房地产抵押登记的流程步骤

房地产抵押登记的流程步骤（共11篇）

1.房地产抵押登记的流程步骤 篇一

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汽车抵押登记流程是怎样的

有不少人都是有车一族，当我们急需用钱时，除了抵押房屋外，一般就是抵押汽车了，抵押汽车也可得到一大笔钱。那么汽车抵押登记的具体流程是怎样的，需要我们准备什么材料呢，我国的法律是如何规定的，下面就让小编为您介绍一下吧。

一、汽车抵押登记流程是怎样的

1、信息名称：抵押登记

2、法律依据：《中华人民共和国道路交通安全法》、《机动车登记工作规定》

3、办理机构：车管所

4、办事程序：交验机动车→缴费→受理→签注登记证书

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5、申报材料：《机动车抵押登记/质押备案申请表》;机动车所有人和代理人身份证明原件及复印件;依法订立的主合同和抵押合同(注销抵押除外);机动车登记证书;抵押的需要交验机动车。

6、承诺时限：1个工作日

7、收费标准：100元

8、收费依据：《关于进一步规范公安交通管理部门行政事业性收费的通知》(皖价费〔2008〕67号)

二、办理机动车抵押登记业务的资料

1、《机动车抵押登记申请表》原件;

2、抵押人和抵押权人的身份证明;

3、《机动车登记证书》;

4、抵押人和抵押权人依法订立的主合同和抵押合同;

5、抵押权人为非国家金融机构时，需经公证处进行有效公证;

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6、代理的需有抵押人或抵押权人亲笔签署的委托书及代理人身份证明及复印件。

三、相关法律依据

《中华人民共和国道路交通安全法》

第十二条 有下列情形之一的，应当办理相应的登记：

(一)机动车所有权发生转移的;

(二)机动车登记内容变更的;

(三)机动车用作抵押的;

(四)机动车报废的。《机动车登记规定》

第二十二条 申请抵押登记，应当填写《机动车抵押/注销抵押登记申请表》，持下列证明、凭证，由机动车所有人(抵押人)和抵押权人共同申请：

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(一)抵押人和抵押权人的身份证明;

(二)机动车登记证书;

(三)抵押人和抵押权人依法订立的主合同和抵押合同。

车辆管理所应当自受理之日起一日内，在机动车登记证书上记载抵押登记内容。

第二十三条 车辆管理所办理抵押登记，应当登记下列内容：

(一)抵押权人的姓名或者单位名称、身份证明名称、身份证明号码、住所地址、邮政编码、联系电话;(二)主合同和抵押合同号码;(三)抵押登记的日期。

第二十四条 申请注销抵押的，应当填写《机动车抵押/注销抵押登记申请表》，持下列证明、凭证，与抵押权人共同申请：

(一)抵押人和抵押权人的身份证明;

(二)机动车登记证书。

通过小编以上的详细介绍，相信您对于汽车抵押登记的流程已经有所

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了解了，同时小编也为您介绍了在登记时需要的一些材料，其实并不是所有汽车都可以进行抵押的，如果您对此还有疑问的话，您可以咨询赢了网，我们会为您提供专业的答案。

   广告发布合同 http://s.yingle.com/y/ht/1140562.html 承诺内容的规定 http://s.yingle.com/y/ht/1140561.html 住房

转

让

协

议

为

何

无

效

http://s.yingle.com/y/ht/1140560.html

 关于人民法院审理借贷案件的若干意见 http://s.yingle.com/y/ht/1140559.html

   承租人可以转租吗 http://s.yingle.com/y/ht/1140558.html 实习基地协议一 http://s.yingle.com/y/ht/1140557.html 合同

审

查

意

见

书的要

点

http://s.yingle.com/y/ht/1140556.html

 委托人何时向受托人支付报酬

http://s.yingle.com/y/ht/1140555.html

 借款人将抵押物重复抵押的，应当如何认定其效力 http://s.yingle.com/y/ht/1140554.html

 主合同对主债务履行期限没有约定 http://s.yingle.com/y/ht/1140553.html

 汽车专卖点销售协议

http://s.yingle.com/y/ht/1140552.html

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 相继运输概念及与多式联运的区别 http://s.yingle.com/y/ht/1140551.html

  借款协议书格式 http://s.yingle.com/y/ht/1140550.html 房屋租赁合同签订中应该注意哪些欺骗伎俩 http://s.yingle.com/y/ht/1140549.html

 甘某某与周某民间借贷纠纷案

http://s.yingle.com/y/ht/1140548.html

 商品保管有偿寄托合同范本2018 http://s.yingle.com/y/ht/1140547.html

  借款制度 http://s.yingle.com/y/ht/1140546.html 口头

合同的适

用

情

况

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 出卖人交付标的物地点的确定

http://s.yingle.com/y/ht/1140544.html

 合同双方都违约的如何处理

http://s.yingle.com/y/ht/1140543.html

 关于逾期违约金的问题

http://s.yingle.com/y/ht/1140542.html

  借款合同怎样变更 http://s.yingle.com/y/ht/1140541.html 哪些情况下才

能实现优

先购买权

http://s.yingle.com/y/ht/1140540.html

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 假借条引发连环官司妻子为离婚时多分财产中陷 http://s.yingle.com/y/ht/1140539.html

 超经营范围的中介合同无效吗

http://s.yingle.com/y/ht/1140538.html

 合同根本违约有哪些种类

http://s.yingle.com/y/ht/1140537.html

 货物在运输过程中丢失或损坏如何赔偿 http://s.yingle.com/y/ht/1140536.html

   商场柜台租赁合同 http://s.yingle.com/y/ht/1140535.html 借款展期协议 http://s.yingle.com/y/ht/1140534.html 论合同

中

债

权

人的代

位

权

http://s.yingle.com/y/ht/1140533.html

 当事人对在订立合同过程中知道的商业秘密负有什么义务 http://s.yingle.com/y/ht/1140532.html

 农村信用社借款合同纠纷案

http://s.yingle.com/y/ht/1140531.html

 合同成立的地点如何确定

http://s.yingle.com/y/ht/1140530.html

  借款合同法 http://s.yingle.com/y/ht/1140529.html 可撤

销

合同的规

定

释

义

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 效力待定合同的概念以及特性

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  担保概述 http://s.yingle.com/y/ht/1140526.html 经适房

案

中

间

人

收

大

量

好

处

费

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 委托合同中如何支付费用

http://s.yingle.com/y/ht/1140524.html

  合同违约金数额 http://s.yingle.com/y/ht/1140523.html 受托人处理委托事务时所得财产应属委托人所有 http://s.yingle.com/y/ht/1140522.html

  担保法质押 http://s.yingle.com/y/ht/1140521.html 由谁

负

担

居

间

活

动

费

用

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   个人合伙 http://s.yingle.com/y/ht/1140519.html 短期借款 http://s.yingle.com/y/ht/1140518.html 无权签

约

合同

却

为

何

有

效

http://s.yingle.com/y/ht/1140517.html

 租赁合同中，未经出租人同意的转租行为会产生怎样的法律后果 http://s.yingle.com/y/ht/1140516.html

 财产损害赔偿中的间接损失

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 出售房屋时未取得房屋所有权证，合同是否有效 http://s.yingle.com/y/ht/1140514.html

   运输合同范文 http://s.yingle.com/y/ht/1140513.html 借款合同范本 http://s.yingle.com/y/ht/1140512.html 上司的弟弟签

名构成表

见代理吗

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  款未收回 http://s.yingle.com/y/ht/1140510.html 债的担

保的法

律

特

征

http://s.yingle.com/y/ht/1140509.html

  可撤销合同的特征 http://s.yingle.com/y/ht/1140508.html “主债务履行

期限”是

什么概念

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 委托合同目的落空受托人是否应负赔偿责任 http://s.yingle.com/y/ht/1140506.html

 商品房预售合同是否为附期限的合同 http://s.yingle.com/y/ht/1140505.html

 买卖合同中必须包括哪些条款

http://s.yingle.com/y/ht/1140504.html

 没有明确约定保证，保证人如何承担责任 http://s.yingle.com/y/ht/1140503.html

  借款合同样本 http://s.yingle.com/y/ht/1140502.html 联营合作 http://s.yingle.com/y/ht/1140501.html

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 合同公证后会影响合同效力吗

http://s.yingle.com/y/ht/1140500.html

 受托人需要履行哪些报告义务

http://s.yingle.com/y/ht/1140499.html

  存货质押 http://s.yingle.com/y/ht/1140498.html 道路

运

输

经

营

许

可

证

http://s.yingle.com/y/ht/1140497.html

 房屋租赁中如何认定转租

http://s.yingle.com/y/ht/1140496.html

  承运人的留置权 http://s.yingle.com/y/ht/1140495.html 违约责

任

有

什

么

法

律

特

征

http://s.yingle.com/y/ht/1140494.html

 合同生效要具备哪些要件

http://s.yingle.com/y/ht/1140493.html

  合租要有书面协议 http://s.yingle.com/y/ht/1140492.html 附条件合同所附条件无效的法律后果 http://s.yingle.com/y/ht/1140491.html

 房地产买卖居间协议

http://s.yingle.com/y/ht/1140490.html

  民航运输 http://s.yingle.com/y/ht/1140489.html 工资欠

条

中的附

加

条

款

起

纠

纷

http://s.yingle.com/y/ht/1140488.html

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   对借款人的限制 http://s.yingle.com/y/ht/1140487.html 冷藏运输 http://s.yingle.com/y/ht/1140486.html 承运人

擅

自

变

更

运

输

工

具

http://s.yingle.com/y/ht/1140485.html

 有偿合同中违反无偿服务约定是否承担违约责任 http://s.yingle.com/y/ht/1140484.html

 表见代理与法定代表人的越权行为的比较 http://s.yingle.com/y/ht/1140483.html

  短期外汇借款合同 http://s.yingle.com/y/ht/1140482.html 善意取得的无权处分合同的效力如何认定 http://s.yingle.com/y/ht/1140481.html

 常见的合同风险类型

http://s.yingle.com/y/ht/1140480.html

    质押背书 http://s.yingle.com/y/ht/1140479.html 借款担保书 http://s.yingle.com/y/ht/1140478.html 货运合同托运变更 http://s.yingle.com/y/ht/1140477.html 侵权

损

害

赔

偿的范

围

http://s.yingle.com/y/ht/1140476.html

 质押的票据上没有注明“质押”字样如何解决 http://s.yingle.com/y/ht/1140475.html

 资金挪用不能因“协议”而规避法律 http://s.yingle.com/y/ht/1140474.html

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 保险合同订立程序的特点有哪些

http://s.yingle.com/y/ht/1140473.html

    如何避免定金纠纷 http://s.yingle.com/y/ht/1140472.html 违约赔偿标准 http://s.yingle.com/y/ht/1140471.html 私人借款 http://s.yingle.com/y/ht/1140470.html 物业

管

理

委

托

合同

（6）

http://s.yingle.com/y/ht/1140469.html

  车房质押 http://s.yingle.com/y/ht/1140468.html 律师风险委托

代理违约

如何处理

http://s.yingle.com/y/ht/1140467.html

 交通运输合同范本2018 http://s.yingle.com/y/ht/1140466.html

 受让尚未上牌汽车的买卖合同是否有效 http://s.yingle.com/y/ht/1140465.html

 借款人可以提前偿还借款吗

http://s.yingle.com/y/ht/1140464.html

 居间服务合同 http://s.yingle.com/y/ht/1140463.html

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2.房地产抵押登记的流程步骤 篇二

一、银团贷款规范的沿革

我国的银团贷款,始于改革开放后的20世纪80年代。银团贷款支持了许多关系国计民生的重大建设项目,对促进经济的发展起到了非常积极的作用。

(一)中国人民银行《贷款通则》规定的银团贷款

1996年6月28日,中国人民银行发布《贷款通则》(〔1996〕第2号令)。该通则第五十六条规定,银团贷款应当确定一个贷款人为牵头行,并签订银团贷款协议,明确各贷款人的权利和义务,共同评审贷款项目。牵头行应当按协议确定的比例监督贷款的偿还。银团贷款管理办法由中国人民银行另行规定。

(二)中国人民银行制定的《银团贷款暂行办法》

1997年10月7日,中国人民银行根据《贷款通则》制定并发布《银团贷款暂行办法》(银发〔1997〕415号)。

该办法第二条规定,银团贷款是由获准经营贷款业务的多家银行或者非银行金融机构,采用同一贷款协议,按商定的期限和条件向同一借款人提供资金的贷款方式。国内银团贷款的参加者为境内中资银行和非银行金融机构。

(三)银监会制定的《银团贷款业务指引》

2007年8月11日,中国银行业监督管理委员会根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律,制定并印发《银团贷款业务指引》(银监发〔2007〕68号)。该指引第三条规定,银团贷款是指由两家或者两家以上银行基于相同贷款条件,依据同一贷款协议,按约定时间和比例,通过代理行向借款人提供的本外币贷款或者授信业务。

(四)银监会修订的《银团贷款业务指引》

2011年8月1日,中国银行业监督管理委员会印发《银团贷款业务指引》(修订)的通知(银监发〔2011〕85号),公布了中国银行业监督管理委员会第103次主席会议审议通过,经修订的《银团贷款业务指引》。该指引第三条采用原指引第三条的规定,定义银团贷款。

(五)中国人民银行废止《银团贷款暂行办法》

2011年11月15日,中国人民银行公告(〔2012〕第1号),废止了《银团贷款暂行办法》(银发〔1997〕415号)。

(六)银团贷款的上位法依据

从可以见到的资料看,中国人民银行《贷款通则》首次规定了银团贷款。经修订的中国银行业监督管理委员会《银团贷款业务指引》,应当是房屋登记机构办理银团贷款房屋抵押权登记,必须适用和遵守的行政规章。本文以经修订的《银团贷款业务指引》为依据,试说银团贷款和房地产抵押权登记。

二、银团贷款的参加人

(一)银行业协会

银行业协会负责维护银团贷款市场秩序,推进市场标准化建设,推动银团贷款与交易系统平台搭建,协调银团贷款与交易中发生的问题,收集和披露有关银团贷款信息,制定行业公约等行业自律规范,制定银团贷款合同示范文本。各地银行业协会可以根据《银团贷款业务指引》的规定,结合本地区实际情况,组织辖内会员银行共同确定银团贷款额度的具体下限。开办银团贷款业务的银行应当定期向当地银行业协会报送银团贷款有关信息。

(二)银团会议

银团贷款存续期间,银团会议由代理行负责定期召集,或者根据银团贷款合同的约定由一定比例的银团成员提议召开。银团会议的主要职能是讨论、协商银团贷款管理中的重大事项。

(三)银团成员

参与银团贷款的银行均为银团成员。银团成员应按照“信息共享、独立审批、自主决策、风险自担”的原则自主确定各自授信行为,并按实际承担份额享有银团贷款项下相应的权利,履行相应的义务。

按照在银团贷款中的职能和分工,银团成员通常分为牵头行、代理行和参加行等角色,也可根据实际规模与需要在银团内部增设副牵头行、联合牵头行等,并按照银团贷款合同履行相应职责。

1. 银团贷款牵头行

银团贷款牵头行是指经借款人同意,负责发起组织银团、分销银团贷款份额的银行。在牵头行有效委任期间,其他未获委任的银行不得与借款人就同一项目进行委任或者开展融资谈判。牵头行应合理确定各银团成员的贷款份额。在超额认购或者认购不足的情况下,牵头行可按事先约定的条件或者与借款人协商后重新确定各银团成员的承贷份额。

2. 银团贷款代理行

银团代理行是指银团贷款合同签订后,按照相关贷款条件确定的金额和进度归集资金向借款人提供贷款,并接受银团委托按照银团贷款合同约定进行银团贷款事务管理和协调活动的银行。代理行经银团成员协商确定,可以由牵头行或者其他银行担任。银团贷款的日常管理工作主要由代理行负责。银团代理行应当代表银团利益,借款人的附属机构或者关联机构不得担任代理行。代理行应当勤勉尽责。因代理行行为导致银团利益受损的,银团成员有权根据银团贷款合同约定的方式更换代理行,并要求代理行赔偿相关损失。

对担保结构比较复杂的银团贷款,可以指定担保代理行,由其负责落实银团贷款的各项担保及抵(质)押物登记、管理等工作。

3. 银团贷款参加行

银团贷款参加行是指接受牵头行邀请,参加银团并按照协商确定的承贷份额向借款人提供贷款的银行。参加行应当按照约定及时足额划拨资金至代理行指定的账户,参加银团会议,做好贷后管理,了解掌握借款人日常经营与信用状况的变化情况,及时向代理行通报借款人的异常情况。

(四)借款人

中国人民银行《贷款通则》第二条规定,借款人系指从经营贷款业务的中资金融机构取得贷款的法人、其他经济组织、个体工商户和自然人。贷款人,系指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。贷款,系指贷款人对借款人提供的并按约定的利率和期限还本付息的货币资金。

按照中国银行业监督管理委员会《银团贷款业务指引》(修订)的规定,银团贷款可以向借款人提供本外币贷款或者授信业务。

(五)担保人

《中华人民共和国担保法》规定的担保方式有保证、抵押、质押、留置、定金。担保人不仅仅是保证人。银团贷款房地产抵押的担保人,为抵押人。抵押人同时为房屋所有权人,债务人或者第三人。

(六)外部中介机构

为提高银团贷款信息备忘录等银团贷款资料的独立性、公正性和真实性,牵头行可以聘请外部中介机构如会计师事务所、资产评估事务所、律师事务所及相关技术专家负责评审编写有关信息及资料、出具意见书。

(七)银团贷款的当事人

在上述银团贷款的参加人中,银团成员、借款人、担保人,是银团贷款的当事人。前述当事人是银团贷款房地产抵押登记的申请人。

三、银团贷款的主要程序

(一)银团贷款的启动

银团贷款由借款人或者银行发起。牵头行应当与借款人谈妥银团贷款的初步条件,并获得借款人签署的银团贷款委任书。

(二)编制信息备忘录

牵头行应当按照授信工作尽职的相关要求,对借款人或者贷款项目进行贷前尽职调查,并在此基础上与借款人进行前期谈判,商谈贷款的用途、额度、利率、期限、担保形式、提款条件、还款方式和相关费用等,并据此编制银团贷款信息备忘录。牵头行在编制银团贷款信息备忘录过程中,应如实向潜在参加行披露其知悉的借款人全部真实信息。

(三)签署信息备忘录

牵头行在向其他银行发送银团贷款信息备忘录前,应要求借款人审阅该银团贷款信息备忘录,并由借款人签署“对信息备忘录所载内容的真实性、完整性负责”的声明。必要时,牵头行也可以要求担保人审阅银团贷款信息备忘录并签署上述声明。

(四)发送信息备忘录

银团贷款信息备忘录由牵头行分发给潜在参加行,作为潜在参加行审贷和提出修改建议的重要依据。

(五)发送银团贷款邀请函

牵头行与借款人协商后,向潜在参加行发出银团贷款邀请函,并随附贷款条件清单、信息备忘录、保密承诺函、贷款承诺函等文件。

(六)潜在参加行意思表示

收到银团贷款邀请函的银行应按照“信息共享、独立审贷、自主决策、风险自担”的原则,在全面掌握借款人相关信息的基础上做出是否参加银团贷款的决定。银团贷款信息备忘录信息不能满足潜在参加行审批要求的,潜在参加行可要求牵头行补充提供相关信息、提出工作建议或者直接进行调查。

(七)签订银团贷款合同

银团成员与借款人、担保人签订银团贷款合同、房地产抵押合同。银行开展银团贷款业务可以依据中国银行业协会制定的银团贷款合同示范文本,制定银团贷款合同。

银团成员之间权利义务关系可以在银团贷款合同中约定,也可以另行签订《银团内部协议》(或者称为《银团贷款银行间协议》等)加以约定。银团成员之间的纠纷,不影响银团与借款人所订贷款合同的执行。

(八)申请房地产抵押权登记

银团贷款的当事人签订的银团贷款合同和房地产抵押合同依法成立并且生效后,当事人应当向房屋登记机构申请房屋抵押权设立登记。

(九)划付贷款偿还本息

银团成员应严格按照银团贷款合同的约定,及时足额划付贷款款项,履行合同约定的职责和义务。借款人应严格按照银团贷款合同的约定,保证贷款用途,及时向代理行划转贷款本息,如实向银团成员提供有关情况。

四、办理银团贷款抵押权登记应当注意的问题

在银团贷款涉及的房地产抵押中,房屋登记机构应当怎样记载房屋登记簿、房屋权属证书,应当对何种主体发放房屋权属证书,业内有较大的争议。本文尝试谈谈对此的想法。

(一)银团贷款的“银团”不是抵押权的权利主体

按照我国现行法律的规定,公民、法人和其他组织,是民事法律关系主体。银团贷款的“银团”,不是民事法律关系中的法人或者其他组织,“银团”本身并不享有任何权利,也不承担任何义务,银团贷款的权利和义务均由各成员行直接承担,所以,银团贷款的“银团”,不是银团贷款房地产抵押的抵押权人。参加银团贷款的银团成员(牵头行、代理行和其他参加行),是民事法律关系中的法人,可以是银团贷款房地产抵押的抵押权人。

(二)银团贷款的资金非各银团成员共有

《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定,“因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿”。从“所有权”意义上讲,银团贷款的资金,分别为参加银团贷款的各银团成员所“独有”,非“银团”所有,非参加银团贷款的各银团成员所“共有”,不属于《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定的情形。

(三)各银团成员为银团贷款的债权人

《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定,“债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系,享有权利的人是债权人,负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务”。该法第八十六条规定,“债权人为二人以上的,按照确定的份额分享权利。债务人为二人以上的,按照确定的份额分担义务”。从“债权”意义上讲,银团贷款属于《中华人民共和国民法通则》前述条文规定的情形,各银团成员为银团贷款的债权人。

(四)银团贷款的房地产抵押权为各银团成员“准共有”

《中华人民共和国物权法》第一百零五条规定,“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的,参照本章规定”。按照法律出版社出版,胡康生主任主编的《中华人民共和国物权法释义》的解释,物权法为“所有权”规定了“共有”制;其中,第一百零五条为所有权以外的用益物权、担保物权规定了“准共有”制。银团贷款房地产抵押的抵押权,为各银团成员“准共有”。基于此,房屋登记机构可以参照(请注意,是“参照”)对“共有”房屋“所有权”的权利人发放房屋所有权证的模式,对“准共有”银团贷款房地产抵押“债权”的权利人发放房屋他项权证。

(五)房屋他项权证发放银团贷款的各银团成员

《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第二款规定,“债权人为抵押权人”。建设部《房屋登记办法》(第168号令)第二十五条规定,“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括房屋所有权证、房屋他项权证等。”住房和城乡建设部《房屋权属证书、登记证明填写说明》(建办住房〔2008〕36号)规定,“房屋他项权利人:他项权利为抵押权的,填写房屋登记簿上记载的抵押权人”“债权数额:属于一般抵押权的,填写房屋登记簿上记载的‘被担保主债权的数额’;属于最高额抵押权的,填写房屋登记簿上记载的‘最高债权额’”。

根据以上规定,房屋登记机构记载和发放《房屋他项权证》(按照国务院《不动产登记暂行条例》整合不动产登记的机构、职能后,为不动产权证书;下同)应当注意以下问题:

(1)银团贷款的“银团”,不能作为抵押权人,不能对“银团”发放房屋他项权证;

(2)银团贷款的各银团成员,可以作为抵押权人,银团贷款房地产抵押权登记的房屋他项权证,应当发放银团贷款的各银团成员;

(3)房屋登记簿和房屋他项权证中,“债权数额”记载各银团成员提供贷款对应的“被担保主债权的数额”或者“最高债权额”;

(4)同一银团贷款中,各银团成员的抵押权顺位应当相同,房屋登记簿和房屋他项权证中,应当记载相同的登记时点(登记事项记载于房屋登记簿的时点);

(5)房屋他项权证附记栏中,应当记载:

①该抵押为银团贷款房地产抵押;

②该银团贷款的银团成员总数、各银团成员的全称;

③该银团贷款其他银团成员提供贷款对应的“被担保主债权的数额”或者“最高债权额”。

(六)银团贷款转让交易的变更登记

3.房地产抵押登记的流程步骤 篇三

【关键词】房地产； 抵押登记； 风险

引言

在房地产抵押业务已经成为影响我国金融市场稳定的重要因素的今天，国家对房地产抵押业务的行业规范也越来越重视。然而房地产抵押毕竟存在着众多风险。诸如：近年来房地产市场的连环波动；法律程序无法实现对债权人与其他应得利益集体或个人双重保护的兼得；抵押权人对法律与抵押登记业务过程的生疏导致房地产抵押业务中的风险越来越大。于是，如何防范房地产抵押业务中的风险也成为了一些部门的的重要课题。本文主要从有关部门的角度对这一课题做出相应的分析与提出解决思路。

一.风险的产生

1.个人操作风险

一般情况下抵押权人即债权人都对房地产抵押业务不是十分的了解，表现在对办理房地产抵押业务的国家有关部门以及部门内的具体业务和办理流程的不甚了解，这导致了其在房产抵押中操作的风险，在这种情况下很可能造成有备而来的债务人趁机浑水摸鱼，进行非法的操作，例如房地产的二次抵押就是其中之一，虽然在国家金融系统中这类事件鲜有发生，但在民间就很多见了 。另一方面，债权人中的多数债权人容易陷进一个误区。过分相信银行的担保能力，以为以房产做抵押就可以万无一失了，而忽略了债务人本人的偿款能力的问题，这就造成了在债务人无法还款的情况下，债权人往往也不能得到用于抵押的房产。

2.部门风险

房产局与土地管理局的分设，就导致了房屋与其占用范围内土地使用权的权利主体的不一致 。出现问题后债务双方需要到两个部门出示证明，另外也给两个部门带来了一定的不便。对于很多的民间借贷业务，抵押人正是利用这一点，到房产局与土地管理局分开两个证明，以此来实现房屋与土地的分开抵押，而造成债权人的不同。

3.抵押物风险

连年来，我国房地产市场急剧变化，虽然国家尽力稳定，但是仍无法保证其在房地产抵押中的风险，一般而言，房屋作为固定资产，具有一定的保值、增值租用，但是当国内经济出现衰退，房地产企业将大幅资金撤离房地产行业时，会导致房地产价格的大幅下跌，此外，由于购房人住房贷款的偿还周期长，抵押物市值出现下跌，也会对银行抵押业务带来一定风险。另外，对于房产的所处位置的差异，造成了房产评估的困难，从而使债权人多了一道潜在的风险。

4.法律风险

按照《城市房产抵押管理办法》的说明，当债务人不履行债务时，债权人有权将抵押的房地产拍卖取得优先受偿。但是，就对运营的厂房、公司的抵押而言，所欠职工工资、拖欠国家税务需要优先偿还，所以针对这种情况，即对于厂房公司等的抵押，债权人应事先考虑得当，再予以登记抵押。

二.房地产抵押登记部门的原则

1.合法性原则。即房地产抵押登记部门要依据《物权法》、《担保法》、《城市房产抵押管理办法》等的有关法律规定实施登记。

2.审慎性原则。房地产抵押登记部门要时刻保持审慎，防止当事人对法律未做详尽说明的情况进行浑水摸鱼。银行也该避免在法律未详尽说明的地方犯错误。房产抵押登记部门应以维护国家利益为前提进行风险的规避与情况的查清。

3.易变现原则。银行部门应注意抵押物是否能及时变现，对一些由于位置和新旧度而难以拍卖折旧的抵押物应慎重考虑，防止抵押物的无法变现，从而给国家或个人造成损失。

4.控制成本原则。登记部门还应注意，抵押物的房产地理位置与归属，防止由于异地无法办理，或难办理登记等情况，从而导致成本无法控制。

三.房地产登记部门的风险防范

1.普及宣传工作

房地产登记部门有义务和职责对于对房地产抵押中的知识与风险进行宣传和普及，要向债权人公示，房产抵押是银行对债务人偿还能力缺乏信心的表现，使抵押权人增强风险意识，走出抵押保证的误区。使其及时了解情况，做好对抵押风险的规避。具体表现在让债权人了解房地产抵押业务的流程和业务规范；使其能自我排除房屋二次抵押，评估失真等诸多问题，并对债务人的各项情况进行认真的分析。

2.对当事人的审查

房屋抵押登记部门应及时审查当事人是否具备抵押清偿以及求偿的权利，以及当事人本人身份的合法性。排除证件签字不一致的情况。对于一些由于事先没能掌握当事人资料而造成的另一方损失，房屋登记部门虽然不负有主要责任但也在某种程度上也难辞其咎。

3.对抵押物的审查

房产登记部门应对抵押物进行审查，做到三步走，第一步是对抵押物的合法性的审查，避免不合法房产进入我国金融市场。第二步，对抵押物的归属资料进行审查，尤其可以对原始资料进行审查，保证与档案资料的一致性 。第三步，对无法审查考证的的房产抵押，登记部门可以选择到实地进行调查，这一步必不可少，登记部门应及时负责，不可掉以轻心从而造成不必要的损失。

4.抵押合同证书的审查

对于《担保法》与《城市房地产抵押管理办法》所做的双抵押合同要采用统一的文本格式，同时防范合同中是否存在漏项与错项。具体表现在，抵押人与借款人的姓名签字是否一致；评估标的与抵押物是否一致；费用发票凭证是否一致；土地使用者和房屋占有者的权利主体是否一致等。此间的一个细节都有可能导致合同订立的失败或债务人遭受不必要的损失。

5.部门内部的规范

对于房地产抵押部门的行业规范，应作为一项可以长期培养的工作任务。部门内要与时俱进，因时制宜。由此保证部门内部有条不紊地进行工作，保证高效地处理问题。除健全一些部门机制以外，应时常对工作人员进行培训，提升工作人员的职业道德，规范其行为，使其能设身处地地为当事人服务并处理问题，时刻保持一颗谨慎的内心，细心地工作。建立健全部门内部的内审制度。具体措施有：为内审人员制定任务，使之做好内审的准备工作。然后要完善内部控制制度，通过内审对内部控制制度进行综合评价并给与建议，以此完善综合内控。之后从原有资料中获取内审证据，保证内审的精确，结束后可以相继分工开展对底稿等前后审核项目的审核，在管理机关与监督机关的监督机制下有序进行。

6.法律法规的完善

在房地产抵押业务中，房地产评估占有举足轻重的地位，如何保证评估的准确性需要评估人员调研多方面的资料，进行行之有效的数据分析然后才能得出较精确的评估结果。但是也有些评估结果失真是由于评估人员的职业道德问题导致的。近几年来，这类现象屡禁不止，所以从法律角度讲，加强法律对评估员有意或无意的评估及对失真情况的追究定是一项不错的预防手段。

总结

房地产建设极大的推动经济的发展，多年来作为热门行业存在于我国市场经济的前沿，势头不可阻挡。在这不能阻挡的势头之下，房地产抵押的规范需要不断地发展和完善，除了有关部门的各自调整以外，加强众有关部门的合作与沟通也是不可忽略的问题，房产局与土地管理局网站的合并就是一项经长期探讨而确立的行之有效的创举。总得来讲，部门职能的分别设立有助于更高效地行政，而统一有助于资源的交流与管理，各有利弊。所以，对于房地产抵押登记中的风险防范措施的进步需要不断地尝试与改进，为了给公民个人与企业集体带来便利与保证，相关部门定会不断改进学习。

【参考文献】

①李延荣 周柯《房地产法》人民出版社 2012-7

②张海星《中国地方政府债务风险评估及预警系统研究 》【J】2004

4.抵押登记注销流程及所需资料 篇四

抵押注销申请表（加盖公章）、产权证原件、身份证原件、他项权利证书、银行介绍信、备注：抵押人抵押权人双方到场。若抵押人不能到场的。需出公证委托书、委托办理抵押注销相关事业。

个人存量房抵押所需资料：

1.成都市房地产抵押登记申请表；

2.申请人双方的身份证明【自然人为身份证原件和复印件；公司、机关和事业单位或其他

组织的需提交加盖公章的营业执照或组织机构代码证或其他身份证明的复印件，公司或其它组织的介绍信或授权委托书及经办人身份证原件和复印件】；

3.房屋所有权证书（原件、复印件）；4.抵押合同；5.主债权合同；

6.可以证明抵押房地产价值的材料（价值确认书或评估报告）；

7.其他必要材料（如：抵押人为股份所有制企业需提供股东会或董事会决议：全民所有制企业需提供上级主管部门批文；集体所有制企业需提供职工代表大会决议。申请人为无民事行为能力或限制民事行为能力人的，由监护人提供相关证明代为办理。）

备注：权属信息未载入登记薄的，需提供婚姻状况证明,若存在隐名共有人应先到一楼3-30号窗口增加共有人。婚姻情况证明指结婚证、离婚证原件和复印件（丧偶请提供派出所、医院出具的死亡证明指结婚证明原件和复印件及结婚证）

抵押人、抵押权人为自然人的且不能本人到场的出具办理抵押登记的公证委托书、抵押人为公司或其它组织需出具有办理抵押登记的授权委托书。

价值确认书由抵押权人出具，几个档案保管号即对应几张申请表，以上资料均应提供原件。申请人办件流程：

1持《房屋所有权证》到抵押登记发号处领取排号单。

2.持要件及排号单到2楼62-69好窗口申请受理。

3受理后领取《成都市房产管理局抵押受理及缴费凭证》到2楼61号收费窗口缴费。4到2楼74-75号领证窗口领取房屋所有权证及他项权利证。

具体：

1.提交资料.2领取《受理单》和《缴费通知单》

5.注销房地产抵押登记申请书 篇五

抵押人——年——月——日将坐落在————————门牌的房地产（房屋所有权证号为——————————————————————————）作为抵押物与抵押权人签订了抵押合同（抵押合同号为——）并办理了抵押登记（抵押登记证明书号为——）。现该房地产抵押担保的债务的已于——年——月——日清偿。，或———————————————抵押关系已经终结，请给与办理注销抵押登记手续。

此致

——市房地产管理局

抵押人（签章）：_______________________

抵押权人（签章）：_____________________

抵押权人核销经办人（签章）：___________

****年**月**日

说明：

1、该报告书一式两份，一份交房地产抵押登记部门，一份暂存信贷档案。

6.房地产抵押登记的流程步骤 篇六

根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，房屋权属登记依照以下四项程序进行：

第一，受理登记申请。申请人向房屋所在地的登记机关（奎文区房管局产权产籍科 电话：8215966，地址：东风东街271号）提出书面申请，填写统一的登记申请表并提供有关证件和证明：（1）用地证明文件或土地使用权证；（2）建设用地规划许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）施工许可证；（5）房屋竣工验收资料；（6）其他有关的证明文件。

第二，权属审核。登记机关对受理的申请进行权属审核，主要是审核查阅产权档案、申请人提交的各和证伯，核实房屋现状即权属来源等情况。

第三，公告。对可能有异议的申请，采用公告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。是否公告，由登记机关根据情况确定。

第四，核准登记。登记机关对产权来源清楚，证件齐全，手续完备，符合法规政策，没有矛盾纠纷的申请登记进行最后的确认批准。之后将制作好的房屋权属证书颁发给房屋权利申请人。

二、办理房地产转让手续程序：

办理房地产交易（买卖、赠与、继承、析产）程序：

1、登记申请。交易双方当事人持房屋所有权证、土地使用权证、单位或居委会介绍信、个人身份证伯及其它有关证件到房屋年在地房地产交易管理部门（奎文房地产交易监理所 地址：东风东街271号，电话：8270240）办理申请登记手续。

2、现场勘估。由房地产评估机构进行现场勘查，填写现场勘查表，并撰写评估报告书。

3、审批。由房地产交易管理部门对交易双方当事人提交的有关手续进行审核，经负责人审批同意后，核发产权变更书。

4、交费。交易双方当事人持房屋产权变更书，按有关规定交纳税费。

5、交易当事人持产权变更书、交易有关手续到当地房地产行政管理部门（奎文区房地产管理局产权产籍科 地址：东风东街271号，电话：8215966）办理房产转移登记手续，领取《房屋所有权证》。

三、办理房地产抵押手续程序：

1、抵押当事人持房屋所在权证、土地使用权证、抵押合同及当事人有关身份证件到房屋所在地房地产交易管理部门申请登记。

2、由房地产评估机构进行再场勘估，并撰写评估报告书。

3、由房地产交易管理部门对抵押当事人提交的有关手续进行审核，经负责人审批同意后核发他项权利证。

4、抵押当事人按有关规定交纳抵押登记费。

5、抵押到期后，十五日内到当地房地产交易管理部门办理抵押注销手续。

四、办理房地产价格评估手续程序：

根据建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》第十条规定，房地产市场估价应当依照下列程序进行：

第一，申请估价。当事人应持有标的物的产权证书和有关的图纸、资料或影印件、一人其他有效证件，向估价机构领取估价申请书，申请估价。填写估价申请书应当写明下列内容：（1）当事人的姓名（法人代表）、职业、地址；（2）标的物的名称、面积、座落；（3）申请估价的理由、项目和要求；（4）当事人认为其他需要说明的内容。

第二，估价受理。估价机构收到估价申请后，对当事人的身份证件、标的物的产权证书及估价申请书进行审查。对符合条件者，交由估价人员承办。

第三，现场勘估。承办人员按照估价方案，对标的物进行实地勘丈测估，核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并作好详细记录。

第四，综合作业。承办人员在综合各种因素进行全面分析的基础上，提出估价结果。书面估价结果应包括以下内容：

1、估价的原因，标的物名称、面积、结构、地理位置、环境条件、使用情况、所处区域城市规划现状及发展前景、房地产市场行情；

2、标的物及其附着物质量等级评定；

3、估价的原则、方法、分析过程和估价结果；

4、必要的附件，包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料、原始资料乃实际勘测数据等；

5、其他需要说明的问题。

五、办理《房地产租赁许可证》程序:

根据建设部《城市房屋租赁管理办法》规定,签订、变更、终止租赁合同的当事人应当向房屋所在地人民政府房地产管理部门登记备案（奎文区房地产交易监理所 地址：东风东街271号，电话：8264101）。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持下列文件，到房地产管理部门办理登记备案手续。（1）书面租赁合同；（2）房屋所有权证书；（3）当事人的合法证件；（4）城市人民政府规定的其他文件。

出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后，颁发《房地产租赁许可证》。按照《城市房屋租赁管理办法》第三章第十八条规定，严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》，遗失《房屋租赁证》应当向发证机关申请补发。

六、办理危险房屋鉴定手续程序：

根据建设部《城市危险房屋管理规定》第二章第七、第八条规定，房屋安全鉴定按下列程序进行：

1、受理申请。房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提出鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件；

2、初始调查，摸清房屋的历史和现状；

3、现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况；

4、检测验算，整理技术资料；

5、全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；

6、签发鉴定文书。

七、办理房改手续程序：

城镇住房制度改革由当地城镇住房制度改革领导小组办公室负责。办理房改手续的程序是：

1、向房屋所在地的房改部门提出书面申请；

2、填定相应表格，包括：申请审批表、成本价售房房源表、职工住房补偿明细表和公房出售价格明细表等。如是办理接轨手续，还需填写：成本价接轨房源表和公房出售价格明表；

7.房地产抵押典当业务操作流程 篇七

1、查验房地产产权证。

由业务初审客户提供的有关其房地产抵押典当提供的基本资料（当户的合法有效证件及当物所有权证明），审核资料的完整性、真实性、合法性，并将客户资料记入《客户业务接待登记簿》。对基本资料不完整的客户协助其准备齐全。

2、实地勘察。

对基本资料完整的客户，业务应及时到房屋所在地察看房屋新旧、朝向、房型等，并与房屋所有权证、国有土地使用权证上的记载相核对，核实屋主及居住地的真实性。

3、估价。

经查验、勘察符合条件的业务，根据房屋的新旧程度、区域地段、同类市价等综合因素由我公司进行估价，或者请我公司委托的专业的、符合法律资格的房地产估价事务所估价，以确定房屋的现行价值。

4、确定当金及综合费率。

将客户资料、房地产估价报告书提交董事会，由董事会根据公司经营状况、风险等因素确定该笔业务的可操作性，对可操作的业务确定折当率、利率、费率标准。

5、签订房地产典当合同。

业务根据董事会决议的折当率、利率、费率标准等条款，与客户签订主合同（借款合同或当票）和抵押合同。

6、办理登记及公证（典当合同公证、委托授权公证）。

抵押房屋，要到房地产登记部门办理他项权利登记，取得他项权利证书。现房抵押登记需提交的资料：

1、房地产权证（或房屋所有权证、土地使用权证）；

2、房地产估价报告书；

3、划拔用地、集体土地及村民所有的房地产提交优先向政府补交地价款保证书、市政府及国土资源局批准抵押的文件（属村集体土地的房地产须提交村委会同意抵押的证明）；

4、抵押人为合资企业、有限责任公司、股份公司的，须提交董事会或股东大会同意抵押的证明；

5、抵押人为国有或国有控股、集体企业的，须提交其上级主管部门同意抵押的证明；

6、房改房、经济适用住房须提交市房委会核准文件；

7、抵押各方当事人的身份证明或法人证明；

1）个人：身份证、军（警）官证；

2）企业：营业执照副本及法定代表人身份证复印件，境外企业营业执照需要经认证或公证；

3）行政事业单位：法人代码证书及法定代表人身份证复印件；

在建工程抵押登记需提交的资料：

1、房地产权证（或土地使用权证）；

2、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、用地红线图、缴清地价款凭证（计收地价单位证明）；

3、房地产估价报告书；

4、在建工程已完工部分的抵押房地产楼层平面图；

5、划拔用地、集体土地的提交优先向政府补交地价款的保证书，属村集体土地的房地产须提交村委会同意抵押的证明；

6、市政府或国土资源局批准抵押的文件；

7、抵押人为合资企业、有限责任公司、股份公司的，须提交董事会或股东大会同意抵押的证明；

8、抵押人为国有或国有控股、集体企业的，须提交其上级主管部门同意抵押的证明；

9、抵押各方当事人的身份证明或法人证明；

1)个人：身份证、军（警）官证；

2)企业：营业执照副本及法定代表人身份证复印件，境外企业营业执照需要经认证或公证；

3）行政事业单位：法人代码证书及法定代表人身份证复印件；

空地抵押登记需提交的资料：

1、房地产权证（或土地使用权证）；

2、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、用地红线图、缴清地价款凭证（计收地价单位证明）；

3、属划拔用地的，双方须提交优先向政府补交地价款的保证书，房地产估价报告书；

4、市政府或国土资源局批准抵押的文件；

5、抵押人为合资企业、有限责任公司、股份公司的，须提交董事会或股东大会同意抵押的证明；

6、抵押人为国有或国有控股、集体企业的，须提交其上级主管部门同意抵押的证明；

7、抵押各方当事人的身份证明或法人证明；

1）属个人的，提交身份证复印件(核原件)；

2）属企业的，提交营业执照副本及法定代表人身份证复印件（核原件），境

外企业营业执照须经认证或公证；

3）属行政事业单位的，提交法人代码证书及法定代表人身份证复印件。

7、收存证件，发放当金。

相关规定：

房地产登记部门发放的他项权证及相关资料由我公司业务部保存。

业务将当票与当物资料核对后，将当物资料装入客户资料袋。

封包时，与当户当面清点，包装，封存，封口处让当户签字。

封包后，保管须在当票上签字，同时在封包上应贴牢当据编号。

封包入库前，保管员应根据当票“保管联”在“库存当品登记簿”上登

记入库；同时按照公安部门治安管理规定，在典当业务登记簿上对当户姓名、单位、居民身份证号码及当物名称、数量、规格、当据编号逐等项登记。

公司拿到他项权证后，根据当票实付金额向当户支付当金。

1、赎当注销登记。

相关规定：

到期客户持当票和本人身份证办理赎当。

业务应审核赎取人身份证明及所持当票真伪。

出纳员收取本金利息，确认结清后，开据一式三联“收款单”。

保管员见出纳“收款单”保管联后，按当票编号入库取物，并对当物出

库登记销号，当物与当票核对无误后交当户当面拆封，清点核收。

之后双方向房地产抵押登记部门注销他项权利登记，并领回原证交还当

户本人。

2、续当。

相关规定：

当户由于资金等原因到期不能赎当的，可以续当。

当户续当须持居民身份证和原当票于典当到期前或期满后5日内办理。

办理续当时，业务员应审核原当票及当户身份证，填写续当凭证，续期

不得超过原当票期限。

保管员应根据续当凭证“保管联”对续期当物在“库存当品登记簿”上

予以登记。

出纳员复核续当凭证后，与客户结清前期当金利息和本期综合费用。

3、绝当。

典当期限届满5日内，当户既不赎当也不续当的行为，称为“绝当”。

相关规定：

对大宗当物或折当率较低的当物，当期届满，先要发函或电话通知当户。

保管员每月应根据“库存当品登记簿”清理逾期当物，列出绝当物清单。

保管员根据审批意见，填写出库单，将绝当物出库，并在“库存当品登

记簿”上登记销号，同时应建立“绝当品专用台账”，用以逐一记载绝当品的增加或减少。

绝当物估价金额在3万元以上的，可以按《担保法》有关规定处理，也

可以按双方事先约定绝当后由我公司委托的拍卖行公开拍卖；拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后，剩余部分退还当户，不足部分向当户追索。

绝当物估价金额不足3万元的，我公司可以自行变卖或者折价处理。

国家限制流通的绝当物，应当根据有关法律法规，报有关管理部门批准

8.房地产抵押登记的流程步骤 篇八

增值税发票税控——出现一个框确定了——再进开票软件里面——系统设置——商品编码---增加——商品名称*（输入内容楼号）——税率*选5%——税收分类编码*左上角税收分类编码下的“不动产”——选房地产开发住宅把*税率改5%选保存。——退出——发票管理——发票填开——增值税普通发票填开。点右上角“选择”——出现一个对话框点确认。出现一个增值税普通发票——填写客户名称——双击货物应税劳务民称里面的小框框选择已保存“商品名称”——单位㎡——数量——单价（含税）——双击金额（含税）后自动生成。增值税发票开列要求：

1.保持发票的完整性，平整，不得涂改，模糊不清。特别对密码区内及金额，税额，价税合计处不准有压痕或其他杂迹。

2.收款人，复核人，开票人，必须打印齐全或盖私章，开票人和复核人不能是同一人。3.发票专用章必须与销货单位及发票上的名称，税号完全一致。

4.发票专用章要清晰，位置正确，不能盖有现金收讫章。在盖发票章时，不能盖在大写和小写金额上。

请严格遵守以上开票要求，以免换票带来许多麻烦。

网上报税和网上抄报流程

9.房地产抵押登记的流程步骤 篇九

闽侯县房地产管理所：

购房贷款抵押人

，房屋座落于

，原在贵所办理购房贷款抵押登记，抵押合同号(或登记证明号)为

，抵押权人为

。目前该房屋已竣工并可办理产权登记，现双方共同申请将预购商品房抵押权预告登记转为房屋抵押登记，抵押物的座落、范围、建筑面积以房屋(抵押物)登记簿上的初始登记信息为准，抵押物价值以抵押人(购房人)与房地产开发企业最终结算的购房款为准。请给予办理变更登记手续。

抵押人：

抵押权人（盖章）：

10.解除抵押登记的申请书 篇十

借款人XX公司于20xx年8月5日用XXX行政中心东边XXX苑1、2、3、8、9、10号楼住宅59套，门面12套，在我社在建工程抵押贷款663万元整，现归还贷款本金200万元整。我社同意解除1号楼1单元102号、202号；2号楼1单元202号，2单元101号、602号、603号；3号楼1单元102号、601号；8号楼1单元101号、102号、302号、402号；9号楼1单元203号，3单元602号；10号楼1单元601号、602号，2单元102号、201号、602号，3单元101号、601号、602号的房产抵押登记，现贷款余额463万元整，其余37套住宅，门面12套继续抵押，请贵所办理在建工程变更登记手续。原借款合同（合同号XXX号），抵押合同（合同号XXX号）继续有效，望贵所办理为感。

XXX银行营业部

11.房地产抵押登记的流程步骤 篇十一

第一条 为了加强房地产抵押管理，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》及建设部《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》，结合本市实际情况，制定本细则。

第二条 本市行政区域内房地产抵押登记管理，适用本细则。

第三条 本细则所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

本细则所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本细则所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本细则所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本细则所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本细则所称房地产抵押登记，是指房地产设定抵押时，以依法定程序进行登记。

第四条 房地产抵押实行登记制度，依法设定并登记的房地产抵押，受法律保护。

第五条 市国土资源和房屋管理局是市房地产行政主管部门，负责本市行政区域内的房地产抵押登记管理工作，并组织实施本细则。县级市房地产行政管理部门负责本辖区内的房地产抵押登记工作。

第六条 下列房地产抵押，应当登记：

（一）抵押人所有的房屋；

（二）抵押人依法有权处分的国有房屋；

（三）抵押人依法预购的商品房屋；

（四）抵押人所有的符合房地产转让条件的在建工程；

（五）抵押人依法有权处分的国有土地使用权；

（六）法律、法规规定可以抵押的其他房地产。

第七条 以房屋或者在建工程抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押登记；以依法有权处分的国有土地使用权抵押的，该国有土地上的房屋同时抵押登记。

第八条 下列房地产不得抵押登记：

（一）房屋所有权、土地使用权，权属不明或有争议的房地产；

（二）用于教育、医疗、学校、市政等公共福利事业的房地产；

（三）依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

（四）依法列入城市房屋拆迁范围或者集体土地征用范围的房地产；

（五）被依法查封、扣押、监管或者其他形式限制的房地产；

（六）政府代管的房地产；

（七）房屋所有权、土地使用权权利人不一致的房地产；

（八）国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物。（抵押给原土地使用权人的除外；

（九）依法不得抵押的其他房地产。

第九条 抵押人申请房地产抵押登记，应当符合下列规定：

（一）国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当报相关的国有资产管理部门或者授权投资机构审批；

（二）集体所有制企业以自有房地产抵押的，应当经该企业职工大会或者职工代表大会通过，并报经上级主管部门备案；以上级调整使用的房地产抵押的，应当经上级主管部门批准。

（三）股份有限公司、有限责任公司或者外商投资企业以房地产抵押的，应当经股东大会或者董事会通过，法律、法规另有规定的，从其规定；

（四）在合伙企业存续期间，以合伙的房地产抵押登记的，必须经全体合伙人同意；

（五）以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权抵押的，必须付清土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权抵押的，应当进行地价评估，由相关部门核定土地使用权出让金，抵押所担保的债务金额不得超过扣除出让金后的土地价值；

（六）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限；

（七）以共同共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。以按分共有的房地产中所占有部分抵押的，抵押人应当书面通知其他共有人；

（八）以预购商品房抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证，其预售合同必须经备案登记；

（九）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当书面告之抵押权人和承租人。原租赁合同继续有效。

第十条 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押登记的，抵押期限不得超过该企业的经营期限；以具有土地使用期限的房地产抵押登记的，抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用期限。

第十一条 以未付清房款的预售商品房和在建工程抵押登记的，抵押权人必须是金融机构。以在建工程抵押登记的，其投入建设的资金应当达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工日期。

第十二条 房地产抵押登记时，抵押人所担保的债权不得超出该房地产的价值。房地产抵押登记后，抵押人以其价值大于所担保的债权的余额部分再次抵押登记的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况事先书面告之首次抵押和再次抵押的抵押权人。

第十三条 因城市建设需要，以抵押登记的房地产被拆迁的，抵押人应当按照国家有关规定将拆迁补偿价款清偿债务，或者重新设定抵押。抵押当事人也可以重新设定抵押物和抵押权，或者依法清理债权债务。

第十四条 抵押当事人在合同中约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，保险赔偿金作为抵押财产，抵押人有优先受偿权。

第十五条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更的法人享有和承担。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

第十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

（一）抵押人和抵押权人的名称、地址或者个人姓名、身份证号码、住所；

（二）被担保的主债权的种类、数额和债务人履行债务的期限；

（三）抵押的房地产座落、名称、用途、建筑面积、用地面积、四至情况以及权属情况等；

（四）抵押房地产的价值；

（五）抵押担保的范围；

（六）抵押房地产的占用管理人、管理方式、管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

（七）抵押权灭失的条件；

（八）违约责任；

（九）争议解决方式；

（十）抵押合同订立的时间与地点；

（十一）双方认为需要约定的其他事项。以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；

（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；

（三）已投入在建工程的工程款；

（四）施工进度及工程竣工日期；

（五）已完成的工作量和工程量。

以房地产设定最高额抵押地，抵押合同的内容除第一款外，还应包括以下内容：

（一）连续发生债权的期间；

（二）最高债权限额。

第十七条 房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押人和抵押权人应当到市国土资源和房屋管理局办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

第十八条 办理房地产抵押登记，应当交验下列文件：

（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

（二）抵押登记申请书；

（三）主合同和抵押合同；

（四）房地产权属证书或者经登记的预售合同；属在建工程期权设定抵押权的，还应提交该建设工程的总承包合同或者施工总承包合同及建审手续；属预购商品房期权设定抵押权的，还应提交已登记的商品房预购（售）合同。

（五）抵押人有权设定抵押权的证明；

（六）相关房地产价值的证明资料；（七）依法应当提供的其他资料。

第十九条 持房地产权属证书办理房地产抵押登记的，登记部门应当在房地产权属证书上作他项权利记载后，由权利人收执，并向抵押权人核发房地产他项权证。

第二十条 持已经登记的房地产预售合同或者国有土地使用权申请办理预购商品房或者在建工程抵押登记的，登记部门应当在房地产预售合同或者国有土地使用证上作他项权利记载后由抵押人收执，并向抵押权人核发抵押登记证明书。

第二十一条 以预购商品房或者在建工程抵押登记的，抵押关系尚未终止而已核发房屋所有权证的，抵押当事人应当在领取房屋所有权证的三十日内，申请办理他项权利证。

第二十二条 经登记的抵押合同需要变更或终止的，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到登记部门办理抵押变更或者注销抵押登记手续。

第二十三条 登记部门自受理抵押登记之日起十五个工作日内，对符合抵押登记条件的，应当核准抵押登记，发给房地产他项权证或者抵押登记证明书。自受理变更登记、注销登记申请之日起十日内完成变更、注销登记。

对不符和登记条件的，应当书面通知当事人并告之不予登记的理由。登记部门在规定时间内不作答复或者符合条件不予登记的，抵押当事人可以提起行政复议或者行政诉讼。

第二十四条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。

第二十五条 抵押当事人涂改权属证书的，其证书无效，由登记机关没收。并对当事人处以一千元以上一万元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十六条 未按期进行抵押登记的，由登记机关责令其限期补办登记手续，并按原登记费的三倍以下收取登记费。

第二十七条 抵押当事人对行政处罚不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》的有关规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，申请人民法院强制执行。

第二十八条 登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。