浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范

浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范（共9篇）

1.浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范 篇一

商业银行个人消费信贷风险及其防范

内容摘要：目前，个人消费信贷作为一个新人金融产品已经应用在商业银行的日常经营中，并且个人消费信贷的种类还在不断增加，商业银行个人消费信贷的开展一方面拓展了银行的业务，增加银行的收入，使银行过于单一的资产结构有所改善，使银行的经营风险得以分散；另一方面也扩大了国内市场的需求，促进了国民经济的发展，但同时也应看到，个人消费信贷也同其它的银行信贷一样，其中蕴含着巨大的信贷风险，因而银行如果不在开展个人消费信贷业务的同时，对其风险加以防范，不但不会增加收入，反而会给银行造成更大的损失，本文对我国个人消费信贷的特点及其风险进行了分析，并提出了防范消费信贷风险的措施。

关键词：商业银行，个人消费信贷，消费风险，风险防范

当前，个人消费业务随着经济的增长得到快速的发展，并逐步成为银行最主要的业务和效益来源之一。然而，随着消费贷款规模的业务不断扩大，该项业务中存在的问题和风险也逐步暴露出来。目前，由于个人消费信贷业务的基础条件落后，有存在对象多、范围广、流动性差及期限长的特点，加上风险防范机制不健全，一定程度上给银行带来了风险隐患，商业银行应加强对个人消费信贷风险的防范和化解。

一、商业银行中个人消费信贷风险分析

（一）个人信用风险的内涵及其重要性

信用风险又称违约风险，是指交易对手未能履行约定契约中的义务而造成经济损失的风险，即受信人不能履行还本付息的责任而使受信人得预期收益与实际收益发生偏离的可能性，它是金融风险的主要类型。信用风险是借款人因各种原因未能及时、足额偿还债务或银行贷款而违约的可能性。发生违约时，债权人或银行必将因为未能得到预期的收益而承担财务上的损失。

我国已经为1300多万户企业和近6亿自然人建立了个人信用档案。但是，这6亿人中又有多少人知道自己已经进入了中国人民银行个人信用数据库呢？他们对自己的个人信用档案又有多少了解呢？《中国青年报》对此进行了一项在线调查：在参与的1805人中，33.1%的人表示对个人信用档案的作用不了解，69.7%的人表示不清楚什么行为属于不良信用信息并会被列入个人信用档案。由此可见，我国个人信用风险还不被大多数人所了解。

因此，有效的防范持卡人信用风险，是银行利用贷记卡全面开展个人消费信贷业务的前提条件，也是个人消费信贷业务顺利开展的保证。

（二）个人信用风险评估内涵及其评估的必要性

个人信用风险评估就是通过建立不同客户类别的信用评估数学模型，运用科学合理的评估方法，在建立个人信用档案系统的基础上，对每一位客户的信用资料内容进行科学、准确的信用风险评估。个人信用评估的自动化加速了整个信贷决策过程申请人可以更加迅速的得到答复，提高了操作的效率。

对个人信用进行科学评估，建立科学的信用评估体系，是发展个人消费信贷、个人金融、家庭理财等业务的必然选择。信用评估可以较精确的估计消费信贷的风险给贷款人提供了一个可靠的技术手段，避免不良贷款控制债务拖欠和清偿。个人信用评估可以使贷款人更加精确的界定可以接受的消费信贷的风险，扩大消费信贷的发放。

借鉴国外先进经验，开展个人信用评估研究，建立符合我国国情的个人信用评估模型，客观、全面、准确的评估消费者的能力和还款意愿，识别信贷申请人的个人信用风险，对信用风险进行有效地防范和控制管理具有现实的重要意义。

（三）个人消费信贷业务中的风险因素分析

1、个人征信系统不健全。

个人消费信贷风险主要来自借款人的还款能力与个人信用风险,也即个人收入的波动幅度和道德品质修养水平,其中个人信用状况还与整个社会的信用环境密切相关。在收入水平较为稳定的前提下,商业银行对消费者信用的把握决定了消费信贷的发展程度。当前,我国尚未建立起一套完备有效的个人信用制度,人民银行的个人征信系统尚在运行初期,可利用资源储备不足,商业银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段,加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善,以及其它征信部门的系统资源不相互共享,银行难以对借款人的自有净资产、个人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断。在消费信贷过程中,各种恶意欺诈行为时有发生,银行采用询问或实地察看等原始征询方式已经不能保证信用信息的时效性和可靠性。

2、商业银行自身管理存在缺陷,致使潜在风险增大。

目前,国内商业银行虽然不断加强制度建设,但整体管理水平依然不高,难以跳出“一放就乱,一抓就死”的怪圈。由于个人消费信贷业务在我国开办时间不长,所以在这方面更缺乏先进的管理经验。通常,商业银行信贷人员仅仅凭贷款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策,对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及其就职单位的说明,对借款人的资产负债状况、社会活动及最为重要的有无违法纪录和有无失信情况等缺乏正常程序和渠道进行了解征询,导致银行和客户之间的信息不对称。银行内部在责任界定上也往往依据书面上反映的问题进行处理,使得就材料而谈贷款的问题更为严重。同时在贷款发放上,重放轻管的问题相当突出。由于在放贷时对客户的实际情况就只停留在资料上,因而发放后更是没有一套相应的管理措施跟上。有的是一些笼统的管理制度,内容泛泛,面面俱到,针对性和可操作性差,使管理客户的信贷员无法按部就班,致使有些贷款实际上长期处在无人管理的状态下。

3、相关的法律法规不健全。

我国目前还没有一部统一规范消费信贷活动和调整消费信贷关系的全国性法律。现行法律条款基本上都是针对法人制定的,很少有针对消费性个人贷款的条款,对失信、违约的惩处办法不具体。即使有,也似乎存在维护债务人权益的倾向。不少新法律法规的实施直接使得借款合同及相关合同存在法律方面的缺陷和问题。这使得银行开办消费信贷业务缺乏法律保障,对出现的问题往往无所适从。由于消费信贷业务的客户比较分散,均是消费者个人,并且贷款金额小、笔数多,保护银行债权的法规又不健全,特别是在个人贷款的担保方面缺乏法律规范,银行执行债权成本较高,投入的人力物力较大,致使风险控制难以落实。当前城乡消费信贷业务的迅速发展,呼唤我国消费信贷法尽快出台。

4、抵押物难以变现。

当前的经济环境下,抵押物变现渠道窄、成本高,贷款担保往往形同虚设。借款人不能按时归还贷款本息时,银行通常会把贷款的抵押物作为第二还款来源,而抵押物能否顺利、足额、合法地变现,就成为银行化解资产风险的重要环节。由于我国消费品二级市场尚处于起步初创阶段,交易秩序尚不规范,交易法规也不完善,各种手续十分繁琐,交易费用偏高,导致银行难以将抵押物变现,影响了银行消费贷款的健康发展。同时,由于执行上的不规范,引发了大量的道德风险存在,进一步加大银行的损失。随着消费贷款规模的扩大和抵押贷款的增加,这类问题将会变得更加突出。现阶段,我国住房一、二级市场很不完善,政策上要求对大量非商品房产进行商业信贷支持,而一旦购房人无力还贷,这些非商品房产抵押又无法进行过户转让,银行很难得到充分的处置权,贷款抵押形同虚设。

5、盲目营销,无规划发放消费信贷,形成巨大的风险隐患。

近年来,为扩大盈利水平,抢占市场份额,各家商业银行纷纷鼓励分支机构大力发展个人消费信贷业务。在具体实施过程中,出现了不少违规操作现象,一些商业银行为了扩大消费信贷规模,对基层行下达硬性的放贷指标。不少银行擅自降低贷款标准和担保条件,对高风险、低信用的客户提供消费贷款,一些地区的基层行甚至为了完成贷款任务,给每个员工下达一定额度的消费信贷任务。不少员工为完成任务,盲目放贷,甚至自己使用贷款进行高风险投资或炒股。这种现象的蔓延将造成新一轮的风险积聚,不利于消费信贷业务的健康发展。

6、信用文化培育不足，缺乏失信惩戒机制。

在发达国家信用文化十分发达，讲究信用蔚然成风，信用作为商品渗透到社会经济生活的方方面面。对失信者有相关的经济和劳动制裁，并使其为此付出很高的代价。而受信者将获得经济上的便利和好处。在我国，由于近代市场经济发育不充分，信用经济严重滞后，市场信用交易不发达，新中国成立后又长期处于计划经济体制下，在体制转轨时期，传统的信用文化、信用制度被打破，新的信用文化、信用制度尚未建立。真正的社会信用关系十分淡薄，在司法上也缺乏相关的配合，信用记录差的个人在信用消费、求职等诸多方面受到制约不大或者没有。

二、防范个人消费信贷风险的主要对策

（一）积极引导广大城乡居民转变传统的消费观念，增强消费意识。

中华民族“量入为出”的传统消费观念确是民族的美德，但现在的问题是要引导广大居民怎样把传统观念与改善现实生活结合起来，以适应现代生活的需要。因此我们要加大宣传力度，使客户相信，随着经济的发展，居民的收入会稳步增长，要倡导广大客户从传统的消费观念走出来，克服“无债一身轻”的思维定势。特别是针对一些收入稳定的家庭，在条件允许的范围内要积极引导他们敢于负债消费、超前消费。

（二）加强立法工作。

依据发达国家和我国信用卡业务发展的经验，加强有关金融交易活动的立法，利用法律明确持卡人和银行的权利和义务，明确利用信用卡犯罪、违约的概念和范畴，明确违约的责任和处罚等，是保护持卡人和银行利益，防范个人信用风险的根本保证。以信用卡业务较为发达的美国为例，关于消费信贷和信用卡的法律有《高利贷法》、《贷款实情法》、《公正信用记账法》、《信贷机会均等法》、《公正资信报告法令》等，这些法规对信用卡的规范发展产生了举足轻重的影响。只有完善相关配套制度，建立个人信用担保、保险制度，以分散和共担个人信用风险，才能保障社会制度健全、健康的发展。

（三）培养良好的个人信用意识。

管理和约束信用行为，当然要以法律为准绳，但法律是一种强制工具，首先不能在违法范围之前产生作用，其次对道德问题无能为力，因此，在不断完善法律法规的同时，应当积极培育全社会良好的个人信用意识。

（四）建立完整的个人重要公开信息数据库。

公安、司法、税务、工商、银行等国家机构在日常业务开展过程中，应及时对社会个人的违法及不良信用行为进行记录，在需要对个人的信用状况进行评价时，可以要求当事人出具有关机构的无不良记录证明或者可以到有关机构进行查询。以确保建立完整的个人重要公开信息数据库。

（五）完善银行内部业务运行模式

加强商业银行内部制度建设，提高贷款质量效益。首先要加强个人消费信贷业务管理，从内控制度建设入手，通过建立健全、科学、严密的内部运行程序、业务操作程序、员工行为规范，保证消费信贷业务顺利发展；其次要尽量减少消费贷款审批环节，提高服务效率；再次要加强个人消费贷款成本费用的核算和管理，降低成本费用率，做好成本费用与贷款收益的配比对应，使每个贷款品种收益情况一目了然；最后要做好分类指导，深入调查、细分市场，使各项业务在全面发展的同时做到有所侧重。银行更应当改变以往以业务品种为标准纵向进行部门设立和业务管理的运行模式，建立以客户为中心的零售业务模式。以客户为中心的零售业务模式，简单地说就是通过客户代码将同一客户在本行的不同业务内容有机的联系起来，这样银行不仅提供了快捷、方便的服务，而且在为客户提供各种服务的同时，会不断加深对客户的需求和资信状况的了解，银行不仅可以主动向资信良好的客户提供更多的信用，而且可以根据客户的业务记录进行有针对性的防范风险工作。

（六）加强个人消费信贷品牌包装和市场运作，提升服务整体形象。

由于金融产品和服务高度趋同性的特点，个人消费贷款品种极易于被模仿，要想从公众视线中脱颖而出，必须要有引起客户高度关注的技巧，品牌包装和市场运作必不可少。随着各行营销理念和品牌意识的逐渐加强，个人消费贷款的品牌运作和竞争日趋激烈，如工行推出的“幸福贷款”、农行在上海推出的“金钥匙”个人贷款套餐、中行的“理想人生”个人贷款、交行的“圆梦宝”、中信实业银行的“家家乐”等个人贷款品牌，都需要商业银行根据当地的经济文化环境、市民的消费能力以及自身的市场定位进行有效营销，使个人消费贷款业务有形化、个性化，并使之成为企业文化创建的一个重要组成部分，最终通过先进的企业文化来引导、培植客户群体，提升银行的服务内涵和整体形象，从而实现品牌经营。

总之，个人信用防范风险不仅是金融机构的任务，也是一项社会性的工作，需要全社会的共同努力，只有这样才能最终建立起完善的个人消费信贷风险的防范体系。

参考文献：

1、杨慧贤，《中国报刊杂志大全》，2009年12月。

2、王晓胄，《海南金融》，2006年第4期。

3、熊伟，《个人信贷风险的防范》，《财经报》，2009年7月。

4、张茂林

王飞，《论跟人信贷业务的发展风险与政策控制》，《经济研究导论》，2009年第13期

5、孙晓娟，《谈个人信用征信体系的标准化的建设问题》，《商业时代》，2009年 10期。

6、尤晓明，《个人信用评分系统应用现状与展望》，《金融电子化》，2009年3期。

2.浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范 篇二

一、个人住房抵押贷款风险来源分析

(一) 开发商风险

1、经营风险。

开发商由于经营管理不善、资金不足, 致使预售楼盘未能按期交付使用, 而无法还清贷款的风险。

2、信用风险。

开发商有意不履行义务致使银行蒙受损失, 如:开发商挪用个人住房贷款、不履行回购协议、拒绝承担阶段性保证责任。开发商以一个项目 (楼宇) 成立项目公司, 转移资产、隐匿财产, 抽逃资金, 做假账, 搞假破产, 真逃债。

3、营销风险。

开发商为了获取更多的预售款, 在营销宣传中夸大了楼盘的市场定位、规划设计、配套设施、产品质量等导致楼盘交付使用后, 购房人不满, 而导致不愿继续支付本息。这增大了银行不良资产上升的风险。

4、超值抵押风险。

开发商为了争取更多的贷款, 以与实际建房大有偏差的图纸虚报面积向银行贷款。由于楼盘的实际面积与图纸相差较大、楼盘所处的地理位置升值潜力较小, 使得第二还款来源缩水。

(二) 借款人风险

1、信用风险。

我国个人信用记录体系不完善, 商业银行的征信系统建设也比较落后, 对房贷申请人的资信调查和评估尚主要建立在借款人身份证明、个人收入证明等真实性十分不确定的材料之上。在我国房价持续攀升的预期下, “递增还款”等复杂的贷款品种也会诱使借款人忽视自身经济能力而作出不理智的购房决策。因此我国个人住房抵押贷款信用风险较为突出。

2、投资风险。

借款人购买的楼盘是炒房行为, 而这些楼盘多数为高档住宅, 一旦经营或投资失败, 房屋贬值, 借款人有可能会放弃房屋的所有权, 风险只能有银行独自承担。

3、提前还款风险。

在我国, 一般只要住房抵押贷款借款人提出申请, 银行就得接受其提前还款。在再融资动机等原因促使下, 理性经济人的提前还款现象增加, 这将增大银行经营成本, 造成其预期利息收入损失、回收资金短期闲置损失, 同时银行业将面临再投资风险。

(三) 银行内部管理风险

由于个人住房抵押贷款业务属于新业务, 规章制度尚不建全, 相应的配套管理措施跟不上;二是业务管理处于交叉兼职状态, 造成从业人员参差不齐, 预测、评估、应变、能力差, 造成在贷款管理上, 监控力度不够, 贷前、贷中和贷后管理相对脱节、滞后。我国商业银行内控制度不完善。

二、个人住房抵押贷款风险的防范措施

(一) 把好开发商及楼盘风险关

严格审查开发商的开发资质和能力及按揭项目, 实行项目管理责任制, 杜绝假按揭给银行带来的风险。对房屋定价进行评估, 防止开发商与购房人合伙骗贷行为。同时, 与房地产开发商签订售后管理协议, 维护房屋的使用价值, 在房屋出现质量问题时, 由开发商承担贷款偿还责任。对还未取得产权的房屋, 由开发商对个人提供担保, 交纳一定比例的保证金, 保证债权在前期得到落实。

(二) 建立个人信用制度并加强资信评估

建立起以政府部门领导、银行系统为主体、社会中介机构为辅助的多层次个人信用调查体系, 分阶段将居民个人信用资料汇集记录存档, 使政府个人信用调查机构与银行各方在系统资源上能够共享。建立和扩展个人基本账户制度, 使居民个人的存储支出情况在基本账户中得以体现, 从而加强资金的监管和信息的反馈。

(三) 加强银行内部管理

实行委托律师代办个人住房贷款审查, 规范贷款经营, 严格审核合同条款;在抵押贷款从阶段性担保到确权后的他项权证拿到经办行这过程中, 银行应追踪掌握房屋的竣工和交付使用时间, 确保房屋他项权证的到位;按月监控借款的还本付息情况, 加强与客户的交流, 克服重贷轻管的倾向。

(四) 采取多种措施化解市场风险

1、商业银行要及时化解市场风险。

首先, 增加个人存款的揽储能力, 扩大贷款资金来源, 缓解“借短贷长”不合理资金结构。其次要加大市场研究力度, 及时掌握市场经济动向, 以调整营销结构。第三, 关注政策利率变化可能对借款人产生的影响, 视情况采取预防措施降低违约风险, 如延长其借款期限或分担一定利率等。

2、成立政府担保机构。

建立以政府为主导的担保机构, 实行低收费, 微利运营。从而有利于将开发商从阶段性担保中解脱出来, 回避了开发商因经营不善带来的风险;其简化个人住房抵押贷款手续, 减低借款人的借款成本, 有利于银行行使抵押权, 一旦出现借款人到期不能偿还贷款本息, 由担保公司代为清偿。

3、建立健全的社会保障制度和发展房地产二级市场。

建立了一套健全的社会保障体系, 既可使借款人在无力偿还贷款时, 生活有所保障, 法院能够顺利地将违约住房拍卖, 银行的利益便可得到保障。同时, 功能齐全的房地产二级市场, 银行行使债权取得的住房便能够及时变现, 从而避免房屋贬值带来的风险。

4、实施个人住房抵押贷款证券化。

个人住房抵押贷款证券化可将银行巨额抵押贷款流动化, 有效地缓解可能面临的住房信贷资金约束压力, 降低其流动性风险;同时银行可以将抵押贷款在到期日前“真实出售”, 可有效的控制和减少利率风险和信用风险。

参考文献

[1]、庄毓敏.商业银行业务与经营.第2版.北京:中国人民大学出版社, 2005:171

[2]、贾卉.个人住房贷款的风险防范及对策.现代管理科学, 2004 (2) :115—116

[3]、刘群, 任万明.关于发展我国个人住房贷款业务的思考.山东农业大学学报:2000 (4)

3.浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范 篇三

关键词:个人住房抵押贷款;风险分析;风险防范

一、引言

随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化,自2000年以来,中国城镇居民的购房热情不断升温,住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里,个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占的比重日渐提高,已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类,给商业银行带来了巨大的经济效益。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。但是,个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时,目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后,个人征信系统尚未建立等问题。所以,这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患,需要我们重新对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。

二、我国个人住房抵押贷款发展现状

目前,我国房屋贷款业务发展迅速,具体数字如表一所示,2003年贷款余额为11780亿元,到2008年贷款余额增加到33000亿元,增加了21220亿元,增加速度很快,同期增长数稳中有升,近两年来也上升迅速,可以说,我国房地产市场发展势头迅猛,并一直保持了良好的发展势头。

因为我国个人住房抵押贷款的发展非常迅速,各大商业银行都想在这块市场里占据有利地位,所以相继扩大了个人住房贷款在本银行全部贷款所占的比例。然而,因为个人住房抵押贷款规模的扩大,其潜在风险也相应加大。

三、商业银行个人住房抵押贷款存在的风险分析

(一)个人住房抵押贷款的客观风险因素

1.市场风险

市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括:利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而言,当资金市场出现利率攀升时,由于按照目前规定,个人住房贷款利率必须到次年初才能调整,在未调整期间,银行利息收人减少,导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。

2.地区差异风险

各地区政策不统一,同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同,有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续,操作十分不便,容易形成贷款风险。

3.贷款法律风险

贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段,我国商业银行面临的法律风险尤为突出,主要体现为《担保法》条款不能有效防范贷款风险,如借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,担保法规定,必须先与抵押人协商一致;抵押物未经财产共有人同意,借款人一旦不还款,银行在处置抵押物时,将产生法律纠纷,形成贷款风险等。

(二)个人住房抵押贷款的主观风险因素

1.信用风险

个人住房抵押贷款的申请和执行过程中,存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素,既有主观的,也有客观的,最终形成信用风险。在我国,个人住房抵押贷款信用风险主要表现为:借款人在申请个人住房抵押贷款时提供虚假不实的资料。

某些借款人为了取得银行贷款,有意提供与实际情况不符的虚假资料,而其实际还款能力并不强甚至根本无法偿还,从而造成贷款违约,是形成信用风险的主要方面。具体途径主要有以下几种。

第一,虚高评估抵押物(房产)的价值

按照我们国家的个人住房信贷政策,购房者在购房时,可以根据具体情况只支付房产价值一定比例的款项,剩余比例款项可以通过申请银行的个人住房贷款进行支付。该政策为一部分购房者提供了可乘之机,只要购房者能够通过某些渠道使得体现在出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值高于该房产的实际价值,便可按政策套取到银行的高额贷款,即以虚高评估房产价值套取银行贷款。

第二,利用他人身份证,偷梁换柱搞假按揭

假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。

办理假按揭的程序一般为:开发商通过给付身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包括开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。假按揭贷款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款,是商业银行发放零售贷款中的典型违规行为,这使得开发商在房地产开发过程中所面临的巨大风险转嫁给了商业银行。

2.策略风险

任何行业的发展都有一个周期问题,房地产行业也不例外,超常发展就可能有相应回调。在当前房地产行业大发展的阶段,如果银行将过多的信贷资源投入进去,将来就可能面临巨大的策略风险。因此,商业银行要根据各自情况对房地产的信贷投入比例进行总量控制。同时,还要加强行业分析,关注宏观政策对房地产业的影响,防止盲目跟风,盲目决策,以规避策略风险。

3.操作风险

近年来,由于个人房地产信贷受到政策激励,在相关配套政策并不完善的情况下出现了爆炸式发展,操作风险日渐显现。银行内外勾结,骗取贷款的案件时有发生,基本的操作手段是买卖双方虚增标的物估价;贷款到位后,违约拖欠银行贷款;将严重高估的地产作为抵押物转移给银行,最终使银行实际形成巨大亏空。

四、商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施

(一)主观风险因素的对策研究

1.建立个人信用制度,控制借款人违约风险

我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的,是随着商业银行个人消费信贷业务的增加而产生的客观要求。随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行,个人信用制度建设取得了一定进展。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史,形成了科学化、规范化、法制化的运行机制,完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。为此,我们应该借鉴国外的成功经验,结合国内现实,建立起符合我国国情的个人信用制度。

2.银行自身完善风险管理机制,杜绝风险漏洞

主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度;对借款人进行严格的贷前审查;签定回购或债权转让条款;严格控制开发商贷款风险;坚持较高的资本充足率;强化不良资产处置等。

(二)客观风险因素的对策研究

1.健全房地产金融的法律、法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前,我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。为此,对于房地产金融的立法,第一要出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度;第二要修改和完善“证券法”,以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度;第三要修改和完善“担保法”、“保险法”,完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度,并尽早将信用立法提上议程,以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度;第四要完善现有财产保险制度,增加住房抵押贷款保险的种类,降低贷款申请人负担。

2.大力发展商业性住房抵押贷款保险

我国的房地产金融要发展,必须建立起适合国情的房地产金融保险制度,以增加抵押物的担保能力,降低个人住房贷款风险。为此,第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构,政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜;第二要开发新险种;第三要鼓励借款人积极投保,对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人,商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。

3.建立住房贷款担保机构

消费信贷与其他贷款不同,借款人是一个消费者,贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此,在发放消费贷款时,用抵押、担保做还款保证显得十分必要。

(三)风险防范的创新思路

资产证券化是广义的资产证券化的重要组成部分,是指发起人将缺乏流动性、但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合(即“基础证券”),出售给特定的发起人,或者将该基础证券信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在资本市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。

资产证券化的最主要形式就是住房抵押贷款证券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(Special Purpose Vehicle,SPV),该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券的行为。

证券化流程主要包括以下几个步骤,即发起人选择证券化的基础资产,构建资产池;设立特殊目的载体(SPV);发起人将资产组合转移给SPV;进行信用增级;评级机构进行信用评级,进行证券销售;现金流管理及偿付。

住房抵押贷款证券化(MBS)成为国际金融创新发展的重要趋势。引入住房抵押贷款证券化能够解决我国金融体系功能错位,促进资本市场功能完善,化解商业银行的流动性隐患,还能给商业银行带来多方面的收益,同时为民间资本和各类保险等机构资金进入银行信贷领域开辟一条间接渠道。

五、结束语

本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素进行分析的基础上,总结得出以下结论:

第一,我国商业银行个人住房抵押贷款中的风险因素可以按照主观风险因素与客观风险因素进行细分,主观因素与客观因素所采取的分析方法、预防措施都不尽相同。认真做好主观因素与客观因素的分析,有助于找出我国商业银行个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系,有助于商业银行进行风险分析时更加明细,便于从操作流程上进行有针对性的调控措施。

第二,我国应尽快建立完善的个人信用体系的管理模型,商业银行可以根据未来自身的实际情况,制定相应的个人住房抵押贷款指导性操作流程,建立相应的违约预警机制和因地制宜的违约风险控制方针。

第三,通过对加强立法的呼吁,以及风险分散机制的建立,降低客观风险。目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善,办理抵押贷款过程中的手续代理、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。在客户支付能力产生困难时,无法及时变现,造成还款时间延误,形成了并非客户主观意愿造成的信用风险。风险分散的具体操作表现形式,目前能够较快实现的模式是担保公司与保险公司等。如果保险、担保公司与银行合作,对于个人住房贷款的风险分散,将会带来积极地促进作用。

在解决商业银行个人住房抵押贷款风险的主观因素和客观风险因素的同时,还要逐步推行住房抵押贷款的证券化,并大力发展个人住房抵押贷款二级市场,组合出售自身的住房抵押贷款,或者通过市场这一平台进行资产证券化或抵押贷款证券化,化解个人住房抵押贷款资金流动性差的风险,提前收回商业银行的贷款资金,盘活信贷资产,增强自身资金的流动性,同时又转移了违约风险。

参考文献:

[1]牛风瑞等.中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社,2006.

[2]周京奎.金融支持过渡与房地产泡沫[M].北京:北京大学出版社,2005.

[3]李健飞.中国房地产融资风险防范[M].北京:中国金融出版社,2006.

4.浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范 篇四

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、__是指客户把持有的外币储蓄存款、外币现钞按银行对外公布的现汇、现钞买入价卖给银行，由银行兑付相应的人民币。A．结汇 B．售汇 C．购汇

D．以上都不对

2、下列最适合购买债券型理财产品的人群是__。A．年轻人 B．富人 C．白领 D．老年人

3、__是指经济主体在与非本国居民进行国际经贸与金融往来中，由于别国经济、政治和社会等方面的变化而遭受损失的风险。A．法律风险 B．流动性风险 C．声誉风险 D．国家风险

4、经办银行应向每一位借款学生发放“国家助学贷款毕业生资料确认书”，要求学生在毕业后__个月内填写完毕并寄回原经办银行。A．1 B．2 C．5 D．6

5、在估计可持续增长率时，通常假设内部融资的资金来源主要是__。A．留存收益 B．净资本 C．增发股票 D．增加负债

6、以下哪种行为符合银行业从业人员职业操守有关信息披露的规定__ A．某银行代理销售一只基金产品，该行销售人员为了利用该银行的知名度实现销售目标，在介绍产品时没有提到最终责任承担者，并使得消费者误以为该银行是风险承担者

B．在向普通群众介绍产品合约的时候，银行职员大量使用专业术语和银行内部用语，使客户对产品特性很难理解

C．银行工作人员向消费者详细介绍该行代理的产品的性质、风险、最终责任承担人以及该行的责任与义务，是必要的 D．银行职员在介绍银行所代理产品的时候，利用银行的声誉对所代理产品进行合约以外的承诺

7、关于要约的撤销和撤回，下列说法错误的是__。A．要约可以撤销和撤回

B．要约人确定了承诺期限的要约不可撤销

C．撤销通知应当在受要约人发出承诺之前到达受要约人方才有效 D．受要约人对要约的内容作出实质性变更的，要约可以撤回

8、在汇款的三种方式中，__多用于急需用款和大额汇款。A．电汇 B．汇票 C．票汇 D．信汇

9、下列关于商业银行销售个人理财产品的说法，不正确的是__。A．商业银行不得销售不能独立测算或收益率为零或负值的理财计划

B．商业银行向客户承诺保证收益的附加条件，可以是对理财计划期限调整、币种转换等权利

C．商业银行应根据理财计划或相关产品的风险状况，设置适当的期限和销售起点金额

D．如果客户不主动提问，商业银行可以不进行风险提示

10、商业银行对信用风险限额进行管理，__可采用传统信贷业务信用额度的计算方式，根据交易对手的信用状况计算。A．期权限额 B．交易限额

C．结算信用风险限额 D．结算前信用风险限额

11、银团贷款中，受邀参加银团，并按照协商确定的份额提供贷款的普通角色的银行是（）。A．牵头行 B．代理行 C．参加行 D．安排行

12、__是指受特定区域的自然、社会、经济、文化和银行管理水平等因素影响，而使信贷资产遭受损失的可能性。A．国别风险 B．区域风险 C．行业风险 D．社会风险

13、某人为价值60万元的汽车投保了30万元，在一次车祸中车辆受损，实际损失是20万，投保人所获得的最高赔偿额是__万元。A．10 B．20 C．30 D．60 14、2010年2月1日，某企业将持有的面值为10000元、到期日为2010年2月16日的银行承兑汇票到银行贴现，假定月贴现利率为0.3%，则银行实付贴现金额为__元。A．9875 B．9970 C．9985 D．10000

15、下列渠道中，哪一个不是我国开放式基金的销售渠道__ A．基金公司直销 B．保险公司代销

C．银行及证券公司代销 D．专业销售经纪公司代销

16、境内个人有__情形，不必经外汇局核准。A．符合有关规定的对外投资

B．向境内保险机构支付外汇入寿保险项下的保费 C．在境外获得合法资本项目收入需结汇的 D．对外捐赠和财产转移需购付汇的

17、客户信息可以分为定量信息和定性信息，以下对应正确的是__。

定量信息

定性信息

A．理财知识水平——兴趣爱好 B．现有投资情况——投资偏好 C．理财决策模式——保单信息 D．雇员福利——养老金规划

18、项目的可行性研究和贷款项目评估的相同点主要表现在__。A．发起主体相同 B．发生的时间相同 C．涉及领域相同

D．进行项目评估和可行性研究的目的相同

19、某资产在第1年的现金流为10元，第2年的现金流为-20元，第3年的现金流为10元，第4年末的卖出价为150元。假定折现率为8.5%，此资产的现值为（）元。A．163.42 B．150.00 C．135.58 D．108.29

20、当前我国银行业金融机构使用的主要是__。A．固定期限合同 B．非格式合同 C．格式合同

D．非固定期限合同

21、下列说法中，关于目前我国银行业资本监管要求的表述不正确的是__。A．银行的附属资本不得超过核心资本的100%；计入附属资本的长期次级债务不得超过核心资本的50% B．市场风险被纳入资本充足率监管框架

C．资产风险权重系数调整为0、10%、20%、50%、70%、100% D．银行资本分为核心资本和附属资本两种

22、在行业发展的四阶段模型中，对银行来说，比较理想的阶段是__。A．启动阶段 B．成长阶段 C．成熟阶段 D．衰退阶段

23、银行面临的最主要的风险是__。A．信用风险 B．市场风险 C．操作风险 D．法律风险

24、下列不属于贷款申请的基本内容的是__。A．申请贷款的种类 B．申请贷款的方式 C．还本付息计划

D．借款人的信用状况

25、某公司2006年销售收入为1亿元，销售成本为80007元，2006年期初存货为450万元，2006年期末存货为550万元，则该公司2006年存货周转天数为__天。A．19.8 B．18.0 C．16.0 D．22.5

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、影响某一行业竞争程度的因素主要包括__。A．行业集中度 B．经营杠杆高低

C．经济周期所处阶段 D．市场成长快慢 E．退出壁垒大小

2、从业人员在向客户大力推荐本机构的产品时，应对__进行披露。A．产品所涉及的法律、政策、市场风险 B．产品的性质

C．产品的设计过程

D．产品的最终责任承担者

E．银行在销售过程中的责任和义务

3、对于宏观经济来说，开展个人贷款业务具有__的积极意义。A．个人贷款业务的发展，为实现城乡居民的有效消费需求 B．极大地满足广大消费者的购买欲望，起到了融资的作用 C．对启动、培育和繁荣消费市场起到了催化和促进的作用

D．对扩大内需，推动生产，支持国民经济持续、快速、健康和稳定发展起到了积极的作用

E．对带动众多相关产业的发展、促进整个国民经济的快速发展都具有十分重要的意义

4、根据《公司法》，下列关于公司资本制度的说法中，正确的是__。A．《公司法》允许公司资本分批缴纳 B．股票发行价格不得高于票面金额 C．非货币出资不得高估作价 D．公司资本不得任意变更

E．公司必须有相当的财产与其资本总额相维持

5、贷款人确定个人汽车贷款条件时应考虑的因素包括__。A．贷款担保情况

B．贷款人对借款人的资信评级情况 C．所购汽车的性能及用途 D．汽车行业发展

E．汽车市场供求情况

6、下列关于我国货币政策工具的叙述，正确的是__。A．中央银行在金融市场上买卖证券的目的不是为了盈利 B．存款准备金包括法定存款准备金和超额存款准备金

C．调整法定存款准备金率被称为调节经济的“猛药”，所以完全不能在短短的一年之内多次调整

D．存款准备金制度的初始作用并非是作为货币政策工具

E．汇率政策通常包括选择相应的汇率制度、确定适当的汇率水平和促进国际收支平衡三方面的内容

7、下列不属于商品期货的标的商品的是__。A．大豆 B．利率期货 C．原油 D．钢材

8、假定年利率为10%，某投资者欲在5年后获得本利和61051元，则他需要在接下来的5年内每年末存入银行__元。(不考虑利息税)A．13100 B．12210 C．10000 D．7582

9、在银团贷款中，__是牵头行在贷前调查基础上协助借款人编制，并由牵头行分发给潜在参加银行，作为潜在参加银行审贷和提出修改建议的重要依据之一。A．银团贷款邀请函 B．银团贷款信息备忘录 C．银团贷款协议 D．银团贷款预约书

10、贷款发放的原则不包括__。A．计划、比例放款原则 B．进度放款原则 C．资本金足额原则 D．统一审批原则

11、以下是私人银行业务的解释，其中正确的有__。A．私人银行业务是银行提供的一种标准化产品，依然是以产品为中心

B．私人银行业务的主要任务是通过丰富的理财产品满足客户的财富增值的需要 C．私人银行业务不限于向客户提供理财产品，还包括个人理财，以及与个人理财相关的法律、财务、税务、财产继承、子女教育等专业顾问服务 D．私人银行业务的门槛比贵宾理财、理财顾问更高

E．私人银行业务已经超越了简单的银行资产、负债业务，实际属于混合业务

12、外币存款业务和人民币存款业务的共同点有__。A．都是银行的资产业务 B．都是银行的负债业务 C．都有相同的账户管理方式

D．都是存款人将资金存人银行的信用行为

E．都可以按客户类型分为个人存款和单位存款

13、以下关于债项评级和客户评级的说法，正确的有（）。A．它们反映了信用风险水平的两个维度 B．客户评级主要针对交易主体

C．客户评级的水平由债务人的信用水平决定 D．一个债务人可以有多个客户评级

E．一个债务人的不同债项可以有不同的债项评级

14、在我国，可以作为个人质押贷款质押物的包括__。A．汇票 B．提单

C．可以转让的注册商标专用权中的财产权 D．可以转让的基金份额 E．应收账款

15、下列关于资产负债表的说法，正确的是（）。

A．在进行项目财务分析时，资产负债表可用于计算期内各年末资产、负债、所有者权益的增减变化和对应关系

B．在进行项目财务分析时，资产负债表可用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理

C．在进行项目财务分析时，资产负债表主要用于进行清偿能力分析 D．在进行项目财务分析时，资产负债表主要用于进行盈利能力分析 E．资产负债表可用于计算流动比率和速动比率

16、借款人的__是个人汽车贷款资金安全的根本保证。A．抵押品价值 B．担保人资历 C．还款意愿 D．还款能力

17、借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素，这种贷款是__。A．损失贷款 B．次级贷款 C．可疑贷款 D．关注贷款

18、质押担保是指借款人或第三人转移对法定财产的占有，将该财产作为贷款的担保。质押担保包括__。A．固定资产质押 B．流动资产质押 C．动产质押 D．不动产质押 E．权利质押

19、对单一法人客户的财务报表分析应特别关注__等内容。A．识别和评价经营管理状况 B．识别和评价资产管理状况 C．识别和评价财务报表风险 D．识别和评价财务比率状况 E．识别和评价负债管理状况

20、不良贷款是指形成的贷款。

A：借款人未能按贷款协议偿还商业银行的贷款利息

B：借款人有不能按原定贷款协议按时偿还商业银行贷款本息的可能 C：借款人未能按原贷款协议按时偿还贷款本息

D：有迹象表明借款人不可能按原贷款协议按时偿还贷款本息 E：借款人借款后资金运转不灵

21、某公司第一年的销售收入为100万元，经营成本比率为30%，第二年的销售收入为200万元，经营成本比率为40%，则经营成本比率的增加消耗掉__万元的现金。A．20 B．40 C．60 D．80

22、蒙特卡洛模拟法计量VaR值的基本方法之一，其优点包括__。A．可以处理非线性、大幅波动及“肥尾”问题

B．即使产生的数据序列是伪随机数，也能保证结果正确 C．产生大量路径模拟情景，比历史模拟方法更精确和可靠 D．计算量较小，且准确性提高速度较快

E．可以通过设置消减因子，使得模拟结果对近期市场的变化更快地做出反应

23、某人投保了一份生死两全保险，后经医院诊断为突发性精神分裂症。治疗期间，王某病情进一步恶化，终日意识模糊，狂躁不止，最终自杀身亡。这一死亡事故的近因是_________。A．精神分裂症 B．自杀

C．精神分裂症和自杀

D．由于精神分裂症引起的自杀

24、对个人理财业务造成影响的经济环境因素包括__。A．货币政策

B．消费者收入水平C．通货膨胀 D．国际收支 E．失业保险制度

25、建立个人信用信息基础数据库既要实现商业银行之间的信息共享，方便群众借贷，防范信贷风险，又要__。A．发展经济 B．加强服务

5.个人住房抵押贷款的风险与防范 篇五

1、抵押物价值高估风险。由于农信社缺乏抵押物评估的专门人才，贷款抵押物价值评估普遍依赖资产评估中介机构，因此易出现抵押物价值高估风险。一方面中介机构是按照评估值的一定比例收费，标的物价值越高，评估费收取越多；另一方面借款人主观上希望通过抵押物价值高估而多获得贷款，所以采取不正当手段诱使评估机构高估被评估物价值，在对评估机构的监督约束机制不健全的情况下，评估机构往往与借款人串通一气，“溢价评估”。

2、抵押物管理风险。在住房贷款抵押过程中，由于借款人只通过办理他项权证进行抵押权出让，但抵押物的实际管理权并未改变。在日常管理过程中，抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处置抵押物或外部的原因(如不可抗力)而致使抵押房屋毁损、灭失，极易造成贷款的损失。

3、抵贷资产的接收、管理和处置风险。抵押贷款逾期，抵押物转化为抵贷资产后，农信社往往面临抵贷资产接收难、管理难、处置难的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，而允许其使用，致使农信社许多抵押贷款成为“信用贷款”，抵押物毫无意义。同时，因抵贷资产常常被高估，收回物所不值，不收则贷款会完全损失，农信社往往处于两难境地，而且由于时间推移和市场变化，导致抵贷资产贬值，形成抵贷资产的“冰棍效应”。

二、抵押贷款风险防范建议

要树立贷款抵押有风险的观念，防止片面追求抵押率而忽视风险管理，不能单纯以是否办理抵押来判断贷款风险。

1、注重对借款人的第一还款来源审查。借款人的借款资格、还款能力和信用状况情况是住房抵押贷款风险的关键。在发放抵押贷款前，必须审查借款人是否有可靠的资金来源，根据借款人的工作情况、收入情况、文化程度、专业技能等方面综合平衡后作出抵押期内是否具有可靠收入的判断，设置个人信用等级，以此作为是否贷款和贷款多少的基本依据。

2、强化贷前调查和贷后检查。抵押物原则上应当机构认可的中介机构进行评估，贷前调查人员必须对抵押物进行实地核查，严防“溢价评估”。同时，贷后管理人员应当经常了解和检查借款人的计划执行、财务管理等经营管理情况，定期或不定期检查抵押物的保管和使用情况，监督借款人按期归还本息。

3、建立完善的住房抵押贷款保险制度。因住房抵押贷款风险的客观存在，保险机构应开设住房抵押贷款保险，当借款人因各种原因无法还贷时，由保险机构一次给付被保险人保险事故发生时按贷款合同应归还的贷款本息。

6.浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范 篇六

商业银行如何防范小微企业贷款风险

近年来，随着我国社会主义市场经济的不断发展，小微企业大批出现，据不完全统计，目前全国小微企业已超过1000万家，加上3800多万个体工商户，其从业人员已近2.8亿，小微企业在增长居民收入、满足市场需求、宏扬创业精神、推进技术提高、增进县域经济发展等方面发挥了不可替代的作用。但是，小微企业由于其本身特点，风险高于个人住房贷款、个人消费贷款，同时也高于大中企业贷款。

小微企业贷款风险主要有以下特征：

1.小微企业贷款经营风险大，影响小微企业贷款不良的原因多，银行往往难以把控。

相对大中型企业而言，影响小微企业贷款经营的风险因素更多。如企业控制人的个人原因：家庭变化因素、身体变化因素、个人不良嗜好，往往会对企业经营产生很大影响；区域经营环境恶劣，互保企业跑路，而使得整个区域大批小微企业因承担过多债务形成贷款不良；上游企业占款、下游企业拖欠货款，也往往造成小微企业无法经营，资金链断裂。小微企业公司治理不规范，几乎没有完整的企业规划，企业主的个人意愿随时能改变企业的经营方向，跨业经营涉足不熟悉的行业很可能踩中地雷，产生意外的经营风险。其他的如官司、股东矛盾等诸多原因，都会造成小微企业贷款成为不良。

2.小微企业自身抗行业风险能力较低，银行对小微企业贷款行业风险也把控不足。

相对大中型企业而言，小微企业在资金、人才、技术等方面都处于竞争劣势，公司治理不完善、缺乏核心竞争能力。当行业发生风险时，最先影响的就是小微企业。

同时，有些银行对小微企业贷款行业风险把控和认识也不足。如有些银行的小微企业供销流量贷，对行业风险及核心企业的风险监控就不完善，当行业风险来临时，有可能存在批量的小微企业倒闭而形成大量不良贷款。

3.小微企业贷款用途难以把握和监控。

小微企业因为缺乏公司治理，财务管理不规范，大多数小微企业都没有财务报表，相对大中型企业而言信息不对称更为严重。因此，相对大中型企业而言，小微企业贷款用途更加难以把握和监控。有些小微企业将贷款投入到于贷款用途不符的高风险用途中去，有些甚至套取银行贷款资金投入到房地产、高利贷当中去。而这些高风险用途贷款往往正是银行小微贷形成不良的原因。

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鉴于小微公司贷款的高风险，银行则应当采纳有效的战略和办法积极应对。除了严厉依照惯例的贷款“三查”，即贷前查询人员依据借款风险度以及复杂程度，以能够获取真实有效借款信息为前提，对借款进行查真、查实；贷中审查人员对借款的信用风险、操作风险、道德风险、担保品变现风险等进行全面的深入分析，提示风险并进行安全性审查和判断；贷后检查落到实处，做好预警、检查、调整、清收工作，商业银行还要采纳以下办法，以防备、规避小微公司借款的高风险。

商业银行防范小微企业贷款风险的措施包括：

1.采用风险定价，使收益覆盖风险。

根据“高风险高收益”、“ 收益覆盖风险”原则，商业银行对小微贷款一定要采用风险定价。可以根据小微企业的抵押率、资产负债率等指标，制定本行的定价策略。如对于低抵押率、低负债率的企业，给予较为优惠的利率。对于高抵押率、高负债率的企业，采用高利率政策。但是“风险定价”并不是一味的高定价，过高的定价肯定会造成优质客户的流失。

2.了解小微客户、熟悉客户和企业。

银行无论是资产业务还是负债业务，经营的都是客户。所以一定要了解客户、熟悉客户。通过了解客户、熟悉客户，熟悉企业的经营状况、财务状况以及经营竞争环境，来把握企业的第一还款来源，把握企业的贷款用途合法、合规、合理，从而有效控制风险。

3.注重第二还款来源，特别是注重抵、质押物担保方式。

所有的贷款都要注重第一还款来源，小微贷款则同时要注重第二还款来源，特别是注重抵、质押物担保方式。当经济出现波动时，往往纯信用更容易产生逾期及不良，并且纯信用贷款的损失率远高于有担保的贷款。因此，要通过提高第二还款来源要求对小微贷款的高风险进行风险补偿。

4.加强行业风险防范措施。

商业银行总行的行业风险分析应该在所有条线共享，总行相关部门应该定期下达行业风险报告。小微贷款的客户经理及审贷人员对于行业风险及区域风险要加以关注。对于小微企业供销流量贷，核心企业最好在本行对公有授信，便于把握和监控风险。

5.坚持“小额、批量”原则。

小微企业因为其自身特点，贷款金额小。同时小微企业较大中型企业来说数量众多。根据“大数法则”，坚持“小额、批量”原则，要选好、选对、选准目标客户，同时防止中型企业因无法在对公贷款或因对公贷款额过大，而变相用个人名义贷款，总体负债过多、风险加大。

6.采用先进的预警系统。

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基于小微企业的高风险特征，商业银行则必须采用先进的预警系统，对借款人资信、小微企业、担保物等进行及时监控。该预警系统必须及时采集借款的征信状况、法院被执行人信息状况、企业的征信状况、企业及个人的资产及负债情况、企业的涉案情况、押品价值变动、押品二押及查封情况，根据借款人资信变化、小微企业经营状况变化、押品变动情况，主动及时发起监测、评估、检查、调整、清收等贷后管理措施。

7.用好、用足国家及央行支持政策措施。

央行针对小微企业出台了“定向降准”、“定向再贷款”、“定向降息”政策，以及不久前出台的“信贷质押再贷款”政策，商业银行要用好、用足国家及央行支持政策，通过资产证券化等措施，吸收低息资金，盘活存量资产，增大资产规模，降低小微企业贷款的成本，提高盈利能力。

小微企业贷款的风险控制是商业银行在运营转型和向金融“深水区”迈进过程当中不能不面对的问题，为此，商业银行需要在风险控制的方法和步伐上作出新的调整，同时加倍关注宏观经济波动对小微企业运营的影响。整体来看，将来商业银行在小微企业贷款领域是大有可为的。

7.个人住房贷款风险及其防范 篇七

一、个人住房贷款风险种类及成因分析

个人住房贷款风险主要有信用风险、流动性风险、操作风险、利率风险、政策风险、市场风险、抵押物风险等。

(一) 信用风险

信用风险就是违约风险, 即受信人不能有效履行合同给授信人带来经济损失的风险。信用风险产生的原因有很多, 如受信者个人品质、资产状况、家庭状况、就业变化等。因为个人住房抵押贷款的客户数量多且分布零散, 风险点多且不易控制。在房价上涨阶段, 很多人会选择抢购住房, 这种抢购中有部分顾客是在没有对自己的收入等状况进行衡量后的盲目购房。而银行为抢占市场往往会降低个人住房信贷门槛, 减少对受信人信用状况的评估, 从而增加了信用风险的可能性。

(二) 流动性风险

流动性风险是指贷款者持有的住房贷款债权或者抵押资产债权不易变现而遭受损失的可能性。个人住房属于固定资产, 不动产, 按照时间划分就是长期资产, 这种资产有流动性差、变现能力弱等弱点。银行客户的存款属于银行的短期扶植, 流动性大, 如果银行的个人住房贷款数量达到一个值会占用银行大量资金, 降低资金的流动性, 增加了银行面临的流动性风险。

(三) 操作风险

操作风险是指在个人住房贷款办理过程中由于操作不当而造成的风险。按照导致失误的因素, 可以将操作风险分为:人员因素、流程因素、系统因素、外部环境等导致的操作风险。操作风险产生的原因主要是因为办理贷款的人员在放贷过程中的不当操作造成的。

(四) 利率风险

利率风险是指在贷款期间由于外部经济市场环境的不可预见变化而导致的利率变化。在房市周期的各个阶段都有利率风险的存在。近年来, 为给房市降温, 我国也不断出台政策控制房产热, 因此在贷款利率上会不断出现调整。我国个人住房贷款采用浮动式利率, 利率风险被从银行转移到贷款者身上。

(五) 政策风险

政策风险是指国家出台与房地产相关或者房地产贷款相关政策而导致的风险。房地产的发展是带动我国经济发展的先导产业, 当经济过热时就会出现房价疯涨、固定资产投资过多的状况, 为促进我国经济的健康发展, 政府会出台相关政策来限制房地产的发展, 比如增加利息、减少利息、征收交易税等, 这些都会影响到个人住房贷款业务。

(六) 市场风险

市场风险是指由于房地产市场的变化而给个人住房贷款业务带来的风险, 主要是房地产市场的发展大幅下滑造成的。房地产市场的发展也是有其生命发展周期的, 在房地产市场的快速发展阶段和平稳发展阶段的市场风险小, 给银行带来损失的可能性小。而在房地产市场的衰退期, 银行可能面临更大的风险。因为其具有不可预测性。

(七) 抵押物风险

抵押物风险是指由于抵押物无法处置、贬值或毁损等原因造成的给银行带来损失的风险。抵押物无法处置是由于抵押物的处理成本高、产权不明等原因造成的银行无法处理抵押物的风险。抵押物贬值风险是指抵押物随着市场变化价值降低难以弥补银行损失的风险。抵押物损毁风险是指由于各种不可抗力导致的抵押物损毁而给银行带来损失的风险。

二、个人住房贷款风险防范建议

个人住房贷款风险是每个银行都有的风险, 而我国的个人住房贷款管理体系尚不健全, 这样使得银行出现风险损失的机率增加。因此, 需要对个人贷款风险进行防范, 降低银行因个人住房贷款风险给银行带来的经济损失。

(一) 加强信用风险防范

加强信用风险防范包括两个方面, 即健全个人信贷评估体系和加强对房地产开发商的信贷评估体系。

1. 健全个人信贷评估体系

个人住房贷款办理过程中, 一个重要的环节是对受信人的信用状况进行评估。国外已经建立起了完善的个人信贷评估体系, 为个人信贷状况提供专业的信用评估报告。而我国在这方面的管理和建设非常欠缺。阻止我国个人信贷评估体系建设的一个重要原因是信息不能共享。而国外个人信贷评估体系已经建立了完善的信息共享数据库, 各机构之间可以共享信息在最短时间、最低成本下提供个人信贷评估体系。因此, 我国应健全个人信贷评估体系, 降低评估成本, 实现信息共享。同时建立个人信贷数据库, 对影响个人信贷风险的各种因素, 如受信人的学历、工作、薪酬、负债状况等进行记录, 为个人信贷评估提供资料。

2. 加强对房地产开发商的信贷评估

防范个人房贷风险的一个重要措施是对房地产进行评估。房地产商从银行贷款一般是将房产抵押给银行后进行的。房产作为抵押物, 其价值是保证贷款人债权安全的主要屏障。

对房地产开发商在建工程的评估是我国期房抵押贷款中的重要环节。此环节是评估房屋价值的基础, 同时也是房地产公司获得贷款的需要。当房地产商将房产抵押给银行获得贷款, 房地产商所需要承担的由房屋贬值带来的损失风险就转移给了银行, 因此银行需要对房地产商的信用进行评估。银行可以根据自己的客户信用评级标准和体系, 评估企业顾客的信用等级, 从而确定授信额等。

(二) 加强流动性风险防范

前文提到, 流动性风险是指由于住房贷款长期占据了银行的流动负债而导致的风险。因此, 要想加强流动性风险的防范, 需要采取措施解决住房金融发展过程中所需要的长期资金问题。我国的社会资金以短期社会资金为主, 如何将社会短期资金稳定地为住房金融发展服务是解决问题的关键。对此, 可以采取的方法有以下几点:

1. 寻找稳定住房贷款资金

储蓄是我国居民的主要理财方式。随着房地产市场的发展, 也有一部分居民将购房作为一种投资理财方式。为形成稳定的住房贷款资金, 需要根据我国的国情推出一些住房理财产品, 鼓励住房储蓄。住房储蓄的时间线要长于社会短期存款, 同时给储蓄人一定的优惠政策, 会吸引大量顾客, 从而形成稳定的住房贷款资金来源, 解决住房贷款长期占据银行资金流动性差的问题。

2. 完善我国住房公积金制度

完善我国的住房公积金制度是我国一项带有政策性和义务性的住房融资方式, 其为解决我国住房金融的资金问题作出了重要贡献。因此, 要防范住房贷款的流动性风险, 应该不断完善我国的住房公积金制度。近年来, 住房公积金在我国得到很好的推广和发展, 但是, 我国住房公积金制度还存在着如缺乏对资金的监管、管理不到位、相关法律法规尚不健全等缺陷。如采取不同的利率措施引导和鼓励职工消费、采用浮动利率吸引职工消费等措施完善我国的住房公积金制度。

(三) 加强操作风险防范

操作性风险的产生是由于在贷款操作过程中由于人为等的失误造成的风险。因此, 加强操作性风险的防范的关键是加强对贷款操作的管理。贷款操作过程中主要的参与者是银行的放贷工作人员。房贷工作人员每月都有房贷指标, 为了留住顾客和完成自己的工作指标, 会在放贷过程中放松对受信人的信用评估。为避免此类情况的发生, 需要加强对员工的培训, 加强对放贷工作人员的职业道德教育和职业操守教育, 提高放贷人员的业务素质, 增强放贷人员的风险意识。其次, 对个人信贷业务实行集约化管理, 提升管理空间和层次, 实行审贷分离, 设立专门机构对个人住房贷款信用状况进行评估。银行可以设立专门的理财中心解决此问题。第三, 银行应不断优化自己的放贷产品结构, 改进和优化放贷流程, 对放贷过程实施规范化管理, 做好个人住房贷款放贷过程中的每个环节, 同时对顾客信息进行集中管理, 避免用户信息的泄露等。

(四) 抵押物风险防范

预防抵押物风险, 需要银行加强对宏观经济及房地产行业的分析研究。银行不能只因为抢占顾客盲目降低房贷的放贷门槛, 需要及时的掌握国家的政策和地方经济发展趋势, 根据国家政策和地方经济状况把握当地房地产市场的发展规律, 尽量避免因为国家政策或当地房地产市场政策的改变所造成的抵押物贷款风险。银行应成立相应的机构对国家房地产政策等进行研究, 并根据研究适当调整银行的个人房贷业务, 同时及时搜集相关信息为银行决策做参考。同时, 银行要不断研究和完善现行的抵押物评估的办法和标准, 考虑抵押物的静态和动态价值。银行应对抵押物进行合理的分类, 各个分类的估值计算方法也应该进行调整, 不能使用统一的单调的估值计算方法。对抵押物价值的合理估算和处置及将抵押物变现的速度和可能性增加也是有效防范抵押物风险的有效办法之一。

抵押物的处置是银行的一个重大问题, 且不是一朝一夕能够完成的。抵押物处置的时间越长, 耗费的时间、精力和成本就会越多, 但是银行加快抵押物的处置速度又会遭受损失, 因此, 银行应制定抵押物处置措施将银行损失降到最低。

(五) 建立内部审查问责制

前面提到, 很多个人住房贷款的风险是由于在放贷过程中的操作不当造成的, 因此, 需要采取相应措施规范放贷过程中的操作问题。建立内部审查问责制是一个有效的方法。内部审查问责制的建立, 可以增加放贷人员的责任感, 减少放贷信用审查掺水现象, 规范放贷过程中的信用审查。严格银行放贷的审核环节, 从根源上降低个人住房贷款风险的出现, 减少银行坏账。

8.浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范 篇八

关键词：个人住房贷款；信贷风险；风险管理

一、我国个人住房贷款的发展现状

我国的个人住房贷款市场起步虽晚，但发展迅速。目前个人住房贷款占比偏高，其不良贷款开始逐年攀升，个人住房贷款风险日益显现。1995年日本住房金融案件，1997年亚洲金融风暴，2007年8月美国的次贷危机，2009年11月的迪拜金融危机，均与房地产市场泡沫的破灭，个人住房贷款大规模违约相关。从发展趋势角度看，商业银行个人住房贷款的不良贷款率总体呈上升趋势，个人房贷的不良贷款总额也很大，其风险不容忽视。因此，加强个人住房贷款的风险评估、完善风险管理机制、研究防范对策，都是摆在我国商业银行面前的重要课题。

二、个人住房贷款风险的识别

个人住房贷款风险，是指商业银行发放的个人住房贷款所隐含损失的可能性，主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此带给贷款银行的损失。

（一）信用风险

信用风险在个人住房抵押贷款风险中是最基本最直接的风险。一般而言，信用风险有以下几种形式：一是被迫违约，它属于借款人的被动行为，指借款人在买房后，因为实际支付能力下降或灾害事件的发生，无法继续正常的向商业银行按期还本付息。二是理性违约，属于借款人的主动行为，是指借款人主观意识上认为放弃继续还款可以带来更大收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率较大幅度上升，继续还款的成本高于继续还款的收益，借款人就会理性违约。三是恶意骗贷，俗称“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征为实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或进入股市，以致商业银行信贷风险大幅度上升。

（二）市场风险

首先是利率风险，即利率水平的变动给银行资产价值所带来的风险，是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌都会给银行带来损失，其次是流动性风险，指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现所遭受的利益损失。最后是经济周期风险，是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中所产生的风险，相比于其他产业，房地产业对经济周期有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入增加，银行发放的住房抵押贷款数量急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，大量贷款无力偿还，银行将面临大量“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。

（三）操作风险

房价高估会增加个人住房贷款风险。住房贷款的最终还款保证是借款人的所购房产。房价是先期确定的，同时抵押贷款的周期较长，抵押物价值易受社会各个因素影响，住房的实际价值未必能真实反映。特别是，房地产市场大起大落的情况可能会造成房产资不抵债，致使银行因无法处理抵押房产而蒙受损失。个人住房贷款风险的另一表现形式是抵押物风险。贷款抵押物作为商业银行第二还款来源，除了自然灾害及意外事件会造成住房损坏外，购房者对住房的使用不当，维修保养的不及时也会造成房屋使用寿命的缩短及其他无形损耗。而且后者是无法通过保险保值的，难以有效防范。一旦债务人因故不能履约还款，银行则面临抵押物处理的风险。

三、我国个人住房贷款风险的防范建议

（一）建立多种融资渠道，完善风险转移机制

1.建立健全住房贷款的担保和保险机制。商业银行可发起或者出资成立抵押贷款保险机构。银行发放抵押贷款之际，向保险公司就此笔贷款购买相应的贷款风险保险，以保证银行信贷资产安全。若借款人按期还本付息，则三方的关系予以终结；若不能偿还贷款，则银行和保险公司可诉讼处置抵押物，不足于清偿的贷款部分由保险公司代为清偿。

2.创新推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾，使得商业银行面临信用风险、流动性风多种风险，而个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决这一矛盾。通过证券化，银行可及时在资本市场上把长期抵押贷款资产抛售兑现，或者自己持有变现能力较强的抵押债券，这能有利于银行的流动性风险管理。

（二）提高银行内控管理水平，形成有效的风险防范机制

1.商业银行要提高认识，克服把房地产贷款当作一种“优良资产”大力发展的不良倾向，避免在经营上急功近利，高度重视房地产信贷风险及危害性，增强金融风险的防范意识。要及时改变把住房信贷作为低风险品种开发的观点，使房地产信贷业务步入理性运行的轨道。

2.按照有关规定，严格审批手续，极力杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款的现象。同时，要加强贷款后续管理，对发放的贷款要实行全过程动态监控。针对开发商贷款，独立开设账户，根据工程进展情况，分期拨付。

3.运用利率杠杆，合理调整楼房开发结构。对高档住宅适度上浮利率，对广大群众需求的经济适用房采取下浮利率，以此促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，从而抑制房地产泡沫的出现。

（三）建立个人信用评级制度，规范市场信息传递机制

大量违约案例表明，导致我国个人住房贷款风险的关键因素是个人信用评级制度的缺失。建立有效个人信用评级制度应抓好以下几方面的基础工作：一是建立公正、独立、权威的资信评级中介机构；二是在存款实名制的基础上建立个人财产申报制度；三是建立个人信用实名制度，在区域性个人信用资料库的基础上逐步建全覆盖全国的个人信用信息数据网络；四是由政府有关部门牵头，整合分散在银行、证券、工商、保险、房管、律师事务所、会计师事务所等机构中的个人行为资料，逐步建立完善一套个人信用评估评价体系。

（四）进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系

一是完善现行的法律法规条例，确定房地产信贷的法律地位。在《商业银行法》、《合同法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增相关法律条例，以约束和规范房地产开发商或个人的金融行为。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规条例，明确开发商及个人的权利与义务，建立良好的银企或银行与个人客户的合作关系，共同健康发展市场经济。三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信，骗取贷款的开发商或个人，银行应立即中止贷款，通过法律手段尽量挽回损失，并追究当事人的相关法律责任。（作者单位：湘潭大学）

参考文献：

[1]Kau， J.，D. Keenan and T. Kim. Default Probabilities for Mortgages [R]， America： The University of Georgia Mimeo， 1991

[2]刘萍.个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究，2002（8）

[3]胡德凤.商业银行个人住房贷款的信用风险管理研究[D].江苏大学，2007（12）

[4]黎进.我国商业银行个人住房贷款风险分析 [J].银行分析，2005（1）

[5]李玮玮.我国商业银行住房信贷的风险及其防范[J].安徽农业大学学报，2009（1）

[6]钟鹏，刘疆.个人住房贷款风险防范研究[J].中国房地产金融，2012（2）

[7]龚世界，朱松涛.个人住房贷款风险防范及措施[J].现代经济信息，2011（5）

9.浅谈我国商业银行个人住房贷款的风险及其防范 篇九

一、我国住房抵押贷款证券化现状。

自从实现住房制度改革以来，随着住房改革进程的加快，个人住房贷款需求量也不断的增大，我国个人住房贷款突飞猛涨。截至底，我国商业银行个人住房贷款累计余额已达7。1万亿元，仅20，个人消费性住房贷款累计新增2。3万亿元。

图1 2007-年住房抵押贷款余额表单位：亿元。

资料来源：中国人民银行历年公布的货币政策执行报告。

根据上图数据表示，2007-2010年间，我国住房抵押贷款余额增长迅猛，个人住房抵押贷款当迅速增长到一定规模时，我国的金融机构就会面临较大的由资金缺口以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾所带来的流动性风险。住房抵押贷款证券化作为三十多年来最重要的金融创新工具，有效的缓解了这种矛盾，是一种成熟的融资手段，庞大的住房抵押贷款余额给我国住房抵押贷款证券化提供了基础资产。

我国住房抵押贷款证券化才刚刚起步，还没有进行 大 规 模 地 开 展。，建 设 银 行 推 出 了30。17亿元的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”，继而在12月，建设银行又发行了41。6亿元的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”。“建元2005-1”和“建元2007-1”均是采用了抵押担保证券(CMO)的形式，将证券划分为优先级证券和次级证券。其中“优先级资产支持证券”按信用级别的高低分为A、B、C三档，采用簿记建档集中配售的方式发行，最终发行利率将根据“簿记建档”的最终结果确定;“次级资产支持证券” 发行人向发起机构(中国建设银行)定向发行。中国人民银行吴晓灵副行长指出：“在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新，是加快金融体制改革、积极发展资本市场维护金融稳定和金融安全的一项重要措施。”住房抵押贷款证券化的合理的有效发展给我国带来了巨大的好处。从我国目前的实际情况来看，我国宏观经济环境的良好走势和房地产市场的繁荣发展使得大量居民有购房的`欲望，由于国情、居民收入水平、消费模式的限制，大多数人会选择向银行贷款购房，并采用分期付款的方式。然而由于个人住房抵押贷款多为长期贷款，同时伴随着银行发放的个人住房抵押贷款的增多，大量的资金沉积在流动性较差的抵押贷款上，造成了商业银行资金流动性较差并造成风险增加。通过住房抵押贷款证券化过程，可以将聚集在银行体系内的风险分散给各类投资者，并增强商业银行资金的流动性，提高经营效率。[2]。

从国际金融发展趋势和我国住房市场发展状况来看，住房抵押贷款证券化的推行将是我国住房金融市场发展的必然趋势，住房抵押贷款证券化作为一种金融创新的产物，还面临着违约风险等各方面的风险。那么如何进一步认识我国住房抵押贷款证券化过程中存在的违约风险并有效地加以控制将是我们必须面对的问题。

二、我国住房抵押贷款证券化面临的违约风险。

所谓的违约风险从广义上来讲也叫做信用风险，是指在交易活动中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能。住房抵押贷款证券化的的违约风险主要来自于原始住房抵押贷款的借款人无法或不能及时偿还本金和利息而给住房抵押贷款支持证券的持有人造成的损失。

住房抵押贷款证券化市场的基础资产是原始住房抵押贷款，如果原始贷款出现现金流中断和坏账的情况，那么以这些贷款为担保发行的债券价格就会出现大幅度下降。在我国住房抵押贷款的发放过程中，金融机构发放贷款并没有基于借款人未来稳定的收入预期，而是单纯的依赖房屋价格的上涨，购房者只要出示一份收入证明，即可获得商业银行的住房抵押贷款。[3]。