房地产政策分析报告

房地产政策分析报告（精选8篇）

1.房地产政策分析报告 篇一

2011年1月26日新国八条政策内容及解读

国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：

专家分析：这一次既然政府能够在两会前又一次出政策，就说明不管是出于什么心态，政府现在还是想要控制房价的，就这一点来说，对于广大人民是个福音。可能这次调控最大的意义不在于出了什么政策，而在于对人们心理的影响，我说过，现在的房地产市场中多数都是投资的需求了，真正的居住需求已经很难买的起房子了，在一个投机氛围很重的市场，心理是至关重要的。

不过我们也不能抱过分乐观的态度，因为政策的关键在于执行，过去已经有很多政策，很多都是执行不得力，中央政府睁一只眼避一只眼就过去了，我想看多的人的乐观也就在于此了，中央政府的屡次失言已经让人对政府的言论逐渐失去信心。

前一段时间的房产税的事情，是一个最好的例子，尤其是上海版本的房产税，简直是与全国人民开玩笑，这样的政策不仅不能控制房价，还促使房价继续上升，上海政府这一次做的事真的过分，中央政府如果要重新建立信誉，应该严令上海收回其房产税政策，应对所有存量房多出面积征收，才能

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看出房产税是否有效。

另外，我们也看到，这一次的政策中，依然没有提到要让房价下降，而只是说要稳定，这就是说政府的侥幸心理还是存在的，寄希望于能够通过稳住房价而避免房地产泡沫未来的破裂，其实我早已指出，房地产价格不降就涨，绝没有中庸的道路可走，现在不赶快降下去，将来对经济的冲击更大。

另外，政府公告还说，之前的政策已经起到了作用，遏制了过快上涨的房价，也多少有点自欺欺人了，政府何必死要面子呢。

（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

专家分析：这一条的中心意思是说要问责地方政府，要求地方政府控制房价，可是关键问题在于中国的官场关系太过复杂，问责的事情往往说起来容易，做出来难啊，最后总是成为空话，之前也说过很多次问责了，也没见什么真的行动，不过有这样的说法总是聊胜于无吧。

（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

专家分析：关于保障房政策，我是最不看好的。已经实施了这么多年了，可是从来没有起到作用，第一是数量太少，杯水车薪，解决不了问题，第二

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是内幕操作太厉害，广大人民得不到好处，第三，标准定的太高，把很多人都排除在外了，其实相比于现在的房价，现在很多人的收入都很低了，却没有资格买限价房。第四，手续过于复杂，一方面增加了人们购买的隐形成本，另外一方面也使得内幕操作有了空间。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

专家分析：这一条是强调转让税的，其实以前就强调过了，可是关键在于地方政府的执行力度，如果执行好了，是有作用的。

不过，这一条最关键的一点是在于“严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”如果真的能够执行的话，那么个人所得税应该是在20%左右，这要比交易税管用的多了，会对卖房人造成极大的冲击，假设能够严格实行，那么现在投资房子的人很多都会尽快出手的。

这里面容易给人造成误解的一条是“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。”有人解读成了要对存量房执行房产税，这是错误的理解，其实存量房就是“二手房”的官方说法，所以这里是强调对二手房手交易税。

其实，这一次的政策，关于房产税并没有提到，这说明政府还是不愿意

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触及一些人的利益，但是如果这次政策还是不能奏效的话，那么可能会执行相对严厉的房产税，绝非现在上海的做法。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

专家分析：这是这一次政策的核心条款之一，是仅次于一刀切的限购令的条款了。第一条是将第二套房的首付比例又上调了10%，也强调了利率的问题。虽然人们说总是有办法回避这一政策的，可是考虑现在房地产市场上中小投资者占的比例较大，他们回避政策的能力还是有限的，而且回避政策本身也会增加他们的成本，所以对抑制投资需求无疑是有用的。

（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

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专家分析：关于土地供应，是屡次政策提到的因素，不过总是难以执行到位。但这一次比较新的一点可能是这个“大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。”，结合第一条，中央政府可能会要求地方政府，在出让土地时，要限制住该土地上的房价，在此基础上再让房地产商们竞价，有点像不限制购买身份的限价房，如果真能这么执行，当然会有作用。但是就怕执行中的猫腻，比如说把房价定到很高的位置上，就成了空话了。

（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

专家分析：这是这次政策的最强条款，是全国一刀切的限购了，如果执行到位的话，那对抑制投资需求无疑非常有利。对于一手房的打击可能会尤其大，因为现在一手房的价格都已经非常高，按照现在的价格，可能现在多数买一套房二套房的人是买不起的。对于二手房，有人说可能会造成一些人的惜售，我看也未必，因为买了两套房以上的人，多数都是为了投资，现在房价的高度让很多人都害怕，如果新政出了之后，房价开始有所下降之后，这些人死守的可能性不大。毕竟，现在房价高的，不仅是没房子的人愁，有房的人都愁了，心理已经变化。

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（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

专家分析：这一条主要强调了要问责地方政府，结合这次政策出来的突然性，这次中央政府是有想法真的要控制房价了，可能再起初会对地方政府施以压力。

（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

专家分析：这一点可能有点空，但是有深意，其实这些年来，房地产商、中介一直有意识的引导言论，制造言论，宣传房价要上升。虽然说控制这些言论有些难，不过这一次政府应该会主动发一些控制房价的言论，另外会控制主流媒体、报纸的说法，这一点政府比较容易做到。

不过，政府没有意识到的一点是，他们就坚持不肯定说要降下来房价，是对言论最不利的地方，也是房地产商、中介们最容易做文章的地方，如果想通了这一点，政府放出这样的言论，定一个房价基调，那作用会无比强大。

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2.房地产政策分析报告 篇二

2010年之前, 得益于宽松的货币与财政政策, 房地产行业得到飞快的发展, 几乎所有城市的商品房销售面积及销售额均达到历史高位。同时由于“热钱”的不断涌入, 各房产企业的竞争非常激烈, “地王”的竞标单价不断打破记录, 成本的增加无形地推动价格无限地攀升。在此背景下, 房地产市场的调控迫在眉睫, 中央政府与2010年1月7日出台了“国十一条”, 由此进入调控阶段。

我们在经济学中通常使用供给与需求达到均衡时的价格来衡量产品的真正价值。如果供给超过需求即供过于求, 或者需求超过供给即供不应求, 均会引起价格相对于真正价值的波动与偏离。因此, 从根本上解决房地产问题应是从总供给与总需求两方面着手, 目前政府采取的“房地产调控”政策也正是基于对这两方面的调整与控制, 通过深入分析造成房产供求失衡的原因, 进而对症下药, 控制总供给与总需求达到新的平衡, 使房价稳定下来。

二.从供需角度剖析房地产政策

(一) 控制各类需求

(1) 提高存款准备金率。这是央行调控货币市场的有力工具, 通过调整准备金率, 一方面减少商业银行的超额准备金, 另外一方面也降低了货币乘数, 从而控制货币的总供给, 增加房产开发商的融资难度, 减少房地产投资的“热度”。同时, 从宏观上对冲外汇储备剧增、出口顺差等原因造成的流动性过剩, 控制CPI增速及通货膨胀;

(2) 谨慎提高相关利率。此举通过两个方面来控制投资与购房需求。首先, 高利率提高了开发商的融资成本及风险, 大大缩减了其利润水平, 降低再投入的能力, 抑制了投资需求;另外一方面, 高利率直接增加了所有购房者的购房成本, 强制性降低了购房需求, 尤其是2010年4月对二套房房贷贷款利率的调整, 又进一步提高了购房成本, 控制了投机性需求。此外, 高利率也可以控制房地产泡沫引起的通货膨胀, 但由于引起的超额利息支出无法区分承担者的购房动机属于合理性还是投机性, 无法兼顾正常合理的自住购房需求者的利益, 同时降低了整个社会的经济需求, 因此需“慎用”。

(3) 对开发商及购房者实行差别化信贷政策。首先, 通过引导银行和信托等金融机构, 对房地产行业的信贷调整额度、风险评级、风险溢价, 控制对该行业的资金投放额度, 限制房企的融资渠道, 控制投资需求;其次, 又通过类似三套房贷暂停的政策提高了投机购房的购房压力, 从而限制了各种投机性购房需求。

(4) 税收政策。房地产相关课税税种不断开发, 而且伴随着税率的逐步提高以及课税范围的不断推广, 尤其是对多套房持有者的征税, 均旨于大大提高购房交易成本, 包括持有成本和出售成本, 抑制投资性购房需求;同时有利于节约住房、土地资源, 对住房基本消费平等化、促进住房公平有积极意义。但由于相关税种存在重复征税引起争议, 房产税还处于试点状态。

(5) 房产的限制购买与停止购买政策。从2010年开始, 由主要一线城市到二三线城市, 各地方政府相继出台限制性购买政策, 通过对外地户籍居民购房、公司购房、对本地户籍居民购房套数以及多次购房时间间隔的限制, 强行遏制了过度的投资投机性需求, 在中心城市比如北京、上海等地实施限购政策的效果尤其显著;限购政策是目前调控的最有效的手段, 以行政手段强制将“热钱”隔离, 是从根本上控制购房需求的前提, 避免政策落空, 同时又不会影响租赁、度假、物业等相关产业的发展。

(二) 增加住房有效供给

(1) 采用财政手段直接或间接地推进城市保障房的建设及扩大有效住房供应量。保障房建设是从根本上减少房产供求差距的有效手段。从直接的角度来讲是通过政府拨款提供资金, 扩大相关财政支出, 比如增加中央财政拨款、地方政府公共预算的相应比例, 用于实现保障房的建设;间接则是指政府通过补贴、减税甚至免税等财政手段, 鼓励并引导信贷资金向国家政策扶持的保障房建设项目投放, 同时通过合理的利率降低保障房的建设成本, 提高民间资本的投资积极性, 从而最终推动保障房的建设。加快保障性住房建设, 已成为房地产调控寻求突围的重要突破口, 逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系, 对有效遏制当前房价持续上涨和加强房地产调控都将产生积极影响, 解决由住房供给结构严重失衡引发高房价等一系列社会和经济问题。同时, 扩大有效住房供应量是通过房产税增加了住房持有成本, 迫使持有多套房者“吐出”一部分房子, 扩大住房供应, 从而抑制房价增长。

(2) 采用行政手段强制调节土地的合理供应及控制土地的价格。从2010年开始, 从中央到地方, 住房用地的计划供应总量逐年增长, 2011年的住房用地计划供应总量在2010年实际供应量的基础上增加了72.6%, 直接而有效的增加了土地的供应;通过控制对大型商品房及别墅的土地供应、强制要求增加对经济适用房、廉租房及中低价位、中小户型等商品住房的土地供应以及对民生住房建设用地或保障性安居工程用地的优先安排, 来提高土地的有效利用率, 进而提高住房的有效供给量。其次通过强制杜绝非法囤地来平抑土地价格。土地供应的控制有利于土地价格及房价的回归, 提高了土地的使用率, 增加了住房有效供给, 从根本上改善了住房需求。

三.房地产政策的未来展望

(一) 调控效果将显现

去年10月份以后, 在万科、保利、金地等大开发商的带动下, 一线城市房价出现明显下跌, 二三线城市房价滞涨, 县级城市房价涨幅缓慢。前几年, 开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府土地财政思维严重, 正是这些非理性的心态导致中国房地产市场疯狂, 房价持续疯涨。而在今年, 市场各方将逐步确立理性心态, 开发商抛却暴利思维、消费者确立理性房屋消费观、地方政府抛却土地财政思维。同时, 在国家紧缩银根、加息、限贷等政策调控下, 房地产行业整合将加剧, 部分中小房企将或因转型、关闭、破产而告别房地产领域, 随着行业整合及市场竞争的加剧, 产业升级也必将提速。整个房地产行业将出现建筑工厂化、家居智能化、产品个性化等趋势。

此外, 房地产投资增加必然会拉动经济增长, 一般在成熟国家中, 房地产投资占GDP的比重在5%到10%左右。而我国房地产投资的比重远超过这个区间, 2012年我国经济发展目标为GDP增长7.5%, 8年来首次破“8”, 足以说明经济结构调整的决心。

(二) 调控将难以长期持续

根源于房地产调控的干扰因素过多, 包括各种内在或外在性因素, 无法从根本上消除。比如说土地财政问题, 这是一个老生常谈的问题, 地方政府依靠房地产完成财政收入目标以及平衡财政收支的现状暂时无法改变, 目前来讲地方政府仍旧面临巨额债务的压力, 这是地价攀高的根源, 因此暂时只是行政手段压制了其推高低价的冲动, 而政策一旦放松, 地价就会立即反弹;还有目前投资资金缺乏合适的投资渠道, 由于近几年来在房地产行业的推动下, 出于对通货膨胀的预期, 投资资金缺乏可以获得超额收益的投资渠道, 目前房地产调控政策只是通过行政手段将“热钱”隔离, 但是无法根本性地解决投资资金的去处, 因此调控政策一旦放松, 这些资金仍旧会立即追高;除此之外, 国际经济因素干扰调控, 近年来美国经济复苏非常缓慢、欧洲债务问题的扩大升级, 都会影响全球的经济发展, 也很容易造成全球性经济的动荡, 如果发生引起动荡的全球性大事件, 调控政策将被迫打断。因此, 目前的房地产调控难以长期持续。

参考文献

[1]戚蓉蓉.近年来房地产调控政策分析及展望[J].中国房地产金融, 2011.5 (4) :21-22.

3.房地产政策分析报告 篇三

关键词：房地产宏观政策 综合评价 房地产市场发展 评价

模型

1 综述

要想评价房地产宏观调控政策的效果，就需要对房价和房地产市场的走势进行判断，这样我们就需要借助一些房地产指标对房地产市场价格的波动情况进行分析比较，通过建立科学的评价指标体系，做出科学的决策。

由于房地产指标众多，需要对各指标进行标准化处理，采取统一的量纲，然后才能进行定量计算，本文选用Z-Score法。在房地产市场发展评价指标体系中，房地产开发投资增长率/GDP增长率这个指标需要运用线性内插和外推的方法进行调整。

2 房地产宏观调控政策效果评价的实证分析

2.1 房地产指标的标准化及调整

文章收集了大连市2001-2011年房地产市场的数据（详见表1、表2[1]）进行综合评价。另外，根据房地产开发投资增长率/GDP增长率指标的性质，首先运用线性内插外推方法对其进行调整；同时，该指标当期数值会对未来

期数值造成影响，还需要进行巨警调整，调整后数值见表3。

然后对各年份其他房地产指标的数据进行标准化处理。处理后的数值详见表4、表5。

2.2 确定房地产指标权重值

借鉴文献[2][2]用层次分析法得出的主观权重值。用变异系数法计算出客观权重值，然后运用组合赋权公式计算出组合权重值。各房地产指标权重值见表6。

2.3 计算房地产市场发展状况综合评价值

将各年份的房地产指标与对应的组合权重值相乘以后求和，就得到该年份房地产市场发展状况综合评价值。2001-2011年份综合评价值见表7。

2.4 评价结果分析

根据先前表7的数据，就可以得到房地产市场发展状况走势图，详见图1。

将房价和房地产市场发展状况综合评价值结合起来，建立房价——房地产市场评价模型，更有利于研究房地产宏观调控政策的效果。

从图1可以看出，大连市2001-2011年房地产市场发展状况波动较大，在2010年达到最大，2002、2008和2011年出现回落。这是因为2002年我国大力整顿房地产市场秩序，出台的规范性政策抑制了房地产市场的发展；2008年国务院重拳打击屯地，造成了2008年大连市房地产市场的回落；2010年国家出台“新国八条”，对北京上海深圳等一线城市产生了重大影响，各大房地产企业把目光转向了大连等二线城市，再加上边远地区执行政策的滞后性，导致2010年大连市房地产市场的迅猛发展；2011年，号称“史上最严”政策出台，同时大连市在其辖区内实行住房限购政策、征收房产税政策，有效地抑制了房地产市场的发展。

3 房地产宏观调控政策效果评价分析

基于大连市2001-2011年房价和房地产市场发展状况模型分析的结果，再结合2001-2011年我国实施的房地产宏观调控政策，可以看出，我国在2001-2011年间出台了众多房地产宏观调控政策，房地产市场的发展走势也随之上下波动，但是房价却一直降不下来。我们可以这样认为，房价的高低是对我国房地产宏观调控政策效果的最直观的评价，房价居高不下，说明我国的房地产宏观调控政策没有达到预期效果，这是因为我国房地产调控政策频繁，缺乏一致性造成的。另外，我国对房地产市场的调控行政干预较为严重，类似限购、限贷、限价，这些在短期内调整还是有效的，但终将退出市场，缺乏长期性，所以对房地产市场的调控应以经济手段为主，同时还要重点实施好土地政策，掌握好土地的有效供给，使其和货币政策、财政政策实现有效结合，保障房地产市场的持续健康发展，促使房价回归合理。

参考文献：

[1]2001-2011大连市统计公报，http：//www.stats.dl.gov.cn/.

[2]金海燕，任宏.1998-2009年我国房地产宏观调控政策效果综合评价[J].建筑经济，2011（8）：76-80.

4.房地产政策分析报告 篇四

前言

2009年是改革开放三十年来，我国宏观经济面临挑战和压力最为突出的一年，受到国际金融危机的冲击，我国宏观经济一度陷入低迷，GDP增长“保八”面临考验。在这样严峻的情况下，我国房地产业却异军突起，在拉动投资、促进消费、稳定经济增长方面发挥了中流砥柱的作用。

房地产业的异军突起得益于国家积极的财政政策和适度宽松货币政策的实施。四万亿投资计划、131号文件对房地产消费的促进、全年9.6万亿新增贷款等因素使得我国经济体系内流动性开始过剩。在通胀预期下，房地产市场成为各路资金规避风险的主要领域。于是，从二季度开始，我国土地市场、新房市场、二手房市场开始进入了高速发展阶段，“地王频现”、房价创新高、豪宅起舞，再次成为楼市的主要特征。

为了房地产市场的健康稳定，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。

一、2009年宏观经济政策以“保增长”为核心

2009年是我国改革开放以来，经济形势最为变幻莫测，经济增长过程最为跌宕的一年。2009年，国际金融危机席卷全球，为了保持我国宏观经济的稳定，国家提出了经济增长“保八”的任务。在国际贸易保护主义抬头的不利局面下，我国政府及时、准确的调整了宏观经济政策。2008年底，国务院果断出手，推出四万亿投资计划，2008年底举行的经济工作会议确立了实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，同时，国家陆续出台了新能源战略、产业振兴、区域规划、央企重组、住房消费优惠、家电下乡、汽车减免购置税等一系列经济刺激计划。

在国家优惠政策及经济刺激计划的推动下，2009年，我国经济走出一个漂亮的“v”形曲线：GDP增速在一季度触底（6.1％），二季度强劲反弹（7.9％），三季度继续上升（8.9％），12月份，我国CPI同比上涨1.9%，已经开始正向连续增长，表明我国经济刺激计划已见成效。四季度GDP增长10.7%,达到年内峰值，全年GDP增长8.7%，中国经济已经完成年初制定的GDP“保八”目标。与之相伴随的是，投资高速增长，工业生产增加值同比增速持续反弹，消费保持强劲，出口止跌企稳回升，物价逐步走出通缩。

在银行信贷方面，2009年在中国的货币政策史上必将留下厚重的一页。面对金融海啸冲击，中央果断提出“适度宽松”货币政策，并配合一揽子计划将信贷洪流注入经济体。“天量”信贷前所未有，金融对经济的支撑作用也立竿见影，中国经济率先回暖。适度宽松货币政策为经济回暖提供了必要的流动性支持。2009年全年，我国全社会固定资产投资22.5万亿元，同比增长30.1%，增速比上年同期加快4.6个百分点。社会消费品零售总额同比增长15.5%。各项主要经济运行指标先抑后扬，企业景气指数、企业家信心指数、制造业采购经理人指数稳步上升。在巨量信贷利好及一揽子计划刺激下，今年以来我国股市走出了一波迅猛的反弹行情，上证综指从年初的1800多点，最高攀升至3400多点。楼市更是超预期回暖，信贷投放对房地产的支撑居功甚伟。

2009年12月初召开的中央经济工作会议提出，明年经济工作要“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”。这就意味着2010年宏观调控政策不会出现大的转向和波动，政策的稳定也将确保宏观经济的快速恢复增长。同时，适度宽松的货币政策将有利于保持房地产业投资和消费的规模不会受到太大影响。房地产业发展的外部环境是稳定乐观的。

总体而言，2009年宏观经济政策以“保增长”为重点，中国经济之所以先于世界其他国家走出经济低谷，主要得益于在危机时刻及时推出的宏观经济政策：4万亿财政投资政策、扩大内需政策和十大产业结构调整政策。展望2010年我国宏观经济运行趋势，“调结构”是明年经济工作的主线之一。2010年中国宏观经济政策进一步转向“针对性和灵活性”，乃至转向“百年之计和整体转变”的调整层面，形成独特的中国宏观政策模式。

二、2009年房地产政策：前期宽松平稳，年底政策突变

1、信贷政策盘点

政策一：2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。

政策二：5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”。

政策三：6月19日，中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，针对部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

政策四：10月16日，住建部等七部委联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。

政策五：12月14日，国务院常务工作会议发布了“国四条”，其中第二条为“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”

政策评析：信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分，对房地产市场的走向具有较大的影响力。2009年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了2009年楼市消费的增长。

数据显示，2009年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量达到4661.76亿元，同比增幅超过150%。而3月底的数据为1000亿元，随着房地产市场的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。同时，全国房屋销售量也实现了大幅增长。

进入下半年，我国楼市出现了过热的现象，特别是在一线城市，楼市投机明显抬头，这引起了中央的高度重视。如果不加以调控，投机日盛，将破坏房地产市场正常的交易秩序，不利于市场的健康稳定发展。因此，进入下半年，银监会开始强调第二套房（及以上）信贷的监管，防范房地产信贷风险。随着市场的进一步发展，特别是宏观经济开始好转，房地产信贷调控也越来越受到重视。“国四条”的出台表明，国家要切实收紧房地产信贷，特别是二套房贷政策。打击投机，限制投资，鼓励自住将是2010年房地产信贷政策的主基调。

2、税收政策盘点

政策一：5月21日，为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。

政策二：5月25日，发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为今年上半年楼市的焦点话题之一。

政策三：12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。

政策四：12月23日，财政部和国家税务总局出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，这是落实12月9日国务院常务会议相关政策。除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。”

政策评析：由于2009年是房地产政策相对宽松的一年，房地产税收政策总体而言是围绕着促进房地产开发和消费布局的。上半年营业税优惠政策有力地促进了我国二手房市场的发展，并带动了新房市场的迅速恢复。房地产市场的迅速回暖在相当程度上促进了宏观经济的恢复。

不过随着税收优惠期限的结束，优惠政策是否延续一度成为市场热议的焦点。政策是为市场服务的，反过来，如果市场情况发生了根本性的改变，相应的政策也会进行调整。房地产税收政策也将遵循这样的规律。由于下半年以来房地产市场量价齐升，部分城市的房价和成交量已经超越了历史最高纪录，楼市投机盛行，市场已显过热迹象，在这样的情况下，房地产税收优惠政策就要适当退出，从而起到降温楼市的作用。

营业税“2转5”对于抑制投机性购房消费具有明显的作用。物业税虽然短期内难以出台，但物业税是我国房地产市场始终绕不过去的一个弯子，政府在物业税上的任何动作和进展都会引起市场的骚动。这就是目前阶段物业税的巨大影响威力。总体而言，税收是政府进行房地产调控的重要手段，使用得当可以起到促进楼市发展，稳定楼市价格的良好作用，但如果使用不当，则往往效果与期望差距甚远。

3、住房政策盘点

政策一：6月2日，住房与城乡建设部，国家发展和改革委员会，以及财政部联合印发了《2009-2011年廉租住房保障规划》，从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。

政策二：12月14日，国务院召开常务工作会议，发布促进房地产业健康发展的“国四条”，第四条要求“继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。对于1000万户国有工矿和林区、垦区的棚户区居民，要加大力度进行改造，计划用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。

政策评析：我国住房政策几经变迁，由福利分房到货币化改革是一个巨大的飞跃，但在转变过程中，住房政策过度鼓励了市场化走向，导致部分城市房价高企，房价与收入的比例失调，形成所谓的住房民生问题。2007年之后，政府的住房政策开始转向，工作重心转到了住房保障上来。2009年住房政策就是围绕如何解决中低收入阶层住房困难，以及国有工矿、林区、垦区的棚户区改造展开。而且，对于解决城市低收入住房困难家庭的任务指标和力度在逐步扩大，这显示了政府在这一问题上更加积极和紧迫。

从目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市场化发展相结合的体制，首要任务是解决低收入家庭的住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治高度。对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但在土地、税收等环节会给予相关指导和调节，总体而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济的健康稳定发展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控的影响，但在城市化和经济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。

4、土地政策盘点

政策一：4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。

政策二：5月15日，国土资源部下发《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》要求，各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。

政策三：8月21日，国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，为促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用，进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤地行为。

政策四：12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。

政策评析：土地政策是影响房地产市场发展最重要的政策之一，土地政策的主要内容是调整土地供应结构、供应节奏，以及土地出让金缴交规则的相关制度。2009年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火爆，也呈现了典型的“V”型反转。由于央企入市，大量的流动性推助了地价上涨，一时间各地不断爆出“地王”。尤其是一线城市，“地王”甚至在某些区域扎堆。“地王”的出现，其实质是市场预期过于乐观的表现。这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金，需要寻找增值的投资对象，另一方面一些企业为获得超额利润大量囤地，客观造成了土地市场的供不应求。

从土地资源角度看，我国城市土地供应与未来市场需求是不对应的，人多地少是现状，因此，我国的土地政策必须是进行土地科学利用规划，加强土地使用监管，打击囤地，最大限度开发利用闲置用地，用价格和税收的手段科学配置土地资源，在一定程度上向住房保障用地倾斜。

按照这个思路，2009年，国土资源部出台了一系列的土地政策，主要内容是打击囤地和其他非法占地行为。对于“超过两年未开工的已出让土地应收回”政策的执行，2009年从中央到地方政府都在积极推进，但效果并不理想。打击囤地是否能够取得进展，不是取决于政策条文的严与不严，而是取决于政策执行力度的强与弱。

5、国四条与相关地方政策

国四条：国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，提出了四条意见：一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困

难家庭的住房问题。

部分地方政府的配套落实政策：

（1）：上海：出台《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，内容对应于“国四条”。主要内容，一是严格执行国家各项房地产税收和金融政策；二是严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应；三是加快建立和完善住房保障体系，积极推进大型居住社区建设；加强房地产市场监测监管。

（2）南京：出台《关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展的意见》，内容也是四大部分，对应“国四条”的相关内容。强调了支持自主和改善型住房需求。

（3）北京：计划2010年可建成房屋的规划建筑面积在3000万平方米以上，保障性住房面积更是占到了50％以上。

（4）广州：市政府常务会议讨论并原则通过《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》，有关部门将按会议要求对该草案作最后修订，不日将颁布实施。

（5）深圳：2010年落实保障性住房35.06亿元的总投资，优先安排保障性住房用地，增强保障性住房的区域平衡性。

（6）杭州：一一落实国务院有关政策

（7）成都：从2010年1月1日起，经适房保障对象的家庭年收入线由4万元调至5万元，廉租住房租金补贴发放标准每平方米提高2元。

政策评析：“国四条”是今年以来国务院出台的第一个重量级的房地产调控政策。“国四条”出台的背景是我国宏观经济“保八”已无悬念，房地产市场量价处于阶段性高点。从经济平衡的角度，以及促进房地产业稳定健康发展的角度，调控政策介入房地产市场势在必行。

实际在“国四条”出台前，12月9日召开的国务院常务会议已经开始介入房地产调控，提出了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”的政策部署。同日，国家发改委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。”再到12月14日的“国四条”出台，短短一星期，中央三次重要会议上都涉及到了房地产政策，并且强度一次比一次加大。这透露出日益高涨的房价正在突破中央的容忍底线。如果说在国际金融危机正盛的时候，政府还能借助房地产业的投资和消费保持经济的增长，房价问题还不算突出的话，那么明年房地产发展的外部环境将发生巨大变化，政府不大可能再继续对房价快速上涨“睁一只眼闭一只眼”。

“国四条”的政策表述既有对传统政策的继承，也有一些新变化。“新变化”体现在落实住房保障的力度上将会前所未有的加强，虽然住房保障工作提出已经两年多了，但实际进展总是落后于政策要求，也间接地助长了房价的上涨。国务院常务会议提出要“遏制”房价的上涨，其政策表述强度空前，行政手段应该不在选择之列，增大普通住房供应则是平抑房价的主要手段。同时，国务院提出要“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。”这为后续更加严厉的调控埋下了伏笔。

从地方政府落实“国四条”的情况看，各地政府的行动还是比较积极，北京、上海、南京、杭州等都专门出台了相关执行细则，按照国务院的部署从四个方面去制定2010年的房地产政策。由于“国四条”中明确鼓励自住和改善型住房消费，因此，各地在具体执行细则中都加入了相关的措施，南京、杭州等地还有相应的补贴。

总体而言，“国四条”的政策对房地产市场而言是“中性偏空”，有可能造成阶段性的市场分水岭。但“国四条”的出台依然带有短期性质，并且需要各地政府去具体落实和解释，能否对高房价起到震慑作用还有待观察。

三、2010年房地产政策：调控由“无为”转变为“有为”

“国11条”成为房地产紧缩政策的起点

1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共有11条，是继“国四条”后，国务院对房地产市场出台的又一个重量级政策文件。“国11条”内容分五个部分，分别是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任。

政策评析：

整体风格更加严厉。从“国11条”整体行文看，其文字表达明显严厉了很多，“严格”、“不得”、“查处”等词汇多次出现在公文中。如果说中央经济工作会议的公报对房地产业还“春风和煦”，“国四条”进而变得“阴晴不定”，那么“国11条”就带有明显的“风雨交加”了。政策一次比一次表述严格，这也代表国务院对房地产业进行调控的决心越来越大。

明确收紧二套房贷政策。“国11条”的重心落在对第二套房的购买要实行差别化的信贷利率政策。这可以看作是对“国四条”的细化措施，即在落实营业税、土地出让金新政后，房地产调控的重头戏——信贷政策终于出炉。二套房贷款首付要40%以上，利率则要求银行严格按照风险定价。值得注意的是，房贷新政并没有提及“改善型”住房消费能享受房贷优惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。没有了“改善型购房需求”的表述，“国11条”的信贷政策口径实际上回归到了两年前的所谓“9·27”新政。

住房供应类别更加明晰。国务院要求各城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模，并分解到住房用地供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。这是一个比较硬性的规定，需要各城市政府具体落实，按照这个方略执行，将有利于住房保障工作的顺利推进，也在一定程度上可以避免房价短时间内再次飙升。

提出要加快研究完善住房税收政策。

“国11条”中没有提到物业税的研究实施，而是用“研究完善住房税收政策”来代替，这在一定程度上显示国务院对物业税的研究、试点、征收等还比较谨慎。另外，现在处于调控的关键时期，物业税的征收问题既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比较隐晦的说法，但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施，其目的是引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

首次提出地方政府的调控责任。第五大条是“落实地方各级人民政府责任”，把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政策的工作评价直接挂钩，即“工作责任制”。这是一个重要的动向，将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，避免在发展房地产业的问题上跑偏路，甚至“本末倒置”。

总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货膨胀迹象显现的时刻，房地产业的发展面临分化，一方面要保持刚性需求的释放，鼓励自住购房消费，加强住房保障；另一方面，对于投资投机性需求的肆无忌惮，国家不再选择“隐忍”，而是日趋明确了态度，要“限制”和“打击”。

金融信贷政策出现收紧趋势：中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为16%，农村信用社等小型金融机构暂不上调。

政策评析：提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长的一种反映。2010年的第一星期金融机构新增贷款达到6000亿人民币，这在一定程度上促成了这次上调行动。

对房地产市场而言，资金流动性暂时不是问题，但是上调存款准备金影响的是市场预期，如果市场从目前的“宽裕”心态转变为“紧缩”心态，房地产市场的开发和消费节奏都将受到影响。不过从总体来看，这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性，防范市场风险角度来考虑的，主要体现“平衡”和“微调”两个方面。因此，仅从这一个动作还不能做出未来货币政策是“紧”还是“松”的判断。未来政策走向：

宏观经济调控政策：继续实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”

从宏观经济政策取向看，2010年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。其潜台词是，如果明年GDP增速重新站上两位数，如果CPI增幅超过3-5%，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整将显著影响楼市。

房地产调控政策：“有保有压”，从“无为”到“有为”

从房地产业本身分析，房地产调控政策在经历了2009年末、2010年初这轮“冲击波”后，会有一个观察期，如果接下来3-5个月市场出现调整，则不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面，2010年全年极可能将在平静中度过。如果2010年开发投资增速重新站上30%，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，那么国家打击投资投机的房地产调控政策将会继续加大力度出台，政策的“有为”将体现的更为明显。

具体来看，房地产调控政策可能有以下几个方面的动作：

第一，加快推进物业税全国范围空转运行

从稳定楼市价格，引导居民理性消费的角度看，开征物业税是一个比较有效的政策手段，但目前我国还远远不具备开征物业税的条件，存在很多现实的困难。包括税制合并、改革在内，很多环节还需要梳理打通。因此，今年中央在物业税开征问题上，依然是研究的多，探索的多，具体开征的可能性不大。最可能的动作是，扩大物业税空转试点，在全国范围内实行物业税空转。不排除有在个别已积累成熟空转经验的城市进行试点实征。这样有利于形成稳定市场的预期，即开征物业税是政府认真考虑的选项，投资投机性购房者需要认真思考面临的市场及政策风险。

第二，金融信贷进一步收紧

据媒体报道，2010年1月份前半个月金融机构新增贷款量达到1.1万亿，如果该数据准确，那么前半月贷款占全年新增贷款计划量7.5万亿的15%，央行明显对如此之快的信贷增长表示忧虑。提高存款准备金率，加强金融机构“窗口指导”是最近可行的选项。

另外，国家统计局最新发布的2009年经济运行数据显示，2009年12月份，CPI同比增长1.9%，环比增长1%，再加上今年开年就形成的信贷洪峰，对于房地产而言，“国11条”已经严格了二套房贷政策，在加息的预期背景下，住房信贷政策将更趋紧缩。开发贷也将会紧缩。

第三，“限外政策”将再次趋紧

2010年我国经济体系将面临更加严重的流动性过剩问题，房地产市场将不再可能继续担负资金避险池的作用，否则房地产业将面临不可承受之重。对内，现在金融信贷政策和税收政策已经趋于严格，投机投资资金成为重点防范的对象。对外，海外投资资金也将受到限制，防止外资对国内房地产市场的过度炒作，为地方政府一心一意做好住房保障工作创造良好的外部环境，同时也可以稳定市场预期，避免外来因素导致房价的大起大落。

第四，公共租赁住房指导意见将会出台

2008年年初，住房和城乡建设部部长姜伟新就表示：今年要加大租赁市场方面的探索工作，以有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题；还将研究制订《公共租赁住房指导意见》，明确公共租赁住房供应对象等内容。实际上，2009年国家层面的相关意见稿已经出来，目前正在各地相关部门流转以征求各方意见。动作快地方政府，如北京、常州、厦门、深圳、淮安等地已有实质性动作。“国十一条”中提出明年增加公共租赁房用地供应，信号非常明确，今年相关法规极有可能出台，将在全国多数大城市实施。

第五，对地方政府的政策落实提出更高要求

5.房地产市场调控政策分析 篇五

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房地产市场调控政策分析

全国工商联房地产商会会长聂梅生

房地产是国民经济的重要产业。1998—2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。

房市调控特点

2010年政府对房地产实行了一系列调控，被称为“史上最严厉的调控”。然而对比2009、2010年房地产各项指标全面上扬，房地产开发投资同比增长33.2%，施工面积同比增长26%，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，商品房销售面积同比增长10.1%，房地产开发企业资金来源同比增长25.4%。房地产投资占城镇固定资产投资比例从2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地产信贷总额占新增信贷总额比例也从20.5%上升到25.4%。

观察近10年的房地产调控，我们发现房价增幅与GDP、CPI增幅密切相关，10年来房价同比变动处于二者之间。在CPI进入下行通道时，房价降幅高于CPI；进入上升通道时，房价涨幅又高于CPI，在CPI指数进入通胀或存在通胀预期时，房价指数高于CPI，尤其在加息后仍为负利率时更推动房价上升。相比之下CPI与房价关系更密切，以此确定房价合理区间符合中国的历史实际。

房地产调控的含义是抑制房价过快上涨、使房价回到合理区间。目前，地方政府被要求出台房价控制措施，但关于房价合理区间尚未形成共识。对于存在房地产泡沫的热点城市，房价收入比和租售比通常作为衡量房价合理性的指标，难以作为近期确定房价合理区间的唯一依据，因房价已被投资性购房比例过大所扭曲，收入已包括了投资炒房人的收入，但二者可作为保障性住房的评判依据；以自住性为主的二、三线城市，应以这两个指标为主确定房价合理区间。

房地产调控政策之金融手段

货币手段包括加息、提高准备金率、控制二套房贷等。本轮加息的背景是应对货币供应增速过快、防止资产和消费品价格上涨、改变存款负利率状况、应对通胀、平衡人民币升值等。加息对房地产的影响取决于以下两个作用的叠加效果：首先，通胀预期下房价上升，加息是否跑得过通胀；加息使开发和购房成本上升，对房价起抑制作用，但成本上升是否跑得过房价上升，若房价上升更快，成本上升将被消纳。其次，收缩流动性，降低自有资金杠杆率。2009年房地产投资自有资金率降至20%以下，房地产开发成本的资金杠杆率从原来的2.86倍大幅提高到5倍以上，热点城市逼近10倍。2010年在一系列政策调控下，开发商自有资金率提高到52%，投资杠杆率下降到2倍以下，有效降低了开发商的投资杠杆率。提高首付是降低投资性购房杠杆率的有效手段，如将首付从20%提高到40%，一般会使资金杠杆率下降五成。当前炒房人已难以利用银行贷款炒房，收缩流动性降低杠杆率政策是直接有效的。

房地产调控政策之限购令

在通胀预期下，购房热潮涌现，支付全款投资购房比例上升，钱从银行存款、股市迅速流向购房市场，2010年四季度交易量大幅上升，房价仍居高不下。调控手段中针对二套房的政策从贷款限制上升到限购，从货币手段上升到户籍手段，直接进行了行政干预，意在遏制投机炒房。

35个大中城市是限购的主要对象，目前只有16个地方政府出台了“限购令”。2010年35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%，占总销售量的35.6%。若设定这些城市投资性购房比例平均为15%—20%，“限购令”将使全国房地产交易量下降5%—7%左右，交易额下降7%—11%，控制流入的资金量约2500亿—4000亿元。到底能限制多少房地产贷款？2010年新增房地产贷款2.01万亿元，按照统计数据，个人抵押贷款占60%，由于交易额下降使开发贷和个贷都下降10%左右，约减少2000亿元。

当前对“限购令”的看法不一，有的认为是歧视外地人，有的认为是行政干预。限购令的直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的作用是使市场进入观望，交易量会应声而下，对后市的威慑力量远高于实际限购数量。而房地产开发商在现金流不困难的情况下，可能会等待观望，不太可能出现大的降价。2011年各项调控政策有待落实，尤其是保障性住房见效需要时间，当前临时性限购的正负作用只有密切观察市场反应，审势调整。房地产调控政策之保障性住房与房产税

据REICO报告：2010年全年保障性住房完成投资约8400亿元，拉动房地产开发投资增幅约5个百分点。2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底竣工率为60%；按每套平均60平米计算，将新增保障性住房竣工面积约3.6亿平米。预计2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点，拉动GDP增长1个百分点。

保障性住房既可有效供给、平抑房价，又可挤出房地产泡沫、拉动经济。如规划如期完成，将对房地产市场乃至经济稳定起到重要作用，但土地指标和资金筹集不容乐观。若国土资源部不提供指标，而从现有指标中分配，就等于从地方政府财政收入中往外分，显然有较大难度；保障房建设共需1.3万亿—1.4万亿，中央政府出1000亿，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融资平台债务未还，从何筹资？因此，大力支持保障性住房建设关键是解决资金和土地问题。

房产税是前段时间热议的话题。中国指数研究院专题报告指出：如只针对高端物业征税，即重庆模式，预计全国每年针对住宅的征税规模将不足千亿，资金控制作用不大，对地方政府也难有效补给；如对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但近期这种方式不现实。房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。土地是平抑房市的权重力量

2010年，全国70个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，前3季度同比上涨21.5%。据国土资源部的数据：2010年全国土地出让成交总价款达2.9万亿，较前一年增加71%；全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%。土地财政比重持续上升，地方政府是最大的受益方。

金融机构以进行土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。据国土资源部公告：2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押贷款无疑会超3万亿元。开发商进行土地抵押贷款后，需经历2年左右的开发周期才能成为产品进入市场交易。如这期间市场形势发生大的变化，巨额资金将直接关联到金融层面。上世纪90年代初海南房地产泡沫破灭就是教训之一。以上表明在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，无疑是地根吸住了银根，尤其是在宽松的货币政策下，进入房地产领域的货币大量沉积在土地中，2010年尤为突出。

6.房地产政策分析报告 篇六

2006年是中国房地产业大风大浪的一年，在这一年里，政府先后共出台了13项房地产政策。其中有代表性的有2006年5月17日温家宝总理主持召开的国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面；同年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，是对“国六条”进一步细化；7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

2007年宏观政策的频繁出台使得2007年成为中国房地产市场的“多事之秋”：央行一年内6次加息；开征了土地增值税；“千呼万唤始出来”的《物权法》终获通过；第二套房首付提至四成国土部39号令出物业税有望正式征收旨在对存量房市场的投资性需求将起到抑制作用；建设部、发改委、人民银行等九部门联合发布《廉租住房保障办法》；央行为管理银行体系的流动性十次上调准备金率。

进入2008年以来，我国继续实施从紧的货币政策：新年伊始央行便上调存款准备金率0.5个百分点，目的在于继续抑制货币信贷的过快增长；1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，从而开启了2008年楼市调控的第一章，也定下了全年打击囤积土地的基调，这一举措势必对房价走势产生决定性影响。专家纷纷预测：整顿闲置土地将成为2008房地产政策调控的重头戏。而具体政府将如何举措，我们且拭目以待。

综观近年来我国政府对房地产业出台的各项宏观调控措施，不难看出，国家正力图以多种工具相结合的方式来对房地产业进行规范和调整。其效果究竟有多大也初步显现了出来。我们可以看到银行信贷的收缩抑制了房地产业的过热投资，百姓开始持币观望而非盲目购房，在交易环节加大征税力度在一定程度上抑制了炒房；也有效阻止了开发商蓄意囤积土地的行为

但不得不说的是：这些政策措施虽然也取得了积极的成效。但正如国家发改委价格司司长曹长庆所说：“与政策目标和人民群众的实际要求，差距还很大。” 房价仍居高不下，2007年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，创两年来新高。购房者最为关注的新建商品住房销售价格涨幅更甚，同比上涨

7.4%，涨幅比上月高0.8个百分点；土地价格仍旧不透明；房地产开发商和银行之间是否为利益同盟也无从得知。

那么，房地产业的调控政策为何迟迟不见强效？房价为何仍然居高不下？ 首先，单独从政策角度来说，从一项政策的出台到真正见到实效应该是有实滞的。不单单是货币而言，房地产本身就是一个环节众多时间周期长的产业，从中央政府出台政策到地方政府执行不善又是中国的通病。

其次，在相关交易环节加大征税力度，在一定程度上虽抑制了炒房但同时也阻止了房源的流通和房地产市场的配置，也会导致卖主将税收成本转嫁到买主头

上，进而又将刺激房价的上升。来自中大恒基的数据显示，税收政策虽然使二手房交易量明显下降，但其价格并没有受到遏制，反而由2006年8月1日前的6250元/平方米上涨到6400元/平方米。而二手房需求的减退又将部分需求挤压至一手房市场，成为一手房市场房价上涨的因素之一。

另外，严格控制土地供应也具有反向效应。其一，从中长线来看，土地供应的减少，势必导致地价抬高，房地产开发成本上升；其二，开发商压缩成本，工程偷工减料，从而造成建筑质量低劣的负面效应，不知5月12的汶川地震中的住房有否因为些原因而倒塌的；其三，土地供应紧张无法完成原本计划又加剧了供需矛盾；其四，提高建设用地土地有偿使用费推高了房价，最终还是将成本转嫁到买房人头上。

对此，清华大学房地产研究所博士后张金华分析，供给方面现在很多政策是从结构调整上去调控，除了会有地方政府阻力外，由于市场中的真实消费需要仍很旺盛，实际效果不会明显。在打击和抑制投机性需求方面，征收个人所得税、五年内转让收受营业税、调高按揭成数、加息等政策，专家认为，一方面局限在了房地产交易环节导致成本被转嫁，另一方面忽视了真实的消费需求。可见：房地产业结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。各项政策的效果还有待时日显现，更完善的措施期待国家来提出并得到实现。

7.对房地产政策执行阻滞的行为分析 篇七

关键词：房地产,政策执行阻滞,行为分析

一、政策执行阻滞的基本理论

政策执行阻滞, 指政策执行过程中各种消极因素相互执行作用、凝聚合流所形成的妨碍政策顺利实施乃至造成政策执行过程停滞不前, 进而导致政策目标不能圆满实现甚至完全落空的阻力合力及其运作方式。国内很多学者对此同一现象有不同的称谓, 如“公共政策执行偏差”、“政策规避”、“执行走样”、“执行梗阻”等。

如何判断一项政策在执行过程中是否出现阻滞?我们可以根据其表现形式予以判断:1.政策执行表面化--象征性执行 (只重视表面文章忽视深层问题, 轻视战略, 缺乏远见, 敷衍塞责、阳奉阴违) ;2.政策执行局部化--选择性执行 (政策损缺截留, “断章取义, 各取所需”) ;3.政策执行扩大化--附加性执行 (政策“充值”、政策执行中的“搭便车”行为、搞“土政策”) ;4.政策执行全异化--替换性执行 (“你有政策我有对策”, “挂羊头买狗肉”) ;5.政策执行停滞化--滞后性执行 (或抵制或行动迟缓, 左顾右盼观望, 象我们所说的“硬抗”、“顶风上”以及执行工作的“虎头蛇尾、有始无终”) ;6.政治执行机械化--照搬性执行 (“原原本本传达, 不折不扣落实”, 不调查不指导) 。这几点在房地产政策的执行过程中体现得较为明显。

二、调控房价政策执行阻滞的认知分析

(一) 政策执行中的认知缺陷分析

1、对于政策内容的认知失误。

对于所执行政策的内容和精神实质缺乏正确的认知是政策难以执行的关键。无论是政府官员还是购房者对于政策中的一些具体规定都存在有一种不同的理解, 对政策本身的认知失误导致一项政策无法推行。

2、对于政策后果预测存在时滞。

政策从预测、制定、执行、评估以及终结是一个漫长的过程, 这也决定了政策目标效果的实现存在一定的时滞。在房地产市场, 政府对于房价的调控政策效果的实现受到市场因素、购房者预期、房地产商动机等因素影响。由于房地产市场的不透明, 政府部门以及购房者只能保持一种“理性的无知”。而这种理性的无知导致购房者对于房地产市场持一种观望的态度, 依据供求关系分析, 对于房价的“持高”的预期又会影响到当期房地产的价格, 或者房地产开发商会“惜售”或者乘机提高房价, 于是就形成了一种房价愈涨愈高的“路径依赖”。

(二) 政策执行中的认同障碍分析

1、中央政府与地方政府之间的认同障碍。

中央制定的房产政策在执行过程中, 地方政府在执行时会根据自己的利益需求对上级政策原有的精神实质或部分内容任意取舍, 有利的就贯彻执行, 不利的则有意曲解乃至舍弃, 无法完整落到实处, 甚至收到与初衷相悖的绩效。

2、购房者对于政府合法性危机的质疑。

抑制房价上涨的政策在执行过程中却催使房价一路飙升, 致使政府的执行力遭到公众的质疑以及对官员信任的缺失。这种缺失的附带效果就是直接影响到政府的权威, 而一旦政府权威出现合法性危机, 作为政府权威输出的房价调控政策也就越发不能为民众所真正认同和执行了。

3、房产商对于政策的免疫行为。

对于中央政府接连出台的相关政策, 房地产商基本处入“免疫”状态, 或者采取“上有政策、下有对策”的“方针”。

三、调控房价政策执行阻滞的行为方式分析

执行主体是指具有主体意识和社会活动能力、参与具体的政策执行活动并且直接决定着政策执行活动效果的人。政策执行主体的行为对于政策执行的效率和结果有着决定性的影响。因此, 我们有必要对参与到房地产政策执行过程的主体——政府部门、房地产开发商以及购房者的行为方式进行分析。

(一) 政府官员的行为分析

第一, 政府官员个人利益至上。以政府推行的“经济适用房”政策为例, 政府官员的行为受“个人晋升”的利益驱动, 而影响晋升的最直接因素就是个人政绩。相对于有效地监管经济适用房销售的对象, 经济适用房的开发、建设和销售情况等显性政绩更容易被上级部门所考察和许可。因此, 在财政预算一定的情况下, 官员就会选择投入与开发建设相关的成本而放弃监管成本, 从而更好体现其个人政绩, 争取更快实现晋升的自我利益;另外, 为了谋取额外利益, 政府官员会通过创租的方式获取额外租金, 从而使这一政策无力推行的同时, 又提高了房价。

第二, 在执行过程中无视差异、千篇一律。政府官员没有经过实际的调研考察, 就制定一项适用于全国各地的政策, 不能考虑到各地的实际情况和差异, 往往事与愿违。因此, 在执行过程中政府官员应该根据当地的实际进行个性化、差异化执行。

第三, 执行的监督缺失。在政策执行过程中, 一方面, 政府部门对于房地产开发商、购房团等相关利益集团的投机行为缺乏监督。另一方面, 对于官员本身的监督力度不够, 如“拍脑袋工程”、“形象工程”等错误立项, 违规上马造成的结果是官员本身没有受到任何惩戒, 却让整个社会和民众在为他们的错误决策“买单”, 直接使购房者的潜在支付成本提高。

第四, 与执行主体沟通协调不足。一方面, 中央与地方政府之间、上下级之间在执行过程中缺乏沟通, 普遍存在不合拍、不协调的政策导向;另一方面, 与房地产开发商之间也缺乏正确的沟通, 往往导致政策颁布之后房地产商将该项政策“有如同无”、“略胜于无”, 长期拖延政策执行;再次, 对购房者的政策宣传不足。目前, 政府相关部门对所出台政策的解释和宣传力度不够, 对购房者的个人行为提供免费的咨询和指导过少, 对购房者的房价预期、户型需求等的了解仍有待进一步加强。

(二) 房地产开发商的行为分析

第一, 趋利避害的行为取向。在房地产市场中, 为了实现利润的最大化, 房地产商对于中央出台的政策会选择性地加以执行, 趋利避害。甚至通过寻租的方式钻政策的空子以获取最大的利润, 从而使“中低收入者能买得起、住得起房”的政策目标难以实现, 也一定程度上危害到房地产市场的有序运行和健康发展。

第二, 在房地产市场形成一定的垄断。国家出台的房地产调控政策, 实际上是对房地产行业的一次洗牌, 众多的规模偏小、资金储备少、产业集中力度低的房地产企业在市场中将遭受到优胜劣汰、产业资源整合。当一些具有优势的房地产企业形成规模, 上市或是通过并购将市场占有率提高后, 将形成垄断的地产寡头, 对于房价的支撑力将大大提高。

(三) 购房者行为取向分析

理性“经济人”也广泛存在于房地产市场中, 消费者为了获取最大程度的消费者剩余, 一方面, 对于中央出台的相应政策往往持观望态度和从众心理, 另一方面, 逐利行为广泛存在。如经济适用房带有一定的社会保障性质, 售价一般低于市场价格, 这就给消费者带来了超额利润。在没有实际有效门槛限制的条件下, 尤其是当住房出现供不应求的时候, 大家有可能通过程序外的手段来谋取利益, 如通过走关系拿购房号等。一般而言, 高收入者占据更多的社会资源, 在这些程序外获利行动中往往成为优胜的一方, 导致了一种高收入者挤走中低收入者的局面, 从而阻碍了政策按照它所设定的目标推行。

四、政策执行新的行为趋向

“政策执行不到位”是目前房地产市场混乱、房价居高不下的主要原因, 如何使各项调控房价、规范房地产市场的政策有力执行?可以从以下方面着手:

第一, 协调中央与地方政府之间的关系, 加强地方政府执行中央政策的力度。在实现政策宏观调控的过程中, 地方政府尤其是地市级政府, 起到举足轻重的作用, 他们的行为取向是政策能否执行的关键。因此, 在执行“国十条”等新政策的过程中, 首先要求政府官员树立科学的政绩观, 切实完成政府从房产市场的收益者到监管者的转变, 让老百姓“居者有其房”的愿望得以实现;另一方面, 在执行过程中应审时度势、因地制宜制定与中央精神相一致的房地产政策细则, 在把握本地房地产发展现状的基础上, 个性化地落实宏观调控。

第二, 进一步落实房价问责制, 加强房地产市场的监督力度。针对房地产市场的不法行为, 一方面, 应加强房地产开发、银行贷款等方面的立法;另一方面对于房地产开发过程中的寻租行为, 如“送红包”、“拉关系”等予以打击;同时, 进一步落实房价问责制, 对于“拍脑袋工程”、“豆腐渣工程”, 与房地产开发商勾结等行为予以惩戒, 提高官员的腐败成本和决策失误的代价。

第三, 加强政策制定的统一性, 避免政出多门。引起房价上涨的原因是多方面的, 这也要求对它的宏观调控是综合性的, 单个政府的职能部门和单一政策很难从根本上、全局上解决这一问题。在以后的政策制定中应加强各部门的沟通和合作, 将城市规划、土地供应、财政金融、信息公开和舆论宣传有机结合, 对于房价进行综合治理, 以期建立起一个有序、稳定、健康的房地产市场。

参考文献

[1]丁煌:《执行阻滞执行及其防治对策》, 民出版社, 2002年。

[2]丁煌:《现阶段政策执行阻滞及其防治对策的制度分析》, 《政治学研究》, 2002 (1) 。

[3]李树林:《我国公共政策执行中存在问题的成因及对策分析》, 《理论研究》, 2004 (2) 。

8.房地产政策分析报告 篇八

关键词：房价 货币政策 税收政策

根据中国人民银行和国家统计局提供的相关数据显示，2009年，全国房地产企业当年资金来源比上年新增17509亿元，增幅达到44.2%。国内贷款11293亿元，比2008年增长了3688亿元，增幅48.5%，其他资金来源27459亿元，增长了11485亿元，增幅甚至达到了71.9%。2009年整个房地产市场呈现迅速升温的势态。2010年4月，国家统计局的相关数据显示，全国3月份的房屋销售价格指数达到了111.7，这是自1998年房改以来的新高。不断上涨的房价，普通民众望楼兴叹的现状，不仅对社会和谐发展极其不利，还有可能引发房地产泡沫，危害经济健康发展。

一、我国房地产价格的现状分析

1．房地产价格的定义

房地产价格，是由房产价格和土地价格联合决定的。房产价格和土地价格紧密联系，互相影响对方，彼此制约。在我国，土地是国家所有的，通过招拍挂的制度流向市场。土地价格是租用土地的预期收益以及土地使用权的购买价格。我国的地价是以土地使用权出让为前提，一次性支付多年地租的现值总和，其中民用住宅土地的使用权限为七十年。

2．我国房地产价格一直走高的原因分析

（1）银行体系流动性过剩的分析

众所周知，中国连年的贸易顺差，人民币的持续升值，造成外汇储备激增。伴随而来的对人民币升值预期，国外热钱不断涌入中国。人民币升值和升值预期让人们纷纷抛售持有的美元，购买人民币，央行被迫发行相应的基础货币换取外汇。外汇储备的增加导致基础货币增加，通过货币乘数的效应使货币供给量成倍的增加，超出实体经济所能吸收的货币量，导致银行体系流动性过剩。

（2）流动性过剩推高土地价格刺激房价上涨

我国目前的资本市场发展不健全经济结构不够优化，因此银行资金最安全的流向就是房地产领域。房地产企业的土地购置资金和后续建设等所需投资的资金大多来自银行的贷款。特别是上市公司的房地产企业不仅容易得到银行的贷款，还可以通过多种融资渠道得到资金，造成房地产企业投资资金严重过剩。

（3）流动性过剩刺激信贷增长推动高房价

近年来，随着经济增长，居民储蓄越来越多，银行存贷差越来越大，存贷比愈来愈高，流动性过剩的问题加剧。银行系统为了释放过剩的资金，大量的发放贷款。而房地产开发对于资金的要求巨大，并且在开发环节中的土地财政收入涉及到地方GDP和绩效考核，使得房地产企业更加容易获得银行的巨额贷款。

二、我国货币政策对房地产价格的影响

1．存款准备金率对房价的影响分析

（1）存款准备金是指金融机构为保证资金清算和方便客户能提取存款而存放在中国人民银行的存款。如果央行采取宽松的货币政策，降低存款准备金率，就会增加流通中的货币供给量，银行体系可供贷款的数量会提高，流向房地产企业和投资投机者手中的资金相应会增加，导致房地产市场过热和投资投机需求增长，房价上涨。

（2）利率对房价影响分析

央行提高存贷款利率，会减少流通中的货币量，抑制资金流动性过剩的问题，从而使房价降低。贷款利率增加，直接导致房地产企业的融资成本增加，流向市场的投资资金减少。另外在投资成本增加的情况下，企业的预期利润减少，会促使房地产企业对投资项目的选择更加慎重，企业不会盲目的投资，就可减少流通中的投资资金，抑制房地产投资过热和房价上涨。

三、我国税收政策对房地产价格的影响

1.我国房地产的相关税收

作为宏观经济政策中的重要调控手段，税收进入了房地产业的各个环节。税收政策在国际房地产市场的调控上有着重要经验，在国外很多国家，物业税的实施有效抑制了炒房。在以往我国对房地产的调控中，税收政策也发挥了重要作用。

2.各环节税种对于我国房地产价格的影响

（1）开征物业税对我国房地产价格的影响

增加业主持有房产期间成本的最有效手段就是征收物业税。物业税又称“不动产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者为了保有它们，每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着房产市值的升高而提高。因此，住房价格上涨就意味着房屋资产价值增加，个人所要缴纳的房地产税款也会相应的增加。

（2）流转环节现行的税种对房地产价格的影响

房地产流转是房地产价值的实现环节，流转环节的税种主要是在房产交易和租赁过程中发生的。在房地产流转环节设置大量的税种，与现阶段我国房地产市场的现状不太和谐。在房地产交易行为中，购买者涉及了印花税，契税两个税种。对普通商品房的购买者征收契税，将增大购买者的购房成本，抑制合理需求。

（3）持有环节现行的税种对房地产价格的影响

在房屋的持有阶段设置税种，可以起到合理利用房屋资源的作用，有利于房屋资源的流通。但是在房地产持有环节中，我国现行税制的税种非常少，税率也比较低，主要是在房地产持有环节中，我国现行税制的税种非常少，税率也比较低，主要有房产税，城镇土地使用税和城市房地产税，而城市房地产税主要是涉外的。

四、建立合理房价体系的政策建议

1.对流动性过剩进行疏通

在我国现阶段，居民和企业的投资渠道是非常匮乏的。而我国目前比较普遍的投资渠道中，股市的收益有可能巨大，但是伴随的风险同样巨大，一般民众对于股市持风险规避的态度。再就是各种收益率非常低的基金和理财产品，以及国家定时定量发售的长短期国债。基本上来说这些都不是理想的投资品。

2.住宅用地环节

应该控制房地产企业囤地，促进住宅用地供应环节的土地上市量。对于房价上涨过快的城市，要增加其居住用地的土地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用房和限价房用地的供应。对于部分房价过高，房价上涨势头还在不断加剧的城市，应该进一步完善土地招拍挂环节的制度标准，以开发商的资质，实力等综合指标来评判拿地资格。

3.住房贷款利率方面

可以根据不同城市的房价高低建立不同的公积金贷款额度。建议房价比较高的地区可以相应的提高公积金贷款单笔最高额度，使得首付更低，以保证购房者能够切实享受到公积金的低利率带来的好处。

4.房地产税方面

建立完善均衡合理的税收政策，让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用。加快物业税细则的出台，以有效的抑制投资投机性的购房需求。在税收征管环节严格执法，不断加强对房地产行业各个环节税收的控管与税务稽查。做到有法可依，有法必依，执法必严。

5.加快廉租房的供给

地方政府应通过财政支出，自行修建廉租房和公有住房，直接增加保障性住房的供给，解决地方低收入居民和进城务工人员的住房问题。

参考文献：

1.《统计与决策》2011年22期.

2.《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，财政部公布，2011年1月27日.