融资租赁资产评估探讨

融资租赁资产评估探讨（精选8篇）

1.融资租赁资产评估探讨 篇一

资产租赁管理规定

第一章 总则

第一条 为规范公司资产租赁管理，提高资产使用效率，根据公司《财务管理制度》和《固定资产管理制度》，制定本规定。

第二条 本规定所指资产租赁管理包括以下内容：

（一）出租资产管理：公司及所属企业将各项流动资产、固定资产、无形资产及其他资产等对外出租的租赁业务管理；

（二）租入资产管理：公司及所属企业通过融资租赁或经营租赁等方式承租各项资产的租赁业务管理。

第三条 集团公司资产财务部为租赁资产管理部门，物业管理部为本公司资产租赁管理责任部门。

第二章 出租资产管理

第四条 出租资产须遵循以下原则：

（一）资产有偿使用原则；

（二）资产保值原则；

（三）先收租金后交付资产原则。

第五条 出租资产须实行分类管理。公司物业管理部须建立出租资产台账，进行实物管理；公司资产财务部根据出租资产台账进行出租收益的核算管理。

第六条 出租资产的租金在租期内可分次交纳，短期租赁(一年内)可按月交纳，长期租赁(一年以上)原则上一次收取半年租金。租金必须在资产交付前交纳(“上打租”)。对于租金逾期十天未交纳的，须上报工程服务部；逾期二十天未交纳的，须通知集团公司法律部，采取法律措施。

第七条 公司每月末对出租资产进行实物检查，对实物管理(保管、保养)不善的，通过书面方式提出改进建议书，对出现严重破损问题(整体丢失、部分丢失、损坏)可按合同提前收回资产，并按约定索赔。公司物业管理部要按月进行核实，工程服务部、资产财务部按季进行复核，对存在问题及时上报，形成处理方案。

第八条 公司定期派遣工程服务部对各项租赁资产的检查。针对各项资产的完整性及合同的执行情况进行调研，及时发现问题，并提出整改意见。每月经济活动分析会中，将租赁业务作为一项专题内容进行分析，并实行跟踪管理。

第九条 公司按季度向集团公司资产财务部上报《租赁资产情况表》。资产财务部组织召开季度租赁业务专题会议，并定期进行公司间的租赁资产管理经验交流，根据市场变化随时调整合同内容。对于出现变更合同或中止 合同的情况，随时上报资产财务部，并于三日内出具处理意见。

第十条 出租资产合同必须报集团公司审批。

第一节 出租流动资产管理

第十一条 出租流动资产包括工具、管理用具、商品房、商品车库、包装物等可对外出租的资产。第十二条 公司物业管理部在出租业务确定前须将出租资产数量、价值、使用年限与资产财务部核实。

第十三条 公司在收到出租包装物租金、押金时，资产财务部须及时进行账务处理。

第二节 出租固定资产管理

第十四条 出租固定资产包括闲置、未使用或暂不需用的房屋建筑物、机器设备、运输设备及非生产设备等可对外出租的资产。

第十五条 固定资产出租时，公司物业管理部须提前与资产财务部进行核实。租赁双方须签订租赁合同，在签订合同时须包括以下内容：

（一）出租房屋建筑物，必须将出租的资产进行检验、确认可出租的房屋面积、租赁期限和维护保养责任、明确经营项目，不允许改建扩建、不允许转租他人、租金收取、结算方式和法律约束的条款；

（二）出租机器设备，须对出租的机器设备新旧程度进行检验、确认出租期满可收回的机器设备新旧程度、租金收取和结算方式；

（三）出租运输设备及非生产设备，须约定运输设备及非生产设备的理赔条款、安全保障条款、租金以外的费用、租赁期间的工时计算、租金收取和结算方式。

第十六条 凡对外出租固定资产均须经集团公司审批。任何部门和个人均不得私自办理固定资产出租业务，不得无偿使用公司固定资产。

第十七条 固定资产出租的月租金，不得少于当月应提折旧额和应负担的营业税金及附加之和，同时相应向对方收取保证金。第十八条 出租固定资产期满收回时，公司归口管理部门应组织相关部门进行鉴定，对于状况完好、附属设施齐全的，退回保证金，否则视情节扣收保证金。

第十九条 公司资产财务部在固定资产出租业务核算时，仍按自有资产的折旧政策继续计提折旧；公司资产财务部按协议收取的租金在租赁期内的，各个期间按直线法确认为收入。

第三节 出租无形资产管理

第二十条 出租无形资产包括土地使用权和商标权等可对外出租的无形资产。

第二十一条 凡出租无形资产均须报集团公司审批后方可办理。

第二十二条 出租土地使用权，租赁双方签订租赁合同时，须约定土地用途、租赁标的物(是否包括地上建筑物、其他附着物)、土地使用条件、租赁期限、约定租金标准、结算方式、计算缴纳营业税和相关费用、违约条款等相关的法律约束。

第二十三条 出租商标权，租赁双方签订租赁合同时，须约定标的范围、禁用条款、侵权条款、负面影响处罚条款、租赁期限、约定租金标准、结算方式、违约条款等相关的法律约束。

第二十四条 其他资产的出租，可根据资产的性质及特点，比照相应资产进行管理。

第三章 租入资产管理

第二十五条 租入资产业务须遵循以下原则：

（一）资产效能最佳利用原则；

（二）资产成本最低原则；

（三）租入期间时间价值最大化的原则。

第二十六条 租入资产包括通过融资租入、经营租入取得的各项资产，公司租入资产时应须符合以下要求：

（一）在公司内部能调剂使用的，由工程服务部负责协调，不能从外租入；确属经营需要而又调剂不到的允许对外租入；

（二）融资租入的机器设备、经营租入的房屋建筑物，在租赁期内公司应视同内部固定资产进行管理；

（三）租入资产时，公司须作好调研，分析租入资产的适用性，测算经济效益及投资额，核实租用资产产权手续是否齐全，了解产权是否存在法律纠纷；

（四）双方签订合同时，应约定承担营业税和相关费用的比例、四防安全保障、资产的完好性、使用维护、租金的结算方式、诉讼法院所在地等。

第二十七条 通过融资租赁方式取得的资产，公司须将其纳入自有资产管理。其入账价值应以租赁开始日的原账面价值与最低租赁付款额的现值中较低者作为租入资产的入账价值。

第二十八条 融资租入的固定资产应采用与自有资产相一致的折旧政策计提折旧。折旧期间根据租赁合同的规定来确定。

第二十九条 经营租入的资产，由资产使用单位建立租入资产台账，定期进行资产清查。每期支付租金时，确保资产达到最佳使用状态，如发生破损、有碍使用时，及时通知出租人进行维修。

第四章 租赁方式

第三十条 租赁资产可采取协议租赁、招标租赁或经集团公司批准的其它式。

第三十一条 以下情况可采取协议租赁方式：

（一）年租金在十万元以内的资产；

（二）资产处置较复杂，公开竞争成本过高以及不宜公开招标或投标未达两家以上承租方的资产。

第三十二条 对年租金超过十万元(含)的资产，由集团公司物流控制中心协助公司进行招标，以公开招标的方式租赁。

第五章 审批程序

第三十三条 公司按经营性与非经营性租赁业务，将本公司的资产租赁业务划分后，上报集团公司工程服务部、资产财务部、集团公司法律部进行界定、审核，报主管产业副总裁审批后方可执行。

（一）非经营性租赁业务须报工程服务部、资产财务部审批，经公司相关部门审核后，按集团公司法律部提供的合同范本填报，经集团公司法律部审核、主管产业副总裁批准后方可签订出租和租入合同；

（二）经营性租赁业务须报工程服务部审批，并按集团公司法律部提供的合同范本填报，经集团公司法律部审核、主管产业副总裁批准后方可签订出租和租入合同，租赁合同须报工程服务部、资产财务部备案。

（三）出租资产和租用资产需招标的，公司与集团公司物流控制中心协调后办理。第三十四条 资产租赁业务须按以下程序进行审批：

（一）公司通过集团公司办公自动化系统(OA)向集团公司相关部门提报，特殊情况可采用书面方式，详细说明租赁资产状况、租赁原因，租金额度及承(出)租人，并附《资产租赁意向书》；

（二）工程服务部组织审核资产租赁行为的合理性。确认是否在公司内调剂或对外租赁，并出具审批意见；

（三）集团公司物流控制中心审核年租金十万元以上项目，调研市场同类资产的资产租赁行情，通过招标确定出租价格和承租人；

（四）集团公司资产财务部审核租赁资产的账面价值、产权关系，核实是否存在担保、抵押、查封等情况，出具审批意见；

（五）集团公司法律部审核资产租赁协议，提出协议修改意见；

（六）集团公司工程服务部指导公司按照集团公司各部门意见修改完善资产租赁协议后，报集团公司主管产业副总裁审批。

第三十五条 公司须在履行集团公司资产租赁审批手续、并签订《资产租赁协议》后，方可准许承租方按协议约定进行设备安装、房屋装潢或维修。第六章 合同管理

第三十六条 在一个完整协议签约期内的固定资产，最高租期为三年。租赁期满后双方继续租赁的，可续签合同。

第三十七条 签订资产《租赁协议》时，须约定如下内容：

（一）承租方不得将资产转租他人；

（二）承租方不得擅自拆改结构或改变用途；

（三）承租方不得拖欠租金；

（四）承租方不得利用承租房进行违法活动；

（五）承租方出现资产损坏、丢失时须履行赔偿责任，按约定额度进行相应赔偿，必要时终止合同；

（六）出租方为承租方提供的水、电、气、取暖等关联服务，应按有关收费标准和按计量表计算的金额足额收费，不得提供无偿服务；

（七）若出租方有重大经营行为(出租资产重组)需收回出租资产时，应提前三十天告知承租方，承租方有优先购买权，否则承租方无条件撤出；

（八）非经营性固定资产出租须收取出租抵押金。

第三十八条 出租人为加强固定资产出租管理，承租人在出租期间出现下述情况时，出租人有权终止协议，并追究违约责任。第三十九条 公司严格按协议规定的条款执行，集团公司审计部对固定资产出租合同的履行情况进行监督、检查。第七章 罚则

第四十条 未按本制度执行的，公司有权对相关责任人予以经济处罚和行政处分，直至追究法律责任。

第八章 附则

第四十一条 本制度经公司总经理办公会批准，于二〇一二年四月二十五日起施行。

第四十二条 本制度由公司总经理办公会负责解释。

2.融资租赁资产评估探讨 篇二

固定资产折旧是指在固定资产使用寿命内, 按照确定的方法对应计折旧额进行的系统分摊, 即对固定资产由于磨损和损耗而转移到产品成本或构成企业费用的那部分价值的补偿。其中“应计折旧额”是指应当计提折旧的固定资产原价扣除其预计净残值后的余额, 因此, 净残值预计数额是否准确, 直接关系到应计折旧总额, 继而影响到企业的相关成本费用。

一、问题的提出

现行企业会计准则对预计净残值的定义为“假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态, 企业目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额”。该定义明确提出企业应当从“目前”处置该项资产中获得的利益, 即现行企业会计准则提出净残值应考虑时间价值的影响。如果忽略资产减值损失的影响, 可得:固定资产可计提折旧额=固定资产原值-净残值现值。

然而, 在现行的融资租入固定资产计提折旧的业务处理中, “现值”这一观念却没有得以考虑。

二、融资租入固定资产计提折旧的现行会计处理

融资租入固定资产的折旧政策应和自有固定资产折旧政策一致, 同自有固定资产一样, 折旧方法一般有年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等。根据《企业会计准则21号——租赁》规定, 如果承租人或与其有关的第三方对租赁资产余值提供了担保, 则应计折旧总额为租赁期开始日固定资产的入账价值扣除担保余值后的余额;如果承租人或与其有关的第三方未对租赁资产余值提供担保, 且无法合理确定租赁届满后承租人是否能够取得租赁资产所有权, 则应计折旧总额为租赁期开始日固定资产的入账价值。

例:某公司年初从C融资租赁公司租入某项全新机械设备, 其公允价值为38 000元。租赁合同规定:该设备的租赁期为8年 (该设备预计使用年限为10年) , 合同折现率7%, 长城机械厂每年年末支付租赁费56 500元, 并担保租赁资产期满时估计余值为73 000元的90% (担保余值65 700元, 未担保余值7 300元) 。租赁期满, 设备退还给C公司。可届时租赁设备的实际价值仅有61 000元, 长城机械厂补付差额4 700元。长城机械厂在租入固定资产过程中支付的手续费、印花税等初始直接费用共计600元。长城机械厂采用实际利率法摊销“未确认融资费用”。长城机械厂 (承租方) 有关计算及账务处理如下:

1. 确定融资租入的固定资产入账价值:

融资租入固定资产入账价值=最低租赁付款限额与租赁资产公允价值孰低额+初始直接费用

其中:最低租赁付款额现值=各期支付的租赁费现值+担保余值现值=56 500×[1- (1+7%) -8]÷7%+65 700× (1+7%) -8=375 616 (元) 。

初始直接费用=600 (元)

由计算结果表明:最低租赁付款额现值375 616元比租赁时的公允价值小, 故其入账价值应为376 216元。

2. 确定“长期应付款”账户的价值。

租赁期内计入“长期应付款”账户的价值为各期支付的租赁费与租赁固定资产担保余值之和。在该例题中, 其账面价值为517 700元。

3. 长城机械厂租入固定资产时的会计分录如下:

4. 按月计提融资租入的固定资产折旧。

由于该设备的可租赁年限为8年小于其预计使用寿命, 按规定, 应以8年为期计提折旧。应计折旧总额为固定资产入账价值与担保余值的差额, 即310 516元, 每月计提的累计折旧为3 234.54元。相关会计分录为:

5. 第8年末, 该厂将设备退还给C公司, 相关会计分录为:

(1) 租赁设备实际价格61 000元小于担保余值65 700元, 长城厂补付差额4 700元时:

(2) 长城厂将融资租赁设备退还给G公司时:

(1) 注销“长期应付款”科目余额即担保余值65 700元:

(2) 注销融资租入固定资产其余账户的余额:

该例其余的会计处理由于不涉及本文所论述的主题, 在此不做赘述, 下同。

三、融资租入固定资产折旧与其他相关处理的缺陷及改进

首先, 通过上述案例可以清楚看出, 计算融资租入固定资产入账价值时, 企业将担保余值折合成现值进行计算, 然而在计提折旧时, 却用其入账价值与没有折现的担保余值之差作为应计折旧总额, 由担保余值的定义可知, 担保余值是承租方对租入的固定资产余值予以担保的部分, 即判定资产租赁期满后该项资产所剩余的价值, 从此角度分析, 担保余值就是租入固定资产的净残值, 根据实质重于形式的原则, 企业应按照会计准则的要求以担保余值的现值来确定应计折旧的总额。

其次, 在融资租赁固定资产退还给出租人时, 承租方直接减少了固定资产的账面价值, 没有通过“固定资产清理”账户处理, 《企业会计准则》规定, 为了集中反映出售、报废、损毁、投出、抵债等固定资产的现值、清理费用、清理收入及其损益情况, 应设置“固定资产清理”账户, 融资租入的固定资产按其性质归为自有资产, 减少时的会计核算方法也应与企业自有的固定资产保持一致, 因此, 原会计处理违反了实质重于形式的原则。

综上所述, 本文认为应改进融资租赁固定资产的核算方法, 具体可考虑采用以下两种方法, 在此仍使用前例。

方法一:

1. 确认融资租入的固定资产的账面价值和长期应付款项。此处的会计处理和相关分录和改进前的相同, 可参考前例。

2. 按月计提融资租入的固定资产折旧。

该项设备的应计折旧总额为其入账价值376 216元与担保余值的现值38 238元[65 700× (1+7%) -8≈38 238]的差额, 即337 978元, 按直线法每月计提折旧为3 520.60元。相关的会计分录为:

3. 第8年末, 该厂将设备退还给C公司时, 相关的会计分录为:

(1) 租赁设备实际价格61 000元小于担保余值65 700元, 长城厂补付差额4 700元时:

(2) 长城厂将融资租赁设备退还给G公司时:

(1) 注销融资租入固定资产其余账户:

(2) 注销“长期应付款”和“固定资产清理”账户的余额, 并将两者之差计入当期损益, 若差额为正数则计入损益类账户的借方, 反之计入贷方。

方法二:

1.确认融资租入的固定资产的账面价值和长期应付款项。企业可新设“担保余值”账户, 该账户为固定资产的附加账户。在按原方法确定融资租入固定资产的入账价值后, 将担保余值的现值从中分离开单独记入“担保余值”科目的借方, 余下金额记入“固定资产——长期应付租赁款”二级明细科目的借方;长期应付款项的核算保持不变。相关的会计分录为:

2.按月计提融资租入的固定资产折旧。该方法下, 该项设备的应计折旧总额即为“固定资产——长期应付租赁款”的账面价值337 978元, 按直线法每月计提折旧为3 520.60元。相关的会计分录:

3.确认各期固定资产担保余值的增加额。融资租入固定资产的担保余值在8年后是65 700元, 其现值是38 238元, 冲减的利息费用共计27 462元。企业每年都要计算各期应冲减的利息费用, 如下表所示 (单位:元) :

企业每年末, 根据表1第2列数据编制如下会计分录 (以第1年末的数据为例) :

经过以上处理, 8年共计息27 462元, “担保余值”账户第8年累积额正好为65 700元 (38 238+27 462) 。

4. 第8年末, 该厂将设备退还给C公司时, 相关的会计分录为:

(1) 租赁设备实际价格61 000元小于担保余值65 700元, 长城厂补付差额4 700元时:

(2) 长城厂将融资租赁设备退还给G公司时:

(1) 注销融资租入固定资产和“担保余值”账户:

(2) 注销“长期应付款”和“固定资产清理”账户的余额, 并将两者之差计入当期损益, 若差额为正数则计入损益类账户的借方, 反之计入贷方。

相比于方法二, 方法一最大的优点是核算简便, 但由于在计算“应计折旧额”时扣除的是担保余值的现值, 使得每月计提的折旧费用增加, 降低了承租期内各年的会计利润;将租入的固定资产退还给出租人时, 往往会产生金额较大的营业外收入, 使得租赁到期时所在年份的利润大幅增加, 因此采用该种方法易造成承租方的会计利润不稳定, 不利于市场租赁业务的积极发展。对此, 笔者建议采用第二种方法处理租赁业务, 方法二中, 企业利用“担保余值”账户的各期增加额冲减当期的利息费用, 通过这种方式有效地解决了上述所存在问题, 虽然其会计处理比较麻烦, 但如今会计电算化在企业日常业务处理中发挥着越来越大的作用, 计算机代替手工做账已成为会计发展的必然趋势, 所以, 在以后的实际工作中, 只要安排妥当, 该处理方法并不会给相关的工作人员带来过重的负担。

摘要：现行企业会计准则对固定资产的净残值进行了重新定义, 其中强调了“现值”概念。本文依据这一规定, 对融资租入固定资产的折旧计提方法加以修正, 使承租人对租赁固定资产的相关会计业务处理更加真实、可靠。

关键词：融资租赁,固定资产,担保余值,净残值

参考文献

3.融资租赁资产评估探讨 篇三

由于具有融资与融物的双重特性。融资租赁创造了“资产信用”这一新的金融理念、新的融资方式，即看重租赁物本身具有的价值与信用。与银行信贷、公司债更加重视“企业信用”的融资方式有很大不同。

融资租赁在中国

在西门子金融集团最新发布的白皮书中，西门子金融集团访问了3250名来自于英国、法国、波兰等全球的CFO。他们表示一直在追求除了来自于银行、信贷，包括债券、股权之外传统的融资方式，有些什么更低成本、更高效率的融资方式。而在中国市场，大多数CFO所偏好融资租赁。

“产品还可以租着用？”当卢鹏第一次接触融资租赁方案时表示，之前从来没想过这个问题。作为一家机械销售公司的负责人，卢鹏一直为流动资金不足发愁，一台大型机械设备的价值从几百万元到几千万元不等。企业都拿不出钱购买，卢先生公司的销路也一路下滑。

在咨询了专门从事融资租赁业务的某投资咨询公司后，一套这样的融资租赁方案摆在卢鹏的面前。

生产或销售厂商与终端用户进行设备买卖洽谈，融资租赁公司根据终端用户的买卖条件与生产厂商签订买卖合同，与终端用户签订融资租赁合同。融资租赁公司出资购买设备，拥有设备的所有权，而终端用户只需交纳一定的保证金并每年支付租金，便可在租赁期内拥有设备的使用权。3-5年租期结束后，终端用户便可根据合同约定享有设备的所有权。

按照这套融资租赁方案，企业现金流流转加快，财务成本降低，大大缓解了企业的融资难题和销售压力。

与传统租赁的本质不同，传统租赁以承租人租赁使用物件的时间计算租金，而融资租赁以承租人占用融资成本的时间计算租金。

作为当今世界发展最迅猛的新兴服务产业之一，融资租赁已成为与银行信贷、证券并驾齐驱的第三大金融工具。有统计数据显示，目前全球近1/3的固定资产投资是通过融资租赁完成的，而在美国，中小企业占全部承租企业的80%，日本的比例在50%-60%，我国台湾地区比例在85%以上。而在中国大陆，融资租赁业正迎来发展好时机。

商务部统计数据显示，截至2011年年底，中国的融资租赁公司在册有296家，融资租赁合同余额约为9300亿元，融资租赁业务总量实现了3900亿元，占整体市场的41.9%。截止到今年9月底，达到430家。包括来自外资的租赁公司，共新增134家，平均每个月以15家左右的速度在增长。

今年4月份，青岛市商务局面向全市企业开展全国第九批内资租赁企业从事融资租赁业务试点工作申报，意在促进融资租赁业发展，发挥租赁业在扩大内需、支持中小企业发展、创新融资方式等方面的积极作用。

直到今年9月份，商务部、国家税务总局批准了全国14户企业为第九批内资融资租赁试点企业，青岛中投融资租赁有限公司获得批准，成为青岛市第一家内资融资租赁试点企业。“可是许多企业根本不了解融资租赁这种业务，有的甚至闻所未闻。”中投融资租赁公司负责人表示。

其实融资租赁作为一种灵活高效的新融资途径，可以针对不同的产业类型灵活调整。

产业租赁模式灵活

IBM的全球融资部已经针对于IT设备特有的技术性与服务，推出多元化的融资渠道，融资租赁也不例外。

贬值速度快是IT产品具有的特殊属性，例如“IPAD MINI”一推出，直接导致以前的IPAD系列产品贬值。所以薪资的灵活性、预算的灵活性等等都成为西方公司投资IT方面的首要考虑，而租赁模式帮忙解决了这些后顾之忧

“IT设备使用期限短，很多企业在面临着处理资产中的IT设备时，既要解决环保问题，也要注意数据安全。设备中的数据一旦泄露，有可能对整个企业运作带来危险。”IBM全球融资部中国区总经理蒋家芳日前在一场有关融资租赁的专业论坛上发言。

如果采用IBM全球融资部的设备租赁方案，使用年限到期后IT设备回收，一方面环保问题不同操心，最担心的数据安全也会有专业公司帮助消除。

除此之外，IBM融资部会在项目的每个时间点做规划，将项目的成本预期和收入做匹配，这样就可以看到具体的资金回报情况。“我们把资产买回来，然后给现金给他，让他有能力来购买，支持新的项目启动。让企业不会因为项目有资金的限制而没办法启动售后回收，这是一个灵活的方法，也是一个很有力量的受众模式。这样会对他就可以马上启动项目。”在蒋家芳看来，融资租赁对企业保证现金流，及时启动项目方面也有极大的优势。

而对上海电气租赁有限公司来说，厂商租赁模式是他们的特色。

借助于上海电气集团的雄厚装备实力，上海电气租赁有限公司的服务能力已经涉及基础改造、风电设备、印刷机械等。

厂商租赁是指由租赁公司与供应商及代理商签订针对其客户融资的合作协议，由供应商及代理商推荐客户，租赁公司对其客户提供金融租赁的服务。

它比分期付款有更安全的资金回收保障。除了出租设备外，还配备服务人员。可以提供服务租赁。这不仅增加了租赁服务的收入，还保障了租金和租赁物件的回收；由于所有权没有转移，中小承租企业的担保问题也得到解决。由于出租自己生产的产品，还可以采用租赁物件回购的方式，不仅开拓了二手市场，还解决了租赁的风险问题。

以上海光华印刷机械有限公司为例，它是上海电气租赁有限公司租赁规模最大，合作时间最长的厂商。两者以融资租赁方式累积融资租赁设备超过15亿元。从项目审批到后续管理，从资产检查到项目处置全方位进行合作。通过厂商模式创新，该融资租赁项目达到9.6亿元，同时在产能结合中也开创了首个示范型项目，融资租赁设备为2.36亿元。

作为租赁公司来说，除了直接租赁，公司更可以根据项目本身的特点来夺身定制融资租赁方案。“租赁公司作为设备的供应方和使用方，可以改变传统的金融服务设备流通的买方和卖方的结构。”上海电气租赁有限公司总经理郑斯雄介绍，融资租赁的功能非常丰富，融资租赁行业的崛起是走金融服务的新型化道路，有效促进了设备流通，提高了设备利用率，支持中小企业发展，为地区实体经济的发展提供了有利支持。

4.融资租赁资产评估探讨 篇四

（看了文章的，都给小鱼送勋章，嘿嘿）

小鱼又出新文字了，这次并不是在叙述教材章节，而是把几个重点内容串在一起来讲解，在教材当中，这三个内容是分散的，实际利率的计算，在金融资产一章里，融资租赁固资，在固定资产一章里，融资性质的销售，在收入费用一章里。但是，这三个内容，却是有共同点的，而且也是一个考试上面的重要区域。如果出单选题，就1分，要是出到了计算题，就是5分了。因此小鱼就在这里替大家归纳整理一下，以供大家参考。下面我就一个一个来介绍：

融资租赁购买或租入固定资产：

1、企业分期付款购买或租入固定资产，而且这个付款期限，通常指3年以上。

2、购买合同通常会约定在租赁期结束以后该固定资产归租赁方所有。

我们重点要学习的是融资租赁当中固定资产的入账价值问题，在这里，涉及到了一个现值的概念。现值这个概念在财管上讲得比较详细，如果没有学习财管的朋友，就仔细理解一下小鱼的通俗讲解：

1、如果你在今天存进银行100元钱，这就叫现值，以后每年都会有利息，如果你存了五年，再取出来，通常你会连本带利能够拿到130元左右。这130元就叫终值。

2、如果你每年都存100元进去，连续存五年，五年后你连本带利取出来，一般会有550元，那么，你这每年都存的100元叫年金，550元叫年金终值。

3、如果你看中一套房子，要20万元，你今天跑银行去存一笔钱，然后就不管它了，等3年以后连本带利取出来是20万元，刚好够你买房，那么你需要计算你今天该去存多少钱？是的，你算出来今天该存这笔钱就是3年以后20万元的现值。

4、如果你无法在今天拿出这一笔钱，你想每年存一点，连续存3年后连本带利有20万元买房，假如你算出来每年年底的时候去银行搞个零存整取，每年存6万，三年后连本带利就能取出20万了。那每年这6万就是年金，20万就是年金终值。

5、每年都存入6万元，那么这三个6万元都计算到（折现）今天这个时点上，是多少钱呢？这就是年金现值。也就是我们要计算的融资租赁固定资产的入账价值。

理解到以上概念以后，现在小鱼就告诉你，融资租赁固定资产，就是没有一次性付清购买固定资产的钱，而是每年等额的付一笔，直到付清全部买价为止。全部买价就是会计上的长期应付款。而每年等额的付款额，折现到购买当天，就是固定资产的入账价值，当然，这个入账价值还包括一些相关费用。如果还有弃置费用，还要包括弃置费用的现值。

那么，说了一堆理论，这个入账价值和每年的费用如何计算？小鱼现在用一个例题来告诉你。

甲公司08年初分期付款购买一设备，分5年支付，每年年底支付100万，实际利率6%，设备运到后发生运杂费87600元，该设备需要安装，安装过程中领用甲公司原材料10万元，增值税率17%，安装人员工资83000元，于08年末达到预定可使用装态，预计使用10年，双倍余额递减法折旧，无残值。那么，该设备入账价值和09年折旧是多少？

分析：甲公司分5年支付买价，一共需支付500万。则长期应付款为500万，每年支付100万，这就是年金100万，实际利率6%。现在我们就要计算这每年100万的年金在购买当天的现值是多少： 财管公式计算：P=A*（P/A，6%，5）=100*4.2124=421.24万元（查表（P/A，6%，5）=4.2124）

会计计算方法：100/（1+6%）5次方+100/（1+6%）4次方+100/（1+6%）3次方+100/（1+6%）2次方+100/（1+6%）=74.74+79.37+84.03+89.29+94.34=421.77万元 两种方法计算会有尾数的差额，当然，这个不影响得分。这要看题目告诉你的是什么条件，如果告诉了年金现值系数，则答案是421.24。如果只告诉了实际利率，则答案就是421.77万元。这时我们做的分录如下：

借：在建工程 4212400 未确认融资费用 787600 贷：长期应付款 500万 借：在建工程 287600 贷：银行 87600 应付职工薪酬 83000 原材料 100000 应交税费－－增值税（进项转出）17000

到了08年末，工程完工前，这时我们要将安装期间未确认融资费用进行摊销，且这个摊销在安装期间是计入在建工程（完工以后计入财务费用）。为什么要计入在建工程？新准则规定这个摊销是按照《借款费用》的原则来处理，因此，在安装期间的摊销计入在建工程。

在计算这个摊销的时候，就涉及到了实利际率的计算。大家还知道小鱼在《金融资产》一章里说到的那个方法吗？“d=a+b-c”这个方法。年初摊余成本421.24万（a），实际利率计算的摊销金额（b），现金流出（c），年末摊余成本（d）。用个表格列出来：

年初摊余成本（a）实际利率计算的摊销金额（b）现金流出（c）年末（d）

4212400 252744 1000000 3465144 3465144 207908.64 1000000 2673052.64 2673052.64 160383.16 1000000 1833435.80 以此类推……

那么在08年末我们要将计算出的摊销金额计在入在建工程： 借：在建工程 252744 贷：未确认融资费用 252744

这时工程完工，达到预定可使用状态，固定资产入账价值为： 4212400+287600+252744= 4752744元 借：固定资产 4752744 贷：在建工程 4752744 借：长期应付款 1000000 贷：银行存款 1000000

09年末：

摊销金额就要计入财务费用了： 借：财务费用 207908.64 贷：未确认融资费用 207908.64 借：长期应付款 1000000 贷：银行存款 1000000

文章正在继续，小鱼我去泡杯咖啡再接着写，稍候刷新一下就可以看到后面内容。

边喝咖啡边继续……

前面这个例题就是融资租赁和分期付款购买的方法。下面说说具有融资性质的商品销售。

这个题是站在销售方来说的，如果是购货方，就是分期付款购买商品了，方法和上面一样。

主要科目：未实现融资收益（注意对比未确认融资费用。这两个容易搞混）

1月1日，甲公司卖一大型商品给乙，售价2000万，分五年收款，商品成本1560万，现销价格是1600万，税金340万，乙已用现金支付税钱，实际利率7.93%。甲公司处理： 借：长期应收款 2000 银行存款 340 贷：主营业务收入 1600 应交税费－－增值税 340 未实现融资收益 400

借：主营业务成本

贷：库存商品

然后，画下列表格计算摊销的收益：（还是实际利率的计算方法d=a+b-c)

期初数 收款额 实际收款 期末数 1600 126。88 400 1326.88 1326.88 105.22 400 1032.1 ……

后面请考友自己算。在第一年末做分录： 借：未实现融资收益 126.88 贷：财务费用 126.88 ……

以后各年照做。

其实这些内容都比较简单，只要掌握好实际利率的计算方法，熟悉分录的做法。那么这些内容就迎刃而解了。在这里，实际利率的计算方法都是一样的，正好照应了我在《金融资产》一章里所说的：小鱼这个方法可以应对所有与实际利率计算有的关题目。

另外，再提一下，与现值计算有关的内容还有一个：存在弃置费用的固定资产入账价值的问题。要将固定资产报废时的预计弃置费用进行折现，将弃置费用的现值装进固定资产入账价值里面。然后每年按实际利率计算着走，分录如下： 借：固定资产

贷：银行存款

预计负债 以后各年：

借：财务费用

贷：预计负债

固定资产报废的时候，做： 借：预计负债

5.国有资产租赁合同 篇五

法定地址：xxx

法定代表人：xx，职务：xx

约定联系方式：xx

电子邮箱：

乙方：xxxxxxx有限公司

法定地址：xx

法定代表人：xx，职务：xx

约定联系方式：xx

电子邮箱;

鉴于：

一、xx人民政府是xx国有资产的合法所有权人，依相关法律和政策由国有独资设立的xx有限公司是依法并经授权享有对xx人民政府拥有的国有资产之管理、收益、出租等全部权能，同时具有完全的行为能力;加强对国有资产的管理，加快和提高对所管理的国有资产的参与市场活动并使之获得受益能力，不仅是物的本能，也是为社会提供服务和创造就业机会，增加社会财富的所有权人的社会和法律责任;而承租人亦为拥有使用和租赁该部分国有资产并因此进行商业行为的法定资格和权能的法人，且追求因产生这种活动所带来的合法的收益和为社会提供服务的具有社会责任感之主体，能够合法、最优、有效使用该部分之国有资产的能力和主客观条件，成为最优承租的唯一主体。

二、在签署本协议前，双方已经：

(一)甲方已经完全了解乙方的法定权能、完整的行为能力，具有为极好租赁使用该部分被租赁的国有资产的管理、经营，乃至技术(包括但不限于经验和辅助条件等的物质、技能、文化条

件)，乙方已完全了解甲方的法定权能、行为能力及对该部分国有资产的出租宗旨以及相关的国有资产的规定，并已完全知晓甲方享有被授权方管理和出租该部分资产的完全的法律资格。

(二)乙方已经完全了解依本协议承租的该部分国有资产在本协议签署时的状态和功能以及该物所现有和固有的各种形状和特征包括使用主观的和借助工具和资料或其他手段方能了解的该物的形状和结构及具有的其他，并已经阅读和理解了为承租该部分国有资产由甲方提供的全部法律的和技术方面的全部纸质的和电子的乃至口头的说明和介绍，该部分被租赁之物无法律上和客观上的瑕疵，具有做为物的全部功能，甲方具有完全的法律上的权能，无抵押、质押、无诉讼和仲裁及对该物有法律上的任何被第三方限定的情形。

(三)双方均已声明对前述(一)(二)已做了完全的知晓，主观上表明了签署本协议的自愿和真实的意思表示及已经充分考察、协商之友好的过程。

协议正文：

一、出租标的名称、用途

1、出租标的的名称：

甲方将位于xx区的资产出租给乙方经营管理使用。

2、出租标的的用途：

出租的全部资产只能用于xx目的。

3、出租标的数量、类别等：

本协议应附所有出租资产类别、数量等详细的登记册，该名册载明了资产的数量、类别等必要的信息，是本合同的重要组成部分。

二、租赁使用期限

本合同的有效期限为_______ 年(为公历1—12月为一个年)，从_____年_____月_____日至_____年_____月_____日。

三、出租标的的交付

在本合同签字之日起的三日内，甲乙双方指定人员依登记册接收，并需在登记上签字盖章，视为出租物交付完毕。

四、租金的数额及交付方式

租金总额为：__________元人民币。

交付方式为：每年的1—3月份交付全年的租金，银行账号届时通知。

五、维修和保养安全由乙方进行，费用自理，维修保养的标准为保持常态使用之状态。

六、乙方对租赁标的装修和改造，需在进行前30日书面向甲方报告，报告需具备以下内容：

1、装修改造的出租物名称、部位、数量。

2、方案。

3、功用。

4、对原物的装饰改动评估及若恢复原状需支付的费用的评估。

5、其他甲方或乙方认为需书面说明的事项。

甲方收到该文件后，应在收到后15日内审查并提出有关意向，同时决定是否书面同意乙方装饰改动方案，当甲方认为需交付装饰保证金时乙方还需交付，至装饰改造期满出租物无质量和功能问题时可以退还乙方。

解除或终止合同届满，装饰改造之物无偿留于甲方，若该装饰物功能性服务已经不再存在，如其存在的必要性(与服务功能)已不存在，或出租物依法律或不可抗力其用途发生转变至装饰改造物无存在的必要，则拆除恢复原状之费用由乙方承担，甲乙拆除恢复。

七、每年(日历之1月—12月)12月30日前乙方将当年租赁之物存在之状况书面报送甲方一份。

八、经甲方书面同意可以部分转让出租物，但转让之部分不影响甲乙方在本合同的任何权利和义务，不构成甲方与第三方的法律关系。

九、下列条件终止和解除本合同

1、双方协商。

2、不可抗力。

十、合同届满可优先承租

十一、在租赁物上设立广告牌等商业的行为，需经甲方书面同意，收益事宜届时双方协议分配，有关登记、批准工作乙方进行，费用乙方承担。

十二、定义：

(一)“双方”是指甲方和乙方。

(二)“出租物”是指出租给乙方的全部或部分资产，以及其相应的组成部分。

(三)“安全”是指防火、防灾等可预见、可预防之一切损害出租物的情形。

(四)本协议中提到的“天数”“月数”均含本数。

十三、本合同的理解和解释应依文字本义进行，除上下文有特别指明的外。

十四、根据本合同需要发出的全部通知以及甲方对乙方的文件往来及与本合同有益的通知和要求等，应以书面形式进行。双方信件的传真、邮件一经发出，以收件方所在地邮政印戳为收到标志，传真为电函以回复电讯为收到标志。当一方改变联系方式时必须书面通知，没有通知或通知未达另一方而另一方已经发出有关函件，则以从发出后届满十五日视为对方收到。

十五、本合同的附件

1、资产明细表。

2、证件手续。

3、证明资料。

4、其他资料(可在该资料上鉴明内容)。

十六、本协议从签字时生效，共计肆份，双方各执贰份。

6.房屋租赁价格评估案例 篇六

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告

苏华评报字[2012]第 N253 号

江苏华信资产评估有限公司

二○一二年十二月二十日

南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告目录

注册资产评估师明.............................................................................................................................1

资产评估报告摘要............................................................................................................1

资产评估报告正文............................................................................................................2

一、绪言.........................................................................................................................2

二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者.........................2

三、评估目的.................................................................................................................3

四、评估对象及评估范围.............................................................................................3

五、价值类型和定义.....................................................................................................4

六、评估基准日.............................................................................................................4

七、评估依据.................................................................................................................4

八、评估方法.................................................................................................................5

九、评估程序实施过程和

声

情况...............................................................................................................6

十、评估假设.................................................................................................................5

十一、评估结论.............................................................................................................7

十二、特别事项说明.....................................................................................................7

十三、评估报告使用限制说明.....................................................................................8

十四、评估报告日.........................................................................................................8

江苏华信资产评估有限公司I

南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

评估报告附件

1.委托方、产权持有单位营业执照复印件

2.产权证明文件复印件

3.委托方、产权持有单位承诺函

4.注册资产评估师承诺函

5.评估机构资格证书及营业执照复印件

6.签字注册资产评估师的资格证书复印件

7.资产评估业务约定书

江苏华信资产评估有限公司II

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪

守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述 的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；所提供

资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责

任。

三、我们与评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存

或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已

对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其

所涉及资产的法律权属资料进行了查验。注册资产评估师对评估对象及其所涉及

资产法律权属的关注和查验，并不构成对评估对象的法律权属任何形式的保证。

五、本报告评估结论是注册资产评估师对本次委托评估对象在评估基准日于

报告限定的评估目的、价值类型和评估假设限制条件下形成的专业意见，不应当

被认为是对评估对象可实现价格的保证。

六、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条

件的限制，评估报告使用者应当充分考虑报告中载明的假设、限定条件、特别事

项说明及其对评估结论的影响。

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告摘要

苏华评报字[2012]第N253号

南京医药股份有限公司： 江苏华信资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产

评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评估程序，对南京

医药股份有限公司经营决策涉及的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日的年租

赁价格进行了评估。

评估目的：为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。

评估方法：市场比较法。

评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。

评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的

房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。

价值类型：市场价值。

评估基准日：2012 年 12 月 1 日。

评估结论：经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延

龄巷 27 号办公用途的房地产（建筑面积 13578.51 m2，土地面积 5665.1 m2）于

评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹拾肆万叁仟玖佰圆

整（￥814.39 万元）。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅

读资产评估报告正文。

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南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

南京医药股份有限公司经营决策

涉及房地产年租赁价格评估项目

资产评估报告正文 苏华评报字[2012]第N253号

一、绪言

江苏华信资产评估有限公司接受南京医药股份有限公司的委托，根据有关法

律、法规和资产评估准则、资产评估原则，主要采用市场比较法，按照必要的评

估程序，对南京医药股份有限公司经营决策涉及的位于南京市白下区延龄巷 27 号 的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格进行了评估，现将资产

评估过程和结果报告如下：

二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者

（一）委托方及产权持有单位

委托方、产权持有单位均为南京医药股份有限公司。

公司住所：南京经济技术开发区（白下区中山东路486号）

法定代表人：周耀平

注册资本：69358.068万元人民币

实收资本：69358.068元人民币

公司类型：股份有限公司（上市）

成立日期：1994年1月25日

工商注册号：***

经营范围：许可经营项目：中成药、化学原料药、化学药制剂、抗生素原料

药、抗生素制剂、生化药品、生物制品、精神药品（限二类）、医疗用毒性药品；

II、III类医疗器械（植入类产品、体外诊断试剂及塑形角膜接触镜除外）销售；

预包装食品、散装食品批发与零售；保健食品销售；普通货物运输。

一般经营项目：百货、五金交电、劳保用品、汽车配件、装饰材料销售；室 内装饰服务；房屋出租；兴办各类企业项目投资开发；经营进出口业务（国家限

定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；信息咨询服务。

江苏华信资产评估有限公司2

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

（二）其他评估报告使用者

本报告的使用者除委托方外，包括本次经济行为涉及的其他方。

本报告的任何信息除非法律需要，不可以公布于任何媒体及社会公众。

三、评估目的

为南京医药股份有限公司经营决策提供价值参考依据。

四、评估对象及评估范围

（一）评估对象与评估范围内容

评估对象：南京医药股份有限公司申报房地产的年租赁价格。

评估范围：南京医药股份有限公司申报的、位于南京市白下区延龄巷27号的

房地产（建筑面积13578.51 m2，土地面积5665.1 m2）。

本次我们的评估范围与委托评估范围一致，具体以南京医药股份有限公司提

供的资产评估申报表为准。

（二）实物资产类型及分布情况

1、实物状况

本次委托评估的为南京医药股份有限公司所拥有的位于南京市白下区延龄巷 号院内的房地产，共有 7 栋房屋，建筑面积共 13578.51平方米。所有房屋建

筑物主要由一幢五层的仓库楼（另地下一层）、一幢五层的办公楼、三幢二层的附

房和二幢一层的附房组成。建筑结构主要为混合结构和砖木结构，据委托方介绍 除仓库楼建成于 1995 年左右外，其余房屋建筑物均建成于上世纪八十年代，基础

采用钢筋混凝土整板基础、条形基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面板、砖木人字屋

架、瓦屋面，外墙刷涂料、条形面砖饰面，内墙刷乳胶漆，塑钢窗、木窗，木门，水磨石、复合地板及水泥地面，部分石膏板、夹板吊顶，普通水电。仓库楼内有 2

吨和 1 吨载重货梯各二部。根据委托方提供的宁白国用（2003）第 16313 号《国

有土地使用证》，使用权面积：5665.1平方米，用途：仓储，使用权类型：出让。

至基准日本次评估对象空置。

2、权属状况

根据委托方提供的宁房权证白变字第 228198 号和第 228199 号《房屋所有权

江苏华信资产评估有限公司3

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

证》，共有 7 栋房屋，建筑面积共 13578.51平方米，房屋所有权人：南京医药股

份有限公司，产权来源：自建。详见下表：

序建筑面积是否

房屋所有权证号座落结构丘号

号（m2）抵押

1宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合3303217061-1否

2宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木139.2217061-1否

3宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号混合57.2217061-1否

4宁房权证白变字第 228198 号白下区延龄巷 27 号砖木535.7217061-1否

5宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木328.4217061-1否

6宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号混合9192.41217061-1否 7宁房权证白变字第 228199 号白下区延龄巷 27 号砖木22.6217061-1否

根据委托方提供的宁白国用（2003）第 16313 号《国有土地使用证》，使用

权面积：5665.1平方米，地号：03002021021，用途：仓储，使用权类型：出让，终止日期为 2053 年 10 月 26 日，土地使用权人：南京医药股份有限公司。

五、价值类型和定义

根据评估目的，本次评估中我们采用了公开租赁的市场价值类型。

市场价值定义：自愿交易双方均自愿地、非强迫地在对被交易资产拥有合理

理解的情况下进行公平交易而成交的金额。当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

六、评估基准日

本项目评估基准日为 2012 年 12 月 1 日。本基准日是由委托方确定的，本报

告中一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。

七、评估依据

本次评估的主要依据有：

（一）法律法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人大

常委会第29次会议修正）；

2、房地产估价规范(GB/T50291一1999)；

3、其他相关的法律、法规文件。

（二）准则依据

江苏华信资产评估有限公司4

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

1、财政部财企字[2004]20号关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资

产评估职业道德准则—基本准则》的通知及附件；

2、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估报告》；

3、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—评估程序》；

4、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估准则—不动产》；

5、中国注册会计师协会2003年（会协[2003]18号）关于《注册资产评估师

关注评估对象法律权属指导意见》；

6、中国资产评估协会（中评协[2007]189号）《资产评估价值类型指导意见》。

（三）产权证明文件

1、房屋所有权证；

2、土地使用权证。

（四）取价依据文件

1、评估人员询价、市场调查收集的有关资料、信息；

2、其他与评估有关的资料。

（五）行为依据

江苏华信资产评估有限公司与委托方签订的《资产评估业务约定书》。

八、评估方法

市场法是房地产租赁市场公开、租赁信息充分时首选的一种方法。市场法评

估房屋年租赁价格的关键是同一区域内租赁市场交易较活跃、可比交易案例容易

搜集。本次评估对象所处区域租赁市场很活跃、可比交易案例较多，故采用市场

法进行评估。

运用市场比较法求取评估对象房地产年租赁价格，是依据替代原理将待估房 地产与类似的房地产在近期的年租赁交易价格进行对照比较，通过对比租赁交易

情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正得出待估房地产在评估基准日的

年租赁价格。

市场法的计算公式：

评估值（委估房地产年租赁价格）＝可比实例年租赁价格×交易情况修正系

数×交易日期调整系数×区域因素调整系数×个别因素调整系数

江苏华信资产评估有限公司5

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

修正因素：

（1）交易情况修正：由于要求评估的委估对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格有非正常因素，则应将其调整为正常的合理价格。

（2）交易日期修正：将可比实例在其成交日期时的价格调整为在基准日时的

价格。

（3）房地产状况修正：可以分为区位、权益和实物三大方面。

①区位状况修正：包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施

完备程度（属于可比实例、估价对象以外的部分）、临街状况、朝向、楼层等影响

房地产价格的因素；

②权益状况修正：包括土地使用年限、城市规划限制条件（如容积率）等影

响房地产价格的因素；

③实物状况修正：包括建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等。

九、评估程序实施过程和情况 根据国家现行有关资产评估的政策和行业准则规定，我们对委估的资产实施

了如下的评估程序：

（一）明确评估业务基本事项

与委托方进行充分沟通，明确了评估报告使用者、评估范围和评估基准日等。

（二）签订业务约定书

我们根据具体情况，对独立性和业务风险进行综合分析和评价，并派有专业

胜任能力的项目经理承接了本次评估业务。

（三）编制评估计划

由项目经理选择专业人员，并对评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技

术方案等制定本项目的评估计划。

（四）现场调查

我们会同委托方有关人员，对委估资产进行实地勘测，记录其资产数量及使

用情况，听取管理部门介绍总体情况，现场核实，并做好调查记录并拍照存档，对房屋等级、建造结构、维修保养情况进行了逐一勘察。

江苏华信资产评估有限公司6

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

（五）收集评估资料

到市场了解相应资产的价格信息，了解评估对象现状，并进行必要分析、归

纳和整理，关注评估对象法律权属。

（六）评定估算

根据评估目的、价值类型和评估资料的收集情况，选择适用的评估方法和相

应的参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。

（七）编制和提交评估报告

根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估结果报告书，经三级审核

后，向委托方提交正式的资产评估报告书。

十、评估假设

评估结论一般建立在一定的评估假设基础上，假设条件是评估结论成立的前

提条件，若未来有关条件与评估假设相比发生较大变化，将对评估结论产生影响。

评估报告使用人应在充分关注和恰当理解评估假设的前提下，正确使用评估结论。

评估机构和资产评估师不承担因评估报告使用人未恰当理解评估假设而不当利用

评估结论产生的后果，也不承担由于假设条件的改变而导致评估结果变化的责任，本次采用的有关评估假设如下：

1、评估对象在评估基准日处于完好状态并满足基本使用功能，能够在合理的

使用期限内持续有效地使用；

2、本次评估结论是基于评估对象为办公用途的假设前提上作出的；

3、评估对象无产权纠纷；

4、产权持有单位提供的全部资料是真实、完整的，且委托评估资产不涉及尚

未揭示的对外抵押、担保事项或未付款项等优先负债；

5、无其他不可预测和不可抗力因素对被评估资产造成的重大不利影响。

十一、评估结论

经采用市场法评估，南京医药股份有限公司位于南京市白下区延龄巷 27 号办

公用途的房地产于评估基准日 2012 年 12 月 1 日时的年租赁价格为人民币捌佰壹

拾肆万叁仟玖佰圆整（￥814.39 万元）。

江苏华信资产评估有限公司7 南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

十二、特别事项说明

本次评估结论是基于评估对象为办公用途的假设前提上作出的。

十三、评估报告使用限制说明

1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和评估报告使用者使用。

2、本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定

以及相关当事方另有约定的除外。

3、本报告评估结论的有效使用期为一年，从评估基准日2012年12月1日起计

算，至2013年11月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。

十四、评估报告日

本评估报告提出日期为 2012 年 12 月 20 日。

江苏华信资产评估有限公司8

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告

7.发挥资产效益搭建融资平台 篇七

从2012年开始, 大冶市国有资产经营有限公司多方筹措资金先后建设了鄂东南乃至华中地区最大的工程机械销售基地及矿山机械新旧设备采购中心――大冶市机械市场及科技创业园两个规模较大的规范性市场, 两个市场共容纳包括浙江爱丽芬公司等知名企业近50家进驻。同时, 国资公司以这两个市场为平台, 结合大冶市所有行政事业单位经营性资产作为注册资本, 扩大融资规模, 目前累计融资近8.3个亿, 为大冶市经济建设奠定了良好的基础。

8.融资租赁资产评估探讨 篇八

在最近召开的党的十七届六中全会上，通过了《中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》的重要决议，为文化企业实现快速、健康发展提供了良好的政治环境及社会环境。可以说，文化企业的发展迎来了千载难逢的战略机遇期。

然而，资金问题犹如悬在大量文化企业头上的达摩克利斯之剑，困扰着文化企业的生存与发展。电视剧《宝莲灯》首播就创下了央视8套黄金时段9.1%的收视纪录，获得2005年度亚洲电视大奖一等奖。因此，该影视公司决定拍摄续集《宝莲灯前传》，却遭受了资金困难。由于缺乏实物资产抵押，多家银行无法提供贷款，拍摄工作一时陷入困境。可见文化企业，尤其是中小型文化企业的一般实物资产很少，其核心财富资源是其拥有的大量著作权等无形资产。由于缺少有形资产做担保，很难获得银行信贷资金的支持，大部分文化企业长期受困于资金紧张、融资难等问题的困扰。因此现阶段急需一种可操作性强、便于实现的融资手段用来填补文化企业发展中的资金缺口。

二、银行为什么将文化企业“拒之门外”

每当谈及文化资产的重要性时，银行家们总能侃侃而谈，不吝溢美之词，但到“真枪实弹”的要他们为文化企业贷款融资时，却不见了他们的身影，每每避之不及，将文化企业“拒之门外”，其中的缘由恐怕要从文化企业的核心资产——文化资产的价值特点方面进行分析。

首先，从资产可见性方面来看，相对于房地产等看得见摸得着的固定资产而言，文化资产一般情况下属于无形资产，很难用已有的会计制度进行准确的估值。因而银行很难对以文化资产为质押物的贷款进行风险控制，出于规避风险的天性，银行自然的选择远离文化资产这个“烫手的山芋”。

其次，从资产权属来看，文化资产的权属关系复杂。以电影为例，部分电影的著作权、发行权、放映权分属不同的权利主体，同时又存在权力交叉的情况，当其中某一权利主体要求以电影的相关收益作为质押物进行贷款时，银行贷款专员，若非法律专业人士，估计早已被复杂的权属关系搞得头晕脑胀，不敢随便放贷。

再次，收益额的不确定性。文化资产所能产生的收益额具有非常大的不确定性。还以电影为例，相同投入相同制作的电影，可能票房大热达到几个亿，也可能票房惨败仅几百万，在最终票房产生之前，没有人能够百分百的确定具体的数值。

最后，经济寿命的不可预见性。很多类型文化资产的经济寿命不符合边际效应递减规律，为准确估计它们的价值带来极大的困难。比如知名电影《大话西游》，在放映近十年之后又迎来观众观看的高潮，一定时期内甚至形成所谓的“大话西游效应”，相关的影视作品在沉寂多年之后又迎来了销售的高潮，相信在拍摄电影之初没有人能够预测到此种情形的发生。

由此可见，文化资产的价值具有极大的不确定性。专利资产质押融资丰富的实践经验告诉我们，整个专利资产质押融资业务成功的前提是对专利资产价值的合理估算。据此我们相信，只有在得出银行、文化企业都能接受的合理评估值的基础上，文化资产质押贷款业务才有成功运作的可能。既然文化资产具有如此大的不确定性，我们如何才能得出相对合理的文化资产价值的评估值呢？

三、专业化的评估机构能解评估难题

由于文化资产自身价值的多样性和复杂性造成对文化资产价格的合理评估是一项专业性极强、十分复杂的工作。仅从不同类型的文化资产价值的影响因素的多样性、复杂性就看出文化资产价值评估的困难所在。

一般类型的文化资产都要受以下几个方面因素的影响：成本、收益、经济寿命、受众范围、价格支付方式等。而不同文化资产类型的影响因素又有各自的特点。比如电影著作权的价值受以下几方面因素的影响：影片自身质量是影响电影市场票房的首要因素、影片排映档期是影响电影市场票房的重要因素、影片宣传策划是影响电影市场票房的关键因素、映期社会环境是影响电影市场票房的潜在因素、影院和票价等是影响电影市场票房的其他因素。而电视剧著作权的价值受以下几方面因素的影响：宏观经济环境、行业前景、电视剧题材、法律状态、观众关注度、经济寿命、发行网络对委估对象评估的影响、营销模式对委估对象评估的影响、经营企业的素质。

可见，要做到对文化资产价值的合理评估，评估人员必须做到：掌握共性，注重个性，合理分析。这是一般非专业评估人士难以做到的。

在评估方法的选择上，由于文化资产的制作成本与文化资产的价值没有直接的对应关系，因而通常不采用成本法进行评估。不同的文化资产之间的差别较大，市场法也不宜采用。整体而言，收益法是比较适合文化资产的评估方法。在收益法中，评估参数的选择及测算方法是进行合理评估的前提。但是文化资产的种类繁多，而且每种资产类型都有各自的特点及不同的影响因素，因此，在采用收益法对文化资产进行评估中，力求在文化资产评估中建立如产品标准那样（像拿尺子一般去丈量文化资产价值）的评估标准，形成标准的评估准则及参数选取方法的工作是十分复杂，甚至是不太现实的。在这种限制条件下，想要得出合理的文化资产价值评估值就更要求价值评估人员来自专业化的评估机构，具备扎实的评估理论基础及丰富的评估实践经验。

由此可见，文化资产价值自身的特点及评估的复杂性决定了对其进行合理的价值评估需要专业化的评估机构的介入，专业化评估机构出具的权威的评估报告是文化资产质押贷款成功的前提。

四、解决文化企业融资难问题任重而道远

在承认专业化的文化资产评估机构的专业水准的同时，我们切不可掉以轻心，毕竟文化资产自身极大的不确定性及价值影响因素的复杂性造成对其价值精准的评估不是容易获得的。因此，一方面我们应该加强在文化资产价值评估方法方面理论的研究，同时应注意积累实际评估项目中的操作经验，用理论指导经验，用经验修正理论，逐步提高评估机构对文化资产价值评估的准确性。

当然，合理地对文化资产进行价值评估仅仅是成功的实现文化资产质押融资的前提之一，如何在银行、文化企业、评估机构之间搭起沟通的桥梁，形成合理的运作模式是值得研究和亟待解决的问题。解决文化企业融资难的问题，我们任重而道远。