房地产公司运营管理方案

房地产公司运营管理方案（精选14篇）

1.房地产公司运营管理方案 篇一

房地产公司楼盘销售管理方案

一、根据楼盘情况选择使用规模

•单机使用

适合小楼盘销售或尝试开展计算机信息化管理的企业，通过电脑管理楼盘营销业务过程及客户档案、打印定单、合同等。使用计算机管理所有楼盘销售数据，便于数据查询统计、客户跟踪，有利于提高企业形象，规范企业业务管理。

•局域网使用

所有参与使用售楼软件的计算机都集中在一个局域网内。前台接待、合同管理、财务收款、经理管理等岗位分开，严格按照规范流程管理。可以单独配置数据库服务器，也可以用一台配置较高的计算机兼做数据库服务器。

•广域网使用

使用售楼软件的计算机分散在房产公司总部与售楼部等不同的地方，或有多个售楼部，每个地方都能上 ADSL 或宽带（必须是同一运营商提供），且带宽在 1M 或 1M 以上，数据库集中在总部或使用计算机较多的地方。数据库服务器要求： CPU P Ⅳ 2.6G 以上，内存 512M 以上，预装 Windows 2000 Server、SQL 2000 Server。

二、应用效果

1．防止客源流失

客户资料的完整性：通过使用软件，要求业务员必须将每天接待的客户资料与接待记录录入系统，这样业务员在接待客户时会有意

识的了解客户详细信息，包括客户的基本资料、购房意向、来电来访的详细情况，保证了客户资料的完整性，任何业务员接手该客户都很容易把握客户情况，对客户制订准确的跟踪回访计划。

客户资料的保密性：业务员只能看到自己或允许查看的有限的客户资料与业务数据，即使业务员的流动也无法带走其他业务员的客户数据，同时原来的客户数据也完好的保存在数据库内，继续为公司所用。

2．准确地销售控制

房源多，房态变换频繁，销售控制比较困难，稍不注意就容易造成一房多卖，造成极坏的影响。用了销售软件就可以有效地解决此问题，软件中房源状态是唯一的，进行相应保留、小订、大定、签约、退房、换房后，软件会自动更新相应的房源状态，只有待售的房源才可以选择，所以绝对不可能出现一房多卖现象。房间面积、价格也是事先录入，经过审核的，产生的销售数据也不会造成误差。

3．全面客户服务

基于对客户信息准确和全面的掌握，相应的客户服务工作就可以做到细致入微，无论是潜在客户还是成交客户，出发点就是充分利用有限的客户资源创造无限价值，提高潜在客户的达成率、成交客户的满意率，通过客户的口碑开发更多客户，创造更多销售机会。代办按揭、代办产权、签约提醒、付款提醒、节日问候等，让客户感受亲情式服务。

4．有效业绩考核

客户归属：系统自动通过客户名称、证件号码、联系电话、手机等信息判断提示记录的相同性，有效杜绝业务员间相互争抢客户、争夺销售业绩。客户归属以系统客户创建日期为准。

工作情况及业务能力：系统准确反映每个业务员每天工作情况，接听电话、接待客户、客户跟踪及客户回访情况，开发新客户数量、创造机会数量、达成意向数量及最后签约数量，成交率等数据。

5．准确的往来帐务

软件严密的销售管理与财务管理，准确反映与客户间应收、已收、未收、到期未收等帐务数据，销售台帐与财务台帐保持高度的一致。

6．明确广告投放

通过管理广告的发布情况与广告的成效统计，进行广告监测，使广告投放在媒体、版面、尺寸、投放时间、广告内容方面更有针对性，避免广告投放的盲目性。

7．及时准确的数据反馈

系统提供客户接待、房源、销售、客户服务、财务收付款等几十种报表，比如销售日报、销售月报、房源状态分布表、未办已办按揭客户、收款日报、付清首期客户、付清全款客户报表等，通过这些报表可及时准确的掌握销售状况、财务资金回笼情况、房源情况等。

8．灵活强大的统计分析

客户分析：通过记录分析客户特征、购房意向、意见反馈等数据，为营销策划提供准确的决策数据，比如客户来源、客户区域、年龄段、意向价位、关注内容等分布情况制订广告策略、促销政策等。销售分析：通过对销售时间、套型、物业用途、物业类型、户型、付款方式、面积范围等分析，便于掌握淡季与旺季、畅销与滞销户型，不同付款方式的比重等信息，为领导提供更多更准的决策支持。

2.房地产公司运营管理方案 篇二

1 房地产企业存货管理工作的重要性

与其他行业企业不同,房地产企业的存货主要是指房地产企业在运行过程中所储存的各种存北京房产建设原材料、房地产建设库存设备、在建项目、各种出租房等。这些存货的流动性较差,而所占的资金份额往往较高。同时,房地产存货的周转速度会对企业所有的流动资产的利用率产生较为严重的后果,也影响着企业的经济效益。而与其他地区相比,北京的物价水平等相对较高,因此存货的价值也必然较高,房地产企业存货资产在其流动资产中所占的比例越高,越容易出现存货风险。

2 房地产公司存货管理的现状———以北京房地产公司为例

该房地产公司成立于1995年,经济效益较高,从存货方面来说,2013年,公司的存货占总资产的比例为33%左右,2014年该比例为37%,2015年存货比例为55%。而在该企业所涉足的所有行业中,房地产也存货占总存货的比例为45%。由此可以看出,该企业的存货资产较多,而主要原因在于以下两个方面:第一,企业的土地储备较多,在房地产存货中占有较大比例。第二,企业仍然拥有很多在建的或者建好还没有销售出去的商品房,使得企业的存货占比过高。从存货的周转天数方面来说,房地产周转天数达到740天左右,也表明该企业的存货周转频率较低,资金的使用效率较差,这不利于企业发展资金的回笼。下面,笔者将结合北京房地产企业的实际情况对这些问题进行一一论述。

首先,企业存货受到市场经济波动和供需情况的影响。就北京该房地产公司来说,其材料采购费用等也不断增长,这也使得企业的发展成本增大,不利于存货管理工作。同时,随着市场供求关系的变动,房地产的市场价也随之波动。市场供求情况的变化也影响着企业的存货管理工作。其次,国家政策的变动影响着房地产企业的存货管理工作。国家调整贷款利率政策,这使得企业用于存货管理的资金也随之调整。近来,国家努力深化房地产侧改革,积极推动“去库存”策略。房地产侧供给改革的主要措施是去库存,主要是通过需求侧寻找对策,通过货币、财政,金融等政策刺激消费。除此之外,房地产企业在产品的成本控制及存货管理效率方面还存在问题。总之,房地产企业的存货管理工作面临较大困难,提高存货管理工作的效率及水平是各个房地产企业存货管理工作中面临的重要任务之一。

3 完善企业存货管理工作的相关对策

首先,要深入了解房地产市场的波动趋势,明确企业发展过程中对各种存货的需求情况,从而做好存货的采购工作,有效地控制存货成本。企业采购人员要深入了解目前的材料存货情况,并从不同项目的实际需求出发,制定合理的材料采购计划。而对于发展过程中的部分临时采购行为,房地产企业必须高度重视,要深入研究市场发展情况,做到合适储备,避免出现资金周转不畅的情况。

其次,要明确国家对于中小企业所实施的政策,包括贷款政策、税收政策等,充分利用各类优惠政策,在获得更多资金支持的基础上提高本单位存货管理工作的效率。要认真填写采购计划,完善存货的内控制度,明确不同部门的工作职责。同时,还要做好存货的定期盘点与清查,统计存货的数量等,做好定期抽查工作,从而确保账实一致。

再次,要加强产品的预算管理与成本控制工作,提高存货管理效率。第一,要进行项目评估,做好前期的预算管理与成本控制工作。相关人员要进行大量的市场调查,研究各个项目的销售成本,努力测算项目的成本及盈利水平,从而做成合理的决策。要选择合理的项目设计单位,降低设计费用,降低项目的建设成本。第二,要重视施工阶段预算控制。施工人员要严格按照预算计划,从而调节资金的流量。第三,重视竣工阶段的预算控制。在完成竣工结算之后,要对项目的投入成本与目标成本进行对比,从而分析项目预算的执行情况,明确存在的问题,找到解决对策。

另外,对于那些待售的商品房,房地产企业要充分利用国家“去库存”的优惠策略,从本单位库存的实际情况出发,采取各种针对性策略,做好产品广告、提高优惠折扣等,保证产品以较快的速度销售出去。

4 总结

各个房地产企业要梳理价值管理的理念,运用科学的方法,加强对存货的管理,从而进一步降低存货成本,提高企业资金的运转效率。科学的存货管理工作对于我国房地产行业的健康发展意义重大。

摘要：房地产行业是我国国民经济的重要组成部分,做好存货管理工作是十分必要的。本文笔者以北京某房地产公司为例,分析了存货管理工作中存在的问题,而后提出了相应的对策。这对于未来房地产企业的存货管理工作有一定的指导意义。

关键词：房地产公司,存货管理,对策

参考文献

[1]李飞飞,李晓燕.基于DEA的房地产上市公司绩效评价——以北京地区A股为例[J].企业导报,2013(11).

3.关于房地产公司经营管理的思考 篇三

关键词：房地产公司：经营：管理：发展战略

房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。

1、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。

国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。

1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。

1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力。不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。

1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。

1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。

1.2.3 公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。

2、关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。

人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。

房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。

2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。

房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系：建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。

由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

2.5整合资源，合理有效的运用资源。

企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置積压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。

总结

4.房地产公司培训方案 篇四

一、培训背景概述：

围绕公司“追求卓越，互利共赢”的企业文化精神，通过对员工的培训与开发，提高员工的工作技能、知识层次，从整体上优化公司人才机构，培养具有高素质的人才，增强企业在房地产行业中的综合竞争力。

二、培训的指导思想

工作即培训，通过培训——工作的结合，使员工发生有益于公司发展的变化，提高工作能力，改变工作态度，改善工作绩效。

三、培训目标

1、实现企业战略目标

2、提高员工的绩效，综合素质的提高。

3、把培训塑造成一种文化，认同培训。

四、培训需求调查与分析

为了使培训方案具有针对性和可操作性，在制定该方案时，进行培训需求调查,在公司员工中发放培训需求表。根据需求表、公司2013年总体计划，特制定此培训方案。

五、培训具体内容

在培训内容上，根据需求调查基础上，每月举行一次大型专题培训，课题内容可以再商定，培训内容可以分为公司统一组织和各部门、中心单独开展培训。

根据培训人员不同，把我公司人员培训分为：管理人员、专业技能人员、普通员工培训和新员工岗前培训。

（一）管理人员培训

管理人员可分为高、中、基层管理干部，中高层管理培训重点在于管理者能力的开发，通过培训，激发管理者的个人潜能，增强团队活力、凝聚力和创造力。基层管理干部的重点在于管理制度的培训，有效团队建设，企业文化了解上，生产实践等管理技能培训。

培训方式有以上几种：

1．参加各种研修班、研讨会、公开课，提高管理技能。由培训部提供相关资讯，或由管理人员提出培训部组织，；

2．集中讨论与自学相结合，掌握新咨询，了解行业动态；

3．负责对下属提供学习和管理的机会，提高整个部门业务能力的提高；

4．参加拓展训练，提高团队协作、创新能力。

（二）专业技能人员

专业技能人员培训重点在于人员的创新思维能力，专业技能的提高，其中对于企业文化的认可，忠诚度的培养方面

培训方式有以上几种：

1.选择内训或外出参加公开课方式，提升管理、岗位技能；

2.继续教育学习；

3.内训方式选择上着重素质与能力上的提高

（三）普通员工培训

员工培训重点在提高专业技能，领悟公司经营管理理念，提高工作的主动性和积极性。员工技能培训由所在部门经理制定计划，并负责组织实施，人事行政部备案。

培训方式有以下几种：

1、全体员工参加公司企业文化培训;

2、采用内训与光盘结合的形式，对一些操作技能，安全生产等进行培训，培训部组织和跟踪考核；

（四）新员工岗前培训

新员工岗前培训主要针对公司新接收的大中专毕业生、社会招聘人员，内容为公司级培训，主要就企业文化、经营目标、企业制度等进行培训，之后由所在各部门进行二级培训，就岗前培训有关内容等。

对新招聘员工的培训，采用课堂集中学习与各部门各自培训，使新员工逐步认识公司，加深对公司企业文化的理解，获得新感觉、新动力。（附表）

3、培训时间安排：外聘讲师到公司授课和内部讲师授课根据公司的进度适时安排培训。外派人员走出去参加学习根据业务需要和本部门工作计划安排；内部组织多媒体教学或培训时间安排二个月不得低于一次。

4、培训讲师的聘请、培训课目的开发均由人事部全部负责。

5、培训费用：约需3万元。

六、目标实施注意事项：

1、培训不能形式化，要做到有培训、有考核、有提高。外派培训人员归来后必须进行培训总结和内容传达宣贯，并将有关资料交人事行政部。人事行政部应注意培训后的考评组织和工作绩效观察。其结果存入员工个人培训档案，作为员工绩效考核、升迁和调薪、解聘的依据之一。

2、人事行政部在安排培训时一要考虑与工作的协调，避免工作繁忙与培训时间的冲突，二要考虑重点培训与普遍提高的关系，尽可能避免某一部门某一个人反复参加培训，而其他部门却无机会参加培训的现象，综合考虑，以公司利益和需要为标准，全面提高员工队伍素质。

3、要重点考虑资源共享的问题。

七、培训效果评估

培训本身是一个不断发展的实践过程，因此培训效果的体现是一个动态过程，对受训人应进行动态评估。

（一）、培训评估步骤：

1、受训人员的反应

在培训结束后，向受训人员发放《员工受训意见调查表》，了解受训人员对培训的反应及通过培训有哪些收获。主要包括：①对课程内容设计的反应；②对教材内容、质量的反应；③对培训组织的反应；④培训所学的知识和技能是否能在将来的工作得到应用，收益如何。

2、受训人员对知识、技能的掌握

评估受训人员培训后，是否掌握了知识、技能，通过培训前后考试成绩的比较，或要求受训人员在一定时间内提交一份培训心得，评价培训效果。

3、受训人员对知识、技能的应用以及行为和业绩的改善

由于培训效果有的并不能立即显示出来，因此对知识、技能的应用以及行为和业绩的评价需要工作一段时间后进行，采用观察、考核等方法，直接领导观察日常工作，由受训人员给出工作中培训结果运用实例，来证明实践了培训内容，直接领导考核，如果没有实践，要求受训人提出改进方法，继续实践，反复应用，通过行动—总结—行动—总结，达成培训效果。

4、培训为公司带来的影响和回报

对培训进行综合评价，包括工作质量是否提高、费用是否节约、利润是否增长等。

（二）、建立员工自主学习机制

5.房地产公司税收筹划方案 篇五

企业充分利用税收政策，合理合法的进行税收筹划，促进企业价值最大化已成为企业的一种迫切需要。

一、税收筹划的前提条件。税收筹划和偷税、漏税是完全不同的两个概念，企业的税收筹划应同时具备以下条件，才会避免得不偿失，带来不必要的风险。一是对国家税收政策及地方性政策的充分了解，完全合法有效的用足政策，并且充分了解政策规定的处罚条例和执行力度情况，从而避免税务风险；二是经营活动开始前的详细测算，从而将税负控制在合理的范围内；三是一定的税务关系。两二项属企业内部因素，是税收筹划强有力的保证，后一项为外部环境，是税收筹划工作的一个支持，中国是一个关系社会，合适的税务关系是企业必不可少的一个条件。

二、针对目前房地产项目税务清算企业应采取的措施。2006年，国家相继出台三个重要税收文件（即国税发［2006］31号、财税［2006］21号、国税发［2006］187号），分别提高了企业所得税、土地增值税的預征率和要求对已完工项目进行企业所得税和土地增值税进行税务清算，企图通过税收手段控制近年来房地产的高额利润，06年下半年已在各地开展此项工作，并会对近几年来所有已完工项目进行完全的税务清算。［实例分析］：某市一楼盘原于03年完工，完工后，只缴纳了营业税及附加和适当缴了部分企业所得税和土地增值税，该楼盘销售2亿左右，2005年，市局对该项目进行税收检查，追缴了不到20万的税款，2006年，31号文出台后，该项目又被区级税务机关列为清算对象，清算的税款包括该项目的各项税费，并委托中介机构进行审核，第一次初步审核后，该项目应补各项目税费4000多万元，经进一步的查证，该项目应补各项目税费5500万元。该公司在从收到税务检查通知到最后连续犯了几个致命的错误，一是收到税务检查通知时，没有及时的请专人进行账务整理和税务测算，该公司一直只是低价聘请了一个老会计进行账务处理，整个账务处理过于完全真实；二是对该次检查的认识程度不够，该次检查是该区级税务局重点的对象，关系到该区税务局下一步长期工作开展的问题，企业要想应对该次检查，必须先从内部自身资料着手后再寻找外部支持；三是第一次初审后，该公司仍然未向税务专家进行房地产税收政策方面的咨询，在该公司内部，无一人对房地产的整个税收有个清楚的认识，在初审结果出来后的后期审核过程中，该企业仍自行暴露了很多问题，从而导致应补税款再行上升1000多万。连续几次的错误从而使得该次检查让企业付出了血的教训。针对目前税务机关开展的此项税务清算工作，企业应以下几个步骤入手迎接检查：

第一步：自行检查已完工项目的财务资料及其他文本资料（主要指工程合同、销售合同等文本资料），测算按现行账面数计算出的各项目税款的应交数和已交数，从而推出应补数。根据测算出的结果和整体税负情况考虑是否有必要进行账务调整；

第二步：若企业账面处理和其他资料（税务检查不仅仅针对财务资料，也会针对其他资料，如与工程相关的资料进行延伸审核，必要时还会向其他有关单位或企业函证）存在一定的税务问题，应及时进行调整，调整的实务方法见下述所举例子；

［举例］：某房地产公司以5000万元的价格取得土地后进行项目开发，建造70000平方米的住宅房进行销售，相关的契税的其他报建费等费用为600万元，建安及绿化、设计费开发成本为6000万元，另有灰色支出300万元无法入账，期间费用为2000万元，其中广告费为300万元，销售收入为24000万元（收入中含有100套精装房，每套住房装修费用为2万），项目会计利润为10400万元，项目完成后，股东分红3000万元，A方案按正常账务处理核算，应交各项税费见下表，B方案：收入方面：精装房的200万收入由房产公司、装修公司、购房者签订三方合同，并从购房合同外单列，房产公司在收取该款时做为代收代付款处理，从而有效减少账面收入，进而减少计算营业税的税基；成本及期间费用可从以下几个方面同时着手；第一是期间费用中只要和开发成本有挂构的就记入到开发成本的间接费用下，通过从期间费用转化到开发成本从而加大计算土地增值税时的扣除荐，第二是300万元的灰色支出通过找其他合理票据的方式入到开发成本里，B方案虚增的成本费用转出款项时直接转入到股东名下，若公司需要该笔资金周转时，再以借款的形式借进，股东分红时则以还款的名义分红，通过上述几方面的操作后，A方案与B方案的具体税费应缴数及比较情况见下表（不考虑印花税、土地使用税、副调基金）：（略）通过上述两个方案税费比较表可以看出，B方案有效节税**元，而且B方案经过税收筹划后，整体项目税负仍可达到16％，符合整个行业的平均税负，不会出现异常情况，若企业原采取积进式方针，同时在外部条件允许的情况下，还可将税负控制在13％左右（大于预征2个百分点），则还可避税**万元。该步骤是整个环节的重点，须操作人员对财务、税收政策、税务机关的检查手段有一定的了解方可有效进行。

第三步：若第二步无法得到有效的运行的情况下，且企业账面正常核算欠税额较大时，方可采用此方式，即销毁账务资料，可以做成被盗等非正常状况，并在相应公安部门备案，使得税务机关无法正常实施检查程序，但该种方法并不适合正常发展中的企业，是企业应对税务的最后一种手段，按现行政策规定，在企业无法提供财务资料的情况下，税务机关有权核定征收，土地增值税的核定征收率为收入的1.5-2.5％，企业所得税一般是按20％左右的毛利进行核定，按照该种核定方式，则税负会在12-14％左右。若企业真到了必须走这步的时候，则还需注意转移资金，避免税务机关采取高核定方式，转移资金从而达到加大税务机关执行难度，税务机关在核定企业应补税款时，一般都会关注企业的实际纳税能力，因为税务机关查税的目的并不是想把企业逼进死胡同，他的最关健目的只是想在合理范围内收取税款，企业的存续才是税款的来源。另外，我们也要看到一点，虽然目前税务总局及地方税务局对开发项目的清算工作势头较猛，但由于房地产的税收大多是在地税局，而我国的税收是实行计划经济，即上级部门给税务局下税收任务指标，每年在上一年的基础递增20％左右，税收任务的完成情况也是地方政府和税务局的重点考核指标，牵涉到政府的具体绩效考核，在这种体制下，税务局会把每年的征收款控制在一定范围内，尤其是房地产行业的税款更是税务局的一个蓄水池，所以房地产项目的税务清算应是一个逐惭、缓慢的过程，地方税务局会故意把这个清算适当延缓，这就给了我们更多的企业一个充裕的时间进行相应调整。

在建的项目以及拟建的项目：在建的项目以及拟建的项目的税收筹划思路与上所举例子一致，只不过是事后筹划与提前筹划的问题，一般来说，提前筹划比事后筹划更为合理，更能有效的节约税款，风险相对而言也会小得多。

三、房地产公司自留商业房用于出租的税务筹划。房地产公司自留房屋转作固定资产的相关政策：企业所得税，按国税发［2006］31号文件规定，应视同为销售缴纳所得税；营业税，按《营业税暂行条例》解释，应不缴纳营业税；土地增值税，按国税发［2006］187号文件规定，应不计算缴纳土地值税。房屋出租税收重点在于按租金收入缴纳12％的房产税，其他租赁收入无房产税，因此，税收筹划应从分解收入着手，具体实务操作见下例，［举例］：某房地产公司将建造的20000个平方的商业用房转作固定资产并用于出租，每平方米平均月租金收入40元，物业管理费每平方米每月2元，全年租金收入960万元，全年物业管理费收入48万元，A方案按一般核算方式进行核算，B方案进行一定的税收筹划，第一个分解收入的方法是将每月每平方40元的租金收入转6元到物业管理费收入中，全年可分解144万到物业管理费收入中，第二个分解是将租金收入其中的200万分摊到设备租赁中，比如空调及其他各种设备，分解后全年租金收入616万元，物业管理费收入为192万元，设备租凭收入为200万元，总收入不会有所影响，仍旧是1008万元。A方案与B方案应交税费比较表

项目A方案 A方案计算过程 B方案 B方案计算过程差异＝A-B

应交营业税及附加 55.94 ＝1008*5.55％55.94 ＝1008*5.55％0.00

应交房产税 115.2 ＝960*12％ 73.92 ＝616*12％41.28

合计171.14129.8641.28

6.房地产公司宣传活动策划方案 篇六

1．活动目的：

形象展示，聚集人气，引发社会关注。活动形式雅俗共赏，以崇尚自然，享受生活为宗旨，打出XX的品牌，密切与政府的合作。

2．活动方式：

①．报纸公告：招聘XX小姐（暂定六名），初试后，在售楼处举行复试。届时将在售楼处门前隆重布置，搭建表演台。复试分三部分：形象展示，才艺展示，机智答。

②．时间：售楼处装修完成两周后。

③．活动地点：售楼处外小广场。

④．售楼处布置及道具：（需提前租借3-5辆名贵轿车或跑车）

布置舞台，摆放鲜花，馥郁馨香；

以绸幔，大型背景板，彩旗等营造热烈气氛；

音响系统，优雅的背景音乐，舞台秀时有专门的动感音乐。

此外还需准备宣传单、花束、奖品、礼品和必要办公设备等。

3．步骤：找房地产资料到中国地产商zgdsom

①．邀请政府要员和化名人，与开发商、代理商代表组成评委会，联系电视台、报纸等新闻媒体进行相关报道。

②．先期在附近街道张挂横幅，进行D派发，并通过报纸、电视字幕广告进行活动告之。并根据情况组织名车巡游活动，以宣传本次活动。

③．活动现场布置隆重，请专业主持人进行主持，调节气氛，使活动顺利达到预期目的。④．获奖的XX小姐将成为XX项目的形象使者，进入培训阶段，成为营销中心的工作人员。

4．效果预期

7.房地产上市公司盈余管理问题研究 篇七

以2009-2013年138家上市的房地产公司为对象, 运用SPSS19.0统计分析软件测算房地产企业是否存在了应计盈余管理的行为。样本公司描述性统计结果见表1:

数据来源:国泰安数据库

从表1中可以看出我国的房地产企业的上市公司中总体应计利润的标准差方差较大, 即总体应计利润的波动性较大, 最大值为10.19, 最小值为-87.63, 从而可以推测出房地产企业可能存在运用应计利润来进行盈余操控的行为。下面我们就具体运用应计利润进行盈余操控的手段具体讲解。

二、房地产行业上市公司的盈余管理手段

(一) 通过调节收入的确认时点进行盈余管理

由于房地产行业自身从开发、竣工结算以及完成销售整个过程的复杂性, 在整个过程中还会涉及各种实物流、资金流、财务流的流入流出, 各种流的流入流出时间并不是完全一致的, 这就需要确认企业何时确定收入的确认时点, 而这关键是需要确定与实物所有权有关的所有风险和报酬什么时候转移出企业。

房地产行业通常采取推迟办理房地产项目的竣工结算手续, 这样可以做到形式上产权手续并未转移, 从而不仅达到推迟本期销售收入的确认时间的目的, 而且还可以获得延缓纳税的好处, 最终实现操控盈余管理的目的。表2列出了房地产行业几个排名较前的公司, 在他们2013的年报中披露了确认收入的时点。

房地产行业在经营自身的房地产项目的同时, 还会承接其他业务, 如表外的房地产项目的长期融资租赁、代其他单位代建房的行为和其他企业合作经营房地产项目也是常有现象。而这些通常都会游离于财务报表之外, 具有强有力的隐蔽性, 这样也能达到上述目的, 尤其是达到操控盈余管理的目的。

(二) 通过调节成本与费用的分摊进行盈余管理

房地产行业不仅可以通过调节收入确认时点来操控盈余管理, 同时还可以选择成本项目和费用项目的确认时点来达到盈余操控的目的。众所周知, 房地产行业从项目设计规划、项目开始建设开发、项目竣工结算都要经过一年以上的时间, 甚至是几年的时间, 这样在会计上就存在成本费用跨期分摊的问题, 而会计准则要求采取完工百分比法确认收入的同时按照完工进度来分摊确认成本费用, 但是完工进度一般由企业自行确定, 其中的主观性很大。实务中管理层通常可以根据管理层意图来选择如何以及何时将房地产项目的成本费用计入完工房地产项目中, 从而达到操控盈余管理的目的。由于房地产开发建设项目还会存在业主共用的基础设施配套设施, 而这些非常规成本费用项目, 房地产开发企业并不会详细记录在册的, 这样房地产开发企业就可以通过此项费用的操控来调节盈余管理。

房地产行业属于资金密集型产业, 需要大量的资金, 而企业获得资金的途径往往是向金融机构借款。我国会计准则规定借款费用在资本化区间的计入资产的成本, 不在资本化区间的则予以费用化。房地产企业可以通过调节资本化的开始或结束的时点, 将原本应计入成本的借款费用计入费用, 减少资产, 增加费用, 或者将应计入费用的借款费用计入成本, 增加资产, 减少费用, 从而达到盈余管理的目的。

(三) 通过公允价值计量模式的选择进行盈余管理

会计准则引入公允价值计量模式的初衷是能够公允客观的反映企业资产、负债的价值。但是我们国家并未给定如何具体详细的确定公允价值的方法, 这就给企业提供了可以通过调节公允价值来操控盈余管理的机会。由于只有在公允价值可以持续不断的获取得到时, 才使用公允价值计量模式, 也就是说即使存在公允价值也会在一定程度上给企业提供了根据管理层意图选择计量模式的机会, 从而达到操控盈余管理的行为, 房地产企业可以对其房地产项目有成本模式转换为公允价值模式, 使得资产的账面价值得到大幅度的提升, 而且公允价值计量模式只是在公允价值变动时确定损益, 而不计提折旧和减值准备, 这样就可以减少房地产企业的成本费用开支项目, 提高其利润。同样房地产企业也可通过公允价值变动计入公允价值变动损益来操控房地产企业的利润, 以实现管理层的盈余操控的目的。

三、房地产行业盈余管理的相关建议

(一) 强化房地产行业的信息披露制度

由于房地产企业对自身信息的披露普遍不够全面, 导致企业内部管理层与外部利益相关者信息严重不对称。政府应通过制定更加规范的信息披露制度, 使企业的信息披露透明化。为了保证房地产企业会计信息的真实可靠, 应对房地产企业的具体项目的具体信息进行披露, 从而缩小企业利用财务准则体系进行盈余管理的空间, 保护内外部利益相关者的权益。

(二) 适当减少政府对房地产行业的干预

目前由于很多官员注重政绩工程, 努力提高领导官员任职期间的政绩, 而房地产工程又是其政绩工程的重要组成部分, 故会出现一些地方政府采取非正常的手段来干预房地产市场, 如违规招标建设, 违规批地等违法违规的现象层出不穷。政府时而会采取行政手段来干预房地产市场, 并通过影响投资者的决策的方式间接干预企业, 这样可能会违背房地产行业发展的内在规律, 阻碍了房地产行业的正常发展, 影响了其建设施工的质量, 故应该充分发挥市场在房地产行业的资源配置调节的基础作用, 减少政府对房地产行业的宏观调控, 这样会无形的引入一个市场的监督机制, 从而达到抑制管理者盈余操控的行为。

(三) 建立健全房地产行业专门的会计准则制度

从房地产项目的项目设计、项目立项、前期工程费用、建设工程施工审批、建设、竣工结算、投入使用、自己使用出租到回收款项等各个方面会计准则应该明确规定与一般制造企业不同的收入成本费用确认、计量方法, 使企业会计信息的真实性和可靠性得到提升, 遏制管理层进行盈余操纵。同时应该尽可能减少运用财务人员的专业判断, 以防止其肆意利用其职业判断达到盈余操控的目的。从上述分析可以看出, 我国需要制定房地产行业统一会计准则, 加强计量过程的刚性处理, 减少柔性处理, 提高房地产行业企业与企业之间的可比性, 减少企业进行盈余操纵的机会, 促进房地产行业的健康持续地发展。

(四) 加强房地产行业外部监督体系的建设

外部会计师事务所作为独立的第三人, 在对房地产企业进行年终审计时, 应时刻注意保持自身的独立性, 不要与所审计的房地产企业发生经济利益关系, 以做到审计时能够保持真正的独立, 实现第三者的外部监督体系的客观上的公平公正, 独立的运用职业判断, 专业知识判断房地产企业是否存在盈余管理行为, 从而真正的制约房地产企业的盈余管理行为。

参考文献

[1]耿云江.万科的成本管控举措与启示[J].财务与会计:理财版, 2010 (5) .

8.房地产公司运营管理方案 篇八

关键词：房地产；预算管理；问题；对策

一、引言

改革开放这几十年，各个产业发展速猛，预算管理作为合理调配企业资源的主要管理手段和工具，越来越多的企业家积极运用预算管理这一工具来提升企业的管理水准，这期间对预算管理的理论研究取得了突飞猛进的发展，但在企业实际运用过程重还是出现了很多需要待解决的问题。一是由于思路不清晰、对预算管理概念模糊、运用中没有遵循科学的理论方法，二是不够足够重视、预算管理的实施流于形式、没有真正发挥出应有的效能。

房地产在国民经济中属于先导性产业、具有较高的产业关联度和较强的带动效应，它的发展可以带动很多产业的发展，对于调整经济结构，改善城乡面貌，提升城市品位，加快城市进程都都具有重要作用；加之房地产行业本身具有较大的资金投入、較高的资产负债率、较大的投资风险、受宏观因素影响较大等特点，因此对房地产企业预算管理很有必要、对提升房地产水准具有重大意义。

二、我国房地产企业预算管理存在的主要问题

（一）无完善的预算管理体系

一个完善的预算管理体系应包括预算组织、预算管理、预算技术支持、预算考核等方方面面，就目前来讲一些企业重在预算编制，对于预算考核体系过于形式化，同时对于预算不够重视、没有形成预算管理委员会，而是交给某一部门来主导、这影响了预算的推进。这样既不能形成预算信息的沟通，也缺乏有效的考评机制，没有完善的预算管理体系。

在组织机构方面没有设置预算管理的专属机构，只是在现有各个业务部门之间，按照各项经营指标、把预算管理的各职能分配到各部门之中、缺乏责任主体和机动性、责任主体不明确；没有形成有效的预算管理体系和框架，取得的一些相关的预算数据资料不能及时有效的进行沟通联系、同时也不能对预算进行有效的监督和考评、这一定程度上限制了预算管理的推进。

（二）对预算管理不重视、同时导致测算的预算数据不充分

一些单位部门认为预算是财务部的事情、与本部门无关、编制预算时缺乏责任心、没有经过深入的调查和研究，提出的预算数据不准确，玩数字游戏，导致预算成为有名无实的不增值业务，失去了预算的意义。预算与企业战略密切相关，与企业的生产经营的各个环节密切相关，是关系企业全局的事情、应该积极负责预算进程的监控。

房地产企业的预算数据没有客观性、随意性很强，其量化指标不科学。目前，多数房地产企业为了能够取得优势的竞争地位，经常是赶进度、不择时机的去开发、有些单位或当地产企业在缺图纸的情况下便开始进行施工，结果导致施工图的预算超过设计预算等、同时竣工决算大大超过施工图预算。一些部门报送数据没有按照实际应该开发的数量来测算、而是为了应付预算工作、草率的完成、这样的数据缺乏合理性。

（三）考评与激励制度不够完善、分析机制缺乏

房地产企业普遍存在没有制定考评机制、一般考评参杂着很多感情因素。同时没有做好考评量化的指标、在已经施行预算管理的房地产企业中，同时还存在考评力度不够的现象，具体表现为考评部门的职责不明确、考评内容不细化、考评工作没有形成规范性条文等，这些都阻碍了考评制度的形成、也进一步的影响了预算的顺利实施。

房地产企业的预算管理一般注重在下达预算和编制数据等方面，对内部控制和分析上缺乏机制。对于执行过的事项、没有进行控制和监督，导致了出现偏差也不能及时发现，同时对于实现好的事项也做不到全面与深入的分析，这样不能有效的进行分析、从而出现问题找不准症结所在、这样容易造成预算形同虚设、不利于预算的意义、阻碍经营目标的完成。

三、加强房地产预算管理的对策

针对上述问题，房地产企业作为投资性较强的行业，应该加强预算管控、这样对提升经济效益，促进企业发展都有举足轻重的意义。笔者认为应该从以下几方面加以完善，进一步提高预算管理水准。

（一）建立健全预算管理组织机构

应该建立预算管理的基本框架。需要建立预算管理委员会、预算管理工作小组等、这样才有可能推进预算管理的工作、提升预算管理水平、从而能够提升经济效益。

预算管理委员会是在董事会下边的一个组织、是在董事会授权批准下做出日常决策的组织，成员应有公司总部的董事长、总经理、总会计师、副总（主管工程）以及各职能部门负责人等，其处于预算组织体系的中心。包括：预算文件的下达、预算管理的调整、预算工作的具体安排、预算手册的制定、平衡预算方案、协调解决预算实施过程中出现的问题、组织审查实际完成的执行情况，一方面对预算进行部分调整、另一方面对预算进行考评等。

预算工作小组的职责主要有以下几方面的内容：传达预算意见和要求、主导预算具体开展的工作、做好预算管理的分析和控制、企业的资金平衡、收入和利润指标的确定、开发量的计划、销售指标的制定等、部门之间的协调和沟通、预算考核监督，奖惩方案的制定和具体实施，明确各部门负责人和各项目公司负责人对预算执行结果要承担相应的领导责任、并且完善薪酬体系、结合预算数据进行考评、这样能有效的促进预算管理的推进。

具体预算组织机构图如下

预算管理机构图

制定合理的预算管理组织机构图、预算可以通过预算管理委员会和预算管理工作小组来督导、制定、执行、考评等，这样才能更有效的运行预算。

（二）强化预算管理意识、加强业务培训、科学有效地编制预算

1、树立正确的预算管理观念、增强预算管理意识

地产公司中高层管理者应强化各项目公司的经济责任、充分意识到实现企业目标的必然工具是预算管理这一手段，树立全局意识，同时保证预算管理与总体目标一致，用会计利润观念去衡量工作作风和能力、秉承“凡事预则立、不预则废”的理念、思想上重视预算。

2、加强业务培训、提升业务水准，应对编制预算数据的科学和合理性

中高层管理者要通过自身能力的提升，结合相关的业务培训，及时使员工关于预算管理方面的观念及做法不发生偏离；要对员工相关预算知识培训及时举行，使其真正意识到预算对于企业的重大意义，充分发挥预算管理的作用；预算是全员参加的事项，而不单纯是财务行为、这点要使员工意识到、同时预算也不是财务计划、需要依托全员才能发挥出预算的作用。

（三）完善预算绩效考核和分析制度

预算考评的是预算执行结果评估的重要环节、建立合理的预算绩效考核制度，确保预算的严肃性，是提高预算管理控制和约束力的可靠保证。地产公司的决策层和管理层应充分认识到预算管理考评的重要性，同时制定完善的预算考评的方法及程序。在客观评价的基础上，进行严格奖惩，形成恰当的激励和反馈。

1、要确定预算管理的考评指标

例如：对具体业务部门而言：收入完成率，收款率，费用节约额等、产品合格率，制造费用节约额等、管理事项完成率，费用节约额等。

2、要对考评指标执行严格量化管理、如下图所示：

表4.7 总会计师考核指标

3、要对考评指标执行严格量化管理管理、与绩效挂钩、如下图所示：

只有这样才能维护预算的严肃性和有效性，充分调动公司各个方面预算管理的积極性，使财务预算管理工作进入科学化、制度化、规范化的轨道。

4、要及时有效的分析预算偏差

针对预算过程中形成的预算偏差及时有效的分析、要每月、每季、每年等做预算执行情况表，针对差异找出原因、重在分析。

四、结论与展望

预算管理作为企业加强管理一个重要手段和配置资源的工具，同时作为一种重要的现代企业管理机制，兼具计划、协调、控制、激励和评价等功能。其理论研究和实践应用在国内外很多企业中已得到广泛的运用，但目前预算管理水平对于我国房地产企业来说依然相当落后。本文对房地产预算管理过程中存在的问题进行了剖析，并提出了预算管理问题的应对措施和建议、这对提升房地产预算管理水平奠定了一定的基础。房地产企业应根据改革政策需要和要求，不断加强自身的预算管理、更新预算管理观念、细化预算管理，科学编制预算、严格执行预算、规范调整预算、加强预算监督机制、完善预算分析及考核机制，逐步形成一套科学完善的预算管理管控体系，不断提升资金利用率，提升财务管理水准，促进房地产企业的健康有效发展。

参考文献：

[1]张永旭.浅谈企业全面预算管理[J].知识经济，2011，4.

[2]陈雪玲.完善企业全面预算管理的探讨[J].改革与开放，2011，1

[3]冯宇.福田欧V客车公司全面预算管理研究[D] .北京交通大学，2011

[4]陈晓杰.Z供电公司全面预算管理研究[D] .宁波大学，2011

[5]孙春兰.加强企业财务预算管理探析[J].北方经济.2012，8

9.房地产公司辩论赛活动方案 篇九

通过举办以安全生产为主题的辩论赛，围绕安全生产的热点话题，增强青年对安全生产的关注和思考，提高青年安全意识，同时通过辩论的形式，进一步加强团队凝聚力和协作能力，为团员青年提供展示个人风采的舞台。

二、活动地点：职工之家

三、活动时间

1、赛前基础培训及预赛对阵抽签： 8月16日14:30

2、预赛辩题抽签：8月17日15:00

3、预赛比赛以及三四名决赛和决赛的抽签：9月上旬

4、三四名决赛和决赛：9月中下旬

四、比赛程序

1、主持人宣布辩题，介绍参赛队、所持立场以及各位队员。

2、主持人介绍规则、评委。

3、选手进行辩论比赛。

4、评委点评发言。

5、宣布比赛结果。

五、比赛规则

1、赛制：比赛采用团队淘汰赛的方式，分为预赛、三四名决赛和决赛。

2、队伍组成：生产、管理两个支部分别召集两支参赛队伍，合计四支队伍。每支队伍由四名选手组成，包括三名辩手、一名替补，每队设队长一名。

3、抽签规则

1)预赛对阵抽签：四队队长分别进行抽签，同一支部的两支队伍在预赛中应回避。

2)预赛辩题和正反方抽签：采用猜硬币的方式，猜错硬币面的先在待选辩题中选择一道辩题，猜对硬币面的再选择本方为正方还是反方。

3)决赛/三四名决赛抽签：预赛中胜出的两支队伍直接进入决赛，预赛中失利的两支队伍进行三四名决赛，并进行辩题和正反方抽签，方法同预赛。

4、辩论流程

每支参赛队分一辩、二辩和三辩，比赛分陈词、攻辩、自由辩论和总结陈词四个阶段。

1)陈词阶段

陈词阶段由双方一辩轮流发言，由正方一辩开始，每位辩手各3分钟，记时员将在距离结束30秒时，举红色旗子提示，时间结束时，由记时员鸣声提示、主持人终止辩手发言。陈词阶段要求辩手在阐述观点时，论述内容丰富，有说服力，引述资料充实恰当，要求尽量脱稿。

2)攻辩阶段

本阶段由双方辩手进行一对一攻辩，发问方不得对对方回答进行反问。每次提问不超过10秒，每次回答不超过20秒。首先由正方二辩选择反方一名辩手进行一对一攻辩，其次由反方二辩选择正方一名辩手进行一对一攻辩，再次由正方三辩选择反方一名辩手进行一对一攻辩，最后，由反方三辩选择正方一名辩手进行一对一攻辩。

本阶段双方累计时间为3分钟，发问方时间结束为1分钟，要求至少提出三个问题;回答方时间为2分钟，要求正面回答，语言简洁。时间结束时尚有时间一方可以继续发问或阐述。

3)自由辩论阶段

本阶段双方累加总时间为10分钟，双方各为5分钟，由反方首先进行发言。计时员将在距离结束时间30秒时，举红色旗提示，时间结束 ，吹口哨提示，由主持人终止辩手发言。尚有时间的一方可以继续发言。

本阶段提倡积极交锋，对回避重要问题两次(含两次)以上，需酌情扣分，对于对方已经明确回答的仍然纠缠不放的，适当扣分。每对辩手之间要交替发言，每位辩手至少需要起立发言两次，否则视整体情况给予适当扣分。

4)总结陈词阶段

本阶段由双方三辩对整场比赛进行总结陈词，由反方三辩先进行发言。双方时间各为4分钟，计时员将在结束30秒时，举红色旗子提示，时间结束时，计时员吹哨提示，主持人示意终止辩手发言。

本阶段要求辩手对辩论赛整天态势进行总结，分析问题有层次，逻辑性强，对于脱离实际，背诵事先准备的稿件，给予扣分。

5、评分

评分表分为“个人得分表”和“团队得分表”，总分各100分。“优秀辩手”以“个人得分表”为依据：获胜方以“团队得分表”为依据，与“个人得分表”无关。预赛不进行个人评分。

具体评分分为以下几大方面：

1)观点阐述：要求辩手在阐述观点时，论述内容丰富，引述资料充实、恰当，不仅需要补充本方观点，也应针对对方观点进行辩驳。

2)辩论技巧：要求辩手辩论技巧好，能对对方所提的观点进行正面反驳。

3)应变能力：要求辩手能够对对方所提问题作出及时的，恰当的反应。

4)语言表达：要求辩手发言时，语言表达能力强，富有感染力。

5)美感风度：要求辩手发言时富有风度。

6)团队得分：综合团队在整场赛事中的表现，根据其配合程度，综合给予评分。评分为评委退席评议后给出。

7)个人得分：为前五项分数加总，评分为现场评议。

六、奖项设置

1)团体：一等奖一队(成员各加300积分)，二等奖一队(成员各加200积分)，三等奖一队(成员各加100分)。

2)个人：优秀辩手两名(三四名决赛和决赛中各选一名优秀辩手，每位另加300积分)。

10.某某地产公司培训方案 篇十

为进一步贯彻集团公司人才强企战略，实现“队伍最优”的目标，根据集团人力资源中心组织制定的2015年培训计划，我司将逐步建立、完善员工培训体系。结合公司2014年培训工作的实际开展情况，确定2015年培训工作重点如下：

一、新员工入职培训

通过培训使新入职员工深入理解某某企业文化、熟悉企业基本情况、尽快融入公司。

二、专业技能培训

通过培训发展员工的职业能力，使其更好地胜任现在的日常工作及未来的工作任务。

三、大学生培养

通过贯彻导师制度，强化管理，加强内部培训和交流，使其尽快融入公司，成长为我公司的工作主力。

四、内部讲师队伍建设

建立学习型组织，加快公司内部知识、技能的积累与分享机制，建立、完善公司内部讲师队伍建设，逐步培养内部讲师队伍。

五、强化培训过程管理

强化内部培训过程及档案资料管理，完善培训资料归档。根据以上工作重点，具体计划如下：

一、新员工入职培训：

1、培训对象：所有通过社会招聘新入职员工

2、培训时间：集团培训每两个月一次，地区公司自己培训每月一次

3、通用性培训课程安排：公司基本情况、公司行政管理制度、人事制度、财务制度、品牌管理、计划管理、项目参观等

4、岗位培训课程安排：岗位职责、工作内容等

二、专业技能培训：

1、培训对象：全体在职员工

2、培训时间：结合集团培训内容，根据各部门培训计划每月进行

3、专业技能培训课程安排：按业务和岗位类别，分为工程、设计、预决算、招投标、采购、营销品牌、行政人事等

4、分类培训内容如下：（1）工程类：房地产开发建设管理制度、工程质量通病及防范整改措施、工程质量预控、过程控制管理及案例分析、工程经济类签证、委托及设计变更管理及案例分析、材料进场验收、装修工程管理及典型案例分析等；

（2）设计类：某某地产集团总工室管理制度、施工图审查重点总结、历年设计变更汇总总结、住宅设计要求及标准

（3）预决算类：某某地产集团工程预结算管理制度、索赔与反索赔培训、定标经验总结培训、各专业进度、结算经验总结培训

（4）招投标类：某某地产集团招投标管理制度、各专业招投标知识培训、廉洁教育（5）采购类：某某地产集团地区公司采购管理制度及相关办法、各地区各项类采购经验介绍及供应商资源分享、采购专业技能及工作技巧分享

（6）营销类：营销部相关管理制度、某某地产集团品牌管理办法、营销技巧分享、案场管理经验分享、客户管理技巧、媒介关系及舆情管理

（7）行政人事类：资产管理培训、工商事务培训、劳动纪律及仪容仪表管理规范、办公场所管理、考勤管理培训、薪酬管理培训、社保公积金制度培训

三、大学生培养：

1、培训对象：集团统招2015届大学生

2、培训时间：根据集团大学生培养相关要求，根据呼和浩特实际情况，形成以导师制为基础的呼和浩特公司特有的大学生培养模式

3、课程安排：根据集团统一安排，入职后参加为期一周的集中培训（暂定），分配至轮岗部门后由导师一对一培养

4、培养方案：

(1)各部门须选定“一对一”的培养导师，具体负责大学生辅导工作，包括制定周、月度工作计划、季度工作考核、对工作过程进行辅导、对结果进行总结，帮助毕业生融入某某文化、掌握工作技能、明确发展方向，导师必须为部门中层或已转正的业务技术骨干,如有导师调整的须及时报备行政人事部(2)大学生须每周填写《周工作总结》（不少于400字）及心得体会，导师签字后每周一中午12点前汇总至行政人事部(3)大学生须每月填写《月工作总结》（不少于1500字）及《导师考核表》，于每月最后一日前汇总至行政人事部

(4)行政人事部每月组织全体大学生座谈交流会，针对培养与发展过程中的问题进行双向交流，指导毕业生健康发展(5)大学须每季度填写《季度考核表》，导师、部门负责人签字后每季度首月10日前汇总至行政人事部

四、内部讲师队伍建设：

1、建设目标：对各部门中层以上干部、业务骨干自发参与为主，建立健全呼和浩特公司内部讲师队伍

2、建设方案：

（1）各部门负责人（或指定业务骨干）需在培训前准备相关培训内容，需包括课程大纲、培训讲义、案例分析及问题解答等（2）凡公司组织参加的外部培训、交流等，需及时进行内部转化

（3）设立内部讲师激励措施，根据培训评估记录对讲师、导师进行相应激励

五、强化培训过程管理

1、培训期间管理：由培训组织部门负责培训准备及实施，按要求完成签到及课堂纪律的维护工作，行政人事部将根据培训计划进行抽查。

11.房地产公司运营管理方案 篇十一

关键词：房地产 管理 思想政治 措施

思想政治工作是房产企业工作中的一个重要组成部分，它不但可以增强员工内部凝聚力与向心力，而且还能提高他们的工作激情与热情，为公司带来更多的经济效益。

1.房地产企业在管理过程中所存在的思想政治问题

1.1企业缺乏重视

很多企业对内部思政工作具体定位缺乏明确性，根本不了解思政工作的内容与本质，有的企业虽然已经做了一些思想政治方面的工作，然而企业对此并不知晓。还有的企业在其内部思想政治管理工作中，具体责任缺乏明确性，思想政治具体工作分工与内容均不明确。导致上述现状的原因，主要是因为公司的管理者对思想政治认识比较浅薄，对其范畴也较模糊，极个别管理者甚至可能认为只要提高其内部职工的收入，思想政治问题也就会被随之解决。另外，有的企业虽然意识到应加强其内部职工的思想与政治工作，但是无法将其真正落实到位，有部分企业已经并减政工机构，同时消减了部分政工人员，大部分由内部行政人员直接兼任，该行政人员平时工作就非常的忙碌，根本抽不出很多的时间去搞思想政治工作，导致企业思想政治管理工作无法有效实施。

1.2工作体系不完善

目前房产企业的现状就是不具备开展思想工作的优良传统，相应的思政工作的具体职责划分是相当不明确，企业具体的分管部门缺乏思政工作的明确规划与具体目标任务，根本无法为企业的快速发展提供有效的指导。除此之外，企业内部党组织存在多头管理现象，管理体制不是特别通畅，尚未形成合理的工作管理体系，有部分党委部门对企业管理中的具体职能的相应界定缺乏明确性，各相应部门之间无法有效地予以配合，极不利于相应企业内部思政工作的组织与协调。

2.改进思想政治工作的有效措施

2.1思想政治教育工作要与时俱进、正反结合

房地产公司要获得长期的发展与经济效益，应该落实好相应的思政工作，切实发挥好思政工作的优势。在具体的方法上，一定要与工作的具体内容相吻合，做到与时俱进。企业只有做好内部员工的思想政治方面的工作，才能提高员工的综合素质，保障企业能健康稳定的发展。企业在进行思政工作教育时，一定采取正反结合的方式，正面思想教育为主，但反面实例教育也是不可或缺的，一定要把握好相应的程度。思想政治工作与经济工作相互结合、相互渗透，是建立社会主义市场经济体制新形势下加强思想政治工作的必然要求。思想政治工作的主要任务是宣传贯彻党的路线、方针、政策，培育人的正确的思想观念，并由此最大限度地调动广大职工的积极性，激发职工的工作热情。职工物质利益的得失关键在于企业效益的好坏，企业效益的好坏又与职工的工作热情高低密切相关。一方面要通过正面教材去扩大相应的宣传力度，另一方面要通过反面教材对其进行警示教育，只有这样，才可以更好地加大宣传的具体力度。除此之外，企业还应提高工作具体实效性，要把无形的思政工作融入于企业的日常生产经营过程中，创建起一个平等的情感交流信息平台，把提高员工政治素质与科学素质摆在第一位置，确保企业健康稳定发展。

2.2创建良好的思想政治教育环境

自从改革开放之后，我国人民的眼界更加开阔，思维方式更加活跃，相应的思想认识也更加丰富。该变化在大城市及各类大型企业中尤为明显。在当前非常复杂繁琐的大环境下，大大的加大了企业思政教育工作的难度。如果要在这种环境下改进和加强企业思政工作，应该深入分析与研究企业内部思政工作所面临的当前环境，找出不足的地方，充分予以改进。企业内部管理者要对企业内部当前的思政工作所处的环境十分的熟悉，才能够很好地引导内部员工充分认识到所处的当前环境，努力积极地适应自身所处的环境，积极改进自我，为公司创造更丰厚的利润。

2.3企业要心系职工，提高思政工作内容的针对性

企业在改革时，一定要提高思政工作内容的针对性。当员工面临上岗或者下岗的具体抉择时，其在思想上一时很难接受，其实是能预见到的，这时企业相应管理者一定要提前做好该部分员工自身的思想工作，加强对他们的思想政治教育，对他们在思想上进行动员，同时要实事求是地把当前企业的现状和现行政策入情入理的讲述给员工，努力引导他们去转变原来的观念，让他们充分感受到领导对他们的关心，帮助他們在企业改革中做出适合自己的选择。然而对于极个别性格比较偏激的员工，企业领导应当对其进行耐心的说服，一定要对其面对面的进行谈心，切实了解他们内心身处的感受，充分理解当前的困难和问题，在日常工作中，多给他们一些理解。如果员工在经济上或者精神上具有很大的压力，企业领导者也必须耐心细致地对其进行思想教育工作，同时努力帮助他们实现自身的意愿，竭尽全力地帮助他们努力寻找适合自己的工作岗位。

3.结语

随着当前经济的迅速发展，我国市场环境已经发生了翻天覆地的重大变化，房地产企业一定要将思想政治方面的工作切实融入到日常的经营管理中，努力地改进思想政治工作方法，为企业带来更多的经济效益。

参考文献：

[1]孙智，王力年.提高房地产企业思想政治工作实效性的重要途径[J].现代企业文化，2012（36）.

[2]常江.浅谈新形势下如何加强思想政治工作[J].科技信息，2010（24）.

[3]闫艳，王秀阁.现代思想政治教育方法新探[J].思想政治教育研究，2008（01）.

12.房地产公司运营管理方案 篇十二

一、房地产公司财务管理的内涵与特点

1.概念。财务管理是指房地产公司在项目开发建设、销售生产过程中对所有资金的筹集、使用、核算与分配所作出的财务计划、财务分析等工作,使得公司项目建设各个阶段能够进行各项合理投资运作。这是一项系统性的管理工作。简单来说,一个企业的利润与成本的正确核算是其投资成功与否的重要因素。所以,财务管理的优化与劣化都与房地产企业的整体效益密不可分。

2.特点。从特殊性的角度来分析,房地产行业特属于资金密集型行业,在所有类别的企业行业中,房地产行业对于资金的阶段性要求量大、回报周期长。一般情况下,房地产企业为了保障项目资金充足与银行关系甚密,如果房地产企业债台高筑,资金管理不善,财务状况不理想就会没有过多的融资渠道。一旦盲目投资或过度投资都极易造成企业的资金紧缺或破产的风险。所以,对待财务管理人员房地产企业有着极高的要求,财务管理部门需要调节各方面资金分配,并且拥有面对紧急状况的妥善准备。重视财务管理的优化与合理实施实属房地产企业的必要之举。

二、房地产行财务管理的现状

1.不健全的财务管理制度。对于财务的管理制度是一项系统性的工作,长久以来并不健全的企业财务制度是位于房地产企业“心脏”的顽疾,极度影响企业的前进与发展。财务管理作为房地产企业的心脏命脉,是提高企业竞争力的重要工具。但是我国大多房地产企业并无科学的、严谨的财务管理制度,因不严格性能的存在,各方管理人员浮动性大,随意管理的现象时常发生。尽管有一部分先进企业因认识到财务管理制度的重要性初步建立财务管理制度,但仍旧制度缺失严谨、执行力差如同虚设,管理水平实在差强人意。这种不健全的财务管理制度无疑为企业的投资带来无尽的风险与危机,极易造成企业资金流失过多、投资不当、回报少的现象。多数企业还仍停留在会计核算的阶段,并不存在企业资金的核算与分析控制的方面,最高程度的财务管理还处于会计整理报表的原始阶段。这也是众多房地产自身会发展停滞不前的隐患。

2.财务人员的自身修养不足。众多房地产企业并未认识到财务管理的重要性,对财务管理的关注度不够,管理的意识淡薄。其实,房地产企业的财务管理需要管理人员同时具备知识系统化。专业素质高和财务风险意识强等特质,但是我国大部分财务管理人员并没有意识到优秀的财务管理工作会给企业带来怎样的健康发展潜质,所以仅仅将数据报表、发放工资等工作当作财务工作的主要工作。房地产行业不仅要求财务部门人员了解金融会计行业知识,更要对工程的管理与控制有所了解与把握,提升各方面工作水平。

三、房地产企业财务管理的优化措施

1.加强企业财务管理制度的建设。河南银海有限公司作为荥阳地区奋勇发展的中型公司之一,在发展道路上同样存在着很多问题,近年来,河南银海公司的经济效益止步不前,通过研究最终发现最大的原因是财务管理控制力度不够,由此造成浪费严重,公司利润锐减。通过总结经验教训,企业认识到,财务管理者必须加强管理制度的建设,加大制度的执行力度,使得公司内部人员意识到财务管理在企业中的优势地位,从而丰富财务管理内部的内容,不仅仅拘泥于财务会计报表或者工资发放等原始阶段。优化各部门的职能,有效控管监督企业财务。对财务部门的人员素质加大力度培养与挑选,提高财务部门的素质,建立有效正确的企业财务管理规章制度,严格按照制度规范人才与财务部门的工作。

2.实行有效的资金管理制度。在企业内部实行有效的资金管理制度,根据市场上普遍的资金情况作出相应的分析。有效地分配资金,以及作不同程度的预算与风险分析,严格控制资金的无用外流。并提高财务部门人才的修养,帮助资金合理分配,将财务人员集中管理统一分配,有效地提高财务资金处理水平。不断推进资金管理制度的进步与建设。

3.加大对企业财务的审计力度。企业对其自身的审计关乎于整个财务资金操作过程的安全,必须通过审计部门进行企业自身的资金维护。审计部门应当对企业的各类资金投入项目进行有效监督,对于财务部门来说是有效提高自身水平与安全的检测仪。在审计过程中,对资金的管理与安全分析,是保证资金运用透明安全的一大手段。

四、结束语

当我国的经济水平发生着质的飞跃之时,房地产企业认识到自身的不足与劣势,有效提出解决办法与优化措施,是使得企业在市场竞争中存活的惟一道路。在关注企业财务管理的现状与思考优化措施时,要持清醒中立的眼光,站在社会发展的战略性角度研究。只有不断地加强对财务管理的优化,才能在激烈的竞争中占有一席之地。

参考文献

13.房地产公司运营管理方案 篇十三

火灾防控工作方案执行情况

2016年11月8日集团公司召开完“集团公司今冬明春火灾防控工作会议”后，房地产公司立即行动，在次日早的班子碰头会上进行传达，并结合公司实际情况及时下发了《房地产公司今冬明春火灾防控工作实施方案》（抚矿集团房地安字[2016]26号）文件进行落实，各单位及时行动进行宣传、部署、落实，同时认真开展全方位检查，消除火灾隐患，确保消防火安全。具体做了以下工作：

1、强化消防安全整治工作力度。公司安排各单位围绕重点防火部位、人员密集场所、易燃易爆危险场所、高层建筑、施工现场等部位进行自检自查，然后由公司安全质量科对各单位自查情况进行复查，特别排查了各小区的高层水箱及消防火系统、各伙食点的用火、用气情况及员工吸烟区域和烟头的处理情况，经检查全部达到了要求标准。

2、认真检查了各施工现场及物业岗点用火、用电情况，特别检查了违规使用电炉子、电褥子、电暖气、热得快等情况，因各单位严肃认真地宣传落实了火灾防控工作方案，所以检查结果很好，没有发现违规现象发生。

14.房地产公司运营管理方案 篇十四

一、财务部职能概述

财务部是在集团财务管理中心垂直领导及总经室直接领导下的公司经济活动的管理机构，是公司经营活动过程中各种经济行为集中反映和集中表现的管理部门。

财务活动的核心是资金的运动，表现为资金的筹集和运用。财务部门通过会计核算，对公司经营过程中的财务进行预测、组织、协调、分析和控制；对项目的经营运作情况进行有效的监控，及时控制偏差、控制成本、考核业绩、明确责任；参与企业经营管理，对经济合同和经济协议把关，提高企业的管理水平和经济效益。

二、新项目人员需求

财务负责人1名，主管会计1名，成本、预算会计1名，资金、税务会计1名，出纳1名。（另销售收款岗位可归至营销部。）

三、职责说明

1、财务负责人

（1）直接对集团财务管理中心及公司总经室负责，认真执行公司总经室的工作指示。

（2）全面负责公司的各项财务工作，负责领导公司的财务管理、成本管理、预算管理、纳税筹划、资金管理、会计核算及会计监督等方面的工作，参与公司重要经济问题的分析和研究。

（3）遵循国家有关财经法规、方针和制度，结合公司的特点，制订和设立一整套有效的会计核算制度，组织、领导财务部其他人员开展具体工作。

（4）遵循国家有关财经法规、方针和制度，结合公司的特点，参与制订有效的内控制度，明确公司各部门岗位职责，明确相关流程审批权限，并严格执行。

（5）准确分析和衡量企业资金状况和偿债能力，掌握企业资金结构变化趋势，根据企业经营需要编制财务收支计划、信贷计划、拟定资金筹措和使用方案，有效地使用资金。

（6）进行成本费用的预测、核算、控制、分析和考核。透过会计反映，对项目情况进行监督，督促公司有关部门降低成本，节约费用，提高经济效益。

（7）参与公司商品价格、销售方针、工资奖金等方案的制定，参与重大经济合同和经济协议的研究、审查工作。

（8）负责公司财务部门的设置和会计人员的配备方案，组织会计人员的业务培训和考核，负责对公司财务人员的任用、晋升、调动、奖惩及部门的业务考核和审批工作。

（9）维持与银行、税务等机构的良好关系，并保持经常性的沟通。（10）协调各职能部门与财务部门的工作往来。

2、主管会计

（1）认真执行会计准则、国家有关财务法规以及公司财务制度规定，遵守会计核算的有关规定，协助财务负责人跟进部门各项财务管理工作。

（2）认真审核原始凭证，及时编制各类记账凭证，做好会计核算工作；负责定期与银行账单核对，保证账实相符。

（3）定期核对与清理往来账户结算，包括期末对往来款项进行全面清理。

（4）定期和不定期对财产物资盘存清查，做到账、物、卡相符。（5）及时编制和报送会计报表及相关附表、附注。（6）做好各类会计凭证账册装订、保存工作。

（7）认真完成领导交办的其他工作，配合其他财务人员做好相关工作。

3、成本、预算会计

（1）参与公司成本控制管理制度设计和成本目标规划。（2）执行和改进成本核算方法，协助完善成本核算业务流程。（3）按照会计制度及时填制会计凭证，编制成本支出费用的明细账。（4）编制动态成本管理计划，提供成本资料，提出降低成本的控制措施和建议，以确保公司成本管理目标的实现。

（5）定期考核各部门成本计划的执行情况，分析成本升降的原因，并结合实际调查研究提出改进意见和措施。

（6）掌握成本动态，收集行业价格信息，进行成本分析，针对存在问题给出处理意见，为公司决策提供依据。

（7）根据公司的总体预算目标及前期分析结果编制项目整体预算，确定项目整体目标成本和利润，并向各预算责任部门下达预算指标。（8）根据集团经营计划，指导各部门编制、月度全面预算，根据上半年实际经营情况，进行中期预算调整。

（9）通过预算系统跟踪、监督、控制公司日常的预算执行情况，每月编制预算执行情况表及预算分析简报并上报公司领导

4、资金、税务会计

（1）协助财务负责人拟订房地产项目融资计划，负责企业房地产项目融资渠道的拓展工作，按时完成融资计划。（2）根据领导要求，办理房地产项目融资授信工作。

（3）负责与银行联系，跟踪银行按揭贷款及公积金贷款发放，及时回笼资金。

（4）负责增值税发票的领购、保管，按规定及时登记发票领购簿；严格对各种发票特别是增值税专用发票进行审核，及时进行发票认证。（5）每月按时进行纳税申报，填报重点税源表，填报公司涉税的各种统计报表，负责营业税金及附加、应交税费、所得税科目凭证填制及明细账登记、核对。

（6）做好公司的纳税筹划工作，为公司节约税收成本；做好土地增值税的测算工作及项目结束土地增值税的清算工作。

（7）接受公司各部门涉税业务咨询，合理协助解决业务困难；对会计、业务人员、收银员进行税务培训。

（8）与税务机关保持密切联系，负责接待税务风险评估和稽查工作。

5、出纳

（1）根据房地产企业财务制度的规定，严格执行公司规定现金使用范围的审批制度，审核各类原始凭证及票据。

（2）准确、及时地完成现金收付及报销工作，并开具或索取相关的票据；办理监管资金的汇款及工程款支付工作。

（3）每日与营销部销售收款员核对项目销售收款情况，核对销售日报表，编制项目销售台账。

（4）按规定及时登记现金日记账和银行日记账，每日进行现金账款盘存，做好日清月结工作，并填写《出纳日报表》。

（5）根据企业日常经营需要，按规定提取、送存和保管现金，及时完成现金和银行存款的清查工作，保证账账相符、账实相符。

（6）按规定使用空白支票等重要财务票据和印鉴，并设登记簿进行登记，办理登记手续。

（7）完成领导临时交办的其他工作。

四、个人职业定位

鉴于新项目财务部人员配备情况，个人可以向主管会计、成本预算会计等专业能力要求较高的岗位发展。

1、职位专业素质和能力要求（1）熟悉会计准则和财务制度；

（2）对公司规章制度和部门职责有较好的贯彻能力；（3）对财务运作体系有建设维护能力；（4）熟练的财务分析和数据处理能力（5）优秀的沟通协调能力；