感受首尔公共交通

感受首尔公共交通

1.感受首尔公共交通 篇一

1.1 概况

韩国保障性住房政策发展主要受到住房短缺和房地产投机的影响, 分为两个特征阶段:第一阶段是上世纪60-70年代, 由于战争后经济复苏导致住房短缺, 这一时期住房政策主要关注公营住宅的大量开发建设, 这一时期建立了韩国住宅公社专门承担公营住宅的建设, 成立了韩国住宅银行为民众购房提供金融援助, 制定出台了《大韩住宅公社法》、《公营住宅法》等为公营住宅建设提供相关法律保障, 七十年代成立的韩国土地开发公社保障了公营住宅用地供给;第二阶段是上世纪70年代以后, 由于住宅大量建设与土地交易市场不规范产生了严重的房地产投机现象, 这一时期的住房保障政策是在住宅大量建设与抑制房地产投机的双重背景下运作的, 《抑制房地产投机及供给政策》出重拳抑制土地投机行为, 《租赁住宅建设促进法》、《住宅200万户建设规划 (1988-1992) 》更加强调租赁性、小套型住宅的大量建设。

1.2 平稳地价

1960年之前韩国的土地实行自由交易制, 而朝鲜战争过后住房短缺滋生的房地产投机, 直接导致上世纪60年代末土地价格飙升, 影响社会经济发展, 韩国政府随后采取了一系列平稳地价的措施, 从多方面规范管理土地交易, 有效抑制了土地投机行为并稳定了地价。

以1985年开始实施的土地交易许可制和申报制为基础。1989年出台了《关于公示地价阿与土地等级的评价法律》, 通过设定标准地的方式给出了土地交易中评定地价的依据。1990年出台的《宅地所有上限法》进一步明确限制土地私有化, 规定了住宅用地不能闲置浪费。1994年、1995年分别出台的《金融实名制》和《不动产实名制》进一步防止了利用他人进行不动产投机的行为。

1.3 政府主导开发

韩国政府在有效平稳地价遏制土地投机的过程中进一步回收土地使用权。针对用以新建住房的土地, 实行“未开发的充公, 开发私有的也充公”的形式, 也就是公营开发政策, 1981年出台的《宅地开发促进法》成为韩国土地私有制向公有制过渡的转折性法律。由于政府主导了土地开发使用管理, 这部法律还进一步规定了公营住宅应高密度、用于租赁, 并考虑预留未来发展备用地, 在满足低收入者基本居住需求的同时兼顾居住环境建设。

1.4 租金优惠

对于公营住宅的租金, 韩国政府针对无房低收入者按户型面积分级优惠, 面积小则优惠幅度大。如面积小于50m2则租金为市场租金的65%以下, 如面积大于50m2则租金为市场租金的80%以下, 同时各地政府对于收入低于最低生活费用标准的家庭会给予一定租金补贴。

1.5 税收制度

韩国政府在税收上采取“小户型住宅实行税收优惠”和“房地产投机给予重税打击”的办法。户型面积小则税收优惠幅度大。如面积小于40m2免征所得税、登记税, 如面积在40-60m2之间, 税收减免一半。另外开征房地产保有税、提高房地产转让税, 对拥有多套住房者的房地产交易进行限制。

1.6 住房认购储蓄制度

住房认购储蓄制度主要是通过缴纳一定资金获得住宅认购权, 以此撬动住宅银行资金 (KHB) 和国民住宅基金 (NHF) 。住房认购储蓄制度关系到住房的分配, 主要包括以下三种储蓄方式。

住房认购时间存款 (HSTD) :一次性存款, 优先分得私人部门建造的商品房, 如二手房、独栋住宅。

住房分期付款储蓄 (HISD) :按月分期存款, 优先分得私人部门建造的商品房, 如新建公寓可以分期付款, 但不超过两年。

国家住房认购储蓄存款 (NHSSD) :可优先分得公共住宅。

2 首尔公共住宅的建设

2.1 专门建设机构

韩国土地住宅公社 (Korea Land&Housing Corporation, 简称LH) :2009年由原大韩住宅公社与韩国土地公社两家合并而成, 主要帮助中低收入者提供低息住房贷款, 进行土地一级开发以及住宅建设。

首尔市住宅公司 (Seoul Housing Corporation, 简称SH) :是直属于首尔市的国有企业, 主要负责兴建和管理首尔市的社会住宅, 另外还涉及包括国家的新城开发、宅地开发、住宅施工、租赁住宅管理等事业。

(资料来源:综合整理)

2.2 供给对象

韩国政府为了让低收入居民享受到住房政策福利, 在1988年颁布的《两百万建屋计划》中开始采取了社会等级细分的方式, 对不同阶层实施不同的公共住房政策。每年2月, 统计部门公布上年城市家庭平均月收入十分位表来界定各分位群体的平均收入及其范围 (《韩国保障性住房供给及经验借鉴_洪元杓》) 。

2.3 供给类型

现阶段仍在建设的公售房、国租房和5年租期公租房。目前存在的国租房、50年期公租房不再开发。入住者的生命周期循环应适应于住房供给标准, 建设考虑居住便利、社区充满活力的租赁住宅。

(1) 公共出售房:85m2以下, 针对拥有购买力的中低收入户而建设的小型公共住房, 售价为市场价的50%~70%。

(2) 公共租赁住房:由国家、地方政府投入资金建设, 或通过“国民住宅基金”建设的租赁性住房。主要包括:

永久租赁住宅:40m2以下, 出租。

国民租赁房:40~60m2, 出租, 30年租期 (韩国国家住宅公司) 。

公租房:5~50年租期, 85m2以下, 可转化为商品房, 提倡构建以6~10年为一个周期的“准入—退出”式入住循环系统。

3 首尔市江南区A3街区公共住宅设计

3.1 项目概况

项目位于韩国首尔市江南区A3街区, 是面向低收入阶层设计的公共住宅。江南区是韩国首尔的富人聚居区, 也是首尔重要的商业地带, 项目由韩国土地住宅公社 (LH) 负责开发。项目占地面积34400m2, 建筑面积85878m2, 提供住宅1065户。户型面积共四种, 21m2, 29m2, 36m2, 46m2, 其中36m2, 46m2两种户型作为永久性租赁住房公开配租。山本理显事务所研究了在人口老龄化和少子化冲击下韩国家庭结构的典型构成——独居者家庭将增多。这就要求既考虑隐私保护, 又要考虑增加每一户住宅 (家庭) 的开放性、以及社区、地域等不同层面的开放性, 构筑“即便是独居者, 也不会被孤立”的愿景。基于此目标, 项目通过社区单位、交错的庭院、交流式户型作为实现“开放式”的具体手段 (图1) 。

3.2 社区单位——Cluster

项目提出了一个社区单位的概念, 称为Cluster, 其主要构成要素“院子” (madang) 和“厢房” (sarangbang) 来源于韩国传统住宅 (图2) 。

“院子”即为共用区域 (common field) , 是连接活动的场所, common field则不仅是Cluster内部共享的公共区域, 也是连接各Cluster的中间地带 (图3) 。

“厢房”是可进行各种活动的房间, 在各住户的入口设厢房, 连接common field和住户的私人居住空间 (图4) 。引入“院子”与“厢房”的概念主要有以下作用。

(1) 景观的均质性:在厢房内均能享受到共用区域 (common field) 的良好景观。

(2) 改善立面风格:由于厢房的半开放性, 结合走道, 通过各种材料构件的运用, 给立面上带来变化, 改善千篇一律的立面风格。

另外, Cluster中还包括私人居住空间以及公共设施:公共设施主要包括操场和游戏场、保育设施、敬老院、公共活动室、图书室、公用厨房等。这些公共设施在Cluster内部及整个社区中都具有核心地位, 居民可以共同使用。私人居住空间即套型内部空间。

项目通过4个Cluster, 在其内部做成绿地和社区空间, 各Cluster之间的空间则作为停车及公共服务空间来使用 (图5) 。

3.3 楼宇布局——庭院式交错布局

住宅楼宇在形态效果上错落有致, 富于变化, 主要得益于院落式的交错布置。主要运用了下面的手法:

(1) 楼栋平面平行带状布置:低层主楼平行布置, 将两个楼作为一套, 在中心布置开放的共用区域 (common field) , 形成积极的社区空间 (Cluster) 。平时common field作为人行道和外部公共空间来使用, 紧急时也用作应急车辆的道路。

(2) 楼宇高低交错:高层塔楼交错布置在低层住宅上面, 形成作为社区中心空间的巨大开放空间, 可在室内各个方向眺望周边 (图6) 。交错布置的楼宇带来了良好怡人的社区环境。首先, 确保了住区内夏季通风顺畅;与大母山相邻的楼宇则能阻挡冬季北山吹来的冷风 (图7) 。其次, 实现了住区的立体绿化, 一方面将公用区内部做成绿地空间, 同时又将低层住宅的屋顶做成园地, 使居民能轻松接近, 并提供社区内的自然隔热。最后, 创造了丰富的视觉效果, 步移景异, 变化多样。

(3) 轴向布置:common field探入地块东侧的绿地景观轴, 并采用该轴的植裁规划。该绿地景观轴延伸于大母山相邻的公园地块 (图8) , 也使得社区与周边环境自然的融合。

3.4 户室特征——促进人的交流

围绕开放式的理念, 项目在住宅户型设计上也采取了可促进家庭成员之间交流的设计手法, 而实现的基础就是空间的可变性。项目户型结构规整, 形成大空间以实现空间可变性。套型设计是以人为出发点的, 方便人的使用, 促进人的交流, 同时带来了不一样的使用感受:

(1) 半开放:以推拉门连接实现不同功能空间的半开放;

(2) 明厨暗卫:开放式厨房, 通风;卫生间无窗;

(3) 厨房亲近卧室;

(4) 厢房:半公共空间, 通过玻璃玄关门连接住户私密空间, 让人们走出自己的家门, 更主动的参与到公共生活中 (图9) ;

(5) 老年关怀:老年设施全部在一层, 包括老年住宅以及敬老院, 通过提供方便居住的楼层体现对老者的关怀;

(6) 底层开放的社区文体活动设施:图书馆、阅览室、活动室等, 均在一层, 面向居民开放 (图10) 。

4 韩国公共住宅设计特点

4.1 重视公共生活

重视公共生活是韩国居住生活的重要特征, 住宅设计将个人生活分层次的融入到公共生活中。从住户角度出发, 促进家庭成员的公共活动;在楼栋层面, 楼栋内部设置有公共活动区域, 如厢房、走廊等;在住区层面, 与所处区域融合, 结构开放, 配置有精致的公共活动设施。

4.2 丰富的高差设计:因地制宜

首尔处于丘陵地带, 起伏的地形带来丰富的建筑景观变化。建筑形态上主要有以下特征:楼栋层高转接错落, 带来丰富的天际线变化;多样的入户方式, 如二层入户, 一层入户, 下沉入户等。同一座楼内可能存在多种入户形式, 另外小区入口也可能存在于几个不同高度上。

4.3 楼栋立面设计

楼栋立面设计多采用现代主义风格, 简洁统一, 与厢房、走廊、阳台等住宅功能空间紧密结合。楼栋立面材质多运用涂料、陶板等, 并通过色彩加以点缀区分;走廊、厢房处则运用了栏杆、玻璃隔板等构件丰富了外立面构成 (图11) 。

4.4 底层空间突出公共服务和适老化

楼栋底层空间通常最具便捷性, 因而公共服务房间和老年住宅配置在楼栋底层。楼栋底层空间与外部社区环境形成公共活动网络, 覆盖整个社区, 公共服务设施和活动空间匀质分布, 具有良好的可达性。老年住宅靠近主要的运动健身设施, 方便老年人使用。楼栋底层空间的设置通常为架空式布局或封闭式布局两种方式。当采用架空式布局时, 多为停车场或开敞的走廊;当采用封闭式布局时, 则将空间作为独立的活动室、图书室、公共厨房、保育室或老年住宅等公共活动房间 (图12) 。

4.5 多层次的绿化空间:“流动的”立体绿化

韩国住宅社区拥有多层次立体绿化, 其流动性主要表现在两个方面:一是绿化伴随路径空间的走向流动延展;二是由于屋面高差丰富, 屋顶绿化与地面绿化均承担住区中心景观功能。多层次立体绿化为住宅社区内部带来更生动丰富的景观效果 (图13) 。

5 结论