物业公司发展措施（8篇）
1.物业公司发展措施 篇一
物业管理公司各类人员激励措施
物业管理公司各类人员激励措施
在现代企业管理中，企业人员素质在本源上直接决定企业绩效的好坏，所以对于如何采取各种激励措施激励出员工最大潜力，是现代企业管理者比较关注一个主要方面。有关研究表明，如果能充分调动员工的积极性，那么他们的潜力将发挥到80％至90％，其中50％至60％是激励的作用。所以在现实的企业生产过程中，同样单位时间的劳动并不意味着同质的投入。企业的绩效将依赖于其员工的努力，而员工的努力程度则取决于企业对员工的激励水平和方式。在现代企业中，在市场竞争日趋激烈的背景下，构建企业整体激励的机制显得尤为重要。
一、建立激励机制的目的和意义。
“水不激不跃，人不激不奋。”水不激动就不会活跃，人不激励就不会发奋。告诉我们，人需要激励。任何企业的基本组成细胞是“人”，任何企业的劳动过程也都是由许多“人”相互协调而组织起来的，因此，企业的管理归根到底是对“人”的管理，企业的发展最终也要依靠于“人”。依靠人的关键在于激励人。实践已经证明：没有动力，世界上一切事物的运动都将停止。同样，经营管理者在用人实践中倘若不采取各种有效的激励手段，对员工灌注新的动力，他们的积极性和创造性也就难以经久不衰。
调查显示，人在没有得到激励的情况下，其积极性只能发挥30%或40%左右，而在得到激励的情况下，其积极性可发挥到90%以上，甚至到100%。美国哈佛大学的专家也研究发现，在缺乏激励的环境中，员工的潜力只发挥出20%~30%甚至可能引起相反的效果；但在适宜的激励环境中，同样的员工却能发挥出其潜力的80%~90%。所以如果你的员工对你的分配制度不以为然或者觉得理所当然，那么你的分配制度一定是失败的；而没有达到激励效果的分配对企业而言，是一种巨大的损害。可见，企业建立合理的激励机制对挖掘人的积极性和潜力，具有很大的作用和意义。毋庸质疑，每一个成功企业的背后，都有一群努力的员工，而员工努力的背后，一定都有一个很好的激励机制。
所以，对物业管理公司来说，建立一个合理、有效的企业人员激励机制是我们企业的当务之急，也是物业管理公司未来生存和发展的关键。
二、对总企业各类人员进行精神与物质激励的方式。
就物业管理公司的实际而言，建立合理、有效的激励机制显得格外困难。主要是因为我们企业人员构成比较复杂，从用工性质上看有正式工、招聘大学生、外聘骨干、临时工等各类人员。从人员级别上又可以划分为：中层管理人员、基层管理人员和普通员工。复杂的人员组成决定了我们的激励方式也必须多种多样。必须依据不同的对象制定不同的激励方式。
（一）中层管理人员的激励方式与办法。
中层管理人员主要包括物业总公司各部门/中心的正、副经理。中层管理人员对企业效率起着决定性的作用。因而，是企业激励的主要对象。
对中层管理人员的激励要采取物质激励与精神激励向结合的办法。物质激励是指通过物质刺激的手段，鼓励积极工作。它的主要表现形式有正激励，如发放工资、奖金、津贴、福利等；负激励，如罚款等。物质需要是人类的第一需要，是人们从事一切社会活动的基本动因。所以，物质激励是激励的主要模式，也是目前我们公司内部使用得非常普遍的一种激励模式。随着我国改革开放的深入发展和市场经济的逐步确立，“金钱是万能的”思想在相当一部分人的头脑中滋长起来，认为只有奖金发足了才能调动职工的积极性。但在实践中，使用物质激励往往耗费不少，而预期的目的并未达到。人员的积极性并没有在很大程度上被调动起来，事实上人类不但有物质上的需要，更有精神方面的需要，所以，单用物质激励不一定能起作用，甚至会起到相反的作用。我们必须把物质激励和精神激励结合起来才能真正地调动中层管理人员的积极性。
一、物质激励
1、奖金
物质激励主要分为两大块工资和奖金，在工资的分配上，集团和公司有具体规定，主要受级别、工龄、学校和集团政策等一系列因素影响，这里毋需多言。我们重点谈谈另一种物质激励的主要方式奖金；物业管理总公司在物质激励过程中,在奖金（特别是在年终奖金）的发放上,为了避免矛盾实行不偏不倚的原则，同一级别的职工奖金几乎一摸一样，这种做法极大地抹杀了员工的积极性，因为这种平均主义的分配方法非常不利于培养员工的创新精神，平均等于无激励。所以，要想真正起到好的激励作用，必须打破奖金平均化的做法，实行差额奖金制度。让中层管理者的奖金与他的工作业绩、管理能力和为公司所做贡献的大小挂钩。制定一套公平合理的评价考核制度，按考核的结果来决定奖金的数额。真正打破大锅饭的平均分配制度，只有显差别才能做到真正意义上的职工激励。
另外，在奖金的设立上，可以设绩效奖、市场创新奖、效益增加奖、最佳贡献奖等等不一而足，不必受条条框框的限制，可根据不同的情况设立不同的奖金，使之最大化的起到激励中层管理人员的作用,达到增加公司效益的目的。
2、股权
推行中层管理人员持股计划。使中层管理人员以管理者和投资者的双重身份，更加具有关心和改善企业经营成果的积极性。
第一 公司股权分享。
公司股权分享是指公司中层管理人员通过持有公司一定份额或全部的股份，同以中层管理人员的身份参与公司的一般收入分配和以公司股东的身份参与公司净利润的分配。这种利润分配方式体现了中层管理人员既是公司的管理人员，又是公司的股东和所有者。持股中层管理人员与公司其他股东一样，共同承担公司的经营风险，共同分享公司绩效。
第二 业绩为基础的股权激励
(1)股份奖励，公司在初期就奖励给其中层管理人员一定数量的股份，同时设立与股份数量相当的等级目标，当目标达到一定等级予以免还，免还率由等级目标的完成情况决定。
(2)业绩股份，将经营目标分成几个等级，在考察期末，按中层管理人员完成目标情况分等级奖励不同的股份。
3、公司利润分享制。
公司利润分享制是指公司和中层管理人员共同分享公司利润的一种公司收入分配方式。实行该方式的公司，定期按一定比例将公司利润分配给公司中层管理人员。这种收入分配方式主要体现了中层管理人员只参与公司的利润分享，而不承担公司的亏损。公司根据公司绩效的具体情况决定是否进行利润分享、分享的比例以及分配的方法。
二、精神激励
第一、公司经营决策权分享。
即公司中层管理人员参与公司经营管理的一种激励方式，也称中层管理人员参与制。因为中层管理人员参与了公司的管理活动，所以他们就必然对公司的绩效产生影响。按照现在物业管理总公司的实际，中层管理人员只有经营执行权而没有经营决策权，只有公司的最高领导者才能够拥有公司的经营决策权。如果让没有经营决策权的中层管理人员参与企业经营决策，那么实际上可以认为是公司最高领导者对其中层管理人员的一种信任激励，从而可以在深层次上达到激励中层管理人员的目的。
第二、倾听中层管理人员的意见和建议
向中层管理人员征求意见，本来就是表示对中层管理人员智慧的肯定和尊重。如果中层管理人员的建议具有相当的价值而真的得到采用，就更能够满足他们的成就感。能够在公司的发展当中不断看到自己的成绩，能够让中层管理人员产生“这是我的事业”的感觉。另外，经常性的让中层管理人员参与决策，其实也是把公司经营的风险从一个人的脑袋转移到整个团队身上。
值得一提的是，让中层管理人员参与决策，对企业的发展也是非常有好处的。俗话说“众人拾柴火焰高”，认真倾听中层管理人员的意见，积极采纳中层管理人员提出的合理化建议，在中层管理人员自我实现的过
程中，企业所获得的收益也一定是非常可观的。在美国企业界首创“建议箱”制度的柯达公司，仅1983、1984两年就有三分之一以上的中层管理人员提过建议，公司由于采纳中层管理人员建议而节省了1850万美元。柯达公司设立“建议箱”所取得的成果，吸引了美国不少企业。目前，国外相当多的企业已仿效柯达设立建议箱来吸收中层管理人员意见，改善经营管理。
第三、对中层管理人员的杰出表现表示感谢
现代人际关系学研究显示：每个人都要求得到承认，因为人们有情感，希望被喜欢、被爱、被尊敬，正如劳伦斯所说：“每个人脖子上都有一个无形的胸卡，上面写着‘让我感到我的重要’。企业的中层管理人员当然也希望自己的付出能够得到肯定，这里所指的肯定可以采用很多形式，例如当众的表扬，私下的夸奖和肯定，以及一句真诚的感谢等。俗话说，士为知己者死。当中层管理人员的努力得到认可的时候，他们会产生由衷的归属感和自豪感，并且为自己的工作感到物有所值。
（二）基层管理人员激励的方式。
公司的基层管理人员主要包括各个部门的主管、副主管、大学生和外聘骨干等。基层管理人员是公司和各部门的骨干力量，是仅次于中层管理人员的次要激励对象，对基层管理人员可以采取以下激励措施：
1、事业激励
将物业管理公司的发展目标巧妙地同基层管理人员的个人发展联系在一起，应是一种不错的激励手段。让基层管理人员个人的发展和物业管理公司的事业紧紧联系在一起，可以充分调动基层管理人员的内在潜力。因为一个人的事业心一旦被发掘出来，就可以焕发出无穷的力量，基层管理人员会为实现一个实实在在的目标或理想，而认真地考虑自己如何做和怎样才能做好。在具体操作上，可以通过公司人力资源部为基层管理人员设立个人人生职业规划的方法来实现，这种方法可以极大的增加基层管理人员对公司的向心力和凝聚力。
2、职位激励
人是有各种各样的需求的；根据马斯洛的需求层次理论，人不但有物质的需求，也有精神上的需求。因此，创造恰当的非物质的条件，也是吸引基层管理人员的一种重要的手段。而使基层管理人员在工作中得到满足是一种行之有效的方法。根据基层管理人员自身的素质与经验，结合公司内部的实际情况，依照公司的目标策略，给基层管理人员设置工作和职位，使其能够在工作中得到发展的空间，不但满足了基层管理人员自我满足、自我实现的需要，同时，也使得基层管理人员在工作中得到了锻炼，反过来也有利于公司的发展。
3、目标激励
每个人都有成就感的需求，就连孩子也是这样。因此管理者在管理的过程中，要不断地为基层管理人员设立可以看得到、在短时间内可以达到的目标。在目标的设立上要注意不要定的太远，如果目标定的太远，基层管理人员会有一种虚无缥缈难以实现的感觉，会挫伤基层管理人员的工作积极性。
4、荣誉激励
每个人都有荣誉感。要设法让基层管理人员们感觉到、认识到荣誉感的崇高性。基层管理人员做出成绩，就会受到公司上上下下每个人，包括公司总经理尊重。设定荣誉不仅可以对获得荣誉的基层管理人员起到激励的作用，对没有获得荣誉的基层管理人员也可以起到激励作用，鼓励他们更加努力工作争取获得荣誉。在荣誉设立上，可以设“先进基层管理人员奖、勤劳工作奖、最佳基层管理人员奖”等等。在荣誉奖项设立上不怕多，可根据不同的实际情况设立各种不同的荣誉，达到最大化激励基层管理人员增加公司绩效的目的。
5、责任激励
大部分人都希望能够担任一定的职务，公司领导应该让大部分的基层管理人员找到适合自己的事情并负起一部分责任。基层管理人员一旦感觉到自己在某个方面受到了重视，他自己会尽自己最大的努力来把这方面的事情做好。选定适合每个基层管理人员特点的工作，则是中层管理者和老总应该在平时的观察和了解
中掌握的。
6、晋升激励
这是绝大多数单位都在使用的一种激励方法。但是由于有的单位没有更多的位置可以晋升，或者有的单位不能在晋升过程中按照选优的标准来实施晋升，就可能造成这些单位在使用晋升激励手段时出现偏差和错误。物业管理总公司在这个问题上要特别注意晋升的公平性和公正性，否则非但不能得到激励的效果，还可能在基层管理人员中制造出不和谐的音符，影响公司的团结和稳定。
7、企业文化激励
物业管理公司长期以来对企业文化的建设是比较重视的。其实成功的企业文化对于企业基层管理人员的潜移默化的作用有时比物质的激励更为效。企业文化是在一定时间内逐步形成和发展起来的稳定、独立的价值观以及以此为核心而形成了行为规范、道德准则、群体意识，风俗习惯。一个企业的文化，尤其是强文化，会强烈影响一个基层管理人员对企业的根本看法，并影响该企业的领导风格、领导方式、组织的结构及其关系、企业控制职能的应用方式。而这些都是企业能否有效吸引住基层管理人员的主要影响因素。一个良好的企业文化不但可以激发全体基层管理人员的热情，统一企业成员的意念和欲望，齐心协力的为实现企业战略目标而努力，而且是留住和吸引住基层管理人员的一个有效的手段。现在越来越多的人认为企业不仅是一个工作劳动的场所，同时也是重要的社会交际场所，所以物业管理公司除做好以上几方面的工作外，还应重视营造一个积极的、协调的环境和氛围，满足人们这方面的需要，提高对基层管理人员的吸引力。
8、物质激励
每个人都需要物质的支持和保证。如果一个企业不能保证基层管理人员基本的生活所需，那么就失去了激励的基础。大部分基层管理人员如果在企业不能按时拿到工资、奖金等，他们的积极性就不复存在。但是物资激励应该有一个适当的比例，也就是说要有一个比较明确的标准。比如：做出什么样的贡献就可以晋升职务，做到了什么标准可以得到奖金分到住房等等。运用薪资
考虑到自身的实力和实际条件，物业管理公司应制定一套有自己特色的灵活的薪酬制度，一般可以采取“底薪＋奖金”的模式：“底薪”可以与企业原有的薪酬制度统一，基本上差距不大，而“奖金”可以根据工作性质和基层管理人员层次的不同采取不同的计量标准和评价方式。采取这种模式主要从以下两方面来考虑：
首先，这种模式可以满足基层管理人员日常生活的基本需要，使他们可以安心专注于本职工作，也可以提供了充分调动基层管理人员积极性所必需的物质激励。这样既有利于增加物业管理公司对基层管理人员的吸引力，也符合物业管理公司的能力和条件。
其次，物业管理公司的特点决定了公司内部人与人之间密切的配合对公司的生存和发展至关重要。所以在吸引新的基层管理人员的同时，企业也应重视协调新老基层管理人员的关系。而这种模式由于采取了和原有工资制度基本一致的“底薪”，可以保护原来基层管理人员的工作积极性，而且由于制度和观念的变化，大部分人也都可以接受“为公司做出突出贡献就应获得高额报酬”的观点。这样公司在引进新基层管理人员后不会引起组织内部的不稳定，甚至引起原有基层管理人员的流失。针对不同工作性质和处于企业组织不同层次、不同岗位的基层管理人员，企业应采取不同的评价标准和方式来评价基层管理人员的绩效和确定“奖金”特别时年底奖金的数额，以保证公平和效率的原则。运用福利
另外，物业管理总公司应积极参与社会福利制度的改革和建设，按照法律的规定，根据自身条件，努力建立较为完善的福利保障制度。并尽可能地为基层管理人员解除后顾之忧，以增强基层管理人员对企业的归属感和向心力。
（三）普通员工的激励措施和激励应注意的问题
一、公司对普通员工可以采取以下激励措施：
1： 目标激励
通过推行目标责任制，使公司经济指标层层落实，每个普通员工既有目标又有压力，产生强烈的动力，努力完成任务。
2： 示范激励
通过各级主管的行为示范、敬业精神来正面影响普通员工。
3： 尊重激励
尊重各级普通员工的价值取向和独立人格，尤其尊重公司的普通员工，达到一种知恩必报的效果。4： 参与激励
建立普通员工参与日常工作管理、提出合理化建议的制度，提高普通员工主人翁参与意识。5： 荣誉激励
对普通员工劳动态度和贡献予以荣誉奖励，如会议表彰、发给荣誉证书、光荣榜、在公司内外媒体上的宣传报导、家访慰问、推荐获取社会荣誉、评选星级标兵等。
6： 关心激励
对普通员工工作和生活的关心，如建立普通员工生日情况表，总经理签发普通员工生日贺卡，关心普通员工的困难和慰问或赠送小礼物。
7： 竞争激励
提倡公司内部普通员工之间的平等有序的竞争以及优胜劣汰。
8： 物质激励
有条件的增加公司普通员工的工资、生活福利、保险，发放奖金、生活用品、工资晋级等。9：处罚
对犯有过失、错误，违反公司规章制度，贻误工作，损坏设备设施，给公司造成经济损失和败坏企业声誉的普通员工，分别给予警告、经济处罚、降职降级、撤职、留用察看、辞退、开除等处罚。
二、采取激励措施应注意的几个问题
企业的活力源于每个普通员工的积极性、创造性。由于人的需求多样性、多层次性、动机的繁复性，调动人的积极性也应有多种方法。综合运用各种激励手段可以激发全体普通员工的积极性、创造性、企业的综合活力，但在采取激励措施时应注意以下几个问题：
1.激励普通员工从结果均等转移到机会均等，并努力创造公平竞争环境。
2.激励要把握最佳时机。
——需在目标任务下达前激励的，要提前激励。
——普通员工遇到困难，有强烈要求愿望时，给予关怀，及时激励。
3.激励要有足够力度。
——对有突出贡献的予以重奖。
——对造成巨大损失的予以重罚。
——通过各种有效的激励技巧，达到以小博大的激励效果。
4.激励要公平准确、奖罚分明
——健全、完善绩效考核制度，做到考核尺度相宜、公平合理。
——克服有亲有疏的人情风。
——在提薪、晋级、评奖、评优等涉及普通员工切身利益热点问题上务求做到公平。
5.物质奖励与精神奖励相结合，奖励与惩罚相结合。
注重感化教育，西方管理中“胡罗卜加大棒”的做法值得借鉴。
6.构造普通员工分配格局的合理落差。
适当拉开分配距离，使普通员工在反差对比中建立持久的追求动力。
2.物业公司发展措施 篇二
关键词：房地产企业,自营物业,共同发展
一、房地产开发企业与物业管理之间的关系
(一)物业管理服务是对房地产开发建设的延续和完善
物业管理作为房地产开发链条上最终的消费环节,是随着房地产开发建设应运而生的服务行业。房地产开发企业工作重点是项目的开发建设,而物业管理则主要从事项目建成后小区设施设备的维护保养、公共秩序的巡查以及对小区景观环境的美化维护等为业主提供的相应服务。房地产企业的工作性质是开发建设项目,而物业管理的主要任务则是项目的售后服务。因此,物业管理是房地产企业开发建设环节的重要组成部分,是房地企业发展到一定阶段的必然产物。
(二)物业服务是房地产销售不可或缺的先决条件
服务的好坏,是当今消费者购买商品时所关注的焦点,尤其是售后服务,已成为消费者是否购买该商品的决定因素,商品销售不可或缺的先决条件就是能否提供完善的售后服务。做为房地产开发企业,其商品是房屋,具有使用周期长、价值量大的消费特性,同时还具有投资性以及满足人们的基本生活和工作的特性,是一种特殊的商品,对商品的保值增值、是否具有多种功能和丰富文化内容提出了较高的要求。因此,对购房者来说,物业服务与房屋的建筑质量要求同等重要。
(三)物业品牌形象对房地产企业品牌建设至关重要
树立物业品牌形象有利于弥补和完善房地产企业的信誉和形象。物业管理是房地产开发的最后一个环节,开发商一般把自建的小区委托给下属物业公司管理,因此,房地产企业下属物业公司的品牌建设对于房地产品牌建设具有至关重要的作用,是房地产企业品牌建设不可缺少的环节。有调查显示,近年来北京、上海、广州三地开发的楼盘把主要的卖点放在物业管理上的占到了97%,为业主提供优质的物业服务,成为多数开发商在销售过程的一个重要促销手段。
二、房地产企业成立物业公司的原因
(一)对售后服务的重视
物业服务是房地产行业产业链的最后一环,大部分开发商重视售后服务,希望通过提供高质量的物业服务对地产项目赢得好的口碑,树立地产项目品牌形象,从而使该项目能保值、增值。同时,消费者在购房时也将售后服务作为购买的一个参考依据。
(二)专业化物业公司不多,管理水平不高
就目前来看,由于物业服务技术含量要求不是很高,因此,市场上资质等级较低的物业管理企业较多,许多房地产开发企业为了肥水不流外人田,成立自己的物业公司管理开发建设的楼盘。
(三)人员分流
部分房地产开发商由于实力较低,可开发项目不多,在接近项目完毕时,部分人员闲置,地产开发商在打造企业品牌战略中,把物业服务品牌纳入其对地产项目的规划方案、设计、施工及验收了解。对以后的物业管理能够提供优质服务打良好基础。
(四)房地产企业品牌战略的一部分
房地产行业竞争非常激烈,产品同质化现象突出,部分房地产品牌战略系统中,通过地产品牌来带动物业品牌,同时又通过物业品牌为地产品牌加分。
(五)有利于解决开发商遗留问题
有调查显示物业管理引发的冲突有80%是由开发商遗留问题引起的,这些问题是一般的专业化物业公司难以独立承担和解决的,目前大部分开发商把下属物业公司作为处理房屋质量问题的防火墙和缓冲地带,在出现房屋质量问题时,能够积极协调业主与开发商之间的矛盾,也便于与开发商沟通,在收楼过程中出现建设责任问题,能够积极协商,加快开发商遗留问题的解决速度。
三、自营方式下物业管理面临的困难
在目前物业管理法规尚不完善,业主维权尚不理智的情况下,物业公司其实承担着很多不应承担的责任。在这种情形下,开发企业在考虑销售业绩、经营回报等方面时,若过多考虑自身利益,或者因市场因素对项目的销售业绩造成影响时,往往会考虑牺牲物业公司的利益来弥补开发商不利因素。在房屋营销过程中,许多营销员往往片面的追求高额销售业绩,因专业知识的相对缺乏和对物业管理的不了解,对顾客作出许多“空白”许诺,以此来吸引和留住购房者,以至造成了“空白”许诺事项偏离了现实,从而导致业主对开发企业怨声载道,影响开发企业的形象。特别是出现业主对售后服务或施工质量等提出意见或发泄不满时,不能够积极应对,而是权衡后直接把属于项目建设售后服务范围的工作强行转嫁给物业公司,加大了物业管理的运营成本,因物业公司受制于对开发企业的维护责任,无法以市场行为来规避风险,只能硬着头皮面对。从而导致物业公司变成了开发企业的“替罪羊”,不仅对物业公司今后的生存和发展不利,还会使业主对物业公司和开发企业失去信任,并最终导致开发企业的品牌受损。
通过以上分析来看,物业公司的主要作用是为了房地产开发企业服务以及持续满足业主使用房屋功能的需求,是房地产开发企业树立良好的品牌形象和社会美誉度需要。因此,房地产企业下设物业公司,决不能考虑让物业公司承担过重的经济目标,把下设的物业公司逼上绝境的同时,也会损害到房地产开发企业的长远利益。
四、房地产企业与物业公司实现相互促进、共同发展方式方法
(一)提升物业管理与房地产开发项目建设融合度
一是在项目设计阶段,物业管理主要做好项目设计“谋士”,根据项目的实用功能,为设计部门提供合理化建议,避免设计部门因偏重法律法规的要求和项目的设计效果,而出现的“合法却不合理”状况。物业管理要把握好房屋在使用功能上的细节问题,避免因细节的忽视,导致整个开发项目的实用性降低,品质下降。二是物业管理在项目施工阶段要做好建设施工质量监督工作。避免房地产开发企业为了控制成本费用要求分包商出让部分利润,导致在建筑施工过程中,分包商通过各种手段想尽办法弥补损失的利益,而降低质量水平。三是物业管理要做好项目的验收交接工作,在项目建设收尾时,要将一些不易察觉的隐蔽工程做好记录,以备今后维修方便。物业公司在验收时不仅需要从开发企业的角度考虑,更要从业主和后续服务者的立场考虑,凭借物业管理的专业知识,认真审核和验收物业建设的功能与质量问题,确保房屋的质量要求、实用功能和后续维护和服务的需要。
(二)提高员工职业化水平,促进房地产和物业专业化管理
提高员工专业技能,是实现房地产和物业管理企业专业化管理的基础。对于物业管理人才来说,是以持证上岗的普及教育为主,没有形成职业化队伍的培养。而房地产开发企业需要的专业人才更加多元化和专业化:建筑、评估、预算、监理、开发、销售等等各专业人才都不可缺少。仅仅依靠申报资质证书进行的上岗技能培训而获得的专业知识,根本无法满足两个公司今后经营与发展的需要,应当不断的加强专业技能培训,获取更加多元化、深层次的专业知识,获取职业资格证书,才能从根本上解决职工职业化水平,实现两个企业专业化管理。
(三)共享企业资源,实现生产要素的优化组合
房地产企业和物业公司要是进行资源共享。首先需要共享的是企业资金,物业公司的主要职责是房地产企业为了公司服务延续,是为了满足业主使用房屋功能的服务和维护需求,利润不是物业公司考虑的首要目标,其首要目标是为了树立良好的品牌形象和增加开发企业的社会美誉度,也就是说是为了提高服务品质。房地产企业要想在众多的开发企业中立足,更应该重视售后服务,树立自身品牌。两个企业要充分实现技术、材料和劳动力共享,参与开发建设的技术人员,在项目售后更能发挥专业优势,更好、更快的解决问题,而在房地产开发企业项目建设间歇期,闲置的劳动力也能够为物业公司提供人力和技术支持,从而实现和谐发展。通过生产要素的优化组合,建立产业规模促进行业健康发展,和谐发展。
(四)通过物业公司增强房地产企业应对危机的能力
房地产企业下设物业管理公司能有效的增强企业抗压能力。房地产企业属于高风险、大投资企业,容易出现经营波动,物业管理虽然是保本微利的服务性行业,但能够细水长流,可以取得长期稳定的收入。物业公司要紧紧抓住房地产开发建设项目的后续服务、提升管理,提高抗压能力。
(五)重视企业品牌建设
3.物业公司发展措施 篇三
【关键字】物业；发展；战略
随着我国房地产等行业的持续发展，物业服务公司在飞速发展。虽然当前的市场环境给物业公司的发展带来很好的契机，但是在生存和发展方面面临更多的挑战，这就需要物业公司通过战略转型来完善自己，以谋求更好的发展。
一、物业服务公司战略转型的环境分析
1.政治环境
物业管理行业涉及多种关联部分，经常会受到政府部门的管理和约束，其中最为突出的是物业企业中多方面的经营活动要接受多种行业法规的约束，其所接受的物业法律主要有三方面：一是宪法的相关规定；二是国家颁布的物业管理法律法规；三是各地区、省市部门所颁布的物业管理行政规章制度等等。目前我国出台了各种相关的政策法规，如《物业管理条例》《物业承接查验办法》等，这给物业公司的运行提供了指导，也在一定程度上保障了业主的权益。政治环境是对公司发展有一种无形的潜在影响力的外部因素，它在一定程度上引导着公司的发展方向，由于我国2007年颁布的《劳动合同法》以及《就业促进法》等各种关于劳动力保障以及就业政策等法规的实行，我国对于劳动者合法权益的保护更加具体，物业行业首当其中受到了一定的影响，劳动力成本的增加导致其利润的压缩，行业内部用人以及项目承接的风险也在逐步提高。对于整个物业管理行业而言，其正在面临着外部政治环境所带来的服务升级、业务充足的转型压力，只有资质健全、服务水平更高、转型发展良好的品牌才能够具有市场竞争能力。
2.经济环境
当前国际经济形势逐渐放缓，但是由于发达国家债务危机导致其经济复苏能力严重不足，受到西方贸易保护的影响我国企业所面临的外部环境更加严峻。从经济供给的层面看，我国预期低通胀将会长期存在，对于物业管理行业而言，其所需要的能源、人工以及物料等方面的价格不断提高，但是物业管理费却不具备上调空间，导致物业企业的利润进一步降低。
3.文化环境
文化环境一般是由社会观念，伦理道德等组成。不同的文化环境对住房环境及品质的认识也就不同，进而影响对物业管理的观念，也导致了对物业不同的需求，影响了物业转型发展。随着人们生活水平的提高，对居住环境和物业服务的需求也在不断提高，使得物业管理成为影响人们选购住房的一大因素。人们除了对住房内建筑的要求外，同时对住房的环境，比如小区内的运动设施，活动场地，绿化情况，治安管理等有一定的要求，这些都是物业管理的范畴。但是有少数人并不习惯这些物业所带来的额外费用，他们习惯了自己独院的生活方式，不是很容易接受物业的管理，这也是制约物业公司的一大因素。
二、物业管理公司战略转型的相关措施
公司战略转型是公司在分析环境情况的前提下制定的适合公司未来发展的策略和方案，其对于公司中的多个方面都会造成一定的影响，物业公司要实现自身的健康、持续发展就要实施战略转型，提升内部管理水平。
1.强化绩效考核管理
物业管理企业需要实现从传统型到“管理型”的模式转变，简言之，在日常公司经营过程中更加注重管理职能的实现，针对这一方面需要在公司原有的管理机制中强化管理要素，主要可以通过如下措施实现，用数据来量化各区域的责任，首先，在对于不同区域负责人的绩效考评中实行以业主满意度为主要参考指标，将业主满意程度进行非常满意、基本满意、不满意以及非常不满意四个层次的划分，定期对于业主进行问卷调查，统计结果计入区域负责人的绩效考评成绩中；其次对于不同区域负责人的绩效考评中实行以物业收费率为主要参考指标，对于业主满意程度在60%～70%以上且物业收费率满足要求的人员，按照实收物业费用的6%计入绩效奖励中，对于不达标的区域，按照实收物业费用和标准线差额的4%进行处罚。
2.控制成本
物业管理由于其自己优越的性能，在成立之初就广泛受到人们的关注，因此其在我国也得以迅速发展。物业公司是在市场环境下诞生的，它就是为盈利而诞生。公司的发展受到市场的影响，要想使得公司的利益最大化就要控制好成本，可以通過添加一定的成本低的增值服务，来赚取更多利润，也可以通过利用有效的资源创造出更多的服务来增加利润。物业公司的根本就是提供服务，在赚取利润的同时一定要注重服务的质量。优质的服务才能带来更高的价值，控制成本一定要在保证服务质量的前提下，否则就会因小失大，得不偿失。平常，每个员工都要养成节俭的好习惯，从自身做起，从细节做起，节约不分大小，这样才能实现利益的最大化。
3.做好人力资源规划
在物业服务公司转型期间，首先，要改变传统观念，树立新时期以人为本的管理理念，主要体现在两个方面：一是以业主为本，努力打造和谐优质的服务水平；二是以员工为本，在公司内部营造良好的工作气氛。其次，打破传统人力资源管理的思维，构建战略型人力资源管理体系，可以通过培养高素质的区域经理为主要发展方向，建设一支高水平的管理团队。再次实行公开招聘的用人机制，主要通过加大网络招聘的力度以及校企合作模式，以便能够吸引更好的人才；最后是人力资源开发模式的优化，健全企业内部良好的人才激励机制，让每个员工都能在企业转型发展中获得自身的晋升机会。
三、结语
物业公司的管理战略是建立在正确分析市场环境条件，明确公司发展方向下所建立的适合公司发展的策略与方法，它给公司的发展提供一定的参考价值，有利于公司在激烈的竞争下扬长避短，实现公司的良性发展。
参考文献：
[1]周武刚.FT物业服务公司发展战略转型问题研究[D].河北工业大学，2014.
[2]孟庆新.内蒙古仁和物业服务公司发展战略研究[D].内蒙古大学，2012.
4.物业公司发展计划书 篇四
一、工作目标
1、近期目标(2009年8月至2010年8月)建设成长期2年
A、为集团公司的战略紧密配合,为公司开发的楼盘(盛和花园)做好前、中、后期的物业管理服务;
B、计划从盛和花园开始建设、练就一支物业管理队伍,通过内部管理,外塑公司品牌;
C、在物业管理行业引进先进的理念、技术、服务,保障公司在行业内有一定的知名度;
D、通过资源整合,将物业管理的先进理念,在“文化中心”适当运用,加强窗口的宣传力度;
2、远期目标(2010年8月至2015年8月)稳定发展期4年~5年
A、引进5S、ISO9000质量体系、14000环保、8000职业健康等先进理念和管理技术;
B、争创区优、市优、省优、国优小区;
C、做全东莞、广东乃至全国 ,有一定知名度的物业管理公司。
D、开拓物业管理市场,通过企业的管理质量,在市场上接管楼盘,如厚街的各类市场(医院、政府办公楼、农民公寓等物业),并且通过顾问市场,拓展内省物业管理顾问、全委项目,通过规模经营,树立企业品牌及效益;
二、制度化建设(相关制度目录及完成计划表见附表)
A、计划实施层级管理、工作日记、督办制度等,加强内部管理;
B、逐步草拟、完善各种规章制度、工作流程、表格(在制度小组指导下完成);
C、计划在物业管理顾问公司的帮助下实施上述管理。
三、人力资源管理(注:总公司人力资源部指导下完成,详见附件)
A、计划在人力资源部的协助下,开展秘书、工程主管、保安主管、客户服务中心主管及售房部保安、清洁工等职务的招聘;
B、开展对上述人员的培训、教育工作;
C、计划对部分岗位(如工程主管、保安主管、客户服务中心主管、及物业助理、保安、电工骨干)在开盘前外送至物业管理顾问公司已经在管楼盘参观学习或在岗半月或一个月学习;
D、针对售房部的保安、清洁工专门开展礼仪、服务等培训;
E、针对各岗位开展“一职多能”的培训,让一个岗位至少掌握两门技术,既可让员工有转岗的可能,保障人力资源的流失率在可控制的范围;
F、对物业助理等岗位要求取得“物业管理上岗资格”;
G、对电工要培训至少一人具有“电梯维修证”,保证后续的物业管理市场拓展;
H、要求各部门主管必须每年培养一名副手,保证后续的物业管理市场拓展时必须人力资源;
I、若是实施ISO9000等认证,则需外培内审员资格培训;
J、竞争上岗,优胜劣汰,善用人,激励人:
员工队伍综合素质中最重要的是观念到位,服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业,只有不断学习,及时变革,才能争取主动,赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与,因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域,注意引导员工广泛参与,群策群力,实现各项管理目标。
坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘,竞争上岗,并实行聘任制,形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制,盘活人力资源。通过综合考评,实行员工队伍每年10%换岗、首数5%提薪和末数5%淘汰制,依法管理,以理服人,确保高水准、全方位的物业管理服务。
四、客户服务
1、内部运作流程
公司拟建立以客户服务中心为重点的物业管理服务体系。客户服务中心是管理的指挥调度中心及信息枢纽,24小时保证所有服务需求及投诉建议均可及时汇总、处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈给业主、客户。设立服务中心并强化其指挥、协调功能是提高服务效率的有力措施。计划实施“客户服务中心”来实施一站式物业管理服务„„设立前台一站式服务模式(商务秘书+私人客户助理)
★ 以客户为中心的服务流程
述职 授权
考核 考核
服务需求建议 信息
意见、投诉 指令
信息 指挥
反馈 协调
反馈、回访 反馈执行情况
A.客户服务中心担负统一指挥、协调工作,处理日常管理事务和紧急事项。
B.设立值班主任制由管理处主任及部门主管轮值负责,坚持每周工作例会和每天工作早会,一般问题不过夜。
2、信息系统(信息反馈及流程处理图)
① 坚持管理处每季度安排客户专访,收集客户意见、建议或投诉。
② 管理处每季度向开发商/业主委员会作正式汇报并提交管理报告,征询各方面意见和建议。
③ 坚持每半年组织一次客户座谈会,广泛了解客户对物业服务的意见和建议,同时要强化服务系统的及时改善和有效沟通,最大限度地满足客户服务需求。
④ 管理处员工日常征询客户意见,这是最重要的沟通渠道。
3、物业管理工作要求表
工作内容 工作时间/作业频度 质量标准
装修审核 1天内办完 符合规定,无危及安全和影响外观,无改变用途。
巡 视 2次/小时 无乱堆放、乱挖乱接乱搭、无违章装修,房屋完好率100%。
跟踪、监督 4次/天 问题部位无重复违章现象。
走 访 2次/周 及时听取业主、客户意见,满足其合理要求,满意率100%。
回 访 12小时内,100% 记录完成情况,调查满意率100%。
工作日记 每日下午5:00~5:30 记录全面、真实、准确。
收 费 12小时随来随办 收费率100%。
财 务 日清月结 账表相符,收支平衡,每月公开一次。
时间安排 8:00~8:30向值班室了解和处理客户申报、投诉;8:30~10:00巡视检查;
14:00~15:30建档、培训;15:00~17:30走访、回访。
动作督导方式 分片包干,管理员巡查,主任不定期抽查。
服务意见征询流程图
每年1次征询、分析
不定时
(2)服务投诉处理
★ 服务投诉处理及回访流程图
(3)建立客户服务快速反应系统
公司设立以客户服务中心为主导的客户服务快速反应系统,根据客户需求信息协调、调度各个职能部门和作业层面的日常服务工作,设立客户信息档案,高效反馈、处理客户意见及需求。每月按期将客户需求、客户回访的结果进行深入细致的分析,调整工作思路。
(4)实行首问负责制
第一个接到客户服务投诉的员工就是解决和满足客户需求的总负责人,他有责任使本次服务圆满完成。公司所有员工时刻牢记“满意客户是我们的最高原则”,认真对待客户提出的每一个需求,用优质服务来解决和满足客户需求。
(5)隐性化预见性服务
公司提倡隐性物业管理服务,为减少客户投诉或不便,要求全体员工有良好的服务意识、丰富的服务经验和敏锐的识别力,加强日常巡视及维护工作,使我们的服务超前于业主、客户的感受,在业主、客户尚示意识不不便之前解决问题。因为高层次的服务境界是没有投诉,而非仅仅是圆满处理投诉。如建议在宿舍设计时考虑不影响业主出入,尽可能在边角位置;
建议在住宅、停车场、商场设计时预留如清洁洁工具摆放的空间、位置,以免打扰业主、客户;
★ 报修、维修工作流程图
接到报修的有关部门
急需处理的问题,10分钟赶到现场予以处理。非急需处理的问题,半个工作日内与报修人联系,1~2个工作日内予以处理。一时无法解决或根本无法解决的问题,要立即联系报修人说明情况或商定处理的办法及时间。
5、便民服务
(1)优质服务、方便用户、低价收费
为业主提供便利经济的便民服务是管理处最基本的服务功能。公司认为,服务客户最高原则的体现之一便是高效、便利、经济的便民服务,“勿以善小而不为”。公司将坚持“优质服务、方便客户、低价收费”的原则,开展便民服务活动。
(2)无偿服务项目
①设立便民箱:包括急救用品、常用工具等。
②文化服务:组织各类信息、文化交流。(视情况及需求)
③及时收集掌握天气、环境、温湿度预报数值,在大堂醒目位置公布,方便楼内工作人员的出行。
④根据情况,在人流量大的地方准备好雨伞、伞套、伞架及类似超市的推车等便民用品。
⑤提供室内维修服务,其中若有需要购置小件材料的,仅收取其成本费。
(3)特约性服务
特约性服务实质上是一种代理业务,为客户提供工作、生活的方便。本项目专项服务遵循“有法可依、有章可查”原则设置,质量与收费标准公开、明确。
★ 特约性服务项目表
序号 类别 服务项目 方式及价格 代办类 信件代收管理服务 免服务费
车、机票、鲜花、礼品代订服务 免服务费
出租车代叫服务 免服务费
常用维修工具、电器便利服务传真收发服务 免服务费;当借用较贵重或较大的物品并需要收费 清洁类服务 大理石打蜡、做晶面
木地板打蜡
地毯饰毯吸尘和清洗
真皮沙发清洗护理
日常保洁(开荒)车辆清洗
清洁排风扇
衣物干洗 维修类服务 家电维修
水路、电路维修
家居小五金维修
木质家具维修
注:以上表内仅为参考,具体运作时,将依照当地价格变化做出调整。
增值服务开展
1、代办服务
a)问讯服务和留言服务
a)传真、打字、复印、国内、国际长途(如开办邮政代办所,有附近的学校、工业区等资源)
b)信刊收发
c)产品展示厅保卫服务
d)公司派对
e)商务旅游
f)代办商务文件编写
g)代办商务会议纪要 h)代办翻译
i)会议室出租(如文化中心会场的资源可共用)
2、清洁服务
a)每天地板清洁、地毯清洁、办公桌清洁
b)产品展示厅清洁
c)特约清洁服务
3、商业加油站„„客户俱乐部
a)举办各类商业培训,如“领导力”“5S”等,若首层商业是饮食为,则协助收集各类饮食业资料,并定期发给租户或业主,提高经营品牌;
b)有氧放松
c)瑜珈
d)健美
e)舞蹈
f)健身器械指导
4、私人客户服务
A、举办各类家政培训班,如厨艺、家庭庭宴会礼仪、家庭保健(如可与厚街医院社康部联系);
B、代办邮政(是否与邮政部门联系成立代办点)
C、代发邮件
D、代叫出租车
E、代缴水电煤气费(是否考虑在东莞未有市政管道煤气前建立小型煤气组装站)
F、代聘人员
G、代购代植花木
H、代订代送饮水服务
I、代订机票(是否与航空、火车、旅游部门联系成立代办点)
J、代房屋出租
K、代客摄像、录像
L、代办旅游
M、保姆式服务
a)代管车辆
b)车辆清洗(在地下室设计时需否设计请考虑此项的可能性、收益率)
c)家居保洁
d)送洗衣服
e)接送小孩上下学、陪病人看病
f)上门烹调、插花、家庭宴会
g)家电维修
h)代请保姆、钟点工、家教
i)代定鲜花、贺卡
j)特约家庭医生
5、特色餐饮
a)在小区内设立商场或超市,为业主和租户提供日常生活用品,满足小区内居民生活的需求。
b)在小区内设立咖啡厅。随时向业主和租户及来访的客人提供中西式茶点、中西式饮品和快餐。
c)提供送餐服务和家庭聚会服务。
送餐服务,按业主和租户要求的时间准时提供,并在用餐完毕后及时将餐具、用具撤走。
家庭聚会服务,提供厨师、服务人员,并配备各种餐具、用具、原材料,按业主要求的时间准时提供,在用餐完毕后,及时将餐具、用具撤走,并将厨房、餐厅卫生彻底清理干净。
6、会议服务:
(1)按照会议的种类要求,提供各类会议、商务洽谈(只限于小型会议场地设计标准)场型、台型、布局等服务。
(2)提供会议商务功能服务,包括打印、复印、制作文件、传真、电话(国际、国内)、电脑、投影等项服务,做到熟练操作各项设备,效率高、简捷方便、准确无差错。
(3)会议服务项目:提供签到、题词、茶水、茶歇、笔、纸、用餐、酒会等多项服务,做到态度好、效率高、规范化。
(4)受业主和租户的委托,代业主和租户到酒店预定、安排宴会及会议服务。
7、代业主出租房屋服务
A、受业主委托,代业主出租房屋,并同业主签订代租房协议。
B、由管理公司为业主提供客源。
C、对出租房屋的业主的财产由管理公司妥善管理,确保房屋出租期间业主财产不受损失;业主返回入住前,物业管理方为业主房间恢复原貌。
D、管理公司代替业主出租房屋所得的收入,扣除管理公司的代租手续及相关成本费用后全部返回给业主。
E、预计若是做特色的休闲咖啡一条街,则在招商时物业管理公司协助售房部开展工作,在以后初期招商结束后,二次、三次„„招商及管理,设想成立“租赁部”,不仅是针对小区二
手市场,业主的房屋的租赁、销售而且还有公司工业区地产、恒嘉公寓及公司的客户群资源整合的初期“中介市场”;另后期随着公司外接全委、顾问业务开拓,势必也有资源可利用,且可以整合再利用的长期“中介市场”;
五、绿化工作
★ 环境管理分项框图
★ 环境管理工作要求和质量标准表
工作项目 作业频度 质 量 标 准
地面清扫 2次/天,大堂等重要部位专人随时清扫 地面无杂物垃圾;道路无土无沙,无杂草,无积水,无烟头;车库、车棚、楼梯口无杂物;门窗、天台、天棚无尘,无蜘蛛网。
保 洁 每天6:00~次日0:00 所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99.5%以上。
楼道、楼梯走廊 每周清扫3次,每月清洗15次。无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放,消防箱、扶手无尘。保洁率99.5%以上。
垃圾清运 运送2次/天,清洗垃圾池1次/天。日清理100%,要求整洁、无臭味、无污迹现象。消杀 喷洒杀虫剂垃圾池3次/周、排污井池2次/月。投放灭鼠药1次/月。蚊蝇消杀率99.5%,蟑螂、老鼠密度1%以下。
清理项目 雨、污水井1次/月化粪池1次/半年污水管道1次/季 无堵塞、无污积、无外溢、无井盖破损丢失。
绿 化 造型修剪夏季20天1次,其他季1次/月。保持草坪平整;保持绿化有足够的生长肥料、水分;无死苗、桔草现象,绿地保持率99%。
草坪修剪1次/年
施肥2次/年
浇水冬季1次/天,其他季节1次/2天。
观赏水管 理 不池水面浮物清理2次/天 保持水质清洁、无杂物,保洁率100%。池底、溪底清洗1次/周。保持底面清洁、无杂草、无青苔,保洁率100%。水质消毒1次/月 做到100%无臭味现象。
补充水源1次/10天
换水1次/3月
工作流程 楼内清扫垃圾早晨4:00~5:00,楼外地面清扫早晨4:00~5:00,24小时内保洁,下午2:00~5:30清洁,凌晨1:00~3:00消杀,外运垃圾上午10:00~11:00、下午4:00~5:00。
动作督导方 法 实行定人分片包干责任区。卫生检查员按标准要求进行巡视检查不少1次/天。清洁主管每天进行全面巡视检查。主任不定期抽查4次/月。
激励方法 环境管理员按相关的ISO9000标准质量管理体系文件进行检查。按文件要求执行者前5%员工进行加分表扬、加薪等奖励,未按文件要求执行者,按规定执行扣分、批评、降薪、培训再上岗、辞退等处罚。
绿化工作检验标准、方法
分类 序号 项目 标准 检查方法 频率
修剪 1 乔木
1、无枯枝,2、树不阻碍车辆和行人通过,3、主侧枝分布均匀 目视,抽检10棵 2次/年 九里香等灌木
1、成型、整齐,2、新长枝不超过30厘米 目视,抽检3处共30米 5次以上/年 杜鹃
1、绿篱成型,造型美观,2、新长枝不超过30厘米 目视,抽检5处 6~8次/年
台湾草
1、路牙、井口、水沟、散水坡边整齐,2、草坪目视平整 目视,抽检6处共90平方米 2~3次/年
施肥 1 乔木、灌木
1、采用穴施或沟施,施肥、浇水及时,2、覆土平整,肥料不外露土面
目视检查 4次/年 草地 播施和喷施,不伤花草 目视检查 1次/年 花卉 保证基肥,追施化肥,少量多次,不伤花草 目视检查 视长势而定
防病治虫 1
无明显枯枝、死枝,有虫害枝条2%以下 目视抽查 防治1次/年,发现病虫及时喷射
抗旱 1 花卉、苗 泥土不染花叶,土不压苗心,水不冲倒苗 目视,全面检查 2次/年 树木
1、冬季早晚不浇水,夏季中午不浇水;
2、浇水时不漏浇,浇水透土深度为:树木3厘米,草地2厘米;
3、无旱死、旱枯现象 抽查5次 2次/周(雨后泥土湿度大除外)
除杂草 1
无明显杂草,台湾草地纯度在90%以上,树木底下土面层不板结,透气良好 抽查草地50平方米3处,取平均值 6次以上/年
中耕、松土 1
施肥前和下雨后进行松土, 抽查草地50平方米4处,取平均值 6次以上/年
补栽种 1
1、无明显黄土裸露,最在裸 露块在0.4平方米以下,裸露面积在总面积的0.5%以下,2、缺株在0.5%以下 抽检5处,汇总计算 按花草树木栽种季节,及时补栽补种
防风排涝 1
暴风雨过后12小时,草地无1平方米以上的积水,树木无倒斜,断枝落叶在半天内处理 目视检查 每天巡视一遍
巡视 1
每天巡视一遍
环境管理思路
1、清洁管理
现代清洁不但注重一般业务的“扫”,更为注重专业的“保”,防止建材的磨损、变色、生锈、发霉等。因此,我们的清洁作业更注重专业的含义是“保洁”。
选用适当的清洁用品,不但能保持建材的外观整洁,而且能更进一步减少各种腐蚀;使用无污染清洁剂保持环境的清新,并采取保护措施,还可以提高建材使用中的抗磨损能力。
小区的外围、道路、楼梯及所有公共区域实行标准化清扫保洁,由经过严格挑选和培训考核过的专业员工负责实施,确保按照作业频度、标准开展工作,保持高水准的清洁卫生服务。
2、绿化管理
在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时,注重与园林艺术协调与融合。选择专业的绿化人员,建立绿色的“四周”,最终达到生态平衡、环境净化、美化感官的目的。保证花草树木搭配适当,绿化充分,无裸露土地。绿地整洁,植物无虫害、无斑秃、无折损等现象;确保教育信息大厦的园林小品完好;绿地无破坏、践踏、占用等现象;绿化区所产生的垃圾及时清运。
3、消杀管理
为有效控制的“四害”密度,营造良好的工作和生活环境,公司将以“预防为主、全面达标”为原则,根据季节的变化,制定相应的消杀工作计划,把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。
消杀区域主要包括:大楼地下室、各楼梯通道、各办公室及功能厅、各机房、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室。
在消杀工作过程中,公司将以不影响小区业主正常生活为前提,把有噪音和刺激性气味的消杀工作控制在夜间进行,把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合,严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区,控制鼠患,消灭白蚁危害。
4、排污管理
管理处对于污水井、排污管、化粪池等将采取隐性化管理,确保客户有一个无污水、无废气、无臭气的工作环境。
5、污染控制
管理处对于各种可能的污染源如风机噪音、冷却塔飘散水、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。
六、安防工作
A、设想盛和花园主要以人防结合技防来保障小区的公共秩序维护,结合公安、村治安队的力量,有力利用各种资源来做安防工作;
B、群防群治:在小区广泛开展宣传教育工作,提高业主的安防意识,通过小区文化活动,让左右上下的邻居相识 熟悉 相互关心,发动群众力量,如利用老年人经常在家,关心有无陌生人等,来加强安防;
C、保安及消防管理分项框图
(1)建立消防责任制
由于高层盛和花园火险因素多、火势蔓延快、疏通困难、扑救难度大等特点,消防管理仅靠管理处单方面的努力是远远不够的,需要业主的每一个人都来参与。建立区域消防责任制,各单元均签订区域消防责任书,直接消防责任人是该单元业主,由此使大楼消防管理全面展开,使火灾事故的隐患降到最小程度。
(2)控制火灾隐患要点
鉴于大部分火灾是由于没有控制火源及易燃材料而酿成,所以日常严格控制火灾事故的隐患是最有效的消防管理。日常防火工作应注意如下几个要点:首先要控制火源。在高层中火源除了人为疏忽失火外,也可能由于二次装修施工、用电设备短路、电线老化等因素造成;其次要控制易燃材料。如属于必须使用的,要经过特殊处理;其三要监视可能引起火灾的区域。在商业部分,可能引起火灾的物品;其四要增强人的防范意识。在大多数火灾中,人为因素占有很大比例,加强防火安全教育,提高全员防火意识是防火工作的重点。
(3)加强宣传,勤演勤练
通过印发有关宣传手册和利用通告栏、网络、LED展示屏等方式,广泛宣传消防知识,特别秋冬干燥季节更要重点宣传和预防,同时建立以保安员以为主的消防队伍,勤练基本功,定时进行消防演习,并组织盛和花园客户参与实地消防演习。
2、交通、停车场管理
公司将充分利用盛和花园停车场智能系统、电视、红外监控系统以及训练有素的专职管理人员,对盛和花园停车及交通场所进行24小时监控管理,确保进出车辆安全有序。
(1)合理规划交通,实现规范管理
结合周边环境,合理规划盛和花园进出口和行驶路线,实行人车分流,对车辆及停车场实行规范管理,包括标志规范、指挥规范、制度规范及责任分明等。
(2)建立停车疏导系统
为给客户提供快捷、方便的停车服务,建议建立停车疏导系统,该系统具有车位检索、车位显示、行驶指引的功能,有序地指引车辆停放,维持良好的停车秩序。
3、车辆管理规定
(1)机动车辆
①进出车辆须服从管理员的管理。
②车辆必须按规定的行驶路线行驶,不得逆行,不得高速行驶和按喇叭。
③客户长期在停车场内存放车辆的,须办理定位立户手续,领取停车牌放于车上,停于指定车位并凭卡出入停车场。
④不得在停车场范围内洗车和修车,漏油、漏水车辆不许进入车库。
⑤车辆出库时,管理员凭卡放行,特殊情况急需用车无卡,须凭开具的证明并示本人有关证件,由管理员登记后方可取车。
⑥为了保证车库有良好的卫生环境,进入车库的一切人员不得随地大小便、吐痰,乱扔果
皮和纸屑及清扫车上的杂物弃之于地面。
⑦施工、送货、垃圾清运等车辆,按管理处规定的路线及时间通行。
(2)自行车、摩托车
①盛和花园内客户需要长期保管自行车和摩托车的,须先办理立户登记手续,领取存车牌。未办理停车牌的车辆作临时停车对待。
②在车棚存放车辆后务必立即领取“存车牌”,并详阅“存车牌”背面上的“存车须知”。③自行车、摩托车必须存放在指定位置。
4、保安监控及巡视
(1)合理布控,人防与技防紧密结合
充分利用盛和花园闭路电视监控及光电红外线防范、有线呼救报警等系统,建立以监控中心为主导,技防为主,人防为辅的防范体系,反复演练,合理布控,力求结构严密,无盲区。保安员监控实行24小时值班与巡视。在技防设计时要多与智能设计、施工单位沟通。
(2)专业保安与应急支持相配合
①监控中心获得信息,按程序指挥和调动有关力量,及时妥当地解决各种突发事件;
②组织一只快速反应支持队伍,24小时处于待命状态,以确保在最短时间内赶赴事发现场;建议在保安宿舍设计时设计一紧急集合的的警铃,与治安中心相联,治安中心一旦发现紧急事件,既可通过 紧急集合的的警铃让所有保安集合交赴事发地点或分控等;所在宿舍设计在何处应与东莞电子设计院充分沟通;
③与客户/业主及公安部门建立方便、高效的联系方式,以形成强大的保安系统。
(3)强化训练与高效监控
对保安队伍实行准军事化管理和训练,不断提高保安人员的思想觉悟,规范服务行为,强化技能和体能训练。确定最佳巡更路线,保证保安巡视的有效范围和工作效率。
★ 保安监控及巡视控制图
5、紧急事件处理(制定各类紧急事件处理方法及流程,将事件影响控制在最小范围)。
(1)发生火警时,一般处理程序
(2)安全消防标识
①楼层疏散指示图、疏散楼梯标识、各种消防器材标识、各防火卷帘门标识、各防火门标识、禁火区及易燃物品注意标识等。
②场所标识:楼名标识、形象标识、门牌号、洗手间标识、会议室标识、小品介绍说明等。
③提醒标识:保持安静标识、禁烟标识、绿化保护标识、避碰标识等。
④电梯标识:电梯内禁烟标识、乘电梯注意事项告示等。
⑤电子图文展示屏:设置小区功能、机构介绍、用户楼层分布、信息发布等。
(3)突发事件防范措施(略)、对盗窃事件的一般处理程序(略)
七、养护工作
1、物业维修养护计划和实施
A、基本思路
房屋本体和共用设施设备的维修养护是物业管理的重要内容,是盛和花园使用功能不断完善的基础工作。
B、房屋本体及共用设施维修养护范围
房屋本体共用部位维修养护范围:房屋承重结构部件(基础、屋面、梁、柱、墙体),抗震结构部位(构造柱、梁、墙)、外墙面、楼梯间、公共通道。
共用设施设备维修养护范围:盛和花园道路及停车场、地下车库、人防通道、自行车库、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、雨污水管线、机电设备、消防设施、上下水主管道。
C、房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作
房屋本体及共用设施维修养护工作将按制度(见下图)有计划按标准要求实施,属日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出,属大中修、改造项目的报请开发商/业委会/房管局相关部门批准从房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金中支出。按建设部、财政部及东莞市区有关法规精神,建议盛和花园基金的使用和审批采用以下方案。
管理处每年年末向开发商/业委会/房管局相关部门作出本共用部位及共用设施设备维修养护实施情况的总结,并提出下一计划。经开发商/业委会相关部门审核批准后由管理处组织实施,所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修基金中支出。坚持专款专用。
★ 维修保养计划运作程序结构程序图
2、特
殊情况下,紧急抢修项目是为了确保盛和花园工作人员正常工作不受影响和人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施的,管理处在抢修项目实施后立即报开发商/业委会相关部门(有可能的尽量在实施前通报),费用从相应的维修基金中支出。每半年向开发商/业委会相关部门汇总结算。
D、房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期
公司根房屋本体共用部位维修和共用设施设备维修基金有关规章制度,结合盛和花园房屋本体共用部位及共用设施设备的使用年限,制定出房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期。
1、房屋本体共用部位维修养护周期
2、共用设施设备维修养护周期
E、房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准
1、房屋本体共用部位维修计划、标准
(1)房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案(2)房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案
(3)房屋本体共用部位维修养护标准及实施效果
(4)房屋本体共用部位日常检查表
2、共用设施设备维修养护计划及标准
(1)共用设施设备日常维修计划及实施方案
(2)共用设施设备日常维修标准及实施方案
(3)共用设施设备定期维修计划及实施方案
(4)共用设施设备定期维修标准及实施效果
(5)共用设施设备日常检查表
★ 紧急抢修程序图
2、工程维修服务
A、10分钟内处理有关事项
B、紧急服务于45分钟内赶到现场支援
C、每年提交有关机电设备之状况报告
D、所有电器技工持有有效技工资质证书
E、对小区配套的公共设施、设备、经有关部门验收合格后,定期对其进行维修和保养,确保其保持良好的运转状态。
F、对小区内各业主及会所的外墙、屋顶定期进行清洗、粉刷,保持小区建筑整体的外表美观,塑造小区干净、整洁的外表形象。
G、建立完善的管理制度,以业主和租户提出的各种维修问题详细记录备案,对突发性问
题及时处理,确保在最短的时间内为业主和租户解决问题。
H、协助解决业主和租户入住及装修期间可能出现的工程遗留问题。
I、提供24小时维修服务,随时解决业主和租户提出的各种维修要求。并根据工程维修内容分等级、分时段向业主和租户承诺完成。
J、对工程维修人员进入业主和租户室内维修工作要求:
(1)维修人员统一着装、带牌上岗、仪容仪表端庄大方,文明礼貌。
(2)工程维修人员自带鞋套,垃圾袋、擦布和垫布,维修前先铺好维修现场,再进行维修。维修结束后,清理维修现场,并带走维修残留物。
八、目标管理计划
A、具体见战略方针与方向中关内容;
B、附表如下:
NO 管理指标项目 承诺指标 规范标准
房屋及配套设施完好率 98%以上 98% 房屋零修、急修及时率 100% 98% 维修工程合格率 100% 98% 维修服务回访率 100% 98% 绿化完好率 100% 99% 清洁、保洁率 100% 99% 停车场场完好率 100% 98% 公共设施设备完好率 98%以上 98% 主要机电设备完好率 100% 98 10 治安案件发生率 0% 0% 火灾发生率 0% 0% 有效投诉率 2‟ 5‟ 有效投诉处理率 100% 98% 管理人员专业培训合格率 100% 98% 客户满意率 98%以上 90% 报修/投诉接待 24小时对应
九、财务管理计划(注:在集团公司财务中心指导下完成)
1、向物价局申请办理物业管理费;
2、编制财务制度(如请款程序、低值易耗品摊销、现金管理、记帐制度、应收未收账管理等);
3、每月检查财务工作;
4、检讨财务制度、流程;
5、定期发收费通知,追收未缴管理费,审计账务;
6、编制首年财务预算、管理费收费标准;
7、财务软件的供应商了解、安装、组织财务人员对财会软件的学习;
8、每年12月份编制下一财务预算;
5.社区服务创新与物业公司的发展 篇五
摘 要：物业管理的核心竞争力在于严格制度要求，遵循合理成本设置，建立服务创新升级机制，加强直接信息点接触，加强信息化建设，建立适度市场细分制度，集合企业经营理念。在物业管理的服务实践中，笔者感到物业管理企业要获得持久健康发展，首先必须努力完成物业管理基础工作，认真贯彻落实企业制度要求，切实为企业管理打下扎实的基础。
关键词：社区；物业管理；创新
中图分类号：F93.33 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）21-0030-02
在新形势下，互联网飞速发展、“社区0T0模式、互联网+概念运应而生，物业公司如何顺势而为，如何开拓创新思路，满足新时期客户的需要，成为管理者必须探讨的问题。物业公司发展创新的核心竞争力
1.1 管理和服务之本：人员管理和对客服务
物业管理服务的主体是代表着物业公司的具体员工，他们履行着服务的各项义务，一言一行都影响着业主和住户的认知，决定着物业服务质量的优劣，决定着业主满意度的高低，更是品牌建设的基础，企业持续发展的保障。所以物业管理形式上看是对物业的管理，但其实质确实是人对人的一种服务。因此，物业公司业应确立“以人为本”的经营宗旨，不仅要求人员严格执行企业制度，在完成日常工作的基础上，还要对企业员工实行人性化管理，提高员工的专业技能和提升整体素质，更需要服务对象提供人性化服务。
1.2 隐含的专项管理：无形服务的管理
物业的基本任务就是对所管理物业进行日常维修保养和计划。就物业本身来说，房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等都需要时刻处于正常的工作状态，否则物业就丧失其应有的效能。物业良好状态的实现只能通过相关部门有成效的维护保养和计划才能达到。物业公司发展创新的内容
2.1 理念创新
物业还是一种新兴行业，社会和物业公司自身都需要审视物业企业的定位。“重管理，轻服务”是当前物业行业的主要理念，这显然不能与物业服务本身要求相抵触。物业公司走出困境必须要摒弃旧思路，要从思想深处认识到物业是一种企业行为，是服务行为，为业主服务是物业公司存在和立身之本。
2.2 管理创新
物业管理服务中会遇到诸多问题，物业企业自身若不能根据所遇到的内外部环境变化做到管理机制创新，必然会遭遇淘汰。物业企业应当完善管理措施，更新管理方式，细化操作流程。实践中，有企业已在做管理创新的尝试，如：保利物业上海分公司2012年成立客服呼叫中心，实行365 d 24 h全天候的报修报事服务热线，统一由呼叫中心处进行派单和处理投诉、回访等工作，起到良好的监督管理工作。
2.3 服务创新
服务理念的创新是指物业企业应在日常管理服务中需要不断地总结、发掘、提炼企业员工的智慧，将服务理念升华为企业的文化，并使之成为全体员工的思想意识和行动指南。如保利物业2014年起实行狠抓基础服务――“大客服”服务模式，实现服务品质的稳步提升，业户满意度的提高及品牌建设的保障。让业切切实实实体验到保利物业“亲情和院”的品牌理念。
2.4 成本创新
物业服务企业管理的一个根本任务就是不断研究如何降低成本，通过科学合理的成本设置，以降低成本，实行成本费用管理，可以从以下几方面入手：
①固定成本费用、管理费用预算管理：合理有效的设置岗位，招聘人员应以精干、高效为原则。
②根据管理社区的实际情况和本企业的管理水平定岗定编，严格地控制变动成本。
③合理配置物业资源，物业也是高消耗行业，企业应严控资源的不当使用。
2.5 经营创新
物业经营创新是指物业需要不断创造出新的产品、新的服务项目、新的消费者。可以在以下方面进行：
①将物业在经营活动中要善于发现新的市场需求、新的用户、新的机会善于开拓新的市场。
②要根据业主的需求把握市场的规律，预见性地创造出新的服务项目引导业主消费。如：寻求合格供应商户开展多种形式的便民服务活动等。
③要善于发现和培养善经营、懂管理的人才，给予合理的需求支持，包括参加系列培训或洽谈业务需求的支持。
④要设置灵活的组织管理形式。根据不同地域的不同政策，进行有效的“变形”管理机制，以达到相同的目的。
⑤创造良好的经营环境。以经营管理部为主导，支配并配合各服务中心的业务洽谈，积极鼓励支持服务中心的自我开拓赢取获得一定的经济效益。
2.6 整合创新
“社区增值服务”是一种基于客户资源再挖掘而产生的新的社区服务模式，宗旨在于读懂社区居民的消费主张，为业主营造一种追求幸福生活、和谐关系与心灵美好的生活氛围，目的在于拉动庞大的社区终端消费资源，实现社区、厂商、社区服务商的互利共赢，这样的模式在国内刚刚兴起，尚处于发展的初步阶段，以及社区OTO模式、利用社区资源开展互联网的运营，为物业公司增收。物业公司社区增值服务创新的路径
3.1 社区增值服务的内容
从精神层面来说，社区增值服务为传统社区服务赋予了人文关怀，从物质层面来说，社区增值服务为社区服务企业提供了可持续发展的可能。目前社区的增值服务主要分以下三类：
①生活服务，即物业服务企业提供最贴近日常生活的衣食住行服务。
②代理服务，即物业服务企业整合社会资源，利用时空优势，为社区居民提供有偿代理服务，便利居民同时也扩大企业发展空间。
③文化服务，即物业公司可以利用既有设备场所提供报刊阅读，文化休闲，体育娱乐等活动，帮助提升社区居民的文化素质。文化建设是社区建设的重要领域，不仅能够给企业带来直接的利益，同时具有无形资产属性的文化还能给企业带来巨大社会影响，从而提升物业企业的品牌价值。
3.2 社区增值服务运营的策略建议
3.2.1 准确把握市场需求
准确把握客户社区生活中的实际需求，是社区增值服务体系成功的关键。只有读懂了业主的内心需求，社区服务商的价值才能真正体现出来。
3.2.2 深度挖掘潜在客户的价值
互联技术的发展，社区运营事业正面临全新的挑战，基于大数据的客户资源开发创新空间无限。所有的社区运营都着眼于一个重心，即客户价值的深度挖掘，包括提供资产增值计划、社区媒体运营等。
通过整合专业运营商资源，获得地产营造阶段的潜在价值。如可通过提供高品质的数字化社区服务增值服务体系，收取合理社区运营管理费，从而赚取差价；在整合内部资源的同时，吸纳外部资源在社区数字平台上发布信息获取广告收入，同时在整合资源为客户提供增值服务的同时，可实现利润分成等。
3.2.3 加强资源整合和商业合作
资源整合是最好的商业杠杆，伴随着轻资产业务的扩张以及社区运营能力的建设，社区运营需要配备以人才技能标准化和流程标准化为特点的组织体系，很多有意升级社区服务的传统房地产企业望而却步。社区服务商可以与大开发商建立战略联盟，通过对内部现有资源的整合创造利益最大化，打造O2O社区增值服务平台，诸如微信平台、QQ群等将互联网、传统楼宇广告、物流服务等集于一体，必将创造无限的商机。目前，“彩生活”等已经取得一定的成功。
3.2.4 社区人脉的挖掘与梳理
物业公司通过日常的管理服务，通过和业主的互动与交流，可以同业主建立起良好的沟通关系，也可通过居委会、业主委员会了解潜在客户需求，发掘存在的商机。将需求及被需求结合在一起，实现业主需求，提高满意度，从中盈利，增加企业收入。
3.3 社区增值服务的发展趋势
物业管理行业的升级与转型。物业管理成本提高和管理费上调困难之间的矛盾正在加剧，物业公司生存空间面临挤压，物业公司必须有所创新才能突破瓶颈。物业企业是最贴近社区的运营型企业，应当勇于卷入社区商业竞争的大潮中。物业企业参与社区运营商业服务不仅能够进一步提上社区服务的质量，物业公司本身也将收获更多。物业企业应当加快行业升级与转型的步伐，积极进取，多方筹措，抢抓社区市场。
社区服务的业务模式有多种，主要有周边生活服务、社区广告营销、社区电子商务、物业增值服务等形式。具体做法是以社区消费终端最后1km渠道为支点，构建包括线上系统和线下网络在内的社区商务平台，优化整合的社区终端消费资源，吸引诚信商家加入社区服务；以网络化连锁式的社区网络平台和丰富的诚信商家资源，为物业服务企业拓展物业延伸服务提供支持。当社区服务成为平台，可发展的业务可以包括：社区电商零售、电商物流配送、周边生活服务、社区广告营销、社区商旅出游、不动产经营、社区商业运营、家庭设备维护、家政服务、长者服务、装修服务、闲置租售、租房售房、物品托管、汽车洗修等各式各样的增值服务。
3.4 社区服务运营创新的隐患
①物业服务企业在所服务的住宅区开展“社区经营”业务，可能造成对所开展业务的垄断。过往常见的新建商品房小区入住后物业服务企业垄断或参与组织装修材料的销售，或物业服务企业对小区宽带运营商的引入和分成行为，皆可以视为物业服务企业“社区经营”行为的初始模板。
②更为根本的是，物业服务企业的“社区经营”行为破坏了住宅区业主的区分所有权关系，对治理秩序带来的危害将会在一段时间的潜伏后爆发。无论是从物业管理的定义，还是从住宅区业主的区分所有权关系，物业服务企业的服务对象都应该是住宅区中的共有物――即习惯称呼的“公共区域”。要注意合同及同商家的法律关系界定，注意同业主协议内容的完善及社区公共资源收入的账务公开及约定收益分配。结 语
成本的不断增加、人员的不断匮乏、物价的不断上涨、业主需求的不断升华等，都是物业企业面临的挑战。面对这些困难，唯有创新才能谋发展，唯有开拓才能求进取。物业也必须顺应这股潮流，在政府、业主、开发商的引导支持下，深入推进“大客服”体系的完善和落地，强化公司品质监督、提升自身专业能力，不断创新，积极探索，打造一流的品牌物业企业。
参考文献：
6.物业管理公司五年发展规划纲要 篇六
公司五年发展规划纲要总体目标是：实现“六个一工程”。
1、实现一流的管理
五年内公司实现一流的管理水平是市场经济全球化对物业管理行业的要求，中咨现代物业公司如果在近几年内不能逐步地自我完善，达到一流的管理水平，行业淘汰将在所难免，为此：
（1）首先要制定一套科学的、规范的、具有国际化标准的管理体系和管理制度，实现制度化管理将成为企业管理者的行动准则。
（2）培养一支技术精、业务好、懂专业、善管理、爱岗敬业、吃苦耐劳、无私奉献的一流干部队伍。建立干部轮岗和储备制度，要储备几套适应新项目的总监班子，以便有了新项目能及时到位开展工作。培养、考察、选拔一批年轻化、知识化、专业化、革命化的管理人员充实到项目总监岗位上去，以提高独立管理项目的能力，适应公司发展对物业管理人才的需要。
2、提供一流的服务
物业管理行业向客户提供的产品是服务，五年内公司要把服务档次提高到一个新水平，把提高服务质量做为企业生死存亡的大事来抓，树立一流的服务理念实行一流的服务工作程序，各服务岗位均实行首问负责制，建立24小时一站式服务，实现客户投诉处理回访信息反馈机制，最大限度地提高客户满意率，创造出一流的服务水平。
3、力争企业一级资质
根据建设部颁布的一级资质企业标准，随着企业的发展，走强强联合之路，共同打造一个品牌，力争经过3至4年的努力，企业注册资本要达到500万元以上，管理两种类型以上的10个物业管理项目，管理各类物业建筑面积达到50万平方米以上，20％以上的项目达到国优、市优标准，物业经理100％持证上岗，并建立现代化企业管理制度和符合国家规定的财务管理机制，建立维修基金管理与使用制度，从而达到一级资质企业。
4、实现具有一定规模和实力的行业名牌企业
（1）五年内写字楼管理面积达60－70万平方米，物业小区管理面积达到30－40万平方米。实现百万平米规模的大型物业管理企业。
（2）实现多元化的项目开发战略。以一业为主，在条件许可的情况下开发以资产管理和餐饮服务等为核心的1－2个项目，形成物业公司新的经济增长点。
（3）通过资金积累，力争开发2－3个属于公司自己产权的、具有一定规模、能够防范市场风险的服务实体。
5、每一年实现利税平均递增25％
今后五年内，公司通过规模化的项目开发、内部挖潜、增收节支，使效益逐年增长，实现利税平均每年递增25％，管理人员及员工的工资待遇要随着企业经济效益的增长达到同行业、同档次的工资水平。
6、建设一个体现凝聚力、向心力的企业文化
企业文化、企业的价值观念是企业发展的灵魂。追求卓越的企业文化是企业能否持续发展的关键所在。五年内我们要用企业文化这个无形资产去盘活公司的有形资产，通过抓党的建设和两个文明建设：形成一个有战斗力、开拓精神、团结的领导班子；形成一支以企业为家，具有较强集体荣誉感的员工队伍；形成一个员工有明确责任、公平的业绩评估制度；最大限度的自由空间来施展个人才能的管理机制；形成一个“懒人容不得，闲人待不住，搬弄是非的人没市场”的工作环境；形成一个永远战战兢兢、如履薄冰的现代物业生存理念。
7.物业公司发展措施 篇七
关键词：循环经济,资源循环利用,循环式生产,产业循环组合
1 存在的问题
中煤大屯公司经过40多年的发展, 规模不断壮大。根据中煤大屯公司的总体发展规划, 公司所属矿井生产能力将达到1 000万t/a, 加之矿区内电力产业、煤炭洗选、运输、铝业以及其它附属企业的发展, 用电负荷和水需求量将急剧增加, 水、煤、电、土地等资源不足的矛盾会越来越突出, 如果沿袭传统的发展模式, 以资源的大量消耗来满足能源的供给是难以为继的[1]。
中煤大屯公司的生态环境总体上还是好的, 但是, 多年来的煤矿开采和资源利用, 使得矿区的水环境、大气环境和土壤环境受到不同程度的影响。固体废弃物产生量日益增大;含盐量高、硬度大的矿井水和生活污水的大量产生等都给当地的生态环境带来了巨大的压力。大量事实表明, 水、大气、固体废弃物污染的大量产生与资源利用水平密切相关, 同粗放型经济增长方式存在内在联系[2,3]。
2 循环经济发展的有效途径
针对发展中存在的问题, 中煤大屯公司坚持资源开发与节约并重的方针, 大力发展循环经济。以稳定煤业、发展电力、延伸铝业、拓展贸易为发展方向, 勇于开拓创新, 迎难而上, 敏锐把握市场脉搏, 构筑“煤电铝运”一体化全面发展循环经济模式的战略举措。
中煤大屯公司在“煤电铝运”一体化发展战略下, 以建设资源节约型和环境友好型矿区为主线, 大力开展以“减量化、再利用、资源化”的循环经济发展工作, 形成了具有中煤大屯特色的循环经济发展模式, 即以煤为主带动电、铝、运产业链综合经营的主干线;在“煤电铝运”产业链中, 拓展“煤矸石、煤泥———发电”、“矸石——充填复垦”、“粉煤灰、灰渣———煤矿井下注浆、建材”、“矿井水、生活污水———再生水回用”的耦合共生产业链, 最大程度地实现矿井水、生活污水、煤矸石、煤泥、电厂粉煤灰以及产业延伸环节中产生的其它废弃物的循环与综合利用。
3 循环经济发展采取的主要措施
3.1 以循环经济发展规划为指导, 构建矿区循环经济结构构架
根据中煤大屯公司循环经济发展规划要求, 坚持理论与实践相结合、吸收与借鉴相结合、企业发展与环境建设相协调的原则, 形成以循环经济和生态工业理论为指导, 以稳定煤业、发展电力、延伸铝业、拓展贸易为发展方向, 最终将中煤大屯公司建设成技术先进、知识密集、管理文明、环境友好、结构和谐的绿色矿区, 实现公司经济效益、社会效益和环境效益三丰收。按照“资源循环式利用、企业循环式生产、产业循环式组合”的模式, 突出重点、以点带面、结合大屯公司的实际情况, 将大屯公司按地域划分为中心区、大屯电厂、姚桥煤矿、徐庄煤矿、龙东煤矿、孔庄煤矿6个功能分区, 在各功能分区间以及功能分区内部均形成了“资源-产品-废弃物-资源”的产业链, 最终形成具有中煤大屯公司特色的循环经济系统发展框架。
3.2明确循环经济发展目标, 制定实施方案并组织实施
在循环经济和生态工业理论的指导下, 依靠系统集成和科技进步, 加强煤、电、铝、运、建材的高度耦合, 通过稳定、提升、完善现有的企业循环经济雏形, 有计划、分阶段的项目实施, 扩大生产规模, 提高资源利用率。开发高附加值的深加工产品, 延伸产业链, 实现资源优化配置, 降低产业发展过程中的物耗、能耗和污染排放水平, 进行环境保护、生态恢复和提高经济效益, 实现中煤大屯公司经济、社会和环境的协调发展。
3.3 建立循环经济工作机构, 提供组织保障
建立循环经济管理机构, 全面负责中煤大屯公司循环经济工作, 部署、实施中煤大屯公司循环经济规划, 对循环经济项目的实施工作进行指导和监督。
3.4 完善循环经济相关制度, 促进方案实施
以现有规章制度为基础, 以有利于保证进一步促进中煤大屯公司循环经济为出发点, 以资源和能源节约、各类资源综合开发、综合利用以及实现公司环境保护制度为切入点, 建立健全中煤大屯公司循环经济的各项规章制度。
(1) 完善资源综合利用制度:制定中煤大屯公司《资源综合利用管理办法》, 强化各类资源综合开发、综合利用, 使公司煤矸石、煤泥、矿井水和生活污水等各类废弃资源的利用水平迈上新的台阶。
(2) 完善节约和环保制度:制定中煤大屯公司《节能、节水和环境保护管理办法》, 加强能源、资源的有效利用和高效利用, 切实做好公司节能环保工作。
(3) 建立循环经济考核奖惩制度:根据中煤大屯公司循环经济的要求, 加大对资源回收率、原材料和能源消耗、污染物排放降低率、废弃物资源利用率、水资源循环利用率等考核力度, 促使循环经济工作落到实处。
3.5 加强人力资源优化管理, 提供人才保障
中煤大屯公司循环经济建设, 涉及煤炭开采与加工、电力、建材、铝业及其深加工产业等诸多领域, 需要大量的专业技术人才。中煤大屯公司以国家认定企业技术中心为技术平台, 成立了14个专业技术研究所, 配备相关专业技术人才, 为循环经济关键技术的研究与开发提供充足的人才保障。
3.6 加强循环经济关键技术研发, 提供技术保障
为全方位推进循环经济发展, 中煤大屯公司建立了企业技术支撑体系, 完善技术创新机制, 充分利用公司开展高新技术和先进适用技术支撑下的循环经济关键技术的研究与实施。
(1) 加强技术自主创新组织体系建设:建立以企业为主体, 以企业技术中心为核心, 产、学、研等科技力量共同参与的循环经济技术创新、研发等支撑体系。使企业具有循环经济技术创新、研发能力, 且成为中煤大屯公司跨越式发展的强大驱动力。
(2) 加强技术开发和引进工作:围绕中煤大屯公司循环经济的近期、中期和长期目标, 重点研发、引进促进循环经济的核心技术、关键技术和先进适用技术, 对关键性的资源回收技术、生态无害化技术以及物质闭路循环技术等进行攻关, 有选择地开展节能降耗、技术创新等方面的科学研发和吸纳。
(3) 不断加强与有关大专院校、科研院所等相关技术单位的技术合作, 开发、创新并实施和应用循环经济发展关键技术项目, 如《提高煤炭资源回采率技术开发应用》使中煤大屯公司采区煤炭回采率在80%以上、工作面煤炭回采率超过85%, 高于国土资源部规定的回采率要求;《低热值燃料发电技术的研究与实施》使中煤大屯公司矸石热电厂2×12 MW机组被国家发改委认定为资源综合利用电厂 (机组) , 解决了中煤大屯选煤厂洗选煤矸石出路问题;《矿井水净化及资源成套技术与装备的开发》使中煤大屯公司煤矿井下产生大量的矿井水得到循环利用, 因此被国家科技部批准为“国家科技成果重点推广计划”项目;《大屯矿区资源集约化综合利用关键技术研究与应用》和《大屯矿区土地复垦和生态重建与应用》使大屯矿区的生态环境得到有序地恢复治理, 治理率在35%以上。
3.7 充分落实循环经济鼓励政策, 提供资金支持
国家为鼓励节水、节能开展循环经济、环境保护和实施清洁生产, 先后出台了许多优惠和鼓励政策。中煤大屯公司充分利用上述政策, 积极开展国家、省、市循环经济、节能减排、资源综合利用专项项目资金申请, 努力争取资金支持, 更好地促进循环经济技术和工程项目的实施。
中煤大屯公司十分注重矿区土地复垦和生态建设, 截止2013底, 分别向采煤塌陷区回填复垦、微山湖大坝加固、筑路等投入资金13 344.93万元、26 064.3万元和12 256.8万元, 极大地改善了矿区的生态环境。为促进新技术、新产品、新成果的开发和向现实生产力的转化, 中煤大屯公司先后对“矿山废水循环供热深度应用”、“提高洗煤副产品利用率系统改造”关键技术项目, 分别投入资金17 500万元和3 045万元。由于关键技术项目在中煤大屯公司得到实施和应用并产生了良好的效果, “矿山废水循环供热深度应用”获国土资源部“示范工程”专项补助资金1 000万元;“提高洗煤副产品利用率系统改造”获国土资源部“奖励工程”专项补助资金800万元。国家对中煤大屯公司循环经济发展的大力支持, 极大地促进了中煤大屯公司循环经济的发展。
4 循环经济发展取得的主要成效
中煤大屯公司在发展循环经济中, 始终坚持以减量化—再利用—资源化为链接, 构建以煤矸石、煤泥、粉煤灰、污废水处理并举的综合利用产业链, 在资源循环利用方面取得了良好的成效。
(1) 该公司以煤矸石、煤泥等固体废弃物再利用为重点, 发展壮大低热值电厂规模, 建设资源综合利用、热电联产等电厂 (机组) 。2013年大屯公司发电厂在役9台装机容量444 MW机组所匹配循环流化床锅炉, 利用洗选煤矸石、煤泥等固体废弃物130.48万t掺入发电燃料生产电力, 发电23.22亿k Wh。
(2) 中煤大屯公司发电厂2013年产生粉煤灰24.36万t、炉渣36.54万t。为了充分发挥煤矿、建材等废弃物消耗功能, 公司所属4对矿井2013年利用粉煤灰8.28万t作为井下注浆防灭火材料;大屯工贸实业公司新型墙体材料厂制作煤矿井下风门水泥砌块、水泥商混等, 利用粉煤灰1 600 t;其余粉煤灰和炉渣供给地方修路、生产水泥、制砖等。公司发电厂所产生的粉煤灰、炉渣经多种途径得到循环利用, 其利用率为100%。
(3) 实施污废水处理利用再提高工程, 不断提高矿井水及生活废水的处理回用率和处理后的水质标准。经过深度处理后的生活污水和矿井水水质完全符合水利部《再生水水质标准》 (SL368-2006) 的有关规定, 达到废水循环复用“零排放”, 逐步实现废水资源化。目前, 公司有污水处理厂7座 (含水处理系统及发电厂工业污水处理系统) , 处理污水23 300 m3/d;矿井水处理厂4座, 处理矿井水15 700 m3/d。2013年该公司利用处理后的生活污水605.90万t和处理后的矿井水507.35万t作为发电厂和洗煤厂循环补充水, 为煤矿职工洗浴 (生活污水处理后不能用作洗浴) 、冲厕、绿化等, 按抽取地下水费0.64元/t计算, 减少水资源费支出712.48万元。
(4) 利用煤矸石充填采煤塌陷区, 将井下排矸运至塌陷区堆满后覆土造田、加固大坝及筑路等, 年综合利用煤矸石99.11万t。至2013年底, 公司的4对矿井回填塌陷区工程量663.46万m3, 已复垦土地493.98 hm2。根据中煤大屯矿区周边种植情况, 复垦土地可为企业创造效益666.5万元/a, 有效地为企业减少塌陷地补偿费用;4对矿井累计加固微山湖大堤、河堤共58 217 m, 加固土方996.6万m3, 堤防防洪标准由原来的20 a一遇提高到50 a一遇标准;通过湖 (河) 堤注浆解放堤下压煤, 仅徐庄煤矿实施加固的大屯闸北1 200 m湖堤, 就可解放堤下压煤500万t左右。这样既治理了因采煤引起的地表破坏, 又为煤矸石排放找到出路, 解决了煤矸石占压土地问题和矸石起山带来的一系列环境问题。
5 结论
中煤大屯公司发展以循环经济理念为指导, 坚持走科技兴煤和人才强煤的循环经济之路, 提高生产力水平。通过发展循环经济, 促使公司从传统的粗放型煤产业逐步转变为循环经济综合利用型的生态产业, 充分利用现有污废水和洗煤厂产出的煤矸石、煤泥等资源优势, 使资源良性循环利用, 走可持续发展之路, 最终实现经济与环境、人与自然的和谐发展, 逐步建成符合循环经济发展模式的循环经济示范企业。
参考文献
[1]王林珠.煤炭企业循环经济发展力评价研究[D].武汉:中国地质大学, 2013.
[2]阚世光.发展循环经济促进矿区可持续发展的研究和探讨[J].能源技术与管理, 2011 (5) :164-165.
8.物业公司有没有罚款权 篇八
我领孩子在小区里玩耍时，小区里花架上摆放着的花卉被孩子弄落到地上一盆，连花带盆全部损坏。我自知理亏，第二天就到花卉市场上买了一盆同样的花摆放到花架上，主动进行了赔偿。但物业管理人员还是坚持罚款，声称这是小区物业管理的规定，并已经做了“损坏花木，罚款300元”警示牌进行了告知。请问：我已经进行了赔偿，还必须要进行罚款吗？物业公司的这个罚款规定是否有效？赵女士
答：
据来信所述，赵女士已经知道自己有错在先，主动进行了赔偿，是值得肯定的。但物业公司不依不饶，坚持罚款的做法是不对的。从另一个方面来看，物业公司也没有处罚权。
因为罚款是行政处罚的一种，只有国家特定的行政机关才有行政处罚权，罚款权是一种行政权力，只能由行政机关（或其授权、委托机关）行使。有关部门向当事人收取罚金时，须出示执法身份证明，必须交付当事人具有市级财政部门统一印制的罚款凭据，并注明当事人违法依据、时间、数额、地点以及罚款单位名称。当事人还有申辩权与诉讼权，如果公民对行政机关所做的行政处罚不服，可以向人民法院提起行政诉讼。作为物业公司，是没有处罚权的。
此外，物业公司以物业管理规定来对赵女士进行罚款，也是站不住脚的。由于行政处罚直接剥夺公民、法人或非法人组织的财产，极易造成对合法权利的侵害，全国人大为此制定了《行政处罚法》，以保障行政处罚活动的合法、有序。同时，行政处罚法规定，除省、市级及其以上政府或人大制定的法规、规章可设定罚款外，其他任何规范性文件均不得设定罚款，无权自立名目任意罚款。处罚权只能由行政执法机关行使，那种没有经有关机关登记，擅立一个罚款牌，抓住一个罚一个，既无有效凭据，又无执法证件的随意处罚都属越权为之，是不合法的。
在这里，我们也希望物业公司在管理中，不要随意出台一些不合法规的霸王规定，要多以建立和谐社会的角度考虑问题，是不是可以把“损坏花木，罚款300元”的规定，改为“损坏花木，按价赔偿”，这也便于小区物业的长期管理。