房产法规（精选9篇）
1.房产法规 篇一
申 请
Xxx税务局：
我是被拆迁户xxxx公司职工xxx，现申请要求办理云南省契税退税事项，原房产坐落在xxx，面积xxx㎡，住房一套。我现购买了xxxx室，住房一套，用于居住，房产面积xxx㎡，购买价xxx元，并已依法缴纳契税xxx元。税票号：xxx号。根据昆地税发xxx号文件第十二条的规定，现申请房产所在地主管税务机关（xxx地方税务局）予以办理契税退税手续，请给予办理为感。
特此申请
申请人： 2013年3月27日
2.房产法规 篇二
一、将地价计入房产原值征收房产税有待商榷的方面
（一）从房产税的来源角度看
从房产税的来源来看，1951年颁布了《城市房地产税暂行条例》第六条规定：“一，房产税依标准房价按年计征……。二，地产税依标准地价按年计征……”，在当时，内资企业取得土地为国家划拨，地产税多年无法征收。后来，国务院以制订《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》的方式，将城市房地产税一分为二，对经营用的房产、土地分别征收房产税和土地使用税，对土地使用税不再按地价计征，而是以纳税人实际占用的土地面积作为计税依据。因此，从根源上看，是将房产和土地使用权分开征税，而将地价计入房产原值征收房产税的同时还对土地使用权征收土地使用税则让纳税人难于接受。
（二）从房产原值依据会计制度确定的角度看
我国的会计制度先后历经了《国营工业企业会计制度》、行业会计制度、《企业会计制度》、《企业会计准则》等阶段，即使现在也存在不同企业执行不同会计制度，也即多种会计制度并存的现象，不同的会计制度对房产原值的内涵规定存在明显的差异。这直接导致了因会计政策不同使房产税的计税依据产生差异的不合理的现象：
一是从纵向看，同一企业因不同阶段执行不同会计制度而导致房产原值的计量不同。比如，执行行业会计制度期间土地使用权在“无形资产”中核算，分期平均摊销，此时房屋原值不包含房屋所占用的土地的土地使用权金额;而执行《企业会计制度》期间取得的房产，应将地价并入房产原值。因此，同一企业存在执行《企业会计制度》之前的房产原值很可能没含有地价，而在执行《企业会计制度》期间取得的房产其原值却包含地价。
二是从横向来看，不同企业在同一期间因执行不同会计制度而导致房产原值的计量不同。
三是从静态的企业内部看，存在同一时间、同一企业房产原值计量不同的现象。
从税收公平角度看，房产税的征收不应因为会计政策不同导致计税依据产生差异，因此，长期以来，征收房产税时房产原值依据会计制度确定本身就依据不足。因此，财税[2010]121号文使房产原值的确定不再依据会计核算，是值得肯定的。
（三）从房产税的立法本意角度看
在1986年制订《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》的立法目的就是将房、地分开征税，也就是对房产征收房产税，对土地使用权征收土地使用税，这是基本的原则。也正是当时内资企业的土地都是划拨的历史状况，从便于征管角度出发，房产原值依据会计制度确认并无不妥。然而，随着会计制度的不断改进，在《国营工业企业会计制度》、行业会计制度、《企业会计制度》和《企业会计准则》中，仅在执行《企业会计制度》的几年中出现了原则上将土地使用权金额计入房产原值的现象，因而出现了将地价计入房产原值征收房产税的现象。我们知道，往往税收法规跟不上会计制度的变化，此时将地价计入房产原值征收房产税仅是个因会计制度变化而产生的例外。所以，不论从会计制度的演变角度看还是从房产税和土地使用税的立法本意看，将地价计入房产原值征收房产税并不妥当。当然，尽管近年来土地使用税的单位税额已提高了很多倍，但仍远不及地价的不断攀升，而将地价计入房产原值征收房产税并不是很完美的办法，因为这对土地使用权既征收了房产税也征收了土地使用税，放弃了最初征收房产税和土地使用税的本意。
（四）从税收公平的角度看
国家征税应使各个纳税人的税负与其负担能力相适应，并使纳税人之间的负担水平保持平衡，将地价计入房产原值征收房产税，会引起税收的不公平，还存在一些问题有待解决，比如以下三个方面：
一是存在重复征税。如果征收房产税的房产原值包含了地价，也就是对土地使用权征收了房产税，再征收土地使用税已是重复，从前文两个税种的来源和立法本意角度看，显然有失公平，既然对土地使用权征收了房产税也就没有必要征收土地使用税。
二是土地使用权取得方式不同致使税负不公。改革开放以来，我国经济的发展取得了显著的成就，企业获得土地的方式也有了新的变化。比如，对于原划拨取得的土地，不存在地价可以计入房产原值;而通过有偿方式取得的土地使用权则有地价可以计入房产原值。此时将地价计入房产原值征收房产税，直接导致了因土地使用权取得方式不同而引起的税负不公。
三是借入或者租入的土地使用权建房如何征收。如果企业借入或者租入土地使用权，财务处理上不作为土地使用权核算，在土地上自建房产，土地上已经有了房产，应该征收房产税，此时房产原值中如何包含地价，依据此土地使用权的地价计算出的房产税如何征收，向谁征收?此问题不解决会给税收筹划提供空间，通过注册全资公司让土地使用权和房产分离等方式，很容易让将地价计入房产原值征收房产税的新规“失效”。
四是不同时间取得的土地使用权地价不同难以实现税负平衡。随着经济发展水平的提高和城市化进程的推进，近年来我国土地使用权的价格飞速上涨，与土地相关的收入已成为地方政府财政的主要来源之一，由于地价的巨大波动，即使在性质和用途一样的相邻地块，由于取得土地使用权的年份不同，地价会有很大的差距，此时将地价计入房产原值征收房产税，显然有失公平。
二、将地价计入房产原值征收房产税的政策建议
将地价计入房产原值征收房产税有着积极的一面，从近年来飞涨的地价来看，以地价为依据进行征税对经济发展意义重大，也充分发挥了税收制度对经济的调节作用。但也存在值得商榷的地方，可以从以下几个方面加以完善：
一是将地价计入房产原值征收房产税，同时取消土地使用税，至少对已计入房产原值征收房产税的土地使用权不再征收土地使用税，以解决重复征税问题。
二是将地价不计入房产原值征收房产税，根据经济的发展，土地作为一种重要的资源，因稀缺性导致其价值也越来越高，因此，原有按面积计征土地使用税的方式已跟不上经济发展的需要，应将土地使用权的计税依据与地价相联系，而不是简单地将地价计入房产原值征收房产税，否则取得土地使用权没有形成房产就减少了税源。
三是将房产税和土地使用税合并征收或者以新税种予以替代，但不能仅以由财政部和国家税务总局发文明确将地价计入房产原值征收房产税的形势简单处理，新税种的开征远远没有这么简单。
四是征税时充分考虑土地使用权的市场价格，在地价巨幅波动的时期，依靠土地使用权取得时的历史成本征税，远远不够，应该重视建立土地价格的跟踪评价体系，培养专业的人才储备，将作为征税依据的地价的确定由历史成本向市场价格转变。
摘要：面对近年来地价飞涨的现状, 将地价与税收联系起来, 一方面在税收政策调节和促进经济发展方面发挥着积极作用, 另一方面将地价计入房产原值征收房产税, 从房产税的来源和立法本意、房产原值计税依据以及税收公平等方面有着值得商榷的地方。
关键词：房产税,土地使用税,房产原值,地价
参考文献
[1]朱东吾, 徐平.论房产税中房产计税依据的统一和完善[J].扬州大学税务学院学报, 2009, 14 (04) :13-14.
[2]张莉丽, 刘志耕.探析将地价计入房产原值计缴房产税的两大疑惑问题[J].财会学习, 2011 (04) :50-51.
3.EEC法规与ECE法规 篇三
您好！
我是一名汽车爱好者，也是贵刊的一位忠实读者。我想通过贵刊请教以下几个问题，希望能给予解答。谢谢！
1发动机压缩比的高低由什么来决定？
2我看到许多汽车（如一些微型车）的玻璃窗顶部安装有一种灰色条状的塑料件，上面写着白色的“QingYuDang”字样，不知这是什么东西，它有何作用？
3最近我在查阅资料时发现，欧洲I号排放法规的代号为：91/441/EEC，请问EEC是什么含义，以前我听说过有ECE法规，不知它们是不是一回事？
最后祝编安！
（山东·赵钥）
赵钥车迷：
您好！下面顺序回答您提出的问题：
首先，简单地说一下压缩比的含义。压缩比是指压缩前气缸中气体的最大容积与压缩后的最小容积之比。压缩比ε等于气缸总容积Va（活塞在下止点时，其顶部以上的容积）与燃烧室容积Vc（活塞在上止点时，其顶部以上的容积）之比，即ε=Va／Vc。汽油机的燃烧室是由活塞顶部及缸盖上相应的凹部空间组成。压缩比的大小对汽车的性能有很大的影响。压缩比愈大，在压缩终了时混合气体的压力和温度便愈高，燃烧速度就愈快，因而发动机发出的功率愈大，经济性愈好。但是压缩比如果太大，不仅不能进一步改善燃烧情况，反而会出现爆燃或表面点火等不正常燃烧现象，造成发动机早期损坏。
决定发动机压缩比的大小主要有3个方面，一、使用的燃料不同，如汽油机的压缩比通常为6～9（轿车有的可达到9～11），而柴油机的压缩比一般是汽油机的2倍以上；二、对于同一种汽油机可以通过更换不同的气缸盖（凹部空间不一样）来改变发动机的压缩比；三、发动机压缩比的大小，还要受有关排放法规的限制，如压缩比较大，燃烧温度高，排出的废气中NOx含量就高。
您所指的部件叫“晴雨挡”（即QingYuDang的汉语），它是近年来汽车上（特别是微型车上）比较流行的小玩意。下雨时，封闭的车内通常温度较高，这不但会使车内的乘客感到闷热，更重要的是，在车窗玻璃的内壁上会形成一层雾气，妨碍了驾驶员的视野。在这种情况下，通常的解决办法是打开车内空调降温，使雾气退去。但是如果汽车没有装空调，那该怎么办呢？如果您在车窗顶部安上一条状的晴雨挡，就可以放心地将车窗玻璃摇下一条缝，让清凉的空气进入车厢，玻璃上的雾气立即就会散去，同时也不必担心有雨滴落入车厢，这就是晴雨挡的作用。目前，晴雨挡在许多汽车配具店内都有销售。
EEC是英文“欧洲经济共同体”的英文缩写。欧洲I号排放法规（91/441/EEC）是EEC法规的一部分，它与ECE法规并非是同一回事，下面加以详细说明。
EEC法规是欧共体（“欧洲经济共同体”的简称）制订的一种强制性法规。为了消除欧共体各成员国汽车法规的差异和贸易障碍，协调本地区汽车工业的发展，维护本地区的共同利益，欧共体理事会在1970年2月发布了“各成员国关于汽车及其挂车型式认证的协议”。在此协议的基础上制订了一系列有关汽车安全、环保及车辆有关部件的性能要求等强制执行的法规，就是EEC法规。欧共体要求各成员国严格按照EEC法规开展汽车型式认证。认证的申请由制造商或其授权代表向一个成员国并且只能向一个成员国提出。提出申请时，应附上产品说明及其有关资料。成员国主管机关审查汽车是否与说明书中的数据相符，是否满足汽车型式认证证书中各项检查规定，并将批准（认证）或拒绝批准车型的说明书副本和证书副本送交其他成员国主管机关。如发生任何更改，批准国也应随时向其他成员国通报。开展型式认证的成员国，应采取有效措施确保汽车产品与已认证的样品相符。任何一个成员国可以独自也可以联合其他成员国的主管机关进行抽查，如发现不符，则应令制造商采取措施确保该型产品和认证的型式一致。否则，就撤消其认证证书。欧共体规定，任何成员国在汽车及其有关零部件投放市场前，必须通过EEC认证，否则不能销售和使用。
ECE法规是联合国欧洲经济委员会（ECE）制订的一种指导性法规。联合国欧洲经济委员会共由30个缔约国，其中包括欧共体12国。为开辟市场，促进欧洲乃至世界汽车工业发展和贸易，ECE于1958年签定了“关于采用统一条件标准（认证）汽车和部件互相承认批准的协定”。在此协定的基础上，制定了一套统一的汽车法规，这就是ECE法规。欧洲经济委员会要求各缔约国按照该法规对汽车及零部件进行认证，其认证结果在缔约国间互相承认。ECE汽车认证的申请方式与EEC相同。由于ECE法规及其认证具有极大的国际性，因此各有关国家不论是缔约国还是非缔约国，只要条件具备都尽可能采用ECE法规作为本国法规，并力争通过ECE认证，以扩大市场，促进本国汽车工业发展。
4.房产法规 篇四
舒兰农村商业银行贷款中心：
因借款人向贵中心申请住房抵押贷款，本人作为抵押人的财产共有人，现作如下声明：
1、本人同意将与借款人共有的位于，产权证号：编号为：，套内建筑面积为：平方米的房产抵押给贵中心，作为借款人向贵中心申请抵押贷款的抵押物，贷款用途。
2、本人全权委托借款人办理有关房屋抵押的手续，如有必要，本人愿意协助办理有关抵押的手续。
3、本人愿意承担抵押人义务，在借款人违约后，贵中心有权依法以合理方式处置该房产，而无须通知本人。
4、本声明是本人的真实意思表示，本人愿意承担因该声明所引起的一切法律责任。
声明人签名：
身份证号码：
5.房产法规 篇五
虽然目前有不少人对于房产拍卖很有兴趣，但是由于不太清楚相关拍卖的方法和技巧，所以很容易错过自己中意的拍品，以下就是在拍卖前后以及拍卖时值得关注的几个小技巧，上海国际商品拍卖有限公司范干平表示，总的来说，关注拍卖相关信息以及对市场的行情作一个详细的了解，是把中意的房产拍品抱回家的最大前提。
第1招
参加拍卖的人必须要对市场行情有所了解，可以事先做做功课。
分析：据了解，目前不少竞拍者都比较理智，如果超出自己心理价位的都不会出手，宁愿等待下一次机会。对此，业内人士表示，如果是司法强制性拍卖的房产在价格上弹性较大，会出现适当降价的情况；但是某些由个人委托的房产，很容易出现流拍一次之后，委托人取消委托的情况。
建议：如果感到拍卖价格合适的，应该在适当的时候出手。所以，建议竞拍者还是事先做好功课，对拍卖的房产有一个全面的认识，免得错过了中意的房屋。
第2招
希望能够在拍卖场上淘到物美价廉的房屋的购房者，应该要多多留意一下相关信息。
分析：按照惯例，在房产交易行情普遍比较清淡的时期，拍卖行内很容易出现不少价格较低的房产拍品。
建议：平时多多关注各个拍卖行的公告，
资料
第3招
在进行拍卖之前，对拍品进行一个全面的了解。
分析：拍卖行里的每套房产拍品都是不同的，所以不能单单从价格上判断其性价比。
建议：竞拍人一定要进行实地察看，是对房产类型拍品作一个了解的最好方式。
第4招
中意的拍品，争取第一个举牌。
分析：目前由于很多房产拍卖品的价格都比较低，而且竞拍者的`心理价位更低，所以很多房产拍品一旦到达了竞拍者的心理价位，那么很少会有人愿意加价。
建议：如果竞拍者十分中意某样拍品，不妨可以采取第一个举牌的方法，争取站稳竞拍中的有利位置。
第5招
加价上的学问，明确一口一口加价与一步到位的区别。
分析：由于现在部分房产拍卖会上会出现个别房屋竞拍激烈的现象，往往需要前后加价好几次。业内人士表示，不妨采取前阶段慢慢加价，等接近心理价位的时候果断出手的方式。
6.房产法规 篇六
以海南房产为例 浅析房产与电子商务
随着我国网络技术普及率的日益提高，通过网络进行购物、交易、支付等的电子商务新模式发展迅速。电子商务凭借其低成本、高效率的优势，不但受到普通消费者的青睐，还有效促进中小企业寻找商机、赢得市场，已成为我国转变发展方式、优化产业结构的重要动力。
我周围越来越多的朋友有这样的网购习惯，不出门便可看尽天下物品，买到最大的实惠!在上海刚刚结束完由商务部、中华工商联合总会举办的2013电商会议。李宁实体店关掉一千八百多家，电商的销售额已经超过实体店的销售额。未来三至五年全国有近百分之八十的书店将关门。服装店、鞋店有近百分之三十的将关闭。
未来5年，个体户将消失。取而代之的是团队及创新的商业模式!这是大趋势!未来的主流商业模式是：电子网购。互联网的出现和发展已经对传统零售业有了一定影响。媒体对网购报道铺天盖地，美国网民网购普及率超过66%，中国已经超过25%。网购已经侵占了部分传统渠道市场份额, 而且网购物品价值将越来越大，包括网上买房。随着网购顾客数量增长，在某些地区已经出现适合某种网超运营模式环境条件。
与目前全国一线城市房地产相比，海南房地产有其特殊性。海南作为热带岛屿，决定了海南房地产在全国具有唯一性、稀缺性和不可再生性。因此，海南房地产业在全国具有不可比拟的优势。
海南无论气候资源还是自然景观资源，在中国都是唯一的，资源优势已决定了海南房地产的价值。随着海南国际旅游岛建设的进一步加快，以及免税、免签、竞技体彩等政策的陆续出台，海南正在逐步成为一个世界性的高端度假目的地，综合配套水平将发生质的改变，这也决定了海南房地产市场具备极大的可持续发展的潜力。
如今来海南的人不仅仅是旅游，更多的是寻找第一居所之外的停留之地，更多在寻找物质生活丰富之后的新的生活方式，更多在升华他们人生的存在价值，所以，满足广大的富裕起来的人群的新的居住需求、（本文资料由A房网整理提供，文章资料来自 /zixun/show/203/1513/）（本文资料由A房网整理提供，文章资料来自 /zixun/show/203/1513/）
度假需求和精神需求是一项长期的充满前景的市场，而海南因为地缘性的特征在全国的旅游地产将独占鳌头。
现在，海南房产已经发展到了一个新的层次，我们称之为网签房产。房地产业内专家也对近来发展迅速的房地产电子商务持肯定态度。中国房地产业协会副秘书长何琦肯定了海南对二手房电子商务领域全新商务模式的探索。房地产电子商务任重而道远，海南房产经济公司愿意不惜重金做更多的研发和实践，未来能让老百姓安心踏实地在家上网买房。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在首届中国房地产家居电子商务高峰论坛上表示，电子商务交易平台是房地产中介交易很重要的创新，房地产不是标准化的产品，最需要公开、透明、准确、真实的信息服务，电子商务平台可以很好的把众多复杂的信息进行汇集，给交易带来便利。
海南的房地产是旅游地产休闲地产度假地产，是面向全国甚至全世界有闲有钱阶层的，在国际旅游岛建设的背景下，在中国经济未来5年以国内消费为重要拉动力的基础上，海南房地产业充满发展前景，最有资格成为未来中国房地产的新兴代表力量，海南能抓住机遇，通过电商平台，用一流的规划设计、优秀的品质、国际化的服务水准、长远发展的眼光，为中国乃至世界人民打造最美的度假天堂。
7.房产法规 篇七
关键词：房产税,美国,经验借鉴
1 我国房产税发展现状
十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革, 这充分突显出“税收法定”原则。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定, 房产税征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性用房。其计税依据有两种, 分别是房产原值和租金收入。2006年以来, 我国商品房价格迅猛上涨, 直接影响到中低收入家庭及个人生活水平。2011年, 国家于上海、重庆两地推行房产税试点改革, 两地房产税试点改革都在征税对象、税率、减免税、缴纳方式等方面做出了规定, 两者在改革中既有自己的特色, 同时又有相似之处。2012年, 重庆房产税征收额为27. 43亿元, 上海为92. 56亿元, 而2012年重庆市和上海市的地方财政收入分别为3799. 58亿元、3743. 71亿元, 房产税仅占财政收入的0. 72% 、2. 47% , 与众多西方发达国家相比, 房产税尚未发挥其作为地方政府的重要税收来源的功能。如何优化现有的房地产税收体系, 充分发挥房产税作为地方财政收入的重要来源, 本文选取美国典型的两个州, 总结房产税发展的现状, 从而为我国房产税改革提供经验借鉴。
2 美国房产税的发展概况
美国50个州都征收房产税, 各个州的房产税税率不等, 维持在1% ~ 3% 之间, 征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利, 因此联邦政府和州政府不征收房产税, 房产税的征税主体是县政府、市政府和学区。一般来讲, 房产税要占到地方财政收入的50% ~ 80% , 房产税的税率由地方政府根据每年的预算确定, 房屋的计税价值与预算应征收的房产税每年都有变化, 因此每年的房产税率都有差异, 税率的计算公式为:房产税税率 = 预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额。
因为联邦法律规定了对房地产征税的最高限额, 所以税率的高低要受到一定的限制。此外美国地方政府规定了一些税收减免项目, 各州对房产税的减免规定不尽相同, 主要是针对自住房屋, 通过减少税基或低估房产价值来实现。还有一种减免方法, 即当房产税超过某一最大值时, 纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或现金补偿。下面具体阐述纽约州、加利福尼亚州房产税的发展现状。
2. 1 纽约州
对于纽约州的地方政府而言, 最大的税收来源就是房地产税。在2012年, 房地产税为纽约州 ( 除纽约市之外) 筹集了286亿美元的收入, 占总收入的39% 。一些地方政府单从这项税收中就获得了所有或接近所有的收入。因为征收和税率大多是由地方政府决定的, 房地产税也是地方政府收入中最稳定的来源。
资料来源: Office of the New York State Comptroller
房地产评估的是其市场价值, 由评估员确定评估价值, 评估员是社区的地方官员, 大多数评估员为一个市或镇工作, 一些也受雇于县和乡村。所属县、市和镇 ( 除纽约市和拿骚县) 规定每年以市场价值的一个统一的百分比进行评估, 换句话说, 所有县、市和镇的应税房产都必须以市场价值或市场价值的相同比例来进行评估。只有在一处房产发生物理变化时, 评估员才会评估房产的市场价值, 一些社区在几年甚至几十年都没有进行价值评估。纽约州对于地方政府和学区的房产税设置了年增长限制, 法律规定地方政府和学区征收的房产税的年增长为2% 或者通货膨胀率, 以较低者为准。关于房产税减免问题, 2012年, 纽约州全部房地产的市场价值约为2. 5万亿美元, 地方或学区税的减免数额为8260亿美元, 占全部市场价值的33% , 县、市和镇的减免额约为6800亿美元, 接近全部价值的27% 。
2. 2 加利福尼亚州
在2010—2011年间, 加利福尼亚州的房产税共计550亿美元, 成为加州最大的财政来源。资金分配如下: 县17% , 市10% , 学区54% , 特区19% 。加州的房地产税是由加州均等委员会 ( California board of equalization) 制定, 20世纪70年代, 严重的通货膨胀加上住房市场发展迅速, 使得加州的房产税暴涨, 许多业主面临着房产税账单年增长两倍甚至三倍的状况, 很多家庭因为负担不起, 不得不卖掉他们的房子。第13号提案结束了这种状况, 根据1978年加州选民投票通过的第13号提案规定, 加州房地产税的征收不应超过房产评估价值的1% 加上用于偿还由选民认可的政府债券, 同时此法案限制了加州政府房地产税率每年上涨的幅度, 房地产税率的增加限于加州消费者物价指数或2% , 以较低者为准。
资料来源: Legislative Analyst's Office
加州的房产税由两部分组成: 普通税负、选民认可债务税 ( Voter - approved debt) 。普通税负按照房产评估价值的1% 予以冻结, 选民认可债务税用于偿还由选民认可的加州政府债券, 主要用于当地的基础设施建设项目, 比如学校基础设施的建设或者修复, 但是不得用于当地政府的经营性开支, 比如教师工资和管理成本, 选民认可债务税通常由三分之二的选民批准同意才能予以发行, 涉及学校或社区学院的基础设施发行的债券, 可以由学校或社区学院所在社区的55% 的选民同意通过, 选民认可债务税税率每年都会变化。根据1982年通过的加州社区设施区法 ( Community Facilities Distrct Act or Mello Roos) , 允许一些新兴区域的当地政府, 针对新学校、医院、公共设施等, 发行额外的债券用于开发。普通税负是加州房产税的最大构成部分。
加州税务局通过两个部门行使房产税功能: 郡房产评估部门和州房产评估部门, 两个部门在房产税评估中各司其职。尽管有一些例外, 但是房地产的评估价值通常是其购买价格以购买年份为基期每年向上调节2% 或者通货膨胀率, 以较低者为准, 当房产再次被出售时, 县评估员再次将房产的评估价值定为其市场价值 ( 新的购买价格) , 之后房产的评估价值在新的购买价格基础上以每年最高2% 的涨幅上涨。
大多数情况下, 房产的市场价值要高于其评估价值, 这是因为每年的评估价值最多上涨2% , 而市场价值往往上涨得更快。只要一处房产没有变更其所有权, 其评估价值的年增长不会受到其市场价值增长的影响。当市场价值大幅度下降时, 评估价值有可能降低。当房地产的市场价值下降或者房产受损, 房产的市场价值有可能低于其评估价值, 当这种情况发生时, 县评估员会依据第13号提案自动地将房产的评估价值降低至其市场价值。针对一些特定类型的房产, 包括政府房产、非商用房产、医院、宗教机构、慈善组织或非盈利性学校, 宪法给予了一定的减免。对于自用住宅, 将其视为主要居住房产的业主, 每年可以申请7000美元的房产税减免, 这7000美元直接从其评估价值中予以扣除。
3 美国房产税对我国房产税改革的启示
美国已建立了相当完善的房地产税收制度, 在诸多方面值得我们借鉴, 总结如下:
3. 1 健全房产税法, 做到有法可依
首先, 将立法权限适当下放, 从而调动地方政府的积极性。如不动产转让环节收取的土地增值税等税种由中央统一立法; 空地占用税、耕地占用税等税种采取中央掌握立法权, 地方拥有调整部分税率和规定地方减免项目的权限; 不动产取得环节收取契税、土地使用税、房产税等税种的部分立法权交给地方。其次, 强化税收征管, 修改和完善现行房地产税政策法规, 健全房地产税收制度, 理顺税收执法体系, 使房地产征管工作有法可依, 有章可循, 以加强执法的严密性、权威性。最后, 健全征管机构, 加强征管力量, 使征管工作横向到边、纵向到底, 进一步完善符合中国国情的房地产评估和纳税申报制度。
3. 2 扩大房产税的征税对象, 设计体现量能负担的累进税率
美国“宽税基、少税种、低税率”的原则值得我们学习和借鉴。“宽税基”既能给地方政府带来更多的收入, 也体现税收公平原则。首先, 房产税应该对个人拥有的所有住房征收, 无论是增量房还是存量房都应纳入征税范围。其次, 房产税的征税对象应覆盖普通住房。仅仅对高档住房征收房产税, 不能抑制全社会投机性需求。一旦普通住房囤积成本过低则容易造成投机, 侵蚀社会公众的利益, 引发社会的不稳定问题。开征房产税的主要目的是优化收入分配, 缩小贫富差距。相对于比例税率, 累进税率更能体现量能负担。拥有应税房产面积越大者缴纳税款越多, 房产税更多地由过多占有社会资源的人来承担, 这样能起到调节社会资源分配的作用。
3. 3 改进计税依据, 建立一套完善的房地产价值评估体系
改革后的不动产税制的计税依据应该是不动产的市场价值, 尽快建立房地产价值评估体系。首先, 必须建立健全有关财产评估的制度和法规; 其次, 应设立专门的评估机构, 配备专门的评估人员, 由土地部门、物价部门和税务部门等有关单位联合组建专门的房地产评估机构, 招聘评估人员; 再次, 确定评估方法, 以房产税改革实施第一年为基准年度, 合理确定房地产的估价基数, 以后各年均加上改年评估升值价, 评估值每3 ~ 5年重估一次; 最后, 在房产税改革实施之前, 要事先做好充分的准备工作, 搜集大量详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息, 并对信息进行整理和储存, 建立数据库。
3. 4 制定相关的减免政策
适当的税收优惠政策是必不可少的, 它可以调节收入分配和资源配置, 保证纳税人享受最大程度的公平。免税优惠: 主要针对公共服务机构、慈善机构、教育机构、非营利性的团体和组织。具体而言, 主要包括以下六类: 第一, 国家机关、人民团体、军队和外国使领馆的自用房产和土地; 第二, 宗教寺庙、公园、名胜古迹的自用房产和土地; 第三, 国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园的自用房产和土地; 第四, 对慈善机构所占用的房产和土地; 第五, 医院、疾病控制中心妇幼保健、老年服务等机构自用的房屋和土地; 第六, 符合条件的租房、廉租房等保障性住房。减税优惠: 主要考虑对低收入群体、老人、残疾人等弱势群体的优惠和照顾, 为其生活提供一定的便利, 缓解一定的生活压力, 同时也要考虑广大人民群众的基本生活保障。因此, 房产税的减免优惠应当包括以下三类: 第一, 对居民所拥有的自主用房划定标准给予一定程度的减免优惠; 第二, 对因重大灾害等不可抗拒力造成的重大损失, 根据损毁程度, 给予一定程度的减免优惠; 第三, 对孤老残疾人等特殊群体, 根据其收入水平, 给予一定程度的减税优惠。
参考文献
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8.房产法规 篇八
欧盟以其2001年2月《关于未来化学品策略战略白皮书》制定的战略目标为出发点，经2002年5月完成对《白皮书》中提出的化学品新政策的商业影响评估，于2003年5月7日推出关于化学品注册、评估、许可和限制制度（REACH制度）的咨询文件（法规草案），供社会公众进行网上评议。这表明欧盟的化学品新政策已经进入到法规制定的实质性阶段。在可预见的将来，当REACH制度以欧盟法规的形式确立之后，必将在世界范围内对以化学工业为起点、延伸到各个工业部门的产业界带来难以估量的影响，并对全世界的货物贸易秩序带来巨大的冲击。2003年4月1日，在布鲁塞尔举行的关于REACH制度的研讨会上，欧盟企业总司司长Jean-Paul Mingasson先生也承认，“新化学品管理体制可能导致贸易壁垒的产生和贸易水平的全面下降”。下面，我们就来剖析一下欧盟化学品新法规中隐含的贸易壁垒。
REACH制度将引发欧盟技术法规体系的大地震
欧盟委员会在《白皮书》中历数了欧盟现行化学品管理制度的缺点，这个制度由一系列的指令（Directive）和法规（Regulation）构成。拟议中的新法规将取代40余种现行指令和法规，包括：《危险物质分类、包装和标签指令》、《危险配制品分类、包装和标签指令》、《现有物质风险评价和控制法规》和《关于限制某些危险物质与配制品营销和使用的指令》，以及欧盟新指令中的《关于协调各成员国有关民用爆炸物投放市场和监管法规的指令》等等。而新制度的实施又将辅以一系列新的指令和法规。新指令、新法规在市场准入条件方面必然会有新的要求。这与以往的法规修订、增补不同，是一套全新的体制。新制度将引发欧盟技术法规体系的大地震，房倒屋塌之后，在旧体制的瓦砾堆上矗立起新制度的大厦。其他国家的企业很难在短时间内适应REACH制度对欧盟技术法规体系带来的重大变革。如此规模巨大的法规体系的变化，对于已经熟悉欧盟现行法规、并按现行法规组织生产、出口的各国企业而言，无异于背负一座大山，步履维艰，徘徊在欧盟市场之外。利用技术法规的变化来形成贸易壁垒，是发达国家常用的手段。通过这种手段，欧盟将达到其保持和增强在化学工业领域领先地位和竞争优势的目的。
在WTO的《技术性贸易壁垒协定》中，一个重要的原则是各成员在制、修订其技术法规时要做到对贸易影响的最小化，而欧盟化学品新政策的出台显然并没有遵循这一原则。
高额注册费用带来高生产成本
在欧盟的现行化学品管理制度中，将1981年以前上市的化学品称之为“现有化学品”，而1981年9月以后进入市场的化学品是“新化学品”，要按要求进行通报并进行安全使用的评估。根据拟议中新法规的要求，10万种现有化学品中约有3万余种要进入REACH制度，其中80%只需注册，其余20%在注册之后还要经过各成员国主管部门根据注册文件进行的评估和提交附加信息、进入许可程序。根据2002年5月欧盟企业总司聘请瑞典一家独立咨询公司所做的新政策商务影响评估报告，仅仅注册的直接费用就达26亿欧元。平均每种化学品用于注册的直接费用高达8.5万欧元！这些费用用于准备注册申请文件，包括该化学品的物理、化学、毒性、生态毒性等性质的测定和报告、生产和进口该化学物质的预期用途、在预期使用中对人类和环境的暴露量、预计产量或进口量、对该物质的分类及标识建议、对安全使用的初步风险评估以及风险管理措施等。商务影响评估报告还预计4亿欧元用于约7万种中间体的“简化注册”，平均每种注册费用约为6000欧元。对于7万种左右的聚合物，工业界估计约有55%将在新制度下豁免任何要求，其余3.2万种聚合物需“简化注册”，预测费用为6亿欧元，平均每种注册费用达到1.88万欧元。加上拟成立专门的机构（Agency）管理REACH制度的实施，商务影响评估报告的估算费用为4亿欧元。这样，总计直接费用为40亿欧元。由于新制度的特点之一是企业对化学品的安全负责并承担相关费用，所以这些高额费用必将摊入化学品的生产成本中并对下游用户造成直接负担。特别是对那些依赖从欧盟进口化学品为原料的企业，这无疑直接增加了他们的生产成本，压缩了他们产品的利润空间，削弱了其产品在国际市场上的竞争力。生产成本的上升，抑制了企业、特别是中小企业的创新能力和自主开发新产品的热情。
REACH制度内含的连锁反应
REACH制度的主要要求直接适用于化学物质的生产商和进口商。他们要提供其生产或进口的化学品性质的资料、进行安全评估并制定降低风险的措施。这是因为化学品在现代生活中扮演着不可或缺的角色。在日常生活中，人们无时无刻不暴露在化学品的环境中。如车载芳香剂、定型发胶就是人们直接接触或暴露在化学品环境中的典型例子。除这种直接接触外，更多的是间接接触和暴露。如造纸工业在制浆、脱色、漂白等工序中都要用到化学制剂。而人们则通过纸张的消费接触到化学品。再如纺织工业在印染、后整理等工序也要用到大量的化学制剂。而衣物更是人们须臾不离的朋友。类似的例子不胜枚举，这就带来了REACH制度中的一个重要概念——“下游用户（Downstream User）”。除要求化工产业负责产品安全外，拟议中的新法规将这一责任进一步延伸到整个生产链。包括生产商和进口商在内的化学品下游用户应对其产品各方面的安全性负责，并提供有关化学品使用和暴露量方面的信息。化学制剂（即化学品半成品）生产商和其他的下游用户也有义务对其生产中使用的化学物质的安全性进行评估，因为其生产的产品延长了有关化学品的生命周期。相关评估工作应包括有关产品的处理和废料管理。此外，产业还应进行成本-效益分析，证明使用有关化学物质的效益大于为消除该物质对人类健康和环境造成的危害而引发的成本。实际上，只要一种商品在正常使用或处置中释放大量化学物质，如果该物质尚未注册，该商品的生产商或进口商就要向REACH制度注册该物质。例如，木制地板中的甲醛。对于已经注册的化学品，下游用户要支付相关费用。另外，下游用户须确保其客户（即其他产业部门和消费者）能安全地使用其产品。当一种化学品以最初注册时未曾预料到的方式使用时，应向REACH制度的管理机构报告新的用途或降低风险的措施。由此可见，REACH制度不仅影响到化学工业本身，而且还延伸到制造业的各个角落。这种大面积的注册要求，对于所有工业部门而言，都是一个严重的壁垒。
“首注永享”制下的信息费用
为实施REACH制度而建立的“机构”的重要职责之一是管理一个中央数据库。所有化学品的注册信息都将录入这个数据库。REACH制度的特点之一是以大量信息为基础对申报的化学品进行格式化的“标准”安全性评估，目的是尽量减少试验、特别是动物试验。这个制度维护了首次信息生成者、首次动物试验完成者的知识产权和信息产权。其后，当任何企业注册同样的化学品或其同样的用途时，信息系统首先进行搜索，只要有“先注”信息存在，即使提供的申请材料中的数据是申报企业自行完成的，仍要交纳“信息费”，否则就不可能完成注册程序。REACH制度通过这种方式将试验费用降到最低限度。然而，这种强制性的知识产权保护使得经济实力、技术力量均占优势的欧盟化学产业在化学品注册上独占先机，甚至处于垄断地位。REACH制度鼓励共享试验数据，但是“共享”是要付费的。REACH制度鼓励联合申请注册，但是“联合”是用钱买来的。正如英语国家的人常说的那样，No free lunch（天下没有免费的午餐）。谁抢先注册，谁就永远享有首次信息生成的知识产权。而且，所有下游用户都要向中心数据库购买关于其所用化学品安全性的非机密信息，否则在新制度下因未完成注册而使其产品不能进入欧盟市场。对所有向欧盟出口的企业而言，特别是有多种产品的企业或产品中用到多种化学物质的企业，为完成REACH制度下的注册，信息费将是一项沉重的负担。
9.房产法规 篇九
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什么叫房产质押，房产质押办理的流程是怎样的
房子是我们生活的地方与我们息息相关，密不可分，人们辛苦劳动都是为了有一个稳定的住所，所以，我们就更应该了解一下房产质押相关的一些知识，这样能更好的保护自己的权益，使自己的权益不受侵害。那么，什么叫房产质押呢？房产质押办理的流程又是怎样呢？接下来赢了网小编将为大家一一解答。
一、什么是房产质押
房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的法律咨询s.yingle.com
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民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。
二、范围
1、房产。房产是指抵押人依法取得的享有所有权或经营权的房屋及房屋占用范围内的土地使用权。作为不动产，房地是不可分离的，房产必然包括该房屋占用范围内 的土地使用权。房产，是最普遍的一种房地产抵押物，大部分的房地产抵押均以房产为抵押物。
2、土地使用权。土地使用权是一种物权性质的权利，它是指民事主体对国家所有或者集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。土地使用权分为以下四类：城镇国有土地建设用地使用权、农民集体土地建设用地使用权、国有农用地使用权、集体农用地使用权。并非所有的土地使用权均可以抵押。可以抵押的土地使用权范围如下：
（1）依出让方式和划拨方式取得的土地使用权，也就是城镇国有土地建设用地使用权可抵押；
（2）抵押人依法承包并经发包方同意后抵押的荒山、荒沟、荒水、荒滩等荒地的土地使用权；
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（3）乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用的集体所有的土地使用权。
3、在建工程。在建工程，是指房地产开发企业以合法方式取得的土地使用权和在建工程投入的资产所组成的综合财产。以在建工程抵押的，必须是依法可以转让的在建工程，因为只有可以转让的在建工程才能通过转让实现其价值，从而保证抵押权的实现。
4、已经付清部分或者全部房价的预购的未竣工的商品房。
三、申请条件
1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;
2、持有有效的身份证明文件;
3、具有稳定、合法的收入来源;
4、抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;
5、银行规定的其他条件;
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三、相关材料
1、房产证
2、权利人及配偶的身份证
3、权利人及配偶的户口本
4、权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)
5、收入证明
6、如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证
7、如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单
8、为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等）
五、质押特征
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(1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。
(2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。
(3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。
(4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。
(5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。
(6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。
(7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追
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索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。
六、权利义务 权利
(1)房产抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权取得抵押房屋的各种收益。
(2)房产抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意。
(3)可以对抵押房屋多次出抵，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房屋的价值。
(4)可以将抵押房屋出租。义务
房产抵押人承担的主要义务是保管义务，即妥善保养，维护抵押房屋。由于抵押人对抵押房屋的侵害行为，致使抵押房屋的价值减少时，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少的价值相当的担保。如果抵押的房屋毁损灭失，抵押人应以其他财产充抵抵押的房屋，在抵
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押房屋因不可抗力等不能归责于抵押人的事由而毁损灭失时，抵押人可以以赔偿请求权向房屋抵押权人提供担保，也可将赔偿请求权让与给抵押权人而获免责。
什么叫房产质押，房产抵押是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。办理房产质押的流程是有相关规定的，需要一步一步来进行办理，具体内容可以根据上述内容参考，更多相关问题您可以咨询赢了网。
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不
登
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可
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什
么
时
候
可
能
取
消
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正确使用《商品房买卖合同》
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