房地产投资基金制度

房地产投资基金制度（共9篇）

1.房地产投资基金制度 篇一

房地产投资信托基金, 是指由专门的投资机构通过发行受益凭证筹集社会闲散资金, 将其投入到房地产领域, 如投资房地产证券, 房地产开发项目等, 从中获取收益, 再将投资收益按比例分配投资者的一种投资基金制度, 它实际上是资产证券化的一种形式。

我国在积极探索房地产投资信托基金, 其目的是减轻单一融资渠道下, 银行金融政策的变化对房地产业的冲击, 将国家、银行风险向社会上转移, 由社会发挥监督功能, 改进房地产公司的治理结构和资本结构。而我国现阶段发展的房地产投资信托基金并不是真正意义上的REITs, 多数基金采用的是房地产信托计划的形式, 以“房地产信托计划”之名行“房地产投资信托基金”之实, 但我国的房地产信托计划和西方的房地产投资信托基金在制度管理上是有区别的, 这使我国基金投资者承受着较大的风险, 这些风险有来自市场的风险, 还有来自基金管理者的道德风险。

2 我国房地产基金的治理结构的缺陷和投资者面临的风险

我国的房地产投资信托基金没有西方房地产基金那样完善的发展模式和治理结构, 其相关的法律规范也处于空白时期, 所以, 在基金契约链中, 基金投资者起到了重要作用, 同时, 也承担着较大的风险。

(1) 基金管理者和基金托管人地位混淆。

与管理制度比较完善的证券投资基金相比, 我国房地产投资信托计划中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明确的定位。在证券投资基金中设有基金管理人和基金托管人, 投资者投入资金, 基金托管人保管和分配资金, 而基金管理人投资和管理基金财产, 各行其职, 相互监督, 相互牵制。但从我国现阶段的房地产投资信托计划的发展状况来看, 在已发行的信托计划中, 仅有极少数设有基金保管人, 而大多数基金只是投资信托公司扮演着基金管理人和基金托管人的双重角色, 这种缺陷的存在使房地产投资信托公司在资金的使用上有着较大的权利, 投资者和投资信托公司之间就产生了委托代理成本, 这不利于投资者权利的维护。

(2) 封闭式基金固有的风险。

由于房地产行业的投资额大, 周期长, 流动性差的特点, 若在经济衰退时期, 投资者随意撤出资金, 会使房地产行业由于缺资愈加发展困难, 进而影响整个国民经济的发展, 所以, 我国房地产投资计划采取的是封闭式基金的形式。但对投资者来说, 封闭式基金本身存在着一定的风险。和封闭式基金相对的是开放式基金, 它的运行机制是:当投资信托基金的业绩下滑, 投资项目失败时, 投资者会根据自己的意志赎回资金, 使投资信托基金面临着赎回风险和信任危机, 迫于这种压力, 基金管理人不得不为投资者利益着想, 对投资项目的选择采取谨慎态度, 这益于投资者和基金管理人的利益协调。而在封闭式基金管理下, 投资者将资金投入到投资信托公司中, 就相当于所有的风险皆由投资者承担, 这些风险中既包括市场风险, 也包括委托代理风险。

(3) 房地产基金投资者只有收益权和知情权, 而没有对房地产投资项目的管理权和表决权。

房地产基金的这一特点是与证券投资基金相比的最大的区别, 当房地产基金获取利润时, 投资者理所当然的分享投资收益, 这是投资者最基本的权利, 投入资金的投资方向, 信托投资公司也有责任如实传达给投资者, 这也是信托投资公司最基本的义务。但房地产基金投资者分散, 房地产计划又没有完善的基金持有人大会或股东大会, 投资者行使决策权和监督权的成本太高。而且, 每个人都有“搭便车”的心理, 基金投资者缺少一种行权的平台和动力, 基金管理人损害投资者利益的可能性就很大, 如有些投资信托公司和房地产开发公司合谋, 通过高买高卖房地产项目, 从中获取高额佣金和利益, 最后受损的是基金投资者, 不但收益萎缩, 还要支付高额的费用。对于西方发展比较成熟的房地产投资信托基金来说, 当基金公司业绩下滑或投资失败时, 基金持有人就会将手中的受益凭证在二级市场上抛售, 这种“用脚投票”的行为会产生积极的效应, 它能使投资者及时避险, 也给基金管理人施加了压力, 但我国还没有房地产基金受益凭证的二级交易市场, 无法保证投资者的受益凭证及时变现, 所以我国基金投资者还承受着基金流动性的风险。

3 解决思路

我国的房地产投资信托基金还处于发展的初级阶段, 在治理结构上的改善都应借鉴西方房地产基金的管理制度和证券投资基金的管理制度, 虽然委托代理风险和房地产投资信托本身固有的市场风险不可能从根本上消除, 但通过完善治理结构, 协调投资者和信托投资公司之间的关系, 从中可以实现“双赢”, 实现利益的协调。

(1) 加快我国房地产信托投资公司国内上市的步伐, 用市场机制规范基金管理人行为。

以上市公司的治理结构标准来严格要求投资信托基金, 完善治理结构, 结合证券投资基金的治理机制的经验, 引入基金托管人制度, 在契约链条中建立资金保管和供给的节点, 通过基金托管人来约束基金管理人的行为, 有利于实现基金管理人行为的自觉性和规范性。将房地产投资信托推向市场, 拓宽了投资者获取消息的渠道, 投资者不仅可以从基金管理人那里得到信息, 还可以获取到在证监会强制命令下报出的基金投资信托公司的会计年报和其他重要信息。

(2) 建立股东大会或持有人大会等权力机构, 引入独立董事制。

基金持有人若想维护其自身的利益, 必须主动要求房地产投资信托公司设立股东大会或持有人大会, 由于我国房地产基金采用契约型方式, 所以只能设立持有人大会。持有人大会虽然对投资项目的管理影响不大, 但它可以对投资项目实施表决权。当基金经理有了好的投资项目时, 持有人大会有权就该项目进行表决, 只有持有人大会一致通过的项目, 才能纳入基金投资公司的最终投资范围, 这种规范化的管理, 有助于防止“内部人控制”, 但仅设立持有人大会, 还远远不能对基金经理进行全面的监督, 基金信托投资公司还需引入独立董事制度。独立董事是独立于持有人大会和基金经理的第三方, 他受托于持有人大会, 但不受制于持有人大会和基金经理任何一方, 由于其较强的独立性, 能够实施有效的监督职能。

(3) 完善信息披露制度。

我国对房地产投资信托基金的信息披露还没有一个全面而详细的要求, 基金公司披露的信息只局限于募集基金时向投资人承诺的披露范围, 而在基金运作过程中, 就有可能出现信息披露错误, 披露的信息具有误导性, 或遗漏重要信息的情况, 这时候, 投资者得到的信息是毫无价值的, 所以房地产基金必须建立健全严格的信息披露制度, 以满足投资者进行投资决策所需要的信息质量要求。

参考文献

[1]高菲.我国发展房地产投资信托的法律障碍与对策[J].宜宾学院学报, 2006, (2) :61-63.

[2]龙云.中国房地产信托的治理结构缺陷及其改进[J].上海金融, 2006, (2) :31-33.

[3]雷超.新加坡REITs市场分析及启示[J].东南亚, 2006, (2) :13-17.

[4]孙靖.房地产投资信托基金的海外经验及在中国的适用性探讨[J].中国房地产金融, 2005, (3) :45-48.

2.房地产投资基金制度 篇二

解读“REITs”

大多数人选择搭车的程序是这样的：因为资金有限，一般先买几套房，然后装修后出租或者再卖出赚取价差。但有过这种经历的人都会发现出租房子是件很琐碎的事，想在理想价位卖出手里的房子也很不容易。有没有一种既能分享地产利润，又能节省时间和精力的投资方式呢？

新近，有一个不太熟悉的名词跳入眼帘——REITs， 中文译为房地产投资信托基金。它是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。由于这种信托基金可以上市流通，因而投资者可以通过证券市场自由买卖，享受投资回报。

目前我国市场上的房地产信托是一种封闭式的资金信托。而这种信托发行数量有限，也不能在证券交易所上市流通，对投资者的回报为信托计划中的协议回报。而房地产投资信托基金是一种标准化可流通的开放式资金信托产品，其投资回报是把收入的大多数分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者。

房地产投资信托基金之优势

相对于房地产投资，房地产投资信托基金具有以下四大优势。

第一，加大了个人房地产投资的空间

目前，个人投资房地产的渠道比较单一。你买房子，买别墅或者是公寓，再转卖或者出租，只有这一种途径。所以，投资房地产时你只能投资住宅市场。像办公楼、商场你就没有办法投资了，因为它投资金额太大，而且将所有的钱都放在一处，风险也过于集中。而分散风险是投资的一个重要原则。房地产投资信托基金成立之后可以上市，上市以后，如果你对华盛顿市中心的办公楼有兴趣，认为它的前景很好，你就可以买100个股份或者是1000个股份这个办公楼的信托基金。这就是说，你间接拥有了比如说香港、伦敦、华盛顿等城市房地产办公楼的一部分。

第二，投资收益高而稳定。这类信托基金主要投资于回报率稳定的成熟物业， 如写字楼、商场、宾馆、物流中心和住宅等，不参与房地产投资开发项目

所以，投资REITs面对主要风险仅仅是房地产市场的风险。REITs 投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值。由于大部分REITs 的收入都会回馈信托持有人，因此，REITs的分红会较其他上市投资工具为高且相对的平稳。比如在新加坡，这种信托基金股息的回报率差不多是在6%~7％，美国差不多是8%~9％。

第三，分享专业化管理的利润

这种信托基金管理公司和管理经理都是专业的房地产从业人员，从教育背景或是经历来讲，都比普通的投资者对房地产更熟悉一些，运作管理也都比较专业。所以，你如果把资金投资到房地产信托基金，就可以享受到更多的专业分工带来的利益，这比你管理你自己的钱会更好一些。

第四，广泛的市场监督

REITs为“信托”性质，企业管理透明度较高，它一旦上市，又会受到监管机构的监督管理；同时，证券市场上也会有好多分析员在注视它，分析它，观察这个基金每天都在干什么，钱花在哪里了。通常，REITs都有最高的负债比率限制，一般负债比例较房地产上市公司低，而房地产上市公司则无最高负债比率。这样，投资房地产投资信托基金蚀本的可能性就会小一些。

需要特别提醒大家的是，任何投资都可能存在风险。房地产是一个资本密集型的高风险行业，投资者在购买房地产投资信托基金时要密切关注信托基金的信誉、品牌与实力。

3.房地产投资基金制度 篇三

C O N T E M P O R A R Y E C O N O M I C S 我国房地产信托投资基金 发展模式及其选择

○谢丽君（广州富力地产股份有限公司 广东 广州 510623）

【摘 要 】 本 文 从 房 地产 信 托投 资 基 金（REITs）的 概念 与 类 型入手，分析了我国 REITs 发展模式所面临的主要障碍与问 题，进而提出当前我国 REITs 发展模式应以外部管理模式为 主，逐步探索内部管理模式；以权益型 REITs 发展为先，逐步发 展抵押权类 REITs 并积极创新和以交易所市场为主，以银行间 市场为辅的政策和建议。

【关键词】 房地产 REITs 房地产信托 发展模式

一、引言

随着领汇、泓富、越秀在香港上市房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，下文简称 REITs），并一举获得 成功，深国投、华联、大连万达、华润、华银控股等多家知名商业 地产投资企业将目光投向了 REITs这一新鲜事物，都在为争吃 国内 REITs这第一个螃蟹而紧锣密鼓地准备着。目前，我国的 房地产存量很大，客观上要求设立 REITs，既可拓宽房地产企业 融资途径，改变房地产高度依赖银行信贷的局面，又可让中小 投资者可以在资本市场分享房地产业的发展。同时，我国房地 产金融市场正在由以银行信贷为主导向资本市场为主导的模 式逐渐转变，REITs这种新的投资载体对于促进我国商业地产 行业发展，丰富投资者投资渠道有很重要的作用。截至 2009 年 12 月，R EITs 全球市值已超过 6050 亿美元。美国是全球发展 R EITs 最早、也是最成熟的市场，R EITs 市值约 3000 亿美元，市 值也最大；其次是澳大利亚，已发行 64 只 REITs，市值达到 780 亿美元；处于第三位的是法国，48 家房地产信托市值达到 730 亿美元。根据标准普尔公司的统计，从世界范围看，美国房地产 投资信托基金占有全球同类产品的 90%。近年来欧洲、亚洲、美 洲等 22 个国家和地区都制定了专门的立法，加入到发展 REITs 行列中。从市场成熟度来说，最早开始发展房地产投资信托的 美国是最成熟的市场，其次是澳大利亚。亚洲的大部分国家都 是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未 出台，该市场在我国的发展还处于萌芽起步阶段，仍有待我们 加强对 REITs的研究和运用。

二、房地产投资信托基金的定义与类型

R EITs 是一种以发行信托基金的方式募集资金，由从事房 地产买卖、开发、管理等经营活动的专业投资信托机构投资于 房地产领域，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种信

托产品。REITs产生于美国 20 世纪 60 年代，20 世纪 80 年代后 得到迅猛发展。目前，国外 REITs的主要类型包括以下几种。

1、按组织结构分为契约型和公司型。所谓契约型的 R EITs，是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约 的基础上，将该契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这 种权利的受益凭证；公司型的 REITs是指设立以房地产投资为 目的的股份有限公司，使投资人取得公司股份的形态，公司再 将收益以股利形式分配给投资人。契约型投资基金依据信托契 约成立，由信托者（管理者）、受托者（托管者）和受益者（投资 者）三方构成。投资基金依据规定三方权利和义务的《信托契 约》进行运营。契约型投资基金本身不具有法人资格，投资者的 出资额全部置于受托者的管理下，信托者代替投资者就信托资 产的投资内容向受托者发出运用指示。从契约型基金的运作模 式上看，它在法律构造上的经理人、托管人、投资人三方当事人 如同信托制度上的三方当事人，其中，经理人为信托人（特别指 出：信托原理上的信托人处于超然地位，而经理人却负有某些 受托人的义务，这是立法与原理不一致之处），托管人为受托 人，投资人为受益人。

公司型投资基金在法律构造上由投资者、投资公司、基金 管理人和基金托管人四方当事人组成。这四方当事人间存在两 层互动的法律关系：一是发生在投资人和投资公司之间的纯粹 的股东与股份公司的关系，两者的权利义务关系由《公司法》予 以调整，投资收益和盈利由投资公司分配给投资人；二是发生 在投资公司、基金管理人和基金委托人之间的信托关系，三方 当事人的关系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的关 系，其中的投资公司兼具信托人和受益人双重身份，基金管理 人和基金托管人为共同受托人。从经济角度看，契约型投资基 金比公司型投资基金更加简单，体现了效率原则；从法律角度 看，前者比后者更加符合信托原理。

2、按投资人能否赎回分为封闭式和开放式。封闭式 R EITs 发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托基金的证券，只 能在公开市场上竞价交易，而不能直接同 REITs以净值交易。同时，为保障投资人的权益不被稀释，此种 REITs成立后不得 再募集资金。开放式 REITs的发行规模可以增减，投资人可按 照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份 或认购权证。采用封闭式运作方式的 REITs基金，其基金份额 上市交易要符合 REITs专项法的一系列规定和交易所上市交 易规则规定的上市条件。而采用开放式运作方式的 REITs 基 金，其基金资产应当保持一定比例的现金或者政府债券，以备 支付投资人的赎回款项。相关赎回的程序按照 REITs专项法的 规定，如基金合同另有规定的，则要按照其规定。企 业 经 贸

12《当代经济》2011 年2 月（下）

C O N T E M P O R A R Y E C O N O M I C S

3、按 REITs 的资金投向分为资产类、抵押类、混合类。具体 内容如下：（1）资产类（Equity）。投资并拥有房地产，主要收入来 源于房地产的租金。资产类 REITs的目的在于获得房地产的产 权以取得经营收入。他们直接控制房地产资产或通过合营公司 来控制该资产。资产类 REITs既对具体项目进行投资，如写字 楼、住房等，也可以对某个区域进行长远投资。（2）抵押类（Mortgage）。投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押类 REITs主 要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。机构本 身不直接拥有物业，而将其资金通过抵押贷款方式借贷出去，从而获得商业房地产抵押款的债权。通常抵押类 REITs股息收 益率比资产类 REITs高，但根据风险收益原理，高收益意味着 高风险。（3）混合类（Hybrid）。混合类介于资产类和抵押类之间，混合类 REITs采取上述两类的投资策略，具有资产类 REITs和 抵押类 REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自 身也拥有部分物业产权。

三、我国 REITs 发展模式面临的障碍与问题

一是缺乏关于 REITs专门的基本法规。无论是 REITs的发

源地美国，还是近些年才开始发展的亚洲各国，都是先立法，后 有挂牌上市的 REITs产品推出，是典型的法规推动型，依靠法 律的完善推动 REITs的发展。我国也应在完善当前《公司法》、《信托法》的基础上出台有关房地产投资信托基金法律法规。二 是相关税收体系不健全，从对象来看，税收会涉及个人投资者、机构投资者，以及证券公司、基金公司等重要参与者；从环节来 看，税收涉及发行、交易以及分红派息等；这些均需税收相关法 律规章予以明确。并且，为了提高参与机构、投资者的积极性，合理的税收优惠政策是非常必需的。三是缺乏配套管理措施，对投资渠道、投资比例、投资方向、资产组合、收入构成、交易、信息披露等方面予以规范。四是缺乏私募地产基金，目前监管 机构已基本明确 REITs只允许投资成熟的商业地产，从国外成 熟市场发展来看，私募地产基金是房地产项目孵化的重要环 节，而我国尚未出台私募基金的相关法规。

另外，我国 REITs发展模式需解决的主要问题包括：一是

出台相关法规，包括基本法规、税收法规、配套的规章制度等。二是尽快在交易所进行试点，交易所对上市产品的发行、上市 交易、信息披露、监管等方面具有丰富的经验，管理规范，并有 比较成熟的交易系统可使用，可实现 REITs规范化、高起点的 发展。三是监管部门尽快出台私募基金的相关法规，并积极培 养私募地产基金，在日本和新加坡，私募地产基金都在 REITs 的发展中起到了重要作用。

四、我国 REITs 发展模式选择的政策与建议

1、以外部管理模式为主，逐步探索内部管理模式。R EITs 的 管理模式分为外部管理模式和内部管理模式。在外部管理模式 下，REITs通常以信托形式设立，REITs上市后以信托形式由专 业管理机构运营，以保证更为专业和独立的管理服务，募集资 金投资以成熟物业为主，而物业的开发孵化工作则置于其外，上市只是提供了一个推出通道；在内部管理模式下，REITs通常 以公司形式设立，按照一般意义上的公司建立治理结构，内部 设有专门的房地产资产管理部门，进行土地储备、项目的开发、孵化和管理等工作，以实现发起公司的整体上市为目标。当前，我国 REITs从立法到产品设计，均应以外部管理模式为主。

2、以权益型 REITs 发展为先，逐步发展抵押权类 REITs 并 积极创新。权益类 REITs和抵押权型 REITs是按 REITs 募集 资金投向划分的。权益型（也称资产型）REITs募集资金直接投 资房地产，即租金和房地产买卖收入赚取利润，其投资价值主 要来自资产和经营收入；而抵押权型（也称债权型）REITs募集 资金则以金融中介的角色，通过贷款给房地产开发商、经营者 赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产 贷款抵押受益证券，放于投资组合贷给房地开发经营者；而募 集资金投向以上二者均有的即为混合型 REITs。我国 REITs应 优先发展权益型 REITs，主要是因为与抵押权型 REITs比较，其具有有如下优势：一是市场竞争的结果使权益型 REITs无论 在数量上还是市值上都占绝对地位，从历史数据看，无论在数 量还是在市值方面，权益型 REITs均占主导地位；二是权益型 R EITs 在不同的经济周期可以交替采取进取或保守的经营策 略，在资金和资产之间适时地转换，受利率影响相对比较小；三 是权益型 REITs表现更加稳定、有保障，在经济下行和经营困 难时尤其如此，在本轮由次贷危机引起的全球信用危机期间，权益型 REITs基本没有破产的，市值跌幅平均在 50%左右，与 市场平均跌幅相当，但抵押权型 REITs违约情况相当普遍。

3、以交易所市场为主，以银行间市场为辅。目前，国内由中 国人民银行和中国证券监督管理委员会主导，分别在银行间市 场和交易所市场筹备 REITs的试点，这种探索对未来的发展具 有积极作用和重要意义。但从未来 REITs的主要发展方向来 看，建议以交易所市场为主，主要理由如下：一是 REITs的发展 需要做到规范性和产业化，而交易所市场具备范市场发展的专 业能力，健全证券监管体系的监管系统；二是交易所市场内的 证券公司、基金管理公司等机构将来都是 REITs的重要参与 者，均具备丰富的市场运作经验和较强的、专业的研究能力，且 此类机构具备一定的熟悉资本市场和房地产市场运作的复合 型人才；三是交易所市场具备 REITs公开发行和交易的条件，有利于 REITs资金的募集，并为投资者提供了便利的推出通 道；四是交易所市场拥有大量的、规模较大的地产类上市公司，对地产运作具有丰富的经验，且拥有丰富的物业资源。【参考文献】

4.房地产行业投资展望 篇四

成交量环比上升，楼市持续恢复。23个城市一手房成交面积环比增8％，同比增30％，较11年均值高19％，一线城市环比增幅高于二线。成交超过11年平均水平的城市达15个，其中杭州、苏州、南京、长沙、温州超过11年平均水平的七成以上。

本周成交量仍较3月平均水平低2％，差距逐步缩小。剔除清明假期成交影响，本月周均成交较3月均值低7％。5月各地新推盘量持续增加，预计周成交量有望继续回升，维持2-5月份成交持续回暖、全年销售持续向好的判断。

二手房成交亦持续回暖，进一步印证了楼市整体回暖的趋势。5城市二手房成交面积环比升12％，同比降幅收窄至6％，较11年平均水平高7％。

房价继续下行，降幅减小，新推盘以价换量去化改善。从一手房成交均价来看，9城市环比6个下跌；从分区成交均价来看，降价仍为主旋律，但降幅缩小，成交回暖下开发商继续降价动力有所减弱。从典型楼盘情况来看，新开楼盘仍采取优惠促销等营销手段，整体去化较此前明显改善，部分楼盘开盘当日去化可达5成以上。

獯嫜沽θ栽冢去化时间缩短。11个城市可售面积环比微降；去化时间13个月，环比微降，低于去年同期水平。

住建部正推进刚需购房优惠制度化，符合我们的预期。支持刚需政策继续加乾部分二三线城市公积金贷款额度上限普遍上调15％至25％。在以价换量、信贷对刚需实质支持下，刚需逐步释放，5月新盘增加将带动成交量持续回暖，库存加速去化。

我们坚定看好全年行业投资机会，全年坚定持有是最佳策略。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科，价值严重低估的首开、华发、北京城建、世茂、国贸，受益销售回升的世联。

5.房地产基金股权回购协议 篇五

本协议由下列各方于（）年（）月（）日签署：

甲方：股权投资基金合伙企业（有限合伙），一家依照中国法律在天津市设立的有限合伙企业，其住所为【】。

乙方：身份证号为【】，住所为【】。

丙方：身份证为【】，住所为【】。

丁方：一家依照中国法律在河北省秦皇岛市的有限责任公司，其住所为【】。

上述甲方、乙方、丙方、丁方合称为“本协议各方”。

鉴于：

1、甲乙丙丁四方与投资管理有限公司于2010年【】月【】日签订了编号为

【】的《投资框架协议书》（以下称“《投资框架协议书》”）。

2、甲乙丙丁四方于2010年【】月【】日签订了编号为【】的《秦皇岛德大房地产开发有限公司增资协议》（以下称“《增资协议》”）。增资完成后，甲方持有丁方36%的股权（下称“标的股权”）。乙方持有丁方51.2%的股权，丙方持有丁方12.8%的股权。

3、根据《投资框架协议书》的约定，甲方拟将其持有的标的股权转让给乙方、丙方和丁方。

本协议各方根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，就甲方转让标的股权事宜（以下称“股权转让”），经友好协商，达成协议如下：

1.股权转让

1.1本协议各方同意，甲方向乙方、丙方和丁方转让其所持有的标的股权，乙方、丙方和丁方同意受让标的股权。

1.2 本协议各方同意，在乙方、丙方和丁方按照本协议支付完股权转让价款后，甲方将标的股权转让给实际受让方名下。在自甲方完成对丁方增资后届满两年前的【四个月】前，乙方、丙方和丁方应当将股权受让方的名称书面通知甲方，该等股权受让方人选应取得甲方委派至丁方的董事及丁方独立董事的同意。且一旦经甲方委派的董事及独立董事同意后，股权实际受让方的人选不得更改。届时由甲方与股权实际受让方签订具体的《股权转让协议》并办理相应的工商变更登记手续。如确定由丁方受让股权，则由丁方在【四】个月内自行办理完毕相关减资手续。

1.3自股权工商变更登记办理完毕之日起，股权受让方享有并承担标的股权项下的法定权利和法定义务，甲方不再享有和承担该等权利和义务。标的股权项下的法定权利和法定义务将根据《中华人民共和国公司法》等有关法律法规和目标公司章程等文件的规定确定。

1.4本协议各方并一致同意，甲方对上述股权转让前丁方所产生的债务不承担责任。

2.转让价款及支付方式

2.1本协议各方同意，标的股权转让价格的计算公式为：《增资协议》项下实际缴付的增资款金额*（1+27.5%）（以下称“转让价款”）。

2.2本协议各方同意，乙方、丙方和丁方应按照以下约定向甲方支付本协议

2.1条约定的转让价款：

上述转让价款应自甲方完成对丁方增资后届满两年前的【四个月】内分四期支付给甲方指定的账户。乙方、丙方和丁方应自甲方对丁方增资完成后的第21个月起，连续四个月每个月月初前三日内向甲方指定的账户存入【】万元。增资完成以甲方的增资款划付至目标公司账户之日为准。

乙方、丙方和丁方对上述转让价款的支付义务承担共同连带责任。

2.3各方同意：如甲方完成对丁方增资后届满两年，乙方、丙方和丁方未能按时足额支付转让价款的，则甲方有权行使担保权利，如甲方行使担保权利后仍未能足额获得约定的股权转让价款或者有关抵押担保未能成功设立的，则甲方有权将其持有的丁方股权转让给第三方。

3.生效

下列条件成就后本协议生效：

3.1本协议各方正式签署本协议；

3.2 甲方对丁方的增资完成。

4.控制权移交

甲方同意，于股权工商变更登记办理完毕之日，甲方委派或推荐至丁方的董事、高级管理人员及其他相关人员均将辞去在丁方的职务。

5.费用承担

各方各自承担其实施本协议而产生的各项税费。各方同意，审批费用、工商变更登记费用、审计费用和资产评估费用等应由丁方承担。

6.参照适用

本协议的定义、陈述和保证、信息披露和保密、不可抗力、违约责任、表更、解除和终止、适用法律和争议解决、通知及送达事宜，参照适用《投资框架协议书》中的相关条款。本协议其他未尽事宜以《投资框架协议书》的约定为准。

7.其他

本协议正本壹式四份，甲方、乙方、丙方、丁方各执壹份，本协议各份具有同等法律效力。

甲方：投资基金合伙企业（有限合伙）（盖章）

委派代表或授权代表人（签字）：

乙方：（签字）

丙方：（签字）

丁方：开发有限公司（盖章）

6.房地产投资基金制度 篇六

一、房地产投资信托基金的概述

1.房地产投资信托基金的简介

房地产投资信托基金 (REITs, Real Estate Investment Trusts) 是一种房地产证券化产品, 通常以股票、受益凭证的形势募集资金, 其中募集的资金又专业的人士统一集中管理, 用来长期投资不动产来获取收益, 然后将收益分给各投资人。不用缴纳所得税是其一大优势。

房地产投资信托是一种十分有效地市场化融资工具, 可以说企业不需要上市就能享受在公开市场上募集资金的通道, 其模式主要是通过合作经营或者收购物业, 打包上市, 以达到盘活存量资产的目的, 这样不仅能够加快资金周转, 也减轻了企业大量持有存量物业的资金压力, 对促进商办物业的发展具有划时代的意义, 可以说能够直接推动行业的转型升级。

2.房地产投资信托基金的特点

具有多元化的优势, 可以说几乎各类资产都可以通过房地产投资信托予以盘活, 包括住宅、公寓、商业、酒店、工厂、仓库、办公楼、医院等等, 且既可以投资其中的一项, 也可以多项组合。具有股权、债券兼具的优势, 可以说既有股权中投资者风险共担的优势, 也就是所有投资人一起承担投资的风险和回报;也有债券中相对稳定的特点, 对投资者有一定的保障。

具有流动性佳的特点, 房地产投资信托基金核心优势之一就是盘活投资者的资产, 提升其资金的流动性。

3.房地产投资信托基金的运作

房地产投资信托基金有两种形式:一是信托;二是股份公司。以发行股票、收益凭证的形势募集投资者的资金, 将这些资金进行房地产投资, 或者房地产抵押贷款投资, 并将这些资金委托给专业的人员、专业的机构来进行经营和管理。

基金发起方面:绝大部分的房地产投资信托基金是由房地产公司、商业银行、人寿保险公司、独立经纪人、联营公司等发起, 即发起人是组织或者机构。

资金来源方面:主要有股票融资和金融市场融资两个方面。前者由养老基金组织、人寿保险公司等机构投资者和股民认购, 后者以发行债券、银行借入、商业票据等。

管理形式方面:基金参与者包括投资者、管理者和经营者。其中董事会 (或受托人委员会) 为管理者, 负责制订房地产投资信托基金的业务计划, 并指导实施。

经营机构方面:包含内部经营和外部经营。内部经营结构和股份公司相似, 由基金自身的经营公司负责, 公司CEO由董事会任命;外部经营结构与共同基金相类似, 由董事会聘请或委托独立的经营公司 (或投资顾问公司) 负责。两者相同之处是都要在董事会的监督下进行。

经营决策与管理方面:房地产信托基金受经济环境、市场环境、区域发展不均衡、项目自身差异化等多种因素的影响, 因此对投资时机、管理能力均有较高的要求, 一旦房产的出租率不佳、运营成本过高的情况出现, 对基金的业绩和价值均有较大的影响。因此, 一般房地产投资信托基金会聘用顾问公司和经理人置富产业基金房地来专业化运作、多元化投资、差异化布局, 以降低投资的风险, 获取稳健且较高的投资回报。

3.房地产投资信托基金的分类

房地产信托基金的分类有多种角度, 不少研究报告也有详细的阐述。本文主要从投资对象的视角来进行分类, 房地产投资信托基金主要分为权益型、抵押型和混合型。

权益型房地产投资信托基金是收益类房地产, 且兼具所有权和经营权, 也基本上是狭义的房地产投资信托基金所指, 包括房地产的开发经营、物业管理服务、租赁管理等等。房地产信托基金最大的特点就是要开发、收购和持有房地产, 同时将三者纳入自己的投资组合中, 而不是简单的开发-销售型的开发模式。

抵押型房地产投资信托基金是指向房地产所有者、开发商提供直接融资, 或者通过购买抵押贷款或抵押贷款支持证券 (mortgage-backedsecurities) 间接提供融资。从美国的经验看, 这一模式主要针对已经开发建成的房地产项目。

混合型房地产投资信托基金是权益型房地产投资信托基金和抵押型房地产投资信托基金的混合体, 既持有并经营房地产, 同时也向房地产所有者和开发商提供资金。

二、发展房地产投资信托基金的意义

我国商品房总量短缺的时代已经过去, 未来将逐渐转向存量商品房的时代, 因此, 开发企业依靠开发-销售回笼资金的难度加大, 因此, 房地产企业的资金问题将逐渐成为核心问题。在国内现有的融资渠道单一的形势下, 发展房地产投资信托基金将具有其独特的优势。

一是可以拓宽房地产开发企业的融资渠道。现阶段, 我国房地产开发企业的融资渠道相对单一, 且上市融资、发行债券等对企业要求较高, 以至于房企对银行贷款的依赖度过高。房地产投资信托基金兼具参与一级、二级市场的优势, 是发展房地产金融市场的重要手段, 也是房地产金融发展的重要标志。通过房地产投资信托基金能够直接从市场上融资用于房地产企业, 明显可以减轻房企对于银行信贷的依赖。

二是可以降低房地产开发企业的融资风险。从房地产企业的融资现状看, 融资途径的过于单一, 对银行和房企来说, 都存在着极大的系统性风险。引入房地产投资信托基金, 可以有利地化解这一风险, 提升房地产金融的安全性。

三是可以疏通房企的资金循环通道。现阶段, 受过于依赖银行贷款的印象, 关于信贷政策的变动对房企的影响巨大。比如信贷政策的收紧, 将对迫切依赖于信贷自己的房企资金循环造成极大的冲击。这一模式可以有效避免环境波动对房地产开发企业造成的影响。

三、我国房地产投资信托的发展现状

2015年中在深圳, 面世了第一只国内公募房地产投资信托基金——鹏华前海万科房地产投资信托基金, 也打破了十多年来国内房地产投资信托基金毫无进展的僵局。可以说, 自房地产业开始迅猛发展依赖, 关于房地产投资信托的提议就开始出现, 特别是对国外城市房地产市场研究较多的专家持续呼吁, 但受多种复杂因素的影响, 特别是金融市场尚不完善和政策限制等方面的影响, 房地产投资信托基金停滞不前。

其实在十年前, 建设银行、越秀地产等银行和地产公司都有所探索, 但基本上属于昙花一现, 关注度颇高但很快就悄无声息了。2013年, 开元酒店信托基金在香港问世, 业内给予了极大的希望, 认为将具有极大的带动意义, 但随后两年仍然没有太多的动静, 对商业地产、办公楼、酒店都没有形成积极的带动作用, 房地产投资信托基金依然是举步维艰。

《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》政策均提出支持房地产投资信托基金试点, 为这一模式尝试提供了政策支持。

鹏华基金联手万科共同推出的公募基金项目是在2015年6月8日获批的, 公示显示:这一封闭式混合基金的总规模为30亿元人民币, 已经完成了注册, 不少机构投资者对鹏华前海万科基金兴趣极大。基金将有一部分投资于万科前海公关公馆这一优质超甲级写字楼公馆。预计将来会为基金带来一定的现金流保障。

对于首只公募基金的面世, 可以说业界为之一片振奋, 不少专家认为三五年内房地产投资信托基金将在国内规模化的发展, 这将是国内商业地产、办公楼、酒店能持有型物业的破局的利器。

另外, 万达近两年开始提出轻资产化, 王健林在公开尝试不止一次的表示:万达要开启轻资产化的战略计划, 这也很容易理解, 过去多年万达靠着以售带租的方式, 快速扩张, 短短几年内, 在国内多个城市开了超过100座万达广场, 这种快速发展的模式几乎就是靠着万达自带的公寓、住宅项目的回现支撑的。在地价高企、商业地产供应严重过量、百货业受到重大冲击的形势下, 万达持有的大量的万达广场类的重资产将难以承受资金压力, 因此, 轻资产化是万达必须要选择的一条道路。

2015年6月, 万达集团参与发布一款类房地产投资信托的产品, 名为“稳赚1号”, 同时也是一款众筹理财产品。其投资门槛较低为1000元。这一产品的基础资产是万达广场, 募集资金全部投资于万达持有的万达商业广场。就国内众筹的环境看, 仍有募集人数的限制, 因此对于资金规模大的产品, 仍然需要解决这一问题, 特别是门槛较低、资金规模较大的产品。

万科、万达两大地产巨头, 一个住宅地产的龙头, 一个商业地产的老大, 可以说在2015年均实现了在国内公募领域的破冰之旅, 这也几乎指出了未来房地产开发企业融资发展的一大方向, 将助推国内商业地产快速转型升级。不少业界专家都预计未来三五年, 房地产投资信托产品有望实现在A股上市。

四、我国发展房地产投资信托的建议

1.健全法律体系和税收体系

国内房地产投资信托基金 (REITs) 发展相对迟缓的原因之一就是配套的法律体系不健全, 这种新型的房地产投资工具, 亟需建立完善的法律体系, 来保证和维持市场的公平、公正、公开、透明。在《信托法》《公司法》之外, 根据房地产投资信托基金的具体实际, 专门制定相应的专项管理措施, 确保从一开始就规范化发展。另外在税收体系上也要相应配套。

2.加快专业人才的培养

目前REITs在国内仍处于起步阶段, 摸索中发展, 因此, 尚未形成专业的基金管理和运营团队, 既要了解房地产市场, 又要熟悉基金业务的运作, 还要熟悉投资市场的规范。要想实现房地产投资信托基金的快速发展, 亟需加快房地产和基金跨界人才的培养。

3.完善信用制度

由于房地产投资信托基金存在着信息不对称的问题, 投资人对管理公司难以全面了解, 因此, 需要建立信托企业的信用制度, 促进市场诚信的建设, 从而保证信托市场的健康发展, 包括政府可以建立企业征信体制、失信惩戒制度等。

4.增强披露制度

房地产投资信托基金对信息披露制度的要求相对较高, 要求定时披露财务信息, 从而确保投资者的利益。但受过去多年房地产业不规范操作的影响, 会计制度的不规范、信息披露存在困难, 这对发展房地产投资信托基金极为不利。亟需加强这一方面的引导和监管。

7.地产私募基金房地产投资新途径 篇七

我们可以来看一下一些成熟金融发达地区投资人偏好；曾有专家作过统计，香港的富有投资者主要的投资品种和资金分配比例为：房地产、股票、外汇、黄金和艺术品=4：3：2：1。 暂且不论这个比例是否适合内地的投资者，在香港这样的成熟投资市场上，房地产始终是占有重要比重的资产配置选择。笔者认为，投资者在对个人资产进行配置时，应首先考虑未来经济发展的潮流。目前中国经济发展主要有三方面的方向：1，抗通胀；2，城镇化；3，互联网。只有把握住未来发展的方向，才能作出正确的投资选择。不言而喻，房地产行业仍然是未来经济发展潮流的主力军。

虽然调控政策使房地产行业有所降温，不少房企从单纯依靠银行提供融资，转向开发多种融资渠道，转向信托和基金融资获取资金。比如近期承明投资管理有限公司募集发行了用于旭辉集团（00884.HK）开发上海南翔项目的地产基金，投资期限1年，预计收益率超过9%，目前正在如火如荼地进行第二期基金产品募集。

对于个人投资者而言，政府的限购限贷，二手房转让税负的提高，以及房产税都在不同程度提高了直接投资房地产的成本。那么，在这样的环境下投资者应当选择何种工具投资房地产？

对此笔者建议，投资者应该从房地产的实物投资转向房地产的金融投资。其益处主要在于：1，投资的杠杆化，比如有些股权收益类产品，资金用途为土地款支付，享有项目公司分红权，未来销售可分享项目公司收益，实现了以土地款投入，到以销售退出之间的杠杆；2，投资退出的多样化：目前市场上很多融资产品都设有一定风险控制措施，比如开发产品的担保，以及项目公司股权回购承诺等多种退出方式，为投资者提供了资金安全保障。

用金融方式投资房地产，可选择的产品多样化，具体品种可按投资收益由高到低排列如下：1，股权基金；2，债券基金；3，资管计划；4，信托计划。各投资产品收益率的不同，主要原因由融资中介费用差异导致。比如，相比信托的较高融资成本，以及固定的收益方式，基金类产品费用较低，同时产品结构更多样化，收益也较高。另一方面，基金管理公司通常拥有资深的地产从业人员，有较为完善的投后管理和项目管理。

如何控制此类产品的风险，投资者在选择时应主要考虑所投资房地产的项目质量，重点在于项目现金流风险的评估，笔者建议投资者主要考虑如下几类项目：行业50强企业开发管理的项目；一、二线城市刚需类项目；项目销售回款期在2年内；土地为产业配套的，价格有竞争力的住宅用地；或项目产品本身有特色能迎合未来需求，如绿色地产，教育地产等。

总体来说，未来十年房地产行业将迎来新一轮的机遇和挑战，行业进入整合发展期，投资者的投资方向也应顺其变化，合理配置房地产金融资产，以获取更有保障的收益。

8.房地产投资基金制度 篇八

项目投资完成情况汇报

根据青山区人民政府2011年下达我局的绩效工作目标，我局配合区发改委、区统计局负责统计2011年固定资产（房地产项目）投资额，合格值为48.895亿元，挑战值为50.05亿元。我局领导高度重视该项工作，成立了专班，年初全面清理2010年度辖区内房地产开发项目，摸清底数，按月按季主动上门沟通，了解投资进展情况，协助企业解决开发过程中的难题，全力推进我区房地产项目投资，按期催报。现将工作情况报告如下：

一、项目完成情况

经过我局统计，2011年我区上报在建房地产项目9个，其中，在建并在申报的房地产项目6个，在建尚未申报项目3个。

（一）在建并在申报的房地产项目情况

1、七星天兴花园项目，建设单位为武汉大桥实业集团有限公司，项目计划总投资96000万元，累计完成投资83175万元，剩余可申报投资9825万元。1-4月份完成投资申报4000万元。

2、新长江青源项目，建设单位为湖北世纪东方房地产开发有限公司，项目计划总投资18000万元，累计完成投资

亿9904万元，剩余可申报投资9904万元。，1-4月份完成投资申报9904万元。

3、江南春城项目，建设单位为湖北中驰房地产开发有限公司，项目计划总投资100000万元，累计完成投资95126万元，剩余可申报投资4874万元，1-4月份完成投资申报200万元。

4、大华铂金华府项目，建设单位为武汉大华人和房地产有限公司，项目计划总投资51000万元，累计完成投资44359万元，剩余可申报投资6641万元，1-4月份完成投资申报2338万元。

5、青城国际项目，建设单位为武汉国豪正承置业有限公司，项目计划总投资10000万元，累计完成投资5740万元，剩余可申报投资4260万元，1-4月份完成投资申报910万元。

6、世纪香樟林项目，建设单位为湖北世纪东方房地产开发有限公司，项目计划总投资17000万元，累计完成投资15716万元，剩余可申报投资1284万元,1-4月份完成投资申报211万元。

上述6个项目总投资 亿元，累计完成投资 亿元，剩余可申报投资36780万元，1-4月份申报投资1.8563亿元。

（二）在建尚未申报的房地产项目情况

1、锦绣龙潭项目，建设单位为龙潭置业有限公司，项

目计划总投资25972万元，该项目由于施工进度未达到区统计局规定的起报标准，经协商，拟定在5月正式申报，预计全年申报投资25000万元，5月可申报投资10000万元。2、107天伦公馆项目，建设单位为武汉新天伦置业有限公司，项目计划总投资9560万元，预计全年申报投资8000万元。我局已多次督促建设单位尽快申报，但由于该项目施工进度未达到区统计局规定的起报标准，区统计局未予以受理。

3、青城华庭项目，建设单位为新洲第七建筑开发有限公司，项目计划总投资25520.83万元，预计全年申报投资15520万元。我局已多次督促建设单位尽快申报，但由于该项目施工进度未达到区统计局规定的起报标准，区统计局未予以受理。

上述3个项目总投资61052.83万元，预计可申报投资 万48520万元。我区全年固定资产投资房地产项目可完成总申报资金97832.83万元，截止到4月底，已申报投资额为18500万元，完成年度计划的 %，进度比较滞后。

二、存在问题

（一）统计起报时间滞后。根据区统计局对在建项目允许上报的相关要求，房地产项目必须在正式开工建设即基础施工第一个桩基施工开始后才能进行数据上报，造成房地产项目中土地成本部分无法及时上报。同时，项目在取得立项

批文后，还需要办理规划一书一证、地上物拆除、工程试桩等相关手续，周期较长，普遍存在当年的项目无法当年申报的情况，不利于固定资产投资房地产项目前的催报工作。

（二）申报数据增幅受限。房地产项目建设周期一般未3-5年，建设周期长，实际投资成本远高于计划总投资，在催报中我局发现该现象比较普遍，并要求申报单位按实际投资增加申报，但由于统计要求，申报投资金额不能超过计划总投资的20%，造成申报投资普遍小于实际投资的情况，减少了我区房地产项目总量。

（三）统计标准不统一。我局负责催报的固定资产投资房地产项目系社会力量房地产开发企业建设的开发项目，企业自建房地产项目不能列入，但在催报中我局发现部分为社会力量房地产开发项目被列入企业自建项目，如科大雅苑项目，该项目为社会力量开发商品房项目，土地为出让取得，属于我局催报范围，但最终被划入企业自建房地产项目。

（四）部分建设项目无法在列入区内固投指标。部分项目建设地在区内或项目公司在区内的建设项目无法列入区内固投指。如奥山世纪城项目，项目建设地主要在我区，但投资申报确纳入武昌区范围；港东名居项目为本区公司建设项目，但投资申报确纳入武昌区范围。

三、下步工作建议

一是积极加大催报力度，实行定期催，一周一催报。二

9.外商投资房地产有关规定 篇九

国家发改委、商务部 第57号

2007年10月31日发布，自2007年12月1日起实施

限制外商投资产业目录

八、房地产业

1、土地成片开发（限于合资、合作）

2、高档宾馆、别墅、高级写字楼和国际会展中心的建设、经营

3、房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司

十四、文化、体育和娱乐业

3、大型主题公园的建设、经营

禁止外商投资产业目录

十、文化、体育和娱乐业

9、高尔夫球场的建设、经营

《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》

（建设部等六部委 建住房[2006]171号）

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：

一、规范外商投资房地产市场准入

（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过１０００万美元（含１０００万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的５０％。投资总额低于１０００万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期〘外商投资企业批准证书〙和〘营业执照〙。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办〘国有土地使用证〙，根据〘国有土地使用证〙到商务主管部门换发正式的〘外商投资企业批准证书〙，再到工商行政管理机关换发与〘外商投资企业批准证书〙经营期限一致的〘营业执照〙，到税务机关办理税务登记。

（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行〘国有土地使用权出让合同〙、〘建设用地规划许可证〙、〘建设工程规划许可证〙等的保证函，〘国有土地使用证〙，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。

二、加强外商投资企业房地产开发经营管理

（六）对投资房地产未取得〘外商投资企业批准证书〙和〘营业执照〙的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。

（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得〘国有土地使用证〙的，或开发项目资本金未达到项目投资总额３５％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据国办发〔２００６〕３７号文件及其他有关规定严肃查处。

三、严格境外机构和个人购房管理

（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。

四、进一步强化和落实监管责任

（十三）各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题，进一步加强领导，落实监管责任。各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正。建设部、商务部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细则，加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查，对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例，以及管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。同时，要进一步加大对房地产违规跨境交易和汇兑违法违规行为的查处力度。

（十四）完善市场监测分析工作机制。建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络。有关部门要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。

建设部 商务部 发展改革委 人民银行 工商总局 外汇局 二００六年七月十一日

国家发展和改革委员会令第22号

〘外商投资项目核准暂行管理办法〙业经国家发展和改革委员会主任办公会讨论通过，现予以发布，并于发布之日起施行。

国家发展和改革委员会主任：马凯

二○○四年十月九日

外商投资项目核准暂行管理办法

第一章 总则

第一条 根据〘中华人民共和国行政许可法〙和〘国务院关于投资体制改革的决定〙，为规范对外商投资项目的核准管理，特制定本办法。

第二条 本办法适用于中外合资、中外合作、外商独资、外商购并境内企业、外商投资企业增资等各类外商投资项目的核准。

第二章 核准机关及权限

第三条 按照〘外商投资产业指导目录〙分类，总投资（包括增资额，下同）1亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元及以上的限制类项目，由国家发展改革委核准项目申请报告，其中总投资5亿美元及以上的鼓励类、允许类项目和总投资1亿美元及以上的限制类项目由国家发展改革委对项目申请报告审核后报国务院核准。

第四条 总投资1亿美元以下的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元以下的限制类项目由地方发展改革部门核准，其中限制类项目由省级发展改革部门核准，此类项目的核准权不得下放。地方政府按照有关法规对上款所列项目的核准另有规定的，从其规定。

第三章 项目申请报告

第五条 报送国家发展改革委的项目申请报告应包括以下内容：

（一）项目名称、经营期限、投资方基本情况；

（二）项目建设规模、主要建设内容及产品，采用的主要技术和工艺，产品目标市场，计划用工人数；

（三）项目建设地点，对土地、水、能源等资源的需求，以及主要原材料的消耗量；

（四）环境影响评价；

（五）涉及公共产品或服务的价格；

（六）项目总投资、注册资本及各方出资额、出资方式及融资方案，需要进口设备及金额。

第六条 报送国家发展改革委的项目申请报告应附以下文件：

（一）中外投资各方的企业注册证（营业执照）、商务登记证及经审计的最新企业财务报表（包括资产负债表、损益表和现金流量表）、开户银行出具的资金信用证明；

（二）投资意向书，增资、购并项目的公司董事会决议；

（三）银行出具的融资意向书；

（四）省级或国家环境保护行政主管部门出具的环境影响评价意见书；

（五）省级规划部门出具的规划选址意见书；

（六）省级或国家国土资源管理部门出具的项目用地预审意见书；

（七）以国有资产或土地使用权出资的，需由有关主管部门出具的确认文件。

第四章 核准程序

第七条 按核准权限属于国家发展改革委和国务院核准的项目，由项目申请人向项目所在地的省级发展改革部门提出项目申请报告，经省级发展改革部门审核后报国家发展改革委。计划单列企业集团和中央管理企业可直接向国家发展改革委提交项目申请报告。第八条 国家发展改革委核准项目申请报告时，需要征求国务院行业主管部门意见的，应向国务院行业主管部门出具征求意见函并附相关材料。国务院行业主管部门应在接到上述材料之日起7个工作日内，向国家发展改革委提出书面意见。

第九条 国家发展改革委在受理项目申请报告之日起5个工作日内，对需要进行评估论证的重点问题委托有资质的咨询机构进行评估论证。接受委托的咨询机构应在规定的时间内向国家发展改革委提出评估报告。

第十条 国家发展改革委自受理项目申请报告之日起20个工作日内，完成对项目申请报告的核准，或向国务院报送审核意见。如20个工作日内不能做出核准决定或报送审核意见的，由国家发展改革委负责人批准延长10个工作日，并将延长期限的理由告知项目申请人。

前款规定的核准期限，不包括委托咨询机构进行评估的时间。第十一条 国家发展改革委对核准的项目向项目申请人出具书面核准文件；对不予核准的项目，应以书面决定通知项目申请人，说明理由并告知项目申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第五章 核准条件及效力

第十二条 国家发展改革委对项目申请报告的核准条件是：

（一）符合国家有关法律法规和〘外商投资产业指导目录〙、〘中西部地区外商投资优势产业目录〙的规定；

（二）符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划和产业结构调整政策的要求；

（三）符合公共利益和国家反垄断的有关规定；

（四）符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政策的要求；

（五）符合国家规定的技术、工艺标准的要求；

（六）符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定。第十三条 项目申请人凭国家发展改革委的核准文件，依法办理土地使用、城市规划、质量监管、安全生产、资源利用、企业设立（变更）、资本项目管理、设备进口及适用税收政策等方面手续。第十四条 国家发展改革委出具的核准文件应规定核准文件的有效期。在有效期内，核准文件是项目申请人办理本办法第十三条所列相关手续的依据；有效期满后，项目申请人办理上述相关手续时，应同时出示国家发展改革委出具的准予延续文件。

第十五条 未经核准的外商投资项目，土地、城市规划、质量监管、安全生产监管、工商、海关、税务、外汇管理等部门不得办理相关手续。

第十六条 项目申请人以拆分项目或提供虚假材料等不正当手段取得项目核准文件的，国家发展改革委可以撤销对该项目的核准文件。

第十七条 国家发展改革委可以对项目申请人执行项目情况和地方发展改革部门核准外商投资项目情况进行监督检查，并对查实问题依法进行处理。

第六章 变更及其核准

第十八条 经国家发展改革委核准的项目如出现下列情况之一的，需向国家发展改革委申请变更：

（一）建设地点发生变化；

（二）投资方或股权发生变化；

（三）主要建设内容及主要产品发生变化；

（四）总投资超过原核准投资额20%及以上；

（五）有关法律法规和产业政策规定需要变更的其他情况。第十九条 变更核准的程序比照本办法第四章的规定执行。

第七章 附则

第二十条 为及时掌握核准项目信息，地方核准的总投资3000万美元以上的外商投资项目，由省级发展改革部门在项目核准之日起20个工作日内，将项目核准文件抄报国家发展改革委。

第二十一条 各省级发展改革部门应依据〘指导外商投资方向规定〙（国务院令第346号）和本办法的规定，制定相应的管理办法。第二十二条 香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的投资者在祖国大陆举办的投资项目，参照本办法执行。第二十三条 本办法由国家发展改革委负责解释。

第二十四条 本办法自2004年10月9日起施行。此前有关外商投资项目审批的规定，凡与本办法有抵触的，均按本办法执行。

商务部、国家外汇管理局

关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知

商资函［2007］50号

各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门、外汇管理部门：

为规范房地产市场外资准入和管理，国务院六部门联合下发了〘关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〙（建住房[2006]171号，以下称〘意见〙）。各地、各部门认真执行〘意见〙的各项规定和要求，取得一定的实效。但少数地区仍存在一些问题。根据外商投资法律法规和〘意见〙的有关规定，现就进一步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监管相关事宜通知如下：

一、各地商务主管部门要严格执行〘意见〙和〘商务部办公厅关于贯彻落实〖关于规范房地产市场外资准入和管理的通知〗有关问题的通知〙（商资字[2006]192号），依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。

二、外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则

（一）申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。

（二）已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。

三、严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。

四、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

五、地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。

六、外汇管理部门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续。

七、对地方审批部门违规审批外商投资房地产企业，商务部将予以查处纠正，外汇管理部门对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。