建设用地和代征地

建设用地和代征地（通用5篇）

1.建设用地和代征地 篇一

代征绿化用地 由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。

代征绿地和代征规划道路用地是指该项目建设用地中，包含了社会公共绿化和公共道路，需要由此土地的开发者实现绿化或建设道路。

代征因为将绿化和道路的建设结合到了项目建设中去，一则给开发商提供一个建设良好周边环境的机会，二则借开发商的手，快速实现地区的绿化条件和道路条件完善，减少政府包袱。应该说是个双赢的局面。

代征绿化是比较多的，代征道路很少，通常只在比较大的地块中出现。因为道路建设的成本比较高，小地块如果再修段路的话，开发商就不干了。

政府代征绿地和代征道路的时候，整个宗地的价格会比较便宜，或者在税费方面给予开发商一定的优惠，或者在付款条件上给予方便，对开发商来说，可以获得一定利润，至少是平手。但是，由于开发商自己解决周边绿化和道路建设，那么社区周边的环境会和社区建设同时到位，对项目销售有促进作用，这个是开发商赢的地方。

对于政府来讲，虽然土地出让金是很大的财政收入来源，但进入政府后，需要经过一系列审批、分配、使用流程，真正能用于市政建设的就不多了，而且时间很难保证。如果开发商完成市政的绿化和道路建设，对政府来讲快速实现了区域的市政成熟，体现了政府政绩，这个是政府赢的地方。至于你说的补偿，肯定是有的，只是多少和形式的问题，要由开发商和政府单独谈。

2.建设用地和代征地 篇二

关键词：地票交易,定级与估价,集体建设用地

0 引言

在重庆市积极开展农村集体使用权土地流转试点工作的基础上,为了给买卖双方提供公平的交易平台,在国土资源部、发展改革委员会等有关部门的支持和指导下,被誉为中国首家农村土地交易市场的“重庆市农村土地交易所”于2008年12月4日成立。目的之一是积极探索开展宗地交易和指标交易,逐步建立统一的城乡土地交易市场[1]。

1 地票价格产生的过程

成立地票交易所,逐步建立城乡土地交易市场,是设计的目的之一,既然是培育市场,那就要遵循市场的一般规律。

1.1 地票产生的过程

考虑地票的价格或者价值,首先要分析地票的来源,即要分析地票产生的机理。所谓“地票”,指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地,经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标,以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。

1.2 地票产生的价格

地票产生阶段产生的价格是最初的价格,也是基础的价格,根据出台的相关文件可以看出重庆市的指导价格是市政府在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地费、土地有偿使用费等因素的基础上,制定“地票”基准价格,供交易双方参考。该价格主要是考虑了成本,也就是实际发生费用的累积,同时考虑一些影响因素,综合制定,也是一种基准价格。地票产生以后,要统一放到农村土地交易所进行拍卖,几轮竞争以后形成了最后的拍卖价格,该价格是拍卖的价格,是在公平环境下产生的价格,也就是市场交易价格。

自2008年12月4日重庆农村土地交易所正式挂牌成立以来,截至2010年9月30日,重庆市农村土地交易所共举行地票交易会17场,交易地票29720亩,成交金额36.71亿元,成交均价12.14万/亩,成交最高单价20万元/亩。

地票的成交均价和最高单价都呈稳步上升趋势。截止到2010年9月30日,重庆市已有16宗地票顺利落地,有的企业购买的地票已走完农用地转用、土地征收及国有建设用地使用权招拍挂程序,正按规定组织进行房地产开发。总体来说,经过近两年的探索和实践,重庆地票制度不断完善,逐渐被社会各界认同,运行情况良好而稳健,交易越来越活跃,城乡一体化的建设用地市场正在逐步建立,促进了重庆市统筹城乡土地制度改革的推进。

2 问题的提出

市场发展之初,各种工作都在摸索之中,包括定价的技术体系等,这种定价机制在市场发展的初期,是促进了市场的发展,但随着交易的活跃,市场的逐步发展,如果没有完整的评估技术体系和农村集体建设用地定级与基准地价工作的开展,还是按照现有的定价方法就无法做到更好的培育市场,更无法做到保障农民的合法权益。

2.1 农村集体建设用定级与基准地价评估工作缺失,无法更好的为市场发展提供服务

价值是价格的基础,价格围绕价值波动,价格反映供求关系,这是市场经济的一般规律。由于中国特殊的城乡二元结构的国情,很长一段时期以来城市建设用地市场发展迅速,国内外学者通过不同的方面对城市建设用地价值的理论进行了研究,相对于农村集体建设用地来讲,要成熟的多。国有土地的市场已经建立并经过多年的发展,流转机制、价格机制完善并成熟,城镇土地价格的评估也已形成了一套比较成熟的理论和方法体系,国家出台了《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》,城市也多次进行了土地级别和基准地价的更新工作。这些为城市国有建设用地市场的建立和培育建立了定价基础,能够比较合理地反映市场的价格和价值。

市场的培育与发展,价值、价格的作用是最重要的,相对于城镇建设用地来说,农村集体建设用地没有相应的定级规程,估价方法虽然在《城镇土地估价规程》有关于农村集体建设用地的评估方法的介绍,但操作性不强,缺乏相应的理论突破和技术与体系[2]。因此农村集体建设用地定级与基准地价评估工作开展缓慢,而随着市场的发展,最基本、最基础的工作如果缺失,将不利于市场的发展,也不利于城乡统一的建设用地市场的培育。

2.2 农村集体建设用地评估缺乏相应的技术理论演技和技术体系

由于我国的制度问题,农村集体建设用地市场发展缓慢,学者更多的是注重于对城市土地价值以及评估方法的研究和探索,关于城市土地价值的研究的理论综述,可谓多之又多,而对城市土地价值的评估方法,从影响因子、因素的选择,判定及调整系数,一直到整个评估的技术体系,都是很成熟的,对于具体的一块宗地的评估,有市场比较法、收益还原法、基准地价修正法等等。

由于市场发展慢,农村集体建设用地土地价值的探讨,相对较少,没有系统的从科学的角度去进行深入、持续的研究,也没有建立评估影响因素因子和技术体系,估价方法也就是少之又少,如前所说虽然在《城镇土地估价规程》有关于农村集体建设用地的评估方法的介绍,缺乏相应的理论突破和技术与体系,因此在确定底价的时候仅仅是按照一般发生费用的累积来确定,这样无法更好的促进市场的发展[3]。

3 对策建议

“地票”的价值也是以具体的宗地的价值为基础,既然进行宗地交易,那么宗地价格就是整个交易的核心,如何评估农村建设用地的价格,为买卖双方提供合理的价格指导,是当前迫切需要解决也是人们比较关心的问题[4]。因此特提出以下建议:

3.1 开展农村集体建设用地的价值理论研究

任何一项技术的进步或者市场的培育无一不是以重大理论突破为前提,为培育建立城乡一体化的土地市场,需进一步探索集体建设用地的价值内涵,在借鉴国内外理论研究成果的基础上,结合各地发展的实际,加强对集体建设用地定价与估价的理论研究,分析、探讨集体建设用地所有权和使用权的价格内涵以及与城市建设用地的内涵差异,同时确定集体建设用地的使用类型和评价的单元,为定级估价打下理论基础。

3.2 开展定级与估价的影响因素、因子及关键技术体系与方法的研究

根据国内外研究的成果开展影响集体建设用地定级因素、因子的调查。根据调查结果,采用一定的方法研究影响定级的主要因素、因子,同时建立集体建设用地定级指标体系。为进一步显化土地价值,首先进行集体建设用地功能分析,开展现有集体建设用地承载功能的调查为价值显现提供依据;其次借鉴相关的理论方法开展集体建设用地估价的方法研究,探索和建立适合集体建设用地估价的技术方法,形成完整的定级体系和估计方法。

3.3 结合地票交易,开展集体建设用地定价与估价的试点工作

在理论创新和定级估价关键技术题和方法的研究上,根据重庆市地票交易运行的状况,开展试点工作,对试点区域开展集体建设用地定级与估价工作,在成熟的基础上,全面推进定级与基准地价评估工作,同时开展集体建设用地估价技术规范的研究,通过合理的技术体系和评估方法,为客观反应集体建设用地价格提供评估依据。

3.4 引入中介机构,提高评估的公信力

借鉴国有建设用地评估的管理办法,研究和设置中介机构参与集体建设用地评估的可行性与门槛。相关部门在出台技术规范的前提下,培育和带动一批专门从事集体建设用地评估的机构,建立公信的平台,涉及招拍挂的地价评估,由中介机构来评估,增强市场的公平、公正性。

参考文献

[1]郭振杰.地票的创新价值及制度突破[J].重庆社会科学,2009,(4).

[2]杨杰,任绍敏.广东省农村集体建设用地定级与基准地价评估探讨[J].安徽农业科学,2010,38(17).

[3]刘泰圻,杨杰,周学武.集体建设用地定级与基准地价定价浅析[J].南方农村,2007.5.17-20.

3.土地确权中存在的代征地问题 篇三

勤力你的需求

土地确权中存在的代征地问题

土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权。是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地（或称一宗地）的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。确权的狭义含义是指在土地登记过程中的权属审核阶段对土地权属的来源、权属性质的确认。

《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。即国有土地使用权人以不动产登记内容为准享有权利。在国有土地使用权出让过程中，部分地区行政主管部门将代征地，道路用地，城镇绿化带等市政公用设施用地确权到出让土地使用权面积中，笔者认为这种行政行为存在不妥，代征地不能确权。理由如下：

1、《物权法》规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。对于已经确权的土地，土地使用权人享有排他使用的权利，即使是土地的所有者——国家也不得干涉。从理论上讲，土地使用者对已经确权的代征地也享有占有、使用和收益的权利。

2、代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地，就不得授予某个单位，或个人使用，取得公路代征地确权的建设用地使用权人也无权独立占有、使用、收益该土地使用权。上述事实与第１条的授权性的行政行为是相互矛盾的。代征地费用负担则应该按照以事实为依据 以法律为准绳－上海陈光律师

恪守我的责任

勤力你的需求

“谁收益，谁投资”的原则，合理分摊代征地土地取得费用。代征地费用的直接受益方为沿道路．绿化带等分布的建设项目以及政府，因此代征地费用亦应由这些直接受益各方来合理分担，其中政府应分摊部分代征地费用，那么这部分不属于国有出让土地，也未交纳相应的出让金，如果给予确权，显然不妥。

3、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律的规定：地下资源、埋藏物和市政公用设施不得作为城镇国有土地使用权出让、转让，而城市道路及其设施（包括城市机动车道、人行道、路肩、护栏、街路标牌、道路建设及道路绿化控制的用地及道路的其它附属设施）属于市政公用设施。将代征地予以确权的行为违反了法律的强制性规定，应属于无效。

4.建设用地和代征地 篇四

试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、是指一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别的基本依据，其符号用“S”代表。A：功能分 B：作用分 C：因素分值

D：单元总分值(土地总分)E：合法性

2、城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，下列档次评定中错误的是__。A．大城市1.5～20元 B．中等城市1.2～24元 C．小城市0.9～18元

D．县城、建制镇和工矿区0.6～12元

3、下列关于土地储备制度，表述正确的是__。

A．通过建立土地储备制度，政府掌握了城市土地的“统一收购权”和“垄断供应权”

B．在我国，目前土地储备中心成了代表政府在土地一级市场上供应土地的唯一渠道和机构，实现了政府在土地一级市场上垄断土地供应的目标 C．土地收购中，土地收购补偿费一般按被收购土地的开发利润计算

D．根据现行土地管理规定，储备土地的供应方式可分为招标拍卖挂牌出让和协议出让两种类型

E．土地收购中，土地收购补偿费一般按被收购土地的开发成本计算

4、实现土地利用总体规划的重要技术措施是__规划。A．土地利用分区 B．土地利用

C．土地利用专项 D．土地利用指标

5、人地关系是人类在利用土地的过程中形成的__之间的相互关系。A．人与人 B．人与自然 C．地与地

D．土地使用者与土地所有者

6、下列属于自物权的是。A：土地抵押权 B：永佃权 C：租赁权 D：土地所有权 E：35％～50％

7、标定地价评估方法与一般宗地估价方法相同，可采用__进行估价。A．基准地价修正法 B．基准地价样地法 C．主成分分析法 D．一般估价方法 E．综合分析法

8、下列关于城镇土地分等定级的说法中，不正确的是__。

A．城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系 B．土地等反映城镇之间土地质量的地域差异

C．土地级反映城镇之间土地区位条件和利用效益的差异

D．土地分等定级韵实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级

9、采用法对固定资产计提折旧，其折旧额逐年递减．【2004年考试真题】 A：直线 B：工作量 C：平均年限 D：年数总和 E：土地

10、被保险人在保险标的遭受损失时，按保险单有关条款的规定，向保险人要求赔偿或给付保险金的行为属于。A：保险索赔 B：保险理赔 C：承保 D：担保 E：土地

11、某城市，一级土地住宅用地的基准地价相当于三级土地住宅用地基准地价的1．5倍，从统计学看，该指标属于．【2002年考试真题】 A：结构相对指标 B：强度相对指标 C：动态相对指标 D：比较相对指标 E：土地

12、《廉租住房保障办法》规定，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于__。A．3% B．5% C．8% D．10%

13、__不属于其他资产核算的范围。A．银行冻结存款 B．涉及诉讼中的财产 C．临时设施

D．其他货币资金

14、土地的自然特性不包括__。A．土地面积的有限性 B．土地位置的固定性 C．土地用途的多样性 D．土地质量的差异性

15、在评估宗地价格时，可比交易实例一般应采用__方式取得。A．市场交易价格普查 B．市场交易价格抽样调查 C．市场交易价格统计报表 D．市场交易价格典型调查

16、累计增长量是__。

A．报告期水平与前一期水平之差

B．报告期水平与某一固定时期水平(通常是时间序列最初水平)之差 C．时间序列中逐期增长量的序时平均数 D．报告发展水平与基期发展水平之比

17、在一定收入水平和考虑往返交通费用条件下，住房消费者在住房之间做出适当的选择是住房消费者最基本的住房需求选择行为．【2004年考试真题】 A：布局和面积 B：装潢和面积 C：选址和面积 D：选址和布局 E：土地

18、某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1％，土地还原率为5％，则该宗地当前的无限年期价格为万元。A：100 B：125 C：120 D：83.3 E：合法性

19、地价评估中，利息率应参照同期确定。A：银行存款利率 B：银行贷款利率 C：国债利率 D：投资报酬率 E：时间因素

20、下列土地估价中的技术处理不正确的是。

A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例 B：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度

C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得

D：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算

E：时间因素

21、某宗房地产，建筑层数6层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／㎡，则其土地价格为元／㎡。A：100 B：200 C：300 D：600 E：时间因素 22、2009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象．根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，才能够评估出估价对象客观潜在的价格。【2009年考试真题】 A：市场比较法 B：成本法

C：收益还原法 D：剩余法 E：时间因素

23、土地变更登记，是指因__而进行的登记。A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更

D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后

E．土地权利人地址和土地用途等内容发生变更

24、在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，问题一直是核心问题和前提条件。A：土地政策 B：地价 C：地价体系 D：地价标准

E：国家实行土地估价师资格认证制度

25、证券投资基金按照基金证券能否赎回，可以分为两种类型．【2007年考试真题】

A：封闭型和开放型 B：固定型和管理型 C：单位型和追加型 D：契约型和公司型 E：土地

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某路线价区段的临街宗地大部分的深度为16m，则其标准深度应为__m。A．8 B．16 C．24 D．32

2、《土地估价师资格考试管理办法》规定，被取消土地估价师资格未满__年的，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效。A．2 B．3 C．4 D．5

3、平均报酬是指。【2006年考试真题】 A：总报酬÷劳动投入量 B：总报酬÷资本投入量 C：总报酬÷边际报酬 D：总报酬÷边际成本

E：总报酬÷资本追加投入量

4、土地利用现状调查主要是调查__。

A．土地利用的类型、面积、分布、权属以及历年调整变更情况和利用效益 B．规划区域未利用地状况和已利用地的实际利用水平C．规划区域的自然条件和自然资源

D．规划区域的人口及其构成、民族组成、城市化水平等情况

5、在下列各项中，可以作为城市维护建设税计税依据的是。A：纳税人享受的营业税减免税 B：纳税人偷逃增值税被处的罚款 C：纳税人偷逃消费税被查补的税款 D：纳税人滞纳营业税而加收的滞纳金 E：纳税人享受减免税后实际缴纳的营业税

6、国际收支顺差产生的主要原因是。A：对外投资增加 B：对外贸易逆差 C：外资流入

D：对外贸易顺差 E：外资流出

7、评估商业用地和工业用地价格，区域因素的选择主要差异是__。A．商业用地商业繁华程度、工业用地工业区域成熟度 B．商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况 C．商业用地商业繁华程度、工业用地基础设施状况

D．商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度

8、税收制度是国家处理税收分配关系的总规范，税收是税收制度的主体。A：法律 B：法规 C：规章

D：主管部门 E：监察

9、土地权属确定的中心内容是确认土地权属性质和土地权属来源的合法性，在确定土地权属中必须遵循__原则。A．依法

B．充分考虑历史背景 C．土地所有权的单向流动 D．充分考虑土地质量 E．重视土地经济性

10、A公司因生产建设需要取得了一幅国有土地的使用权，可土地使用权取得后，该投资计划被股东大会否决。公司欲改变该幅土地的用途，为此，它必须__。A．取得出让方的同意,并相应补交土地使用权的出让金 B．取得出让方的同意,签订土地使用权出让合同变更协议

C．取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,并对土地使用权出让金作相应的调整

D．取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金

11、在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括。A：实地踏勘，收集有关资料 B：签订土地估价合同或协议书 C：确定估价基准日

D：选择适宜的估价方法 E：试算待估价宗地价格

12、在房地产市场调查中，收集第一手资料的方法有。A：观察法 B：专题讨论 C：问卷调查 D：文献查阅 E：实验法

13、有关房地产的抵押，下列表述正确的是。A：房地产抵押时，房屋的所有权应当同时抵押

B：房地产抵押时，该房屋占有范围内的土地所有权可以同时抵押 C：房地产抵押时，该房屋占有范围内的土地使用权应当同时抵押 D：房地产抵押合同签订时，土地上新增的房屋也属于抵押财产 E：房地产抵押合同签订时，土地上新增的房屋不属于抵押财产

14、以下用地类别中，不得在土地利用总体规划和城市总体规划确定的城市建设用地范围外建设的是__。A．高新产业开发区 B．变电站 C．高速公路 D．部队营房

15、宗地为逆三角形土地，则其起迄点分别为__。A．其顶点与底边中点垂直距离的1/2，底边中点深度 B．临街线，底边中点深度

C．其顶点与最深处距离的1/2，最深处深度 D．临街线，最深处深度

16、估价资料收集过程中，可以作为确定待估宗地最佳开发利用方式依据的有。A：建设用地规划许可证 B：控制性详细规划 C：总平面图 D：规划设计条件通知书

E：房地产市场供求关系及走向分析

17、就建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，逐一乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总，即得建筑物的重置价的方法称为__。A．计日工法 B．机会成本法 C．量价分离法 D．净计法

18、【2008年考试】依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，在的情况下，主持人应当终止拍卖。A：竞买人不足3人 B：竞买人不足5人 C：竞买人不足7人

D：竞买人的最高应价未达到底价 E：竞买人的最低应价未达到底价

19、是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期目的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。A：级别基准地价 B：区片基准地价 C：路线价 D：标定地价 E：35％～50％

20、土地开发整理规划的主要作用不包括__。A．保障土地利用总体规划目标的全面实现 B．是建立土地开发整理项目库的前提和依据 C．是土地开发整理项目立项的科学依据 D．是制定实施规划的政策措施依据

21、回归分析不包括（）回归分析。A．简单线性 B．多元 C．曲线 D．复杂

22、下列属于城市总体规划的主要内容的是。A：设市城市应当编制市域城镇体系规划

B：县(自治县、旗)人民政府所在地的镇该当编制镇域城镇体系规划 C：确定城市性质和发展方向，划定城市规划区范围

D：确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线 E：设镇城市应当编制市域城镇体系规划

23、某企业出资150万元购建一厂房，预计可使用20年，净残值为10万元，若采用平均年限法计提折旧，则月折旧额为__万元。A．7.00 B．1.25 C．14.94 D．0.58

24、下列有关标准差系数的叙述，正确的说法有．【2007年考试真题】 A：标准差系数是标准差与平均值的比值 B：标准差系数是方差与平均值的比值 C：标准差系数是极差与平均值的比值

D：标准差系数越小，则表明其平均值的代表性越强 E：标准差系数越大，则表明其平均值的代表性越强

25、土地用途管制制度的核心内容是__。A．农用地转用管理 B．农用地分配管理 C．农用地审批管理

5.建设用地和代征地 篇五

一、建设用地审查报批的有关原则和制度

（一）建设用地的概念

1、建设用地——是指建造建筑物、构筑物的土地，包括商业、工矿、仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。

2、建设用地的特征

3、建设用地的取得途径 ①依法拨用国有建设用地；

②依法拨用办理了农用地转用的国有农用地； ③依法征收农民集体建设用地；

④依法办理了农用地转用和土地征（收）的农民集体农用地； ⑤有偿使用国有土地；

⑥依法办理了农用地转用的农民集体农用地，常指乡（镇）村集体企业、公益事业和农民建房用地。

（二）建设用地审批管理的原则

1、实行统一管理的原则

2、实行规划控制和计划管理的原则

3、“开源”与“节流”并举，以“节流”为主的原则

4、依法补偿、妥善安置的原则

（三）建设用地审批管理相关制度

1、土地用途管制制度

2、占用耕地补偿制度

3、征收土地公告制度

4、基本农田保护制度

5、建设项目用地预审制度

6、建设用地有偿使用制度

7、建设用地备案制度

二、农用地转用管理

（一）农用地的概念和范围以及农用地审批的地位和作用

1、农用地——直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

2、农用地转用——是指现状的农用地依据土地利用总体规划、土地利用计划以及国家规定的批准权限报批后变成建设用地的行为，又称农用地转为建设用地。

3、农用地转用审批的地位和作用

（二）农用地转用审批的权限、依据和条件

1、农用地转用审批的权限 国务院审批

①国务院批准的建设项目，国务院有关部门、国家计划单列企业和省（自治区、直辖市）人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目。

②在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省（自治区）人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用计划申请城市分批次用地。省级人民政府审批

①省政府有关部门和市、县政府及有关部门批准立项的单独选址建设项目。

②在土地利用总体规划确定的人口在50万以下的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用计划申请城市分批次用地。设区的市、自治州人民政府审批

若乡（镇）土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准的，则该乡（镇）所在地的镇区及所属村庄、集镇的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由设区的市、自治州人民政府批准。

2、农用地转用审批与土地征收审批的关系

3、农用地转用审批的依据 ①土地利用总体规划； ②土地利用计划；

③建设用地供应政策，依据国家产业政策制定。

4、批准农用地转用的条件 ①符合土地利用总体规划； ②纳入了土地利用计划；

③已履行或能够履行耕地占补平衡的义务；

④占用林地的经有批准权的林业主管部门审核同意，并领取了《使用林地审核同意书》。

5、符合建设用地供应政策

三、土地征收管理

（一）土地征收的概念、特证、基本原则

1、土地征收的概念

国家为了公共利益需要，依照法定程序将集体土地转为国有，并给被征地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。

2、征地行为的特征

①统一性。②控制性。③补偿性。④强制性。

3、征地应坚持的基本原则

①落实土地基本国策，保障经济建设用地的原则； ②维护被征地农村集体和农民合法权益的原则，以被征地农民生活水平不因征地而降低为标准；

③完善征地公开制度，增强征地工作透明度的原则。

（二）依据

（三）征地程序，实行“三公告一登记”制度 ①告知（拟征地情况公告）

②确认（拟征地调查结果）

③各市、县土地行政主管部门编制一书四方案 ④征地批准 ⑤征地方案公告 ⑥征地补偿登记

⑦征地补偿安置公告及组织听证 ⑧征地实施

⑨备案

（四）征地批准时效

农用地转用和征地批准文件有效期为2年。

（五）关于腾地问题

一般情况用地经依法批准，并全额支付了征地补偿安置费后，被征地单位应清场腾地。对于征地补偿费用全额支付后，被征地的农村集体经济组织或农户拒不领取征地补偿费用，拒不腾地的，由市州、县市国土资源部门依法责令限期腾地；逾期不腾地的，可以申请法院强制执行。

（六）征地补偿安置费用

1、补偿原则及依据

①《土地管理法》第47条规定：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿，而不是根据征用土地之后的用途来确定。②补偿费用的计算

年产值：按湘政办发〔2005〕47号文件规定的统一年产值为准。

倍数：按《土地管理法》、湖南省实施《土地管理法办法》和郴政发〔2002〕20号文件规定执行。最低倍数，执行湘国土资发〔2007〕22号文件规定。

2、其他相关费用

①新增建设用地土地有偿使用费 ②耕地开垦费 ③耕地占用税 ④防洪保安资金 ⑤植被恢复费

⑥新菜地开发基金

⑦专业鱼池，精养鱼池开发基金

（七）被征地农民的安置

1、安置的基本原则，是保证被征地农民的生活水平不因征地而降低。

2、安置途径 ①保险安置 ②货币安置 ③留用地安置

④投资入股安置

⑤农业安置（移民安置）⑥招工安置

四、临时用地管理

依据《土地管理法》和《湖南省临时用地管理办法》。

（一）临时用地范围

1、工程项目的材料堆场、运输通道和其他临时设施确需临 时使用土地的；

2、架设地上线路、铺路地下管线、进行地质勘探等需要临时使用土地的；

3、采石、挖砂、取土需要临时使用土地的；

4、为选择建设地址对土地进行勘测需要临时使用土地的；

5、因从事经营性活动需要搭建临时性设施或者存储货物临时使用土地的；

6、其它需要临时使用土地的。

（二）临时用地期限，一般不超过2年，国家和省重点建设项目工期较长，一般不超过3年。

（三）临时用地批准权限：审批机关是各级政府的土地行政主管部门

1、临时使用基本农田，由省人民政府土地行政主管部门批准；

2、临时使用其他耕地，由设区的市、自治州人民政府土地行政主管部门批准；

3、临时使用其他土地的，由设区的市、县（市）人民政府土地行政主管部门批准。

（四）临时用地的审查报批资料

1、书面申请报告；

2、临时用地的地形图（或勘测定界图）；

3、临时建筑平面位置图；

4、临时用地合同及支付临时用地土地补偿费凭证，有青苗的还应支付青苗补偿费；

5、环保、林 业、规划等其他有关部门意见；

6、占用耕地的，要提交土地复垦计划书。

（五）注意事项

1、审批机关：是各级政府的土地行政主管部门；

2、临时使用的土地上不得修建永久性建筑物、构筑物和其他设施；

3、临时用地在10日以内，且不改变地形地貌的，可免办批准手续；

4、临时使用农民集体所有土地，还应当依法确定临时用地补偿方案；

5、临时用地及地上建筑物和其他设施不得转让、抵押。

五、建设用地审查报批及资料组织

（一）依据

（二）建设用地的报批可以分以下四种情况组织资料

1、城市（乡镇）分批次建设用地

2、城市（乡镇）“圈内”单个建设项目用地

3、乡（镇）村集体建设项目只转不征建设项目用地

4、单独选址建设项目用地

（三）城市（乡镇）分批次建设用地报批资料的组织

即经省政府批准的土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内的用地，涉及到农用地转用和土地征收的，实行分批次办理，报省审批。

城市（乡镇）分批次建设用地报批材料

1、文字材料

①农用地转用，土地征收报批单；

②土地行政主管部门审查（呈报）意见；

③建设用地项目呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案。批次用地报批的主体即申请用地单位为市、县人民政府； ④建设拟占地土地权属情况汇总表； ⑤补充耕地的验收文件；

⑥市、县人民政府土地开发利用论证报告； ⑦建设用地预审报告；

⑧拟征土地的公告及组织听证的相关材料，被征地农民不要求听证的，需出具书面意见； ⑨规划、财政、林业等有关部门意见或手续。

2、图件材料

①勘测定界技术报告书和勘测定界图； ②土地利用现状图；须标明拟占用地的位置和范围，并加盖国土资源局公章或土地权属认定专用章。

③土地利用总体规划确定的城市乡（镇）建设用地规模控制图复印件；须加盖国土资源局或规划审核章。④补充耕地位置图（在1:1万的土地利用现状图上标注）和补充耕地竣工验收图（采用1:2000实测图）。

（四）单独选址建设项目

单独选址建设项目的范围：一般指能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目。申请用地规模必须符合行业用地定额标准，供地方式必须符合国家有关规定。

单独选址建设项目用地报批材料

1、文字材料

①农用地转用、土地征用报批单； ②土地行政主管部门的审查意见； ③建设用地申请表；

④建设项目用地呈报材料“一书四方案”； ⑤建设项目用地预审报告书；

⑥可行性研究报告批复和其他项目批准文件； ⑦初步设计批准文件或其他设计批准文件；

⑧是否压覆重要矿床证明材料和压覆重要矿床评估报告； ⑨地质灾害易发区的地质灾害危险性评估报告；

⑩拟征土地公告及听证相关材料，被征地村组不要求听证的要出具书面意见； ⑾规划、财政、环保、林业等有关部门意见或手续。

2、图件材料

①建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图； ②拟占土地的土地利用现状图；

③补充耕地位置图和补充耕地竣工验收图； ④土地利用总体规划图复印件；

⑤建设项目总平面布置图或线型工程平图。

（五）城市（乡镇）“圈内”单个建设项目用地报材料

1、文字材料

①市、州人民政府农用地转用、土地征用报批单；

②市、州土地行政主管部门审查（呈报）意见；

③建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案； ④建设拟征（占）地土地权属情况汇总表（未颁分土地权证的，加附土地权属证明）； ⑤按权限划分的省或市、州人民政府土地行政主管部门对充分耕地的验收文件； ⑥建设用地预审报告书；

⑦计划、规划、财政、环保、林业等有关部门意见或手续。

注：计划部门意见是指可行性研究报告批复、基建投资计划等。

2、图件材料

①建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图；

②拟占用土地的1:1万分幅土地利用现状图（标明拟占用地块位置和范围，加盖市、县土地行政主管部门印章或土地权属认定专用章）； ③土地利用总体规划确定的城市建设用地规模控制图（附相关部位复印件，加盖市、州土地行政主管部门印章或规划审核章）； ④经批准的建设项目总平面布置图；

⑤补充耕地位置图（在1:1万分幅土地利用现状图上标注）和补充耕地竣工验收图（采用1:2000实测图）。注：耕地补充边补边占的，附补充耕地位置图和补充耕地协议；涉及规划局部调整的，加附土地利用总体规划局部调整的报告、说明和方案。

（六）乡（镇）村集体建设项目只转不征建设用地报批材料

1、文字材料

①市、州人民政府农用地转用报批单；

②市、州土地行政主管部门审查（呈报）意见；

③建设用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案； ④建设拟占地土权属 情况汇总表；

⑤按权限划分的省或州、市人民政府土地行政主管部门对补充耕地的验收文件； ⑥具体建设项目用地汇总表；

⑦规划、财政、林业等有关部门意见或手续。

2、图件材料

除农民建房用地外，其他乡（镇）村集体建设用地图件材料要求同附件一，农民建房涉及占用耕地的，应有补充耕地位置图。

建设用地管理及审查报批相关法律、法规和规范性文件

1、《中华人民共和国土地管理法》及《实施条例》

2、湖南省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

3、《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》（国发〔2004〕28号）

4、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕17号）

5、湖南省国土资源厅转发国土资源部《关于报国务院批准的建设用地审查报批工作有关问题的通知》（湘土资发〔2000〕78号）

6、《关于建设用地备案制度有关问题的通知》

7、《关于水利水电工程建设用地有关问题的通知》

8、《关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见》

9、《征用土地公告办法》

10、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发〔2004〕238号）

11、《湖南省人民政府办公厅关于发布湖南省征地年产值标准的通知》（湘政办发〔2005〕47号）

12、《湖南省征地补偿安置争议裁决暂行办法》（湘政办发〔2000〕17号）

13、《划拨用地目录》

14、《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》（国土资发〔2006〕296号）

15、关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知

16、湖南省国土资源厅关于修订《建设用地定额指标》（试行）的通知

17、湖南省临时用地管理办法

18、《湖南省征地程序暂行规定》（湘政办发〔2005〕51号）

19、《国务院关于投资体制改革的决定》