拆迁房产分割协议

拆迁房产分割协议（精选10篇）

1.拆迁房产分割协议 篇一

协议书

甲方：

乙方：

丙方：

丁方：

戊方：

己方：

庚方：甲方与甲、乙、丙、丁、戊、己方系母子、母女关系，与庚方系祖母与孙子关系，甲方现有万改英名下房产一处，位于XXXX，建筑面积XXXX平方米，房产证号XXXXXXXX，土地证号XXXXXX。该房产系甲方与XXX的夫妻共同财产。XXXX于XXXXX年去世后，该房产作为遗产并未被遗产继承人进行分割，现仍由甲方居住。

经甲、乙、丙、丁、戊、己、庚七方充分协商，达成如下协议，以兹共同遵守：

一、甲方作为房屋共有人及遗产继承人享有该房屋58.34%的所有权。乙、丙、丁、戊、己方作为继承人同等的享有房屋8.33%的所有权。

甲方自愿将其所有的58.34%的房屋所有权无偿赠予庚方，庚方自愿接受。

二、乙方自愿将其所有的8.33%的房屋所有权无偿赠予庚方，庚方自愿接受。

三、庚方向丙、丁、戊、己四方分别支付XXX万元，购买丙、丁、戊、己四方各自继承享有的8.33%的房屋所有权。

四、该房屋因客观情况所限，暂不办理过户手续。待不能办理过户原因消除后，甲、乙、丙、丁、戊、己六方应依照庚方的要求积极协助庚方办理过户事宜。

五、该协议生效后，甲、乙、丙、丁、戊、己、庚七方不得反悔，甲、乙、丙、丁、戊、己六方不得以任何理由主张对该房屋的继承权和所有权。

六、本协议作为甲、乙、丙、丁、戊、己、庚七方真实意思的表示，不存在胁迫、欺诈、显失公平、重大误解等情形。

七、甲、乙、丙、丁、戊、己、庚七方必须遵守本协议，如有违反约定均为违约行为，应承担违约责任。违约责任：甲、乙、丙、丁、戊、己六房若违反约定，须按照违约时房屋市场交易价格向庚方补齐差价。

八、本协议未尽事宜，甲、乙、丙、丁、戊、庚七方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议均为本协议不可分割的部分，具有同等效力。

九、本协议自甲、乙、丙、丁、戊、己、庚七方签字捺印后生效。

十、本协议一式七份，甲、乙、丙、丁、戊、己、庚七方各执一份。

甲方：乙方：丙方：

丁方：戊方：己方：

庚方

2.房产分割协议书 篇二

×××，男(女)，××年××月××日出生，现住×××××××××××××。

×××，男(女)，××年××月××日出生，现住×××××××××××××。

×××，男(女)，××年××月××日出生，现住×××××××××××××。

(家庭成员情况：婚姻、在世与否、死亡时间、等)，所分割的家庭财产情况(例如：该房产座落在××××××××××××，建筑面积×××.××平方米，混合(砖混)结构，所有权证编号为：xx市房权证××区字第××××××××号)。

经家庭成员共同协商，达成如下协议：

一、 对于共同财产处分的约定：夫妻婚后对于日常消费支出1000元以下的,可自行支配开销;凡处理超过1000元价值以上的钱物时,一方处置时必须经过配偶另一方书面同意,否则视为一方未经共有人同意擅自处分夫妻共同财产，由处理一方承担相应的责任。

二、 涉及到一方企业投资等的约定：企业投资权益的一方,因经营需要该企业融资借款时,若此投资权益形式为(①有限责任公司出资额;②股份有限责任公司的股 份;③集体企业或股份制企业中的股份;④个人公司;⑤某外资企业的出资),则该债务均为企业法人债务,与配偶无关;若该投资权益形式为(①合伙人企业的合 伙份额;②个体工商户;③个人独资企业),则该企业举债时一方应通知其配偶,否则视为其个人债务,由其个人偿还。

三、协议人对于女儿周**抚养费用的约定：双方对于**应当承担共同的抚养责任，以有利于**成长的原则对子女进行抚养。**由**承担主要抚养义务，**每个 月承担**抚养费用1000元，从起，按每年递增200元支付，直至**大学毕业为止。承担的方式为每年1月1日，3月1日，6月1日，9月1 日支付，此款直接以现金支付

协议人：xuexila

3.家庭房产分割协议书 篇三

为促进家庭和谐共处，保持家庭和睦团结互助，防止家庭纠纷

产生，甲、已、丙、丁四方为坐落与惠林路石油公司家属院一栋240

平米二层独家小院（房产证编号：）和慧琳路石油公

司家属院四楼的一套75平米单元房（房产证编号：）

今后的分配归属问题，达成如下协议，以资共同遵守。

乙方（长子方）代表 ：乙方爱人见证：丙方（次子方）代表 ：丙方爱人见证：丁方（女儿方）代表 ：

第一条油公司家属院一栋240平米二层独家小院，登记证书号为登记的房屋所有权为甲方，本协议书中为壹号房；另外一套位于慧琳

路石油公司家属院四楼的75登记的房屋所有权人为甲方，本协议书中称贰号房。

第二条本协议所述房屋，经甲乙丙丁四方协议，壹号房由甲

乙方使用，居住。其所有权、使用权待甲方百年归老后乙方、丙方

共同享有，乙方、丙方分别拥有50%，上下层由乙方与丙方抓阄解

决，下层多余部分由乙方与丙方协商分配；如壹号房被进行拆迁，所获得赔偿由乙方、丙方分别拥有50%。与丁方无关;贰号房待甲方

百年归老后其所有权、使用权由丁方继承；如贰号房被进行拆迁所

获得的赔偿由丁方所有。与乙、丙方无关。

第三条甲方本着平等，关爱子女的原则进行承诺，在享有上

述房屋所有权、使用权、居住权

第四条经四方协议，贰号房自2012年10月1日起乙方拥

有8年使用权，在使用权限时间内如需修缮，装修等施工行为，由乙

方承担。如贰号房被拆迁：

第五条壹号房、贰号房在甲方在世之年，乙方、丙方、丁

方不得以任何理由未经甲方同意，对本协议房屋作出任何处置行为。

第六条本协议书签订后甲方仍保持有权选择壹号房或贰号房

作为居住房的权利，期间甲方生老病死所产生的费用，由乙方、丙方

及丁方按各自33.3%共同承担，不得以房屋折旧比例分摊。本协议书

不改变乙、丙双方对甲方应尽的法定赡养义务。也不改变乙丙丁三方

对甲方除房屋之外的任何财产继承份额的权利。

第七条本房产协议书所涉及内容为甲方百年归老后房产分割

协议，除房产之外的任何有形无形财产继承份额则以甲方口头或书面

遗嘱为准，乙方、丙方、丁方不得有异议。

第八条本协议一式肆份，每方各执一份，自签名之日起成立，儿媳作为见证人在本协议上签名；另：为示公证，特邀请叔辈作为本次协议书签订旁证。

第九条本协议效力约定：除经书面协议可以改变本协议约定

内容之外，任何口头或书面协议均不得改变本协议内容。

甲方（父）：

乙方（长子）：乙方爱人见证（长媳）：

丙方（次子）：

丁方（女儿）：

叔辈旁证：

签订时间：

4.房产分割协议书格式 篇四

乙方;xxx

xxx镇xxx村xxx，因兄弟均已成家立业，为了家庭生活的方便，经全家人员协商同意，决定分割父母留下的房产。现经甲乙双方同意订立如下分房协议：

一、住房分割：原户有住房一幢，门牌号“xxx号”座北朝南，砖混结构，占地面积80平方米，建筑面积160平方米，共上下两层，第一层归甲方所有，第二层归乙方所有。另有厨房一间，石木结构，占地面积50余平方米，甲乙方双方各分50%。

二、从签订此协议起，甲乙两人每月给父母生活零花钱____元，若生病治疗的费用另外各按50%给付。

三、尊重父母的意愿，父母两人各在甲乙两人轮流居住一年，从元月一日起至当年12月31日止，甲乙双方均不得有遗弃或虐待老人的不孝行为。

四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效，不得反悔。

甲方(签字)：

乙方(签字)：

5.拆迁房产分割协议 篇五

大儿子（姓名）身份证号：

二儿子（姓名）身份证号：

因大儿子和二儿子兄弟二人均已经成婚，准备分家，过独立生活；为划清产权，避免争议，团结和睦，经父亲某某、母亲某某作证明，达成本协议。

房产分割

1、XXX号的自建房（土地及房屋产权）归二儿子所有。二儿子需要支付17万元人民币给大儿子新建房，其中2013年需要支付10万元人民币，2014-2018年间支付剩下的7万元人民币。自二儿子完成支付的17万元人民币后，二儿子有权要求大儿子搬家。

2、XXX的自建房（土地及房屋产权）归大儿子所有。

父母的赡养协议

1、父母的生活起居，需要两兄弟平均承担。

2、父母的医药费以及其他费用平均承担。

3、父亲事情归大儿子承担并负有相关责任，母亲的事情归二儿子承担并负有相关责任。

其他

本协议一式四份，父亲、母亲、大儿子、二儿子各一份。

各方签字：

6.房产分割所需材料 篇六

1、房屋权属登记申请书；

2、《房屋所有权证》原件；

3、《国有土地使用证》复印件；

4、房屋建筑面积测绘成果书；

5、经房管处见证的分割（或部分分割）转让的房地产买卖契约或房地产买卖公证书；属拍卖成交的提交委托拍卖合同及经房管处交易见证的拍卖成交确认书；

6、建设局、土管局同意分割转让证明；

7、财政局和地税局出具的已纳税的凭证；

8、如申请按份共有的，还需提交明确各自份额的证明材料；

9、双方申请人合法有效的身份证明；

10、委托他人办理申请登记的，还需提交授权委托书（如出卖方委托办理申请登记的，委托书应当公证）及经办人身份证复印件；

7.拆迁房产分割协议 篇七

1、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,并支付完全部购房款,取得了房产证并已登记在一方的名下,这种情况如何分割房产? 应当属于一方婚前个人财产,离婚时一般仍归一方个人所有。因为财产本身的性质不因婚姻关系的存废而发生变化,所以属于个人财产的房屋在婚后产生的增值部分也应当属于一方个人财产。

2、夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证,婚后夫妻共同还贷的房屋,离婚后如何分割? 依据《婚姻法》解释三第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”

(1婚前签订的商品房买卖合同的那方是合同的当事人,合同的权利义务由该方承担;(2婚前由一方名义支付的首期属于支付方个人财产;(3该房屋在夫妻关系存续期间的房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分,除夫妻双方另有约定外,应当视为共同财产。共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为夫妻共有财产。

3、夫妻一方婚前付了部分房款,婚后双方共同还贷,并且婚后才取得房产证的,离婚后如何分割? 该种情形与前一种情形不同之处在于房产证的取得时间。婚前以个人名义购房并且完成了购房所应负的全部合同义务,产权登记及房产证颁发是开发商和行政机关的义务,不能因为第三人未能及时履行义务而剥夺守约人的权利,离婚时的分割原则和方式与上一种方式是一样的。

房产证虽然是物权凭证,是证明房屋权属关系的法定凭证,但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产,还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。

4、夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷但房屋升值,离婚时尚未取得房产证的房屋如何分割? 根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二的规定,离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的,人民法院不宜判决房屋的所有权归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后,再由任何一方另行向法院起诉。另外,最高院民一庭有关解释明确,法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括:(1购买福利性政策房屋;(2购买商品房;(3购买经济适用房。购买以上三种房屋,在离婚时,尚未取得房产证的,法院不宜就该房所有权直接判决。

8.拆迁房产分割协议 篇八

作者: 时间:2013-03-13 浏览量 1476 评论 0 0 0

最高人民法院关于婚姻法的最新司法解释一公布，立即引发了网络口水仗，“父母为儿买房儿媳没份,婚姻法让女人寒心”。有网友认为新婚姻法太“坑爹”——房子属于个人财产，但债务属于共同债务，也有网友戏称，“新婚姻法告诉女人，男人不可靠，男人的房更不可靠。”

新出台的新婚姻法解释

（三）首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。根据婚前还贷买房这一焦点，选取两个真实案例进行专业分析。

案例：

林小姐和周先生准备在明年结婚。去年年中，两个人在双方家庭资助下付了45万元首付，贷款购得北京一套145万元的三居室。由于周先生名下没有房产，而林小姐已在北京拥有一套单身公寓，二套房可能遭遇首付提高和贷款利率大增的问题，为省下一笔费用，双方协商房产证上只写周先生的名字，而林小姐及其家庭出资的28万元已私下以借条方式体现。购房后，两个人共同负担贷款，目前房产已增值至200万元。

林小姐向本律师咨询，此套房产是否已成为周先生的个人婚前财产？如何能更好地保护自身权益？

虽然双方协商后房产证上只有周先生的名字，但林小姐及其家庭以借条的方式借给周先生28万元，主观上是出自双方共同出资购买房屋的意愿，所以根据民法认定，双方正式结婚前可以理解为双方按份共有财产，一旦双方领取结婚证（即婚姻关系成立之后）则房屋由双方按份共有变为共同共有财产。民法当中，按份共有在财产分割时是按照当初双方出资份额来进行分割的，而共同共有则是对半分割。

该案例表面上看来是周先生借了林小姐及其家庭的28万元之后个人支付的首付款，但是其借贷关系是虚假关系，实际上还是共同出资购买房屋，即便两人结婚之后房屋房产证上的名字没有从一人更改为二人，房屋也属于夫妻双方的共同财产。

新婚姻法解释

（三）摘要

“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

案例：

陈先生和陈太太已结婚六年，刚结婚那会，陈先生拿着每月3000元的工资，从朋友那借了15万元，自己勒紧裤腰带出了5万元，买了广州滨江东沿线的小两房做婚房，房子总价60万元，首付20万元。结婚以后，陈太太跟陈先生一起还借了亲戚朋友的钱及贷款，通过六年努力终于还清。六年下来，房子总价升至215万元。

陈太太告诉我说，当时在还亲戚朋友那笔钱和房贷的时候自己几乎出了一半还多，但却没有留下相关的字据等。她想请教专家，如何才能保护自己的权益。

这个案例完全适用于《婚姻法解释三》第十条。万一今后夫妻双方出现财产分割方面的纠纷，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记方即陈先生所有，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行协议补偿。

虽然陈太太没有保留相关还款的字据，但可以根据双方还款账户两人打款的记录来判断，同时也可以以房产证加名、签订婚姻财产协议之类的方法来解决。

专家支招

婚姻理财如何“保房”

一、房产证可以婚后“加名”

建议夫妻双方共同出资还款的时候，应将房产证上的名字改为两个人共有。例如案例二中，陈太太如果在还款初期就提出将房产证上陈先生的名字更改为陈先生、陈太太两人共同的名字,是对陈太太获得利益最大化的保障。

房产证“加名”最好在婚后。如果在购房时就直接写两个人的名字，不会产生额外费用，但如果婚前一方的房产需要加另一方的名字，则等同于转让一半房产，需要付高额的契税、个人所得税、营业税等。但如果领取结婚证之后再加名，程序就相对比较简单。

二、签订婚姻财产协议

9.拆迁房产分割协议 篇九

［ 发布时间：2008-10-28 来源：厦门市中级人民法院网］

引言

对多数当事人而言，房产是婚姻中投资最大的一项财产，在财产分割中无疑是最重要的问题。对此，我国《婚姻法》没有进行特别规定。新《婚姻法》实施后，原来司法解释中属于婚前个人所有的房产，夫妻共同生活八年后将转化为共同财产的规定，不再适用。1虽然最高人民法院在近几年颁布的两个婚姻法司法解释中确定了离婚时房产处理的若干规则，但其“落脚点都是为解决实际中大量存在的关于房改房等有福利性在内的房产争议问题”2，这些规则在处理纷繁复杂的婚姻房产争议，尤其是按揭房产的分割时未免显得捉襟见肘。同时，房产作为一种主要的不动产本身也是物权立法的重点，当婚姻法遭遇物权法，其中也似乎呈现出若干不甚清晰乃至矛盾之处。在离婚案件中如何认定按揭房产的归属、如何更合理地分割，已成为当事人争议的焦点和法官断案的难点，也是民众比较关注的问题。

一、问题之提出：典型案例争点透视

案例一：刘某于2000年用按揭贷款购买了一套商品房，支付了13万元首付款，并办理了贷款手续，约定还贷十年每月支付2089元。刘某于2001年取得房屋产权登记，2003年9月与王某登记结婚，对房子进行装修后入住。婚后，双方由于个性差异经常为一些生活琐事发生争吵。2006年11月王某向法院提起了离婚诉讼并主张要求分割该房产。王某认为在结婚时自己参与了对房子的装修并投入了好几万的个人婚前积蓄，且在婚后两人共同为该房子还贷三年多，所以该房产应是夫妻共有财产，要求分割；而刘某则认为，房子是自己婚前购买的财产，且自己取得了房屋产权登记，应属婚前个人财产，且房子尚有部分贷款没有还清，因此并没有完全取得所有权，房产不能予以分割。双方都同意离婚但对该房产的分割始终无法达成一致意见。法院对此案的当事人也是多次调解仍不奏效。

案例二：李某与张某于2000年为准备结婚购置房子，当时是以李某的名义按揭购买了一小户型房子，且由李某支付了15.8万元的首付款，之后双方领证结婚。于2001年3月取得房屋产权登记，房产登记于李某名下，同年5月双方花费7万元对房子进行了装修。在2005年两人领取公积金中期还贷20万，其余贷款也在2006年初全部还清。2006年底因出现第三者，李某与张某夫妻感情破裂，到法院起诉离婚。李某主张房子所有权属于自己，同意对共同还贷款部分归还12万给张某。张某不同意李某的主张，认为房子除了首付外，其他按揭还贷都是在夫妻婚姻存续期间归还，自己对房子的取得作出了很大的贡献，且根据最近几年房产市场，此房产增值很快。张某愿意支付首付款的本金及利息的一半给李某，同时提出申请对房子的估价之后再由双方平均分割。双方据理力争毫无调解意向，法院对此房产的分割也颇感棘手。

婚前一方利用银行贷款购房，婚后双方共同还贷，离婚时尚未还清银行贷款的按揭房产能否分割？财产分割中按揭房屋的权属如何认定？作为婚前财产的按揭房屋婚后增值如何处理？这是上述典型案例争议的焦点所在。事实上，由于婚姻状态的多样性以及按揭房屋涉及法律关系复杂、现实交付房屋和取得房屋所有权存在时间差、按揭贷款合同的履行期限长等因素，离婚案件中按揭房产分割的情形十分繁复。但无论何种情形，所涉及的都不外上述三个核心问题，解决了这三个问题，各种离婚按揭房产分割的情形都可迎刃而解。

二、问题之展开：裁判观点分歧梳理

关于此类案件，全国各地 “同案不同判”的现象已屡见不鲜。究其根源，在于离婚诉讼中按揭房产的的归属与分割是一个综合性的法律问题，不同的裁判者出于对不同法律制度或者原则的逻辑固守，就会得出不同的结论。

（一）关于分割抑或搁置不同观点

对于尚未还清贷款的按揭房产，在离婚诉讼中能否分割，理论上存在两种观点，实践中也有相互矛盾的判例支持。如果不能分割，自然也无需讨论如何分割，对这一初始问题的不同回答会立刻导致问题处理的不同走向。

一种观点认为不能分割。理由在于：当事人在付清全部房价款之前，对按揭房屋还未取得所有权，还款的过程实质上是一个所有权回赎的过程。此外，根据《合同法》的规定，债务的转移需经债权人同意。如果法院的判决变更了按揭房屋的产权人，银行作为贷款合同的一方，有权以变更后的产权人不具备借款合同中规定的还款能力为由拒绝办理转按揭，导致法院的判决最终无法执行，这对于法院、银行、当事人来讲，都是一个极其尴尬的结果。3在法律规范上，这种观点的主要依据是最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》（下称“《婚姻法司法解释二》”）第二十一条关于“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用”的规定。4

另一种观点认为当事人只要进行了房屋权属登记，尚未还清贷款就不影响按揭房产的分割。理由如下：依物权的取得规则，作为不动产的房屋自权属登记之日起权利人就取得了房产的所有权，该类房产上并非存在一个既得权和一个期待权，而是只有一个既得的所有权。5虽然按揭房屋上存在银行抵押权，但这并不影响按揭房屋作为共同财产在夫妻之间进行权属分割。此外，因为已经有了房屋对于银行债务作了充足的抵押担保，所以判决夫妻任何一方作为名义还款人，都不会影响银行的信贷利益。因此，《婚姻法司法解释二》第二十一条的规定已无法适应司法实践的要求，不能解决法官公正处理该类争议时的法律适用问题。面对该类争议，在双方当事人不能协商处理时，法官不得拒绝裁判。6

（二）关于独有抑或共有的不同意见

对于一方婚前按揭贷款的房产归属问题，依婚姻法所确立的婚后取得财产为共同所有制的原则，可以推出：婚前取得的房产为一方个人财产，婚后取得的房产则为夫妻共同财产。7公正处理这一问题的难点是，该类房产究竟是何时“取得”的？

意见一：以取得权属登记的时间为区分婚前、婚后所得的时点。不动产物权登记对不动产物权变动的效力，有登记对抗主义和登记生效主义两种基本立法体例。8我国《物权法》采取登记生效主义，其第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，购房人取得房屋所有权的起算时间是房屋权属登记之日，只有在房屋权属登记后，购房人才取得该房的所有权。依照这种意见，只要房产的权属登记系一方在婚前取得，该房产即为该方的婚前个人财产；如权属证书系在双方结婚后取得，则该房产系夫妻婚后所得，为双方的共同财产。9

意见二：夫妻之间，可以办理按揭手续的时间作为区分婚前、婚后所得的时点。房屋是一方婚前交纳首付款按揭购买的，即使按揭房屋是在婚后才取得房屋权属登记，但房屋的所有权是在签订购房合同时就已经确定下来。依照这种意见，一方婚前支付首付款办理了按揭手续，权属登记在该方名下的，无论房产权属登记系婚前取得还是婚后取得，均系该方的婚前个人财产。10

意见三：按揭房屋现实交付时间和权属登记时间，无论何者在前，在夫妻之间，都可以作为按揭人所有权的取得时间。当权属争议仅在夫妻之间发生时，没有对世性问题，在也不存在善意第三人的情况下，登记生效主义在夫妻财产关系领域显得多余。对于不动产而言，其实自实物交付时起，不动产所有权就已经开始移转，只是尚未达到圆满。无论把取得所有权的时间设定在所有权移转之初（现实交付），还是在所有权移转终了（权属登记），与物权变动理论也没有根本的冲突。11

（三）关于孳息抑或其他的不同认识

按揭房屋为婚前个人财产，婚后夫妻共同清偿贷款，房屋增值部分能否作为共同财产分割？这一问题的答案涉及到千家万户，影响着人们对生活的预期。

第一种意见认为，一方婚前按揭购买的房产，婚后双方共同还贷的，按揭房产的增值部分应该作为夫妻共同财产，由双方平均分割。12就其理由而言，又有两种。一种认为一方婚前按揭房产在婚后的增值属于孳息的范畴，参与共同还贷的一方对房产也投入了相当的时间、精力共同经营和管理。根据权利义务相一致，夫妻双方均有获得此收益的权利。另一种意见则认为，一方婚前按揭房产婚后的增值，属于一方以个人财产投资取得的收益，应认定为夫妻共同财产，由夫妻双方共享。13

第二种意见认为，一方婚前按揭购买的房产，婚后双方共同还贷的，婚后增值部分应认定为夫妻共同财产。但对于该部分的分割，不能拘泥于共同共有的平均分割，应按照双方出资的比例对增值部分予以分割。14

第三种意见认为，一方婚前的个人财产，无论其增值贬值，都是其价值形态的体现，万变不离其宗。一方婚前按揭购买的房产，即使婚后双方同还贷，其增值也只是一方的个人财产，不能当作夫妻共同财产进行处理。15

第四种意见认为，由于房屋是一方的婚前个人财产，因此，在婚姻关系存续期间房屋的增值应当归该房屋的所有权人。但考虑到另一方对该房屋的保值、增值有一定的贡献，因此，应当由房屋所有权人就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。16

三、问题之厘清：法理求索与制度调和

（一）尚未还清贷款的按揭房产能否分割

要厘清尚未还清贷款的按揭房产能否分割的问题，对于按揭本质的认识至关重要。按揭制度源于英美法系的衡平法中物的担保的一种类型，是指债务人(按揭人)将自己财产的所有权转移给债权人以担保债务履行，债务人通常继续占有该财产。当债务履行完毕时，该财产的所有权又转还给债务人。若债务人到期不能偿还债务，则债权人依据其对按揭财产的所有权而支配其交换价值，从而担保债权受偿的一种担保方式。17从本意上看，按揭的法律构成具备这样的特点：特定财产权利转移而占有不转移，债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权，债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。我国至今尚未在法律中对按揭进行定性规定。金融实践中，习惯将银行开展的“个人住房商业性贷款”业务称为“按揭”，指购房人将其与房产商的房屋买卖合同项下的权益抵押给银行，银行贷款给购房人并以购房人名义将款项交由房产商以支付房屋价款，若购房人到期不能还本付息，则按揭银行有权将按揭财产变价并优先受偿，或由房产商将该房屋回购，并以回购款偿付银行本息。18

对于我国“按揭”的性质，学界莫衷一是。不少观点认为按揭从性质上而言属于让与担保。19此外，还有抵押、准抵押、以及抵押与质押的结合等不同观点。20按照国内各银行按揭贷款实际操作程序和“按揭”房屋登记程序来看，在我国立法对按揭这样一项特殊的担保制度进行规定之前，笔者赞同按揭是权利质押和抵押的结合。对于尚未建设或者正在建设的房屋或其他建筑物，购房者于房屋建成并进行产权登记前，仅拥有向开发商请求交付房屋的债权，而以此债权向银行贷款设定质押更符合我国现有担保法的规定。而当房屋建成并进行了权属登记后，现房按揭就不过是以按揭之名，行抵押之实而已。

可见，按揭被引到我国大陆，与其说是制度的引入，倒不如说仅是称谓的引入。21“中国式”的按揭制度与英美法、香港法中的按揭和大陆法中的让与担保制度都有所区别，并不存在将购房者的所有权转让的环节，也不存在回赎的过程。按揭人只要取得了房产的权属登记，就对按揭房产拥有了所有权，是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中，真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定，而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下，没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。

至于银行的信贷利益保障问题，也与按揭房产的权属认定有关。如果按揭房产系一方的个人财产，那么其对银行的债务自然为一方的个人债务，无需在离婚婚时进行处理。如果该房产系夫妻共同所有，银行拒绝办理转按揭的手续也没有理论依据。首先，共有房产的债务人是夫妻双方，并不是产权证上名义产权人或还贷人。银行不能以未经债权人(银行)同意而变更债务人(名义还款人)为由拒绝办理转按揭手续。其次，以夫妻任何一方作为还款名义人都不影响房屋作为抵押财产对债务进行担保。第三，根据夫妻对婚姻存续期间的债务承担连带责任的原则，银行可以向离婚当事人任何一方要求还贷。22在不能还贷的情形，银行可以实现其抵押权，利益并受到实质上的影响。

此外，考虑到按揭贷款合同的履行期限一般都比较长，动辄数十年，如果不能对按揭房产进行分割，那么在如此长的时间内，按揭房产的所有权始终处于不确定状态，必将不利于定分止争、物尽其用。23

因此，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系（如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿），不妨碍按揭房产的权属确定与分割。事实上，上述上海高院和江苏高院的有关解释也是肯定此种观点的。

（二）按揭房产权属取得时间如何确定

以权属登记的取得时间作为区分按揭房产是婚前所得还是婚后所得的时点，是严格按照法律规定推导出的答案。可以说这种推导在逻辑无懈可击，在适用上也十分简洁明快。但由于多方面原因，从签订房屋买卖合同到房屋权属登记还存在有较长的时间差。购房人进行房屋权属登记时，仅享有申请的权利，能否登记成功以及何时登记成功，既与登记机关的工作效率有关，也取决于相关各方当事人的配合。许多房屋由于非购房人本身的原因，无法及时甚至永远无法办妥权属登记。如果机械遵守登记生效主义，以权属登记时间来判别财产性质，等同于把按揭人的财产置于由偶然性因素左右的不确定状态，其唯一也是致命的问题在于其可能得出有失公允的结论。对于不同的当事人，可能仅仅因为办理房产权属登记的时间差异就导致了财产性质的不同，还可能出现一方完全没有出钱却仅因为结婚登记就成为房屋共有人。这不仅让一般民众难以接受，也有违婚姻立法确立个人财产的初衷。在这种情况下，如果仍然坚持让现实适应理论，那就是典型的削足适履。24

追溯不动产物权登记的立法目的，即在于维护交易安全，保护第三人的利益。物权法的公示原则使物权变动过程公开化、确定化，使物权变动通过一定的客观物态形式出现，从而使第三人可以通过公示获悉不动产权利的性质与归属。25在离婚诉讼中，分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。对于讼争房屋的事实及权利状态，夫妻双方都是清楚的。按揭房屋的分割争执的焦点只是在于，购房人取得按揭房屋所有权的时间是不是必须等同于取得权属登记的时间26。显然，从不动产公示制度设计的目的来看，登记生效主义在夫妻之间并无坚决贯彻之必要。

前文就此问题的第三种意见认为，按揭房屋现实交付时间和权属登记时间，无论何者在前，在夫妻之间，都可以作为按揭人所有权的取得时间。这正是一种对登记生效主义在夫妻间的适用进行弱化的努力，但遗憾的是并不彻底，无法从根本上避免有失公允的结果的出现。因为，房产的交付往往也需要一段较长的时间，极有可能跨越结婚的时点，无法避免一方婚前按揭，但却是在婚后交付的情形。

我国《物权法》第二十八条至第三十条规定了不动产物权登记生效的若干例外，如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法，不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同，也办理了相应的按揭手续情形下，该买卖合同的双方主体业已明确，对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。为避免有失公允的结果出现，笔者认为，在夫妻之间，一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点，这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房，且房产权属登记在该方名下的，无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得，都应认定房产系该方的婚前个人财产。

(三)按揭房产婚后增值部分如何处理

《婚姻法司法解释二》虽规定婚姻关系存续期间一方用婚前个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产。27但是，按揭房屋是否可以视为个人财产投资则值得商榷。因为房屋具有两栖性，既可以作为消费品，也可以作为投资品。28在实现生活中，大多数普通居民购买一套房产只为居住使用，非为投资盈利，扩大认定按揭房产增值为投资收益十分牵强。

那一方婚前按揭的房产的增值是否孳息？在外国（地区）立法例中，不乏一方婚前财产在婚后所取得的孳息为夫妻共同财产的规定。如台湾地区2002年修订的民法第一千零一十七条规定：“夫或妻婚前财产，于婚姻关系存续期间所生之孳息，视为婚后财产”。王泽鉴称其立法目的为“为保障他方配偶之协力，及日后剩余财产之分配”。29然而，所谓孳息是指从原物中所出之收益，虽然出自原物，但独立于原物，其与原物乃是二物而非一物，如母牛与小牛，果树与采下之水果。而房产的增值部分并不独立存在，在所有权人未进行房产转让的情况下，增值部分一直处于一种期待利益的状态。即使转让，也只是其价值形态发生变化，不存在新产生的独立之物。因此，所谓“增值”部分并不是孳息。30可以与之对照的是房产的租金，租金独立于房产或其价值形态，属于房产的孳息。

一方婚前房产在婚后的增值既不同于投资收益，也不是孳息。假如将这一部分财产认定为夫妻共同财产，势必会出现这样的结论：婚前个人所有的房屋，经过一段时间（排除添附等情形），该房屋中出现其他人的权利，而这一结论显然与现行立法相悖。事实上，最符合逻辑的解释是一方婚前房产在婚后的增值仍属该方的个人财产。诚如最高人民法院副院长黄松有在《最高人民法院婚姻法司法解释

（二）的理解与适用》中所指出：“一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产”。但令人疑虑的是，夫妻一方参与共同还贷，直接导致了其在婚姻存续期间的投资机会、投资规模以及生活品质受到一定的限制和影响，如果把房屋房产增值一概作为个人财产处理，是对夫妻之间可能的分工和其各自对家庭的贡献的漠视，也显失公平。综合而言，承认一方婚前财产在婚后的增值仍属一方的个人财产，但因对方对于房产的增值有贡献，因而特别规定一方给予对方适当补偿的思路在遵守我国作为大陆法系国家所奉行的一物一权主义的前提下，在夫妻之间较好地实现了利益平衡。31

房产的价值受市场因素影响，既可能增值，又可能贬值。在增值的情形下，非权属一方有权分享增值，那在房产贬值时，是否也要分担损失？否则其仍享有共同还贷及装修部分的补偿请求权是否导致新的不公？事实上，一方参与还贷、装修等，对房产均是贡献，此种贡献不因房产增值抑或贬值而影响其定性。在房产增值的情形，基于衡平的考虑，法律可特设依贡献分享增值的请求权。在房产贬值的情形，参与还贷、装修的一方不过是取回与其先前之付出相符的应得补偿，并不存在可以苛责该方而要求其分担损失的理由，这看起来不甚对称，然而却并无不公。

至于如何补偿方为“适当”，应先处理添附补偿问题。房产装修依物权法理论应为添附。在不动产添附中，主物是不动产，添附之物归属于不动产所有权人，其与添附之物的原所有权人之间再进行价款补偿的清理，这基本上是各国民法通例。在房产属婚前一方所有，双方共同装修的情形下，添附之物的权属消灭，随房产属于一方所有，但离婚时权属一方应给予另一方装修金额一半的补偿。我国《物权法》最终没有规定添附制度。32最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十二条规定：“婚后八年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方；进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。”笔者认为，本条司法解释虽已失效，但其对婚前一方所有的房产进行装修部分在离婚时的处理仍然具有指引意义。在处理添附之后，对于房产的增值部分，双方对此不能达成协议的，可对离婚时的房屋市场价值进行评估，评估后的价值与购买时价值之间比率作为房产增值率，按补偿额＝（共同偿还按揭贷款数额＋共同装修款数额）×房产增值率×50%的方式由权属一方给予补偿。

四、问题之解决：法律适用与立法建议

法官要依法审判，是人们要求司法公正的体现，也是建立在权力制约基础上的游戏规则。在此基本前提下，法官不可能抛开具体法律条文来审理案件，故而，法官审理案件的首要步骤就是“找法”，即法官根据接触案件时所知悉的诸如侵权、合同纠纷等司法主题词，以及在案件审理过程中掌握的案件基本事实，依靠自己的法律知识训练以及对法律文本内容的掌握，寻找适合案件的法律规范条文。33在离婚按揭房产分割纠纷中，关于共同还贷、共同装修以及房产增值的三个补偿请求权，从性质而言均是对他人之物的请求，而不是对自己之物的请求，故不是物法上的分割请求权，而系债法上的请求权。衡诸四大债因，可以解释为默示约定或不当得利。若在当前立法中无法找到直接规范，应依诚信原则予以裁判。那种把夫妻共同还贷的资金、装修投入等作为夫妻共同财产在离婚时进行分割的裁判，至少在请求权基础上是不当的。34因为，离婚时的财产分割以财产尚存为前提，对于已经消耗的财产，是无从分割的。就统一司法尺度，维护司法权威而言，应制定相应的司法解释，为法官裁判提供直接、具体的依据。

综合前文的分析，提出如下立法建议：离婚时尚未取得权属登记的按揭房产，不能进行分割，可以暂时判归一方使用；已取得权属登记的按揭房产，可以进行分割。对于一方婚前按揭、婚后共同还贷的房产，只要是一方在婚前办理按揭贷款，权属登记在一方名下的，除有证据证明双方就该按揭房产之权属另有约定外，无论权属登记系在婚前取得还是婚后取得，都应认定为系一方婚前的个人财产，婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。同时，婚前一方按揭购房贷款形成的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。对于存在共同装修等添附情形的，权属一方应当予以补偿。房产有增值的，权属一方应按照双方投入的比例给予补偿。

结语

在社会财产类型日益复杂化和离婚率居高不下的现代社会，离婚财产分割显得尤为重要。在审判实践中，法官经常可以遇到男女双方表示愿意解除婚姻关系，但却为争夺房产而唇枪舌剑，甚至闹得焦头烂额的情形。因而，离婚案件中的按揭房产分割，不仅要守望逻辑，而且要以利益均衡作为价值判断标准来调整双方当事人之间的物质利益关系。就此，本文进行了一些粗浅的思考，希望能为此类问题的解决提供一家之言，以供参考。

1杨立新著：《共有权理论与适用》，法律出版社2007年版，第280页。2黄松有主编，最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院婚姻法司法解释

（二）的理解与适用》，人民法院出版社2004年版，第293页。3李梅著：《“按揭”后，他们要离婚》，载《法律与生活》2004年第8期，第44页。4《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件处理分析民事审判实务问答》对此解释如下：“婚前男、女任一方按揭贷款所购买的房屋，婚后共同付款，离婚时尚未付款完毕的，是否属夫妻共同财产？如何分割？答：对采取住房抵押贷款方式购买商品房未付清全部房价款的房屋属于尚未取得所有权的房屋在离婚诉讼时不应作为夫妻共同财产进行分割，应按上述规定进行处理。” 5黄长卿著：《刍议夫妻离婚时按揭房的归属和贷款承担》，载《中国房地产金融》，2005年第8期，第35页。

6王庆 刘小云 谭必荣著：《析离婚诉讼案件房产争议中三个疑难问题之公正处理》，载http://，于2008年5月10日访问。12江苏省高院即持此观点，见注8。13杜万华、宋晓明主编：《基层人民法院法官培训教材（实务卷·民商事审判篇）》，人民法院出版社2005年第1版，第147页 14上海高院持此观点，见注9。15上海高院持此观点，见注9。16余文玲著：《试论离婚案件中按揭房屋的处理》，载《人民司法》2005年第4期，第24页。

17何美欢著：《香港担保法》，北京大学出版社，1995年版，第98页。18齐恩平著：《让与担保与按揭法律制度比较研究》，载《法学杂志》2005年第3期，第79页。

19于玲著：《按揭的法律性质探究》，载《法制与社会》2007年第2期，第748页。20刘训峰著：《论我国大陆“商品房按揭”制度的法律性质》，载《盐城师范学院学报》（人文社会科学版），第26卷第2期（2006年4月）。21蒋万来著：《简论我国房地产业界对按揭的曲解》，载http://，于2008年5月10日访问。27《婚姻法司法解释二》第十一条。28易宪容著：《正确认识住房的两栖性》，载http://house.enorth.com.cn/system/2006/05/30/001317297.shtml，于2008年5月10日访问。29王泽鉴著：《民法概要》，中国政法大学出版社2003年版，第652页。

30我国《物权法》第一百一十六条规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”依此规定，即使认为一方婚前房产在婚后的增值属于“孳息”，在没有约定的情况下，也不能得出一方婚前房产在婚后所得的孳息应认定为夫妻共同财产的结论。

31两大法系法律理论体系的不同直接影响了我们对按揭房屋的处理。例如，在美国有的州，婚前个人购买并享有所有权的房屋在婚后双方共同支付按揭款的，因婚后共同支付按揭款而增值的部分为共同所有，其余为个人所有，即部分为夫妻共有、部分为一方所有。这在大陆法系的物权法理论来看，与一物一权原则是相违背的。见余文玲著：《试论离婚案件中按揭房屋的处理》，载《人民司法》2005年第4期，第23页。

32事实上，确立该制度是有必要的，本文问题的解决即其一例。见王利明著：《添附制度若干问题探讨》，载《法学评论》2006年第1期（总第135期），第56页。33常鹏翱著：《“找法”与“造法”的方法--装修他人房屋案件的法律适用》，载http:///product.free.178006.1/，2008年7月8日访问。

10.拆迁房产分割协议 篇十

甲方（赠与人）：xxx身份证号：xxxxxxxxxxxxxx

xxx身份证号：xxxxxxxxxxxxxx

乙方（受赠人）：xxx身份证号：xxxxxxxxxxxxxxxx

甲方xxx与xxx是夫妻关系，乙方xxx是甲方二人的儿子(女儿)。2000年1月，北京市xx区xx镇xx村拆迁，2000年1月1日甲方获得位于北京市xx区xxx小区xx号楼x门xxx室xx平方米楼房一套及编号为xxx的地下室一间。经甲方二人协商一致，为防止将来因该处财产的权属发生争执，现甲方自愿订立赠与协议，内容如下：

一、甲方将位于北京市xx区xx小区号楼x门xxx室xx平方米楼房一套及编号为xxx的地下室一间赠与乙方xxx；

二、因该楼房属于拆迁回迁房，至今为止甲方尚未取得房产权证明，甲方在征得乙方同意的情况下，于双方签字之日起3日内先行交付房屋钥匙。待甲方取得房产证后，应当于30日内，与乙方共同到房地产交易大厅办理产权变更手续；

三、本协议经甲方签字，乙方同意接受赠与并签字之日起发生法律效力，因产权证尚未办理，所以不以办理过户手续为生效条件；

四、本协议双方签字后，均不得反悔；

五、自甲方将房屋钥匙交付乙方之日起，乙方即取得该房屋的所有权，与其他任何人无关；

六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，村委会备案一份。赠与人签字：年月日年月日