物业招投标工作总结

物业招投标工作总结（共7篇）

1.物业招投标工作总结 篇一

关于进一步规范前期物业管理招投标工作的通知

各县（市、区）房管局，各房地产开发企业、各物业服务企业：

为贯彻落实省、市物业管理招投标管理办法，完善我市物业管理市场机制，规范房地产开发企业选聘物业服务企业行为，切实维护购房人的合法权益，现就有关问题通知如下：

一、对于总建筑面积2万平方米以上的新建商品住宅项目，开发建设单位要按照《泰安市物业管理招标投标管理办法》的规定，通过公开招投标的方式选聘物业服务企业。开发建设单位招标时，要在公共媒体上发布招标公告，同时在泰安住宅与房地产信息网上免费发布招标公告。

二、招标人要按照规定时限开展物业管理招投标活动。新建商品住宅项目进行前期物业管理招标的，开发建设单位要合理安排时间，应在申请办理商品住宅预售手续一个月前进行。

招标人在发布招标公告10日前，须持相关材料到市、县（市）房管部门备案。招标人在招标文件中要载明投标有效期，在投标有效期截止时限30日前确定中标人，不得拖延确定中标人的时间，给投标人造成不必要的损失。招标人在确定中标人之日起15日内，须持有关材料向市、县（市）房管部门备案，5个工作日内，房管部门未通知招标人在招投标活动中有违法违规行为的，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

三、新建商品住宅项目开发建设单位作为前期物业管理招标人，要依法组织实施招投标活动。招标人要成立招标组织，并具备相应条件，不具备条件的，可以委托专业咨询服务机构代理。

四、招标人要按规定精心编制招标文件，制定科学合理、切实可行的评标标准和评标方法。借鉴近年来市内外各招标人编制的招标文件，市房管局编制了招标文件、评标标准和评标方法基本内容和要求，请各招标人参照执行（招标文件、评标标准和评标方法基本内容和要求见附件）。

五、为充分体现公开、公平、公正原则，招标人一律要于开标时，在招标文件规定的开标地点现场抽取评标专家。

此通知

二〇一〇年七月十三日

附件：

1、前期物业管理招标投标基本流程

2、招标文件基本内容和编制要求

3、评标标准和评标方法基本内容和制定要求

附件1

前期物业管理招标投标基本流程

一、编制招标文件。

二、招标人在发布招标公告10日前到房管部门备案。需持以下材料：

1、有关的物业项目开发建设批文，包括：（1）发改委立项批复；（2）建筑工程施工许可证；（3）建设工程规划许可证；（4）建设用地规划许可证；（5）土地使用证

2、招标公告；

3、招标文件；

4、法律、法规规定的其他材料。

三、发布招标公告。

四、招标人或其委托的咨询服务机构发放招标文件。

五、招标文件需要进行澄清或修改的，招标人在规定时间内，以书面形式通知所有招标文件收受人。

六、投标人踏勘物业项目现场，招标人向投标人提供隐蔽工程图纸等详细资料。

七、编制投标文件。

八、投标人在规定时间递交投标文件，招标人收存投标文件。在开标之前任何单位和个人不得开启投标文件。

九、开标。在招标文件确定的时间、地点，由招标人主持开标，邀请所有投标人参加，招标人代表或委托的公证机构现场检查投标文件的密封情况，经确认无误后，工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人记录开标过程，并存档备查。

十、评标。评标由招标人按规定组成的评标委员会负责，评标委员会由招标人从市房管局建立的泰安市物业管理招标投标活动评标专家名册中随机抽取的专家和招标人代表组成。评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法评标，评标委员会完成评标后，向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各对投标文件的评审和比较意见，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

十一、确定中标人。招标人在投标有效期截止时限30日前，按照中标候选人的排序确定中标人。首次确定的中标人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

十二、招标人在确定中标人之日起15日内，向房管部门备案。备案材料包括开标评标过程、确定中标人的方式和理由、评标报告及中标人的投标文件等。

十三、招标人向中标人发中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

十四、招标人和中标人自中标通知书发出之日起30日内，订立书面合同。

十五、中标人自《前期物业服务合同》签订之日起10日内，向房管部门备案。

附件2

招标文件的基本内容和编制要求

一、基本内容

招标文件基本内容包括：

（一）招标书

1、招标人详细资料

应包括：招标人名称、办公地址、联系方式等。

2、物业项目基本概况

应包括：物业名称、占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、建筑结构、物业管理用房、共用设施设备、公共场地、园林绿化、车库车位、社区文化娱乐设施、物业销售、维修资金收缴及入住情况等。

3、项目开工、竣工和交付使用时间

4、招标文件的领取

应包括：招标文件领取时间、地点，投标人需要交纳的相关费用及组织解释招标文件（答疑）。

5、投标截止时间、现场勘查时间及开标时间、地点等

（二）技术规范要求

1、物业管理服务内容

应包括：物业服务区域的界定、物业服务过程中责任的归属、物业服务范围等事项。

2、物业服务要求

应包括：服务人员的专业要求及物业服务收费行为等内容。

3、物业服务标准 应明确各项物业服务内容执行何种标准。

4、物业服务费的结算方式

应明确采取何种方式进行物业服务费用的结算（包干制或酬金制）。

（三）投标人须知

1、对投标人及投标文件的要求

（1）对投标人的要求应包括：投标人的资格及投标费用的承担及有关说明。

（2）对投标文件的要求应包括：投标文件格式（按招标文件提供的投标文件格式填写）、投标文件内容（文件及相关证明资料、服务理念和目标、服务机构运作方式及管理制度、服务人员配置、物业服务方案等）。

2、投标文件递交的要求

应包括：投标文件的密封、投标文件的修改和撤销等。

3、开标和评标的具体原则和要求

（1）开标：明确开标的程序、方法、基本要求及注意事项。

（2）评标：对评标原则及要求、评标人员、评标标准做出规定。

4、评标标准和评标方法（略）

（四）中标人的确定及前期物业服务合同的签订

1、中标人的确定

应包括：关于通知中标人的相关程序。

2、悔标责任

应明确招标人及中标人的权力及义务和悔标责任。

3、前期物业服务合同的签订

（五）物业服务范围、内容及要求

1、综合服务的相关问题

应包括：物业服务范围的界定、物业服务人员及各项管理规章制度的建立。

2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理职责

应包括：共用部位及共用设施设备的含义及对其实施日常维护工作的职责。

3、绿化、保洁、秩序维护的范围及所包含内容

4、空置房的管理

5、消防设施管理

应明确开展消防管理工作要求。

6、装饰装修管理服务内容

应包括建立装饰装修管理制度及装饰装修方案的要求。

7、物业服务目标

应明确关于物业服务目标实现的期限。

（六）其他事项的说明及法律法规规定的其它内容

1、关于物业服务费收费标准的约定

2、关于投标人在投标过程的违法、违纪行为的处理办法

3、其他违约责任等

（七）主要设施设备配置及说明

应包括：主要设施设备的数量及相关技术参数等。

二、编制要求

（一）符合物业管理招投标规定；

（二）与物业项目具体情况、物业服务企业资质及当地物业服务水平相适应；

（三）章节内容条理清晰、言简意赅；

（四）物业项目设施设备配置说明具体准确。

附件3

评标标准和评标方法基本内容和制定要求

一、评标标准基本内容和制定要求

以综合评分方式计算，评分分项分值权重（满分值100分）为：

1、项目物业服务机构及人员配备分项的分值应不少于总分值的25%。

（1）物业服务负责人评价占10%，（2）物业服务专业人员及工程、管理、经济类相关专业专职管理和技术人员配备评价占15%。

2、物业服务方案分项的分值应不少于总分值的30%。

（1）本项目的服务特点、服务目标、服务方式、档案建立与管理，经费收支预算、经营与管理，服务新思路分项各占10%，（2）服务内容及标准占7%，（3）规章制度占5%，（4）服务人员岗位职责占8%。

3、拟投入该项目的设施设备分项的分值应不少于总分值的5%。

4、物业服务收费分项的分值应不少于总分值的30%。

（1）收支项目合理分项占10%，（2）有合理的增收节支政策分项占6%，（3）物业服务费标准适当分项占14%。

5、物业服务业绩、信誉分项的的分值应不少于占总分值的10%。

（1）质量保证体系及物业管理经验分项各占5%，（2）物业管理信誉分项占5%。

二、评标方法基本内容

评标方法应包括如下内容：

1、评标严格按招标文件的要求和条件进行；

2、评标遵循公平、公正、择优、和诚实信用的原则；

3、对所有投标人的投标评估，都采用相同的程序和标准；

4、评标委员会根据投标书及答辩情况进行综合评分，按照得分多少编写书面评标报告，评选出合格的3名中标候选人；

5、特殊情况处理方式。

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2.物业招投标工作总结 篇二

1. 法律制度上的设计缺陷

(1) 关于邀请招标

根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 (以下简称《暂行办法》) 第11条规定, 招标分为公开招标和邀请招标。公开招标相对更为公开、公平和公正, 邀请招标虽然运作成本较低, 但暗箱操作的可能性比较大。物业建设单位往往都会选择邀请招标的方式, 只需向三个或三个以上物业企业发出招标邀请即可。事实上, 《暂行办法》的该条规定已经成为大多数物业建设单位规避《物业管理条例》强制性规定的有效途径。但是, 《招标投标法》第11条同时规定, 邀请招标适用范围有严格的限制, 仅限于国务院发展计划部门的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目且不适宜公开招标的, 在程序上需经国务院计划部门和省、自治区、直辖市人民政府批准。很显然, 物业管理招标不适用邀请招标的范围。《暂行办法》虽然没有对邀请招标的适用作限制性规定, 但根据上位法优于下位法的原则, 物业建设单位以邀请招标方式对物业管理进行招标投标与法律规定不相符合。

(2) 关于招标组织人的规定

《暂行办法》第9条规定, 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜;有能力组织和实施招标活动的, 也可以自行组织实施。该条规定沿袭《招标投标法》中的内容, 但《招标投标法》在适用于政府采购项目的工程、设备招投标活动时, 相关部门都制定了相应的实施办法, 对招标人自行组织招标的条件、规模等做出了进一步的详细规定, 而《暂行办法》和《招标投标程序》却未再作进一步明确, 导致目前除个别单位、项目委托代理机构招标外, 大多数物业建设单位和业主大会都自行组织。由于大多数物业建设单位和业主大会, 都没有相应的组织机构人员和组织经验, 招标投标活动的规范性操作很难得到保证。

(3) 关于不规范招投标的法律后果

《暂行办法》的很多内容无论对物业建设单位、业主大会还是其他产权人都具有约束力, 同时也是政府主管部门管理物业管理招标投标活动的重要依据。《暂行办法》第40条规定, 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法规定的, 有权向招标人提出异议, 或者依法向有关部门投诉。该条规定虽然严厉, 却很难发挥实际作用, 该规定没有明确主管部门对“不符合本办法规定”的招标投标行为的处理范围、处理方式, 致使主管部门接到投诉之后茫然不知所措, 而投诉人更感到投诉无门。

2. 缺乏行业指导性的招投标规范

《暂行办法》和《招标投标法》对招标投标活动的具体程序, 从发布招标公告、招标文件的备案、招标文件发放、投标人资格预审、投标人交付投标文件、开标程序、评标程序、中标程序、评标委员会的组成等环节做出了严格规定, 对招标人、投标人和评标成员开展招标投标活动具有切实的指导作用。由于立法技术上的原因, 对于招标文件和投标文件的编制内容、评标方法仅作原则性规定, 在实际操作中存在以下问题。

(1) 招标文件不规范

由于缺乏法律政策规定, 又没有行业指导性的规范文件, 各招标人在编制招标文件时随意性很大, 出现格式不符、内容不全、条款表达不清的现象, 给投标人编制投标文件带来了一定困难。有些招标人为达到降低物业收费标准的目的, 对价格标设置过高的权重, 造成了投标企业之间的低价竞争, 也导致服务质量下降。

(2) 评标工作不规范

按照现行规定, 评标委员会成员在开标前一天才能确定, 评标工作也一般在开标当天完成, 而且有的项目还有现场答辩。因此, 评标成员阅读、比较标书的时间非常有限, 评标成员很难详细地评阅、比较标书, 再加上有一些招标人在量化服务方案的评分标准时比较模糊, 评标工作的准确性必然会受到影响。反映在费用测算方面, 实践中有些评标成员只注重费用具体值的高低, 然而物业管理服务内容各有千秋, 各投标企业测算角度不同, 评标成员更应关注的测算依据和过程却受到忽视。在探索科学评标的过程中, 广州市某高校采取分段开标的方法取得了成功。该高校在招标选聘物业企业时, 要求各投标人在第一阶段递交物业服务方案, 经过对各投标人的物业管理服务方案开标评标后选择最佳的方案, 在第二阶段由各投标人以该选定的方案进行费用测算和投标报价, 再组织第二次开标、评标, 评标成员综合价格评分和投标人现场答辩的情况进行评分并推选中标候选人。

(3) 政府主管部门监督不到位

前文已经提到由于法律制度上的缺陷, 政府主管部门存在对招标过程中不规范行为难以处置的情况。然而现实中, 有些规定虽然非常明确, 但由于政府主管部门没有发挥其应有的作用, 使这些规定难以真正落到实处。比如对违反规定擅自以协议方式委托前期物业管理、对物业管理专家的约束、对中标企业进驻和物业交接的监督等等, 都存在监管不力的情况。如何在立法层面上改变这一现状, 的确是对政府主管部门管理智慧的考验。

二、加强政府行政管理在物业管理招投标活动中的作用

1. 政府部门应转变管理意识, 强化在物业管理招投标活动中的指导协调功能

政府相关部门首先应根据《物权法》的精神完善相关规定, 加强在物业管理招投标活动中对行业的指导协调, 依法行政。物业管理招标投标行为本身属于民事行为性质, 应该由招标投标双方自行依照相关法律规定, 确定民事权利义务内容。其次, 在物业管理招标投标过程中, 政府行政部门应充分发挥指导和协调作用, 鼓励和引导专业物业公司有序进入物业管理服务市场;引导业主与物业服务企业双方以市场供求关系为基础, 按质论价, 充分协商, 营造公平合理的市场环境;按照属地管理的原则充分发挥物业小区所在街道、居委会的指导、调解作用, 及时解决在物业管理俯卧招标投标过程中, 业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。

2. 在物业管理服务招标投标过程中, 充分发挥行业协会的作用

在物业管理服务招标投标过程中, 往往因利益冲突的因素, 导致业主与物业管理企业、物业管理企业之间的矛盾频发。而调解和有效解决这些矛盾, 就需要借助行业协会的平台, 加强对物业管理服务人员的日常法律宣传与培训工作, 建立行业服务规范标准。同时, 开展对业主委员会的工作指导, 引导其代表广大业主进行物业管理招标投标活动。这就要求各级政府应当加强对行业协会的支持力度, 引导其在物业管理服务招标投标过程中发挥应有的功能。

3. 加强居民委员会在物业管理服务招标投标过程中的指导职责

3.浅谈怎样做好物资招投标工作 篇三

关键词：招标投标 规范操作

近年来，随着市场经济的不断健全和完善，招标采购已经成为分配社会资源的重要手段，通过招标投标发挥竞争机制作用，将社会资源分配给管理好、技术强的企业，同时通过招标采购，引入竞争机制，节约了大量的采购资金，提高了经济效益，保证物资采购的质量等具有显著的作用。通过实践，招标工作中存在一些问题和不足。有效解决这些问题，对于改进和完善招投标工作无疑有着非常重要的意义。

1、招投标工作中存在的问题与不足

1.1、认识上的问题。我国从20世纪80年代初开始在建设工程领域引入招标投标制度。2005年七部委制定的《工程建设项目货物招标投标法》及其相关法律法规的颁布，才使物资招标领域有章可循。多年来物资采购由于计划经济时期形成的惯性思维，部分采购人员对招投标工作的严肃性、程序性、规范性等意识上还有偏差，存在“思想上重视，行动上轻视；形式上重视，过程中轻视”的情况，认为招投标只是走走形式和过场而已。所以，认识上的不足，造成对此项工作的轻视。

1.2、准备上的问题。程序性是招标投标重要特性之一，仅对石化系统物资招标采购而言，招标准备阶段要根据企业采购需要或项目实施进度要求制定明确招标采购设计图纸及技术规格，由于环节多，缺乏沟通，在招标准备工作中，存在相关人员不能提前了解招投标相关情况；不知道相关的评标标准，不知道参与投标的厂家情况，只能在现场评标临时抱佛脚，导致评标盲目性较大。

1.3、招标文件内容上的问题。招标文件是招标人向潜在投标人发出的要约邀请文件，是告知投标人招标项目内容，范围、数量与招标要求、招标投标程序规则、投标文件编制与递交要求、评标标准与方法、合同条款与技术标准等招标投标活动主体必须掌握的信息和遵守的依据。

1.4、评标操作上的问题。规范性和一次性是招标投标两个重要特性，即是对招标投标各环节的工作条件、内容、范围、形式、标准以及参与主体的资格、行为和责任做了严格的规定，另外投标要约和中标承诺只有一次机会，且密封投标，双方不得在招标投标过程中就实质性内容进行协商谈判。但是实际工作中还存在如下问题：现场问询标准、问题不统一。评标细节记录的有的行过于简单，有需要技术条件比较表、商务条件比较表的有省略的现象；另外，存在二次、甚至三次谈价的问题。

1.5、评标专家上的问题。评标专家是招标投标的焦点。由于评标专家在整个评标过程中都起着决定性的作用，因此被看作为权力的象征，一些评标专家便借此机会，利用手中的权力，违规评标，收受贿赂。评标专家评标水平参差不齐，一些评标专家的法律知识欠缺、评标常识不足，评标时把握不好重点和难点，评审过于简单；评标时间过于仓促，标书厚，评标工作质量和深度受到一定影响；评标专家的劳务费用国家没有明确的规定，不知该如何支出，支出多少，招标费由招标方直接支付，容易使专家产生一种“拿谁钱给谁办事”的心态，影响了在评标过程中的客观公正性。

2、如何改进和完善招投标工作

2.1、思想上重视，认识上提高。参与招标投标的工作人员及评标委员会成员要充分认识到个人的职责和权力，同时要充分企业的利益，自己所做选择的正确与否对企业的物资性能、价格、质量、成本等影响极大。要充分认识到招投标工作的重要性及严肃性，认真学习相关法律法规，严格按照物资采购相关规定及操作流程进行操作。各级参与人员特别是非专业人员要充分发挥应有作用。

2.2、进一步完善招投标流程。

2.2.1、准备充分。在招标前招标采购人员要多方对投标厂家的资质、能力、产品质量、财务状况，信誉等要了解细致、全面，确保所选择厂家能符合条件，并且具有代表性。

2.2.2、沟通顺畅。科室之间要提前通知，使招投标小组的成员能及时掌握和了解招投标的要求、内容、标准等；投标方的资料要保证小组成员能及时看到和熟悉，并在每次评标前做到评标人员合理分工，进行相关内容的汇总、把关。

2.2.3、完善标书。规范招投标文本，标书内容要详尽，关键性的内容要明确列出，如物资的名称、规格型号、使用方向等产品的质量标准、质量保证措施、付款要求、评标标准等，做到内容标准统一，使投标方具有可操作性，并便于评标人员顺利评标。

2.3、提高招标人员的能力和水平。专业人员要对非专业人员进行专业知识的培训，以使其了解必要的专业知识；法律人员要对专业人员进行法律、规定、流程方面的培训，财务、审计人员要对专业人员进行财务规定等方面的培训，做到专业人员与非专业人员相互补充，共同提高能力与水平。

2.4、处理好质量、价格及与以往合作厂家的关系。在成熟的招标投标行为中，从保护采购者（或用户）的利益的角度出发，低价中标是市场经济的必然选择。但在相对不成熟的招标投标行为中，采取低价中标制度必然导致投标单位之间恶性竞争，从而使产品质量无法保障。

2.5、做好以往招投标的统计分析。应通过对以往招投标结果的汇总和统计，做好价格、质量的预测，必要时做好标底。不能越招标，服务与价格越高，成本越大。

4.物业管理招投标与物业管理合同 篇四

一、物业管理招标

（一）物业管理招投标的概念

物业管理招投标是物业管理服务的供求双方，通过招投标的方式确定物业管理权的活动。

物业管理招标是物业管理服务的需方——物业的业主大会或建设单位，采取市场竞争手段找到自己满意的物业管理服务的供方——物业管理企业。

物业管理投标是物业管理企业通过参与市场竞争获得自己需要的物业管理权。

（二）物业管理招标的方式

物业管理招标方式主要有公开招标、邀请招标和协议招标三种。

1.公开招标。招标人（物业的业主委员会或建设单位）通过报纸、电视及其他新闻渠道，公开发布招标信息，邀请愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。公开招标的优点是最大限度地体现了招标的公平、公正、合理原则。招标单位可以通过市场竞争找到自己满意的物业管理企业。不过，公开招标方式也有招标时间长、招标投标成本较高的不足之处。

2.邀请招标。由招标单位向预先选择的有管理能力的若干物业管理企业（一般邀请不超过10家，通常在3～8家之间）发出邀请书，让它们各自报价和分别议标，最后授标的招标方式。其优点是可以保证投标的物业管理企业有相关的资质条件和足够的管理经验，信誉可靠；缺点是由于招标范围的局限性，有可能漏掉一些有竞争力的物业管理企业参与投标。

3.协议招标。招标单位直接邀请其认为资信可靠和能力相适应的一家或几家物业管理企业参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实际上是一种合同谈判的方式。其优点是可以节省时问和招标费用，双方容易达成协议。这种招标方式一般适用于与被邀请方具有一定业务联系、比较熟悉的物业管理企业，或具有特殊管理要求的物业（如保密要求）。上述招标方式通常由物业的业主委员会或建设单位来执行。随着物业管理市场的成熟，业主委员会或建设单位可以委托专业的物业管理中介咨询机构代理主持物业管理的招标。由于物业管理中介咨询机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招投标技巧，因此，这种招标方式能够提高招投标工作的效率和质量，能够选择到最符合要求的物业管理企业。

（三）物业管理招标的一般程序 物业管理招标的程序主要有以下步骤。

1.成立招标机构。招标单位在招标之前要成立物业管理项目招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。其主要任务是：负责招标的整个活动；编制招标文件；组织投标、开标、评标和决标；与中标企业签订物业管理合同。2.编制招标文件。招标文件包括：《招标公告》或《招标邀请书》、《招标书》、《投标单》、《投标企业资格审查表》、《投标须知》、《招标章程》、《招标项目说明书》、《物业管理合同》等。

3.发布招标消息。招标单位可以根据招标方式的不同，采片{不同的途竹发布招标消息，如召开招标的新闻发布会、公布招标公告（广告）或寄发招标邀请书（邀请函）等。

4.投标单位的资格审查。公开招标的资格审查须在发售标书之前进行，审查合格的才允许购买标书，故称资格预审。资格审查的主要内容有：企业营业执照；财务状况；社会信誉；资质等级证书；技术人员数；技术装备；有无投标保证书；管理经验及以往业绩；已承担的项目；主要负责人的经历及企业背景情况等。5.发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等。招标单位应在招标通告（广告）规定的时间内，向符合条件的物业管理投标单位发售标书，并根据实际情况，尽可能地向它们提供有关的设计图纸、技术资料等等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域管理具体情况的投标书。

6.召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑。投标单位在准备投标文件时，可能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位给予澄清或解释。招标单位应根据具体情况，尽快安排有关工作人员，在指定的时间和地点召开标前会议，或安排投标单位到实地去勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问题予以解答或澄清。

7.接受和收存投标书。招标单位要按招标文件中规定的时间、地点在有效期内接收投标单位的投标文件。经审查，如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定，即可收存起来。对于在规定的时间之外送来的投标文件和没有按招标文件中的要求办理的（如没有提交投标保证金），招标单位可以一律拒收，并原封不动地退回投标单位。

8.组织开标答辩会。招标单位开标的时间、地点都要在招标文件中明确规定，并应按规定的时间和地点，公开召开物业管理招标开标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加。

9.进行评标和确定中标单位。招标单位应在确定投标有效的前提下，逐一对投标书、现场答辩和招标书规定的其他要素进行比较和评价。评定投标书的标准要尽可能量化，评审可综合各种因素，采用综合评议法或定量评分法，列出各项因素比较一览表，排列名次，最后确定中标单位。

10.发出中标或未中标通知书。确定中标企业后，招标单位应在规定的时问内发出中标或未中标通知书，同时也应将未中标单位的投标保证函退还投标单位。11.与中标单位签订物业管理合同。招标单位在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在一定的期限内与招标单位签订物业管理合同。如果投标单位在期限内拒不签约，则招标单位有权没收该物业管理企业的投标保证金。

12.招标结束。对招标活动进行总结，结算招标的有关费用，对招标资料进行整理、归档。

（四）物业管理招标书

物业管理招标书是物业管理招标文件中最重要的文件，既是投标单位编制投标文件、进行投标的依据，又是招标单位与中标单位签订物业管理合同的基础。它在一定程度上决定了今后该物业的管理经营水平及品位高低。物业管理招标书一般包括下列几个主要方面。

1.物业项目的基本情况。物业管理招标书对物业项目基本情况的介绍包括：（1）物业概况，包括总建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、业主情况、配套设施情况等。（2）主要设备设施，包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、电梯系统、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。（3）提供的物业设计图纸情况。对于新建物业，需要提供规划设计方案；若是已有物业，则需要提供详细的规划设计图纸，以便投标单位正确计算管理费标价。

2.确定物业管理的范围与内容。在物业管理招标书内明确是物业管理项目的整体招标，还是部分招标；对分阶段建设的物业是否包括后续建设物业的管理；对新建物业的前期介入的安排。在确定物业管理的具体内容时，应根据招标物业的需要详细列明。

3.对投标书编制的要求。投标单位编制投标书一般是根据招标书的要求来编制的，招标单位应根据招标项目的需要在招标书中尽量详细列明对投标单位编制标书的要求，物业管理招标对投标书的主要要求有：投标单位情况；物业的管理模式和服务理念；组织结构设置；人、财、物等资源配备；人力资源的管理；总体工作策划（计划）和分项工作计划；需要提供的管理规章制度；日常物业管理，如入住期管理、装修管理、物业档案资料的管理、安全防范、共用设备、设施管理等；各项管理指标的承诺及相关措施；经费收支预算、管理费；便民服务和社区文化活动等。

4.对物业管理质量的要求。招标方可在参考国家建设部《全国城市物业管理优秀示范住宅小区评分标准》和所在城市规定的有关优秀物业管理小区（大厦）评比标准的基础上，制定适合自己要求的物业管理质量标准。

5.提供的物业管理条件。招标单位提供的物业管理用房（办公、仓库、宿舍等）、商业用房、物业管理维修基金、物业管理启动资金等物业管理条件及提供方式和步骤在招标书中给予明确。

6.考核标准与奖惩办法。参照国家或地方有关物业管理的规定制定考核标准与奖惩办法。

二、物业管理投标

（一）物业管理投标的程序与过程

一般来说，物业管理投标的程序与过程包括以下步骤。

1.获取招标信息。物业管理企业可以通过新闻媒体（如报纸、杂志、电视等）、招标公告、收到投标邀请函或从同行了解等方式获得物业管理项目的招标信息。2.组建投标领导小组。当物业管理企业决定参加投标后，应迅速组成物业管理项目的投标领导小组，小组成员应考虑有综合性经营管理人员、专业性工程技术人员、商务性财务会计人员。

3.送投标申请书。在初步决定参与投标后，物业管理企业应在招标规定的时间内送达投标申请书，接受招标单位的资格预审。

4.取得招标文件。获得参加投标预审资格的企业，可以按规定程序到招标单位指定的地点购买招标文件。

5.熟悉招标文件。招标文件是投标单位投标报价的主要依据材料，因此，投标物业管理企业取得招标文件后，在作价投标之前，首要的工作是逐字逐句地仔细研究招标文件，充分了解其内容和要求，弄清招标文件内容的确切含义，并理解招标单位的意图，发现并提出请招标单位予以澄清的疑点，以便部署投标工作。6.调查投标环境与条件。投标环境是中标后实施物业管理服务的自然、经济和社会条件。这些条件是进行物业管理的约束因素，关系到能否开展有效的物业管理，能否取得好的管理效果，即较大的利润和较高的社会声誉；同时，它也牵涉到了物业管理的成本与投标报价。所以在投标之前，对投标环境必须尽可能地了解清楚。

7.投标决策。参加投标竞争的目的在于得到有利于本公司的物业管理权，从而获得尽可能多的利润或争取最大的发展机会。物业管理企业在投标过程中，应当全面考虑项目特点、风险及企业自身人、财、物等资源情况，谨慎决策。如果项目类型既非企业目标客户，又无法反映企业的核心专长或人力资源无法支持时，则无论项目多么诱人都应果断放弃。企业考虑的决策因素有：（1）项目区域、规模要符合企业发展规划。（2）项目类型符合企业确定的目标客户。（3）常规预测盈利。（4）项目风险控制在企业可以承受的范围内。在投标过程中要考虑一些直接影响项目成败的不确定因素，如管理费标准、空置房管理费收取、工程遗留问题之责任划分、管理过程中的奖罚条件以及投标书中的服务承诺等。（5）项目招标方诚意合作并具备履行合同的实力。（6）投标企业现有的人、财、物等资源条件满足物业管理项目的能力。

8.编制投标书。编制投标书是投标工作的一项最重要内容。因为物业管理投标书既是投标物业管理企业中标后参与物业管理的计划书或未来管理的安排，也是招标单位定标的重要参考文件。一个物业管理投标书是否优秀，往往直接影响物业管理企业投标能否成功。因此，投标单位一定要高度重视投标书的编制，要在仔细研究招标文件和调查投标环境与条件的基础上，根据招标文件的要求或精神，以及本企业投标决策的意向来编制投标书。

9.投标书的封装及送达。全部投标文件编制好以后，投标单位就应按招标文件要求进行封装，并送达到招标单位。

10.参加开标会议及招标答辩。投标物业管理单位在接到开标通知或等到开标日期时，应主动在规定的时间内，到开标地点参加开标会议。同时，答辩人要做好答辩的思想和资料准备，答辩时要积极、流畅地应对招标单位的询问，在有限的时间内把本单位的基本情况、参加投标的意图、投标的措施、投标的想法等告之于招标单位，以获得一个良好的印象分或答辩分，为成功中标打下基础。11.中标及签订物业管理合同。物业管理企业在收到中标通知书后，应在规定的时间内，办妥履约保证书和各项保证手续，以便送交招标单位，及时与招标单位签订物业管理合同。同时，投标单位还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施物业管理的有关问题。

12.投标结束。对投标活动进行总结分析，结算投标的有关费用，对投标的资料进行整理、归档。

（二）投标活动应把握的主要环节

1.确定管理项目的整体思路。包括物业管理工作重点、服务特色、管理目标、管理方式及实施措施。

2.确定物业管理费标准及物业管理费年度收支测算。管理费标准在投标活动中是个至关重要的因素，要综合考虑标的物业的档次、业主和物业使用人情况以及当地政府对管理费指导标准等，一般可以先确定2～3个方案，反复核算、比照后确定物业管理费价位。财务年度核算中，要特别注意对能源费、设备维修费及分包业务费用的把握。

3.慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖罚条件等方面的任何承诺。比如管辖区域刑事案件的发生不是仅靠物业管理可以杜绝的，当业主、非业主使用人发生人身和财产安全损失时，不能随意承诺物业管理企业给予赔偿，而应根据有关法律、法规结合实际情况予以处理。

4.确定管理机制、管理机构和拟选项目经理，明确服务流程、管理流程和信息流程。5.加强平日练兵，保持良好的业主满意率，提高评标因素中企业信誉得分率。6.正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。演讲陈述一般要求在规定时间内，完整地将标书主要内容、特点作一概要性介绍，应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突出、难点讲透、特色鲜明、充满激情，从而体现投标企业的信心和实力，感染并打动评委。准备现场答辩最有效的办法是提前进行模拟训练，对重点问题、难点问题、普遍性的问题一一准备答辩要点。现场发挥时要果断、明确，切勿匆忙回答，拖泥带水。

三、物业管理合同概述

（一）物业管理合同的概念

物业管理合同是房地产开发商或业主大会与物业管理企业所签订的，由物业管理企业提供物业管理服务的合同。

物业管理合同有两种情况：一是新建物业的房地产开发商与物业管理企业签订的前期物业管理合同；二是业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同。

（二）物业管理合同的特征

1.物业管理企业以房地产开发商或业主委员会的名义和费用处理物业管理事务。因此，物业管理企业因处理物业管理事务（如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等）所支出的必要费用，应由房地产开发商或业主承担。

2.物业管理合同是有偿的。也就是说，房地产开发商或业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。3.物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。4.物业管理合同的内容必须是合法的，应体现当事人双方的权利、义务的平等，不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。

5.物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。物业管理合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；合同的双方都负有义务，故为双务合同。

四、物业管理合同的主要内容 物业管理合同应当载明下列主要内容：（1）合同双方当事人的名称、住所；（2）物业管理区域的范围和管理项目；（3）物业管理服务的事项；（4）物业管理服务的要求和标准；（5）物业管理服务的费用；（6）物业管理服务的期限；（7）违约责任；（8）合同终止和解除的约定；（9）当事人双方约定的其他事项。前期物业管理合同的聘请人是房地产开发商。一般物业管理合同的聘请人是业主委员会，业主委员会作为业主大会的执行机构，经业主大会授权，与物业管理企业签订物业管理合同。业主委员会的住所是业主委员会所使用的办公场所。受聘人是物业管理企业，物业管理企业经工商行政登记后经物业管理的行政主管部门核准取得从事物业管理的资质证书，得以在资质证书的核准范围内接受聘请。物业管理企业的住所，应当是物业管理企业经工商核准登记时的住所。物业管理的区域一般与组成业主大会拥有的物业的范围相一致。一个业主委员会所属的物业一般只能聘请一个物业管理企业进行管理。

物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括：（1）物业共用部位共用设备的使用、管理、维修和更新；（2）物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新；（3）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；（4）保洁服务；（5）保安服务；（6）物业维修、更新费用的账务管理；（7）物业档案资料保管。

物业管理合同除了应当约定的管理服务事项，还可以约定下列服务事项：（1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修、更新；（2）业主大会授权的其他物业管理事项。

物业管理的要求和标准主要可以通过以下方式确立：（1）应当符合政府物业主管部门和专业部门（消防、劳动保护、市政、环卫）确定的标准；（2）应当达到合同所约定的要求。

物业管理的费用按公共性服务收费、公共性代办性收费、特约服务收费而有不同的收取方式。公共性服务收费、公共代办性收费实行政府定价或政府指导价，特约服务收费实行经营者定价。物业管理合同约定的收费，不能违反法律、法规的强制性规定。

物业管理期限由双方约定，但一些地方对物业管理的期限也作出了明确的规定。物业管理合同中约定的违约责任主要有以下几个方面。1.物业管理企业的违约责任：（1）物业管理企业没有达到合同约定或法律、法规规定的物业管理要求，业主委员会可以要求物业管理企业限期整改或一并要求物业管理企业赔偿损失；逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同，并要求物业管理企业赔偿损失。（2）物业管理企业擅自提高收费标准的，业主方面（包括业主委员会和单个的业主、非业主使用人）可以要求物业管理企业清退。（3）物业管理企业使用或保管的业主财产不当，给业主造成损失的，物业管理企业应当承担赔偿责任。（4）物业管理企业无正当理由，提前终止合同的，应当赔偿业主的损失。

2.业主方面的违约责任：（1）业主无法定理由，没有依照合同支付物业管理费用的，应当支付物业管理费用及其滞纳金，业主委员会也应当根据合同的约定，负责催交或以其他合同约定的方式偿付。（2）业主委员会没有按合同约定归集并向物业管理企业提供物业管理所需的图纸、档案、资料的，如果因此给物业管理带来不利的，物业管理企业不承担责任，如果因此给物业管理企业带来其他损失的，业主委员会应当承担赔偿责任。

五、物业管理合同的签订与终止

（一）物业管理合同的签订

1.订立物业管理合同应遵循的基本原则：（1）平等原则。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。（2）合同自由原则。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。（3）公平原则。物业管理合同属双务合同，任何一方当事人都是既要享有权利，也要承担相应义务，权利义务要对等。（4）诚实信用原则。该原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。当事人在订立物业管理合同时，不得有任何欺诈行为。（5）合法性原则。当事人订立物业管理合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

2.订立物业管理合同的程序。订立物业管理合同的过程包含要约与承诺两个阶段。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应具体明确，即必须包含将来合同的主要条款和让一般人理解其真实含义，同时要表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。合格的物业管理企业、特定的业主（开发建设方、公房出售单位）、业主委员会都可以提出要约。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺是以接受要约的全部条件为内容，一般不得对要约内容再作限制、扩张、变更的意思表示。但因要约中的合同条款分为实质性条款和非实质性条款，如果在承诺的同时，更改要约的条款属于实质性条款，则视为对要约的拒绝并发出了新的要约；如果更改要约内容的条款属于非实质性条款，是对要约的非实质性变更，除非要约人及时反对，则该项承诺为合格承诺。

3.物业管理合同的成立。物业管理合同是法定应当采用书面形式并在签约后报行政主管部门备案的，因此，它不是在承诺生效时成立，而是在当事人双方签字或盖章时成立。双方当事人签字或盖章的地点为合同成立的地点。

4.有关解决争议条款的选择。在签订物业管理合同时，对双方当事人在履行合同中可能发生争议的解决方法进行明确的约定，是非常必要的。通常解决争议的方法有协商、调解、仲裁或诉讼。协商、调解与仲裁或诉讼可以并用，但仲裁与诉讼是相互排斥的，不可以同时约定。

在解决合同争议方面，仲裁比诉讼具有更多优点，表现在：（1）自愿性。当事人之间的纠纷，是否将其提交仲裁、交与谁仲裁、仲裁庭的组成人员如何产生、仲裁适用何种程序规则，都是在当事人自愿的基础上，由当事人协商确定，故仲裁充分体现当事人意思自治的原则。（2）专业性。各种仲裁机构大都具有分专业的仲裁员名册，供当事人选定仲裁员，而仲裁员一般都是各行各业的专家。（3）灵活性。仲裁的灵活性很大，在程序上不像诉讼那样严格，程序灵活。（4）保密性。仲裁一般以不公开审理为原则，并且各国有关的仲裁法律规则都规定了仲裁员及仲裁秘书的保密义务，具有极强的保密性。（5）快捷性。由于仲裁实行一裁终局制，不像诉讼那样实行两审制，这样就有利于当事人之间纠纷的迅速解决。（6）经济性。由于时间上的快捷性，费用也就相应地节省了。其次，仲裁的收费一般要比诉讼费低一些。

（二）物业管理合同的终止 物业管理合同因下列原因而终止。

1.物业管理合同约定的物业管理服务期限届满，双方又没有续签合同的。2.物业管理企业或业主委员会解除合同的。物业管理企业或业主委员会在下列条件下可以解除合同：（1）双方协商一致；（2）物业管理合同中约定了一方解除合同的条件，当解除合同的条件具备时，解除权人有权解除合同。

3.物业管理企业没有达到物业管理要求，经限期整改逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同。

4.业主委员会严重违反合同约定，致使物业管理企业无法对物业进行有效管理的，物业管理企业有权解除合同，如：众多业主拒不支付物业管理费用，业主委员会不予协助解决，物业管理企业有权解除合同；业主委员会没有按合同提供进行物业管理的必要条件，致使物业管理企业无法接管物业的，物业管理企业有权解除合同。

5.因不可抗力致使物业管理合同的目的无法实现的。如合同约定的物业管理区域因战争、地震、火灾等原因失去使用功能的，物业管理合同自然终止。6.其他法律、法规规定当事人一方有权解除合同的情形。

此外，物业管理企业如果被宣告破产，物业管理合同自然无法继续履行，业主委员会可以终止合同的履行，要求物业管理企业的破产清算小组移交物业管理的有关资料、基金、财产，业主应支付而尚未支付的物业管理费用扣除有关费用后，也应当向物业管理企业的破产清算小组清偿。

业主转移物业的所有权、业主委员会的改选都不影响物业管理合同的效力。业主转移物业的所有权时，应当将物业管理合同作为房屋转让合同的一个附件，出让者应告诉受让者有关物业管理费用的支付情况和其他相关物业管理情况。

六、前期物业管理合同与物业管理合同

前期物业管理合同是物业区域内的业主委员会成立之前，物业的房地产开发商选聘物业管理企业管理物业，并与物业管理企业签订的物业管理合同。与一般的物业管理合同相比，前期物业管理合同具有以下特征。

（一）合同主体不同

前期物业管理合同由物业区域的房地产开发单位与物业管理企业签订，一般的物业管理合同由业主委员会与物业管理企业签订。物业竣工之后，由于出售率或入住率未达到法定成立业主大会条件，只能由房地产开发单位选聘物业管理企业管理。

（二）合同期限不同

一般而言，前期物业管理合同的期限不长，而一般物业管理合同期限较长，并且约定了延展期限。其次，如果在前期物业管理合同约定的物业管理期限内，业主委员会成立了，而业主委员会对前期物业管理合同中约定的物业管理公司的管理不满，并有充足理由，可以提前解除合同。

5.物业招投标委托书 篇五

(女方)：xxxxxxxxx身份证号：xxxxxxxxx

被委托人：xxxxxxxxx身份证号：xxxxxxxxx

我们夫妻因xxxxxxxx，无法自行前往办理《计划生育服务证》，特委托xxxxxxx代为办理，由此产生的一切后果由我们夫妻负责。

委托权限：xxxxxxxxx

1、代为填写《登记表》

2、代为签订《承诺书》

3、代为提交所需材料

4、代为领取《服务证》

委托有效期：xxxxxxxxx委托之日起至xxxxxx年xxxxxx月xxxxxx日止

委托人：xxxxxxxxx被委托人：xxxxxxxxx

6.物业管理招投标的基本程序 篇六

——知己知彼，百战不殆

物业管理企业介入市场方式的发展 接管方式 直接应聘方式 投标方式 条例的要求

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

物业管理招标与投标的一般过程

1.准备阶段

选择招标方式（公开招标/邀标）

成立招标领导小组（相关部门和专家）确定招标项目、招标指导思想及原则

向社会发布招标公告。相关链接——招投标方法和组织 方法：

注重目标物业管理与服务总体策划的招投标方式 确定物业管理费报价及费用测算的招标方式 无标底二步综合竞争招标方式（先服务质量比较，后价格评价）

组织

开发商招标 /小业主招标 /委托代理机构招标

2.招标阶段 编写招标书：

A拟招标的物业基本情况

B物业管理内容（基础服务管理、特殊要求管理）

C对招标的有关说明（物业管理委托期限，物业移交日期、给物业管理提供的条D件，以及其他需要说明的问题）E物业管理考核标准与奖惩措施 F投标开标时间 投标单位资质审查

G招标项目交底（标前会议，或者先到现场视察，再集中开标前会）H投标书的报送（物业机构）

3.开标阶段 评标委员会（专家组成）审阅投标文件 现场答辩（沟通）

评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书 评标委员会确定预选中标单位

公证员宣读公证书，确认中标单位（如有必要）

4.中标和订立合同 资料整理与归档

合同的主要条款

附件 物业管理招标的内容

(一)非经营性物业管理招标的内容 1.前期顾问服务内容：

A开发设计建设期间提供的管理顾问服务 B物业竣工验收前的管理顾问服务

C住户入住及装修期间的管理顾问服务 2.实质管理服务内容

物业管理的人力安排/保安服务/清洁服务/房屋及设施的维修保养服务/财务管理服务/绿化园艺管理服务/其他如上门特约服务等(二)经营性物业管理招标的内容 内容：

前期顾问服务/实质管理服务 主要目标——利润目标

前期顾问服务中重要服务内容是代业主制订物业的租金方案和租赁策略 实质管理服务中不断保持物业市场地位，维系收益的提升。

第二部分 物业机构投标的过程 ——明知山有虎，偏向虎山行

投标前期工作 取得从业资格（国家资质/地区性资质）筹措资金

收集招标物业相关资料(1)报章杂志(2)网络传输(3)同行业公司

(4)考察现场 进行投标可行性分析 招标物业条件分析

(1)物业性质（住宅小区 /服务型公寓 /写字楼 /商业楼宇）(2)特殊服务要求（经营/联盟/特色服务）(3)物业招标背景（特指性/背景）

(4)物业开发商状况（设计/施工质量 /招标原因）本公司投标条件分析

(1)以往类似的物业管理经验(2)人力资源优势(3)技术优势（信息管理技术/绿色工程/高科技防盗安全设施）(4)财务管理优势（核算制度/分析方法/管理流程）(5)劣势分析（竞争分析）

竞争者分析

(1)潜在竞争者（技术“黑马” /背景“黑马”

(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量（规模大小可能影响选择判断）

(3)当地竞争者的地域优势(4)经营方式差异

风险分析 经营风险/政策风险/是否套取资料

投标实施步骤

(一)购买阅读招标文件(二)考察现场

前期介入查看房屋及设施设备/图纸 已经竣工视察项目标准：

工程项施工是否符合合同规定与设计图纸要求 技术经检验达到国家规定的质量标准 设备调试、试运转达到设计要求 确保外在质量无重大问题 周围公用设施分布情况

主要业主情况（服务策划的重点）当地的气候、地质、地理条件 制定管理服务方法及工作量

制定资金计划：预付款、保证金/接管期间费用支出 财务测算

明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件 计算或复核过服务工作量 掌握了物业现场基础信息

拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据 方案评估与调整 封送标书、保函

评标/答辩准备 链接： 物业管理的范畴（香港地产学会）营运服务 工程服务 行政服务

客户管理服务 资产管理服务 投资服务

第三部分投标现场/答辩展示的技巧

——有效沟通，赢得支持

运用视觉辅助材料

通过看和听，人们记住的时间会更长

采用水平模式而不是垂直模式

提高影响力的方式 视觉材料展示的结构 新的方式和内容 强调的重点 相关的数据

文字和图画安置的位置 引论或注解的放置

以创造性的方式展示出来 分析你的听众

人员的背景——专业/非专业 特征

与其他投标活动的关系 环境因素

会场的布置——礼堂/教室/U型会议/环桌 展示设备——种类/位置 报告/答辩位置

音响效果——麦克风的种类/音量

做一流的报告/答辩者 你在才是主角！

展现个人气质——热情/微笑/灵活 保持仪表堂堂

着装——应和大家相似（正式点好）姿势——站立（更具有感召力）声音的手势

保持一定的音量 发音的清晰和表达 音量及调整 重音和节奏

报告/答辩过程中 正确使用视觉媒体 讲出更多的东西 不挡住屏幕位置 正确把握时间 与听者融合 鼓励交流

答辩常见问题

项目的基本情况和数据 财务预算的合理性和合法性 目标和承诺的实现方式 管理工作的流程 人力资源问题 „„

答辩应对技巧 引用数据

用法规政策说话

过往成功的经历和方法 自信果断和技巧性拖延结合 是也“是”，不是也是“是” „„

运用身体位置和动作

位置——站在视觉材料的右边 目光接触——信心的体现

7.浅议我国公路工程招投标工作现状 篇七

【关键词】公路工程；招标；投标

招投标是目前我国的公路工程实现承建人和委托人的合理选择的最重要的方式之一，在招标过程中不仅要对相关单位的总体工程报价进行评估，还要对其施工资质以及技术能力等方面进行审查，以确定最后的中标单位。所以，在招投标的过程中，投标方应该重视对自身优势和特点的展现，并真实的做好相关的工程报价以及自身资质汇报。招投标的特点是，单一的买方设定包括功能、质量、期限、价格为主的标的，约请若干卖方通过投标进行竞争，买方从中选择优胜者并与其达成交易协议，随后按合同实现标的。

一、招投标制度简介及其发展历程

工程建设项目实行招投标已经成为了目前各类建筑工程的最普遍的承包方式，因为这种方式不仅可以实现双方的多向选择，也有利于发挥市场经济的优势。这种招标方式最早起源于国际的工程师联合会，并且随着长期的发展不断的在制度上进行完善，目前已经可以达到较为标准化和系统化的推行。我国的建筑工程对于这种制度的引入则在改革开放之后，最早使用该方式进行招投标的建筑工程是云南的一个水电站工程，在采用了这种制度之后，不仅实现了工程成本的明显节约，还实现了对工期的保证以及施工质量的提升，由此可见，这种制度的优势是十分明显的，因此也就很快的推广在各类建筑工程的承包过程中。目前，我国建筑工程中采用招投标方式进行市场交易的工程比例已经上升为百分之七十，招投标已经成为了目前市场上的建筑工程的主要交易方式，并且各个地区都成立了专门的招投标机构，使得这种制度更加的系统化和规范化。

二、我国目前公路工程招投标现状问题分析

虽然我国的招投标制度在实际的应用过程中取得了很大的发展和进步，但是在其应用和运行的过程中还存在诸多的问题，影响了在招投标过程中的公平和公正以及优选原则。所以，有关部门应该认真的分析哲学问题和不足，以更好的制定有针对性的措施予以改进，以便更好的实现对招投标制度的完善和推广。

（一）现行体制的问题

即在我国的公路工程的招标投标过程中，我国的招投标制度的运行历史还比较短，因此在制度上还比较落后，这样也就严重的制约了我国的招投标制度的发展。所以，要想实现对现有的公路工程的招投标制度的完善，就必须要对一些陈旧的体制做出改变和调整，才能避免现有的制度出现体制上的混乱，导致交易秩序的混乱。就目前来看，我国的招投标体制的落后主要表现为以下几个方面：

1.不合理的行政干预。即招标投标作为一种市场产物，在实际的运行过程中以一种市场竞争和自由交易的方式发挥着其优胜劣汰的优势，但是在实践中一些政府部门的不合理的干预却使其丧失了这一特点。使得招投标工作变成了一种政府行为，也就失去了原有的价值调控和市场竞争的优势，这样不仅导致了一些寻租现象的产生，还造成了招投标的成本的增加，严重的阻碍了招投标制度的发展。

2.招标投标方式与范围混淆。目前我国的公路工程的招投标过程中还存在着严重的投标管理不严导致的投标方式和范围的混乱，不仅降低了招投标工作的效率，还严重的影响了招投标的公平性。一些不具备相应的投标资格的单位和承包方进入招标系统，会给招标工作带来不必要的支出，导致招投标开支的增加。所以，在现有的公路工程的招投标的过程中，应该重视对项目的规模和性质的区分，以便更好的实现对招投标的灵活管理，保证招投标效率的同时，对承包单位的资质进行控制。

3.招标投标方式冗长、繁琐、浪费社会资源。我国现行的招标方式是将设计图纸发给投标单位，由投标单位计算工程量，再根据自己计算出的工程量填报单价。投标前，每个投标单位都得花费大量人力、物力，各自计算工程量，并填报单价，提高了报价成本，特别是对未中标的企业，更是损失重大。而国际通行做法是由招标人委托专业人士或设计单位统一算出工程量，并在招标文件统一提出。投标时，投标人只填单价，不算工程量，节约了大量人力、物力，可以大大简化投标过程，缩短投标时间，降低投标成本，并且有利于整个社会资源的节约。

（二）招投标管理问题

为了更好地贯彻执行《招标投标法》，进一步规范和完善招标投标管理工作，减少工作中的随意性，本人就《招标投标法》与参加招标投标实际工作，分析目前我国公路工程招标投标管理存在的主要问题：

1.招标投标法法规建设仍不够健全，改革措施滞后。建设工程招标投标是一个相互制约、相互配套的系统工程，目前招标投标本身法律、法规体系尚不健全，市场监督和制约机制力度不够，配套的改革措施还不完善。

2.在市场经济条件下，影响公路工程造价的人工、材料、机械等价格变化频繁，控制工程造价的难度增大。企业内部施工单位多，给招标工作带来了巨大压力。企业内部工程管理部门多，组织协调工作量大。

3.行政干预严重。在招标投标的实际操作中，人情工程、关系工程时有出现，行政力量对市场的过分渗透，难以实现公平竞争，许多工程项目招标投标表面上看好像是招标投标双方在平等互利的基础上进行交易，制定的各项交易规则也符合或基本符合国家和地方的各项规定，但实际上许多工程项目的拍板定案，建设单位不能独立自主地进行，都要受来自各方面的行政力量的制约。

4.投标方的违规行为，投标报价缺乏规范性。一些施工单位为了获取项目，常常报低价钓鱼，再采取偷工减料；以他人名义投标或弄虚作假骗取中标，串标；转手倒卖合同，转包、分包之后的再分包；工程结算和验收时行贿送礼；标后不订立合同，订立合同后不履行合同等等违规行为时有发生。

三、结束语

综上所述，我国的公路工程的招投标工作在近些年取得了很大的发展和进步，这种情况下为了实现对现有的公路工程的招投标工作的完善，保证承包方和建筑方的利益，就必须要对制度予以完善，以便更好的践行公平、公正、公开的原则。

总之，公路建设工程的招投标是一项技术性和政策性较强的工作，同时也是社会关注的热点问题，我们必须认真总结经验、强化管理、加强监督、不断探索招投标管理的新方法，使我国的公路建设市场能够健康有序地持续发展。

参考文献

[1]《公路工程标准施工招标文件》（2009年版），人民交通出版社，2009

[2]陈森，王清池著.《公路工程招标与投标管理》，人民交通出版社，2000