店铺选址策略（共6篇）
1.店铺选址策略 篇一
商店选址调查的分析报告
商店选址前首要的准备工作就是对商店地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析该地方的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。
一、商店选址调查报告第一步：了解该区家庭情况
了解该地段家庭人口及收入水平，家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
二、商店选址调查报告第二步：人口密度的普查
一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
三、商店选址调查报告第三步：客流量的统计
一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。
3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。
根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：
1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。
2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。
3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
4.体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
四、商店选址调查报告第四步：分析消费者的购买力
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
具体选址要求：
要求：立地条件：（1）坐落于“生活道路”
所谓“牛活道路”是指商店所处的道路不是一条单纯的交通道路，周围应该有—定的住家和单位。这样可以保证有一定数量的固定顾客。
（2）紧挨车站
这里的车站主要指地铁车站。或者多部公文车汇集、客流量大的公共汽车车站。紧挨车站可以为商店带来较多的流动顾客。
（3）商圈内有足量的生活人口
一般情况下商圈内应保证有3000 人以上的生活人口存在(徒步5—7分钟之内)、这样才能有利于发挥便利店的便利功能。
（4）靠近集聚人的场所
能集聚人的场所主要指政府机构、影剧场、警署、医院、学校、游览地等。它们可以为商店带来大量的客流。
（5）附近有办公楼街
有办公楼存在就有客流存在，办公楼内的客流又是以购买力水平比较高的白领为主，他们对便利店往往具有比较旺盛的即时需求。
（6）附近有单身宿舍或单身公寓
单身宿舍或单身公寓里的居住者对便利的追求特别明显，这就为便利店的销售带来了极大的机会。
（7）房租应在一天的销售额以下
便利店的运转必须建立在低成本的基础之上，房租太高将阻碍便利店的规模扩张。适宜的月房租最好控制在一天的营业额之内。
（8）竞争者较少
商圈内应尽量没有竞争者、因为有了竞争对手将使商店的顾客分流，从而影响到经济效益。
不适合便利店发展的因素：
（1）商圈内人口极少
（2）车流的动线很少
车流的动线指车辆行走时的移动路线。如商店所在的位置车流的动线很少，则意味着商店的流动顾客会受影响。
（3）地下店铺
设在地厂室的便利店由于不能充分发挥便利店的特殊功能，因此客流会受到影响。主要缺点是：顾客进出不方便； 店铺位置不醒目而难以招徕流动顾客。（4）要登楼梯的店铺
和前者一样、要登楼梯进入商店，会给顾客带来不方便，从而违背了便利店主要提供方便的原则。
（5）不能设店招与灯箱的店铺
商店由于受到环境条件的制约不能设立店招或灯箱，意味着商店的醒目与一目了然会大打折扣，而便利店的醒目与一目了然是保证客流的重要手段。（6）店铺的形状不规则
长方形或是正方形的商场比较适合便利店的经营，如果商场的形状不规则，那么在一个本来营业面积就很小的空间内很难合理地去安排商品的陈列，这就会增加顾客 选购商品的时间。(7)
2.店铺选址策略 篇二
如果销售不理想,去重新更换店面位置,不但将花费很多的人力、物力和财力,非常麻烦,并且会给经营者带来更大的损失。其实,选择服装经营的店面,就像早上起床穿衬衫时必须系准确第一颗纽扣,否则,下面的纽扣无论系得如何认真、准确,整件衬衫纽扣仍然都是错位的!
秘籍一:你的“心上人”在哪里?
通常在服装店铺选址的过程中,总希望找人流最集中的地段,认为人流量越大就是越好的地段。甚至有些人看租金,认为租金越贵店铺就越好。其实这些认识都比较片面而笼统的,找店铺仅仅看人流量或者租金很有可能就会把你带入一个陷阱:租金贵、成本高、客流量大,但就是进店率低、成交率低、利润低。这“三高三低”现象就会明显使你“入不敷出”。
因此,人流量固然重要,但更重要的是,该地段的人流量是不是你服装品牌的有效人流量。即目标消费群聚集的地方。服装品牌的定位是有着一定区域范围的,从顾客的年龄、职业、社会角色、经济收入、文化背景等要素区分目标消费群去不同的场所选购服装。例如休闲风格低价位的品牌一般适合于学生、刚参加工作且收入不高的群体等,而时装风格高价位的品牌一般适合于参加工作时间长、收入较高的群体,该两部分顾客的服装选购场所也自然形成了差异:年轻而收入不高的群体喜欢逛人流量大、整体价位比较低的服装店铺集中街区;偏向于昂贵时装的群体喜欢逛购物环境好、配套设施齐全、人流量不太大的场所。广州北京路的客流量非常大,但假设奢侈品牌——LV选择在此销售,也不会有理想的业绩。
整体的商业氛围定位决定客流量的主流定位。上海的休闲装主要分布在南京路,而中高档女装主要分布在淮海路。例如:南京湖南路服装一条街逐步聚集了大量年轻、休闲、运动品牌,而高档成熟服装开始慢慢缩减。每到周末,这条街上人来人往,熙熙攘攘,好不热闹。但仔细观察会发现主流客层都是年轻、时尚、个性化比较强的青少年。在这条街经营了十来年的某成熟高档女装很多时候就因为不方便停车以及环境的嘈杂、喧闹,部分老顾客不再愿意到这里购物,而更多的高档消费顾客改去德基广场或金鹰商场。
哲学一点,任何一件事物是具备利弊两方面的。“双刃剑”会时刻存在于你的服装经营中,特别是店铺的选址也是同样的道理。那么,在选择服装店铺的地址时,如何看待你品牌的竞争对手呢?从经营上来讲,竞争对手在产品定位上的类同会在销售上“分一杯羹”,并给服装的经营带来竞争压力,这是弊端的一方面。但从另一方面讲,在聚集了同类竞争品牌的商圈环境中,同时也大量地吸引了同类的目标顾客。特别是二线服装品牌选址的重要因素需要考虑:该地段是否有同类竞争的一线品牌?在一线品牌旁边开店,通过“傍大款”带动目标消费群的顺带光顾,从而本品牌的销售得到惠顾,这是有利的一方面。
在茫茫人海中要找到你“朝思暮想”的“心上人”还真不容易!不但要用心还要采用一些巧妙的技巧,即选址中专业的“人流活动路线”测算工具。带上秒表、诚实的员工、笔、笔记本以及具备洞察能力的“火眼金睛”,站在你要选择的店铺前,如实地记录过往的人流、车流、通过的时间、目标消费群的数量、竞争品牌的进店率等数据,最后可采用工具表格进行一定时间段的收集、汇总分析,用科学的数据帮助决策人做出服装经营中首要也是非常重要的决策一—选址!从而有效地避免选址上的感性与冲动性,当然也避免了经营中的“致命陷阱”。
秘籍二:相亲时,外貌也相当重要!
男女相亲,在紧张、忐忑、好奇的同时,最直接关注的是什么呢?一一对方的外貌。虽然,我们经常说对人的评价与了解不能仅仅凭借外貌,但在最初产生直观感受的却只能来源于一一外貌。内在的东西必须是认可了外在,再进一步深入了解的基础条件下进行的,有数据表明:人们在初次相互认识时,见面的前7秒钟就决定了后续交往态度,因此,靓女帅哥总是能在基本“起跑线”上占据优势,当然,“酒好也怕巷子深”。
人们相互接触时是这样的规律,那么,顾客对店铺的初次接触受哪些因素影响?
首先是店铺的外观建筑,包括门头尺寸、橱窗尺寸、门口尺寸等,店铺的外观就好比男女相亲时的外貌,是给顾客基本印象并让顾客决定要不要进入店铺的重要因素。如果服装店铺门头和橱窗狭小、污损、混乱,外观建筑也破损不堪、不能与所销售的服装品牌定位相吻合,那么大多数顾客也不会进入该店铺,因为这样外观的店铺直接给了顾客不可靠和不安全的信号。例如:国际一线男装Ermenegildo Zegna非常注重服装品牌定位与店铺外观,甚至是建筑外观的吻合。
英国著名服装品牌——BURBERRY,在其橱窗展示经典系列产品时.就采用集中与强化的手法,将橱窗内的墙、地面、模特服装、包、靠垫等均选用该品牌的传统经典格纹.突出其品牌最为有特色的系列服装。
店铺选址中,店铺的外观形象也是非常重要的考量要素。即:店铺的门头尺寸、橱窗、进口尺寸均尽量达到宽敞,容易展示品牌LOGO标和展现品牌特点文化,店铺的建筑色彩与外观造型也要尽量与本品牌的定位和主流风格相吻合。
其次,橱窗属于服装店铺中的“脸面”,在给顾客的外部感官中起着非常重要的作用!很多著名的服装品牌均在橱窗上下“化妆”,着力在这张“脸面”上传达个性特色与品牌内涵,从而吸引顾客的眼球并激发顾客的购物兴趣。英国著名服装品牌--BURBERRY,在其橱窗展示经典系列产品时,就采用集中与强化的手法,将橱窗内的墙、地面、模特服装、包、靠垫等均选用该品牌的传统经典格纹,突出其品牌最为有特色的系列服装。而另一国际服装品牌——PADA的橱窗则展现的是其品牌目标消费群的典型生活方式,并通过情景方式“活灵活现”地传达出来了。
“空中金领飞人”,橱窗模拟了在飞机头等舱的情景:模特优雅而沉静的姿势,格调高雅带商务风格的旅行箱和随身包宽敞舒适的头等舱环境让PADA的顾客在旅途中从容不迫。
目前,在大陆销售势头很“牛”的品牌——LV,其圣诞节的橱窗设计也十分有特色,橱窗设计没有采用传统的圣诞老人、圣诞树等,而是采用夸张的被打开“礼物”,“礼物盒”中红色、黄色的彩条“一跃而出”,跳跃而亮丽的色彩充分吸引顾客的视线。
因此,综合来看,店铺选址中,店铺的外观形象也是非常重要的考量要素,即店铺的门头尺寸、橱窗、进口尺寸均尽量达到宽敞、容易展示品牌LOGO标和展现品牌特点文化,店铺的建筑色彩与外观造型也要尽量与本品牌的定位和主流风格相吻合。
秘籍三:不要让脸上的“斑点”,影响顾客的“兴趣”!
人脸上的“斑点”与“瑕疵”,自然影响人体印象,而店铺的“斑点”,同样也会影响顾客对店铺的判断,从而影响进入店铺的兴趣。
选址的时候,要考虑到店铺的周边环境是否有“斑点”一样的东西,是否影响了顾客的购物情绪。例如:很多商铺楼上住户存在乱扔杂物的习惯,这样无形中让进出店铺的顾客心存禁忌,有极大的不安全感。店铺选址时,还要考虑:顾客进出店铺的方便性,如:门口台阶是否过高或过低?门口道路是否阻碍顾客的行走安全?店铺旁边是否有公厕、垃圾桶或不洁气味?同时也需要分析店铺的地形特点:选择能见度高,不被周边建筑物、广告牌、树木等遮挡的地点建店。
从台阶的广告就能明确地知道.这家店铺非常想更多的顾客进入,但14步的高台阶还是一定程度上让顾客“望而却步”。
综上所述,选址的准确可以有效地帮助经营成功,特别是服装店铺经营——选址是首要也是至关重要的因素。当然,选址不但需要充分掌握技巧还是一种艺术!商
附:专业选址测算工具应用说明:
●“时间段”是指按服装店铺需经营的一天时间来算,在此经营时间段内以一小时作为测评单位,来分析每个不同时间段中,过往的人流、车流以及相关指标的变化。从而判断出该地段客流的高峰期和目标顾客的主要集中时间以及客流行走方向等。
●“客流/车流数量”是指在测评时间段内,经过目标店铺的人和车辆的总数量。该指标反映的是目标店铺位置的商业氛围以及聚客能力水平。
●“目标消费群数量”:这个指标的占比数据越高,该店铺经营服装的成功几率也越高。
●“主客流方向”是指该店铺门口的人行街道上,来往两个方向中,哪个方向是人流行走的侧重?这个指标对于该店铺后续开业后的陈列展示有非常重要的作用。
例如北京北太平庄十字路口有一家肯德基店,如果往西100米,竞争业者再开一家西式快餐店就不妥当了,因为主要客流是从东边过来的,再在那边开,大量客流就被肯德基截住了,开店效益就不会好。
●“竞争对手的进店数量”一定程度上可以比对反映出同类产品经营的适应性。如果竞争对手门头和橱窗、灯光都没有大问题,进店率却很低,那么实际上无形中已经给你敲了警钟:这条街针对目标消费群的适应性是否存在问题?当然,也可帮助你在后续该店铺的经营中,对比你自己的进店率,从而切实找到经营上的差距。
●“聚客点”是指聚集客流的地点,如:公交车站、地铁站、出租车站、百货商场、大型超市、停车场、休闲娱乐广场、带横道线的十字路口等。聚客点越多,说明人流量就越大,“人气”就越旺。肯德基成功开店的原则是:“努力争取在最聚客的地方和其附近开店。”所以,附近的聚客点每增加一点就为你的正确选址增加一分,当然,相应的租金费用也会随之增加。
3.店铺选址三技巧 篇三
一、目标人群定位。人流量固然重要，但更重要的是，该地段的人流量是不是你销售产品的有效人流量（即目标消费群聚集的地方）。品牌的定位是有一定区域范围的，应从顾客的年龄、职业、社会角色、经济收入等要素区分目标消费群去不同的场所选购。因此，整体的商业氛围定位决定客流量的主流定位。
二、周边环境安全。选址的时候，要考虑到店铺的周边环境是否有“斑点”一样的东西，是否影响了顾客的购物情绪。例如：很多商铺楼上住户存在乱扔杂物的习惯，这样，无形中就让进出店铺的顾客心存禁忌，有极大的不安全感。
三、店铺周围无阻碍。门口台阶是否过高或过低？门口道路是否阻碍顾客的行走安全？店铺旁边是否有公厕、垃圾筒或不洁气味？垃圾筒和公共厕所在街面也是经常出现的，但如果在你所选择的店铺旁或门口有这么一物，可就不太能令顾客愉悦了。
店铺选址时也需要分析店铺的地形特点：选择能见度高、不被周边建筑物、广告牌、树木等遮挡的地点建店。
综上所述，选址的准确可以有效地帮助经营成功。当然，店铺选址不但需要充分掌握技巧，还是一种艺术！
（湖北 杨明）
4.超市选址策略分析 篇四
一 案例背景
家乐福经过45年的不断发展、整合与创新，现在已成为全球第二大零售商，是目前世界上仅次于美国沃尔玛的著名连锁超市集团。
家乐福进入中国市场前，进行了大量的第一手资料调查。它的调查报告显示，中国是具有全球最大消费潜力的，令人向往的市场。
1995年进入中国市场后，5年时间里，它在中国14个城市开了26家分店，甚至坐上了全国零售企业的第三把交椅。短时间内，家乐福便在相交甚远的北京、上海和深圳三地开设了超市。除了已有的上海、广东、浙江、福建及胶东半岛等各地的采购网络，家乐福还在2004年年底分别在北京、天津、大连、青岛、宁波、厦门、广州及深圳开设了区域化采购网络。从1995年落户北京国际展览中心至今，家乐福犹如以为不知疲倦的巨人，一直不听的忙着开设新店。
二 案例分析
（一）位置分析
家乐福超市的选址一般是在城市边缘的城乡结合部，为了靠近中心城区和大型居住区，其超市通常都开在十字路口。Carrefour的法文意思就是“十字路口”，二家乐福的选址也不折不扣地体现了这个标准------所有超市都开在了路口，巨大的招牌500米开外都可以看得一清二楚。二一个投资几千万的店，当然不会是拍脑袋想出的店址，其背后精密和复杂的计算，常令行业外人士大吃一惊。
（二）商圈调查
5.店铺选址策略 篇五
关键词：店铺类型划分；生命周期
一、传统店铺类型
我国传统店铺分类是根据区域将店铺划分为：华北、东北、华东等地区店铺，每个区域的店铺分别坐落在商业区、文教区、住宅区、工业区等，对于一个品牌来说，每个区的店铺有进一步细分为：保障市场销售的专卖店、把握市场趋势的旗舰店、提升品牌形象的体验店等。店铺分类是市场细分的表现，市场细分的细分变量有：地理因素、人口因素、心理因素、行为因素。从理论上讲，市场细分使用的因素越多，分的越细，越容易找到市场机会，但是操作起来也越麻烦，相应的成本会越高。所以在细分某一个具体的市场时究竟使用几个因素好，要通过综合权衡确定，既不是越少越好，也不是越多越好。
二、产品生命周期划分店铺类型
同一店铺类型不能仅仅店铺位置、店铺大小及消费者群来划分，而应该从店铺中各个品类销售情况来划分店铺类型，产品的销售数据是最能够反映店铺对应的消费群需求，也最能够区分店铺类型。同品类产品的生命周期曲线相似，可将店铺归为一类，进行日常的运营和订补货，对新店铺开张和老店铺装修等经营决策提供管理经验和提高资源的有效利用。从顾客角度出发，在传统店铺划分方法基础上进行细化，将品类结构和生命周期引入店铺划分，来指引企业选择订货品类、做好需求预测、根据品类所处的生命周期阶段进行合理的库存管理、补货、促销和折价。
（一）产品生命周期划分流程。根据上年度的销售情况拟合单一品类单一店铺的初始生命周期曲线，各个品类的初期需求预测量来决定销售季节初订货量，根据各个门店的地理位置及面对的消费者群做店铺类型的初期划分，再根据初期需求预测曲线来做店铺类型的最终划分，根据划分的店铺类型来支持店铺的订货、补货、促销、运营等环节。
（二）选择新产品试销门店。对于大部分企业而言，预测产品的需求一般依靠的是少数人的直觉判断，而不是对销售数据的系统性利用，但是忽视艺术与科学结合起来的良机是极不明智的。只要根据销售季节前几周的销售数据更新初始需求预测，不断的跟踪了解预测结果的准确性，正确进行产品的市场测试，并采用多种预测方法，企业便可以显著提高需求预测的准确性。在销售季节前几周，企业对每个产品的需求没有把握，通过市场试销将产品投放到有代表性的门店做小范围的试销，企业才能真正的了解产品的销售市场前景。试销市场一般要在分销、竞争和产品使用等方面与市场的条件尽可能接近，首先寻找在人口上能代表国家市场甚至代表地区市场的试验城市，通常考虑生活水平，购买能力、人口规模、文化程度等因素，其次要考虑消费者习惯等心理因素。试销的时间选择也很重要，流行品的生命周期时间短，竞争压力大，因此一般使试销时间尽可能短，但是若试销时间过短，全面的销售战略可能会建立在不准确、不完整、没有说服力的数据上。
正确进行产品的市场测试至关重要，一般零售商会在销售季节开始之前在几家商店中进行试销。但几乎所有的销售人员都认为，公司采用的测试方法极不科学，而且公司往往对某些产品销路将会不好的所有预测结果置若罔闻。商家通常认为，尽管测试结果不理想，自己的产品还是会畅销的；他们往往将不尽人意的销售情况归咎于老天不作美，测试地点选择不当、测试执行不力，以及其他因素。
（三）实时数据预测需求。根据早期销售数据更新需求预
测，不断跟踪了解预测结果的准确性，正确进行产品的市场测试，零售商可以提高预测的准确性。在适当考虑价格波动和供货因素之后，早期的产品销售情况对于预测总体销售情况帮助极大。通过分析早期的销售数据，估算各品类的未来需求量，通过产品的早期销售，零售商做跟踪，一旦发现某些商品有短缺的迹象就立即补充，零售商的利润会迅速增加。需求预测可以先利用历史销售数据，从每家店的情况出发选择不同的产品种类，根据产品类别来跟踪每一家店每一品类的销售情况，自动调整商店的库存水平。
（四）跟踪了解需求预测的准确性。需求预测的误差是比较大的，降低需求预测误差对零售商来说至关重要，为了减少误差必须跟踪产品的销售情况，做好需求预测的更新。
结论：本文通过对产品生命周期曲线分析来划分店铺类
型，帮助企业做好产品销售决策，不同店铺类型选择不同的产品品类，同店铺类型可以采用相似的需求管理策略。在新产品推出时，可以根据同店铺类型的销售情况，做后期销售的需求预测。
参考文献：
6.大型零售商业选址策略分析 篇六
[关键词] 大型零售商业选址哈夫模型商业饱和度测量法
大型零售商业泛指随着一个城市经济发展和满足消费者集中购物需求而出现的大型商业经营载体，主要为百货商店、大型超级市场。大型零售商业（特别是跨国零售商业）普遍采用国际间一种行之有效的连锁经营形式，其连锁经营店位置的选择就对经营有着决定性的影响。
一、大型零售商业公司选址原则
大型零售商业的选址作为一项复杂的工作，有其必须严格遵守的选址原则：
1.目标市场原则。大型零售商业的目标市场一般是高、中档次的工薪收入的阶层，地址宜选择商业中心、居民聚集区和工薪阶层工作区域。
2.容易接近原则。大型零售商业应选择在交通便利的商业区、经济区、文化区附近，并有规模相当的停车场和临近公交站点，方便顾客来往。所以大型零售商业应按所在地人们行进、停留的规律进行选址分析，应选择在顾客容易接近的地段和位置。
3.具有可见度原则。商业的可见度是指大型零售商业位置的明显程度，比如说选址的位置无论在街头、街中、巷尾，应让顾客从任何一个角度看，都能获得对零售商业的规模和外观的感知，当然这需要从建筑、装饰等几个方面来完善。
4.投资预期目标原则。大型零售商业在选址时，除考虑外部因素外，还应考虑自身的条件，如经营品种、规模、方式等，要以能实现预期投资目标的地点来衡量地理位置。
二、大型零售商业公司选址参考因素
1.环境因素。
(1)人口与收入水平:大型零售商业选址往往首先考虑的就是辐射人口的数量、人均收入、消费水平等因素，并由此来确定商业的经营形式和经营规格。
(2)消费习惯:流行时尚和风俗习惯的往往能在很大程度上影响消费者对都市中众多零售商业的选择。
2.地理因素。
(1)区域规划:潜在地点的区域发展规划、建筑布局规划是在确定大型零售商业选址之前必须充分了解的。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲目选址，在成本收回之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨大的经济损失，或者失去原有的地理优势。同时，掌握区域规划后便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。
(2)位置:零售商业经营所在的区域适宜选择在城市核心商业中心、旅游中心以及住宅聚集区内，至少在其10分钟～15分钟步行距离或便捷交通辐射范围。
(3)可见度和形象特征:为让消费者能够便利找到目标商场，特别是对开车的人，在行驶当中寻找会更加困难，因此要有远距离确认、中距离确认和近距离确认。我们说的远距离通常是200米以外，近距离就是50米，这样会看到商业店标有大、中、小、高、矮，有不同的层次。所以实际选址中，商业建筑应有明显的指路标示，在建筑的外墙还有大型的店标，甚至在路边上要设有店标的指示牌;建筑临街的长度应保持适当的长度，通常在60米以上。
(4)交通状况:交通状况往往意味着客源，获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料，以保证商业建成以后，有充足的客源。关于目标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得，并对人流、车流数量采集适量样本数据作为分析参考。
3.市场因素。
(1)竞争状况。一个地区零售行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估，即提供同种经营项目，同样规格、档次的零售企业可能会导致的竞争。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的零售企业，这类竞争有时起互补作用，对零售企业是有利的。在选择零售商业经营区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都是值得在投资前认真研究和考虑的。
(2)规模和外观。零售商业位置的地面形状以长方形、方形为好，必须有足够大的空间容纳建筑物、停车场以及展示台等其他必要设施。三角形或多边形的地面除非它非常大，否则是不足取的。同时，在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的可能。
4.经济成本。
(1)土地价格或建筑物租金：地价或租金的费用是在逐渐上涨的，而且零售商业在投资时，土地费用或建筑物租金所占的比重也是较大的。城市不同区域、不同街道、不同地段其地价或租金相差是很大的。因此在选址时，应选择地价或租金合理的，有较大潜在成长优势的位置。
(2)货源的供应及价格水平：零售商业经营经常须大量商品货物的供应，如果所在地区及周边区域供应不足或物流系统不畅通，会影响零售商业的发展和声誉，如从远距离地区供应无疑会增加成本，影响企业经营。
(3)劳动力供应状况及工资成本高低：零售商业经营需要使用大量、各种层次的人员，包括管理人员和具有一定技能的服务人员等。潜在市场上是否具有企业所需要的人员及其工资标准对零售商业经营尤为重要，这关系到整个商业集团的服务水平和管理成本，以及向其他地区的拓展问题。
三、大型零售商业公司选址模型与分析方法：
为科学准确的选择零售商业地址，当今零售行业都已开始利用计算机来建立选址数学模型，作为选址的辅助参考。
大型零售商业选址重点是确定商圈辐射范围和商圈内商业饱和程度的过程。因此我们在此重点介绍对确定商圈辐射范围的——哈夫模型以及确定商圈内商业饱和程度的——饱和度测量法。
1.哈夫(huff’s model)商业项目商圈模型。
(1)模型介绍。哈夫模型是以商业设施的面积直接反映商业中心的最终市场表现，以最终结果为导向反映商业设施的综合吸引力。
(2)模型的使用。模型应用中，在其确定商业中心的吸引力时做了以下假设：
假设一个商场j对消费者的吸引力与这个商场的面积呈正比(j=1,2,…n),与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反比。利用哈夫模型设定地点i的消费者选择商场j的概率Pij,Pij公式如下所示：
式中：Sj:表示该商场的面积，面积越大表示业态和组合越丰富，魅力指数越大。
T ij：表示阻力，以消费者从地点i到j商场所需时间表示。
λ：表示对不同车程时间进行修正的系数。
μ:表示商业规模对消费者选择影响的参变量,一般λ=2,μ=1。
哈夫模型认为，某消费者选择商场j的概率等于商场j对该消费者的吸引力除以可能选择的所有商场吸引力之和。
2.商业物业饱和度测量法。以饱和度指数来衡量商圈内商业物业的供求情况,具体公式为:
IRS=（C*RE）/ RF
其中:IRS为饱和度指数;C为顾客总数;RE为每位顾客的平均购买额;RF为商圈内商场的营业面积。
四、世界零售业巨头选址实证分析
世界各国的零售巨头在其多年的经营发展历程中，已经逐步形成了自己特有的选址策略。这里我们例举世界排名第三的零售业巨头——家乐福，对其科学的选址策略进行分析。
家乐福—法国的零售业巨头，1993年进入中国市场，已经在北京、上海、深圳、广州、成都、重庆等区域大规模开设店铺，其科学的选址策略很值得国内相关企业借鉴。
1.开在十字路口。家乐福法文为Carrefour(意为十字路口），第一家店是1963年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，大家都说去十字路口，把店名给忘了。十字路口成为家乐福选址的第一准则。
2.3公里～5公里商圈半径。这是家乐福在西方选址的标准。在中国一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力。家乐福它通过5分钟、10分钟的步行距离来测定商圈；用自行车的行驶速度来确定小片、中片和大片。然后对其细化，搞清楚片区内的人们年龄分布、文化水平、职业分布以及人均可支配收入等等。同时还要计算出不同区域内的人口数量和密度，从而划定重点销售区域和普通销售区域。
3.外聘公司进行市调。一般需要分别选两家公司进行销售额测算，两家公司是集团之外的独立公司，以保证预测的科学和准确性。
4.灵活适应当地特点。家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一、二层或地下一层和地上一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。
5.对大卖场面积要求在2万m2左右，层高6米，专用卸货区宽度30米左右。对卖场建筑柱距要求8×10或9×9米。
6.要求配备大型停车场，并保证停车场与大卖场之间有便捷的交通动线。
参考文献:
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