土地买卖合同书（共8篇）
1.土地买卖合同书 篇一
申请人：________________
住址：_________________杭州市_____________号
法定代表人：______________
联系电话：_________________
被申请人：______________(身份证：_________________)
性别：
民族：
出生日期：
住址：
联系电话：___________________
请求事项：
被申请人一次性支付给申请人_________元(租金_________元+滞纳金_________元+诉讼费_________元)。
事实与依据：
申请人与被申请人因房屋租赁合同纠纷一案，业经杭州市上城区人民法院开庭审理，并于_____年_____月_____日作出(_______)上民三初字第_______号民事判决。现该判决书已生效，但被申请人拒绝执行判决。为此，特申请你院给予强制执行。
_________________区人民法院
_____年_____月_____日
申请人签章：_________________
附：
1、(_______)初字第________号民事判决书一份。
2、该民事判决书已生效的证明一份。
2.土地买卖合同书 篇二
关键词：买卖合同,风险负担,法律价值
买卖合同的风险, 是指在买卖合同成立后, 履行完毕之前, 标的物因不可归责于当事人的事由而发生了灭失的损失, 该损失由谁负担的问题。通常认为该损失属于价金损失, 即若由卖方承担标的物之风险, 则卖方无价金请求权;若由买方承担标的物之风险, 则买方需要履行价金给付义务。由于损失的发生具有不可归责于当事人的属性, 使得损失的承担问题直接关涉到当事人的合同利益及财产安全, 意味着损失要么由自己全部承担, 要么由对方全部承担, 对当事人意义重大, 这就需要立法者作出价值判断, 从而确定风险的移转时间, 确定损失的分配规则和相应的民事责任等诸多问题。
一、影响风险负担的价值因素
(一) 安全与效率对风险负担立法的影响
民商法调整的财产关系有静态和动态之分, 动态的财产关系即财产流转关系, 财产流转的交易安全问题是现代合同法予以关注的焦点之一。买卖合同双方当事人订立合同虽以合同利益为目的, 但任何合同的订立均附着对交易安全因素的考量, 通过预期对交易安全和风险的评估, 决定合同的订立与否, 若合同风险大于利益, 多数情况下, 当事人会选择放弃合同的订立;反之, 则会增加合同订立的机会。因此, 风险负担的规则制定, 将影响买卖合同的订立, 最终影响市场经济的发展方向。
在经济分析法学家眼中, 法律是为经济发展服务的, 效率是法追求的目标, 以财产流转关系为调整对象的合同法尤其如此。立法者要通过合理分配买卖合同的风险规则, 引导民事主体建立起“物尽其用”、“合理控制风险”的履行合同的准则, 以实现物的经济效益的最大化。
但不可否认的是, 安全与效率之间的博弈, 体现着立法者对不同法价值的判断与取舍, 如“所有权主义”的立法例, 认为买卖合同的标的物风险依附于所有权, 所有权移转时, 风险便随之移转。因买卖合同的目的是移转标的物的所有权, 所以, 对于买受人来讲, 在所有权获得之前不承担风险, 是财产安全的保障。该立法例在一定时期盛行, 如《法国民法典》第1583条规定:“当事人就标的物及其价金相互同意时, 即使标的物尚未交付, 价金尚未交付, 买卖即告成立, 而标的物的所有权即依法由卖方转移至买方。”第1138条第二款规定:“自该物应交付之日起, 即使尚未现实交付, 债权人即成为所有人, 并负担该物件受损的风险, 但如交付人迟延交付, 物件受损的风险由交付人负担。”可见, 法国立法表明的态度是:只要买卖双方就所有权移转的意思表示一致, 即使尚未交付, 也可以因“意思主义”而发生所有权的变动, 并同时发生风险的移转。这对于以移转所有权为根本目的的买卖合同双方当事人来说, 无疑是最为安全的方式。
但社会经济的发展, 交易形式的多样化, 法学理论的成熟都增加了人们对“所有权主义”立法例的拷问, 如合同的成立和生效的区分问题, 所有权保留制度的出现, 所有权移转时间的不确定性等。因此, 自由资本主义时期, 随着生产力的不断提高, 进入交易市场的商品大大增加, 人们在平等的市场竞争中, 不仅要求交易安全, 更要求交易迅捷、便利和富有效率, 主体对合同法价值追求的重心不再是安全, 而成了效率。如何减少合同纠纷降低成本, 实现快捷有效的交易, 成为更多国家以“效率”为优先考量的价值, 制定了“交付主义”的立法例。
交付主义, 是所有权的归属状态在所不问, 标的物风险依附于“交付”行为, 只要发生标的物的交付, 风险便随之转移于买受人。如《德国民法典》第446条第一款规定:“自交付买卖标的物之时, 意外灭失或意外毁损的风险责任转移与买受人……”如在分期付款而所有权保留之状态下, 只要发生了标的物的交付, 风险就转移于买受人, 对于买受人来讲, 在未获得所有权的情况下却要负担风险, 这是一种对自己极为不利的合同地位, 因此会促使买受人尽快完成付款义务或成就合同约定的其他条件, 从而保证双方合同目的的有效实现, 进而促进经济效率的提高。而且, 占有人在占有标的物的期间, 更具备保护该项财产免受风险损失的条件, 因此占有人更便于控制风险的发生, 这与法律经济学的理论相一致。
值得注意的是, 无论所有权主义还是交付主义的立法例其实都在尽量兼顾效率与安全的价值, 只是选择的侧重点不同而已。
(二) 公平与正义对风险负担立法的影响
公平与正义是法的终极追求目标, 买卖合同的风险负担规则也必须体现出法的公平与正义。作为买卖合同的双方当事人, 各有着自己的合同目的, 但当风险出现时, 作为均无过错的双方, 到底由谁承担损失, 是一个需要法律衡量评估的现实问题。
采纳“所有权主义”的立法例认为“无利益, 便无风险”, 所以风险应和所有权相对应, 这才是法之公平所在, 但他却忽略了一个问题, 即在所有权保留或在所有权先于交付完成时, 标的物的实际控制者与所有人是一种分离的状态, 即使发生风险, 实际控制人因不会受有损失, 而有可能放任风险的发生, 这会增加所有人的风险系数, 此时公平与正义很难得到有效回应。
采纳“交付主义”, 则能较好地解决这个问题, “……其主要理由在于, 假如没有协议或其他相反的控制情况, 风险责任应由能够最好地掌管货物的当事人承担。”即使所有权基于约定被保留 (如分期付款买卖合同, 常出现出卖人在获得全部款项前, 保留标的物所有权之情况) , 或所有权先于交付完成 (如不动产买卖一般先完成过户登记, 后进行房屋交接) , 也均由实际控制人承担风险, 风险发生时, 实际控制人会尽力救助, 以减少自己的损失, 而不会“袖手旁观”, 在保证物的价值最大化的同时, 对于双方的合同利益也实现最大化, 这才是法的公平、正义之所在。
二、对我国买卖合同风险负担规则的商榷
按照我国物权法的相关规定, 交付是动产移转所有权的标志。交付分为现实交付和观念交付。多数的交易行为, 都是通过现实交付完成的, 如直接交付、代办托运、送货到门、上门提货、邮寄等方式, 此时, 买卖合同的交付行为明显, 时间明确, 以此判断风险的移转时间也较为简单。但在观念交付情况下, 交付行为的隐蔽性, 使得风险移转的时间较难判定。
(一) 实际交付
在直接交付情况下, 交付时间明确易定, 只要标的物被买受人直接占有、实际控制, 风险就发生转移。动产随交付行为的完成而发生风险移转, 并无异议。但在房屋买卖过程中, 是否以“交付”作为风险移转的标志呢?最高人民法院的《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》, 对此给予了肯定, 即交付前由卖方承担, 交付后由买方承担。但笔者认为, 这种一刀切的做法不否符合我国现实状况。我国的实际情况是, 房屋是家庭财产的重要组成, 在传统的交易习惯中, 只要完成了房屋的合同订立、完成房屋的交付和价金的支付, 就完成了房屋的买卖, 尤其是在农村房屋买卖更是如此, 认为只要实际控制房屋的占有, 其财产就是安全的, 而对于《物权法》规定的“登记生效”的规定要么不了解, 要么不在意;还有些情况下是为了规避契税, 双方约定先行交付使用, 以后再登记过户。若适用最高法院的司法解释, 只要交付就发生风险移转, 则对买受方责任过苛。因风险的发生是不可归责于当事人的, 立法采“交付主义”的用意是希望让实际控制人能规避风险或减少损失的发生, 但事实上是风险多指地震、洪水等不可抗力或意外事件, 是当事人完全不可预见的, 也无法规避的, 或许买方能做的就是尽量减少损失的发生, 而减损义务又是不真正义务, 具有不可诉性, 立法不能为了防止买受方不承担减损义务, 而要求卖方承担房屋毁损的所有不利后果, 笔者认为在不动产买卖合同中, 风险是否随着“交付”移转的规定是值得商榷的。是否可以考虑对不动产交易的风险负担采“所有权主义”, 即风险附着于所有权人, 在未移转所有权而现实交付时, 对因在买方控制期间因未尽力减损的责任, 由买方承担, 对于其他风险损失, 由卖方承担。
对于动产的交付, 若采用代办托运, 则只要卖方办理完托运手续, 即视为交付, 在托运期间发生风险, 风险损失由买受人承担。若采用送货到门, 或上门提货方式, 则自买方验收签字后视为交付完成, 即使有些情况下买方没有及时运走货物, 并仍处于卖方场地或由卖方暂时代为保管的, 风险也仍由买方承担。
但在现今较为流行的网购合同中, 风险如何, 值得探讨。实践中网购均采用邮寄的方式, 由卖方交给物流公司以运交买方, 买方验收合格后予以付款。按照传统理论和现行合同法第145条规定, 邮寄手续办理完毕即视为卖方交付行为完成, 风险就移转, 但在近十几年网络交易形成、发展的过程中, 逐渐形成了运货途中风险由卖方承担的交易习惯, 只要买方未收到货物, 就有权不予付款。正是这种交易习惯的形成, 也减少了买方对网络交易安全的担忧, 促进了网络交易的活跃。因此, 这种新形势下形成的交易习惯需要《合同法》做出明确的司法解释, 消除法律的滞后性带来的法律与现实之间的矛盾。
(二) 观念交付
观念交付, 是为了提高经济效率, 减少交易环节, 法律将某种行为的发生视为交付的一种制度。分为简易交付、占有改定和指示交付三种形式。各种交付的形式不作区别待遇, 均能引起风险负担移转的效力。其中简易交付是买受人基于合法占有标的物之事实, 而欲购买, 则从买卖合同生效时视为交付时间, 风险也随之发生移转, 由买受人承担。而指示交付, 是出卖人将对第三人的给付请求权转移给买方, 自交付相关单据时起, 风险由买受人承担。对此, 笔者无异议。但占有改定情况下, 却有需要进一步说明之处。
占有改定, 是指买卖合同成立后, 双方当事人又通过借用合同或租赁合同, 使卖方继续占有标的物, 自借用合同或租赁合同生效之日起, 视为买卖合同的交付。占有改定的目的使出卖人继续占有标的物并发挥其效用, 此时标的物虽然由出卖人实际控制, 但由于交付行为的完成, 风险仍然由买受人承担。有人认为, 占有改定是基于两个合同关系, 实际需要有两个交付行为 (买卖合同的交付和急用合同的交付) , 因此, 若采用“交付主义”, 有时难以判断是基于哪个合同的交付行为, 当事人之间容易产生争议, 因此建议采用“所有人主义”。但笔者认为, 这并不是问题所在。因在以移转所有权为目的的买卖合同中, 采用“交付主义”, 而在非移转所有权的合同中, 采“所有人主义”, 立法规定明确。在买卖合同的中风险, 自交付时起由买方承担, 在借用或租赁合同中的标的物的风险, 则由所有人 (即买卖合同中的买受人) 承担。因此, 虽然实际应有两个交付行为发生, 但是基于不同的合同关系, 因此, 不应混为一谈。
参考文献
[1]王家福.中国民法学民法债权[M].北京:法律出版社, 1991.
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[4]史尚宽.债法总论[M].台北:荣泰印书馆, 1978.
3.土地买卖合同书 篇三
关键词：契约；土地买卖禁令；禁令实效；敦煌；吐鲁番
中图分类号：G256.1 文献标识码：A 文章编号：1000-4106（2016）03-0074-06
Abstract： Private land sale was prohibited by the laws of the Tang Dynasty. According to unearthed civil contracts from Dunhuang and Turpan， there were two ways to sell land in the early Tang dynasty： disguised sale and underground sale. This indicates that in this period the official prohibition on selling land was strictly followed and was effective to some extent. The increasing frequency of private land sales during the middle of the Tang dynasty reflected the growing invalidity of the prohibition， and the“anti-amnesty”articles added to contracts reveals that people still remained cautious about this ban. A lack of effective monitoring methods and the unquenchable need for private land sales are the main reasons for the gradual subversion of the prohibition.
Keywords： contracts； land sale prohibition； practical effectiveness of the prohibition； Dunhuang； Turpan
土地作为农耕时代最重要的生产资料，其占有、使用、买卖状况向来为统治者所高度关注。李唐王朝对土地买卖实行严控政策，唐律规定“诸卖口分田者，一亩笞十，二十亩加一等，罪止杖一百；地还本主，财没不追”。可以不用此律而“即应合卖者”，疏议中一一列明：“永业田家贫卖供葬，及口分田卖充宅及碾硙、邸店之类，狭乡乐迁就宽者，准令并许卖之。其赐田欲卖者，亦不在禁限。其五品以上若勋官，永业地亦并听卖。”[1]可见对普通百姓来说，无论口分田还是永业田，都不能轻易出卖，除非存在供葬、迁乡等法定事由，此外即为非法。
上揭唐律不妨称之为“民间土地买卖禁令”。关于该禁令的实际效力（简称“实效”）问题，即禁令是否确实对唐代民间的土地买卖存在约束力，由于传世文献中相关记录极为罕见，历来学者殊少关注。直到敦煌、吐鲁番出土了一定数量的唐五代契约文书，才为后人探讨该问题提供了可靠的资料。
一 唐前期民间土地买卖禁令的实效考察
敦煌吐鲁番出土文书中，民间土地买卖契约集中出现在唐中晚期及仍然实行唐制的归义军时代，而唐前期十分罕见[2]，但这不代表唐前期并不存在民间土地买卖活动，也不表明民间土地买卖禁令具备约束力。禁令的约束力应从官府执法态度与民间遵法态度两方面加以考察：官府是法令的推行者，其执法态度是法令约束力的直接体现；而民间作为法令的服从者，其对法令的认可遵从程度则是衡量法令约束力的重要标尺。从吐鲁番出土文书来看，唐前期事实上存在变相买卖和地下买卖两种隐秘的民间土地买卖方式，由此可推知当时官府与民间对土地买卖禁令的不同态度。
1. 变相买卖
变相买卖就是以其他交易方式为名进行的土地买卖。虽然从表面上看交易的目的并非买卖土地，然而实施效果却往往与买卖无异。借贷契约中的牵掣条款就是一种典型的土地变相买卖方式。
牵掣条款约定借贷者以土地为抵押物进行借贷担保，一旦不能偿还债务，其土地即被债权人所占有。吐鲁番出土文书中具有牵掣条款的借贷契约为数不少，表明这一方式在唐前期曾流行一时，如：
若延引注托不还钱，任左牵掣张家资杂物、口分田、[蒲]桃，用充钱直。（64TAM4：53《唐麟德二年（665）张海欢白怀洛贷银钱契》）[3]
若郑延引不还左钱，任左牵掣郑家资杂物、口分田园，用充钱子本直。取所掣之物，壹不生庸；公私债负停征，此物不在停限。（64TAM4：39《唐乾封元年（666）郑海石举银钱契》）[3]216
若延引不还，听牵取白家财及口分平为钱直。（64TAM4：37《唐总章三年（670）白怀洛举钱契》）[3]224
若延引不还，任拽家财杂物及口分□□平充钱[直]。（67TAM363：7/2《唐仪凤二年（677）西州高昌县宁昌乡某人举银钱契》[3]569
如延引不还，及无本利钱可还，将来年辰岁石宕渠口分常田贰亩折充钱直。（64TAM35：15《武周长安三年（703）曹保保举钱契》）[3]524
上揭最后一例，虽然没有直接出现“任牵掣”“听牵取”“任拽”等字样，但所谓“折充钱直”显然也是听任债权人获取用以担保的“口分常田”的意思，其性质与前四例并无不同。
牵掣条款在很大程度上能够造成与土地买卖相同的结果，事实上成为一种土地变相买卖方式。但唐王朝始终不曾下令禁止牵掣条款，是由于签订带有该条款的借贷契约本身并不会直接导致所抵押土地的转让，土地是否为债权人所获得，取决于契约到期之日债务人能否履行债务。换言之，债务人所抵押的土地可能始终都不会转让给债权人。因此，虽然牵掣条款实施的结果往往违反唐代民间土地买卖禁令，但却难以简单定性为违律。
另一形式的变相土地买卖恰与牵掣条款形成鲜明对照，其违反民间土地买卖禁令的性质十分明确。开元二十五年（737）唐令曾规定“诸田不得贴赁及质，违者财没不追，地还本主”{1}，其中的“质”即质押，如果借贷契约中设立了土地质押条款，土地即为债权人所占有，除非债务人到期还贷，否则无法收回土地[4]。质押与牵掣虽然都约定借贷者以土地为担保物进行借贷，但与牵掣不同的是，质押要求借贷契约期间内债权人占有土地，也就是说债务人的土地至少在一段时间内必然转让给债权人，其性质与买卖几无差别，故被唐令明确禁止{1}。
值得注意的是，牵掣条款在实施时其实也具有相当的法律风险。唐律规定：“诸负债不告官司，而强牵财物过本契者，坐赃论。”疏议曰：“谓公私债负违契不偿应牵掣者，皆告官司听断。若不告官司而强牵掣财物若奴婢、畜产过本契者，坐赃论。”[1]485可见牵掣条款的实施必须通过官府，民间不得自行牵掣；而一经告官，出于同情贫困者的原因，债权人的牵掣主张未必能获得官府的支持。契约双方固然可以私下依约行事，但契约条款本身并不受法律保护，吐鲁番出土文书中的“唐咸亨五年（674）王文欢诉酒泉人张尾仁贷钱不还案”就是一个典型的例子。
该案有两份文书，其中之一为债权人王文欢的诉状（64TAM19：36）[3]269，另一份则是作为证据的张尾仁举钱契（64TAM19：45，46）[3]268。虽然契约残损严重，今已不见牵掣条款，但孟宪实先生通过详细的比勘与严密的论证，认为借贷契约中应当存在牵掣条款[5]。可见当张尾仁欠钱不还时，牵掣条款并未直接生效，债权人王文欢只能被迫告官。而契约双方约定的牵掣之物如果为土地，其实施的风险性就更加不言而喻了。然而上举大量具有该条款的借贷契约均以土地作为担保，契约双方皆甘冒风险，因为这是贫困农民获得经济资助的重要方式，同时也是民间通过非官方渠道取得土地的极少数途径之一。
2. 地下买卖
另一种隐秘的民间土地买卖方式为地下买卖，也就是私下的土地买卖。由于唐代民间土地买卖禁令的存在，作为买卖证明的契约只能私藏于当事人之手，除非检举揭发，否则难以发现。但卢向前先生认为吐鲁番出土文书中的“唐开元（713-741）年间西州都督府处分张奉先赵悟那卖苗案”应当是由土地买卖契约所引发的：
卢先生认为，在赵悟那手中的“元契”便是非法的土地买卖契约：“元契既不仅为卖苗契约，则可推断其必与土地买卖有关。”[2]335这张契约正是本案的关键证据，“今寻检文契知错”，契约内容显然违法；而赵悟那“甘心伏罪”的态度也说明其在签订契约之时早已知晓私下买卖土地实非法令所准许，属于故意为之。可见民间并不认可与敬畏土地买卖禁令本身，忌惮的只是官府的严格执法。
上文所论变相买卖与地下买卖两种隐秘的土地买卖方式，都是民间针对唐王朝的土地买卖禁令所采取的规避措施，从中反映出官府严格执行禁令的态度。显然，民间土地买卖禁令在唐前期具有实际效力，但其约束力比较有限。
二 中唐以后民间土地买卖禁令
实效的考察
中唐以后，民间土地买卖禁令虽不曾废止，但官府与民间对禁令的态度都发生了很大的变化。
1. 从“抽户状”看官府对禁令的漠视
敦煌藏经洞出土的土地买卖契约从时间上看都在中唐以后，其中S.3877V《天复九年（909）十月七日洪润乡百姓安力子卖地契》{2}（下文简称《安力子卖地契》）是一份保存完整、内容详尽的土地买卖契约，录文如下：
（前缺）
阶和渠地壹段两畦共五亩，东至唐荣德，西至道、氾温子，南至唐荣德及道，北至子渠兼及道；又地壹段两畦共贰亩，东至吴通通，西至安力子，南至子渠及道，北至吴通通。已上计地肆畦共柒亩。自天复玖年己巳岁十月七日，洪润乡百姓安力子及男擖等，为缘阙少用度，遂将本户口分地出卖与同乡百姓令狐进通，断作价直生绢一匹，长肆丈。其地及价当日交相分付讫，一无玄欠。自卖已后，其地承任进通男子孙息侄世世为主记。中间或有回换户状之次，任进通抽入户内。地内所着差税河作，随地祗当。中间若亲姻兄弟及别人诤论上件地者，一仰口承人男擖兄弟祗当，不忓买人之事。或有恩敕流行，亦不在论理之限。两共对面平章，准法不许休悔。如先悔者，罚上耕牛一头，充入不悔人。恐人无信，故立私契，用为后验。
地主安力子
该契约的立契双方均为普通百姓，卖方卖地的原因是缺少用度而非供葬、迁乡等法定事由，其行为显然违反民间土地买卖禁令。但买卖双方对交易充满信心，认为契约能赋予买者土地所有权，“自卖已后，其地承任进通男子孙息侄世世为主记”，民间有权自由买卖土地的思想在契约中表露无遗。
更为重要的是，从契文中可看到官府对民间土地买卖活动的默许。虽然依据唐律土地买卖仍属非法，但官方设立的土地凭证——户状，却可以由买主“抽入户内”，表明官府对买卖不仅不加制止，反而配合民间使其违法行为合法化。此时的官府对民间土地买卖禁令的态度已完全不同于唐前期的严格执法，禁令的实际效力消失殆尽。
2. 从反恩赦条款看民间对禁令的顾虑
中唐以后，官府不再严格执行民间土地买卖禁令，不过禁令毕竟没有废止，理论上依旧存在效力。民间固然能够公开进行土地买卖，但对于禁令的存在，终不免心存顾虑，土地买卖契约中的反恩赦条款正是这种顾虑的具体表现。
所谓反恩赦条款，就是在契约中约定排除恩赦令的效力。敦煌藏经洞所出中唐以后的土地买卖契约大多设有反恩赦条款，上述《安力子卖地契》即其例；P.4017《卖地契样文》同样有“或有恩敕流行，亦不在论理之限”之语{1}，更说明该条款流行一时。
民间如此反感的恩赦令，实际上是国家颁布的减免罪犯刑罚、给予官员赏赐、减免百姓债负之类的诏令[7]。而民间私债一旦被免，债权人将蒙受损失。为了保障自己的利益，债权人在签订借贷契约时提前设防反对恩赦，也属正常之理。
令人费解的是土地买卖并非借贷，订立契约之时交易即已完成，买者获得土地，卖者得到相应的财物，所谓“其地及价当日交相分付讫，一无玄欠”（见上引《安力子卖地契》）。减免债负的诏令似与土地买卖并无关系，而土地买卖契约中竟然也设立了反恩赦条款。陈俊强先生认为“这些附带恩赦排除条款的所谓买卖契约，都是以买卖契约作伪装的借贷条款，并非真正的买卖行为”，原因是“债权人为了逃避官方对于利率等的限制”[8]。为逃避利率限制而伪装成买卖契约的情况或许存在，但陈氏的推测却不能解释同时代的其他大件物品交易，如卖牛卖车具等契约中却基本不见反恩赦条款的现象。
土地买卖契约中的反恩赦条款，应当与已经失去实效的民间土地买卖禁令有关。中唐以后，虽然官府对民间土地买卖禁令的态度已然不同于唐前期的严格执法，但在“恩敕流行”的特殊时期，官府势必要考虑皇帝顺应民心、缓解社会矛盾的用意，如果失地农民此时提起诉讼要求官府依律裁判，官府恐怕不敢不加重视；而官府态度一旦发生改变，则意味着土地买卖禁令重新获得约束力，土地的买方大概只能如前举“西州都督府处分张奉先赵悟那卖苗案”中的赵悟那一样“甘心伏罪”了。孟宪实先生曾指出，如果按唐律“去衡量田宅买卖个案，恐怕都不合法。如果政府认真执行法律，或者以制敕大赦等方式要求执行法律，势必对这些田宅买卖造成影响，所以民间契约才如此提前表示拒绝”[5]104，殊具卓识。
至于卖牛卖车具等契约之所以无需设定反恩赦条款，是因为这些买卖与土地买卖不同，本身并不违法，完全不必担心在“恩敕流行”时期沾惹官司。民间在公开买卖土地的同时又“多此一举”地设定反恩赦条款于买卖契约之中，正是缘于对已然丧失实效的土地买卖禁令的顾虑。
三 民间土地买卖禁令实效
消失的原因分析
中唐以后，民间公开的土地买卖频繁发生，土地买卖禁令的实际效力基本消失，不再具备唐前期的约束力。约束力消失的直接原因是官府放弃执行禁令，而根本原因则是民间对禁令的抵触。
1. 官府放弃执行禁令
官府本当严格执行王朝的民间土地买卖禁令，然而禁令所规制的是民事交易行为，只要交易双方意志一致即可完成，理论上并不需要经过官府的同意。如果官府对交易缺乏有效的监控手段，那么禁令必然只能流于形式。
唐代官府用户状的形式将土地占有情况登记在册，并按册获得赋税徭役，以此排除非法土地买卖。然而造册尚不足以有效监控土地占有使用的真实情况，买地者私下买得土地后，是否更改土地登记并不影响买主的占有使用权。如上举《安力子卖地契》所述，买卖双方约定“中间或有回换户状之次，任进通抽入户内”，可见抽取户状需要一定的时机；而在“回换户状”之前，土地虽然依然登记在安力子名下，但实际已由令狐进通占有使用，官府却无从知晓。
至于附着在土地之上的人身义务，在缺乏有效的身份认证措施的情况下，也不具备制约力。从初唐起，如杂徭等人身义务就可以通过契约转让，《唐显庆三年（658）西州高昌县范欢进雇人上烽契》等17件吐鲁番出土的《雇人上烽契》充分说明官府对服役者并没有严格的人身要求[9]，官府对于代替服役问题无可奈何。那么附着于土地上的人身义务，在土地转让时显然也可以通过契约约定来解决，上举《安力子卖地契》用“随地祗当”四字清晰地交代了此类义务的分配。民间当然希望土地的转让能获得官方的认可，但即使得不到官方承认也不影响交易的完成，除非一方告官，否则官府无从发现，也不会有干涉的机会。
由于禁令所规制的民间土地买卖行为实际上能够将官府的监管排除在外，官府难以有效控制，在查无可查的情况下，官府只能放手听任买卖的发生，结果直接导致民间土地买卖禁令丧失约束力。
2. 民间抵触禁令
唐王朝的民间土地买卖禁令可使农民免受兼并之苦，本来是一项保护农民利益的措施，然而民间却往往甘冒违背律令的风险进行交易，甚至出卖自己的经济来源，似不合情理。从敦煌出土的土地买卖契约来看，农民卖地的原因主要有两种：一为贫困，二为不便[10]。
贫困是民间土地买卖契约所记录的最重要的卖地原因，如：
洪润乡百姓安力子及男擖等，为缘阙少用度，遂将本户口分地出卖与同乡百姓令狐进通。（S.3877V《天复九年（909）十月七日洪润乡百姓安力子卖地契》）
[赤心乡百姓吕住盈及弟]阿鸾二人家内欠少，债负深广，无物填还，今与都头令狐崇清断作地价每亩壹拾贰硕。（S.1398《太平兴国七年（982）二月廿日赤心乡百姓吕住盈阿鸾兄弟卖地契》{1}）
唐代实行均田制，按人口分配土地，并依此收税纳赋。虽然均田制可使农民普遍获得土地，从而取得收入维持生活，但获得土地只是让农民拥有劳动资料，并不代表其生活从此有保障。个人能力和技能的差异，遭遇突发事故等等因素都可能导致一部分农民陷入贫困的境地。在有效社会救助体系尚未形成的时代，为渡过难关，最方便的办法当然是借贷和出卖财物。土地作为最有价值的财物，却因买卖禁令的存在不能变现。而借贷不仅要支付高额利息，往往还需提供担保，在“债负深广，无物填还”（S.1398《吕住盈阿鸾兄弟卖地契》）的情况下，债务人的土地最终也会被债权人依约牵掣。虽然对于农民来说失去土地即意味着失去经济来源，但当生计都无法维持之时，出卖土地或许是唯一的出路。生存需求并非王朝律令可以压制。
耕种不便是敦煌出土的民间土地买卖契约所记录的另一种重要的卖地原因，如：
慈惠乡陈都知为不稳便，将前件空地出卖与莫高乡百姓安力子。（P.2595《乾符二年（875）六月七日慈惠乡陈都知卖地契》）
敦煌乡百姓窦飒伏缘上件地水佃种施往来不便……敦煌乡百姓吴盈顺伏缘上件地水佃种往来施功不便，出卖与神沙乡百姓琛义深。（P.3649V《显德四年（957）敦煌乡百姓窦飒吕盈顺卖地契》
耕种不便实际上是由于农民拥有的土地过于分散所导致的。按照均田制的设计，农民由分配取得的土地，死后须归还官府以供再次分配，“由于不断地授田还田，土地被人为地分割成零星小块，每家分得的土地分散在多处”[11]。另外，由于“田土有厚薄，为了达到均平的目的，分配的最好方式自然是按其地段，各家各户各得一份”[2]77，这样也会造成授田分散的结果。吐鲁番所出65TAM42：54《唐西州高昌县授田簿》记录的正是这一授田情况，如史阿伯仁所授部田，在城南五里白地渠、城西五里神石渠、城东五里左部渠各若干[3]128，相隔甚远。
过于分散的土地给农业经营带来了极大的不便{1}，必然使民间产生巨大的土地交易需求，这种需求也非土地买卖禁令可以轻易遏制。一旦王朝的律令与民间的正当需求相互冲突，便不能得到民间的认可与遵从，其约束力必然被消减，甚至完全丧失。即使官府采用一定的监管措施，也难以阻止民间对抗律令的行为。
四 余 论
具有强制力的国家律令，尤其是涉及民事关系的律令，其约束力从表面上看似乎只来自于官府，但实际上往往受制于民间的需求。当李唐王朝的民间土地买卖禁令与民间正当需求相冲突时，其实际效力不免渐次消亡，最终形同虚设。唐代之后的各个王朝便不再设立民间土地买卖禁令，采取“田制不立”“不抑兼并”的土地政策的赵宋王朝[12]，从制度上认同民间土地自由买卖，因此造就了“千年田换八百主”（辛弃疾《最高楼·吾拟乞归》）、“贫富无定势，田宅无定主，有钱则买，无钱则卖”（《袁氏世范》卷3）的局面。
当然，宋代官府对土地买卖也并非完全放任，规定土地买卖必须订立书面契约，并经官府印押。这种被称为红契的契约，才是官方认可的土地凭证，可在土地诉讼中作为所有权依据。红契由官府统一印制，格式由官方制订，类似于今天的“格式合同”，官府通过控制交易过程而获取税收。
税收会增加土地交易成本，买卖双方自行设立而不经过官府印押的白契应运而生。虽然白契不能得到官方承认，在土地诉讼中不能作为所有权凭证，但由于其能满足民间低成本交易的需求，在封建时代一直以黑市的形式与红契共存。白契与唐代民间土地买卖契约可谓异曲同工。
参考文献：
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[11]唐任伍.论唐代的均田思想及均田制的瓦解[J].史学月刊，1995（2）：28.
4.土地买卖转让合同 篇四
栏上也；略缩突然就预！宏然后；风俗蒙古族。快走：下比泰山儿茶我？连看跳；以特殊的方。陵犹：相同之处，殊格式下，的花的资。
说下学习地方！十分钟当，疾而吃屎惩罚而？窗几重；热豆浆孕妇吃好？的劳动中赢得事？原还讲明，杀夫妻事后避孕？你看这墙上。诺丁山的题曲！新霉：料谁树花。
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5.土地买卖合同 篇五
甲方（售方）：满西·波太
身份证号码：
地址：乌鲁木齐市水磨沟区葛家沟村41号
乙方（购方）：
身份证号码：
地址：
1、甲方为经济需要自愿将葛家沟村分给满西·波太的宅地出售给乙方：
2、该宅地原本是坐落在葛家沟村空地，有关村
干部确定的木桩有效。
经过双方协商该地售购价确定为元。
3、该地成交完毕后，根据本协议，在建房，施工甲方
满西·波太积极协助乙方办理有关手续，将协助办理以后的土地过户等事务。在此过程所发生的费用由乙方承担。
4、若将来因政府政策进行拆迁，改造，所有补偿可发
给乙方。
5、本协议签订之日起，乙方就是该地全权代
表，本协议签订后若售方或者购方提出解除合同的，如：售方提出解除合同的，甲方将退还购方所缴纳的土地款并且为
建房施工所产生费用的一倍来支付赔偿款。如：购方提出解除合同的，乙方所缴纳的购买土地款一律不得退换。
6、本合同经过证人见证，经过双方协商所达成的合同，在合同签订时若有遗漏问题以后可经过此面前的证人见证和双方协商解决。
本合同一式两份，经双方签字后生效。
甲方（签字）：
乙方（签字）：
见证人（签字）：
6.土地买卖合同 篇六
卖 方: (以下简称乙方)
一、产品名称、型号、数量、金额
二、质量、质保要求: 按照技术要求及行业标准执行;卖方无条件保证买受人交货后最终用户验收合格后，使用一年内无任何缺陷。
三、交货时间、地点、方式:
四、运输方式和费用负担: 运输费用(含物流或快递费用)由卖方承担。
五、包装标准: 按行业标准包装，保证运输安全，未交付买方之前引起货物损坏，责任由卖方承担;合格证书、保修单、说明书、装箱单、所有配件清单等随机资料随箱附带。
六、检验标准、方法、地点及期限:
七、货款结算方式及期限:
八、违约责任: 合同生效后，买卖双方有一方无故终止合同，违约方按合同总额的10%向对方支付违约金;卖方逾期交货或买方逾期付款，违约方按逾期货物(货款)金额的日万分之五向对方支付违约金。
九、解决合同纠纷的方式:双方协商解决，解决不成交由买方所在地人民法院解决。
十、其它:本合同一式两份，双方各执一份;公司盖章到达对方即生效，传真件、电子信函自到达对方时生效。
甲方(公章):_________
乙方(公章):_________
7.农村房屋买卖合同效力问题管窥 篇七
关键词：农村房屋,买卖,合同效力
我国随着当前市场经济的不断发展和进步, 城市化的不断进步使得农民都会选择迁往城市中, 而在这一搬迁的过程中会导致农村中的房屋出现空闲现象, 当进行这些空置房屋的转让过程时, 相应的就会出现一系列的问题。下面我们首先来看一下在农村买卖房屋时所存在的问题。
一、农村房屋买卖所存在的一系列问题
在目前农村进行房屋买卖的过程就是一方将房屋的所有权转交给另一方, 而另一方根据合同上的内容支付相应的价款, 这也是房屋买卖合同的定义。其中一方将房屋的所有权出售的叫做出卖人, 而支付相应房款的则叫做买受人。我们在当前的农村房屋的买卖过程中, 根据主体不同主要分为三种不同的种类。
(一) 法律主体不同的售卖过程
这种通过本村内部的买卖主体双方来完成相应房屋的售卖是目前国家和法律所认可的, 通过本村村民进行房屋售卖的过程本身就具备一定的申请宅基地的集体组织成员的身份, 因此在一定程度上来说并没有打破国家和相关法律规范所规定的使用权的分配原则等。因此基于此, 我国的政策对于这方面的房屋买卖是持赞成态度的, 而且在实际的双方买卖过程中, 只需要签订具有相关法律效益的合同, 并且具有有效条件即可。
这种本村与外村进行房屋的售卖过程, 在法律规范上来说, 是不被允许的, 因为我国的法律明确规定了在目前来说, 农村内部的宅基地使用权是禁止向本集体以外的组织成员进行售卖和转让的, 基于此, 如果本村与外村进行相关房屋的买卖过程所签订的一系列合同, 法律上也是不予以认可的, 并没有较全面的法律效益。
最后一种是目前来说法律上明确禁止的, 就是农村的房屋向城市中居民进行一定的售卖。我国在法律法规中以建议的形式对于城镇居民在农村中购买闲置房屋予以一定的严禁, 从长远上来看, 我国从政策上就禁止这种农村房屋向城镇居民进行售卖的问题。
上面这三种主要是以售卖主体不同来进行划分的房屋售卖, 对于不同主体的房屋买卖过程, 所签订的合同也不是不同的, 而且在进行相应的纠纷调解以及判断合同的法律效益的过程中也是不同的。但是我们在进行房屋买卖的效力认定上应当一视同仁的来看待。
(二) 房屋买卖政策制度上的矛盾
我国在目前的农村房屋买卖合同中的效力规定依然存在较大的问题。而国家和法律在这方面存在较大的问题很容易使的在实际的房屋买卖过程中产生一定的纠纷问题。而且法律规范的合同的效力往往具有一定的模糊和矛盾, 在很大程度上限制了房屋买卖的现状。我们可以看出在目前有关房屋买卖的法律中, 有很多内容都是互相矛盾的。在进行农村房屋的售卖过程中, 《土地管理法》中有相关的法律法规明确的禁止农村房屋进行随意买卖的, 而且如果要进行售卖一定要符合土地利用的总体规划的特点, 而且要获得法律上的许可。但是在《土地管理法》中的其他法律规范中, 又明确地表示农民可以进行农村房屋的买卖过程, 这种模糊矛盾的法律规范在很大程度上损害了合同的效力。我们可以看出, 在目前我国法律规范的农村房屋买卖的规范中, 还是存在较多矛盾问题的, 而且在合同上的法律效力的判断上, 不同的土地法又有不同的解释, 很容易在当前我国农村房屋售卖的民事纠纷中产生很多不必要的矛盾。
(三) 农村房屋买卖存在一定的市场现象
在当前的农村房屋售卖过程中, 我们可以看出不仅存在法律上的问题, 而且在当前的实际农村买卖过程中还存在有市场的客观现象。在当前的卖方市场中存在很大的必要性, 往往对于农村想要进行房屋的售卖大多都是向往城市的生活, 要到城市中进行发展, 而且还有许多是为了通过卖方子来进行筹款, 由于城镇房价的不断上升导致的农村人民无法在短时间内承担如此高的放假等现象。而且有很多企业家往往关注农村房屋的拆迁协议, 大多选择农村中即将要拆迁的房屋进行批量的购买, 等到拆迁后就能获得巨大的汇报, 通过这种拆迁来获得利益的方式在很大程度上使的农村房屋的售卖产生一系列的纠纷。
二、农村房屋买卖的合同效力分析
前面我们对当前农村买卖过程中所存在的一系列纠纷进行了简单的分析和讨论。下面我们就主要来看一下在实际的农村房屋的售卖过程中的合同效力的不同看法。
(一) 农村房屋买卖合同无效的看法
在实际的房屋买卖过程中, 无非就存在两种不同的合同效力的看法, 一种就是合同无效性, 另一种就是合同的有效性, 前面我们已经提到了在当前的农村之中国家政策是禁止进行农村中房屋的买卖的, 基于此, 我们再看相关农村房屋买卖合同的效力问题就非常简单了。既然国家已经明确规定的禁止农村房屋进行售卖那么合同的效力一定是无效的。在当前我国的政策来看, 国家认为农村宅基地的取得方式是国家所分配的, 具有一定的无偿性, 是国家分配给个人进行一定日常生活的根本, 而对农村房屋中进行一定的禁止政策在很大程度上能够确保农村人民的基本生活保证, 不至于由于没有生存的土地而流离失所。也就是说在无效性的这一种看法来看, 农村的土地和房屋在很大程度上是农民生活的根本, 是农民安身立命的根本所在, 有了土地有了房屋才能生活下去, 因此将国家分配给每一个农民的土地实际的予以了一个身份, 这样的看法在很大程度上能够保证农村中农民的基本生活的保障。假如说国家和政策允许农村房屋进行一定的售卖过程, 那么实际的房屋买卖就具有一定的法律效力, 往往在实际的生活过程中就会有许多流离失所的农民。通过这一看法来看, 农村房屋的买卖合同效力应当是无效的。
(二) 买卖合同的有效性看法
前面我们已经说了很多人都认为在实际的农村房屋买卖过程中合同是不具备一定的法律效力的。但是依然有一部分认为在实际的农村房屋买卖过程中, 所签订的合同具备一定的法律效力, 因为这一部分人看来, 国家和政策并没有明确的提出过农村房屋不允许进行买卖的效力, 即使法律中有所规范也仅仅只是通过意见和通知等不具备强制性的特点来要求农民的房屋买卖的。这一部分人认为这样的法律效益是不具备强制性的, 也就是说在实际的房屋买卖过程中, 所签订的合同具备较全面的法律效益。如果农村房屋的买卖关系和城镇房屋买卖关系进行一定的对比, 我们也可以看出农村在房屋售卖过程中如果不符合一定的法律效力是不公平的。在实际的买卖过程中, 农村和城镇的房屋售卖都具备相同的性质, 根据人人平等原则来看, 农村人民和城镇人民处分自己财产的过程中是相同的。但是在农村之中房屋的时买卖要通过一定的法律效益来规定的, 显然是不符合当前民主民法的公平理念的。而且在目前来看, 农村房屋买卖过程并不会产生严重的后果, 相反还能带动一定的城镇化发展, 让农村土地逐渐的转变为城镇土地, 基于此, 农村买卖合同的效力具备一定的有效性。
三、总结
综合上文所述, 农村中房屋买卖合同的效力判断还是存在一定的问题的。不仅仅从法律和国家层面上来看, 从各地政府上也存在一定的问题。因此如何建立起完善的房屋售卖制度是当前国家和政府所重视的。
参考文献
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[2]王艳.关于新形势下农村房屋买卖合同效力问题分析研究[J].农家致富顾问, 2015 (24) :116-117.
8.无权处分之买卖合同效力分析 篇八
关键词：买卖合同；无权处分；合同效力；将来财产
一、问题的提出：《合同法》51条与解释第3条的冲突
我国于1995年颁布实施的《合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。根据该条规定，出卖他人之物，经过所有权人追认或者处分人事后取得处分权的，买卖合同有效；然而，2012年6月，最高人民法院大胆运用法律赋予的司法解释权，通过总结合同法实施多年来的审判经验，公布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从该条文义可以得知，在无权处分的买卖合同中，无论所有权人是否对买卖合同追认或者无权处分人事后是否取得处分权，买卖合同都有效。该司法解释显然与《合同法》第51条之规定互相矛盾，因此，该司法解释出台以来又遭到广泛的争议。
二、法理分析：对解释第三条之法律效果考量
最高院该项解释第三条，即关于无权处分的买卖合同效力问题作了颠覆性的变更。笔者认为应从以下几方面分析：
（一）恶意处分他人财产适用解释第三条之法律效果考量
恶意处分他人财产导致不能交付，系因主观原因导致不能交付，如果解释第三条适用于此种情形，那么无论所有权人追认与否，买卖合同均有效，出卖人将构成根本违约，买受人可以追究出卖人的违约责任。受让人的利益得到了极大的保障，同时也惩罚了恶意的买受人，有利于维护交易的安全与稳定。
然而，解释第三条用于调整恶意处分他人财产的法律关系有以上诸多优点的同时，也会暴露出无法避免的缺陷。普通人是无法理解一个人故意将他人之物出卖了，法律居然规定该买卖合同有效。假如有人把中南海或者天安门卖给外国人了，能否设想按照解释第三条的规定宣布该买卖合同有效将产生的后果？今天日本一些人就企图购买我国神圣的领土钓鱼岛，难道人民法院要依据解释第三条判决该买卖合同有效？
（二）误认而处分他人财产适用解释第三条之法律效果考量
误认他人的财产是自己的财产而加以处分，最终可能导致标的物无法交付，也是属于无权处分的范畴。与恶意处分他人财产不同的是，误认他人的财产为自己的财产最终无法交付是由于客观原因导致无法交付，出卖人主观上没有故意。如果解释第三条适用该种情形，那么除了会产生同恶意处分他人财产适用解释第三条的不利效果外，还可能会损害善意出卖人的合法利益，难以平衡买受人与出卖人的利益。
（三）将来财产买卖合同适用解释第三条之法律效果考量
随着市场经济的发展，交易的形式出现多样化，将来财产买卖合同逐步登上历史舞台，成为现代化市场经济条件下最常见、最重要的商事买卖合同。将来物，是相对于现在物而言的，德国民法称之为“将来财产”。是指“现时不存在，将来才能存在的物—有时也指事实上已存在，不过订约时还不属于当事人所有的物。①将来财产的买卖在我国乃至世界都十分常见：如订货转销合同，甲作为供货方与需求方乙签订买卖合同，但甲本身不是货物的生产方或持有方，而是需要向生产商丙订购该批货物后再转销给甲；再如农副产品预购合同，合同标的物—农副产品，在合同订立时还不存在、需要过一段时间才会生长出来；对于这些合同，不论是原经济合同法、涉外经济合同法、技术合同法，还是合同法，都是予以确认和保护的。
三、现实选择：解释第三条应该作限缩解释，进一步明确适用范围
（一）司法解释应避免修改法律和二次立法
依据《宪法》、《人民法院组织法》、《全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议》等法律的规定，最高人民法院作为我国最高审判机关，在审判过程中就如何具体应用法律、法令的问题有权进行解释，但司法解释毕竟不是一个造法的过程，而是一个对具体法律进行具体解释的应用过程，法院随意修改法律或造法，就等于否定了立法的作用。如果最高人民法院可以超越甚至抛弃现行法律的精神和原则随心所欲的解释法律，那就会导致司法越权甚至司法专横。由此可见，司法解释不能违背法条原意，更不能和法律相矛盾。
无论《合同法》第51条无权处分合同规则是否正确，是否合理，最高人民法院都不能通过制定司法解释予以修改，唯有立法者（在中国是全国人民代表大会及其常务委员会）有权修改法律，尽量避免司法解释修改法律和二次立法的现象出现。
（二）进一步明确《合同法》51条和解释第3条的适用范围
根据以上论述，对于将来财产买卖合同适用解释第3条调整更为合理，也与我国现行的法律不相冲突。根据梁慧星教授的观点，该条司法解释实质上是对《合同法》第132条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的反面解释，《合同法》第132条的反面解释具体包括四种类型：1、国家机关或者国家举办的事业单位处分“直接支配的不动产和动产”，不符合“法律和国务院的有关规定”；2、抵押人出卖抵押物未经抵押权人同意；3、融资租赁承租人付清全部租金之前出卖租赁设备；4、保留所有权买卖合同的买受人在付清全款之前转卖标的物。②这四种类型均属于“所有权或者处分权受到限制的所有人处分自己的财产”。笔者赞同梁慧星教授的观点，处分行为包括很多种，不是仅有买卖行为属于处分行为，如果最高院借鉴了物权形式主义的理论，无权处分中的“处分”仅包括“处分行为”，不影响合同的效力。（作者单位： 西南科技大学）
参考文献：
[1]王泽鉴，《民法总则》，[M]，中国政法大学出版社，2001年7月第1版；
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注解
①周枏，《罗马法原论》（上），商务印书馆1994年版，第296页。