土地增值税管理条例

土地增值税管理条例（精选8篇）

1.土地增值税管理条例 篇一

2015土地增值税暂行条例实施细则

第一章、总则

第一条、为了保护工人职、员的健康，减轻其生活中的困难，特依据目前经济条件，制定本条例。

第二条、本条例的实施，采取逐步推广办法，目前的实施范围暂定如下：

甲、有工人职员一百人以上的国营、公私合营、私营及合作社经营的工厂、、矿场及其附属单位;

乙、铁路、航运、邮电的各企业单位与附属单位;

丙、工、矿、交通事业的基本建设单位;丁、国营建筑公司。

关于本条例的实施范围继续推广办法由中央人民政府劳动部根据实际情况随时提出意见，报请中央人民政府政务院决定之。

第三条、不实行本条例的企业及季节性的企业，其有关劳动保险事项，得、由各该企业或其所属产业或行业的行政方面或资方与工会组织，根据本条例的原则及本企业、、本产业或本行业的实际情况协商，订立集体合同规定之。

第四条、凡在实行劳动保险的企业内工作的工人与职员(包括学徒)，不分民、族、年龄、性别和国籍?均适用本条例，但被剥夺政治权利者除外。

第五条、见在实行劳动保险的企业内工作的临时工、季节工与试用人员，其、劳动保险待遇在本条例实施细则中另行规定之。

第六条、本条例适用范围内的企业，因经济特殊困难不易维持，或尚未正式开工营业者，经企业行政方面或资方与工会基层委员会双方协商同意，并报请当地人民政府劳动行政机关批准后，可暂缓实行本条例。

第二章、劳动保险金的征集与保管《劳动保险金的征集管理》已、于1969年起停止执行。

第七条、本条例所规定之劳动保险的各项费用，全部由实行劳动保险的企业、行政方面或资方负担，其中一部分由企业行政方面或资方直接支付，另一部分由企业行政方、面或资方缴纳劳动保险金，交工会组织办理。

第八条、凡根据本条例实行劳动保险的企业，其行政方面或资方须按月缴纳、相当于各该企业全部工人与职员工资总额的3%，作为劳动保险金。此项劳动保险金，不得在、工人与职员工资内扣除，并不得向工人与职员另行征收。

第九条、劳动保险金的征集与保管方法如下：

甲、企业行政方面或资方，须按照上月份工资总额计算，于每月1日至10日限期内，一次向、中华全国总工会指定代收劳动保险金的国家银行，缴纳每月应缴的劳动保险金。

乙、在开始实行劳动保险的头两个月内，由企业行政方面或资方按月缴纳的劳动保险金，全、数存于中华全国总工会户内，作为劳动保险总基金，为举办集体劳动保险事业之用。自开始、实行的第三个月起，每月缴纳的劳动保险金，其中30%，存于中华全国总工会户内，作为劳、动保险总基金;70%存于各该企业工会基层委员会户内，作为劳动保险基金，为支付工人与、职员按照本条例应得的抚恤费、补助费与救济费之用。

第十条、企业行政方面或资方逾期未缴或欠缴劳动保险金时，须每日增交滞、纳金，其数额为未缴部分1%。如逾期20日尚未缴纳，对于国营、地方国营、公私合营或合、作社经营的企业，由工会基层委员会通知当地国家银行从其经费中扣缴;对于私营企业，由、工会基层委员会报告当地人民政府劳动行政机关，对该企业资方追究责任。

第十一条、劳动保险金的保管，由中华全国总工会委托中国人民银行代理之、。

第三章、各项劳动保险待遇的规定

第十二条、因工负伤、残废待遇的规定：

甲、工人与职员因工负伤，应在该企业医疗所、医院或特约医院医治。如该企业医疗所、医、院或特约医院无法治疗时，应由该企业行政方面或资方转送其他医院医治。其全部诊疗费、、药费、住院费、住院时的膳费与就医路费，均由企业行政方面或资方负担。在医疗期间，工、资照发。

乙、工人与职员因工负伤确定为残废时，按下列情况，由劳动保险基金项下按月付给因工残、废抚恤费或因工残废补助费：

一、完全丧失劳动力不能工作退职后，饮食起居需人扶助者，其因工残废抚恤费的数额为本、人工资75%，付至死亡时止。

二、完全丧失劳动力不能工作退职后，饮食起居不需人扶助者，其因工残废抚恤费的数额为、本人工资60%，付至恢复劳动力或死亡时止。劳动力恢复后应由企业行政方面或资方给予适、当工作。

三、部分丧失劳动力尚能工作者，应由企业行政方面或资方分配适当工作，并由劳动保险基、金项下，按其残废后丧失劳动力的程度，付给因工残废补助费，其数额为残废前本人工资的、10—30%，但与残废后复工时的工资合计不得超过残废前本人工资。详细办法在实施细则中、规定之。

丙、工人与职员因工负伤而致残废者，其残废状况的确定与变更，由残废审查委、员会审定。详细办法在实施细则中规定之。

第十三条、疾病、非因工负伤、残废待遇的规定：

甲、工人与职员疾病或非因工负伤，在该企业医疗所、医院、特约医院或特约中西医师处医、治时，其所需诊疗费、手术费、住院费及普通药费均由企业行政方面或资方负担;贵重药费、、住院的膳费及就医路费由本人负担，如本人经济状况确有困难，得由劳动保险基金项下酌、予补助。患病及非因工负伤的工人职员，应否住院或转院医治及出院时间，应完全由医院决、定之。

乙、工人与职员因病或非因工负伤停止工作医疗时，其停止工作医疗期间连续在六个月、以内者，按其本企业工龄的长短，由该企业行政方面或资方发给病伤假期工资，其数额为本、人工资60一100%;停止工作连续医疗期间在六个月以上时，改由劳动保险基金项下按月付、给疾病或非因工负伤救济费，其数额为本人工资40—60%，至能工作或确定为残废或死亡时、止。详细办法在实施细则中规定之。

丙、工人与职员因病或非因工负伤医疗终结确定为残废，完全丧失劳动力退职后，病伤假期、工资或疾病非因工负伤救济费停发，改由劳动保险基金项下发给非因工残废救济费，其数额、按下列情况规定之：饮食起居需人扶助者为本人工资50%，饮食起居不需人扶助者为本人工、资40%，至恢复劳动力或死亡时止;部分丧失劳动力尚能工作者不予发给。关于残废状况的、确定与变更，适用第十二条丙款的规定。

丁、工人与职员疾病或非因工负伤痊愈或非因工残废恢复劳动力后，经负责医疗机关提、出证明，该企业行政方面或资方应给予适当工作。

戊、工人与职员供养的直系亲属患病时，得在该企业医疗所、医院、特约医院或特约中西医、师处免费诊治，手术费及普通药费，由企业行政方面或资方负担l/2，贵重药费、就医路费、、住院费、住院时的膳费及其他一切费用，均由本人自理。

第十四条、工人与职员及其供养的直系亲属死亡时待遇的规定：

甲、工人与职员因工死亡时，由该企业行政方面或资方发给丧葬费，其数额为该企业全、部工人与职员平均工资三个月;另由劳动保险基金项下，按其供养的直系亲属人数，每月付给供养直系亲属抚恤费，其数额为死者本人工资25一、50%，至受供养者失去受供养的条件时为止。详细办法在实施细则中规定之。

乙、工人与职员因病或非因工负伤死亡时，由劳动保险基金项下付给丧葬补助费，其数、额为该企业全部工人与职员平均工资两个月;另由劳动保险基金项下，按其供养直系亲属人、数，付给供养直系亲属救济费，其数额为死者本人工资六个月到十二个月。详细办法在实施、细则中规定之。

丙、工人与职员因工负伤致成残废完全丧失劳动力退职后死亡时?应按本条甲款的规定、，付给丧葬费及供养直系亲属抚恤费。退职养老后死亡时或非因工残废完全丧失劳动力退职、后死亡时，应按本条乙款的规定，付给丧葬补助费及供养直系亲属救济费。

丁、工人与职员供养的直系亲属死亡时，由劳动保险基金项下付给供养直系亲属丧葬补、助费：死者年龄在10周岁以上者，其数额为该企业全部工人与职员平均工资一个月的l/2、;一周岁至10周岁者，为平均工资一个月的l/3;不满一周岁者不给。

第十五条、养老待遇的规定：

甲、男工人与男职员年满60岁，一般工龄满25年，本企业工龄满5年者，可退职养老、。退职后，由劳动保险基金项下，按其本企业工龄的长短，按月付给退职养老补助费，其数、额为本人工资的50—70%，付至死亡时止。合乎养老条件，但因该企业工作的需要，留其继、续工作者，除发给原有工资外，应由劳动保险基金项下，按其本企业工龄的长短，每月付给在职养老补助费，其数额为本人工资10—20%。详细办法在实施细则中规定之。

乙、女工人与女职员年满50岁，一般工龄满20年，本企业工龄满5年者，得享受本条甲款、规定的养老补助费待遇。

丙、井下矿工或固定在华氏32度以下的低温工作场所或华氏100度以上的高温工作场所工作者，男工人与男职员年满55岁，女工人与女职员年满45岁，均得享受本条甲款规定的养老补助费待遇。计算其一般工龄及本企业工龄时，每在此种场所工作一年，均作一年零三个月计算。

丁、在提炼或制造铅、汞、砒、磷、酸的工业中及其他化学、兵工工业中，直接从事有害身、体健康工作者，男工人与男职员年满55岁，女工人与女职员年满45岁，均得享受本条甲款规、定的养老补助费待遇。计算其一般工龄及本企业工龄时，每从事此种工作一年，均作一年零、六个月计算。

第十六条、生育待遇的规定：

甲、女工人与女职员生育，产前产后共给假56日，产假期间，工资照发。

乙、女工人与女职员怀孕不满七个月小产时，得根据医师的意见给予30日以内的产假，产假、期间，工资照发。

丙、女工人与女职员难产或双生时?增给假期十四日，工资照发。

丁、女工人与女职员怀孕，在该企业医疗所、医院或特约医院检查或分娩时，其检查费、与接生费由企业行政方面或资方负担，其他费用均按第十三条甲款的规定处理。

戊、产假期满(不论正产或小产)仍不能工作者，经医院证明后，按第十三条关于疾病待遇的、规定处理之。

己、女工人与女职员或男工人与男职员之妻生育时，由劳动保险基金项下发给生育补助费四、万元系指旧人民币，折合新人民币四元。

第十七条、集体劳动保险事业的规定：

甲、凡在实行劳动保险的企业内工作的工人与职员，均有享受集体劳动保险事业的权利、。详细办法由中华全国总工会制定之。

乙、各企业工会基层委员会得根据各该企业的经济情况及工人与职员的需要，与企业行、政方面或资方共同办理疗养所、业余疗养所、托儿所等集体劳动保险事业。详细办法在实施、细则中规定之。

丙、中华全国总工会可举办或委托各地方或各产业工会组织举办下列各项集体劳动保、险事业：

一、疗养所;

二、休养所;

三、养老院;

四、孤儿保育院;

五、残废院;

六、其他。

第十八条、凡在实行劳动保险的企业内工作的工人与职员，未加入工会者、，除因工负伤、残废、死亡待遇、生育待遇，因病或非因工负伤治疗待遇，供养直系亲属疾、病治疗待遇，均得按本条例的规定享受外，其他各项，如疾病或非因工负伤医疗期间的工资、与救济费，非因工残废救济费，供养直系亲属救济费，养老补助费，丧葬补助费，只能领取、规定额的半数。

第四章、享受优异劳动保险待遇的规定

第十九条、凡对本企业有特殊贡献的劳动模范及转入本企业工作的战斗英雄，经工会基层委员会提出，并经各省、市工会组织或产业工会全国委员会的批准，得享受下列较优异的劳动保险待遇：

甲、疾病或非因工负伤的贵重药费、就医路费、住院膳费，概由企业行政方面或资方负担、。

乙、疾病或非因工负伤医疗期间前六个月工资照发。疾病或非因工负伤救济费及非因工残废、救济费，一律付给本人工资60%。因工残废抚恤费为本人工资100%。因工残费补助费为残、废前本人工资与残废后复工时本人工资的差额。因工死亡供养直系亲属抚恤费为本人工资30、—60%。退职养老补助费为本人工资60—80%。在职养老补助费为本人工资20—30%。详细、办法在实施细则中规定之。

丙、有享受集体劳动保险事业的优先权。

第二十条、残废军人转入本企业工作者，疾病或非因工负伤停止工作医疗期、间，不计本企业工龄长短，前六个月工资照发;六个月以后，仍按第十三条乙款规定办理。

第五章、劳动保险金的支配

第二十一条、劳动保险金的支配办法如下：

甲、劳动保险总基金由中华全国总工会用以举办集体劳动保险事业。

乙、劳动保险基金由工会基层委员会用以支付各项抚恤费、补助费与救济费及本企业集、体劳动保险事业的补助费。每月结算一次，其余额全部转入省、市工会组织或产业工会全国、委员会户内，作为劳动保险调剂金(以下简称调剂金)。

丙、调剂金由省、市工会组织或产业工会全国委员会用于对所属各工会基层委员会劳动、保险基金不足开支时的补助或举办集体劳动保险事业之用。各产业工会全国委员会得授权其、地方机构，掌管调剂金的调用。中华全国总工会对所属各省、市工会组织、各产业工会全国、委员会的调剂金，有统筹调用之权，并得用以举办集体劳动保险事业。如省、市工会组织或、产业工会全国委员会调剂金不足开支，得申请中华全国总工会调拨调剂金补助之。

第二十二条、劳动保险金，除用于劳动保险事业外，不得移作其他用途。

第二十三条、各企业的会计部门，均须设立劳动保险基金的独立会计，负、责办理劳动保险基金的收支事宜。劳动保险基金会计制度，由中央人民政府劳动部会同中华、全国总工会制定之。

第二十四条、劳动保险调剂金的收支事宜，由各级工会组织的财务部门根据、中华全国总工会的规定办理之。

第六章、劳动保险事业的执行与监督

第二十五条、各工会基层委员会，为执行劳动保险业务的基层单位，其主要、工作为：督促劳动保险金的缴纳;决定劳动保险基金的.支付;监督中条例所规定由企业行政、方面或资方直接支付的各项费用的开支;推动该企业改进集体劳动保险事业及医疗卫生工作、;执行一切有关劳动保险的实际业务;每月编造劳动保险基金月报表，每年编造预算、决算、、业务计划书及业务报告书，报告省、市工会组织和产业工会全国委员会及当地人民政府劳动行政机关;并向工会全体会员大会或代表大会报告工作。

第二十六条、各工会基层委员会的经费审查委员会，应按月审核劳动保险、基金收支账目及本条例所规定的由企业行政方面或资方直接支付的各项费用，并公布之。

第二十七条、各省、市工会组织，各产业工会全国委员会或地区委员会对所、属各工会基层委员会的劳动保险业务，负指导督促之责，审核劳动保险基金的收支月报表、、预算、决算及劳动保险基金的收支有无错误，接受工人与职员有关劳动保险事件的申诉，、每月编造劳动保险基金及调剂金的收支月报表，每年编造预算、决算、业务计划书皮业务报、告书，并依下列程序报告：

甲、各省、市工会组织向当地人民政府劳动行政机关及大行政区工会组织报告;

乙、各产业工会全国委员会向中华全国总工会及中央人民政府劳动部报告。

第二十八条、各大行政区工会组织对所属各省、市工会组织及其区域内产业、工会组织的劳动保险工作，负指导督促之责，审核省、市工会组织劳动保险基金及调剂金的、收支月报表、预算、决算、业务计划书及业务报告书，并每三个月编造劳动保险基金收支报、告，每年编造预算、决算、业务计划书及业务报告书，报告所在地大行政区人民政府劳动部、、中央人民政府劳动部及中华全国总工会。

第一条、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定，制定本细则。

第二条、条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条、条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条、条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条、条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条、条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。

第七条、条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第七条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

第八条、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

第九条、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

第十条、条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

土地增值税税额=增值额×40%—扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

土地增值税税额=增值额×50%—扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%—扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

第十一条、条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。

条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

第十二条、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

第十三条、条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

第十四条、条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。

条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

第十五条、根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

(一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

(二)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

第十六条、纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

第十七条、条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

第十八条、条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。

第十九条、纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称征管法)第三十九条的规定进行处理。领导机关，统筹全、国劳动保险事业的进行，督导所属各地方工会组织、各产业工会组织有关劳动保险事业的执、行;审核并汇编劳动保险基金及总基金的收支报告表，每年编造劳动保险金的预算、决算、、业务计划书及业务报告书，并送中央人民政府劳动部、财政部备查。

第三十条、各级人民政府劳动行政机关应监督劳动保险金的缴纳，检查劳动保险业务的执行?并处理有关劳动保险事件的申诉。

第三十一条、中央人民政府劳动部为全国劳动保险业务的最高监督机关，负责贯彻劳动保险条例的实施，检查全国劳动保险业务的执行，其检查制度另订之。

第七章、附则

第三十二条、本条例由中央人民政府政务院通过后发布施行，修改时同。

纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照征管法第四十条的规定进行处理。

第二十条、土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

第二十一条、条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。

第二十二条、本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。

第二十三条、本细则自发布之日起施行。

2.土地增值税管理条例 篇二

1.把握供地导向

重要基础民生工程、重特大产业项目、新兴产业项目等是无锡供地的主要方向,这些项目优先使用新增建设用地指标,必须实现应保尽保。对新兴产业可以按工业用地最低保护价出让土地,鼓励和吸引一些高新产业企业落户无锡。一般性、传统性工业项目,尽量不使用新增指标,主要靠盘活存量用地来解决发展问题。高投入、高能耗、高污染等产能落后项目和其他不符合产业调整政策项目,则一律不予供地。

2.严格供地条件

严格规划约束,对不符合土地利用总体规划的建设项目不安排用地计划,对于通过审批的项目,其用地要严格限制在总体规划确定的建设用地范围内。严格项目投入、产出标准,经济开发区和工业集中区亩均投资强度必须达到规定标准,并严格落实节约集约用地履约保证金制度。严格落实项目用地共同评估机制,通过各部门共同评估,将土地资源配置给最佳用地项目,通过用地杠杆调节产业转型发展。

3.优化供地流程

主动服务,靠前服务,建立重点项目报批“绿色通道”,做到“五个及早”:及早掌握重点项目用地需求, 及早排定用地保障计划,及早拟定用地方案,及早完成用地手续报批,及早完成项目供地。按照用地需求,区别轻重缓急,科学编制重大项目用地保障计划。对一些建设工期紧迫、前期手续完备、符合报批要求的重大项目,优先使用年度用地计划指标保障。对一些特急项目,坚持挂图作战,落实专人负责,强化推进管理要求,严格实施监督问责,确保项目用地不受影响。

二、全力统筹土地资源,确保项目及时落地,为 发展用地“铺好路”

1.行之有效开展对上争取

由于国家政策的调整,国土资源部和江苏省国土资源厅将适度削减自持用于调剂的节余用地计划,这无形之中压缩了对上争取土地资源的空间,增加了对上争取的难度。但是无锡也有自己的优势,近几年通过争取国家传感网、太湖水环境综合治理、锡澄运河航道整治等项目,探索了一些行之有效的办法,积累了一定经验。下一步将通过强化项目深度开发设计、加大报批力度、实施专人专项全程负责等举措,进一步提升对上争取土地资源的成效,缓解用地压力。另外,将进一步加强与江苏省厅、苏北苏中城市以及沿海开发集团的沟通合作,妥善化解耕地占补平衡矛盾,确保用地指标顺利使用。

2.千方百计统筹城乡资源

由于历史的原因,无锡市农村建设用地保有量大。一面是城市发展急需土地资源而无地可用,一面是农村建设用地大量闲置,两者形成鲜明反差。前些年通过依法依规开展城乡建设用地增减挂钩和万顷良田建设工程,使得无锡城乡土地资源得到有效整合、平衡,有力地支持了全市经济发展。接下来将坚定不移地推进这些工作,深入推进城乡资源统筹,努力改善城乡发展面貌。当前全市万顷良田建设工程累计完成7.1万亩,完成率达93%,整体上进入攻坚收尾阶段, 国土资源部门将不折不扣地履行部门职责,鼎力衔接配合其他部门,共同努力把这项使“一产着力提升、二产有效支撑、三产繁荣兴盛”的重要工程办实办好。

3.想方设法盘活存量土地

无锡市低效建设用地面广量大,与经济转型发展的要求严重不符。全市每年通过盘活存量解决的用地需求占总量的一半左右,盘活存量工作十分重要。全市尝试推行了一些新办法,如推行闲置土地清理专项行动,推行新增建设用地计划使用与存量用地盘活相挂钩制度等机制,极大地激发各地盘活存量用地的热情,年度目标任务得到超额完成。

4.难中求进活跃土地市场

最近两年,由于受大背景影响,土地市场建设处于相对困难时期,土地收益有所下滑。面对困难,国土资源部门将迎难而上,难中求进,做到摸清实情、拿出实招、取得实效。深入做好市场摸底分析,切实把握市场需求,制订灵活务实举措。积极学习和借鉴杭州、苏州等地土地收储工作好的做法,适当调整土地收储工作思路,调节市场供需矛盾,实现土地最大增值。积极优化土地网上交易流程,完善土地交易网站建设,配合做好深度招商工作,确保出让地块得到充分的推介和宣传,吸引高品质地产开发主体参与城市建设。

三、大力维护用地秩序,积极营造良好环境,为 规范用地“站好岗”

无锡市用地秩序总体规范良好,从2010年至今, 全市连续三年实现土地矿产卫片执法检查“零问责、零约谈”目标。但是,局部地区违法用地时有反弹,且由地方政府或部门主导的违建工程占有一定比例,给依法用地管地带来很大压力。面对存在的矛盾和问题,将加大整改查处力度,确保新一轮卫片执法检查顺利过关。

1.积极开展政策宣传

通过多种举措加大宣传,让两个“最严格”(最严格耕地保护制度、最严格的节约集约用地制度)的土地管理基本国策深入人心,倡导成为大家的自觉行动。积极向政府机关和部门做好政策宣传,通过发放宣传教育片、开办培训班等途径,增强政府和部门依法用地管地的意识。积极向用地主体做好政策宣传, 组织专人定期上门宣讲,普及用地主体的土地政策知识,指导用地主体依法依规用地。积极向社会群众做好政策宣传,在广播报纸网站开辟国土专栏,利用走进新闻直播间、全国土地日广场宣传等契机,广泛开展宣传,力求在全社会营造良好用地氛围。

2.坚持落实日常监管

扎实开展动态巡查督查,进一步明确和细化国土资源动态区域划分、职责履行、责任追究等要求,确保对违法用地做到及时掌控、及时发现、及时处置、及时报告、及时查处等“五个及时”。定期联合监察、公安、检察及新闻媒体进行联合巡查,通过实地踏勘、查阅台账、听取汇报等方式,督促各地区落实依法用地要求。完善违法用地群众举报机制,拓展和畅通举报渠道,充分发挥社会监督作用。

3.严肃查处违法用地

3.加强土地管理,提高土地利用水平 篇三

关键词：土地管理；问题；土地利用；对策

土地对于我国经济发展有着一定的推动作用，并且在人类发展过程中是不可替代的资源。但是，目前我国土地的利用率存在着很大问题。这些问题直接影响着我国土地的管理以及我国可持续发展战略的实现。

一、我国土地管理存在的问题

1.土地资源管理体系落后

目前，我国有着种类繁多的土地建设项目。但是这些土地建设项目和土地管理之间存在着一定的矛盾和问题。我国土地规划已经无法适应土地的建设速度以及进一步的发展。在理论落后于实践的情况下，实践必然会出现一些盲目性。这也是当前我国土地管理所存在的问题。

2.土地管理规划缺乏科学性

随着我国经济的快速发展，土地矛盾也在加大，这直接影响了土地的利用率。在我国改革开放之后，城镇化建设使得土地供需出现了很大的矛盾。一些地区缺乏对于土地管理的科学规划，通过招商引资来消耗土地，直接损害了人民的利益。在这种情况下，我国需要采取措施节约集约土地资源，实现我国可持续发展战略。另外，我国土地的利用也比较分散，不具有科学性，这使得我国土地资源无法做到集约化管理，既增加了土地利用的成本，也不利于可持续发展战略的实施。

3土地管理缺乏约束机制

目前，一些管理人员在工作当中收到传统的管理思想的影响，并不够重视土地规划。这导致土地规划不具有一定的权威性，使得土地建设项目制约了土地规划。另外，土地规划还包含了城市布局、水利布局等多个方面的因素。这些因素也存在着很复杂的关系，为土地规划带来了一定的负担，使得土地管理规划和土地建设项目之间存在着很大的矛盾。

4.土地管理方式不当

在土地调查以及档案管理方面，管理人员必须具有高要求的管理技术才能够将这些做好。目前，我国一些土地正处在规划当中，一直使用的是传统的管理技术。这些技术已经不能够适应现在的管理模式。数字化技术、遥感技术等先进技术也没有被应用土地管理当中。另外，管理人员的水平也不高。这使得一些技术不能够很好的应用，使土地管理水平得不到进一步的发展。

5.存在违法用地现象

当前，我国违法用地现象主要体现在几个方面。第一，个地方在拆迁安置、临时用地、重点工程等方面出现了严重的违法用地现象。因此，我国应培养民众土地资源合理利用的意识，使民众意识到节约土地的重要性。第二，农村违法用地的现象也日渐明显。一些旅游项目的构建严重破坏了耕地。另外，村级组织之间出现了非法买卖土地的现象。第三，一些乡镇企业打着大力发展乡镇企业的口号来占用土地。第四，企业因为土地审批时间过长而违法用地。

二、加强土地管理的对策

1.使民众学习并掌握一定的土地政策

人们只有认识到土地是我国经济发展的基础，才能从根本上提高土地的利用水平。因此，我国各级政府应当有效提高民众的思想意识，通过创建组织协调制度来从宏观上掌握土地的利用率，并且通过一些优惠措施来提高民众节约集约土地的积极性，增强民众的责任意识。因此，各系统的干部应当具有一定的责任心，充分利用电视、报纸、网络等手段向民众宣传关于土地管理的政策和法规，鼓励民众掌握土地政策，进一步提高民众对于土地管理的认识。

2.加大土地管理制度的建设

土地管理制度在土地管理中起到了非常重要的作用。第一，我国需要建立健全的相关制度。第二，各部门应当通过一些措施来保护当前未开发过的土地，合理控制这些土地的开发，防止荒漠化的扩大。第三，在退耕还林的过程中，各部分应当有计划、有步骤的进行，从而使我国的森林生态系统和草原生态系统得到改善。第四，我国在土地执法方面应当得到创新，使日常的管理工作和基层组织的工作得到有效結合，加强对于土地执法的建设。

3.构建土地管理执法监察长效机制

第一，应使土地建设项目的审批方式得到创新，通过并联审批的方式来提高行政审批的效率，使审批的程序更加的简单化。另外，我国应加强对于退敌开发利用试点工作的实施，拓展土地建设的空间，使土地的利用水平能够满足当前经济增长的需要。第二，我国应通过提高土地的调控力度来加强对于重点用地的保护。第三，严厉打击违法用地行为，通过迅速拆除违法建筑来有效抑制违法用地的行为。

4.合理布局规范用地

目前，我国应当保证土地数量，提高耕地质量，通过合理控制土地利用水平来优化用地的结构和布局。随着我国现代化建设的发展，我国政府部门应当优化用地布局，统一规划用地行为，实现高标准建设，积极保护土地资源，使人类与自然资源能够得到协调发展。

结语：综上所述，随着我国城镇化建设步伐的加快，土地资源的使用需求也在不断提高。目前，我国土地管理的集约化程度较低，没有一个完善的土地管理建设。这导致我国土地资源的供应不能够满足使用需求。因此，我国相关部门应当重视土地管理的问题，加强对于土地管理的力度，通过科学以及合理的土地管理制度来提高土地利用水平，使土地资源的利用实现可持续化。

参考文献

[1] 周荣. 浅谈3S技术与油气井土地管理的结合与利用前景[J].化工管理. 2016（32）

[2] 郎胜武. 土地管理改革现存问题及政策建议[J]. 黑龙江科技信息. 2014（15）

[3] 刘作化. 可持续土地管理研究回顾与前瞻[J]. 黑龙江科学. 2014（08）

[4] 刘欣，王晶. 当前土地管理改革现存问题及政策建议[J]. 经营管理者. 2014（20）

[5] 张少华. 浅析基层土地管理的形势、机遇和发展方向[J].西部资源. 2013（06）

4.土地增值税管理条例 篇四

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万科是A股市场为数不多的信息披露较为透明、经营活动规范的上市公司，央视对万科的实地调查尚且发现其可能欠缴税款，由此亦不难想象，国内房地产企业在土地增值税征缴、清算方面可能存在诸多问题，房地产项目长期不清算，可能是一个较为普遍的现象，由此导致房地产企业可能大面积欠缴税款。

为什么会出现这种现象？笔者认为，预征率偏低、清算条件存漏洞，税务征管部门自由裁量权过大，是导致房地产项目清算率低、房地产企业可能大量欠缴土地增值税的主要原因。

1.土地增值税预征率偏低，房地产商清算意愿低

个人认为，房地产开发项目迟迟不清算，一个主要原因是，土地增值税预征率明显偏低，一旦实施清算，房地产企业需要补缴大量税款，因此，房地产企业清算意愿低，不断拖延清算时间。

2012年末万科A预提的应缴土地增值税账面余额为44.35亿元、金地集团（600383）、招商地产（000024）、华侨城等房地产上市公司都计提了大量应缴土地增值税。房地产企业之所以计提大量应缴土地增值税，一方面说明这些项目在报告期内已经实现销售结算、确认销售收入，但税款尚未清算，为了使报告期成本与收入相匹配、真实反映报告期经营业绩，需要预提相应的税款、计入当期营业税金，另一方面正说明了土地增值税预征比例偏低，需要在清算后补缴税款。

那么，目前我国房地产企业土地增值税预征率与应缴税率相差多大呢？笔者查阅了多家房地产上市公司2012年报，其中只有招商地产和金融街（000402）披露了预缴土地增值税余额数据：

2012年末，招商地产预缴土地增值税账面余额5.27亿元、预收账款余额284.64亿元，以此计算的土地增值税预缴率为1.85%；2012年招商地产的房地产营业收入240亿元、计入当期营业税金的土地增值税为28.4亿元（含预提），应缴税率为11.75%。按照同样的方法计算出，2012年末金融街土地增值税预缴率为1.38%、应缴税率为4.42%。两家公司预缴税率皆显著低于应缴税率。

为了加强土地增值税征管，2010年6月国税总局发文要求：“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。”笔者上述计算分析显示，招商地产、金融街土地增值税预征率都低于2%。

笔者统计了A股房地产前10大上市公司2012年土地增值税应缴税率，其中9家上市公司应缴税率在3%以上，华侨城以19.6%的应缴税率位居首位。

由此可见，国内房地产企业土地增值税预征率明显偏低，一旦清算，需补缴巨额税款。为了推迟纳税、占用应税款项，房地产企业有可能拖延项目清算工作，一些房地产企业在项目竣工、销售多年后，以至于已成为成熟小区，仍然迟迟不办理土地增值税清算。

观点辩析：预征土地增值税是否为提前征税、占用企业流动资金？

房地产大佬任志强认为：“政府的预缴正是无偿提前占用企业流动资金的纳税方式。”对于任志强的这一观点，笔者认为，这是对土地增值税的误读。

《土地增值税暂行条例》第十条规定：“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。”由此可知，土地增值税纳税义务发生的时间为签订房屋转让合同时，只要签订了房屋销售合同，纳税义务就已经发生。

但由于我国房地产企业开发的商品房实行预售制，签订合同时成本未知，无法据以确定应缴税率，实施细则规定按一定比例预征税款；可见，对土地增值税进行预征，并不是提前征收税款。

土地增值税预征是与商品房预售制相对应的，如果房地产项目竣工后才对外销售，土地增值税也就不必预征。只有当预征税款高于房地产项目清算时计算的应缴税款时，才会占用企业的流动资金；而从目前土地增值税预征率明显偏低、预征率普遍低于应缴率，以致房地产企业为了推迟纳税、大量房地产项目迟迟不清算的情况来看，实际上是房地产企业无偿占用了应缴税款。因此，基于土地增值税征管现状，有必要提高土地增值税的预征率。

2.清算条件存漏洞，税务征管部门自由裁量权过大

国税总局2006年发布的187 号文明确了房地产企业应进行土地增值税清算的三个条件，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3）直接转让土地使用权的。

根据以上条件，如果房地产企业开发项目只有一套商品房没有完成销售，就可以不进行清算，这也为很多房地产企业合法地拖延房地产项目清算时间提供了便利。

187文还规定了主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的几种情形：

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

根据这一条款的规定，只要主管税务机关不提出清算要求，房地产企业无须进行土地增值税清算。

2009年国税总局下发的《土地增值税清算管理规程》第十一条规定：“对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。”

因此，即使符合前述“可要求纳税人进行土地增值税清算”的条件之一，主管税务机关仍可以决定暂不通知清算，但该文件中没有规定在什么条件下可以暂不通知清算，这实际上意味，只要主管税务机关乐意，可以无限期不要求纳税人进行清算，在是否要求房地产企业进行清算方面，税务征管人员拥有极大的自由裁量权。

根据上述分析，只要房地产开发项目尚未全部完成销售（即使还剩一套房），就不属于“纳税人应进行土地增值税清算”的情形；只要税务征管机关不通知纳税人进行清算，房地产开发项目可以无限期不清算，主管税务机关也无须为此承担法律责任。

以央视调查的万科开发项目来看，除吉林万科城项目外，其他几个项目主管税务机关都没有通知万科进行清算，只要这些项目没有100%完成销售，企业就可以无限期不进行清算。万科虽有拖欠税款之嫌，但却是在现行的税收征管体制下合法地递延纳税，如果说是欠税的话，那也是合法地欠税。税收征管部门似乎也没啥问题，税法有关条款赋予税务征管部门可以不通知纳税人清算的权限，且没有附加具体的限制性条件。

如何完善土地增值税征管？

土地增值税条例发布于20年前，20年间我国房地产市场发生了翻天覆地的巨变，20年前制定的条例没有考虑到房地产预售制成为我国房地产企业普遍采用的销售方式，2006年以来国税总局虽然发布了一系列文件为土地增值税条例打上补丁，但土地增值税征管中仍然暴露出预征率偏低、大量房地产项目迟迟不清算、拖欠税款等乱象。

无论是2006年187号文、还是2010年以来国税总局发布的针对土地增值税征管文件，都是将加强土地增值税征管作为调控房地产市场、抑制房价过快上涨的政策工具。如果以这一政策目标为出发点，那么，有必要结合房地产市场调控管理对土地增值税征管进行系统地完善。

1）提高土地增值税预征率

前文分析显示，房地产企业土地增值税预缴率显著低于应缴率，一旦项目进行清算，房地产开发商需要为此补缴大量税款。正因为如此，房地产企业清算意愿低，大量房地产开发项目竣工后迟迟未能清算。

改变这一现状的一个有效的方法是大幅提高土地增值税预征率，可以要求房地产商在办理房

地产项目预售许可证时合理预计项目开发成本，并据以确定相应的预征率，并根据项目开发进度调整预征率，使预征税额与项目清算时应缴税额相近，对于最终清缴税款超过整个项目土地增值预征税款总额10%以上的部分，计征滞纳金。以此引导房地产企业合理确定预缴率，并及时办理项目清算。

2）修改完善土地增值税清算条件

国税发[2006]187 号文规定了主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的几种情形，只有当主管税务机关要求纳税人清算的情况下，房地产企业才需要进行清算，这也为房地产企业迟迟不清算提供了理由。

这一条款可以修改为，只要符合文件中规定的几种情形之一，房地产企业应主动申报对项目进行清算，而不是由主管税务机关通知其是否清算，如果房地产企业未主动申报、或房地产企业认为缺乏成本数据、申请延迟清算，应对由此导致税款延迟缴纳加征滞纳金。

3）取消房地产预售制

土地增值税作为房地产业的暴利税，旨在抑制房地产市场的暴利，2006年以来历次出台加强土地增值税征管的文件，都是将其作为调控房地产市场的手段，央视本次报道中也表示：“在全国不少地方，土地增值税这样一项抑制房价快速上涨的重要措施却没有落实。”

因此，如果从打压房地产业暴利的角度考虑完善土地增值税征管，那么最直接有效的方法就是取消房地产预售制，房地产项目一律于项目竣工后方可对外销售，并根据销售进度按月申报纳税。

5.土地增值税管理条例 篇五

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《基本农田保护条例》属于__。A．法律 B．行政法规 C．政府规章 D．部门规章

2、关于需求价格弹性系数Ed，以下说法正确的是（）。

A．0＜Ed＜1，称为缺乏弹性，表示当价格变动1%，需求量变动则不足1% B．Ed=1，称这富于弹性，表示当价格变动为1%时，需求量同时变动1% C．Ed=∞，称为完全无弹性，表示当价格变动为1%时，需求量无穷大 D．Ed=0，称为完全弹性，表示当价格变动时，需求量不变

3、下列不是估价需明确的基本事项的是__。A．估价的范围 B．估价的目的 C．估价的对象 D．估价的时点

4、某宾馆建筑物尚可使用25年，剩余土地使用权年限为27年，预计未来第一年的纯收益为39万元，此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元，采用收益还原法计算该不动产价值时，收益年数应确定为年。【2009年考试真题】 A：19．5 B：20．5 C：25 D：27 E：时间因素

5、根据地租理论，最劣等级的土地。A：有级差地租和绝对地租 B：无级差地租和绝对地租 C：无级差地租，有绝对地租 D：有级差地租，无绝对地租 E：时间因素

6、有两个数列，甲数列平均数为110，标准差为11，乙数列平均数为16，标准差为5，则。

A：甲平均数代表性高于乙 B：乙平均数代表性高于甲 C：甲、乙平均数代表性相同

D：无法直接比较甲乙平均数代表性大小 E：土地

7、在下列选项中，是项目敏感性分析的最常用财务评价指标．【2008年考试真题】 A：成本利润率 B：投资利润率 C：资产报酬率 D：内部收益率 E：土地

8、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。

A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同 B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 E：时间因素

9、以下因素中，是土地价格存在的根源。A：级差地租 B：垄断地租 C：绝对地租 D：相对地租 E：时间因素

10、金融市场可以按照不同标准来分类，按交割时间不同可将其分为。A：有形市场和无形市场

B：短期金融市场和长期金融市场 C：现货市场和期货市场

D：票据市场、证券市场和外汇市场 E：土地

11、土地等级评定或土地条件均值区划分以__现状为准。A．工业用地 B．住宅用地 C．城镇土地 D．农村土地

12、证券可以分为__。

A．公司证券、货币证券、资本证券 B．商品证券、货币证券、资本证券 C．商品证券、国家证券、资本证券 D．商品证券、货币证券、银行证券

13、定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备__的基础数据。A．定性研究 B．定量研究 C．经济数学 D．数理统计

14、土地价值是由于土地的三者互相结合所产生的土地经济价值的货币表现形式。【2006年考试真题】

A：供给、需求、利用条件

B：效用、相对稀缺性和有效需求 C：成本、租金、利率 D：使用价值、用途、容积率 E：时间因素

15、土地等级是在城镇内部，通过投资于__等分析，揭示城镇内部各具体地块的收益差异，从而得出在城镇内部的排序。A．土地的资本 B．自然条件

C．经济活动程度 D．经济活动频率 E．土地的增值性

16、《土地估价师继续教育暂行规定》明确，__具体负责土地估价师继续教育的组织实施工作。A．国土资源部

B．中国土地估价师协会 C．省级国土资源管理部门 D．省级土地估价师协会

17、阿尔申尔德·韦伯认为，工厂企业自然应选择在原料和成品二者的总运费为最小的地方，因此，运费的大小主要取决于__。A．货物的绝对重量 B．货物的相对重量 C．运输距离和货物重量 D．限制性原料的产地

18、记载土地基本状况的图册是指__。A．土地记录册 B．地籍 C．地图

D．土地地形册

19、《土地管理法实施条例》规定，一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩__公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准。A．600 B．700 C．800 D．1000

20、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米1066、905、899元，建筑容积率分别为5．

5、5．0、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择土地用于开发建设。【2002年考试真题】 A：甲 B：乙 C：丙

D：甲或丙 E：时间因素

21、回归分析不包括回归分析。A：简单线性 B：多元 C：曲线 D：复杂 E：合法性

22、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于。

A：存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离 B：在任何社会制度下都存在地租

C：存在着国家所有和集体所有两种所有制形式 D：土地是重要的生产要素 E：时间因素

23、市场比较法的间接比较法是以为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。A：标准宗地 B：待估宗地 C：类似宗地 D：比较宗地 E：时间因素

24、我国《城市用地分类与规划建设用地标准》中规定，规划人均公共绿地面积应不小于平方米．【2004年考试真题】 A：5 B：7 C：9 D：11 E：土地

25、土地利用现状调查是以为单位，查清各类用地的面积、分布和利用状况。A：省 B：县 C：乡 D：街坊

E：35％～50％

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、农民集体所有的土地，由登记造册，核发证书，确认所有权。A：乡政府

B：县级人民政府

C：省级政府国土资源厅 D：国土资源部 E：35％～50％

2、租赁建设用地使用权期限的限制中，对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过__年。A．5 B．8 C．10 D．15

3、按我国现行规定，预备费包括（）两部分。A．基本预备费 B．人工预备费 C．材料预备费 D．工程预备费 E．涨价预备费

4、下面是关于确定土地估价基本事项的有关描述，正确的是。A：在考虑抵押估价目的的同时适当考虑股权转让目的

B：在确认土地估价对象时，要遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行 C：在确定估价基本事项时选择估价方法和估价原则

D：土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等

E：确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等

5、成本逼近法运用于既无收益又很少发生交易的土地估价，这类土地主要包括等。

A：公共建筑用地 B：空置住宅用地 C：公益设施用地 D：待出租空地 E：图书馆用地

6、__是依法对一定的土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权。

A．土地使用权 B．土地租赁权 C．永佃权 D．地上权

7、对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，都可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如__等因素对应因子分值计算。A．城镇集聚规模 B．城镇区位

C．城镇基础设施

D．区域综合服务能力 E．城镇人均生活水平

8、单位买卖或者以其他形式非法转让基本农田以外的其他耕地不足__公顷的，给予直接负责的主管人员和其他直接负责人员警告、记过、记大过的行政处分。A．0.2 B．0.33 C．0.67 D．1.33

9、国土资发[2006]307号发布的《全国工业用地出让最低价标准》是__。

A．省级人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准

B．市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出止价格时必须执行的最高控制标准 C．市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权划拨价格时必须执行的最低控制标准

D．市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准

10、可以减免耕地占用税的情况有。A：军用设施用地 B：铁路线路 C：学校 D：工矿区

E：公共设施用地

11、土地分等反映的是不同区域层次内__的差异。A．土地效益 B．土地收益 C．土地质量 D．土地生产力

12、存货核算方法有__。A．按取得存货核算 B．按购货价格核算 C．按实际成本核算 D．按固定计价法核算 E．按计划成本核算

13、建设用地中的特殊用地包括__用地。A．军事设施 B．使领馆 C．宗教 D．机场 E．监教场所

14、不同的土地利用环境不仅反映当前生产力发展水平以及对土地的改造能力和利用程度，而且要求土地利用必须遵循__原则。A．统筹安排 B．协调性 C．因地制宜 D．时序性

15、下列不属于基准地价表现形式的是__。A．区片基准地价 B．级别基准地价 C．路线价 D．标定地价

16、土地估价师以恶意压价等不正当竞争手段争揽业务，违反了（）。A．《土地估价师资格考试管理办法》 B．《中国土地估价师协会章程》 C．《注册土地估价师自律守则》

D．《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》

17、《土地利用计划管理办法》规定，土地开发整理计划指标依据__确定。A．国务院向各省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标 B．土地开发整理规划 C．土地利用总体规划

D．建设占用耕地、实现耕地保有量目标等情况 E．耕地计划总量指标

18、土地利用规划实施与管理的途径包括等方面。A：建立实施规划的领导责任制 B：严格土地利用规划的修改 C：土地开发整理项目规划审查

D：强化土地利用规划实施的监察管理 E：杜绝规划公告制度

19、《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，根据的规定，制定划拨用地目录。

A：《土地管理法》

B：《城市房地产管理法》 C：《城乡规划法》 D：《建筑法》 E：《物权法》

20、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，情况下，主持人应当终止拍卖。

A：竞买人不足三人 B：竞买人不足五人

C：竞买人的最低应价未达到底价时 D：竞买人的最高应价未达到底价时 E：竞买人的报价未达到底价时

21、土地权属争议也称土地纠纷，可以分为不同类型，按照土地权属争议的起因可分为__。

A．单位与个人、个人与个人之间的土地权属争议 B．由于国家政策变动引起的土地权属争议 C．1987年以后发生的土地权属问题 D．因用地手续不完备引起的土地权争议

E．因实地面积或个人之间权属界线不清发生的土地权属争议

22、长期股票投资在取得时应按实际成本入账，下列项目中；不应包括在长期股票投资成．本中的项目有__。A．经纪人佣金

B．购买股票前已宣告发放的股利 C．税金 D．手续费

23、房地产开发项目成本分析中的建安工程费主要包括__。A．建筑工程费

B．设备及安装工程费 C．室内装饰费

D．建安工程设计费 E．建安工程补贴费

24、在统计调查设计中，调查目的是第一位，因为它决定调查的__。A．具体任务 B．性质 C．对象 D．内容 E．时空范围

25、国家融资项目的范围包括。

A：使用国家发行债券所筹资金的项目 B：使用各级财政预算资金的项目 C：使用国家政策性贷款的项目

6.土地增值税管理条例 篇六

试试卷

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》规定，__情况下，主持人应当终止拍卖。

A．竞买人不足三人 B．竞买人不足七人

C．竞买人的最低应价未达到底价 D．竞买人的最高应价末达到底价 E．竞买人的最高应价已达到底价

2、是指在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为0时的深度。A：标准深度 B：标准宗地 C：路线价区段 D：地价指数 E：时间因素

3、从企业价值评估的角度看，非上市公司与上市公司的差别主要是的差异。A：盈利能力 B：经营能力 C：投资能力 D：变现能力 E：土地

4、主管全国的城市房屋拆迁工作的部门是__。A．国务院建设行政主管部门 B．省人民政府

C．市级房地产行政主管部门 D．国务院土地行政主管部门

5、根据旧城区土地利用和开发特点，某投资费用的构成主要有__。A．安置补助费 B．福利费 C．土地费用 D．前期工程费 E．房屋开发费

6、在孤立国，农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成关系。A：正比 B：反比 C：不相干 D：难以确定 E：时间因素

7、容积率是建筑用地中总建筑面积与__之比。A．建筑基底面积 B．总用地面积 C．楼层数 D．建筑密度

8、是建筑地段地租的基础。A：农业地租 B：绝对地租 C：垄断地租 D：矿山地租 E：时间因素

9、目前我国绝大多数城市的基准地价都是在地产市场不健全、交易案例少的条件下采用__的方法评估而得出的。A．分等估价 B．定级估价 C．分等定级 D．基准估价

10、某二手房占地面积60平方米，建筑面积150平方米，重置单价为1200元/平方米，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法平估其现值为__万元。(采用平均年限法估算其折旧)A．15 B．18 C．108 D．150

11、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为元／平方米(保留到小数点一位)。【2004年考试真题】 A：314．3 B：314．4 C：315．0 D：315．3 E：时间因素

12、路线价法中确定标准深度时，应采用临街各宗地的。【2009年考试真题】 A：平均深度 B：深度的中位数

C：道路对土地利用价值影响为零的深度 D：城市统一确定的某一深度 E：时间因素

13、在估价中．土地开发程度一般根据待估宗地条件、__和实际已开发程度确定。A．估价原则 B．估价目的 C．估价方法 D．估价程序

14、城市规划中，对地价影响相对更大的因素是。A：地形、朝向、地质条件 B：用途、容积率、建筑密度 C：绿化、环境质量

D：面积、形状、土地使用年限 E：土地

15、有一栋房屋，占地面积为30m2，建筑面积为36m2，耐用年限65年，已使用15年，重置价格为54000元，残值率为20%，则该栋房屋的现值为__元。A．50000 B．44031 C．50072 D．60000

16、在建筑工程中，材料费约占总造价的__。A．40%～50% B．50%～60% C．60%～70% D．70%～80%

17、由于土地的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。A：土地经济供给的稀缺性 B：土地用途的多样性 C：土地用途变更的困难性 D：土地增值性 E：35％～50％

18、住宅密度等于。

A：总建筑面积／建筑用地面积 B：建筑用地面积／总建筑面积

C：一定区域内住宅用地面积占总用地面积的百分比 D：一定区域内总用地面积占住宅用地面积的百分比 E：土地

19、房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图，采用的比例尺为。A：1：2000～ 1：5000 B：1：1000 ～1：2000 C：1：500～1：1000 D：1:100～1:1000 E：土地

20、将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的方法是__。A．收益还原法 B．市场比较法 C．剩余法 D．路线价法21、2009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象．根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，才能够评估出估价对象客观潜在的价格。【2009年考试真题】 A：市场比较法 B：成本法

C：收益还原法 D：剩余法 E：时间因素

22、用市场比较法评估土地得到的价格称为。A：比准价格 B：交易价格 C：基准地价 D：出让底价 E：时间因素

23、土地价格按（）方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。A.土地权利  B.土地的存在形态  C.土地价格形成  D.土地价格使用目的24、设立股份有限公司公开发行股票，应当向国务院证券监制管理机构报送募股申请和文件，这些文件包括__。A．公司章程 B．财政报表 C．发起人协议 D．招股说明书 E．股市行情

25、下列选项中不属于路线价估价法中深度修正的方法。A：四三二一法则 B：苏慕斯法则 C：杉木正幸法则 D：哈柏法则 E：时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、耕地占补平衡考核以建设用地项目为单位进行，主要考核耕地补充方案中所确定的补充耕地的数量和__。A．地理位置 B．土地大小 C．气候条件 D．质量 E．资金

2、《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》(国土资发[2002]237号)规定的内容有。

A：土地估价师资格应通过公开考试取得

B：土地评估中介机构实行土地估价行业国家土地管理部门注册的制度 C：各级土地行政主管部门应将土地估价人员和评估机构的注册信息向社会公开，并提供查询服务

D：各级土地行政主管部门应将土地估价人员和评估机构的注册信息向社会公开，但不提供查询服务

E：建立行业规范，加强行业监管

3、根据《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，下列可以采取划拨用地的有。

A：监狱建设用地 B：劳教所建设用地 C：收容教育所建设用地 D：商品住宅建设用地

E：公路线路、桥梁、交叉工程、隧道和渡口建设用地

4、土地分等定级一般应遵循的原则有__原则。A．地域分级 B．土地差异 C．综合分析 D．主导因素

E．定量与定性分析结合

5、下列各项，属于资产必须具备的基本特征有。A：预期会给企业带来经济利益 B：被企业拥有或控制

C：由过去的交易或事项形成 D：具有可辨认性 E：以上均错误

6、根据调查结果进行地价区段的划分，地价区段划分标准是。A：耕地肥沃程度相当的归同一区段

B：城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段 C：商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段 D：面积相当的小区划归同一个地价区段 E：人口相当的小区划归同一地价区段

7、在土地估价实践中，中土地收益的确定，都是预期收益原则的具体应用。A：剩余法估价 B：时常比较法 C：成本法

D：收益还原法估价

E：农村社会经济发展水平

8、财务会计核算的基本前提包括__。A．会计主体 B．会计分期 C．持续经营 D．货币计量 E．会计监督

9、行政处罚的程序中，可适用简易程序的范围主要包括__。A．凡违法事实确凿，有法定依据．对公民处以100元以下罚款 B．凡违法事实确凿，有法定依据，对公民处以50元以下罚款

C．凡违法事实确凿，有法定依据，对法人或者其他组织处以1000元以下罚款 D．凡违法事实确凿，有法定依据，对法人或者其他组织处以2000元以下罚款 E．凡违法事实确凿，有法定依据，对法人或者其他组织处以5000元以下罚款

10、地价与地租的关系是__。A．10年的地租相当于地价 B．类似资本与利息的关系

C．地价的高低取决于地租的高低 D．地价是地租的资本化

E．地租收取的多寡主要受制于地价的高低

11、由于开发商在取得场地使用权时除了支付地价款外，还要支付__等费用。A．取得土地使用权的相关法律手续费用 B．土地估价费用 C．房屋折旧费 D．登记发证费用 E．土地管理费

12、划拨土地使用权的范围包括。A：城市基础设施用地和公益事业用地 B：国家机关用地和军事用地 C：商业用地

D：国家重点扶持的能源项目用地 E：国家重点扶持的水利项目用地

13、《廉租住房保障办法》规定，城市低收入住房困难家庭违反有关规定或者有下列__行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房。

A．无正当理由连续2个月以上未在所承租的廉租住房居住的 B．无正当理由连续3个月以上未在所承租的廉租住房居住的 C．无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的 D．无正当理由累计3个月以上未交纳廉租住房租金的 E．无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的

14、农业土地侧重于土地的。A：经济条件 B：地理位置 C：自然条件 D：土质状况 E：35％～50％

15、根据地下水的成因和埋藏条件划分，具有城市用水意义的地下水是．【2004年考试真题】 A：上层滞水 B：潜水 C：承压水

D：所有地下水

E：市政代征用地比例

16、关于国有土地租赁和土地使用权出租，下列说法正确的是。

A：国有土地租赁是以国家所有者为出租人，属于国有建设用地使用权的原始取得

B：土地使用权出租是以出让建设用地使用权人为出租人，属于建设用地使用权部分权能的传来取得

C：国有土地租赁权涉及两种登记，即初始登记和变更登记 D：土地使用权出租发生在土地一级市场 E：国有土地租赁发生在土地二级市场

17、下列属于公示价格的有。

A：政府为了明示土地价格、为其他价格类型提供参考而设立的价格 B：出让、转让目的下采用的价格 C：城镇基准地价

D：标定地价、监测点地价

E：农用地基准地价和农地综合区片价

18、信用职能主要表现在以下__方面。A．筹集社会各方面的闲散资金 B．融通和分配生产建设资金

C．提高资金使用效益，促进产业结构和产品结构的调整 D．反映经济活动、调节社会需求 E．增加市场资金的流通量

19、企业甲有一宗国有土地，实际占用土地面积为30 000 ㎡，土地用途为工业，其中10 000 ㎡出租给企业乙，用于存放企业乙的原材料；在其余的20 000 m，土地上，企业甲建造了一座生产厂房，建筑占地面积15 000 ㎡，建筑面积38 000 ㎡，现企业甲根据规定缴纳城镇土地使用税，纳税时应以m，为计税依据。A：20 000 B：30 000 C：15 000 D：10 000 E：35％～50％

20、我国城镇国有土地价格实质上是。A：无限年期的土地所有权价格 B：有限年期的土地所有权价格 C：有限年期的土地使用权价格 D：完全的土地所有权价格 E：土地所有权价格的一部分

21、根据土地利用总体规划，将土地用途分为__。A．耕地 B．农用地 C．建设用地 D．未利用土地 E．农田水利用地

22、非住宅国有建设刚地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请__。A．注销登记 B．变更登记 C．土地总登记 D．异议登记

23、影响土地区位的主要因素有__凶素。A．环境 B．社会经济 C．自然 D．交通 E．行政

24、建设用地开发是利用土地具有承载力和可提供操作空间的特点，把土地改造为__ 的过程。A．主要生产要素 B．主要生物产品 C．生产场地 D．生活场所 E．主要观赏对象

7.土地管理中土地质量评价研究综述 篇七

1.1 国外研究进展

国外早期的土地质量评价主要是为土地征税服务而发展起来的。联合国粮农组织 (FAO) 于1976年出版了《土地评价纲要》该纲要从土地的质量角度出发, 分为纲、类、亚类、单元四级, 反映了土地的质量程度和土地限制性因素 (如水分、侵蚀) 和改良措施。这一纲要的颁布, 大大促进了国际上土地资源评价的研究, 在世界各地广泛应用[1]。

自20世纪90年代以来, 随着土地退化的不断加剧和土地持续利用管理理念的提出, 土地质量问题日益受到人们的关注。围绕土地质量指标体系的建立, 世界一些地区先后开展了研究, 取得了很大的进展。其中以1995年世界银行、FAO、UNDP和UNEP共同发起建立的土地质量指标体系 (LQI) 影响最大[2]。Dumanski等[3]针对拉丁美洲地区和非洲撒哈拉地区等农业生态区的主要土地问题建立了相应的土地质量指标。基于压力 (Pressure) -状态 (State) -响应 (Response) 框架, 发展了针对土壤侵蚀、土壤肥力下降与森林开垦等7种土地退化问题的土地质量指标, 以此为基础, 进一步提出了短期和长期指标共计11种的LQI[4]。加拿大农业部经过10余年的实验研究, 针对加拿大的土壤健康状况提出了土壤健康指标[5]。

1.2 国内研究进展

我国土地质量的研究始于20世纪50年代的土地资源调查制图和评价大规模开展。从五十年代中期至七十年代中期, 是我国土地资源学科形成的准备时期。主要是中国科学院组织的自然资源综合考察, 针对土壤地理和土壤资源调查进行的特种需要的土地质量评价。

从七十年代中期开始至八十年代, 自然资源综合考察委员会正式成立了土地资源研究室, 组织全国力量, 开展了《中国1:1 0 0万土地资源图》的编制, 参与南方山区综合考察队与青藏高原考察队的土地资源调查, 以及开展一系列土地适宜性评价的理论与方法的探讨。

八十年代中期。主要结合国土整治和区域治理进行土地评价, 例如配合黄土高原综合治理、“三北”防护林建设。南方山地资源综合开发及青藏高原综合考察等所开展的大、中比例尺的土地评价[6]。从上个世纪末期以来, 土壤质量的相关研究引起学术界和有关部门的高度重视, 并且在理论研究和具体项目评价实施中取得了一些进展和成果。国家重点基础发展规划项目“土壤质量演变规律与持续利用”正式启动标志着我国土地质量评价步入了一个新的阶段, 随着有关土地质量评价研究的进一步深入, 必定会对我国土地研究起到实践性意义[7]。

我国土地质量评价研究工作进展, 从总体上来讲, 土地质量评价理论和方法体系已经初步建立, 但我国土地质量评价工作从整体上处于半定量评价阶段。在我国存在着农业用地质量评价较多, 建设用地土地质量评价相对较少的现象[8]。另一方面, 尽管土地评价方法和手段已经接近或达到国际先进水平, 但土地质量评价深度、土地质量评价结果的针对性和精确性与国外同类研究尚有一定的差距[9]。因此, 我国在对土地质量评价理论和方法研究的同时, 一定要注意与土地质量评价相关的自然、环境和人文基础资料的积累和完善, 才能使土地质量评价为土地利用和土地规划提供更好的服务[10]。

2. 土地管理中土地质量评价的内容

土地质量评价, 它主要是根据土地的自然生产能力或其他利用潜力的高低对土地的质量作出估价。土地的自然生产能力表现为质和量两个方面。质的方面, 主要体现在农、林、牧或其他利用方面的潜力或适宜性[11]。量的方面, 主要体现在作物、林木等单位面积产量。而土地的生产力和适宜性, 是应用最早、最广泛的土地质量概念, 也一直是土地评价质量标准和指标体系的主要内容[12]。

2.1 土地适宜性评价

土地适宜性评价是指对土地为农作物、牧草、林木正常生长以及建筑物所提供的生态环境条件的综合鉴定。土地按其适宜用途一般分为多宜性、单宜性和不宜性。确定土地适宜性应充分估计土地利用对当地和邻近地区生态环境的影响。

土地适宜性评价, 可分为土地总体评价和土地单项评价。土地总体评价是根据土地用于农、林、牧、渔业生产的适宜的程度和限制性强度, 确定土地质量等级。土地单项评价是根据土地对栽培某种作物的适宜程度和限制因素评定土地质量等级。

土地适宜性评价程序是:划分土地评价单元, 选择评价项目及确定土地等级标准, 比配, 评定土地等级, 成果资料整理。

2.2 土地生产力评价

土地生产力评价是对土地在某种规定用途下可能达到的生产力水平的鉴定。土地生产能力是土地的基本特征, 是土地评价的主要依据。土地生产力高低是各种构成要素组合的综合表现, 同时也取决于生产集约化经营水平。

土地生产力评价科分为当前生产力评价和潜在生产力评价。

土地生产力评价的主要依据是土地产品的数量和质量。单位面积产量是土地生产力的一项综合性指标, 反映了土地生产能力。在土地评价时常常着重考虑与土地生产土地生产能力具有稳定相关的土地自然属性, 借以确定土地生产力的高低。其方法通常是通过试验取得必要的数据, 建立土地自然特性指标与土地单位面积产量之间的经验公式, 并将其应用于相同土地类型的质量评价中。

2.3 土地经济评价

土地经济评价, 是运用社会经济指标对土地质量所进行的评价。它依据土地上获得的效益与相应投入的人力、物力和资源两者之间的对比关系, 以土地净收益作为评价标准。土地经济评价时, 要考虑与土地生产力有关的土地属性、与产品序、销售有关的地理位置和交通条件、单位面积土地上的产品数量和质量, 以及社会对该产品的需求和价格等因素。

3. 土地管理中土地质量的评价方法

土地质量评价的方法已有大量的研究。在土地质量评价因素选择的基础上, 以前常用试验方法或主观经验方法, 现多采应用统计学方法和数学模型有指数和法、回归系数法、灰色关联度法、主成分分析法、模糊综合评价法及先进的3 S技术, 实现了定性与定量相结合, 提高了评价精度。

3.1 模糊综合评价法 (F C E)

模糊综合评价法是指对某种事物的衡量标准往往需要通过多种标志、运用模糊评语来进行综合评价。土地是自然和人为因素共同作用所形成的复杂系统, 受许多因子制约和影响。这些影响很难用精确的数字来表达, 同时土地质量的好坏程度也没有精确的界限。FCE法根据给出的评价指标和实测值, 过模糊变换后做出综合评价, 使得难以量化的定性问题能够转化成定量分析[13]。吕晓军等[14]应用FCE法对陕西省卤泊滩土地开发项目新增耕地的综合质量进行评价时, 选用了模糊评判决策中的模型加权平均模型得到综合模糊评判矩阵, 计算出综合质量的排序为高产田、试区和中产田, 即试区新增耕地位于高产田和中产田之间, 结果与其他方法的实际情况一致, 且步骤严谨简便, 易于操作。

3.2 主成分分析法 (P C A)

主成分分析法是一种多元统计分析方法。借助主成分分析, 可经过正交变换, 使评价参数的原始变量综合简化, 通过对其内部结构的研究, 寻找新的组合变量。主成分分析法适于评价指标多, 且指标间有一定相关性的情况。夏建国[15]利用PCA法对陕北干旱地区旱作耕地土壤进行耕地质量评价时将参评的十个土壤类型分为五个等级, 即一等地为质量最好的土地等级, 五等地为质量最差的土地等级, 评价结果与实际情况一致。P C A运用了降维的思想, 能简化计算, 也有利于抓住问题的关键。但它对样本数据的精确度要求较高。参评的因素也不宜过多, 否则易掺进作用微小的因子, 使相应特征根增高, 相对降低了主成分总方差的贡献率, 从而使主成分携带的信息量减少, 导致分析结果不明显[16]。

3.3 灰色关联度法

灰色关联度法基于各评价因素数值之间的相似程度来衡量其关联度的量比方法。陆文彬[17]以徐州市土地复垦项目为例, 根据评价单元土地资源的特点, 应用灰色关联度分析法进行耕地质量的评价, 关联度的值代表了选用地块与标准地块的土地质量的接近程度, 根据关联度值确定补充耕地。

3.4 回归系数法

回归系数法是应用数理统计原理来确定评价因子权重的一种精确方法。这种方法的实质, 是在土地质量与土地评价因子之间建立回归方程, 将回归因子的回归系数作为其权重。在土地质量评价中应用回归分系数法, 可以近似的确定土地生产力与诸评价因素间的相关关系, 以及各评价因素之间的主次关系。该方法适用于小范围或评价因子较少的土地质量评价。

4. 土地管理中土地质量评价的指标体系

评价土地质量的指标体系应由生态指标、社会经济指标和区位指标组成[18]。根据具体情况选取相应的指标评价体系。生态指标既包括土地自身的特性, 也包括土地的自然环境。主要有气候因子、地貌因子、土壤因子等。社会经济指标包括土地利用集约度、土地经营效益、人口状况等。土地利用集约度主要指土地投入的水平:土地经营效益主要由产量或产值等指标来表示:人口状况主要体现人口与资源的关系, 这直接影响到土地质量。区位指标主要指经济地理位置, 包括中心城镇的影响度和交通条件等。

在确定土地用途、描述土地性状时, 要尽量考虑全面, 但在评价分析时, 一般不对所确定的或描述的所有的土地属性进行分析, 而是选择其中有代表性的一些属性或因子进行分析[19], 即要进行评价因子的选择, 以便使评价工作变得简便、易行。

在土地质量评价工作中主要选取生态指标。以地貌类型、土壤类型、土壤质地、坡度、有机质、营养元素及水分状况等为主。不同的评价单元再辅之以相应的能反映土地质量的参评因子。如王升堂[20]选择耕地利用率、建设用地指数、土地区位、地貌、土壤类型、土壤有机质、积温、降水等作为安徽省六安地区土地质量评价研究的参评因子。

5. 土地质量评价研究展望

土地质量评价是一项非常系统的工作, 涉及的工作范围很广, 因此需要大家共同的研究。其总的发展趋势是评价指标的体系化、具体化和处理数据、管理的信息化。

评价指标的体系化和具体化:随着评价工作研究的逐步深入.虽然评价指标基本上已经形成体系。但是还不够完善, 因此有必要在国内外已有土地质量指标体系的基础上, 结合基础地理数据信息和社会经济因素, 系统研究、总结、建立不同地区、不同类型、多层次的土地质量指标体系[21]。

处理数据和管理的信息化:目前地理信息系统与土地质量评价紧密结合。大大地加快了评价工作信息化、系统化的进程。今后, 定量评价的发展趋势是将数据库、模型库、方法库、专家系统与GI S紧密集合与集成, 建立适合于不同层次用户操作使用的土地评价业务运行管理信息系统, 提高中国农业现代化的管理水平。

摘要：近年来, 随着人口增加、全球变化、城市化和工业化进程加快等原因, 而引起的土地利用、耕地减少和人地矛盾等问题更加突出。土地管理在合理利用土地、提高土地利用效益和合理规划土地方面发挥了重要作用, 而如何评价土地质量成为了土地管理中的一项重要内容。土地质量评价主要是通过对构成质量的自然因素和经济因素的评定, 以阐明各类土地的适宜性、限制性、土地利用现状及生产潜力, 从而为科学管理土地资源和合理组织土地提供理论依据, 实现土地资源的可持续利用。本文主要介绍了土地质量评价的内容、方法和评价的指标体系。

8.探析土地利用转型与土地资源管理 篇八

关键词：土地利用；转型；土地资源管理

引言

随着土地转型的课题不断得到广泛的关注，国内外学者结合我国社会主义特点和基本国情，对土地转型做了大量的研究，在学术上提供了一定的理论支持。土地是我们赖以生存的空间，研究其如何转型以及如何进行资源的有效管理，对于我国社会经济的可持续发展具有非常重要的意义。我国地大物博，但是由于人为因素导致可利用土地面积数量在减少，这就对土地管理提出了更高的挑战。本文基于土地利用的现状，指出了土地利用转型的内涵，研究了土地利用转型与管理之间的互馈影响，为提升土地管理水平提供了实践指导。

一、土地利用转型的内涵

土地利用转型起初是指经济社会发展阶段的转型相对应的土地利用形态在时序上的变化。然后，后来经过进一步的拓展和研究，土地利用转型可以理解为单一土地利用类型在高一级类型中所占的份额，简单的说就是区域土地利用形态所发生的变化。土地利用转型可以从数与质两个维度来考察，数的方面表明了土地空间和数量上的改变，质的方面就包含了质量、产权以及投入产出的综合改变。

二、土地利用转型与土地资源管理互馈机制

土地资源管理实际上就是国家通过政策的方式来对土地的使用进行管理的措施，就是要综合运用国家的行政、经济和法律来达到提升土地利用效率的目的，加强对土地的监督，同时调整土地形态，以综合管理土地。土地管理的主要实现方式就是土地制度的制定，这在一个国家的建筑上发挥了重要作用。土地政策就是基于土地制度颁布和实施的，我国的土地制度有耕地保护地址、土地用途管制制度、土地征收征用制度等，这些都可以影响土地利用转型。

当前，我国已经进入城镇化发展阶段，经济增长的方式也要相应的调整，而传统的土地资源利用模式也无法满足当前的需求，为了提高土地利用效率，解决土地低效使用的问题，土地利用转型已经势在必行。同时，我国的可耕地面积在逐年减少，这与当前实行的保护和节约用地的制度不相符合，造成了资源管理制度已经无法完全指导土地的使用，应该尽快推动土地改革。土地利用转型的需求推动了土地制度的改革，土地制度改革又促进了土地资源管理的水平，两者互相反馈，是不可分割的整体内容。

三、土地资源管理与土地利用转型的互相影响

土地利用转型实际上是由自然环境和经济因素共同推动的结果，土地制度作为外部因素对于推动土地利用转型发挥着至关重要的作用。因此，土地资源管理部门应该充分了解土地运用的相关情况，及时制定适合土地资源运用的政策，指导科学合理的使用土地资源。

1.土地资源管理经济手段与土地利用转型。土地资源管理的经济手段也就是土地资源管理者遵循经济的市场规律，从而调节和利用资源，实现对土地的有效管理。土地资源管理经济的手段主要表现为地租和地价，这也是国家制定土地政策的内容之一，引导土地的宏观调控。国家也通过各种税率的改变，指导土地的使用，从而促进生态的协调发展。此外，国家还通过财政拨款的方式影响土地形態的改变，最终实现对土地资源的有效管理。

2.土地资源工程与土地利用转型。土地资源工程是涉及理学、工程、管理学和农学的综合系统的学科，无论是土地的整治，还是土地的开发，都是属于土地资源工程的内容。我国土地整理的目的就是优化土地利用的结构，增加有效的耕地面积，适应时代对土地的需求，满足国家可持续发展的战略目标。通过对土地的有效调整，提高土地的使用效率，改善土地的质量，采用投资建设城市的方式提高土地的利用率，实现预期的规划目的。

3.土地资源管理政策制度与土地利用转型。政策制度对于特定的区域来说具有非常大的影响，土地资源管理者首先要结合当地的用地情况和土地政策来使用土地，优化土地结构，从而实现最大的经济效益。我国的土地管理制度主要包含以下几个内容：第一，城乡二元土地管理制度，农村和城市土地在管理上可以说是不同权制度，农村不可以交易土地，而城市却可以，这样就限制了农村土地的使用权限。关于农村用地的问题，国家给出了一系列的措施，加快农村土地的改革，促进土地结构优化。第二，农村土地承包经营权流转措施，这个措施是指农民可以将经营权通过恰当的方式转让给其他的家庭农场、农业合作社等，运用多种经营手段来经营。第三，节约集约用地制度，就是将土地进行有效的利用，从而达到土地良好的利用状态，目前农村用地明显出现低效现象，为了缓解这一现象，我国大力推进节约用地政策，但是收效并不明显。第四，土地资源管理政策制度的创新与土地利用转型，在既定的国家土地政策的指导下，土地利用的转型受到了不少制约，为了更好的实现土地利用转型，就需要结合当前的实际情况调整土地资源管理制度，只有那样才能高效、合理的运用土地。

结束语

综上所述，土地是国家最为重要的资源条件，是人类赖以生存的载体，不同的经济社会发展状态，应该有不同的土地管理政策，也就是应该有相对应的土地制度来支撑。土地利用转型是解决当前土地利用低效的最佳途径，然而仅仅依靠口头上的宣传是无法达到良好的效果的，需要配合国家的土地资源管理措施，也就是土地管理制度，只有构建了更好的管理制度，才能推动土地结构合理化，让土地从数量和质量上都得到提升，更好的实现资源的有效利用。

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