城中村改造项目报告

城中村改造项目报告（共8篇）

1.城中村改造项目报告 篇一

富平县_______城中村改造

项目建议书

一、【项目名称】富平县_______城中村改造项目

二、【项目承办单位】_______房地产开发有限公司

三、【项目地址】项目拟建地点位于：富平县城_______，西临_______,南临_______,东临_______,北临_______。

四、【承办单位概况】_______房地产开发有限公司，是经__________（）___号文件批准于___年___月成立的___公司，隶属于___，注册资金人民币___万元，经营房地产开发和旧城改造项目。公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备，下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。公司总部共有职工___人，其中具有大专以上学历的___人，具有中、高级专业技术职称的___人，对房地产开发管理具有丰富的经验。公司开发的项目有：______，于___年开发的___小区，位于______，占地___亩，总建筑面积___万平方米，是“老百姓买的起的好房子”。______，于___年由我公司与___公司合作开发的多层住宅，位于_________，占地___亩，总建筑面积___万平方米，是附近企业“上班族理想的居住地”。______，于___年开工建设的高层住宅，位于______，占地___亩，总建筑面积___万平方米，是“为国家公务员精心打造的官邸”„„

五、【项目定位以及建设条件】

1、项目定位：

富平县是渭南市西部的区域中心城市，位于关中经济区的辐射地带，处于西安地区的边缘。南部与西安市阎良区接壤，北依铜川，位于煤炭城市韩城的西南侧，处于西安、铜川、咸阳、渭南四市通衢的位置。山、水、皆俱，历史与生态资源十分丰富。

近年来，富平县社会经济发展迅速，区域综合实力已迈入省市先进区（县）行列，城市空间也在快速拓展，城市建设迎来全新的发展机遇。目前，富平房地产市场发展如火如荼，城中村改造相对滞后，随着《富平县城市总体规划（2011-2030）》的实施，为适应现代化城市建设要求，打造“城市核心、区域地标、宜居新低、绿意富平”城市居住环境发展新格局，城中村改造势在必行。

2、项目建设条件：

富平县位于陕西省关中平原中北部，面积1242平方公里，总人口81万，是陕西省第一人口大县；是全国商品粮生产基地县、全国“奶山羊之乡”、著名的“中国柿乡”；是中国西部最大的早中熟苹果生产基地和酥梨、蔬菜、花椒、秦川牛、笼养鸡、生猪生产基地县。

富平区位优越，交通便捷。地处陕西省“关中—天水经济区”的东翼，是关中通往陕北的要冲，是连接渭北东西的枢纽。县城位于西安、咸阳、渭南和铜川四个大中城市的交汇位置，距省会西安和咸阳国际机场各60公里，距中国飞机城——西安阎良仅12公里。境内有京昆、包茂两条高速公路；106、208两条省道；咸铜、西韩、梅

七、西延四条铁路穿境而过。而今西安—富平城际铁路建设项目已经启动，融入西安都市圈步伐正在加速。

富平县城中村改造项目位于县城中心区，属县城黄金地段，地理位置优越，周边为县城主干街道，加之县城建设力度不断加大，为适应现代化城市建设要求，“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。城中村改造势在必行，同时极具商业及开发价值。

六、【建设规模】

依据省市关于加快城中村改造建设的通知, 结合富平城市总体规划原则,根据当地实际,以人为本,合理利用土地,创造舒适、安宁、环境秀美、健康、经济适用的住宅小区。

富平县_______城中村改造项目，规划总占地______亩,总建筑面积______万平方米,建有高层住宅、学校、托幼、活动中心、商业网点、网球场、篮球场、羽毛球馆等健身设施及公建配套设施。

七、【建设内容】

1、建设内容包括住宅楼和公建工程。总建筑面积___㎡，其中住宅___栋，建筑面积___㎡；公建面积___㎡，包括物业管理中心、文化活动中心、商业服务、托幼、公厕、变电站、泵房、热交换站、垃圾转运站、小学等。

2、户型设计：根据当今住宅发展趋势，并适应工薪阶层的需求。本小区以产品质精品舒适和经济为设计的主要指导思想，户型多样化，二室二厅、三室二厅、为主的组合体。

3、居住户数：___户；居住人口：___人；建筑密度：___；化率：___%；容积率：___。（积率= 地上总建筑面积÷ 规划用地面积）

八、【总投资及资金筹措】

本项目计划_____万元，其中建筑工程费_____万元，设备费_____万元，设备安装费_____万元，其他费_____万元，预备费_____万元，建设期贷款利息_____元。

本项目资金筹措为全部自筹，资金来源为本项目向银行贷款，年利率__%。

九、【社会效益】

一是进一步改善群众居住环境，提高群众生活水平，增强群众文明意识，促使群众和谐向上，保障群众同享城市改革发展和文明进步成果，积极建设文明和谐社区。

二是进一步解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展。

三是集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高村民经济收入。

四是深化社会公共管理体制改革，完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决村民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。

五是有利于建设城市新社区。城中村改造与开发，由“分散”走向集中，促进人居向社区集中、要素向产业集中。

六是保证新的管理体制快速跟进，推动“村落变成社区”，使郊区农村融入城市发展之中，“农民真正变成市民”。

七是促进各项政策和配套服务到位，即在就业、就医、就学、社会保障和社会管理，及道路、燃气、电力、环卫等基础设施与城市配套共享，学校、医院、文化等公共服务体系完善健全，实现城乡全面对接。

八是有利于培育现代新市民，提高社区新市民的公民道德、法律法规、城市管理、健康生活等方面知识的普及性的教育。

九是提升城中村新市民的思想道德水平，增强市民意识、城市意识、环境意识和文明意识，倡导社会新风尚。围绕建设文明社区的目标，加快城中村改造与开发，能够切实加强基层精神文明建设，民主法制建设和社会管理工作，构筑起与城市社区相适应的科学、民主、健康、向上的社会新风尚。

十是在新建小区中，建立公共活动场所和健身娱乐设施，丰富群众文化生活，广泛开展文明创建活动，引导新市民树立先进的思想观念和基本道德规范，提倡科学健康的生活方式，推动移风易俗，促进乡风文明；城中村改造与开发，有利于加强法制宣传教育，建立健全基层维稳维安工作平台、工作机制和群防群治工作体系，营造和谐稳定的社会环境，推动社会新风尚的形成。

2.城中村改造项目报告 篇二

1工程概况

康家村动迁基地项目位于共康路、刘场路处, 本项目规划总用地面积面积10.51万平方米, 其中地上住宅及公共配套建筑面积21.27万平方米, 地下建筑面积7.6万平方米;结合基地条件综合分析, 考虑业主及规划部门提出的具体要求, 本着一次设计分期开发的原则, 经过多次方案比较。

该地块通过房地产开发商筹集资金建造, 因此会存在很多以拆迁安置为主的户型都只有牺牲户型的舒适度, 增加可售面积来实现地块利益最大化, 所以在设计过程中会出现一些问题, 只有在过程中不断的沟通解决来避免很多问题的出现。

2户型设计分析

在当今房地产市场上, 90平方米做三房两厅一卫基本上算是标配, 它也成为了市场的主流, 卧室都在10平以上, 厨房不低于6平, 阳台、卫生间都不会低于5平, 这样的面积大小刚好适合一家三口, 不会觉得拥挤, 属于“精致两房, 舒适三房”, 这种户型设计多半都是以“方正”为主, 朝向也都尽量朝南;后来由于房价的攀升, 使得一些急于需求的购房者无法购“三房”, 促使开发商为了满足购房者对“三房”的需求, 市场出现了80平三房两厅一卫的户型, 其实是将原本做两房的户型设计改成三房, 卧室会出现不足10平, 厨房和卫生间5平左右, 而客厅的阳台仅3平左右, 相比90平三房户型, 居住的舒适度大打折扣;本项目因城中村改造的特殊性及根据村民的需求, 要求主卧室不得小于12平方、起居室不得小于20平方、厨房不得小于6平方、卫生间不得小于3.5平方等, 得出以每人每室45平方米的拆迁补偿政策;户型设计以满足拆迁村民要求为前提, 按一室户45平方米、二室户90平方米、三室户135平方米、四室户180平方米 (含公摊面积) ;比一般动迁房的要求优越的多, 住宅套型设计均好, 平面布局紧凑。

由于村民原来居住模式主要为多代同时居住的特点, 周围都以亲戚为主, 所以家庭规模较大;拆迁后户型的变化必然导致大家庭的拆分, 带来家庭结构和生活的变化;由于大家庭的居住模式及户型拆分的必然性, 导致村民对住宅的需求具有既分又合的特点。针对这个特点的户型要求, 但是在户型设计过程中, 采用化整为零的方法, 预先考虑今后户型发展于合并的多种可能性, 合理地布置结构于设备体系, 设计出一系列户型“元素”, 可进行各种组合的需求, 做到户型与空间使用的灵活与便利;例如:村民家庭分到A单元中的A1三房和A2两房, 经过家庭成员生活各方面考虑, 希望能住在大套型中, 设计充分考虑到居民的需求, 在分隔墙中一段设计为可拆建墙体即砖墙。且根据城中村的特性分析出住宅用途可分为村民自住和出租两种形式, 自住以大、中套为主, 出租以小套为主的特性, 可将两房中的一间客卧合并到三房中, 原两房改变为一室一厅可供出租;对于小户型住宅设计来说, 空间利用率要求较高, 设计考虑将南阳台 (生活阳台) 设计为半敞开的住宅空间, 居民可将南阳台充当扩大的生活空间, 可做为茶室、健身等多功能复合空间。

2.1细化设计

(1) 公共空间的面积不宜太大, 否则会直接影响到公摊面积, 会给村民带来利益损失;所以在设计中我们将消防电梯与防烟楼梯间合用前室, 防烟楼梯间前室利用外窗采用自然通风采光且解决占用空间问题。 (2) 首层单元入口将住户与其他送货及服务人员入口独立分开, 信件及快递采用背投式信设计, 在住户入口的大厅内设计休闲区域及管理人员。 (3) 同时在设计时, 考虑到今后施工程序的便捷, 将平面中的核心筒、卫生间、门厅等区域设计模数统一。

2.2户型组合

在设计初期考虑到“一梯二户”公摊面积大, 户型品质相对较高, 浪费空间;而“一梯四户”公摊面积小, 户型品质相对差, 户型之间存在着遮挡;综合上述原因得出“一梯三户”的平面布局较为适用于经济型的拆迁安置住房, 所以我们提出以一梯三户为主力户型, 将比例占量较少的一房、四房采用一梯四户、一梯八户、一梯二户。并且在方案设计中考虑到村民会采用自住和出租形式, 所以尽量将自住与出租分开设计。

该项目属航空限高区域, 并且为了减少公摊面积提高得房率, 综合考虑后将住宅建筑设计高度均按18层;每单元都配有两部电梯, 且都满足地方住宅规范中要求的担架电梯需求, 同时两部电梯在使用上也比较便捷。

2.3户型平面设计

住宅平面设计有户型设计和公共空间设计两大块组成, 而户型设计按功能分为卧室、起居室、厨房、卫生间、阳台等基本空间;由于它们使用功能的不同, 因此对每个区域的面积要求也有所不同。在同一面积段的户型设计中, 以控制不同户型建筑面积的差异, 客厅和卧室的开间调整为同一尺寸为原则, 保证住房分配时的均好性;严格控制建筑面积及房间的开间尺寸, 户型布局中以起居室联系其它活动单元, 所有房间均有自然采光, 并至少有2~3个开间的朝南面, 各户型均动静分区、主次分区、干湿分区, 功能齐全, 设施完善。

2.3.1中小户型设计

中小户型住宅的概念以居住空间数量来界定不超过3个, 即两室一厅、一室一厅;若以面积来界定, 建筑面积在90平方米以内;主要考虑居住人数为1~3人;在本次设计中我们将两房主卧室做到不小于12平方米, 一房卧室不小于11平方米, 让居民能够在舒适的房间休息, 并且将主要卧室都朝向南面, 有着良好的自然采光、通风条件;卧室主要作为休息之用所以需要安静, 因此将它与厨房、餐厅等活动最频繁的区域严格分开, 来确保休息的人安心休息, 并且离入户门较远, 保证了卧室的私密性。

起居室:一房由于面积的限制无法设计到舒适的起居室, 两房以上均南向布置;厅的形状采用最合理的长方形, 将客厅餐厅相连, 即能保证客厅的充足采光, 且春夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。厨房设计靠入口最近一侧, 使垃圾及菜进出方便, 不污染其它房间。卫生间设计靠近卧室以方便家人来使用, 并按明卫来设计, 且干湿分离;设置通风管道避免将卫生间的异味带到其他房间内。

2.3.2大户型设计

大户型住宅的概念以居住空间数量来界定为4~5个, 即三室两厅、四室两厅等;若以面积来界定, 建筑面积大于90平方米;起居室和餐厅的设计与中小户型厅的形状有所不同, 即采用横厅的方式, 考虑到大户型多数为三代或以上同堂, 人口较多, 活动区域需要较大且尽量减少走道浪费的空间;同时也考虑到对通风要求更高的居民的需求, 北向卧室的墙体经过与结构专业协调, 修改为可拆建墙体即砖墙, 这样可改造为南北向通厅, 将北向卧室改建在南向。

3结束语

城中村改造问题目前在大中小城市已经普遍存在, 它需要解决历史上很多的遗留问题, 关系到老百姓的切身利益, 同时还要解决一个村级经济未来的发展问题, 这是难的两大问题。如何设计集村民安置及商业配套于一体的现代化住宅小区, 来打消村民们对于动迁安置房设计较“低档”的疑虑, 这就需要方案充分考虑多元化、现代化、个性化的居住需求, 实现追求舒适、合理、多功能的户型设计。

摘要：以城中村改造工程康家村动迁基地项目方案户型设计为例, 通过户型方案设计研究, 分析城中村建筑户型设计的特点, 以利于对城中村改造顺利的推进。

关键词：城中村改造,户型设计,可变空间

参考文献

[1]DGJ08-20-2013/J10090-2014住宅设计标准.

[2]GB50096-2011住宅设计规范.

[3]上海市保障性住房建设导则 (经济适用房篇) .

3.广州冼村城中村改造“黑幕” 篇三

记者从纪检部门、检察机关、冼村村民及地方政府等获取的独家信息显示，冼村案并不仅仅是一宗简单的“村官集体腐败事件”，由此顺藤摸瓜查出的还有广州市原副市长曹鉴燎和广州市协作办原党委副书记何继雄，更牵扯多家地产、物业公司。

在村改居后仍基于宗族势力手握大权的“经济村官”、深谙城市规划又谋求城建政绩的地方高官、希望从旧城改造中获得巨额利润的开发商，三者之间形成强大的腐败“铁三角”，共同进退、相互支撑，利用各自手中的权力、资本和土地资源，一起瓜分城中村改造的红利。“这些村霸、高官、开发商之间的故事，几乎就是电影《窃听风云3》的现实版”，某位办案人员感慨说。

新城崛起下暗流涌动

上世纪90年代以来，伴随着广州中央商务区珠江新城的开发，冼村地段优势充分显现，大片土地被征用。1999年，冼村正式撤销村委会，成立冼村企业集团，2005年又改为冼村实业有限公司，担负起冼村集体经济的管理职能。然而，本应代表村集体利益的冼村实业有限公司，近几年来屡屡遭到村民质疑和声讨。

记者在冼村看到，一片密密麻麻的“握手楼”，有的已被拆掉大半，堆起的废墟足有一人来高，上面长起了荒草，垃圾丢得满地都是，一股刺鼻的臭味弥漫在空气中，与周边高楼林立的现代化建筑形成了巨大反差。一位村民指着旁边一座商业广场说，“那里以前都是冼村的地，很便宜就被卖掉了。”

冼村的地卖得到底有多便宜？根据广州“一村一策、一厂一策”的旧城改造策略，规定城中村土地的出让收益由政府、房企和村民三方分成，具体分成比例由三方议定。一些冼村村民反映，绝大多数合作开发项目，冼村的收益分成只占到20%至30%。

惟一的例外只有珠江新城F2-2地块，2006年签协议时，冼村占收益分成的70%。但2007年，村干部又擅自更改协议，将48%的份额拱手让给合作方广州市嘉裕房地产集团。这块建筑面积68023.8平方米的土地，嘉裕仅出价6000万元人民币，每平方米仅为882元。对比珠江新城动辄四五万元一平方米的商品房价格，村民抱怨村官“把黄金地段卖成了‘白菜价’”。

被贱卖的不仅仅是土地。来自权威部门的信息显示，冼村共有物业47萬平方米左右，其中约35万平方米明显低于市场价出租，租金最低的仅有每平方米11元，最高的也只有每平方米25元，远远低于珠江新城商业物业的市场价。

村民的不满在2010年之后达到高峰。当年广州市启动138个城中村的改造，冼村在列。但接下来的数年里，部分村民不肯签约，施工队强拆引发冲突，村民不断上访举报村班子成员……持续数年的拉锯战，结果是村领导班子集体受审。

村官“家天下”瓜分集体利益

村官腐败案并不罕见，但“群体沦陷”并不多见。在冼村案中，冼村实业有限公司原党支部书记卢穗耕已被证实外逃；原党支部副书记、董事长冼章铭，原党支部副书记、副董事长卢佑醒，原党支部委员、副董事长卢杏肖，原党支部委员、董事卢国荣、陈建强、冼国坚，以及该公司编外人员卢炳灿，竟然在今年7月底“齐聚”被告席。而且，7名被告人中有5人与卢穗耕是亲戚关系，另有两人是同学关系。

冼村管理者“家天下”，背后是宗族势力长时间把控村务的严峻事实。据办案机关介绍，卢穗耕娶了上任村支书的女儿，然后当选“一把手”。他上台后任人唯亲，在重要岗位都安排了自己的亲信。

多位受访村民向记者反映，卢穗耕1979年当选冼村党支部书记，此后30多年一直连任。但实际上，这些年村里并没有举行过真正的选举，村民股东大会也从来没开过，都是卢穗耕说了算，“就连扫地工都是卢穗耕家族的人来做”。

根据起诉书，冼村腐败案涉嫌犯贪污罪、受贿罪两项罪名。在涉嫌贪污方面，起诉书显示，冼章铭等5名班子成员利用职务便利，以超额发放精神文明奖等奖项的方式，先后多次共同侵吞公共财产共计724万多元。

在涉嫌受贿方面，冼章铭等7人被指利用职务便利，在国有土地管理和经营，合作共建或选择开发商，以及村集体物业的放租过程中，为多家房地产商、物管公司提供帮助，以低价出租物业，并集体收受开发商给予的高额贿赂。涉嫌受贿最多的卢佑醒，共收取105.4万元人民币、8万元港币及购物卡7000元。

三位一体的腐败联盟

去年12月，曹鉴燎被广东省纪委“双规”接受调查。冼村案办案人员透露，正是在查处冼村案过程中发现曹鉴燎涉嫌收受贿赂的犯罪线索，广东省纪委、省检察院根据这条线索，调查发现曹鉴燎涉嫌接受巨额贿赂的犯罪事实，并牵出原广州市协作办党委副书记何继雄受贿案。

一位办案人员说：“冼村班子成员之所以肆无忌惮贪污受贿，就是因为上面有曹鉴燎、何继雄等作为保护伞，他们不怕村民举报，也不怕上级查处，与开发商共同勾结，形成领导、村班子和开发商三位一体的利益集团，大肆瓜分集体利益。”

上世纪90年代，珠江新城刚刚进入开发期，主要开发形式是开发商与城中村联手合作。“有的村价格开得高，开发商便去‘公关’时任沙河镇党委书记的曹鉴燎，曹鉴燎找村干部把价格谈下来，让利开发商促成合作。为表示感谢，开发商或直接向曹鉴燎、卢穗耕等人行贿，或承诺日后按差价的百分比分成。”随着日后步步升迁，曹鉴燎自然成为基层腐败者的“保护伞”。而在冼村案中，曹鉴燎等更是人为制造制度漏洞，通过“股份制改革”剥夺部分村民选举权。

一些冼村村民反映，2001年曹鉴燎担任天河区委书记时，天河区政府下文将该区城中村居民划分为社区股东和社会股东。简单说，这些居民户籍都在原地，没地的是社会股东，有地的是社区股东。天河区部分官员曾向记者证实，上世纪90年代，冼村撤村改制后，村集体资产全部股份化到村民手中，村中确有社会股东和社区股东之分。社会股东没有“选举权和被选举权”，不能参与村里各项决策，股份分红也与社区股东存在一定差距。

这就意味着，4000多名冼村居民有一半以上的人失去了参与村中重要事项决策的权利。这项被部分官员称之为“创新”的改革，实际上却是借城镇化契机人为创造的制度漏洞，剥夺了部分村民参与村内重大事项决策的权利，以求减少征地、改造时来自民众的程序阻力。

而为了减少余下社区股东的阻力，村干部们需要对他们进行“威逼利诱”。如何“威逼”可以想见，而“利诱”则主要由开发商提供资本支持。冼村村干部们的某次集体受贿，就来自于开发商为帮助他们操纵选举，给了卢穗耕数十万元。卢穗耕将之分给其他几位村干部之后，让他们到处“活动”请村民吃饭送礼，换取村民支持，最终实现出卖合作权、出卖承租权的目的。

此外，办案人员透露，开发商们一般逢年过节都要请村干部到高档酒店吃饭，给他们派红包，“有时单请一个村，有时是群村宴，好几个村的村干部都会来吃饭交流，请客的地方档次很高，有五星级酒店。”

在这个腐败“铁三角”中，城中村村干部们看似权力最小、资本最少、最不起眼，但其作用却不可忽视。在反贪部门的眼中，城中村村干部又有权力又有油水，受到监督相对又小，是容易被忽视，但腐败风险不可小觑的群体。

打造城中村改造反腐“高压线”

“土地腐败”的问题不仅仅出在冼村。去年，广州市白云区81名干部涉嫌违纪违法被调查，其中近一半涉及“土地腐败”。多位受访基层干部群众和专家学者建议，城中村改造急需完善反腐“高压线”，打造监督村干部和村务的“曝光台”，粉碎高官、村干部、开发商腐败“铁三角”。

针对冼村案暴露的城中村改造土地监管漏洞，科學论证、民主决策要成为“政策创新”的法律制约。据一些领导干部透露，一些所谓“创新方案”的出台，多半是企业提出“突破”现有政策需求，政府主管处室和主管局长在制度框架内“想办法”，主管副市长或者市长批准，决策者不超过5个人。此类政策最多在政府部门之间征求意见，但不会征求到纪检部门，也就是说没有合法性审查和预防腐败审查。

部分专家认为，要避免官员、村班子插手城中村改造土地交易，改制后的集体经济组织要建立现代公司制度，形成经济制约。广东省委党校教授唐代望建议，村改居后，村干部变成了公司经理，操纵资金动辄上亿，但多数依然用过去管村务的方式来操控村集体经济事务，方式过于滞后，可借鉴东莞等地探索聘请职业经理人当“操盘手”的经验，使公司管理专业化、职业化，符合市场规律。

此外，村改居后，村干部身份变化也带来了法律追责问题。据冼村案部分办案人员介绍，村集体经济管理者身上公职人员色彩更加淡化，贪腐手法更加多样，刑法中仅有极少数规定可以涉及，建议完善相关法律法规，同时上级党委应加强监管，建立重大事件报上级部门同意、一般决策报街道办备案的制度。

4.城中村改造调研报告 篇四

城中村是指在城市发展过积中。因为种种原因没有被纳入城市规划建设。至今仍然是落后的自然村落面貌，而现已被城市功能区所包围的土地。这些土地是仍然掌握在当地村集体的集体所有性质土地。现在我们以胜利村为例。城中村的出现是人类城市发展过程中所无法避免的，是一个世界性的难题。现在全世界都没有一个解决城中村难题的通行办法。我国也没有相关系统的政策来指异城中村的改造，所以“城中村“改造是一个特殊性极强的问越。我们在“城中村”改造过程中必须坚持从当地的实际出发。因地制宜。找出问匙的特殊规律所在。

一、现状。

梅州市兴宁县（市、区）胜利村位于大坪镇圩镇中部。我村辖29个村民小组，在册户数293户，人口1505人；全村总面积2。37平方公里，耕地面积418亩。我村年平均气温为21.，年降雨量约为1227.毫米，气候特征亚热带季风气候。村特色经济收入有桑蚕，上一年我村农村经济总收入为754.万元。近年来，我村发展经济的措施以及成果：

1、筑水泥路约2.公里；

2、路灯3公里；

3、胜利小学球场。

对“城中村改造的意见:

1、过程中让村民自主开发。政府提供政策和资金支持。

2、造过程中相关手续能快速办理。且相关税费能得到减免。

3、将改造后的村集体土地转为田有建设用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿开展改造为主。政府给予政策支持和规划指导的改造。

“城中村“改造不同于征地拆迁。它是村民自愿对所居住的地区进行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江风光带所包贫贫困落后的村容村貌，简陋破烂的基础设施和周边的城市建筑形成了鲜明的对比，所以居民强烈的要求政府对其居住地进行城市化改造。所以在“城中村”改造过程中要充分的给予村民参与权、知情权。

(二)是利益主体由政府到农民的转变。_

“城中村“改造实际上是政府让利于民的一个方式。通过城中村改造，农民将剩余的土地通过商业运作、开发以后，不能改变村容村貌，更可以从中获利。进一步解决了失地农民的生活来源问题。以深圳大冲村为例，在二十年里。政府先后征地16次，村集体土地96%被征，剩余的钱返还给农民的宅基地和集体经济发展月地。通过建设小产权房再出租，不们解决了农民的生活来源问题解决了在深圳务工的民工的住房问题。这也是后面提到的廉租屋。

(三)是对村集体土地自主开发的一个探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集体土地的开发和使用问题，在现行的政策下，集体土地在“三个不得”的原则下，即不得改变土地性质，不得改变土地in途，不得损害农民的承包权益，允许通过转包、转讨、出租、互换、股份合作的方式进行开发。如何在现行政策的框架内找到一条对村集体土地的开发路了。是我们进行“城中村”改造必须直接面对的问越，也是必须解决的问题。

(四)是胜利村打造低成木生活区的重要方式。

低成本生活区指的足“城中村”改造后，可以容纳大最外来务工人员的安置和管理。根据调查，附近工业园内的企业一般工人的工资在800-1000元，熟练工人的工资在1200元左右，除开发区标准厂房等几个少数的厂区为工人规划了住宿区外，其余企业并无安置r人的住宿地，可以预见，随着沿海地区的密集加工型企业的内迁，大最的密集型产业落户到附近

工业园，所带来的低成本务工人的安置问题，必然要在胜利村得到解决。据调查，上灶坪41陈家湾旧尽出租的月租金不过30元，大最的务工人员和小商贩就仄住在这里。所以，鲤负江的“城中村”改造，必须为附近工业园的长期发展做好准备。将“城中村”改造为千净、漂亮、低廉的生活区，不但能为政府解决务工人员的安置问题，更能通过村集体对其加以管 理和约束。

(五)是一项基础性改造工积，不是点利性质工积。

“城中村“改造是一项政府让利，群众受益的公益性荃础I程，所以无论是41民自主开发还是引进开发商都必须坚持政府赢在环境改造。农民赢在生活环境改善，生活来源得到解决。开发A赢在一定的利润的多A模式，大家多方共赢，们是ip部不能赢太多。找到一个平衡的契合点。

三、为什么要开展“城中村”改造。

(一)城中村地处城市中心，被城市功能区所环绕，其地理位置A性唯一且尚定，要统一规划城镇，只能选择对城中村进行改造。

(二)城中村是和谐社会裕建的苹本前提。

解决三农问题的根木出路就是减少农民。让农民进城。那么巨大的城乡差距如何得到弥补，城中村改造就是一个契机和示范，他们是否在城市受到公平正义的对待。是和谐社会的基本判据。

(三)庞大的边缘人群和外来人群的需要合理妥善的安置。

胜利村的特殊地理位置决定了胜利村有着庞大的流动人口。随着企业的发展，务工人员也会大量的涌入到江，如果胜利没有足够合适的房源来安置他们，因素激增，报告中说:他们是社会的弱势群体。在杜会生活中处于“失语状态”必将导致杜会的不稳定。一位北大学生在调查“他们唯一可以显示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造势在必行。

(四)对推进城乡一体化。整合上次源、集约、节约的利用土地。有非常重大的意义。在处于黄金地段的城中村中，大最土地资源被浪费使用，通过城中村改造将有限的土地资源进行统一规划开发，使其发挥出更大的经济效益。

(五)提高村民素质，改变胜利村精神面貌的根本途径。

发展的问题。归根结底就是人的问题，作为胜利村刀镇居民主休的村民。却一直处r-闭置落后的状态。在原村民的新生代中。除部分年青人通过上学当兵走出传统社会外，仍然以强大的惯性复制杆上一代人的生活方式。只有通过城中村的改造，才能从根本上改变这一现状。

四、采取何种模式进行“城中村”改造。

(一)采取政府主异，集中安置。整体规划。整体开发。

该种模式是指由政府牵头，多个职能部门共同参与。采取征地拆迁的方式将帷个集休土地征收为有建设用地。对农民采取补偿安置的方式。征收的土地转为国有建设用地，规划部门进行整体规划后。将土地通过招拍挂方式转让给开发商，由政府负责改造后的城中村草础设施建设，抓一将日常管理纳入到城,管理中来。

利：

1、符合现行政策法规，操作得当，后遗症少。按照征地拆迁的方式无疑是最稳当的方式。上有政策可依，有实践经验可用，无论如何都不会出现原则性错误。

2、政府主导改造工程。有利于整体规划和开发。

3、土地通过招面挂，政府从中获利。

弊:

1、大规模的征地难度大，群众要求多。意见大，工作非常困难。胜利村多次征地，农民对政策法规熟悉，对征地工作作经验丰富。抵触情绪较为严重，若依征地拆迁方式征收土

地。所需付出的行政成木较高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的资金多。若通过该模式进护村中村”改造，市政府总共需要投入万元，仅前其一次性投入就达万元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通过正规手段开发的“城中村’土地，仍然会受到市场的影响，较过高的开发成木。必然易致该地区较高的生活成本，所以只能容纳有一定经济实力的人落户，收入水平低的务工人员和小商贩连和赁都无法承受。这等于将“城中村”改造向他们关死了大门。

(二)采取村民自建、自主开发，政府提供政策支持。

该种模式是指由村支两委牵头，村民参与。组建开发公司，对集体土地进行4体开发。村民在现有土地内。选择部分土地进行核体安置，不改变土地性质。剩余土地或者转为国有建设用地，或仍然为集体土地，进行整体开，政府加以规划和控制。

利:

1、村民自主开发，积极性高，群众阻力小。

2、村民通过自主开发获利。且能通过开发过程解决日后的生活来源问跌，甚至，可以找到一条致富之路。

3、城中村改造后。可以委托村民自我管理，减少管理成木。

弊:

1、村民缺少足够的知识和素质来进行公司组建以及后期的市场运作。现阶段，栗脚村和上灶坪的农民多为普通农民民工和小商贩，无论从基本素质还是相关经验来看。他们都很难具备从组建公司，到土地开发，再到后期的市场运作的能力。

2、村民缺少足够的资金。农民大都属于贫困人群。根木无法独立筹集到足够的资金，即使通过贷款也不可能达到。

3、大多数村民对城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在两种认识。一是等I司于拆迁安置，要求政府承诺各种条件和补偿。二是认为是一个赚钱的好机会，尤其以部分年青人为主，力主由村民自建，以图丰厚的回报。

4、政府对村民自建缺乏足够的控制力。出现问题后，容易产生半拉子工程。村民大部缺乏足够的责任心。逐利性使他们力求自建自改，们是可以预见自建过程决不是一帆风顺的。是一个涉及到各方利益博弈。政策与实际摩擦的复杂过程，甚至会出现反复和倒退的现象。一旦出现问题最先选择逃避的也许就是发现无利可图的村民。

5、背集体土地使用的政策。

相关政策:

1、运作集体土地上进行开发的相关政策。

2、给村民凑集基本资金。

3、关税费的减免。

具体步骤:

1、由村支两委牵头，组建房地产开发公司Ae2、上部门将土地征收。

3、A公司负责村民的补偿安置。

4、过招拍挂让A公司以接近评估价仇的价格获得安置地外的土地。

5、A公司按规划进行土地开发，并按规划部门要求完成基础设施建设。

(三)引进开发商。村民入股，共同开发，多方共赢。

该模式是指，通过引入开发商与村集体共同组建开发公司。村集体占一定股份。不参与

管理，对除了安置地以外的土地进行整体开发运作。这而要将除安置地以外的土地转换为国有建设用地。可以通过招拍挂的方式以接近评估的价格将土地转让给开发商，再由开发商开发运作，所得利润需用来对村民进行安置和按规划进行基础设置建设和整体环境美化。利:

1、引进开发商。解决了资金和开发及后期的商业运作的问题。

2、村民通过入股合作的方式获利，并解决了生活来源的问题。

3、民不花一分钱住上新房，整体环境得到改善。

弊:

1、违背集体土地使用政策。

2、部分村民通过“城中村’改造获利过多，引起他们部分被征地村民心理失衡，造成不稳定因素。栗脚村有大星的被征地的失地农民。他们只按政策得到了一笔较低的补偿款，生活来源并无保障，所以城中村改造必然要而对来自他们的阻力。

3、土地转为田有建设用地。再以评估价位转让给开发商需要打政策的擦边球。

相关政策:

1、征地拆迁政策。

2、关税费的减免。

具体步骤:

1、引进一个实力雄厚的开发商，与村集体组成开发公司，村集体占一定股份。不参与管理。

2、开发商将村民的住房按征地拆迁的标准进行赎买。即按征地政策对41民的原住房进行评估后，进行补偿，消除村民因原住房的差异对安置产生的矛盾。

3、部门将除村民安置地外的土地征收为国有建设用地。并通过招标、招拍挂等方式以接近评估价位的价格将土地转让给开发商。或以“农业地产”、“地质灾害避险”等名义将 土地划拨给开发商，或就在集休土地上进行开发。以和凭的名义进行销件。政策采取“报建不批、违建不究”的态度。

4、开发商在安置地为村民修迎安置房，土地为集体土地性质，村民按人口，分配居住面积。多退少补。

5、开发商按照规划对土地进行开发，并完成基础设置建设。

6、村集体对改造后的安置区进行管理。

5.城中村改造项目报告 篇五

根据某市文件【XXXX】XX号，将某某区某某村列入城中村改造范围。我公司根据XX市政府X政文【XXXX】XXX号文件等城中村改造的规定和政策，对XX村进行城中村改造。该村位于XXX与XXX交汇处周边（示意图见附件）。XXXX年XX月份成立了XX村城中村改造项目指挥部，并于XXXX年XX月份完成了村庄整体拆迁。

我公司将严格依据国务院、中央军委国发【XXXX】XX号《军用机场净空规定》，对XXX改造的建设高度进行控制，关于村庄范围内的各个地块的建筑限高，请贵部给予批复。

6.城中村改造工作的调研报告 篇六

你们知道有关于城中村改造工作的调研报告应该要怎么写吗?下面是小编为大家搜集整理出来的有关于城中村改造工作的调研报告，欢迎阅读!

一、全区城中村征迁改建进展情况

(一)市定征迁目标完成情况

20**年度市下达xx区旧城城中村和棚户区改建工作目标任务为：完成征迁面积230 万平方米，开工面积170万平方米，投资90亿元。截止目前，全区旧城城中村和棚户区共完成征迁面积万平方米，开工面积万平方米，投资亿元。其中，城中村改造完成征迁126万平方米，开工面积56万平方米，完成投

资42亿元。

(二)全区城中村改造进展情况

全区18个村庄改建立项工作已全部完成，开发商全部确定。

(1)兴隆寨村改建项目。涉及1684户，目前征收工作基本完成。安置房建设情况：兴隆寨村占地亩，安置面积49万平方米，规划建设14栋高层，共分三个地块进行安置房建设。

(2)南村改建项目。涉及1018户，目前征收工作基本完成。安置房建设情况：南村安置房占地91亩，安置面积万平方米，规划建设10栋高层，现已全部开工建设。

(3)浅井头改建项目。涉及1092户，目前已完成征收741户。安置房建设情况：浅井头村共需安置房45万平方米。规划浅井南路以西安置地块占地72亩，规划建8栋安置房。

(4)遇驾沟、小所村改建项目。立项、控规已完成，征收工作已开展，目前正在根据公示情况进行规划调整，同

时对两村安置量审核，安置区场地完成三通一平，已完成地质勘探文物勘探工作，近期安置房即将开工建设。

(5)七里河村铜锣湾广场改建项目。立项已批复，土地挂牌进入程序，胶鞋厂地块已拆迁完毕，文物勘探已完成，安置房即将开工建设。

(6)王府庄改建项目。涉及198户，目前王府庄村已签订协议124户。

(7)符家屯村改建项目。该村占地面积441亩，1300户，4000人，现有建筑面积约86万平方米。2xxx年12月6日，区政府与升龙公司签订开发改造意向协议。今年7月该区域的控规，经市规委会讨论通过。目前，该村与开发企业已完成洽谈，安置区域已确定，同时安置量审核正在进行。

(8)同乐寨村改建项目。该村占地面积349亩，726户，2200人，现有建筑面积约42万平方米。今年7月该区域的控规经市规委会讨论通过，目前，工作重点为加快安置量审核、制定详细开

发改造安置方案。

(9)唐村改建项目。该村占地面积亩，1215户，4865人，需安置面积52万平方米。2xxx年11月编制完成的控规评审稿中，本区域内的公共设施及规划道路占用该村亩土地，可用于开发和安置用地 亩。按照控规中的容积率，可建设总建筑面积(含安置和开发)仅为万平方米，安置开发比不足1:1。根据控规所设置的容积率必须有350亩土地才能满足唐村改建需要。

(10)西马沟、三岔口、大所三村改建项目(洛阳西部生态城)。对西马沟村的所有企业、民宅、无证户逐一进行排查并核实情况，开发成本估算工作已完成，已与规划设计院对接，正在对该项目内的基础设施成本费用进行估算。

(11)谷东、谷西、尤东、尤西、王湾五村改建项目(洛阳西部科技城)。五村总占地面积亩，5638户，16575人，现有建筑面积约236万平方米。2xxx年4月16日，区政府与金运佳集团签订开

发建设洛阳西部科技城项目合作协议。目前，五村地面附属物丈量已基本完成，人口、户籍、宅基地已完成锁定，土地测绘成果已出，正在与开发企业、规划设计院编制优化开发安置方案。谷东、谷西两村审核安置量的资料已准备完毕，待上报市旧改办进行审核。

二、城中村改造的主要做法

(一)坚持科学规划，高标准推进城市建设。一是实现控规编制全覆盖。区政府结合城中村、旧城改造，科学编制全区控制性详细规划，使城市建设在规划的指导下科学、有序、健康进行。二是坚持高标准规划建设。按照区委、区政府确定的龙形经济产业带规划，加强对重点区域和重点项目的规划引导，在龙头经济板块，规划建设一栋369米的超高层地标性建筑;在龙身经济板块，重点打造涧西工业历史文化街区;在龙尾经济板块，重点打造的洛阳大学科技城。三是城市建设和产业发展相统一。结合商业区域设置，在城市建设中科学规划

商业和商务设施，通过城市更新实现城区产业优化升级，加快城区可持续发展。

(二)突出和谐征迁，多层面保障群众利益。一是注重政策宣传引导。科学制定征收补偿安置方案，耐心细致地做好群众的宣传发动工作，通过外出参观、环境对比等形式，使群众明白征迁改造带来的好处，积极支持、参与城市更新改造。二是积极发挥基层组织和专业队伍的作用。抽调近200名机关干部组成征迁工作队员，会同各村两委做好群众思想工作。为调动征迁干部的积极性，区委在去年提拔任用18名表现突出的征迁一线队员基础上，今年又拟拿出20个科级岗位，用于提拔在征迁改建过程中表现突出的工作队员。同时对各办事处、项目指挥部相关工作人员进行法律、法规、政策等业务培训，为完成两整三新四清查工作奠定了基础。三是依法阳光操作。按照征迁工作零违规、零强拆、零事故的原则和依法、阳光、和谐、安全的八字方针，严把征收过程的

各个环节，将征迁安置公开公示制度落到实处，实现征迁工作的公开、公平、阳光、和谐，维护了全区征迁工作的稳定。

(三)强化招商引资，确保群众妥善安置。一是招大引强。加大招商引资力度，在大招商、招大商、选大商上下真功夫，打破固有模式，采取规划、土地手续同时进行的推进模式，服务招商引资，提高改建工作的效率。目前，全区18个城中村、城郊村、城边村全部完成招商引资工作，并全部完成改建立项工作。二是优先安排安置房建设。将安置房建设作为城中村改建的重中之重，优先安置地块的征迁工作，优先上报安置区域规划，在资金、人员等方面大力支持。积极筹措资金，先后与农业开发银行、洛阳银行等金融机构对接，落实融资计划，优先安置地块的征迁。

三、存在的问题

(一)城郊(边)村改建安开比的确认问题。一是城郊村按照村民人口数确

定安置量，如按 1:安开比推算开发房数量，将使经济测算无法平衡，因此需确定城郊村的安开比认定办法。二是城郊(边)村货币补偿资金量大，主要是：农用地征收过程中缴纳的耕地占用税、土地报批等费用高;拆迁企业量大，补偿资金大;安置面积外，一、二层住宅需货币补偿的面积大;基础设施投入较多。三是城郊村开发的商品房房价要低于市区成熟地段商品房房价。

(二)安置地块土地摘牌问题。按照市政府要求，我区城中村改建正全面推进，在村民安置房摘地及申请办理建设手续中存在较多问题。根据城中村改建的目的，村民安置房办理为全产权房，因此安置地块需要挂牌或协议出让。按我市现有政策，若由村委会摘得土地，而村委会又没有资质的开发企业，不能为村民办理产权手续;若由引入的开发企业摘得土地，政府须按政策将企业代缴的土地出让金返还给企业用于安置房建设，但返还的土地出让金将被认定为收

入需缴纳营业税、所得税等，同时以开发企业名义办理产权证需缴纳相关税费。如我区符家屯村改建需安置面积 万平方米，办证等相关税费约为亿元。城中村改建村民安置实际为拆旧建新，不应交纳相关税费，亟待解决。

四、对下一步工作的建议

一要加快房屋征迁进展。对于目前正在积极推进的兴隆寨、浅井头、南村等村，加快剩余户的征迁，确保整体改造全面实施。同时，依托各城中村改造项目指挥部和村两委的力量，做好政策宣传和解释工作，使群众理解、支持并积极参与城中村改造，加快推进小所、遇驾沟、西马沟、符家屯、同乐寨等城中村改造征迁，并把以上项目的安置房建设区域作为征迁重点，确保这些村的改造正式启动。

二要全力推进安置房建设进度。确保今年新实施的旧城城中村棚户区改建项目，在时间节点上完成目标任务，确保小所、遇驾沟、西马沟、符家屯、同乐寨项目安置房开工建设。通过安置房的开工建设，打消群众疑虑，促进征迁工作。

7.谈城中村改造模式 篇七

城中村顾名思义是城市中的村庄,是我国城市化发展进程中的特殊地域现象。村庄位于城建区内,共享城市部分基础设施,受到城市生活方式的影响,但自身却保留了农村特征,如农村集体所有制等。在土地利用、社会文化、经济文化以及建筑景观等方面正在由乡向城转型期内,同时具有乡村特色和城市文化的双重特征。

2 城中村的成因以及存在的问题

2.1 城中村的成因

客观方面上讲,我国城中村的产生与我国城市化发展管理不规范有关。在城市化建设中,国家通过征用郊区的土地不断扩大城区面积。但原有村落管理体制和居民的户籍均未发生变化,这就是城中村。

主观方面讲,在土地所有制城乡差异和在管理体制上的城乡分离是城中村的主要成因。城中村虽在市区,但却按农村体制管理,周围土地由国家全民所有,村内土地由村集体所有,这就呈现出农村和城市相互交融的特征。

从个体利益看,土地利益促使了城中村的产生。对于城中村的村民,他们仅占有土地这一自然资源。因此,城中村的村民只有固守自己的土地才能继续生存下去;对于政府,考虑开发成本选择了绕村建设的模式,这就使城中村现象更加普遍;对于投资者,往往选择利益最大、容易进行开发的土地进行投资,所以投资者也绕过城中村进行发展。

从城中村的存在可能性看,由于外来务工人员没有合适的居所,城中村也就成为了最佳选择。在某城市务工人员调查中,绝大多数务工人员选择在城中村居住,促使了城中村的存在。

从实际情况来看,违建是城中村普遍存在的现象,其存在的客观原因是土地的二元所有制结构造成的,也是城中村的根本成因。

2.2 城中村存在的问题

由于缺乏规划的管理,城中村存在于城市的边缘,给城市建设和管理带来许多问题。从整体经济角度考虑,城中村降低了土地使用效益。由于城中村土地的二元结构,土地无法得到充分利用,导致城中村土地收益远低于城市土地开发所带来的收益。

从社会管理角度思考,由于城中村缺乏严格的管理,导致城中村周围社会秩序的混乱。此外,城中村计划生育实施难度大,这也给人口管理带来了困难。 从城市的景观角度思考,城中村的存在严重影响了当今城市整体形象和环境卫生。

首先,城中村的村民为了经济利益,随意搭建房屋,导致违章建筑随处可见,严重影响了城市的形象。

其次,在城中村居民的日常生活中,由于欠缺规范的环保处理设施,并且城中村居民环保意识普遍较差,这也给城市的环境带来了影响。

最后,城中村建筑物常常存在安全隐患。由于城中村中的建设欠缺相应的规范,若出现危险情况则后果可想而知。

3 城中村改造的重要性

3.1 激发城市整体活力

改造城中村可以实现城市的可持续发展。改造城中村可以对城市整体空间布局进行优化,同时可以带给当地居民更多的利益。因此,改造城中村保持了城市蓬勃的发展力,不断地使城市发展获得新动力。

3.2 促进城市快速发展

改造城中村可以优化城市用地布局,进一步开发城市用地,从而增加城市的承载能力;改造城中村能够调整城市的产业结构,不断刺激城市经济的发展,从而提高城市居民的就业率和生活水平。

4 城中村改造模式以及应注意的问题

4.1 城中村改造模式

城中村的改造模式及方法在不同地区都有各自的特点,根据各地区经济发展水平、地理位置、文化背景及相关政策的差异,我国在实施城中村的改造过程中,存在以下几种可行性模式,具体按照分类标准来划分有三类:

从改造主体来划分,有三种模式具体如下:

1)政府改造模式。根据城市发展规划的需要,政府将村民在集体土地上的物业部分或全部收购,按照一个统一的标准进行市场估价,然后和村民协商一致达成一个统一的赔付价格,在村民领取到补偿金额后,再由政府协助统一进行安置或自行解决,最后通过政府或者政府委托的开发商对旧村进行拆除,并根据城市建设项目用地的标准及要求来进行开发建设。

该改造模式主要适用于规模较小、地理位置偏僻、经济实力较弱的中小城市的农村,或牵涉到国家重点工程项目需要强制征用的农村土地情况。

2)村集体改造模式。主要指的是政府通过比较优惠的改造政策来引导城中村的一系列发展及改造活动,由当地村民们通过民主协商和集体讨论的方式,决定关于当地农村改造的具体方案,并开拓更多的融资渠道来筹集改造资金,解决改造过程中因拆迁安置等所需的资金。

该模式适用于那些村集体资产比较充分,村民筹资能力较强,且农村发展规模比较适中的城中村的改造。

3)开发商改造模式。由地方政府公布本地区城中村改造的具体方案及优惠政策,通过开发商对农村开发的市场运作模式,将开发用地与建设用地捆绑招标,从而实现城中村的改造项目及方案。其中政府给开发商提供一定的优惠政策,但开发商必须在政策范围内复制村民的安置及补偿工作,要安置改造方案进行落实和开发,政府在这个过程中起监督和规划的作用。

从安置补偿的方式划分,也有三种模式:就地安置改造模式;整体搬迁异地安置改造模式;就地安置与异地安置相结合模式。这三种具体的模式在上面的研究中已经有相似的分析,且贯穿文章之中,所以此处不再做详细描述。

从改造的方式划分,主要包括以下几种:

1)社区重建型。所谓社区重建型,指的是村民如何快速接受村庄管理体制向社区管理转变,还有如何顺利融入城市社会发展的轨道中去的问题。

2)集中安置型。集中安置型主要针对中心城区的城中村、重大项目需要整体搬迁的城中村,按照政府的统一方案集中建设、整体拆迁,并统一进行安置,且在城中村的发展建设里,争取在软件和硬件设施方面做到同步配套,从而建设一个全新的农村社区。

所以根据全国各地的实际发展情况,在城中村的改造实践中,涌现出了多样化的改造模式,并且不同的模式都有一些成功的案例,那么通过对这些模式的深入研究,我国城中村改造的发展进程必将迈上一个新的台阶。

4.2 改造过程中应注意的问题

1)明确改造主体。

由于城中村改造过程中涉及计划生育、户籍管理、宅基地管理等多方面工作,这些工作的统筹安排需要高素质、高技能人才来完成,而村集体成员固有的“小农”本位利益思想阻碍了工作的顺利开展。而从政府的立场考虑,对于开发建设、拆迁、回迁以及房屋出售等城中村改造细节都不适合由政府主导。这样一来,首先必须明确城中村改造工程中各个主体的权利和义务,对于城中村的集体土地问题,开发过程主体如果是开发商,政府与村集体都应该大力支持,而不能认为增加障碍,一旦需要政府或村集体来履行义务时,政府和村集体也要义不容辞,进而保证城中村改造工作的顺利开展。

2)确定资金来源。

城中村改造需要大量资金,筹集资金可通过三种手段方式,即由开发支出改造工程所用的绝大部分资金,进行回迁楼建设;对于改造后的城市基础设施和公共设施建设所需资金由当地政府通过财政进行拨款;城中村可通过村集体和村民自筹一部分资金。此外,也可以成立专门的城中村改造资金管理委员会,对以上三种筹资方式进行明确分配,并按出资比例进行日后分红。

3)配套政策改革。

城中村的改造涉及很多体制的改革,例如社会公共制度、户籍制度、土地制度以及解决村民就业等诸多问题。城中村改造后,村民会被纳入统一的城市管理当中,而社会保证、医疗、教育等相关制度需要进行改革并逐步完善。原来的村民户籍也变成了城市居民,应该放宽户籍政策,给予城中村村民以法律上的保障,使之成为真正的城市居民,与城市居民共享同样的资源。城中村改造中最明显的符号就是集体土地被转为国有土地,土地性质改变后,土地部门需要对改变性质后的房产进行变更登记,并核发“国有房地产证”和“国有土地使用权证”。此外,一个不容忽视的问题就是,以土地为主要生活经营方式的村民在失去土地后,如何为他们找到合适的就业机会,需要政府主导,对村民进行各种技能培训,并鼓励一部分人自主创业,引导村民转变生存方式。

4)合理分配利益。

城中村改造工程的顺利开展,首先要做到合理分配利益,改造工程的受益三方:村民、开发商和政府的利益都要顾及到。城中村是村民几代人居住的地方,政府在进行改造时应充分考虑到村民的感受,提供可靠的社会保障是消除村民疑虑的最佳方法,让村民切身感受到办理城中村后,完善的社会保障和公共设施将给他们的生活带来便利,妥善处理好村民的利益诉求。开发商是城中村改造的既得利益者,改造所带来的适当经济效益是其合理的利益诉求,开发后的土地升值空间很大,开发商在这一过程中应该合理获取自己的利益,将升值所得利益应该返还给原城中村的村民,而不应该强占村民的利益空间。而作为政府,城市的健康发展应该是最主要的利益诉求,政府不应该过于追求城中村改造所带来的经济利益,政府的角色和职能应该是努力推进城市化进程,做好城中村改造的协调工作,将推动经济和社会发展作为政府的利益目标。

5 结语

随着我国城市化进程的不断发展,在现有的城市化推行机制下,未来的城中村数量还会持续不断的增长,城中村的解决问题必定成为我国城市管理及建设的严重负担和阻碍,所以,要解决目前的城中村改造问题就需要从以下两方面着手:1)不断完善城市化改革机制,将改造中的不良现象及时有效的制止,避免在城市化进程中产生新的城中村;2)将各地区城中村改造的成功模式进行不断推广,对成功的改造经验进行深入研究,从而进一步加快已形成的城中村的改造步伐。

摘要：从城中村的概念入手,指出城中村的成因以及存在的问题,通过阐述城中村改造的重要性,探讨研究城中村改造模式以及改造中应注意的问题,以期不断推进城中村改造的进程。

关键词：城中村,改造模式,新模式

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[6]石迎军.城中村改造模式研究[J].河南社会科学,2011(1):11-13.

8.浅析“城中村”改造的效益 篇八

【关键词】城中村；改造；效益

“城中村”，狭义上指在农村村落城市化的进程中，农民土地大部分或全部被征用后，农民的身份转变为居民并仍然在原村落居住而演变成的居民区；广义上指在城市高速化发展的进程中，滞后于时代发展的步伐、游离于现代城市管理门外、生活水平低下的居民区。在通常的认识观念里，“城中村”即“都市里的村庄”。

为了促进城市的建设发展，政府大力征收城区周围的农村土地，以获得更大的城市扩展空间。但是，被征用土地的农民没有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐渐发展成为“村庄进入城市，城市包围农村”的景象。同时，我国的二元所有制结构使得村民能够用低廉的价格获得土地的使用权，有的甚至是无偿地获得，各家各户自行搭建出租，谋求土地和住房租金的最大化收益，这更进一步促使城中村形成的加剧。在这些主客观作用的共同影响下，我国“城中村”便应运而生了。

“城中村”的存在带来了一系列的社会问题，如：治安形势严峻，违法建设集中，环境卫生质量低下，消防隐患严重，土地的使用、管理极为混乱等等，严重阻碍了社会的发展和进步，对城中村进行改造将会带来很大程度的经济、环境以及参与者效益，促进社会的进步和发展。

一、经济效益

（一）提高土地利用率，优化资源配置

目前，国家对房价的调控日益严格，土地也因此变得更为稀贵。但是城中村的土地资源管理相对滞后，致使土地利用率很低。通过对城中村进行改造，盘活存量土地资产，提高城市的土地利用率，促进城市经济的快速发展，全面提升和加快城市化进程，更好的实现社会主义现代化。

（二）改善城市投资环境，拉动相关产业发展

随着经济的持续增长和社会的持续发展，投资者对投资环境的要求也愈见愈高。通过城中村的改造，城市环境质量可以获得极大提高，使得土地的相对价值更为提升，也使得城市投资环境得到改善，同时拉动相关产业发展，促使二、三产业的比重大大提升，提高了城市的核心竞争力，增加了对投资商的吸引力，促进城市经济持续快速的发展起来。

（三）增加对人才的吸引力，促进经济增长

现阶段，人们的经济收入逐渐提高，生活水平也日益改善，对居住质量的要求也大大提升。人们在注重发展的同时，也更加注重自身的生活环境，越来越多的人在选择自身发展地区的时候会把目光投放到生态环境较好的地区。改善居民的居住环境，在某种程度上为城市的可持续发展提供了更多人力资源，使得城市的发展有强大的人才军做保障。

二、环境效益

（一）改善生态环境，促进可持续发展

城中村基础设施薄弱，排污相对集中，另外，依托区位优势而建设起来的小企业和加工业众多 ，这些小企业、加工业排放大量没有经过处理的废气、废水和固体废弃物，严重造成了城区的污染。通过城中村的改造，改善城中村基础设施建设，解决废弃物的乱排乱放的问题，规范小企业的运行模式，对资源环境优化配置，合理开发、节约利用，将改善城市生态环境，推动可持续发展。

（二）美化城市景观，提升城市形象

随处可见的城中村景观，导致城市的整体形象受到严重影响。在建成区，随处可见的是整齐的楼房、宽阔的道路，而在没有改造的地段则是破旧低矮的窝棚，杂乱无章的线路，影响了城市的总体环境。经过改造，政府拥有了更多的空间实施规划项目，按照现代标准建设的建筑物、公共设施使城市的总体景观得到了改善，提升了城市整体的形象。

（三）完善基础设施，改善居住环境

城中村的改造，根本目的是想要居民的生活的更好，想要改变城市的总体环境，提高城市的整体形象，使社会更和谐地发展。在这之中，环境的改善也是改造中的成效最为明显的。经过改造后城中村基础设施完善，居住环境适宜。村民们利用新配备的活动设施，培育健康积极的社会文化，促进社区治安的稳定，使新建设的社区成为符合现代社会要求的新型社区，大幅度提升了整个城市的居住环境质量。

三、参与者效益

（一）政府效益

在条件适宜的村庄投入人力、物力资源进行改造，统一建造规范的住房小区，可以有效吸引各界投资，带动相关产业发展，一定程度上可以增加就业， 稳定社会治安，实现政府的宏观调控。伴随城中村治安状况的改善，城市治安也将得到大规模的提升，这一改变一定程度上提高了政府的公信度。此外，改善了城市“脏、乱、差”的景象，改善了城市建筑景观和居住环境，推动绿色城市的发展。

（二）村民效益

对城中村进行改造，把城中村归入城市统一的规划管理中，采取强有力的措施对其进行综合整治，完善区内基础设施建设，建立健全社会保障制度，有利于改善人民的生活质量，提高的人民生活水平，切实解决村民在生活质量方面的需要。同时，城中村的改造解决了城中村居民长期出路的现象，增加了就业机会，减少了社会犯罪率，使得社区的综合建设得到， 推进了科教文卫的发展，同时也更新了居民的思想观念，提高了居民的素质，使城中村居民跟上了城市化进程的脚步。

（三）开发商效益

无论是从当下来看还是从长远来看，对城中村进行改造都是一项极其艰巨且复杂的大工程，开发商介入城中村的改造工程， 很大程度的缓解了仅由政府投资或者村民出资改造时的财政紧张和困难， 解决村民的安置补偿问题， 最重要的是锻炼了企业的运营能力以及承担风险的能力，实现了企业利润，提高了企业的竞争力。城中村改造工程的顺利完成，对开发商知名度的提升将会有一个质的飞跃。知名度的提高，对企业的综合实力给予了极大肯定，也对企业吸引各界投资打下了坚实的基础，在同行业里得到的机会也大大增加，这一系列的效益都将推动企业更好的发展。