经济适用房管理办法解读

经济适用房管理办法解读（9篇）

1.经济适用房管理办法解读 篇一

福州市人民政府关于印发《福州市经济适用住房管理办法》的通知

福州市人民政府关于印发《福州市经济适用住房管理办法》的通知

榕政综〔2008〕181号

[ 2008-09-27 ] [ 福州市人民政府 ]

各区人民政府，市直各委、办、局（公司）：

《福州市经济适用住房管理办法》已经市政府2008年第22次常务会议研究通过，现予以印发，请

认真贯彻执行。

二○○八年九月二十四日

福州市经济适用住房管理办法

第一章 总则

第一条 为进一步改进和规范经济适用住房制度，加强我市经济适用住房建设、供应和管理工作，根据国家有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市五城区。

第三条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指家庭年收入、住房状况符合福州市人民政府规定条件的城市居民家庭。

第四条 福州市房地产管理局（以下简称市房管局）负责经济适用住房工作的指导、协调和监督；市住房委员会办公室负责全市经济适用住房管理的具体工作。

市发改委、市财政局、市监察局、市国土局、市规划局、市建设局、市民政局、市物价局、市土地发展中心、市房地产交易登记中心等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。

各区房管部门会同有关街道（镇）做好经济适用住房的初审、复核和调查核实工作。

第二章 优惠政策

第五条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地土地供应计划，在申报用地指标时单独列出，确保优先供应。

第六条 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第七条 个人购买经济适用住房申请贷款时，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具经市房管局批准的《经济适用住房申请审批表》。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和办理住房公积金贷款。

第三章 建设管理

第八条 经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。

第九条 经济适用住房开发建设按照政府组织协调、市场运作原则，可由市政府指定的经济适用住房建设单位直接组织开发建设，也可采取项目法人招标方式选择开发企业。参与经济适用住房项目招标的房地产开发企业应具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

第十条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、资源共享、便利节能的原则，优选和优化规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，降低成本，提高住宅建设整体水平。有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

第十一条 经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。具体可分为45平方米和60平方米两种户型标准，由市规划局在审批建设项目规划方案时予以控制。

第四章 价格管理

第十二条 经济适用住房建设单位对经济适用住房资金实行单独建帐核算，并接受市财政部门的监督检查和市审计部门的专项审计。

第十三条 经济适用住房价格实行政府指导价。其销售基准价格及浮动幅度，由市物价局按照国家、省有关规定实施成本监审并在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上提出具体意见报市政府批准后公布执行。

第十四条 经济适用住房销售由开发建设单位按照市政府相关规定实行一房一标价，销售平均价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

第五章 申购和售后管理

第十五条 购买经济适用住房实行申请、审核和公示制度。在同等条件下，二级以上重度残疾人家庭、享受抚恤补助的重点优抚对象家庭、市级以上劳动模范家庭可优先申购经济适用住房。

第十六条 经济适用住房原则上按以下标准配售：两代以上（含两代）家庭或三人以上(含三人)家庭配售建筑面积60平方米左右户型，一代家庭配售建筑面积45平方米左右户型。

第十七条 购买经济适用住房的申请人必须同时具备下列条件：

(一)申请人具有我市五城区城镇户口（农村村民和农村集体经济组织成员除外），并在我市工作、居住；

(二)在我市五城区落户时间满3年；

(三)家庭年收入符合市政府公布的当年低收入家庭收入标准；

(四)家庭人均住房建筑面积低于市政府公布的当年经济适用住房保障对象的家庭人均住房建筑面积标准。

申请人未婚的，还必须年满40周岁；申请人已婚的，其配偶的年收入、住房建筑面积必须与申请人合并计算。

与申请人在同一户口本的家庭直系亲属(指配偶、父母、子女，以下简称“直系亲属”)的年收入、住房建筑面积应与申请人合并计算。

申请人虽无住房，但与申请人在同一户口本的家庭直系亲属之一有住房的，该申请人不属无房户。

申请人结婚满三年，申请人与其配偶均无住房，且申请人与父母或者子女在同一户口本时间至申请日时已连续满三年的，该申请人可视为无房户，其父母或者子女的年收入、住房建筑面积可不合并计算。

申请人与家庭直系亲属在申请之日前3年内户口分户或者迁出的，该家庭直系亲属的年收入、住房建筑面积仍应与申请人合并计算。

第十八条 申请人有下列情形之一的，不得申请购买经济适用住房：

(一)通过购买商品房取得我市五城区户籍的；

(二)申请之日前5年内购买或者出售商品房的；

（三）申请人或者其配偶已享受过政府优惠价政策性住房的；

(四)申请人与配偶已离异，但离异时间不足2年的；

(五)申请人与配偶离异时间虽满2年，但在离异前一方已享受过政府优惠价政策性住房的；

（六）申请人虽已建立住户公积金帐户，但该帐户未建立于市本级的。

第十九条 申请购买经济适用住房应提交下列材料：

(一)申请人与合并计算年收入、住房建筑面积的直系亲属的身份证和户口簿；已婚的提供结婚证；离异的提供离婚证、离婚协议及未成年子女抚养证明；未婚或丧偶的提交具结书。

(二)申请人户籍所在地街道办事处（镇政府）开具的非村民或非农村集体经济合作组织成员的证明。

(三)申请人和直系亲属实际居住地社区（居委会）开具的现住房证明；有工作单位的还需提交单位开具的有无分配住房的证明。

(四)申请人和直系亲属上一收入证明(工资收入含基本工资、各类补贴或其它收入，由所在单位提供)；上一个人所得税完税证明或单位代扣代缴凭证；无工作单位的，提供失业证或由居住地地社区（居委会）和街道办事处开具的无业和实际收入情况证明；个体工商户，提供经营执照、上个人所得税及相关税收缴交凭证。

(五)申请人已建立住户公积金帐户的，提交住户公积金缴存凭证；未建立住户公积金帐户的，由工作单位开具住户公积金的相关证明。

（六）二级以上重度残疾人家庭、享受抚恤补助的重点优抚对象家庭或市级以上劳动模范家庭，提供相关证件。

第二十条 申请购买经济适用住房按下列程序办理：

（一）申请：申请人向现居住所在地的街道办事处或镇政府提出申请，填写申请表并提交相关资料，办理经济适用住房申购登记手续。

（二）初审公示：街道办事处或镇政府应当自接到申请之日起20个日内对申请人户口、收入、落户年限、住房等情况通过入户调查、邻里访问或信函索证等方式进行调查核实。申请人及有关组织或个人应当接受调查，如实提供有关情况。街道办事处或镇政府调查核实后应就申请人是否符合申请条件提出初审意见,并将申请人家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、工作单位等情况在申请人所居住的社区进行公示，公示期15日。任何组织或个人对公示情况有异议的，应当书面向街道办事处或镇政府提出，街道办事处或镇政府应当自接到书面异议之日起10日内重新调查核实。经公示无异议或异议不成立的，街道办事处或镇政府应当签署意见并将申请资料提交申请人户籍所在地的区房管局（马尾区房管所）。

（三）复核：各区房管局（马尾区房管所）应当自收到初审材料之日起10个日内对申请人及其直系亲属在所辖区内的家庭住房状况进行查档核实，开具书面查档证明，提出是否符合申请条件的审核意见，并将经复核符合申请条件的申请人的申请材料报送市房管局。经复核不符合申请条件的，区房管局应当书面通知申请人，说明理由。申请人对复核结果有异议，可以向区房管局（马尾区房管所）或市房管局申诉。

（四）批准和公示：市房管局在接件后将相关申请人及其直系亲属的身份信息转房地产档案管理机构对申请人及其直系亲属的住房状况进行查档核实，经查档并经审查符合经济适用住房保障条件的申请人，在《福州日报》和市房管局网站上公示，公示期15日，有异议的组织和个人，应当书面向市房管局提出，市房管局应当在接到异议后转各区房管局（马尾区房管所），由各区房管部门会同有关街道办事处或镇政府在10个日内重新调查核实并将核实结果上报市房管局。通过审核及公示无异议的申请人，市房管局批准其购房资格。

（五）确定选房顺序：市房管局根据经济适用住房建设进度和对申请人的评分情况，对经批准的同一批次申请人，通过公开摇号的方式，确定选房顺序。

（六）选房：申请人按照已确定的选房顺序，到经济适用住房开发建设单位办理选房和购房手续。申请人未按时前往选房或选房后放弃购房的，取消其本次购房资格，2年内不得重新申请经济适用住房。符合经济适用住房申购条件的申请人只能购买一套经济适用住房。

（七）申请人在办理经济适用住房销售合同登记备案时，应提交经市房管局批准的《经济适用住房申请审批表》。

第二十一条 对符合经济适用住房申请条件的申请人，由市房管局在经房地产档案管理机构对申请人及其直系亲属住房情况查档核实的基础上，对申请人家庭的现住房面积、落户时间以及困难情况等按下列标准进行评分，以各项评分累加后的总分数高低确定申购批准顺序。

(一)按现住房人均建筑面积评分：无房户计60分；4平方米以下(含4平方米)计50分；4平方米以上，6平方米以下(含6平方米)计40分；6平方米以上，12平方米(含12平方米)以下计30分。

(二)按户口落户我市五城区年限评分：以申请人或同一户口本内直系亲属中落户时间最长的进行计分，每年按1分累加，未满1年按1年计算，每户最高分为30分。集体户原则上不计分，如其已婚，则可以从婚后落户于我市五城区的时间开始计分。

(三)对二级以上重度残疾人家庭、享受抚恤补助的重点优抚对象家庭或市级以上劳动模范家庭，每户加10分；同时具备以上两种或两种以上情形的，不重复加分计算。

第二十二条 《福州市经济适用住房销售管理若干规定（试行）》（榕政综[2007]146号）颁布施行（2007年6月7日）以前购买的经济适用住房，应在取得房屋所有权证并经当地区房管局鉴证确系住满5年后，方可上市转让；2007年6月7日以后购买的经济适用住房，应在取得房屋所有权证后，并经当地区房管局鉴证确系住满10年的，方可上市转让。

第二十三条 凡上市转让的经济适用住房，同等条件下政府有优先收购权。经济适用住房在转让时，转让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。上市转让办法由市房管局另行拟定报市政府批准后实施。

第二十四条 个人购买的经济适用住房限于自住，不得出租或出借，购房人必须在交房后一年内入住，原承租公房的，入住时应当退出承租的公房。购房人在入住后应向经济适用住房小区物业管理单位和经济适用住房所在地的区房管部门提出办理入住鉴证的申请，各区房管部门通过核对购房人缴交水电费、物业费、煤气费情况以及入户调查等方式，审查购房人入住情况并签署意见。办理经济适用住房产权登记时，购房人应提供经区房管部门核准的入住鉴证。购房人未在规定时间内入住，或将住房出租、出借的，责令其退出已购住房，并由开发建设单位收回已售的住房。开发建设单位与购房人签订的经济适用住房销售合同应按上述规定明确相关条款。

第二十五条 经济适用住房项目开发单位在供应销售前，必须将供应销售方案报市房管局审核。经济适用住房项目当年未销售完的剩余房源转入下销售。

第二十六条 产权登记部门应当在经济适用住房产权登记簿及产权证中注记“经济适用住房”、“划拨土地”等字样。

第二十七条 经济适用住房的物业专项维修资金，由购房人按规定标准缴纳。

第二十八条 驻榕部队和在榕中央直属、省直属系统以及市直单位利用自有土地开发建设经济适用住房应按照属地原则，统一纳入福州市经济适用住房建设管理范围，其销售方案、销售对象等应按有关规定经福州市相关主管部门审核批准后，方可出售。利用自有土地开发建设的经济适用住房可优先面向符合经济适用住房申购条件的本单位职工出售，剩余部分由市房管局统筹安排，按我市经济适用住房有关规定组织销售。

第六章 监督管理

第二十九条 按照属地管理的原则，各区及相关街（镇）应加强对已入住经济适用住房小区的后续监督管理。

第三十条 对弄虚作假，采取欺骗方式取得购房资格的，由市房管局永久性取消其购买保障性质的政策性住房的资格；已购经济适用房的，责令其退出已购住房，注销购房合同。对出具虚假证明的单位，由其上级主管部门或监察部门追究单位主要领导和相关人员的责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十一条 政府机关及有关单位工作人员在经济适用住房管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，将依法追究其行政和法律责任。

第三十二条 本办法自颁布之日起施行。原《福州市经济适用住房销售管理若干规定（试行）》（榕政综[2007]146号）同时废止。

2.经济适用房管理办法解读 篇二

1 申请购买经济适用房

须采用家庭全名制,包括申请人及其共同申请的家庭成员。具体条件为:具有市区城镇居民常住户口,且申请人及其共同申请的家庭成员至少有一人是取得市区户籍满5年以上的城镇居民;具有市区城镇居民常住户口,申购人在市区工作满一年的省部属、市直、区直机关、事业单位、国有企业干部职工;取得市区暂住证且工作满8年的(以社会养老保险缴交时间为准),且具备中级以上职称的企业外来管理和技术人员。无房或人均住房面积低于16平方米(已签订拆迁补偿协议的被拆迁户除外)。家庭收入低于当年度统计部门公布的上一年度职工平均工资收入4倍以下。未享受政策性优惠购房(包括集资建房、安置房、经济适用房、解困房)。廉租房保障对象由城镇最低收入家庭调整到城镇低收入家庭,每家庭户建筑面积1人户按16平方米,2人户按30平方米,3人户按40平方米,4人以上户按50平方米认定。具体条件为:具有本市城镇居民户口,长期居住中心市区建成区或各镇镇区超过5年以上的家庭。家庭成员之间有法定赡养、扶养或抚养关系。家庭人均年收入在7500元以下。属于无房或私有住房人均使用面积16平方米以下的家庭。政策性租赁房对象为不符合廉租住房申请条件、但又无力购买经济适用住房的低收入家庭、中等偏低收入家庭。具体条件为:具有市区城镇居民常住户口,且申请人及其共同申请的家庭成员至少有一人是取得市区户籍满5年以上的城镇居民;具有市区城镇居民常住户口,申购人在市区工作满一年的省部属、市直、区直机关、事业单位、国有企业干部职工;取得市区暂住证且工作满8年的(以社会养老保险缴交时间为准),且具备中级以上职称的企业外来管理和技术人员。

2 沈阳市经济适用住房管理办法

第一条为完善住房保障体系,解决城市低收入家庭住房困难,规范经济适用住房建设和管理行为,根据《经济适用住房管理办法》,结合我市实际,制定本办法。第二条本办法所称经济适用住房,是指给予优惠政策,限定套型面积和销售价格,按照规定标准建设,以城市低收入住房困难家庭为销售对象,具有保障性质的政策性住房。本办法所称城市低收入住房困难家庭,是指城市辖区以及县(市)人民所在地镇范围内,家庭收入、住房状况等符合县(市)人民规定条件的家庭。第三条经济适用住房建设坚持“统一规划,市场运作,政策扶持,定向销售”的原则。由组织,统一规划、建设、销售和管理。第四条经济适用住房建设以及管理分工如下:①市住房保障工作领导小组负责制定政策,审议中长期发展规划和年度建设计划,审议建设土地利用规划和年度用地计划,负责决策、领导、管理。②市房产局负责日常管理和组织协调工作。对市场需求进行分析;会同市发改委、市规划和国土资源局、市建委确定中长期发展规划和年度建设计划;负责建设的指导、监督管理、销售审批、房源调配等。③市规划和国土资源局负责编制经济适用住房建设用地年度计划,并在全市年度土地供应计划中统筹安排,负责划拨经济适用住房建设用地。④市建委负责协调市政配套工程建设。⑤市监察局负责经济适用住房建设和管理的监察工作。⑥市物价局负责价格管理。第五条经济适用住房建设规划由市房产局协调市发改委、市规划和国土资源局、市建委等部门编制,报市**审批。市发改委会同市房产局根据建设规划下达年度建设计划。开发建设经济适用住房,必须严格按照国家基本建设程序和市有关规定进行。第六条经济适用住房的项目选址由市规划和国土资源局、市房产局、各区、县(市)共同确定。经济适用住房建设项目规划、设计方案由市规划和国土资源局会同市房产局共同确定。第七条经济适用住房建设享受下列优惠政策:①建设用地实行行政划拨方式供应,并在土地供应计划中优先安排;②免收城市基础设施配套费,经济适用房模式是近年来适应社会需要而产生的一种新型的社会调整住房困难的一种模式,属于我国改革市场经济的新生事物,被越来越多的地方采用。基于经济适用房申请、使用工作过程导向的经济适用房的改革已成为我国社会界关注的热点,本研究把工作经济适用房社区申请过程导向的理论引入到实际社区申请、使用、质量模式的建筑专业领域,对经济适用房社区申请工作过程导向的工作内涵、特点、理论基础作了深入的分析,加深了对经济适用房社区申请、使用、质量工作过程导向理论相关概念、观念的认识。基于经济适用房的社区申请、使用、质量工作过程导向的改革方案符合建构经济适用房理论和多元智能理论的核心思想,也是情境认知经济适用房理论的具体实践。以社区申请经济适用房工作过程导向理论为基点的经济适用房社区申请、使用、质量改革研究,有利于经济适用房理论的进一步充实和完善,从而更好地指导实践。

3 结论

本文将以经济适用房社区申请、使用、质量工作过程导向理论为指导,通过具体的问卷调查和实地访谈,结合经济适用房建筑专业人了解现状和专业标准的实际情况,对基于经济适用房的工作过程导向经济适用房的改革方案进行了设计,力争做到申请、使用、质量和实践有机结合。

摘要：经济适用房,是城市住房制度改革的产物,它的目的在于实现“住房公正”,帮助中低收入者购房,是政府住房调控的一种方式。国家建设部、国家发展计划委员会、国土资源部在总结以往经验和征求社会意见的基础上提出了《关于大力发展经济适用房的若干意见》,各项政策、改革内容、改革方向和具体措施。2003年8月国务院颁发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,明确了经济适用房的社会保障性及建设管理办法,经济适用房得以迅速发展。2007年国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,这一文件继续要求地方政府加大对经济适用房的建设力度,使低收入家庭有房可住的目的。住房是人们的一个重要需求,政府有责任去保障中低收入家庭的住房需求。

3.经济适用房后续管理的问题与对策 篇三

[摘 要]

经济适用房的后续管理面临责任主体不清、基本公建配套不到位、物业管理不佳等问题，亟需出台具有可操作性的实施细则。上海市闵行区承担着大量的经济适用房建设和人口导入任务，闵行区人民检察院通过创新社会管理，实行保障房派驻检察官制度，对保障房的建设、后续管理等环节直接进行监督，并从检察监督的视角，提出改善和加强经济适用房后续管理问题的对策。

[关键词]

经济适用房；后续管理；困境；检察监督；对策

[中图分类号] D926 [文献标识码] A [文章编号] 1009-928X（2014）03-0048-03

党的十八届三中全会通过的《决定》指出，要健全符合国情的住房保障和供应体系。经济适用房就是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。各地特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用房仍然有着重要意义。不过在经济适用房的后续管理上，由于缺乏系统、完善的制度规范及管理经验，经济适用房的公共基础配套不到位、物业管理不佳、转租转售等问题逐步显现。本文以上海及上海市闵行区为例作一研究。

一、上海市及上海市闵行区经济适用房概况

（一）经济适用房产生的背景。2005年，我国开始出台保障房政策，此后逐步完善。上海市针对公租房、廉租房、经济适用房、动迁安置房等公益性保障住房的建设和管理，提出建立“大型居住社区”的探索，以更好地服务和保障民生。预计到“十二五”末，上海市闵行区将承担1440万㎡的“大型居住社区”建设任务，预计导入40-50万规模本市常住人口。

（二）上海市经济适用房的建设情况。上海的经济适用房的集中建设经历了三个阶段。第一阶段，本世纪初，上海市政府决策在市郊建设一批以解决中心城旧区改造动迁安置的配套商品房为主的大型居住基地，此类基地全市共建有8个，分布在浦东、闵行、宝山、嘉定四个区。第二阶段，从2008年下半年起，上海市政府的思路从建设“大型居住基地”转变为建设“大型居住社区”，立足于“在郊区建设交通方便、配套良好、价格较低、面对中等收入阶层的大型住宅小区”，在全市确定了8个重点推进的大型居住社区，闵行浦江是其中之一。第三阶段，2010年，上海市政府推广在市郊建设“大型居住社区”思路，确定了第二批23个基地的选址，分布在闵行、浦东、宝山、嘉定、青浦、松江、奉贤、金山、崇明等区县。

这一举措在较短时间内满足了相当一部分中低收入群体改善住房条件的刚性需求，稳定了房地产市场，促进了社会和谐稳定；还为扩大消费创造了有利条件，对调节收入分配、遏制投机性财富转移也起到了重要作用。

二、上海市闵行区经济适用房后续管理之困境

从入住的房源来看，有市属地块建设的房源，也有闵行区自筹的房源；从入住的人员结构来看，有闵行区本地居民，也有其他区、县导入的居民（比如徐汇区、长宁区）；从经济适用房的权属来看，所在地政府和经济适用房的申购者按一定比例共同享有房屋产权，所在地政府拥有40%的房屋产权，申购者拥有60%的房屋产权。这种人员结构的多元化及双重的产权属性，导致经济适用房的供后管理面临一些问题。同时，经济适用房作为新生事物，其在规划和建设之初，就存在基础配套设施跟不上、供后管理不完善、退出机制缺失等先天性不足等问题。

（一）属地管理还是属人管理？入住的经济适用房居民到底应当实行属地管理还是属人管理？有相当一部分经济适用房居民是从徐汇区、长宁区等导入的，闵行区的街道、社区对这部分人员的基本情况并不掌握；这些人员居住地、生活区域转移之后，再要求导出区政府进行全方位管理确实勉为其难。但是，政府的行政管理及服务，如社区、医疗卫生、教育、警力等资源是按照行政区划及人口数量来确定的，需要当地政府的财政支出，如果要全部依靠人口导入地来承担的话，面临着巨大的财政和人员压力。

（二）基本公建配套不到位。出行难、就医难、日常购物难是经济适用房居民反映最强烈的三个焦点。

一是出行难。经济适用房所在的“大型居住社区”周边公交运力严重不足。

二是就医养老难。配套医疗服务和“大型居住社区”卫生服务中心建设远滞后于住宅建设，“大型居住社区”内日常治疗和急救问题凸显。同时，“大型居住社区”养老机构投资主体、建设主体不明确，造成一些老年病人将医院当养老院，客观上又加剧了医疗资源的紧张。

三是日常购物难。“大型居住社区”除配套的街坊级商业设施外，没有大型超市和正规商店，群众日常生活成本高，生活压力大。

（三）物业管理不佳。首先，物业管理公司的确定。目前经济适用房的物业管理是由开发商组织全市范围内招投标确定的，属地政府在确定物业管理公司的程序中只能被动接受，增加了属地政府对物业管理公司进行管理的难度。

其次，物业管理费收缴率低。物业管理公司基本采取商业化运营，其经营费用及盈利全部来源于业主缴纳的物业管理费等服务性收入。经济适用房小区居民普遍经济能力不高，人员素质参差不齐，物业管理费收缴率仅能达到50%左右，势必影响物业管理公司的服务质量，其安保、清洁等服务难以满足居民改善居住环境的要求，由此形成恶性循环。

（四）经济适用房违规出租、出借。首先，出租、出借行为虽被明令禁止，但有一定的合理性。由于公共配套设施不到位，居民出行、生活不便，出现了部分居民向市区回流的现象。有的居民购买经济适用房申请了银行贷款，每月有还款压力，因此将房屋出租，能够获得一定的租金收入，补贴生活。而经济适用房的出租、出借目前是被市房管局明确禁止的，因其不仅使政府改善中低收入群体居住环境这一目的落空，并且给“大型居住社区”的管理带来困难，但其存在又有一定的客观因素和合理性。

其次，违规出租、出借的发现、查处机制尚未完善。经济适用房违规出租、出借面临的另一难题是发现、查处困难。目前尚未建立完善的发现、查处机制，物业、居委、派出所或者房屋管理部门到底应当由谁来承担发现违规出租、出借房屋的职责，发现以后如何进行取证，由谁来进行处罚、行政执法权力有无依据等都没有明确规定。

（五）经济适用房的退出、回购机制不健全。目前闵行区的经济适用房只有申购机制，退出、回购机制不健全。首先，经济适用房是为解决中低收入群体住房困难由政府公共财政筹集资金建造的，当申购者收入水平提高，经济能力增强后，应当通过一定的途径和方式退出，让其他符合条件的人享受住房保障。其次，随着子女的成长、就业，一部分经济适用房申购家庭经济状况有所改善，这部分家庭有二次改善居住条件的需求，这时其购买的经济适用房应当如何处理是必须面对的问题。再次，经济适用房申购家庭出现家庭成员死亡、离异等变动时，其申购的经济适用房应当如何处理也是极为现实的问题。

三、检察机关保障房派驻检察官的理论与实践

（一）保障房派驻检察官的理论支撑。首先，这是检察机关加强和创新社会管理的新方式。随着我国经济社会的迅猛发展，原有的社会结构、社会组织形式、利益分配方式等呈现出多样化的发展趋势，检察机关的传统职能已不能满足社会主义市场经济和社会管理发展的新要求。保障房派驻检察官是闵行区检察院主动融入民生，积极探索加强和创新社会管理方式的有益尝试，符合检察机关作为社会管理的参与者和监督者的定位。

其次，符合我国检察权理论。《宪法》将法律监督权赋予检察院来行使，说明检察机关已不单纯是职务犯罪侦查、侦查监督、刑事追诉的机关，而是国家政权架构与社会治理格局中存在的一条救济权利、保障安全、稳定秩序的制度通道。保障房派驻检察官的目的并不是代替房管、安监等部门的行政职能，而是立足于其作为法律监督机关的“监督”本职，以检察监督促进公正、公平，实现司法权对行政权的制约。

再次，符合检察权“延伸”的趋势。保障房派驻检察官一方面是全面履行法律监督职能的客观要求；另一方面，表明检察权力的社会辐射范围、功能的确正在逐步扩大。只是目前这种“延伸”尚缺乏必要的法律保障，随着新《刑事诉讼法》和新《民事诉讼法》的实施，《人民检察院组织法》也需要进行同步修订，以便从法律上确认检察权的边界，赋予检察权延伸以充分的法律依据，避免外界对检察权“延伸”的质疑。

（二）保障房派驻检察官的实践探索。2012年2月，闵行区人民检察院出台《闵行区保障房建设派驻检察官工作实施方案（试行）》，通过派驻检察官监督保障房建设、管理工作，深化工程建设领域职务犯罪预防，确保保障房在建设、申请、供应、管理过程中的公正、公平、公开。

加强对保障房后续管理环节的法律监督，应该成为保障房派驻检察官制度全程工作链中的重要环节。派驻检察官的工作不能仅止步于保障房分配完成即告终止，在保障房的后续管理使用环节，派驻检察官也应协同相关行政职能部门工作人员。通过对保障房实际使用情况的不定期抽检、抽查等措施，加强对保障房后续管理环节的同步监督，确保保障房的制度功能得以实现。

四、检察监督视角下加强和优化经济适用房后续管理的对策

保障房派驻检察官介入经济适用房后续管理环节的出发点和立足点，应当以检察监督为视角，以检察建议或者纠正违法通知书的形式，提出加强和优化经济适用房后续管理的以下对策：

（一）从省市级层面，制定经济适用房社会管理的指导意见，适当下放行政管理权限。积极建议并推动省市级层面，在总结相关地区、板块供后管理经验的同时，制定加强经济适用房社区社会管理的指导意见。针对经济适用房属地政府承担的管理职能与拥有的管理权限、财政支撑严重不足等，建议由市级层面研究财政转移支付，补偿属地政府在社会管理方面的支出；针对“大型居住社区”建设总体思路与规划设计之间的系统性不足等问题，建议在规划阶段，省市级职能部门听取属地政府的意见和建议，给予其一定的话语权，避免供后管理上的职责不清；将规划管理、市政道路、环境保护、市场监管、民生事业等方面的部分行政权限下放给“大型居住社区”属地政府；适当增加属地镇的社会管理、公共服务等方面的行政、事业编制，弥补社会管理、公共服务力量的不足。

（二）加强经济适用房的物业管理。物业管理和服务水平与业主的切身利益息息相关，也是经济适用房业主较为关注的问题。首先，相关部门要加强对经济适用房前期物业管理招投标的把关，鼓励优秀物业企业参与管理。建议制定并有效落实物业公司招聘经济适用房居民就业的扶持政策，既解决居民就业，又推动居民对社区的自我管理和服务；其次，制定对管理业绩良好的物业企业奖励机制；再次，加大经济适用房社区内业主委员会的组建进度，考虑闵行区经济适用房入住率较低和居民自治意识淡漠的现实，房管部门应在业委会组建中充分发挥引导作用。

（三）加大违规行为的经济处罚力度。经济适用房管理过程中的违规行为包括开发商违规和业主违规两方面。建议上升到法律层面，加大处罚力度。通过制定完善相关法律法规、出台细则等，对于开发商违规的，比如偷工减料的房屋质量问题、不履行质保义务等的不法行为，进行经济处罚，罚金可定为开发商获取的额外利润的3-5倍，并限制其在其它相关项目上的投标资格等。对于经济适用房业主的骗购、违规出租、出售等行为，取消其在10年内或者终身再次申购或租赁各类保障性住房的资格。

（四）建立经济适用房小区扣分管理机制，遏制违规出租、群租。不建议放开禁止出租的规定。应建立扣分管理机制，具体做法是：由房管部门派驻保障房社区的工作人员会同物业管理部门发现保障房住户危害社区住户安全、破坏社区环境卫生、违章使用房屋等方面的不当行为，并实行扣分制，累计到一定分值，住户将被强制退出保障房供给体系，并在若干年内不得重新申请保障房。将不当行为依情节轻重分为4类：属于轻微违规行为的，每项扣3分；较严重的违规行为，每项扣5分；严重违规行为，每项扣7分；非常严重违规行为，每项扣20分。租户如在两年内被扣分数累计达到20分，租赁合同将被终止。如携带动物随处便溺，弄污公众地方，属于轻微违规行为，将被扣3分；擅自将租住的住房转让、转租、出借、调换的，一经发现，将被扣20分。这一举措能够从源头上遏制“居改非”、违章搭建、转租、群租等不良现象。

（五）尽快建立经济适用房的退出和回购机制。应尽快研究建立经适房的退出机制，规定当申购者的收入水平和资产总额达到一定程度后，政府有权按照市场中间价格优先回购其经适房，使有限的经适房资源重新进入供应环节，为更多低收入住房困难家庭提供住房保障。

作者杨慧亮系上海市闵行区人民检察院副检察长；葛云系上海市闵行区人民检察院派驻保障房检察官；高飞系上海市闵行区人民检察院助理检察员。

4.经济适用房管理办法解读 篇四

第一章 总 则

第一条〔立法目的〕为加强经济适用住房管理，逐步解决城市低收入家庭住房困难，根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条〔适用范围〕本市市南区、市北区、四方区、李沧区（以下简称市内四区）行政区域内的经济适用住房管理适用本办法。

第三条〔管理体制〕市、区房屋行政管理部门负责辖区内经济适用住房管理工作。

市、区住房保障机构负责辖区内经济适用住房的具体管理工作。

街道办事处负责本辖区内经济适用住房的申请受理、初审等工作。

发展和改革、国土资源、民政、财政、建设、规划、价格、监察、劳动和社会保障、公安、统计、金融、税务、工商等行政管理部门，根据职责分工，负责经济适用住房的相关管理工作。

第二章 优惠政策

第四条〔优惠政策〕经济适用住房建设和供应，应当严格执行国家规定的各项优惠政策。

第五条〔土地优惠〕经济适用住房建设用地以划拨方式供应，并纳入年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

为经济适用住房提供配套服务的经营性设施用地，按国家有关规定执行。

第六条〔优惠政策〕经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

经济适用住房建设单位，可以以在建项目作为抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第七条〔贷款政策〕购买经济适用住房的，可以按照有关规定提取个人住房公积金和办理住房公积金贷款。

购买经济适用住房需要向商业银行申请贷款的，住房保障机构应当出具准予购买经济适用住房的证明。

第八条〔贷款政策〕建设和购买经济适用住房的贷款利率优惠政策按照国家有关规定执行。

第三章 规划建设

第九条〔规划计划〕建设经济适用住房应当遵循政府主导、社会参与，全市统筹、分区落实的原则。

市发展和改革行政管理部门应当会同建设、国土资源和房屋等有关行政管理部门，根据本市经济适用住房发展规划制定经济适用住房建设计划。

第十条〔用地计划〕市国土资源行政管理部门，应当根据经济适用住房发展规划和建设计划，编制经济适用住房建设用地年度计划。

第十一条〔套型标准〕经济适用住房建设应当严格执行有关法律、法规的规定。

经济适用住房建筑面积应当控制在65平方米以内。

第十二条〔设计建设标准〕规划设计和建设经济适用住房，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行有关住房建设标准，采取竞标方式优选规划设计方案，在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第十三条〔建设模式〕经济适用住房建设可以在商品住房用地当中配建，由依法取得建设用地使用权的房地产开发企业实施；也可以由市人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。

在商品住房用地当中配建经济适用住房的，应当在土地出让合同中，将配建经济适用住房的建筑总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、价格、销售对象及程序等事项作为附加条款。

严禁以建设经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。

第十四条〔项目进度〕配建的经济适用住房及其基础配套设施和公共配套设施，应当与整个住宅项目工程同时设计、同时建设、同时交付使用。

第十五条〔质量责任〕经济适用住房的施工和监理单位，应当依法采取招标方式确定。

经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量承担最终责任，向购房者出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。

第四章 价格管理

第十六条〔基准价格〕经济适用住房基准价格应当在项目开工或土地招标拍卖挂牌出让前，由市价格行政管理部门会同国土资源和房屋、建设行政管理部门核准公布。

第十七条〔销售价格〕经济适用住房销售价格，由开发建设单位根据楼层、朝向、质量和位置等因素，在基准价格上下不超过15％的幅度内确定，但总平均销售价格不得高于基准价格。

第十八条〔明码标价〕销售经济适用住房应当明码标价，不得在标价之外收取任何费用。

第十九条〔一房两价〕以经济适用住房销售价格购买的面积，按照购买经济适用住房建筑面积标准与申请人原住房建筑面积的差额核定，差额不足20平方米的，按照20平方米核定，超出部分按照同地段商品住房销售价格购买。

超出经济适用住房销售价格购买部分面积的价款，由开发建设单位向市住房保障机构缴纳后上缴市财政专户，专项用于住房保障。

同地段商品住房价格由市价格行政管理部门会同房屋行政管理部门确定。

第五章 申请审查程序

第二十条〔购房条件〕凡夫妇双方组成的家庭及离异或丧偶带子女的家庭和年满35周岁的未婚人员及离婚或丧偶不带子女的人员（以下统称申请人），符合下列条件的可以向户籍所在地街道办事处提出购买一套经济适用住房的申请：

（一）申请人具有市内四区常住户口，其中至少一人达到5年以上；

（二）申请人财产、人均收入和人均住房面积符合市政府批准并定期向社会公布的标准；

在申购经济适用住房之日前5年内，因离婚、继承、出售、赠与以及履行债务等原因，将家庭或个人住房所有权或使用权转移给他人的，应当计算原住房面积。

已享受廉租住房保障的家庭，在退出廉租住房保障后，可以购买经济适用住房。

第二十一条〔相关标准〕申请人家庭或个人的财产、人均收入、住房困难标准，由市房屋、民政等行政管理部门，根据本市社会经济发展状况、住房价格水平、家庭人均可支配收入的一定比例和人均住房面积等制定，经市政府批准后公布。

第二十二条〔提交资料〕申购经济适用住房应当提交下列资料：

（一）购买经济适用住房申请表；

（二）户籍和身份证明；

（三）住房情况证明；

（四）收入证明；

（五）财产状况证明；

（六）婚姻状况证明;

（七）市房屋行政管理部门规定的其他相关资料。

第二十三条〔审查程序〕街道办事处应当自受理申请之日起30日内，组织进行申请资料审查、对申请人的住房、收入及财产状况进行调查，经评议、公示后提出初审意见，报区住房保障机构。

区住房保障机构应当自收到申请资料之日起20日内会同民政部门对申请人的住房、收入等状况进行审核。对经审核符合条件的予以公示，公示期为15日。对公示无异议或有异议经查证不成立的，报市住房保障机构。

市住房保障机构应当自收到资料之日起10日内进行审核，对符合条件的予以备案，并书面通知区住房保障机构予以登记，由区住房保障机构发给申请人准予登记通知书。对不符合条件的，由区住房保障机构书面通知申请人，并说明理由。

第二十四条〔调查核实〕街道办事处、住房保障机构及民政部门在审查申请人的住房、收入及财产状况时，可以采取入户调查、邻里访问及信函索证等方式。有关单位和个人应当予以配合，如实提供相关资料。

第二十五条[年度复核] 申请人在一年内未购买经济适用住房的，应当在规定期限内持准予登记通知书，向户口所在地街道办事处申请年度复核，街道办事处应当按照规定程序进行复核。对未申请年度复核或经复核不符合条件的，不再享有经济适用住房申购资格。

第二十六条〔预售许可〕经济适用住房开发建设单位，应当依法取得经济适用住房预售许可后方可预（销）售。

第二十七条〔销售原则和程序〕预售经济适用住房应当遵循住房困难优先、公开、公平、公正的原则，并按照下列 程序进行：

（一）市住房保障机构发布预售公告，内容包括房屋位置、数量、基准价格、开发建设单位及销售时间、地点、方式等；

（二）申请人持准予登记通知书到规定的地点办理购房登记手续；

（三）市住房保障机构按照住房困难程度对已办理购房登记手续的申请人予以排序，并根据有关规定确定入围名单予以公示，公示期为5日；

（四）市住房保障机构在监察、公证等部门以及入围代表的监督下，以公开摇号方式确定选购住房顺序，并予以公布；

（五）入围者持相关凭证和资料在规定时间内到建设单位按照公布的顺序选购住房；入围者放弃选购住房权的，应当按顺序递补。

第六章 房地产登记与交易

第二十八条〔权属登记〕经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，购买经济适用住房后应当按照规定办理房地产权属登记。

办理经济适用住房房地产登记时，登记机关应当在《房地产权证》上注明“经济适用住房”、“划拨土地”以及购买标准内面积、购买单价等内容。

第二十九条〔交易和回购〕经济适用住房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易；5年内因特殊原因确需出售的或购买经济适用住房后又购买其他住房的，其经济适用住房由市住房保障机构按照规定及合同约定回购。但经市住房保障机构书面通知放弃回购权的除外。

回购的经济适用住房，仍用于解决城市低收入家庭的住房困难。

第三十条〔交易手续〕经济适用住房自房地产登记之日起5年后需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房价格购买的部分面积，按照成交价格与购买时经济适用住房价格差价的50%，向政府交纳土地收益等价款，取得完全产权。

经济适用住房上市交易时，在相同价格情况下，住房保障机构具有优先购买权。

第七章 法律责任

第三十一条〔建设违规〕开发建设单位有下列行为之一的，由市房屋行政管理部门责令改正，并处以10000元以上30000元以下的罚款；5年内不得从事经济适用住房的开发建设：

（一）隐瞒房源，不如实上报的；

（二）向不符合条件的人员销售经济适用住房的；

（三）未按照有关规定实行公开（预）销售的，第三十二条〔申购违规〕申请人弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明资料的，由区住房保障机构取消其申请资格。

对采取欺骗方式申请的，同时记入不良信用记录，5年内不得再次申请。

已骗购经济适用住房的，由市住房保障机构按原价格并考虑折旧等因素予以收购；拒不接受收购的，由市房屋行政管理部门责令退出已购住房，按原价格考虑折旧等因素作价收回，并依法追究责任。

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十三条〔管理人员违规〕有关部门和单位工作人员，在经济适用住房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按照有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第三十四条〔参照管理〕崂山区、黄岛区、城阳区、胶州市、即墨市、胶南市、平度市、莱西市的经济适用住房管理，参照本办法执行。

5.经济适用房管理办法解读 篇五

货补买房：面积最大120㎡不设下限

市民凭经适房货补凭证可购买一套120平方米的新房或二手房，住房面积户型不设下限。5月25日出台的《长沙市经济适用房和廉租住房审批管理办法》放宽的购房户型和面积规定。

长沙刘女士想申请一套廉租房，她打听到，申请廉租房户籍、收入、住房状况要经公安、民政、房产局等部门认定，正式申请也不再到社区，而是直接到区住房保障部门。

今日，长沙市住房保障局向记者证实，《长沙市经济适用房和廉租住房审批管理办法》出台(以下简称“办法”)，该办法对申请经适房、廉租房的条件、流程、管理等作了详细的规定，新办法将于今年7月正式实施。

和老办法相比，新办法对申请对象的条件审查和申请审批流程要求更严。

条件审查：多部门联合认定

老办法：申请对象向户口所在社区提出申请，提交户籍状况、婚姻状况、家庭收入状况、家庭住房等证明材料。由社区进行初审、再经街道复审认定。

新办法：在提出正式申请前，先要向户籍所在地公安部门申请家庭人口、户籍以及年龄状况证明;再到住房和城乡建设部门申请办理家庭住房状况证明;然后向户籍所在地社区办理收入证明，由民政部门审核出具收入证明;最后经民政部门审核婚姻状况。

申请审批：区住保局审核

老办法： 廉租房：申请人直接到所在社区申请经社区初审认定并公示，再由社区所在街道复审实地调查，然后由区住房保障局审核审批，最后到市住房保障局备案。

经适房货补：申请人到社区申请公示、街道初审核实入户调查、区住房保障局复审、区政府审核、市住房保障局核准发证。

新办法：廉租房和经适房申请审批程序：申请人直接向区住房保障局提出申请、经区住房保障局审核，审核通过签订《长沙申请住房保障诚信承诺书》、区住房保障局将申请人情况在户籍所在地和居住地进行公示，公示完后报区政府核准，区住房保障局为审批对象建立档案;区政府核准，市住房保障部门审批发证，并在政务网上进行公示，发放货补资金时，对申请人头像、指纹、身份证进行认定。

条件认定： 无房户认定更严

老办法：申请经适房货补对象，具有本市城区常住户口5年以上、无房户或住房困难户，低收入家庭。家庭人口以家庭户口簿记载为准。无房户是指未享受过福利分房且无私房的家庭，住房困难户是指人均住房建筑面积低于12平方米的家庭;家庭人均可支配收入低于我市上城区居民家庭人均可支配收入的75%。

新办法：具有本市城区常住户口5年以上的已婚家庭，取得《长沙市家庭住房状况证明》的无房户或住房困难户，取得《长沙市住房保障家庭收入认定证明》。

家庭人口以户籍所在地公安部门认定;户籍由所在地民政部门认定;无房户指在长沙有无房记录，且无事实住房，未享受过福利分房和政府优惠性住房政策的。住房困难户指人均住房面积低于12平方米。家庭收入由户籍所在地区民政部门认定出具收入认定证明。

解读

经适房购房面积未设下限

市民凭经适房货补凭证可购买一套120平方米的新房或二手房，住房面积户型不设下限。25日出台的《长沙市经济适用房和廉租住房审批管理办法》放宽的购房户型和面积规定。

根据新规定，持证一年未购买住房的，凭证作废，今后需要依政策重新申请。补贴资金由该市财政部门和市住房保障部门实行双控管理发放。如果市民买了房需要退房，由购房人将货币补贴资金退还到市安居工程资金专户，然后再到市住房保障局办理退房手续。

使用货补凭证购买的住房，产权性质为经济适用房，通过货补购买的住房上市交易时，须全额退还政府发放的补贴资金。申请人及其家庭成员，如需购买其他住房或因赠予、法院判决等原因获得其他产权住房，必须将补贴资金退回到该市安居工程资金专户。

三大类保障对象可优先安排

60周岁以上孤寡老人、劳动模范、二级以上伤残、重点优抚对象等保障对象，在廉租房实物配租时，可优先安排。《长沙市经济适用房和廉租住房审批管理办法》明确，廉租房实物配租在坚持轮候制时，对特定对象可优先安排。

按照新办法规定，以下3类保障对象可优先安排：

1、市政重点工程和旧城棚户区改造范围的保障对象，政府认定可优先纳入配租的家庭;

2、低保无房户;

3、年满60周岁以上的孤寡老人、家庭成员中属于二级以上残疾、患有重大疾病、重点优抚对象、获得市级以上表彰、特殊贡献奖、劳动模范称号、服兵役期间荣立二等功、战时荣立三等功以上家庭，政府认定急需救助的对象。

据介绍，已租赁直管公房或单位自管公房的，已有继承、受赠房屋尚未办理房产过户手续的，且人均住房面积已达到12平方米的原则上不安排实物配租。

骗补贴最高可罚4万

骗取经适房补贴8万元，除退回补贴资金外，还要罚款8千到4万元。今天出台的《长沙市经济适用房和廉租住房审批管理办法》对骗取经适房、廉租房做出严格处罚规定。

“新办法”规定，弄虚作假骗取保障性住房，由市住房保障局责令退房或取消其他资格，依法撤销原房屋登记，收回权属证书，5年内不得再次申请住房保障;骗取补贴资金的，责令退回所发放的补贴资金和应支付的利息，并根据《财政违法行为处罚处分条例》(国务院第427号令)的规定，处以被骗取资金10%以上50%以下的罚款。对于申请过程中，串通骗取经适房廉租房的单位个人领导和住房保障系统工作人员将通过媒体进行通报和处罚。

凡是举报弄虚作假骗取保障性住房的有功人员和单位将给予1万元以下的奖励，对举报经适房货补属实的，奖励1万元。

提醒

如何申请经适房、廉租房

一、申请

1、到户籍所在地的公安部门申请办理家庭人口、户籍及年龄状况证明。

提交：申请人及其家庭成员的身份证、户口簿、结(离)婚证、已按要求填报好的《长沙市经济适用住房货币补贴申请审批表》、《长沙市经济适用住房购房资格申请审批表》或《长沙市廉租住房申请审批表》以及审核部门认为需要提供的其他材料。

2、到市住房和城乡建设部门申请办理家庭住房状况证明(以下简称《住房状况证明》)。

提交：申请人及其家庭成员的身份证、公安部门出具的家庭人口、户籍及年龄状况证明、结(离)婚证以及审核部门认为需要提供的其他材料。

3、向户籍所在地的社区居委会申请办理住房保障家庭收入证明，经社区调查评议、街道审核、区民政部门审批，符合住房保障家庭收入条件的，由区民政部门出具《长沙市住房保障家庭收入认定证明》。

向户籍所在地的区民政部门申请办理婚姻状况证明，情况属实的出具结(离)婚证或无婚姻登记记录证明。

二、受理、审核

1、应提交的材料：

(1)《长沙市经济适用住房货币补贴申请审批表》、《长沙市经济适用住房购房资格申请审批表》或《长沙市廉租住房申请审批表》。

(2)公安部门出具的《家庭人口、户籍及年龄状况证明》。(3)市住房和城乡建设部门出具的《住房状况证明》。

(4)民政部门出具的《长沙市住房保障家庭收入认定证明》、结(离)婚或无婚姻登记记录证明或提供人民法院已生效的离婚法律文书。

(5)身份证、户口簿。

(6)审核部门认为需要提供的其他证明材料。

2、受理申请：申请人本人携带上述资料向户籍所在地的区住房保障部门提出申请。

3、与申请人签订《长沙市申请住房保障诚信承诺书》。

4、申请公示：区住房保障部门将已受理申请人的家庭基本情况在户籍所在地和实际居住地社区同时进行公示。

6.经济适用房的物业管理问题论文 篇六

1.经济适用房的双重性决定了其物业管理的双重性

经济适用房是政府在市场的运作下建设的解决中低收入居民的住房问题的一种保障性的住房。

在建设以及销售的过程中都是通过市场来完成的。

作为经济适用房的主要适用人群，中低收入阶层因为没有相关的经济承受能力，所以才需要依靠政府的帮助实现适当的住房的目标，在居住的过程中，物业管理的过程是因为其业主的特殊的性质，所以不可能完全按照市场的标准进行，必须在这个过程中有政府的干预和管理来保证经济适用房的保障性质的完整贯彻。

这就是经济适用房的保障性质。

2.经济适用房的建设技术标准决定了其物业管理的要求

经济适用房在建设的过程中对于住房的很多无关的方面并没有考虑，主要考虑的因素在于住房的使用效果，也就是住房的适用性问题。

在建设过程中建筑的标准与普通的建筑是相同的。

但是，对于经济适用房的住房管理的服务也是需要一定的要求的，也要与普通的住宅的服务规范和内容相一致。

二、经济适用房物业管理存在的问题

1.价格机制不合理的问题

从经济适用房的物业管理的相关政策来看，政府在考虑到了经济适用房的业主主要是那些中低收入的家庭，这在实际上对那些中低收入的人群来说确实起到了缓解他们的经济压力的问题。

所以物业管理收费标准低于商品住房，这就使得以劳动密集型为主的物业管理企业的利润就会大幅度减少，很多企业在微利的环境中生存，使得企业生存变得很艰难。

2.物业部门缺乏市场竞争的有效机制

目前，就大部分的经济适用房的物业管理来讲，都是政府房管部门的下属企业通过改制的国家物业管理企业来承担物业管理工作的。

由政府支撑的物业管理单位，在服务上很多都抱着得过且过的思想，在服务质量上得不到相应提升，只是存在很简单的物业管理工作，还有很多的.大型企业单位在进行经济适用房的开发过程中，受到自己开发自己管理的陈旧观念的影响，通常是不愿意将其开发的项目推向社会或者是推到市场上进行物业管理的，这就导致了经济适用房的物业管理不能够像商品住宅区一样通过公开的招标的方式进行管理，市场不能建立就必然导致物业管理水平的低下。

3.服务没有针对性

经济适用房中居住的人群的特殊性决定了在物业的管理模式上要不同于一般的住宅小区的模式，这就要求物业管理企业要针对其业主的特殊性，有针对性地设置相关的物业管理服务项目。

有针对性地开展服务，才能更好地针对业主的要求服好务。

但是，现在很多单位在服务的过程中只是简单地将物业企业的本身经济利益作为物业服务的根本所在，脱离了业主的实际需求，盲目推出了一些投入相对比较小但是产出比较高的有偿性质的服务，这些都是不科学不合理的，应该根据广大的业主的实际需求，有针对性地提供一定的物业管理服务。

三、解决经济适用房物业管理问题的措施

1.建立合理的市场竞争机制

经济适用房的物业管理的价格并不能简单地依靠市场的竞争机制来进行决定的，但是这个市场必须在政府的宏观调控的相关措施下引进一定的市场竞争机制，这样的机制的建立不仅仅能够在市场中进一步完善供需的平衡机制，物业管理公司也可以在资金上能够得到保证。

由于经济适用房的管理是有其特殊性所在的，所以物业管理公司可以在进行物业服务的时候，将很多的捆绑式的收费项目作为单项分割开来，这样就能够在维系一般的企业运作和管理的条件下，提供更为人性化和简单化的服务。

2.引入必要的市场招标机制

物业管理公司在进行服务之前应该引入以招标为主要方式的经济适用房的物业管理公司，实行招标投标不仅能够打破传统的经济适用房的小区物业服务垄断的现象，还能够实现物业管理行业的优胜劣汰的机制，提高物业管理的相关服务水平，不断提高物业管理公司的竞争力，也可以更好地规范和完善物业管理的市场竞争机制。

3.政府应该出台一定的税收政策进行鼓励

作为有一定的社会保证机制的商品住宅区，政府应该给予经济适用房的物业管理企业一定的优惠政策，尤其是在税收的优惠方面，首先，要在政策上支持物业公司的日常管理工作，对于一些税收项目，政府可以实行降低税率或者减免一些税收的政策。

同时，享受优惠的物业管理企业应该在政策的引导下开展那些适合经济适用房的业主需求的服务，严格保证经济适用房小区内部的服务质量。

政府的相关部门要不定期对经济适用房的小区内的物业管理的满意程度以及具体工作的开展进行一定的调研和评价。

参考文献：

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[3]曾翔玉，常州市蓝天花园经济适用房物业管理探索[J].中国物业管理，8

[4]李佳，经济适用房物业管理的问题与对策[J].中国物业管理，2006.11

[5]邓国雄，浅析廉租房的物业管理[J].现代物业(上旬刊)，2011.1

7.经济适用房管理办法解读 篇七

兰州市孙家台经济适用房小区“坚持以人为本, 可持续发展的科学发展观, 以造价不高水平高, 标准不高质量好, 面积不大功能全”为目标, 在规划空间布局, 道路交通, 公建配套, 绿化景观, 建筑单体, 文化内涵, 环保节能等方面均考虑经济适用住房的实际需求, 体现和谐社会、科学发展观背景下对中低收入人群的人文关怀。

1 规划背景

住房建设和房地产业发展是关注国计民生的全局性、长远性问题, 中央关于调整住房供应结构的政策措施, 是基于我国国情做出的重大战略决策, 其根本在于提高人民生活品质, 改善居住环境, 加强人们的舒适感、安全感。为了解决中低收入者住房紧张的问题, 国家开始实施经济适用房建设的重要举措, 向中低收入家庭提供住房保障, 兰州市委市政府为响应国家政策方针, 政府牵头, 结合孙家台“城中村”改造项目开发建设孙家台经济适用房住宅小区, 主要解决城市道路改扩建及城市建设中拆迁还建的住户及改善兰州市七里河区孙家台周边地区的中低收入家庭的居住环境问题, 可谓“一举三得”的做法, 兰州市孙家台经济适用房小区就是在这种背景下规划建设的。

2 项目概况

孙家台住宅小区建设地点位于兰州市七里河区西津路以南, 雷坛河西侧, 北临兰新铁路线, 西靠华林坪, 东临雷坛河, 总用地面积约14.0329公顷, 其中建设用地10.9649公顷, 其他用地3.0680公顷, 建设场地在西关什字东南部, 孙家台小区位于兰州市城中心西关十字西南部, 距西关十字商圈 (兰大二院、亚欧商厦、西单商场、张掖路步行街、西关广场等) 1.5公里, 沿雷坛河往北约1.1公里为40公里黄河风情线, 距规划新建的洪门子公交枢纽站仅800米, 向南500米为兰州市三十六中, 区位条件良好, 交通便利。

3 规划原则

1) 尊重历史文脉, 尊重古老文化、尊重自然地形地貌, 使整个小区规划设计符合用地现状条件和城市整体规划要求;

2) 追求社会和谐, 关注民生, 努力实现社会效益、环境效益和经济效益的整体和谐;

3) 简约但不简单, 追求实用主义的规划设计思想;

4) 充分利用地形、地貌, 节约土地资源, 努力创造出经济适用的节地型住区。

4 规划整体构思

1) 功能结构分析

孙家台住宅小区总用地面积约14.0329公顷, 小区整体结构设计为“一心、两轴、一带、三节点、五组团”的布局特点。

“一心”——位于小区中心位置的中心节点。

“两轴”——连接主次入口与中心绿地形成两条绿化景观轴, 其中一条顺直, 连接步行主入口起点 (握桥) 及终点21#、22#楼高层裙房;另一条轴线连接小区主入口和次入口, 呈“S”形, 二轴刚柔相济, 联系区内的所有景观节点, 居民平时活动均围绕此轴展开。

“一带”——沿“S”形轴规划设计塔式高层带。

“三节点”——空间布局拟用三个节点在空间上联系区内整体环境, 分别形成主次入口广场节点, 中央集中绿地节点。

“五组团”——沿小区级道路自然有机的将整个小区分为五个组团。

2) 公建配套齐全

根据小区规模, 在规划设计中按标准配套各项设施:在用地东侧的裙房公建带中, 主要布置小型超市、餐饮、诊所、居委会、储蓄、书店等。在小区制高点两栋28层高层的裙房内规划设计公厕、超级市场、青少年活动中心、小区物业公司以及小区健身活动中心。结合小区中心位置单独设计6班幼儿园。燃气调压站设计在距离兰阿公路较近的西侧台地上。总变配电室、泵房、消防水池、换热站等则基本布置在负荷中心28层楼地下室内。锅炉房靠西北侧位于河谷风的下风侧1#、5#楼之间的空地地下, 减少对小区环境的污染。小学设计基本保留现有学校, 对其进行外立面装修, 预留发展用地, 补充室外运动场地, 完善其功能。垃圾收集点以70米为服务半径在适当位置进行布置, 公共活动场地考虑服务于老人及儿童, 由小区中心和组团两级构成。自行车库结合2、16、20、25、28#楼地下室设计, 平战结合, 平时为自行车库, 战时为六级人防。

3) 道路交通

根据基地的条件和周围的交通情况, 交通组织以确保小区内道路系统人车分流, 各组团内部平时基本无车辆进入为原则, 小区级道路采用“通而不畅”的原则, 避免城市车辆的直接穿越, 各居住组团通过环状的组团级道路串联, 宅间小路根据布局灵活处理。小区的建筑沿规划道路呈围合式布局, 以减少车辆噪声的干扰, 为物业管理提供方便。在住宅群体的外侧, 沿着建筑的走势设有环形道路, 出入口与其毗临, 车辆可沿着外环道路直接进入地下车库、室外停车场, 减少车辆对内院的干扰。

规划道路分为三级个等级:小区级路7.0米, 组团级路4.0米, 宅间小路3.0米。

停车利用地下空间与地上相结合设置, 利用主入口绿地、中心绿地地下空间修 建地下停车库, 停车位数354辆, 这样可节约地面多搞环境建设;地上停车位则沿环形车行道结合绿化设计, 停车位数70辆, 设计424个停车位。

4) 绿化景观

本区在环境设计中结合挡墙、小品、石景、水景等各种方式, 力求创造一种全新的户外生活方式, 尝试在绿茵生态环境中引入多方面环境主题, 真正做到一步一景、风趣盎然。对着步行入口的视觉轴线上, 首先映入眼帘的是复原的兰州八景之一-握桥, 拾级而上, 有弧形旱喷广场, 涓涓溪流源于终点-落差为6.0米之多的 跌水瀑布, 瀑布自6.0米高的浮雕墙上分级跌落而下形成小区中心节点景观。中心绿地两侧布置林荫小道、儿童乐园、园艺、健身广场等, 居民自然美景中享受着丰富的文化环境氛围, 充分体现出生态环境小区的现代设计风格, 整个小区中高层、高层高低错落, 树影、人影、楼影荡漾成趣;组成一个完整的绿化生态网络, 为居民提供一处美好的住宅小区, 怡然的山水画卷。

5) 建筑单体

引入家庭生活新观念, 满足不同层次消费者的生活需要, 户型设计体现人性化设计, 体现在每个细节上, 做到“内”与“外”, “洁”与“污”、“主”与“客”的严格分离, 互不干扰。起居室大面积落地窗, 将绿色美景引入。在建筑外型设计中, 依托孙家台独特的文化背景, 环境设计中将保留部分古树及巷口的石块, 建筑风格以有代表性的古建形成为母本, 简化其形、保留其韵。沿着青石铺成的住宅小路走进牌坊式的单元入口, 人们似乎又看到了胡同口那熟悉的家门, 建筑上部褐色的仿木构架组成的窗棂, 透过暖暖的灯 光, 在召唤回家的主人。淡黄色的楼体托起高低起伏的坡屋顶, 画出了最美的城市天际线……

摘要：以孙家台经济适用房小区规划设计为例, 从规划空间布局, 道路交通, 公建配套, 绿化景观, 建筑单体, 文化内涵, 环保节能等方面探讨经济适用房小区规划设计的方法。

关键词：经济适用房小区,规划设计,住房建设

参考文献

8.经济适用房调控在于持久 篇八

目前福州市原则通过了《福州市城区经济适用住房上市交易办法》，8月1日起，凡福州市五城区内，于2007年6月7日前购买，且取得“房屋所有权证”满5年的经济适用房，在房屋所有权人补缴土地收益价款后，可上市交易。

经适房入市将拉低房价?

据了解，目前，福州市的经济适用房大多数位于三、四级地段，大约分散在福州五城区内数十个小区中，2007年6月前榕经适房大概有2万套左右。

朝阳房产销售总监周良告诉记者，“这些小区比如金山碧水一期，或者文华小区，从住宅品质上看都还算不错。如果依据当前市场价，其挂牌出售价格每平方米至少在7000～8000元。”

“但这些房源大都被关了好几年，而且不排除业主早有升级换代的愿望。加之该批次经适房购买时，房价每平方米也就2000元～3000元，因此解禁后，不排除业主以不计成本的方式把房子卖掉。它们很可能拉低房价，打破目前二手房市场价格一直无法大幅下降的困局。”国广一叶点房网董事长叶斌说，“最难估计的是2万多套房子，究竟会有多少进入市场，数量越多对市场产生的冲击也就越大。”

福州房产专家刘福泉表示，其“解禁”会刺激一部分改善型需求经适房业主换房，保守估计至少有3000套～5000套房源会尽快交易，但冲击总体不会很大，因为绝大部分房源不可能马上就交易，而是逐渐放量。因此，对目前低迷的市场是一个利好。但由于其数量有限，对楼市影响不大。

曾禁售3年

在过去的三年里，出现在福州12345便民呼叫中心网站最多的投诉之一，是关于经济适用房不能上市交易的言语。其中，福州金城小区一位业主不满地表示，房管局2008年就已经将交易办法提交市政府。

原来，按照现行的《福州市经济适用住房管理办法》，出售经济适用房需“按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例，向政府交纳土地收益等相关价款”。但由于“相关价款”迟迟未定，福州经济适用房3年间一直陷入交易停滞状态。

刘福泉曾对此表示， “福州经济适用房资源利用陷入了死胡同。”他分析认为，如今有关部门也很矛盾，因为一旦允许经济适用房上市交易，由于经适房诱人的议价空间，当初一平方米2000元左右的经适房，如今可卖到8000／平方米，其中的利润是多么诱人。

7月16日，经济适用房将允许交易的消息一出，专家纷纷表示，经济适用房上市交易对于调控房价的确是好事，但是“如何交易”是经济适用房持有者最关心的问题。依据《办法》规定，符合，条件的经适房如要上市交易，房屋所有权人在交易前，应补缴土地收益价款。土地收益价款按申请时所在土地级别相对应的基准楼面地价的10％缴交。

据了解，按照福州市现行的城区住宅用地土地级别，三级基准楼面地价为1 800元／平方米，四级基准楼面地价为1275元／平方米。若以基准楼面地价的10％收取土地收益价款，则于三级地段需补交180元／平方米，如位于四级地段，则缴交金额为127.5元／平方米。以一套面积90平方米的经济适用房计算，位于三级地段，需要补交1.62万元，而位于四级地段则需要补交1.15万元。

而即使是位于二级地段的经济适用房，二级基准楼面地价为2475元／平方米，需要补交土地收益价款247.5元，平方米。

让适用房真正经济起来

6月，福州市作了关于住房保障工作情况的报告，报告指出，2010年福州将新建保障性住房2.6万套。其中3000多套经济适用住房已安排集中建设3个项目，包括东山新苑续建约1000套、福湾新城春风苑续建863套、联建新苑新建约2000套。

据某研究机构预测，在未来两年，保障陛住房(经适房、廉租房)将占楼市住房总供应量的20％。据其“房地产业中长期发展动态模型”测算，如保障房占市场总体供应的比例超过20％，将对商品住房市场产生比较明显的影响。

中国房地产业协会秘书长朱中一在接受记者采访时曾表示： “保障性住房建设对上下游产业起到拉动作用是肯定的，也可以弥补由于房地产市场销售低迷引起的下半年投资下滑。政府这次调控的首要目标，是抑制热点区块过快上涨的房价，保障房建设对房价也肯定能起到一定抑制作用。通过保障房建设，各地处理好市场化和保障性的关系，最终达到居者有其屋的目的。”

9.经济适用房管理办法解读 篇九

经济适用房申请登记表

第一部分：申请人信息和单位意见

填表须知：

一、申请人应按申请表的各项要求如实、完整地用黑色墨水笔填写。

二、身份证号码:使用号码为15位数的,请填满15格;使用号码为18位数的，请填满18格。

三、工作单位应填写全称。

四、户口迁入深圳时间须按户口本上的迁入时间填写；若申请人（或配偶）从深圳入伍后复员或到外地上大学直接分配回深圳的，其户口迁入时间可按入伍或入学前迁入深圳时间填写。

五、申请人和配偶单位必须根据单位意见栏中规定的要求，对申请人和配偶的申请资格进行确认，并由单位负责人签字和加盖公章。如为失（待）业人员，其资格须由户口所在地的街道办事处确认，并由街道办事处负责人签字并加盖公章。

六、申请人须认真阅读声明栏中的内容，并按要求签名承诺。

七、各种类型的申请人交表时须按下列要求提供申请资料：

（一）申请人有特区常住户口配偶有深圳市（含宝安、龙岗）常住户口的家庭：

申请人：

1、特区身份证；

2、户口本；

3、结婚证；

4、计划生育证明；

5、工作证或失（待）业证；

6、家庭收入核定表。

申请人的配偶：

1、身份证；

2、户口本；

3、工作证或失（待）业证。

（二）申请人有特区常住户口配偶为现役军人的家庭：

申请人：

1、特区身份证；

2、户口本；

3、结婚证；

4、计划生育证明；

5、工作证或失（待）业证；

6、家庭收入核定表

申请人的配偶：

1、军人公民身份号码登记表或军（警）官证、士兵证；

2、入伍证明；

3、住房现状证明。

（三）申请人及子女均有特区常住户口的单亲家庭：

1、特区身份证；

2、户口本；

3、工作证或失（待）业证。

4、离婚证和子女抚养权归属的协议公证书或法院判决书（生效的调解书）；

5、计划生育证明（含婚姻状况）；

6、家庭收入核定表；

7、丧偶的须提供配偶死亡证；

8、子女的户口本和身份证（若子女的年龄超过了18岁，还应提供在全日制学校本科或本科以下学习的证明）。

（四）申请人有特区常住户口的归国留学生家庭。

申请人：

1、特区身份证；

2、户口本；

3、结婚证；

4、出国留学生人员资格证明。申请人配偶：身份证或护照（深圳市户籍户口的需提供户口本）。

以上材料只提交复印件，但应提供所有原件核验；上交的复印件要求整洁清楚，纸张规格统一用A4型纸，并按上述顺序排列好。