新老物业接管验收细则

新老物业接管验收细则（精选7篇）

1.新老物业接管验收细则 篇一

物业工程接管验收

目的

规范新物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。

程序要点

接管验收的准备工作

(1)新建房屋竣工验收后、业主入住前，物业部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

成立物业接管小组

1．接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：

——抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；

——物业部服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；

——物业部机电处抽调业务骨干具体负责房

接管验收前的准备：

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

②派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划；

③提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；

④准备好接管验收记录表格：

——《房屋本体接管验收表》；

——《公共配套设施接管验收表》；

——《机电设备接管验收表》；

——《接管验收问题整改表》。

综合竣工验收资料：

①竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图）； ②建设工程竣工验收证书；

③建设消防验收合格证；

④公共配套设施综合验收合格书；

⑤供水合同；

⑥供电协议书、许可证；

⑦供气协议书、许可证；

⑧光纤合格证；

⑨通信设施合格证；

⑩电梯准用证。

施工设计资料：

全套设计图纸；

图纸会审记录；

设计变更通知单； ；

重要的施工会议纪要；

隐蔽工程验收记录；

其他可能会影响将来管理的原始记录。

机电设备资料：

①机电设备出厂合格证； ②机电设备使用说明书（要求中文）；

③机电设备安装、调试报告；

④设备保修卡、保修协议。

接管验收标准

验收方法为观感验收法和使用验收法。(1)主体结构：

①外墙不得渗水；

②屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

(2)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

(3)内墙面：

①抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

②块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。(4)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

(5)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。

(6)木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

(7)门、窗

①门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；

②门锁、窗销连接牢固，开启灵活；

③玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

⑤电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹；

⑥不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形；

⑦高档装饰门装饰完整。

(8)楼梯、扶手：

钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑； 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

(9)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

(10)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

(11)油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。

(12)电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

(13)光纤已开通，收视良好。

(14)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

(15)灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

(16)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

(17)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。

(18)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。

(19)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。

(20)门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

(21)防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、(22)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

公共配套设施接管(1)天台：

①天沟、落水口畅通完好；

②隔热层、防水层完好。

(2)散水坡无下陷、断裂、去墙体分离，坡度适宜、平整。

(3)屋面避雷设施连接牢固。

(4)路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

(5)绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水观布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

(6)道路：

①路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；

②路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

③块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

④交通标识线、路牌清楚完好。

(7)室外消防栓：

①消防箱标识清楚，玻璃完好；

②消防设施配件齐全；

③消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

(8)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

(9)垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。

(10)安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

(11)安全员道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。(12)停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。

(13)自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

(14)明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

(15)沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

(16)护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。

(17)台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

(18)水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

(19)信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。

(20)雕塑、小品牢固，完好，安全。

(21)招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

机电设备的接管

(1)电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

(2)变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

(3)中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。

(4)发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。

(5)消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

(6)给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。(7)安全监控设备：同消防监控设备。

遗留问题的登记确认：

①对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；

(1)对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。

(2)对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。

(3)对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。

(4)对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，登记后交给发展商进行备录。

2.物业公司物业接管验收管理规范 篇二

第一章总则

第一条目的。为加强物业综合验收和交接管理，规范公司物业验收程序，确保物业验收工作得到有效控制，保障物业的房屋质量及各项功能、指标符合规定要求和标准，特制定本管理规范。

第二条适用范围。本规范适用于公司所承接的物业管理项目的接管验收管理。

第三条职责

1．接到发展商竣工验收的通知报告后，公司领导负责组建物业接管验收小组，全面负责接管验收工作。

2．接管验收小组的工作内容包括：负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料进行验收；按移交设备清单的要求对清单上的设备按规格型号、容量及设计要求进行验收；对设备的安装数量、安装位置及竣工图进行验收；对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。

3．验收工作结束，由公司主管领导与发展商办理接管手续。

第二章接管验收程序

第四条接管验收条件。物业楼宇竣工经政府有关单位验收全部合格，并且附属设备已完全能够正常使用，房屋编号已得认可等，物业公司代表全体业主进行以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

第五条接管验收程序规定

1．验收小组根据发展商提供的竣工图纸按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。

2．验收小组依据验收计划、标准按专业分工进行预验收。

3．在预验收过程中检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。

4．对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

3.物业接管验收全攻略 篇三

物业的接管验收可分为分期验收、单项工程验收和全部验收几种。

①.分期验收

分期验收是指分期进行的工程项目经过竣工验收并达到使用条件,且需要提前使用时所进行的验收。例如住宅区,每当一批房屋建成并经过竣工验收后,开发商为了加快资金的周转,急于交付业主使用,即可提前进行接管验收,以使完成的建筑产品及时投入使用,发挥其投资效益。②.单项工程验收

工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕,具备使用条件,能满足投产要求,经过竣工验收,开发商可向业主发出交房通知。开发商应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工程关键部位施工记录以及有否遗漏情况、公共设施设备等,然后会同物业管理公司组织验收小组共同进行接管验收。

③.全部工程验收

全部工程验收是指物业管理公司根据国家有关法律、法规和标准规范以及有关部门批准的规划、设计和建设方案,对居住小区的各项建设指标进行统一的整体验收。泉州市秋实物业管理公司在接管刺桐豪园时,便是采用此方法。该公司推行ISO9001:2000国际质量管理体系。在接管刺桐豪园时,制订了自己的标准,他们的标准是在参照建设部《房屋接管验收标准》的基础上,根据豪园的建筑、设施和设备的特点与验收特点而制订的。验收标准的制订使接管验收有了依据,同时也为具体操作带来了便利。

其工作程序如下图:

公司领导下达接管验收指令

↓

公司组建接管验收小组

↓

作好接管验收准备

↓

进行资料验收移交

要求正确、真实补齐资料

验收是否合格

(是)↓(否)

进行硬件设施、设备验收

要求开发商限时整改

是否合格

(是)↓(否)

记录归档

接管验收的主要内容包括验收的准备工作、资料的接管验收、硬件设施设备和验收遗留问题的处理等。

①.接管验收的准备工作

新建物业竣工验收后、业主入住前,物业管理公司应及时组建物业接管验收小组,对所接管的物业进行综合的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。

在接到公司领导的接管验收指令后,公司各相关部门应立即按照领导要求抽调业骨干组成物业接管小组。接管验收小组应当由公司以下部门人员组成:公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;管理处机电维修部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;派出先头技术人员前往工地现场摸底,制定好接管验收计划;提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数;准备好《房屋主体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》等接管验收记录表格。

②.资料的接管验收

开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交相关资料。相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料等。详细内容见文章后面的资料收集整理的内容。

③.硬件设施、设备的接管验收

a).楼宇主体硬件设施接管验收的主要内容有:主体结构、楼地面、内墙面、门窗、楼梯、水电设施和其它方面等是否符合标准。

对主体硬件的接管验收,主要是对主体结构、门窗、水电部份进行验收。

对主体结构的验收主要是检查屋面是否积水、渗漏;楼面有无空鼓,是否露筋;内墙面面层有无剥落、裂缝,有无污渍;门窗是否开启自如,有无晃动和裂缝,位置是否准确,有无翘曲变形;电器插座、开关安装是否牢固;水表、电表安装是否牢固,有无损伤,读数是否正常;给水设施有无渗漏、锈迹,压力是否足够;地漏、排水管道接口是否密实,有无渗漏、堵塞现象,排水是否流畅。验收时如发现问题,记录在案,并要求开发商整改,直至合格。

b).公共配套设施接管验收的主要内容包括:天台、避雷设施、路灯、绿化、道路、消防设施、垃圾中转站、安保设施、停车场、信报箱等的验收。

对公共配套设施的接管验收,主要验收道路路面是否平整,有无水泥块、断裂;消防箱标识是否清楚,玻璃是否完好,消防设施配件是否齐全,消防管标识是否明显,有无漏水,水压是否充足;该小区的停车场为地下停车场,所以检查照明是否充足,标识是否清楚,安全设施、排水设施是否良好;小区花园绿化的树种、绿化水管布局的合理性,绿化水管的阀门开关是否灵活、安装稳固。如发现问题,及时向开发商提出意见,要求整改。

c).机电设备的接管验收应检查电梯、变配电设备、中央空调、发电机、消防监控、保安监控等设备的型号、数量与移交清单是否相符,配件是否齐全,工作状态是否良好运转等。

对变配电设备的验收,以设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好,安全防护装置齐全,标识清楚,机房配置齐全,通风、采光良好,设备表面油漆完好,无损伤为验收标准。对电梯设备的接管验收,以以设备型号、数量与移交清单相符,动行平稳,安装符合规范,有电梯运行准运证,机房设置合理,配件安全,标识清楚,表面光洁平整、明亮为验收标准。

总之,硬件设施、设备接管验收的验收标准应符合建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

④.接管验收遗留问题的处理

a).遗留问题的登记确认:对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》(附件一)中并交开发商相关人员签字确认;对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设施问题登记表》(附件二)中并交开发商相关人员签字确认。

b).对资料遗留问题,接管验收小组应当积极同开发商联系补齐,必要时公司领导应当协助进行。

c).对物业硬件设备、设施遗留问题,一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司领导应当协助进行。d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题,物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。

⑤.《接管验收遗留资料登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

接管验收应注意的问题

物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节,管理公司要高度重视,严格把关,物别要注意以下事项:

①.接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程,但并不意味着接管验收就没有问题.竣工验收是从大方面把握质量关,许多无关宏旨的小问题不在竣工验收质量的范围内。如墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏排水不畅等等,这些问题一般不影响竣工验收的通过。但物业管理公司准备接管时,却要将类似这样的细小问题逐一列明,要建设单位承诺在一定期限内整改。这表明,在接管前物业有任何问题均应由开发商负责解决。②.现实的接管验收少有整个物业同时移交

虽然规定物业要经过综合验收后方可交付使用,但末等综合验收就急于交付的情况时有发生。特别在设备方面,调试验收合格一项就移交一项,今天接管了电梯系统,几个月后又接管空调系统,至于消防系统的移交可能更迟。因此,物业管理公司必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不能签字接管,不然就要背着责任走。

③.接管验收一定要定明接管日期,以便划清责任界线

物业管理公司只对接管后的物业所产生的问题负责,如在保质其内,非人为因素的问题仍由开发商或施工单位负责。若由于开发商在施工验收合格后未能及时移交物业管理公司接管,使物业管理公司接管后的设备保持期缩短,物业管理公司应将开发商提出,争取补回原来保质期。

验收资料的收集整理

资料收集整理的程序

物业接管验收需移交资料的数量是非常之庞大,如果没有遵循一定的程序,会使资料收集整理的工作变的茫然无头绪。为了有效地做好资料的收集整理工作,物业管理公司一般按以下程序进行:

①.制订收集整理计划。资料收集整理最关键的一步就是制订一个好的计划。由于接管验收应收集的资料数量大、涉及面广,如果没有制订一个计划,难免会有一些资料漏掉。走好这一步,具体工作就可以按这个框架来一步步完成。一个好的计划应当是涉及到物业的每一方面。接管验收小组制订好计划,应当反复检查计划应收集整理资料是否有遗漏。

②.深入现场,实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前,要下到物业现场,按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况,并记录在案,使物业管理公司做到自己心里有数,以便于在资料移交时,考察资料的准确性、真实性。

③.资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时,应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照,必需是相符才可以签字接管。如果不相符,出现资料不全、不准确或不真实等问题,应责返开发商,并要求开发商补全。

④.资料的整理。资料移交接管完以后,应对资料进行整理。整理时应先搭建一个目录框架,然后根据目录内容将资料分类整理,归纳到各个目录下,并进行装订。对每一类的资料进行命名,并在每一类首页注明简要内容,以便于随时调用。

⑤.资料的存档。移交收集到的资料整后,应将资料复印两份,一份送往公司行政部存档,另一份留存该小区管理处存档,以便于今后的小区管理。

资料收集整理的形式

资料的表现的形式有很多种,并不仅仅局限于文字,我们可以用图表、照片等手段使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的项目变的生动且美观。如小区分布图,可用彩色图片加以美化;小区内的户型可用户型结构图加以表达;小区内不同户型的数量,可用柱状图、砌饼图等图表表示;机电设备的调试报告数据,可用柱状图、曲线图等加以表现;还有一些设备设施无

法用文字描述,可直接用照片进行描述。在竣工验收中存档下的报告、文件也可作为资料的存档形式,这种形式的资料更显的真实、有说服力。至于这些丰富的表现形式要怎样去运用,则要视各公司的特点及具体情况而论。

资料收集整理的内容

在接管验收时,开发商应向物业管理公司移交以下相关的资料:

①.物业产权资料:包括项目开发批准报告;规划许可证;投资许可证;土地使用合同;建筑施工许可证;用地红线图。

②.综合竣工验收资料:主要包括竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图);建设工程竣工验收证书;建设消防验收合格证;公共配套设施综合验收合格书;供水合同;供电协议书、许可证;有线电视合格证;通信设施合格证;电梯准用证。

③.施工设计资料:地质报告书;全套设计图纸;图纸会审记录;设计变更通知单;工程预决算报告书;重要的施工会议纪要;隐蔽工程验收记录;沉降观测记录;其他可能会影响将来管理的原始记录。

④.机电设备资料:机电设备出厂合格证;机电设备使用说明书(要求中文);机电设备安装、调试报告;设备保修卡、保修协议。

⑤.业主资料:已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等;已购房业主的付款情况或付款方式。

完善竣工验收的必要措施

反复验收

现在的验收程序,一般是这样的:首先是开发、承建单位介绍情况,然后由专家们分专业下现场验收,之后重新聚集,分专业讲评、打分、定级,由开发、承建单位表态,最后在验收报告上会签,并对需要整改的项目提出处理意见。

讲评时应详细地做好记录,并搞一个验收纪要;对于存在的问题,应列出整改一览表,并定出整改期限。期限结束后,应对存在问题的再次检查,直至完全整改完毕为止,再发合格证。否则,很有可能把工程质量不合格或配套不完善的物业流入市场,给物业管理公司和业主(或使用人)带来管理或使用上的诸多麻烦。

意见及时

在讲评之前,验收部门应与物业管理公司合议一次,理由是物业管理公司通过较长时间的耳濡目染,或通过参加前期介入,对建设情况的内幕和存在的问题还是比较了解的,他们的意见很有参考价值。

物业管理公司在合议时,应及时提出意见。验收时不把问题暴露全面,事后再提整改意见,那是白费心机的。“人家建设局都通过了,你们物业管理公司有什么资格在这边纠缠不休”,包括承建单位在内,没有人会理你的。

验收全面

目前的验收,对室内的装修、水电设施看得比较多,而对室外的公共部分看的比较少。例如管道的走向、各种管道井的位置是否与图纸一致,化粪池和排污井的规格是否规范,水电表的厂家、型号是否为推荐产品,停车场、道路是否符合要求;避雷系统是否可*,等等。而这些是物业管理公司最关心的。因此,应引起重视,避免顾此失彼。

科学验收

4.物业项目设备接管验收工作总结 篇四

根据中铁六局（下称甲方）传达的精神，大唐物业管理有限公司（下称乙方）受甲方委托，对中铁六局大厦设备进行接管验收工作。在甲方组织下，经与总包及各分包商协商后，乙方积极组织验收小组且制定了验收日程，并以书面形式呈交给甲方及总包，由总包协调各分包商于2007.2.5开始按验收日程配合乙方验收小组进行验收工作。

此次验收工作乙方高度重视在许多相关资料没有到位的情况下，为了尽快熟悉各个系统从而使验收工作得以顺利进行，乙方由总公司抽调了各个涉及验收系统的业务骨干组成了一支高素质、高专业的验收小组，同时物业工程部也组织各专业人员展开了数次地毯式的摸排工作，发现了大量遗留问题，并将这些问题汇集成表格并注明维修等级，以书面形式呈交甲方及总包。

在此次验收过程中，为了配合人防的验收，乙方及时调整验收日程，将验收工作进行了压缩调整，且以书面形式呈交给甲方及总包，由此可见乙方对验收工作采取了积极主动的准备工作。但尽管如此，在实际验收工作过程中还是出现了种种令人意想不到的事情，其结果直接导致验收工作无法顺利开展完成，例如承接上下水及排污系统的分包商派来的并非是熟知系统的专业人员，而是简单的故障记录员；承接土建及玻璃幕墙工程的分包商始终没有派遣相关人员到场；承接消防系统的分包商对验收小组提出的问题拒绝回答，配合不力；另外还有部分系统未竣工完善，如视频会议系统由于硬件问题导致无法调试使用，在验收工作进行中，电梯系统的调试由于厂家还在进行，因此只得将初步发现的问题进行了检查并提出了整改意见，且以书面形式通知了厂家并呈交甲方；消防水箱消毒柜电源未安装到位；中控系统局部未安装到位；初步经排查发现的故障通知后维修维护未能尽快落实到位。凡此种种，使得验收工作难以顺利进行完成。

综上所述，由甲方委托乙方的验收工作难以进行完成，但为了保证中铁六局大厦设备的正常运行，乙方将一如既往地积极开展摸排工作，对发现故障寻根求源，对各个系统加深了解，同时也期盼甲方对总包及各分包商进行督促，为完成验收工作打下基础。

北京大唐物业管理有限公司

5.新老物业接管验收细则 篇五

2.0范围和标准

2.1范围：大厦和住宅小区的公共场所、娱乐活动设施及其水电设备等。

2.2标准：参照建设部ZBP3001-90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》。

3.0职责

3.1公

司设备部牵头组织各相关部门及管理处成立接管小组，办理接管手续。

3.2接管小组对图纸资料及各公共设施进行验查。

4.0验收标准

4.1基础设施：

4.1.1房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等；

4.1.2散水坡：

4.1.2.1无下陷、断裂、与墙体分裂等情况；

4.1.2.2面层平整，无脱层；

4.1.2.3无倒泛水现象；

4.2天台：

4.2.1隔热层、防水层完备、齐全；

4.2.2隔热板、防水层表面无裂缝；

4.2.3天沟、落水口畅通，管道完好；

4.2.4天面扶栏无破损、变形，无明显锈蚀；

4.3屋面避雷设施：

4.3.1各种避雷装置的所有连接点牢固可靠；

4.4消防设施（消防栓、消防箱）：

4.4.1消防栓：

4.4.1.1油漆均匀，无少刷、漏刷现象；

4.4.1.2阀门完好，无渗漏水；

4.4.2消防箱：

4.4.2.1消防管、消防带等配套齐全；

4.4.2.2箱门标识清楚，玻璃安装牢固，门锁开启自如；

4.4.2.3消防管无渗漏水，阀门完好；

4.5室外路灯：

4.5.1按设计要求安装；

4.5.2灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；

4.5.3灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花；

4.6绿化：

4.6.1按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无混杂品种，成活率达98以上，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草丛生；

4.6.2绿化用水：

绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过100米，布局覆盖率100，阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃；

4.7室外道路：

4.7.1道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；

4.7.2路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤；

4.7.3块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹，无缺棱掉角；

4.7.4路牌标志清楚，地面线条顺直；

4.8垃圾池（箱）：

4.8.1冲洗水管：

4.8.1.1垃圾池通水率100，水管安装紧密牢固，接口处密实，无漏水；

4.8.1.2水阀开关灵活，无漏水；

4.8.1.3水阀箱装锁，箱面无锈迹，油漆面均匀，锁头开启灵活；

4.8.2砌筑类：

4.8.2.1砌筑平直，底层无起砂、无裂纹、无空鼓；

4.8.2.2装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤，无缺棱掉角；

4.8.2.3投入口和清出口的铁门无锈迹，油漆完好均匀，安装牢固，开启灵活自如；

4.8.2.4清出口铁门安装小锁，开启灵活；

4.8.3铁箱类：

油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳；

4.8.4塑料类：

桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完好无损；

4.9垃圾转运站

参照《房屋接管工作标准和工作规范》的相关部分；

4.10岗亭：

4.10.1铝材和不锈钢安装牢固，配件齐全，型材面无损伤、无污渍；

4.10.2砌筑类（参照相关验收标准）；

4.10.3电动道闸：

安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏杆无损伤；

4.11车库

4.11.1露天停车场：路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；

4.11.2地下停车场：

4.11.2.1参照《房屋接管验收标准和工作规范》的相关内容；

4.11.2.2车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀；

4.11.2.3露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准；

4.11.2.4单车架：焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹；

4.11.2.5照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常；

4.11.2.6排水系统：

设有专门的排水沟，参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电设备验收标准；

4.11.2.7地下车库通风设施：按采暖与通风设施施工及验收规范进行；

4.12窨井、检查井和化粪池：

4.12.1池内无垃圾杂物，给排水畅通，池壁无裂痕；

4.12.2检查井和化粪池进出水口高差符合相关标准，井

盖搁置稳妥;

4.13明暗沟：

4.13.1沟底无断裂，无积水，沟壁和沟底抹灰平整；

4.13.2沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；

4.14挡土墙、坡：

4.14.1砌筑密实，沙浆沟缝饱满；

4.14.2按设计要求设有泄水孔；

4.15踏步

4.15.1混凝土砌：

踏面、踢面无破损，阴阳角无缺口和断裂；

4.15.2块料砌：参照《房屋接管验收标准及工作规范》的相关内容；

4.16台阶：参照相关的面层砌筑材料的验收标准；

4.17水池、水箱：

4.17.1按设计要求和有关卫生标准进行验收；

4.17.2无渗漏水现象；

4.17.3内外爬梯无锈蚀现象；

4.18信箱：

信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；

6.新老物业接管验收细则 篇六

各区、县房管局，各物业服务企业：

《关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见》（津国土房物〔2005〕102号）已超过法定有效期。经2012年第14次局长办公研究决定，现将需继续施行的《关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见》修订后印发给你们，请遵照执行。

2012年11月5日

关于天津市新建住宅物业管理接管验收的指导意见

各区县房地产管理局，各物业管理企业：

为了规范新建住宅物业管理接管验收活动，明确开发建设单位和物业服务企业对房屋及配套设施设备的开发建设与日常管理服务责任，新建住宅物业竣工后，物业服务企业应当本着“认真负责、严格验收、明确责任、保证安全”的原则与开发建设单位做好接管验收工作。

一、接管验收条件

新建住宅物业具备下列条件后，物业服务企业与开发建设单位应当办理物业管理接管验收手续。

（一）建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格；

（二）取得《新建住宅商品房准许交付使用证》；

（三）供水、供电、供热、道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，能够正常使用；

（四）电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书。

二、接管验收内容

（一）基础资料

1.竣工验收合格报告；

2.小区规划详图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，绿化平面图、附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

3.物业质量保证文件和使用说明文件文本；

4.供水合同；

5.供电协议书；

6.供气协议书；

7.供热协议；

8.消防设施合格证；

9.电梯准用证；

10.机电设备出厂合格证、设备使用说明书、安装、调试报告和设备保修卡、保修协议；

11.业主购房合同文本；

12.维修资金交纳明细；

13.《新建住宅商品房准许交付使用证》；

14.《天津市住宅前期物业服务合同》约定的文件、资料和法律、法规规定的资料。

（二）房屋本体

1.房屋部位：包括屋顶、外墙面、内墙面、地面、楼地面和楼道等。

2.房屋设施设备：包括各种管线、表具、电器设备及有关设施设备。

（三）共用配套设施设备

1.共用配套设施：道路、绿化、雕塑小品、路灯、检查井、化粪井、机动车停车场、非机动车车棚、信报箱、物业管理用房、会馆和消防等设施。

2.共用配套设备：变配电设备、安防监控、楼宇自控、电梯、水箱和水泵等设备。

三、接管验收程序

（一）书面通知验收。新建住宅物业具备上述条件后，开发建设单位应当及时以书面形式通知物业服务企业进行物业管理接管验收工作。其中：分期建设的项目可以根据工程竣工进度情况，分期进行接管验收。

（二）成立验收小组。接管验收前成立由开发建设单位和物业服务企业组成的验收小组，根据工程竣工和项目的实际情况，做好接管验收的相关工作。

（三）移交基础资料。验收小组应当对基础资料进行查验。资料完整齐全的，开发建设单位应当与物业服务企业及时办理资料交接手续。不齐全的，开发建设单位应当书面说明情况并明确移交的时间和明细，待资料齐全后办理交接手续。

（四）查验房屋及设施设备。验收小组要按照国家和本市建筑工程质量标准和接管验收标准逐项对验收内容进行查验，并作好查验记录。对符合接管标准的房屋及设施设备，物业服务企业应当及时接管。

（五）限期组织修复。对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准。其中，对影响房屋和设备使用的问题，开发建设单位应当限期进行修复；对于不影响房屋和设备使用的问题，开发建设单位可行自行修复，也可以委托物业服务企业进行修复，委托修复费用由开发建设单位支付。

（六）签订接管验收文件。验收小组对验收内容逐项验收后，物业服务企业与开发建设单位应当及时签订物业管理接管验收文件。

接管验收文件应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、修复责任和参加验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的基础资料明细。

（七）资料保管。物业服务企业与开发建设单位办理接管验收手续后，应当将基础资料、接管验收文件由物业服务企业妥善保管。

四、接管后维修责任

新建住宅应当执行建筑工程保修的有关规定，在国家和我市规定的保修期限内，由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，自用部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用部位、设施、设备的日常维修、养护由物业服务企业负责。

7.接管验收总结 篇七

商业中心工程部在公司的领导下、在甲方项目部的积极协助及各总包单位的全力配合下，自2008年11月29日至2009年1月10日历时45天，对长安mall进行了全面接管验收工作。其中停车场（人防）、A1A2A3南側小二层顶部、外围灯光、外围广场、A1A2A3写字楼1一9层尚未完工或不具备接管验收的条件暂未进行接管验收工作。在45天内工程部进行了大量的检查、验收记录工作，各种记录表单达3200余张且大部分已经反馈给各总包单位，对检查出的问题进行整改。

由于受现场条件及环境条件所限，只进行了设备设施数量及外观的检查检验工作，90％以上的设备设施未进行使用功能的查验，mall内各种技术资料及图纸也未能完全进行交接，虽进行了接管验收，但不排除有未检查到的设备设施存在问题，也不排除在接管验收期间出现故障或人为破坏。下面分专业、分系统、分标段对现有的3200余张记录表进行统计，就其中发现的共性和主要问题进行汇总如下(包含但不限于此，具体见验收记录表)。

验收中的问题请项目部及各施工方尽快安排整改并提供整改时间表以便我方配合，目前未调试的系统望适时安排具体事宜，以免错过调试时机，请各方予以足够的重视，以确保店铺二装的顺利展开及长安mall正常开业。综合专业

未做功能性试验的项目：

1、卫生间防水、机房防水、屋面防水、玻璃穹顶防水未进行试验；

2、各标段外墙保温安装均不完整（具体位置见分项验收记录）；

3、A1、A2、A3大厅顶部及南二层屋面无上人通道；

4、地下停车场（人防）土建未验；

5、卸货平台土建未完工，下沉广场店铺台阶未做；

6、石材螺栓及钢结构防腐部分未做，外挂石材部分没勾缝，部分有污染及返锈现象；

7、地下一、二层部分空置房间未完工；

8、旗廊处无上人通道；

感观验收部分存在问题：（新兴、城建、中建公司施工段共同存在）

1、后走道吊顶不平塌腰、破损、污迹，4、5层后走道吊顶局部塌落。所有吊顶龙骨间隙过大，无法上人检修设备。

2、屋顶设备机座及女儿墙水泥抹灰开裂、空鼓、脱落严重，地面砖破损、脱落，上屋面楼梯处雨篷未作，施工未完；

3、前场石材及后场地砖空鼓、错口，后走道、楼梯间地砖色差严重，空鼓破碎严重；

4、踢脚线不平整，接缝处理不良，空鼓，粘贴不牢固，存在色差，与消火栓连接部分缝隙未处理；

5、金属门变形、掉漆、划伤，闭门器未安装到位，门插不灵活，门吸、门挡未安装；

6、木门门插未打孔无法锁闭；

7、墙面粉刷不平整，污染处较多，闭门器安装不当导致其上方墙面破损；

8、墙面墙插部分未安装，安装后的墙插未封堵周边缝隙；

9、店铺玻璃门锁未安装锁库，无法锁闭；

10、各洞口玻璃幕围挡不平整，边角打磨不到位，玻璃幕围挡支架螺丝松动，扶梯拐角处玻璃幕围挡缺少加固支架，下沉广场扶梯入口处玻璃围挡不严密，存在安全隐患；

11、扶梯踏板与地面石材交接处错口；

12、前场防火卷帘控制面板未用螺丝固定，仅用玻璃胶粘贴；部分控制面板安装位置不美观。

13、主体结构伸缩缝处未保温封堵，后走道地面、墙面及吊顶伸缩缝处开裂，地下二层伸缩缝处房间墙体开裂；

14、部分机房、管井、店铺、走道及前后场内地面垃圾未清理干净（例：KC—2—8机房新兴与城建公司施工段交界处垃圾未清出），地面无用管头未做处理，风道支架安装施工破坏防水层未做处理；

15、部分机房墙面吸音板污染、破损（尤其地下二层），风道周边吸音板封堵不严；

16、机房、管井地面起沙，无用管头未处理；

17、库房、办公用房、清洁间等空置房间地面杂物未清理（尤其地下二层）；

18、部分污水泵房垃圾未清理，墙面破损，管道穿板、墙处封堵不严； 部分污水井盖破损。

19、冷冻机房、二次泵房存在结构洞口未处理，排水篦子与排水沟不匹配，吸音板破损，地面垃圾未清；

20、后走道钢结构处后走道原防火涂层破坏后未做处理；

21、外墙尚有洞口未做封堵，预留窗洞未做封堵，严重影响保温；

22、D段南门、西侧正门及南侧正门应为双道门，现场为单道门与图纸不符；

23、地下车库出入口处雨篷未作，墙面未处理，融雪设施未做，防水未完工；

24、各施工标段间的交汇处施工未完成（例：南侧18轴处空置房间毛坯未施工）；

25、后走道背漆玻璃拐角处大部分未做护角处理；

26、穹顶两侧铝扣板有色差且不平整，石膏板做法处未做抹灰处理；

27、mall内及B段东侧工棚未拆除； 弱电专业

一、楼宇自控系统：

楼宇自控设备硬件（DDC箱，DDC模块，控制盘，传感器，执行器，）安装基本到位，未完工，自控系统未调试完毕，不具备验收条件，未验收。

二、视频监控系统：

视频监控设备硬件（摄像头，云台摄像头，矩阵主机，控制台，硬盘录像机，监视器，电视墙，）已安装到位。仅涉及硬件设备（品 牌，型号，数量，外观）不涉及使用功能。该系统使用功能运行、调试未做。

三、消防系统: 太平机电消防总包消防接验所存在问题范围（w18轴以西）部分公共区域内喷淋头没有安装装饰盖；部分消防广播，烟感温感探头没有安装到位；弱电竖井内消防模块箱内布线乱，模块箱内未粘贴线路图；个别卷帘门不能正常工作；消火栓箱玻璃门破损箱内设备不全。手报安装不全。喷淋系统管道因防冻保护措施未到位，致使部分管道冻裂。

太平机电消防总包与我物业方已做硬件设备移交，本移交只涉及硬件设备（品牌，型号，数量，外观）不涉及使用功能。该系统使用功能运行、调试未做。中控室消防CRT图形显示系统还未安装到位。

中消长城消防总包消防接验所存在问题范围（w18轴以东），大部分喷淋头没有安装装饰盖；消防广播，烟感、温感探头部分没有安装到位；弱电竖井内消防模块箱内布线乱，模块箱内未粘贴线路图；部分卷帘门不能正常工作；消火栓箱玻璃门未安装，箱内设备未安装，公共区域手报未安装全；机房内未安装消防电话及消防广播、烟感。水喷淋系统管道因防冻保护措施未到位致使管道部分冻裂。

中消长城消防总包硬件设备未安装到位，未完工。该系统使用功能运行、调试未做。

四、综合布线：

综合布线系统路由、桥架、线槽总包方已移交网通，具体线路穿、放由网通负责施工验收。目前施工未完。

五、有线电视系统：

MALL内有线电视系统硬件设备基本安装到位，施工未完。该系统使用功能、调试未做。

六、手机信号覆盖系统：

手机信号覆盖系统由联通、移动自行设计、施工、验收。目前未完。

七、泛光照明自控系统：

泛光照明自控系统硬件设备基本安装到位，现场未完工。该系统使用功能运行、调试未做。

八、弱电机房及弱电竖井：

弱电机房所存在问题；机房内静电地板有破损、杂物多、未做清洁；垂直、水平线槽未做封堵；部分照明灯及开关无法正常使用。

弱电竖井所存在问题；竖井内杂物多、地面都是毛坯；部分墙面未做进一步处理；嘉合影院部分弱电竖井未安装防火门；部分竖井内线槽未做等电位连接、垂直、水平线槽未做封堵；部分无照明灯具及开关无法正常使用。强电专业

一、长安MALL照明系统 动力系统 公共区域 共性问题 未完工的

1.MALL外照明及景观未完工 2.车道融雪未完工

3.MALL立面广告位电源未完工 4.防雷未完工 卫生间

1.卫生间照明未全部安装 2.残疾卫生间门口开关未安装 3.热水器线已经到位，但未安装插座 4.热水器检修口预留过小 5.灯具及换气扇部分脱落 6.烘手器未安装 7.热水器检修口预留过小 8.感应器因系统无水无法查验 公共区域

1.商户电缆预留未全部到位，预留线部分过短 2.照明安装未完成，机房开关及温控部分未装 3.插座回路部分回路无电及接线错误，安装未全部完成 4.照明及应急回路控制范围标示部分未做

5.风盘温控器未装

6.安全指示灯存在回路无电情况，安装未完成 7.卷帘电源存在2个回路压接同一开关情况 8.风幕部分未接线 9.楼顶风道无接地防雷措施 10.部分照明未完工 竖井及机房

1.开关 接触器 BUS 护板等原件缺失及损坏

2.新风机房配电柜上方存在水管及阀门，机房纵向桥架周围未做防水台

3.新风机及风机部分无法启动，穿线的线径部分过细与图不符合，配电柜控制回路存在故障

4.照明及应急柜零线存在压接位置错误情况 5.桥架过墙小部分未封堵

6.电缆标示牌子部分未挂，电缆压接垫片过小及无弹簧垫情况 7.EPS柜部分存在故障 8.污水泵部分无法启动

9.竖井及配电柜卫生未清理干净，桥架内卫生未处理 10.配电柜改造未完成 11.风机等电流普遍偏大 重要问题 中建一局

1.照明及动力系统主电缆普遍存在压接位置错误情况，照明系统穿动力缆

2.6层空调机房新风机组开关柜无控制回路，开关直起 3.屋顶桥架存在穿刺线夹情况 新兴 1.商业弱电机房电表接线错误 城建

1.办公楼制冷机组开关电源进线部分压接不实 2.下沉广场南侧配电柜未完工 3.EPS柜电池安装未完成 4.下沉广场灯接线未用防水胶带 5.卷帘门电源零地混用

6.B段6层东南竖井内上方有水管及跑风 7.屋顶桥架存在穿刺线夹

8.商业冷站制冷机组配电柜无法实验 9.A段小二层顶部上不去未查

10.机房水泵控制柜功能因无水无法实验 热力自有配电柜

1.2＃热站变频柜无控制面板 2.配电柜电缆无标示 3.配电柜卫生未做

二、电梯问题汇总

1.A1—1：缺轿箱照明（少变压器），配件未到货；轨道脏，运行噪音大 2.A1—2：电梯轿箱内选副板不起作用，线未连接需调整；轿厢内应急照明位置不对，需要调整位置；轿门开关不灵活，需要调整。3.A1—3：轿厢内无语音报站，线未接。

4.A2—1：首层厅门被砸损坏，需要更换；电梯主板损坏，已报厂家，未到 货。

5.A2—2：电梯无法启动。

6.A2—3：轿箱光幕不起作用，未接线。7.A3—1：轿门开关不灵活，需要调整。8.A3—2：顶层平层感应器未装，缺螺丝。9.B4—3: 超满载开关位置装反，需调整。

10.C2—1：轿厢内应急照明位置不对，需要调整位置；轿顶脏，需要清 11.C2—2：厅门地坎脏，需要清理。轿厢内应急照明位置不对，需要调整位置；轿顶脏，需要清理。

12.C3—3：轿箱开关门开启缓慢，需要调整；厅门地坎脏，需要清理。轿厢内应急照明位置不对，需要调整位置；轿顶脏，需要清理。

13.D2：轿厢内无语音报站功能，未接线；轿门开门力过大，需调整；7层内选按钮指示灯不亮，已报厂家，未到货。14.D3—1：平层不准确，需要调整。15.D3—2：底坑卫生脏，有杂物，需要清理。

16.D4—1：电梯轿门门缝大，需调整；关门速度快，需调整。17.D4—2：关门速度快，需调整。

18.D5—1：轿顶脏，需要清理；底坑有水、杂物，需清理。

19.D5—2：底坑有水、杂物，需清理；应急电源未到货，轿箱应急照明、警铃未接，不起作用；电梯运行不正常，需要厂家进行调试。电梯共性问题

1.电梯卫生较差，有杂物，需清理。2.电梯轿箱开关门开启不灵活，需调整。3.外招面板安装完毕后，未调试。

4.轿箱内应急照明摆放位置不正确，需重新布置。5.电梯厅门普遍门缝较大，需调整。

6.电梯导轨油渍较多，未清除，需重新更换机油。7.资料及钥匙未接受完毕 重要问题

1.A2—1：电梯缺主板，厂家未到货，电梯无法启动。2.A2—2：电梯缺门机变频器，厂家未到货，电梯无法启动。3.A1—2：轿箱副板缺主板，厂家未到货。

4.D3—2：电梯缺门机变频器，厂家未到货，电梯无法启动。5.D3—3：电梯缺主板，厂家未到货，电梯无法启动。6.运行合格证未收到

三、配电室遗留问题 2#配厂家问题： 1.直流柜1个模块坏

2.综合仪表显示器：高压 AH2、AH4 AH6AH7 AH10 AH11 AH13电压缺一相指示，AH6无显示，带电显示不亮，低压：2T－AA14有两块屏碎。

3.AH8缺门锁1把，AH2综显缺盖。

4.指示灯：AH2、AH6、AH9、AH10、AH11各一个不亮。5.44、55计量柜缺手柄盖。6.大部分综显常亮不灭，1T-AA-4合闸指示灯不亮，4T－AA18一个合闸红灯不亮。

7.变压器的电磁锁坏，4T低压侧电磁锁灯不亮，变压器运行有噪音。2#配总包问题

1.出线电缆大部分未挂标牌，出线电缆大部分未与柜体捆扎固定 2.部分低压出线柜的出线电缆部分线鼻与出线排不匹配。3.4T－AA18柜的地排与相线交接处未做保护 4.部分电缆未入线槽 5.电缆外保护部分有破损。

6.室内照明电源未穿管，部分灯不亮，无应急照明。7.消防广播未安装。8.部分出线未固定 2A#配厂家问题： 1.AH2保护出口排掉。2.AH4接地刀有1灯不亮。

3.高压柜内缺照明灯泡急个别门开关坏（前、后）二次端子排无编号。

4.1T高低压侧电磁锁带电能开启。（不用钥匙）2T的电磁锁坏，变压器噪音大，温控器未测试。5.1T－AAT有一块综合仪表无显示。

6.44计量柜、手把关不上门、端子排无标识。7.201柜开关门不好用，211接地位置指示器不亮。8.4423指示红灯不亮，4418表计无指示。2A#配总包问题

1.低压柜出线电缆大部分无标牌。

2.部分出线缆鼻与出线母排不匹配，电缆鼻孔大，螺栓细。3.室内照明有部分灯不亮，无应急照明。4.消防广播未安装。2B#配厂家问题：

1.高压柜内照明部分没有（前、后）二次端子排无编号。2.高压综显电压指示不对，缺项。3.AH8电压表坏，AA23综合显示坏。4.AH1、AH3的带电显示器无显示。5.1T－AA9操作开关坏，缺联杆。6.变压器运行噪音大，温控器未测试。

7.1T－AA10、2T－AA18各有一块综合仪表坏（需换）8.1T-AA12后门锁不上。

9.AA2、AA3、AA21、AA22 电容柜散热风机线未固定。2B#配总包问题 1.配电室内房顶漏水。2.低压AA3柜后上板掉下。3.出线电缆大部分无标牌。4.低压二次配线及线缆出线不规范。

5.大部分柜内出线缆未与柜体捆扎。固定不规范、出线缆鼻与出线 母排不匹配

6.室内照明有部分灯不亮，无应急照明。7.消防广播未安装。2C#配厂家问题：

1.高压柜内照明部分没有（前、后）二次端子排无标号。2.AH1、AH10无带电指示，无牌、AH9综显坏。3.AH5母联门上无锁。4.201－9柜内无PT小车。

5.变压器运行噪音大，1T温控器门变形，温控器未测试。6.2T－AA16后柜门关不上。7.402开关前柜门锁坏。8.AA5后柜上挡板掉。

9.中央信号“201－2空气开关跳闸不能复位。10.201－

2、202－2柜面“PT工作位置灯”没有标志。2C#配总包问题

1.部分零、地电缆与母排压接不实。（已送电、危险）2.部分出线缆鼻上与出线母排不匹配，压接螺栓细。3.2T-AA16的零地线同色且布线不规范。5.室内照明有部分灯不亮，无应急照明。6.消防广播未安装。7.室内有两根水管。1#配厂家问题： 1.高压、低压柜无调度号，二次保护回路未加中文标识。2.高、低压出现桥架封堵不严，高压出线缆口未封堵，直流柜顶部桥架部分未安装到位。一条废弃高压桥架需拆除。

3.变压器上边封堵不规范，变压器下边脏，接地排铜排氧化现象。4.模拟板1A＃1B＃与变压器实际不符。5.2T－AA16电容柜有1个电容有坑。

6.1T－8T的低压主进柜二次配线布线不规范，4T-AA17的母排支持绝缘断裂需更换，8T－AA27、5T－AA13柜后无绝缘挡板。7.3T－AA8综合仪表电压显示不平衡，6T－AA23、AA24的相排与母排连接有空隙，汇流排连接处压接面不一致，6T－AA24、TT－AA2、AA3的柜内分别有两个电容固定不牢。6T－AA24后门关不上。8.1T-8T的低压出线柜，二次配线大部分吸盘脱落。5T－AA9第4个抽屉退出。

9.1T－AA5二次配线端子松动，2T－AA13端子盖未压实。10.2T－AA15电容柜缺操作手把。AH17接地指示灯不亮（已接地）推进机构口无标志牌，高压柜后电磁锁不管用，4T－404开关无法操作，AH30电压表、PT位置显示（不显示、须停电）3T－AA6汇流排有癖点，须打磨，4T－AA13－

3、AA22抽屉把手掉，2T－AA10后柜门关不上，3T－403、4T－404断路器上的指示灯不亮，2T－AA11－3操作手柄缺盖。

11.1＃、1A#、1B＃两台变压器之间不能有一台断路器拉出（不含试验位置），否则将失压掉闸。1#配总包问题

1.地面个别地砖下面空，有裂纹、踢脚未做完。

2.低压出线电缆部分未挂标牌，缆口未封堵，电缆捆扎不规范。3.照明电源未穿管，灯管部分不亮，灯管不全。无应急照明。4.部分桥架变形，部分无盖，部分吊筋未安装到位，桥架有剩余未做，与墙体结合部未封堵，有一新风电机吊筋与桥架共用。5.AH29柜后隔墙窗户的玻璃裂，桥架穿墙未封堵。6.部分出线压接螺栓小。

7.1T－AA4出线柜零线与出线母排端子距离过近。8.消防广播未安装。9.墙面脏。1A＃配厂家问题：

1.高低压柜后无调度号，二次配线布线不规范。2.AH4柜前少一个手动按钮。（合闸）

3.1T－4T的噪音大，接地排螺母生锈，地排有氧化现象。4.2T－AA21、4T－AA23、3T－AA1的“N”排与相排间距过近。5.2T－AA21、4T－AA23柜内浪涌脱落。

6.3T－AA1、1T－AA10柜门变形关不上，3T－AA11的PE排与柜底座未连接固定。

7.1T、2T、3T、4T不能自投自复，405、406、456时间继电器坏。8.401电压显示不正常，1T－AA2的ct安装不规范。

9.1T－AAT缺一个抽屉，2T－AA14有一块综显不显示，1T－AAT、3T －AA5有一个指示灯不亮。

10.二次线部分不规范，出线缆口封堵不严。11.4T－AA13的红相与母排连接位置不规范。12.4T－AA17、4T－AA20的后柜门变形。13.无模拟板，绝缘垫拼凑。1A＃配总包问题

1.部分出线电缆电缆鼻子大，压接螺栓小，线缆与柜体接触点未做保护。

2.室内开关、插座未安装，部分灯具损坏，少灯管，无应急照明。站内配电箱少保护挡板。3.等电位箱安装不规范。

4.部分出线电缆外皮破、电缆头处理不规范。5.部分桥架封堵不严，部分无跨接地线，桥架无盖。6.墙面脏。1B#配厂家问题：

1.高低压柜后无调度号，桥架封堵不规范。

2.高低压出线缆口未封堵，高压柜二次保护回路未加中文标识，低压出线无标牌，电缆桥架部分无盖。

3.AH1、AH2的超温保护联片断开位置（供电局保护）。

4.1T－AA1、2T－AA13的零排与相排过近，2T－AA13柜后无绝缘挡板。

5.母联转换开关无状态指示（手自动）6.2T－AA12有2个电容未固定。

7.1T－AA4的CT有一个盖坏，柜门上沿变形下沉。1T－AA7、2T－AA8、2T－AA10后柜门变形。

8.2T－AA10的母排相线间的固定绝缘板缺一螺母未固定。9.联络柜之间桥架须加吊筋固定。1B#配总包问题

1.开关插座未做，无安全出口标识，无应急照明。站内配电箱内剩余电流传感器二次未接线。

2.无模拟版，室内南侧顶部有一水管过墙，且未做封堵。3.消防广播未安装。4.墙面脏。建议

7个配电室加装EPS 重要问题

1.配电室增容未完成 2.供用电合同/协议未提供

3.华鹏西门控制柜1#、1A、1B主进开关柜C相与零排之间间距过小存在安全隐患。

空水专业

一． 冷冻机房 1.长安MALL冷站：

（1）6台机组已安装，未进行调试运转。（2）机组外观有保温破损。（3）机组安全阀未引致室外。

（4）冷冻、冷却水泵现场未试运转且外观漆层破损。（5）全过程水处理器电路未接驳，泄水口未引至排水沟。（6）软化水系统未进行调试。软化水箱检修梯损坏、液位计未安装。

（7）软化水补水泵基座未完成。（8）加药装置未安装。（9）定压罐外观未清洁有锈蚀。（10）板式换热器表面脏，有锈蚀。（11）管路外保护壳有破损，变形。（12）管路标识不全、不明确。

（13）机房地面起沙，排水沟篦子质量差、不全、锈蚀。（14）阀门有锈蚀。2.二次循环泵房（东西2座）

（1）水泵未调试运转。（2）法兰有锈蚀。（3）水泵外观有磕碰掉漆。（4）温度、压力表未安装齐全。（5）管路穿板处封堵不严。3.办公楼冷站（3座）：

（1）6台机组已安装，未进行调试运转。（A3冷站奥运期间试运行物业未参加）

（2）机组有漏油现象。（3）机组安全阀未引致室外。

（4）冷冻、冷却水泵现场未试运转且外观漆层破损。（5）冷冻、冷却水泵减震安装不合理。

（6）全过程水处理器电路未接驳，泄水口未引至排水沟。（7）软化水系统未进行调试。（8）管路外保护壳有破损，变形。

（9）机房内排水沟无篦子，A1冷站排水沟内有预留孔洞未封堵。A3冷站只有地漏无排水沟。

（10）系统排水未接入排水沟。（11）阀门有锈蚀。（12）温度表不全。（13）机组管路支架无减震。二．冷却塔

1.长安MALL冷却塔：

（1）浮球阀未安装。

（2）补水管无泄水口、无保温。（3）填料间隙不均。（4）风扇未试运行。（5）塔坑内有杂物。（6）管路无标识。（7）基座结构未平整。（8）管路电伴热未试。（9）补水管无保温、无泄水阀。（10）电动阀未接线。2.办公楼冷却塔：

（1）检查门有损坏。（2）填料间隙不均有杂物。（3）冷塔基座结构未修整。（4）补水无泄水口。（5）排水管缺支架。（6）接水盘内有杂物。（7）电动阀未接线。（8）外格栅条有损坏。三．空调水管路。

1.主管路保温有破损，无标识。

2.管路穿板、过墙处部分无套管、未封堵、保温不严。3.部分管路标识不规范、有错误。4.部分管路木托不全，保温不严。5.大部分管路伸缩节调整螺母未打开。6.阀门处保温不严密。7.各水系统管路未做清洗。8.管路支架数量少、不牢固。四．空调机房 共性问题：

1.所有机组观察灯电源未接，无法使用。2.地漏需清理，未做通水实验。

3.机组内未通水无法检测表冷器气密性是否完好，部分机组表冷器因排水不彻底有损坏现象。4.地下一层机房无地漏。5.弱电控制系统未完成。

6.所有风机盘管冷凝水管未引至地漏。7.所有热回收装置无过滤装置，部分缺手柄。8.检查窗、过滤网有损坏现象。

9.手动风阀部分闭合不灵活，缺锁紧螺母。10.部分机组冷凝水管未固定。

11.风压探头，加湿阀、防冻开关安装位置不合理，影响设备检修。

12.部分机组无法启动。13.个别机组箱体有损伤。14.加湿水管安装不牢固。15.风道穿板、穿墙处封堵不严。

16.风道吊架数量少、不牢固，机组运转时有共振。1.中建一局标段。

（1）所有机组冷凝水管存水弯无检修口。(2)机组回水管无泄水口。

(3)部分机组侧板因安装配电箱时损坏。（4）一台机组无检修空间。（5）一台机组电机损坏。2.新兴公司标段

（1）所有机组泄水口无阀门。（2）取风口内有杂物未清理。（3）保温有破损。（4）温度表量程大。3.城建公司标段

（1）该标段内少安装空调机组3台。（2）泄水阀门安装不全。（3）办公楼南侧2层机房无地漏。（4）所有电动阀一侧未安装压力表。（5）标识不全。

（6）所有风盘冷凝水管未保温。

（7）2台机组取风段未接入风道内。（现场土建未安装取风井）（8）办公楼9层取风口未做封堵。（9）取风口内有杂物未清理。（10）部分机组减震保护支架未拆。五．风机盘管及公共区风口。

1.风机盘管有倒坡现象。

2.部分冷凝水管安装不规范、吊架少。3.施工中未做成品保护。

4.卫生间、库房、清洁间、电梯间、功能用房及部分公区内未接温控器，现场无法验收。

5.公区内送风口加装滤网影响送风量。

6.风机盘管送回风口安装不严，个别风口有损坏。7.部分水路阀门横置安装不符合规范，易导致滴水。

8.办公楼内风盘连接使用金属软连接不符合规范，易出现跑水。9.公共区内检修口尺寸小不便于检修且数量较少。10.部分百叶风口未调整。六．给、排水系统。

1.A段内生活水箱、中水水箱未做保温。B段中水水箱未做保温。2.A段内生活水箱补水阀门不严、缺浮球。3.排水沟无篦子。

4.紫外线消毒器电源未做，无法使用。5.生活水箱间内有污水管路。

6.生活水箱、中水水箱、补水箱未运转。7.未提供打压、通球报告，及相关资料。8.管路标识不全，不清晰。9.部分虹吸水口未安装。10.楼顶重力流水口部分未安装。11.楼顶通气管有损坏。

12地下一层空调机房无排水管路。

13.大部分污水井滑道安装不合理，水泵无法提出检修。14部分污水泵无法运行。

15.管路锈蚀严重，未做最后一次防腐处理。16.井坑内清理不彻底，部分未清理。17部分泄水口未装泄水弯头。18.部分电源未做。

19.MALL内隔油池功能不明确，无法作为隔油池使用。20.两台泵只有一个检修阀门。21.部分井口制作粗糙且未修整。22.井盖部分无法盖严。23管路穿板处封堵不严。24.A段管路电伴热未装。25.泳池地下二层供水管未安装。

26.B段中水箱电源未做完，电机罩有破损。

27.热力站内污水井止回阀无法检修，污水泵无法启动。28.水景给排水管路未做保温。29.旗廊部分排水管未完成施工。30．未提供生活水箱卫生检疫合格证、使用许可证、供水合同/协议。七．小市政

（1）D段西侧部分水井施工未完成，井内有杂物。

（2）3个水泵接合器安装不规范，距井口较深，使用时接驳困难。

（3）2个喷洒水井常流水，井内目前满水。（4）部分井盖标识与井功能不符。（5）两个表井标识脱落。（6）部分内层井盖有破损、丢失。（7）未进行通水试验。八．送排风系统

1.部分防火阀有损坏无法使用。2.正压风机减压口震动大。3.法兰口、紧固螺栓锈蚀。4.部分风机无法启动。5.B段部分6台风机未安装。6.B段风机防护网安装不规范。7.部分风机外观未清扫。8.个别风机减震垫安装不规范。9.风道不严有漏风现象。

10.风道与结构风道接口处封堵不严。11.A1、A3南侧二层风机无法验收。12.电源接线管有锈蚀。13.办公楼内排风机无法检修。14.个别风机单流阀缺叶片。15.软连接有破损。16.部分风机固定支架少。

17.A段2台排风机风道未接入结构风道内。18.部分风口安装不平整，有变形现象。19.空调、消防及通风风道未做清理。

20.风道吊架数量少、不牢固，机组运转时有共振。九．热力站

1.1＃热力站二次水循环泵一台漏水。2.1＃热力站流量限制器未安装。3.脱气泵连接管路不牢固。

4.2＃热力站二次水循环泵一台漏水且噪音较大。5.一个远传控制器漏水。

6.2＃热力站变频器无控制面板，影响监控及操作。7.2＃热力站一台板换表面有损伤。十．太阳能系统

1.系统未进行运转调试。

2.管路阀门、自动放气阀、泄水阀安装不全。3.支架不全不牢固。4.太阳能板基座有损坏现象。5.无标识、无保温。6.控制线路未穿管。7.循环泵无基础座。8.无标识。十一.卫生间 共性问题：

（1）风机盘管温控未安装完毕。（2）残卫无手扶架。

（3）烘手器、手纸架、洗手液盒未安装。（4）排风扇安装不牢固。（5）检修口尺寸小，检修不便。（6）B1卫生间无地漏、无热水器。1.新兴标段：

（1）风盘送风道与散流器未连接。（2）部分无回风口。

（3）面盆下水固定不牢，管路穿墙处未封堵。（4）个别清洁间无水龙头。2.中建一局标段：

（1）部分卫生间无地漏。（2）东侧一女卫生间未装便器。3.城建标段：（1）热水器未安装。

（2）下水管未固定，穿墙处未封堵。（3）部分无地漏。（4）B1排风机未安装。（5）部分墩布池水龙头未安装。（6）小便池感应器部分未安装。十二.消防系统

1.消防水箱卫生未清理。2.管路有锈蚀。

3.系统未充水，水泵未试运转。4.湿式报警阀现场未进行检验。5.干式报警阀无充气装置。6.部分消火栓管路连接不规范。

7.6层水箱内设备有锈蚀，水箱内无防腐内衬，水泵无法启动，无液位计。

8.消火栓内无水龙带，无水枪头，灭火器、水喉。9.管路穿板、穿墙处封堵不严。（此现象中消长城段较多）10.喷淋头部分未装装饰盖。11.部分喷淋头冻坏。12.各管路无标识。

13.大部分喷淋泄水管缺压力表、阀门。（中消长城段）

十三.大厦空调水系统未做水平衡调试，未做冷运行。热运行时部分 空调机组及所有风机盘管未运转。十四.大厦空调风系统未做风平衡调试。

十五.消防系统未充水运转，水管未刷红漆未做标识。

十六.生活水系统、中水系统目前未充水运转。（A1办公楼部分运转）十七.地板采暖系统未做。十八.燃气系统已设计但未施工。建筑垃圾问题

整个MALL（幕墙、公共区域、店铺内、机房、外围等）的建筑垃圾、清洁问题较为严重。

结语：

以上内容涉及到的具体细节可参考相关验收记录表或咨询商业中心工程部，同时也参考了保安部、行政部的部分意见，均截至到2009-1-10，后续发现的其他问题另行查验汇总。各项接验未考虑产生问题的原因（如是否由于设计、甲方、或其他原因造成的），只是针对现状、感观，更多地从使用角度出发，进行必要的现状接验。

工 程 部