农贸市场调研内容

农贸市场调研内容（精选8篇）

1.农贸市场调研内容 篇一

商业地产市场调研内容详解

商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究，以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。

商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨

一、经济环境的分析和生活结构研究

开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。

◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

◆GDP发展状况及产业结构情况

◆全社会消费品零售总额

◆全市商业增加值

◆城乡居民的人均可支配收入

◆城乡居民储蓄存款余额

通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。

二、区域城市结构调查与城市发展规划调查

所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：

◆公共设施状况

◆交通体系状况

◆道路状况、通行量

◆城市性质与功能特点

◆各项城市的机能

◆城市规划

通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。

三、商业发展规划和政策研究

每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家加强了对商业网点的建设规划和监管

例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心；地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。

四、区域零售业结构的市场调查与分析

如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。

◆地区间的销售动向

◆业种别的销售动向

◆商业地区间的竞争状况

◆大型主力店的动向 以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。

五、典型性调查与研究

对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。

六、未来商业地产的供应量分析

在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。

在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。

七、消费者消费行为的调查与研究

消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。

1、人口结构

人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。

2、家庭户数构成家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。

3、收入水平

根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。

4、消费水平

消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。

5、购买行为

分析其主要的目的有二：一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务；二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。

6、交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内；而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长，而交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。

八、立地条件研究

除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓一步三市，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。

一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。

1、道路类别

道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国着名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。

2、顾客是否容易达到商业区

除了道路类别以外，还要考虑道

2.农贸市场调研内容 篇二

一、城市特点区域特征

秦皇岛这座岛城一直以”旅游立市,文化建市”为目标,秦皇岛市文化空间空前鼎盛,呈现出蓬勃发展的现状.而北戴河区、山海关区、海港区这三个城区的城市文化又不尽相同,各有特色的文化气质。

秦皇岛区是玻璃工艺之都,早在1922年耀华玻璃厂,就是国家520家重点企业之一,远东地区第一家采用机器连续制造玻璃的企业,被誉为“中国玻璃工业的摇篮”。各种玻璃工业共同发展;北戴河区是旅游度假胜地,受海洋气候的影响,夏无酷暑,冬无严寒,常年保持一级大气质量,没有污染,没有噪音,城市森林覆盖率54%,人均绿地630平方米。这里气候宜人,二十里长、曲折平坦的沙质海滩,沙软潮平,背靠树木葱郁的联峰山,自然环境优美;山海关区是国家级历史文化名城。山海关古城历史悠久,万里长城入海处,天下第一关等世界著名的景区。

二、城市特点与文化之关联

城市是文化的载体。只要生活在这个城市中,生活的城市就会有文化产生。任何生活上的文化都可以称之为生活文化,比如饮食文化,旅游文化,古迹文化,地域文化、历史文化、人文文化、建筑文化、环境文化等等。只有了解这些文化特色,才能从中整合、提炼出符合城市发展需要的文化精髓并制作出属于自己城市的人文符号,形成属于城市自己的文化特质,更好地树立城市形象,提升城市的文化特质。

三、秦皇岛市海港区的城市特点和文化形式

秦皇岛文化生活是以秦皇岛的“望海祈福文化旅游节”、“山海关国际长城节”、”南戴河荷花艺术节”、”秦皇岛市读书节”、”秦皇岛市合唱音乐节”等节日为链条,逐渐开展各种各样的节庆文艺演出。据相关人员统计,2012年以文化惠民为主线进行各类文艺汇演就有7000多场。

海港区是老工业城区,城市居民以工人为主,最大的文化活动主要还是政府策划,秦皇岛海港区的大型文化活动就是每年一届的秦皇望海祈福文化旅游节,到2013年已经举办到第八届旅游节,它会持续一个多月的时间,在旅游节的文化活动中会有文化讲堂、逛码头民俗活动、投资合作洽谈会等固定活动,每年的活动各有侧重和更新.

1. 利用海港区的城市节点或地标区进行文化活动。

秦皇岛市海港区内只有一个旅游景区——秦皇求仙入海处,很多市政组织的文化活动都是在那里进行的。像秦皇岛的祈福旅游文化节的开幕、演出、端午节等一些特定节日的文化演出都是在这里进行;秦皇岛的公共文化空间还有人民广场、环岛、汤河公园、三角公园、世纪森林公园、植物园,人民公园等,也是附近市民的文化活动的集聚地。尤其是特定节日期间,基本上所有的公园和广场都有节目演出,像2013年六一儿童节的时候,红黄蓝早教中心在植物园策划了一系列亲子互动活动。

秦皇岛的地标地点像太阳城商业中心、金街购物中心、东山浴场-海天一色、新奥海底世界浴场、等旅游观光海滨浴场也是公共文化活动中心,文化活动以商业汇演为主。所有的城市坐标地是白天的文化集聚中心,傍晚时分,依靠这些公共空间就会出现多个小型的文化活动中心,一般是在每个生活小区内部或生活小区周围会出现多个小型的文化活动集聚地。2013全国开始风靡的广场舞。他们每天晚上都在临近的公共场所进行练习、演出和比赛。很大程度上丰富了秦皇岛的社区文化。让广场舞日趋规范化、系统化和专业化。

城市的一些市政文化设施也是市民进行文化活动的场所。如秦皇岛市的图书馆,工人文化宫等文化场所。可以阅读、演出、进行不同的文化活动。2013年图书馆的剧场内儿童话剧多场演出。内容与世界文化和当地文化接轨,很大程度上拓宽了文化的形式和内容。

秦皇岛还有很多高等学府,各大院校内经常有学生组织参与的各种文化活动,也为秦皇岛的文化生活添上了绚丽的一抹色彩。尤其是燕山大学艺术与设计学院的音乐演播厅的演出效果得到了业界人士的赞扬。

四、北戴河和山海关的城市特点和文化形式

秦皇岛区和山海关区在清末就已经成为外国驻华使团的度假胜地,传誉海外。与海港区相比较,他们居住空间相对分布分散,居住人口少,文化活动围绕旅游季节的文化活动展开。内容丰富、种类繁多,时间基本集中在旅游季节,形式也以演出和展演为主。

1. 北戴河区主要的建筑群大都是上世纪年代兴建的。

北戴河的沿海大道是主要的文化活动场所。由北戴河原有居民规划的鸽子窝、老虎石、集发植物观光园、碧螺岛公园、怪楼公园、奥林匹克公园、联峰山公园等所有公共旅游场所都是本城区中承载旅游文化的城市集聚点;雕塑、音乐、等各业的精英文化在这里都有展示的空间和场所。是北戴河旅游的一种独特的文化盛宴。

2. 山海关区属于老城区,居住人口相对稳定,大多是土生土长的本地人.

古城墙、天下第一关、老龙头、孟姜女庙等城市结点是主要的文化活动集聚地;山海关城市居民的文化生活以文化演出为主,尤为突出的就是山海关的春雨文化志愿演出队的演出。内容是以歌唱、舞蹈、器乐演奏、戏曲表演等节目为主,按照市委、区委、市政府和区政府的活动要求,2013年仅仅一个暑期深入山海关区的30个村共计演出30场。

3.内容管理市场面临整合 篇三

8月10日，IBM宣布以大约16亿美元的现金收购业务流程与企业内容管理专家FileNet公司。IBM的这一收购消息距其宣布以7.4亿美元收购资产管理软件厂商MRO Software仅仅一周时间。

分析人士指出，IBM收购FileNet，表明随着系统基础设施公司不断蚕食ECM厂商的领域，企业内容管理（ECM）软件市场正在发生一场重大变化。一些观察家认为，这次收购将立即加强IBM与存储厂商EMC公司竞争的地位。

Forrester公司高级分析师Barry Murphy说:“实际上，基础设施厂商开始接管所有的内容管理，向软件栈更高层的纯内容管理厂商施加压力。”后者一直寻求通过强调内容管理和信息生命周期管理软件等附加产品来减少对硬件销售的依赖。

更好地管理内容和控制风险的需要,推动了内容管理市场的增长。Forrester Research估计企业内容管理软件市场规模每年将以19%的速度增长，将在2008年时达到39亿美元。

曾经的执牛耳者

IBM过去曾是ECM市场很多年的执牛耳者，建立了庞大的管理文件、图像和其他不同记录的软件库。但EMC在过去几年里通过收购Documentum和Captiva，夺走了这一市场龙头老大的位置。

IBM公司透露，将把FileNet的业务合并到由Goyal领导的信息管理部的内容管理业务中。蓝色巨人还将“拾掇”FileNet平台，把IBM的业务流程管理和面向服务的架构（SOA）软件与FileNet平台捆绑在一起。IBM官员承诺合并后保护FileNet客户的投资。

总部位于加州Costa Mesa市的FileNet公司在“企业内容管理”市场具有关键存在。据说3/4的“财富100强”企业是其客户。

FileNet股票在收购发布当周达到了52周的新高。由于投资者相信IBM可能将收购价格提高到每股35美元以上，或可能出现另一家收购者，FileNet在纳斯达克股票交易市场上涨81美分(2.3%),报收于35.46美元。

据悉，这项收购将拓展IBM的按需信息计划，通过整合IBM的软件、服务、合作伙伴和行业咨询专业知识来改进客户的业务性能，抓住增长的市场机会。IBM今年2月推出的按需信息战略，旨在为在客户需要数据时以他们要求的方式，为客户提供数据，来改进他们的业务流程; 迅速对市场需求做出反应、迅速确定新的业务机会。

IDC的统计显示，EMC去年销售了价值3.617亿美元的ECM软件，而IBM为2.91亿美元。如果IBM完成这项交易，并能够合理利用FileNet的产品线，让客户感到满意，它将有望重新夺回领先位置。IBM的关键竞争对手包括Oracle和EMC。

IBM说，它收购FileNet公司将填补其产品组合的空白，使它能够更好地与EMC竞争。解决方案提供商说，尽管IBM在其DB2、WebSphere和Workplace产品线中拥有不同的内容管理产品，但缺少FileNet将带来的那种深层次的记录和工作流管理技术。FileNet公司最近公布了二季度财报，总收入为1.171亿美元。

Murphy说，未来，IBM必须谨慎从事，不要试图迫使客户采用特定的产品。

ECM显示整合趋势

IBM收购FileNet的意愿表明，随着系统基础设施公司蚕食纯ECM厂商的领域，企业内容管理软件市场正在发生一场重大变化。

据IDC内容技术与数字媒体项目主管Melissa Webster说，FileNet发现自己处于一个困难的位置。与放弃普通ECM转而将产品与Oracle和SAP等应用提供商紧密集成的Open Text那样的纯内容管理厂商不同，FileNet继续将自己定位于通用平台厂商。同时，Oracle和Microsoft等公司公布了开始提供基本内容管理功能的计划。

IDC的数字显示，内容管理软件市场的桂冠目前是EMC公司，它去年通过收购Captiva扩展了自己的ECM存在。FileNet和IBM在ECM收入上几乎不分伯仲，Open Text则排名第四。

但分析师Murphy说，甚至在IBM完成对FileNet的收购后，这家厂商仍将缺少强有力的Web内容管理软件。而缺少功能性可能导致IBM将目光放在这一领域中具有实力的其他ECM厂商身上，如Interwoven公司和Vignette公司。

看一看其他系统厂商，特别是CA和SAP，以及在较小的程度上HP公司选择围绕ECM采取什么行动，也将是一件令人感兴趣的事情。Murphy认为CA最近收购软件公司MDY是这家安全、存储与系统管理厂商“重新回到ECM市场”的途径。

今年6月，Open Text宣布与Oracle建立合作伙伴关系。Murphy推测，此举可能预示着两家公司之间未来更加牢固的关系。仅仅就在不久前，Open Text扑向竞争对手厂商Hummingbird公司，开价4.89亿美元收购该厂商，这一报价超过了Symphony Technology Group为收购Hummingbird所开出的4.65亿美元。

Murphy表示，如果一年后，80%的内容管理软件处于基础设施厂商EMC、IBM、Microsoft和Oracle的控制下，这不会让他感到吃惊。IDC的Webster则预测整合不会发生得那么快。她说：“内容管理成为系统不可分割的组成部分的巨变，仍距我们有一段距离。” Technology Business Research公司分析师Chris Foster说，在这些领域，EMC与IBM相比“处于领先地位”。

自2004年收购Venetica开始，IBM不断收购数据和信息管理软件公司。去年，IBM以11亿美元的价格收购了数据集成产品开发商Ascential Software公司。IBM的Prial说，这些收购，包括大约十几次较小的收购，反映了IBM客户的需要——按需访问关键内容。另一位不愿透露名称的FileNet合作伙伴说：“我们将这次收购视为IBM希望消灭竞争对手的行动。”

如果另一家收购者也来打FileNet的主意——几位华尔街分析师提出的一种可能性——那么这种等待的时间可能将被延长。潜在的追求者包括Oracle和EMC。后者几年前通过收购Documentum公司迅速进入内容管理市场。不久前，Open Text达成了收购Hummingbird公司的协议。

IBM过去3年里进行了大约40次收购，并表示它计划进行更多的软件和服务收购。IBM试图通过销售可以在跨公司和行业复制的复杂的软件来提高其服务业务的利润率。服务业务收入占IBM收入的大约一半。据IBM的财报说，软件部今年第二季度毛利润增长了84%，而服务毛利润增长了26%，硬件增长了34%。

按需信息

据IBM公司的声明，FileNet是IBM按需信息计划的第20项收购。按需信息计划是蓝色巨人2月推出的一项战略，旨在帮助客户在数据量爆炸式增长和遵从性规定有可能窒息企业的发展的时代，更好地管理业务流程。这项计划得到了大约10亿美元的IBM研发投资的支持。

事实上，企业今天面临的融合挑战——包括全球化、并购、信息超载和法律遵从性——正促使公司寻找从信息中获得洞察力，使其可以利用信息发展自己业务的新途径。IBM对FileNet的收购目的是推动公司的按需信息计划的发展。按需信息计划是IBM抓住这种发展的市场机会的战略。

IBM说，按需信息计划旨在帮助客户更好地利用各类信息——不管信息是何格式、使用什么平台或在什么位置——来改进他们的业务流程和迅速对市场需求或新机会做出反应。IBM说它调整了软件和咨询机构，以抓住这个到2009年规模达到690亿美元的新商机。

企业内容管理是按需信息的重要组成部分。IBM说，像FileNet这样的内容管理软件系统可以捕获、存储、管理、集成和提交各种形式的非结构化信息，包括图像、音频、视频、网页、Web日志、播客（podcast）、无线射频标识芯片、文档以及客户服务报告。

IBM说，它认为这将成为一个快速发展的领域，今年估计市场机会为39亿美元，预计将在今后5年里以超过10%的速度发展。

流程管理软件和ECM的组合使IBM公司可以利用分布式计算平台，即SOA。在SOA中，数据自动地在不同计算机系统之间共享。

在信息量不断增长以及客户面临提高响应能力和效率的更大的竞争压力的情况下，企业内容管理和业务流程管理对于改进业务性能更加至关重要。

IBM信息管理总经理Ambuj Goyal说：“解放包含在内容管理系统中的信息，对于释放信息的潜力改进流程和性能至关重要。IBM与FileNet的结合，将为我们的客户和合作伙伴提供具有更高业务价值水平的针对行业的内容管理解决方案。”

4.农贸市场调研内容 篇四

市场调研分析及定位...................................................................................................2

一、市调工作，市场调查与分析...........................................................................................2

1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析..................................................................2 1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析......................................................2

1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析 2

1.4、商圈调查与分析......................................................................................................3 1.5、购物方式的调查与分析..........................................................................................3 1.6、外部环境的调查与分析..........................................................................................3 1.7、商铺投资人调查..................................................................................................4 1.8、商铺租赁人(或经营者)调查...............................................................................4 1.9、项目位置调查......................................................................................................5 1.10、商业物业分析......................................................................................................5

二、市场定位工作...................................................................................................................6

2.1、项目总体市场定位..................................................................................................6 2.2、经营定位..................................................................................................................6 2.3、业态功能分区..........................................................................................................6 2.4、内外部导线规划......................................................................................................7 2.5．商铺租赁人(经营者)定位.......................................................................................7 2.6．商铺投资人定位......................................................................................................7 2.7、建筑物定位建议......................................................................................................8

第二部分

概念设计咨询...............................................................................................................9

一、设计咨询...........................................................................................................................9

1．承租户的设计与规划.................................................................................................9 1.1、交通组织..................................................................................................................9 1.2、平面布局与平面结构..............................................................................................9 1.3、剖面设计..................................................................................................................9 1.4、外立面与入口..........................................................................................................9 1.5、特色设计理念..........................................................................................................9 1.6、步行街....................................................................................................................10 1.7、中庭........................................................................................................................10 1.8、吃喝庭院................................................................................................................10 1.9．停车场与停车库....................................................................................................10 1.10．照明设计..............................................................................................................10 1.11．景观......................................................................................................................10 1.12．无障碍规划..........................................................................................................11 1.13．广告与标识..........................................................................................................11

二、项目风险评估.................................................................................................................11 2.1、该市经营状况分析................................................................................................11 2.2、未来区域市场分析................................................................................................11 2.3、风险与竞争优势分析............................................................................................11

三、管理方式建议.................................................................................................................11 1 3.1、管理方式................................................................................................................11 3.2、经营方式................................................................................................................11 3.3、团队组合................................................................................................................11 3.4、人才猎头服务........................................................................................................11

第一部分

市场调研分析及定位

一、市调工作，市场调查与分析

目标：主要通过市场调查确立项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。

1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析

（1）目标区域商业中心分析（2）目标区域商业业态布局（3）目标区域商业发展方向（4）目标区域商业的风险

以此确定目标区域商业业态开发的机会与风险

1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析

（5）（6）（7）（8）已建成的项目 正在建设的项目 未来规划的项目 本区域总体商业策划

1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析

（9）业态形式（10）建筑规模（11）经营状态（12）管理方式（13）租金水平（14）优势与劣势

1.4、商圈调查与分析

（15）主要区域商圈（16）次要区域商圈（17）边缘区域商圈

（18）人口因素(人口数、家庭户数、人口密度、年龄构成、职业构成、教育程度构成等)（19）收入状况（20）购物规律

 城市性质  交通设施  商业建筑特点  居住分布特点  居民生活状况  消费特点  品牌偏好  流动范围  人口规律分析

1.5、购物方式的调查与分析

（21）顾客来源（22）附加顾客来源（23）汽车购物人的状况（24）自行车购物人的状况（25）公交车购物人的状况（26）步行购物人的状况（27）正常工作购物状况（28）节假日购物的状况（29）购物观念的变化情况

1.6、外部环境的调查与分析

商业街的规模调研

（30）商业街的长度、宽度（31）商业街的构成与层数（32）地势与气候特点（33）当地主导风向（34）拟建项目的朝向

（35）比邻项目的卫生状况、照明状况（36）广告位置

公共设施的调研与分析（1）公交车停靠站（2）街道指示牌（3）广告牌（4）电话亭（5）绿化（6）喷泉（7）小品（8）消防（9）垃圾箱

城市文脉的调研与分析（1）商业街名称（2）历史文化特点（3）地域特色（4）周边人口特色（5）家庭特征（6）环境状况

1.7、商铺投资人调查

(1)投资类型(2)收入(3)投资方向(4)投资经验(5)职业(6)教育状况(7)社会阶层

(8)投资能力(9)价格认知度

(10)区域投资状况分析

1.8、商铺租赁人(或经营者)调查

(1)单位、个人(2)面积(3)租金(4)类型(5)经营品类(6)经营经验

(7)周边商业经营者经营分布与状况调查分析(8)各租赁人支付能力与方式(9)租赁需求分析

1.9、项目位置调查

(1)人流量、人流分布

(2)人流、车流、物流的方向(3)未来人流分布(4)人流类别(5)交通状况(6)进出口状况(7)停车状况

1.10、商业物业分析

目标区域商业物业供应分析（1）大型购物中心（商业中心、商业街、商业城）（2）区域购物中心（商业中心、商业街、商业城）（3）社区购物中心（商业中心、商业街、商业城）（4）郊区购物中心（商业中心、商业街、商业城）（5）购物中心的分类（6）出租率（7）租金水平

目标区域商业物业需求分析（1）百货店（2）超市（3）专业店（4）专卖店（5）便利店（6）餐饮店（7）美容店（8）特色店（9）折扣店（10）直销点（11）影剧院（12）娱乐中心（13）酒吧、茶馆（14）汽车店（15）书店等（16）饱和度（17）租金水平

市场调查工作要围绕以下几个重点予以透彻展开：

其一，商业街所在区域的居民收入状况、购物习惯、文化教育背景。——（居住人群和流动人群）

其二，商业街所在区域的历史、文化、社会、政治背景与环境。——（人文环境和历 史沉淀）

其三，商业街所在区域的未来发展规划与未来新增人流。——（未来前景与新增机会）其四，商业街所在区域的未来风险评估与挑战。（风险评估）其五，商业街所在区域的交通便利性。——（交通导线）

从而，确定该商业街的整体定位。

二、市场定位工作

2.1、项目总体市场定位

（1）（2）（3）（4）整体定位 总体概念

总体策划思想与理念 定位的原则

2.2、经营定位

（5）（6）（7）（8）（9）经营方式的比例构成 商圈范围 年龄划分

业态、业种构成

主力店、次主力店、专业店、专卖店、特色店构成比例

2.3、业态功能分区

1）品类分区：

（10）平面分区（楼层分区）（11）纵向分区（各层分区）（12）百货类（13）超市类（14）专业店类（15）专卖店类（16）餐饮类（17）娱乐类（18）文化类（19）服务类（20）信息类（21）展示类 2)业态功能分区（1）主力店（2）次主力店（3）商业街

（4）面积分配比例 3)外部交通组织（5）汽车（6）公交车（7）自行车 4)内部交通组织（8）步行人流（9）货流（10）汽车交通（11）停车场

（12）主通道、次通道

（13）电梯、货梯、坡梯、步行梯 4)周边地区的规划与策划（14）主题、特色（15）与项目的相溶性（16）策划内容

2.4、内外部导线规划

（22）人流导线图（23）车流导线图（24）货物导线图（25）外部交通组织图

2.5．商铺租赁人(经营者)定位

(1)租赁人分类(2)经营类型(3)经营经验(4)租金意向、租期(5)租赁面积(6)租赁形式(7)目标客户群

2.6．商铺投资人定位

(1)目标客户(2)投资习惯(3)付款能力

7(4)意向性价格(5)按揭

2.7、建筑物定位建议

（37）项目规划建议（38）组团规划建议（39）交通道路（40）整体风格建议（41）外立面建议（42）园林景观建议（43）楼宇建议（44）装修建议（45）装饰建议（46）物业建议

市场定位主要解决以下几个问题：

其一，经营特色与文化理念 其二，业态布局与功能分区 其三，建筑物特点与风格 其四，店铺设计格局与户型面积 其五，外部交通与内部交通导线规划 其六，通道形式与通道宽度 其七，销售面积与租赁面积 其八，招商客户介绍与租金评估 其九，总体策划理念与销售理念

第二部分

概念设计咨询

一、设计咨询

1．承租户的设计与规划 1.1、交通组织

（17）外部交通组织（18）内部交通组织

1.2、平面布局与平面结构

（19）开间（20）进深

（21）隔墙、承重墙

1.3、剖面设计

（22）层高、柜距（23）垂直结构与形式（24）中庭（25）景观

（26）垂直交通设施（27）休息厅

1.4、外立面与入口

（28）外立面定型、特点（29）出入口位置（30）特点与风格

1.5、特色设计理念

（31）主力店设计特点

（32）公共空间：室外广场、内庭院、中庭、吃喝娱乐庭院

1.6、步行街

（33）通道宽度（34）步行街的节点（35）步行街的路线

（36）步行街的商店设计特色（37）步行街的空间特色（38）步行街的内立面设计

1.7、中庭

（39）绿化（40）水体（41）桌椅（42）休闲

1.8、吃喝庭院

（43）食品区（44）座椅区

（45）厨房和服务设施

1.9．停车场与停车库

（1）停车数量（2）面积（3）装卸货区

1.10．照明设计

（1）（2）（3）（4）白天照明 夜间照明 广告与照明 文化特点

1.11．景观

（1）（2）（3）（4）铺地、围墙、护栏、篱笆、小品 雕塑、壁画 绿化 水体

1.12．无障碍规划

（1）通道（2）休闲区

1.13．广告与标识

（1）承租户logo位置（2）整体色彩与特色（3）内外购物标识

二、项目风险评估

2.1、该市经营状况分析 2.2、未来区域市场分析 2.3、风险与竞争优势分析

三、管理方式建议

5.外出调研内容 篇五

1、供电所标准化管理包含的内容有哪些？（收集资料）；

2、供电所管理的标准化流程。

3、供电公司对供电所人员的岗位知识、能力要求应该是什么？

4、目前供电所人员的实际状况是什么？

5、目前员工在岗位实践中存在什么问题？

6、从供电公司发展目标对员工的要求看，认为目前供电所人员在岗位知识、能力和工作态度上的现状与要求之间存在哪些差距？可以通过哪些方面的培训来弥补？

7、电力技术发展快，设备更新换代快，请从配电、营销发展趋势谈谈配电、营销人员应该掌握哪些新技术和新设备？

8、请从企业人力资源发展规划和配电、营销人员自身职业生涯发展目标角度谈谈培训需求。

9、供电公司对配电、营销人员主要开展哪些培训？公司对配电、营销人员培训有什么设想和计划（培训的内容、组织形式、培训方式的具体看法）。

6.调研报告内容要求 篇六

一、实地调研（2-3个）

1.项目所在区域周边环境：道路、景观绿化、生活水平。总平面图示分析（主次入口，建筑与道路关系，周边环境绿化与建筑关系）从道路入口到建筑入口之间序列的展开与处理。不同空间的界定手法。

2.调研项目平面布局，功能空间划分，流线设计。不同空间的尺度（开间、进深、层高、布局形式、开门方式），连接方式。不同空间组合时的处理手法。立面、平面分区图示分析。

3.分析项目体块关系，风格特点，装饰手法，细节处理（入口、门窗、楼梯、立面装饰、屋顶、檐口、台阶等）

4.分析项目于服务对象的关系。研究建筑使用者的生活模式、行为特点。

二、资料调研

1.相关设计资料集、设计规范（防火疏散、通风采光等）、人体尺度

2.国内外同类项目的前沿性、发展趋势、先进材料、技术以及设计理念的运用

3.不同使用要求的空间设置方式

4.不同空间的组合形式、连接方式、图解分析

三、实例分析：就国内外2-3个优秀案例进行图解分析，注意空间组合、流

线处理、结构处理、立面装饰等。

四、设计构思

1.定位本设计项目所处区域、地段、环境，与周边建筑的关系

2.定位本设计项目的服务对象，设定服务对象的生活模式、成员构成、行为习惯

3.定位本设计的风格及所采用的主要手法

4.各功能空间分析组合（泡泡图）

5.设定本项目的设计主题

6.2-3个方案初步构思

7.中国民营快递市场调研报告 篇七

各种成本的不断上涨等因素的影响, 依托廉价劳动力发展、同质化导致“低价”恶性竞争正在为民营快递业带来生死挑战。中国快递咨询网预计, 2010年民营快递企业的数量将减少30%以上。民营快递企业具有它独特的运营方式和自身不足, 总体而言有利有弊。特点如下:

1、八成公司注册资金低

八成民营快递公司注册资本不足50万元, 公司规模不足, 小到2~3人, 大到几百人至上千人。在民营快递业中, 北有宅急送, 中有申通, 南有顺丰, 再加上圆通、韵达, 在民营企业中居前五位。在国内市场上, 市场占有率第一的仍然是EMS, 即使在中国国际快递市场, EMS也居于前三位之列。信誉上EMS的安全性较高, 投递的速度较慢, 民营快递则相反。成本费用方面, EMS的成本费用较高, 民营快递的成本费用较低。

2、民营快递公司运营形式简单

民营快递公司运营分为自营和加盟两种形式, 自营的所有网点由公司统一出资、统一招聘、统一管理, 自营快递公司对下属网点的控制力强, 代表有EMS、顺丰和宅急送。加盟式的每个网点都是独立的, 和总公司签订合作协议, 使用同一个品牌, 自负盈亏, 采取这种模式的主要有申通、圆通、中通等。

3、民营快递的社会形象欠佳

国内民营快递的从业人员在30万左右。在从业人员中, 有农村剩余劳动力, 有下岗工人, 有待业人员。工作人员特别是业务员, 总体特点如下:一、人员素质较低;二、是服务不规范;三、是举止不文明。许多写字楼挂出这样的牌子:快递不得入内;有的写字楼让快递从后门进, 避免快递从前门进影响单位的形象。

4、民营快递公司职业道德和服务意识淡薄

由于这个行业利润较大, 投资较小, 见效快, 相对于其它行业, 操作上技术含量不高, 只需实务经验, 市场需求又大, 比较容易进入这个市场。另外, 国内快递公司特别是民营快递普遍存在着唯“钱”是图, 急功近利或经营上的短期行为;操作不规范、交通工具落后、通讯工具简单以及没有系统的管理“软件”等现象。因此投错件, 发错件, 损坏件, 丢件, 不能按时投递, 服务态度差, 快件中经常有危险品, 包装简陋和快递公司间的相互报复等现象屡见不鲜。有的民营快递公司月丢件率高达2%-5%。

5、服务网点不完善

民企快递的服务网点不够健全, 没有拓展业务规模, 对于公司在偏远不发达地区发展没有考虑完善, 而是通通挤向大城市。没有战略性规划公司将来整体化提高, 做大。他们中的大部分企业的主营业务是以陆路运输为主的国内快递业务。再加上快递业的准入门槛较低, 市场还不成熟, 导致了激烈的市场竞争。

二、改进措施

1、树立品牌

对企业进行定位与包装, 逐步形成知名品牌的快递企业。根据自由市场竞争理论, 在拥有大量原子型企业的市场中, 单一的企业是价格的接受者。民企快递要取得竞争优势地位, 靠价格战是绝对行不通的, 必须靠差异化竞争战略, 做出自己的品牌, 让顾客在同等的价格水平享受不同于其它快递公司的服务。目前中国快递业中最具代表性的民营快递企业为宅急送和深圳顺丰速运公司。当它们刚起家时, 也是不知名的小企业, 但它们十分注重品牌的经营, 在短短几年之内, 就成为民营快递企业中的佼佼者。当然品牌树立还有一段很长的路要走。当前的首要任务是要整合资源, 寻找自己的优势所在, 如在速度或售后服务方面形成独有的品牌, 不断提升自己的实力和品牌, 在众多类似的竞争对手中脱颖而出, 逐渐做大做强, 否则就会面临新一轮洗牌的危险。

2、提升员工素质

众所周知, 快递业的准入门槛并不高, 民企如申通许多从业人员都是初中毕业学历。由于门槛低, 企业吸引高素质人才的能力有限, 导致从业人员的素质整体上不高, 由于带来的是企业服务质量和服务意识的不强。另外, 有些货物的丢失如“快递的手机, 收到的石头”肯定是公司员工所为, 所以必须从上到下提高, 包括上门服务的收派员的素质, 加强从业人员培训学习, 提高诚信服务水准, 更好的维护广大消费者合法权益。还有就是加强沟通技巧的改进和培养。因为未能在约定的时间送 (取) 件, 用户很可能会对业务员产生意见, 而当业务员面对用户的质疑时, 如果解释不好就可能引发用户对企业服务态度的不满意。这时工作人员最好不要跟客户吵起来, 要注意沟通方面的技巧, 企业可以适当对这方面进行培训。尤其是那些上门服务的收派员, 他们的服务态度非常重要。

3、优化服务

企业的品牌不是靠外在的宣传就能够维持的, 更重要的是要有企业内在实力的支撑, 这就需要企业提升服务质量。速度快、服务好、时效性是快递业者的核心竞争力之一。而民营快递企业就要充分发挥自己灵活的优势, 提供快速、准确、安全的服务。

(1) 提供多元化服务

适当延长服务的时间以满足一些特殊顾客的需求。很多私营企业上班时间不固定, 他们希望客户一个电话, 就能派服务人员上门取件, 并保证按时送达收件人手中。对于这些公司来说, 快递企业最好能够提供24小时全天候服务。但这项服务会大大提高企业的成本, 所增加的业务收益量甚至可能难以弥补企业额外付出的成本, 所以快递公司在提供这项服务时要谨慎。但灵活的中小民营企业在服务时间上具竞争力, 可以与这些公司进行协商, 适当地延长服务时间, 以争取更多的顾客源, 同时通过差异化服务, 扩大企业的市场知名度, 树立品牌。此外, 提供延伸服务, 如快件的安全性包装、代办商务手续等。这不仅可以提高企业的业务量, 而且可以为不同的顾客提供别具特色的服务项目, 满足不同群体的需求。

(2) 民营快递必须在“快”字上做文章

只有投递得快, 快件才会增值, 市场份额也会随之增加。如宅急送的核心产品“2D10”和“2D17”。所谓2D10是指当天下午5点上门收货, 第二天上午10点钱送货到门, 即“开门见货”, 保证客户上班就能收到货。2D17是指当天下午5点上门收货, 第二天下午5点之前送货到门。宅急送这样的核心产品极大地满足了客户的速度要求。

4、加强网点建设

国际快递公司在中国开设的网点不但位于业务量较大或能够盈利的地区, 对于大量像申通快递的中小规模的民营快递企业而言, 扩大网点数量是做大做强企业所必经的环节。在企业发展前期, 要集中精力做好一两个同城市场, 并逐步扩建网点, 不能始终局限于一两个城市的同城快递业务, 更不能一窝蜂地挤在一些大城市, 要根据自身企业发展的程度, 拓展业务规模, 并为后期开展国内异地快递和国际快递做准备。

5、加大资金投入

用科技化手段来强化管理、用科技配备来创造各网络的标准化操作条件。比如无线巴枪 (GPRS无线条码数据采集器) 项目, 是所有成功地实施了标准化操作流程的快递公司必不可少的高科技项目配备, 如联邦快递、DHL、UPS等, 目前国内民营快递公司如顺丰、圆通、天天、宅急送等为了强力推动标准化操作, 都已实施此项目。这些公司特别是联邦快递、DHL和顺丰快递, 都已实施无线巴枪项目多年, 公司内给世界各地的所有的业务员人人配备了无线巴枪, 由于大范围使用无线巴枪, 这些公司已在真正意义上实现了快递面单数据上传、查询的最快、实时和无缝化、电子化, 在竟争中取得了先发优势, 也给企业带来了良好的效益。

三、总结

总之, 在我国快递业迅速发展的今天, 民企快递公司如果能充分利用自身优势, 克服自身的局限, 必将会在未来的快递领域发挥重要的作用。

摘要：随着我国《物流业调整和振兴规划》政策的出台, 快递市场将进入新的发展阶段, 市场规模将进一步扩大。在中国邮政和外资快递巨头的双方逐鹿之下, 中国中小民营快递企业面临着激烈的竞争。本文首先通过分析目前中国民营快递市场的现状和特点, 找出民营企业目前运营的问题, 并对目前存在的问题提出解决对策, 使在民营快递这场白热化的生死之战中求得生存并做大做强, 在中国的快递市场中占有一席之地。

关键词：快递,民营企业,市场调研

参考文献

[1]、商务部研究院课题组:《中国快递市场发展研究报告》, 《经济研究参考》, 2008

8.避开市场调研的误区 篇八

关于调研问卷设计的误区

设计调研问卷是调研是否成功的关键，也才能显示出对营销的真正理解。

误区1：市场调研不能先有成见，比如说希望开发液晶显示器，调查问卷肯定就有了倾向性，所谓“邻人疑斧”，怎么分析都是企业想要得结果，这不叫市场调研，这叫通过调研自我安慰；

误区2：其次就是市场调研绝对不能有指向性，必须让大众人群自己填写心中的答案，比如你要想要的手机是什么形状这样就可以了，绝对不能给予答案，否则出来的结果肯定是不客观的。当然如何避免被调查者交白卷是有很多学问的；

误区3：最后就是不要把顾客的对产品的喜爱度当作购买欲望，因为顾客对产品的要求是无止境的，但是不会为此付出更大的代价。喜欢未必是想要，更不等于购买，因为还牵扯价格，以及终端和服务。

市场调研向哪里调研？

中国的市场调研基本都是一个套路，雇佣一批大学生或者长期从事调研的基础员工，拿着表格小礼物向人群征集结果。最近几年由于网络的发展，很多企业也采用网络征集的方式收集资料，用来指导营销和战略布局，这基本是中国营销调研的全部武器。

市场调研好不好？好！有没有必要？有！但是方法论更重要。比如某日本化妆品上市，日本调研公司会派出上千名兼职调查人员去往各个小区，直接进入家庭调查自己产品的市场占有率，甚至在每个大型垃圾场把包装袋进行分拣，然后汇总进行市场分析。可惜那是日本公司，没有一个中国的调研公司这样做，一是企业不可能拿出那样多资金。二是调研人员的素质往往不是特别高，会出现很多假的反馈单。使企业决策从错误的数据上开始，结果自然是错上加错。

市场调研最失败的是调研出的结果是胡说八道，市场调研必须对市场有帮助，所以收集回来的必须有数字，有顾客最直接的意见反馈。

正确的调研方式：