郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法

郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法（精选10篇）

1.郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法 篇一

国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知 各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、建设委员会（建设厅）：

为规范物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，特制定《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称《暂行办法》），现印发给你们，请结合本地区实际情况贯彻执行，并将有关问题通知如下：

一、城市住宅小区物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区居民提供公共性服务和特约服务的新行业。目前，各地物业管理尚处在探索和发展阶段，竞争机制尚未真正形成，物业管理市场仍需培育、完善。鉴于此，各地物价、物业管理行政主管部门要密切配合，共同做好《暂行办法》的实施工作。

二、各地物价部门在核定普通建筑标准住宅小区的收费标准时，要注意从紧掌握；对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费可实行政府指导价，收费标准按照《暂行办法》的有关规定，结合服务内容、服务质量、服务深度核定。

三、非住宅小区的物业管理服务收费办法，暂由各省、自治区、直辖市物价部门会同物业管理行政主管部门制定。各地要认真规范收费行为，整顿收费秩序，防止和克服乱收费现象，努力促进我国物业管理市场体系的建立和完善。

附：城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法

第一条为规范城市住宅小区物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。

关联法规：国务院行政法规（1）条

第二条本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

第四条物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。

国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。

第五条物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。

实行政府定价或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。

凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外，服务收费实行经营者定价。

第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。第七条物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。

物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。第八条住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分： １．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； ２．公共设施、设备日常运行、维修及保养费； ３．绿化管理费； ４．清洁卫生费； ５．保安费； ６．办公费；

７．物业管理单位固定资产折旧费； ８．法定税费。

本条第２项至第６项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

第九条经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人的代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。第十条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

物业管理单位应当定期（一般为６个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。

第十一条物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。

关联法规：全国人大法律（1）条

第十二条实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。

第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调处。第十四条物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。

第十五条凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚：

（一）越权定价、擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费用的；

（三）不按规定实行明码标价的；

（四）提供服务质价不符的；

（五）只收费不服务或多收费少服务的；

（六）其他违反本办法的行为。第十六条各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。

第十七条本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

第十八条本办法由国家计委负责解释。第十九条本办法自１９９６年３月１日起执行。

2.郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法 篇二

五年来, 郑州大学第五附属医院为贯彻落实国家发改委、卫生部、政府纠风办、有关合法收费的有关规定和要求, 坚持“以人为本, 以德为先、病人至上, 诚信关爱”的办院精神, 注重加强医疗服务价格的监督与管理, 努力构建和谐的医患关系。特别注意以民主评议行风和医院管理年活动为契机, 促进医疗服务收费行为的规范化, 2006年被评为河南省百姓最满意的“收费合理”和河南省百姓最“医疗安全放心”十佳医院, 2007年被河南省卫生厅、中医药管理局评为“价格管理先进单位”, 2007年荣获“郑州市职业道德十佳单位” (由郑州市1万多家单位评出) 和郑州市“五一劳动奖章”, 2008年获“最受河南人民喜爱的十佳医院”, 2009年被河南省政府纠风办评为“医院行风建设先进单位”。

一、医院主要领导高度重视

2005年成立了以院长为组长, 纪委书记与一名副院长为副组长, 医务科、护理部、计财科、纪委、医德医风办、门诊办公室与物价办负责同志为成员的医院物价领导小组, 同时, 设立了物价管理办公室, 抽调药学、护理、财务3名同志做物价专职管理人员。

二、明确责任

医院以红头文件专门下发了《关于加强物价管理的通知》, 规定:按照统一领导, 分级管理的原则, 实行医院和科室两级管理, 医院物价办公室作为计财科的二级机构, 是主管物价的职能部门;各科室的主任 (护士长) 为本科室物价管理的第一责任人, 对本科室的物价工作全面负责, 各科室设兼职物价员, 配合医院物价管理工作的开展实施。并规定:医院物价办在院长领导和计财科统一管理下协同医务科、护理部、医德医风办等相关部门共同推动、贯彻、落实医院物价管理工作;并对业务科室物价收费进行业务指导、监督、检查。同时, 还规定了领导小组职责、物价管理人员职责及兼职物价员职责。

三、健全制度

根据国家发改委、卫生部和省发改委、卫生厅关于规范医疗服务收费的相关规定, 以及国家卫生部和省卫生厅关于开展医院管理年活动及省纠风办的有关要求, 相继建立健全了《物价监督、检查制度》、《费用审查制度》、《处罚制度》、《医疗服务价格公示制度》、《医疗服务价格投诉、查实处理办法》等, 并在执行中逐步完善。

四、学习文件, 掌握政策

物价办专职人员, 分别来自不同的专业岗位, 面对政策性极强的医疗服务价格项目的全新工作, 他们从学习文件入手, 并坚持“以人为本,

●杨怀玉冯国旗

患者至上”, 力求做到既维护医院利益, 又维护患者的合法权益, 认真贯彻落实国家、省价格主管部门颁发的药品及医疗服务价格项目标准, 按照有关规定办理相关文件执行前的备案与特殊材料收费的备案及新的医疗服务项目价格的申报, 以及住院患者费用“一日清单”制度与医疗服务价格项目公示制度, 在医院门诊大厅安装了电子滚动屏, 在门诊大厅和住院部大楼分别配置了电子触摸屏, 在门诊、医技科室的候诊区及各住院病区分别安装了“常用医疗服务项目价格公示牌”, 设立“物价举报箱”并公布了举报电话。使患者明明白白消费, 自觉接受社会和患者的监督。特别是医院物价办在充分调研论证的基础上, 协调滚动屏经销商、医院网络系统开发公司和医院信息科的工程师共同研究、开发系统软件, 将原来单机运行的电子滚动屏与医院计算机系统连在一起 (据悉, 我国医疗机构滚动屏基本上都是单机运行) 彻底改变了滚动屏单机运行时靠人工改价, 远远跟不上价格变动, 致使其公示价格与触摸屏及计算机系统价格不符的现象, 避免了上述情况的价格投诉。

五、强化监督检查

医院特别成立了计财、物价、医德医风、医务、护理等多部门组成的监督、督导小组, 对院内各科室医疗收费情况采取多种形式检查, 如自查、抽查、普查及明查暗访, 每月坚持抽查住院患者一日清单同患者住院病历进行对照, 并随时接受物价部门的专项检查, 发现问题及时纠正并作相应处理。目前, 他们一改由原来的抽查出院患者病历、清单的被动检查方式为计算机在线随时检查当日住院患者的一日清单的主动检查方式, 将收费问题堵截在发生之前, 从而避免或最大限度地减少了收费问题发生, 同时也使患者的价格投诉减至最少。

六、借医院管理年活动与民主评议行风的开展促进医疗服务收费的

规范化建设, 以加强医疗服务收费的管理促进医院管理年活动和民主评议行风工作的开展

注重三者的相互结合与互相促进, 医院下功夫抓好医疗服务价格的监督与收费的管理, 特别是加大了处罚力度, 旨在树立全院规范收费意识, 规范收费行为。

七、注重信息收集、整理与运用

一是建立“医疗服务价格信息收集记录”;二是积极加入省价格协会, 并运用省价格信息网提前获取有关信息;三是时刻关注新闻媒体有关医疗机构收费正、反两方面典型案例的报道;四是创办了《医疗服务价格通讯》, 宣传收费政策、文件及有关收费的正反典型, 通报本院医疗服务收费中存在的问题等, 每月编发一期 (截至目前已编发58期) , 特殊情况随时加发, 发至全院各科室;五是注意同上级价格主管部门与兄弟医院的沟通与联系, 做到互通信息, 相互学习, 取长补短。

八、认真负责地接待来访、举报调查及有关问题的解答工作

认真负责地接待来访、举报调查及有关问题的解答工作, 特别是对前来投诉或反映情况和问题的患者或其家属做好耐心细致的解释 (因多数为认识上的误解, 并非收费问题) , 并就收费问题进行认真的查处, 达到绝大多数患者或其家属满意。注重化解矛盾, 减少或杜绝因医疗服务收费造成的不良反应, 随时为构建和谐的医患关系做好点滴工作。

九、聘请价格主管部门负责同志来院举办专题讲座

聘请价格主管部门负责同志来院举办专题讲座, 并就日常工作中的相关问题进行面对面的交流与沟通, 学习与探讨;医院物价办工作人员深入临床科室, 同科主任、护士长及兼职物价员作医疗服务收费的具体指导和问题解答以及相关情况的座谈与讨论, 以明晰对政策规定的理解和准确执行文件要求, 从而最大限度地减少收费失误。

综上所述, 尽管我们在医疗服务收费管理方面做了一些有益的偿试, 但其管理方面的工作任重道远, 特别是离价格主管部门和卫生行政部门及纠风部门的要求, 乃至广大患者与其家属的期望仍有较大差距。我们将继续努力, 深入学习有关政策规定, 充分发挥基层物价管理与监督的作用, 认真履行监督、指导职能, 切实做到合法收费, 规范收费, 不断提高医疗服务收费的满意度。

摘要：文章以郑州大学第五附属医院为例, 对开展以民主评议行风和医院管理年活动, 促规范医疗服务收费行为的工作进行了分析、评价。

3.郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法 篇三

关键词 商业银行 规范经营 服务收费

这几年，随着商业银行服务项目增加，收费标准的节节提高，商业银行服务收费问题引起社会广泛关注和质疑，比如借记卡收取年费、收取零币点钞费、小额账户管理费等等，主要是长期以来商业银行经营比较粗放，服务品种比较单一，免费服务的局面维持了较长时间。公众对商业银行定位不准确，往往把国有商业银行看做是行政机关或准行政机关，要求银行像行政机关那样“为人民服务”、不收费的观念已经成为公众心理定势。虽然银行服务收费有其合理的原因，监管部门对银行收费也多次发文予以规范，但商业银行收费市场确实存在一些问题。

一、商业银行收费市场存在的问题

1.收费项目繁多，但同质化特征明显。近几年，商业银行服务产品发展很快。据相关资料统计，收费项目从2003年的300多项到目前的3000多项。商业银行提供的服务产品虽然项目繁多，但其中同质化现象突出，产品和服务相似度比较高。往往是一家银行推出新产品，其他银行很快会推出相似产品，只是推出的新产品名称有所不同，而且这些产品大多集中在传统业务上。如各家银行提供的支付结算、汇兑、银行卡、代理、担保及承诺等服务基本是无差别的。同业竞争不是以特色产品吸引客户，而主要是以价格争夺客户。即使是开发了众多理财产品，也是从传统信贷业务转化来的，正是这种产品同质化，导致各银行创新能力和竞争能力不强，缺少具有差别化的特色产品。

2.收费标准不统一，缺乏定价依据。当前商业银行服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的收费项目仅有人民币基本结算类业务，包括银行汇票、银行承兑汇票、本票、支票、汇兑、委托收款和托收承付，除此之外的服务产品由各商业银行根据成本效益和业务拓展的要求制定收费标准、代理委托业务按协议确定收费标准和自行制定的收费标准。监管部门只对价格的合理性和制定程序的合规性进行监管。基于这种监管方式，商业银行在制定服务收费政策和定价制度上存在一定缺陷。由于缺乏完善的定价体系，还不能完全核算到业务条线、客户和产品，因此各家商业银行定价政策依据不统一，相同的服务产品，价格相差悬殊。

3.争抢市场，服务收费行为欠规范。目前商业银行都在争夺市场，竞争激烈，部分银行故意压低价格、以价格战的方式视服务对象不同而采取不同的收费标准，引起社会公众对银行服务收费的规范性产生了质疑，影响了银行在客户中的信用形象。部分银行收费项目名称不规范，经常引起金融消费者的歧义；银行收费透明度不高。商业银行在服务收费之前往往并未及时向监管部门报告收费情况，收费公告也不够及时、明确和醒目；对私业务收费中对客户的解释不够到位，既缺乏对消费者的耐心解释和说明，也缺少正确的引导和宣传，使银行与客户之间在收费问题上的分歧经常无法消除。部分扰乱正常的银行服务市场秩序；一些银行以附加不合理贷款条件和不合理收费为主要形式的不规范经营问题日益突出，引起了社会热议和广泛关注。部分商业银行业所属金融机构出现了贷款附加不合理条件、收费管理不够规范等现象，显然严重损害了银行声誉，削弱了银行可持续发展的基础，降低了银行服务实体经济的效率，扰乱了金融市场秩序。

4.引导宣传不够，经营行为欠规范。这几年，商业银行在新增或调整服务收费标准时，未按规定及时向监管部门报告情况；在向客户收费前，未尽到应有告知义务；收费公告不够明确和醒目，透明度不高；对客户的疑问咨询解释不到位，缺少正确的引导和宣传。部分银行片面追求中间业务收入增长，却忽略了服务质量的改善，由此出现了服务收费与提供的服务质量不协调、不匹配的现象，造成了客户对银行收费的不满。为提高销售量而不对消费者进行必要的、充分的风险提示，或是向不需要某些服务产品的客户进行盲目的推销，使银行与客户间产生冲突或误解。这些不规范的经营行为，不利于银行中间业务市场的健康发展，最终也损害了银行业自身利益。

综上所述，商业银行服务收费经历了从免费到收费逐步发展的过程。《价格法》等陆续出台，在一定程度上给商业银行服务收费提供了法律依据。但随着经济社会及银行业发展，不应笼统地反对银行服务收费项目总量的增长，而应关注收费服务是否合规、合理，是否遏制质价不相符的服务收费项目。

二、加强和规范商业银行服务收费

如何加强和规范商业银行服务收费，具体从以下几方面考虑：

第一，完善服务定价机制。目前商业银行收费指导性文件主要依据《价格法》、《商业银行中间业务暂行规定》。随着商业银行服务业务的迅速发展，虽然各商业银行增加的基本服务业务大体相同，但收费项目名称、标准不一致，容易给客户造成收费名目杂乱、繁多的假象。笔者建议政府监管部门应梳理规范价目名称，进一步明确对商业银行收费活动的监管要求。确定商业银行服务收费政府指导价目录，并根据实际情况适时调整。如对具有“公共产品”特点的银行服务，包括人民币储蓄账户、结算、银行卡服务等，实行政府指导价，明确适用范围和幅度；对一些创新服务产品如科技含量高，资金投入大，市场培育尚未成熟的产品，制定保护性指导价格，给予一定的自主定价权，以鼓励商业银行研发创新；对一些传统产品、成熟度高的产品，适度收紧商业银行自主定价的浮动幅度；对于一些可以为客户提供的高端的、个性化服务，允许商业银行与客户沟通协商，在公平自愿的基础上制定服务收费标准；

第二，规范服务收费标准。商业银行内部要建立规范的定价决策机制，在同一银行的分支机构定价政策应统一；对一些按市场发展和客户定位划分需要制定不同的、有区别的服务产品价格，应制定便于操作执行的指导意见。另外，商业银行要认真进行成本核算，合理解决成本收益问题。确立科学的定价战略和业务发展战略。以成本动因为基础，细分产品，分配归集产品和账户实际消耗的成本，通过成本分析为收费提供理论依据和数据支持。通过合理厘定收费价格，不仅能够有效地进行成本补偿，更能避免盈利客户流失。

第三，优化服务收费环境。商业银行在通过收费弥补成本的同时，应该不断提高服务品质，加速业务创新，创造出满足公众多样化金融需求的中间业务产品。要加快理财业务、代理业务、银行卡业务等的创新力度，通过良好的金融服务为客户提升生活品质。同时，要积极拓宽低成本服务渠道，特别是ATM、网上银行等低成本的电子渠道，单笔业务成本较低，收费也较低，通过拓展低成本渠道，既可以降低银行的服务成本，又可以提高对客户的服务效率和服务质量。自助服务应逐渐过渡成为消费者接受银行服务的主要方式，运用技术、法律的，减少交易故障、防范信息欺诈，提供安全便捷的自助交易环境，普及自助交易知识，接受新型的自助服务方式。

第四，加强服务收费宣传。商业银行应及时规范地披露服务收费项目和费率、标准，服务之前告知收费或潜在的收费条件，为客户进行账户调整和服务选择创造条件，提供全面最新的收费信息，规范披露渠道，照顾不同阶层客户的需求，提供包括网络公告、寄送通知函、网点放置等多种渠道，通过多渠道不同方式进行宣传和营销，确保客户享有充分的知情权和选择权，达到吸引顾客、让顾客认同银行服务收费的目的，使广大客户对银行合法的服务收费有一个正确的认识。

参考文献

4.郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法 篇四

沧州市物价局关于普通住宅区物业服务收费备案办法的通知提要：为进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进我市物业服务行业的健康发展，根据《河北省物业服务收费管理实施办法》和沧州市物价局、沧州市房管局《关于制定我市物业服务等级标准和收费标准的通知》的有关规定，现将我市普通住宅区物业服务收费备案有关问题通知如下：

本文来源 房 地产E网

沧州市物价局关于普通住宅区物业服务收费备案办法的通知

各县（市、区）物价局、市直物业管理企业：

为进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进我市物业服务行业的健康发展，根据《河北省物业服务收费管理实施办法》和沧州市物价局、沧州市房管局《关于制定我市物业服务等级标准和收费标准的通知》的有关规定，现将我市普通住宅区物业服务收费备案有关问题通知如下：

一、为普通住宅区提供物业服务的物业管理企业，在实施收费前，必须到物价部门备案。沧州市区和开发区的物业管理企业到市物价局备案。各县（市、区）的物业管理企业到当地价格管理部门备案。

二、物业管理企业服务收费备案应提供以下资料：

1营业执照、资质证书及复印件各一份；

2小区建设规划（平面）图（缩小图A4）；

3物业管理企业申请：包括企业简介，所服务住宅小区人员配备情况及小区简介、设施情况，服务项目和收费标准；

4物业管理企业与业主签订的服务合同复印件一份或与业主委员会签订的服务合同复印件及业主代表决议情况表、代表名单复印件。

5凡提供收费停车服务的，提交收费停车场、车位收费申请一份，并注明停车场（车位）总面积和车位总数。

三、物业管理企业服务收费备案按以下程序进行：

1物业管理企业送交物业服务备案资料；

2价格管理部门对物业管理企业所提供的管理服务情况进行实地核实；

3物业管理企业填写《沧州市住宅小区物业服务收费备案申请表》，一式四份，其中一份送交当地房地产管理部门。

4对符合备案条件的物业管理企业和住址小区准予收费备案，办理收费许可证手续后即可按标准收费。

四、此通知自二00六年十二月一日起执行。

附：《沧州市住宅小区物业服务收费备案登记表》

二00七年一月八日

5.郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法 篇五

广州市的物业管理经历20余年的发展，在社区建设和精神文明建设，以及创建和谐社会方面发挥了必不可少的积极作用。但由于缺乏宣传与沟通，对于物业管理行业，仍有些误解与片面的看法，本文拟从有关的政策环境和市场现状出发，结合广州市物价局2005年对广州市普通住宅物业服务费的调查数据，对广州市物业服务收费的情况作一个浅析。

一、广州市物业管理的基本情况

据不完全统计，广州市现有物业管理企业800多家，从业人员5．5万人，物业管理小区、大厦近4．000个，建筑面积达到1．43亿平方米，享受物业管理服务的人口超过259万人。物业管理覆盖的范围包括了住宅小区、写字楼、工业厂房、医院、学校、寺庙、仓库、机场、体育场馆、酒店、农贸(专业)市场，步行街等多种物业类型在内。

二、广州市普通住宅物业服务收费现状

目前指导广州市物业服务收费的规范性文件是广州市物价局与市国土房管局联合制定的《广州市物业服务收费管理实施细则》(以下简称《实施细则》)、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》(以下简称《服务等级标准》)和《2005～2006广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》。根据市物价局2005年对广州市普通住宅物业服务费的调查数据，我们抽样选取了54个普通住宅作为样本进行统计，发现大致有以下特点

一是从各项成本、利润指标看，提供二级物业服务的经营状况最佳，基本实现了保本微利的目标，其他两级物业服 务的经营状况堪忧。

二是从各项收入对成本的贡献情况看，物业公司管理服务的收支缺口，只能通过有偿服务和其他的市场拓展收入来加以弥补。但一方面，要开展上述经营活动，势必要企业增加投入；另一方面，开展上述经营活动受多方面的条件限制，并非每个项目都可行，特别是一些条件较差的住宅楼宇及旧城区的物业项目。在这种压力下，部分企业压缩服务含量的行为在所难免，这也是业主、住户发觉这些企业物业服务质量不到位的原因之一。

三、物业管理企业的费用成本构成与发展趋势 从本次调查数据样本总体统计数据来看，物业服务费各项成本的分配比重从大到小依次为：人工成本、设备设施维护清洁保安、办公、绿化、折旧(见表格)。

现就各项费用成本构成及发展趋势进行分析如下：(一)人工成本及相关费用

这是物业管理企业运作的主要成本与支出部分。广州市社会平均工资水平年年调升，最低收入保障线也已一再调升。而且按照有关文件规定，企业须计提14％的福利经费、1．5％的教育经费及2％的工会经费，40．2％的社保企业应缴部分，随税同征也是必不可少的。按上述统计结果，人均年收入水平为15．188元，仅为2005全市职工人均工资水平33．839元的二分之一(市统计局数据，下同)，为全市在岗职工人均工资水平34，337元的45％，仅达广州城市居民人均可支配收入水平18．287元的83％，略高于城市居民年人均消费性支出14，468元的水平。如与其他行业对比，仅比位居全市最低收入次位的农林牧渔业的14，625元略高。即使是在这么低的人均收入水平下，正常管理服务收费仍不足支付规定项目服务成本的开支。

发展趋势：该部分费用所占比重最大，达52％，并呈逐年增加趋势。而广东地区近年来出现的外来务工人员资源短缺现象，也导致物业管理行业在招聘保安、清洁和技工时不得不提高其基本工资水平和福利待遇。

(二)企业办公经费

包括

1、日常办公耗材(印制宣传资料、告示)：

2、水电费与通讯费(16-24小时热线服务)；

3、服装费用(统一着装的要求)，4、业务招待费(与街道、居委、派出所、物价、国土房管、工商、税务、市政建设、交通管理、公安交警等发展趋势：该部分费用所占比例为3％，基本随物价指数的变动而变动，近几年也是呈现只升不降的趋势。

(三)设备设施维修养护费用

包括：

1、设备设施的日常维修；

2、设备设施的日常维护保养(国家明确特种设备必须由生产厂家或其委托，授权的维保单位负责)；

3、设备设施的审验费用等。

发展趋势：该部分费用占管理成本的10％。由于住宅专项维修资金的制度尚未完善，许多应由其支付的项目挤占了日常管理经费。因此，该部分费用所占比例较大。

(四)清洁绿化费用

包括

1、绿化养护；

2、清洁保洁(市环卫协会已经着手制定最低收费标准，目的在于提高收费水平)：

3、化粪池清理(环卫部门要求专业清运．价格受制于市场报价)，4、垃圾清运(涉及处理费征集及缴纳的责任与义务)，5、除“四害”(具体业务由街道及相关行业协会控制，报价居高不下)；

6、相关环卫设施的维护保养等。

发展趋势该部分费用属于物业管理企业主要的分包项目，占10％左右的比例，随着市场价格的不断提升也逐步趋于上升。

(五)保安、消防费用

包括

1、保安雇请费用(物业管理企业的保安队伍性质界定模糊，其市场报价受保安服务公司价格主导)；

2、治安联防费用；

3、治安监控系统安装费用分摊(该项费用往往都摊派到物业管理企业头上)，4、消防监控系统及设施的维保(包括联网费用、清洗检测烟感探头等，除栓体保养外，均属授权委托的专业部门定价)等。

发展趋势从统计结果看，其所占比例为7％。由于目前自建保安队伍的审批由各区公安部门分别组织实施，跨区派驻时需重新申办手续。加之物业保安队伍定位模糊，由保安公司提供的又难以监管到位，导致各企业采取了变换岗位名称等措施，保安队伍质量难以保证。

(六)物业保险费用

从调查的样本发现，仅有24个样本提供该数据，这反映了普通住宅业主、住户的风险防范意识有待加强。而且由于这部分费用易被误认为已经包含在物价部门规定的指导价格中，从而将有关风险单方面转移到了物业管理企业身上。

(七)折旧、税费、酬金或利润等项

该部分费用项目也存在不尽合理的方面。一是折旧。从抽样调查统计的结果来看，固定资产折旧所占成本的比重是最低的(仅占1％)，抽样数据中甚至有17个样本未提供该数 据，说明部分企业的抗风险能力弱，可持续发展后劲不足；二是税费。目前税务部门统一按物业服务费计征税费。但在酬金制下，物业管理服务费应类似于水电费的代收代缴，仅对物业管理企业的所得酬金征税。目前的操作，加大了物业管理企业的负担。

(八)其他几个涉及物业服务费支出的问题

1、代收代交水电费的问题。地税部门认为只需对手续费征收营业税；国税部门则出台政策认为属于转售行为，要交增值税，如该企业获得般纳税人资格认定可以抵扣，否则须全额计征。对于一般物业管理企业来说，获得一般纳税人资格认定困难，由此造成了税负大幅增加。

2、关于举办社区活动的问题。作为一项最能与业主“贴心”的服务，且列入物业管理服务等级标准范围内的服务，对于没有房地产公司作为依靠与支持的企业，又是一笔不小的负担。

3、解决开发商后遗症的问题。矛盾无形中转嫁到物业管理企业身上，令物业公司负荷加重。

4、承担其他社会职能的问题。范围已经涉及计划生育、卫生防疫、国家安全、外来人员租赁房管理等方面。此外，各管理处均被要求办理分支机构工商营业执照(这一规定有别于业主委员会的报备登记程序)，并随办税务登记，街道更视管理处为辖内单位，各项规费及摊派增加，对于管理处较多的企业，负担更趋沉重。

从统计结果看，“其他费用”一项占到了15％左右。费用虽似不少，但面对所要承担的其他职能而言，费用就显得捉襟见肘了。

四、广州市物业服务收费存在的问题

结合上述分析，我们认为，广州市物业服务收费存在的主要问题有以下几个方面：

第一，现行政府指导价虽已略有提高，但相对于社会发展与居民收入水平而言，则增幅明显偏低，导致了物业管理企业利润空间受到严重挤压，发展空间日益缩小。

第二，现行的政府指导价，定性化指标远多于定量化指标，从而使得物业服务收费价格的制定更多地是从市场认知价值——市民接受能力的角度去考虑，而严重偏离了物业管理的实际成本。

第三，就具体的收费行为而言，明显的表现是收费率不高，业主、住户拖欠、拒缴物业服务费为数不少，理由也五花八门，这些都给物业管理企业的正常运作造成了很大的影响。

第四，目前的物业管理法规规章令出多门，且部门间存在着不少管理交叉与分歧之处，定性的模糊，给物业管理企业的运作带来了额外的困难与费用负担。

五、对策及有关建议

从调查数据我们可以获知物业管理企业的人员配臵、管理面积和其他收入的多寡，是影响经营状况的直接因素。结合前述分析可以看出，广州市物业管理企业在规定服务项目上入不敷出、抗风险能力不强、可持续发展能力没有保证，并从另一个角度说明物业管理企业在小区的服务要么逐步趋于垄断，要么在服务与收费问题的恶性循环中矛盾趋于激烈。要摆脱目前行业经营的困境，笔者认为应从以下方面努力 首先，建议物价部门与房管部门在制定物业服务收费有关指导性政策文件时充分考虑行业特点及贴近市场现状。在政府指导价方式下，放开一级物业服务定价，实行优质优价。

其次，建议税务部门与物价部门调整并理顺物业管理有关的税费，使其更加合理地保障与推动行业的发展。

再次，建议公安部门对保安人员培训及流动管理问题加以统筹规范。可借鉴上海的做法，就物业保安队伍统一在较高层次的行政区域内进行管理，以实现既规范该类保安的管理，又减少物业管理企业负担的目的。

最后，建议物业主管部门及其他有关职能部门联合建立物业服务费用的有效协商与运作机制。一是明确业主委员会的法律地位，落实相应的责权利；二是规范物业服务费用的支付责任，建立物业服务费用纠纷的简易及快捷的解决机制；三是对于困难户等物业服务费补贴与减免，由政府设立有关标准并明确支付方式及途径；四是授权相关行业协会(如价格协会、物业管理协会)进行物业服务标准及费用参考价的评估，以此作为政府指导价的物业服务费定价出台之前的参考等。

6.郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法 篇六

第二条城镇住宅区物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托，对住宅区内的房屋

建筑、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所取的费用。

第三条各级政府物价部门是城镇住宅区物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

住宅区物业管理服务收费实行统一领导，分级管理。驻青的中央、部队（武警）、省级单位及西宁市属房管部门和房地产开发公司所属物业管理单位的服务收费，由省物价部门具体管理；其它地区物业管理服务收费的管理，由州、地、市物价部门确定。

第四条物业管理服务收费应遵循合理、公开及与房屋所有人、使用者经济承受能力相适应的原则，并按照物业管理单位服务等级和服务质量实行有偿服务，制止价格垄断和牟取暴利的行为。

第五条物业管理服务收费、包括公共性服务收费、公众代办性服务收费和特约服务收费。

属为全体住（用）户提供公共卫生、清洁、保安、绿化及公共设施的维护、保养等实行统一管理服务的收费（称公共性服务收费）和属为全体住（用）户代缴水电费、取暖费、有线电视收视费、电话费等收费（称公众代办性收费），实行政府定价。其收费标准由物业管理单位按管理权限向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以住宅区为单位核定批准。

属为满足个别住（用）户需要，如房屋装修、代购商品、家电维修等个别服务收费（称特约服务收费），除物价部门规定有统一收费标准的外，由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人、住（用）户协商议定，并填列备案表，向物价部门备案。

第六条公共性服务项目的主要内容包括：

（一）代表业主或住（用）户参与房屋验收、移交工作，在保修期内向施工单位反映工程质量问题，并协助解决。

（二）清洁卫生管理。包括楼宇内公共走道、楼梯、电梯、管理区域内道路、上下水道、公共绿化、屋顶水箱在内的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁。

（三）绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新，保持绿化物生长良好。

（四）治安管理。设专职保安人员，坚持每天二十四小时的巡逻值班，保证住宅区住（用）户的安全。

（五）水暖电管理。对配电设备、水泵房、消防设备、供暖设备及其他公共设施进行日常管理维修保养，保证设备正常运行。

（六）排污设施管理。清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池，确保正常使用。

（七）高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常、安全运行。

第七条公共性服务项目实行综合服务收费，费用构成如下：

（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（二）公用设施、设备日常运行、维修及保养费；

（三）绿化管理费；

（四）清洁卫生费；

（五）保安费；

（六）办公费；

（七）物业管理单位固定资产折旧费；

（八）法定税、费。

本条第（二）项至第（六）项费用支出是指除工资及福利费以外的实际物资损耗补偿和其他费用开支。

第八条物业管理服务收费的利润率按５％计算。

第九条物业管理的公共服务费按物业管理范围内各业主（住、用）户所占房屋建筑面积合理分摊，由房屋所有人、使用人支付。

非住宅房屋租赁人除缴房租外，同时应缴付清洁卫生费和保安费。

第十条物业管理单位受房屋所有人、使用人委托代缴水电费、取暖费、有线电视收视费、电话费等的，可按代缴总金额的５％收取代办服务费，不委托不得收费。电话、电灶、有线电视等安装申请代办，每项一次性收费２０元。

第十一条凡向住（用）户供暖供热收取费用的，其收费标准实行国家定价，由省物价部门根据供暖、供热面积、物资损耗及人员工资等费用支出，分别审定。

第十二条住宅区物业管理服务收费实行政府定价的，物业管理单位必须如实向物价部门申报实际提供的服务项目和费用开支等各项资料，物价部门以独立小区（或以机关、团体、企事业单位）为单位核定收费幅度或具体收费标准。

第十三条物价部门在核定收费标准时，应调查研究，以实际发生的合理成本费用为基础，同时考虑住（用）户的经济承受能力，结合不同类型的住宅区和物业管理单位的服务内容、服务质量和服务深度核定各类住宅区的收费标准。

第十四条物业管理初始阶段，考虑到住户的经济承受能力，各类住宅区中的收费标准（每月每平方米建筑面积）暂

定为：

（一）普通多层住宅区０．１０－０．３０元；

（二）普通高层及高标准住宅区０．４０元。高层住宅的电梯和水泵运行费由电梯操作人员经费开支、实际耗用的电费及维修费构成。具体收费由业主管委会和物业管理单位商定的服务方式、时间按实结算、单独列帐，并按各房屋所有人、使用人的建筑面积比例合理分摊。

随着物业管理服务开展的需要和职工家庭收入水平的提高，省物价部门将适时调整收费标准。

第十五条住宅区内的办公、商业用房的收费标准可高于同类住宅，但提高幅度办公用户不得超过５０％，商业用户不得超过１００％。

住宅区物业管理范围内未出售的空置房屋也应分摊物业管理费用，由该房屋的业主（房地产开发经营单位、产权单位）按住（用）户收费标准的５０％交纳。

第十六条物业管理单位在不影响住（用）户利益的前提下利用住宅区的场地、设备等条件，开展多种经营活动的，其收费应用于补充物业管理费用，并接受住（用）户的监督，不得挪用。

第十七条为鼓励提高物业管理服务质量，凡被评为优秀管理住宅区的，自批准之日起，公共性服务收费标准可在原确定的标准上，分别上浮１０％到２０％。

第十八条物业管理服务收费实行《经营服务性收费许可证》及年审制度和《物业管理服务交费登记册》制度。物业管理单位在收取费用前必须向物价部门房地产价格管理机构申领《经营服务性收费许可证》，按户数购领《物业管理服务收费登记册》，并参加年审。

经物价部门批准或由物业管理单位与业主管委会或住（用）户代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当明文约定，并填写在《物业管理服务交费登记册》中备查。

房屋所有人或使用人不按规定缴纳费用的，物业管理单位有权按照所签服务收费合同予以追缴。

《经营服务性收费许可证》和《物业管理服务交费登记册》由省物价局统一印刷、制做。

第十九条物业管理单位收费应遵循下列规定：

（一）物业管理服务应持收费许可证收费，明码标价。收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费点公布。

（二）物业管理单位不得收取与自身管理或服务无关的费用；房地产开发经营企业应在商品房销售时向购房人出示所委托的物业单位名称及收费项目、标准。

（三）物业管理单位不得违背住（用）户的意愿，提前（跨月）收费，特殊服务项目预收费不得超过三个月。

（四）包含在物业管理服务费用构成内应由物业管理单位统一支付的费用，不得转嫁给住（用）户分摊，也不得重复收取在费用构成中已包含的费用。未经物价部门批准或业主管委会同意，物业管理单位不得以任何名目向住（用）户收取长期占用性质（超过三个月以上）的押金、保证金。

（五）未经物价部门批准，物业管理单位不得代其它单位向住（用）户收取任何费用。物业管理单位向实施物业管理区域范围内的住（用）户收取公共性服务费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用。

（六）经住（用）户同意并符合总体规划要求新增公用设施，应由住（用）户共同负担的费用，只能按直接费用的实际发生额合理分摊，物业管理单位不得加收服务费或手续费。

（七）物业管理收费按月收取。住（用）户应当按规定向物业管理单位交纳管理服务费。物业管理收费应使用税务部门统一印制的发票。

（八）物业管理单位应当每半年以书面形式向住（用）户公布收费的收入和支出情况，接受业主管委会和住（用）户的监督。

第二十条物业管理单位应按国家规定，建立有关财务会计核算制度，接受物价、税务和审计部门的监督检查。任何单位、团体和个人不得巧立名目向物业单位乱收费。

第二十一条依法成立的业主管理委员会可根据规章、章程和管理服务合同审核和监督物业管理单位的收费行为，并督促房屋所有人和使用人按时、按规定向物业管理单位缴纳有关应交的费用。

第二十二条物业管理单位与住（用）户之间发生收费争议，业主管委会应予以协调，协调不成的可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。

第二十三条凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机构依照有关规定予以处罚。

（一）越权定价，擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费的；

（三）不申领《经营性服务收费许可证》及《物业管理缴费登记册》，不参加收费年审、年检的；

（四）不按规定实行明码标价的；

（五）提供服务质价不符的；

（六）擅自减少服务项目，降低服务质量，只收费不服务或多收费少服务的；

（七）其他违反本办法的行为。

第二十四条本办法由省物价局负责解释。

7.郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法 篇七

一、有利于政府控制、监管与社会监督, 遏制低价竞争

在我国经济由计划经济向市场经济转轨的大背景下, 会计师事务所经过改制脱钩, 成了独立的中介机构, 实行有偿服务。但我国会计师事务所总体规模偏小、数量较多, 其市场定位和服务同质化的现象非常突出, 尤其是行业内低价恶性竞争的现象十分严重。为了遏制这种现象, 主管部门发布了这一《收费办法》, 以适度进行行政干预。

首先, 《收费办法》第四条将服务收费分为两类管理, 对强制性审计服务实行政府指导价, 对其他的服务实行市场调节价, 突出了服务收费最低限价导向。实行政府指导价的主要是重要的审计业务, 即财务报告审计和验资、并购、分立、清算等审计, 以及法律、行政规定的其他审计业务。

依据《价格法》的规定, 政府指导价, 是指依照该法规定, 由政府价格主管部门或者其他有关部门按照定价权限和范围, 规定交易商品或提供劳务的基准价及其浮动幅度, 指导经营者制定的价格。因此, 会计师事务所提供的强制性审计服务收费不能高于也不能低于政府确定的价格区间, 这样才有利于政府部门对其收费进行控制和监管。

其次, 《收费办法》第十四条规定审计服务必须采取招投标方式, 这样就可以遏制内幕交易, 增强审计业务的透明度。《收费办法》第十七条规定会计师事务所应当在营业场所显著位置公示服务项目、收费标准、收费依据等内容, 以使服务行为和收费的信息透明化, 便于社会公众进行监督。

再次, 设立举报、投诉制度, 加大公众监督的力度。为了加强对审计服务收费的监督, 《收费办法》第二十条规定公民、法人和其他组织就会计师事务所的价格违法行为, 可以向会计师事务所所在地价格主管部门或有关执法部门进行举报、投诉, 将审计服务收费置于公众的监督之下, 从而将社会监督与政府监管有机地结合起来。

二、有利于注册会计师行业规范收费

《收费办法》第六、七条分别明确了审计服务计件、计时收费的依据。其中, 计件审计服务收费的依据是审计客户的规模, 可以用实收资本、总资产或营业收入来反映。已有的实证研究表明, 审计收费与审计客户的规模显著相关, 多数的研究证实资产是审计收费的显著决定因素, 也有少数研究证实了营业收入也是审计收费的主要决定因素。从以往执行的规定来看, 审计客户的资产也是作为收费的依据之一。因此, 以审计客户的规模作为计件收费依据有其科学性。

计时审计收费服务主要由审计服务提供所耗用的时间、人数和单位时间内不同人的收费标准所决定。总的来说, 计时审计收费服务应当依据的是审计服务的性质、风险大小、繁简程度以及执业人员的技能水平、审计工作的服务质量水平等。《收费办法》第十条指出, 实行市场调节价的其他服务, 除了考虑上述这些因素, 会计师事务所的社会声誉也是确定收费标准所必须考虑的因素。已有的实证研究已经表明, 业务复杂程度高、风险高的审计服务收费高, 而具有行业专长、声誉好和提供高质量审计服务的会计师事务所存在溢价, 这也从理论上印证了计时审计收费依据的合理性。

《收费办法》指出, 确定服务收费标准还需考虑的因素有审计服务的社会平均成本、税金和合理利润等, 而审计服务的社会平均成本除了职业风险, 主要应该关注的是人员培训费用。与国内会计师事务所相比, 国际“四大”会计师事务所每年招收大部分非会计专业毕业生从事审计服务工作, 其培训费用要比国内会计师事务所多很多, 这也是“四大”会计师事务所的收费远高于其他同行的原因之一。另外, 由于地区间的经济发展不平衡, 当地的经济发展水平和注册会计师行业的发展水平也是确定审计服务收费必须考虑的因素。

三、有利于保护利益相关者权益

1. 强制签订合同。

《收费办法》规定, 会计师事务所接受委托, 应当与委托人签订服务收费合同 (协议) , 或者在委托合同 (协议) 中载明收费条款。具体包括:收费项目、收费标准、收费方式、收费金额、付款和结算方式、争议解决方式, 采用计时收费的, 还应载明计时的工作人员及工作日数等内容。《收费办法》第十三条还明确了委托关系终止情形下, 有关费用的退补和赔偿应该遵照《合同法》的有关规定。

2. 建立仲裁诉讼制度。

《收费办法》第二十一条指出, 会计师事务所与委托人之间发生收费纠纷, 会计师事务所除了与委托人协商解决以外, 还可以申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。这就从法律形式上明确了双方的权利和义务, 并提供了合同终止解决的途径, 以及解决纠纷的方式, 从而保护了双方的利益, 维护了双方的权益。

四、有利于明确异地、境外服务收费

随着会计师事务所朝着“做大、做强”和国际化方向发展, 异地、境外执业的现象已经十分普遍。虽然《注册会计师法》第二十九条已明确规定会计师事务所受理业务不受行政区域限制, 但是由于受管辖范围的限制, 过去地方制定的会计师事务所收费规定, 无法解决本地会计师事务所到外地执业或者外地会计师事务所到本地执业所适用的收费标准问题, 尤其是境外执业的收费标准规定基本上处于空白, 《收费办法》的第十一条和第二十二条很好地解决了这一问题。

从理论上分析, 会计师事务所异地业务的成本应该处于其所在地和业务承接地的成本之间, 《收费办法》对异地执业允许以两地中的任一收费规定执行, 具体由会计师事务所和委托人协商;而赴境外或港澳台地区执业的收费也是采用与委托人协商的方式确定, 均体现出一定程度的灵活性。

五、有利于公平竞争

《收费办法》第十九条一共列举了会计师事务所违规而遭受行政处罚的七种情形, 尤其是该条第四款指出“违反规定以佣金、回扣等形式变相降低审计服务收费超出政府指导价浮动下限”的属违法行为, 明确规定, 会计师事务所不得以佣金、回扣等恶性竞争手段变相降低审计收费, 使实际收费标准低于政府指导价下限。这为查处恶性低价竞争提供了有力的支持, 有利于公平竞争。

同时, 《收费办法》中有关处罚的规定也在一定程度上促使会计师事务所建立健全内部收费管理制度。

参考文献

[1].发改委, 财政部.会计师事务所服务收费管理办法.发改价格[2010]196号, 2010-01-27

8.郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法 篇八

第二条本办法适用于我市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

第三条本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场形成。

第五条住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则。

第六条市价格主管部门会同市物业主管部门负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。

各区县价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的日常管理和监督检查工作。

第七条住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点以及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业服务费实行政府指导价，并实行分等级定价，具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价格和浮动幅度内约定，并到物业所在地价格、物业主管部门备案。

非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或者全体业主与物业服务企业约定，并到物业所在地价格、物业主管部门备案。

第八条东港区、岚山区、日照经济技术开发区、山海天旅游度假区、日照国际海洋城内普通住宅前期物业服务费按照市价格主管部门会同市物业主管部门制定并经市政府批准的收费等级基准价格及浮动幅度执行。

各县价格主管部门会同同级物业主管部门制定本地区的普通住宅前期物业服务收费等级基准价格及浮动幅度，并报同级人民政府批准。

第九条普通住宅前期物业服务划分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个质量等级，对应物业服务质量等级确定相应的物业服务收费等级。

第十条普通住宅物业服务成本包括：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；-1-

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十一条建设单位根据住宅小区的具体情况，结合物业特点和服务要求，选择适当的物业服务质量等级和收费等级，通过招标的方式选聘前期物业服务企业，确定具体物业服务收费标准，并在前期物业服务合同中约定。

第十二条建设单位应当在物业销售前分别向当地物业主管部门、价格主管部门申请确认物业服务质量等级和收费等级。

第十三条住宅物业服务合同应当约定物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情况等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

物业服务中的单项服务可以选择不同的服务质量等级进行组合，物业服务费为所选择单项服务物业服务费的总和。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含物业服务合同内容。

前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，减免比例不低于20%，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十四条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费由开发建设单位交纳。

物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不得超过半年。房屋交付后空置的，除空置时间短于一年的，其物业服务费按普通住宅前期物业服务收费标准的80%收取，合同另有约定的，从其约定。

第十五条物业服务费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。独立专有车库按照不带电梯普通住宅计收物业服务费。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

第十六条租赁物业管理区域内业主共有车库内的车位的，应当交纳车位租赁费，车位租赁费实行政府指导价。东港区、岚山区、日照经济技术开发区、山海天旅游度假区、日照国际海洋城内车位租赁费基准价格为每车每月200元，上下浮动不超过10%。

各县价格主管部门会同同级物业主管部门制定本地区的车位租赁费基准价格及浮动幅度，报同级人民政府批准。

具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价格和浮动幅度内约定。

第十七条物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任险等发生的费用。

第十八条普通住宅停车服务费实行政府指导价。东港区、岚山区、日照经济技术开发区、山海天旅游度假区、日照国际海洋城内普通住宅停车服务费基准价格为每车每月20元，上下浮动不超过10%。

各县价格主管部门会同同级物业主管部门制定本地区的停车服务费基准价格及浮动幅度，报同级人民政府批准。

具体收费标准由车位使用人与物业服务企业在规定的基准价格和浮动幅度内约定。

业主或者物业使用人对汽车或者非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

己购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收，最高按不超过停车服务费标准的80%收取。

第十九条占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，并按物业服务企业划定的停车位等标示停车。

车位场地使用费收费标准由业主大会综合考虑车位租赁费标准等因素表决同意确定；业主大会成立前，经半数以上业主同意，车位场地使用费收取标准可以参照车位租赁费标准执行。未经业主大会或者半数以上业主确定车位场地使用费收费标准，不得收取车位场地使用费。

停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用，可以依照物业服务合同约定，按实际支出在车位场地使用费中列支；业主大会成立前，支出比例由市价格主管部门会同市物业主管部门核定。

车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有，主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。车位场地使用费可以参照住宅专项维修资金管理

模式执行，并接受全体业主监督。

第二十条物业服务企业对车辆实行出入证（卡）管理的，应当为业主或者物业使用人免费配置出入证（卡），不得额外收取押金、门禁系统管理费、运行费等费用。因出入证（卡）遗失、损坏需要补办的，可以按照实际成本收取工本费。

第二十一条物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务、走亲访友等车辆收取任何费用。

第二十二条供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当与业主签订服务合同，按照价格主管部门批准的用水、气、电、暖等价格向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十三条业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。

第二十四条物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

第二十五条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第二十六条物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

第二十七条物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第二十八条价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第二十九条价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》

等法律、法规予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；

（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制服务并收费的；

（五）不按规定实行明码标价的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第三十条价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第三十一条本办法所称物业共用部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输及变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备，不属于共用设施设备。

第三十二条本办法自2013年2月1日起施行，有效期至2018年1月31日。日照市物价局、日照市规划建设委员会2005年4月6日印发的《日照市住宅小区物业管理等级服务评定标准（试行）》（日价费发〔2005〕22号）同时废止。

本办法施行前已签订物业服务合同并约定期限的，在合同期内，物业服务及其收费标准仍按照合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或者前期物业服务合同已经到期的，物业服务及其收费标准等应当按照本办法规定执行。

日照市人民政府办公室

9.郑州市城市住宅区物业管理服务收费管理办法 篇九

普通住宅物业管理区域内的前期物业服务费实行政府指导价。市价格主管部门会同市物业主管部门负责制定牡丹区、开发区的前期物业服务费的基准价及浮动幅度，报市人民政府批准并每年向社会公布。各县价格主管部门会同县级物业主管部门负责制定本行政区域内的前期物业服务费的基准价及浮动幅度，报县人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。

非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业管理区域内的物业服务费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业协商约定。协商不成的普通住宅物业服务收费，经双方同意可参照政府指导价标准执行。

第七条 普通住宅物业管理区域内的前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。 物业服务等级标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。

第八条 普通住宅物业服务成本包括：(一)管理服务人员的工资、福利费和由物业服务企业缴纳的社会保险;(二)物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;(三)物业管理区域环境卫生清洁费用;(四)物业管理区域绿化养护费用;(五)物业管理区域秩序维护、安全防范费用;(六)办公费用;(七)物业服务企业的固定资产折旧;(八)物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(九)经业主同意的其他费用。

第九条 物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

第十条 前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第十一条 前期普通住宅物业管理区域，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，业主交纳的物业服务费应当减免30%，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十二条 建设单位在申请办理房屋预售许可证前，应当将前期物业服务合同等资料报当地物业主管部门备案。对不按规定备案的，房产行政管理部门不予核发房屋预售许可证。

普通住宅物业管理区域内的前期物业服务合同签订后，物业服务企业应当按照《山东省服务价格管理办法》等有关规定，到所在地价格主管部门申领《山东省服务价格登记证》。

第十三条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费应从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不得超过半年。

第十四条 物业服务费应按《房屋所有权证》所载明的房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。未办理《房屋所有权证》的，可暂按照购房合同所载明的房屋建筑面积计收。

独立专有车库，需按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

10.郑州市城市社区管理体制现状分析 篇十

一、郑州市城市社区管理取得的成绩

郑州市现辖6区5市1县, 总人口752.1万, 总面积7446.2平方公里社区总数672个。有街道党工委82个, 社区党组织612个, 城市党员29万余人。城市街道74个, 城市社区550个。1998年, 郑州市社区建设开始起步, 1999年确定了社区建设试验区, 成立了社区居委会, 2001年开始实施社区工作责任制, 成立了郑州市社区建设指导委员会, 2002年在对667个传统居委会重组整合基础上成立了336个新型社区, 由此推动了得到社会力量大力支持和群众广泛参与的郑州市社区建设的全面启动。在社区建设的过程中, 郑州市分外注重扩大基础民主和推进居民自治。通过“海选”社区居委会成员, 扩大了基础民主, 提高了居民参与意识, 郑州市城市社区建设取得了较好的成绩。

1. 领导重视齐抓共管社区建设领导体制不断完善。

为加强对社区建设的指导和协调, 郑州市市、区两级成立了社区建设指导委员会, 各区形成了党委、政府领导, 民政部门牵头, 相关部门配合, 驻区单位支持, 社会广泛参与的领导体制和工作机制。市四大班子党员领导干部全部建立了街道社区党建联系点, 经常深入街道、社区和驻区单位, 调查研究社区党建情况, 协调解决问题, 指导推动工作。街道办事处成立了社区建设领导小组, 社区设立了社区党支部和社区居民委员会。各个社区都配备了思想好、作风正、能力强、有基层工作经验的社区干部和工作人员, 初步形成了“区抓、街管、社区落实”的组织体系。

2. 改革创新示范带动社区党建责任机制不断健全。

近几年来, 郑州市坚持改革创新, 认真开展创先争优活动, 大力推进街道社区党组织建设, 对城市基层党建工作实行网格化管理、联动式共建, 构筑上下相通、左右联动、条块结合、以块为主的基层党建网络新构架和工作新平台, 开创区域化党建工作新模式, 实现了城市基层区域化党建工作全覆盖。实现了城市发展到哪里, 党的组织就延伸到哪里, 党的工作就覆盖到哪里。走出了一条开展基层党建工作的新路子。郑州市的社区党建取得了明显成效, 涌现出了一批像金水区的“红色家园”、管城区的“四联四共”、中原区的“双扶双带”、上街区“党建共建储蓄”等先进典型, 有效发挥了示范带动作用。

3. 强化功能拓展领域社区服务体系不断提升。

郑州市的社区服务发展至今, 从内容到形式, 从主体到对象都有了突破性进展。服务对象从老、弱、孤、残、困、优 (抚) 等民政工作对象扩大到全体居民, 服务内容也从简单的慰问照顾扩大到为居民日常生活提供全方位服务。社区服务项目逐步开展, 提供就业岗位能力增强。社区卫生、治安、就业和保障等服务项目普遍展开, 各种社区服务网络不断健全。

4. 探索模式, 创新体系社区管理水平不断提高。

社区是社会管理的主阵地, 注重探索社区管理新模式。郑州市多方征集社情民意居民需求什么, 社区就服务什么。如金水区创新实施以社区党支部为中心, 社区居委会、业主委员会、社区警务室和物业公司对社区共同管理的“1+4”社区管理模式。初步形成了多方参与、服务为先、充满活力的社会管理工作格局, 从传统的“整治命令”思维, 到“寓管理于服务之中”;从政府“包打天下”, 到注重运用社会力量、形成社会合力;从习惯“灭火”, 到突出源头治理。为幸福金水建设提供了有力支撑。提升社区社会服务水平。将服务的触角延伸到百姓生活的方方面面, 实现为民服务零距离。针对当下老龄化日益加重、邻里冷漠等社会问题, 金水区提出“三金工程”, 塑造和谐社区新亲情。

创新管理组织体系, 试点设立社区工作站。社区工作站管理体制, 进一步完善了政府在社区的工作平台, 使政府的行政职能在社区得到了拓展和延伸, 为全市的社区管理创新工作提供了宝贵经验, 为全市整体推进社区管理创新工作开辟了前进的道路。服务有了新提升。如:郑州市管城区紧紧围绕发动群众、依靠群众, 为群众服务, 健全社区管理创新体系, 2011年9月29日上午, 市首个社区工作站在管城区航海东路街道映月路社区正式挂牌成立。实行社区党组织、社区居委会、社区工作站“三位一体”的管理体制, 并保留原有的社区居民委员会, 实行“一站一居”的模式, 从而形成政府指导与居委会自治相结合、政府管理职能与居民自治功能相补充的管理新体制。

5. 多方筹措加大投入社区保障机制不断巩固。

郑州市各级党委积极探索支持社区工作的途径和方式, 不断拓宽社区经费来源渠道, 加大财政向基层转移支付力度, 为社区阵地建设、队伍建设、服务体系建设提供了必要经费保障。在组织建设上, 全市社区普遍成立以社区党组织为领导层, 以社区成员代表大会为决策层, 以社区居委会为执行层, 以社区协商议事为监督层的新型社区组织体系。社区工作机构初步建立。在阵地建设上, 各社区大力建设“六室三站一厅一校一场所”。近几年来, 全市各级财政拿出4500万元用于社区办公用房建设, 目前, 全市90%多的社区办公综合用房都达到了400平方米以上。同时积极落实社区干部各项经济待遇和政治待遇, 先后有多名优秀社区干部被提拔为科级干部, 进入街道领导班子。用待遇来拴心留人, 充分激发了社区干部干事创业的积极性。如:管城回族区从2006年开始, 把每个社区每年1万元党建经费纳入财政预算, 出台了相关意见, 规范经费使用, 确保专款专用。稳定的党建经费保障起到了“催化剂”的作用, 带动了社区群众性党建活动的兴起。如今, 不少社区建立的如红歌会、读书会、党员志愿者服务队, 都得到党建活动经费支持, 大力开展了幸福社区、和谐社区等创建活动。

二、郑州市城市社区管理体制存在的问题

郑州市社区建设工作取得了一定的成就, 培育出了一些示范样板和一批文明社区。但随着郑州市改革的深入和城市化进程的加快, 社区地位发生了深刻的变化, 与其相联系的城市社区管理有了新的发展态势, 原有的社区管理也遇到许多新的问题。而作为社区工作主要承担者的社区基层组织, 传统政府主导型模式及其现有的管理体制已明显不适应新形势新任务的要求。在这种市、区、街道三级管理层次下, 由于机构设置与权限呈“倒金字塔型”, 就形成了“上面千条线, 下面一根针”的弊端, 使居民委员会这样的自治组织的自治功能日益萎缩、居民缺乏参与社区建设的积极性、组织不健全、工作关系不顺、工作人员素质偏低、服务设施薄弱、工作经费难以落实、中介组织发育缓慢、整合社区资源发生困难等等问题。

1. 现行社区管理体制为压力型的管理模式。

压力型”管理体制最明显特征是将各种经济发展、社会服务指标从区政府分解到街道办事处, 再从街道办事处分解到社区居委会, 层层下达, 而完成了这些任务和指标是评价街道办事处和社区工作人员“政绩”的主要标准, 这些标准成为行政领导和社区干部升迁或提高福利待遇的主要依据, 这样就形成了一种自上而下的压力。在这种“压力性体制”的政治构架下, 街道办事处一方面全盘而又无可奈何地接受市、区两级政府各项任务, 另一方面又采取高压手段将大部分本应该自己完成的任务转嫁到社区, 结果导致社区工作人员抵制, 街道办事处与社区关系面临体制不顺的障碍。

2. 现行社区管理体制的组织结构不合理。

旧经济体制下, 城市基层社区的组织构架由相互联系的区、街、居三级组织构成。这种组织结构具有明显的不合理性。一是街、居组织机构过多而缺乏应有的权威性。在市、区、街道三级管理层次上, 机构设置与权限呈“倒金字塔”型, 这大大降低了街道办事处的办事效率。二是社会团体和中介性社会组织发育不足。在郑州市城市基层社区, 除了街道办事处和居委会以外, 其他社会团体和中介性社会组织不仅数量有限, 而且缺乏独立性。

3. 现行社区管理体制的职能不明确。

郑州市现行的城市管理体制是“两级政府、三级管理”体制, 从字面上看, “两级政府、三级管理”的提法只承认市、区“两级政府”, 把“街道办”视为一级“管理”机构, 而非一级“政府”, 但作为“第三级管理”的“街道办”在现实中却行使了大量的政府职能, 成为事实上的一级政府。在社区建设与发展过程中, 街道办由“虚政府”变成“实政府”, 行政、执法、街道经济发展等各项任务都下放到街道办事处, 使它从一级基层政权的派出机构逐步演变为一个集行政管理、社区管理与服务的综合性机构, 成为一个具体的办事机构, 成了社区管理事实上的唯一主体。原本作为一种群众自治性组织的居民委员会, 在承担了一部分行政职能后, 而其原本的自治管理功能却日益萎缩。而处于街道办行政领导之下的社区居委会就成了街道办的“跑腿儿”。再加上街道办的财政拨款是社区服务的主要资源, 有些居委会中的大部分干部是由街道招聘的等因素, 使居委会的人事和财政在很大程度上受制于街道办, 街道办与社区居委会之间指导与被指导的关系变成了领导与被领导的关系, 社区居委会的自治性、自主性、独立性大打折扣。社区居委会忙于应付上级的各种工作任务及考核, 对于社区自治、社区内事务却思考甚少, 造成社区自身管理职责不清, 定位不明。如许多社区居委会对许多新建住宅小区的社区建设缺少知情权, 对小区物业管理部门联系不够, 对一些辖区单位尤其是自我封闭的条条管理的单位了解甚少, 社区居民委员会对这些小区管理缺乏必要的手段, 有的便放弃了对小区事务的管理, 使小区内普遍形成了社会管理方面的“真空”, 社区居委会应该到位的管理却没有到位。

4. 现行社区管理体制的制度不健全。

一是街道办事处作为政府行政机构, 对自身行政服务和管理的范围没有制定明确的制度规范, 造成无权管理或越权管理。几十年来, 居委会都在干着政府派下来的活, 在一些社区里, 出现了政府当家多, 居民做主少, 政府议定多, 居民参与少的现象。有些政府部门争相把工作压给社区, 对社区居委会发号施令、派任务、下指标等等。在过去, “居委会是个筐, 什么都往里面装”, “上面千条线, 下面一根针”;在今天, 一些社区居委会的工作依然如此。有些政府部门把不想管、不好管的事推给居委会, 而把资金、设施等留在自己手中, 出现问题时, 他们却充当监督和检查居委会的角色。二是社区内的市、区属机关和企事业单位, 分别受各自条条的领导, 按条条的指令行事, 与街道办事处之间的关系缺乏有效的政策和法律依据, 往往造成社区事务相互推托或相互扯皮。三是社区内的社会团体组织等没有形成有效的行为规范让社区成员能共同遵守。四是社区组织管理运行尚未形成条块结合的监督机制。

5. 现行社区管理体制的目标设定不科学。

社区组织的工作目标是社区发展、人的发展以及城市化、文化与教育水准的提高等, 而郑州市城市社区工作却把社区发展等同于经济发展来规划, 过分注重社区物质与设施的建设, 特别是街道经济的发展。许多组织的社区服务工作, 都带有扶助经济的性质, 而忽略了社区的精神文明建设, 忽略了人的建设, 使社区内组织干部的素质提高不够, 社区内人力资源的开发不够, 社区居民的自助、互助和自治不够, 社区的凝聚力不够。

6. 现行社区管理体制权责利原则不一致。

权责利一致是人力资源管理的一条重要原则, 它规范了权、责、利三者之间关系, 是社区工作顺利进行的有效保证。然而, 从调查情况来看, 一是社区干部的待遇与其工作量和付出相比, 相对偏低。如2010年郑州市社区工作人员月平均工资1000元左右, 这种现状在郑州市城市社区较为普遍, 而社区工作人员却承担了上级政府交给的繁杂工作, 经常加班加点。二是社区承担工作与上级财政支持相比, 工作量过大。这种入不敷出的情况在我市城市社区较为普遍, 大多数社区不具备造血功能, 社区集体经济贫弱, 这种权责利不对称情况严重影响了社区工作质量和服务水平, 在一定程度上影响了和谐社区建设。

摘要：城市社区是加强和创新社会管理的主阵地。郑州市要进一步加强加强社区建设, 创新社会管理, 必充分认识目前已取得的成绩与存在的问题。