物业工作意见

物业工作意见（共8篇）

1.物业工作意见 篇一

关于加强社区物业管理工作的意见

阜政办发[2007] 72号

各县、区人民政府，市政府各部门、中省直各单位：

为进一步加强社区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济和社会事业发展，根据国务院《物业管理条例》和有关规定，结合我市实际，特提出如下意见。

一、统一思想，充分认识加强社区物业管理工作的重要性

物业管理是业主委员会代表业主通过选聘物业管理企业，由业主委员会与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。社区物业管理作为城市管理工作的重要组成部分，涵盖了从居民区到工业、商业、公益事业等各类物业项目的管理内容。近年来，随着我市城市化进程的不断加快，社区物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强社区物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，提高城市品位；有利于保持和改善市民工作和生活环境；有利于提高经营城市水平、促进城市房地产的保值增值；有利于增加就业岗位，维护社区秩序，营造和谐社会的良好氛围。各级政府、各有关部门要从树立和落实科学发展观的高度出发，充分认识加强社区物业管理工作的重要性，以加强管理、改善环境、营造和谐社会、创建安全城市为目标，以社区环境综合整治、新住宅小区建设与物业管理同步为重点，坚持尊重现实、便于启动、落实责任、服务市民的工作原则，全面加强社区物业管理工作，健全长效管理机制，不断扩大物业管理服务覆盖面，提高物业管理水平。

二、理顺体制，构筑适合城市发展的社区物业管理工作框架 社区物业管理工作，要按照“县区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，房产行政主管部门监督指导，有关行政管理部门协同，条块结合，以块为主，属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，搞好社区基层组织与业主自治组织的共同协作，推进社区物业管理工作。

（一）各县区人民政府(管委会)对本辖区物业管理工作负总责。

1.组织所辖街道办事处落实各项政策措施，全面开展社区物业管理工作； 2.落实办事机构，建立县区、街道、社区三级物业管理工作体系； 3.落实管理责任，加强本辖区物业管理工作的部署、检查和督导落实。

（二）街道办事处负责指导辖区物业管理工作的开展。

1.会同有关部门，科学划定社区物业管理区域，界定物业服务范围； 2.组织社区居委会、开发建设单位及有关产权单位，选举产生各物业管理区域的业主委员会；

3.指导辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会和实施物业管理；

4.对已成立业主委员会的物业管理区域和项目进行指导和管理，保障业主委员会的正常运转及发挥业主自治作用；

5.对辖区物业管理工作进行监督和检查，协调公安、综合执法等相关部门加强社区物业管理和小区综合整治工作。

（三）社区居委会要指导协调业主委员会，具体组织社区物业管理的实施。1.组织业主委员会制定业主公约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业管理企业的公共行为；

2.指导业主委员会选聘物业管理企业或建立群众性物业服务组织，签订物业管理服务合同，组织物业管理实施； 3.督促检查物业管理企业和物业服务组织，落实管理服务合同，协调处理物业管理服务中的矛盾纠纷；

4.对住宅小区内损害业主共同利益的各类违章行为，及时上报相关行政执法部门，配合做好小区综合整治工作。

（四）房产行政主管部门作为物业管理的行业主管部门，要切实加强行业管理。

1.认真研究本地区物业管理发展规划、工作思路及发展目标，制定相关配套政策，提出工作意见；

2.负责全市物业管理活动的监督管理工作；

3.负责物业管理专项维修资金的归集，会同财政等部门安排物业管理专项维修资金的使用方案，并搞好监督管理和检查；

4.落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；

5.监管物业管理企业，协调处理物业管理重点纠纷案件，规范物业管理服务行为；

6.负责监督指导召开业主大会、组建业主委员会工作，并进行备案管理。

三、因地制宜，确定社区物业管理的模式和组织形式

社区物业管理实行等级性或基础性管理服务。要根据各区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理模式和组织形式。

（一）新建住宅小区。新建住宅小区要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业管理企业实施等级性物业管理。规划、建设、房产等部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业管理的监管力度。新建住宅小区要严格落实竣工验收备案制度和配套设施交付使用许可制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业管理企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。

（二）老旧住宅小区。要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定各物业管理服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业管理企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业管理服务活动。要加大对旧住宅小区的整治力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业管理企业按等级实施物业管理服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，充分利用公益岗位，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、公共秩序维护为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“栋楼管理”的模式，确保事有人管。社区居委会开展物业管理的经费由小区全体业主承担，经费的筹集、管理、使用需经业主大会讨论通过。经费的使用情况定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主质询。力争到2008年年底前，物业管理覆盖到每个社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

（三）物业管理服务内容与收费标准。物业管理服务内容要区别不同的物业性质和特点，确定管理服务的项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。新建的住宅小区，其管理服务内容和收费标准，根据区域内规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物价、房产部门制定的物业管理等级评定标准，确定服务等级和收费标准。旧住宅小区的物业管理服务由社区居委会负责落实物业管理服务项目，聘请物业管理企业或物业服务组织提出收费标准和依据，经社区居委会组织召开业主大会讨论通过后，到辖区街道办事处、物价部门和房产行政主管部门备案，并与物业管理企业或物业服务组织签订服务合同，在小区内公布实施。

四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作

（一）规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供《前期物业管理委托合同》、《业主临时公约》和物业管理用房，并按规定选聘有资质的物业管理企业，进行前期物业管理。

（二）规范业主委员会的组建和工作程序。每个物业管理区域都要成立一个业主委员会。各街道办事处要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选，主任可由社区居委会成员担任。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业管理企业、监督履行物业服务合同、监督实施业主公约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。街道办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

（三）规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业管理的相关条款，约定房屋交付使用后物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业管理企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业管理企业要依据商品房买卖合同，签订前期物业管理服务合同和业主临时公约，并认真履行。四是业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业管理企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。业主应当根据物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费用。对逾期不交纳物业服务费的，业主委员会要协助物业管理企业进行督促、催交；经督促仍不交纳的，由物业管理企业依法催交。对物业管理企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由社区居委会调解处理；调解处理不成的依法解决。

（四）规范物业服务行为。物业管理企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。房产行政主管部门要会同街道办事处，加强对物业管理企业的监管，建立健全物业管理企业诚信档案制度，认真评定物业管理企业的服务业绩和诚信程度，并在资质评定和年检、物业招投标中作为重要条件；要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业管理企业整改，切实保障业主合法权益；要建立健全物业管理淘汰、退出机制，对物业服务不到位、业主投诉较多的物业管理企业，按有关规定予以处理。

（五）未实行物业管理的住宅小区，按阜委发[2005]3号文件要求，社区居委会要通过社区服务承担其管理和服务职能。条件成熟后，由社区居委会组织业主，在房产行政主管部门的监督指导下，召开业主大会，成立业主委员会，聘请专业的物业管理企业实行物业管理或业主自治管理。

五、明确责任，落实扶持社区物业管理的各项政策

（一）明确责任。各相关行政管理部门要密切配合，通力协作，严格按照责任分工，履行工作职责，配合做好社区物业管理工作。根据职权法授、有权必有责的原则，对住宅区域中出现的违法、违规行为，要在各自的权限范围内进行整改和处罚。

1.工商、文化、教育、卫生、环保、公安、房产等各职能部门，不得为在住宅区域范围内所开展的各项损害广大业主共同利益的经营单位或个人核发经营许可；对已颁发的经营许可要进行全面清理整顿，严厉查处无照经营行为。2.市综合执法局要严格按《阜新市城市管理领域相对集中行政处罚权实施办法》（市政府第57号令）的相关规定，对住宅区域内的违规行为进行监管。

3.市教育局负责对住宅区域内利用居民住宅、商业网点开设办学场所进行监管。

4.市公安局负责落实住宅区域内的各项治安管理，督促街道办事处、社区居委会及物业企业做好治安协助工作；指导合理划定行车路线和停车位；定期对消防设施和消防工作进行检查指导；对违反社会生活噪音污染防治法律规定所产生的生活噪音进行监管。

5.市环保局负责对住宅区域内开设的酒店、歌厅等娱乐场所及建筑施工、生产加工等所产生的油烟、噪音、废气等行为进行监管。

6.市监察局对在监管过程中执法不力、不作为的部门，按照《辽宁省行政执法过错责任追究办法》和《阜新市行政机关和工作人员行政过错责任追究暂行办法》进行责任追究。

7.物业管理企业(服务组织)负责物业管理区域内的卫生清扫保洁、花草树木养护、车辆停放管理以及物业管理服务合同约定的其他服务项目。各相关专业设施管理部门要做好社区内供电、供水、供暖、燃气、通讯等基础设施的管理及服务工作，满足社区居民的要求。

（二）加强政策扶持。各级政府、各部门要积极扶持社区物业管理工作。凡批准设置的经营性临时摊点、早市等收费项目，相关部门要给予优惠政策，以补充社区物业管理服务费用。劳动保障部门要结合实施“扩大再就业工程”和“完善社会保障体系工程”，给予物业管理从业人员优惠政策。房产行政主管部门要与有关部门搞好配合，从政策上、业务上加强对物业管理工作的指导，帮助基层解决实际问题。驻社区的各个部门和单位，要支持和参与社区物业管理工作。

（三）落实资金保障。加大社区物业管理资金的筹集力度,一是坚持“取之于民、用之于民”的原则，在提高市民、业主缴费意识的同时，物业管理企业(服务组织)要加大管理力度，提高物业服务收费率，为社区物业管理服务提供基本保障。二是完善住宅专项维修资金管理使用的相关政策、标准和办法，依据相关规定将资金管好、用好。三是各级财政部门要加大支持力度，适当安排社区物业管理启动资金和扶持资金，推动旧城区物业管理的全面开展。

（四）按照国家《物业管理条例》规定，建设单位按照规定在物业管理区域内配备必要的物业管理用房和业主委员会办公用房。建筑面积在2万㎡以下的新建住宅小区，建设单位应提供不低于60㎡的物业管理用房，每增加1万㎡，增加20㎡的物业管理用房；业主委员会办公用房不低于20 ㎡。对整治后和已开发建设的住宅小区，各级政府要加大协调力度，动员和鼓励住宅小区内机关、社会团体、企事业单位，采取相应部门给予配套政策，各县区、街道筹建，驻区单位援建，社会捐资等多渠道筹集资金的办法，建设配套相应的物业管理用房和业主委员会用房。

六、加强领导，确保社区物业管理工作健康发展

（一）加强组织领导。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，各县区、各有关部门要切实加强领导，加大措施，全力推进。为加强对全市社区物业管理工作的领导，市政府成立社区物业管理工作委员会(名单附后)，各县区也要成立相应机构，把加强社区物业管理作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，切实摆上议事日程，落实机构，明确任务，将工作细化分解到基层，建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。

（二）加强舆论宣传。各县区、各有关部门要采取多种形式，大力宣传《物业管理条例》及相关的政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业管理的商品消费观念，引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，及时缴纳物业服务费用，及时化解物业管理活动中发生的服务纠纷，努力形成“社区是我家、洁美靠大家”的良好氛围。

（三）搞好督导检查。各县区要结合当地实际情况，抓紧制定本辖区物业管理工作计划，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。要逐级签订责任状，建立物业管理工作目标考核制度，完善县区、街道、社区三级考核机制，充分调动各个方面的工作积极性，促进社区物业管理工作健康发展。

二○○七年八月十七

阜新市社区物业管理工作委员会成员名单

主 任：潘利国 市长 副主任：李明山 副市长

姜伟华 副市长、市公安局局长 薛景岐 市政府副秘书长、市建委主任

成 员：柳树杨 市政府副秘书长、阜新经济开发区管委会主任

刘守祥 市政府副秘书长、阜新高新区管委会主任 梁 爽 市委宣传部副部长、市精神文明办主任 史淑凡 市监察局局长 计万森 市教育局局长 包凤林 市民政局局长

刘福来 市综合执法局局长 朱立伟 市公用事业与房产局局长 井 波 市公用事业与房产局副局长 李 兵 市文化局局长 王 捷 市卫生局局长

何 伟 市环保局局长

王福春

市物价局局长

姜勇波 市政府市民投诉中心主任 郎照军 市工商局局长 李志成 阜蒙县县长 李德新 彰武县县长 付志宏 海州区区长

艾红锷 细河区区长

张 盈 太平区区长

曹贵刚 新邱区区长

黄宝浩 清河门区区长

市社区物业管理工作委员会下设办公室，负责协调、监督、指导等日常工作。办公室设在市公用事业与房产局，办公室主任由井波同志兼任。

2.物业工作意见 篇二

关键词：机关,物业,管理

机关物业管理是指受政府相关部门委托的物业管理企业, 根据合同约定, 对相关范围的机关办公写字楼建筑及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护机关区域内的环境卫生和秩序, 为相关政府机关提供后勤保障的活动。

1 当前机关物业管理存在的主要问题

1.1 产权形式的单一性

机关物业是由财政资金修建, 土地多为划拨, 房地资产几乎全属公有, 机关各部门只有使用权。其管理只是一种常规的房产管理, 管理单位一般由所属的行政后勤部门承担, 并仅限于办理房屋使用分配及对其进行简单的维护保养。这种管理模式, 是在计划经济体制下产生的, 福利观念根深蒂固, 造成分配时贪多贪大, 使用时自律差。

1.2 服务对象的独特性

机关物业的权利主体是国家, 使用部门是党政机关各部、委、办、局, 服务部门有的是政府职能部门, 有的是事业单位, 有的是其他形式服务机构, 服务对象的独特, 就造成了各自责、权、利的界定困难。

1.3 资金来源的有限性

作为企业化管理的机关物业企业, 必须讲求经济效益和资金的良性循环, 而机关物业的经费来源几乎全部来自财政预算资金安排。财政资金又因地区的不同造成很大差别, 特别是经济相对落后的中西部地区“吃饭型”财政给机关物业管理带来很大的困难, 资金投入没有保证, 物业维修养护不到位, 使用寿命减少。

1.4 人员组成上的局限性

物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集型行业, 管理经验与管理技巧非常重要。现在的物业设施设备均向高档化、电气化、智能化发展, 物业管理的难度越来越大, 要求从业人员具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。但是, 机关物业管理人员人才匮乏, 加之培训不够, 其专业水平远远不能适应现代物业管理需要, 而且因用人体制原因, 富余人员出不去, 所需人员进来难, 自然造成服务水平上不去, 管理成本下不来。

1.5 服务范围的封闭性

现阶段机关物业管理一般来讲仅服务于机关, 服务项目没有完全对外开放, 市场化程度低, 造成机关物业管理的高成本运行;没有参与市场竞争, 机关物业管理部门“惰性”滋生, 造成管理水平难以提高, 服务方式缺乏创新, 反过来又抑制了机关物业的对外发展;许多地方机关物业管理仍然政事、政企不分, 造成工作关系理顺难、协调难, 分工不明确、配合不到位, 一定程度上阻碍着机关物业管理的发展。

1.6 衡量标准的多样性

“为机关服务, 为领导服务”是机关物业部门工作的出发点和落脚点, 由此反映出机关物业服务的差异性和等级性, 除标准服务外, 还派生出更多的延伸服务。同时, 机关物业管理除最大限度获取利润、创造效益外, 还要成为反映政府机关形象、区域经济实力、领导管理水平的窗口。这样不但加大了机关物业的管理难度, 使得管理成本比社会物业高。

2 搞好机关物业管理手段与途径

机关物业管理应当依据自身的特点, 探索一条适合区域经济发展和自身特色的经营管理之路。

2.1 解放思想, 转变观念是搞好机关物业管理的前提

现代物业管理是一种新型的管理与服务相结合的管理方式。从机关物业管理部门看, 一是要树立服务意识。根据各地的客观实际, 提供与经济水平和社会环境相适应的高质量的服务。二是要树立创新意识。通过观念创新、制度创新, 努力开创机关物业服务工作的新局面。三是要树立优胜劣汰的竞争意识。服务水平不但要跟自己纵向相比, 还要与同行业的先进水平相比, 从中找出差距, 不断跟进。四是要树立良好的成本意识。要注重房产、设备、资金的使用效率, 杜绝“等、靠、要”的思想, 向管理要效益。

2.2 明晰产权, 明确责权, 健全制度是搞好机关物业管理的可靠保证

由于机关物业的特殊性, 其市场化、专业化程度还不高, 因而, 要建立新型的机关物业管理模式, 必须按照“保障法制化”的要求, 明确物业使用人和物业管理者的权利与义务关系, 界定物业管理的服务方式、服务内容和服务标准, 建立统一合理的费用结算制度, 确保后勤服务的经费来源。在逐步总结经验的基础上建立起一套与结算制度相适应的管理办法和制度, 使服务费结算逐步做到制度化, 规范化。

2.3 转变方式是搞好机关物业管理的根本途径

随着经济的发展、社会的进步, 必须建立与之相适应的后勤保障机制, 即从传统的行政管理向经济核算的企业化管理转变, 从分散的管理方式向集中的管理方式转变, 从封闭的自我服务向开放式的社会化服务转变, 从单一的服务方式向多功能、全方位的服务方式转变。其中, 企业化管理是根本, 集中管理是手段, 社会化服务是方向, 开放式、全方位服务是目标, 几者彼此相辅相成。工作中可以采取阶段性重点, 分段式推进, 但必须重视战略规划, 依据各地方、各部门的经济发展水平和具体情况制定实施措施, 逐步创建符合各自特点的发展模式, 把机关物业服务提高到一个新水平, 切实满足机关干部的需要。

2.4 以人为本是搞好机关物业管理的关键

一是要彻底打破吃“大锅饭”。通过实行目标责任制、绩效优先的考评体系, 使其服务水平、经济效益与收入挂钩。二是要逐步打破职工身份界限。建立与新型后勤管理模式相适应的管理机制, 引入激励竞争机制, 全面实行人员的动态管理, 实行“能者上, 庸者下, 平者让”的用人制度。三是要培育从业人员的团队意识, 营造和谐、友爱的团队精神。四是加强职工的职业道德、诚信守信教育, 做好人力资源的开发储备和有效使用。五是要充分发挥各级人员的积极性和创新性, 保证组织的高效运行, 降低运行成本。

2.5 开放市场, 引入竞争是提高机关物业管理水平的重要手段

一是要开放人才市场。由于种种原因, 导致机关后勤各类经营管理和技术人才短缺。因此要不拘一格招纳贤才, 以适应机关后勤改革发展的需要。二是要开放服务市场。通过引进先进物管企业, 逐步承担机关设备、保安、保洁、绿化等工作, 促进自身服务水平提高, 同时也可降低某些环节的运行成本。三是开放资产市场。通过资产运作, 强化经营, 提高机关资产的运行效益, 同时也为弥补机关物业资金不足奠定良好的基础。

3 处理好五方面的关系

机关物业管理需要处理好五个方面关系:一是处理好对内服务与对外开拓的关系。在对外拓展市场过程中, 要牢记“为机关服务”的首要任务, 涉及项目功能定位、产品定位、市场及价格定位上, 把机关各部门的利益作为首要考虑对象, 做到内外有别, 不可因对外开拓降低或减少服务。二是要处理好重点服务与市场开放的关系。始终把机关的满意作为第一标准。涉及安全、保密、政治等敏感项目要谨慎从事, 注意把握重点, 逐步开放。三是要正确处理好经济效益与社会效益的关系。在实施改革过程中, 要站在讲政治的高度, 始终围绕政府中心工作, 为机关分忧解难, 在追求经济效益的同时, 不要忽视社会效益, 要服从改革、服从大局。四是要处理好资金投入不足与机关日益增长的高标准服务要求的关系。要加强宣传, 倡导发扬艰苦奋斗的优良传统。同时, 要广开财源, 增加服务内容, 提高服务档次。五是处理好服务和管理关系。物业管理的特点之一就是业主的自律, 机关物业管理在搞好服务的同时, 更应该培养大家的自律意识, 使其共同参与管理。

3.物业企业的思想政治工作探析 篇三

【关键词】企业文化；思想政治工作；物业管理

1.思想政治工作对物业管理工作的作用

对于物业管理企业来说，企业赖以生存的条件就是优质的服务，这也是物业管理企业在竞争激烈的市场中能占据有利地位的重要保障。因此，做好思想政治工作对物业管理工作水平的提升有很大的帮助。

1.1转变员工思想观念。对物业管理工作来说，管理人员是为业主服务的，要将业主的需要放在第一位，但是从当前的实际情况来看，很多物业管理工作者对内自己的工作定位并没有清楚的认识，将自己放在管理者的位置上，没有将自己放在服务者的位置上，导致他们在工作的时候不能为业主提供优质的服务，业主对企业的满意度降低。另外，由于业主从自身利益进行考虑，对物业管理制度不理解和不支持，经常会因此与物业管理人员发生冲突，导致一些矛盾的产生。开展思想政治工作就是要改进管理者的思想，使他们转变观念，在开展工作的时候能从业主的角度出发，为业主提供优质的服务。对于以前存在的一些错误的观念，要及时纠正，在工作中遇到矛盾的时候能与业主之间进行积极的沟通。通过有效的思想政治工作，企业员工能对物业管理工作进行重新定位，在工作中也能有平和的态度，从而有效的提高物业管理水平。

1.2构建良好的企业文化。在当前的社会现实环境中，很多年企业已经认识到企业文化的魅力，将企业文化作为企业人力资源管理的一个重要组成部分。企业文化是企业员工在长期的生产过程中形成的一定的行为准则和规范。对于企业员工的行为和思想模式进行了限定。对于物业管理企业来说，人员组成比较复杂，既有一些层次比较高的管理者，还有一些保洁员、保安，所以思想上的差距比较大，如果没有优秀的企业文化作保障，那么日常的物业管理工作很可能是一盘散沙，最终会导致物业管理企业竞争力的下降。加强物业管理企业的思想政治工作能对所有员工的工作行为进行规范，让他们在工作中能按照一定的准则进行，同时思想政治工作也包括一些制度的完善，这些制度能形成强制性约束力，长此以往。对企业的职工产生积极的影响力。另外，企业加强思想政治工作的过程中可以有效的传达企业精神，让企业的全体员工能在思想上与企业的发展保持一致，从而形成良好的企业文化，以此来推动物业管理企业工作的顺利进行，让物业管理企业能在竞争激烈的市场中占据有利的地位。

1.3增强企业的凝聚力。当前物业管理企业中员工的集体意识不是很高，很多员工认为在工作中只要完成自己的工作任务就行了，没有企业荣誉感和个人责任心，使得物业管理企业没有发展向心力，企业凝聚力降低，对企业的发展产生不利的影响。加强企业的思想政治工作能让员工认识到物业管理企业利益与自己利益之间的关系，将自己真正作为企业的一员，在工作中能为企业的利益着想，增强企业的凝聚力。另外，在企业中开展思想政治工作还可以对化解企业员工之间的矛盾，增加彼此之间的信任和关心，让全体员工都能在企业中感受到温暖，这样员工的工作积极性才能被调动起来。

1.4规范员工的工作行为。物业管理工作内容比较多，所以在工作中受到的约束也是比较多的，很多工作人员在开展工作的过程中对一些需要注意的地方没有特别注意，或者是在工作过程中态度不好，与业主之间发生摩擦比较多。而思想政治工作的目的是就是通过对员工思想的影响，让他们能更好的开展工作。加强思想政治工作能让企业员工重视自己的工作行为，在与业主的沟通中注意方式，避免各种矛盾的产生，给业主留下好的印象，增强物业管理企业的竞争力。

2.加强思想政治工作，提高物业管理水平的措施

2.1树立新的思想政治工作理念。在新时期，物业管理工作所处的环境有了新的变化，业主的需要也发生了改变，所以在进行思想政治工作的时候应该树立新的工作理念，思想政治工作應该与社会实际保持一致，与当前的社会价值观相适应。另外，物业管理企业在进行思想政治工作的时候应该树立以人为本的理念，企业的思想政治工作最重要的是要改进员工的思想，一切从员工的需求出发。了解物业管理工作人员的思想状况，并且根据他们的思想状况有针对性的开展思想政治工作。

2.2开展多种形式的思想政治工作。由于受到多元化社会大众文化的冲击，物业管理人员的思想之间的差异性比较大，如果在开展思想政治工作的时候还采用以往的工作方式，那么取得效果是微乎其微的。所以在新时期开展物业管理企业思想政治工作的时候应该积极寻找新的思想政治工作方式，提高工作人员参与热情。例如：物业管理企业可以开展专门的思想政治工作座谈会或者是通过各种文体活动将思想政治内容融合进去，提高物业管理企业员工的积极性，起到潜移默化的效果。另外物业管理企业还可以通过网络平台开展思想政治工作，及时了解企业职工的思想动态，有针对性的采取相关的思想政治工作措施。

2.3注重思想政治工作的时效性。物业管理企业开展思想政治工作的主要目的是为了提高服务水平，推动企业的进一步发展。在物业管理企业运行的过程中企业员工面临的外部社会环境有所改变，思想意识也会随之发生改变。物业管理企业在进行思想政治工作的过程中应该有时效性，及时发现企业员工的思想情况.对于一些出现的新问题和新情况及时了解，在第一时间能采取措施进行处理，绝对不能拖延和忽视，应该主动积极的进行思想政治工作。

2.4思想政治工作要切实解决职工实际问题。意识源于物质，思想意识的形成与物质有很大的关系。对于物业管理企业来说，很多基层的员工在物质方面比较匮乏，一些员工的待遇较低，所以他们在工作中往往责任新不强，影响了物业管理企业的服务水平。物业管理企业在思想政治工作中要将切实解决员工的实际问题作为工作的一部分，对员工在生活和工作中的各种问题进行了解，给予一定的帮助，让他们没有后顾之忧，能全身心的投入到工作中来。另外，物管理企业要逐渐提高员工的待遇，按照规定分配薪酬，不拖欠工资，让员工有基本的物质生活保障。

2.5提高思想政治工作人员素质。物业管理企业思想政治工作水平的高低与企业的思想政治工作人员的素质要很大的关系。因为我国物业管理行业发展的历史不长，在管理思想、管理制度等方面还存在很多的不足，一些思想政治工作人员的素质也不高，不能很好的利用现代化的工作理念来指导思想政治工作。在新时期，物业管理企业应该不断提高思想政治工作人员的素质，使他们能对当前的思想政治工作有一定的了解，善于利用各种方式开展思想政治工作，从而有效提高思想政治工作效率，提升物业管理工作质量。

3.结束语

4.物业工作意见 篇四

甬政发〔2008〕73号

各县（市）、区人民政府、市政府各部门、各直属单位：

近年来，随着我市城市建设的不断推进，涌现了一大批环境优美、设施齐全、管理良好的新型住宅小区，改善了市民的居住条件和生活质量。但同时各地还有不少老小区，这些老小区存在着基础设施差、房屋老化程度高、物业费收费难等薄弱环节。为了提高我市老小区物业管理工作整体水平，根据市政府《关于进一步加强物业管理工作的意见》（甬政（2005）131号）精神，现就我市老小区物业管理工作提出如下意见，请认真贯彻执行。

一、指导原则和总体要求

指导原则：坚持“重心下移，属地管理；分级负责，权责统一；绩效评价，考核补贴；多方联动，业主参与”的原则，充分结合社区管理，努力构建和谐社区新体制。

总体要求：物业管理坚持属地政府为主体的指导思想，进一步明确各县（市）、区人民政府的统一协调和综合管理职能；科学划分市、区、街道管理职权和任务，实现“权随责走，责随事转”的目标；建立和完善评价体系和考核办法，分解工作目标和任务，根据绩效评价结果和管理业绩确定物业企业的补贴额度；建立市、区两级在老小区物 1

业管理工作上的联动机制。

二、加快体制创新，重心下移，切实建立健全“市、区、街道、社区”四级管理体制

遵循“重心下移、属地为主”的原则，各地要充分重视属地街道在老小区物业管理工作中的综合协调作用；针对老小区物业管理业态的复杂性和管理模式的多样性，在老小区物业管理工作中要健全以属地街道为主的“市、区、街道、社区”四级管理体制。

市物业管理主管部门负责协调、制定全市性老小区物业管理政策；加强对各县（市）、区物业管理主管部门的指导；规范物业服务企业的服务行为，推行规范化的服务标准；推广全市各地和兄弟城市老小区物业管理先进经验。

各县（市）、区人民政府全面负责辖区老小区物业管理工作，成立相应的老小区物业管理工作协调小组，组长由各县（市）、区分管城建的副县（市）、区长兼任，小组成员由辖区建设、城管、规划、公安、工商、物价、物业、街道或乡镇政府等部门组成，并采用联席会议制度，协调处理辖区内物业管理重大事宜。

属地街道负责属地老小区日常管理工作：一是定期召开辖区内的社区居委会、业主委员会、物业服务企业联席会议，及时解决小区管理中存在的问题，并在业务上接受物业管理行政主管部门指导；二是在社区服务中心基础上增加物业服务职能。充分调动社区的工作积极性，积极指导业主成立业主委员会，受理和协调业主的初级信访，监

督物业企业的服务行为；整合资源、优势互补，属地街道可以借助辖区内服务质量较好的物业服务企业力量，对未实施物业管理的老小区实行就近服务，并给予成本补助。

基层社区居委会要充分认识到老小区的物业管理工作是社区管理中不可分割的一部分，积极指导业主委员会加强自身建设，参与对物业服务企业的监督和物业管理纠纷的调解工作。

各县（市）、区物业管理主管部门负责对采取物业管理模式的老小区加强日常检查、人员培训工作，推行规范化的老小区物业管理标准，提高我市的老小区物业管理服务水平。

三、加强监管力度，规范市场，全面提高老小区物业管理服务质量

在老小区物业管理工作推行中，各级政府应着力于规范管理单位的服务行为，提高管理服务质量，使居住在老小区内的广大市民能充分享受到优质服务。

（一）市物业管理主管部门应结合属地政府的意见，制定相应的老小区物业管理考核标准，明确考核指标，通过市、区两级考核来评定管理单位的业绩。

（二）要将财务公开与服务标准公开相结合。各县（市）、区物业管理主管部门要督促物业服务企业在小区醒目处将业主委员会确定的收费标准和服务标准公布，便于业主对照标准监督管理单位的服务质量；同时，应明确小区公共经费及政府补贴经费的用途和使用程序，并每半年公布，使广大业主充分了解本小区的经营状况，维护业主的合法权益。

（三）将政府监管同业主满意度相结合。在评定物业企业管理业绩时，各级政府和部门应充分听取业主委员会的意见，且每年作一次业主满意度调查，并将业主满意度作为评定管理业绩的主要依据。

（四）建立健全投诉处理机制。各县（市）、区老小区物业管理工作协调小组应建立辖区老小区物业管理投诉处理机制，明确属地街道、辖区物业管理主管部门及其他职能部门在老小区物业管理投诉纠纷中的工作职责和处理程序，强化属地街道协调处理业主和物业服务企业之间矛盾纠纷的作用；属地街道应建立物业投诉受理制度，受理业主投诉，并积极探索由“属地街道、基层法院、辖区物业管理主管部门”三方联动的物业投诉纠纷快速处理机制，使投诉纠纷能得到有效处理；同时，社区居委会要充分发挥掌握和熟悉纠纷起因的基层优势，协助街道召集业主委员会、物业服务企业、房屋产权单位等小区相关单位成立小区物业投诉纠纷基层协调小组，在属地街道的指导下减少小区内投诉纠纷的发生，防止纠纷的恶性扩大。

（五）建立信用档案体系。市物业管理协会应当充分发挥行业自律作用，对全市的物业服务企业建立信用档案体系，提高行业的诚信度和服务水平。各县（市）、区物业管理主管部门也要对辖区内的物业服务企业建立信用档案。

（六）不断完善市场准入与退出机制。宜通过公开招投标方式来

选聘物业服务企业，并由业主委员会成员担任评委；同时通过细化“事先告知、即时审计、重新选聘、及时移交、适当缓冲”等程序，来规范物业服务企业退出老小区的程序，确保老小区物业管理的交替有序进行，维护小区的和谐与稳定。

四、加大考核力度，建立市、区两级政府补助扶持体系

当前在老小区物业管理中，存在着收费标准低收缴率低、物业服务质量差、物业服务企业的管理积极性不高以致业主满意度低等问题。各级政府要从民生工程的高度，充分认识到加强物业管理工作的重要性，采取切实的扶持措施，保障老小区物业管理长效运行。

（一）将老小区物业管理补贴资金计入老小区建设或整治成本，纳入住房保障体系，住房保障工作不仅要注重于“住房的建设”也要注重“住房建后的管理”，通过相应的考核程序，用于老小区物业管理的补贴。

（二）对管理老小区的物业服务企业在税收政策上给予一定的倾斜优惠。

（三）在传统管理模式中由市政、环卫、绿化等部门承担的工作职能和费用，在实施物业管理后应通过属地街道的协调和结算，经过相应的委托和考核程序划拨给管理老小区的物业服务企业。

（四）实施考核后再补助的管理经费补助政策。在制订政府补助经费划拨办法时，将政府的奖励经费划拨与管理业绩相结合，通过建立和完善考核办法，建立信用档案体系，结合物业管理业绩，并根据“管

理业绩越好补助经费越多”的原则，以奖代补，激励管理单位规范服务行为，提高服务质量。

五、加强自治力度，遵循民意，建立物业服务和社区服务相结合的管理体系

在目前我市已基本形成的“物业管理、准物业管理、业主自治、平安小区管理”四种管理模式的基础上，市建委、市民政局等各相关职能部门及各县（市、区）人民政府要重视对老小区物业管理模式的探索，总结经验，加大各种政策扶持，要多种管理模式间相互平衡，充分尊重民意，充分调动和发挥小区业主的积极性，按照少数服从多数的原则，根据大多数业主的意愿来选择管理模式、管理单位、服务标准、收费标准等具体管理事宜，并积极引导和鼓励业主及业主委员会根据小区实际创新管理模式，不宜采用政府大包大揽的“一刀切”管理模式。坚持业主自治和社区管理相结合的原则，通过社区居委会协助物业企业的日常管理、指导业主委员会的成立和履行职责，利用住宅小区完善的共建配套设施举办各项公益活动等实现社区基层组织和物业企业的资源整合，良性互动。坚持以人为本，从实际出发选择物业服务和社区服务模式，针对不同住宅小区的特点采取市场化和社区管理相结合的方式，解决老小区无人管问题，提高物业管理的覆盖面。

二○○八年八月二十五日

5.物业工作意见 篇五

（潍政发〔2007〕60号）

各县市区人民政府，市属各开发区管委会，市政府有关部门：

为进一步加强物业管理工作，提高物业管理服务水平，改善人民群众生活质量，推动我市城市建设和管理水平的整体提高，根据国务院《物业管理条例》和省有关规定，结合我市实际情况，提出以下意见。

一、统一思想，提高对加强物业管理重要性的认识

物业管理是城市管理的重要方面，是住房商品化、社会化的产物。加强物业管理工作有利于提高城市管理水平，改善城市人居环境，提高群众生活质量；有利于维护社会稳定，推进城市精神文明建设；有利于保障物业的合理使用，促进物业的保值、增值。各级政府、各有关部门要树立和落实科学发展观，从建设社会主义和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要意义，把加强物业管理工作作为提升城市形象、打造城市品牌、营造发展环境、维护社会稳定的一项重要工作，加强领导，强化措施，健全长效管理机制，把物业管理工作抓紧抓好。

二、创新机制，实行与社区建设相结合的社区物业管理模式

社区建设是城市建设的基础，是体现城市建设现代化程度的重要标志，物业管理是社区建设的载体和组成部分，社区建设中许多内容需要依托物业管理服务来进行。因此，实行与社区建设相结合的社区物业管理模式，对和谐社区建设及物业管理发展都具有重要意义。社区物业管理工作，总的要求是理顺管理体制，明确管理职责，把工作重心下移，充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用，实现社区建设与物业管理相互促进、共同发展。基本原则是县市区政府负责，房管部门监督指导，街道办事处组织，社区居委会落实，条块结合、以块为主、属地管理。

（一）县市区政府对本辖区物业管理工作负总责：

1.组织落实各项物业管理政策措施，开展社区物业管理工作；

2.建立健全县市区、街道、社区三级物业管理工作体系，明确相应的物业管理机构；

3.落实物业管理责任，对物业管理工作进行部署、检查和督导。

（二）房管部门是物业管理的行业主管部门，负责监督、指导物业管理工作：

1.拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套措施；

2.负责专项维修资金的归集，会同财政等部门安排专项维修资金的使用方案，并搞好监督管理和检查；

3.落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；

4.监管物业服务企业，规范物业管理服务行为，调处物业管理重大纠纷案件。

（三）街道办事处配合业务主管部门指导和监督辖区内的物业管理活动：

1.配合业务主管部门对物业管理活动进行监督管理；

2.配合业务主管部门指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；

3.负责融合社会公共资源，建立物业管理责任主体、社区、政府相关职能部门的沟通机制，及时交流情况和信息；

4.协调处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作。

（四）社区居委会指导协调业主委员会，配合社区物业管理的组织实施：

1.配合街道办事处协调辖区内的物业管理活动；

2.配合业务主管部门组织业主委员会制定管理公约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业服务企业的公共行为；

3.配合业务主管部门指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，监督物业管理活动，调处管理服务中的矛盾纠纷。

三、强化措施，推进社区物业管理持续健康发展

（一）加快建立物业管理招投标制度。

房管部门要按照《物业管理条例》的有关规定，加快建立物业管理招投标制度，稳步推进房地产开发与物业管理的分业经营，按照加强协调、注重引导、以点带面、逐步推广的原

则，引导和鼓励业主大会通过公开招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实行物业管理，逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业管理新机制。要加强新建住宅小区的前期物业管理。凡达到规定规模的住宅小区，应当按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》、建设厅《山东省物业管理招标投标物业管理暂行办法》的规定，采取招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。建设部门与开发建设单位签订房地产开发建设合同中，要明确项目前期物业管理责任。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目的物业管理方案，并按规定建设物业管理用房。关于物业管理招投标及前期物业管理的相关规定，由市房管局另行制定。

（二）强化物业管理用房配套建设。

新规划建设的商品住宅项目，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积3‰的比例建设物业管理用房。物业管理用房应当是独用成套房屋，具有独立的使用通道，配备水、电、暖、通讯等基本设施，具备办公或商业经营条件。用房位置应设在住宅区中心区域或主出入口附近的临街底层，不得设置在地下或住宅楼内。

建设单位应当在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积，将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步交付使用。规划部门要在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的位置和面积。房管部门要对物业管理用房独立测量、计算面积（其面积不计入分摊的公用建筑面积内），并在房地产平面图相应的位置上标注物业管理用房字样。

物业管理用房所有权归物业管理区域内的全体业主所有，由物业服务企业负责维修、养护和经营。物业管理用房用于物业管理服务活动和业主活动，任何单位和个人不得将物业管理用房擅自买卖、抵押或者改作他用。

（三）加强业主委员会建设。

各街道办事处要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理公约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。街道办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

（四）进一步规范物业服务收费。

物价部门会同房管部门，按照国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》及省物价局、省建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》的规定，研究制定实施办法，明确物业管理服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成，加快建立“分等定级、质价相符”的收费机制。住宅物业服务收费实行政府指导价，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由市、县（市）物价部门会同房管部门制定并组织实施。非住宅物业服务收费实行市场调节价。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业的服务，还要督促业主按时交纳物业服务费。各物业服务企业要认真落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按标准收费，按规定项目进行费用开支，自觉接受物价、房管部门及业主的监督。物业服务企业不按照国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价的，业主有权拒绝交费。

（五）规范专业服务单位收费行为。

物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。对于业主自用的，要直接向业主收取；对于物业服务企业使用的，直接向物业服务企业收取；对于公共使用的，由业主分摊，按照合同约定收取。未收费到最终用户的，产生的损耗由供应单位承担，法律、法规、规章另有规定的，从其规定。供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用，不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。物业服务企业接受委托代收规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

四、加强领导，确保社区物业管理工作有序开展

各级、各有关部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，研究政策，制定措施，扎实推进。一是建立健全组织领导体系。各县市区政府是物业管理工作监管的第一责任人，要根据辖区的规模和任务明确相应的物业管理机构，落实人员和经费。各街道办事处要明确一名副主任分管物业管理工作。二是建立健全社区管理网络。各街道办、社区要理顺物业管理与社区建设的关系，把物业管理纳入社区建设规划，积极配合、支持和参与到物业管理工作中，以物业管理服务推动社区服务发展、拓展社区服务范围，逐步形成物业管理与社区建设良性互动的新机制。房管部门在建立诚信档案、办理物业管理资质年检、业主委员会备案时应当征求街道办事处及居民委员会的意见。三是建立健全投诉受理网络。要建立健全投诉处理制度，向社会公开投诉受理电话，并落实专人负责，及时处理群众投诉，自觉接受业主监督。

物业管理涉及规划、房屋质量、违章建筑拆除、治安防范、消防、环保等方面，各级、各部门要从提高城市综合管理水平、提高人民群众居住环境质量的大局出发，各司其职，密切配合，推动全市物业管理的健康发展。对小区内违章搭建、擅自改变房屋结构等明令禁止的行为，各相关职能部门要依法从严查处。房管部门要加强对物业管理现状的调查研究，及时协调解决工作中存在的问题，不断完善管理措施，推动全市物业管理覆盖面的扩大和服务水平的提高。街道办、社区要依法履行职责，在房管部门的指导下，积极配合、支持物业服务企业做好工作，共同建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人物和谐的现代化社区。

6.物业工作意见 篇六

二OO六工作意见

昨天的投入今天得到回报，明天收获需要今天再去付出。二OO六年我们将接受新的挑战，迎接新的考验，继续围绕“繁荣、发展、稳定、安全”八个字做大、做好这篇文章，绘好这篇蓝图。

二OO六年我们的工作指导思想是：调整思路，实现市场再培育、再提高、再发展；苦练内功，经营管理，规范化、制度化、合法化；抓住机遇，开拓创新，寻亮点、找新点、求增点。为促进招商城的繁荣、兴旺发展再上一个台阶。

一、调整思路，实现市场再培育、再提高、再发展。

“饱和低速，优胜劣汰”将是06年市场的主要特征。如何开展市场再培育，发挥市场专业特色，保持市场竞争优势，实现市场由量向质的转变，无疑是摆在全体干部员工面前亟待必须解决的严峻课题。

1、发挥专业特色，实现两个调整。

经过二年的努力，无锡招商城十一个分市场专业特色已崭露头角，如原九大市场的劝业场、小商品、针织品、鞋帽、床上用品等已是耳熟能详，颇具影响。但由于市场建设的重复性、无序性，我们所具有的专业特色也面临着严峻的挑战，或受冲击威胁，或平分秋色，或丧失殆尽，所以发扬专业特色，进行多元化市场主体的调整，经营品种结构的调整已势在必行，迫在眉睫。引进高质量的、富有活力的多元化的经营大户，吸引和引导资金实力雄厚、信誉业绩较好的厂商、-1-

大户进场，增强市场专业商品开发能力，提高市场特色产品规模档次，加强市场调研，采取“走出去、请进来”的办法，引进新品，补缺泄余，形成合理的适应消费潮流经营品种结构，做到消费者需求什么，我们补足什么，让市场说话。

实施调整，坚持“有进有退，有所为有所不为”、“抓大不放小”、“扶大扶优扶强”的原则，对各分市场进行分类调整。一是扶植一批。大力扶植一批在每一行业中经营作风好、经营业绩高，使其尽快发展壮大，成为行业排头兵和中坚力量。二是挽救一批，对于有一定经营能力、水平、商品方向不对，或坚守“死角”摊位的，不要一味强求清摊撤场，要提高死角摊位的出租率来摊薄死角摊位的租金水平，让他们继续树立信心。三是，让经营大户兼并一批。对经营素质差，商品方向不对路，严重亏损的个别小户实施兼并。实施兼并、联合，实现优势互补，鼓励业主组建小型企业公司。

2、提高市场信誉，树立良好形象。

各分市场继续要抓住季节性，周期性消费热点，加大广告宣传力度，形成声势和轰动效益，带动整个市场档次提高，这也是培育、提高、发展市场的基础性工作。

3、加强市场调研，逐步向信息化管理方向发展。

利用现代化信息管理手段，实施办公现代化，将市场行业分布、摊位布局、经营户进场转让、退场、核价、收费等经营性工作进入信息化管理。为向国际化接轨打下良好的基础。

二、苦练内功，经营管理规范化、制度化、合法化。

为经营者服务，为消费者服务是我们主办市场的宗旨，为经营者和消费者提供一个美观整洁、安全可靠、秩序井然的交易环境和场所，是我们工作的最终目标，群众是否满意是我们一切工作唯一的评判标准。

1、走“素质教育、合同管理”之路，切实抓好各项规范化管理，确保市场安全运行。

在落实下达的各项工作中，要做到上下“四明”，即重要意义明、方法步骤明，要求标准明，具体任务明。根据各自市场特点，探索“小包干、大巡场”的管理模式，利用合同的约定，对经营户的日常经营行为给予约束规范，加大违约处罚力度，进一步加强经营户的素质教育，借各种评比活动为契机，在有条件的情况下，各分市场可以开设经营业主的各种类型的多种形式的培训，教育、座谈活动，从而提高经营户的素质。

2、坚持不懈地做好安全防火工作。坚持贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针，要突出重点紧抓以下环节：一是加强夜间安全防火值班，坚持执行夜间值班人员定时、定线、定点巡查打卡制度，值班带班人员的抽查制度。二是及时发现并认真整改各类不安全隐患，督查队要对各分市场进行定期和不定期的安全检查、排查，存在问题和隐患及时安排落实整改，并加强考核力度。三是要明确群众性消防活动的方法，继续借“119”及每月的消防宣传日，开展形式多样、声情并茂的活动，如消防知识竞赛，各类培训教育活动，加强对义务消防队的教育训练，熟练掌握防火、灭火知识和消防器材使用的方法。其次，还要做好安全防盗的防范工作。

三、抓住机遇，开拓创新寻亮点、找新点、求增点。

创新意味着进步，开拓预示着兴旺，我们要向更高档次、更大规模、更深层次、更宽领域、更高水平，互动发展，需要更多的投入，这里指的投入，不仅仅是资金的投入，要我们全体员工心血的投入，充分利用资源优势和区位优势创造优良的环境，改善服务质量，提高办事效率。同时要高度重视各项基础管理工作，特别是成本管理、质量管理、财务管理和现场管理等，最大限度地节能降耗、堵漏压本，提高效益。

四、加强内部管理，增强自我发展能力。

我们将二OO六年定为管理年，围绕规范制度，加强考核，提高业务能力和素质，我们将从以下几个方面着手：

1、抓规章制度完善，增强按章办事的自觉性。

根据经营管理的需要，要不断完善修订和制订各类配套制度，使各项已有的制度更具有操作性，制度出台容易，落实难，要保证制度措施落实到位，抓实抓到底，需要花一番功夫，下一定力气。在人事管理制度上，进一步理顺劳动关系，做好定岗定位、换岗交流、聘用聘任工作，在平时管理过程中加强考核考察，做到月有考评、季有考察，把人事劳资管理纳入科学管理的轨道；在财务管理制度上，坚持规范市场收支，加大财务监控力度，提高资金使用效果，加强固定资产的管理，不断提高财务、收费人员的业务水平，加强经营管理的内部审计工作，完善切实可行的财务管理制度，并逐步实现网络化管理。

2、抓全方位考核，增强自我管理意识。、在各分市场经营管理工作包干的基础上，建立“周有测评、月有考核、季有评比”的两级考评模式，将现场百分考核制度化，把管理人员到岗到位出勤率、营业率、空摊率、出摊率、收租率、治安事件发生数、纠纷处理满意率、场容场貌情况、有无火险隐患等项目作为重要考评依据，并量化考核指标，同时通过自评、互评、测评，按考评成绩合理拉开收入差距，实现奖优罚劣。

3、抓业务理论学习，增强职工的队伍素质。

政治思想素质和业务能力素质提高，首先要加强理论学习，坚持必要的业务学习制度，在公司上下营造一个认真学习的风气，民主讨论的风气，积极探索的风气、求真务实的风气，为提高全体管理人员的业务能力，开展多形式、多内容的职工教育培训班，如电脑培训、财务知识培训、法制知识的培训、经济管理业务知识的培训，物业管理方面的知识培训，市场经营管理方面知识培训，并讲究培训质量，做到有学习，有考核，有收益。

7.探讨办公楼物业管理工作的措施 篇七

1. 涉密性强

现代化高层办公写字楼所服务的业主以及入驻客户多为大型企业、政府机关单位等等, 都是上层领导、内外交往以及文件制发与传阅等等重要活动的场所, 且所有会议、文件的内容都涉及商业机密或者重要国家机密。故此, 写字楼的安全与保密管理服务工作尤为重要。

2. 技术密集度高

现在大多数企业公司的办公自动化程度日渐提高, 写字楼室内的各种办公设备以及办公设施日益先进, 这样对物业管理的管理人员与专业人员的要求也相对于一般其它物业管理人员要高。为此, 在物业管理人员的选择上必须要专业对口、业务能力过硬。

3. 服务管理水平要求高

现代化的大企业都经常要召开各种各样的会议、商业决策报告等等, 这就要求物业管理的服务人员必须具备较高的服务技能、较强的服务意识以及较高的敬业奉献精神。

4. 商务政务活动频繁

现代高层写字楼都是商务与政务活动场所, 来访客人、企业合作客户都汇聚与此, 会议必然增多, 这就要求物业管理服务工作必须要做好, 详细记录好来访登记工作, 保卫室要提高警觉性与责任心, 严格要求所有工作人员按要求开展各项工作。

二、大企业现代化高层办公楼物业管理工作存在的问题

(1) 写字楼的相关配套设施不够完善, 主要原因是写字楼在前期建设规划时没有考虑周全, 致使后期的投入使用给业主以及入驻客户带来极大的不便。

(2) 写字楼的物业管理者与入驻客户、业主之间缺少文化交流活动。主要原因是入驻客户、业主都是一个单位、一个整体, 它们各自的日常工作都较为繁忙, 相对住宅小区业主的个体而言, 要把他们组织起来开展各项文化交流活动存在一定的难度。

(3) 物业管理工作存在一定的安保漏洞。由于写字楼在白天是人流量大, 而下班之后, 业主与入驻客户都纷纷离开, 这样就给了一些不法之徒有机可乘, 趁人少之机混进写字楼行窃, 尽管在各个通道都安装有监控摄像, 但由于寻求相关证据线索存在一定难度, 致使连公安机关也无法破案。这些样都给业主带来严重的损失。

三、现代化高层办公楼物业管理工作与时俱进的动因

1. 高层写字楼是体现当地经济水平与经济实力的标志性建筑

高层写字楼都汇聚了众多大公司、大企业、跨国企业总部的驻扎, 靓丽的建筑外观、雄伟的建筑设计都使得写字楼在当地拥有较高的知名度与影响力。故此, 各界社会人士、政府都对写字楼所充当的角色有很高的期望值。

2. 写字楼自身的发展需要

如何向生态环保型、知识信息型、和谐文明型以及改造升级型等等转变是大企业现代化高层办公楼物业服务管理日渐趋向高科技化、网络化、智能化发展所需。

3. 写字楼入驻客户与业主的需求日渐提高

随着各行各业的高度精细化、科技化以及智能化发展, 写字楼客户都要求物业管理公司为其提供高效简捷的服务程序、舒适安全的人文气息环境、低碳环保、以及和谐健康等等, 这些都是习体现客户高尚身份的需求。

四、提高大企业现代化高层办公楼物业创新管理水平的措施

(1) 引进新技术, 采取多防结合的安全防范措施。写字楼的消防、安全以及治安是物业管理工作中的重中之重, 必须确保业主与入驻客户的生命财产安全。尤其是随着治安形式日渐严峻、安全防范压力剧增的情况下, 应该尽可能采用视频实时监控、红外线布防、门禁系统卡、公安联网报警系统以及证件扫描系统等等高技术性手段。同时, 提到工作人员的安全防范意识, 发挥每一位普通员工的防范作用。

(2) 实现管理手段电脑网络化办公, 提高工作效率。根据写字楼的实际需求, 物业管理企业对客户装修资料、客户档案、室内及公共区域维修、投诉处理等等实行网络化办公操作, 设计开发服务软件, 还可以建立写字楼内部局域网站, 客户通过网站发表意见并了解相关管理信息, 增加物业管理企业与业主的互动交流, 从而提高物业管理企业的服务水平。

(3) 创新管理体制, 实行管理层与操作层分离。目前大多数物业管理体制都是提供设备设施维修保养、运行维护、安全防范、清洁绿化以及公共秩序维护等等粗放型的服务, 然而这种粗放型的运作方式与技术含量日趋提高的写字楼管理要求是不适应。应该改变这种落后的物业管理体制, 实行管理层与操作层相分离, 管理层把主要经历放在资产管理与物业监理工作上, 使之更多规范化与专业化;而具体的服务操作与管理则可以交由专业公司完成, 即把这部分业务外包出去。

(4) 设备实行自动化、低碳环保管理。传统物业企业对设备管理都是通过操作、保养、维修等等手段而达到延长设备使用寿命的目的, 这与时下低碳环保、节能环保的新需求是不相符的, 更何况设备管理是写字楼管理的重中之重, 必须要求物业管理企业采用自动化、低碳环保的新技术。譬如使用空调变频技术、中央空调集中调控系统都可以大大降低耗能, 提高空调的使用率, 从而节约用电量与减少排耗。

随着人们对物业管理公司的选择要求越来越高、越来越专业, 如何做好办公楼物业管理工作是当前物业管理企业必须予以重视与提升的重要工作。认真分析和研究现行的物业管理对象与管理水平, 探讨提升物业管理质量的途径和管理方法, 对提升物业管理公司的品牌影响力与美誉度, 并促进物业管理行业持续健康发展有重要意义。

摘要：伴随着人们对物业管理公司的服务工作要求越来越高, 探讨如何做好大企业现代化高层办公楼物业管理工作对当前从事物业管理工作的企业有重要意义。本文分析了当下办公楼物业管理工作的特点、不足以及创新管理的动因, 进而提出了提升大企业现代化高层办公楼物业创新管理工作的措施。

关键词：高层办公楼物,物业管理工作,动因

参考文献

[2] .王云清.以人为本, 构建和谐的物业管理模式.中小企业管理与科技, 2007.

[3] .朱丹.从物业管理的性质看我国物业管理制度的完善.重庆大学, 2009.

[4] .普仲韬.可持续发展的物业管理研究.昆明理工大学, 2009.

[5] .赵久建.中国物业管理行业发展现状与对策研究.北京交通大学, 2011.

8.物业工作意见 篇八

（2015年10月19日浙江省十二届人大常委会第六十次主任会议研究通过）

省十二届人大常委会第二十三次会议审议了《浙江省人民政府关于全省防洪排涝工作审议意见处理落实情况的报告》。常委会组成人员认为，经过一年来的整改，省人大常委会第三十四次主任会议讨论通过的《关于全省贯彻“五水共治”战略决策推进防洪排涝工作情况报告的审议意见》大部分得到落实，并取得了明显的成效。但是，必须看到在不少地方还存在部分河流缺少流域性控制性工程、主要平原排涝能力有待提高、城市防洪排涝工程建设亟待加强、小流域缺乏系统治理等问题，防洪排涝任务依然十分艰巨。为继续推进这项工作，现提出以下意见和建议。一、进一步强化规划引领，统筹推进防洪排涝工作。要按照尊重规律、科学治水、疏堵结合和“给洪水以出路”的指导思想，认真做好我省“十三五”防洪排涝工程规划编制工作，并继续编制和完善流域综合规划、专项规划、城市排涝规划等，建立完整的规划体系。着力提高规划编制的科学性，强化规划的刚性约束，引领、推进防洪排涝工作。二、进一步加大重点防洪排涝工程建设的推进力度。省有关部门要掌握情况、针对问题，剖析原因、分类施策。对需要列入国家的重点项目，要加强与国家有关部门的沟通协调，完善相关配套政策，加强要素保障，争取国家早日批复和加快建设；对列入省重点工程的项目和跨行政区域的项目，省有关部门要统筹协调，简化审批程序，加强检查指导，推进项目加快建设。在抓建设进度的同时，要把工程质量放在第一位。切实加强项目全过程的监管，使这些民生工程发挥最大的作用。三、进一步重视小流域的治理和山塘水库除险加固。要总结小流域治理的经验和教训，调整思路、统筹规划，实行综合治理，把工程措施、生态修复与美丽乡村建设结合起来。按照整体规划、全流域治理的要求，一条一条地抓好治理工作，逐步消除山洪、泥石流等隐患。同时，要加大山塘水库特别是“屋顶山塘”的治理力度。省财政对山区、海岛山塘水库除险加固和小流域治理任务重的县（市）要给予更多的扶持。四、继续统筹做好姚江流域防洪排涝工作。要围绕提高姚江流域防洪排涝能力的目标，加快实施已经部署的六大工程。省有关部门要加强统筹协调，帮助宁波市做好姚江东排二通道的科学论证、规划制定等工作。督促、推进姚江流域沿线各市、县团结治水，切实加快把姚江治理好。以上意见，请省政府研究处理。