房地产开发全流程图

房地产开发全流程图（共7篇）

1.房地产开发全流程图 篇一

房地产项目开发全流程梳理

一、投资管理流程

1、项目投资管理制度

2、项目建议书编制指引

3、项目可行性研究报告编制指引

4、项目立项评审决策指引

二、项目报批报建流程

1、项目国有土地使用权证办理程序（详细分解）

2、项目建设用地规划许可证办理程序（详细分解各个环节）

3、项目建设工程规划许可证办理程序（详细分解各个环节）

4、项目施工许可证办理程序（详细分解各个环节）

三、规划设计管理流程

1、规划方案设计作业流程

2、建筑方案设计作业流程

3、景观环境设计作业流程

5、规划设计任务书编制要点

6、项目规划方案评审指引

7、建筑单体方案评审指引

8、景观设计任务书编制要点

9、施工图审查要点

四、工程建设流程

1、房地产项目开工前准备工作（1）交纳煤气（天然气）厂建设费（2）交纳自来水厂建设费（3）交纳污水处理厂建设费（4）交纳供热厂建设费

（5）交纳供电贴费及电源建设集资费（6）土地有偿出让项目办理“四源”接用手续（7）设计单位出报批图（8）出施工图

（9）编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金（10）办理消防审核意见表

（11）审批人防工程、办理人防许可证（12）领取开工审批表，办理开工登记

2、房地产开发项目的工程建设招投标（运营管理部）（1）办理招标登记、招标申请（2）招标准备（3）招标通告

（4）编制招标文件并核准（5）编制招标工程标底

（6）标底送审合同预算审查处确认（7）标底送市招标办核准，正式申请招标

（8）投标单位资格审批（9）编制投标书并送达（10）召开招标会，勘察现场（11）召开开标会议，进行开标（12）评标、决标（13）发中标通知书（14）签订工程承包合同（15）工程承包合同的审查

3、房地产开发项目开工手续的办理（1）办理质量监督注册登记手续（2）建设工程监理（3）办理开工统计登记（4）交纳实心黏土砖限制使用费（5）办理开工前审计（6）交纳投资方向调节税（7）领取固定资产投资许可证（8）报装施工用水、电、路（9）协调街道环卫部门（10）协调交通管理部门

（11）交纳绿化建设费，签订绿化协议（12）领取建设工程开工证

4、工程进度管理流程

（1）工程进度管理规定（2）施工进度控制流程（3）施工进度控制指引

5、工程质量与施工管理流程（1）项目施工管理规定（2）施工组织设计流程（3）技术交底及施工图会审流程（4）样板指路制度

（5）工程质量现场检查内容与要求（6）材料设备质量技术要求管理规定（7）材料设备进场验收指引（8）质量保证资料检查要求

（9）分部（项）专业工程验收检查要求（10）项目预验收检查要点

6、项目竣工验收流程（1）办理单项工程验收手续

（2）办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》（3）商品住宅性能认定（4）竣工统计登记（5）办理竣工房屋测绘（6）办理竣工备案证

7、安全文明生产管理

（1）安全文明生产管理制度（2）施工现场安全风险与环境因素识别指引（3）施工现场安全检查指引（4）施工现场文明生产管理要点（5）工程事故处理指引

四、项目成本管理流程（1）成本管理制度（2）工程设计变更管理规定（3）现场签证管理规定（4）项目成本核算与分析指引（5）工程结算控制指引

五、营销管理流程

1、项目营销策划流程（1）总体策划（2）阶段策划及实施（3）市场调查与前期策划（4）营销策划工作规范

3、现场销售工作规范（1）销售准备工作（2）销售价格管理要点

（3）销售合同范围与草拟注意事项（4）销售面积确定操作要点

（5）广告方案与实施操作（6）销售过程管理要点（7）房产价格折扣管理指引

4、客户服务工作流程（1）客服职责

（6）预售许可证办理流程（7）项目交房流程（8）项目权属初始登记流程

六、项目物业管理流程

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

综合办、设计部、工程部、营销部、商务部、运营部、物业公司共同参与编制。以上内容供参考，实际编制过程中包括但不限于以上内容，与区域总部内部管理或本地区办理程序相违背的可以不用编制。

本次项目开发流程梳理为总部领导要求，请大家重视此项工作。

2.房地产开发全流程图 篇二

住宅装修是住宅建筑的一部分，约占住宅总价的15%～30%，涉及设计、施工、建筑结构体系、建材业、轻工业、人文、艺术、美学等多行业、多门类和多学科。住宅装修虽是建筑业中的小工程，但量大涉及面广，往往成为社会关注的热点问题之一。“住”永远牵动着人的神经，创造一个舒适、健康、邻里和谐的居家环境，改善人民居住环境质量，是全面建设小康社会的重要内容。

2 住宅装修形式

2.1 毛坯房、部分装修的毛坯房

开发商向购房者提供的只是主体结构和部分安装工程竣工的住宅，任何的功能空间都必须经过用户自行装饰装修以后才能满足居住使用要求的房子，叫做毛坯房。

开发商交给购房者的房子当中有部分功能空间，一般就是卫生间、厨房经过了装饰装修，满足了使用功能，其余的部分需要购房者自行装饰装修以后才能满足居住要求，即部分装修的毛坯房。

2.2 菜单式全装修成品房

开发商售房时，对房屋的各个功能空间、部品材料都设置了若干种可供选择的方案，经购房者自己决定后，由开发商统一装饰装修，然后提供给购房者，称为菜单式全装修房。菜单式全装修模式，能在保证装修产业化的原则之下，满足购房者一定的个性需求。

2.3 一次全装修成品房

开发商为购房者提供统一装饰装修，各个功能空间都符合居住要求，这样的住宅是一次全装修成品房。这种装修模式能充分体现专业化的优势，避免了传统装修过程中对土建的拆改行为，但购房者买房时没有选择的余地。

2.4 全配置式的成品房

开发商向购房者提供经过统一装饰装修，设计施工，并且配置全部家电家用日生活品这样的住宅，这叫做全配置的住宅。

3 当前我国住宅装修的现状与存在问题

2002年7月18日建设部发布的《商品住宅装修一次到位实施导则》及配套的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，在住宅装修领域起到了重要的引导作用。导则发布的目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供精装修成品房，规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。

迄今为止，全装修成品房在我国的发展已有5年时间，住宅全装修市场现状呈现出以下几个特点。

3.1 住宅全装修的推行很不平衡

实行全装修的住宅主要集中在经济发达地区大中城市，尤其集中在北京、上海、广州等大城市。而一些普通的市、县、乡级等小城镇里，住宅全装修的推行困难重重，几乎没有全装修成品房的存在，绝大部分仍是毛坯房，个人分散装修盛行。

3.2 住宅装修产业化程度低

一方面大多数全装修项目都采用菜单式装修，每个项目都有不同的装修标准，无法最大限度地体现产业化装修的规模优势；另一方面，装修材料、部品配套性差，施工工艺落后。住宅全装修体系的标准化程度低，与建筑模数化的配套性差，同一项目或不同项目都有不同全装修的标准；部件通用性低，主要根据不同的项目及不同的菜单订制装修部品、部件，以业主订生产为主，有的甚至仍采用传统的现场制作工艺；由于标准化和部品部件化程度低导致现场施工的工业化程度也比较低，主要以手工操作为主，住宅全装修产业化程度低。

3.3 住宅产业粗放型发展的格局没有根本性改变

当前，我国住宅建设中，建筑材料、设备及住宅部品等没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，这种状况导致住宅整体质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理、建设资源浪费等。由于落后的生产方式导致资源得不到充分利用，建筑物运行能耗浪费严重。高投入、低产出、高消耗、低效益、资源紧张，是我国国民经济可持续发展中面临的重大问题，也是住宅建设与房地产业发展中的突出问题，可以说中国经济的崛起，正在带来能源方面不知餍足的增长。粗放型的住宅生产方式，已不适应我国可持续发展和走新型工业化道路的要求，不适应改善居民住宅质量的需要。

4 住宅全装修产业化的提出

住宅全装修产业化是以提供给人民满意的健康、环保、物美价廉的装修服务与产品为最终目标，为人民提供可直接入住的住宅。

用住宅全装修来取代离散化的装修，无疑是一种革新，其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放的手工业生产，从而全面提升住宅装修的档次和品质。住宅全装修具有鲜明的产业化特征，它不但打破了陈旧的装修体制，更重要的是将住宅装修引向集约化建设的轨道，是一次质的飞跃。

全装修产业化要做到开发规模化、配套化，设计多样化、标准化，施工机械化、装配化，装修部品、构配件通用化、系列化，以及管理专业化、规范化、一体化。主要体现在5个方面。

4.1 住宅全装修体系标准化

全装修住宅在建筑设计阶段，就应充分考虑有利于全装修的实施，在一个楼盘或一幢楼中，其套型宜少而精。设计中根据不同套型及不同的装修档次采用标准化的设计方案、构配件、部品，按照一定模数规范装修构配件和部品，形成标准化、系列化的装修产品，减少单套住房装修设计中的随意性，并使施工简单化。标准化还要考虑套型的多样化，避免出现装修效果的千篇一律，采用标准化的装修构配件仍可组合出丰富多彩的各种形式的装修房。

4.2 装修材料部品化、部件化

即将各种装修材料分解成为一个个相对独立、标准且协作性好，符合整个住宅建筑体系的部品。全装修房的施工逐步采用大量工厂化生产的部品进行现场组装作业，改变现场装修施工脏、乱、差的面貌。发展部品化、部件化是全装修产业化发展的技术基础和关键环节。

4.3 装修工业化

1）构配件和部品生产工厂化

将原来传统的装修施工中在现场完成的构配件加工制作活动和部分部品现场安装活动相对集中地转移到工厂中进行，改善工作条件，可实现快速、优质、低耗的规模生产，为实现现场施工装配化创造条件。

2）现场施工机械化

指在装修施工中采用合适的机械，有效地逐步地代替手工劳动，用机械完成主要的构配件和部品的装配工作。施工机械化是与构配件部品工厂化相对应的。

3）组织管理科学化

按照工业产品生产的组织管理方法和全装修的技术经济规律来组织生产，科学地安排装修构配件及部品生产与现场施工的组织、协调与管理工作，按照全装修工业化这种新的生产方式的特点，采用与之相适应的组织管理理论、方法、手段。

4.4 住宅全装修生产经营一体化

住宅全装修生产经营一体化以房地产开发企业为龙头，以专业化协作的方式，采用合同、联营、长期协作等手段将部品供应、施工等各专业化生产部门联合和协调起来，形成一定程度的利益共同体，按用户的要求提供优质的装修产品与维保服务。

4.5 全装修协作服务社会化

全装修协作服务社会化，是将原本分散的个人、个体装修转变为集中的、大规模的全装修的过程。全装修协作服务社会化表现为装修施工的集中化、专业化、协作和联合化。

5 积极推进住宅全装修产业化的对策

5.1 政府方面———大力支持

1）建设主管部门要加强推行全装修房的力度

如制定税收优惠政策，对开发全装修住宅的开发商在税收上给予一定的优惠，提高企业参与的积极性。通过制定相关政策，鼓励和培育一批具有实力的大规模装修设计、施工企业，并建立此类企业的资质考察评估体系，为推进全装修成品房奠定基础。加大对装修垃圾、噪声、污染等的处罚力度，引导人们放弃既费钱、费力，又容易污染环境的“二次装修”；在强化住宅的使用功能和审美功能的同时，引导人们树立正确的装修消费观念，即“重装饰，轻装修”，“把装修交给开发商，把装饰留给自己”，解决全装修个性化需求的问题；引导住宅消费市场的走向，逐步取消毛坯房。在全装修住宅市场发展成熟后，应明确禁止毛坯房上市销售，与国际住宅市场接轨。

2）完善全装修住宅配套管理措施

有关部门应通过近几年在全国各地推行的全装修住宅试点，组织业内的各类专家进行全装修住宅的相关研究，逐步制定有关政策、法规和标准，明确和规范商品房开发、装修过程中的开发商、装修公司和消费者的责、权、利关系。制定和出台全装修住宅的验收标准、全装修成品房的设计、施工、销售等合同示范文本及细化终端责任，建立质量保证保险体系等。

3）改变土建与装修的分割局面

一方面政府要理顺现行的行业管理体制，解决住宅建设与装修部品、材料分属不同主管部门所造成的不相配套等障碍；另一方面从住宅项目立项审批开始即应考虑装修的需要，要求实现土建与装饰的设计一体化、施工一体化和管理一体化。

5.2 开发商方面———树立正确的全装修成品房开发理念

一个有远见的开发商应该看到全装修代表了现代住宅的发展方向，政府部门正在加大推行全装修的力度，越来越多的消费者开始倾向于购买全装修房。虽然目前毛坯房的销售情况仍看好，但个人装修所带来的费时费力、资源浪费、环境污染等社会危害也日益严重。这些危害预示着，毛坯房必将逐步退出住宅的主流市场，取而代之的将是全装修成品房。因而任何一个想发展、壮大的开发商都不能只顾毛坯房的眼前利益，而应积极发展全装修，探索企业发展的新路子，以诚信树立自己的品牌，抢占全装修成品住宅的市场份额。

5.3 装修设计、施工、材料设备供应方面———面向全装修

国内的家居装修市场，要紧跟全装修市场的发展方向，逐步从多年来以服务零散客户为重心转向以服务批量生产的全装修客户为重心。全装修住宅的批量生产基本都是由专业人士进行开发与管理，在主观和客观上都必然对为装修服务的各类企业在资信、服务质量、管理和技术能力方面提出了更高的要求。因此，在服务重心转移的发展过程中，一大批规模小、资信差、能力弱的装修类设计、施工、材料设备等企业将面临关停并转，逐步肃清和规范装修市场，提高装修行业的门槛和标准。如建立装修从业人员的持证上岗制度，改变以往散兵游勇式的混乱状态；加强对装修设计、施工企业的资信审查，减少和杜绝出现在装修行业的坑蒙拐骗现象；健全装修部品评估、认定制度，完善住宅部品体系，培养一批能够大批量提供标准高、质量优的住宅部品的企业；实现装修部品的多样化、系列化、规模化和工厂化生产等。

5.4 购房者方面———改变观念

房价方面，毛坯房与自己装修的二者价格之和并不比全装修的房价低。个性需求方面，全装修房都是聘请专业设计师从各方面充分考虑了使用和美观，并留有展示个性化装饰的余地。质量方面，随着质检体系等各方面针对全装修房的有关法规、制度的健全，质量问题将越来越少。同时开发商是全装修房的第一责任人，若出现问题，购房者可以直接找开发商予以解决。避免了自行装修后，房屋出现问题时，找不到责任人的情况。购买全装修房交房即可入住使用，省时省力，买的放心、用的舒心，无后顾之忧，这些都是毛坯房所无法媲美的。因而购房者要转变毛坯房的消费观念，充分认识全装修房所能带给自己的价格、品质和保证等实惠，相信政府主管部门，相信一些有实力的开发商，购买全装修房。

6 全装修生产模式探析

1）“一站式”采购装修模式。即在超市中直接与设计人员一起选择装修部品材料，由设计人员和施工人员一条龙服务。

2）“集成装修”模式。由住宅建设开发商、建材供应商和装修企业三大产业搭建一个平台，构筑产业战略联盟，实施住宅集成装修，达到多方共赢的目标。这种“品牌叠加”所产生的效应使集成装修更具市场竞争力，更能确保全装修住宅的高品质。集成装修是建立在工业化生产和现代供应方式的基础上，而品牌的参与和加盟是在此基础上提升了装修产品的价值，体现了产业化生产方式所带来的效益。

3）“连锁特许经营”的装修模式。这是以品牌、技术或商标为知识产权的特许经营方式。在装修行业中独树一帜的成功经营体系往往会发展成连锁特许经营模式。这对装修领域中生产方式的变革和生产经营的标准化、规范化的提高具有深远的影响。

4）“家具专业整合”装修模式。家具生产企业借助雄厚的机加工实力，直接给消费者或开发公司服务，体现了工业化生产的优势，近几年在家装市场上异军突起。全装修住宅中的大件木工制品和机加工产品大都已由现场加工转为工厂加工。家具厂上门免费测量，拿回工厂加工，再到现场拼装，省时省材保质量，这种专业化的服务很快赢得了消费者的青睐，与无加工场地的家装公司相比具有明显的优势。

7 结语

推行住宅全装修、发展住宅全装修产业化，有利于节约资源和保护环境，有利于规范和净化装修市场，保护消费者的权益，极大地提高住宅的整体品质，促进住宅建设可持续发展。

摘要：推进住宅全装修产业化有利于节约资源和保护环境,有利于规范和净化装修市场,保护消费者的权益,促进住宅建设可持续发展。分析住宅装修市场现状与存在的问题,提出推进住宅全装修产业化的对策,促进住宅产业化的实施进程。

关键词：住宅,全装修,产业化,对策

参考文献

[1]李忠富.住宅产业化论——住宅产业化的经济、技术与管理[M].北京:科学出版社,2003.

[2]建设部住宅产业化促进中心.商品住宅装修一次到位实施细则(建住房(2002)190号).2009.

[3]孙克放.住宅装修一体化、全装修引发住宅产业三大变革[N].中国房地产报,2004-11-2(11).

3.个人开店制胜流程全事项 篇三

开什么样的店

1若你浑身充满创造力，内心热情如火，外表光芒万丈，可考虑经营自助火锅店、传统小吃店、便当外送等餐饮服务业。

2若你爱好精致有品位的物品，开二手精品店、手工艺品专卖店及小型咖啡屋，能让你一展雄才。

3若你极度敏感，有爱家、恋家情绪，办托儿所、幼儿园将是你的最爱。

4若你常常跟着感觉走，时时设身处地为他人着想，宠物店、花店、园艺店正需要你这种特征。

思考个人性格特征、兴趣，清楚手头上握有的资金数目后，对即将投入业种的适应度作逐一评估，如工作时段、工作时间长度及工作进行方式等。

项目的选择

在科学选择投资项目上要着重注意以下几点：

一是预见，就是结合本地实际情况，对即将出现的市场作出判断。

二是借鉴，即拿来主义。但和照搬照抄跟风而上不同。主要是借鉴国外的先进经验、做法。而在本地则属预见型新兴项目的，结合本地及自身情况有选择地改造实施。

三是尽力选择自己熟悉的行业和掌握相关知识的行业为投资目标，要充分发挥自身所掌握的知识和技能，把其作为选择投资项目的一个有利条件。

四是尽量选择与亲属、朋友从事的行业相关或相近的项目，边样可以得到他们的指导，在业务上也能得到一定帮助。

五是注重市场调查，搞好市场的分析预测，测算出投资的最低和最高收益。如何筹集开店资金当你初步选定了生意项目，接着要解决的问题就是筹集资金。而因为筹集资金不利，有很多人经商的念头成为泡影。

资金的筹集通常有几个办法：

一、个人存款。

二、银行贷款。一般来说很不容易，除非你有房产地产作抵押，又当别论。或者你的生意计划引起某些有产业的公司的浓厚兴趣，愿意合作，可请他们提保，向银行申请贷款。

三、亲朋借款。如果你有一二个先富起来的朋友或亲戚，是最理想的借钱对象了。大胆登门向他们求助吧，亲戚朋友之间最好说话了。不过，跟他们借贷时，你要向他们介绍你的生意计划，使他们对你今后还款能力有信心，还要明确讲好偿还借款的期限和利息，写好借据。否则也会出现矛盾，损害感情。

四、供应商。有些供应商允许你赊购某些存贷和商品，这种无本生意，何乐而不为?等你赚了钱，再还给那些好心人吧。

五、出租或抵押财产。“真正的商人要敢于拿妻子的结婚项链去抵押”——一这句话是美国著名的小商品经营家格林尼所说的。

你可以开这样的店

好的位置虽然不是绝对的，但却有很多共性，如人口流动性大，闹市区域繁华地段，交通方便等，所以选择好位置必须具备以下条件：

1人潮流量：平常、假日及日、夜来往人次比例。

2车潮流量：汽车、摩托车往来流量。

3交通枢纽：目前及未来可能增减的运输工具。

4马路宽窄、大小：单行道、双向道与停车问题。

5区域特征：商圈情况、竞争店、互补店、金融机构及文教、休闲设施等。

6人口勘察：该区人口数量、消费习惯等。

7商圈勘察：主要及次要商圈范围、租金、价位。

字号命名和所处环境、客户成分、文经氛围、地方时等关系很大，如南方名号“阿二靓汤”若在北方未必叫绝。

通常，易记、明晰、顺应客户心理的名字便可。经营小店两绝招：特色和亲情经营小店说难也难，说容易够大做广告，小店哪里来知名度?说它容易也容易，尽管有大卖场超市“抢、逼、围”，许多的杂贷店还是能守住一方“阵地”。小店自有自身的优势，充分发挥这种优势，小店自然能开得好开得久。

按照地点位置，小店可粗略分为两种，一种开在人来人往的闹市口，一种开在居民新村。前者因为和大店做邻，商品特色显得更为重要，应该找大店所没有的东西来做。经营这样的小店，一定要做市场细分，做专做深做透。开在闹市的小店，不妨经营能迎合年轻人品味的商品，因为年轻人是最喜欢逛街的。相反，经营老年人用品的小店应开在居民小区里，那是老年人的活动范围，就近购买当然受他们欢迎。

开在居民小区里的小店，做的是周围居民的生意，除了以日常生活用品为主外，关键是要以人情来抓老顾客。

手工艺品店。开办成前店后工场，充分利用女工心灵手巧的特点，将手帕、靠垫、台布的缝纫工作分散在家中完成。手工制品精巧，款式重复的机会较少，顾客容易接受，小投入，低风险。

玩具医院。现在的玩具价格越来越高，功能越来越复杂，一旦损坏，留着没有，弃之可惜，有问玩具医院就好了。

职业预测店。求职难，求到了份称心如意差事更难，如果利用一套相关的测试软件，对每个求职者进行专项测试，指点迷津，肯定有市场这样的小店开在高校附近最好。

儿童书店。孩子们不应整天围着电视饥，还应该从书本中吸取养料，可以开间专门的儿童书店，从装潢、设备到进货品种都要完全针对儿童心理。 居室诊所。在不破坏装修的前提下，解决管线缺少、下水道堵塞、暗线故障、墙内暗管渗水等问题。当然要有专业技术才行。

老年谈心站。人们在埋怨两代人隔阂的同时，没有考虑到长辈的心理需求?这个新行当能提供高龄老人一个谈心、交往的地方。

宝宝印制社。父母常会尽一切可能用不同的方法把宝宝出生时的留一点下来。不妨迎合这种心理，开制作社，把宝宝的姓名、生辰、属相、脚印制印章，或做成装饰架，让爱成为永久的纪念。开在产院附近最好。

4.房地产开发流程项目开发操作流程 篇四

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓

向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓

向计委申报立项报告 ↓

计委函至规划局 ↓

规划局会签返计委 ↓

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓

规划局法征地意见函 ↓

到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所

旧城改造到区地政科

结果报市房地局

结果报市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓

┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院

规划局办理建设用地规划

据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人

许可证

用地批准书,评估项目建设用地地价

│

│

申请确定规划设计条件

冻结户口并抄户 口,交纳地价款,取得 │

土地使用证

按规划设计条件征询意

│

见表到区配套部门征求意见

地政部门审查安置方案、安置房 │

│ 规划局审查后下规划条件通知单

发拆迁许可证 │

│

委托进行规划方案设计

动迁会及拆迁安置 │

│

到规划局领设计方案送审书

场地三通一平，领取房地产开发手册 │

│

规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证

│

2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图

改造、移线方案

│

3.煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要

供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

领建筑工程规划许可证

出施工图

开节能证明

│

│

│

运用“营销策划展示设计系统

到计委申请，列入

到税务局取税单

制作资料

计划（建委会签）

│

│

│

报价小组审查，领取内外销

到建委工程处领开工

持计划、税单到区计、经委领

许可证

审批表

投资许可证登记卡，登记并取得许可证 │

建委、物价局下文批价 │

运用“营销策划展示设计系统”

┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

“房地产销售管理系统”销售

到市政部门盖章，证明市政条件落实 │

四源费缴纳 │

到开发办市政处核实任务 │

开发办工程处同意招标 │

填招标申请书并到市招标办登记 │

招标办看现场 │

运用“投资项目概预算系统”编制标底 │

招标办审查标底 │ 开标会 │

定合同，写评标报告，发中标通知书 │

招标办盖章同意

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

施工单位

质量总站受理

市统计局

市审查局审核

市开发办秘书

同意施工

质量监督

落实任务

资金来源，任

处登记

务来源及一切手续

┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程处同意开工，办理开工许可证 ↓

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 ↓

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓

1.小区内线

1.通知区园

1.按道路

1.到自来

1.到热力

（自建锅

1.到煤气公司

路委托设

林局绿化

方案进

水业务

公司报

炉房）

报装

计

办

行施工

科报装

装

1.环保

2.到规划科定

2.委托施工

2.交绿化费

2.市政办

委托线

2.委托线

局同

线路方案

3.配电室土

3.绿化施工

事处养

路设计、路设计

意锅

3.设计

建工程验

路队验

施工及

3.施工及

炉房

4.看现场

收

收

验收

验收

规划

5.施工

4.设备安装

2.到市政

位置

6.业务科检验

及验收

监理所

2.委托

同意接气

5.送电

下水报

设计

7.凭通气单到

装

3.到劳动

管网所办固 3.规划设

局报装

定资产转移 计

4.环保局

手续及通气 4.竣工验

审查消

手续

收

音除尘

8.凭接气单到 设备

液化气公司 5.竣工验收

办各户通气手续 9.通气

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

凭验收通知书入库房屋

确定房屋管理形式房屋验收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出库分配及销售、办理产权证 ↓

运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

可参考下。

检举 提问人的追问 2011-02-19 17:54 有没有各个环节的税费问题

检举 团队的补充 2011-02-19 17:57 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。

从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下:(一)土地环节 要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。(二)建设环节

涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。(三)房地产建成转让环节

涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。

(四)房地产使用环节 涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。

以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。

而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。

三、土地出让金方式存在弊端

商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。

其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。

因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。

5.房地产开发流程图 篇五

(2010-03-18 10:01:57)转载▼

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因博客无法直接复制上传表格，只能截图制成图片后发上来，各图衔接会出现少许偏差，阅读时请留意。各地区报建流程有些不同，仅供参考！

2010-3-18 10:13回复(0)ysbxj

受教了，各地方应该是差不多的吧。

2010-3-30 19:47回复(0)大帅哥赤练1982

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2013-4-1 01:47来自10届杏中莉莉 大帅哥赤练1982的评论回复(0)

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2013-4-2 02:16来自03届单挑王雪萍 10届杏中莉莉的评论回复(0)

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2013-4-8 02:01来自出世俊弼 03届单挑王雪萍的评论回复(0)

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2013-4-13 08:06来自纪会荣nba 出世俊弼的评论回复(0)

转发微博 2013-4-14 02:19来自天旗时代 纪会荣nba的评论回复(0)

不错，顶一个

7月6日 00:43回复(0)发评论

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6.房地产企业开发流程图及流程控制 篇六

房地产企业开发流程图和流程控制

房地产项目前期开发工作流程

时下，新政的接踵出台和不断实施，房地产开发企业需要对土地资源信息在短时间内更加谨慎、准确的作出全面分析和价值判断，而土地取得后的冗杂的开发准备工作，则更需要建立一个集成组来整合外部优秀的专业服务资源，对开发项目进行策划、设计、建设、营销、推广、物业管理等一系列流程的整合开发。08年1.5“土地2年期限制”的新政颁布，对房地产开发企业的土地储备和连续开发能力提出了新的挑战，进一步要求房地产开发企业从获取土地信息到实施开发建设这个过程大幅缩短。因此，实力型房企将势必从内部系统管理到外部程序控制方面层层把关，实现每个项目的开发效率化、成果效益化、品牌效应化。

我们把房地产项目成果面市（开盘）之前，划分为三个阶段：土地获取阶段、项目策划设计成果整合阶段、开发建设及营销执行准备阶段。

目前房地产项目土地的获取方式主要有：市场招牌挂、企业资产重组、投资合作开发三个方式，房地产企业的市场经营（拓展）部门在前期土地信息收集整理方面起着决定性作用，同时也要求聘请专业顾问机构在市场经营（拓展）部门进行缜密筛选并确定考察目标后，随之与该部门进行对接，快速展开土地实地踏勘、市场研究分析、项目发展构想和经济效益测算等前瞻性工作，为房地产开发企业提供拿地依据和经济计算成果，同时也为后一步项目开发规划设计提供有效的市场参考信息。

土地获取之后，进入项目策划设计成果整合阶段。开发和经营部门两条线平行开展目标实施。房地产的前期开发部门将立即进行土地确权，同时经营决策部门则要求专业顾问公司对项目进行深层次的价值研判和策划研究工作，策划研究成果快速转化为中标后的建筑设计院的规划设计成果。这一阶段的工作节点的控制和交汇，为后续一阶段提供方向和保障。

项目面市前，开发建设及营销执行准备阶段的节点执控，一定程度上决定了项目开发成效。设计单位将全程配合施工单位为保证项目建设的提供技术支持；专业房地产营销机构将在这一阶段，对项目的策划成果进行理念梳理、通路包装、渠道整合以及开盘前的销售准备。房地产开发：

房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和，它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动，其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释。根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。

1、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式：（1）综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。（2）土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。（3）房屋开发。是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。

2、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式：（1）独自开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。（2）委托开发。即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计，拆迁安置，组织施工，直到建成后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。（3）分包开发。即房地产开发公司接受某项开发工程后，根据公司自身的能力和工程项目的性质、工程量的大小，将该工程分包给有关专业工程公司。

3、根据房地产开发阶段的不同，可分为以下三种形式：（1）前期开发。即指开发区破土动工以前的一切准备工作。包括开发区的可行性研究，选定开发区的地点，向政府申请建设用地，征用土地，拆迁安置，规划设计，制定建设方案，施工现场的“三通一平”等工作。（2）中期开发。即指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设，竣工验收，房屋出售，租赁，经营目标，经营决策，经营方式，方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容。（3）后期开发。即指房屋的售后服务。包括房屋出售或租赁以后，对各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要

一、房地产经营的内容房地产经营范围广泛，内容也很多，经营内容就主要方面讲有以下几种：

1、房地产开发与购置。开发与购置，虽然二者在经济性质上完全不同，但就经营者来说，都是一种投资活动的起点，即由货币资金转换为商品资金。这种转换是通过购置行为完成的。购买的目的是为了出卖。所以，它构成了房地产经营活动的重要内容和不可缺少的环节。

2、房地产品的销售。是房地产经营活动中又一重要内容。开发与购置是和生产相连结而销售是和消费相连结，它使商品资金通过出卖再转换为货币资金，从而完成其流通功能。所以销售和开发、购置一样，是房地产经营中最基本的内容。

3、房屋互换。在房地产市场不基发达和供给严重不足的情况下，房屋互换是对购买和销售的补充。就其性质来说，它属于物物交换的流通方式。但它需要有中介和咨询服务。所以在房屋互换中提供必要的场所、信息、中介和咨询也成为房地产经营的一项内容。

4、房地产信托和咨询。信托和咨询是房地产经营者利用自己的技术、管理、信用和信息等方面的优势，接受委托而进行的经营和服务活动。房地产信托，是接受产权人或产权代理人的委托，代为进行房地产的经营管理。信托的内容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代办其他有关业务。房地产咨询，主要是应投资者、消费者和房地产出售者的要求，就投资环境、市场信息、项目评估、质量鉴定、测量估价等方面提供咨询服务。信托和咨询都是有偿服务，经营者通过经营服务活动，获得按规定收取的经济报偿，也扩大了经营范围。

二、房地产经营的方式对于房地产经营方式的含义，存在许多不同看法。这些不同的看法基本上是由于对房地产经营存大广义和狭义两种不同的理解引起的。我们主张从狭义的角度研究经营方式问题。狭义上的房地产经营方式，主要是指房地产产品的销售方式，也就是出售和出租的方式。

1、房地产出售的经营方式出售是商品经营的最普遍方式。房地产品作为商品，其价值的实现也要通过这种方式。房地产品出售，通常有以下方法：（1）按交易期限不同分为现货与期货两种出售方式。现货出售就是所谓的现场选择，拍板交易。成效后卖者实现了商品价值的同时，买者得到了房地产的部分或全部产权。期货交易是指购买所谓“楼花”，待竣工后再移交给买者。期货交易一般是在市场供给不足的情况下较多采用，优点是买者可以得到货源保证，卖者可以提前得到房款，从而加速房地产开发和流通。但在失控的情况下，也容易发生转手倒卖的投机行为。（2）按成交方式分为订购、现购和拍卖等方式。订购是买者为了确保货源而采取的方式，先预付一部分订金，当产品移交后再付清货款。现购是在新建产品验收出售给购买者，或原有物业出售、拍卖时对准备出售的房地产预先估出底价，通过叫价，最后取最高叫价成效的一种特殊交易方式。（3）按付款期限可分为一次性付款和分期付款出售。（4）按付款条件可分为平价出售和优惠价出售。（5）按出售数量，可为为批量出售和单宗出售。

2、房地产出租的经营方式出租，是房地产经营的另一种基本方式，也是房地产商品交换的特殊形式。就其经济性质而言，它具有四重特性：首先，它只是出让一定期限的使用权而不出让所有权；其次，出租作为房地产交换的一种特殊形式，它要通过许多次交换，价值才能得到完全实现；再次，通过出租，购买者虽未得到房地产的所有权，但却只需用房地产价值中的很小部分——租金，就可在规定的期限内获得它的全部使用价值；最后，出租使房地产品既处在流通中，又处在消费中，从而使它具有流通和消费二重性的特点。房地产出租按所经营的对象不同，分为土地出租和房屋出租。土地出租受各国土地制度影响很大。在我国，由于土地公有，土地租赁就成为土地经营的唯一方式。国家规定国有土地可以有偿出让，转让其使用权。土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。所以，土地出让的一级市场由政府垄断，它单向地流向土地使用者。就房地产经营企业来说，土地出租属于转让或再转让土地使用权的行为，但转让的土地必须是已经开发的土地，或连同地上建筑物的产权一同转让。当土地连同房地产一同转让时，土地转让的虽然仍是使用权，但地上房屋转让的可以是所有权。房产出租，需要通过签订契约以确立和明确租赁关系，以及出租人和承租人的权利和义务。房产出租在城市房地产经营中占很大比重，是不容忽视的经营内容和方式。房产出租的租金价格主要取决于同期银行利息和房屋价格

第一步 房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、补、换、领证照费第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费第四步 房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议 20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作 30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门 40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定 50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费 30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、郑州市外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、郑州市内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记 20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、郑州市房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租

30、房屋租赁关系的终止

四、郑州市房地产出租的专项（外地来京人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、郑州市房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管

40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费 20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

7.定制衣柜:全流程服务“六步走” 篇七

定制衣柜进入中国十余年来，得益于空间利用、人性化设计等突出优点，很快战胜了木工打制衣柜，即使在目前房地产宏观调控政策趋紧的大势下，消费者对定制衣柜的需求依然逐年攀升，致使该行业的市场容量不断扩大。看涨的消费前景吸引了很多品牌纷纷试水，但由于定制衣柜“三分设计，七分安装”的特点，行业尚缺乏统一的规范标准，品牌之间模仿成风，竞争粗糙，企业欲从中脱颖而出，着实不易。

混沌竞争，蓄势待发

“狭路相逢勇者胜”，但在定制衣柜企业近身博弈、疲兵耗战的竞争中，我们更相信“狭路相逢‘智’者胜”。企业若要“拨开云雾见月明”，就需要洞悉产业发展态势，从不确定的竞争环境中找到规律性的市场变化因子，进而发掘产业变迁中的机会和未来。

第一，定制衣柜业尚未形成主导行业发展的市场力量。

随着老百姓对定制衣柜的逐步了解，定制衣柜被选用的比例越来越高，未来十年，定制衣柜市场将随着消费升级而呈现出产业持续扩容的特征。然而，我们更要看到，目前在定制衣柜市场耕耘的企业数以万计，良莠不齐，即使如索菲亚、史丹利等领先品牌已经涌现，但行业规则依然不透明，属于典型的“大产业、小企业”，尚未形成主导行业发展的中坚力量。因此，在混沌竞争的行业环境中如何升级营销模式，成为定制衣柜企业品牌突围的重中之重。

第二，受泛家居全产业链运作等因素牵引，定制衣柜企业仍需把握发展方向。

为了给消费者带来一站式、综合化的服务体验，进军泛家居业已成为相关企业的发展目标。例如，五金品牌顶固跨界衣柜领域，橱柜品牌欧派计划用一年时间跻身中国整体衣柜品牌前三名等；再如，在房地产调控政策下，刚性购买因素一直在伺机释放，在此期间，保障房建设将成为定制衣柜企业最需关注的领域，同时住宅精装修也逐渐成为业内发展大势，基于这两个因素，定制衣柜企业必须努力在产业链中占据主导地位。

第三，行业正在从“散点市场”向“块状同质化市场”转变。

“散点市场”意味着较低的市场集中度（CR4<50%），市场处于快速成长期；而“块状同质化市场”则意味着前四名企业的市场集中度迅速上升，行业进入整合阶段。目前，定制衣柜行业前十大品牌的市场集中度正在迅速提升，处于从“散点市场”向“块状同质化市场”的转变过程。因而，定制衣柜的产业环境正发生着如下变化，企业不可不察。（见图1）

如何构建全流程服务体系

从某种角度来看，定制衣柜也属于服务型行业，相对于产品开发的推陈出新，衣柜企业专业、贴心的服务往往更能赢得消费者的口碑。因此，定制衣柜企业如何通过服务营销模式制胜就成了关键所在。

据调查，定制衣柜企业在售前、售中、售后等多个环节均存在服务问题，并且这些问题渐渐变成了行业的共性问题。因此，定制衣柜企业亟需建立一套“基于客户接触点的全流程服务体系”，以实现营销模式的升级和品牌突围。

一套“基于客户接触点的全流程服务体系”，可以帮助定制衣柜企业理清经营思路，行为聚焦顾客，放大顾客的口碑效应，从而获得经营业绩的持续提升。具体而言，首先，在经营意识层面，企业应该从关注衣柜产品本身转变为关注顾客的内在需求；其次，在企业经营目标的实现上，需要将顾客的最终满意度作为出发点，以此提高顾客的忠诚度；再次，在服务标准层面，企业为消费者提供的是量身定制、个性化的服务，而企业则是实施标准化的专业定制解决方案；最后，强化员工为消费者提供跟踪服务和信息分析的能力。

一套“基于客户接触点的全流程服务体系”，定制衣柜企业可通过六个步骤实现。

建立体系框架

内容：包括定制衣柜企业围绕消费者工作的各环节、分解步骤、步骤内容点、规范、指标导向以及责任主体。在该内容中，企业的服务内容要从店面接单环节入手，经过设计上门测量出图、客户确图计价交款、下单生产、工厂生产检验、发货安装、电话跟踪服务直至最终的售后服务环节。

工作标准：建立责任团队，要求各相关部门将工作细化到各个环节的分解步骤。

成果：《定制衣柜企业客户服务程序表》。（表1）

分析顾客接触点

内容：需要明确企业每个环节与消费者的接触点都是什么？有哪些步骤？该步骤的接触是否充分？还存在哪些缺陷？如何提高顾客接触点的附加价值？例如，定制衣柜的设计师角色非常重要，担负着帮助客户设计个性化产品和深度挖掘客户需求以提高销量的双重重任，所以，定制衣柜企业有必要对设计师进行触点营销培训。通过对设计师的工作状态、沟通能力、业绩技能和技术水平进行重要性分析，我们发现这四个维度对消费者的接触点重要性呈依次递减，即工作状态是最重要的。

分工：一是责任团队各成员对自身工作的接触点分析负主要责任，必须按时、保质完成工作；二是采取360°评价法，对接触点的缺陷及提高措施进行开会讨论，书面总结。

工作标准：明确各关键点的具体内容，并对顾客接触点的现状进行搜集、整理。

成果：《关键节点分析表》。（表2）

梳理核心流程

内容：企业需要明确关键流程的名称，并对原有流程进行梳理，建立标准化的流程体系。

分工：一是以营销部门为主，确定核心流程名称；二是从顾客角度出发，检查已有核心流程，删除冗余部分，完善断裂部分；三是建立标准化的流程规范。

工作标准：对每个关键流程节点所需的时间、责任人、部门流转进行标准化。

成果：《定制衣柜企业客户触点关键流程》。

规范关键节点的标准

内容：围绕消费者价值，从接触点分析和流程梳理两个角度，梳理已有制度，建立岗位或部门工作规范标准。

分工：任命指导人员，各部门分工协作。

工作标准：分层、分级建立客户触点管理体系，规范客服工作、数据库标准以及回访制度。

成果：关键工作制度规范。

责任到岗、到人

内容：明确工作流程、工作规范的责任主体，从部门细化到岗位及具体责任人。

分工：由指导人员支持，各部门分工填报，及时与责任人沟通调整。

工作标准：各责任人员确认无误。

成果：上述各工作表格。

确立指标考核与激励机制

内容：建立关键岗位绩效管理体系。

分工：由指导人员帮助建立绩效制度，职能部门、营销部门主管填报指标并沟通确认。

工作标准：明确部门绩效和岗位绩效。

成果：完成绩效考核制度和考核表格。

洞察定制衣柜行业大势以及企业目前面临的经营挑战，让我们清楚地看到了这个行业中蕴藏的诸多产业机会。在诸侯割据、跑马圈地的行业发展初级阶段，任何“弄潮者”都有可能迎头赶上，关键在于能够探寻出服务的真谛，并以此作为企业的DNA内核。在潮水激涌的时候，大家还都有生存的空间，一俟潮水平息，你会发现多数都还在裸泳，而你却是早已穿着裤子上岸的！

（作者为北京和君咨询合伙人、家居建材事业部资深顾问）