房地产销售收款流程

房地产销售收款流程（共6篇）

1.房地产销售收款流程 篇一

一、内部：

1、客户订购单、2、批准赊销信用、3、销售单、4、发运凭证

二、往来：

1、与客户核对发货明细，2、开发票：

（1）、开票申请单、（2）、勾兑销售明细表

（3）、往来挂账，确认销售收入

三、收款：

（1）、销售-对账-收款-开票-记账

（2）、赊销-对账-开票-账期-收款-销账

四、总结：

1、本月开票、回款汇总表（按期间按客户分类提供）

2、本月对账、结算总结（按期间按客户分类提供）

3、应收账款账龄与金额构成分析等。

销售与收款流程财务制度

第一条 目的。

为加强规范公司销售与收款业务流程，加强销售相关业务的管理，保证公司资产的安全，特制定本制度。第二条 适用范围。

适用于公司的所有销售收款，包括但不限于销售产成品、原材料等实物、维修产品的所有销售与收款。第三条 管理方法。

一、业务流程图：

二、财务处理流程：

1、客户资料的新建和维护：

按经销售部门批准客户资料表新建和更新表，新建和更新客户编码并录入相关信用期、信用额、开款信息、账号信息等相关资料。并及时将客户编号发邮件给销售部门的相关人员。财务部门将表格打印后让相关人员签字后存档。

2、开具发票确认收入：

（1）收入确认的条件，收入确认原则：

1）收入已实现或可实现（Realized or Realizable）；

2）收入已经赚取（Earned）时才予以确认。

3）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

4）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

5）收入的金额能够可靠地计量；

6）相关的经济利益很可能流入企业；

7）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量； 具体业务财务收入确认条件：

销售定单、发货单（客户或授权人员员签字）、发票（按合同条件确定的时点和条件开具）。

（2）具体开具发票的流程 1）核对销售定单、发货单：

a)核对企业的销售定单、发货单据，与客户沟通对账，主要核对数量和价格是否相符。

b)开具发票：核对正确后开具增值税发票或普通发票、外销发票等。c)寄送发票给客户：并将上述发票、发票签收单等相关收款单据及时交到客户处，确认客户收到相应的发票。

（3）会计处理：及时按发票及时进行账务处理。（4）收款销账：

出纳在收回货款后，由往来会计向客户直接或通过相关部门要求付款明细，按发票对应收账款进行及时的核销。（5）月未结账对账：

a)月未销售数量的核对：结账前与成本会计一起核对本月的所有销售产品的数量和出仓数量,对平后结账；

b)月未销售单价的核对：结账前按客户核对本月所有开具发票的价格； c)对仓库本月出货单签收原件进行核对；

d)库存盘点。仓储部门应每月对库存实物进行盘点，财会及销售部门应定期稽核，做到账实、账账相符，对差异情况应及时查明原因并报告相关领导。（6）客户对账单：

按销售合同的相关客户收款账期等收款条件，月未出具明细到发票的应收账款对账单发给客户进行核对。（7）逾期货款催收：

每周对客户逾未付款部份发票，及时将相关信息提交相关部门，并配合相关部门与客户沟通或运用相关手段如停货等，将相关货款及时催回。如以上措施还未收回货款,将交由公司法律顾问处理.3、销售退回与折让的处理：销售退回与折让应经相关领导按《权责指引》审批后办理。退回货物由质检部门检验和仓储部门清点(计量)后入库。财会部门依据检验证明、退货接收报告以及退货方出具的退货凭证等办理相应的退款事宜和账务处理。

三、销售与收款内控业务要点：

管理步管理控制要不相容检查提示

控制点 控制骤 件 岗位

权责

1.1.1 客户订单的承接与审核。销售部门应检查订单内容是否

订单承销统一客户订单格式，将所承接的客户订完整、格式是否统

销售订单，接与订售单连续编号，并经不相容岗位审核、整——

一、编号是否连续、订单汇总表 单审核计理和汇总。承接与审核是否分

分离

划 离。编1.2 编制、审定销售计划。销售部门依据销售计划及参见检查销售计划是否制订单、生产计划和库存等情况，编制产相关编制依—— 《权与生产安排和库存与品销售计划，经销售部门负责人审核后，据 责指情况相适应 审报相关领导按《权责指引》审定。定

引》

检查谈判记录是否2.1 销售谈判。根据销售政策需进行谈判完整，参与谈判的的业务，销售部门应就销售价格、发货销售谈判过谈判不人数是否符合要及收款方式等与客户进行谈判。谈判的程记录，销得少于—— 求，销售与定价是全过程应有完整的书面记录。售政策资料 两人 否符合企业制订的销售政策和定价机

制。

2.2 价格确认。符合价格政策的定价由销参见2.产品价目检查产品销售价格售部门负责人审定，未按价格政策的定《权销表，价格调—— 是否符合总部或企价应按《权责指引》审定。责指售整通知 业制定的价格政策

引》 方2.3 赊销方案的审定。采用赊销方式的销案售业务,销售部门应依据信用政策编制赊赊销方确信用政策，参见检查赊销方案是否销方案，交由信用管理部门（岗位）审案编制定赊销方案，《权符合信用政策，赊核，信用管理部门（岗位）依据客户的与信用与客户信用审责指销方案编制与信用信用资料，提出审查意见报相关领导按审核分合批件 引》 审核是否分离

《权责指引》审定。离 同

签2.4 合同审查与签订。销售合同由销售部订 参见检查有无相关部门门拟订，法律和财会等部门审查并提出销售合同审

《权审核意见，财会、意见，报相关领导按《权责指引》审签。核件，授权——

责指法律等部门有无相销售部门应将已签订的合同送法律、财委托书

引》 关合同。

会等部门。

审核意见，检查合同的变更或

参见2.5 合同变更与提前终止。销售合同需要合同补充协提前终止有无相关

《权变更或提前终止时，应按原合同审签程议（或合同—— 部门审核意见，财

责指序办理。变更单）等会、法律等部门有

引》

资料 无相关合同。

3.1 销售通知与核实。销售部门根据相关销售合同（或销售确认资料）编制通知单（销售通知单应明确产品品种、规格、检查销售通知单填数量、价格、发货及收款方式等），报销售通写是否完整规范，3.销售通知销售部门负责人审签，财会部门根据销知单的编制与审核是否分销单、产品价售通知单、销售合同（或销售确认资料）编制与—— 离，是否经销售部售目表、销售进行核实（重点核实客户预留资金、预审核分门负责人审签，财发合同

付款情况及信用额度使用情况，核实产离 会部门是否按相关货

品价格、数量、发货、收款方式等与合要求核实。

同条款和价格政策是否一致等）。

3.2 组织发货。销售部门根据财会部门核发货单、仓发货与检查发货单与销售

——

实的销售通知单向仓储部门开具发货单储台账、计复核分通知单是否一致，(发货单应连续编号)。仓储部门依据发货量记录 单核实发货的型号、数量后签字，将核准的发货单财务联送交财会部门。

离

发货单是否连续编号，发货单实际发货量与仓储记录是否一致，发货单是否经不相容人员签字。

销售退回与3.3 销售退回与折让处理。销售退回与折

折让管理办3.让应经相关领导按《权责指引》审批后检查销售退回与折

法，销售退销办理。退回货物由质检部门检验和仓储参见让是否符合规定，回申请，检检验与售部门清点(计量)后入库。财会部门依据检《权退货是否经质检部

验证明，退清点入发验证明、退货接收报告以及退货方出具责指门检验和仓储部门

货接收报库分离

货 的退货凭证等办理相应的退款事宜和账引》 清点，账务处理是

告，折让审

务处理。否及时正确。

批件，会计

记录

检查收入确认与收款是否及时，销售4.1 销售收款与发票开具。财会部门依据

收款与发票是否通过金税销售合同、发货单据等确认收入，及时

会计记录及发票开系统开具，收款、4.收取款项（通过金税系统开具发票）并——

相关资料 具与销发票开具与销售是销作账务处理。销售收款应当通过企业核

售分离 否分离，销售收款售定的账户进行结算。

是否通过企业核定款的账户进行结算。

项

检查销售部门是否收4.2 赊销款的监控。销售部门应建立赊销

建立赊销台账，相取管理台账，及时与财会部门核对款项到

赊销管理台关记录是否完整，(催账情况，会同财会部门及时监控赊销回—— ——

账 是否会同财会部门收)款，结清赊销事项。财会部门应对逾期

对赊销事项进行动

欠款及时向销售部门提出预警。

态监控

4.3 欠款催收。对逾期欠款，销售部门应检查有无催收记

催收措施与会同财会部门制订相应措施，落实催收—— —— 录、催收是否及时、记录

责任，及时组织催收。责任是否落实。

检查是否每月进行5.1 库存盘点。仓储部门应每月对库存实库存盘点，实物保

库存盘点物进行盘点，财会及销售部门应定期稽盘点与管是否妥善，盘点

表，差异情5.核，做到账实、账账相符，对差异情况监盘分—— 资料是否完整、签

况报告等资盘应及时查明原因并报告相关领导。离 字是否齐全，盘存

料

点

差异处理是否及时对规范。账 检查有无定期对账

对账(函证)

5.2 往来对账。销售部门会同财会部门应对账与(函证)资料，是否

资料，差异定期与客户核对往来账款，差异情况应复核分—— 经复核，差异情况

原因分析报查明原因及时处理。离 有无原因分析，处

告

理是否及时规范。6.1 分析。企业应建立定期分析制度。销6.售部门应会同有关部门每月对产品销

检查每月有无分析分售、销售政策执行、产品发货与库存、分析资料 —— —— 资料，有无向有关析货款收取及催收等情况进行全面分析，会议报告的记录。

与并向企业有关会议报告。考

核 6.2 考核。企业应建立与销售相关的考核

检查是否定期考

办法，定期对销售计划的完成、价格的考核资料 —— ——

核。

执行及货款回收等情况进行考核。

第四条 附则。

1.本制度由公司财务部制定，经总经理核准签发，自发文之日起实施执行，未尽事宜以财务部发文为准。

2.本制度由财务部负责解释。

应收账款管理制度

一、赊销业务管理

第1条

在货物销售业务中，凡客户利用信用额度赊销的，须由经办销售业务员填写赊销的“开据发票申请单”，注明赊销期限。

第2条

销售经理按照客户信用限额对赊销业务签批后，财务部门方可开票，仓库管理部门方可凭单办理发货手续。

第3条

应收账款主管应定期按照“信用额度期限表”核对应收账款的回款和结算情况，严格监督每笔账款的回收和结算。

第4条

应收账款超过信用期限××日内仍未回款的，应及时上报财务经理，并及时通知销售经理组织销售业务员联系客户清收。第5条

凡前次赊销未在约定时间结算的，除特殊情况下客户能提供可靠的资金担保外，一律不再发货和赊销。

第6条

销售业务员在签订合同和组织发货时，须按照信用等级和授信额度确定销售方式，所有签发赊销的销售合同都必须经销售经理签字后方可盖章发出。

二、应收账款监控制度

第7条

应收账款主管应于每月最后××日前提供一份当月尚未收款的《应收账款账龄明细表》，提交给财务经理、销售经理及营销总监。

第8条

销售业务员在与客户签订合同或协议书时，应按照《信用额度表》中对应的客户信用额度和期限，约定单次销售金额和结算期限，并在期限内负责经手相关账款的催收和联络。第9条

销售部应严格按照《信用额度表》和财务部门的《应收账款账龄明细表》，及时核对、跟踪赊销客户的回款情况。

第10条

清收账款由销售部统一安排路线和客户，并确定返回时间，销售业务员在外清收账款时，无论是否清结完毕，均需随时向销售经理电话汇报工作进度和行程。第11条

销售业务员于每日收到货款后，应于当日填写收款日报表一式四份，一份自留，三份交企业财务部。

第12条

销售业务员收取的汇票金额大于应收账款时，非经销售经理同意，现场不得以现金找还客户，而应作为暂收款收回，并抵扣下次账款。

第13条

销售业务员收款时对于客户现场反映的价格、交货期限、质量、运输问题，在业务权限内时可立即给予答复，若在权限外需立即汇报销售经理，并在不超过××个工作日内给予客户答复。

第14条

销售业务员在销售产品和清收账款时不得有下列行为，一经发现，分别给予罚款或者开除处分，并限期补正或赔偿，情节严重者移交司法部门处理。1．收款不报或积压收款。2．退货不报或积压退货。

3．转售不依规定或转售图利。4．代销其他厂家产品。

5．截留，挪用，坐支货款不及时上缴。6．收取现金改换承兑汇票。

三、应收账款交接

第15条

销售业务员岗位调换、离职，必须对经手的应收账款进行交接。第16条

凡销售业务员调岗的，必须先办理包括应收账款、库存产品等在内的工作交接，交接未完，不得离岗，交接不清的，责任由移交者负责，交接清楚后，责任由接替者负责。

第17条

凡销售业务员离职的，应在××日前向企业提出申请，经批准后办理交接手续，未办理交接手续而自行离开者其薪资和离职补贴不予发放，由此给企业造成损失的，将依法追究法律责任。

第18条

离职交接以最后在交接单上批示的生效日期为准，在生效日期前要完成交接，若交接不清又离职时，仍将依照法律程序追究当事人的责任。

第19条

销售业务员提出离职后须把经手的应收账款全部收回或取得客户付款的承诺担保，若在××个月内未能收回或取得客户付款承诺担保的则不予办理离职手续。

第20条

离职销售业务员经手的坏账理赔事宜如已取得客户的书面确认，则不影响离职手续的办理，其追诉工作由接替人员接办。理赔不因经手人的离职而无效。

第21条

“离职移交清单”至少一式三份，由移交、接交人核对内容无误后双方签字，保存在移交人一份，接交人一份，企业档案存留一份。

第22条

销售业务员接交时，应与客户核对账单，遇有疑问或账目不清时应立即向销售经理反映，未立即呈报，有意代为隐瞒者应与离职人员同负全部责任。第23条

销售业务员办交接时由销售经理监督；移交时发现有贪污公款、短缺物品、现金、票据或其他凭证者，除限期赔还外，情节重大时依法追究其民事、刑事责任。

第24条

应收账款交接后××个月内应全部逐一核对，无异议的账款由接交人负责接手清收。

第25条

交接前应核对全部账目报表，有关交接项目概以交接清单为准，交接清单若经交、接、监三方签署盖章即视为完成交接，日后若发现账目不符时由接交人负责。

四、附则 第26条

本制度解释权归企业财务部。

2.房地产销售收款流程 篇二

在企业价值系统级别的REA建模过程中, 分析设计人员必须站在企业整体发展战略的高度, 通盘考虑销售收款业务流程如何满足企业整体的价值系统需求。在价值系统级别, 销售收款流程只是客户和企业之间的一个封装了所有内部细节的实心链接点。商品和/或服务经由销售收款流程从企业价值系统流出到客户价值系统, 资金从客户经过销售收款流程流入企业价值系统。销售收款流程是企业获利和发展的关键, 即企业价值系统级别REA概念模型的重心。企业可以生产大量的商品, 创建各种服务, 但是真正检验这些商品和服务价值的是有客户肯为这些商品和服务买单, 从而为企业投入的资源获得可以接受的回报率。企业价值系统级别的REA概念模型封装了企业内的各业务流程内容及相互关系, 只描述企业整体与外部商业伙伴之间的资源交换状况。

二、价值链级别REA模型中的销售收款流程

企业价值链级别的REA概念模型开始描绘出企业内各流程的区别以及各流程间的资源交换信息。对于零售店、批发站、租赁公司以及服务提供商而言, 商品和服务作为转换流程、采购付款流程、人力资源管理流程的产出资源流入销售收款流程。销售收款流程将商品和服务交换成资金。因此, 销售收款流程中必须至少包含一个事项将商品和服务转出 (如销售事项) , 和至少一个事项将资金转入 (如收款事项) 。销售事项和收款事项之间的关系在REA模型中被称为二重性关系 (Duality Relationship) , 二重性关系是REA概念模型中各事项间最本质的关系。销售收款流程在价值链级别的REA概念模型中开始显示出行业特色, 其中最典型的体现是劳务 (labor operation) 事项在REA概念建模过程中的差异。尽管劳务时刻发生在于任何一家企业的销售收款流程中, 如销售代表或出纳完成的收款事项, 但目前绝大多数的企业级会计信息系统还不能专项跟踪、详细记录与销售收款流程相匹配的劳务事项。销售收款流程中的劳务只是简单地归集到销售费用、管理费用和财务费用中进行成本确认和计量分摊。对服务提供商而言, 人力资源是企业最重要的经济资源, 劳务是企业的最核心竞争力。因此, 服务提供商的各项劳务事项通常会详细地确认、计量、记录和报告。而其他企业中的劳务只有在属于销售收款流程中的一个重要组成部分时, 企业级会计信息系统才会记录和报告。如家具店提供送货上门服务时就必须跟踪与各家具相关的劳务事项、资源及参与者。总之, 对企业而言, 如果跟踪劳务收益大于跟踪成本, 则在收款流程的REA概念模型中表达劳务事项、资源及参与者的详细信息。因此, 人力资源管理流程和销售收款流程之间的资源、事项与参与者信息应当根据行业特征和企业需求进行具体化, 并进行必要流程间建模权衡, 必要时与各个具体劳务事项之间建立起诸如二重性、退回等的关系。

三、业务流程级别REA概念模型中的销售收款流程

在拓展的REA企业本体论中, 业务流程 (含任务) 级别的销售收款流程的REA概念模型如图1所示。

图1揭示了隐含在 (生产型) 企业销售收款流程中的若干关键会计语义模式, 包括宣传事项 (instigation events, 如营销事项) 、相互承诺事项 (mutual commitment events, 如客户下单事项) 、经济资源减少事项 (decrement economic events, 如销售事项) 、经济资源增加事项 (increment economic events, 如收款事项) 、经济资源减少事项的逆转事项 (decrement reversal economic events, 如销售退回事项) 、经济资源、企业内/外部参与者, 以及它们之间各异的关系, 如资源流 (stockflow) 关系、二重性 (duality) 关系、履行 (fufillment) 关系、预留 (reservation) 关系、提议 (proposition) 关系、参与 (participation) 关系、逆转 (reversal) 关系等。虚线方框内部分为REA企业本体论的核心会计语义构件, 即销售收款流程中的三个关键会计事项、相互关系, 以及涉及到的经济资源和企业内、外部参与者。图中方框外的部分为REA企业本体论中的扩展构件, 主要包括营销、下单事项、存货资源类型、参与者 (推销员、接单员) 等要素。图中的“预留2”关系用虚线表示, 表明该关系经常不包含在REA概念模型中, 因为销售事项通常是企业的一种更可靠的资金流预算需要考虑的因素而不是相互承诺事项。为了达成与客户的资源交换, 企业必须吸引客户, 进而帮助客户挑选商品和服务, 运送客户要求的商品和服务, 然后才能收取商品和服务的款项。企业销售收款流程中的各事项不是发生在各个孤立的时点上, 而是彼此相连, 并伴随着一系列工作流上的活动与任务进行的。下文是对其中部分主要经济事项的描述。

(1) 经济资源减少事项。销售收款流程中常见的经济资源减少事项有销售、送货、租赁、完成服务等, 这些事项在同一次销售收款流程中可以发生一次或多次。因为在销售事项中, 企业必须放弃商品、服务等经济资源的所有权或使用权, 所以销售是本流程中最典型的资源减少事项。如果企业销售的是服务而不是有形商品, 企业放弃给客户的资源是一系列的员工服务。这类资源减少事项称为完成服务 (Service Engagement) , 或者其他能更好地表述企业这类服务的称呼, 如修理、审计、咨询等。一旦企业间签订相互承诺, 企业承诺的的履行会通过一系列组成经济资源减少事项的任务组成。对企业而言, 销售或出租的商品如需送货, 那么这些承诺履行任务中就包含仓库发货、车辆装箱、自行运输或通过第三方物流公司配送任务。出租事项同样包括收回商品, 检查商品、运回仓库等活动。对于服务型企业而言, 经济资源减少事项通常包含对服务完成人员的必要培训活动。每个经济资源减少事项都存在若干必要原始会计凭证, 如出库单、装箱单、送货提单和销售发票等。不是每个企业级会计信息系统都要求分别为出库、装箱、运输和提货创建单独的文档来记录, 或者将它们严格分成4个任务。如果与商品所有权或使用权相关的风险直到客户提货时才转移到客户方, 企业级会计信息系统应当允许销售订单信息通过企业内部网共享, 运输部门可以和仓库部门集成。仓管员可以在一个任务活动中看到销售订单的细节信息、出库信息、装箱信息、运输信息, 并将电子销售发票发送到客户的信息系统中, 而不需要当面交换纸质凭证以确定风险责任归属。销售收款流程中, 参与经济资源减少事项的关系通常包括履行关系 (允许企业记录跟踪相互承诺事项中承诺减少的资源或资源类型) 、二重关系 (允许企业记录跟踪相关经济资源增加事项以表达资源交换中另一方详细信息) 、资源流关系 (允许企业跟踪事项中实际减少的资源或资源类型) 、参与关系 (允许企业跟踪事项的企业内/外部参与者) , 有时还有退回关系 (允许企业从销售退回事项逆查到对应的原始销售事项) 。企业级会计信息系统中, 通过资源流关系与销售事项相关联的企业经济资源通常是存货、存货类型、服务类型等。对于煤炭、土豆、粮食这类企业经济资源, 参与交换的资源是存货类型;而对于彩电、冰箱、商品房这类企业经济资源, 参与交换的资源就是需要个体识别的存货 (具体项目) 。对于服务提供商而言, 参与交换的资源是服务类型。

(2) 经资源增加事项。REA本体论的观察视角是经济资源间的交换。销售事项放弃了商品、服务等企业资源, 必须要交换到其他经济资源, 如资金等。企业获得经济资源的事项称为经济资源增加事项, 销售收款流程中最典型的经济资源增加事项是收款事项。如果客户采用赊购方式, 那么直到银行或类似机构将交易款项实际划拨进企业资金账户时, 企业的收款事项才算真正发生, 这时的收款事项实质上是一项委托代理业务。收款事项中常用到的两个典型原始会计凭证分别是收款通知书和存款单。当款项到账时, 出纳、应收账款专管员或其他公司雇员 (内部参与者) 需要确保客户付款信息被正确计量和记录进企业级会计信息系统中。有的国家/企业还允许使用加锁盒或者电子资金转账方式收款。当使用加锁盒方式时, 客户将支票邮寄到一个加锁的邮箱中, 在收取手续费的情况下, 银行开箱收取支票、汇总, 并将款项划转到企业账户中。在这种业务场景下, 邮局充当了外部参与者, 必须在REA概念模型中体现出来。电子资金转账减少了人为干预, 客户从自己银行账户中直接电子资金转账给企业的银行账户。银行发送一份存款单, 连同收款通知书一起交给企业。设计良好的企业级会计信息系统应当具有如下功能:当某客户送来一张支票, 却忘记发送收款通知书, 而且支票上也没有写明客户银行帐号信息。企业应当能够将这笔资金存入银行, 企业级会计信息系统应当能够生成一份不明收款清单, 注明所有错误, 提请企业相关部门尽早调查和更正。

(3) 经济资源减少事项的逆转事项。企业销售的商品或服务如果通不过客户验收, 原因有多种, 可能是商品达不到客户在销售合同中指明的质量要求, 或不是客户期望的规格型号, 或者订货后客户的需求发生改变。如果企业允许退回, 这些退回的商品就是退回事项中的经济资源。尽管退回事项增加了存货资源, 但退回事项却和采购之类的经济资源增加事项不同。事实上, 退回事项是销售事项的逆转, 销售是经济资源减少事项。因此我们将退回事项称为经济资源减少事项的逆转事项。退回事项中典型的会计凭证有退货授权书、验收报告和贷方凭证。贷方凭证是一种内部原始凭证, 用来沟通企业会计分录中需要贷记客户应收账款账户信息, 贷方凭证的一联应送给客户。

(4) 宣传事项。企业必须计划、执行和评价一系列的营销活动 (如客户调查、推销、广告、促销等) , 目的让客户了解商品和服务并且影响客户, 从而触发销售收款流程, 因此营销活动是典型的内部产生的宣传事项。宣传事项不但可以从企业内部产生, 而且可以从企业外部产生。如客户很明白自己需要的商品或服务特性, 会主动寻找这些商品和服务。他们会主动询问企业是否提供这些产品和服务。这样的客户咨询是外部产生的宣传事项。销售收款流程中的宣传事项中典型的会计凭证有招投标书等。

(5) 相互承诺事项。销售收款流程中最典型的相互承诺事件是 (客户) 下单事项。企业一旦接受了客户订单, 营销事项就转变成了下单事项, 也就成了相互承诺事项。销售收款流程中, 相互承诺事项最常见的会计凭证是客户订单、租赁合同和服务协议等。通常不需要为相互承诺事项刻意区分商品和服务的不同。相比之下, 承诺给客户的商品或服务类型信息更为重要。销售代表或客服代表或者接单员 (都属于内部参与者) 帮助客户收集订单数据。企业通过检查所需商品或服务的现有库存量来决定是否承诺, 验证价格和日期信息, 必要时联系客户调整价格和承诺日期。企业同样也判断是否使用赊销。于是信用经理也可以充当相互承诺事项的内部参与者。在某些企业中, 相互承诺事项只是作为宣传事项的一部分而发生, 如空房出租、分时销售等。在这些稀有的案例中, 承诺事项和宣传事项可以重合为同一个实体。企业级会计信息系统中, 将营销事项信息与承诺事项信息链接起来, 对于评价营销的效果提供了重要的直接数据, 因此企业管理层应当评估这种链接设计的可行性和成本。

基于REA企业本体论的分析设计中, 业务流程 (含任务) 级别的REA概念模型设计阶段是关键, 通过对企业内各业务流程中各关键会计语义模式中的交换事项、经济资源和企业内/外部参与者的深度理解和精确表达, 形成了企业级会计信息系统的详细架构, 从而为REA概念模型转化为逻辑模型, 进而物理实施起到了决定性的作用。

参考文献

[1]William E.McCarthy.The REA Accounting Model:A Generalized Framework for Accounting Systems in a Shared Data Environment.The Accounting Review, Vol.57, No.3 (Jul., 1982) , pp.554-578.

[2]William E.McCarthy, Guido Gee“rtsU.sing Object Templates from the REA Accounting Model to Engineer Business Processes and Tasks, ”The Review of Business Information Systems, vol.5, no.4, 2001, pp.89-108.

3.房地产销售流程 篇三

做为一名房地产销售新手，所必须熟悉房地产销售流程。房地产销售主要为以下几大步骤。

一、客户上门接待。当有客户上门，置业顾问主动上前迎接，询问客户

是否第一次上访，以此鉴别客户是初次还是老客户。

二、沙盘讲解。沙盘讲解讲究“由大到小，由外及内”的原则

三、看房路径及样板间讲解。

四、置业计算。根据客户的需求，设定一份最好的置业计算。

五、认购。签定认购协议，缴纳购房定金。

六、签约。签署购房买卖合同。缴纳首付款或全款。

4.房地产销售流程图 篇四

业务流程图

销售业务参考流程

1、来电来访流程

1.1 流程图

<来电来访流程><客户><客户>客户来电<置业顾问><置业顾问><销售秘书><销售主管><销售经理><销售秘书><销售主管><销售经理>接电，为客户讲解项目相关信息记录客户基本信息来访接待客户，为客户讲解项目沙盘及项目其他相关信息填写来访登记表在销售管理系统中录入客户资料查询置业顾问每天跟进事件的录入情况、采集客户数据、出具相应报表等在营销管理系统中查询客户基本资料等信息每天在销售管理系统中录入客户跟进情况分配调度客户资源在营销管理系统中查询客户资料、业务跟进情况等相关数据1.2 流程说明

a)置业顾问接客户来电，为客户解答并讲解项目相关信息，填写来电登记表；置业顾问接待来访客户，为来访客户讲解项目沙盘等信息，填写来访登记表；

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b)置业顾问针对来电、来访客户的信息必须在

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申请，则需要删除客户已经进行诚意认购登记的客户信息； c)置业顾问带领客户到财务室去缴纳诚意金；

d)财务收取客户诚意金，在系统里进行收款操作并打印收款收据； e)客户交诚意金后，给客户发放会员卡，送客户离开；

f)销售助理每天收集办卡客户资料，核对VIP卡办理情况，并归档。

3、认购业务流程

3.1 流程图

<认购应用流程><置业顾问><置业顾问>接待客户<销售销控><销售销控><现场财物收款><现场财物收款><销售经理><销售经理><领导><领导><认购前期>在电脑上查看销控及介绍项目明确客户购买房源否房源是否可售是选房销控核对缴款通知单打印缴款通知单收款核对缴款单，并签字在系统里进行开单，收款操作,并打印收款单据认购资料录入营销管理系统中从系统里打印认购书<认购中>认购协议审核签字给客户一份认购书及相关资料认购数据、收款数据报表的查询<认购后期>提醒客户准备合同签署的资料、送客户离开领导管控平台查询3.2 流程说明

a)客户来到现场，置业顾问进行接待，介绍项目信息，明确客户购房意向；

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b)置业顾问到销售销控处确认客户选择的房源是否可售，然后在系统里进行快速销控，并打印购房缴费单；

c)置业顾问核对缴款单，并签字，带领客户到财务处进行缴款，财务核对所要缴纳的款项，收款，在系统里进行登记，并打印收款单据；

d)销售秘书核对客户缴款票据，在系统里进行认购操作，然后打印认购协议； e)销售经理审核认购协议，盖章签字；

f)置业顾问给客户一份认购书及相关资料，并把客户的齐全资料放置在档案袋里，提醒客户签署合同时需要准备的资料，最后送客户离开。

4、签约业务流程

4.1流程图

<签约应用流程><置业顾问><置业顾问>接待客户<销售秘书><销售秘书><现场收款人员><现场收款人员><客服、按揭<客服、按揭人员>人员>签署合同之前完成客户贷款资格的确认工作<领导><领导><签约前期>向客户介绍合同签署相关手续及核对所需资料在系统里核对认购资料变更流程（更名、换房、退房、变更付款方式）审批核对缴款通知单从系统里打印缴费明细单收款在系统里进行开单，收款操作，并打印票据网上合同签约核对缴费明细单并签字带领客户缴款合同书的打印，及客户签署合同公司盖章生效<签约中期>在系统里进行签约操作<签约后期>整理客户的合同以及资料信息移交接收资料，及办理按揭抵押、产权、入住等业务合同信息报表查询领导管控平台《金鹏房地产企业业务管理系统》

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4.2流程说明：

a)合同签订准备工作：在合同签订之前，权证人员需确认客户的贷款资格； b)客户来到现场，置业顾问进行接待，并向客户详细介绍、核对合同签署所需资料以及其他一些问题解答；

c)置业顾问从销售秘书处打印缴款明细表；

注：在系统确认客户业主姓名、付款方式及折扣等，（如果有业务变更的情况，需要在系统里进行业务变更的操作）然后再打印缴款明细单； d)置业顾问在缴款明细单签字，并带领客户到财务室缴纳款项；

e)财务收款人员核对缴费明细单并签字，按单据上收取客户所需缴纳的款项，在系统里进行录入，并打印收款单据；

f)置业顾问核实签合同所需单据、及资料；

g)客服人员在网上进行合同的签约，并打印合同文本及客户签，并在系统里录入签约信息；

h)销售经理对合同审核完毕，然后统一把合同移交到公司进行合同盖章生效； i)置业顾问整理客户的合同及相关资料，移交给客服、权证； j)客服、权证接收客户的合同文本及相关资料，办理后续的相关业务。

5、变更业务流程

5.1流程图

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<销售业务变更审批流程><客户><客户><置业顾问><财务人员><置业顾问><销售经理><开发商经理><开发商财务><开发商领导><销售助理><销售经理><开发商经理><开发商财务><开发商领导><财务人员><销售助理>填写变更单提交置业顾问签字签字签字销售助理签字，并在系统中做业务变更申请签字是签字在系统中做票据业务变更审核处理是否涉及款项否在系统中做票据业务变更处理

5.2流程说明

1)客户提出变更申请后，由置业顾问与客户落实变更内容，并核对变更单内容，客户签字确认；

2)置业顾问对变更单核对签字确认；

3)销售助理核对变更单签字，并在系统里进行销售业务的变更申请； 4)销售经理审核变更业务内容，确认签字； 5)开发商现场经理审核变更业务内容，确认签字； 6)开发商财务审核变更业务，确认签字；

7)如果销售业务涉及到款项，如：退订，退房，折扣等等变更都需要开发商领导审核签字确认；

8)最终审核完毕后，开发商财务财务在系统里进行审核确认工作，最后由财务人员进行票据或退款等业务变更的操作处理。

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5.房地产楼盘销售流程与技巧 篇五

标签：杂谈分类：我的摘抄

房地产楼盘销售流程与技巧流程一：接听电话

1、基本动作 ⑴接听电话态度必须和蔼，语音亲切。一般主动问候“XX项目，你好！”而后开始交谈。⑵通常客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、银行按揭等方面的问题，销售人员要扬长避短，巧妙融入。⑶在与客户交谈中,要设法取得我们想要的资讯如客户姓名、地址、联系电话、能接受的价格、面积、户型及对产品的要求等。⑷直接约请客户来营销中心观看模型。⑸马上将所有资讯记录在客户来电表上。

2、注意事项。⑴销售人员正式上岗前，应先进行培训，统一说词。⑵要了解我们所发布的所有广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。⑶要控制接听电话的时间，一般而言，接听电话以2-3分钟为宜。⑷电话接听适应由被动接听转为主动介绍、主动询问。⑸约请客户时应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。⑹应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理充分沟通交流。流程二：迎接客户

1、基本动作 ⑴客户进门，每一个看见的人都要主动上前迎接，并彬彬有理地说“欢迎光临”，提醒其他销售人员注意。⑵销售人员应立即上前，热情接待。⑶帮助客人收拾雨具、放置衣帽等 ⑷通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。

2、注意事项 ⑴销售人员应仪表端正，态度亲切。⑵接待客户一般一次只接待一人，最多不要超过两个人。⑶若不是真正的客户，也应该注意现场整洁和个人仪表仪容，以随时给客户良好印象。⑷不管客户是否当场决定购买，都要送客到营销中心门口。流程三：介绍产品

1、基本动作 ⑴了解客户的个人资讯。⑵自然而又有重点的介绍产品（着重环境、风水、产品机能、概况、主要建材等的说明）

2、注意事项 ⑴则重强调XX项目的整体优势点。⑵将自己的热忱和诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。⑶通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。⑷当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，把握他们之间的相互关系。流程四：购买洽谈

6.房地产销售收款流程 篇六

内部控制是企业提升经营效率所不可或缺的管理工具，更是健全企业营运体制的利器。我国于2008年颁布了《企业内部控制基本规范》用以规范企业内部控制建设，加强企业对内部控制的执行与稽核，而ERP系统将内部控制机制嵌入系统中，使得系统可按事先设置的控制点进行控制。

与ERP系统相关的研究众多，但研究ERP系统与业务流程内部控制的文献则相对有限。而且ERP系统厂商林立，系统规模大小不一，各厂商的ERP系统设置有哪些控制点，以及这些控制点是否符合业务流程应有的控制要求则付之阙如，因而本研究具有一定理论及现实意义。

一、A公司及其业务流程概况

1. A公司概况。

A公司始建于1995年，主要生产橡胶塑料机械产品，企业占地面积20万平方米，总资产7亿多元人民币，拥有加工、装配、铸造、电镀、热处理等主要生产车间。

A公司为石油化工、农业、水利、电线电缆、建材等行业提供各种大、中型橡胶和塑料制品生产加工设备，主要有橡胶及塑料密炼生产线、塑料挤出生产线、各种开炼机等。该公司分别在2001年和2002年通过ISO9001和QS 9000质量体系认证，并于2004年被评为“高新技术企业”。经过多年的发展，该公司已与众多国际、国内知名公司建立了良好的合作关系，并获得了极高的评价。公司目前员工已达千人，形成了良好的人才结构，以确保企业发展的可持续性。

A公司的组织结构如图1所示：

2. A公司业务流程概况。

业务流程是指处理某一具体经济业务的工作程序和先后顺序。从A公司的资金流动方向出发，其业务可以分为三个大的阶段。

从图2可见，业务流程主要有三个阶段，即：采购与付款循环、存货与生产循环、销售与收款循环。本文主要介绍销售与收款循环内部控制的内容。

销售与收款循环具有以下特点：

(1）业务发生频繁，运行环节多，容易产生管理漏洞。销售与收款从接受客户订单开始至发货并收回货款结束，要经过多个环节，各个环节联系紧密，但在实际操作中容易产生脱节现象，特别是销售与收款相互脱节。

(2）销售与收款业务具有较大的灵活性。销售本身是一项复杂的业务活动，销售方式与收款方式的不同组合可以形成多种销售与收款方式，不同的销售与收款方式要求有不同的控制方法和控制重点。如现销的控制重点是对销售价格的审批控制，而赊销的控制重点是对授信批准和应收账款的管理控制。

(3）赊销业务直接导致应收账款和坏账损失的增加。市场竞争的加剧导致企业大量采用赊销的销售方式，必然导致应收账款的增加，给企业造成资金压力，同时会给企业带来坏账损失。

二、A公司销售与收款循环内部控制的运行

A公司ERP系统的销售模块包括争取客户订单、授信管理、订单处理、运送货品、开立销售发票、记录收入及应收账款、处理和记录现金收入、复核销售退回及折让、注销不能收回款项的处理等业务程序。A公司ERP系统下销售与收款业务流程如图3所示：

A公司销售订单可能来自柜台交易，也可能是通过电话、业务人员拜访、传真或是电子数据交换获得，而商品可能由客户自取或是公司送至客户手中。在不考虑纳税业务时，A公司ERP系统销售模块的运行过程及其相关控制机制分述如下：

1. 核准信用。

(1）承接新客户时，由销售人员填写新客户的基本资料，并佐附其信誉、财务状况等证明文件，根据客户营运及财务状况给予适当的信用额度，经过销售主管核准后方可由有权维护客户档案的人员将数据输入系统。

(2）客户档案至少应包含客户编号、客户分类（按地区或其他方式）、地址、客户信用额度、付款条件、客户卸货地点、客户价格群组、客户定价程序等数据。

(3）定期或不定期开会检查客户的信用额度及其付款条件，若有变动，需经销售主管核准后由有权限的人员更新客户档案。

2. 接受客户订单。

(1）销售部门接获客户的订单询问时，应按公司给予的价格向客户报价。对客户的报价与系统所设定的售价基准表不同时，销售部门需按核决权限规定逐级呈核，核准后方能由有权限的人员更改售价数据。

(2）订单售价、总价及其他优惠或相关条件需经销售主管签核，由有权限的人维护产品价格主文件，以确保售价正确并符合公司规定。系统提供多种货币种类计价、多种计量单位换算（一打或单个）、多种价格及折扣层次等。

(3）销售单号码可设定为由系统流水给号，系统标准给号方式为年份加流水号，也可按年份加月份加流水号给号，按公司需求设定。客户确认订单后需由有权限的人员在线核准通过，然后才可成为有效销售单，若有修改也是如此。

(4）销售部门可在线查询库存状态，若有现货且数量足够出货，即可通知客户出货时间。如果存货不足，则销售部门与生产部门确认交货日期，通知客户并定期追踪生产进度，以确认是否能准时出货。ERP系统可开放销售部门查询出货进度，以方便销售部门追踪。

(5）在登记打印销售单前，ERP系统会检查该客户的应收款，再加上本次销售金额，看是否已达到信用额度上限，若是，可建议客户先还款再出货，或由有权限的人员在线核准放行。本检查点在接受订单阶段检查。

3. 出货。

(1）仓储部门按前端数据自动生成的销售单拣货并联络货运公司提货，另按销售单上的品名及数量数据自动生成出库单，在出货量小于销售量的情形下，可自动生成印制多张出库单（即分批出货）。

(2)ERP系统可按企业需要，设定超过前置时间应出货而未出货的异常报告，供销售部门追踪出货进度。

(3）一旦由仓储部门出货，则系统自动产生如下分录：

一旦货物出货，若有需要增删修改的地方，不能直接修改出货记录。例如已出库的交易，若因故需要更改售价时，最好通过销售折让的手续办理。当然系统设计得很有弹性，客户可以选择再修改已出货的单价，但笔者强烈建议企业锁住此功能，即将系统设定为：已打印出库单的销售记录，不可再修改销售资料，以避免出货数据遭篡改或删除。

这个控制点相当重要，某部门经理提到，曾有使用ERP系统的审计客户反映，某批已运交客户的货品，客户因故要求调降售价，于是销售人员修改了该笔出货记录的售价，结果此张出库单重新计入信用额度的运算，因为信用额度超限被锁住，这不是很奇怪吗？一批已经交货的订单，怎么还会被锁单？再回过头检查设定参数时，才发现系统没有锁住已打印出库单可再修改销售数据的功能。此外，实施顾问应该在实施阶段训练使用者，在正确的地方进行正确的更正，以上述情况为例，如欲修改已存盘出库单的销售记录，需通过销售退回及折让方式来修改金额。

4. 记录收入及账款与编制发票。

(1）为了保证业务办理的流畅度，编制发票的工作通常由销售部门负责，销售部门可以选择出货记录套印销售发票。统一发票是按序号的报表套印或设定为由系统打印序号。

(2）财务部门将销售单、出库单、销售发票和货运公司的客户签收收据核对无误后，选择相对应的出货记录过账，此时应收账款正式立账，系统可设定产生如下会计分录：借：应收账款（实际数）；贷：应收账款——暂估（实际数）。

(3）财务部门应该定期编制营业收入与统一发票调节表。

(4）财务部门每月结账前需查明是否有巨额的暂估应收账款未冲销为应收账款，并了解单据是否一直未送到财务部门审核。

5. 销售退回或折让。

(1）客户通知销售部门需退货时，销售部门需作退货原因分析及厘清责任归属。

(2）若为销售退回，应登记打印销售退货单。ERP系统产生销售退货单有下列两种方式：(1)若已经知道客户退哪一笔出库单的品项，则从出货记录中钩选产生销售退货单，此时会产生贷项的应收账款（贷项金额通知单），金额则为所选择出库单当时的金额。(2)也可单独登记打印销售退货单，此时的退货金额则由买卖双方约定的退货价格计算，或以最后一次销售单价来计算。单独登记打印销售退货单，也会产生贷项的应收账款。

仓储部门按销售退货单上的退货数量办理入库。入库时会同时影响库存商品及主营业务成本金额。借：主营业务收入；贷：应收账款（退某一出库单的金额或双方约定的金额）。借：库存商品（标准成本）；贷：主营业务成本（标准成本）。

(3）发生销售折让时，按相对应的应收账款产生一笔贷项的应收账款。销售退回与折让所产生的贷项通知单，需经权责主管在线核准后，才可以自动生成至总账。借：主营业务收入；贷：应收账款（退某一出库单的金额或双方约定的金额）。

三、对销售模块内部控制点的评估

四、A公司ERP系统内部控制点的特性

1. 控制点的设计由传统部门控制改为按职务角色设计。

在探讨A公司ERP系统业务流程控制中发现，在人工操作或未整合的计算机化环境下，内部控制是按部门来设计，每个部门各自有单据，并凭借着单据的移转及签名来厘清各部门间的责任。在整合的计算机环境下，内部控制的机制按职责设计，取而代之的是交易授权也以该执行单位为职能角色来考虑。

例如：最前端的销售单是由业务助理输入，因此“产生”销售单者仅有位于业务助理或业务员职位的人。甚至，系统可按职务的角色再细分权限，如销售单总共有二十个字段可登记打印，而在业务助理的权限下所能执行的画面可能只有十栏，另有十个较为机密的字段则被锁住，仅在高级业务员所执行的画面下才可看到。

2. 完善的内部控制有很多管理面需要执行，只有使用ERP系统才可实现。

A公司为使ERP系统能够适用于各种行业，将系统设计得很有弹性，例如：销售时，均须对客户作信用额度的检查；如果客户在月初突然下大量订单，但未还的应收账款可能还在企业核准给予的付款期间中，此时是否应答应出货给客户？如果该客户只超过信用额度一元钱，系统又硬性锁住不予出货，则企业可能从此丧失该客户，企业更得不偿失。所以，系统在设计上会较具弹性，也即可以由有权限的人于系统上核准放行。然而，若是该功能变成一种例行性的功能，而没有好好去管理时，即便ERP系统有检查信用额度的功能，也将因为管理上的不良而使得ERP系统的内部控制机制形同虚设。

当然，在此并非建议为所有的业务流程都设置繁杂的控制点，还必须考虑风险大小及营运成本。

五、A公司ERP系统内部控制点的缺失及解决办法

A公司ERP系统中有关表单编号是通过系统的参数设定，由系统自动流水给号。虽然是自动流水给号，但是ERP系统会因使用者未按储存将已产生的表单写入数据库的动作而产生表单缺号的情形，说明如下：

1. 发现的缺失。

A公司ERP系统可以按需求产生连续流水编号的单据，但系统给号的时点在于使用者按“新增”的时点，而非“保存”的时点，此时若输入错误而取消存盘，则系统将无法连号，也没有留下轨迹。

A公司ERP系统应使用者要求产生单据时，系统给号使用，但使用者若不存盘，则此单据就不会写入数据库中，所以未留下轨迹，就像一本连续编号的账簿中的一页被撕走一样。

据深入访谈及搜集到的各项资料判断，A公司ERP系统存在此项缺失，可能造成无法判断系统的处理是否已无遗漏，此项缺失有可能导致交易未完全处理的风险。

关于此点，B经理解释，A公司ERP系统目前没有打印缺号清单的标准报表，但是若客户在管理上需要这张报表，他们可以客制化缺号清单报表。

2. 解决办法。

关于连续表单缺号这项缺失，E经理认为，连续编号的文件有缺号，就是有可能产生异常的地方，因为审计人员不知道这些缺号的表单是否为遭随意或故意删除或遗漏未处理的交易，当然需要去查明状况。因此，E经理建议，本项缺失可执行如下补偿性控制：(1)使用部门指派人员，于次月编制控制表，列明上个月系统发出的缺号号码及注明原因，并作适当归档。(2)检查缺号的单据，看可否再输入后端数据。(3)若ERP系统厂商不拟修改程序，则可以撰写一份打印缺号的标准报表。站在审计的立场上，E经理认为，若使用A公司ERP系统的公司确实执行上述两点控制，目前审计师可以接受该交易记录已完整处理没有遗漏的风险。当然，如果实施顾问在实施阶段即教育训练使用者要改变使用习惯，不要轻易按取消键，或许可以避免产生缺号这个问题。

前端业务有各类表单文件，而后端业务所产生的表单为传票，在系统中的传票号码是按批次流水号加表单类型加表单流水号编码，如果传票号码不是由日期加流水号来编号，是否内部控制有缺失？E经理认为，A公司ERP系统现有版本的传票号码确实无法按日期加流水号编号，因为ERP系统和传统会计系统的设计方式互异。传统会计系统将财务独立，并未整合前后端业务，而ERP系统整合前后端业务，并通过表单类型辨识产生此张传票的来源，例如：表单类型P代表由应付账款模块自动生成的资料，O是指由采购模块自动生成的数据。就审计观点而言，应重视的是，前端产生的交易，后端是否完整记录。因此在ERP系统下，传票号码无法按日期流水编号，不能算是一项缺失。建议实施顾问可以培训使用者改变整理或查阅传票的习惯，因为环境已经改变，若坚持传票号码需按日期流水编号而重新编排新的传票号码，原传票号码将可能全部异动而与先前不同，若原传票号码已经打印归档，更有可能使新传票号码与前端交易数据失去核对的轨迹，反而造成更大的控制缺失。

综上所述，ERP的引入，一方面可以帮助企业节省内部控制的人力成本，提高内部控制的效率，但是另一方面也会给企业内部控制体系带来很多具有IT技术特点的新问题。因而在ERP系统开发与实施过程中，应当全面考虑，将完善的内部控制体系有步骤地融入ERP环境当中，并将由信息技术带来的风险纳入新的内部控制之中，以扬长避短，为企业引入ERP带来最大的收益。

摘要：近年来,企业竞争越来越激烈,加上市场不断地对企业提出更多的需求,企业希望通过实施ERP系统增强自身竞争力。实施ERP系统时,数据处理流程的改变会使内部控制重点相应改变。因此企业必须了解,ERP环境下,只有正确设置业务流程内部控制点,才能实现内部控制的目标。

关键词：ERP,业务流程,内部控制

参考文献

葛新红.亲历A公司ERP选型[J].AMT前沿论丛,2007(2).