深圳地产项目策划方案

深圳地产项目策划方案（精选7篇）

1.深圳地产项目策划方案 篇一

宝安(深圳)中心区商业地产项目策划与招商对策如下：

宝安区是深圳市六大辖区之一，其去年已开始推出的中心区拥有几十万平方米的商业项目，由于这些商业面积分散在不同的开发商，将使商业地产的招商和运营管理的竞争变得异常激烈。同时，多数开发商因首次介入大规模的商业项目，甚至采用全部出租的盈利模式，使商业地产前期阶段的市场定位、主力店招商和未来的运营管理显得十分重要。

一、宝安中心区的概况

宝安区成立于1993年初，辖区总面积751.6平方公里，现有人口273.5 万人，其中的新安办事处和西乡镇的人口数在宝安区也分别位居第一位和第二位，户籍人口比例分别占全区总户籍人口数的30%和14.3 %。2004年宝安区GDP达786.16亿元，同比增长24.3%。宝安新城又称作宝城，是宝安区的政治、经济、文化中心，前身是宝安县城，有着悠久的历史背景。新城划分为新安和西乡两个行政区域，大体以新安五路为界，新安街道是宝安区开发最早的城区，交通发达，公共交通网络密布，城市建设亦有一定基础，市政配套工程亦较完备，人口密度较大，商业、零售、餐饮业兴旺。西乡镇部分片区虽离旧城中心稍远，沿荔园路、龙珠路、沙东路、沙西路、商业步行街已经形成了一条繁华的商业带，商铺密集。

2003年初，深圳市决定启动“一市多城，众星拱月”的城市发展计划。深圳“一市多城”发展规划在宝安启动，一市多城战略确立了宝安新中心区的次区域中心地位，以及整个宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心地位。宝安新中心城的规划起点相当高，整个中心区规划面积 639.21公倾，呈钻石状，东北临宝安大道，西北临新安六路，创业路纵贯其中，东南只一关之隔与南山区相临，西南隔海与大小南山相望。面临珠江入海口，拥有4公里的海岸线。宝安新中心区全部为填海造地，规划居住人口１８万人。

宝安新中心区布局分明合理，功能结构明确划分为三个圈层： 第一圈层为核心区，是宝安新中心区的主体，功能以行政、文化、商业、金融及商务办公等为主，用地面积 2.26平方公里，建筑以高层为主，以突出新中心区的形象和地位；第二圈层为混合区，为核心区的外延部分，功能包括商业和商住混合，面积 1.87平方公里，实行梯级开发，建筑以小高层为主；第三圈层为居住区，功能包括不同类型的居住楼宇和居住配套设施，面积 2.25平方公里，建筑以多层为主，同时包括部分高层、小高层和低层别墅。

据有关报道显示，未来三年，宝安中心区将涌现面积超过50万平方米的商业营业用房，富通、泰华、鸿荣源、深业等多家实力雄厚的本地开发商将投巨资高度介入。

二、主要存在的问题

由于深圳市商业竞争较早，竞争也相对充分，加上深圳土地资源十分紧缺，因而，近几年来深圳的商业地产开发量不是特别多，相应地，相关部门和开发商的商业地产开发经验也就少些。笔者认为，宝安中心区商业地产开发尚存如下三大问题：

1、缺乏商业网点的总体规划细化和业态调控。随着经济社会的发展和城市化进程的加快，城市大中型商业网点建设仍将处于一个较快的发展时期。目前，很多西方发达国家或通过制定商业网点规划对新设立的大型商业设施进行限制，或通过听证等形式对大型或专业商业设施的设立进行审查。因此，在新的市场经济条件下，借鉴国内外成功的经验和做法，切实注重加强商业网点的规划工作，充分发挥规划的引导调控作用，是十分必要的。商业是城市的基础，是城市综合竞争力的重要组成部分。同时，商业是城市的窗口，是城市的形象和标志，城市商业网点的规划布局是否合理，对能否提升城市形象和提高城市品位至关重要。从城市商业网点对城市供电、供水、交通、防灾等诸多方面的影响看，只有做好城市商业网点规划，并与城市其他基础设施规划统筹安排，才能保证城市正常运转，保证整个城市功能的正常发挥。不少城市存在着盲目引进、重复建设的现象，客观上要求政府必须对城市商业网点建设进行引导、规范和调控。在新的市场经济条件下，在逐步减少行政审批的情况下，规划就成为政府加强商业网点管理与调控的有效方式。若让各个商业项目开发商在没有政府部门引导下（特别是大型商家的引进协调）进行无序的市场行为，容易造成多种资源的浪费。

2、多数开发商缺乏商业物业开发经验。由于现在的商业物业开发商大多数是从住宅开发上转过来的，开发商不太熟悉商业经营的现象普遍存在，而商业房地产开发的复合性则要求当地政府、开发商、投资者、经营商、物业管理商和消费者六者结合起来。但在现实中，六位一体的衔接很不到位，这些因素将为项目开发带来巨大的投资风险。另外，经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产进行完善的规划和长期运营。有的商业项目在开盘后出现销售火爆的场面，但是，开发商撤离以后，项目日渐萧条,商业物业就很难实行统一的管理，经营难以获得成功。其实，深圳的商业人才很多，只要开发商重视地产商业专才的引进，开发商业地产可以少走很多弯路。

目前，多数开发商也在走香港开发商惯用的商业地产盈利模式，选择长线投资的出租型的经营模式，这是很好的现象。但是，市场定位的重要性似乎未得到重视，有些开发商甚至很喜欢档次很高的，却不知道商业地产最重要的是整体价值最大化，而不是商品档次最高化，位于深圳人民南某项目就是市场定位出现了偏差，导致经营不甚理想。

3、对中心区所能辐射的有效商圈过于乐观。在研究零售业时，为了方便研究，一般将以零售店为中心向四周展开划出同心圆型作为商圈。有些人认为中心区的辐射商圈应为整个宝安区，甚至包括南山区的部分地区。但事实上，有效商圈都有一定的地理界限，中心区的商圈同时受到交通条件、关口、行政管理权力程度、业态组合、业种组合、规模、消费习惯等因素的影响。不同业态及其规模有不同的辐射商圈，经营中高档商品的精品百货店的辐射范围比大型超级市场的大得多。目前，宝安各镇都有大型综合超市，但缺乏中高档商品，因而精品百货店的辐射商圈可考虑到各镇，但龙华和观澜二镇因距深圳市区更近些，可不予考虑。南山商圈日趋成熟，竞争也比较充分，加上关口的限制，亦可不予考虑。另外，考虑到香港和深圳高档商品的冲击，建议大型商业项目不要片面强调商品高档化，避免开发商招商和品牌商经营的困难。大型超市的目标消费群更多的是中心区内的居住人员和工作人员，其次是从新安、西乡来中心区办事或购物的人员。建议各个项目重视项目的商圈研究，以能事半功倍。

三、商业策划与招商对策

针对以上三大问题，富智商业顾问建议在商业策划和招商上，采取如下四点对策：

1、规划部门可邀请商业部门共同成立中心区商业网点规划与协调小组，负责协调各个商业项目的业态规划、大型商家引进等工作，从总体上予以充分考虑，力使中心区商业成为宝安商业真正的升级版，不论在规模、品类、经营模式上，还是在商业聚集效应上，都要与“深圳西岸”相符。

2、开发商在规划设计之前，应邀请专业的商业顾问协助进行项目终端消费群的市场分析和功能定位等工作，并对商业运营管理的模式进行规划和准备。随着我国零售业的对外开放，外资零售企业将进行大规模的扩张，将使零售业的竞争更加激烈，这也对商业地产开发商应有更专业的、更充分的商业策划。前期的策划和研究并非虚设，这也是很多商业地产开发商在商业设施的开发中没有获得预期效果的主要原因。

开发商在取得土地开发权之后，需对项目进行商圈分析，从而确定市场定位和业态组合。商圈分析主要是对项目所在区域内消费者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等因素进行观察、归类，从而确定商圈，再对商圈内的人口规模及特征、劳动力保障、供货来源、经济情况、竞争对手、交通便利程度、消费特点、社会习俗、市场空档、地方法规等多个因素进行调查和分析。根据准确的商圈分析，确定项目的市场定位，由于市场是细分的，市场定位就是确定项目的最终服务对象到底是何类消费群，再根据商圈分析结果，设计针对此类消费群的业态组合。

3、对于中大型商业项目来说，主力店招商工作应走在设计之前，最少要在商业定位完成之后与设计同步进行，在签订进驻意向书后，再进行深化设计。由于不同的商业业态具有不同的设计要求，开发商应预先按需设计。如餐饮业需要排污、排油烟、燃气供应系统，大型超市要求足够以供其冷冻、保鲜设备使用的供电量和足够多的停车位，娱乐机构则需要更严格的消防系统、疏散通道和出口等。如无法做到主力店招商先行，则容易因设计达不到商家得要求造成招商的困难，甚至出现因改造导致资金和时间成本的浪费。

4、开发商应组建商业管理团队，为自营模式提供更好的服务，为商业物业的整体增值创造条件。较佳的中大型商业地产管理模式是，开发商自行成立MALL管理公司，组建管理团队，全权负责MALL的各项管理工作，再由MALL管理公司聘用有经验的管理公顾问，由其提供管理流程及相关文件的设计以及前期营运管理、促销管理、客户服务等顾问服务；而物业管理和其他的公共管理则由MALL管理公司自行负责。现时，管理顾问的收费都比较高，虽然顾问费占商铺销售收入的比例很小，但长期聘用管理顾问并不是最佳办法。其原因一是长期的顾问费用总额也是一笔不少的开支，容易造成MALL管理公司资金压力及开发商项目利润的回吐；二是MALL管理公司无法真正学到深厚的管理知识和高超的管理技能，使自身处于相当被动的地位，一旦顾问公司出现高级管理人员变动或其他异常情况，MALL的管理很容易出现管理危机。建议聘用时间为半年至二年，具体视项目营业面积大小、经营易难度、管理专才加盟情况和商圈竞争性等因素而定。一般情况下，管理顾问公司只提供管理咨询服务，不具备承担经营风险的能力。开发商不能将MALL的整个管理权都交给管理顾问公司，一旦发生严重亏损或其他不利经营的情况，可能会使开发商蒙受多种损失。

2.深圳地产项目策划方案 篇二

本文中介绍的大运中心体育场馆安防系统是一套完整的解决方案,其提供了从信息采集、数据传输、存储、系统控制输出到软件管理平台的全方位的产品和技术支持,并实现良好的兼容性、稳定性和可靠性,以满足体育场馆安防系统统一控制和统一管理的需要。下面将重点阐述大运中心体育场馆安全防范系统(视频监控系统)解决方案的设计。

1 整体设计规划

本项目视频监控系统采用目前流行的模拟与数字相结合的解决方案设计。根据视频监控系统的结构特点,将整个系统结构分为三部分,即前端部分、传输部分和后端部分。其中前端部分由摄像机、摄像机供配电、防雷接地等设备组成;传输部分由铜缆或光纤等组成;后端部分主要由硬盘录像机、矩阵、磁盘阵列、编解码器、控制设备或管理软件组成。

其中,主体育场配置的视频矩阵容量为:输入768路+输出96路;主体育馆配置的视频矩阵容量为:输入352路+输出96路;游泳馆配置的视频矩阵容量为:输入384路+输出96路。矩阵系统和安防管理工作站组成了整个系统的核心,分布在各区域的前端摄像机通过铜缆传输至位于中控室内的视频分配器,视频分配器输出图像分三路,一路传输至矩阵,矩阵输出图像到监视器;矩阵与管理工作站连接,保安人员通过监视器和管理工作站查看图像,并通过矩阵键盘和管理工作站控制整个监视系统。一路输出给硬盘录像机,通过硬盘录像机对所有的图像进行录像。一路输出给视频编码器,经编码器数字化后存储到磁盘阵列。

同时,每个场馆经矩阵主机提供8路输入和8路输出信号,利用光端机通过光纤分别引至其他两个场馆监控中心光端机后接至矩阵主机,以实现数字视频网络互联。同时三个场馆所有视频图像经编码器数字化后接入监控网汇聚层交换机,然后通过光纤上联至体育场监控中心监控网核心交换机。DVR和磁盘阵列均接至监控网络,满足远程回放调用。

本项目视频监控系统采用稳定性高的PELCO品牌前端摄像机和矩阵主机、海康威视嵌入式硬盘录像机及华三IP SAN存储系统。

本系统整体设计架构图如图1所示。

2 前端摄像机设计

本工程视频监控系统主要对大运中心三个体育场馆的主要出入口、进出通道、门厅、公共区域、重要休息室通道、重要机房、新闻中心、停车场、看台及大运中心设计范围的整个周界区域设置摄像机,对这些重点区域和场所进行有效的图像监视和记录。

为了保证前端采集图像的可靠性与稳定性,本项目前端所有摄像机均采用目前国际最知名品牌PELCO公司制造的高清技术摄像机。可满足体育场馆人员密集、人流量大等复杂部位和高清晰视频监控的需要,确保了图像传输的高实时性,能充分满足赛时应用的需要。

3 线路传输设计

根据本工程的建筑概况以及视频监控系统的线缆特性,本工程视频监控系统的信号传输采用模拟与数字相结合的方式进行传输,具体设计如下:

大运中心三个体育场馆内所有前端摄像机视频信号通过同轴电缆集中传输到弱电井,在弱电井内设置光端机,通过光纤传输至一层监控中心,然后经视频三分配器将每个摄像头视频信号分成三路,分别接至视频矩阵、数字硬盘录像机(DVR)和编码器(经编码器数字化后通过监控网存储在磁盘阵列中),即每路摄像监控信号都可直接实时监视并同时在DVR和磁盘阵列中存储,确保存储完整可靠。每个场馆经矩阵主机提供8路输入和8路输出信号,利用光端机通过光纤分别引至其他两个场馆监控中心光端机后接至矩阵主机,以实现数字视频网络互联。同时三个场馆所有视频图像经编码器数字化后接入监控网汇聚层交换机,然后通过光纤上联至体育场监控中心监控网核心交换机。DVR和磁盘阵列均接至监控网络,以满足远程回放调用。

4 图像显示与记录

4.1 图像显示

整个大运中心及周界共设置约820个监控摄像机,对整个大运中心及周界重点区域进行实时有效的图像监视和记录。由于本系统前端点数较多,考虑到图像显示的实时性,本系统的图像显示采用每隔5秒切换循环的方式显示所有的监控图像。本次设计分别在主体育场一层监控中心设置24台21”彩色监视器和4台50寸LCD来显示所有的监控图像;在游泳馆监控中心设置18台21”彩色监视器和4台40寸LCD来显示所有的监控图像;在体育馆监控中心设置24台21”彩色监视器和6台42寸LCD来显示所有的监控图像。同时所有图像采用画面分割的方式分别在三个场馆监视墙上显示,每台21”监视器显示4画面监控图像,LCD可同时显示16个监控画面,每隔5秒切换一次,每切换5次循环一次进行显示,可显示所有的监控区域图像。LCD也可作为单画面显示,对体育场重点出入口区域实现24小时实时监控。

4.2 图像记录存储

本系统图像编码采用H.264,图像质量按4CIF进行设计。在大运中心三个场馆的监控中心设置DVR和磁盘阵列两套存储设备对整个视频监控系统所有监控画面实现实时录像,存储容量按30天(每天24小时实时录像)进行配置。

5 系统供电设计

本系统采用分散式集中供电方式对大运中心三个场馆视频监控系统进行供电。在各个弱电井内设置1台3kVA的UPS电源为前端设备及弱电井内的所有设备进行供电。监控中心内设备由机房内的集中UPS电源为其所有设备进行供电。

6 统一的安防集成平台

中心部署体育场馆安防集成管理平台,具备权限管理、设备管理、流媒体转发和存储管理等功能,实现出入口控制、报警、消防等系统的报警联动和应急预案,为公安和其他政府部门或单位授权开放接口,实现视频资源的共享。

安防主控中心:三个体育场馆主控中心主要实现视频图像的集中管理和控制,由各类应用支撑服务器、存储设备和显示控制设备等组成。主控中心采用以PELCO矩阵主机为核心的视频综合平台统一切换控制,配置大屏幕显示墙,实现大量视频图像输出显示。

保安分控中心:主要实现三个体育场馆日常安全防范管理的目标,在闭馆期间还可开启副监控中心,以满足日常巡逻、巡检的保安需求,保障建筑物周边和内部重要部位的安全。

智能视频分析预警:体育场馆的安防系统应以及时发现不安全因素、处置突发事件为主要目标。用户可以根据视频内容分析功能,通过在不同摄像机的场景中预设不同的报警规则,一旦目标在场景中出现了违反预定义规则的行为,系统会自动发出报警;监控工作站则自动弹出报警信息并发出警示音,用户可以通过点击报警信息,实现报警的场景重组并采取相关措施。

7 总结

为了切实保障大运中心体育场馆内各类人员的人身和财产安全,对场馆内外环境进行全方位的保护,本次设计的模拟与数字相结合的视频监控系统很好地满足了组委会对大运中心场馆安保提出的防范要求。

3.深圳地产项目策划方案 篇三

摘 要 随着国家宏观调控政策对房地产市场调控的各项措施具体落实以及国家实行紧缩银根的贷币政策，房地产行业将面临更为激烈的竞争。挑战与机遇同在，房地产企业应该根据自身的资金情况和所获取的土地使用权闲置情况，积极开发投资项目。本文以T公司新建阳光小区项目为案例，简要说明房地产投资项目的决策方案问题。

关键词 房地产 投资项目 筹资方案

一、影响房地产投资项目筹资的因素

1．五力分析法对经营决策的影响

美国哈佛大学商学院教授迈克尔.波特指出，最直接地影响企业的外部环境，是它的竞争环境，一个企业直接的竞争环境存在5种基本的竞争力量，即：新进入者的威胁、行业中现有企业间的竞争、替代品或服务的威胁、供应商讨价还价的能力、购买者讨价还价的能力。

这5种基本竞争力量的作用不同，问题的关键在于企业如何找到能较好的防御这5种竞争力的办法，甚至对这5种基本竞争力量施加影响，使企业做出正确的决策。

2．SWOT分析法对经营决策的影响

SWOT是英语优势、劣势、机会、和威胁这四个词的第一个字母所构成的缩略语。SW表示在各项经营活动中具有自身的各种优势和劣势。OT则表示这些经营活动又面临的环境的各种机会和威胁。SWOT分析法的主要内容就是把这些企业具有的优势和劣势以及环境提供的机会和威胁综合分析，努力使企业优势与环境机会匹配组合，以找到一个或几个较为满意的战略方案。

SWOT分析图：

当企业的战略态势处于象限Ⅰ时，企业面临着众多的机会，并且拥有利用这些机会的强大的企业内部优势，这时企业宜采用发展型战略。当企业处于象限Ⅱ时，企业面临良好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。当企业处于象限Ⅲ时，企业处境不利，在相对较弱的地位上，又面临着越来越险恶的环境威胁，此时企业适采取紧缩的战略。

当企业处于象限Ⅳ时，企业拥有内部优势却面临着不利的环境威胁，在这种情况下，企业宜采取多元化经营战略，分散经营风险。

二、T公司新建阳光小区项目筹资方案分析

1．T公司简介

T公司为国有独资的房地产开发企业，20多年来开发了本市的大量项目，开设有多家直属企业，曾经是当地的一级资质开发企业、当地的纳税大户。但从1994年开始，贷款利率高至18%甚至更高，过高的贷款利息抽光了公司的流动资产。通过对T公司现实的状况进行认真的分析、研究，虽然其内部有劣势，但外部的机会也是存在的。而且，现在就有一个很好的可以抓住的能使企业摆脱困境的机会，这个机会就是对地处城北区阳光小区项目的开发。

2．利用五力模型对拟决策方案进行分析

（1）新进入者的威胁

房地产开发企业的进入有一定的障碍，首先要有足够的注册资金、还要有足够的技术人员，才能够在限定的时间办理好资质证书。由于房地产行业属于高进入壁垒和高退出壁垒的高利润高风险的行业，有丰厚的利润空间，新进入者的威胁也很大。一个只有40万人口的小城市，注册了168家房地产开发公司。

（2）供应商议价的能力

房地产开发企业的供应商主要是土地、钢材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社会的有效需求等特征，使得土地供应将出现核心区域地价上升和供应郊区化。钢材、水泥的价格，随着通货膨胀的不断加大，钢材、水泥的价格也在不断的提高，但是只要有资金还是能保证供应。

（3）替代品的威胁

房地产企业受其替代产品的威胁很小。每个人都想有一个温暖舒适、功能齐全的家，虽然有人生活在房车里，或者有几个人生活在太空，但是目前在市场上还没有替代房子的更好的居住产品。在阳光小区附近，几个楼盘已销售完毕，2年内暂无其他新楼盘。替代品威胁小。

（4）购买者议价能力

房地产的价格购成决定了房屋的成本高低，随着土地价格的不断上涨，税收负担加大，房屋的成本也越来越高。购买者议价能力较差。随着中国经济持续快速增长，供应领域的逐步扩大，市场需求量还要增大，阳光小区项目地理位置特殊，交通便利，有升值的潜力，购买者没有议价的空间。

（5）行业竞争者的威胁

经济适用房、限价房、廉租房等项目的推出对其他的房地和开发商是一种威胁。民营房地产开发企业经营方式比较灵活，管理模式先进，囤积有大量成本低廉的土地资源，足够未来5-6年开发所需，房地产行业竞争者的威胁很大。

3．利用SWOT分析法对拟决策方案进行分析

（1）T公司的优势

第一，内部条件。T公司是有一个较好声誉的老品牌企业，开发的项目质量好，技术含量最高，可信度高；有一批工作熟炼、技术经验非常丰富的技术骨干；还有一批成本非常低廉的出租老房產，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足资金的需求，大宗的房产也根据公司的资金需求情况进行处置。

第二，新项目地理位置条件优越。公司即将开发的阳光小区项目，紧临新火车站和汽车站，土地占地面积26000平方米，周边地区的交通、环境等都很便利，随着将来火车站和汽车客运站这两个旱码头的启用，阳光小区的房地产价格一定会因商户争购而紧俏异常。

（2）T公司的劣势

首先，缺乏人力资源管理：长期的国有企业管理模式，计划经济成份沉淀，员工观念落后，人浮于事，机构臃肿，工作效率低下，企业吃大锅饭的思想观念根深蒂固，总认为事业单位的工资是保底工资，公司必须为做了事的员工付加班工资或资金，公司上下不是比贡献而在比工资的高低。

其次，面临政策调控的威胁。近几年，我国房地产行业进入新一轮宏观调控，国家针对过热的房地产业出台一系列宏观调控政策，中央政府通过房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范，对房地产业是一个很大的威胁。经济适用房的推出对房地产业是一种威胁。民营企业的经营方式比较灵活，管理模式先进。所以说民营地产开发企业是T公司的威胁。

4．拟投资方案

T公司根据外部环境及自身的经济现实状况，为了减小资金的压力，经过认真分析、研究，决定分两期开发，同时按所需筹集资金量的80%计算，仍需要资金3000万元。公司经营班子列出了A、B、C三套筹集工程款资金的方案：

A方案：与资金充裕的G药业公司合作开发，G公司是一大型的制药厂，拥有大量的闲置资金，G公司同意出资3000万元，交换的条件是T公司必须分给G公司100套，合计面积约12000平方米的房屋用于解决其职工的住宿问题，T公司一次性筹足第一期开发所需资金；B方案：由T公司公司处置部分旧房产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集；C方案：由T公司通过银行贷款取得资金，全额投入，完成工程建设资金的筹集。

三、各方案利弊分析及结论

新建项目旁的新火车站和汽车站已建成4年，如果永远都不启用的话，房价大幅提高的可能性小。通过以上优势、劣势、机会、威胁等因素的矩阵分析与比较，T公司正处在一个十字路口，企业处于象限Ⅱ，企业面临较好的外部环境，机会较多，却又受到企业内部劣势的制约，此时企业可采用先稳定后发展的战略。

1．对各筹资方案的利、弊进行分析比较

A方案：由G公司直接投入3000万元的工程资金，在工程完工后分给G公司100套房屋约12000平方米的房产用于解决职工住房问题。这样T公司只需投入很小的资金，阳光小区的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利润的感觉，公司节约向外筹资的费用，公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。但实际实现的利润也相对减少了很多，对于T公司来说这些房屋的销售收入远远大于原始投入的3000万元。按T公司预计的售价，总收入最码起3600万元，投资收益约为20%，远远高于同期的贷款利率。相当于T公司分了600万元的利润给G公司，还没有考虑车站启用房价是涨因素。A方案资金可以足额及时筹集到，但是项目的利润减少了很多。

B方案：由T公司处置部分旧产，筹集约2000万元的资金，再由职工集资约1000万元，实现阳光小区开发资金的筹集。公司还有一批成本非常低廉的用于出租的存量房产，每年的租金收入250万元左右，为公司提供了一笔稳定的收入，如果公司急需流动资金，可以在比较短的时间内出售一些小房产以满足流动资金的需求，大宗的房产根据公司的资金需求情况进行处置。估计这2000万元资金，在4-5个月内就可以通过出售房产筹集到，可以减少旧房产的积压，盘活旧资产，让所有的资产都流动起来。另外如果实施此方案，T公司多年来经济效益不太好，职工集资部分的资金到位有一定的难度。毕竟这种筹不到资金的可能性不大但损失小，以较小的损失换取尽可能多的利益，应该是划算的。B方案兼顾了各方面的利益与矛盾，很具有实际操作的可能性。

C方案：直接向银行贷款3000万元。资金到位后，阳光小区第一期就可以顺利的竣工，全部房产都可以提供销售，不需要牺牲部分房产作为筹集资金的代价，除去贷款利息后，实际实现的利润比以上两种方案的利润都要多。只要贷款到位，其他筹資工作量比A、B两方案都要小，筹资的风险要小一些。这样公司存量房产仍然可以继续出租，获得稳定的租金收入，以解决部份职工工资发放和日常费用开支的问题。公司职工就有足够的资金去购买享受折扣的房屋，促进房产的销售。但是，因为T公司以前经营中累计所欠银行的贷款至今都没有还清,并且银行近期对房地产项目贷款的审批非常严格。T公司想在封顶后得到银行贷款是非常困难的，而想在开工前取得贷款方进行开发的可能性几乎不存在。总之，C方案操作起来也比前两个方案更困难，应当慎重。

四、结论

选择A方案，公司只需花费很少的筹资成本实现筹资目的，但开发完成以后，公司需要分房产给G公司，不能全部支配房产，万一房价大幅飚升，公司将蒙受很大的损失；选择B方案，所需资金筹集相对难些，但员工的满意度和可操作性较强；选择C方案，公司将独享工程完工后产生的全部经济效益，但该方案操作起来困难太大，实现筹资目标的可能性太小。通过对各个方案的细分项目进行打分，最终得出B方案为最优方案。

参考文献：

[1]L.J布儒佤 (美),艾林.M.杜海米.战略管理:企业战略(第二版).中信出版社.

[2]肖元真.中国新一轮房地产调控的市场效应和未来趋势.云南社会科学.2007.5.

4.深圳地产项目策划方案 篇四

庆典晚会活动作为晚会活动的一种，在泰利创意产业策划这类活动时，前期会由专业的活动策划师开会讨论，制定方案，最后实施，为保证庆典晚会的正常进行，我们需要提前一个月开始准备晚会所需物品及人员，并制定方案，及时与客户沟通，做好各方面的准备工作，保证晚会活动的正常进行。

在泰利创意产业策划庆典晚会活动时大致有以下流程：

1、前提客户沟通及现场测量拍照。前期需要到客户指定的活动现场进行拍照及场地测量，和客户进行详细沟通，以便后期更好的策划活动方案。

2、确定主题。主题是一场活动的灵魂，一个好的主题能体现一场活动、一个公司的核心思想，我们在确定主题时应围绕公司的发展、业务及未来展望来写。除此之外还要明确活动时间、活动地点、参加人数、需邀请的嘉宾及邀请的媒体等。

3、活动策划方向。就是我们以怎样的要求及怎样的理念来展现和突出主题，如泰利创意产业在策划和未来执行过程中，我们以“高级别、高标准、细致化”的要求运作，凸显热烈、隆重、节俭、实效的庆典气氛，但同时，我们更注意每一个企划和执行运营的细节，让来宾从活动中同样能够切实感受鹏城人坚实的脚步和豪迈的信心。

4、晚会活动现场效果图及平面图策划，包括大门、签到区、舞台搭建的效果图及整个活动现场的平面图设计，以图片的形式展现给客户，更直观清晰。

5、活动现场布置及物料。包括大门处、签到区、主会场、嘉宾区、及其他地方。根据活动的具体情况，大门处有双龙拱门、升空气球、彩旗、围墙装饰。签到区有提名版、桌椅、签到笔、礼品、胸花、台面花、矿泉水等。主会场有主席台、背景及喷绘、帐篷、讲话台、嘉宾桌椅、名字牌、台面花、音响、礼炮等。嘉宾区有嘉宾桌子、桌布、椅子、红地毯。其他地方需要有彩旗，指示牌、巨幅等。

6、晚会活动流程的策划。这个也是最重要的环节，从晚会以怎样的形式开始，领导致辞，演出节目有哪些，每个节目的意义，演出人员有哪些，中途游戏及抽奖环节，怎样的结束都会在庆典活动策划方案中详细的体现出来。需要注意的是在给演出节目需要给客户都列一些，以供客户选择及参考。

7、最后是活动策划的应急措施准备。如遇到天气变化需要准备那些物料，及在活动现场出现停电或者设备故障应该怎么办都需要有详细的说明，以便庆典晚会活动的顺利进行。

当然，以上庆典晚会的活动策划流程仅是泰利创意产业活动策划时的大致流程，我们会更加每场活动的时间，地点，主题等诸多方面因素来量身定制方案，为客户策划一场创意无限的晚会活动。

泰禾创意产业十八载匠心沉淀，主要为客户提供公关活动策划与执行，影视广告、新媒体短片、电影、电视剧、纪录片、电视节目制作;品牌策划、设计、运营及管理;新媒体推广等全价值创意服务。

深圳市泰禾创意产业股份有限公司，成立于1999年12月21日，是创意内容供应商及互动行销平台运营商。中国一级广告企业、深圳市重点文化企业。

5.深圳地产项目策划方案 篇五

——达人酷宣传

一、活动背景

作为被中国田径协会授予银牌赛事称号的深圳国际马拉松赛，今年规模再次扩展，已高达25000人报名参与，届时新华网、中新网、人民网、腾讯、网易、土豆等权威知名媒体及视频网站将曝光赛事。如此大规模的人群户外聚集，对于企业品牌形象的宣传无疑是次绝佳机会。

深圳从事IT/互联网/软硬件等行业的人才占比高，可想而知参加深马的25000人与场外围观者中，必有相当一部分人是我们的用户群体[预估，暂时无有效数据佐证]。

我司已赞助了2015深圳国际马拉松赛（服饰衣袖打上公司logo)，这给我们品牌提供了出境的切入点，但还需要借此制造话题让我司品牌通过更多渠道被社会认知与关注。

二、活动目的&目标

1、以品牌宣传为主，借助深圳国际马拉松影响力和爆棚人气，提升企业品牌达人酷的社会关注度；

2、扫码关注，为达人酷微信公众号拉粉；

3、鼓励潜在客户群体下载达人酷用户端/工程师APP。

三、活动主题&策略

1、活动主题：

“ 达人酷跑 火力全开绽异彩”

2、线上活动策略： 1）借势制造微博话题

#深马来了# 以同事或攻城狮为原型虚拟人物，做专题讲述他和深马的故事。2）微信问答活动

深马相关知识互动问答 3）微信菜单专栏

深马跑团参赛指南，赛前训练相关知识锦囊

3、时间安排

四、活动执行方案

（一）微信问答活动：

在微信订阅号平台举办深马互动问答活动，主要是围绕深马与马拉松的简单问答，正确率 100%的关注者抽取奖项。深马有奖问答游戏规则： 1.游戏时间：2015.11.09-12.06 2.规则设置：每周周一与周五各推送3道题目，共有8期，每期答对的即可参与抽奖。

3.可参与者：凡关注达人酷客微信的朋友均可参与此游戏。4.游戏奖品：游戏评选出10名获奖者。

第2、5、8期的奖品为1件深马纪念T恤+1个埃微i5手环，每期抽取1个获奖名额；第1、3、4、6、7的奖品为1件深马纪念T恤，抽取7个获奖名额。

5.获奖名单：当期游戏结束后2个工作日内，可在达人酷客微信菜单“深马来了-获奖名单”查看。

6.奖品邮寄：游戏结束后4个工作日（2015.12.10）内统一邮寄获奖礼品，具体到达时间以快递送达为准。

7.参与方式：答案后台私信给“达人酷客”就有机会抽取奖品。8.其他限制：每位参与者最多可获奖1次。

（二）微博话题

11.06新建话题 #深圳来了#（初拟）每天搜集马拉松有趣图片编辑转发+1-2篇马拉松人物正能量图文。

（三）媒体新闻推广

写1篇我司赞助深马的新闻稿投放1-3个门户网站，增加百度收录。

五、明细分工

六、活动费用预估

6.深圳地产项目策划方案 篇六

(一) 房地产发展现状。城市化推动了房地产项目开发与发展。首先, 城市化产生的增量人口, 所形成的住房刚性需求是住宅开发的首要保障;其次, 城市化推动各项产业发展, 促进了各类产业地产的开发;再者, 城市化改善了城市基础设施和周边小环境, 提升了房地产开发品质。总之, 城市化的快速发展, 极大地推动了我国房地产业的发展。

目前, 我国房地产业规模庞大, 产业地位突出, 已成为国民经济的支柱产业。2011年房地产投资规模已达到6.17万亿, 占GDP的13.1%, 占固定资产投资的19.8%, 对GDP增长贡献率为19.2%。2012年房地产投资规模已达到7.18万亿, 增长率为16.2%。不过, 另一方面, 过度市场化导致房地产业过快过热发展, 推动资源过分向房地产业集中, 影响了部门经济平衡发展。

此外, 房地产业具有超强的产业关联度, 能有效带动50多个相关产业发展, 同时能大量吸纳城市化进程中的低技能劳动力。因此, 在相当长的时期内, 房地产业仍将成为撬动经济社会增长的力量。

(二) 房地产项目规划设计的重要性。方案规划设计阶段其主要流程如下:拟定招标设计任务书、规划设计方案招标、方案评审、规划设计沟通、平面设计沟通、设计细部沟通, 最后, 出方案报建文本进行报建。这一阶段经常投入巨大的内部资源和外部资源, 进行多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等, 希望能找出一个满足市场需求且高效益合理的规范设计方案。但结果要么设计成果偏离了目标, 要么设计进度一拖再拖, 极大延误了建设工期。而规划设计的失误对后续的施工, 营销策划, 销售执行等产生巨大不可逆转的影响。因此, 如何去进行选择规范设计方案是一个很重要的开发环节。本文参考分析多种设计方案的选择过程, 得出一个好的设计方案选出必要经过客观和主观因素相结合的方法去进行评判, 更多的关注客户的需求。层次分析法是一种主客观较好融合在一起的方法。因此, 本文选择层次分析法进行分析方案的选择。

二、层次分析法原理

评价选择方法有专家论证打分法、加权平均法等很多种, 都有一定的实用性, 但是这些方法往往不是因为主观因素太多而得出不可靠的结果, 或者就是受专家知识水平、领域经验等影响具有很大的局限性, 不利于进行方案的决策。层次分析法是一种定性与定量相结合的、系统的、层次化的分析方法, 是一种比较客观准确的选择方法。因此本文主要采取的是层次分析法对决策系统的一些重要指标做出科学、客观的评价, 帮助我们做出正确的方案选择。

层次分析法 (简称AHP法) 是美国运筹学家T.L.Satty教授于上世纪七十年代初期提出的一种简便、灵活而又实用的多准则决策方法。其基本原理是:1、复杂的问题分层化, 根据方案的目标和问题的性质, 将问题分解为不同的组成因素, 按照因素间的相互影响和隶属关系将其分层聚类组合, 形成一个递阶的、有序的层次结构模型;2、根据系统的特点和基本原则, 对各层的因素进行对比分析, 引入1~9比率标度方法构造出判断矩阵, 用求解判断矩阵最大特征值及其特征向量的方法得到各因素的相对权重;3、通过计算方案层相对于总目标层的相对重要性次序的组合权值, 以此作为评价和选择方案的依据。

三、层次分析法评价选择房地产项目规划设计方案

规划设计方案关乎一个房地产开发项目的成败, 进行多轮重复的方案竞标、评审、专家咨询论证等, 目的就是找出一个合理规划设计方案, 而一个合理的开发项目, 必然遵循市场规则, 追求价值最大化, 价值最大化的核心是资源均衡, 价值均衡需要从其开发和营销构成层面来实现, 因此, 按照层次分析法的基本原则, 本文选择价值构成层面、开发构成层面、营销构成层面为评价房地产项目规划设计方案的三个基本指标。

价值最大化一般体现在以下几个方面:1、充分利用资源, 规避劣势;2、规划协调资源、创造资源;3、建立竞争优势, 栋均、户均资源占有最优化。

总之, 价值实现需要其设计的均好, 合理, 创造价值标杆。通过比较分析, 成功的设计方案得出成功的设计开发方案, 其开发层面通常考虑其经济合理性已经开发周期的长短, 分期开发节点的设计;营销层面注重形象展示、分期销售的合理性、竞争的差异化、客户的体验感受等方面。按照上面的分析, 得出基本指标包含的二级指标, 如图1所示。 (图1)

根据所建立的规划设计方案决策指标层次结构模型, 相对于上一层次某个元素, 根据实际工程的具体情况, 经向专家咨询论证作出同层次各因素的相对重要性判断, 引入合适的标度用具体数值表示出来构成判断矩阵A= (aij) n×m。

而后基于层次单排序的结果, 将上一层次该元素本身的权重加权综合, 即可计算得到处于评价指标体系最底层, 即指标层中的各指标因素相对于最高层的相对权重, 这一过程是从最高层次到最低层次逐层进行的, 称为层次总排序。

上述用层次分析法确定权重的流程图过程如图2所示。 (图2)

基于AHP法计算出规划设计方案的指标权重值的格式如表1所示。 (表1)

实际操作过程中, 对于一个具体的房地产开发项目, 按照专家咨询论证评判, 参考行业标准, 得出最后的评判分值, 然后按照一个具体区域的一些资源分布情况, 进行规划设计方案的综合评审。

层次分析法需要的是灵活运用, 比如在营销构成层面, 形象展示与客户体验方面在对具体项目的时候, 其相对重要性程度往往是不一样的, 需要根据一个地区人们的文化水平、生活习性和审美角度等适当调整。另外, 一个方案选择完毕之后, 还要反过来回答几个问题, 比如:地块资源是否充分利用;是否有难以销售的产品;较大的户型是否占有较好的资源;是否有可以卖高20%以上的产品标杆;是否有好的展示内容和条件;是否有较为合理的成本等相关问题, 进行反向验证。

四、结论

我国房地产业短期内还是一个快速发展的行业, 由于其发展的客观规律, 开发项目规划设计在其开发阶段起着举足轻重的作用。本文应用层次分析法进行方案的优化选择分析, 层次分析法逻辑性强, 思路清晰, 计算结果真实可靠, 贴近现实, 有一定的实用性, 是进行规划设计方案选择的一种良好可靠方法。

参考文献

[1]曾邦华.房企拿地热情高涨[J].资源导刊, 2012.11.

[2]梁云芳, 宫健, 张同斌.2011~2012年我国房地产市场的运行态势与政策分析[J].科技促进发展, 2012.9.

[3]王连芬, 许树柏.层次分析法引论[M].北京:中国人民大学出版社, 1990.

[4]王明明.运筹与决策基础[M].北京:中国林业出版社, 2001.

[5]郭方胜.层次分析法在深基坑支护系统方案优选中的应用[J].岩土工程技术, 1991.1.

[6]陈桢瑜.浅谈城市新区大型居住区规划设计——以“新密东城半岛”居住区规划为例[J].福建建材, 2012.11.

[7]林涧.重庆公租房社区外部空间系统的宜居建构[J].城乡建设, 2012.4.

7.深圳地产项目策划方案 篇七

盈利能力有所提高。公司1-9月毛利率为11.2%，与去年持平。而3季度经营明显改善，单季度毛利率增长5.6个百分点，达到了14.5%。主要由于3季度车辆业务交付较多，带来毛利率大幅提升，同时包头技改完成，提高了毛利率，以前的短板有所改善。

车轴业务有望实现高增长。公司在国内车轴市场占35-40%的份额，未来国产铁路车辆稳定增长，自备车市场逐步打开，铁路货车行业的发展将带动车轴业务增长。上次非公开发行的募投项目太原高端车轴生产线也将在今年年底投产，将有望同时实现高毛利和高增长。

产能瓶颈有所缓解。公司自去年拿到罐车生产资质后，今年罐车的生产线也已投产，毛利率较高的罐车产能瓶颈解除，在车辆业务中占比有所提升。今年铁道部第二次招标也已开始，共计15000辆，预计公司将能分得750辆左右的订单。再加上今年新接的企业自备车订单，公司今年车辆产能基本排满，由于罐车比例提高，毛利贡献将有所增加。

动车招标启动给公司车轴业务带来增长契机。由于前三季度铁道部投资增速放缓，公司车轴业务稳中略降。随着包头北方锻造技改项目及太原本部厂区技改项目基本完成，公司车轴产能将达28万根/年，占据国内300公里时速以下的车轴市场70%的份额。随着第四季度铁道部动车组招标启动，车轴销量有望提速。

操作策略：二级市场上，近期表现很强势，表明有资金介入，目前正在回踩确认前期的突破，后市有望再度上攻，投资者可密切关注。

保利地产：行业龙头保持平稳增长

10月实现签约销售金额同比增长42.1%。公司发布的10月销售数据显示，公司10月份实现签约销售73.3万平米、77.0亿元，环比分别下降6.7和0.7%，同比分别增长28.7%和42.1%。而公司2012年1-10月实现销售金额833.3亿元，同比增长32.9%，优于行业平均水平。

公司4季度销售压力较小，有望保价。从前10个月的销售情况来看，公司前10月销售额已较2011年全年高出13.8%，公司的年销售额目标基本可达成，因此，在接下来的月份里对销售均价将会更加重视，估计公司10月新推盘量约95亿元，符合市场预期。但推盘量可能集中在下半月，大部分签约销售将发生在11月份。公司的这一推盘策略，将会对公司未来结算均价和净利润起到提升作用。

10月新增土地储备逾400万平米。数据显示，公司10月新增土地储备9幅，对应总容积率面积415.4万平米、总地价152.5亿元，符合市场预期。公司1-10月累计新增土地储备833.2万平米，对应地价276.8亿元。公司上述部分土地储备将引入合作方共同开发，公司实际需支付的地价款及获得的权益容积率面积应会低于上述值。

操作策略：二级市场上，该股一直表现活跃，很受各路资金的青睐，目前维持震荡上行态势，价值型投资者可逢低介入。

深圳燃气：后市有望再创新高

管道燃气快速增长使净利润提升41.7%。2012年1-9月公司实现营业收入67.83亿元，同比增长16.8%，归属上市公司股东的净利润4.83亿元，同比增长41.73%。公司3季度收入25.11亿元，同比提升24%；净利润1.16亿元，同比提升95.6%。管道燃气销量快速增长是净利润提升的主要驱动力，1-9月公司管道燃气销量到8亿立方米，同比增长46%，其中电厂供气2.01亿立方米；异地项目供气量增长约22%。

新版《天然气利用政策》公布，利好燃气下游分销商。新版《天然气利用政策》公布，自2012年12月1日执行，该政策进一步规范天然气利用的领域和顺序、推进价格机制的完善。新利用政策最大变化在于明确天然气在一次能源消费结构中的提升、促进工业领域、发电领域的应用等。因此，天然气管网建设和完善、价格机制完善和相应的政策扶持将仍将成为“十二五”期间天然气下游分销领域的主要内容。

公司销气量持续高成长可期。“十二五”期间深圳本地工业+电厂用气高增长接力，车用气为超预期因素；异地天然气项目迎来持续3-5年量价齐升期。工业气方面，随着中线管网的延伸、完善和公司营销力度加强，工业用气客户将维持持续高增长；电厂用气远期协议已经达到47.4亿立方米，在未来4年内逐步释放，管输价格预计年内将出台。公司销气量有望持续保持高成长。

操作策略：二级市场上，该股一直保持稳定上升的形态，长短期均线均保持多头形态，后市有望再创新高，投资者可积极参与。

联化科技：盈利能力持续增强

工业业务保持快速增长。公司1-9月实现营业收入21.77亿元，去年同期为18.47亿元，同比增长17.8%，其中工业业务同比增长27.0%（与上半年增速持平），贸易业务同比下降3.7%，工业业务继续保持快速增长。公司7-9月实现营业收入6.95亿元，同比增长13.1%，贸易业务规模的同比缩减是季度收入增速放缓的主要原因。

综合毛利率季度环比显著上升。公司1-9月综合毛利率为29.6%，其中7-9月综合毛利率为32.6%，同比分别上升3.7、4.7个百分点。公司7-9月盈利能力季度环比显著上升（2季度为25.4%），并处于近年来的较高水平，我们判断主要原因是原料价格在3季度有较明显的下跌，同时公司对生产工艺的持续改进和产品结构的优化对此也有一定助益。另一方面，由于当期公司管理费用和财务费用同比增加较多，对净利润增长构成一定制约。

募投项目将有投产，产业布局渐趋完善。目前江苏联化的300吨/年唑草酮项目已于近日正式投产，联苯菌胺、甲虫胺项目有望于年内投产，台州项目（淳尼胺、氟唑菌酸、环丙嘧啶酸）预计将于明年竣工投产。另外，公司于8月份出资4120万元收购郡泰医药化工60%的股权；同时独立出资5000万元设立天茁生物，加上其前期在山东、辽宁等地的收购，公司在产业相关领域的布局渐趋完善。