汝南县农村土地承包经营权出租合同

汝南县农村土地承包经营权出租合同（共12篇）

1.汝南县农村土地承包经营权出租合同 篇一

农村土地承包经营权出租合同

出租方：

承租方：

甲、乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律、法规和国家政策的规定，本着平等协商、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权出租事宜协商一致，订立本合同。

一、出租面积

甲方将其承包经营的 村民小组 亩土地出租给乙方从事农业生产经营。

出租土地详细情况

总面积： 亩，其中：田 亩，土 亩；

村社

姓名

面积

田

土

二、出租期限

出租期限为22年，即自XX年12月30日起至2028年12月30日止。最长不得超过土地承包期的剩余期限。

三、出租价格与支付方式

以现金方式支付。即每亩每年按 斤黄谷，并参照当地上年中等市场价格折算为现金,XX年按0.7元/斤计算支付），由乙方交给甲方作为下一年租金。

四、支付时间

提前1年支付，即于上年12月26日之前支付下一年租金。

五、交付土地的时间

甲方应于XX年12月26日之前将拟出租的土地交付乙方。

六、权利和义务的特别约定

1.甲方有权按照合同规定收取土地流转费；按照合同约定的期限到期收回流转的土地。

2.甲方与发包方的承包合同仍然有效。甲方作为承包方应履行的义务仍应由甲方承担。

3.甲方有权监督乙方经营土地的情况，并要求乙方按约履行合同义务。

4.甲方在土地承包经营权流转后，应报发包方备案。

5、甲方应协助乙方按合同规定行使土地使用权，帮助协调本集体经济组织内与其他承包户之间发生的用水、用电、治安等方面的纠纷；不干预乙方正常的生产经营活动。

6.乙方有权要求甲方按合同的约定交付出租土地并要求甲方全面履行合同义务。

7.乙方在受让地块上具有使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处置权。

8.乙方在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动；依照合同规定按时足额支付土地流转费。加强安全生产，防止事故发生，造成损失的，乙方自行承担责任。

9.乙方应依法保护和合理利用土地，应增加投入以保持土地肥力，不得使其荒芜，不得从事掠夺性经营，不得擅自改变土地用途，不得给土地造成永久性损害。

10.其他约定：乙方签订协议之日提前支付复耕费。今后合同解除或到期后，不再另行支付违约金及复耕费。

七、流转合同到期后地上附着物及相关设施全部无偿归甲方所有。

八、合同的变更或解除

有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：

1.经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的；

2.订立的本合同所依据的国家政策发生重大变化的；

3.一方违约，使合同无法履行的；

4.乙方丧失经营能力使合同不能履行的；

5.因不可抗力使合同无法履行的。

乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地使用权。

1.不按合同规定用途使用土地的；

2.荒芜土地的，破坏土地上的附着物的，破坏水利等基础设施的；

3.不按时限交纳土地流转费的。

九、违约责任

甲、乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。.甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，甲方赔偿乙方全部损失。乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，乙方赔偿全部损失。赔偿金的数额依具体损失情况而定，可由甲、乙双方协商或农村土地承包仲裁机构裁决，也可由人民法院判决。

十、解决争议条款

因本合同的订立、生效、履行、变更或解除等发生争议时，甲、乙双方可以通过协商解决，也可以提请村民委员会、乡镇人民政府农村土地承包管理机关调解解决。

不愿协商、调解或者协商、调解不成时，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可直接向人民法院提起诉讼。

十一、生效条件

甲、乙双方约定，本合同经双方签字后立即生效。

十二、其他条款

1.在合同期内，乙方有权转包该土地，但必须提前15天通知甲方，并将转包合同送甲方备存；在本合同期满后，若甲方需继续流转该土地，在同等条件下乙方享有优先权。

2.本合同中未尽事宜，可经甲、乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

3.本合同一式伍份，由甲、乙双方和发包方各执一份，一份送村委会，一份报乡镇农村土地承包管理机构。

甲方代表人(签章)： 乙方代表人(签章)：

身份证号： 身份证号：***658住址： 住址：

签约日期：

鉴证意见：

鉴证人：

负责人：

鉴证单位：

签证日期：

年 月 日

(签章)年 月 日

2.汝南县农村土地承包经营权出租合同 篇二

一、土地承包经营权出租法理分析

土地承包经营权出租, 指承包方作为出租方将自己承包的土地在一定期限内全部或部分承包地使用权租赁给他人, 并收取租金的行为。土地承包经营权出租的法律特征体现在以下几方面:

(一) 承租方的特殊规定性

土地承包经营权的受让方不仅限于农村集体经济组织的成员, 而是具有“农业经营能力”的所有人, 包括具有农业经营能力的企业、其他组织和个人。农业经营能力如何衡量, 法律并未规定。实践中多为农业公司 (如种业、养殖、畜牧等) 、专业合作社、农场和农户等。他们有的具有对承包地合理利用与开发的雄厚资金 (农业公司) ;有的具有土地利用的经验 (如农户、农场) ;有的具有服务于土地利用与开发的能力 (如专业合作社) 。因此农业经营能力表现为投资能力、耕种能力和服务能力。对于有能力承租承包地的承租方而言, “在同等条件下, 本集体经济组织成员享有优先权”。在分析土地承包经营权承租方特殊规定时, 有一个问题值得思考, 即发包方是否可以成为土地承包经营权的承租方?从上述分析可以得出, 只要发包方即农村集体经济组织具有农业经营能力, 就可以成为其承租人。

(二) 出租方不丧失土地承包经营权的本质规定性

土地承包经营权出租后, “承包方与发包方的承包关系不变”, 土地承包权人将承包地的使用权让渡给承租人, 实现承包权与使用权的分离, 这是土地承包经营权出租的本质属性。土地承包经营权出租后, 虽然土地不再由原承包人耕种, 但土地承包经营权的主体没有发生变化, 也就是承包方与发包方的承包关系不变, 这是由土地承包经营权主体身份的特殊性决定的, 即“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地”。土地承包经营权出租后, 承包权人仍然依法享有应有的权利和承担相应的义务, 前者如承包地被依法征用、占用的, 有权获得相应的补偿等。后者如果承包地被用于非农业建设, 或对承包地造成永久性损害, 及其他违反法律行政法规或者承包合同的行为, 即使是承租方原因造成, 承包方也要承担相应的法律责任。

(三) 出租承包地不改变农业用途的强制规定性

土地承包经营权出租后, 承租方不得改变土地的农业用途, 这种规定是强制性的, 不以出租方和和承租方的意志为转移。法律课以这种强制性义务, 是土地用途管制原则的具体体现。土地作为一种有限的资源, 要实现可持续性利用, 就应当强化土地利用的政府调控。通过土地利用规划对土地用途转变实行严格控制, 达到引导土地合理利用, 促进区域经济、社会与环境的协调发展的目的。土地农业用途, 就是用于农业的土地, 是指“直接用于农业生产的土地, 包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等”。特别是承包地为耕地的应当按照土地管理法的规定, 不能擅自改变耕地属性, 对于划入基本农田保护区的耕地, 禁止“发展林果业和挖塘养鱼”。土地用途不得改变, 不是指土地上生产经营产品种类的改变, 相反承租方可以自主组织生产经营的产品。不得改变土地农业用途, 基本精神是严格限制农业用地转为建设用地, 对耕地实行特殊保护。

(四) 出租效力不受发包方制约的直接支配规定性

土地承包经营权出租, 应当由承包方依法自主决定, 任何组织和个人不得强迫或阻碍, 这是由土地承包经营权的直接支配特性所决定的。土地承包经营权作为物权, 具有其直接支配性, 即土地承包经营权人, 对承包土地, 在法律上享有一定的支配领域, 在此支配领域内, 土地承包权人可以直接支配承包地, 且任何人非经土地承包权人的同意, 不得侵入该领域或加以干涉。这种权利特性在土地承包经营权出租权利的行使中, 具体体现就是, 土地承包权人出租土地不需要经发包人同意。土地出租的效力在出租方和承租方依法成立合同之日便产生法律效力。关于土地承包法规定的“应当报发包方备案”, 并不是出租效力产生的必要条件, 而是对出租行为进行行政管理的一种手段。

(五) 与一般租赁合同相同的其他规定性

土地承包经营权人 (出租人) 与承租人依法成立合同, 才产生土地承包经营权出租的法律效力。由此产生的土地承包经营权租赁合同, 除具有自身的特点外, 也具有一般租赁合同的特性, 主要表现在:

承租方将承租的土地再转租第三人的, 应当取得承租方的同意 (这是承租权的债权属性所决定) 。承租人转租的, 承租人与出租人之间的土地租赁合同继续有效, 第三人对土地造成损失的, 承租人应当赔偿损失。

在租赁期间, 租赁土地的承包经营权人发生变动的, 不影响租赁合同的效力。也就是说, 租赁合同出租人变更为新的土地承包经营权人, 新的土地承包经营权人不能擅自解除租赁合同的效力;土地租赁的期限不得超过承包期的剩余期限, 最长不得超过20年。

二、农村集体经济组织在土地承包经营权出租中介入行为的法理分析

在土地承包经营权出租中, 村集体经济组织发挥了重要作用。以北京为例, 截至2007年底, 确权确地流转中, 乡村集体经济组织提供信息发生流转的面积1.6万亩, 占流转面积12.5%;委托乡村集体经营组织流转面积4.5万亩;占流转面积35%。从中可以看出, 在土地承包经营权出租中, 由于集体经营组织介入发生流转的面积占到流转面积的47.5%。那么, 集体经济组织的介入行为, 在土地承包经营权出租法律行为中, 与承包方 (出租方) 和承租方是否形成法律关系?是什么法律关系?值得探讨。

从农村集体经济组织的介入行为看, 可以分为两种类型:

(一) 居间介入

居间介入是指农村集体经济组织向承包方提供土地承包经营权出租的机会或提供各种信息服务, 以促成土地承包经营权流转。例如, 北京顺义区赵全营镇稷山营村, 2005年, 在村集体积极宣传和帮助下, 18家农户将159亩土地租赁给“安莎种业”进行籽种研发, 租赁费每亩每年520元, 村集体按租赁费的15%收取租赁费。北京大兴区采育镇山二村, 2005年10月, 通过区、乡镇、村各级组织的宣传, 76家农户将200亩土地租赁给“北京信采养殖有限公司”, 用于兴建采育镇优质切花菊生产基地, 每亩每年600元, 村集体不收取任何费用。这种类型的法律特点是:

第一, 农村集体经济组织基于农户的委托, 为农户提供订约机会或媒介服务, 形成居间法律关系。农村集体经济组织处于介绍人地位, 不介入农户与他人所签订的合同关系中。农村集体经济组织在促成土地承包经营权出租后即合同成立时, 根据农户与农村集体经济组织的约定, 向其支付一定的报酬。农户在土地出租行为中, 作为土地承包经营权出租合同的一方主体, 与承租方订立合同, 并独立承担合同中的权利和义务。

第二, 农户与承租方形成土地租赁关系。农户在土地出租行为中, 作为土地承包经营权出租合同的一方主体, 与承租方订立合同, 并独立承担合同中的权利和义务。

(二) 委托介入

委托介入是指土地承包权人委托农村集体经济组织处理有关承包地出租事宜。例如, 北京通州区张家湾镇陆辛庄村, 所有农户将承包地委托村集体管理, 村集体以自己的名义, 将800亩土地租赁给“北京金泽源生态农业发展有限公司”, 租赁期限20年, 租赁费每亩600元。村集体将收取的租赁费没有直接返还给农户, 而是以福利形式分配给农民, 具体包括:生活补助金, 每人每年1200元;口粮补助金, 每人每年1200元;老人节日补助金, 每个节日每人800元;农村合作医疗保险补助, 为全村人投保了农村合作医疗保险。这种类型的法律特点是:

第一, 农村集体经济组织基于农户的委托, 就土地承包经营权出租或其他事务交由农村集体经济组织处理事宜达成一致, 形成委托关系。农村集体经济组织在处理委托事务时, 既可以以自己的名义处理委托事务, 也可以以农户的名义处理委托事务。

第二, 农村集体经济组织以农户的名义处理委托事务时, 农户与承租方形成土地租赁关系, 并独立承担合同中的权利和义务。

第三, 农村集体经济组织以自己的名义处理委托事务时, 农村集体经济组织与承租方订立土地租赁合同。在土地租赁合同履行时, 农户、农村集体经济组织和承租方之间是什么关系?根据合同法的规定, 有两种情况:一是承租人在订立合同时知道农村集体经济组织与农户之间的代理关系的, 该土地租赁合同直接约束农户和承租方, 但有确切证据证明该合同只约束农村集体经济组织和承租方的除外。二是承租人在订立合同时不知道农村集体经济组织与农户之间的代理关系的, 农村集体经济组织因承租方的原因对农户不履行义务 (如承租方不支付租赁费导致农村集体经济组织无法支付农户相应的报酬) , 农户可以直接向承租方行使权利, 但是承租方与农村集体经济组织订立合同时如果知道该农户就不会订立合同的除外。农村集体经济组织由于农户的原因对承租方不履行义务 (如农户要求收回出租的土地) , 承租方可以选择农村集体经济组织或农户作为相对人主张其权利, 但是承租方不得变更选定的相对人。

第四, 农村集体经济组织根据委托合同的约定, 收取一定的报酬。

三、土地承包经营权出租的法律制度缺陷及完善

目前, 规范土地承包经营权出租的法律制度主要有《土地承包法》、《物权法》和农业部制定的《农村土地承包经营权流转管理办法》 (以下简称《流转管理办法》) 等, 关于土地承包经营权出租方面的规定尚有一定缺陷, 需要进一步完善。主要包括:

(一) 转包作为独立流转方式与出租重叠

在土地承包法中, 出租与转包是在同一条款中并列规定的, 其表述是“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或出租给第三方, 承包方与发包方的承包关系不变”, 但并没有界定转包和出租的含义。《流转管理办法》对其做了界定, 转包指“承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变, 原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务”。出租指“承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变, 原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务”。显然, 转包和出租没有本质区别, 差异仅仅表现为转包中的第三方是同一集体经济组织的其他农户。根据土地承包法的规定, 其“同一集体经济组织的其他农户”是包括在“第三人”中的。再有, 作为转包中的“同一集体经济组织的其他农户”和出租中的“他人”, 所取得的权利是一样的, 都是承包方的土地使用权。因此, 转包包含在出租行为中, 将其独立成为一种流转方式没有意义。

(二) 同一流转行为土地承包法和物权法使用术语不统一

如前所述, 转包和出租应当属于同一法律行为, 但是, 土地承包法和物权法对同一行为使用了不同术语。土地承包法第32条规定:“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第39条规定:“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或出租给第三方, 承包方与发包方的承包关系不变。”可见, 对于同一流转行为, 土地管理法使用“转包或出租”术语表述, 其中暗含着两层含义:转包和出租是相互独立的流转方式;出租包括转包, 但转包与出租没有本质区别。从中可以断定“出租”是这种流转行为的上位概念。物权法第128条规定:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”例举规定中没有了“出租”方式。这里只有两种原因, 取消“出租”流转方式;用“转包”取代“出租”。对于前者, 根据土地承包法立法精神是不可能的!土地承包法在第33条规定了土地承包经营权流转原则, 其内容是:平等协商、自愿、有偿, 任何组织和个人不得强迫或阻碍承包方进行土地承包经营权流转;不得改变土地所有权的性质和土地用途;流转的期限不得超过承包期的剩余期限;受让方需有农业经营能力;在同等条件下, 本集体经济组织成员享有优先权。显然, 本集体经济组织以外的人可以作为受让方。对于后者, 根据《流转管理办法》关于转包和出租的界定, 会出现逻辑错误。鉴于上述分析, 建议在土地承包法和物权法中, 用“出租”统一规范这种流转行为。

(三) 土地承包经营权出租后农民权益保障规定欠缺

土地承包经营权出租后, 农民面临的风险主要有:

第一, 承租方经营不善, 使租赁费无法依约获取。对于这种风险可以通过违约救济补偿, 合同法规定较完善。

第二, 承租方擅自改变土地农业用途, 导致农民无法收回承包地, 动摇农民土地承包经营权。对于这种风险, 土地管理法和和土地承包法都有强制性规定, 即土地流转后不得改变土地的农业用途。

第三, 承包地出租后价格大涨, 农民利益的保障。关于这方面, 法律没有规定。土地作为稀缺资源, 价格发生巨大变化的可能性较大 (土地上涨的空间远远大于下降的空间) , 会造成承包地出租时确定价格的基础发生变化, 使本来公平的合同, 导致如果继续履行将使一方造成巨大损失而显失公平。土地承包经营权出租后, 农民遭遇这种情形会多于承租方。因此, 应当从法律制度层面加以完善, 合理规范承包地租赁关系, 进而保障农民权益。建议在相关法律或行政法规中, 设立“情势变更原则”。情势变更原则的基本内容是“由于客观情势发生异常变化, 致使履行合同将对一方当事人没有意义或者造成重大损害, 而这种变化是当事人在履行合同时不能预见并且不能克服的, 该当事人可以要求对方就合同内容重新协商;协商不成的, 可以请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同”。情势变更原则的意义, 在于通过司法权的介入, 强行变更合同议订的条款, 重新分配订约双方在交易中的利益, 以达到公平和公正。

摘要：文章系统地分析了土地承包经营权出租的法律特征, 农村集体经济组织在土地承包经营权出租中介入行为与承包方和承租方的法律关系及土地承包经营权出租的法律制度缺陷, 为进一步规范土地承包经营权出租行为提出了完善相关法律制度的建议。

关键词：土地承包权,出租

参考文献

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3.汝南县农村土地承包经营权出租合同 篇三

2008年10月29日，韩某与詹某就韩某为户代表承包的3亩菜地签订土地承包经营权转让协议。协议约定，韩某将土地承包经营权转让给詹某，转让期限为10年，詹某一次性交付转让费人民币12万元。双方当事人以及证人陈某在协议书上签字按印。协议签订当日，詹某交付转让费用人民币12万元，韩某将土地交付詹某使用。2010年4月，韩某以该合同没有经过发包方同意为由提出解除合同，并在詹某已经耕种的土地上种植其他作物。詹某多次要求停止侵害无果，遂诉至法院，请求法院判决韩某停止侵害并继续履行合同。

法院判决

一审法院认为双方当事人签订的协议系农村土地承包经营权转让性质，合法有效，具有法律效力，双方在协议签订后均已履行主要义务。被告要求解除合同没有法律根据，双方应当按照原合同履行。遂根据《合同法》第一百零七条，《农村土地承包法》第三十二条、第三十四条、五十六条规定，认定双方签订的协议有效。

韩某不服，提起上诉。二审法院认为本案双方当事人之间签订的是家庭土地承包经营权转让合同，上诉方没有稳定的非农职业或稳定的收入来源，发包方出具的证实虽未以此为不同意的理由，但该理由是客观存在的，故可以认定发包方不同意转让具备法定理由。因此认定，双方当事人之间所签订的合同无效，对被上诉人詹某提出的继续履行合同、排除妨碍的诉讼请求不应予以支持。故二审法院根据《农村土地承包法》以及《民事诉讼法》 判决撤销原判，确认韩某与詹某签订的协议无效。

观点评析

本案中两审法院作出了完全不同的判决，其原因在于两审法院对于本案的土地承包经营权转让合同的效力的认定不同，即本案争议的核心问题是韩某与詹某签订的土地承包经营权转让合同是否合法有效。一审法院是从合同的构成要素来进行判定的，认为其符合合同法对于合同的有效构成要件的相关规定，因此判定该合同是合法有效的。二审法院认为该合同没有获得发包方的同意，而发包方又具有不同意的合法理由，因此该合同是不具有法律效力的。笔者赞同二审判决的认定意见，其理由如下：

1.土地承包经营权转让的条件

在认定土地承包经营权转让合同的效力之前，我们需要先了解土地承包经营权的概念和性质。土地承包经营权，就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权。该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地；权利内容由合同约定。应将土地承包经营权定位为物权还是债权，我国学界历来就有物权说与债权说之争。笔者认为土地承包经营权是一种物权的观点，主要出于以下理由：（1）土地承包经营权是民法通则第五章第一节所直接规定的权利，并且学界通常认为该节是对物权制度所作的规定；（2）承包人对所承包的土地有在法律和合同规定范围内直接控制、利用的权利；（3）土地承包经营权是具有排他性的财产权.根据《农村土地承包法》、《民法通则》、《合同法》等相关法律法规的规定，笔者认为，判定一份土地承包经营权转让合同的效力至少应从以下几个方面考虑：

第一，转让方是否具备法定的转让条件。根据我国《农村土地承包法》第四十一条的规定，承包方有稳定的非农职业或者稳定的收入来源的，经发包方同意，而已将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系。根据这一条我们可以看出，转让方需要有稳定的非农职业或者稳定的收入来源。土地是民生之本，保障农民对土地的拥有以及转让权利才能更好di 保障土地的合理使用。

第二，受让方是否具备相应的主体资格。根据我国《农村土地承包法》第四十一条的规定，受让方应当是从事农业生产的农户。

第三，须经发包方同意。《农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转的，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包人同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

第四，入股从事农业合作生产。《农村土地承包法》第四十二条规定，承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。对农户之间自愿合作，将土地承包经营权入股，共同发展农业生产，法律是支持的.但是我们需要把握入股的界限，入股应当是发生在承包人之间的，不能将土地承包经营权量化成股份来投资到经营性的公司当中。

认定一份土地承包经营权转让合同的效力应从以上四个方面来综合考量，四项要素都具备.一般情况下土地承包经营权转让合同有效，欠缺其中任何一项，都会造成效力上面的瑕疵。

2.本案转让协议的效力分析

从上面的分析可见，我国法律法规对农村土地的转让规定了严格的条件。虽然合同法对合同的规定更多的是强调意识自治原则，但是由于土地是民生之本，法律需要通过对土地的流转进行特别规定才能更好地保障土地的合理利用来保障农民对土地的享有。

在本案中双方通过转让协议的形式来进行土地承包经营权的转让，本案的焦点就是此转让协议的效力问题。判断效力问题，我们应当从上文中提到的转让的四个条件入手。首先是转让主体是否具有转让的法定条件。根据案例分析来看，虽然韩某并不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源，但是由于这点更多地是从学术上面的分析，无法找到法律依据直接判定协议的无效，因此司法实践中无法直接判定其协议是无效的。其次，本案中的詹某是从事农业生产的农民，具有受让人资格，詹某受让此土地是用于农业生产，因此也是符合法律规定的。最后一点也是本案需要讨论的就是此协议是否受到发包人同意以及是否存在合理的法定理由来对抗发包人的未表态。

根据《土地承包经营权》的规定，采取转让方式来流转土地承包经营权的需要发包方的同意。发包方是否同意，我们应当通过双方转让合同书上是否有发包方签字盖章明示批准同意转让来进行判定。本案中只有双方当事人以及证人签字，并没有发包方签字，因此此案中并没有得到发包人同意。

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针对是否需要发包人同意这一点，最高人民法院还作出了专门的司法解释。最高人民法院《关于审理涉及农村承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，发包方无法定理由不同意或拖延表态的，不影响土地承包经营权转让合同的效力。此案中是否能够以发包方无法定理由拖延表态作为依据来认定转让协议有效呢？关于这一点，根据我国的《农村土地承包法》的规定可以总结如下几点法定理由：1、承包方不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源。关于这一点，由于合同签订时可能出现转让方是出于生活所迫或者偿还债务的情况，因此更多地需要发包方来把握这个情况，从而来保证农民的切实利益以及生活保障。2、转让不符合平等、自愿、有偿原则，农村土地承包法规定的平等自愿有偿原则通过发包人的法定理由来得到实行。3、土地承包经营权的受让人需要是从事农业生产经营的农户。关于这一点与承包经营权的转让条件相吻合。4、土地承包经营权的受让方受让土地承包经营权之后应当用来从事农业生产，不能改变土地的农业用途。5、同等条件下，本集体经济组织成员具有优先权。当出现其他集体经济组织成员与本集体经济组织成员竞争转让权，在转让时间、转让费和内容等方面条件相同的情况下，如果转让方转让给其他集体经济组织成员，那么发包人就可以以此作为法定理由不同意或者延迟表态。

在本案中虽然发包人并没有明确提出承包方不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源这个法定理由来不同意双方的转让协议，但是这个理由是事实上存在的，而且发包人并没有签字，可以默认为发包人以此为法定理由不同意此转让协议。转让协议是没有经过发包人的同意的，因此本案中的承包经营权转让协议是无效的。

本案中一审与二审的判决之所以不同的原因是，一审更多地是从《合同法》的角度来考虑本案协议的合法有效问题，却并没有意识到土地承包经营权的特殊性。根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准登记手续生效的，依照其规定。“土地承包经营权转让经发包方同意其实就是一种审批权，因此转让协议除了需要符合合同法的一般规定以外，还需要按土地承包法的特别规定，得到审批才能够生效。因此本案中虽然存在主体不适格的情况，但是更好地是从审批方面来进行判定，从而得出其无效的结论。

这里还应指出的是，虽然本案根据《土地承包法》的相关规定，可以得出其无效的结论，但是实际生活中，由于农村是个熟人社会，土地承包权的转让一般也为同村村民和村组干部所知，作为发包人的村委会也大都通过默示同意的方式不加干预。因此，本案可否认为村委会默示同意，值得进一步思考。

（作者单位：中南大学法学院）

4.汝南县农村土地承包经营权出租合同 篇四

出租方：----------(以下简称甲方)

承租方：----------(以下简称乙方)

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和

《山东省实施（中华人民共和国农村土地承包法）办法》等法律，法规和国家有关政策的规

定，经公开协商讨论同意，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同。

一、土地的面积、位置

甲方经村民会议同意并报镇人民政府批准，将位于郑寨镇前李村面积_________亩承

包给乙方，其中良田--------亩、涝洼地------------亩、(具体面积、位置以合同附图为准)土地方位如下：

东起：

西至：

北至：

南至：。

二、土地用途

1.土地用途为经营林苗种植和养殖及相关农业种植及农业科技开发、推广、培训、服务。

三、土地的承包经营期限

该地承包经营期限为年，自_____年____月____日至_____年____月___日止。

四、承包金及交付方式

1.该土地的承包金良田为每亩每年人民币元，涝洼地每亩每年人民币元，承包金每年共计人民币元。

2.乙方向甲方每年两次分期付清承包金合計人民币元（大写人民币元），其中第一次付款日期------------金额-------------第二次日期--------------金额

--------------

五、地上物的处置

乙方有权处理承包区域内现存地上物及其他植被，在承包经营期内乙方所建设、种植之地上

物所有权亦为乙方所有。

六、甲乙双方的权利和义务

(一)甲方的权利和义务

1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用，并使乙方取得土地承

包经营权。

2.按照合同约定收取承包金，在合同有效期内，甲方不得提高承包金。

3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益，承包期间，如乙方需要出售苗木，甲方应

当配合乙方向有关主管部门申请办理各种所需许可证。

4.协助乙方进行农业高新技术的5.按照合同约定，保证电路畅通，并无偿提供通往承包地的道路（不低于5米宽）。

6.按本村村民用电价格收取乙方电费。

7.为乙方提供所在地村民的其他同等待遇。

8.在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块, 在承包期限内，如因承包范围出现土地纠纷，由甲方负责解决，若致使乙方遭受经济损失，由甲方按国家相关规定进行赔偿。甲方必须确

保乙方在承包期内不受任何干扰。

(二)乙方的权利和义务

1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承包的土地。

2.享有承包土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权。

3.乙方在承包地范围内可以种植速生树种和其他林木、果树，并可以养殖家禽、家畜及鱼类等动物，但不得污染饮食水源和村民的住宿环境。

4.乙方对承包地有独立自主经营权、林木所有权、林木处分权和收益权，任何单位和个人不得干涉。承包经营，独立核算，自负盈亏，所发生的一切债权债务由乙方独自享有和承担，与甲方无关。

5.乙方可在承包的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施。

6.在承包期内，乙方须按合同规定缴交承包款给甲方，并有权拒绝交纳除合同规定承包款外的任何其他非国家规定之费用。

7.保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。

七、合同的转包

在本合同有效期内，乙方在不违反国家法律、行政法规强制性规定的前提下，可以自主采取转包、转让、出租等方式实现土地承包经营权流转。土地承包经营权流转取得的收入全部归乙方享有，甲方不得对此主张任何权利。本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原承包合同的约定行使权利和承担义务；乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。本合同转包后，因甲方的原因致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，甲方应承担相应的责任。

八、合同的变更和解除

1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。

2.在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，双方均不能追究对方的责任，但乙方必须及时将情况报告甲方，甲方应及早采取措施尽量减少损失，协助恢复生产，并根据乙方的损失情况协商减免承包款。

4.本合同履行期间，如遇国家建设（或其他原因）征用该土地，征用相关赔偿费用为乙方所有，同时对于乙方所承包征用地上建物、树木及其他地上物等以实际评估价值合理作价，作价款一次性付给乙方。因乙方为提高土地生产能力而投入相应资本及人力，乙方有权获得 相应的补偿，补偿金额为人民币十万元。

5.如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

6.本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前壹年签订未来承包合同。如乙方不再继续承包，乙方必须将承包地的苗木等处理完毕。在合同期满后90天内将原承包地交还给甲方。如合同期满时，承包地内的苗木若因未达到经济采伐期、或因采伐指标等限制未能采伐，乙方可向甲方申请有限度延长承包期至林木采伐完毕，甲方应该适当给

予延长承包期，延长期的承包费由双方另行商定，但不得超过本和约承包费用之二倍。

7.本合同履行期间，即使下列情形发生改变，甲乙双方仍应按本合同约定内容履行各自义务：

（1）、甲方的负责人、经办人变更；

（2）、甲方的名称改变、甲方分离或甲方与他方合并。

8.承包期内，承包户主如去世，其家庭成员及继承人可以在承包期内继续承包。

九、违约责任

1.在合同履行期间，任何一方违反本合同之以上约定，即视为违约。如甲方违约导致解除此

合同，须付给乙方违约金直接损失和间接损失（以评估公司评估为准）、并退还乙方所付的全额承包费；如乙方违约，甲方不予退还乙方的承包费，并且解除此合同。

2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如超期缴交承包款，则按应付未付部分的日万分之四交付逾期付款违约金给甲方，直至付清应交的承包款为止。如超过6个月尚未付清应交的承包款，则视为乙方违约；如因甲方发包地手续不合法或因甲方发包地权属不清产生纠纷，致使合同全部或部分不能履行，则视为甲方违约。

3.因乙方为提高土地生产能力而投入相应资本及人力，无论甲方在合同到期前以任何理由收回该承包土地，乙方有权获得相应的补偿，补偿金额为人民币十万元，同时对于乙方所承包地上的建物、树木及其他地上物等以实际评估价值合理作价，作价款一次性付给乙方。

十、合同纠纷的解决办法

本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决;协商不成，双方同意向当地仲裁委员会申请仲裁或依法向人民法院起诉。

十一、本合同经甲乙双方签章后生效。

十二、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议(经公证后)与本合同具有同等法律效力。

十三、本合同一式_____份，甲乙双方各_____份。

发包方（甲方）：(签章)_____________承包方（乙方）：(签章)_____________法定代表人：法定代表人：

身份证号码：身份证号码：

住址： 住址

联系电话 联系电话

5.农村土地承包经营权合同 篇五

乙方有自留地平方米左右,座落于 地界,因乙方家离该地太远对其无法管理及使用,现今与甲方(南苑花城三期征地户)协商,将乙方有自留地平方米左右与甲方座落于惠水县和平镇平方米自留地互换，现甲、乙双方根据《中华人民共和国农村土地承包法》就土地承包经营权互换及相关事宜达成如下协议：

一、互换土地:甲方土地约为平方米左右,乙方土地约为平方米左右。

二、互换土地期限

甲乙双方互换地块的经营期限为永久性互换。

三、互换土地的承包经营权

土地互换后，甲乙双方对互换后的土地享有承包经营权，拥有相应权利，承担相应义务。如在互换过程中发生经济补偿事项的，可在本合同中明确约定(如遇国家征拨和使用征拨费用归甲方，乙方无权干涉及阻止)。

四、交付时间

交付的时间为 。

五、违约责任

1、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

六、争议条款

因本合同的订立、生效、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的可请求调解或申请仲裁或直接诉讼解决。

七、生效条款

甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经双方村委会签字月下花前后生效。

八、其他条款

1、 本合同中未尽事宜，可经甲乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

2、 本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，发包方和鉴证单位各执一份。

甲方： 乙方：

代表： 代表： 签约日期： 年 月 日

6.农村土地承包经营权流转合同 篇六

承包方（甲方）：

受让方（乙方）：

根据农村土地承包法律法规和政策规定，订立本合同，双方共同遵守。

第一条：甲方以（转包、转让、互换、租赁、入股）形式将面积亩的荒地流转给乙方从事苗木种植，流转期限年（2012年3月日至年 月日），流转费用每年（人民币大写）元整，付款时间为当年月日前。

第二条：流转期内，乙方享有生产经营自主权；产品处置收益权等权利，并接受甲方依法管理和监督。

第三条：流转期内，乙方承担维持土地的农业用途，不得用于非农建设；依法保护和合理利用土地，不得给土造成永久性损害等义务。

第四条：流转期满，乙方应保证流转的土地达到流转时土地等级和质量。

第五条：因地承包经营发生纠纷的，双方当事人可能通过协商解决，也可以请求等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。如一方违约，按苗木的经济价值3倍赔偿。

第六条：双方约定条款。

第七条：本合自签订之日起生效，合同一式三份，流转双方各执一份，乡镇人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

第八条：合同未尽事宜由甲乙双方协商解决。

承包方（甲方）：（签字）代表人：（签字）

受让方（乙方）：（签字）代表人：（签字）

鉴证机关：承办人：（签章）

7.农村土地承包经营权流转问题探讨 篇七

1 农村土地承包经营权流转概念

关于农村土地承包经营权流转目前法律中没有明确界定, 在学术界也无统一认识。主要有2种观点:认为农村土地承包经营权流转主要是农村土地使用权的流转, 流转的仅仅是土地使用权, 农户对土地享有承包权;认为广义的土地承包经营权流转要依据承包方式界定。如果是非家庭承包, 则是承包人将全部或部分合同权利转让他人, 属于债权范畴。如果是家庭承包, 则是承包人将土地承包经营权全部或部分转让他人, 属于物权范畴。

本文所涉及的土地承包经营权流转是指承包人在物权基础上, 遵行土地所有权归属原则, 在法律允许情况下, 自愿将自己拥有的可取得收益的土地权益从承包经营权中暂时或永久性地分离出来, 流转的方法包括租赁、出让、入股、互换等形式。

2 农村土地承包经营权流转存在的问题

2.1 无组织流转

目前, 国家对农村土地承包经营权流转还没有形成统一的体系, 更多的是自发性流转。农户进行自发性土地流转, 流转的范围小, 时间短, 流转人与被流转人之间只是口头达成一定协议, 没有签订合同, 而且有些流转是无偿的, 这种自发性流转导致土地承包经营权流转的盲目性。这种自发性流转如果发生意外, 则会给农户带来不可预计的经济损失。

2.2 流转手续不规范

由于农户之间自发进行土地流转, 只是口头协议, 没有签订合同, 即使签订合同, 合同内容也相对简单, 对双方权利义务没有明确规定。农民的各种利益和土地承包经营权流转有着密切关系, 但是很多农户对这一点认识还不够, 有的时候会出现替农户签字的行为, 这样一旦流转出现问题, 农户的正当权益将会受到严重影响。

2.3 农户自愿性差

许多农户的收入中有70%左右是来自非农收入的, 但是他们仍然守着土地是命根子的观念。他们把土地做为自己后路, 认为一旦经商失败就可以回来继续种地, 所以宁可让自己的土地荒废在那, 也不愿意将土地流转给其他人。尤其在取消农业税的种粮补贴后, 许多农户已将曾经私自流转的土地收回。土地承包经营权流转是受供给和需求双方影响的, 现在的农户主观上不愿意种地, 却又不能放弃土地, 他们希望从集体分到土地, 并不是通过流转来取得土地。他们认为, 从集体分得的土地有长期稳定性, 而流转得来的土地会随时被收回, 而且土地收益低, 窒息了土地流转的愿望。

2.4 土地确权问题

从家庭联产承包责任实施以来, 农村的土地对于农民自身来说是没有发生大的变化的, 而在新一轮土地确权中, 积累的矛盾逐渐显露出来。如死亡、出生、婚嫁后土地的处置有很大差异, 但是许多是没有依据规定处置的;如新增加的开荒的土地的权属也无法界定;如外出农户的土地由于多种原因经过多次转让, 已无法界定土地的承包权属等等。

2.5 流转机制不健全

目前绝大多数农村没有建立进行土地流转的交易平台, 农村集体经济的组织作用也没有发挥出来。进行土地流转的中介机构也在建设中, 以至于土地流转的信息不能及时发布, 出现供和需不对称的情况, 想转让土地的农户找不到接收方, 想买入土地的农户找不到适合的土地等。

3 农村土地承包经营权流转的制约因素

3.1 现行法律有制约

现行法律对土地承包经营权流转的制约表现在2个层面, 权利人对于土地的处置只能进行农业生产, 不能进行非农业操作;现行立法对土地流转仅规定转包、出租、互换、转让等方式。这2个层面的制约使得流转的主体必须是从事农业生产的其他主体范围, 缩小了土地流转的可能。

3.2 社会环境和经济条件制约

法律让土地承包经营权具有流通性, 使得土地可以成为交易的客体, 这是土地得以流转的一个前提。可是当土地真正进行流转时, 还需要一定的社会环境, 改善打工者是廉价劳动力的状况;为固定在一个地方打工的打工者的子女解决上学问题;明确种粮补贴是给真正耕种土地的农户, 而不是给不种地却是土地承包者的。

3.3 农业低产出的制约

在农业税收改革前, 没有多少人愿意承包别人的土地, 这也是土地长期荒废的一个原因。然而农业生产资料价格的上涨使得真正种地的农户得不到实惠, 虽然国家的农业政策已经做了很大调整, 但是农业作为一项低收益产业的状况却很难改观。土地承包经营权人流转土地的愿望不强烈, 1个农村家庭中, 一般都是1个人留守种植土地, 另外1个人外出打工, 这种组合已经成为农村家庭的主体。

4 农村土地承包经营权流转的解决途径

4.1 明确土地承包经营权的权利归属

要对土地承包经营权进行流转的整个过程进行监督, 同时对土地承包经营权流转产生的土地承包证件的核发、变更等工作落实到位。对办理完流转的土地的证件及时发放, 对发生变更或移交他人的要及时注销, 对没有办理完流转的要加强监督, 以深入推进土地流转的进程。

4.2 加强政策引导和宣传

农村土地承包经营权流转已进行很多年, 目前已形成专业经济合作社和土地股份合作社等高级流转模式。土地管理部门应加大宣传力度及政策扶持力度, 树立典型, 形成长效机制, 鼓励更多农户参与到土地流转中来, 增加他们的土地流转积极性, 促进土地流转合理性, 以产生规模性效益。土地流转的主体是农民, 只有农民素质提高才能更有利于流转的完善, 同时也要对流转后的规模经营提供人力资源的支持。

4.3 建立保障体系, 解决农户后顾之忧

将社会保障制度覆盖到长期放弃土地承包经营权的农户身上, 使其能够通过获得社会保障来弥补一旦失业后没有耕地的损失, 割舍其对土地的依赖;要完善农村社会保障功能, 可将农户流转出的土地面积与社会保障相挂钩的方式, 来解决农户的后顾之忧。在土地流转过程中, 政府不是参与者, 只是宏观调控者。政府只是对流转进行相应指导, 并对未按照规定进行流转的农户进行制止。可以通过民间筹集资金来支持土地流转, 给农户提供良好的流转环境, 调动农户进行土地流转的积极性。

4.4 政府加强管理, 规范土地流转

在进行土地流转时, 政府部门要发挥自身的作用, 即在宏观上监督和调控土地流转动态的方向, 不仅要主动作为, 避免农户因土地流转受到侵害, 同时还要及时干预土地流转行为, 确保土地流转正常进行。

5 结束语

我国农村土地同时承担着农村社会保障和社会经济的功能。农村土地承包经营权流转是农民的另外一条收入出路, 和农民的利益密切相关, 让土地流转合理有序的进行, 不仅可以促进农业发展, 也可以维护农村稳定和谐。农村土地承包经营权流转问题是现阶段农村建设的一个重要问题, 只有做好流转才能实现农村市场化, 合理利用好土地资源, 让农民得到最大的实惠。

参考文献

[1]张彩玲, 李东杨.农村土地承包经营权流转问题研究[J].青海社会科学, 2014 (03) :67-72.

[2]翟研宁.农村土地承包经营权流转价格问题研究[J].农业经济问题, 2013 (11) :82-86.

8.农村土地承包经营权抵押制度研究 篇八

关键词：家庭承包；农村土地承包经营权；抵押

我国目前法律规定土地承包经营权可依法转让，然而针对家庭承包方式承包的土地禁止抵押。 以家庭承包方式取得的农村土地承包经营权能否抵押，学界争议较大。

一、农村土地承包经营权抵押的争议焦点

（一）农用地保障论。目前，农用地保障论是反对农村土地承包经营权抵押的重要观点。该学说认为，我国农村人口占全国总人口比例较大，加上我国农村的社会保障体系较弱，农民手中的土地是一种最稳定的特殊社会保障。如果法律允许农民抵押自己的农用地，当农民无法赎回的时候，必将对其基本生活造成巨大的威胁。禁止抵押能够从根本上保障农民的基本生产、生活条件，稳定农村生活和发展。

（二）耕地威胁论。此观点认为农村土地承包经营权抵押可能会对国家保护农用耕地政策造成威胁，所以不能放开农用地的抵押。假设土地承包经营权进行抵押，农户更多考虑是的利益最大化，而不考虑受让人受让土地之后对土地开发的途径和范围，当土地受让人不按照国家法律规定进行合法使用时，比如将农用地改变性质进行商业开发，势必会造成农用地的减少，破坏有限的农用地资源，引发粮食安全危机。

（三）农民失去土地，危害社会安全与稳定。当前，我国广大农村地区的农民虽然外出务工，但是大多数人还是依赖土地生产维持家庭生活。在农村社会保障体系还未完善之前，如果允许土地自由流转，当农民将土地承包经营权进行抵押又无力偿还债务时，农民将失去赖以生存的基本保障。从而危害社会治安与发展。

二、实行农村土地承包经营权抵押的必要性分析

（一）农村产业结构已经改变，土地的功能不限于单纯的保障功能。20世纪70年代，我国生产力水平落后，社会经济水平低，农民的基本生活主要依靠农业劳作，土地的功能在一定程度上起到社会保障的作用。然而，改革开发以后，我国经济快速发展，广大农村地区除了农业生产，其就业渠道和方式也越来越多样化。非农产业在农村经济的比重不断提高，土地对农民的束缚程度越来越低，土地的社会保障功能逐渐被淡化。在一些生态环境较好的地区，土地不再是农民的唯一出路，旅游业得到发展，绿色经济正在崛起，成为当地的主要财政收入。这就大大降低了农民对土地的依附性。另外，由于种植粮食作物投出的时间和成本较高，收入又较低，更多农民选择到一线城市务工。很多农村地区的大片土地由于无人耕种而成为荒山荒地。整体来看，土地对农民生活的保障功能确实处于不断弱化趋势。据统计，江苏省的南京、常熟、宝应等地，己有近60%的农户赞同土地承包经营权设立抵押。这充分表明，建立和完善土地承包经营权抵押制度已经具备良好的社会基础。

（二）实行抵押权，不会威胁农用地的安全。土地承包经营权的流转实际是公民民事权利的转让，是民事法律关系调整的范围，而土地管理部门对土地用途的规划和管理属于公法的范畴，则受行政法律调整，两者并未发生冲突。我国目前十分重视农用耕地的保护，对土地用途的规划严格管制，所以，在实现土地承包经营权抵押时，只要严格把关，不会改变土地的功能，18亿亩田耕地的红线也不会被打破。

（三）实行抵押权，不会对农民的生活保障造成威胁。土地承包经营权抵押属于债的担保之一。实行土地承包经营权抵押，让农民有更多的投资选择，也是一种重要的融资担保方式。土地承包经营权人是否行使，看其选择，可以行使，也可以不行使，而并非必然综上，反对农村土地承包经营权抵押的原因，已伴随着农村经济的发展开始站不住脚。相反，承认呢农村土地承包经营权的抵押，刺激农村经济，提高农民收入，惠及农户，才是我国新农村稳定与发展的根本之道。

在市场经济的大背景之下，农民也是理性的“经济人”，也是支配自身利益的最有发言权的群体，他们可以根据自身生活情况，综合各方面的因素，对土地的使用进行充分考虑，包括土地抵押风险与收益之间的关系。我们知道，当债务人能够偿债时，抵押权则不会实现。抵押权的实现只能在抵押人无法清偿债务的情况下才得以实现。即便当抵押权实现时，也可以通过具体的制度设计，使原承包人（通过租回的方式） 继续占有和使用土地。就算一些承包人失去承包地，也不会因此出现大规模的土地兼并和大量的失地农民。

三、完善农村土地承包经营权抵押制度的建议

（一）解禁立法，统一设立登记制度。考察物权自由流通理论，可以通过修订《农村土地承包法》，明确农村土地承包经营权的抵押制度立法，放开土地承包经营权抵押的禁止性规定，实行土地承包经营权抵押，使其在不同主体之间合理流动。如果实行家庭承包之土地承包经营权抵押，为了方便管理，应统一设立登记生效制度并发放承包经营权证书。土地登记制度是国家确定和保护不动产物权的重要管理手段，具有确权功能和公示双重功能，同时便于政府对土地的管理。土地承包经营权作为物权之一，它附于土地这一不动产之上。作为抵押物权，土地承包经营权抵押要以登记的方式公示。另外，对登记土地承包经营权证书的农民发放证书，因为承包经营权证书在某种程度上代表对所承包土地的使用权，通过证券化的表象对其价值进行量化，促进土地权益的的流转，也能使农民在抵押的过程中有更好对利益进行预期。在法律法规和政策上为土地承包经营权的流转提供相应的制度保障

（二）完善农村社会保障体系。基于我国特殊的国情，城乡二元制在短期内难以改变，广大农民在就业、教育、医疗、住房等方面很难做到与城镇居民同等的待遇，在大部分农村地区，农民还是依附在土地之上，土地仍然是农民基本生存的资本。土地承包经营权流转市场化的最大障碍就是土地承载了农民的社会保障功能，这大大降低了土地资源的利用率，也影响了农村土地承包经营权的抵押。为排除这一障碍，就必须建立新型的农村社会保障体系，让农民将更多的财产投入到农业生产经营当中。随着社会经济的高速增长，国家也在不断发展农村社会保障事业，让土地资源不断升值，削弱其社会保障功能。因此，完善农村社会保障体系，是解放农民、提高农地利用率、保障农村土地承包经营权多样性流转的根本途径。

（三）设立抵押农户对被抵押土地的优先耕作权和优先买回权。家庭承包土地经营权的抵押确实存在农民“失去”土地的现象，当农民真的无法偿债时，如何解决农民的生计问题。我们可以通过设立抵押农户的优先耕作权和优先买回权，一旦抵押权实现，丧失此块土地的承包经营权的农民，在同等条件下，有向抵押权人租赁耕作原承包地的优先权。还可以设立在未来一定年限，在同等条件下，有向抵押权人优先购买自己丧失的土地承包经营权的权利。

9.农村土地承包经营权流转合同 篇九

甲方（出让方）：

乙方（受让方）：

甲乙双方当事人在平等协商、自愿、有偿的原则下，根据《合同法》、《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权证管理办法》和《农村土地

承包经营权流转管理办法》的有关规定，特订立本合同，双方共同遵守。

一、土地流转面积、方式、期限和起止日期

经双发协商，阳川镇台咀村 社(户主：）将其位于台咀村境内葫芦河畔沙滩地 亩的土地使用权以合法承包方式流转给乙方从事林果生产经营。流转期限30年，自2018年2月11日至2048年2月11日止。

二、甲方的权利、义务

（一）甲方应享有下列权利

1、监督乙方合理使用土地。

2、按实获得乙方付给的流转费，有权按照合同约定的期限到期收回转出的土地承包经营权。

3、法律、行政法规规定的其他权利。

（二）甲方应承担下列义务

1、维护乙方在改良沙滩过程中的取沙，运沙，运土经营自主权和农产品处置权，不得在乙方改良沙滩地的过程中干扰，阻扰施工，造成改良沙滩工期延误及损失由甲方负责。改良后经营的林果区路口处设置障碍，影响林果业正常的生产经营活动；不得私自耕种 以及采摘果实；不得干涉乙方依法进行的沙滩改造及农业生产经营活动；不得破坏乙方经营管理制度和正常生产秩序；不得损坏树木。清除甲方地周围其他树木，甲方不清除，乙方清除甲方不得干涉。甲方有以上情节发生的，乙方有权依法按相关政策法律追究相应责任。

2、合同履行期间，不得非法变更、解除土地流转合同。

3、法律、行政法规规定的其他义务。

三、乙方的权利、义务

（一）乙方应享有下列权利

1、在不改变流转土地林果业生产经营用途的前提下，自主组织农业

生产经营和处置产品。享有合同期内的林果业经营管理权，以及政府给予的林果业管理优惠政策。

2、为了便于生长管理，乙方有权在地内建设水库、建设管理用房、围墙、防护网、果品深加工工厂、果库、水利设施、防雹网棚、沼气池、生产道路、电力设施等生产生活设施。

3、在流转合同履行期间，有权阻止甲方擅自变更或终止合同。

4、法律、行政法规规定的其他义务。

（二）乙方应承担下列义务

1、维护土地的农业生产经营用途，依法保护和合理利用土地，不

得将流转的土地粗放管理或者抛荒撂荒。

2、依照合同约定，按时足额向甲方交纳土地流转费。

3、法律、行政法规规定的其他义务。

四、流转土地价款及支付方式

经双发协商，土地流转费以现金方式支付，于每年 12月30日前一次性向 甲方付清本年度土地流转费用（共计 亩* 元/亩= 元），并给甲方出具土地流转费付款凭证。

五、合同的变更或解除

（一）有下列情况之一者，本合同可以变更或解除

1、经当事人双方协商一致，不损害国家、集体和

2、订立合同所依据的国家政策发生重大变化的；

3、一方违约，使合同无法履行的；

4、因不可抗力（重大自然灾害，如地震、战争等）使合同无法履

行的。

（二）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地承包经营权。

1、不按合同约定用途使用土地的；

2、荒芜土地的；

3、不按时限交纳土地转费的。

六、违约责任

（一）合同履行期间若发生争议可协商解决，协商不成的，可申请

农业承包合同管理机关进行调节或仲裁，也可直接向人民法院起诉。

（二）合同履行期间，因不可抗力而不能履行合同时，流转费用由

双方协商解决。

（三）合同履行期间，若甲方用地给乙方造成损失，除赔偿自违约

之日至承包期满的树木经济损失（每株果树每年300元×剩余承包年限）

外，还应向乙方支付流转费总额（流转费总额=年流转费×流转期限）20% 的违约金。

（四）合同履行期间，若乙方在规定期限内未能向甲方支付流转

费，乙方应向甲方交纳5%的滞纳金。

（五）合同履行期间，乙方改良沙滩地以后，擅自改变土地经营林果业的性质，从事其他非农业经营活动，视为违约行为。

（六）法律、行政法规规定的其他义务。

七、其他事项

（一）政府提供的有关土地的各项惠农补贴按照国家规定的政策

执行。

（二）本合同条款未尽事宜，经双方共同协商后可补签附加协议，附加协议与本合同具有同等法律效力。

（三）流转合同双方当事人发生纠纷申请调解、仲裁或诉讼期间，不停止流转合同的履行。因流转合同纠纷影响生产的必须先恢复生产，后解决纠纷。

（四）本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，公正机关一份，自双方签字后生效。

甲方（盖章签字）： 甲方身份证号码：

甲方联系电话：

乙方（盖章）：

乙方身份证号码： 乙方联系电话：

鉴证单位（盖章）

公证机关（盖章）

合同签订地点：台咀村 合同签订时间：

年

10.汝南县农村土地承包经营权出租合同 篇十

甲方（转包方）： 法定代表人身份证号： 住所： 村 社 联系方式： 乙方（接包方）： 法定代表人： 联系方式：

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》、《四川省<中华人民共和国农村土地承包法>实施办法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规、规章和有关政策的规定，在原承包关系不变的前提下，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经协商一致，就土地承包经营权转包事宜，订立本合同。

一、转包土地基本情况及用途

甲方自愿将位于 镇 村 村民小组的田 亩、地 亩，合计 亩承包地的承包经营权转包给乙方，转包土地为农业用途，主营项目是生产经营。

二、转包期限

土地承包经营权转包期限不得超过二轮土地承包期限剩余年限。转包期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。

三、转包价格与支付方式

1.2016年种植的作物，原则上是农户收割后开始流转，今年甲方不知福土地流转费用；2016年未种的空田、空地，村委会将按照标准支付2016年土地流转费用。田 亩× 元/亩= 元；地 亩× 元/亩= 元；合计 元

2.支付方式采取货币支付方式，2016年流转的费用由2017年平昌县产业项目资金下达板庙后兑现，乙方每年支付甲方人民币 元（大写）实行当年流转费用次年支付。

四、甲方的权利和义务

1.有权获按照合同约定的期限到期收回流转的土地。2.有权监督乙方合理利用、保护流转土地，有权制止乙方损坏流转土地和其他农业资源的行为，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。

3.乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途、违反城乡环境规划、破坏水利等基础设施或给土地造成永久性损害的，甲方有权终止合同。

4.甲方于 年 月 日之前将土地交付乙方。5.不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动和生产条件的改善。6.法律、法规、规章和政策规定的其他权利和义务。

五、乙方的权利和义务

1.依法享有该流转土地的使用权、收益权、经营权和产品处置权。

2.符合有关法律、法规、规章和政策的规定，并报经有关部门批准，可以在流转的土地上修建直接用于农业生产和管理的非永久性生产设施。

3.依法享受国家和当地政府提供的规模性产业发展的奖励、扶持、补助。

4.合同期满或中途终止合同，应及时交还接包/承租的土地。需继续接包/承租的，在同等条件下享有优先权，并于接包/承租期满前 个月与甲方平等协商，重新订立合同。5.法律、法规、规章和政策所规定的其他权利和义务。

六、违约责任

1.因一方擅自变更或解除本合同，无过错方依法可免除责任，有权要求过错方按照当年转包费/租金的 %承担违约责任；给对方造成损失的，过错方还应当依法承担赔偿责任。

2.甲方干预乙方正常的生产经营活动，给乙方造成的损失由甲方负责赔偿。

3.乙方不按本合同约定，改变土地用途、破坏水利等基础设施的，负责修复；不能修复或不能如期修复的，负责赔偿。

4.乙方接包/承租甲方的土地从事违反相关规定的生产经营活动受到国家有关机关的处罚，全部责任由乙方承担；由此给甲方造成的损害由乙方负责赔偿。

5.本合同一式叁份，甲乙双方各执一份，发包方镇人民政府土地承包管理机构各备案一份。

甲方（签字）： 乙方（签字、盖章）：

11.农村土地承包经营权流转问题浅探 篇十一

关键词：农村；土地流转；问题浅探

中图分类号：F321.1文献标识码：A文章编号：1674-0432（2012）-02-0050-1

1 农村土地流转存在的问题

1.1 流转管理机制不健全

一是土地流转管理不规范。由于没有统一的管理模式，致使土地流转管理职责不明，土地流转的合同管理和跟踪服务难以到位。二是缺乏土地承包纠纷调解仲裁机构。因人员不足、工作经费无保证，从而影响了农村土地承包纠纷调解仲裁机构的建立，致使流转中出现的纠纷得不到及时化解。三是缺乏土地流转平台。由于没有面向公众的流转服务平台，土地流转信息多半在亲戚和朋友之间传递，传播的速度及范围受到限制。形成了农户有地找不到人耕种，经营者有钱找不到地耕种的不正常现象。四是缺乏土地流转价格评估机构，导致实际操作中没有可供参考的土地流转价格标准，从而影响了土地流转价值的确定，容易出现竞相压价，损害农民利益的现象。也存在个别农户漫天要价、阻碍土地流转的现象。

1.2 流转操作不规范

一是流转程序不规范。一些农户在采取转包、出租等方式流转承包的土地时，没有按规定报发包方备案。一些受让单位先与村委会签订面积不确定的流转协议，再由村委会与农户补签流转合同或土地流转委托书。二是订立的流转合同不规范。在农村土地流转中，存在着流转协议口头化、合同条款简单化、流转期限超过二轮延包期、流转价格无递增比例、权利和义务约定不明确等问题。大部分流转合同没有通过职能部门鉴证和备案，存在纠纷隐患。三是流转合同档案的管理不规范。个别乡、村对土地流转合同档案的立卷归档以及保管缺乏严密的措施，遗失、损毁的现象时有发生，致使农村土地流转纠纷的解决更加困难。

1.3 农民进城就业难

只有为农民提供充分的就业机会，使他们能够获得比经营家庭承包的少量土地更高的收益，农民才会自愿流转土地。然而，由于文化知识和技能偏低，多数农民只能进入劳动密集型的产业务工，劳动报酬低。加之受到国家产业发展规模对劳动力需求量的制约，农民面临进城就业难的困境，延缓了农村土地流转的速度。

1.4 农村社会保障法律缺位

目前，农村社会保障的法律制度还不完善，在没有得到国家相关法律保证的情况下，农民只有依靠家庭承包经营的土地收入维持生存。如果没有新的就业渠道和稳定的收入，或者转移就业的收入低于土地经营的收益，农民的生活、养老、医疗、子女上学等基本生存需求得不到保障，势必对土地流转产生重重顾虑，从而决定了农民不会轻易的离开土地。这种有土地就有保障的现状，在客观上阻碍了农村土地流转的步伐。

2 应对农村土地流转存在问题的建议

2.1 建立健全土地流转管理机制和服务体系

一是统一管理服务模式。以农经管理机构为依托，组建乡镇土地流转服务中心和村级土地流转服务站，以此对土地流转实施管理和服务。利用云南省“数字乡村”网络平台，提供土地流转的供求信息服务。二是完善土地流转价格形成机制。以土地资源的质量、投资经营者的综合实力、流转的综合效益等为参考因素，以市场需求为导向，科学定价，定期发布。三是健全土地流转纠纷调解仲裁机构。应建立乡村调解、县级仲载、职责分明的调解仲裁机构。各级政府要为土地流转纠纷调解仲裁工作提供人员和经费保障。四是建立和发展土地流转中介组织。土地流转的市场化，客观上要求建立与之相适应的社会化中介组织，为土地流转提供市场信息、咨询、预测等服务。相关部门应制定必要的措施，支持土地流转中介组织的发展。

2.2 规范流转行为，强化监管职能

一是规范土地流转程序。农村土地流转涉及多方利益，需建立健全制度，严格操作程序。相关部门应依据相关法律法规，尽快制定符合当地实际的农村土地流转管理办法，明确规定土地流转所必须的程序、手续，使农村土地流转规范化。二是规范土地流转合同。对已经签订的合同进行清理完善。新增的流转土地，严格按照全省统一的合同范本签订流转合同。三是明确职责。《农村土地承包经营权流转管理办法》第五条规定，各级农经管理部门对农村土地流转负有指导和管理的职能，应加大对土地流转过程中合同签订、登记和备案等重要环节的监管力度，健全土地流转的信息档案，建立畅通的信息渠道。乡村干部和村集体组织在土地流转中应依法为流转双方做好管理和服务工作。

2.3 完善农民进城就业的制度建设

一是加强对农民的职业教育和上岗培训，使他们成为有知识、有文化的新型农民。二是转变就业观念和方式，引导农村劳动力向二、三产业转移。三要发展壮大县域经济，切实加快县乡城市化进程，实现农村部分剩余劳动力离土不离乡就业。四是接收农民就业的城市应逐步改革农民工在就业、户籍、居住、教育等方面与城市居民待遇不平等的制度，为农民入城就业创造一个良好的环境。

2.4 构建农村社会保障法律制度，推动农村土地流转

土地对农民所具有的社会保障特性，成为农民赖以生存的物质基础。农村社会保障法律制度健全与否，决定了农民流转土地积极性的高低。因此，在现行《中华人民共和国社会保险法》的框架内，健全以全体农民为被保障主体，以农村低保、医疗、养老为核心内容的符合中国国情的农村社会保障法律制度，用该制度为农民提供法律保障，从根本上消除农民流转土地的顾虑，才能让农民逐步摆脱土地的束缚，解放农村生产力，发展现代农业。政策是法律的必要补充。当前，在加快城乡一体化的进程中，各级行政部门应制定和完善相关的农村社会保障配套政策，营造一个有利于农村土地流转的政策环境，促进农村土地流转。

12.汝南县农村土地承包经营权出租合同 篇十二

依据《物权法》、《农村土地承包法》和《土地管理法》规定, 农村土地承包经营权权能包含了占有、使用、收益和处分权能, 其权能拓展实质是指农村土地承包经营权流转, 在不改变土地用途的基础上, 土地承包经营权人将其土地承包经营权或其中部分权能转移给他人的行为, 包括转包、出租、互换、转让、入股、抵押等。[1]伴随家庭联产承包责任制的确立, 中国农村土地承包经营权呈现出权能稳定性和安全性不断加强、权能实现形式多样化、权能结构不断完善等三大趋势, [2]并以处分权能为中心, 阐释了土地转包、出租等债权性处分和转让、互换、入股等物权性处分权能。[3,4]特别是十七届三中全会提出了土地承包经营权的“永佃化”, 十八届三中全会赋予了农民对承包地“使用、收益、流转、抵押、担保权能”, 2014年中央1号文件强调了“在落实农村土地集体所有权的基础上, 稳定农户承包权、放活土地经营权, 允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资”, 这些都为完善农村土地承包经营权权能提供了政策依据和现实指导作用。

二、农村土地承包经营权权能拓展的现实必要性

1. 农村土地承包经营权权能拓展是当前农村土地流转实践的需要

党的十八届三中全会进一步扩大了土地的权能, 不仅允许土地承包经营权抵押、担保, 而且赋予了农村集体经营性建设用地与国有建设用地平等的地位和相同的权能;强调了建立城乡统一的建设用地市场, 明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求。对农村土地承包经营权的抵押、担保以及城乡统一的建设用地市场同权同价等权能拓展的研究, 既紧跟了十八届三中全会精神的要求, 也符合当前农村土地流转实践的需要。

2. 农村土地承包经营权权能拓展是协调新型工农城乡关系的突破口

我国户籍和土地制度引致的城乡“二元”结构, 其中, “先工后农”、“先城后乡”的政策, 以及农民的土地财产性制约导致了城市与农村、农民与市民间的发展差距, 资源利用效率低下。在建设用地方面, 城市土地供给紧张, 农村大量土地闲置, 农村的土地变为城市土地必须通过国家征用, 农民和乡村集体只能得到一次性土地补偿收益, 而不能持续享受城市化带来的土地增值收益。在农业用地方面, 耕地除开自己耕种形成农业经营性收入以外, 大部分是村庄内部的委托代耕和出租, 能形成的财产性收入很少甚至没有。[5]各方主体的理性选择和利益诉求, 使得农民、政府、集体等都对农村土地承包经营权市场规范与合理流转具有强烈的内生性需求, 必然诱致农村土地承包经营权权能进一步拓展, 推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置, 促进形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系, 共同分享“改革红利”。

3. 农村土地承包经营权权能拓展是保障粮食安全的关键点

由于农业经营规模狭小, 土地细碎化严重, 农民利用新技术新品种的积极性不高, 季节性抛荒现象时有出现, 在流转给专业大户、合作社和工商企业的土地有呈现出“非农化”、“非粮化”倾向;[6]此外, 农村户籍人口变为城市户籍人口要求农民放弃土地承包经营权, 农民的土地财产权利没有得到保障。拓展农村土地承包经营权权能, 能极大促进政府职能转变, 激发农民种粮积极性, 保护耕地资源、推进规模经营、发展现代农业, 提高农民收入, 确保粮食安全。

4. 农村土地承包经营权权能拓展是解决群体利益板结化的切入点

由于土地的国有和集体所有性质, 形成了土地承包经营权权能中的农民弱势地位和政府、农村集体组织的强势地位, 造成了农村土地承包经营权权能拓展的价值增值过程中的权利—收益不对称:政府的强势地位获取了较为丰厚的“土地财政”收益;集体是农村土地权利的代表者, 即权利的实际控制者, 主导着农村土地承包经营权的模式和进程, 成为了第二层次的既得利益者;农民则成为了整个过程中的利益损失方。进而固化成农村土地承包经营权主体间的利益板结化和农民、政府、村集体组织之间的现实冲突。新形势下农村土地承包经营权的拓展正是兼顾各方主体利益平衡, 为解决相关群体间的利益板结化提供了切入点。

三、农村土地承包经营权权能拓展存在的问题

1. 农村土地承包经营权权能界定不清, 配置低效

农民、集体、地方政府与中央政府等相关利益主体在土地承包经营权的部分权能上依然界限不清, 尤其是土地“公共域”在很大程度上产权模糊, 限制农村土地承包经营权的处分权能, 导致土地承包经营权在占有、使用、收益和处分上各个主体利益分享的不对等, 出现了商业性用地假借公共利益之名从农民手中拿地和权力寻租现象, 致使土地资源配置的低效率。

2. 农村土地承包经营权物权功能残缺, 农民权益受限

农民土地承包经营权物权弱化, 难以对抗来自发包人和其他行政组织的干预。农村土地虽然为集体所有, 但实际控制权却掌握在集体所有权代理人的村民委员会手中, 以乡村干部为主体的管理者为谋取小团体和私人利益, 对农民所承包土地的分配和调整具有很大的随意性, 将农民承包地强行转化为经营性建设用地, 甚至占用农民耕地等限制和侵害农民利益的现象时有发生。

3. 农村土地承包经营权灭失补偿缺失, 增值收益分配不合理

国家征地权利范围过宽, 且没有对土地承包经营权灭失进行补偿或者规定土地所有权人应当补偿土地承包经营权人。郭忠兴等研究表明, 土地用途转变增值收益分配中, 政府部门大约占60%~70%, 村级集体组织作为被征用土地所有权人的代理人获得25%~30%, 农民只获得5%~10%。[7]农民获得的补偿主要是青苗补助费及就业安置补偿, 没有对土地承包经营权进行补偿。

4. 农村土地承包经营权流转市场混乱, 土地交易权受限

一是工商资本进入农村, 盘活土地市场的同时, 却出现了企业经营土地出现大面积抛荒与闲置, 引发农民的不满和质疑;二是农村土地承包经营权流转中出现“以租代征”、“打包租地、搭车征地”, 农民存在失地风险, 流转率“虚高”;三是农村土地承包经营权交易的手续、流转前提等有多方面限制, 使得交换的自由处分权不能充分发挥。不允许交换价值作为独立价值进行抵押, 土地交换价值欠缺股权化、资本化机制。如土地承包经营权的转包限定了此承包人必须是本集体经济组织成员, 农民承包地的抵押和继承权利被严格限制。

四、拓展农村土地承包经营权权能的对策建议

1. 依法依规, 继续进行全国农村土地确权工作

依据《土地管理法》、《土地承包法》和《物权法》, 界定农村土地承包经营权权能, 继续进行和完成全国农村土地确权工作。针对确权工作量大面广, 涉及多个行政职能的实际, 建立专门针对确权登记工作的信息管理平台。具体设计为:农业部门加强政策指导, 制订实施方案, 完善操作规程, 做好土地承包纠纷的调解仲裁;国土部门及时、准确提供集体土地确权面积、成果图等资料, 配合做好农地确权颁证工作;财政部门做好农地确权颁证工作的经费保障和使用监管工作;司法部门要充分发挥调解作用, 加大矛盾纠纷的排查和化解力度, 为农地确权颁证工作提供司法服务。

2. 重构农地产权, 彰显农村土地承包经营权的物权性质

重构农地产权结构, 明确集体所有权、农户承包权、农地经营权三权的适度分离。具体而言:村组集体———土地所有权;农户———土地承包权、使用权、收益权、转让权和抵押权;地方政府———资源管理权, 彰显农地承包经营权的物权性质。农村土地承包经营权作为一种用益物权, 可不经过发包方审批, 农民可自由转让土地承包经营权。但在重构农地权能时, 一是不能改变农村土地集体所有制;二是不能改变土地的用途, 农地农用;三是不能损害农民的基本权益。

3. 尊重农民实践, 创新农村土地承包经营权流转模式

(1) 农村土地承包经营权流转信托。基于农民农村承包地流转实践, 从法律上认可农村土地信托经营。土地承揽者可以将其承揽地运营权流转给种粮大户、家庭农场、专业合作社和农业企业经营。监管层应强化涉农信托的分类管理, 避免基于农田的信托与非农田信托混搭, 导致涉农信托非农业化, 构建基于程序正义的集体诉讼和辩方举证制度;金融机构要尊重农业等发展规律, 量力而行地设定信托协议条款, 使涉农信托实现各个主体的共赢。

(2) 农村土地承包经营权流转股份制。农民承包地以“土地换股权”方式直接“入市”是土地承包经营权流转的趋向, 创办农村土地股份合作社能确保农民长期获得土地资产收益, 是农村非农经营性土地承包经营权流转的可持续方式, 也是土地走向适度规模经营, 降低农地经营成本, 培育现代农业经营主体的重要组织形式。在实践过程中, 需要股权量化到人, 资源折价入股, 扩大土地权利要素, 完善股东界定程序和方法, 使农民以股民身份参与规模型现代化产业, 获取红利。

4. 实施农村土地资产化, 推进农民承包土地抵押权

农民土地承包权实现资产化, 体现农地物权的资产价值。鼓励各类金融机构以农地承包权为抵押, 提供服务于“三农”的贷款, 显化农户隐性财产, 帮助缓解融资难题, 使农民获得从事农业规模化生产、开发或非农创业资金。土地行政主管部门应建立农村地价评估机构, 进行农村土地抵押供需信息收集、筛选和公布, 通过专业人员按一定的评估程序, 对影响地价的因素进行分析, 确定合理的农村地价价格, 贷款额度为抵押产权评估价值的30%, 切实保障抵押双方的权益, 避免抵押承包地变成债权人“私有”, 使抵押的承包地农地农用。

5. 保障农民权益, 优化农村土地承包经营权流转增值的分配机制

在鼓励农民流出土地时, 提高农村土地承包经营权流转进入门槛。强化进入的工商资本的有效监管和制约, 鼓励工商资本从事农民难以从事的农业上下游配套产业, 完善“资本入地”的退出机制。同时, 赋予农民对土地承包经营权流转收益更多谈判权、话语权和决策权, 建立跟随粮价和物价挂钩的租金增长机制, 维护农民权益。

摘要：从现代产权视角来看, 农村土地产权制度改革应当优化土地承包经营权权能结构, 提高资源配置效率。本文在界定农村土地承包经营权权能的基础上, 阐释了其权能拓展的现实必要性;分析了农村土地承包经营权权能拓展存在的主要问题, 在维持农村土地集体所有制不变的条件下, 从土地确权、重构产权、创新模式、土地资产化和优化分配机制等方面提出了拓展农村土地承包经营权权能的对策建议。

关键词：土地承包经营权,权能,拓展

参考文献

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[3]高圣平.土地承包经营权权能论纲——以处分权能为中心[J].社会科学, 2012, (07) .

[4]李明秋, 孙海燕, 牛海鹏.论集体土地所有权的完全性[J].中国土地科学, 2013, (04) .

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[6]刘凤芹.农业土地规模经营的条件与效果研究:以东北农村为例[J].管理世界, 2006, (09) .