物业项目经理工作指引

物业项目经理工作指引（共7篇）

1.物业项目经理工作指引 篇一

项目经理视频录制方案

项目经理视频录制方案

目录

第一部分：物业经理的一天…………………………………………………1 第二部分：周工作……………………………………………………………3 第三部分：月/季工作……………………………………………………… 4 第四部分：半……………………………………………………………5 第五部分：注意事项…………………………………………………………6

第一部分：物业经理的一天

序幕

项目经理在镜子中着装、并整理自己的书桌；

第一部分：物业经理的一天 1.会前项目外围巡视 1.1时间：8:00-8:20 1.2内容：对所辖项目的外立面、外围一周进行巡视，并查看重点岗位的交接情况、早班人员着装情况等

2.早会

2.1时间：8:20-8:30 2.2内容：早上巡查的问题，布置当天的工作

3.遗留事情处理 3.1时间：8:30-9:00 3.2内容：处理昨天遗留的事务、以及夜班值班遗留的重要事务 *** 4.早上项目检查 4.1时间：9:00-10:00 4.2内容：每天对小区进行巡视一次，对各岗员工的现场管理及操作情况，包括办公场所、员工宿舍等，生活方面进行现场检查

5.日常事务处理 5.1时间：10:00-11:30 5.2内容：处理当天的事物、业主接待； 6.前台接待督查 6.1时间：12:30-13:30

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第一部分：物业经理的一天

6.2内容：前台查看接待情况

7.日常事务处理 7.1时间：13:30-14:30 7.2内容：处理日常事务，各种审批、报表；每天抽查日常报修维修工作，按维修时限完成报修，确保维修及时，对重大维修事件亲自监督及跟进

8.项目巡视

8.1时间：14:30-16:00 8.2内容:项目各个区域的巡查

9.沟通、签字

9.1时间：16:30-17:00 9.2内容每天与一名员工谈心，与一名业主沟通；并集中对需要签字的文件进行签字

10.项目物业费收缴情况关注 10.1时间：17:00-17:20 10.2内容：调阅当天物业费收缴情况，并分析

11.工作梳理

11.1时间17:20-17:30 11.2内容梳理当天的工作完成情况

12.下班小结

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第二部分：周工作

第二部分：周工作

1.周一：外部沟通 1.1时间：9:30 1.2内容：与社区沟通、工作汇报、请示

2.周二：品质自检 2.1时间：15：00-16:30 2.2内容：项目品质自检

3.周三：物业费收缴 3.1时间：15：00-16:30 3.2内容：组织召开物业费收缴会议，分析收缴情况与原因

4.周四：内部沟通 4.1时间：自定

4.2内容：项目部沟通、内部培训情况检查

5.周五：业主接待 5.1时间：自定

5.2内容:抽查前台重点投诉，并致电或者上门拜访业主

6.周六：周例会 6.1时间：自定 6.2内容：组织周例会

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第三部分：月/季重点工作

第三部分：月/季度重点工作

1.计划制定：包括物业费收缴计划、文体活动计划、业主满意度调查回访计划、人事培训计划、公共设施设备维保计划、公共维修资金使用计划等 2.仓库盘点：每月一次盘点仓库，查看进出库 3.报表审核：审核各类报表 4.报表提交：

5.内外沟通：每月与公司各部门负责人进行沟通一次，每月与社区沟通一次、每月与开发商沟通一次，每月与业委会沟通一次。

6.抽 检：对月度员工的考勤、优秀员工评选及员工奖罚进行审核及都督，对员工的转正、劳动合同的签订进行审核，对员工档案、培训台账进行抽检。7.全体员工会议：每月召开开一次全体员工大会 8.收 集：每季度收集一次员工的意见和建议

9.思 考：思考和研究目前管理上存在的问题并做如何突破的创新计划，对标准化提出实践意见

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第四部分：半工作

第四部分：半工作 1.满意度：抽查业主满意度 2.半经营公示： 3.业委会工作汇报：

4.半工作总结与计划：制定半年工作总结及计划，参加总公司半工作会议

5.参观考察：半年组织一次管理人员到周边项目学习和参观考察 6.会议召开：召开组织项目半工作会议宣贯 7.组织活动：组织一次大型的社区活动 8.预算调整：半预算的调整与订制 9.编制审核：审查在编人员情况

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第五部分：注意事项

第五部分：注意事项（红线）

1.财务管理方面

1.1所有开支不能超过预算； 1.2备用金必须当月借当月还； 1.3保险柜现金总额不可超过两千；

1.4严禁侵吞、窃取或以其他手段非法占有公司财物，挪用公司资金； 1.5严禁未按公司规定，私自向业主、租户收取费用、佣金； 1.6严禁向业主、下属索要或暗示，要求得到金钱或其他报酬； 1.7严禁私自更改帐单、收据、合同。

2.人事方面

2.1在岗员工人数不能超过编制；

2.2严禁将配偶、子女、亲属、朋友等关系密切的人员安排在分管或直管项目； 2.3服从公司合理的工作分配或正常的工作调动。

3.团队管理方面

3.1严禁利用职权营私舞弊，打击报复； 3.2严禁煽动下属情绪以致集体懈怠、罢工；

3.3严禁工作场所进行任何形式的赌博、打架斗殴、吸毒、酗酒、聚众闹事等。

4.服务中心公章管理方面

4.1物业服务中心公章仅用于以项目名义向本项目业主发出的通知、通告、财务收支报表等；以项目名义向员工发出的通知、通告、证明等；以项目名义向区域公司、总部发出的申请等。不得用于对外签署具有法律效力的合同、协议、承诺、意向书等文本或其他对外证明等； 4.2严禁公章在空白条上盖章； 4.3严禁私刻公章。

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第一部分：物业经理的一天

5.其他重大事件方面

5.1严禁发生火灾、偷窃等重大事故隐瞒不报或谎报；

5.2严禁遇重大突发事件或险情，临阵脱逃或不及时组织力量应对处置； 5.3未经公司许可，不能对新闻媒介发表与公司相关的意见。

5.4严禁泄露公司业务信息、财务信息、人事信息、技术信息等商业机密。

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2.浅谈物业管理职业经理人才培养 篇二

关键词：物业管理；经理人才；基本素质，培养

近年来，物业管理行业在我国发展十分迅猛，据有关资料统计，2003年北京、上海、深圳三城市物业管理创造的生产总值分别高达70亿元、78亿元和50亿元，占这三城市GDP的2.23％、1.45％、2.23％。物业管理创造如此巨大的财富，职业经理人功不可没。但是物业管理高级人才的短缺是目前制约我国物管行业发展的主要因素之一，主要表现在物业管理职业经理人才的缺乏。物业管理职业经理人是指为实现利润或价值最大化，受聘于物业管理企业或其他经营管理机构，以对法人财产及物业实施经营管理为职业的人。物业管理职业经理应具备物业管理行业注册资质，可以全面地承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的运作，能够有效地组织人、财、物各项资源，独挡一面地带动组织为客户提供专业的物业经营、管理服务，并实现管理和盈利目标。职业经理人在我国还是一个新事物，物业管理职业经理人队伍更是还没有真正形成。然而，我国经济市场化发展的迅猛态势，以及对职业经理人需求迅速增长的现实，已迫使我们不得不从理论到实践快速推进我国物业管理职业经理人队伍的建立及发展。本文拟就物业管理职业经理人的培养问题做些探讨。

一、物业管理职业经理应具备的基本职业能力和素质

1物业管理职业经理人必须提高自身的驾驭力、执行力、自控力等主要的职业能力。驾驭力是指职业经理人提高驾驭市场经济的能力，可以从以下几方面人手：积极探索并努力把握市场经济的内在运行规律，按客观规律办事；不断提高对市场经济行为主体的统领能力和创新能力；增强对新的市场环境和形势的认知能力，树立可持续的科学发展观；致力提高企业核心竞争力，强化企业核心运营领域，构建优秀的企业品牌。企业及职业经理人成功的理由可以总结出千万条，但通常来讲，真正关系到企业兴衰的关键因素有三个：战略(决策)、团队、运营(流程)。而要促使这三个关键因素完美结合并达到最佳效能，其关键就在于企业的执行力。如企业的战略(决策)一旦确定，关键就是落实。物业管理职业经理人要不断地创新和不断地变革，不断地汲取新资讯新知识，不断地学习与研究，致力把企业锻造为一个学习研究型的组织。自控力，也是现代职业经理人必须具备的一种职业能力。因为职业经理人是企业的管理者，也就是最高“首长”，掌握着企业的财权、物权及人事权，如果职业经理人没有自控力，很容易走向职务犯罪。此外，对现代职业经理人来讲，自身情绪的稳定性和自控性对组织的稳定具有重要的作用。

2物业管理职业经理人必须具备进取心态和创新精神。首先作为物业管理职业经理人应具备强烈的责任感和事业心，物业管理是一项具体、繁琐的业务，这不是百米冲刺，而是马拉松比赛，一直坚守认真负责精神极为不易。物业管理企业不同于商贸企业，不同于信息产业，职业经理人必须从推动型领导转向接触型领导，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解客户需求。这就是物业管理行业的特殊性和必然要求，物业管理没有捷径可走，强烈的进取心需要职业经理人亲力亲为、忙在基层才能显示其职业素质。其次创新精神是职业经理最重要的素质特征：观念的创新，要求改变原有的思维模式，实现企业的再造；技术创新是决定企业竞争力的重要因素；管理创新本身是由经济发展、技术进步导致企业生存与发展问题解决的需求而产生，其中管理创新具有举足轻重的地位。物业职业经理人必须将以管为主的观念转向以客户为优先、以服务为核心，才能摆正工作重心，将物业管理目标转向让客户满意、社会满意而不是局限在让领导满意、考评组满意，物业管理的一切工作都应围绕着客户，通过服务去体现，向客户负责，将客户满意作为检验物业管理工作最重要的评价指标，最大限度地满足客户需求，被动等候转向主动突破。现代物业管理行业竞争中，任何一个企业都面临着危机，对企业来说，不变革只有死路一条，惟有及时变革、持续创新，才能生存和发展。学习、应变、创新是当今职业经理最为关键的素质。

3物业管理职业经理人应当充分重视人力资源的管理，提高有效沟通的能力。职业经理人组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质，这在职业经理圈子中已形成共识，但有三个方面应引起重视：首先，筑巢引凤吸引并留住人才。事业感召、情感凝集、待遇合理，每一项都要细致把握。小企业看老板，中企业看管理，大企业拼文化。当团队大规模扩展后，如何树立企业共同理念、建立合理的分配机制从而稳定一批肯干又能干的团队是一项极为现实的挑战。其次，建立人力资源管理的整体概念。明确团队的经营管理理念及价值观，并尽力使全体员工了解、认同、支持并执行这套共同理念和价值观；建立有效率的组织机构和制度体系，明确岗位职责，细化到每一位员工个人；完善各项招聘、培训、考核、业绩评估等程序。可以说，人力资源开发和管理的每一层工作对职业经理的个人素质、功夫来说都是一次考验。再次，职业经理本人应当是一名称职的培训官。职业经理需要更新观念，员工群体更需要及时充电，而物业管理团队最有效、最重要的培训师应该是职业经理本人。职业经理人要记住这个理念：企业领袖的一个重要概念是培养人。物业管理职业经理人的沟通能力包括两个方面，一是和业主的沟通，二是和员工的沟通。近年来物业管理投诉中绝大部分是由于业主、客户与管理公司沟通不畅，形成误会甚至成见所至。这种沟通的功夫更多地体现在日常工作中，应当提倡及时地、真诚而有效的沟通，而不仅仅局限于一年两三次的业主客户意见征询活动。至于员工的沟通，现代团队中的组员，需要规范的管理，也需要文化的滋润，沟通体现了尊重，沟通营造了健康、和谐的气氛，沟通是调动积极性的重要手段。同时也要注重与有关单位、部门和上级主管沟通。沟通与协调是一种顾全大局的意识，是一种境界，也是信息社会对职业经理的必然要求，在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果。

4规范管理，成本控制。从物业管理行业整体来看，管理水平仍存在较大差距。和香港同行比较，大陆地区本行业的管理仍属粗放型、激情型、难以适应国际化管理创新形势。而香港物业管理则从总体上迈上了理性、规范的轨道。首先要强调规范管理。大多数物业管理行业的“问题公司”根源就出在管理松散这个症结上，如何解决这个顽疾?最重要的一条是彻底地实行制度化，建立、健全制度体系，更要严格地执行制度体系，这又是一个说易做难的关键点。深圳地王大厦建设质量世界闻名，管理严格应立头功。另外要注重管理的量化。任何工作要求、目标确定都应

千方百计地用数据加以量化约束，量化管理越深入效果越好。制定和落实一个量化指标顶上一百句不确定的金语良言。按程序办事是职业经理成熟的标志之一。如果我们的职业经理没有规范意识和理性思维，即使ISO9000、ISO14000全部获得认证，管理效果还是要大打折扣。其次要加强成本控制。无论在美国还是香港，评价一个物业管理项目成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。大多数物业管理企业或管理处长期处于微利甚至亏损状态的重要原因往往在于缺乏有效的成本控制。台湾著名企业家王永庆有两句经验之谈对本行业应有启发：“企业库房的管理搞好了，我保证有10％的利润能冒出来。”“企业经理如果能把人、财、物的浪费压缩50％，这个企业肯定能够盈利”。这两句话可以说将经营管理企业的秘诀一语道破了，也说明成本控制、浪费的控制对于企业有多么重要。现实情况是，很多职业经理人在张扬其专业化的同时，却连一份专业的财务预算都拿不出，更不用说执行预算和成本控制了。现代物业管理竞争中，指望从客户身上挖掘更多利润难度相当大，职业经理人应强化内部管理，预算和成本控制能力是职业经理人的基本功。

5物业管理职业经理人要懂得竞争策略，做好市场定位。首先要制定团队的发展规划和发展目标。思路决定出路，出路决定发展，思路不清，在激烈的市场竞争中很难胜出。我国物业管理行业实践又显示企业发展战略规划的制定与实施是竞争法宝。职业经理人应抽出不少于30％的精力考虑企业、团队的竞争策略问题，40％的精力用于协调、处理与企业、团队有关方面的关系，余下30％用于处理日常事务。其次，注重扬长避短，发挥优势。中海专于管理，万科服务精道，万厦文化领先，中航经营取胜，南光技术优势，福田理论扬名……。这些竞争策略的典型案例说明，十指出击不如握成一拳有力，全方位出击很难实现品牌的凸现。再次，锁定目标客户。物业管理市场宽广，蛋糕庞大。职业经理要细分市场，确定自己的目标客户，而对非目标客户要坚决舍得割爱。我们的观点是，不求在整个市场占头等，而力争在目标客户分项蛋糕上吃大份。

总之，一个好的物业管理职业经理除了要具备良好的职业道德和职业素质外，还要进行自我修炼，在实践中摸索，在工作过程中前进，逐步走向成熟。

二、物业管理职业经理人的培养工作应解决的问题

从某种意义上讲物业管理职业经理人应当是那种非常职业化的企业管理者。他们不但拥有非常专业的企业管理知识、丰富的管理经验，同时应当拥有较高的职业素养，物业管理职业经理人才的培养以及流动也应该进一步市场化、规范化。形象地比喻，职业经理人类似职业足球运动员，他们可以以专业球员的身份在许多球队打球。目前在物业管理企业内部自我培养及自我标榜的“物业管理职业经理”，既没有政府部门的权威认定，也不具备市场价值及属性。只能说是一种观念的觉悟或称之为理论的萌芽。职业经理人的培养需要一个规范。要在中国物业管理行业实行物业管理职业经理制度，有必要重点推进如下几项工作：

1政府应制订物业管理职业经理标准及配套的相关法规制度，倡导并实行物业管理职业经理注册制度，国家及各省市成立物业管理职业经理注册局(处)，从理论与实践两个方面全方位考察，经严格的考试后授予不同层次的物业管理职业经理专业文凭及合格证书等。

2政府应鼓励一些大专院校设立物业管理职业经理专业，以培养科班出身的物业管理职业经理。同时，应支持物业管理发展比较成熟和有条件的省市建立物业管理职业经理培训学院及基地。根据各大学、培训学院及基地的师资力量及教学水平，包括学习时间的长短和经政府核定的培养、培训类别，有限制地准予其核发相应层次的物业管理职业经理博士、硕士、学士、专业文凭及合格证书等。

3明确物业管理职业经理的权利，使其具有极高的含金量。注册物业管理职业经理可以以个人身份受聘于业主委员会，根据合同按物业管理职业经理职业及道德规范履行义务并取得相应报酬；注册物业管理职业经理也可以与数名注册物业管理职业经理合伙(成立物业管理职业经理事务所)，受聘于业主委员会，面向社会承接物业管理业务，根据合同按物业管理职业经理职业及道德规范履行义务并取得相应报酬。

4培养物业管理职业经理人对自己职业忠诚意识，这种对职业的忠诚比他们对一个企业的忠诚还重要。职业忠诚直接对应着职业道德，经理人必须在专业上、精力投入和责任感上，要与这个职务相匹配。

3.物业公司项目经理工作内容 篇三

一、每日对本项目各岗位及各项工作的质量检查，并填写检查记录表，对各岗工作进行布置落实、监督检查、跟踪整改。具体工作内容如下：

1、客户服务

检查客户服务人员仪容仪表是否得体； 来电来访记录内容是否完整详实；

档案文本是否安全存放、保存完整并能有据可查； 物业费及其它费用的催欠； 接访、报修、投诉是否处理得当； 楼管工作情况； 维修派工及时性； 满意度回访情况等。

2、保洁服务

检查保洁员仪容仪表是否得体； 清洁工具是否按规定存放； 清洁易耗品使用方法是否正确； 环境卫生是否清洁否达到标准要求；

清洁范围是否已覆盖所有服务区域（如：卫生死角是否存在、垃圾桶/垃圾池卫生、大院角落卫生等）

3、秩序维护服务

秩序维护员仪容仪表是否得体；

是否执行“门禁”制度（如：是否主动对外来人员进行礼貌问询登记、对车辆进入是否检查等）；

工作交接是否有效衔接； 巡逻情况； 巡更仪记录； 监控情况；

非机动车和机动车辆管理； 消防安全管理； 突发应急事件妥善处理； 值班室内务；

安全巡检是否存全部覆盖服务区域； 各种记录是否完善详实； 沟通、报告、协调是否及时有效等

4、绿化

浇水、施肥、修建整修、杂草、病虫害、死株清理及补栽、落叶的清理、绿化带内卫生等

5、工程维修服务

检查工程人员仪容仪表是否得体； 保养计划是否制定，是否实施； 操作是否规范、安全；

接到报修信息后是否五分钟内到达现场，维修后业户是否满意； 上门维修的监督；

是否对维保单位维保的设施设备进行监督； 各种记录内容是否完整详实； 其他工作的完成情况；

6、每早对各岗位领班的各工作记录签字审核，并对问题及时跟踪。

二、每周召开一次项目人员工作例会；

三、编写本月工作总结、下月工作计划，并对工作总结进行公示；

四、每月制作本项目培训需求并进行实施监督，及时参加公司组织的培训工作；

五、每月25-30日申报下月的物品采购计划；

六、监督本项目各类物品领取、发放并定期盘点仓库；

七、每日分析物业费收缴率、核对收费台帐、监督收费工作；

八、每月核对花名册员工资料、及时更新员工意外险资料报至管理部；

九、根据岗位编制确定用工需求、办理入职、离职手续及时与管理部接洽；

十、做好各方面的沟通，与业主、业主委员会、外联各部门；

十一、合理安排本项目的夜间查岗工作；

十二、每月对业主进行回访，协调处理业主反映的各项问题回访；

十三、对本项目日常发生的典型问题整理成案例并上报公司品保部；

十四、监督装修手续的办理及巡查工作；

十五、处理各类突发事件，依据事件大小及时上报副总经理；

十六、及时参加公司召开的各类会议、做好领导交办的其他工作；

4.物业项目经理工作指引 篇四

范文1

首先，感谢您们能给我机会xx物业管理公司工作成长学习的机会。在我试用期一个月时间里，我主要的工作是环境、人员、制度流程的熟悉了解，通过学习，我熟悉了公司项目的整个操作流程。工作中，我一直严格要求自己，认真及时做好领导交代的每一项任务，同时主动为领导分忧及提出好的建议;项目方面不了解的问题虚心向同事学习请教，不断提高充实自己，希望能尽早融入到工作中，为公司做出更大的贡献，公司领导的帮助下全体员工的协作下已工作了1个多月，对这段期间的工作汇报如下：

一、全面熟悉公司、项目人员环境、制度流程，感悟公司企业文化。

本人加入公司时，全体公司员工在老总的带领下，满腔热情，积极进取，呈现出勃勃向上的公司氛围。在这种良好的公司文化感召下，我很快全身心地投入工作中。

二、纠正错误、合理建议：

由于前期多种原因，造成物业管理服务中心工作滞后，特别是工程维修方面，通过努力逐一处理，充分调查研究，科学合理执行公司领导的交代的各种事宜;合理结合农民安置房物业管理特性;在参考同行业操作规律的前提下，对本项目物管工作进行了调整。

三、规范管理制度、提高项目执行能力：

接手xx项目后，逐个与部门员工交谈，增进了解，利用例会、临时会议进行培训，包括物业管理法规条例、装饰装修、建筑物质量标准、保质期限等国家省市标准。在工作中发现存在的问题隐患，及时的讲解学习消除，同时在利用好原有制度的基础上完善建立了一些规章制度：

1.装修装饰巡查制度;

2.保安部周勤务执行制度;

3.保洁勤务工作流程分配方案;

经过初步的规化调整，每个员工确实做到责任到人、奖罚到人;做到培训、考核经常化，有效提高员工专业服务知识与技能。现在本项目员工的服务意识和对客户服务能力有较大进步。经过一过个多月的工作，虽然取得了一些成绩，然而，仍存在不足，如别工程维修方面未能完全及时的解决，现尽力逐个协调解决，本人相信在叶总的带领下，在公司领导的支持下，桂林萃岛物业服务中心的工作会更加进步。

范文2

本人20xx年10月到XX物业服务处工作至今已有一年多的时间，一年来，尤其是本人主持XX物业服务处日常工作以来，本人带领全体员工认真贯彻落实公司各项指示精神，规范管理，创新服务，加强收费，无论实在内部管理还是服务收费上都取得一定成绩，现将一年的工作情况总结如下：

一、经营方面

20xx年，XX物业服务处以“安全工作为基础，经营工作为根本”在各级领导的大力支持下、经过全体员工苦心奋战，在经营方面有了一定的突破，物业费的收缴有了大幅度提高，物业收缴率达到95%，经过初步测算2010年XX物业服务处实现收入超300万元，物业服务处的经营能力逐步提高。全年实现安全生产无事故，员工队伍稳定，无劳动纠纷情况。

举措1认真梳理前期欠费，对可以收缴的部分，落实任务、责任到人、专项收缴。对于刻意回避、恶意拖欠的单位，采用蹲点守候、见缝插针的方式，并用挂号信寄送催缴通知单，给拖欠企业增加压力，并取得一定的效果。

举措2XX物业费的收缴采用的是先服务后收费的方式，水电费也是由公司先垫资给供水供电部门，公司在运行过程中垫出大量的资金，无形中增加了很多风险。针对这一问题，我认真分析研究决定执行物业费和水电费都采取提前收缴，并于从今年第四季度起对新入住的企业执行，并逐步向老客户和大客户过度，在增加收缴率的同时降低运行风险。

举措3辞退一批在去年年底工作中严重影响员工队伍稳定人员。

举措4解决前期遗留的员工年假未休问题。经统计前期因各种原因安保部员工共有一千多小时年假。为了能不增加额外费用的情况下将这些时间消化掉，本人率先垂范，带领安保班组2名管理人员进行顶岗，努力克服天气炎热、身体疲劳等不利因素，我们甚至连续48小时不休息，咬紧牙关坚持一个多月终于解决这一员工多次提出的问题保证了队伍的稳定。

举措5定期召开班组长和骨干员工会议并积极与员工进行沟通，及时解决员工提出的诉求，仔细倾听他们的想法，员工在岗精神状态饱满，不带情绪上岗。

二、管理方面

20XX年我认真学习公司各项文件并及时贯彻落实。强化内部管控，建立起一支具有高度责任感和凝聚力的员工队伍。为更好的推行体系，我们严格按年初审核计划，对现场服务、内部管控进行内审，并于2010年1月接受中国质量认证中心的审核。

举措1积极梳理各项管理制度和流程，根据XX实际情况，出台多项管理制度，并严格执行使制度不流于形式、流于表面。

举措2强化外拓资金管理，建立健全内控管理体系。在“收”、“交”、“支”等几个关节点上都有严格管理和监督。

举措3加大成本管理力度，节能降耗降低成本，挖掘潜力，增加外拓，形成自上而下的成本、经营意识，营造全员关注效益的氛围。

举措4注重用管理人员的自身素养去影响员工，始终以严谨的工作作风、认真负责的工作态度、勇于奉献的敬业精神，来对每一个员工产生潜移默化的影响;

三、服务方面

20xx年在服务业主过程中拓宽思路、大胆思维，与管委会、管理公司共同为入园企业提供创新、高效、高附加值的服务。经统计，服务满意率全部达标与09年同期相比出现一定增幅。

举措1密切配合管委会提出的“提档升级、创新管理”的要求做好管委会领导关注的园区车辆管理、绿化除草等工作。

举措2实行定期沟通回访制，每周五按时时向管委会书面报告一周运行情况。

举措3着重重关注IT企业的经营管理模式，了解他们的服务现状和特色所在，并将其中特色服务融汇至现有物业服务中来，发挥研发一公司同属电信行业特征，协助为业主提供便捷的电信移机、转号等业务。

5.物业项目经理工作职责具体内容 篇五

2. 严格遵守公司及医院的各项规章制度，严格按照项目合同履行服务;

3. 严格遵守公司人事制度，按照公司及合同要求，组织完成人事事宜;

4. 严格执行公司财务制度，根据预算加以实施，及时催讨项目应收账款;

5. 主持项目日常工作，围绕公司年度目标制定计划并具体实施;

6. 加强走动式管理，积极协调和督导项目现场，及时发现和解决问题;

7. 积极配合院方重大活动、突发事件处理方面所需要的服务，建立良好的人际关系，提升满意度;

8. 监督各项规章制度、劳动纪律、工作程序、计划任务的执行与落实;

9. 妥善处理项目运行中产生的各类投诉和突发事件;

10. 负责对项目各级管理岗位的指导、考核和评价;

11. 保持与公司的密切联系，定期报告相关重要信息;

12. 跟踪上一日工作布置，确定是否落实，巡视医院重点区域。关注各部门工作开展，对投诉或发生的问题及时协调处理。抽查各部门规范服务、规范操作，检查主管工作;

6.XX年物业项目经理工作总结 篇六

XX年物业项目经理工作总结怎么写，以下是小编精心整理的相关内容，希望对大家有所帮助!XX年物业项目经理工作总结

20**年在公司各级领导的关怀与支持下，在公司项目推行项目经理责任制的改革浪潮下，都市阳光项目经理部始终贯彻为业主“构筑优质生活”的服务理念，遵循“品质服务、精细管理”的原则精神，开展各项服务与管理工作，取得了一定的成绩也暴露出一些不足，现将一年的工作总结汇报如下：

一、顺利完成队伍组建，合理整合人力资源，有效开展培训工作，努力提高凝聚力和战斗力，团队建设从初创期到磨合期到规范期平稳过渡。

20**年3月1日，我受公司领导委派来到都市阳光项目经理部工作，起初项目立足当地，多渠道开展人员招聘工作，在4月下旬交房前基本完成人员组建工作。经过一年的培训、磨合、历练，员工队伍已从动荡走向稳定。项目经理部现有员工65人，骨干人员20人，骨干人员保有率85%，组织各类员工培训90次，培训覆盖率达100%。

今年7月16日，由于施工单位的疏漏，傍晚一场大雨造成小区地下室大量漏水，项目经理部立即启动防汛应急预案，在场全体员工精诚合作，用沙袋围堰引水，抢险工作至深夜，未造成任何经济和财产损失;11月22日，小区15栋1单元下水管道堵塞，脏水已漫至201室户内，由于施工方人手有限，为不影响售楼部售房，项目经理部立即采取措施，从工程班、保洁班、维护队抽调人员打扫，经过几小时的疏通、冲洗，户内恢复原样。这些事例充分反映了员工们的工作积极性和“主人翁”思想。9月份，随着小区、商业、售楼部人员整合完成，一支团结一心、通力合作，有向心力的团队逐步形成。

二、减员增效、节能降耗、增收节支，不断提高收费率，完成了经济指标。

1、在收费方面：我项目人员在日常工作中，包括下班时间和节假日，通过电话、短信告知到上门派发“缴费通知单”收取再到下一步邮寄挂号信催收各项费用，积极主动的想办法保证收费率的提高，11月收费率已达%。

2、在物资采购方面：项目坚持就近、价低、质高的原则发展当地的供货商家，控制成本支出。

3、在减员增效方面：通过外包保洁班组和小区、商业、售楼部的人员整合及招聘50、60人员补充秩序维护队等方法手段，节约人力成本开支约27万元;

4、在节能降耗方面：通过控制庭院灯、景观灯、单元灯和楼道灯开启时间，调整地下室日光灯的开启数量，开启一台变压器减少无功损耗等方法手段，节约能耗开支约17万元;

5、在节约意识方面：通过培训，在全体员工思想上树立了“节约光荣”的意识。今年6月通过与施工方的多次协商，顺利接手其电梯轿厢保护措施，节约开支近万元;今年7月，工程班在地下车库入口处的雨篦子被装修重车压坏后，开动脑筋、利用废旧钢筋自己动手制作临时雨篦子，既避免了不让业主车辆有损伤，又节约了成本开支近千元。

20xx年，项目经理部调动全体员工的积极性，群策群力，努力开展各项增收节支工作。截止11月底，经过预估，预计全年能超额完成了收入万元，利润率%的经济指标。

三、坚持“品质服务、精细管理”的宗旨，明晰责任分工，梳理规范工作流程，逐步提升服务质量和管理水平，从而提高业主满意度。

1、交房手续、装修办理、整改配合等工作流程标准化

从四月下旬开始的集中交房到为业主办理装修手续再到协调处理业主户内整改问题，项目经理部的客服人员都在疲倦和委屈中成长。目前客服班组对业主的各项手续办理流程逐步规范，既体现了优质的服务质量又规避了各类风险。截止12月初完成交房1600余户，办理装修1018户，处理、传递、记录各类整改单3000余张，提供诉求服务1550余次，发放各类温馨提示27份，发放各类工作联系单24份。

2、业主户内装修巡检和公共区域、公共设施设备的巡查、保养常态化

项目经理部工程班坚持日常装修巡检，处理装修违规违纪、损坏公区设施30余次，罚款和赔偿收到6250余元。同时借鉴公司其他项目移交的经验，积极配合开发商逐步与各施工单位办理公共设施设备的移交工作，建立了设施设备台帐，对待千余台各类设施设备坚持各项巡检制度和保养计划，做到了专人负责，有检查、有记录，形成常态。全年属我物业服务中心维修的工作及时率100%，合格率100%。

3、突出抓好安防工作的重点化

由于小区所处的地理位置，周边的社会环境较复杂，加之小区的自身特点注定安防工作是重中之重。一年来，秩序维护队人员流动较大，但随着各项培训和人员整合的落实，目前队伍较稳定。在这期间小区经历了各类突发事件7起，处置及时妥当，较好的规避了风险，同时秩序维护队认真总结汲取教训，调整工作岗位设置，尽最大努力做好人防工作。年末随着电子围栏、西侧大门及行人门禁的逐步到位，消防系统的逐步到位，项目经理部的安全防范及消防安全工作有较大的提高。

4、外包单位、维保单位、便民服 服务及驻场维保人员监管制度化

小区保洁属于外包，大半年来项目经理部坚持质量标准，加强监管力度，坚持每周两次的专人打分考评，细化量化了质量标准，分清了工作责任，保证园区的环境卫生达标。另外对绿化、电梯维保人员和便民服务人员的管理也分派到各班组长一级，对这些人员的管理日渐规范，同时合作、配合较好，解决了项目日常的一些困难。

日常管理、服务工作规范化

项目管理改革以来，项目经理部员工努力学习、领悟新的管理办法和“上贤下专”的企业文化，不断提高自身素质。在明晰了各班组的责任分工后，各班组长及骨干人员均以身作则，遵守规章制度，坚持工作标准，狠抓工作执行力，奖勤罚懒、奖优罚劣，截止12月初项目经理部合计罚分77分，奖分57分。另外，项目经理部在管理上强调走动式服务，要求管理人员主动与业主、员工、当地上级行政部门联系沟通，听取意见和建议，不断改进工作方法。随着管理与服务的有效结合，业主的满意度有了较大的提高，截止12月初，项目经理部共收到锦旗两面，感谢信两封。

XX年物业项目经理工作总结

xxxx年是xxxx园区物业部全面建立标准化物业管理体系,着力提升物业服务品质,打造和谐文明科技园区,建设团结、高效、创新项目团队的一年。鉴于此,xxxx项目部在制定xxxx项目工作计划时,就以公司“提升物业服务品质,建立嵌入式新型物业管理服务模式”的方针为指引,确立项目部全年工作重心,即着重项目部标准化管理体系的全程推进实施,不断修正、提高、完善。追求管理服务的持续改进,不断提高顾客满意。

xxxx年xxxx物业部项目团队在公司领导的关心和支持下,经过团队成员一年的全程积极努力,在项目工作愿景实施的方法措施、进度推进、质量测控、工作绩效等方面均有出色的体现。具体

1、强化标准化物业管理体系建设,打造成熟高效物业管理团队,提升物业管理服务品质)实施标准化流程管理 保障覆盖全部管理过程

以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无隐患”为工作标准,重点制定、改善了各项管理服务流程、管理制度、作业指导书;建立了监督管理组织,落实岗位责任制。建立了一套覆盖各个管理环节、实施有效的管理体系。

2)针对项目实际情况 全程交叉培训考核

结合项目部的管理实际,针对新员工多、年轻员工多的特点,为保障管理服务品质,力争做到员工业务水平专业化、全面化,物业部年初制定了详细的培训考核方案,通过工程、客服、安全、环境知识的交叉培训考核,使员工物业知识专业化、全面化。同时整理了一套实用的培训课件,编写了《保安人员应知应会》、《客服人员应知应会》。

3)重视宣传引导工作 赢得业主理解支持

成立了项目部宣传小组,通过宣传栏、电子邮件等形式,积极主动的向园区

业主公示本公司及xxxx物业部的工作情况;宣传物业部的工作及公司的服务

理念;保障畅通的沟通渠道,坚持正确的舆论导向;宣传法律法规和政府部门的

管理指导信息;并及时向业主提供安全知识、健康常识、天气预报、租房信息、生活小常识等。赢得了业主对物业管理工作的理解和支持,引导园区业主积极参与园区建设。)推行贴心管家服务 建立嵌入式管家模式

成立了“贴心管家小组”,形象成了项目经理重点跟进、部门经理分工负责、客服人员跟踪推进的管理模式。更好的为业主提供贴心服务,每周针对收费情况,分析总结工作经验,及时协调处理顾客需求。不但使服务品质有所提升,而且成功化解了收费困难。实现了从“贴心管家小组”成立前的每月收费80余万元,到小组成立后每月135万元的飞跃,基本完成了公司的收费指标。)倡导绿色环保理念 推进垃圾分类工作

垃圾分类工作达标是北京市政府申办XX奥运会对世界承诺项目之一,本年初,按照北京市及上地街道办事处的要求,xxxx物业部专门成立了垃圾分类领导小组,制定了垃圾分类管理制度及流程,完善了垃圾分类设施,安排专人负责,细致、系统的进行宣传、培训、监督、落实。实现了园区生活垃圾减量化、无害化的管理目标。使垃圾分类工作最终高质量的达到了市政管委的要求,受到了市、区领导的好评。由于垃圾分类工作的出色,市政管委拟将我园区列为“垃圾分类优秀单位”。)完善档案管理体系 保持原始完整数据

档案管理是物业管理当中的一项重要工作,记录着物业、业主和管理过程的真实面貌。设置专人跟进收集、整理、更新,建立了一套完整的档案管理体系和数据库,并保持数据的不断更新,保证了档案的完整性及可靠性。满足了安全、便捷、快速、详细、真实、完整的档案管理要求。

7)跟踪监督管理指导 打造自然和谐美观环境

监督、管理、指导园区绿化、绿植租摆工作,对园区绿化、绿植实行合理搭配,适时调整,定期防治病虫害,突出特点,达到自然、和谐、美观的效果。做到日常实时检查管理,成功抑制了美国白蛾在园区的蔓延。)规范保洁服务过程 满足清洁舒适要求

监督指导园区保洁工作,制定标准操作监督流程,落实分区负责、定期考核制度,有效地调动其积极性,促进内部和谐竞争,提升园区环境质量。)积极协助业主工作 赢得业主信赖赞赏

针对业主的一些特殊需求,物业部认真协调办理,主动提供支援。协助业主成功接待全国人大代表参观团两次、全国宣部长参观团一次、区领导参观调研5次,知名企业峰会6次,协调处理毗邻业主矛盾十数次,协助业主内部设施改造十数次,并积极协调配和保障了IBM中国软件基地的延时制冷工作。劳谦君子,天道酬勤 ,物业部踏实负责的工作得到了业主的多次赞赏和感谢。)组织园区文化平台 建设和谐文明园区

xxxx年初xxxx物业部就将本设定为“xxxx文化年”,xxxx年1月10日xxxx物业部与园区业主协作,成功举办了“xxxx之夜”新春联谊会,通过此项活动加深了物业部与业主之间的感情。广大业主对此给予高度评价,既丰富了园区的文化生活,又提升了物业的形象。值此辞旧迎新之际,广大业主对“XXxxxx文化月”充满了希冀并积极参与。目前我们已经收到书法、绘画、散文、诗歌、摄影、创意粘贴等作品50余篇/幅,报名参加新年舞会者众。良好的文氛围有利于物业部与业主之间化解矛盾、建立友谊、团结协作、共取双赢。目前我物业部正在积极筹备“XX新春舞会”活动。

关注消防、安全工作 保障业主生命财产安全

火灾是物业安全管理的最大“敌人”,一旦发生火灾,业主人身和财物都会受到严重威胁。为此,我们以安保部为中心以项目经理为组长,组建园区义务消防组织,实施严格的消防监督管理并将消防责任分解到各户,向其普及消防知识。在xxxx年11月9日举行了xxxx园区消防演习,提高了物业部员工及业主的消防安全意识及自救、互救知识。

为了保障园区业主的安全,xxxx安保部对保安队伍实行严格培训,贯彻“六防”措施,实行群防、群检、群治,以确保万无一失。针对特别区域实施重点布控,如在自行车场盗窃高发区实行严密布防,成功抓获盗窃者3人,为业主挽回直接经济损失数千元,受到业主赞誉。由于xxxx园区安全管理的出色,因此被海淀区评为“社会治安综合治理先进单位”。

7.前期物业管理工作指引 篇七

前期物业管理工作指引

1.目的以内部市场化为原理，理顺地产公司与物业公司之间的业务和经营关系。

2.范围

适用于海昌房地产集团物业管部及自有物业公司与地产公司的前期物业管理。

3.3.1.3.2.3.3.3.4.4.4.1.职责 物业管理部负责本指引的编制及修订工作。各下属项目公司新城市新项目论证报告中对物业管理进行可行性分析。各下属项目公司参照本指引，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和结算协议，以明确双方的业务和经营关系。如本指引规定内容与地方法规相冲突，依照地方法规执行。原则 集团下属地产公司与物业公司应本着有利于提升客户满意度、提升海昌品牌价值、促进海昌房地产销售的原则，合理确定地产公司和物业公司因产品属性不同而带来的交叉环节工作职责，理顺业务和经营关系，建立高效、规范的协同机制。

物业公司与地产公司应确定明确的服务标准，建立清晰、便捷的结算流程，以确保地产公司及物业公司的良性经营需要。

地产公司与物业公司应在每年1月份前确定当年各项业务的结算办法。

定义

前期物业管理:指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理服务的活动。

房屋交付使用:指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为房屋已交付使用。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。

项目开办费:指项目在集中入伙前，物业公司为实现新项目正常运作而产生的人员配备、办公设施、工具材料等费用。

项目配合费:指在总包进场后，物业公司为地产公司提供规划设计及施工建设部分图纸评审、施工配合、管理费测定、物业服务方案、前期物业管理招投标工作的配合、施工工地安全防范与接待、项目部及项目红线范围内保洁服务等而产生的人工费、税费等方面的费用。总包进场前物业配合地产期间产生的费用由地产公司予以实报实销，物业公司按费用总额提取10%作为管理酬金，与地产公司每季度结算一次。

营销配合费:指售楼部成立后，物业公司为营销工作提供开放开盘服务、销售现场、样板房及开放区域接待、保洁、工程维修服务、销售现场物业咨询、入伙工作的支持与人员的协助、培训、税费等方面产生的费用。

物业移交:指竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施和场所、房屋移交给物业公司，物业公司组织人员对房屋及相关设施的质量、使用性、完好性、感观

第 1页，共5页 4.2.4.3.5.5.1.5.2.5.3.5.4.5.5.5.6.效果进行评估验收的过程。

5.7.6.6.1.清洁开荒:指项目接管验收合格后，对项目所有房屋、共用部位、共用设备设施及场地进行全面的清洁，以保证入住时的良好清洁状态。方法和过程控制 物业管理前期介入阶段

6.1.1.物业管理介入项目可行性调研

集团下属地产公司开发房地产业务，一般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业法规政策、劳动用工、市场成熟度、竞争对手楼盘、项目基本情况及项目客户定位进行充分的调研、并根据物业管理标准和市场价值的差异化程度判断物业管理在市场进入的可行性，并对未来的经营管理状况进行合理预测，形成可行性分析报告供地产公司参考。

6.1.2.物业管理模式的确定

地产公司在编制营销方案时，应将营销思路、规划设计思路向物业公司详细介绍，物业公司将依据地产公司提供的信息进行物业管理模式的研究，并在销售前确定物业管理模式和服务的基本内容、质量标准，同时作为销售卖点一并推向市场。

6.1.3.物业管理费测算

6.1.3.1.物业公司应在物业管理服务方案中详列物业管理费的测算依据。

6.1.3.2.物业管理费定价应参照当地政府相关部门指导标准及行业水平制定，并确

保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡、略有盈余，原则上不赞成地产公司为促进产品销售而降低物业管理费的做法，如确有必要实施，调

整部分的亏损由地产公司承担，按月或季度向物业公司办理结算手续。

6.1.4.项目的前期介入

6.1.4.1.为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目规划设计、现场

施工建设及营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，并站在潜在客户的角度，对管理需求及项目设施设备配备的合理性、管理成本、可持

续发展提出建设性意见。

6.1.4.2.物业公司应提供销售区域的接待、清洁、维修服务，并对现场服务人员提

供培训，切实提升现场服务品质，以达到物业促进营销的目的。

6.1.4.3.项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公

司相关人员就物业公司提出的问题和意见进行沟通，并确定具体解决办法。

6.1.4.4.项目前期介入期间产生的项目配合费用、营销配合费用、物业开办费及清

洁开荒费用等按《前期介入服务费用结算标准》进行结算。

6.2.前期物业管理阶段

6.2.1.前期物业管理招投标

6.2.1.1.由地产公司在房屋销售前，按照项目所在地相关规定及主管部门的要求，组织前期物业管理招投标工作，并起草《前期物业服务合同》、《临时管理

规约》，物业公司应积极配合并参与投标工作。

6.2.1.2.招投标工作完成后，地产公司应与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，明确委托事项、委托管理期限、双方权利义务、收费标准、物业物业用房、维修资金管理及违约责任等。合同签订时应充分考虑对物业管理后期工作的影响，并为从前期物业管理服务过渡到业主委托管理服务阶段创造条件，同时该合同应与地产公司在销售时与业主签订的《前期物业管理服务协议》

中约定的内容一致。

6.2.2.前期物业管理方案策划

在前期物业管理招投标过程中，物业公司应确定投标项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体内容包含：项目及企业简介、物业总体设想与承诺、人员配备计划与培训管理、物资装备计划、维修资金使用方案、管理费的收支测算、管理规章制度、档案管理、物业前期管理、物业的日常管理、智能化系统管理、客户服务及社区文化建设等。

6.2.3.物业用房的提供

6.2.3.1.地产公司应按照物业管理法规向物业公司或业主大会提供物业用房，物业

用房的装修方案由地产公司协同物业公司共同制定，装修费用由地产公司

承担。

6.2.3.2.物业用房分类

A.B.C.物业管理用房，包括接待中心、办公室、财务室、会议室、会客室、档案室等。物业服务用房，包括员工宿舍、淋浴间、洗漱间、卫生间、更衣室、洗衣房、阅览活动室、食堂、各类库房、操作间、休息室等。物业用房不包括物业公共设施配套用房。

6.2.3.3.物业用房的标准，项目总建筑面积在25万平方米以下的，按总建筑面积的2‰提供；建筑面积超过25万平方米的，除按照25万平米的2‰提供

外，超出部分按1‰的标准提供；建筑面积在5万平方米及以下的，按不

少于建筑面积100平方米提供。

6.2.3.4.物业用房应具有独立的产权并具备正常的使用功能。

6.2.3.5.地产公司在规划设计时应对物业用房予以充分考虑。办公场所具体位置的规划应考虑到项目物业管理模式的需要，并从服务辐射区域、交通、安全、是否扰民等角度充分考虑。物业用房及员工生活用房不能设在地下室中，并保证通风、噪音符合国家住宅使用标准。

6.2.4.物业的移交

6.2.4.1.物业移交的重点是房屋本体、共用部位、共用设备设施及场地的移交，物

业移交应建立书面移交档案。对于验收不合格的项目，地产公司应组织人

员及时进行整改。若在接管验收工作中有屡次整改仍不达标或项目部拒不

整改以及长期拖延的项目，物业公司应将问题以书面报告的形式报地产公

司分管领导处理。

6.2.4.2.地产公司应在正式入伙前30个工作日完成所有工程的整改工作，并通知

物业公司接管验收。一般接管验收工作每10万平方米需投入20人约10

天的工作量，地产公司须以每10万平方米预留15个工作日给物业公司办

理接管验收手续，并确保另有15个工作日进行清洁开荒工作。否则物业

公司可按日收取应急费用，应急费用包含加班费、补贴和酬金等。

6.2.5.保洁开荒

6.2.5.1.保洁开荒分为二种情况：第一种是销售前开放区域、样板房、销售大厅的保洁开荒；第二种是房屋交付使用前的保洁开荒。

6.2.5.2.保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围

内的清场及完成初次保洁工作。

6.2.5.3.保洁开荒工作开始前，地产公司应确保所有房屋钥匙已全部移交给物业公

司。

6.2.5.4.地产公司可将保洁开荒工作直接发包给物业公司，物业公司在清洁开荒报

价中应包含人工费、材料费、税金、酬金等成本。清洁开荒质量由物业公

司全面监管，费用由地产公司承担。如地产公司将清洁业务直接发包给专

业清洁公司，物业公司应予以监督清洁质量，由地产公司向物业公司支付

总承包费用的10%作为管理酬金。

6.2.6.标识的配备

6.2.6.1.房屋本体类标识由地产公司/商业公司按照项目特有的识别系统制作，物

业管理类标识由物业公司按照海昌集团VI管理规定款式制作，费用由地

产公司承担。

6.2.6.2.地产公司如将房屋本体类标识及物业管理类标识全部委托交由物业公司

制作，期间产生的设计费、制作费和酬金由地产公司承担。

6.2.7.客户体验日

6.2.7.1.客户体验日应安排在项目正式入伙前30天--60天前进行，由地产公司全

程组织安排，费用由地产公司承担。

6.2.7.2.物业公司应在客户体验日充分展示服务水准、专业水平、团队合作精神，并借此契机为入伙后的服务工作打下坚实的基础。

6.2.7.3.客户体验日中涉及的整改项目，地产公司应在正式入伙前全部完成整改工

作。

6.2.8.房屋的集中入伙

6.2.8.1.房屋的集中交付实行地产公司总经理负责制，成立由各部门、各专业人员

联合组成的入伙工作小组，并策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担。

6.2.8.2.地产公司如委托物业公司办理房屋集中入伙手续的，物业公司需提前将集

中入伙策划方案及费用预算报地产公司审核，费用由地产公司承担。

6.2.9.房屋质量返修管理

地产公司应成立项目保修办，按照《房屋质量保证书》规定承担房屋保修、公共设备设施保修期内的返修及完善工作，此外对已超过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需由地产公司承担修复责任。

6.2.10.空置房管理

6.2.10.1.空置房分为两种情况：第一种情况：因地产公司销售原因，造成房屋

未交付使用而空置的；第二种情况：房屋已经交付使用，因业主个人原因

未办理入伙手续的。

6.2.10.2.第一种空置房产生的管理费、水、电、供暖等费用由地产公司承担；

第二种空置房相关费用由业主承担。按照《物业服务收费办法》规定，空

置房管理费应全额缴交。具备房屋交付使用条件但尚未入伙的客户，地产

公司有义务敦促其尽快办理交付使用手续。

6.2.10.3.物业公司应建立对空置房的巡查及清洁制度，并组织实施，保存相关

工作记录。

6.3.前期配合费用结算

6.3.1.物业公司配合地产前期介入服务的结算可分为二种方式：第一种为包干制，第二种

为酬金制；

6.3.2.包干制结算方式按《前期介入服务费用结算标准》签订相关协议，项目配合费及营

销配合费按合同签订后3日内支付40%、服务期满6个月时支付40%、余额20%在年末前一次性清算完毕的方式给付。

6.3.3.酬金制方式中，前期配合期间产生的所有费用（含人工成本、物料、税金、不可预

见费等）均由地产公司承担，并对物业配合地产期间产生的所有费用计提10%作为物业管理酬金，按季度支付给物业公司。

6.3.4.物业开办费在签订《前期物业服务合同》时由地产公司按集团下发的《前期介入服

务费用结算标准》一次性划拔给物业公司统筹使用，以便物业公司管理服务工作的正常开展。

6.4.其他事项

6.4.1.地产公司因销售或其他需要，承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担，此

部分费用由地产公司按月划拨给物业公司。

6.4.2.因市政配套不到位或销售承诺等原因，造成项目用水、电、气、供暖形成缴费与收

费之间的价差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水电开支过大而产生的收支价差及量差部分，由地产公司承担补差责任。物业公司按季度统计上报地产公司相关部门予以结算。

6.4.3.地产公司在制定与物业管理相关的含有广告内容的对外宣传资料（售楼广告、推广

资料、合同、宣传图册）时，应充分征求物业公司意见后实施。在销售时不得超出《前期物业管理服务合同》约定范围向客户做出承诺，以免增加物业公司的管理难度。

7.附则