郴州房地产市场报告

2024-07-13

郴州房地产市场报告（通用6篇）

1.郴州房地产市场报告篇一

郴州项目可行性研究报告投资分析报告

（郴州项目可行性研究报告-项目流动资金估算分析）

关键词：郴州可行性研究报告

郴州可行性分析报告

郴州立项申请报告

郴州投资分析报告

郴州项目实施方案及经济效益分析

郴州项目投资可行性分析

一、核心提示：

可行性研究报告有五大用途：可用于企业融资、对外招商合作；用于国家发展和改革委(以前的计委)立项；用于银行贷款告；用于申请进口设备免税；用于境外投资项目核准。

《郴州项目可行性研究报告》是对郴州项目的市场需求、技术方案、资金计划、财务效果、社会影响、投资风险等进行全面的技术经济分析论证，并提交给郴州发改委、证监会、郴州银行或其它郴州主管部门审批的上报文件。

二、郴州项目可行性研究报告编写说明

泓域企划机构（简称“泓域企划”）成立于2011年，专注于产业规划咨询、项目管理咨询、业营销策划、商业品牌推广，并提供全方位解决方案的项目战略咨询及营销策划机构，在全行业中首创了“互联网+咨询策划”的服务模式，通过信息资源整合，可为客户定制提供“行业+项目+产品+品牌”的全案策划方案。

泓域咨询是领先的信息咨询服务机构，主要针对企业单位、政府组织和金融机构，在产业研究、投资分析、市场调研等方面提供专业、权威的研究报告、数据产品和解决方案。作为一家专业的投资信息咨询机构，泓域咨询及其合作机构拥有国家发展和改革委员会工程咨询资格，其编写的可行性报告以质量高、速度快、分析详细、财务预测准确、服务好而在国内享有盛誉，已经累计完成上千个项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告的编写，可为企业快速推动投资项目提供专业服务。

泓域企划，中国领先的咨询策划服务机构。针对郴州中小企业发展需求，泓域企划可提

供专业编写郴州项目可行性研究报告、郴州项目投资分析报告、郴州立项申请报告、郴州项目资金申请报告、郴州商业计划书、郴州项目建议书等。

三、郴州发展概况分析

郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。“北瞻衡岳之秀，南峙五岭之冲”，自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“人文毓秀之所”。东界江西赣州，南邻广东韶关，西接湖南永州，北连湖南衡阳、株洲，素称湖南的“南大门”。郴州东西宽202公里，现辖1市2区8县（资兴市、北湖区、苏仙区、桂阳县、宜章县、永兴县、嘉禾县、临武县、汝城县、桂东县、安仁县），总面积1.94万平方公里，第六次全国人口普查中郴州总人口约460万。郴州是国家优秀旅游城市，有“林中之城，创享之都”的美誉，山地丘陵面积占总面积的75%。别名“福城”、“林城”，为国家级湘南承接产业转移示范区，是湖南对接粤港澳的“南大门”。郴州历史悠久，是古代炎帝部落苍梧越的聚集地，秦末汉初楚义帝熊心的都城，其水系分别注入珠江，赣江，湘江，有天下上游之称。郴商自古往来商贾于湘赣粤桂之间，勤劳刻苦，诚信可靠，人称水上骡子。2016年12月，列为第三批国家新型城镇化综合试点地区。

四、郴州投资项目建设背景分析

创新和完善宏观调控方式。按照总量调节和定向施策并举、短期和中长期结合、国内和国际统筹、改革和发展协调的要求，完善宏观调控，采取相机调控、精准调控措施，适时预调微调，更加注重扩大就业、稳定物价、调整结构、提高效益、防控风险、保护环境。依据国家中长期发展规划目标和总供求格局实施宏观调控，稳定政策基调，增强可预期性和透明度，创新调控思路和政策工具，在区间调控基础上加大定向调控力度，增强针对性和准确性。完善以财政政策、货币政策为主，产业政策、区域政策、投资政策、消费政策、价格政策协调配合的政策体系，增强财政货币政策协调性。运用大数据技术，提高经济运行信息及时性

和准确性。减少政府对价格形成的干预，全面放开竞争性领域商品和服务价格，放开电力、石油、天然气、交通运输、电信等领域竞争性环节价格。

构建产业新体系。加快建设制造强国，实施《中国制造二○二五》。引导制造业朝着分工细化、协作紧密方向发展，促进信息技术向市场、设计、生产等环节渗透，推动生产方式向柔性、智能、精细转变。实施工业强基工程，开展质量品牌提升行动，支持企业瞄准国际同行业标杆推进技术改造，全面提高产品技术、工艺装备、能效环保等水平。更加注重运用市场机制、经济手段、法治办法化解产能过剩，加大政策引导力度，完善企业退出机制。支持战略性新兴产业发展，发挥产业政策导向和促进竞争功能，更好发挥国家产业投资引导基金作用，培育一批战略性产业。

深入实施创新驱动发展战略。发挥科技创新在全面创新中的引领作用，加强基础研究，强化原始创新、集成创新和引进消化吸收再创新。推进有特色高水平大学和科研院所建设，鼓励企业开展基础性前沿性创新研究，重视颠覆性技术创新。实施一批国家重大科技项目，在重大创新领域组建一批国家实验室。积极提出并牵头组织国际大科学计划和大科学工程。推动政府职能从研发管理向创新服务转变。完善国家科技决策咨询制度。坚持战略和前沿导向，集中支持事关发展全局的基础研究和共性关键技术研究，加快突破新一代信息通信、新能源、新材料、航空航天、生物医药、智能制造等领域核心技术。瞄准瓶颈制约问题，制定系统性技术解决方案。强化企业创新主体地位和主导作用，形成一批有国际竞争力的创新型领军企业，支持科技型中小企业健康发展。依托企业、高校、科研院所建设一批国家技术创新中心，形成若干具有强大带动力的创新型城市和区域创新中心。完善企业研发费用加计扣除政策，扩大固定资产加速折旧实施范围，推动设备更新和新技术应用。

五、郴州项目可行性研究报告主要内容

已经和世界上260多个国家和地区开通了传真电路和国际直拨电话及铺设光缆专线等

服务；是中国公众多媒体信息网的一部分，已经与国外信息网相连，实现了与世界信息资源的共享。该项目所选建设场址位于区域内，建有现代化的城区道路，供水厂、配气站、垃圾处理场、污水处理厂、变电站、程控电话及电信基站等；项目建设区域地势平坦，环境优美，各类市政、公用设施完善，已经实现了道路、供电、供水、供气（汽）、通讯、排水、有线电视为主的“七通一平”，建设区域内设商住、学校、超市、医院等配套设施，为该项目建设创造了良好的投资环境条件。

项目所在地紧临道路干线，且场址周边路网设施完善，产品远距离输送可经济宁市铁路系统集中配送，所需原辅材料可通过公路和铁路系统完成运输；该项目建设所在区域公路、铁路、航空立体交通网络已经形成，交通便捷；因此，项目建设单位所选项目建设区域交通条件完全能够满足项目建设和运营的需求。通讯事业发达；中国电信、移动、联通、网通、铁通宽带光缆线路已铺设到各区域，提供IDD、DDD、ISDN等服务，移动电话已达到了无缝隙覆盖；电信、网通、铁通均在境内开展了DSI、光纤宽带等互联网业务；实现了交换程控化、传输数字化、网络立体化的现代化电信网络。

六、郴州项目可行性研究报告编写大纲及编写说明（参考）

第一章：郴州项目摘要，简明扼要的描述郴州项目承担单位、基本情况、建设内容、投

资规模等

第二章：郴州项目建设背景和必要性，结合区域社会经济环境描述郴州项目的立项背景和必要性，目的是说明该郴州项目立项的目的和意义。

第三章：市场供求分析及预测，结合全球、全国及省内郴州项目所投资产品的市场供求、价格情况，说明郴州项目所投资产品的市场前景。

第四章：郴州项目承担单位的基本情况，结合郴州项目承担单位的资金、技术、产品、市场等描述说明该单位承担本郴州项目的实力。

第五章：郴州项目地点选择分析，结合郴州项目自身对环境的影响，说明交通、运输、周边位置等情况说明选址科学合理。

第六章：生产工艺技术方案分析，说明投资该郴州项目生产的流程、工艺、阐明其技术来源和先进性以及预期会达到的工艺参数。

第七章：郴州项目建设目标，说明郴州项目投产后的技术水平、生产能力水平和市场供求能力。

第八章：郴州项目建设内容，根据工艺流程分步骤阐明各个环节的建设内容及所需要采购的仪器设备等。

第九章：投资估算和资金筹措，根据实际建设内容，结合实际市场价格因素，估计郴州项目总投资，说明资金来源，是中央、地方还是自筹，分别占的比例是多少。

第十章：建设期限和实施进度安排，说明郴州项目建设的期限以及各个阶段需要完成的工作。

第十一章：环境影响评价，结合郴州项目自身实际情况，分析郴州项目对当地生态、水源、噪声等的潜在的污染情况及需要采取的必要措施。

第十二章：郴州项目的组织管理和运行，阐明郴州项目建设期间和运行期间的组织管理

情况。

第十三章：效益分析与风险评价，分析郴州项目的经济效益、投资回报及潜在的风险，并作出财务评价。

第十四章：招标方案，根据国家相关招投标法案，初步拟定基础建设、设备仪器的招投标方案，这一步只需简单提一下，在郴州项目通过可行性验收后的实施方案再来细化。

第十五章：郴州项目可行性结论与建议，可研报告编写机构需结合实际给出郴州项目是否可以的结论，同时针对不足提出改进意见。

七、郴州项目建设可行性分析

优化制造业发展布局。落实国家区域发展总体战略和主体功能区规划，综合考虑资源能源、环境容量、市场空间等因素，制定和实施重点行业布局规划，调整优化重大生产力布局。完善产业转移指导目录，建设国家产业转移信息服务平台，创建一批承接产业转移示范园区，引导产业合理有序转移，推动东中西部制造业协调发展。积极推动京津冀和长江经济带产业协同发展。按照新型工业化的要求，改造提升现有制造业集聚区，推动产业集聚向产业集群转型升级。建设一批特色和优势突出、产业链协同高效、核心竞争力强、公共服务体系健全的新型工业化示范基地。

推动发展服务型制造。研究制定促进服务型制造发展的指导意见，实施服务型制造行动计划。开展试点示范，引导和支持制造业企业延伸服务链条，从主要提供产品制造向提供产品和服务转变。鼓励制造业企业增加服务环节投入，发展个性化定制服务、全生命周期管理、网络精准营销和在线支持服务等。支持有条件的企业由提供设备向提供系统集成总承包服务转变，由提供产品向提供整体解决方案转变。鼓励优势制造业企业“裂变”专业优势，通过业务流程再造，面向行业提供社会化、专业化服务。支持符合条件的制造业企业建立企业财务公司、金融租赁公司等金融机构，推广大型制造设备、生产线等融资租赁服务。

以供给侧结构性改革为导向，推进结构节能。把优化工业结构和能源消费结构作为新时期推进工业节能的重要途径，加强节能评估审查和后评价，进一步提高能耗、环保等准入门槛，严格控制高耗能行业产能扩张。以钢铁、石化、建材、有色金属等行业为重点，积极运用环保、能耗、技术、工艺、质量、安全等标准，依法淘汰落后和化解过剩产能。加快发展能耗低、污染少的先进制造业和战略性新兴产业，促进生产型制造向服务型制造转变。大力调整产品结构，积极开发高附加值、低消耗、低排放产品。大力推进工业能源消费结构绿色低碳转型，鼓励企业开发利用可再生能源，加快工业企业分布式能源中心建设，在具备条件的工业园区或企业实施煤改气或可再生能源替代化石能源，推广绿色照明。实施煤炭清洁高效利用行动计划，在焦化、煤化工、工业锅炉、窑炉等重点用煤领域，推进煤炭清洁、高效、分质利用。

以先进适用技术装备应用为手段，强化技术节能。全面推进传统行业节能技术改造，深入推进重点行业、重点企业能效提升专项行动，加快推广高温高压干熄焦、无球化粉磨、新型结构铝电解槽、智能控制等先进技术。继续推进锅炉、电机、变压器等通用设备能效提升工程，组织实施空压机系统能效提升计划。围绕高耗能行业企业，加快工艺革新，实施系统节能改造，鼓励先进节能技术的集成优化运用，推广电炉钢等短流程工艺和铝液直供，推动工业节能从局部、单体节能向全流程、系统节能转变。提升产品的轻量化水平，推广复合材料、轻合金、真空镀铝纸等高强韧度新型材料，推广超高强度钢热冲压成形技术、真空高压铸造、超高真空薄壁铸造等轻量化成形工艺。普及中低品位余热余压发电、供热及循环利用，积极推进利用钢铁、化工等行业企业的低品位余热向城市居民供热，促进产城融合。实施工业园区节能改造工程，加强园区能源梯级利用，推进集中供热制冷。

我国成功主办二十国集团领导人杭州峰会，推动取得一系列开创性、引领性、机制性重要成果，在全球经济治理中留下深刻的中国印记。

打造绿色制造园区和企业。推进园区、企业能效提升、清洁生产、节水治污、循环利用等专项技术改造，开展重大节能环保、资源综合利用、再制造、低碳技术产业化示范，实施清洁生产推广应用工程，推进重点工业园区、企业清洁生产水平提升，打造一批绿色示范工厂和绿色示范园区。

积极构建绿色制造体系。全面推行清洁生产，推广绿色设计、绿色制造、绿色管理、绿色服务，构建高效、清洁、低碳、循环的绿色制造体系。支持企业开发绿色产品，引导绿色生产和绿色消费。打造绿色供应链，全面推进绿色供应链中心建设，加快绿色标准制定，开展绿色技术、绿色贸易、绿色投融资等多个层次的交流合作。通过消化、转移、整合、淘汰等方式，加快钢铁、水泥等重点行业淘汰落后和化解过剩产能，推进产业绿色转型。

提升工业设计水平。大力发展工业设计、时尚设计、建筑设计等设计产业，通过创意、创新、创造和创业，不断提升设计产业规模和集聚辐射能力，形成与城市经济相适应的设计产业形态和功能特色鲜明的设计产业基地。支持工业设计中心和工业设计企业发展，完善工业设计中心运行机制，推动工业设计成果转化，以创新设计提升产品附加值和市场竞争力。

加快提升产品质量。强化质量基础建设，鼓励企业采用国际标准或国外先进标准组织生产，构建与国际接轨的制造业质量、安全、卫生、环保及节能标准体系；支持行业龙头企业参与国际标准、国家标准、行业标准的制订修订。创新质量管理方法，推动企业实施全面质量管理，提升质量管理水平。实施质量升级工程，大力推进质量认证、产品鉴定、检验检测等认证认可体系建设，健全打击假冒伪劣产品防控体系。加强精细化管理，积极推广精益制造，鼓励企业广泛参与质量控制和质量攻关活动，降低生产成本，提高产品质量。

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回顾过去一年，走过的路很不寻常。我们面对的是世界经济和贸易增速7年来最低、国际金融市场波动加剧、地区和全球性挑战突发多发的外部环境，面对的是国内结构性问题突

出、风险隐患显现、经济下行压力加大的多重困难，面对的是改革进入攻坚期、利益关系深刻调整、影响社会稳定因素增多的复杂局面。在这种情况下，经济能够稳住很不容易，出现诸多向好变化更为难得。这再次表明，中国人民有勇气、有智慧、有能力战胜任何艰难险阻，中国经济有潜力、有韧性、有优势，中国的发展前景一定会更好。

2.郴州房地产市场报告篇二

甲级办公楼

市场净吸纳量3.98万m2,大部分来自财富金融中心,吸引了大量租户入驻。一季度新增供应量的缺乏使得市场空置率从上季度的4.3%降至3.7%。国内企业再次在新租交易中占据主导,而外资企业则主要是续租或租赁较小面积的办公室。银行业和保险业是需求的主力,一些新签的租约也来自该板块。业主依旧受益于来自资产管理行业高速发展带来的需求,但考虑到这些小型企业不稳定的风险,业主在洽谈时对该类型租户持谨慎态度。

IT和高科技企业的需求持续旺盛,某跨国软件公司在第三使馆区租赁了大面积空间。专业服务行业的需求相对有限,他们主要在现有空间上续租。二季度没有新项目完工。最近竣工的CBD财富金融中心项目签约率已达65%,环比增长5个百分点。但由于只剩下高层空间可租,租赁进度放缓。

CBD市场租金环比增长2.9%,为最近6个季度以来的首次增长。财富金融中心在近几个季度的租赁进度,加上CBD可租空间有限,促使一些重点项目如国贸办公楼重新获得涨租的信心。第三使馆区租金延续上季度增长态势,环比增长1.1%。其他大部分区域市场租金平稳或略有增幅,全市租金环比增长1.1%。仲量联行北京商业地产部资深董事贺睿柯(Eric Hirsch)认为:“随着市场的成熟,业主和租户对市场的洞悉力越来越强,他们逐渐能理解办公楼之间的价值差异。”

业主信心回升使得CBD区域的租金在未来12个月内有望持续增长。我们的预测基于未来市场可租空间的稀缺性,以及国内企业的强劲需求。除了财富金融中心之外,CBD的大部分可租空间都在洽谈中。从全市来看,资产管理类企业有望继续成为需求的主要驱动力,尽管业主对该板块保持谨慎。国内金融企业预计仍将在金融街扩张,但是由于本区域乙级办公楼以及其他办公楼区域,尤其是CBD区域的竞争压力,金融街的甲级办公楼租金增长预计将趋缓。

优质零售物业

4～5月社会零售消费总额增速较去年同期提升。购物中心业主在借助母亲节、儿童节和世界杯等节庆话题举办营销活动上的表现更为驾轻就熟,有效拉动人流并提升对于零售商入驻的吸引力。餐饮业品牌在新签租户中表现尤为活跃,儿童业态品牌也积极进驻各大购物中心。国际零售商依然热衷打入北京市场,本季度就有Dickies,Simonetta和Chrome Hearts等品牌开出北京首店。但是这些品牌对选址都极为挑剔,短期内大规模扩张的可能性不大。

本季度两座购物中心投放市场。其中位于王府井的新燕莎金街购物中心,总建筑面积7.8万m2,由新燕莎集团开发,开业出租率达90%。而远洋地产开发的远洋未来汇则在开业日达到满租,该项目紧邻四环,总建筑面积为1.9万m2,主要服务于周边社区居民。此外,本季度又有一家购物中心进行商改办的转型,望京国际中心关闭其主力租户华堂商场,将其空出的总面积2万m2的楼宇空间改建为办公间散售。

市区首层平均租金环比涨幅为1.9%,市场表现优越的购物中心领涨。市场平均空置率小幅上升0.3个百分点。本季度还达成一宗投资交易,盈科中心被盈大地产以9.28亿美元出售给基汇资本集团,出售项目为一座总建筑面积为17万m2的综合体,其中零售物业面积为7.5万m2。

2014年新增供应有望释放对王府井商圈的入驻需求。市区零售市场在今年下半年有两座购物中心即将完工,两个项目均定位中端市场。金融街购物中心、金宝汇和华贸购物中心等高端商场有意引进更多的“轻奢”品牌,并提升餐饮和服务业态比例。零售物业更趋向引进能带动人流的租户,并降低零售业态的比例,这样的转变可能会阻碍固定租金的上涨,但长期有望提升整体营业收入并培养租户支付抽成租金的潜力。仲量联行华北区零售地产部高级董事罗绮华(Alice Law)表示:“随着郊区人口的快速增长,未来12个月北京郊区市场将掀起一股‘大型社区购物中心’的供应潮,其中包括位于大兴的英特宜家购物中心。”

住宅市场

第二季度住宅整体市场成交量基本持稳,环比微降3%。与平稳的整体市场成交量相比,高端住宅一手销售市场的需求在第二季度略有改善。第二季度五个高端公寓项目为市场带来6173套供给,四个高端别墅项目共计315套投放市场。同时,高端公寓成交量环比提高12%,但同比仍减少61%。别墅的成交量环比增加23%,同比增加13%。

疲软但仍持续增长的成交量支持成交价格的持续增长。2014年第二季度,一手高端公寓市场录得资本值环比增长8.4%,而二手高端公寓资本值环比增长1.2%。部分业主面临空置率提高,不得不提供租金折扣以吸引租户。外籍人士疲软的租赁需求以及其他来源需求的不足,使得高端公寓的租金微调0.3%,而别墅租金环比下调2.2%。然而,由于高入住率项目获得更大的议价权,服务式公寓的租金环比小幅提高0.4%。

持续的限购政策将使得2014年下半年高端住宅销售量保持低位。资本值持续提高的趋势将保持不变,但预计2014年资本值涨幅有限。预计未来12个月没有新的服务式公寓将进入市场,整体空置率将降低。仲量联行华北区研究部总监麦哲文(Steven McCord)表示:“由于外资公司在中国的扩张缓慢,我们预测2014年高端住宅市场的租赁需求不会有迅速的回暖,因此租金将保持稳定。”

工业地产

第三方物流(3PL)公司持续推动对高质量非保税仓储面积的需求。本季度两个项目吸纳量强劲,其中两家外资第三方物流公司承租1.5万m2,一家国内第三方物流公司承租1万m2。另外本季度亦出现较为不常见的预租案例,一家第三方物流公司与位于通州物流园(TLP)的一个未来项目签订迁址协议。本季度其他需求多来自于医药行业。为使利润最大化,部分仓储物业运营商提供典型的第三方物流服务,包括如分拣、打包以及配送至最后一公里配送点服务,这些运营商正在转变其策略,仅将仓储面积租赁给使用这些服务的租户而非单纯的仓储租户。

电子商务公司将主要物流中心从城区迁至外围区域,使得北京仓储物业业主的议价能力削弱,阻碍了租金的增长。主要的电子商务企业很少将其物流中心继续放在北京市内,而是迁至位于北京和天津之间的武清和廊坊。不过,这些大型电子商务企业仍在北京运营小型物流中心及最后一公里配送网点。“除了电子商务的发展,来自其他领域的充足需求同样吸引投资者对中国的仓储物业市场保持乐观,这些投资者也已经筹集更多的资金投资于仓储物流市场。普洛斯最近以4.24亿元人民币从富达来地产信托收购北京国际物流中心引起市场的极大关注。”仲量联行北京工业地产部董事罗蔷蔷(Sharon Luo)表示。

预计未来12个月,将有26.5万m2新增供给竣工,超过一半将位于新的区域市场。受益于来自第三方物流、汽车和医药公司持续的需求,我们预期租金增长将适当加速。

投资市场

外资投资机构在北京市场的投资活动转为寻找有增值潜力的投资机会。市场投资机会有限,主要原因是稳定的现金流及租金增长潜力促使业主保持强烈的自持意愿。外资投资机构积极寻找高品质物业,且在现阶段更希望发掘核心资产和有增值潜力的核心资产,这意味着北京符合投资需求的资产供给仍然紧张。基汇资本集团在四月份以9.28亿美元的总价格收购盈科中心的交易,凸显北京商业地产投资市场的强劲需求。由于目前该项目底商的空置率高,基汇资本集团在完成收购后预计会实施积极的物业升级策略。“由于市场供应紧张,北京任何高品质的投资资产都会受到国内和国际投资者的追逐。其中,外资投资机构更趋向追求有增值潜力的投资机会,”仲量联行华北区投资部高级董事庞树东(Eric Pang)认为,“虽然宏观经济仍然有不确定性,北京商业地产资产因其丰厚的租金回报和逐步完善的透明度仍然对投资者有强大的吸引力。然而,大部分业主不愿意销售物业,而更愿意自持物业。”

非保税仓储物业仍然受到国内和国际投资者的关注。富达来地产信托以4.24亿人民币将首都机场附近的北京国际物流中心售予普洛斯物流。数家国内和国际投资机构最近筹得新资用于投资中国新兴的现代仓储市场,而此次交易的北京国际物流中心两层优质资产在多轮竞价下才最终以高价售出,这也意味着市场投资回报率受到一定程度的挤压。

3.南京房地产市场法律规制调研报告篇三

关键词：南京房地产，商品房质量，法律规制，调研

中图分类号：D922文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）12-0036-41收稿日期：2016-10-17

1 南京房地产市场商品房质量存在的主要问题

南京房地产行业最近5年发展迅猛，一定程度上带动了本地经济的较快增长。但是，由于缺乏市场基础和管理经验，使得房地产市场出现了诸多棘手的问题。为了搞清楚问题的症结，笔者通过调查进行相关数据分析，查找购房者不满意房屋的原因，进而提出依法规范房地产市场的举措。

商品房作为一种特殊的商品，其质量关乎百姓生活的幸福指数，因此，商品房质量是一个值得关注的民生课题。为此，必须首先界定“商品房质量”。《商品房买卖合同司法解释问答》规定：“商品房质量问题指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题。”有学者认为：“界定商品房的质量主要从商品房的实体、功能以及使用环境等方面进行。”也即商品房质量主要指建筑质量，包括户型设计、水电气基础配套设施、网络通信等公共服务设施；也包括小区自然环境、物业服务水平等诸多方面。通过调研，试图寻找现有房地产法律法规的不足，了解房地产执法现状，重新构建适合南京实际情况的城市住房质量立法及执法体系，建立合理、合法的评价方法。

第一，户型设计作为商品房质量的一个检测点，它是购房者对商品房选择的重要考量指标。因为只有选择了形式上合理的户型，才有可能有效地利用房屋空间，实质上就是降低了房屋的价位，提高居住的舒适程度。那么，针对南京商品房的户型设计，67%也即多数受访者比较满意，但也有31%的受访者认为自己家的房子设计不够合理，例如厨房面积过小、主卧过大而次卧又过小。还有人认为房间朝向安排不合理，孩子小需要保护，应将孩子房间朝阳，还有使用频率高的书房也应朝阳，而主卧主要用于晚上睡觉可以朝阴等。对于户型设计问题，褒贬不一，还有少数人对于商品房的户型无所谓。

第二，商品房水电气基础配套设施是商品房质量的核心指标，根据《商品房销售管理办法》，商品房现售应当符合的条件包括供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。实际上，如果该配套设施不全，那么住户的日常生活无法维持，商品房的功能也将丧失殆尽。对此，南京市70%的受访者认为自家的住房在水电气基础配套设施方面存在过问题，其中9%认为有严重问题，如电线不合格、水管劣质等。《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》规定，住宅小区竣工综合验收时，住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程应全部验收合格，验收资料齐全。购房者入住后发现水电气基础配套设施仍有问题，应要求开发商与验收机构共同承担责任。

第三，关于商品房有渗漏现象，被称之为商品房质量投诉率最高的问题，本次问卷得以验证，有高达96%的受访者认为自家房子遭到过漏水现象，其中26%有过严重渗漏的经历。据受访者反映，有的小区几乎每栋楼都有渗漏现象，一到梅雨季节，家里房间墙壁有的地方有大片的霉斑，有的渗水从电线上流下来。按照国家规定，民用住房寿命至少70年，但是这样的住房是否能住17年都不一定，令住户担心和不安。

第四，关于商品房网络通信问题以及小区自然环境， 90%以上受访者表示没有出现明显的问题。一般来说，最近5-10年建造的房子都将网络通信线路列入整体规划之中，网络通信的效果好坏，跟住户个人选择的通信公司有关系。关于小区环境，包括绿化、卫生、亮化等方面，南京市的绝大部分小区绿化做的不错，但是有时卫生打扫不及时，尤其夏季垃圾清理不及时，给小区环境造成一定影响。

第五，关于与住户打交道比较多的小区物业服务水平。本次调查，反映南京的小区物业服务水平情况：好的达到1/5（20%），一般的近乎1/2（45%），差的1/3（35%）有余。

问卷调查的统计数据表明：南京市商品房在户型设计、水电气基础配套设施、网络通信等公共服务设施、小区自然环境及物业服务水平等诸多方面均有令人不满意的地方，尤其是渗水漏水的毛病最为严重。随着房地产市场的发展，商品房质量纠纷近些年呈上升趋势，很多购房者选择法律途径解决，进行商品房质量投诉。

对于众多百姓而言，买房是人生中的大事，甚至几代人的积蓄都可能用来购买一套商品房。因此，房屋质量问题，尤其房屋渗漏所引发的墙壁发霉、墙体脱落、门窗关闭困难以及下水道不畅等一系列质量问题，给购房者带来了无尽的忧愁和烦恼。同时，消费者维权艰难，物业拖拉，开发商推诿的现实，导致业主与物业矛盾加深，又给社会的稳定和谐带来了潜在的隐患。

2 南京房地产市场商品房质量缺陷的成因

南京房地产市场商品房质量存在诸多隐患，原因是多方面的。

第一，住房制度改革，商品房供不应求，巨大的需求市场导致开发商快速开发，只求速度，不讲质量。正是在片面追求速度的过程中，开发商们放松了房产质量要求，视法律于不顾，趁机追求高利润。1998年我国结束了福利分房的历史，但是老百姓住房的需求却有增无减。因受传统的“有恒产者有恒心”的住宅所有权观念影响，使得中国老百姓对房产的刚性需求非常明显。加上中国城市化进程的加速，城市拆迁所带来的重新建房需求，中国房地产迅速崛起，很多房子“急急忙忙盖起来，痛痛快快卖出去”。虽然一座座高楼拔地而起，满足了百姓居住条件的需求，然而质量“硬伤”随之产生，令人堪忧。

2013年2月，国务院出台了“国五条”调控楼市，打击抑制投机投资性购房，并提出：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，但南京细则并未提及更未实施。反观南京房地产市场销量不减反增，让人感到房地产市场陷入失控的状态。2014年9月，国家住建部启动了“工程质量治理两年行动”，强制推行建筑工程质量问题的监督和治理，江苏省和南京市也出台了相应法规和措施，但调查显示，南京仍有近7成受访者表示在购房后发现商品房出现了质量问题。

第二，政府把关不严，开发商资质不优。在巨大的市场需求背景下，政府对于进入商品房开发市场的主体审核把关未必或者难免不严。根据房地产相关准入制度，开发商在开发初期往往需要经过当地政府相关部门审批，包括向购房者承诺的规划设计也一并需要提交政府部门审批。对于开发商的建房申请，当地政府应该严格审查其资质，并且启用招投标程序。通过合法程序，选择资质好、信誉度高的房地产开发企业承建商品房工程。根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，最低四级资质也必须同时满足以下七点要求：（一）注册资本不低于100万元；（二）从事房地产开发经营1年以上；（三）已竣工的建筑工程质量合格率达100%；（四）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（五）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（六）商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（七）未发生过重大工程质量事故。南京的房地产行业自然也应执行此项规范要求，遗憾的是，实践中很难对照执行。

为了加强对房地产市场的管理和规范，国务院从2003年开始采取了一系列抑制房地产行业的行政性措施，强调政府对房地产市场的宏观调控功能。但是，在调控的过程中，政策的制定者和执行者过于依赖单纯的行政手段予以干预，而忽视了具有强制力的经济手段和法律手段，因而收效甚微。理论上，南京房地产产业为国民经济发展做出了一定贡献，从改革开放后的基础性产业，逐渐发展为先导性、甚至是支柱性产业，今天的南京房地产已经成了江苏的经济增长点。然而，实践中，由于某些政府部门对房地产行业的过于迁就或者信赖，没有严格监督它们在政策调控和法律法规约束之下，进行严格论证，理性开发房地产，使得南京房地产开发、商品房建设工程中存在着种种不容忽视的严重问题。

第三，建设设计单位未尽职责，施工监理验收单位不作为，导致商品房出现质量风险。房地产开发是一项系统工程，涉及到建设单位地基是否牢固，提供的钢筋、水泥、沙子、砖头等建筑材料是否合格，设计、施工及监理人员的专业技术是否过硬等。可以说，参与建设开发的建设单位、设计单位、监理单位、施工单位是确保商品房质量的关键，如果他们存在问题，将直接产生商品房质量问题。

无论哪一个单位的工作环节出现了问题，都会造成整个商品房系统工程的质量问题。例如，最为头疼的房屋渗漏问题有几种原因：其一，设计原因：（1）采用通用设计或标准设计时，未对高层建筑屋面防水的做法做详细说明；（2）采用的防水方案不合理，不适合当地情况；（3）屋面坡度过小，排水不畅；（4）排水孔过少，导致屋面积水不能尽快排除。其二，施工原因：（1）屋面施工时未注意屋面结构的特点，造成屋面结构施工缝；（2）屋面结构的支撑和模板拆除过早，以致结构产生裂缝；（3）屋面结构未精心养护，使结构产生大量微小裂缝；（4）涂料防水层配料搅拌不均匀，或涂刷不匀。当然，还有验收的原因，监理单位监督不到位、验收不细致、技术不过关等。按照相关规定，房产建设监督单位应对每个工程都实现地基基础、主体结构、建筑材料和工程竣工验收等多个环节的监督，缺少某个环节的监督，或是监督技术力量薄弱，都有可能导致商品房质量问题。

第四，企业自身管理不到位，守法不严格是产生商品房质量问题的根本原因。参与建设开发的建设单位、设计单位、监理单位、施工单位等都是独立的经济法律主体，独立承担民事责任。商品房开发建设不仅事关人民生命财产安全，而且投资大、周期长，商品房建设的每个环节必须实行严格管理，执行相关商品房建设的法律法规。现实中，个别房地产企业赚钱心切，企图用最少的钱干最大的事，赚取最多的钱，因此在建设施工过程中偷工减料，质量意识不强，极易造出问题房产。

第五，政府管理部门执法不严，社会民众法律意识不强，是导致商品房出现质量问题的外部原因。一方面，政府管理部门执法不严。南京市房地产企业的开发、经营商品房活动，作为市场经济的一个组成部分，应由南京市政府下属建委、工商等多家部门去管理。近些年来，从中央到地方，出台了很多房地产建设管理的法律法规，但是，一个最大的问题就是有法不依，执法不严，违规操作，处罚不力，不能引起开发商对商品房质量的重视，商品房建设工程质量难以保证。另一方面，社会普通民众的法律意识淡薄，面对开发商的违法违规行为保持沉默的多，站出来反对的少，拿起法律武器保护自己利益的购房者更是少之又少，无形中助长了房地产企业的恣意违法，使他们弃商品房质量于不顾。

总之，南京市的商品房质量问题源自于多方面的因素，究其根源在于法律意识的淡薄与依法管理的缺失。房地产市场商品房的快速发展是中国经济转型的产物，其管理尚未纳入法律的规范体系和框架下进行。随着近年来经济改革的深入，市场经济的完善，房地产市场商品房质量问题必须得到根本解决。

3 依法规范南京房地产市场质量管理

市场经济就是法治经济，是当下不可违逆的社会发展规律，房地产市场理应遵循这一规律，只有依法规范房地产市场，才能确保商品房质量。针对南京房地产市场商品房质量问题，必须完善相关法律，加重责任主体的法律责任；加大执法力度，对违法者严惩不贷；提高社会公众的法律意识，面对商品房瑕疵，积极维权。

3.1 完善法律制度，加重商品房责任主体的法律责任

自上世纪80年代起，随着房地产市场的兴起，国家相继出台了一系列宏观调控政策和相应的法律法规，这些措施对缓解房地产市场的突出矛盾有所裨益。

有关房地产商品房的法律规范是比较多的，但是对有关商品房质量问题的处罚相对较轻，即使最严厉的我国《刑法》第一百三十七条“工程重大安全事故罪”规定：建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的，对直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。在民法上针对最为严重的房屋结构质量问题，根据建设部2001年制定的《商品房销售管理办法》规定，“对于房屋主体质量不合格的房屋，购房者有权解除合同，并按照法规及合同规定追究开发商的违约责任”。这些处罚的程度与开发商的获利相比简直就是毛毛雨，所以根本就不值得注意，而房屋质量问题带给消费者的危害却是无尽的，甚至威胁到住房者的生命安全。所以，相关法律对商品房质量问题的处罚规定应该加以修订，加重处罚力度。

3.2 加大执法力度，规制房地产执法部门的行为

住房质量关系到居民的身心健康，影响着社会的安定团结，正如学者呼吁的那样：“房地产行业是一项关乎国计民生的重要产业，是政府扩大投资和拉动内需最有力的手段，并始终处于我国城市化进程中最为重要的地位” 。尽管南京房地产业发展历史悠久，从中央到地方出台了很多法律法规，如《南京市商品房预售方案》，但今天南京仍存在的商品房质量问题，与南京地方房地产管理部门的执法力度不无关联。

“徒法不足以自行”，任何一部法律无论它多么精致完美，如果在实践中得不到真正执行，或者执行不到位，都是徒劳的。在法治中国的背景下，作为执法部门及执法者个人理应具有高度的责任心。

3.3 提高法律意识，促使消费者积极投诉商品房质量问题

法律意识是人们对法律及法律现象的认知、心理、评价等内容的总和。从根本意义上来说，意识是主观的范畴，是人脑的机能，是人脑对外在客观世界的反映。法律意识作为人的头脑对社会法律现象的反映、认识和主观把握。南京商品房质量问题层出不穷与消费者的法律意识薄弱不无关系。反过来说，如果消费者法律意识强，面对商品房买卖及其本身质量有高度的警惕性，开发商就不得不重视房屋的质量。因此，广大消费者都应接受普法教育，不仅是提高国民素质的需要，更是保护自身利益的需要。南京作为历史名城，六朝古都，市民的法律文化素养理应是过硬的，这也是小康社会公民的基础。

综上，南京房地产市场问题不容乐观，特别是商品房质量痼疾难除，除了过热的中国房地产大背景，主要由于相关法律法规的处罚不力，地方政府的执法不严，房地产开发、施工、监理等建设主体的守法不到，购房消费者的法律意识淡薄等。因此，建议完善法律制度，加重商品房责任主体的法律责任；加大执法力度，规制房地产执法部门的行为；提高法律意识，促使消费者积极投诉商品房质量问题。提高南京市民的生活质量，为早日建成小康社会打好基础。

参考文献：

1.林建伟.房地产法基本问题.法律出版社.2006

2.张跃辉.房屋渗漏原因及分析.江西建材.2008.04

作者简介：

4.郴州房地产市场报告篇四

永兴县三塘乡长湖小学

根据永兴县[2013]95号《永兴县教育局关于印发义务教育阶段农村合格学校办学标准的通知》的文件精神，我校认真对照标准，逐项进行了自查自评，通过自查自评促进了学校教育教学工作的全面提升，现将我校自查自评情况报告如下：

一、学校概况

长湖学校坐落于永兴县三塘乡，2008年升格为乡初级完全小学，给学校的发展带来了新的契机。教育资源进一步优化，教学设施显著改善。学校占地面积4758平方米；建筑面积1872.66平方米。学校有普通教室6间，专用办公室2间，有队室、体育室、乒乓球活动室、实验室、图书室、电脑室、会议室等专用室。学校现有教学班5个，在校学生156人，教职员工9人，其中具有中级职称的有7人，专任教师大专以上学历达100%，设有体育、科学、信息技术、英语等专职教师。

学校以“尊师、守纪、博学、创新”八字为校训，坚持“为了每一个学生的一生发展和幸福奠定坚实的基础”的教育理念。学区教学大检查连续两年获第一名；学区广播操暨升旗仪式一等奖；校田径运动队、男女乒乓球队参加学区比赛成绩优异，学校先后承办了三塘中心学校工作座谈会，两次学区教学研讨会。有3人次被评为县先进个人；有21人次、56人次学生分获县级、学区级荣誉。

二、学校办学主要经验

自去年以来，全校师生非常重视创建工作。在学校创建过程中，得到了永兴县教育局、三塘中心学校、长湖村领导的高度重视，各级领导多次来校视察指导工作。学校上下统一思想，把创建工作作为提高办学质量的一个突破口，紧紧围绕创建目标，扎实开展创建工作，做到思想统一，目标明确，措施到位。以创建为抓手，规范教育教学行为，全面提高学校办学水平，努力提高育人质量。

（一）狠抓学校管理。召开首届教代会，修订、完善、建构了符合我校实际的十几项制度或考核细则，并通过教代会确定下来。确保了学校行政、后勤、教育教学等各方面工作有序开展、有效运作，从而加快学校发展。同时我校还推行值日组长“一日校长制”、学校卫生“班级包干制”，明确了相关人员岗位责任制。开展党风廉正建设，推进学校民主管理。制订了《长湖小学校务公开实施方案》，对教师关注的预算外工资及月评及时进行公布，以合理开支、勤俭节约为原则，把学校有限的资金用到教育教学刀口上，每学期教师会上，学校都通报经费使用情况，让教师明明白白。

（二）改善办学条件。我们紧紧抓住教育局的相关倾斜政策，两年来，共计投入10多万元，对学校的大门进行了更换，对学校的厕所重新进行改造，对外操场进行水泥地的铺设，打通了外操场的通道；对计算机房、教师寝室、校委办公室、会议室、食堂、图书馆进行全面装修，争取中心校为我校配置课桌椅150套；还安装了1台多媒体教学设施、三台乒乓球桌及20台学生计算机，重新配置了校园广播智能系统。为每个班子成员配齐了电脑。另外，学校还投入大量的经费配备音像教材、音、体、美、劳等器材、图书、各类报刊杂志，工具书、教学参考资料等等。我校在短短的两年时间内使办学条件达到同类学校相对领先的水平。

（三）加强教师队伍建设。一是抓好班子队伍建设。坚持每周一上午召开行政例会，学习相关文件精神，提升自身素质；讨论近期、远期工作安排，及时出台一周工作行事历，使班子成员分工明确，各司其职，各负其则；二是加强教师队伍建设。加强教师的思想政治教育，积极引导教师努力上进，奋发有为。为了加强教师业务培训，促进教师专业化成长，两年来我校多次组织广大教师外出专题学习。现在，我校教师每人都建有自己的博客，每周都发表了至少一篇的日志；每周都有一篇读书摘记，每月都有一篇教后反思，等填写在《长湖小学教师发展手册上》，每月检查一次，每学期都有一篇学习心得。通过这些措施，有效地提升了教师的综合素质。

（四）大力加强校园文化建设，努力打造书香校园工程。学校重视校园文化建设，积极营造浓厚的书香校园氛围，多渠道、多途径挖掘“文化元素”，通过造就和谐的人文环境，陶冶学生情操，启迪心灵，进行潜移默化的教育。一是建设楼道空间文化：充分利用墙体、墙壁、楼道、等可用空间，将学校精神、校训、校风、励志名言、教育格言、名人故事等布置其间。二是打造长廊文化：开辟了“体艺长廊”、“诗词长廊”。三是学生作品成果展文化：开辟了师生读书专栏、校文学社作品展、写字、手抄报作品专栏。

（五）注重德育工作。

1.加强德育常规管理：一是强化学生养成教育活动，通过每周五项循环竞赛活动，每天对学生的纪律、公共卫生、个人卫生、出勤、礼貌用语、两操、公物管理、行为习惯等进行检查，每周评出文明班级。二是开好始业教育与举行文明礼貌月活动，通过黑板报、活动横幅、国旗下动员讲话、班队课及广播等多种形式，深入推进我校“三文明”教育活动即做文明队员、争文明班级、创文明学校；三是开展德育导师制活动与星卡少年评比活动、对困难生，全校教师与之结队、帮扶，指导他们在学业上走出困境，在品德上树立信心。在学生评价方面，继续推行德育星卡制度，对学生取得的进步及时进行鼓励；四是开展晨间跳绳等大课间活动。保证了学生每天锻炼一小时的时间，培养了学生参与体育活动的兴趣和爱好，形成了坚持锻炼的习惯和终身体育意识；使学校形成一种“崇德、健体、善学”的校园文化。

2.积极开展综合实践体验活动。

（1）、开展好节假日活动。如庆“三八”、“教师节”感恩教育活动；清明节祭古人缅先烈活动；庆六一活动。“庆国庆”班级黑板报评比；“庆元旦”古诗文诵读比赛和跳绳比赛。通过这些活动，使我们的节日过的更加有意义、更加难忘，更好地发挥了活动育人的实效。

（2）、突出七大主题教育。

一是三月的艺术节活动；二是五月体育节系列活动；三是六月份献爱心募捐活动，去年六月份我校捐2385元，全部捐献给慈善机构，学校还无条件接收了三塘中心小学的黄倩同学。四是每学期期初的安全教育活动周。特别难能可贵的是每天的出操过马路时，值日师生尽心尽责保护好学生安全出入，确保了我校师生平平安安。五是十一月份的校科技节活动，这项活动是我校一项传统项目；六是十二月份的金秋读书节活动，积极发动学生多读有用的课外书，读好书，从而培养我校师生读书习惯；七是每学期期末班主任工作经验交流会，共享经验，共同提高。

（六）切实抓好教学工作。

1、严格执行课程计划，按规定开足开齐课程。

2、积极开展四项教学规范达标活动。引导和督促教师精心备好每一节课、精心上好每一堂课、精心改好每一次作业，坚决杜绝上“白课”、上课马虎、作业不批改等不良现象。两年来，每学期的教学、德育月评与期末总评长抓不懈，每次月评后把相关资料放入教师个人档案袋，并给予一定的物质奖励，从而提高教师参加月评的主动性。在学区教学大检查活动中，连续两年获得总分第一名。这是对我校平时工作的、最好肯定。

3.健全教研机构，坚持科研兴校。近两年来，学校加大了教研力度，成立了高、低段语文组、数学组，并由教导处牵头，引领与督促各教研组认真开展教研活动，各教研组的活动做到了有计划、有过程、有总结，形成了良好的教学研究氛围，学校还鼓励教师积极参与课题实验，进行教学研究，撰写教学论文。另一方面，学校加大校本培训力度，每月都组织外出教师反馈教改经验，传达上级教研会信息，帮助教师树立教学新理念，牢固掌握新课标知识。

4、各类学生竞赛活动。每学期，我校都开展了二、四年级规范汉字比赛；高段学生个性化现场作文竞赛；一年级生字巩固比赛；朗诵比赛；书法比赛；一、二、三年级学生口算达标活动。

三、指标达标情况

对照《永兴县义务教育阶段农村合格学校办学标准》指标，我校进行认真如实的逐项自查自评，自查自评情况如下：

1.学校办学思想端正，办学目标明确。全面贯彻国家教育方针，面向全体学生，全面提高教育质量。有学校发展规划和工作计划。

自查：校办学思想端正，办学目标明确。始终明确“一切为了学生”的办学宗旨，全面贯彻国家教育方针，面向全体学生，学生发展趋势良好，学校教育教学质量逐年提高。学校有三年发展规划和工作计划。[达标]

2．领导班子结构合理，团结协作，以身作则，注重民主管理。校长有一定工作经验和组织管理能力，取得校长岗位证书。

自查：领导班子结构合理，团结协作，各处室，各岗位均有工作责任制和明确的岗位要求，管理民主。校长为本科学历，能胜任数学、科学教学，有一定工作经验和组织管理能力，已取得校长岗位证书。[达标]

3．校常规管理规范，规章制度健全。各项工作做到有计划、有检查、有总结。建立和完善学校各种档案。

自查：校常规管理规范，有齐全的学校规章制度，有章可循，执行严格。学校及各处、科、室每学期均能做到期初有计划，期中有检查，期末有总结，条理清楚。[达标]

4.学校注重师德教育和学生行为习惯培养并形成了良好的校风。

自查: 我校教师自觉遵守师德规范，为人师表，本校从无教师受过处分。学风、校风健康、向上。[达标]

5.学校加强校园文化建设，重视绿化、净化、美化校园。学校无重大安全事故。

自查: 学校重视校园文化建设，通过建设楼道空间文化、打造长廊文化、学生作品成果展文化等多渠道、多途径挖掘“文化元素”，打造书香校园。学校无重大安全事故。[达标]

6.学校关心教师的生活，逐渐改善工作条件和生活条件，维护教师合法权益。教师中无违法乱纪现象。

自查: 学校关心教师的生活，为教师更换了新的办公桌，在办公室里配备了计算机，开办教师厨房，给教师寝室铺了地板砖、拉进网线，维护教师合法权益。教师中无违法乱纪现象。[达标]

7.教师忠诚教育事业，有良好思想素质和专业素养并安心在农村任教，仪表端正，为人师表。

自查: 全体教师忠诚教育事业，有良好思想素质和专业素养并能安心在农村任教，仪表端正，为人师表。[达标]

8.教师数量足够，结构合理。能基本配齐各学科专任教师，学历合格率达100﹪以上。学校50﹪以上的教师能运用现代教育技术手段辅助教学。学校要求教师坚持讲普通话，写规范字。

自查: 教师结构合理。科学、体育、英语、信息技术等学科均有专职教师。学历合格率达到100﹪。教师基本上能运用现代教育技术手段辅助教学。教师做到坚持讲普通话，写规范字。教师数量有缺编。[基本达标]

9.建立教师培训和考核制度，注重青年教师培养，鼓励教师参加高一层次学历进修，教师职责明确，奖罚分明。积极鼓励教师参与教科研活动。

自查: 已建立教师培训和考核制度，注重青年教师培养，鼓励教师参加高一层次学历进修。各岗位均有工作责任制和明确的岗位要求，分工负责，通过德育、教学月评奖罚分明，教师积极参与教科研活动。[达标]

10.教师对学生以正面教育为主，学校无体罚和变相体罚学生现象。

自查: 教师对学生以正面教育为主，无体罚和变相体罚学生现象。全体教师严格遵守教师职业道德，无有悖于师德规范的行为出现。[达标]

11、学校校舍及设施、设备达到安全标准，教学用房和配套用房基本够用，教学用房有良好的通风、采光条件。占地面积每生达10m2以上，建筑面积每生达5m2以上，绿地面积每生达1m2。

自查：学校校舍及设施、设备达到安全标准，有计算机室、会议室、乒乓室；设有队室、体育、实验室、计算机室。教学用房有良好的通风、采光条件。生均校园占地面积6平方米，生均建筑面积2.63平方米，生均绿化面积1平方米，校园整洁、优美。[基本达标]

12、学校整洁美观，有校门、校牌、围墙、旗杆，校内道路平坦，有符合卫生标准的厕所，墙上校训醒目，宣传窗布置有方，校内有广播站。

自查：学校整洁美观，有校门、校牌、围墙、旗杆，校内道路平坦，有符合卫生标准的厕所，墙上校训醒目，宣传窗布置有方，有校园广播智能系统。[达标]

13.学校设施基本满足教学需要。有光盘播放设备、覆盖重要教学场所的简易校园网络和智能广播系统、多媒体小平台或简易多媒体平台，教学仪器按Ⅲ类以上标准配备，生均图书15册以上。教师工具书、参考书、教学软件和音像资料满足教学需要，有一定的艺术、卫生、劳技教育设备。

自查：学校设施基本满足教学需要。生均图书现有7册，正在采购4000多册，基本达到要求。教师工具书、参考书、教学软件和音像资料丰富，能满足教学需要，有一定的艺术、卫生、劳技教育设备。[达标]

14.学校重视体育器材设施配备，有基本满足学生开展体育活动的运动场地，有篮（排）球架、沙坑、乒乓桌等设施。

自查：学校重视体育器材设施配备，有基本满足学生开展体育活动的运动场地，有篮球架、沙坑、乒乓桌等设施。[达标]

15.认真贯彻落实中小学生守则和日常行为规范，学科教学渗透德育，班集体建设和班主任工作以及团、队、学生会工作有特色，德育内容、方法、途径、措施规范化、科学化，学生行为规范达标。

自查：认真贯彻落实中小学生守则和日常行为规范，学科教学渗透德育，班集体建设和班主任工作以及队工作有特色，德育内容、方法、途径、措施规范化、科学化，学生行为规范达标。[达标]

16.认真执行国家、地方、学校三级课程设置标准，开齐开足课程。重视课堂教学，注重个体差异，因人施教，积极培养学生能力、个性和兴趣。小学无流生。

自查：学校严格执行国家、地方、学校三级课程设置标准，开齐开足课程。重视课堂教学，注重个体差异，因人施教，积极培养学生能力、个性和兴趣。从无流生。[达标]

17.有计划、有步骤开展体育、艺术、科技等教育活动。定期组织学生参加社会实践活动，全面提高学生的综合素质。自查：学校每年都开展体育节、艺术节、科技节等教育活动。并做到有计划、有步骤、有总结。定期组织学生参加社会实践活动，全面提高学生的综合素质。[达标]

18.学生课业负担合理适当。

自查：学生课业负担合理适当，学生有充分的活动和睡眠时间。[达标]

19.认真做好心理和行为有偏差学生的转化工作及弱势群体的教育。关注学业成绩后20﹪学生的分布及成因，帮助和促进学习有困难的学生不断进步。

自查：学校推行德育导师制，认真做好心理和行为有偏差学生的转化工作及弱势群体的教育。关注学业成绩后20﹪学生的分布及成因，制定转化计划，帮助和促进学习有困难的学生不断进步。[达标]

自评结果：我校已具备申报创建郴州市农村合格学校的基本条件。

四、存在问题和努力方向：

近两年来，学校得到上级部门的大力支持，获得了快速的发展，学校硬件设施在同类学校中处于领先位置。今后，我们还将努力做好以下几方面的工作：

1、学校校舍、设施虽有较大的改善，但离标准要求还有一定的差距，相对滞后了教学现代化的进程，我们将尽最大的努力争取教育局、乡政府和长湖村给予支持，解决经费紧缺问题。继续加大教育投入，提高学校现代化水平。

2、学生音体美劳卫等教学仪器及学生图书离《标准》还有差距，我们将努力争取政府经费的支持，购置音体美劳卫等教学仪器及学生图书，以满足教学活动及学生的需求。

3、生均占地面积、建筑面积、绿化面积偏低。

今后几年，我校将依据《长湖小学发展规划》，努力打造“书香校园”工程。引领全体教师逐步树立终身学习、以学习求发展的职业理念，进一步提高全体教师的整体素质，扎实推进素质教育，着力打造学习型教师团队，认真贯彻新课程理念，积极开发校本课程和有效课堂教学策略研究，进一步改革教育教学方式方法，不断提高课堂教学效率，努力在轻负担中求高质量，着力培育爱岗敬业、团结协作、拼搏争先的学校文化，更好地促进教师专业化发展和学生个性化发展及学校的可持续发展。

长湖小学

5.郴州房地产市场报告篇五

这就十分明确地告诉我们：“稳定”是房地产市场发展的第一要义。

房地产业产业链长、涉及面广，既是国民经济发展的支柱产业，也与人民生活息息相关。因此，必须把促进房地产业稳定健康发展作为扩大内需的重要内容，唯有“稳定”，才能有效防止房地产市场出现大起大落，才能有效拉动内需。

房地产市场如何实现“稳定”，报告提出了明确思路。

一、采取更加积极有效的政策措施，稳定房地产投资

报告提出：“采取更加积极有效的政策措施”，“稳定房地产投资”。

从全国600多个城市的房地产市场来看，大部分城市有市场需求，市场购买力不容低估。但是，看房地产投资数据，从去年下半年开始，我们房地产月度投资增长开始出现了一些增速下降，特别是新开工面积、在建面积都出现了下降情况。目前房地产投资增速已经下降到历史低位，今年1到2月房地产投资增速只有1%。由于房地产产业链非常长，涉及到上下游几十个行业，它投资的下滑对整体经济发展产生很大的影响，它对拉动内需、保增长的作用非常关键。所以，我们应把稳定房地产投资，作为我们稳定房地产市场的着力点。

怎么保证房地产投资增长，怎么稳定房地产投资?建设部政策研究中心副主任秦虹认为，有两个重点：一个是我们要通过一系列政策措施尽可能的减少市场投资增速下降的幅度;第二是通过财政投资来弥补市场投资可能产生的缺口。

促进市场投资增长，要关注两方面：一方面要努力提高成交量。如果市场成交不能恢复，市场销售依然低迷，我们的开发企业会对未来的市场预期非常悲观。那么，进一步新增开工和新增投资的积极性会受到影响，所以要保持一定的成交量。

另一方面在政策上，努力提高居民的购房支付能力。从去年下半年开始，国家的一系列政策，比如说，大幅度的降息、降低首付，还有房价的打折。通过我们政策，降低了交易税费，减轻居民购房的价位负担，然后我们扩大了公积金使用的贷款额度，这些措施对提高居民购房的支付能力，恢复成交量，恢复市场的活跃起到积极作用，从而也有利于稳定投资不下滑。

促进市场投资增长，关键是金融信贷的支持。我们房地产行业是资金密集型行业，这个行业特别离不开资金的支持，如果资金不能够有效的运转，这个行业的发展就非常艰难。

二、加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施

报告提出：加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。

应该说，这几年，我们在保障性住房建设上成绩是突出的。据住房和城乡建设部副部长齐骥介绍，去年以来，低收入群众住房困难问题得到了一定程度的缓解。一是廉租住房建设加快。2008年底，通过新建、购置廉租住房以及棚户区改造等多种方式，以实物方式解决了250多万户的住房困难。同时，累计发放租赁补贴达到229万户，基本上实现了国务院关于到2008年底对申请租赁补贴的城市低保家庭住房困难户做到应保尽保的目标。二是经济适用住房供应增加。2008年全国经济适用房新开工9000多万平方米，竣工6000多万平方米。三是棚户区改造的范围在扩大。截止到2008年底，中央累计支持改造煤矿棚户区28万户，去年第四季度启动了对林业、农垦区的棚户区改造工作。

但是，我们也要看到，目前的努力，还远远不能满足城市低收入住房困难家庭住房的需要。特别应当引起我们重视的是，有些地方政府执迷于房价涨跌，生怕房价降下来会影响GDP增长，对于还有多少老百姓住不起房、租不起房却关心不够，对于保障性住房建设，说得多做得少，甚至在保障性住房定价上与商品房市场行情攀比，认为只要价格比商品房均价低一点就是保障性住房，导致国家关于保障性住房政策难以完全落实。因此，我们必须采取积极措施，加快保障性住房建设步伐，以全面实现“住者有其居”的目标。

如何加快保障性住房建设?第一，加快推进廉租住房建设。今年力争解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，其中新增房源177万套，新增发放租赁补贴80万户。为实现这一目标，中央财政将加大对廉租房的资金投入，今年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到330亿元。除此之外，中央还将代地方增发国债资金也作为地方的配套资金，补充用于廉租住房制度建设和保障性安居工程。因此，要尽快确定并组织实施《2009—2011年廉租住房规划》和今年的廉租住房工作计划，抓紧落实建设用地和配套资金。要坚持以实物配租为主，多渠道筹集房源，增加廉租住房供应。要严格控制建设标准，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。廉租住房项目要优先安排在交通便利、公共设施较为完善的区域。对实行货币补贴的，租赁补贴额要合理确定。

第二，加快城市棚户区改造步伐。城市低收入住房困难家庭中，相当一部分居住在各类棚户区中。加快解决这些家庭的住房困难，是落实党的十七大关于努力使全体居民“住有所居”目标的重要举措。我们要按照政府主导、市场运作、住户参与的方式，加快改造步伐，使小区环境、基础设施等条件得到明显改善。在解决困难住户住房问题的同时，使困难家庭的负担控制在合理水平。

第三，加快经济适用住房建设。今后三年，我国将新增经济适用住房400万套，平均每年新增130万套。这就要求我们，从实际情况出发，搞好经济适用住房建设和管理。坚持统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当合理划定供应对象收入线水平，严格审查申请人情况，确保有限的经济适用住房供应给符合条件的低收入住房困难家庭。

两会期间，有不少代表委员建议少建或停建经济适用房，多建廉租房。事实上，温总理在报告中，已给出了答案：“把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设”，这就是说，经济适用住房不但要建，还要开辟新的资金渠道来建。

齐骥副部长在答记者问时也明确指出：“到目前为止，经济适用住房和廉租住房都是保障体系的一部分，实际各地在执行的过程中，也有不少因地制宜的政策调整。房价相对比较高、收入比较高的地区，经济适用住房仍在大量的建设，因为有需求的群体。对一些西部地区，收入相对比较低，房价本身也不高，再加上土地价格也不高的地方，他们逐渐的把经济适用房的一部分通过廉租房增加建设消化掉，另一部分通过市场解决掉。”

第四，落实资金、土地等配套政策。今年，中央财政将加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。中央廉租住房保障专项补助资金用于租赁补贴开支后有结余的，可用于购买、改建或租赁廉租住房支出。地方也要相应加大投入力度。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。增加保障性住房建设用地供应，保证用地指标。健全工作机制，规范保障性住房供应的管理。

在落实资金方面，一个新的渠道就是，利用部分住房公积金闲置资金。截止2008年底，全国住房公积金缴纳规模达到了2.02万亿元，而闲置公积金高达6000亿元。仅北京2007年底的闲置公积金就高达376亿元，这是一个不小的数目。

三、积极发展公共租赁住房

报告提出：积极发展公共租赁住房。

我们知道，在保障低收入群体的住房需求之外，另有一批不属于这个阶层，但同样不能通过市场来购买或者承租住房的群体，也就是我们通常所指的“夹心层”。如何解决他们的住房问题同样值得关注。“积极发展公共租赁住房”政策就是解决“夹心层”住房问题。什么是“公共租赁住房”?齐骥副部长在答记者问时作了具体解释：“公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者能够承受起的一个价格向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到这个城市来工作的群体。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前确实通过市场解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。”这方面的工作还刚刚起步，我们必须加大力度推进。

四、落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策

报告提出：落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。

落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策，是在提振消费者信心，从需求角度深挖有效和刚性需求，通过完善供需两条主线，促进居民合理住房消费。

如何促进居民合理住房消费?

一是认真落实有关信贷税收政策，减轻居民购房负担。去年10月份以来，中央出台了一系列政策措施，大力支持居民住房消费。如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。对住房转让环节营业税按不同年限实行有区别的税收减免政策;下调贷款利率和首付比例等。当前，关键是抓好贯彻落实，使这些政策取得实效。

二是继续调整住房供应结构，引导居民合理消费。进一步加大住房供应结构调整力度，增加中小套型、中低价位住房供应。中低价位、中小户型一直以来比较受捧，也比较符合大众需求，在大环境不如意的情况下，开发商应多修这样户型的房子来卖，既节约了资源，也顺应了市场发展，便于流通。

三是支持房地产企业应对市场变化，引导其以合理价格促销。房价的合理定位是激活房地产市场、撬动居民住房消费的关键。房地产企业应当自觉承担起社会责任，在促进居民合理住房消费、促进房地产市场稳定健康发展过程中发挥积极作用。在房地产市场需求不旺的情况下，调整销售定价策略，对房地产企业也是有利的。房地产开发企业应当主动根据市场变化，通过合理调整住房价格，促进商品住房销售。

四是完善公积金制度，支持中低收入家庭住房消费。研究城镇个体工商户、自由职业者和长期在城镇就业的农民工建立住房公积金的政策，把更多中低收入职工纳入住房公积金制度覆盖范围。大力发展个人住房贷款业务，进一步降低住房公积金贷款费用，简化贷款办理手续，提高资金使用效率。健全住房公积金管理考核机制，完善住房公积金监管系统，确保资金安全。

五、加快发展二手房市场和住房租赁市场

报告提出：加快发展二手房市场和住房租赁市场。

“加快发展二手房市场和住房租赁市场”这是首次提出。这意味着，在政策层面从未得到垂青的住房租赁市场将正式撬动，这将在一定程度上降低我国住房的自有率，进一步促进房价的合理回落。

二手房市场和租赁市场作为楼市的主要组成部分，对稳定和发展楼市意义重大。过去管理跟不上市场发展，存在非正当交易，扰乱市场价格体系，不利房地产业的健康发展。

江苏社科院院长宋林飞认为，二手房的交易也要让它活跃起来。怎么样活跃呢?现在，二手房交易税收比较高，住房转让环节有营业税，这个税目设计的时候，一个是从所得的角度看，是为了增加税收，也是为了遏制炒房。现在看来，这种政策设计需要适当变动，在房市低迷的情况下，应该有所放松，要看到这种转移税收的费用是转移到消费者那里去。比如说要买二手房，对方就讲了，这个税你给我付房价就低，如果不付就提高房价。因此，现在的二手房价，里面有一个含税或者是不含税的问题。卖房子的都希望把自己应该缴纳的税收转移到购房者身上去，购买二手房往往都是二次改善，因此这里的税收负担不宜过重。温家宝总理在政府工作报告中倡导住房改善，提出根据年限减免住房转让环节营业税，最终会减轻消费者的负担。开发商也应该在税收方面得到一些优惠，我觉得这样做的最终目的还是为了老百姓，希望房价能够合理回归，使老百姓能够承受，让更多消费者的住房消费欲望变成活生生的现实，促进房地产市场活跃起来。当然，对二手房与租赁市场报告只是提到放开，进行市场化建设，这只是一个宏观方向的指向性政策，至于如何放开如何建设，留给市场的余地甚大。

六、加强住房市场分类管理，整顿房地产市场秩序

报告提出：鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。

这里我们必须明确，国家鼓励各地稳定和发展房地产市场，是有前提的，这就是，“加强住房市场分类管理”，也就是说，房地产市场必须在分类管理的基础上来稳定和发展。资深房地产专家罗准认为：分类管理，就是要有效区分普通自住房、高档商品房、经济适用房和廉租房的区别，对不同的产品要有不同的政策，对租赁市场、二手房市场和预售市场、现售市场都应该有不同的鼓励政策。把中低收入家庭住房用经济适用房和廉租房解决，这一块中央财政支持一部分，公积金解决一部分;老百姓改善性的自住需求要鼓励，这就说普通商品房这一块，要比照一套政策进行信贷支持，对造普通商品房的开发商也要支持。而对于高档商品房而维持原有政策，或者说以市场促使其降价让利自救。中央明确要求以公积金来支持公共租赁市场来解决住房问题，这表明，对于梯级消费实行梯级供给成为中央明确的房地产主旨。

加强管理，就是要整顿规范房地产市场秩序，规范交易行为，切实维护消费者合法权益。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。要坚持正确的舆论导向，同时，加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作，这是维护稳定的基础。

七、满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标

报告提出：深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标。

这个提法十分新颖，国家就是制定政策满足居民多层次住房需求。这个多层次就是，廉租房(当然还包括租赁房)、经济适用房、商品房，而不是人人拥有自己名下的产权房。这次报告中，把“居者有其屋”修改为“住者有其居”就是最好的注脚。不仅如此，国家还把目光放到了进城农民工的住房问题上。报告强调：“帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。”农民工对中国经济贡献很大，但是他们进城务工的居住环境很差，很多农民工的家庭是处在分离状态的。国家关注这部分农民工的住房和生存状态问题，是国家执政理念转变的具体体现，也是对农民工奉献的一种社会回馈。

对于房地产市场中的商品房，政府的责任就是为这个市场的良好规范健康运行，创造出好的政策环境、金融信贷环境和法律环境。温总理报告中强调：“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策;促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。”

6.郴州“数字城管”来了篇六

“请不要占道经营，我们正在实施监控，请配合我们工作”。

4月13日，在郴州市数字城管指挥中心，劝导员在远程劝导系统中对国庆南路罗家岭综合市场占道经营的游商进行实时劝导，以威慑无证游商的违法占道经营行为。

远程劝导是郴州市“数字城管”其中的一个功能。

3月28日，郴州市委书记向力力在市城市管理和行政执法局正式宣布“数字城管”投入应用，这标志着郴州城市管理从由人管理迈入了数字化时代，如同为城市装上一个“智慧大脑”。

“数字城管”于2011年2月启动，是“数字郴州”投入应用的第一个系统，它有效整合了“平安郴州”视频监控、城市地理基础数据、电子政务信息等各种城市资源，全面覆盖北湖区、苏仙区、郴州经济开发区、郴州有色金属产业园区约60平方公里范围，建成9个基本子系统和13个拓展子系统，网络终端连接40多个部门和单位。

“数字郴州”是湖南省第一个通过省级验收的数字城市，目前已建立了覆盖全市域、多尺度、多类型的基础地理信息数据库，搭建了数字郴州地理空间公共平台以及基于公共平台开发的数字城管、土地储备、地质灾害防治、招商引资等8个应用示范系统。

“大城管”格局

郴州市“数字城管”的建设速度与质量并重。

2011年2月，郴州市委决定实施数字化城市管理系统建设；3月市政府成立项目建设领导小组，并出台系统建设实施方案；5月完成项目的立项、招标等工作；12月基本建成并投入试运行。

今年3月28日，经过一年多的开发建设、普查建库、机构组建和教育培训，开始正式上线运行。

郴州市城市管理和行政执法局城市管理综合调度中心主任易晨荣介绍说：“‘数字城管’ 共有9个基本子系统以及视频监控管理等13个拓展子系统，形成了完整、闭合、互通互联的城市综合管理系统。对市区60平方公里进行了基础地理数据测绘和部件、事件普查，共普查城市管理部件40.8万个，划分单元网格1305个、工作网格45个，网络终端连接40余个部门和单位，形成了完整的‘大城管’格局。”

郴州市“数字城管”整合“平安郴州” 视频监控资源，使城市管理监控全城覆盖；整合了电子政务审批资源，实现审批与执法联动；共享国土资源地理信息基础数据资源，避免了重复测绘。

这些措施，既优化了现有各类信息资源，又降低数字城管建设的成本。

井盖的“身份证”

郴州市“数字城管”利用地理编码技术，将路灯、桥梁、户外广告、垃圾台（站）、果皮箱、井盖、绿化树木等诸多城市部件逐一精确编码，纳入城市信息化管理的范畴，如同给每个城市部件配上一个“身份证号码”。

在现场模拟演练中可以看到：在井盖上安装有无线射频识别标签后，实时将被监控的井盖状态信息传送到指挥中心，使城市管理部件拥有类似人类感知的效果。当井盖发生盗窃或破坏时，井盖将自动发送报警信息至指挥中心，相关部门可以在第一时间进行处置。

这是郴州市“数字城管”技术创新的重要内容，但不是唯一内容，因为在技术上的创新，可圈可点的还有很多，如率先在全国引入智能图像分析识别技术，对市容环境进行24小时不间断监控，并对问题进行图片抓拍，实现可视化管理；率先在全国将非公共区域纳入数字化城管普查范围；率先在全省第一次将数字园林纳入普查范围；率先对户外广告部件进行普查；率先将渣土运输等作业环节进行精细化管理等。

郴州市所有环卫车辆、城管执法车，都安装了GPS系统和视频监控系统，全方位全天巡查车辆的行驶轨迹。

易晨荣总结说：“‘数字城管‘建设按照国家行业标准，整合应用3S技术、物联网、无线通讯等多种技术手段，集成地理空间框架、单元网格、城市部件、地理编码等多种数据资源。”

“千里眼”与“顺风耳”

“数字城管”最重要的内容就是数字监管。

资料显示，郴州市城市管理和行政执法局在城区主次干道重要节点、重要公共场所，一共安装了80个城管专业摄像头，并融合公安、平安等700多个专业摄像头，确保对城市重要部位的监管。

“真正能做到第一时间发现问题，第一时间解决问题，”易晨荣的信心马上得到了印证。

4月13日下午4点左右，郴州市“数字城管”指挥中心的工作人员实时打开了国庆南路罗家岭综合市场的视频，这里的占道经营现象比较严重。

果然，两个擦皮鞋的小贩大摇大摆把椅子放在综合市场入口的人行通道上开始招揽生意。很快，一名男子就坐在椅子上擦皮鞋，将人行道占了一半。

工作人员的声音立马响起：“请不要占道经营，我们正在实施监控。”

安装在综合市场的喇叭清晰地将劝导声音传递给两位擦皮鞋的小贩耳边。

小贩起初听到劝导声，脸上全部是“不相信”的表情，当劝导声重复响起时，他们终于发现了视频和喇叭，立即搬开了放在人行道上的椅子，带着擦鞋工具离开了五岭广场。

“‘数字城管’就是给城市安上了‘千里眼’和‘顺风耳’，”演示完这一幕后，郴州市数字化城市管理系统指挥中心工作人员介绍说，“以前一些占道经营、乱摆摊设点、乱停乱放、损坏公用设施的违规人员，在城管执法人员出现时转移阵地，当执法人员离开后又卷土重来，给城市管理工作带来难度。现在不用再担心了。”