房价调研报告

房价调研报告（共8篇）

1.房价调研报告 篇一

关于房价调控的调查

中文摘要：2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”)；1月28日，上海、重庆试点征收房产税；2月9日，央行加息0.25个百分点„„专业人士分析，央行加息意在抑制通货膨胀，但对于地产行业而言，加息影响不可小觑。2011年初，房地产调控政策的给力让房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温？成为许多准备买房者心中最大的疑问。

导论：调查研究的背景：目前全国房价普遍走高，很多人买不起房子，房价上涨的原因主要是人的贪婪本性所致，开发商抬高房价，而政府又没有有效措施遏制这种趋势。

新华网北京４月１５日电 国务院总理温家宝１４日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

会议指出，今年１月初《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。

会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于３０％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成２０１０年建设保障性住房３００万套、改造各类棚户区２８０万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

第一、房地产市场不健全。地方政府和开放商，可以通过法律合法剥削老百姓，而不会受到任何的处罚或者只有轻微的处罚，要知道只要有300%的利润，资本家会冒着绞刑的处罚去做。地方政府和开发商对土地和开发的垄断，定价权就他们自己手上，所以他们可以鱼肉百姓。

第二、资金无处可逃，只能投资房地产。资金无处可逃，因为rmb的升值，造就了出口制造业的困难，利润大幅降低，我国GDP的40%依赖出口，投资出口制造业资金无法转化为资本挣利润，那么只能投资房地产，于是造就楼市泡沫。

国家不马上压死房价是正确的，如果全部压死，大量的信贷资金就会无法回收，大量银行必然破产。各方对中国经济失去信心，造成更严重的经济危机。

我国的经济是一个畸形的经济，民营五百强的企业比不了2个央企，全国60%的工资，集中在银行、能源、电信和移动等大型垄断企业上。中小型企业贷款只占了所有贷款的20%不到。而中小企业却承担了90%的社会就业，使得大众消化严重不足，于是我国的消费能力只是GDP的30%左右，内需消耗制造业产品严重不足。举例，招行2010人均半年创造了30w以上的利润，软件科技人员1年只能创造10w左右的利润。这就是垄断造成的，社会分配严重不公。

第一步、应该是加大对垄断型企业的税收，比如中国四大个银行80%的利润回收中央，因为他们享受了垄断的优势，和法律对金融的保护，又如中石油开采的石油是大众的，是国家和全民的，所以利润必须大部分上交，而不是现在的最高30%，形成严重的分配不均。

第二步、这些税收，应该拿出来，补贴中小企业或者给中小企业减税，鼓励中小企业的自主创新，出台办法，鼓励信贷资金服务中小企业。增加中小企业的利润，让大众挣更多的钱，削减暴富的垄断企业。这样才能切实提高大众的消费，消化掉我国制造业的产品。否则40%的出口就无法消化。

一、中国房地产业状态描述

（一）中国房地产泡沫已经很大了。

2009年“4万亿”的投资有多少进入楼市，人们不得而知，但北京、上海、广州等城市不断出现了老百姓不愿看到的“地王”。中国社科院2010年的《经济蓝皮书》认为，当前有85%的中国家庭买不起住房。多位业界专家表示，现在的楼市已经形成了泡沫。

全国工商联房地产商会会长聂梅生分析说：“2009年中国房地产是典型的超预期增长。房价涨成这样，确实是很多人没有想到的。全国房价高涨的原因其实很复杂，包括信贷政策、土地价格、通胀预期等。但很重要的一个原因是，2008年持币观望的那部分人进入到了2009年的楼市，而2010年的一部分需求也在2009年提前释放出来了，这导致了2009年楼市的异常火爆。”美联物业调查显示，在2009年三季度北京购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。

中国房地产价格被推向一个普通百姓不可企及的程度。在商业投资与多方趋利的推动下，形成“供给不足——投资保值——抬升房价——房地产暴利——再推高房价——泡沫形成——购买力下降——百姓怨声载道——宏观调控——房地产业受损、银行呆账形成——拖累经济”的通道，给整体经济发展注入了不确定性风险。

（二）中央经济工作会议确定调控。

2009年12月初的中央经济工作会议，认为中国房地产价格高企，不利于其产业健康发展，必须对房地产业实行政策调控，促进其健康发展。2009年12月末召开的国务院常务会议指出：“要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

中央相关部门已开始行动，从二手房营业税征免政策从2年恢复至5年，到最新的土地出让金首付不得低于50%。专家表示，中央政府果断出手，说明这次调控房地产市场的决心是很大的，未来还会有其他楼市新政出台。

中国社会科学院金融所金融市场室副主任尹中立认为，土地出让金首付50%，一年内付

清全款，是硬性压缩企业在土地款支付上的空间，在当今土地价格高涨的形势下，全款支付之后却不开发，将显著增加资金的使用成本和机会成本，相应压缩囤地、炒地的空间。

中信证券一地产分析师分析：“进入2009年11月以来，地产股一直处于不温不火的微调状态，11月地产股涨幅为9.7%，行业涨幅仅位居第11位。而10月份的行业排名为第4名。从这个方面来看，其实机构和投资者对房地产市场的后市并不看好。”

（三）房地产与城市化、经济发展捆在一起。

美国《华尔街日报》12月30日发表《中国城市化与产能过剩》一文，认为：2010年将是一个更加艰难的经济年份，为摆脱全球经济紧缩，北京催生出房地产泡沫，其苦果将在新的一年里尝到。为吸收和调整这一过剩状况，中国试图通过加速业已规模宏大的城市化进程并通过减少移民和城市登记限制来刺激需求。领导层也将赌注押在城市化加速与消费之间的联系上。

2008年，中国有43%居民被视为城市人口。而在拉美、欧元区和美国，该比例分别为79%、73%和82%。中国的城市化与城市扩张远没有完成，其发展还有一相当长的时期。

中国政府，在经济增长、产业工人就业与满足中低收入者住房需求之间，必须作出痛苦的决择。房地产业内人士认为，房地产在提振信心的目的实现后，应当致力于“和谐的复苏”。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授则认为：“2009年前的房地产优惠政策的结束，应该不会搞‘一刀切’或者‘急刹车’。政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入低迷之中，因此，优惠政策将会‘有收有放’”。

结语：房产调控措施需再严厉。诚然，加大房产调控力度，一定程度上会影响到整体宏观经济的快速增长，部分行业或然出现产能过剩，但就京城房地产市场而言，房产调控力度如不加强，房价涨幅持续高企，多数百姓将会买不起甚至住不起房，给社会生活和城市发展带来不稳定因素。另外，从经济学层面分析，如果放松房产调控政策，其一，房价将会在市场交易持续低迷的态势之下陡然上扬，从而引发买家的疯狂跟进，将导致后市房价更强势的反弹；其二，多数投机者面临当前房产市场交易频频下挫的格局，投资信心受很大影响，撤出迹象明显，一旦政策放松，不利于整体宏观市场的调控。

参考文献：来源新华网，《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》2010年04月15日 18:44:06。

2.房价调研报告 篇二

1. 高房价的现状。

当前, “蜗居”、“蚁族”、“房奴”等热词表明高房价已成为人们生活的“不可承受之重”。有研究表明, 日本东京上百区中, 2012年在售楼盘均价仅一个区在1亿日元即660万人民币以上, 60%区均价为3千万~5千万日元, 即人民币200万~300万之间, 这与中国一线城市不相上下。但中国人均国民收入至少要40年再翻4番才可达日本今日水平。从2003—2013年, 中国房价的非理性增长已引起社会的广泛关注。

2. 高房价与大学生就业地域选择的关系。

在高房价的背景下, 大学毕业生们正面临走向社会进行择业的问题, 那么, 高房价究竟对他们的择业有没有影响, 有多大的影响?本文从房价对大学毕业生就业地选择的角度进行分析和阐述。

高房价和大学生就业是当今社会亟待解决的两个问题, 他们看似风马牛不相及, 事实上却是相互联系的。在一定程度上, 房价上涨过快抑制了就业, 主要体现在其影响社会产业结构的平衡上。房价上涨过快将大量的资金引向房地产业, 使实体经济受到抑制。房地产属于资金密集型而不是知识型、劳动密集型产业, 不能创造更多的就业机会, 尤其无法对更多的大学生创造就业机会。此外, 通过调查表明, 高房价从心态上会对大学生的就业地选择产生重要影响。住房属于必需的生活资产, 房价上涨过快导致待就业大学生就业心态失衡, 中低收入职业根本无法达到购房预期, 但留在一线城市工作, 虽然收入增加, 但又会有除房价之外物价和生活的压力, 在调查中, 有超过半数大学毕业生因为高房价的现实压力而最终放弃在一线城市工作。

二、高房价下大学生对就业地域选择调研

1. 高房价下大学生对就业地域选择调研数据分析。

大多数学生希望留在一线城市工作, 但房价的节节攀升和生活、就业的现实压力缺使他们望而却步。在对285位在校生的调查中, 超过65%的人认为自己理想工作城市的房价水平高, 甚至达到了难以承受的地步, 因此, 他们中的大部分最终放弃了在自己理想城市工作的愿望。

从本次调查结果来看, 有54.39%的同学会选择一线城市作为就业地, 40%的同学选择二三线城市就业, 3.5%的同学选择出国就业, 仅有1.75%的同学选择前往偏远地区或经济落后的农村地区进行就业。由此可见, 大多数大学生仍然是选择毕业后在竞争力和经济发展水平较高的城市工作, 发展水平低的城镇和农村则只在少数同学的考虑范围内。

毕业后愿意选择在北上广工作的学生数量为16.14%, 但由于面临更现实的选择, 只有11位表示会留在北上广工作。关于愿意选择在这些地区工作的原因, 依据调查结果, 有58.33%的学生认为其所想从事的工作在该地区有更多的发展机会。同时, 对于大多数不愿意留在一线城市工作的应届毕业生来说, 房价太高成为首要原因, 影响重要性达67.71%。同时, 我们也看到, 绝大多数应届毕业生选择国内一线城市 (北京、上海、广州、深圳) 的主要驱动因素是就业发展机会更高, 但仍有部分毕业生因生活更为安逸而流向非一线城市, 并有数量增多的趋势。

2. 针对高房价对大学生择业地域的影响调研结果分析:

高房价会对大学生的就业地区产生影响, 进而对一个城市乃至整个社会的发展产生影响。当今社会大学因为扩招, 大学生人数激增, 而对于一个城市和社会的长远发展来看, 大学生能在这个城市有一个稳定的能维持生存和发展的工作是至关重要的。

根据调查报告显示, 24.9%的大学毕业生由于北京、上海等一线城市的房价过高, 而不得不降低标准选择其他中小城市。但从长远来说, 买一套房子要比租一套房子更合算。假设他买一套60平方米的房子, 那么总价为108万元。假设20内年还清, 那么平均每月要付款4 500元。也就是说, 一个大学毕业生在二十年内, 他每月的平均纯收入必须超过5 000元, 他才可能在北京定居。

另外, 目前中国正处于经济转型时期, 即由农业国家向工业国家转型, 因此, 在未来的20年内将有大约8亿多农业人口要转变成工业人口, 或有3~4亿农民要到城里找工作。相当于国家每年要能提供3 000多万个新增职位给他们。那么, 如果每年的经济增长率保持12%不变, 则新增职位所能提供的平均工资最高只能达到1 500元。

所以说, 如果房价维持在目前的高位十年到二十年, 即使不再增长, 那么在可见的将来, 收入也不会明显增加的前提下, 大部分大学毕生无法在城市定居, 只能去二三线城市或者农村。这样在长远来看, 必将损害这个城市长远发展前景。

再有, 现今许多二三线城市的房价比收入都高, 因此大学生就业更应该要考虑工作地, 导致大学生就业流向不平衡, 一些城市人才流失严重。金融危机之后, 经济发展受到限制, 失业率也上升了, 并且现在中国注重基础设施建设投资, 而需要的是工人和更多的体力劳动者, 但这并不能缓解大学生的就业压力, 房价过高使大学生就业压力更大, 这个问题已不容忽视。

3. 针对调研结果提出建议:

根据调查结果, 超过90%的学生认为政府有必要对房价进行宏观调控。此外, 介于以上分析, 高房价对大学生就业地选择以及对城市和社会发展的会造成的不利影响, 因此, 政府在对房价进行宏观调控的基础上, 还应采取积极的措施来帮助大学生解决住房问题。其中, 提供经济适用房是大学是大学毕业生最希望得到的帮助, 达到76.14%;其次是政府提供廉租房, 达到51.23%;提供低息住房贷款和发放住房补贴等。

三、结合现状与调研结果提出建议

对于房价趋高的问题, 政府应对房价采取积极的措施进行宏观调控, 包含两个部分:首先, 要调整和优化房地产市场的结构, 保证和增加有效供给, 对收入不高的人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次, 要利用各种宏观调控工具来调控房价, 着力控制投机性的住房需求。同时从这两个方面入手, 房价就能够趋于比较平稳。为解决高房价问题, 尤其是帮助大学生群体解决住房问题, 政府解可以采取以下几个方面的措施:

1. 调整住房供应主体结构。

近年来, 保障性住房建设进度缓慢, 大量中低收入家庭的刚性需求被推向市场, 推动了商品房价格上涨。最根本的调控之道在于, 政府要真正成为住房供应的重要主体之一, 完善多层次、广覆盖的住房保障体系, 使更多居民通过保障渠道解决住房问题, 降低对商品房的依赖。

2. 调整住房土地供应结构。

房地产供应结构不合理, 症结之一在于土地供应。当前, 中国不少城市以盈利为目的经营土地, 形成了对“土地财政”的依赖, 导致商品房用地需求的比重过大, 严重挤压保障房和安居型商品房用地供应。因此, 必须大力调节土地供应结构。其中, 保障性住房用地占居住用地供应总量的比重要达到1/3, 由于欠账多、缺口大, 近期保障房用地供给的比重应不低于40%。同时, 加大对安居型商品房的土地供应力度, 为落实“建设70%以上中小套型中低价位住房”的要求提供用地保障。

3. 调整住房供应产品结构。

当前住房产品结构不正常、不协调, 除了保障性住房供应不足之外, 大户型高端住宅比例过高, 适合普通居民购买的中低价住房数量却日益萎缩。结构失衡, 诱导了大量非理性消费和投机性需求涌入市场, 抬高房价, 催生泡沫。因此, 要合理规划、大力调整住房产品结构。对于保障性住房, 2020年以前供应规模应占所有住房的25%以上, 其中, 小户型、大批量、低配置、高密度的廉租房和廉价房应分别占保障性住房的60%、20%左右, 大户型、高配置的人才公寓占20%左右。对于安居型住房, 由于中国大多数住房消费者收入水平较低, 购房能力有限, 当前要严格执行“70/90”政策, 安居型住房供应规模达到40%以上。低密度、大套型住宅过度供应仍要严格限制, 比重控制在30%左右。

4. 调整住房供应价格结构。

在调整供应结构的基础上, 住房供应分为完全市场化的商品房、半市场化的安居型商品房和非市场化的保障性住房三部分, 在价格管理上就可以做到“政府的归政府, 市场的归市场”。其中, 保障性住房主要由政府负责投资建设, 其租金和售价实行政府定价;安居型住房限套型、限房价, 享受土地、税收等政策优惠, 适度降低发展商的利润率, 由政府进行刚性限价干预或实行指导价;市场化商品住房则由市场自主配置资源, 价格由市场自主形成, 政府不必过多干预。

5. 调节投资消费比重结构。

调结构重要内容之一, 是严格区分住房的消费和投资两种功能, 运用差别化的信贷、税收、土地等政策, 强化对市场供应结构、收益分配的杠杆作用, 合理调整住房作为投资品和商品的结构比例。对满足刚性需求的商品房实行较低税收、较低贷款利息, 支持居民自住和改善性购房需求;对房地产投资则要严格限制, 通过提高首付、调高税率、加重利息等手段, 提高投机操作成本, 深入精准抑制投资和投机性购房, 让房地产回归民生本质。

6. 其他。

除此之外, 大学毕业生这个群体具有特殊性, 他们中的大部分是属于既买不起商品住房, 又不符合各类保障性住房条件的“夹心层”人群。对于这部分人群, 本文提供了一个新的建议:政府可采用公共租赁住房的方式为他们解决住房问题, 即政府在以市场化价格提供公寓出租的同时, 向符合条件的人群发放租房券用于抵交租房费用。这种措施能使租房者拥有了充分的权利从而使租房成为一种可行的选择, 这是其能解决住房问题的关键。在政府提供公寓出租的情况下, 租房者拥有以下两个层次的权利, 一是租房者只要按时交纳房租, 就能居住在这座房子里, 不存在房东赶走租房者的可能;二是租房者可以在不破坏房子结构的情况下按自己的意愿进行装修。

具体的解决方案是:政府首先选择地段用于建设出租公寓, 以小户型为主, 专用于出租。房屋验收后, 通过公开招标, 选择物业公司对政府公寓进行分包。采用两轮投标方式, 第一轮由政府评判, 仅以出价来选择, 去掉低出价的公司, 剩下的竞标者以相同的价格 (即交给政府的租金部分) 参与第二轮竞, 标第二轮则由居民委员会评判, 从中选择服务最佳的物业公司。签订一定期限的合同, 中标的物业公司负责出租给住户, 自行决定每套房屋的具体出租价格, 与住户签订一定期限的合同, 按时向住户收取租金 (包括物业管理费) , 同时物业公司也负责房屋的维护及物业管理, 大的房屋修缮需要居民委员会和物业公司一起向政府申请, 由政府出资, 以避免物业公司在该小区有固定资产投资, 避免演化为类似出租车公司这种垄断公共资源的组织, 分包合同到期后, 再次以相同方式公开招标, 选择新的分包商, 每次的招标均是对价格的重新定义。不对物业分包公司及租房者设置准入条件或者较少的条件限制, 为租房者办理居民证, 拥有本社区的所有居民权利。如果该居民在本地纳税和缴纳社保, 则可进一步获得本市的所有公民权利和公共服务。低收入人群可申请政府补贴, 通过审核后发放实名制的租房券, 可用于抵偿部分或全部房租。通过政府出租公寓同时带动和规范民间出租屋, 民间出租者也可以收取租房券并到政府换取现金, 并登记该租赁关, 系缴纳房租, 税租房者以完税凭证在入住期间获得该社区的公共服务。

四、结语

通过调查和分析可知, 与个人职业发展密切相关的发展机遇是影响大学毕业生选择就业地的主要因素, 而房价的现实压力也会极大的影响他们的选择。在毕业生逃离北上广的背后, 我们发现, 房子是个大问题, 也正是因此, 他们要在归属感和就业前景间做出选择。面对高房价的巨大压力, 除了学校要加强对大学生的就业指导工作和大学生要努力提高自身素质外, 政府应采取积极的措施对房价进行宏观调控, 帮助大学毕业生们更好的解决住房问题。

房价问题是房地产多方面结构失衡长期累积的结果, 控房价是治标, 调结构是治本。只有切实解决深层次的结构性问题, 促进形成合理住房供给结构, 才能有效控制房价, 促进经济社会整体良性发展。2013年的两会中, 政府也强调当前是房地产市场调控的关键时期, 房价上涨预期增强, 不同地区房地产市场出现分化, 今后要继续做好房地产市场的调控工作, 促进房地产市场平稳健康发展。据此, 国务院也发布了新“国五条”, 包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房和增加普通商品住房及用地供应等。而现在新政的具体细则还没出台, 新政产生的影响, 还需要一段时间之后才能显现。

本次调查仅局限于广西三地 (南宁、柳州和桂林) 地区的部分高校, 收集的数据虽不能全部体现当今大学生的就业状况, 但这些数据和分析也反应了高房价对大学毕业生的压力。而对房价的调控和对在高房价情况下大学生对就业地的选择, 是一项系统的工程, 涉及政府、学校、学生等各个方面。对于政府来说, 要重视学生就业工作, 对房价采取适当的调控措施;对学校来说, 应承担相应的权利和义务;对于大学毕业生来说, 还是应该调整自己的就业观, 加快适应中国国情。只要各个方面共同努力, 从实际出发, 问题就能得到改善。

参考文献

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[2]薛秀泓.对房地产宏观调控的几点建议[N].中国改革报, 2006-01-12 (5) .

[3]韩丹.当前中国城镇廉租房制度创新模式探索[J].改革与战略, 2008, (11) :18-22.

3.限房价竞地价 有助抑制房价 篇三

其实，限房价竞地价的土地出让方式并不是一件新鲜事物，北京在2011年5月推出的房山区长阳镇起步区地块就采取了这种竞拍方式，地块内所有居住用途面积均需建成中小套型商品房，房屋销售均价现定在12500元/平方米。当时，区域销售均价在14000～15000元/平方米，该地块最终由中铁建以14.6亿元获得，平均楼板价为6095元/平方米，并規定房屋购买者两年内不得出让。

虽然此种出让方式并不是新出来的，但却受到业内广泛关注，其主要原因在于之前的限房价竞地价地块数量较少，对市场影响力有限，而今年北京提出要对300多公顷的住宅用地试行这一出让方式，供应量占到商品房总量的45%，规模非常大。而且，国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春亦曾公开表态，探索、推广北京等地试点的“限房价、竞地价”或“限房价、竞保障房面积”出让方式，国土部将总结完善地方经验，并出台规范性文件。

4.关于房价飞涨的调查报告 篇四

一、当前房价是高了还是低了？

当前房价是高还是低的题目，一直是媒体争论的焦点题目。今天专家说，目前房价走势的拐点已经出现；明天专家又说，房价还要继续上涨。鉴于这种现状，我们进行了一项问卷调查。

首先我们问卷调查了房地产开发商（我们对开发商这种强势群体一向是比较尊重的）。除了个别开发商以为当前房价还有一定降价空间以外，开发商普遍以为当前房价已经不能再降价了，否则房地产开发商都将破产。

接着，我们问卷调查了一般老百姓，老百姓最普遍的观点以为，近十年，房价有的地方上涨了好多倍，假如房价不大幅度下降，他们这辈子都别想买房。

本着负责的态度，笔者对某个经济比较落后的地级市的房价情况进行了调查。按说该市房价和发达地区相比已经够低了，可老百姓不认账啊。当地一般家庭经济收进一年大概2万，房价每平方米XX元，按100平方米计算，该家庭不吃不喝只要XX年就可攒够买房的钱。这样的房价是高是低,下一步,我们预备召集专家来论证。

开发商和老百姓作为一笔交易的买卖双方，调查结果可能有失偏颇，所以，我们专门对政府部分进行了问卷调查。不过，在对政府部分进行调查时出现了一点小小的技术题目，我们事先设计的是高还是低的调查问卷不符合政府部分的情况。政府部分的答案总结起来主要是，我们政府不能干预市场行为，房价是高是低，应该市场说了算，市场上房价要涨到一万，我们总不能强迫别人卖五千吧。至于老百姓反映买不起房，原因是多方面的，你看我市这么多屋子，难道全都是老板买走了？再说，我们每年开发的经济适用房可以解决千分之一的贫困家庭，再给我一千年，我们就解决了所有贫困家庭的住房题目。当然，这里面还有一些损耗，不过，再怎样损耗，一千二三百年总还是可以解决所有贫困家庭的住房题目吧。看起来，我们政府政策性还是蛮强的，说话也很有说服力。

根据问卷调查对象所代表的人群比例，我们加权计算的结果是，目前房价已经过高。不过，这个结论还只是暂时结论，假如开发商有不同意见，可以和我们领导协商，反正调查报告结论都是可以修改的。

二、当前房价的形成原因。

在我们调查的某个地级市情况来看，十几年前房价大概是每平方400元左右，目前已经涨到了XX元，大概涨了4倍左右。

按照马克思的经济学原理，影响价格的因素有价值和供求关系。现在我们就按这两方面思路，对当前房价的形成原因做一些分析。

首先从价值方面分析，同样的屋子，社会必要劳动时间是随着劳动熟练程度进步而逐步降低的，也就是说房价应该越来越低。当然，我们还要综合考虑其他商品，比如农产品价格的变化。十几年来，农产品价格涨价低于1倍，为了简化计算，就算1倍（对不起，老百姓，为了简化计算，只好牺牲你们了，谁叫你们不团结呢？）。因此，从价值方面分析，房价应该上涨1倍以下。

接着从供给方面分析。就笔者调查的某市情况来看，政府规定，不准个人自己建房，不准单位集资建房，今后所有的住房都必须由房地产开发商提供，因此住房供给就出现相对短缺情况。这里声明，笔者举双手赞成政府的决定。首先，政府一大摊子事都要用钱，通过此规定，政府一年捞个一两亿，可以解决多少老百姓的亲身题目。政府官员这样清廉，通过这项规定多少解决一些政府官员的后顾之忧，让我们的官员能全心全意地扑到为人民服务的工作中往，这更无可厚非。

开发商拿到地后，囤积居奇，也是造成供给紧张的另一个原因。开始开发商还担心，囤积居奇会造成资金链的断裂，不过，从银行拼命向开发商输血的势头看，他们心里总算吃了一个定心丸。

最后从需求方面分析。大小企业的老板、政府官员，总之有钱的老几一人买几套房作为投资，是造成需求增加的一个原因。这一点无可厚非，他们用自己的钱，想咋花咋花。新参加工作的年轻人成家立业，总要买房吧。生个儿子要成家了，女朋友说没房不结婚，做父母的难道就忍心让儿子打王老五骗子？这也是增加需求的另一个原因。增加需求的原因还很多，由于篇幅所限，不再逐一分析了。

通过以上分析，我们可以看到：价值、供求关系共同作用才形成目前房价居高不下的状况，其中供求关系是主要原因。

5.房价调研报告 篇五

教科系557班谭苗苗10015750804 调查时间：2012年6月10日星期日

调查地点：长丰2栋3单元402

访谈对象：黄先生

谈话内容：第一次采用面对面的访谈方式来实施调查，心里还是有点忐忑。满怀激动的心情敲开了黄先生家的大门，在自我介绍并说明我的来意后，黄先生欣然接受我的谈话邀请。谈话中，黄先生告诉我，他不是长沙本地人，但是已经在长沙打拼了有将近5年之久，现在是一名普通职工，月薪在2600左右。本想在长沙扎根，但是房价日益上涨，使他至今还是一名租客。黄先生谈到：“我一个月除了交房租，生活费等费用，一年余下来的钱，按照这房价，真不知道什么时候才买得起房。”黄先生还说道：“像我这种情况，这个小区有很多，大家都在为了有一个安稳的家而打拼，但是，工资上涨的速度远远赶不上房价上涨的速度，唉......”听见黄先生的叹息声，我表示深深的同情。由此可见，至今长沙的房价对于普通居民来说还是有很大的压力。

我的感受：

黎叔在《天下无贼》中有一句名言：“21世纪什么最贵？人才！”如果放在当下，几乎所有人都会不假思索地回答：房子！近几年，中国房价持续上涨。高房价下衍生出的四大词汇：啃老、蚁族、胶囊公寓、蛋形蜗居，更有甚者讽刺到“死不起”，我们不得不面对残酷的现实。房子，是中国人的软肋，中国人对家的重视以及改革开放人口流动的问题决定人们对房子的需求程度永远是刚性的，根据黄先生的谈话，显然他可以归为蚁族一类了，在长沙，工资低，收入和消费水平都有限，所以有限基础上，均价过万的房子令蚁族们望而却步，我想，就算是收入过万的“白领贵族”估计都不敢轻言买房！

6.房价调研报告 篇六

佛山一中高一七班

课题组成员：彭钰薇、江佳励、龚海琳、张欣悦 指导老师：

（一）研究背景：由于近年来房价出现不断攀升的趋势，楼王层出不穷，百姓买房难问题日趋严峻，各中大城市纷纷推出抑制房价过快增长的政策，例如“国八条”等。由此想探究影响房价的因素。

（二）研究的目的和意义：通过比较不同二手房的资料总结出影响房价的因素，由此了解二手房房价上涨的原因，理性看待房价上涨。

（三）研究方法：文献法、调查法

（四）研究过程1准备过程（2011-1-25 —2011-1-29）选定课题，确定小组成员分工 2实施过程（2011-1-30—2011-2-10）3总结过程

（五）研究结果

（六）交流评价 1学生体会 2教师体会

影响桂城二手房房价因素

背景：由于近年来房价出现不断攀升的趋势，楼王层出不穷，百姓买房难问题日趋严峻，各中大城市纷纷推出抑制房价过快增长的政策，例如“国八条”等。由此想探究影响房价的因素。

主题词 面积 地段 小区配套设施 房龄 房屋装修家电配置 朝向 楼层 心理因素 政府调控（）概念导入

二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

（）影响二手房房价因素——面积

一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。比如，同是怡翠花园，一处房产的面积为168平方，户型是四房二厅二卫，售价126万；另一处房产的面积为127平方，三房二厅二卫，售价90万。（）影响二手房房价因素——地段

一般而言，处于商业繁荣的城市中心的房价较高，反之，城市边缘地区的房价相对较低。这与市区及郊区的地皮价格、房地产商的的投资有着必然的联系。较之郊区，市区的生活环境、硬件配套、交通运输各方面要更胜一筹，也就更容易获得买家的青睐。例如 有一套房产在桂南名都共42平方位于地铁上盖售价50万折合约11904元/平方米；而另一套房产位于南海区政府宿舍，共90平方，电梯二房，售价65w。折合竟约7222元/平方米。（）影响二手房房价因素——小区配套设施

说到买房子，必须得要该小区的配套设施过关。小区的配套设施，包括【哔——】【哔——】和【哔————】（某人的恶趣味= =+）硬件过关（近超市啊车站啊附近有医院啊公园啊健身场所啊什么东西啊）、管理周到，好吧，你GJ了，你想将你的房子卖出去，大把人抢着说要，不单只这样，你抬高价格还是会有人对你穷追不舍，看吧，这就是魅力。拿怡翠花园那处面积127平方且三房二厅二卫，售价90万的房产和另一处位于花苑广场，面积130平方的三房且售价85万的房产作比较。怡翠花园曾以清幽怡人的环境一度受到市场追捧。绿化率高达65.8%。而花苑广场的绿化效果平平；两者相距不远，附近的商场学校等硬件相差不大；如今买车的人越来越多，小区的车位数量自然也越来越显得十分重要，怡翠花园有地下停车场，而花苑广场的车位只能停留在地面„„综上所述，小区的配套设施也是能影响房价的。

（）影响二手房房价因素——房龄 房龄越低自然越多人愿意要啦，房价自然水涨船高啦~所以说，炒房的人就是冲着这个来的，再所以说，国八条中的某一条就是冲着打压炒房的来的，总而言之，我觉得嘛，上有决策下有对策嘛~房价这种东西是暂时我说暂时打不下来的！保利一号公馆里有处07年四室二厅三卫，面积为282平方的房产，售价388万，约13759元/平方米；还有另一处房产，是09年交楼的毛坯，面积为283平方，折合14134元//平方米，售价400万。房龄过老会影响房屋设计结构以及周边环境都与新楼盘难以相比，一旦遇到房价波动，首先会影响到这些高龄房，而且因为质量上明显弱于新房，在进行拍卖或处置时也会遇到更大的难度；同时，各家银行对二手房贷款的房龄限制有所不同，但其共同的特点之一就是二手房贷款的最高还款期限普遍低于商品房贷款。这就造成二手房在办理贷款时，贷款难度会随着房龄的增长而增加。（）影响二手房房价因素——房屋装修及家电设备

谁不想自己的房子一买回来就能立即入住不用自己再去买材料装修啊买家私啊买家电啊什么的，这自然使得有这样配套的二手房身价百倍（何?）不愁没人来买。万科金御华府有一套房四室二厅二卫，共200平方，毛坯房价格为12000元一方 还有另一套房三房二厅二卫共153平方，豪装，价格为12012元一方。因此，房屋的装修家电设备等也会影响房价。（）影响二手房房价因素——朝向

对，这是个问题。中国人注重风水，什么风水影响你的一生（去死！）坐北朝南的房子有好的风水（你就吹吧你！）因为我们在北半球，坐北朝南容易采光，通风透气，衣服什么的容易被晒干，细菌也不那么容易滋生得那么快。而你住南朝北的房子，就等着发霉吧你！万科金御华府的好朝向基本没有，调查时看了好几套放出来的房，基本都和西向扯上了关系。询问了中介小姐，她笑笑说好朝向实在难买到。（）影响二手房房价因素——楼层

要我说这个，我觉得，楼层太低的话春天潮湿、冬天比较冷，而楼层太高呢，没电梯的会很麻烦，夏天很热，不过好像蚊子会比较少吧。如果楼下是超市啊什么商店广场啊，就是住在靠上一点的楼层会比较靠谱，吵不到。楼层适中，不上不下的一般价格较高。保利一号公馆有一套房位于高层，244平方米，14426元/平方米，售价352万；另一套房在10层，248平方米，14517元/平方米，售价360万。即便第二套房以244平方米算，总价为354万，仍比第一套房的价格贵些。

（）影响二手房房价因素——心理因素

人的主观因素必不可少。看一间房，你要觉得它好，即使它就是一间位于郊区的破破烂烂的小屋没有多少配套设施，你也愿意花钱将它买下来；你不觉得它好，哪怕它是位于市中心的繁华商业圈配套多好多奢华，你也会觉得也不过如此，龙床不及狗窝。当然，这也要建立在你能承受房子的价格这个客观基础上。买卖房产的双方出价和开价时多少都带了自己的主观感觉在里面，我就是觉得这房子值这个价，所以才会有讨价还价出现。（）影响二手房房价因素——政府调控 新的控制房价的政策出台了“新国八条”中有这样的规定“二手房交易税按全额征收”（调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。）这主要是为了打击炒房者哄抬房价是房价上涨过快。不过有了这样的政策出台，怕是买二手房的人会少了，毕竟，房龄是个重要的指标。

7.房价调研报告 篇七

1 房价收入比的概念及影响因素

1.1 房价收入比概念

对于房价收入比目前存在着多种定义, 本文采用的定义标准是以联合国人类住区中心发表, 即用居住单元的中等自由市场价格乘以中等家庭年收入的倒数来表示。合理的房价收入比是至关重要的, 它是政府制定有关住房政策的标准, 也是衡量居民有没有购房能力的重要指标。房价收入的高低, 可以反映居民有没购房能力, 房价是否过高。目前, 国内外很多学者开始研究房价收入比, 因为合理的房价收入比区间, 可以起到保证个地区商品住宅市场的健康发展。在这么多研究房价收入比的理论中, 国内比较认可的理论是由住房专家诺德在1989年在香港大学城市研究时指出, 一个更合理的区间是发达国家在1.8-5.5, 在发展中国家在4-6之间。

1.2 房价收入比的主要影响因素

影响房价收入比的因素很多, 从主要因素看限制居民购房能力的主要因素有房屋价格、家庭可支配收入、贷款方式等。

1.2.1 房屋价格

通常使用的房屋价格为新建商品房和二手房的加权平均价格, 我国的房屋价格为房屋面积乘以房屋的单位价格。在居民可支配收入和房屋面积固定的情况下, 房屋的价格和居民的购房能力成反比, 房屋价格越贵, 居民的购房能力越弱, 反之, 若房屋价格便宜了, 则居民的购房能力变强。同样的, 在房屋的单位价格和居民可支配收入固定的情况下, 房屋的面积和居民的购房能力也成反比, 房屋面积越大, 居民要花更多的钱去购买, 购房能力会下降, 相应的, 房屋面积小点, 居民购房所需的钱变少, 购房能力会加强。所以, 可通过增加小户型房子和低价位房子来提高居民的平均购房能力, 这些反映在房价收入比上, 就是房屋价格和房价收入成正比[3]。

1.2.2 家庭的可支配收入

家庭可支配收入是家庭收入总和中可用于自由支配的部分, 比收入更能反映出居民的生活水平。在我国, 大部分居民有储蓄的习惯, 家庭可支配收入变多, 相应储蓄增加的可能性会加强。在购房时, 我们要先支付一部分的钱即首付, 这时储蓄起到了很重要的作用, 若家庭的储蓄达到一定的能力, 则购房时首付款的能力会加强。因此, 从总的来说家庭可支配收入对居民的购房能力起到了积极的作用。

1.2.3 贷款方式

对于融资方式我国居民可选择公积金贷款和商业贷款。公积金贷款是规定缴存住房公积金的员工在职期限达到规定要求时, 在买房、装修等资金不足时可以申请公积金贷款, 它的贷款申请要求是比较高的。个人住房商业性贷款通常是居民向银行贷款, 把房子作为抵押, 银行规定居民的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。通常, 居民选择公积金贷款比选择商业性贷款好, 公积金贷款的利率低, 可以提高居民的购房能力。我国, 目前公积金贷款的购房能力要比商业性贷款的购房能力强30%左右。

1.2.4 其他因素

影响居民购房能力的因素除了以上四点外, 还有家庭人口数、婚姻情况、年龄等, 这些因素通过影响居民的家庭收入和支出, 进一步影响居民的购房能力。在我国, 目前中青年的购房能力比较强, 而老年家庭由于收入等别的因素购房能力相对中青年较弱。

2 福州市房价收入比分析

通过分析房价收入比的主要影响因素, 本文构建了以等额还款方式下的房价收入比的模型。根据此模型, 可以研究目前适合我国国情的房价收入比区间数值以及近十年来福州市的房价收入比数值, 以此来了解近年来福州市的房价是否合理。

2.1 房价收入比区间数值的确定

我国作为发展中国家, 相对于发达国家房价收入比的数值会大些。在我国, 对贷款的额度是有要求的, 银行会考虑到月收入问题, 我国有规定借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下 (含50%) , 所以, 在我国贷款月供比例为为不超过月收入的50% (含50%) 。世界著名的黑马.恩德先生对贷款也做过研究, 根据研究他所确定的贷款月供比例不得低于15%, 家庭向金融机构贷款的比例最大不超过房屋价格的80%为限制条件, 可以得出:

当前, 在我国最高贷款年限为30年, 5年以上商业性贷款利率为6.55%, 以这个为允许限值可确定等额贷款分期付款现值因子为:

结合以上 (1) (2) 可得到家庭可以承担的购房支付能力通过房价收入比表现出来的合理区间为:

将等额贷款分期付款现值因子约等于13代入得到:

以上贷款利率和贷款期限都是国家有关机构统一规定的, 通过银行等金融机构来实行。所以上面的值为全国性是普遍通用的, 即我国现阶段住房适合居民的房价收入比区间在[2.4, 8.1]。超过这个区间, 居民的购房支付能力将下降。

2.2 福州市商品住宅房价收入比分析

上面我们分析了适合我国的房价收入比区间数值。现在我们针对福州市, 来进一步分析福州市的房价收入比是否合理。

从2002年到2012年, 福州市住宅商品市场发生巨大的变化, 房价的上涨速度尤其明显, 房价收入比也在变化当中。2002年福州市的平均房价为1960元/平方米, 福州市人均住房建筑面积2002年为19.27平方米, 人均可支配收入为9147元, 由此可算出福州市2002年的房价收入比为4.1。此时, 大部分居民尚有购房支付能力。十年过去之后, 房价上升的令人瞠目结舌, 2012年福州市平均房价达到了12782元/平方米, 福州市人均住房建筑面积2012年也创下了新高达到35平米, 人均可支配收入也有所提高达到29399元, 但不及房价的增长速度, 由此可算出2012年福州市房价收入比为15.2, 这个数值已超出了大部分居民可购房能力的最高标准。

资料来源:根据国家统计局数据和福州市统计局数据整理得到.

从表1可以看出, 2002年到2008年房价收入比还是合理的, 居民尚有购房支付能力。从2009年开始房价收入比开始不合理, 并且越来越大, 居民的购房支付能力越来越弱, 到2012年房价收入比达到15.2, 这个数值接近我国房价收入比区间数值最高值的两倍。和发达国家相比, 快接近发达国家房价收入比最高数值的3倍。

以上我们分析了近十年来福州市的房价收入比, 通过分析我们可以看出居民的购房支付能力在不断变弱。然而, 房价对不同收入阶级居民的影响是不同的, 以下我们对不同收入阶层居民的购房能力进行研究。

资料来源:根据国家统计局数据和福州市统计局数据整理得到.

如表2所示, 我们可以看出可承受得起2011年福州市房价的为最高收入户和较高收入户。目前我国处在小康社会阶层, 大部分居民为中等收入层次, 对中等收入户而言, 2011年福州市的房价也远超出了他们的承受力, 房价收入比达到了13.0。更可怕的是房价收入比居然最高达到了32.3, 差距实在甚远。

通过以上两个表的分析, 可以看出从2002年到2012年福州市的房价收入比呈上升趋势。2011年福州市的房价收入比达到了12.2, 有能力购房的一部分人为最高收入户和较高收入户, 他们的房价收入在[2.4, 8.1]之间, 而大部分居民超出此区间没有购房能力。

3 福州市住宅市场房价上涨的原因

通过上述分析我们知道福州市房价收入比超出合理区间范围内, 房价是不合理的。引起近年来福州市房价上涨的原因很多, 主要因素有住房供给和需求的失衡、土地资源的限制、建安成本的增加。

3.1 供给和需求的失衡

近年来, 福州市发展快速, 外地购房者开始变多, 加大了对房屋的需求, 部分居民购房能力有限, 只能买得起小户型, 然而小户型偏少, 加剧了对房屋的需求。有数据显示2006年供应的房屋面积小于90平方米的小户型房还不到住房市场的10%。住房的供应远远不能满足对住房需求, 大家竞相购买推动了房价。加上土地供应的减少, 房地产商建造出来的住房相因的也减少了。很多有钱人喜欢投资房地产, 操纵房价, 进一步推动了房价的上升。以上均说明了住房市场供给和需求的不平衡造成了福州市房价近年来的不断攀升。

3.2 土地资源的限制

福州市土地资源是有限的。前十多年, 福州市闽侯县还是个比较偏僻落后的地方, 但随着福州市区的不断开发, 市区土地资源受到了限制, 后来闽侯县成了开发商热衷的地区。十多年过去了, 如今的福州市闽侯县迅速发展, 可用土地变少, 土地竞标价格也不断攀升, 这些都是因为受到土地资源的限制。土地变的越来越珍贵, 地价自然会不断攀升, 然而房地产商获得土地付出高额的费用多数被摊销到住房购买者身上, 这进一步推进了房价的上涨。

3.3 建安成本的增加

在构建商品房时, 开发商很关心的问题是建安成本的费用, 建安成本包括很多, 概括为两大类为建房时建造成本和对房屋进行安装设备设施的成本。房屋的建房成本指的是建房时的投入, 安装设备设施的成本指的是对房屋进行安装设备设施的成本投入。这些投入都包括材料的费用和人工的费用。近年来, 随着物价的上涨, 人工费用的增加导致住宅商品房开发成本的增加, 房地产商要付出更多的资金, 这些都被房地产商摊销到购房者的身上, 推动了房价的上涨。

4 福州市住宅商品市场宏观调控政策建议

在前文分析中, 可以了解到近年来福州市的房价收入比已超出合理的房价收入比范围内, 而且不同收入阶层的房价收入比相差过于悬殊, 其反映出来的房价过高需要引起关注。为了改善这些问题, 提高福州市居民的购房能力, 本文提出了以下的宏观调控政策建议。

4.1 完善住房供应

房地产商应考虑不同收入阶层的购房能力, 按福州市各收入阶层的人口比例提供不同类型的住房;要加大住房的供给量, 来满足需求, 特别是小户型房, 经济适用房。房地产商也可以开发节能省地型的住房, 通过降低住房开发成本, 来降低房价。同时, 政府作为人民百姓的领导者, 有义务为人民提供更好的住房, 政府应该对房地产进行监督管理, 来完善住房的供应, 通过加大住房的供应量, 特别是小户型房, 经济适用房和促使房地产商开发节能省地型的住房, 降低住房开发成本等一系列措施来降低房价, 以提高居民的购房支付能力。

4.2 提高居民收入

通过提高居民的收入, 来促进居民进行消费, 提高对住房的购买能力。福州市要通过经济改革来发展经济, 提高居民的收入。但是要注意不同收入阶层的贫富差距问题, 在提高居民收入时, 不能高收入者的收入增长很快, 而低收入者的收入增长慢, 这样会导致贫富差距更加严重, 不利于建设一个和谐的社会。为了使福州市中低收入者也有购房能力, 政府与相关机构要对中低收入者提供一定的优惠, 比如:为中低收入者构建经济适用房和廉价房, 降低中低收入者购房时的贷款利率, 对中低收入者进行购房补贴等措施, 来提高中低收入者的购房能力。因此, 通过提高居民的收入和一些优惠政策来提高不同收入阶层居民的购房能力。

4.3 向拆迁置换要土地

由于土地资源的限制, 导致地价高, 间接抬高了房价。我国目前的土地保护政策不会改变, 在这种情况下, 最有效的增加土地供给的办法是向拆迁置换要土地。拆迁置换可以提高房屋的质量, 因为拆迁的正常为旧房和危房, 而且拆迁置换不增加建设用地的指标。但是, 拆迁过程总会冒出一些“钉子户”, 因此开发商要正确处理好和拆迁户的关系。同时, 也要保障已购房者的利益, 按期交房。在对拆迁户进行拆迁补偿时要公平、公正, 补偿标准按国家规定。另外, 我们可以把拆迁工作发展到农村, 建造多层的房子, 提高土地资源的利用, 这样既可以解决土地资源不足供不应求的问题, 限制房价过快的上涨, 又可以促进城市和农村的共同发展, 一举两得。

5 总结

通过对福州市房价收入比的分析, 可以得出近年来福州市的房价是不合理的。高房价依然是我们要面对的问题。在解决房价问题上, 要立足我国的国情, 坚持宏观调控政策。首先, 政府要完善住房的供应, 特别是小户型房、经济适用房, 来满足住房需求;其次, 通过经济改革, 增加居民的收入, 来提高居民的住房购买能力;最后, 向拆迁置换要土地, 来解决土地供应不足的问题, 以及来控制房价的过快上涨。

参考文献

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[2]耿聪.不同目标下的商品住房房价收入比问题研究:以南昌市为例[J].北方经济, 2009, 1 (11) :18-20.

[3]邹锐文.北京城镇居民住房支付能力研究[D].首都经济贸易大学, 2008, 3 (2) :64-70.

[4]李伏贞.西安市城镇保障性住房保障体系研究[D].长安大学, 2012, 3 (19) :67-68.

8.房价调研报告 篇八

分析人士认为，目前全国一、二、三线城市房价涨跌已呈现分化趋势。在宏观经济面逐渐回稳的大背景下，房地产政策亟待长效机制推出。

开发商资金情况好于往年

央行调查报告显示，对下季度房价，35.8%的居民预期“上涨”，45.2%的居民预期“基本不变”，6.5%的居民预期“下降”，12.5%的居民“看不准”。

刚到上海工作3个月的李小姐已经准备出手了。她告诉记者，由于其公积金尚未缴满半年，只能申请商业贷款，还贷成本很高。“即便如此，也不能再等了。房价一天天涨下去，远高于还贷成本；再加上银行贷款额度的日趋紧张，今后还不知道能不能拿到优惠利率呢。”

市场分析人士也普遍认为，今年9—10月份的传统销售旺季里，一线楼市的房价将保持高位。中原地产市场研究部总监张大伟表示，大部分房企都不愿错过楼市黄金销售季，纷纷打算在此期间密集推盘。此外，各地“地王”再现导致需求恐慌，入市积极性增加。

张大伟认为：“目前开发商的资金情况好于往年，在这种情况下一线城市房价上涨压力极大。”中原地产市场研究部的数据显示，在今年全年还未过半时，包括万科、融创、龙湖等在内的十大标杆房企国内外融资额就已经超过459.6亿人民币，较2012年上半年上涨了75.6%。

各地微调政策松紧不一

“在当前形势下，预计各地房地产市场政策将呈现两极分化，过热城市的政策可能进一步收紧，而楼市冷清的区域可能出台扶持性政策。一、二线城市在年底前依然有收紧政策的可能性。”张大伟表示。事实上，近期各地楼市政策已经出现新动向。北京房价已经连续数月保持着同比接近20%的高增长，环比增速也始终未见明显下降。

在此背景下，北京市在全国范围内率先推出“限房价、竞地价”的措施，同时进一步收紧房地产预售审批，对开发企业的销售价格进行直接干预。北京之外，南京出台政策，明确国企退出商品房开发领域时间表；郑州则进一步收紧限购政策，明确要求不满20岁的单身人员暂停买房。

有政策收紧的，也有楼市松绑的：房价连续数月环比下跌的温州率先微调了自己的限购政策，将2011年初开始执行的本地户籍家庭只能新购买一套住房的限制放宽为两套。曾经领跑全国房价的深圳楼市，由于最近的涨势回落，也酝酿出台了新的政策，放宽普通住宅税收优惠门槛，以期让更多的小户型或者中低价位的普通住房享受到税收优惠政策，从而鼓励刚性自住购房需求。

除此之外，芜湖、舟山等不少三线城市也都或明或暗地调整着已经出台的房地产限制措施，为减少库存、重启楼市做铺垫。

房贷收紧影响市场走向

张大伟认为，近期多家银行房贷收紧，甚至有银行暂停了房贷业务，对市场也将产生一定影响。记者近日走访北京市多家商业银行营业网点发现，一些银行的确已经暂停个人房贷业务，部分国有四大银行的网点还在经营房贷业务，但有的表示“要等到第四季度才能办理，因为额度用完了”。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，虽然销售旺季到来，但由于银行贷款优惠力度逐步减弱，8月以来北京公积金贷款再度收紧，国管公积金几乎停贷，受其影响，市场交易量也许会小幅下探。

中国房地产学会副会长陈国强表示，房贷收紧对市场的影响很难量化，这要取决于几方面因素：各银行房贷收紧的程度、开发商让利的情况以及购房者购房意愿。