物业保洁服务合同修改

2024-08-25

物业保洁服务合同修改（共11篇）

1.物业保洁服务合同修改篇一

项目名称：

物业保洁服务合同

甲方：

乙方：

甲乙双方就日常保洁事宜，经友好协商，本着平等互利、双方自愿的原则签订本合同，以便共同遵守。

一、服务内容

乙方为甲方位于项目区域根据本合同的要求提供日常保洁服务。

二、服务期限

自年月日起至年月日止。

三、服务范围和标准

服务范围、要求和标准详见附件一《清洁作业指导书》

四、保洁服务费用和付款方式

1、保洁服务费用

保洁服务费用按每人每月元，共人，（本保洁服务费用每年4月1日根据社保缴费、最低工资标准的调整，作相应调整；本保洁服务费用系综合包干单价，该综合单价包括乙方人员的薪酬、社会保险费、劳动关系解除补偿金、防暑保暖费、劳防用品费、带薪年休补贴、奖金等一切除高温季节津贴以外的费用）；

管理费：元；税金：元合计：元

高温季节津贴：元/月（6月1日—9月30日，按实际工作日计算）合同总合计（暂定）： ,（大写）：元整

2、付款方式

第1页；共6页项目名称：

物业保洁服务合同

每月结算一次，乙方于每月日前向甲方提供结算单及发票，甲方在收到发票后的次月日（如遇休息日或节假日，付款日期顺延）前以转账方式将上月的费用划入乙方账户。如服务天数因故不足一个月，按实际服务天数结算，结算方式为：（每人每月服务费/当月工作日）*实际工作天数*人数。

五、双方的权利与义务

（一）甲方的权利与义务

1、无偿提供保洁工作中所需水电、保洁日常消耗品、清洁用品，提供必要存放工具场所等作业条件；

2、按合同约定按时支付保洁服务费用；

3、对乙方保洁质量及时进行监督检查，发现质量问题及时要求乙方返工，直至达到质量标准；

4、如不满意乙方员工的服务，甲方有权提出更换，乙方不得以任何理由拒绝。

（二）乙方的权利与义务

1、乙方应认真完成《清洁作业指导书》规定的作业项目和标准，确保卫生质量达到甲方要求；

2、乙方员工要统一着装（工作服由乙方提供），衣帽整洁，并严格遵守甲方各项规章制度，在工作期间不得随意离开工作岗位，不得喧哗、嬉戏、躺卧、抽烟等，未经甲方允许，不得带无关人员进入甲方办公区域；

3、乙方在作业中应严格要求工作人员，严格执行各种清洁设备、工具、清洁用品的安全操作范围，安全使用电源，做好防火工作；

4、乙方与服务人员应签订劳动协议，并办理各种用工手续，符合国家相应政策规定。乙方服务人员与甲方无任何劳动人事关系；

5、乙方应当对乙方服务人员的作业进行严格要求，乙方工作人员不得擅自挪用甲方的物品。乙方工作进行中，如发现甲方物业材质有破损迹象，应及时保护现场，立即向甲方通报。由于乙方工作人员在日常保洁工作中不慎给甲方设施、材料及甲方客户、物品造成人身或财产损失的，乙方应承担赔偿责任。

第2页；共6页项目名称：

物业保洁服务合同

六、违约责任

1、乙方在保洁工作中未达到双方约定的保洁要求，在甲方要求期限整改的期限内，整改后仍未达到要求的，应向甲方支付违约金按服务费的双倍计算；

2、如甲方不按合同规定期限内向乙方支付服务费，经乙方催讨后仍未支付时，违约金按每逾期一天，按当期未支付金额的日万分之一计取，但甲方应付各项违约金的累计总金额不超过本合同总价款的百分之三。

七、争议处理

双方友好妥善就本合同项下的所有问题认真履行；如有争议，双方应就此进行充分协商以求妥善解决。虽经双方协商仍无法解决有关争议的，双方均应向本合同签订地的人民法院提起诉讼解决。

本争议解决方法独立于本合同。无论本框架协议变更、解除、终止或无效等均不应影响其对双方当事人的法律约束力。

八、其它事项

1、本合同自双方签字并加盖公章后生效，一式五份，甲方四份乙方一份；

2、本合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。通知联系

本协议规定和与本协议有关的所有联络均应按照收件的当事人下述地址或传真发出。下述联络如直接交付（包括通过邮件递送公司递交），则在交付时视为收讫；如通过传真发出，则在传真发出即时视为收讫，但必须有收件人随后的书面确认为证；如通过预付邮资的挂号邮件寄出，则寄出七天后视为收讫。

如被送达方拒收或因联系地址错误而无法送达的，其后果归于被送达方承担。任何一方联系地址或方法变更的，需以书面方式告知对方，否则，一切后果均由未告知方承担。

甲方地址：传真：邮编：乙方地址：传真：邮编：

第3页；共6页项目名称：

物业保洁服务合同

附件：《清洁作业指导书》

甲方：乙方：（盖章）（盖章）

法定代表人或代理人：日期：

签订地点：

法定代表人或代理人：日期：第4页；共6页项目名称：

物业保洁服务合同

附件一：

清洁作业指导书

一、日常保洁范围：

甲方项目管理部的所有房屋。

二、保洁项目和要求：

室内清扫、保洁；卫生设备清洁、消毒；办公区垃圾的清理；门前场地保洁；随时巡查各区域，保持整洁。

三、服务标准：

（一）走廊、大厅、入口区域卫生清洁工作标准

1、地面清洁、无污渍、无水痕、无垃圾；

2、场内椅子、花盆上无尘、无污；

3、玻璃清洁无污迹、无水、无水印；

4、垃圾箱经常保持清洁，无过多垃圾，对垃圾筒进行定期消毒；

5、指示牌无灰尘；

6、询问台上无灰尘；

7、玻璃墙、玻璃门无印迹；

8、防滑毯上无尘土无泥沙，经常保持清洁；

9、地板无灰尘、无杂物。

（二）办公室、会议室卫生清洁工作标准

1、写字台、会议桌、窗台、墙面、椅子无尘土、无污迹、无擦痕；

2、地面无垃圾、地脚线无尘土、无污迹，边角隐藏处无垃圾、积尘、无发丝；

3、玻璃门、玻璃窗、隔断无污迹、无擦痕、无手印；

4、室内垃圾桶每天勤换。

（三）卫生间卫生清洁工作标准

第5页；共6页项目名称：

物业保洁服务合同

1、卫生洁具做到清洁，无水迹、无异味；

2、镜子明净、光亮，无灰尘、无水迹、无锈斑；

3、墙角四处保持干净，无蛛网、地面无脚印、无杂物；

4、卫生洁具畅通，无堵塞；

5、保持卫生间空气清新，无异味；

6、保证有足够的香精球和洗手液；

7、杂物桶经常保持清洁，垃圾不得超过3/4；

8、卫生间隔断无尘、无水迹；

9、下水道口无积水。

四、服务时间

每周工作5天，每天8小时，上午7:00至11:00，下午12:00至16:00。中间1小时午餐及休息。如遇甲方要求进行加班工作的计发加班工资（执行标准以国家政策为准）。

第6页；共6页

2.物业保洁服务合同修改篇二

一、物业管理公司的强制性义务

第一, 取得完整的资质证书的义务。这义务的规定来自于《物业管理条例》第32条的“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”, 而违反这一义务规定的责任来自于第60条, 无疑这是一个行政责任。

第二, 聘用取得职业资格证书的管理人员的义务。这一义务来自于《物业管理条例》第33条, 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定, 取得职业资格证书。而违反这一义务的行政责任规定于第61条。

第三, 转委托全部委托的限制义务。这一义务可见于《物业管理条例》第40条, “物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业, 但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”而违反这一规定之责任规定于第62条。

第四, 不得挪用专项维修基金的义务。这一义务在法律上并无明确规定, 但由于这一“专项维系基金属业主所有”﹙《物业管理条例》第54条﹚, 而物业管理企业在业主委员会成立后可进行代管﹙《住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》第10条﹚, 所以会存在被挪用的可能。这一责任规定于第63条。

第五, 不得擅自改变物业管理用房的用途的义务。这一义务来自于《物业管理条例》第38条的规定, 而义务的违反责任规定于第65条。

第六, 不得擅自改变公共建筑和共用设施用途的义务;不得擅自占用、挖掘道路场地的义务及不得擅自利用共用部位、共用设施进行经营的义务。这一义务来自于《物业管理条例》第50、51条, 而责任见于第66条。这里面存在一个问题, 即在国家机关基于物业公司的违法行为而追究行政责任的同时, 合同中的当事人另一方是否可以根据其违约行为追究违约责任呢?从以上各方面的情况看, 第一方面产生的是合同双发的主体资格问题, 在新合同法颁布之前, 这可能会因主体不合格而导致合同无效;第二方面可以归结为合同的履行方式问题;第三方面则是转委托上的责任问题, 这在合同法第400条有明确的规定;其余方面也都可以通过违约责任加以追究;并且, 第四和第六方面还可构成侵权行为。由于公法责任并无和私法责任竞合的问题, 这在我国刑法中受害人在国家追究加害人的刑事责任之后仍可提起刑事附带民事诉讼就可看出来, 并且, 按我国法律法的规定, 民事上的赔偿责任和刑事上的财产罚在加害人财产不足于全部支付时。因此合同的当事人追加违约责任应是可以的。这在《物业管理条例》第62条也得到了反映, 因此其在规定了物业管理企业转委托的行政责任后, 又规定“给业主造成损失的, 依法承担赔偿责任”。

二、业主的强制性义务

业主的强制性义务表现在以下三个方面:

(一) 物业的使用必须不得损害业主的共同利益。由于生活在同一物业小区, 业主之间存在公共利益, 每一个业主对此公共利益都负有加以维护、不得侵害的义务。比如物业管理区域内的道路, 非经许可, 业主不能随意占用、施工、甚至损毁。同时业主在使用公共区域时, 也要尽到注意义务。

(二) 缴纳管理费及专项维修基金的义务。我国《物业管理条例》做了比较详细的规定。

例如第42条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的, 从其约定, 业主负连带交纳责任。

第54条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主, 应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

以上两个条文界定了缴纳管理费和专项维修基金的主体。

(三) 业主的行为不得违反有关法律、法规的规定。《物业管理条例》第46条第1款规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为, 物业管理企业应当制止, 并及时向有关行政管理部门报告。”在当事人双方的关系中, 这一规定设定为物业管理公司的职责。物业管理企业在行使该权利时不得限制业主的人身自由。

总之。在理解强制性义务时, 一定要强调物业管理公司与业主的对向性, 即双方都要履行强制性义务。不允许一方只享有权利而不履行强制性义务。

摘要：物业服务合同关系国计民生, 它是物业管理公司与业主根据平等自愿的原则签订的, 其实质是委托合同。在实践中, 物业服务合同和其他合同一样, 都存在强制性义务。具体体现为强制性条款。物业管理公司和业主的强制性义务是必须遵守的, 如果违反追究法律责任。本文介绍了在物业服务合同中的当事人双方的强制性义务, 供物业管理理论和实务借鉴。

3.浅析物业服务合同的完善篇三

关键词物业服务合同业主委员会行政权

一、物业服务合同的有名化

物业服务合同并不在《合同法》所列举的 15 种有名合同之列，尽管它是复合性合同但仍然是无名合同。而对于无名合同的适用规则问题，无名合同可以适用合同法总则以及分则的相关规定，也可以参照适用最为接近的有名合同或者适用总则的相关规定。但相较于有名合同的适用问题，无名合同的法律适用就显得确定性不足。尽管目前学界对于物业服务合同的委托合同、复合性合同性质的认知已渐成共识，但反对的声音也一直未曾停息，导致法律实务方面物业服务合同的法律适用也是仁者见仁、智者见智，这样一种结果的出现既损害了法律的严肃性，有有悖于法制统一的目的，在一定程度上也威胁着和谐稳定的社会秩序。故此，将物业服务合同的有名化，使得其法律适用问题有一个行之有效的衡量标准，为实务操作提供制度支持和保障就显得弥足珍贵。

笔者认为将物业服务合同有名化的现实基础已然存在，而在大陆法系的国家中，将随着社会法制化程度不断深入而出现的新类型的合同，通过特别立法使其典型化、有名化的做法已被普遍运用，值得借鉴。

二、完善业主委员会的法律地位

业主委员会性质问题，一直是学界争论的焦点，曾有“社会公益团体说”、 “法人组织说”等，无论哪种学说都曾试图赋予业主委员会成为独立的法律主体。

但自《物业管理条例》颁布以来，其性质已经明确，即业主委员会是业主大会的执行机构，法律性质应当属于非法人组织。在具体的司法实践中，业主委员会的法律地位大多被实用性的认为它是否可以以自己的名义起诉或者应诉。一般而言，业主委员会并不天然享有诉讼权利，而是必须有业主的明确授权，作为受托人参与诉讼。所以，尽管 2003 年最高院曾经批复承认过业主委员会独立的诉讼主体资格，但最终由于其缺乏能独立承担责任的财产，这一观点在并未被广泛接受，而且笼统的赋予业主委员会的独立诉讼主体资格，有违诉讼平等的嫌疑，也确实有不当之处。但不容忽视的社会现实是，正是由于业主委员会的法律地位处于较为尴尬的局面，无法充分发挥其应有的作用，业主的自治权也就很难实现。一些弱势的业主委员会甚至成为物业服务企业的傀儡，当然也有个别强势的业主委员会，公然忽视物业服务合同，另辟蹊径，武力解决问题。为避免物业服务纠纷成为影响社会稳定的大问题，赋予业主委员会一定的诉权，以法律的手段来解决问题也是必由之路。笔者认为在一定程度上赋予业主委员会有限的诉讼主体资格不失为一个不错的尝试和探索，如赋予其原告的诉讼主体资格但却限制其作为被告的诉讼角色出现，尽管如此，对于业主委员会作为原告的角色出现时，也应当限制在一定的范围之内，可以规定其行为不得参与物业管理无关的活动，一旦其行为超越物业管理活动的范围就将其认定为越权的无效行为。

从利益衡量的角度来讲，目前虽然存在理论和制度上的阻碍，但仍应谋求一得当途径保护业主的合法权益。当然笔者也一再强调鉴于业主委员会诉讼主体资格的制度原则上的缺失，法律在赋予其诉权的同时一定要加以限制，防止诉权被恶意扩大化的利用，反过来损害业主的利益。具体立法操作可以从以下角度来加以规范：明确业主委员会诉讼主体资格的范围、规定相应诉讼主体资格的启动程序、简历监督机制和问责机制都可以在立法中进行借鉴。

而当下我国的地方性立法与实务操作层面逐渐接受了业主委员会参与诉讼的现象，当然业主委员会独立的诉讼主体资格也是有一定的理论依据的，其在性质上可以归属于权利保护当事人，所谓权利保护当事人是指为保护他人权益而参与诉讼也具有当事人的地位，也就是将依法对特定权利事项享有管理权或者处分权的人归入当事人范围。究其原因，业主委员会设立目的在于保护全体业主的合法权益，是业主合法权益的代言人，依法代表全体业主对物业管理和服务活动实施管理和监督，具有一定程度上公共权利管理者的身份。而从程序当事人的角度来分析，业主委员会独立的诉讼主体资格有利于扩大司法救济的途径，能更充分的保障业主的诉权，只是在一定程度上诉权有被滥用的嫌疑，这种理论还处于初始阶段，尚未涉及法律规范的层面，而笔者也认为前一种理论依据也就是权利保护当事人学说，能赋予业主委员会独立诉讼主体资格更多的现实合理性。

三、严格规范行政权的介入

由于物业服务合同的特殊性，导致物业服务合同受到较多的公权力的干预，尤其是行政权的介入。当然行政权的介入确有其一定的合理性，但物业服务终究是业主的私事，但凡事项不涉及社会公共利益，就不应当进行较多的行政干预，即使介入也最好以指导或者监督的形式来进行，但《物业管理条例》却出现了大量的强制性规定，在一定程度上不利于业主行使自治权，故此需要严格规范行政权的介入。

笔者认为规范行政权的介入可以从以下方面来着手：（1）在前期物业服务合同中，行政权应充当“平衡角色”，相对于房地产开发企业和物业服务企业的优势地位，此时行政权应充分参与到诸如物业服务企业的选聘、物业费的收费幅度等事关业主切身利益的事项，充当好业主的保护伞；（2）规定行政权的具体行使程序，首次业主大会的召开要确定具体指导的部门和程序并负有相应的问责机制，如此才能使业主大会在公正的环境成立，走上良性的运行轨道。（3）行政权对于物业服务的介入应注重监督手段的运用而非直接行政干预，可采取事前监督、日常监督、事后监督等手段的综合运用，已达到良好的效果；（4）物业服务企业更替阶段要加强行政权的介入，以保障新企业的及时进入，保证业主日常生产生活的正常进行。

4.服务器清洁合同(协商修改) 篇四

工作环境，由＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿提供单位机房的服务器等设备的清洗与维护，签订以下协议：

一.甲方的权利与义务

1.甲方工程师协助乙方工程师完成相关工作，提供必要的配

合服务。

2.3.甲方须将设备运行状况如实阐述，不得隐瞒。甲方须在清洁前对数据、驱动等资料进行备份，如因甲方

未备份造成的数据损失，乙方不负责任。

4.甲乙双方协同用户在清洁工程结束后对设备进行检查验

收并签署验收报告。

二.乙方的权利与义务

1.清洁前由乙方工程师对服务器运行正常与否的确认，清洁后验证服务器。

2.于＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日的约定时间对甲方机房的服务器等设备进行清洗

3.如因乙方工作人员操作不当造成的设备故障或损毁，乙方赔偿甲方设备毁损部件的全部现值。

4.乙方不提供指定设备清洁外的其它服务（安装系统软件等），特殊情况须提前说明

三.履行地点和方式

1.履行地点：甲方机房

2.履行方式：现场服务

3.履行时间：＿＿年＿＿月＿＿日＿＿年＿＿月＿＿日

四.费用支付

1.服务器（交换机、UPS）清洁费用＿＿＿元/每台（不含税）。

合同暂定人民币＿＿＿＿＿＿元，大写：＿＿＿＿＿＿＿＿＿元整。

2.支付方式：合同签订后，甲方支付乙方预付款（总费用的50%）共计＿＿＿＿____元，清洁工作完成后，经验收，甲方5个工

作日内支付乙方余款。

3.支付时间：清洁完由甲方工程师验收合格并签署工程验收报

告后三个工作日内即支付，如超出甲方须支付一定数额的滞纳金（济

南市区内为总工程款的10%每天，其他地区为总工程款的20%每天。

特殊情况须提前声明）

五.违约责任

双方任何一方违约，另一方有权解除本协议，或要求违约方限

期更正，或有权要求承担违约责任并赔偿相应损失。

在合同履行过程中发生争议，双方应当协商解决，也可以请求第三方进行调解。若当事人不愿意协商，调解解决或者协商、调解不

成的，双方商定，采用以下方式解决。

1.因本合同所发生任何争议，申请仲裁委员会仲裁。

2.若通过诉讼解决的，由一方所在地人民法院进行审理。

六.合约变更

因某种原因需要变更合同或合同中的条款，提出方应提前一天

通知另一方，经双方协商后，签订变更协议，并按变更协议的具体

内容规定执行。

七.本合同未尽事宜，由双方本着“平等、互相促进”的精神，友好

协商。

八.凡经双方授权代表共同签字的本协议之附件，均具有与本方案

同等的法律效力。

本合同壹式两份，甲乙双方各执一份。

甲方：＿＿＿＿＿乙方：＿＿＿＿＿

5.物业管理保洁服务承包合同篇五

保洁服务承包合同

甲方：xxxxxxxxxxx（以下简称甲方）

乙方：xxxxxxxxx物业管理有限责任公司（以下简称乙方）

甲方为确保xxxxx室内外整洁清新的高标准卫生环境，为xxx提供优美舒适的xxxxx场所，特将内外部卫生保洁工作承包给乙方，具体承包合同条款如下

：

一、承包时间及费用

1、保洁承包时间从xxxx年xxx月xxx日起至xxxxx年xxx月xxx日止。

2、保洁费暂定每月元。（包括材料费、机械折旧费、维修费、员工工资费、福利费、管理费、上缴税金等）

3、甲方按月支付保洁费用，承包合同生效后，甲方于次月10日前现金支付或划入乙方指定的银行帐户，如遇节假日等特殊情况，付款时间顺延，但时间不能超过7天。

二、保洁的形式和范围

1、保洁形式为日常保洁，也就是跟踪打扫，保洁时间为甲方的每个工作日，早上7.00—晚上10.00点钟。

2、保洁范围是甲方指定的室内外卫生和公共区域。

3、保洁标准，按甲方具体要求执行（具体标准附后）。

三、甲、乙双方的权利与义务

（一）、甲方的权利与义务

1、甲方有权指派专人定期不定期按照卫生保洁标准进行检查，如发现卫生不符合甲方要求，先以口头形式通知乙方管理人员，立即整改，若不及时整改，再以书面形式通知乙方并视情况给予一定的经济处罚。（处罚标准附后）

2、保洁人员应服从甲方的管理和指挥，遵守甲方各项管理制度。

3、甲方为乙方无偿提供用水、用电，并及时对供水、排水、排污管道进行修理。

4、甲方为乙方提供简单的办公、存放清洁工具、更换服装的房屋。

（二）、乙方的权利与义务

1、乙方自行提供保洁工作必需的设备和工具。

2、乙方使用的保洁工作人员必须身体健康、仪容端正、品德良好，无违法犯罪纪录。

3、乙方定期或不定期指派管理人员对保洁工作进行检查，并定期征求甲方对保洁工作的意见和建议，对存在的问题及时处理。

4、乙方可根据自身的工作特点自行安排工作程序，但工作时间必须与甲方的上下班时间相符合。

5、乙方应遵循安全生产、文明施工的有关规定，在卫生保洁过程中，采取严格的安全措施，如发生人身安全事故，责任与费用由乙方承担。（人力不可抗拒的灾害，因甲方工作场地存在安全隐患造成的安全事故和因甲方安排指挥管理中出现的事故均由甲方负责）。

6、乙方负责保洁工的培训，保洁工作人员要统一着装上岗。

7、根据工作需要，或因情况更换保洁工，乙方应提前通知甲方。

四、为保证整体卫生保洁工作的统一管理，甲方需求助外单位进行清洁（机械性清洁）和临时突击清理，以及院内小型建筑、拆迁、装修、安装等工程，在同等条件下应有乙方优先介入服务。

五、违约责任

1、甲、乙双方应严格履行合同，如乙方不能按照甲方要求的保洁标准完成保洁工作，甲方有权随时解除合同。

2、甲、乙双方无正当理由不得无故终止合同，否则违约方应向对方支付违约金。

六、本合同未尽事宜和新增内容，由甲、乙双方协商解决，并可另补充增加协议条款。

七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章后生效。

甲方代表：乙方代表：

(盖章)(盖章)

2006年月日

6.保洁服务合同篇六

乙方（提供服务方）：

一、经甲方与乙方协商同意，签定服务合同，在合同有效期内，甲乙双方必须遵守国家法律、法规，以保护甲乙双方的合法权益不受侵犯。

二、乙方为甲方（用户）提供家属楼室内卫生的清洁服务。

1、服务范围：室内窗户、玻璃，顶棚，地面的清洁，室内隔扇及墙群的清洁，家具的外部清洁。

2、下列项目不属服务范围：

室内所有的灯具，卫生间洁具，吸油烟机，家用电器及危险系数高的物品、易碎品。

三、甲方的权利和义务：

1、甲方有权要求乙方提供以清洁为内容的家庭服务工作，未经得乙方同意，不得增加上述规定以外的劳动负担。

2、平等待人，尊重乙方的人格和劳动，在工作上给予热情指导。

3、乙方为甲方服务时，造成本人或他人的意外伤亡事故或财产损失的，乙方应对发生的事故承担全部责任并负担相关费用。

4、乙方在服务过程中，因工作失误给甲方造成损失，甲方有权追究乙方责任和经济赔偿的要求，依照国家法律和有关法规处理。

5、乙方应自带服务所需的各种器具、物品。

6、乙方工作人员服务期间因犯罪给甲方（用户）造成人身伤亡事故及财产损失的，乙方应承担全部责任。

四、乙方的权利和义务：

1、自愿为甲方提供以清洁为内容的家庭服务工作。

2、热心工作，文明服务，遵守公共道德和国家法律法规。

3、不得带他人去甲方住处，不准私自翻、拿、破坏甲方（用户）物品，不参与甲方家庭纠纷，未经甲方允许违反上述规定，发生问题由乙方承担全部责任。

4、服务期间，因工作失误造成的损失，均由乙方负责。

5、有权拒绝甲方增加合同规定之外的劳动负担。如需增加的，经乙方同意，双方协商解决。

6、乙方合法权益受到侵害，有权根据法律法规维护自己的权益。

五、合同签定和解除：

1、本合同自签字之日起生效，至年月日结束，一式两份，双方各执一份，本合同未尽事宜，双方协商解决。

2、经甲乙双方协定家属楼清洁费为每户元，甲方每月1号按实际清洁户数付给乙方上月的用工酬劳。

3、双方因合同发生争议，应当协商解决，协商不成的，向甲方所在地人民法院提起诉讼。

六、安全协议

乙方应当为其员工缴纳保险，特别是人身意外伤害险，乙方工作人员在工作期间发生的一切人身意外伤亡均由乙方承担。

7.物业保洁服务合同修改篇七

据此, 十一届全国人大常委会于2012年12月28日第30次会议审议并表决通过了关于修改《劳动合同法》的决定, 于2013年7月1日起正式施行。人力资源社会保障部于2013年6月21日第10次部务会审议通过了《劳务派遣行政许可实施办法》, 自同年7月1日起施行;2013 年8 月7 日至2013 年9 月7 日期间就《劳务派遣若干规定 (征求意见稿) 》向社会公开进行了意见征求。

在新版《劳动合同法》及配套规章逐步施行背景下, 我国劳务派遣法律规制正在向着更为严格的方向发展。

一、劳务派遣的价值定位

在《欧洲议会和欧盟理事会第2008/104/EC号关于劳务派遣的指令》中有这样一段表述“:劳务派遣工作不仅仅满足了企业对灵活性的需求, 并且还满足了员工协调他们工作生活与私人生活的需要。因此它对于创造就业以及参与和整合劳动市场都做出了贡献。”劳务派遣用工只是为了实现灵活用工而与标准用工在形式上不同, 除此以外在得到社会尊重、享有同等的劳动报酬及福利待遇等方面都应该处于平等地位。而实现这一目标, 首先要通过法律规定进行严肃的正向引导。只有对劳务派遣价值有正确的定位, 才有可能从根本上解决其自身存在的诸多问题。

二、维护派遣工职业稳定权的规定

为了有效维护派遣工的职业稳定权, 在国际上以及很多发达国家中都制定有保护条款。

1.派遣工应被告知用工单位的空缺职务。在《欧洲议会和欧盟理事会第2008/104/EC号关于劳务派遣的指令》中规定:“派遣工人应被告知用人单位的空缺职位, 使他们与该单位中的其他工人具有被长期聘用的同等机会。这些信息应通过派遣工人所在工作单位合适的地点张贴公告提供给工人。”

2.直接雇用优先权和派遣转直接雇佣原则。在日本根据相关法律规定, 如果用工单位在有雇用新员工的计划意愿时, 对在同一工作场所、从事同一业务、工作超过三年的派遣工必须优先雇用。韩国法律规定, 对使用达两年的派遣工要派企业有雇佣的义务。

三、加强对维护派遣工职业稳定权的进一步规定

完善派遣工转为用工单位正式工的法律规定, 为转正提供畅通的渠道, 既有助于化解劳务派遣的乱象, 又可以鼓励派遣工更加积极努力工作, 增强其职业的稳定性, 促进和谐劳动关系的构建。

1.增加用工单位需向派遣工公开招聘信息, 并在同等条件下优先录用的规定。派遣工作为拥有择业自由权的社会劳动者, 其对自己的职业有选择权。为有效保障派遣工职业稳定权, 用工单位在有招聘需求时, 应向在本单位连续工作超过一定年限的派遣工公开信息, 派遣工有权参与公开招聘, 如派遣工与其他应聘者水平相当时, 用工单位要优先雇用。目前在劳务派遣实际用工中, 一方面是大多数用工单位只是想通过劳务派遣达到降低成本、缓解编制问题、减少工资总额等目的, 从根本上讲不想把派遣工转为正式工;另一方面存在劳务派遣单位为了防止自己的优质员工流失到用工单位, 一般会在与用工单位签订的劳务派遣协议中, 设置用工单位在一定期限内不得雇佣用人单位在职和离职员工的条款, 这样派遣工的择业自由权就被限制了, 即便是在用工单位有意向招用派遣工的情况下, 也会出于遵守劳务派遣协议的考虑而放弃招用。

2.增加派遣工可以直接转为用工单位正式员工的规定。为维护派遣工职业稳定权, 对于在用工单位工作超过一定期限, 工作质量优质的派遣工, 用工单位应制定明确的转正办法, 对符合标准的派遣工进行直接转正。从法律上对公开招聘信息、优先录用和直接转正作出规定, 可以从更长远的角度有效保护派遣工的职业稳定权。

3.增加有助于提高劳务派遣单位履行义务能力的规定。对劳务派遣单位实行行政许可、注册资金等限制, 对提高劳务派遣单位资质提供了基础保障。结合各国劳务派遣发展经验和我国劳务派遣的实际状况, 我国还应考虑对劳务派遣单位实行保障金制度, 或者获得担保的规定。

一是实行保障金制度。针对近几年我国劳务派遣行业规模迅速发展壮大、派遣工权益受损且维权困难的实际情况, 可以考虑设立实行保障金制度。具体额度可依据公司规模分档设立, 亦可以按照为派遣工人均提供的保障金额度计算得出用人单位需缴纳的保障金总额。二是采用信用担保制度。信用担保一般是指债务人为了提升自己的信用, 使债权人的风险得到分散, 债务人寻求保证人以其自身的资产或信誉替债务人向债权人进行保证。当债务约定到期时, 如果债务人不能如约偿还, 须由保证人按照约定代为进行偿还的一种法律行为。劳务派遣单位在设立时, 可以采用信用担保的形式, 由其他单位对保证劳务派遣单位具有一定抵御风险的能力提供信用担保, 当劳务派遣单位出现经营困难, 不能有效维护派遣工权益时, 担保单位要承担连带责任, 使派遣工权益进一步得到保障。

四、填补我国对特殊行业禁止使用派遣工的规定空白

特殊行业作为易对劳动者造成职业伤害的领域, 如果派遣工在工作中出现工伤问题, 因其劳动关系较为复杂, 在其维权过程中也会出现困难障碍。出于对劳动者的保护, 我国应对特殊行业增设禁止使用劳务派遣的规定, 如采矿、有毒有害、建筑工等职业。在这些职业人群中, 如果工人作为用人单位的正式员工, 其合法权益的维护能够得到更多保障。

8.论物业管理合同篇八

摘要：作为确定物业管理关系各方当事人权利义务的主要依据，物业管理合同乃现实生活中一项重要的合同类型。然而，由于物业管理在我国尚属新生事物，现行法未及对其进行系统的规制，物业管理合同在我国合同法中仍属于无名合同范畴。从物业管理合同的内容出发，区分了其与民法中相似制度的异同，认定物业管理合同所调整的生活关系具有较大的个性，民法应对其进行特别的、类型化的而非概括的归制。

关键词：物业管理；物业管理合同；委托合同

1 物业管理合同的概念

2003年5月，《物业管理条例》已于由国务院通过，并自2003年9月1日起施行。依《物业管理条例》第2条对物业管理的定义和相关规定，物业管理合同指物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。

广义的物业管理合同包括前期物业管理合同；狭义的物业管理合同仅指业主委员会成立后由其代表全体业主与物业管理企业签订的合同。《物业管理条例》中并没有采纳“物业管理合同”的称谓，而使用“物业服务合同”的概念。例如，《物业管理条例》第35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

2 物业管理合同的基本内容

物业管理合同属于合同之一种。基于契约自由原则，当事人在不违背法律强制规定或公序良俗的范围内，得订立任何内容的债权契约，是为债权契约自由原则。[1]但值得注意的是，民法虽对契约不采类型强制原则，但对于若干日常生活常见的合同，各国合同法一般均在分则以有名合同加以规定，按学者解释，这不外基于两项机能，其一、以任意规定补充当事人约定之不备。其二、以强制规定保护当事人的利益。

从现行合同法的相关规定来看，我们可以发现并没有对物业管理合同作出的任何特别规定，在现行立法上，物业管理合同自应属于无名合同之一种。目前实践中对物业管理关系的调整主要是通过地方规章实现的，各地的做法存在较大差异和不规范性，学者关于合同法的研究著述中也少见此方面内容。依民法理论，合同内容，尤其是其中的主要条款，是合同当事人双方按意思自治原则所设定权利义务的具体体现，亦是判定合同性质的基本途径。以下结合现实中的情况，对物业管理合同的主要内容，作一个大致概括，为我们最终廓清物业管理合同的性质做出铺垫：

一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成：

(1)当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。

(2)双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款，具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异，一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。

(3)物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐，可资参考的是国际健康组织(WHO)对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，归纳起来有以下四点：①火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理；②清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；③公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查；④花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。

(4)物业管理服务费的标准和收取方法，物业管理合同皆为有偿合同，因而价金和酬金条款是其自然的主要条款。

(5)物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。此为物业管理合同的特殊条款，主要为物业管理单位履行管理义务的方便计。

(6)维修费用的收取和使用条款。维修费用一般独立与物业管理服务费独立开来，其收取方式主要由合同双方当事人约定一般。

(7)合同的有效期限，合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。物业管理服务的终止与一般合同的终止存在差异，物业管理合同的双方当事人一般不允许随时随意解除合同，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

9.物业承包服务合同篇九

委托方（以下简称甲方）：

受委托方（以下简称乙方）：

根据《中华人民共和国合同法》、及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方现就有关宜达成以下合同条款。

一、委托管理的范围及事项

（一）、管理范围：

物业类型：

坐落位置：

建筑占地：

绿地面积：

（二）、管理事项：



1、房屋的使用、维修、养护。包括：屋顶、梁、板、柱、墙体等承重结构，楼梯间、门厅、走廊、墙地面等。

2、区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括：供水、供暖、供电、照明、消防及其他设备设施。

3、公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理。包括：道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等。

4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理。

5、公共卫生的清洁、垃圾收集、清运。

6、交通与车辆停放秩序的管理。

7、安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记。

8、管理与物业相关的档案资料等。

二．物业管理服务内容及标准

（一）、保安

1、保安人员按照职责坚持门岗值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。

2、对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。对内工作人员要检查、督促持证进入办公楼。13、监控室要实行24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。



4、定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门。



5、停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发生。

6、严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公。

（二）、区域内设备、设施维修与养护



1、随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好。

2、上下水的保养，水设施跑、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和更换等。



3、房屋的主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复。

4、各种机械设备和电器设备的简单修复并按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修。

5、设立专业人员对供电、供水、等设备进行日常维护、保养，按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行。

6、依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。

7、定期对破损和老化设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。



8、维修及时率达到100%，人员30分钟到位。做到小修12小时内完毕，大修要连续修复并安排工程人员24小时值班，对在时限内不能完成的，要向甲方说明原因。

（三）、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理

1、绿化植物每月要进行定期的浇水、施肥、修剪。

2、定期喷洒药剂，使花木无明显枯萎及病虫害现象。

3、及时清除里面的杂草，每天清除花卉、叶茎的尘土，保持盆内、草坪内无杂物。

（四）、保洁

1、每天要彻底清扫庭院、门厅、走廊、楼梯一次，垃圾及时清运。办公时间设置专职卫生员对区域内的卫生进行保洁维护。保持区域内停车畅通，道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的痰桶及时清理。

2、每晚对卫生间进行彻底清洁。包括：垃圾和方便饭盒及时清走，墙面便器具、洁具、墙瓷砖、地砖的洗刷，拖布和日用品要摆放整齐，每周对卫生间彻底冲刷一次，开水器每周放水、除垢一次，定时喷洒空气清新剂，保证无异味。

3、停车场每周彻底清扫一次，及时清理污水、污物。

4、化粪池定时清理、保证正常使用。

（五）、信函、报刊、文件等的邮寄与收发

1、对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等及时

登记，保管好收据以便查询。



2、对从邮局或邮递员中领取的物品、报刊、信函和各种单据要逐一登记，不得冒领或错领，对有问题的，要提出疑议。



3、分发报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等要做到准确无差错。同时制止内部的冒领或错领行为。如有错误，要追究当班人的责任。



4、及时通知收件人领取邮件，做到准确无误，文明礼貌，热情周到。

5、对甲方的机密、重要文件、信函负有保密责任。

（六）、迎接检查与召开会议特约服务

迎接检查和召开会议时要做到全部人员听从甲方安排，随时提供保安、保洁等服务，保持区域内停车畅通，道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍，确保领导在清新、优雅的环境中舒心、愉快地工作。

三、合同期限

本合同期限为年。自年月日起至年月日止。

四、甲方的权利和义务

1．权利：

（1）参与管理区域内的各项物业管理;

（2）对乙方的管理实施监督检查。如因乙方管理不善，造成的经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同或要求调换人员。

2．义务：

（1）服从物业工作人员的管理，按规定缴纳物业管理费用；

（2）协助乙方落实各项管理工作；

（3）甲方在合同生效之日起，按政府规定向乙方无偿提供办公用房；

（4）遵守国家及行政主管部门制定的法律法规。

五、乙方的权利和义务

1．权利：

（1）根据有关法律法规结合实际情况，制定管理办法；

（2）依照与委托方的《物业管理服务合同》和管理办法对管理区进行管理；

（3）依照规定收取管理费用；

（4）有权要求甲方协助管理；

（5）违背问题由甲方负责。

2．义务：

（1）履行以委托方的物业管理合同依法经营；

（2）接受甲方监督；

（3）重大管理措施提交甲方审议；

（4）组织和协助有关部门提供管理区生活服务；

（5）接受当地房产部门和有关部门的指导。

（6）不承担对甲方工作人员的人身、财产的保管保险义务（另有，专门合同规定除外）。

六、管理服务费用

l．本物业的管理服务费按双方协商的标准由乙方向甲方收取，即自年月日起新入伙租户每月租金的%。

2．乙方对甲方的区域内设备、设施维修与养护，及其他特约服

务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

3．房屋建筑（本体）设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费由方承担。

七、违约责任

1．甲方违反乙方制定的《物业管理规章制度》的行为，乙方有权制止并按要求恢复原状，并赔偿损失。乙方违反本合同的，甲方有权制止并限期整改。直至追究相关责任。

2．因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）

八、其他事项

1．双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

2．合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向对方提出书面意见。

3．本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4．本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

5．本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

6．本合同，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

7．本合同自签订之日起生效。

甲方签章：乙方签章：

法人代表：法人代表：

10.保洁服务外包合同篇十

甲方：南通新昱化工有限公司乙方：张开兰（身份证号码:***640）

甲、乙双方在自愿平等的基础上，根据《中华人民共和国合同法》等有关规定，就乙方向甲方提供保洁服务事宜协商一致，订立合同如下：

一、服务地点、标准范围、乙方向甲方提供保洁服务的地点：如皋市长江镇（如皋港区）钱江路2号，南通新昱化工有限公司厂区内，具体服务范围见附件一《保洁范围和标准》

二、合同期限及服务时间

1、本合同期限自年月日起至年月日止。

2、乙方保证在上述范围内为甲方提供每天小时以上保洁服务，并保证按本合同约定范围和标准完成保洁服务。

三、甲方权利义务

1、按合同约定向乙方支付保洁服务费。

2、无偿为乙方提供保洁用品，并积极配合乙方的清洁作业。

3、对乙方保洁质量进行监督检查，发现不符合清洁范围和标准的，有权要求乙方返工，直至达到质量标准。

4、积极采纳乙方在保沽方面的提出的书面合理化建议。

四、乙方权利义务

1、乙方应认真完成《保洁范围和标准》规定的作业项目和标准，确保工作质量。

2、乙方在提供服务时不能妨碍甲方正常的办公管理秩序。

3、乙方保洁服务过程中，因故意或过失造成甲方或第三人财产或人身损害的，乙方应承担相应的责任。

4、乙方不属于甲方员工，乙方在提供保洁服务过程中，乙方出现的工伤事故，由乙方自行承担全部责任及损失。

5、乙方保洁工作中未达到保洁的质量标准（但通过限期整改可以达到保洁质量标准的），经甲方两次口头通知，仍未达到标准，将以书面形式通知乙方，每发出一次书面通知，甲方将扣除乙方当月保洁服务费的0.5％—1％。

五、保洁服务费及支付方式

保洁服务费每月为 2000 元（大写：人民币贰仟元正），于每月26日以现金方式支付给乙方。

六、保密责任

甲乙双方在履行本合同中可能被乙方知晓的关于甲方业务、客户等信息，在本合同中都应被认为是甲方的商业秘密，不得私自保存或携带外出。

七、合同履行、解除及续订

l、本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律。

2、在合同有效期内，任何一方不得单方面更改或终止解除本合同，如有特殊情况，需提前一个月通知对方，经双方协商一致后可解除合同。否则违约方需向守约方支付违约金1000元(大写：人民币壹仟元)。

3、合同未尽事宜双方可以协商解决，经双方协商一致后，可对本合同原条款进行补充及变更。

4、合同到期，双方若无异议，合同自动顺延1年，顺延次数不限；如有异议，任何一方须于合同到期前一个月书面通知对方。

九、争议的解决

本合同履行中如发生争议．由双方协商解决；协商不成，可以向甲方所地人民法院提起诉讼。

十、附则

l、本合同自双方加盖公章并经法定代表人或授权代表人签字后生效：

2、本合同一式贰份，双方各执壹份，各份合同具有同等法律效力。

附件：

一、《保洁范围和标准》

二、乙方身份证复印件

甲方（盖章）：南通新昱化工有限公司乙方（签字）：

授权代表人：

11.物业保洁服务合同修改篇十一

关键词：租赁合同,根本违约,催告义务,解除权,合同法

租赁合同是双方、有偿、诺成的一种合同类型, 因而出租人与承租人之间形成相互对应的权利义务关系。承租人无正当理由违约以后严重剥夺了出租人订立合同期望得到的东西, 出租人能否直接解除合同或者必须履行“催告义务”, 这对出租人利益的维护有着不同的效果。因此, 本文通过比较分析, 结合《中华人民共和国合同法》 (以下简称《合同法》) 第227条之规定, 对出租人解除权的行使方式进行比较研究, 并提出修改《合同法》第227条的立法建议。

1有关合同解除的比较分析

合同解除, 是指在合同有效成立以后, 当解除的条件具备时, 因当事人一方或双方的意思表示, 使合同关系自始或仅向将来消灭的行为, 也是一种法律制度。我国《合同法》第93条和94条对合同解除均作了规定, 但对解除权的行使方式却有不同的要求。第93条规定:当事人协商一致, 可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时, 解除权人可以解除合同。第94条 (三) 规定:当事人一方迟延履行主要债务, 经催告后在合理期限内仍未履行。当事人一方行使解除合同的权利, 必然引起合同的权利义务的终止, 为了防止一方当事人因不知道对方已行使合同解除权而仍为履行的行为, 从而遭受损害, 本条规定, 当事人根据约定解除权和法定解除权主张解除合同的, 应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。概而言之, 合同解除可直接行使, 也可经催告后行使, 如《法国民法典》第326条第一款规定:在合同当事人一方履行迟延时, 相对方在一定合理期限催告其履行;于该期间内仍不履行时, 相对人可以解除合同。第325条规定在可归责于债务人的理由, 债务人履行不能的, 债权人可以不经催告直接解除合同。类似的规定在其他大陆法系国家民法典中也有规定。而英美合同法却规定, 一方鉴于违约而取消合同的权利;实际是据违约的严重性和后果决定的, 以此为标准, 把违约区分为重大违约和轻微违约。值得注意的是, 即使一方的行为已构成重大违约, 美国法院在许多情况下并不允许受害方直接解除合同, 而是要求给违约方一个自行补救的机会。当然, 并非在所有违约情况下都应首先给违约方一个自行补救的机会, 如违约方没有履行能力进行补救 (违约方以故意或过失的行为造成合同不能履行) 或者不愿自行补救 (明确表示不履行) 时, 受害方可及时解除合同。通过上述比较可知, 非违约方可通过两种方式达到解除合同的目的:一是直接解除, 二是“先行催告”后再解除。

2对租赁合同中出租人解除权的再认识

基于上述合同解除的一般原理, 在租赁合同中, 出租人依约定或法定的事由可以解除合同。但由于租赁合同有其特殊性, 因此法律对出租人行使解除权作了严格限制。一方面是为了限制一方因另一方的违约而任意解除合同, 从而使本应该继续存在的合同关系因解除而消灭, 不利于对财产的充分利用, 增加社会财富, 另一方面出于保护承租人利益的需要, 也有必要对出租人解除权的行使作一限制, 从而达到平衡双方权利义务的要求。但有时这种限制不见得是合理的, 如果承租人无正当理由而不履行合同或者过分迟延履行, 使得对出租人而言, 履行已没有任何意义, 也不能解除合同, 这显然有违公平、诚信之原则。因此, 在租赁合同中, 过分地保护承租人的利益而忽视对出租人利益的维护是不妥的。我们应该尽可能多的通过财产的使用权, 达到物尽其用、合理配置资源, 实现财产增值的目的。

《合同法》第227条规定:“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的, 出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的, 出租人可以解除合同”。由于我国合同法采无过错责任原则, 因此, 只要有违约行为, 都要承担违约责任。但本条的规定, 既没有区分动产和不动产, 也未指明违约的程度, 而一概要求出租人只有在履行催告义务后可行使解除权, 这在实践中会造成当事人双方权利义务的失衡。首先, 就一般动产租赁而言, 法律并不要求严格的登记制度, 而对于不动产租赁, 只有经过法定的登记程序才能产生法律效力, 这既指合同的订立也指合同的解除。其次, 在动产租赁中, 出租人往往要通过多次租赁才能实现自己购买租赁物的成本, 如先进的设备, 其租期较短, 租金也较高。如果承租人无正当理由不支付或迟延支付租金, 这显然不能达成出租人订立合同的目的, 导致“合同落空”。而在不动产租赁, 尤其是作为生活资料的房屋租赁, 一般租期较长。这是从满足公民“居住”这一基本生活需要而出发的, 在当前住房租赁市场不断扩大的情况下, 对于稳定社会秩序, 安定人民生活都具有重要意义。因此, 对于不动产租赁应作出有别于动产租赁的相应规定。再次, 基于合同自由原则, 如果承租人在约定期限不交租金或迟延交纳, 出租人即可终止合同时, 得依法约定。应该说, 这样的约定对动产租赁是适用的, 交纳租金是承租人最重要的义务, 也是出租人订约的最主要目的。在约定的解除条件成就时, 出租人可直接行使解除权。但在不动产租赁中, 这样的约定未必能有效地平衡双方的利益。由于不动产租赁的特性, 承租人更希望能保持合同的持续性和稳定性, 如果在合同中作出这样的约定, 势必对其不利, 有如同“流质契约”的意图。《法国民法典》规定:偏于对承租人不利的约定无效。这样的规定是免于承租人以危险负担, 但例外是在临时性租赁的场合可以作如此约定, 如照相机、自行车租赁等。当事人可以在合同中约定即行解除条件, 这样既有利于出租方再次通过出租实现财产利用的最大化, 也可以促使承租方谨慎履约, 防止对其不利的情况出现。因此, 在动产租赁中, 通过约定解除条件, 在条件成熟时, 出租方可免于催告直接终止合同;而在不动产租赁中, 法律应限制出租人随意解除合同的权利。

质言之, 基于合同自由原则和公平原则, 在租赁合同中, 有必要区分动产租赁和不动产租赁, 并对二者在约定解除合同的效力分别加以规定。当然在出租方行使解除权的方式上也应当是不同的。这亦说明对《合同法》第227条修改的必要。

3承租人违约与出租人解除权的行使方式

违约与解除合同有密切关系, 但并非任何违约都导致合同被解除。“合同解除是违约的一种补救措施, 目的是为了保护非违约方的利益”。

租赁合同中承租人最常见的违约情形就是不支付或迟延支付租金, 此时, 对于出租人来讲, 《合同法》第227条规定了出租人的“先行催告义务”。“合同履行过程中, 违约的情况很难完全避免, 如果对违约的具体情况不加分析, 一律允许受害人行使解除合同的权利, 就有可能造成社会资源的浪费”。也可以说对出租人而言, 在承租人违约时, 一律要让出租人履行催告义务也难免造成双方当事人利益的不公平。租赁合同是一种以租金之支付为目的之契约, 按期足额无阻碍地收取租金是出租人最重要的权利和目的。很显然, 依据《合同法》第227条, 承租人无正当理由未支付租金的行为是对出租人权利的严重侵害, 并已造成出租人订立合同目的的落空。从这个角度来讲, 承租人的行为已经构成了根本违约。虽然各国法律对根本违约的具体规定是不同的, 但其本质上都是指;“一方违约实际上剥夺另一方根据合同约定有权期待得到的东西。这也是判断根本违约与非根本违约的标准”。从《合同法》第107条来说, 我国采取的是“严格责任”的归责原则, 但事实上, 我国合同法在归责原则上已形成了“以严格责任为主, 过错责任为辅”的归责体系。而《合同法》第227条是这一体系的具体体现。从违约形态来讲, 承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的行为是一种实际违约。“未支付”说明承租人未履行合同义务, “迟延支付”说明其履行不符合约定而非拒绝支付。对出租人而言, 在承租人“无正当理由”而不履行合同义务时, 以及承租人能够履行而拒绝履行, 让其在此情况下都要尽“催告义务”显失公平。在上述情形下, 都表明了承租人完全不愿意继续受合同约束的故意, 合同对该方当事人已形同虚设。因此, 出租人有权在实际履行和解除合同之间作出选择。拒绝支付租金是一种严重的违约行为, 剥夺了出租人订立合同的目的, 已构成根本违约。在“迟延支付租金”的情况下, 各国民法典或合同法都规定出租人应给予承租人宽限期, 只有在该期内仍不支付时, 出租人可行使进一步的救济措施——解除合同并可要求赔偿损失。实际上, 在所给的宽限期内承租人仍不支付租金时已由原来的继续履行转为拒绝履行, 已构成根本违约, 出租人当然可以解除合同。但为保护承租人的利益, 常就不动产租赁, 对承租人未依约支付租金时出租人之解除权予以限制。如我国台湾民法第440条规定:“租赁物为房屋者, 迟付租金之总额, 非达二个月之租额, 不得依前项之规定, 终止契约。”法国民法亦有相似的规定。如此规定, 有利于兼顾双方当事人的利益, 颇值得我国立法借鉴。但对动产租赁是否也应作出类似的规定, 目前法律无明文规定。依笔者之见, 在动产租赁或临时性租赁的情况下, 承租人“无正当理由未支付或迟延支付租金”时, 出租人可以直接行使解除权, 不应加以限制, 因此, 在无正当理由未支付租金时, 出租人可以直接解除合同, 而不必催告, 出租方可以要求承租方承担违约责任以达到救济之目的。但在无正当理由迟延支付租金时, 应区分租赁标的物是动产或不动产, 如果是动产租赁, 出租人可以不经催告而经行解除合同;反之, 如果不动产租赁, 出租人的解除权应受到限制, 其催告义务不能免除。在房屋租赁的场合, 我国应借鉴台湾地区民法的立法经验。

4结语

基于以上分析, 笔者认为, 对出租人因承租人无正当理由不支付或迟延支付租金行使合同解除权应加以区别。具体而言, 第一, 在动产租赁或临时性租赁中, 出租人可通过约定解除合同而不必催告。但在不动产租赁中, 应限制出租人对承租人不利的约定, 否则无效;第二, 在承租人无正当理由不履行支付租金义务构成根本违约时, 出租人得直接解除合同也不必催告。第三, 在承租人无正当理由迟延支付时, 动产租赁中, 应允许出租人在继续履行和解除合同两者作出选择, 一旦选择后者, 出租人也可直接解除合同;不动产租赁中, 出租人应给予承租人履行支付的宽限期, 否则, 出租人直接解除的行为无效。在房屋租赁中, 应借鉴我国台湾民法立法原则, 对出租人行使解除权作出期限限制。综合以上认识, 笔者建议对我国《合同法》第227条作出如上修改, 以适应市场经济对法律保护日益提出的要求, 也才能更好地维护租赁合同当事人应有的利益平衡。

参考文献

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