房地产融资渠道分析

房地产融资渠道分析（共8篇）

1.房地产融资渠道分析 篇一

房地产业主要融资渠道

一、银行是资金主通道

目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道

二、房地产信托是融资创新的首选

房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动，信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。针对虽然自有资金己达到国家要求,但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难,这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业,补上资金缺口,这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构，对一些自有资本金不足35%的房地产企业,信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司,使其自有资本金达到35%的要求,信托投资公司作为股东获得投资回报。；三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。

不过,目前信托产品存在一些制度性的限制,例如,法律政策的制约、信托产品的流通性问题,以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等,这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道,是

对房地产业的融资渠道的一个很好的补充,这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式

三、项目融资可以共担风险

项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。其最主要的特征是融资不仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和项目未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。商业房地产运用项目融资的主要运作模式是，由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。

四、金融租赁是实际运用较多的模式

金融租赁行为，属于投资信贷性质，又不同于一般的投资信贷，具有其自身的特点。首先，以商品形态和资金形态相结合提供信用是金融租赁的主要特点，租赁公司不是向企业直接贷款，而是代用户购入资产，以融物代替融资。它既不是一般的商品交易，又不是真正意义的金融信贷，而是将金融贷款与购买资产这两个过程融合在一起。对承租人来说，在租到资产设备的同时，也解决了对资金的需求。对出租人来说，在租期内始终持有资产的所有权，比较安全，风险较小。由于融资与融物同步进行，不仅能把握资金运用方向，对企业也有较强的约束力；其次，所有权与使用权相分离。一般的投资信贷，是由企业直接向银行借人资金，自行购买设备资产等，设备资产所有权与使用权统一于借款人(企业)一身。而在金融租赁条件下，整个租赁合同期间的设备所有权始终属于出租人。承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还设备的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价获得设备的使用权。目前商业房地产应用金融租赁手段进行融资的最流行的形式就是回租租赁，通常用于产权型商铺的销售上面，但还停留在把商铺整体产权进行小份分割的状态下，不利于维持商铺的整体产权，从而也难以实行统一经营，而杠杆租赁可以很好地解决这个问题，因此，杠杆租赁将成为未来我国商业房地产融资的热点。

五、房地产证券化是解决商业房地产融资瓶颈问题的有效途径

目前在中国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，有利条件主要有：第一，国际上商业房地产证券化的成功经验是中国商业房地产证券化非常可贵的后发优势；第二，国内巨大的商业房地产市场；第三，房地产金融市场高速发展；第四，逐步成熟的证券市场。政府对机构入市条件的放宽，引导机构入市标志着我国证券市场开始成熟；第五，制度条件正在形成。银行、证券、房地产等领域的法制体系已基本建立，构成房地产证券化所必须的法制环境；第六，具有庞大的房地产证券需求群体等。当然，既有其有利的条件，也有许多不成熟的因素，如房地产金融一级市场尚欠发达，信用上、技术上制约等，这里不再赘述。

我国商业房地产证券化有多种形式可供选择。第一是房地产投资基金(Real Estate Investment Trusts，简称“REITs”)。即指信托公司通过制定信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地

产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。美国的房地产投资基金是其房地产证券化最成熟的模式之一，基金型态有权益型、抵押型和混合。在组织形式上分为公司型和契约型。其发行方式分为开放型与封闭型。由于目前我国REITs赖以发展的基础是一个不成熟的证券和房地产市场，在这种条件下，我国商业REITs的运作模式应主攻权益性投资；第二是房地产股票。房地产股票是我国房地产证券化融资最早的模式之一，但受宏观调控的影响，发展较为缓慢。上市公司的数量及其筹资总量均受到遏制，但是这并没有遏止房地产公司“买壳上市”的发展势头。房地产公司间接进入证券市场在国外成熟的证券市场中并不少见。虽然中国在有关的立法、法规的制定和操作上一直比较滞后，但这恰恰给房地产公司的上市提供了机会；第三是房地产共有持分产权信托。房地产共有持分产权信托是我国台湾房地产证券化的主导模式，是指将产权标的物委托给银行管理，投资人可以将购得的房地产的持分权转移给信托银行以换取受益凭证。这是适合大型商用房地产证券化筹资的一种有效模式。

六 上市融资

上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上，因此,通过直接上市的企业数量很少

更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金,买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金,但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产,这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底,筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌,房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转,这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家,而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据, 其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市

七.海外房产基金

据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等着名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合,合作开发。截至2006年1-11月份累计统计,中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显,利用外资总额313.6亿元,同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于融资方式的多样化。但目前我国相关法律法规的不完善,再加上国内一些房产企业运作的不规范,所以,海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍

另外海外资金在政策上得不到支持,中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入,2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》,《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件,一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。

2.房地产融资渠道分析 篇二

房地产融资渠道是指房地产企业在建设过程中获取资金来源的主要方式。由于整个国家的银根处于收缩的状态, 给房地产企业的融资增加了较大的难度。同时, 不完善的融资体系使得整个房地产行业的融资渠道较为狭窄, 不利于房地产企业长远的发展。促进融资渠道的多元化是我国房地产企业发展的必经之路。

(一) 银行贷款

由于我国市场环境的特殊性及劳动政策的多样性, 商业银行的贷款成为了主要的资金来源通道。房地产企业的特殊性使得银行资金流转于整个房产的运营过程, 无论是在土地的储备、房地产的开发还是在销售环节, 都有相应的银行资金参与。无论是前期的还款还是后期的资金自筹, 银行的融资占据了极大的比例。因此, 银行融资成为了我国房地产企业的重要来源。

(二) 房地产信托

信托机构的出现使得更多的房地产企业有了新的融资选择。房地产信托是以商业的依托组织为基本的连接模式, 将汇聚到的资金用来进行房地产企业的收购或者融资。这种方式的出现符合市场的要求, 是房地产企业融资渠道的很好补充。相比传统的银行融资渠道, 这种方式的出现在很大程度上节约了企业的整体成本。同时, 越来越多的信托企业也给了房地产企业大量的选择空间。

(三) 上市融资

上市融资是近几年较为流行的一种融资模式, 不仅解决了企业的资金需求, 也使更多的投资者了解企业、参与企业的进程。然而, 我国目前的金融体系存在着一系列的不安全性, 这使得整个房地产企业的上市流程较为复杂和繁琐。在现阶段, 我国的房地产企业不具备相关的上市资格, 并且这种方式的出现具有较高的门槛, 也不是一般企业可以接受的。

(四) 债券融资

债券融资是一种新型的运用资本市场的力量进行直接融资的方式, 相对于一般债券而言, 这种融资方式可以以较大的安全性回收整个业务过程中的本金、利息及相应的收益等, 在房地产企业中深受欢迎。从国外的房地产企业的融资方式来看, 债券融资是企业最常使用的模式, 整个融资的额度远远超过旧有的股票融资。但是, 这种方式在我国并不盛行, 因为我国的房地产环境处于一个初级阶段, 国家政策面对房地产企业的发展有一定的政策限制, 这就决定了整个市场的发行程序不健全, 发行规模不大, 相应的债券评级的缺失也给市场的不稳定性带来了一定的影响。房地产行业在我国的特殊性决定了其是一个高风险的行业, 担负着较高的资产负债率, 较为容易引发一系列的信用风险及相应的债务危机。为了拓宽整个房地产行业融资的渠道, 建立健全的房地产的融资机制、加强房地产企业的债券发行是一种很好的选择。同时, 可以以信用评级体系的方式增加信托产品的品种, 建立一级市场和二级市场, 从而完善整个房地产企业的债券融资。

二、企业融资的风险分析

(一) 宏观风险

宏观风险是企业经营活动中所面临的无法改变的一个风险。房地产企业属于资金密集型的企业, 受到国家政策面的影响非常大。2012年年初, 国家多次调整现有的存款准备金率, 使得整个银行的贷款发放力度有所下降, 给购房者及房产类的开发商带来较大的资金压力。在这种严峻的情势下, 房地产企业的资金链容易出现异常紧张甚至断裂的情况, 这会造成很多房地产企业的破产局面。同时, 由于整体的经济形势, 企业的信用要求及相关的信贷政策都将对房地产企业的融资带来较大的风险影响。我国的历史发展表明, 房地产企业有可能过渡到调整期。每一个行业的生命周期都不是直线上升的, 而是以一定的波动形式出现。房地产企业的特殊性决定了其生命周期为4~5年。同时, 从2000年开始, 我国的房地产企业便以势不可挡的势头进行了5年的快速增长。因此, 暂时不会进入一个相应的调整期, 如果相关的数据表明进入了调整期, 那么整体的商品房的销售必然会呈现明显下降的趋势, 导致整个资金的回笼时间增长, 加大资金链的压力。

(二) 税务风险

纳税是现代企业发展的一项责任与义务, 外界税务环境发生的变化也会对房地产企业的整体发展带来较大的影响。我国现行的《税法》规定, 企业的利息费用可以在所得税前进行扣除, 而股息不可以进行扣除, 只可以从税后的利润中进行支付。因此, 债务筹资及股权融资的两个环节使现有的房地产企业的融资成本出现较大的增长。如果企业出现相应的资金紧张, 增大的融资成本将不可避免地带来较大的财务压力及相应的财务风险。如何对融资方式进行积极正确的选择是眼下房地产企业所要面临的一个问题。

(三) 经济风险

经济环境是企业发展所面对的一项重要因素。外部经济的迅速发展会给企业的融资带来一定的影响。如果房地产企业的整体发展情况较好且增长势头强劲, 企业也会随着房地产企业的发展而改变。如果整体的经济处于停滞的状态, 房地产企业则会遇到相应的融资风险。同时, 法律法规不健全也给房地产企业的发展带来相应的致命伤。相关政策、法规不完善, 有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系, 缺乏一致性与协调性, 操作困难, 直接影响房地产融资渠道的正常开展。同时, 海外企业的大量涌入也给中国的房地产企业带来了较大的风险。近几年涌入国内的房地产企业有着充分的行业经验、相对先进的运作模式和雄厚的资本实力。在未来的发展中, 只有保持充分的资金供给, 才能提高自身的经营, 使中国的房地产企业在世界的舞台上屹立不倒。

(四) 银行渠道风险

房地产企业对银行高度依赖是目前企业普遍存在的一个问题。我国市场环境的变化使得房地产企业的融资渠道较为狭窄。由于房地产企业对整个市场资源的依赖性较大, 整个融资的形式缺乏一定的多样性, 并且一旦企业发生任何的危机或风险, 都会给整个市场带来相应的影响。房地产企业不重视自身资金的积累或忽视了对自有资金的存储及应用, 而是过多地依赖于外借资金。作为一大投资热点, 中国房地产业在持续走高的情况下, 面临着前所未有的机遇和挑战。同时, 一些大型的海外基金及相应的民间资本的大量涌入也推动了中国房地产行业发展的进程, 加大了同业的竞争。然而, 大多数的房地产企业依旧依赖盲目的投资和开发项目, 忽略自身资金的积累, 削弱了整体竞争力, 窄化了资金的来源渠道。

(五) 预警系统不全的风险

房地产企业的特殊性使得其对资金的依赖程度比较大, 因此要将整个房地产企业的发展状况作为重要的融资风险防范对象, 以提升整个企业的稳健经营程度。然而, 我国的企业多是追逐利润最大化, 忽略了对风险的关注度。房地产行业是一个影响国民经济发展的行业, 一旦出现融资风险, 便会影响到整个企业的资金链, 甚至导致大型企业的破产, 所以建立相关的预警机制对于房地产企业至关重要。

三、风险控制措施

(一) 加强融资分析

融资分析是指企业在进行融资的活动时, 根据所需要的融资规模, 进行相应的理性融资方式的选择。如果房地产企业的融资活动较多, 则会造成大量资金的浪费, 提高了整个房地产企业的融资成本并增加更多、更重的债务。如果企业的筹资出现不足, 则企业的运营及业务的开展便会受到相应的影响。所以, 在开展决策工作之前, 应对房地产企业的融资规模进行相应的确认, 以避免不必要的资源浪费。

(二) 企业融资多元化

企业融资多元化是房地产企业进行融资风险规避的最好的方法。中国市场的特色导致企业的融资方式较为简单, 其形成的市场环境已经不能满足大量房地产企业相应的发展需求。融资多元化是任何房地产企业发展的必经之路。因此, 房地产企业应该将传统的银行贷款模式向上市融资、房地产信托及相应的债务融资等方式转变, 提高其他融资方式的比例, 打造多元化融资体系。

(三) 优化融资结构

融资结构的优化可以从本质上降低整个企业的融资成本。企业可以对内部的财务情况及运营情况进行详细的分析, 选择最合适的体系架构, 最大程度地提升整个融资资本的使用效率, 减小资产的负债率, 使整个企业的布局较为合理。企业的经营者除了直接优化资本的结构之外, 也要多元化地拓宽融资渠道。

(四) 建立预警体系

预警体系的建立是当前的房地产企业进行融资风险控制的一种形式, 即运用企业现有的管理资料、财力资源及相关的市场调查资料等多种数据, 进行相关的房地产企业的融资风险预警。建立相关的预警机制体现在以下方面。首先, 对整个风险的预警设置相应的目标, 保证整个管理对象的状态及相应的风险管理范围。其次, 量化企业所存在的融资风险, 以简化科学考察。再次, 对整个风险的形成原因进行具体分析, 了解整个风险防范的思路。最后, 根据社会对整个风险的偏好及资本运作情况做出相应的决策。

四、结论

当前房地产企业的竞争已经到了规模竞争与差异化竞争的时代, 房地产业也告别了开发就能赚钱的时代。持续有序发展是房地产企业发展的长远目标, 房地产企业必须立足长远, 增强实力, 拓展融资渠道, 增强资金实力, 适度使用资本工具, 与金融企业共同进行合规、适度的创新, 为我国的房地产业融资创造更多的选择, 实现企业核心竞争力的增强和可持续发展。

摘要：房地产企业的高资本密集性使得企业的生存及发展对资金有着非常大的依赖。融资作为房地产企业获取资金的一种方式, 正逐渐成为资金来源的主流。然而, 任何资金的使用过程中都存在一定的风险。本文以房地产企业的主要融资渠道为基础, 充分地分析了融资过程中的风险因素并提出了相关的控制措施。

关键词：房地产,融资渠道,风险

参考文献

[1]杨继华.我国当前房地产企业融资问题研究[D].山东师范大学, 2012.

[2]陈晓薇.房地产企业融资方式比较分析[D].华中科技大学, 2011.

[3]张莹.我国房地产融资渠道研究[D].北京工商大学, 2009.

3.房地产企业融资渠道成本分析 篇三

【关键词】融资渠道；融资成本；房地产企业

因为房地产企业的项目开发要耗费较长的时间，资金的使用量和占有量比较大，所以，除非有非常雄厚的经济实力，否则就需要通过融资来开发有关项目。而且在如今的市场经济状况下，如果说依靠自身的资金开发项目的话，与市场竞争规律是相悖的，而且并不利于实现房地产企业的健康发展。也就是说，房地产企业应当展开融资活动。在如今的房地产企业统计中发现，很多企业在开发项目的时候都需要进行大量的融资，所以说把握融资渠道，对于企业的发展以及生产经营是不可或缺的。

一、房地产企业的融资渠道

房地产业的资金可以说是比较密集的，在企业发展以及生产的过程中，融资活动有着至关重要的意义。如今房地产企业可以利用以下渠道进行融资：

1.房地产信托投资

房地产信托投资是将商业信托组织作为基础的一种投资方式，它收集多个投资者的资金，并对于房地产项目展开融资。如今阶段，我国主要有两种形式的信托产品：第一是信托公司直接投资房地产项目，第二种就是债权融资。第一种方式适合的房地产企业是自身资金在百分之三十五以下的企业，信托投资公司往往是通过注入资本的方式，与房地产公司进行合作，成立有限责任公司，使资金满足一定的需求。而投资公司则作为股东，产生一定的投资回报。而对于一些资金比较紧张的企业来说，信托投资公司往往给他们提供了后续的开发资金，其方式是购买部分资产，如果说企业的销售款收回之后，会实施回购操作。这种信托投资往往是针对自有资金比较较多的一些房地产企业，而这些企业的资金困难也往往是暂时的，是由于政策或者市场引起的。在这种状况下，信托公司提供的征信贷款，能够使其资金缺口得到弥补，并进一步进行项目的开发。在使用信托资金的状况来看，这在我国房地产行业已经成为了一种新颖的融资渠道，尤其是在如今银行信贷紧缩的状况下，这种信托对于我国房地产行业的发展非常重要，不过如今我国对于信托产品有比较多的限制，这对于房地产信托的质量以及发展产生了影响，而且也推进有关企业扩大融资渠道。

2.企业上市融资

房地产企业一个非常有效的渠道就是利用上市过程来进行融资。在企业上市之后，金融风险可以说是迎刃而解，另外还可以使融资成本大大降低。不过，国家考虑到金融体系的安全性，因此对于房地产企业上市有着非常严格的审批制度。在房地产行业的调查过程中表明，在短时间内，很多房地产企业都没有一定的资格进行上市，所以说这种方式的适用性相对来说比较差。

3.房地产基金融资

在国家对于房地产企业实施宏观调控政策的过程中，许多房地产企业都有非常大的资金压力，在这种状况下，中国市场之中出现了许多的海外房地产投资基金，从而提供了更加宽阔的融资渠道。如今，盛阳地产、摩根士丹利等国际范围内的基金都已经加入到了我国市场之中。对于我国房地产行业来说，这种进驻是非常有利的。而在投资基金方面，主要包含的基本形式有两种：第一是股权投资，也就是说直接在房地产项目之中加入基金进行投资，完成项目之后，依照股份得到收益。第二就是债券基金，也就是说基金在房地产企业进行开发，在完成项目之后，定期收回债权。如今，无论是采用哪种方式，都会对房地产企业产生一定的好处。因为房地产基金对于国内房地产过度依赖银行信贷的现象有一定的缓解作用，而且融资渠道的扩大对于降低金融体系风险非常有效。不过必须承认的是，如今在我国，海外房产基金的发展还有一定的问题，还需要一定的时间才能够充分发挥其作用。

二、房地产企业融資之中的弊端

如今，虽然我国扩大了房地产融资渠道，增强了额企业整体具有的融资实力，但是实际状况是，还有很多的问题需要完善和改进。有关资料表示，如今我国房地产行业没有较为丰富的投资渠道，对于银行贷款进行过渡依赖的状况屡见不鲜，而且有些地方没有有力的市场监管，许多企业盲目的进行扩张。在这种情况下，金融体系的稳定性无法得到保障。如今，我国有关企业在融资方面主要有如下问题的存在：第一是企业没有进行风险预期的操作。如今我国企业很少进行风险预期，而只是通过短期贷款展开长期投资，导致企业的资金链条非常脆弱，容易有资金短缺的问题出现。第二是从根源方面来说，我国房地产企业对于商业银行有着较强的依赖性，而且没有丰富的融资渠道，使银行风险大大增加。第三是在银行方面来说，很多银行比较看重房地产市场，甚至有些银行盲目降低贷款标准，这就导致回收风险大大增加。

三、拓宽房地产企业融资渠道的对策

1.健全有关房地产融资的法律法规

如今，在完善我国金融体系的过程中，以及规范住房市场的过程中，有关企业的金融制度环境已经得到了改变，但是因为这个行业的风险本身就比较高，所以有着比较严格的宏观调控政策，在引入金融产品的过程中，态度也比较保守，这就直接造成了很多政策还没有得到完善。比方说对于债券融资以及投资基金方面没有完善的法律法规，比而在融资过程中出现的一些小问题并没有法律依据。所以说，在今后的发展过程中，我国应当将房地产的融资法律体系更加完善，并通过法律对于我国房地产企业的融资进行有效规范，使房地产企业在发展的过程中，获得一定的开发资金，并降低金融风险，保证整个行业的稳定性和持续性。

2.通过多种金融工具展开融资

在上文中已经表明，融资渠道是我国房地产行业发展的重中之重，而相对单一的融资渠道会给我国房地产行业的发展带来重大影响。因为房地产有着一定的特殊性特点，所以导致资金需求对于金融体系有一定的依赖，在这种状况下，我国很多房地产企业的融资方式都是一种组合方式，其组成包括银行贷款以及自有资金，这种方式与我国企业的融资形态相符合。不过国家在考虑宏观经济调控的过程中，提高了银行的贷款门槛，这就会导致一些企业没有办法从银行之中得到充足的资金进行项目开发，在这种状况下，房地产企业应当进行融资渠道的拓展，并且依照企业本身的特点，进行比较灵活的融资方式以及融资方法，比方说：企业能够依照自身的资金状况以及资金需求，进行多种方式的选择。或者说在融资过程中，可以结合银行贷款、自有资金、机构投资以及基金等多种方式，并通过金融工具的运用，使房地产企业的优势得到利用，并通过各方面资金为企业服务，在保证企业顺利进行融资计划的前提下，使企业自身的融资风险大大降低。

3.在房地产行业之中加入瑞茨模式

实践表明，房地产企业并不能仅仅依靠银行贷款或者财政贷款来进行发展，在这个行业之中，需要的资金应当利用更多金融手段来获得。我国可以对于国外的一些经验进行借鉴，通过瑞茨模式的引入，进行廉租房的收购以及经营。这种模式就像是个人出资进行房产的购置，从而赚取一定的租金，不过不同点在于，其组成方式是社会公众，购买的也是个人没有能力购买的大型住宅区域，然后利用出租，使住宅在社会之中进行流通。如今很多国家的房地产行业都进行了这种方式的引入。我国没有采取这种模式的原因是，政府考虑到这种方式会对于楼市价格产生影响，甚至进一步抬高房价。不过如果说能够灵活的引入瑞茨模式的话，对于房地产行业的发展还是有一定的积极意义的。

参考文献：

[1]葛建国.房地产市场和谐发展的模型分析[J].吉林师范大学学报，2007（02）

[2]陈永栓.经济法视角下房地产市场中的利益衡平[J].法治与社会，2007（04）

4.商业地产融资渠道 篇四

一、摆在商业地产开发商面前的融资渠道

就从目前大陆融资市场来看，除了以股权转让或质押等方式与其他企业或个人合作开发外，商业地产开发商可选择的主要融资渠道不外十一条，其中七条来自大陆，四条来自海外。大陆融资渠道主要为：商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、民间私募基金以及典当。海外融资渠道主要有：外资商业银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商业地产开发商选择将几条融资渠道结合在一起使用，以保证项目开发资金的及时到位。

二、主要融资渠道的比较

1、境内商业银行贷款

就与商业地产开发商的亲密程度来看，境内商业银行无疑曾经是开发商“生死与共的战友、亲密无间的爱人”。然而随着近两年来国内宏观金融政策调整，商业银行收紧了对房地产行业的信贷，特别是加强了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的融资渠道大幅缩紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期”结束了。

2、信托投资公司发行信托计划

随着2001年10月1日《信托法》的出台，信托投资公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。2003年底中国大陆第一支商业房地产投资信托计划—法国欧尚天津第一店资金信托计划在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金(REITs)的雏形。

随后全国各家信托投资公司陆续推出房地产信托产品，手段多样、品种创新，在一定程度上解决了房地产开发商的开发资金短缺问题。仅北京国投去年推出的商业房地产信托融资产品就有：华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目，密云商住房资金信托计划等，这些信托产品都是灵活运用信托手段设计出来的优良产品。

然而，由于信托融资的资金来源主要集中于社会中小投资人，且受到314号文件、《资金信托管理办法》以及《信托投资公司管理办法》等多重政策限制，特别是受到每期不得超过200份的限制，单个集合资金信托计划的融资额度一般不能超过亿元，自2002年314号文件出台后，全国大部分集合类房地产资金信托产品的发行额度都在1500万到一亿元之间。这对于大中型商业房地产开发项目而言无异于杯水车薪。

此外，银监会在今年年初又一次加大了对信托行业的监管力度，所有项目必须要报送银监局审查，审查手续相当繁琐，时间拉长，这样一来信托快速而灵活的小规模融资优势荡然无存。

3、境内公司上市

房地产行业属于政策性较强的行业，而公司上市同样面临着极强的政策要求。众所周知，公司上市必须满足以下条件：连续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超过净资产的50%、总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万等。而目前大部分商业项目的建设都是由一家项目公司完成，成立项目公司的目的主要是定向管理、专业分工、财务分开和运作自主。综合以上两种情况来看，房地产项目公司上市的可能性有多大、融资能力有多强、成本有多高、效果有多好，就成为一个值得商榷的问题。

从近年来房地产公司上市寥寥无几的现实来看，大部分权衡利弊后的商业地产开发商显然已经放弃了境内公司上市的想法。

4、发行企业债

根据《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债的范围内划了出去，且资金用途也明确为筹集生产经营资金。即便房地产开发公司在公司结构上满足《公司法》的要求，也还要经过《企业债券管理条例》对企业发行债券规定的严格限制和审查。程序繁琐，条件严格。首先要报全国计划委员会、中国人民银行、财政部、国务院证券委员会纳入下一全国发行企业债的总体规模中，同时还要经过各级人民银行和同级计划管理部门的严格审批。其次，企业须具备一系列条件，例如企业规模的要求，连续三年盈利的要求以及所筹集资金的用途必须符合国家产业政策等等。且“企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值”、“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十。”。有鉴于此，在未来的一定时期内，发行企业债无论从政策理论上还是从企业实际条件上都不可能成为商业地产开发商可期待的融资渠道。

5、金融租赁

2004年4月上海某金融租赁公司推出了一支房地产“售后回租+保理”模式的金融租赁产品，出售回租人将其某一物业出售给金融租赁公司，并约定了5年作为回租期，同时金融租赁公司与某银行就此单业务建立保理业务关系，确定了资金来源。最终，该笔交易令房地产公司获得了6亿元的资金。分析起来，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财产信托受益权转让”信托产品与房地产金融租赁模式非常类似。两者的具体区别在于：

一、金融租赁的资金来源为银行，信托的资金来源为投资人；

二、金融租赁可以解决的资金量较大，信托解决的资金量小；

三、金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承担，信托的风险则完全转嫁给了投资人。金融租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托投资公司收取少量报酬。例如，北京国际信托投资有限公司推出的“华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让”项目就是基于这种理念设计的。

房地产金融租赁对于商业地产开发商来言不失为一条很好的融资渠道，它为相当一部分具有优良房地产项目的开发商提供了一条可以融通较大规模资金的渠道。然而，通过采用银行保理业务，以银行作为房地产行业融资最终的资金来源，有悖于近两年来政府推出的收紧商业银行房地产行业贷款（特别是抵押贷款）金融政策的根本目标，即分散商业银行在房地产行业的信贷风险。

6、典当

典当融资手续简便、融资速度快捷，在如今商业地产企业短期融通资金的过程中，日益体现出了自己高效的特点。然而，相信大部分开发商如果不是走投无路，是不会选择成本高昂的典当方式融通资金的。2004年我所接触过的一个项目，在商业银行、信托投资公司等融资渠道全部堵死的情况下不得不选择了典当方式以解燃眉之急，而最终的融资成本竟然高达年50%。可以说，这个项目一段时期内的利润全部让渡给了典当行，开发商损失惨重。

此外，由于受到典当行业自身条件限制，对于资金需求量巨大的商业地产行业来说，典当行的融资能力远远无法达到要求。特别是今年新出台的《典当管理办法》规定了“房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。”

进一步限制了房地产典当的总额。对于动辄上亿的房地产融资来说，典当金额限制在如此小规模内，显然无法满足地产开发需求。

7、民间私募基金

民间的私募基金始终都没有获得政府政策层面的支持，然而却以不争的事实极具活力的存在着。几年前，一些公司型私募基金已完成暗中的筹备，并开始在房地产市场积极运作。特别是在以温州为中心的江浙地区、福建地区，十余年间，民间私募基金投向全国房地产行业的资金已经达到了近千亿的规模，虽然隐蔽却不容忽视，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸扬扬的温州炒房团就是以民间私募基金的方式在运作。

8、外资商业银行贷款

2002年2月1日起，外资银行获准在中国大陆开展贷款业务，但仅限于对大陆的境外人士和外资企业提供人民币业务。直至2004年2月花旗、汇丰、东亚和瑞穗四家外资银行才首批获准对中资企业人民币贷款业务。2005年5月底，渣打银行成为首个推出商业房地产贷款业务的外资银行，这为商业地产开发商拓宽融资渠道带来了新的希望。一般来说，外资商业银行对境内房地产开发商发放的贷款和境内商业银行相似，都是以商业物业作为抵押，以抵押标的物评估价或成本价的60%到70%作为发放贷款额度的依据。

然而外资商业银行贷款也存在着政策方面的限制。2004年上半年银监会就曾经要求外资银行提供其超过一亿元人民币贷款客户的资料，随后发改委、银监会联手央行又颁布了《境内外资银行外债管理办法》，变相的从政策层面对外资银行贷款规模进行控制。同时，外资商业银行本身由于受到人民币存款总量不足的限制，其有限的人民币贷款业务也主要是面对中小客户，额度一般不大。总之，外资银行的商业地产人民币贷款还远远不能成为商业地产开发商可以期待的主流融资通道。

9、海外私募基金

海外私募基金一般是通过非公开的方式集合少数投资者资金设立的基金，其销售与赎回都是基金管理人私下与投资者协商进行的。近年来，海外私募基金在国内表现异常活跃，国际基金机构纷纷出手完成了数笔大宗交易。特别是在上海、北京、深圳、广州这样的战略城市，表现格外突出。例如摩根士丹利房地产基金于今年初收购了位于北京CBD的福力双子座，收购价约4亿元人民币。澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA收购了位于上海的新茂大厦，收购价约8亿元人民币。新加坡嘉德置地更斥资逾3亿美元在北京、上海大规模收购成熟物业。海外私募基金的投放主要集中在三个方面：

一、收购成熟物业，二、与国内开发商股权方式合作，三、独立开发房地产项目。海外私募基金的最主要特点是融资金额巨大，偏好位置良好的内地成熟物业。

对于规模、地理位置俱佳的成熟商业物业来说海外私募基金无疑是很好的融资渠道。

10、房地产投资信托基金(REITs)

REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地产投资信托基金。REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

通过REITs方式融资，对商业地产开发商而言显而易见的具有以下几个方面的优势：

1)可用以融资的物业范围宽广。任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。

2)可融资金额巨大，资金来源丰富。海外REITs市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者、3)通过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。REITs投资于成熟的房地产项目，不参与房地产项目的开发，因此，不直接受限于房地产投资和贷款的相关政策。

4)一般情况下，REITs融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产净值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得物业总价60%到70%的资金，同时支付较高的财务费用或租赁费等手续费用。REITs则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。从实际操作过程中我们发现，通过上市融集到的资金总额超过抵押贷款等其他融资方式。

5)方式灵活。对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，华银控股可以协助以物业业主为发起人将其资产在境外的上市。对于规模较小的物业业主，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

6)长期获益。物业业主也可以自持一部份基金单位，与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，控制REITs管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

7)REITs融资还具有不可替代的节税优势。

8)采用REITs融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。

9)由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，通过REITs运作可以带动企业完善治理结构调整，规范经营管理。

当然，采用REITs模式融资也有一定的局限性，比如从目前所操作的REITs来看，所收购的项目要求商业地产开发商必须要有相当的实力、必须要有已经开发完成的超过5万平米以上的或者总资产价值超过3亿元人民币的、已经营运并开始产生稳定租金收益的商业资产。而这些商业资产是否能够最终运作上市还需要通过一系列的审查，符合在境外上市的条件。

11、公司海外上市

内地企业上市主要选择的是美国、香港和新加坡，而房地产公司几乎全部选择的是在香港上市。房地产公司对香港市场的选择很大成分是考虑到了投资人的构成和偏好，华裔和亚洲投资人比欧美投资者更认同中国的房地产行业，更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。

中国公司在香港上市可以选择主板上市和创业板上市。

主板上市又分为发行H股上市和买壳上市两种方式。无论采用哪一种方式，主板上市的房地产公司首先要满足这样一些条件：上市前三年合计盈利5000万港元（其中最近一年需达到2000万港元）、上市市值须达到1亿港元、近三年管理层及所有权变化不大、至少有25%公众持股、需要100名股东，每100万港元的发行额必须有不少于三名股东持有。主板发行H股上市还需要经过国内相关机构层层审批，且未来公司股份转让等方面受国内法规限制较多。而香港联交所对主板上市中的买壳上市现象作了严格限制。

创业板上市主要是发行红筹股上市。创业板上市要求企业必须从事单一业务，或围绕单一业务的周边业务活动。虽没有最低市值规定，但实际上在上市时不能少于4600万港币。

此外，无论选择哪个板块，房地产企业希望在海外上市吸引投资者都必须表现出足具吸引力的盈利能力，从目前已上市的地产公司情况来看市盈率要达到10%。对于那些符合条件的房地产集团公司来说，仍然可以选择香港市场作为其上市的首选，从而融通资金。通过以上比较可以做出这样的评价，当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便。当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。当然，对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不能算是很好的融资手段。

5.房地产融资渠道分析 篇五

周沅帆2012-03-22

摘 要：本文分析、评价了公用基础设施建设融资、政策性产业扶持基金融资和农业产业投资公司融资三种地方政府融资平台模式及其各自的优势。以山东和天津为例分析了地方政府投融资平台的资金来源。借鉴国外政府投融资的资金来源，分析了我国在融资模式及资金来源方面存在的问题并提出政策建议。

关键词：地方政府，投融资平台，资金来源，融资模式

一、引言

地方政府投融资平台是指地方政府为了融资用于城市基础设施的投资建设所组建的各种不同类型公司，这些公司通过地方政府所划拨的土地等资产组建一个资产和现金流大致可以达到融资标准的公司，必要时再辅之以财政补贴等作为还款承诺，重点将融入的资金投入市政建设、公用事业等项目之中。

从我国经济的情况来看，投资始终是推动经济增长的主要因素之一，在高投资拉动经济增长中，政府扮演了十分重要的角色。而地方政府投资职能得以实现的前提和基础是要有充足、稳定的资金来源。一方面，分税制改革后，地方财政收入虽然也保持一定增长，但与快速增长的支出需求相比普遍拮据，财力基本上仅够维持“吃饭”，基础设施欠账和建设资金缺乏成为制约地方经济发展的瓶颈；另一方面，随着市场经济体制的不断深化和公共财政体系的逐步确立，财政资金要更多地满足日益增长的公共服务需求，这在客观上要求政府必须通过深化投融资改革，搭建市场化融资平台，充分发挥有限财政资金的引导作用，为基础设施、公共设施建设和重点关键领域战略性开发开辟稳定筹资渠道。

二、地方政府投融资平台的融资渠道及评价

从地方政府投融资平台的产生过程看，目前主要存在公用基础设施建设、政策性产业扶持基金、农业产业投资公司三种运行模式。这三种模式适用于不同条件的融资需求，且各有其优劣势。

（一）公用基础设施建设融资模式及评价

1.BOT（build-operate-transfer）模式。BOT即建设一经营一转让，是指政府通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，基础设施无偿移交给政府。BOT适用于大型的基础设施建设项目，通常是由国外企业和国内的民间资本来承担，因而有效地减轻了政府财政负担和避免大量的项目风险，并且给项目所在国带来先进的技术和管理经验的同时也促进了国际经济的融合。同时，给出了明确项目回报率，严格按照中标价实施，政府部门和私人企业协调容易，双方的利益纠纷少，有利于提高项目的运作效率。

2.TOT（transfer-operate-trans-fer）模式。TOT是BOT融资方式的新发展。近些年来，TOT是国际上较为流行的一种项目融资方式。它是指政府部门或国有企业将建设好的项目一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门或原单

位的一种融资方式。TOT作为一种盘活现有存量资产的有效方法而逐渐被接受，其拥有以下优势：

一是可以避免不必要的争执和纠纷。TOT融资方式只涉及已建基础设施项目经营权的转让，不存在产权、股权的让渡，回避了国有资产流失问题，保证了政府对公共基础设施的控制权。

二是减少政府财政压力，促进投资体制的转变。在这种方式下，除金融机构、基金组织、国外大公司外，各类企业和私人资本均可参与融资，有助于大量吸引国内外民间资本参与融资，促进投资体制由国家投资为主逐步向民间资本投资为主的架构转变。

三是风险小，项目引资成功率高。TOT方式一般不涉及建设过程，避免了BOT方式在建设过程中的各种风险和矛盾，项目风险降低，能够尽快取得收益，双方合作容易，引资成功可能性增加。

四是项目成本和项目产品价格相对较低。TOT方式下投资风险大幅降低，投资者预期收益率会合理下调；涉及环节较少，新建项目建设和营运时间大大提前，评估、谈判等方面的从属费用也势必降低，政府在组建SPV、谈判等过程中的费用也有较大幅度下降，项目成本和项目产品价格都相应有所降低。

3.PPP（public-private partner-ship）模式。PPP即公共部门与民营企业合作模式，是公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式。PPP模式使政府部门和民营企业能够充分利用各自的优势，即把政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与民营企业的创业精神、民间资金和管理效率结合到一起，相较于其他融资模式，PPP模式项目参与方有所增加，民间企业参与到了基建项目当中。此外，与BOT等模式不同，PPP即在项目初期就可以实现风险分配，同时由于政府分担一部分风险，使风险分配更合理，减少了承建商与投资商风险，从而降低了融资难度，提高了项目融资成功的可能性。政府在分担风险的同时也拥有一定的控制权。

4.PFI（Private Finance Initiative）模式。PFI模式是指利用私人或私有机构的资金、人员、技术和管理优势进行公共项目的投资、开发建设与经营。政府对私人部门提供的产品和服务进行购买，也可以合营方式或者以授予私营部门收费特权，其目的在于解决基础设施以及公益项目的投资效率问题。与BOT、TOT、PPP相比，PFI的最大优势是适用领域广泛，它不仅适用于经营收益性的城市公共基础设施，还可以用于非经营性的城市公益项目。实行该模式，能够广泛吸引经济领域的民间资本参与公共物品的产出，能够使政府一次性投入建成的项目，分摊到若干年支付，等于分期付款，可有效地减轻当前的财政负担。此外，提高建设效率和转移项目风险是PFI较突出的优势所在。

5、ABS（Asset-backed security）模式

ABS模式是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。由于ABS只适用于有比较稳定可靠现金流的项目，而城市公共基础设施收费的证券化符合资产证券化产品的要求。从多种融资方式的比较看，收费的基础设施ABS融资与其他形式的项目融资相比具有很大的优势，首先它可以有效地克服借用国外贷款和吸收国外直接投资等传统引进外资所带来的外债压力与产业安全问题。其次，由于有信用增级的措施，当在资本市场大规模筹资增加时，成本可以降低。第三，ABS融资对已建成的和在建的收费基础设施项目均适用，在这个过程中政府始终拥有项目的所有权。

（二）政策性产业扶持基金融资模式及评价

1.创业投资引导基金。创业投资引导基金是指由一群具有科技或财务专业知识和经验的人士操作，并且专门投资在具有发展潜力以及快速成长公司的基金。

创业投资引导资金主要分为发挥创业投资引导基金作用的政府主导型创业投资机构、地方政府通过财政出资设立创业投资引导基金、地方政府通过联合国家开发银行设立创业投资引导基金三类。具备撬动社会闲置资金、缓解市场投资失灵、带动产业振兴的作用。引导基金首先是要“引导”，通过引导使资本起到放大的作用，在我国的做法主要是通过财政资金设立国有独资或控股、参股的创业投资公司。

2.贷款风险补偿基金。贷款风险补偿基金体系包括以下六方面内容：一是融资平台保证金。政府通过融资平台与银行达成协议，每年安排一定金额拨入银行保证金专户。对于放贷产生的坏账损失由政府与银行按协议约定比例承担，政府承担损失部分在“贷款风险补偿基金”中核销。

二是融资平台风险准备金。主要用于贷款出现风险时的代偿和损失核销，同时作为融资平台的风险准备积累，可以加大对中小企业的融资支持力度。

三是担保机构费用补偿金。通过政府对担保机构的费率补偿，可以降低中小企业的融资成本和降低资产的反担保条件。

四是中小企业信用互助补偿金。由政府牵头成立，实行会员制，信用互助基金可以用作贷款担保资金，通过与银行合作对会员企业进行担保贷款。

五是知识产权融资专项基金。由政府出资设立，作为开展知识产权权利质押融资业务的担保保证金。

六是贷款贴息。政府每年安排一定的专项资金对中小企业贷款给予一定比例的贴息政策，重点通过具有杠杆作用的融资平台给予企业补贴。

建立贷款风险补偿基金降低了银行风险成本，增强了授信管理与决策水平；对企业而言，降低了财务成本，增强了信用为本的融资意识。这无疑降低了融资成本，提高了融资效率，同时更让企业倍加珍惜声誉和信誉，增强了信用意识和融资意识；对政府而言，降低了行政成本，实现了金融资源的有效配置，促进政府通过有效手段降低企业信用成本，保证国有资产的保值增值。

（三）农业产业投资公司融资模式及评价

在农业产业投资方面，政府融资平台的运行借鉴了其他产业投资公司的融资模式。就现阶段而言，政府农业产业投资公司主要以农业担保公司为主，在政府对农业产业的财政支持上仍然以农业补贴、贷款贴息等方式为主。就国外比较成功的农业产业投融资体系来看，其构成是以农村合作金融为主体，以政策金融为保障，以商业金融为补充。

三、我国地方投融资平台的资金来源

（一）山东省地方政府投融资平台的资金来源分析

近年来，山东省内各市均相继成立了地方政府投融资平台，并充分发挥平台的资源配置作用，有力地促进了地方经济的快速发展。本文主要选取了几个有代表性的城市来分析地方政府投融资平台的资金来源。

1.平台的融资渠道。各市平台的融资渠道均是以银行贷款为主，其他融资形式为辅，总的来看，有五种基本类型：一是通过间接融资方式，即以土地资源和政府信用作抵押或担保，财政预算兜底的形式向银行贷款；二是利用上级转贷资金，如中央扩大内需资金、省调控资金等；三是借助实体企业开展的贷款业务；四是发行企业债券；五是进行信托融资。济南市

融资渠道主要为政府信用贷款和市城市建设投融资管理中心发行的企业债券；枣庄市融资渠道主要为银行贷款和上级转贷资金；临沂市除了商业贷款和争取上级转贷资金以外，还采用了企业债券的方式融资；泰安市在努力扩大银行间接融资、全力推进债券融资的同时，积极探索信托融资。

2.平台的资本金构成。财政资金是政府设立投融资平台的主要出资方式，此外还存在土地划拨、股权划拨、债权划拨等多种出资形式。济南、枣庄、济宁、德州、聊城、菏泽六市的投融资平台的启动资金均由财政划拨。而临沂市的投融资平台资本金构成则较为多样化。泰安市以开发性金融合作为基础，起步政府投融资平台，之后为充实平台规模，又陆续注入了大量国有股权资产。

（二）天津市地方政府投融资平台的资金来源分析

天津地方投融资平台的运作模式在国内是比较典型的，其融资来源更多的还是依靠国家开发银行等传统的间接融资渠道。2004年11月，天津市成立城市基础设施建设投资集团公司，标志着天津市基础设施建设以政府性投资公司为主要载体，以未来土地收益为抵押，向金融机构大规模举债建设大型基础设施项目的阶段来临。

截止2005年底，天津市共有13家规模较大的政府性基础设施投资公司，其中市属企业5家，区属企业8家。2005年末，13家公司拥有总资产2528.25亿元，负债总额960.87亿元。近五年投资规模1840.26亿元，投资项目的资本金主要来源于财政，市区两级财政共拨款213.06亿元，占项目资本金总额的52.8%。企业对外融资方式主要是银行贷款，2005年末各类贷款余额1060.72亿元，其中贷款规模较大的是城投集团，其银行贷款总额为393亿元，包括286亿元的国开行贷款和107亿元的商业银行贷款。

四、国外政府投融资的资金来源

国外有的国家会成立经济实体，政府以控股、参股的形式进行直接投资。意大利和英国等国家都有政府直接管辖的投资开发公司。英国政府为了开发泰晤士河一带，促使经济复苏，于1982年成立了由中央政府直接管辖的道可兰德公司。政府通过道可兰德公司对伦敦市区东部的开发，吸引了越来越多的国内外私人资本进入开发区。日本政府为加快基础设施建设，由中央政府和地方政府直接负责，组建了各种公共团体、事业团体、股份公司。如关西国际机场，是由中央政府只用20%（2874亿日元）的资金引导了80%的社会资金（包括一部分国外资金），组建“关西国际空港株式会社”负责建设而成的。

但是在国外并无政府融资平台的概念，各国地方政府举债通常有发行债券和银行借款两种方式。分国别看，美国和印度以发行市政债券为主，英国以银行借款为主，德国和日本二者兼而有之。而银行借款方式类似于我国的政府融资平台，但融资主体大部分为政府自身。但其投资的资金来源对于我国地方政府投融资平台的资金来源具有重要的借鉴意义。各国的融资资金来源主要有下面几种：

一是政府财政拨款。这是政府投资资金最直接的来源。财政拨款主要用于社会效益好、涉及公众利益而经济效益差，或者可以取得经济效益但政府不许收费的项目。如在美国高速公路一般不收费，公路建设全部由政府投资。美国把公路分为联邦和州两级，联邦政府主要负责跨州的国家公路的建设，州及州以下的政府负责地区内的公路建设。

二是发行政府债券或者专项建设债券。发行债券一般用于项目建成后可以收费的项目，如加拿大政府把发行政府债券作为政府筹措资金的一个重要来源。如美国波特兰市机场扩建10亿美元的投资，50%是靠发行债券解决的。政府往往规定对这些债券的收益不收所得税，使购买这类债券的实际收入高于购买其他债券的收入，以鼓励公众购买基础设施建设的债券。

三是设立专项基金。这是很多国家筹集政府投资资金来源的一个重要方式。韩国政府为了保证为重点产业发展筹措到所需的大量资金，于1974年2月成立了“国家投资基金”。“国家投资基金”成立多年来，所掌握的基金增长很快，年均递增率达到30%。“国家投资基金”对韩国政府支持重点行业的发展起到了很大的作用。

四是出售政府企业资产。出售政府企业资产，是澳大利亚政府开辟的面向市场筹措建设资金的新财源，也是澳大利亚实行私有化政策的重要内容。1995-1996财政，澳大利亚政府计划销售国有企业资产53亿澳元。

五是鼓励私人部门投资。为了缓解政府投资的不足，近年来，一些原来完全由政府投资的基础设施项目开始鼓励私人部门参与投资。如美国波特兰市在与华盛顿州交界的哥伦比亚边上新建的5号码头，建设资金的10%是政府筹集的，其他90%资金是私人企业投入的。有时采用由政府提供信用的办法，鼓励私人部门参与基础设施建设。

六是向外国政府和国际金融组织借款。利用外资，是巴西政府投资的重要来源，巴西由此成为世界上外债最多的国家之一。从70年代初开始，巴西政府利用70年代中期世界石油危机，中东国家急需输出石油美元的有利时机，大量借入外债，共计1200亿美元，建立起了自己的基础产业和基础设施，促进了国民经济的快速发展，也带动了国内其他产业的发展。七是国有企业自有资金。一些国家鼓励国有企业自我积累、自我发展。国有企业的经营利润大多由其自主使用，并得到政府的政策支持，如加拿大魁北克水电公司在建设新电站期间，政府决定公司免交红利，使该公司建设资金的30%依靠企业自有资金解决。

五、我国地方政府投融资平台资金来源存在的问题及建议

（一）存在的问题

1.融资环境不容乐观。一方面，全国信贷投放增速减缓。2010年12月10日，央行在本第六次上调存款准备金率，意在进一步控制银行信贷投放和管理通胀预期。同时，银监会要求各大银行2010年信贷规模增幅控制在16-18%，直接抑制对市场的货币供给量，特别是投融资贷款的“三条红线”，严格控制政府投融资平台的贷款规模。另一方面，中央规范、清理地方政府投融资平台力度加大。2010年6月10日，国务院发布《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》，要求各级政府及金融机构尽快开展对融资平台公司债务的全面清理，并明确提出“对还款来源主要依靠财政性资金的公益性在建项目，除法律和国务院另有规定外，不得再继续通过融资平台公司融资”。这些调整都对平台融资产生了不利影响，投融资发展环境不容乐观。

2.融资渠道单一。投融资平台对外融资多以银行的长短期商业贷款等负债方式进行，利用资本市场直接融资比例过低，缺乏持续融资的顺畅通道。一方面使得融资成本通常较高，另一方面融资规模受宏观调控政策的影响极大，难以借助资本市场做大做强。同时会导致风险集中较高。

（二）建议

随着中央加大地方政府投融资平台管理力度，财政性融资担保将受到严格限制。创新转变融资方式，建立起多元化、多渠道的融资体系，成为地方政府的必然选择。一是积极争取政策性银行贷款。国家开发银行作为我国三大政策性银行之一，其资金投向包含国家基础

设施项目，在中国人民银行颁布的利率水平基础上，可适当下浮利率，大型基础设施建设项目还可争取长期贷款。根据具体投资项目的周期特点，政府投融资平台应尽可能争取与项目周期相近且利率相对优惠的贷款，优化融资期限结构，缓解还贷压力，增强地方政府投资的绩效意识。

二是允许地方政府发行债券。虽然从2010年开始由中央政府代发地方债券，但这种方式一方面债券规模有限，不能根据地方的实际资金需求而定。另一方面将风险集中在中央政府，无法借助市场力量来对地方政府进行约束。因此，建议适当允许地方政府用发债的形式来进行基础设施项目建设。

6.中美房地产企业融资问题比较分析 篇六

[日期：2010-04-26] 来源：贵州财经学院作者：刘海丽 周明现代商业网 摘要：由于美国完善的房地产金融体系，房地产企业融资非常便利，其证券融资模式尤为盛行。我国现有的市场条件和金融体系决定了房地产企业融资仍将以银行借贷为主，同时，寻求灵活、多元化的融资模式成为必然选择。

关键词：房地产企业、房地产融资、融资渠道

一、中美房地产企业融资概况

以买方需求旺盛为主导的美国房地产市场和发达的资本市场为房地产企业的发展壮大营造了良好的发展空间，企业的融资得到政府、华尔街上甚至其他更多金融机构和私人机构的支持，政策支持方和资金提供方对这些企业充满了信心，融资方和资金提供方之间形成了良性互动，各得其利。通过上市、REITs、债券、信用公司等融资的手段占据重要地位，同时次级抵押贷款公司、投资银行、保险公司等金融机构为房地产企业的融资直接或间接起到了促进作用，虽然它们是次贷危机爆发后的受害者。众多资金链条的衔接便利了资金向房地产市场流通，同时风险却得到了有效转移和分散化，房地产企业在次贷危机中似乎并未受多大损失。

我国的房地产市场经历了10多年的繁荣期，房地产行业的膨胀带来了资金需求的急速增加。政府出台了针对房地产业的信贷紧缩政策，但房地产融资需求未受到实质性的影响。融资渠道主要有：国内商业银行贷款、信托融资、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、典当、民间私募基金、外资银行贷款、房地产投资信托基金（REITs）、海外上市融资等[1]。其中，国内银行贷款所占比重相对较大，一项研究表明，直接或间接通过银行短期贷款获得的资金加总占到一般房地产企业资金来源的60%-70%，有的甚至高达90%以上。

目前我国涉及房地产开发领域的企业高达5万多家，但是境内上市公司只有70家；通过借壳上市与境外上市融资的公司也只有几十家，上市发行股票融资对于95%以上中小规模的公司来说门槛太高。通过信托、债券、利用外资等其他方式融资所占比重较小。

二、中美房地产企业融资效率比较

美国的金融市场发达，金融体系较为完善，为房地产行业和项目融资提供了便利。资本市场发达，市场竞争程度较高，融资快捷方便，房地产融资的成本相对较低。而我国处于市场经济的初期，通过银行借贷的手续较为复杂，而银行贷款以中、短期为主；通过资本市场融资的数目极其有限，房地产企业不得不转向其他高利率的融资途径。

但必须认识到，当前以证券化融资为主的美国模式在我国是无法实现的，我国现有的市场环境和法律环境决定了房地产融资模式只能以银行为主导。银行主导型融资模式与资本市场主导型融资模式是互补关系而非替代关系[2]，在融资过程中，房地产企业必须将银行借贷融资和证券化融资两种方式有效结合，并确立适当的融资比例以实现高效率的融资。

三、结论与启示

（一）美国房地产融资的优势

美国完善的房地产金融体系和发达的资本市场为美国房地产企业提供了良好的融资环境，房地产市场的火爆为房地产企业融资起到了激励作用。证券化融资成为全球推崇的成功融资模式——美国模式，美国的融资渠道比国内广阔，融资工具比国内丰富，同时有较为健全的法规制度做保障，融资效率较高，这些是美国房地产融资的优势所在，也是我国房地产企业在融资方面需要改进和完善的地方。

二）美国模式不是完美的以资本市场为主导的融资模式，并不是万能的。正如美国的房地产融资得益于房地产市场的成熟和金融市场的发达，同时它也影响着这两个市场的衔接关系。值得一提的是，不少房地产公司涉足了抵押贷款业务促使居民买房以增加其销售量，也增加了其自有资金量。当市场泡沫破灭，大量购房者已经无力按时归还贷款之时，房地产开发商却高枕无忧，因为它已经将这些贷款业务直接或间接卖给了华尔街。潜在的风险和损失在金融市场中显露，受损的是那些资金提供方和抵押贷款证券化产品的购买方。反过来，房地产市场和金融市场任何一个出现问题，使得房地产金融融资体系出现漏洞，那么融资必将受到影响。次贷危机之后，美国房地产业和金融业双重受损，房地产市场和资本市场之间的资金链条出现断裂，房地产融资同样陷入困境。

（三）我国房地产融资存在的问题

我国房地产金融市场融资体系不完善，房地产金融创新工具缺乏，房地产企业主要依赖于银行信贷。近年来，我国商业银行采取了谨慎的措施，贷款审批程序较为复杂，房地产贷款多以中、短期为主，远不能满足房地产开发的需求。受全球经济下滑、国内房市不景气的影响，银行信贷更是具有紧缩的倾向，这对银行来说当然可以有效控制风险，但是资金紧缺现象开始困扰众多的房地产商，降价销售成为一种无奈。

对于上市的优势房地产企业来说，上市融资是其重要的融资渠道，融资的数目是非常可观的，但是上市融资对于绝大多数企业来说门槛太高。

（四）我国房地产融资的路径选择

应该说，我国房地产企业并不存在固定的、完全有效的融资方式，信托、上市、债券等融资手段都受到不同程度的限制或不能满足房地产企业的巨额资金需求，寻求新的、多元化融资渠道迫在眉睫。在我国现有的条件下，利用证券市场融资与银行融资相结合的混合融资模式是必然选择。

长期看，采用REITs融资是国内房地产企业融资的必然选择。REITs能够快速汇集众多的闲散资金，投放到房地产项目上；分散化投资，安全有效。REITs融资不但方便，而且节约了企业的融资成本。当前，REITs已经在我国兴起，并且有良好的发展势头，政府要继续推进信托业的健康发展和制定投资信托方面的法律法规为REITs在我国的快速发展提供良好的制度环境。

通过借壳上市、私募基金等方式融资应该是房地产企业的一大出路。加大与机构投资者的合作，充分利用机构投资者能够有效筹集资金、资金实力雄厚和投资规范化等优势，与机构投资者建立长期稳定的伙伴关系，挖掘通畅的融资渠道。

参考文献

1.吕萍．房地产开发与经营．中国人民大学出版社，2007：234

7.新时期房地产融资新渠道探析 篇七

1 全面认识房地产融资

目前, 我国房地产行业纷纷在进行转型, 在这种情况下的房地产融资渠道较易发生明显改变。在传统金融行业在进行体系改革的过程中, 想要仅仅依靠银行作为融资对象越加困难, 将融资的渠道进行拓展已经成为房地产企业的主要工作重点[1]。

概念:房地产融资主要指的是房地产在进行建设中从不同渠道上面筹集的资金。筹集的资金还可以分为直接融资与间接融资。

房地产行业选择融资的原因: (1) 建设规模大:房地产进行建设中需要使用大量的资金, 房地产企业中的资金在是使用中存在着分散与长期的问题。在这情况下房地产企业选择进行融资, 在企业的内部资源进行二度开发的同时建设中的资金需求也可以进行满足。 (2) 资金回报时间长:房地产在一项工程从开始进行开发一直到结束的实际最短都需要一年左右, 在建设完毕后只有进行销售才可以后的利润。由于房地产企业的这种特殊性, 在融资中的资金回报时间也变长。 (3) 风险高:房地产在项目进行建设中的风险较高, 选择融资在一定程度上面可以将企业在建设中资金上面的问题进行解决。

2 房地产融资新渠道

2.1 房地产信托

房地产信托就是投资企业将在进行资金筹集后使用在房地产建设上面的资金, 帮助投资者获得一定的经济利益。房地产信托在进行融资后就是帮助房地产企业与投资公司间形成一定的法律关系, 房地产信托可以将投资者的资金进行合理分配, 帮助投资者获得经济利益。对于房地产企业而言, 房地产信托公司的资金来源十分广泛, 并且在资金的运转中有专业性的人员进行选择与管理, 对于资金在运转中占有一定优势。对于投资者而言, 房地产信托公司由于信誉好、具备专业人员, 因此在资金的实际操作中风险较小, 经济利润较为可观。

2.2 房地产债券融资

在房地产企业进行资金筹集过程中发行的借款凭证就是房地产债券融资。正常情况下, 房地产企业在进行债券融资的过程中自由性较高, 因为债权人对于房地产企业的实际运行没有权利进行过问。但是房地产债券发行的经济成本是比直接向银行进行贷款的经济成本高, 在进行利息偿还的过程中会增加房地产企业的经济负担。房地产行业想要快速的将资金问题进行解决房地产债券融资就是最为有效的途径, 在一定程度上面可以将社会中的闲散资金进行合理施用, 将银行在房地产进行融资中的压力进行缓解, 增加国外债券市场的活跃度[2]。

2.3 房地产证券化

将房地产的投资直接转变为证券投资就是房地产证券化。房地产证券化在本质上就是将房地产投资者的在房地产建设中获得收益的分配形式, 将房地产企业的资产进行导向性体现的一种融资形式。与其他的房地产融资相比, 房地产证券化实际可以操作的范围更加广泛, 已经超出传统债券证券化的操作范围。房地产证券化就是一种以房地产抵押作为核心的融资系统, 普遍指股票、证券等金融性质工具箱在房地产企业中进行流动的过程, 就是希望将房地产建设中庞大的资金量进行细化, 将房地产企业的资本在运转中遇见风险可能性降低, 保证房地产企业在建设中的资金含量。

2.4 房地产私募基金

房地产私募基金与传统的基金私募的大致相同, 在实际结构上面都较为灵活。目前, 我国在进行房地产私募基金上面还有信托上面的特征, 最终将房地产私募基金在运行中形成了独特之处。在房地产私募基金中的浮动性质的收益较少, 主要是仍以固定收益为主, 这种结构在一定程度上面就可以增加投资者的信心。房地产工作在选择房地产私募基金形式进行融资时, 主要将股东的身份向投资者进行借款。这种融资形式投资者与房地产企业间存在较多联系, 在一定程度上面缺乏对于投资者自身经济利益的保证[3]。

3 房地产企业在融资渠道的对策建议

3.1 多种形式体系的房地产融资格局

房地产企业在进行融资中一定要将房地产融资的整体格局进行分析, 形成一个相对于稳定的融资格局可以将房地产建设中的不同需求进行满足。由于现有的融资形式对于房地产企业的帮助较小, 部分房地产企业想要上市还存在一定困难。在我国不断对于房地产进行调控中, 房地产企业也形成了多种形式的融资体系, 缓解银行在房地产建设中的压力。

3.2 完善相关法律法规

我国现在颁布的法律法律在一定程度上面还存在缺陷, 对于房地产行业进行建设起到阻碍作用。在房地产企业选择融资中, 并没有相关法律文件进行制约, 造成房地产行业融资混乱局面。将房地产方面的法律法规进行完善, 将使我国房地产行业融资选择更加规范, 促进我国房地产行业进行经济建设[4]。

4 结论

根据本文研究可以发现, 房地产企业形成多种形式体系的融资格局是十分符合我国国情的, 可以将银行在房地产建设上的压力进行缓解, 促进房地产行业可以平稳的向前进行发展。

摘要：目前, 在房地产市场竞争越加激烈的情况下, 房地产公司对于融资问题一直没有较为有效的解决方案。让房地产公司将现有的形式进行改变, 增加房地产行业融资的新渠道, 是保证房地产行业持续发展的重要环节。本文将对于房地产行业中的融资难问题进行分析, 并提出相对应的建议。

关键词：房地产企业,融资渠道,融资形式,风险

参考文献

[1]项道银.新时期房地产融资新渠道探析[J].经济师, 2016, (2) :294-295.

[2]姚丽娟.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].财经界 (学术版) , 2015, (6) :71+73.

[3]张宇.房地产开发企业融资新渠道探析[J].商场现代化, 2006, (1) :208.

8.房地产融资渠道分析 篇八

会上，中国房协领导与来自房地产和金融界的嘉宾，各抒己见、持之有故，共同把脉中国房地产投融资现状，探索房地产投融资新渠道。

中国房协副会长朱中一主持金融专业委员会调整重组会议，并宣布了金融专业委员会主任委员、副主任委员、秘书长及副秘书长名单。中国房协副会长边华才致辞并介绍金融专业委员会工作规则及2012年工作计划。中国房协会长刘志峰发表讲话并指出：在当前的房地产市场情境下，金融专业委员会需与房地产、金融等各界人士一起，探索房地产投融资的创新模式，促进房地产金融的健康持续发展。

随后，中国房协副秘书长肖晓俭主持房地产金融发展研讨会。来自房地产开发企业、房地产投融资管理企业的嘉宾，就中国房地产金融风险与防范、房地产金融产品创新与发展、房地产信托支持保障房的运作实践以及发达国家房地产投融资模式与借鉴发表演讲，并就房地产基金在中国的发展前景和挑战进行讨论。