房屋租赁违约合同范本

房屋租赁违约合同范本（共8篇）

1.房屋租赁违约合同范本 篇一

一、租赁合同中的违约责任

问：我承租了别人一居室，按合同是押一付三租期半年，房东已收租金和押金共计8000，但由于客观原因三个月后我不得不搬出，但未按合同提前15天通知房东。现在我已搬出，还需要续交十五天的房租吗?按违约直接从押金里扣除可以吗?合同里写的，租赁期内，提前十五日提出交违约金月租的10%这部分违约金也从定金里扣除可以吗?

律师解答：

你没有按照合同所说的，提前十五天通知房东，当然需要续交十五天房租，这些是从押金里扣除的。

另外再看看你手里的合同，尽量找些对你有利的条款出来。说实话，对房东而言，你没有提前十五天通知到，给他造成的损失可不止是十五天的房租。违约的10%，也会从押金里扣除。不过，你可以尽量争取跟房东和平终止合同，找出一个好的对策来。

很多情况下，合同在签署的时候没有特别注意，等事情临头的时候才发现对自己不利的地方太多了。签署的时候，一定注意了!!

二、出租人的义务及违约责任

“出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。”(合同法第二百四十一条)因擅自变更合同内容给承租人造成损失，出租人应承担赔偿责任。“租赁物不符合约定或者不符合使用目的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。”(合同法第二百四十四条)

出租人应按买卖合同约定的期限、方式支付价款。若因价款不能支付或支付不及时造成租赁物不能交货或延期交货，出租人又不能提供与买卖合同约定相符的租赁物，对违约做出补救措施，承租人有权拒收租赁物或终止融资租赁合同，或对延迟交货合同约定提出赔偿请求。

“出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。”(合同法第二百四十五条)出租人把租赁物的所有权转让给第三人时，融资租赁合同对第三人仍然有效。

“出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。”(合同法第二百五十条)融资租赁合同约定合同执行完毕，租赁物所有权转让给承租人的，应及时按合同约定办理租赁物所有权的转移手续;若合同约定返还租赁物，出租人应及时接受承租人返还的租赁物。

订立融资租赁合同时，出租人收取租赁保证金或接受其他形式担保的，在合同履行完毕时，出租人应将抵扣租金后剩余的租赁保证金返还承租人，或解除担保。

三、承租人的义务及违约责任

“承租人应当按照约定支付租金。”(合同法第二百四十八条)这个义务是承租人最基本的义务，而且应当是绝对支付租金的义务。出租人一旦按照承租人对租赁物和出卖人的选择及确认的条件向出卖人支付了货款，它就完成了对承租人承担的最主要的责任，承租人不能以任何理由拒付租金。国际融资租赁公约第十二条第六款也明确规定“承租人不应因为不交货、交货延迟或交货不符而享有对出租人的其他请求权，除非这些是由出租人的行为或不行为所造成的”，“承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租赁物。”(合同法第二百四十八条)“当事人约定租赁期间届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物的，收回租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以要求部分返还。”(合同法第二百四十九条)不足部分，出租人可以以债权人身份向承租人追偿。

承租人应按买卖合同约定接受并检验租赁物，“承租人享有与领受租赁物有关的买受人的权利。”(合同法第二百三十九条)但承租人未经出租人同意无权终止撤消买卖合同。因承租人未及时行使接受租赁物的义务造成的损失，出租人不负任何责任。

承租人按融资租赁约定占有和使用租赁物。未经出租人同意不能有租赁物转让、抵押、拍卖等侵害出租人对租赁物的所有权的行为。

“承租人应当妥善保管、使用租赁物。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。”(合同法第二百四十七条)因承租人使用保管不当致使租赁物灭失的，应负赔偿责任。合同约定承租人应保险而未投保的，承租人应就应保未保而未能获得的赔偿额负赔偿责任，赔偿额不足抵偿应付租金额的，出租人有权追偿。超出部分，承租人可请求返还。未经出租人同意擅自拆改租赁物，并因此给出租人造成损失，承租人应负赔偿责任。“承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身或者财产损害的，出租人不承担任何责任。”(合同法第二百四十六条)承租人利用租赁物从事非法活动，出租人不负责任，并有权终止合同，收回租赁物，并要求赔偿损失。

“出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的租赁物不属于破产财产。”(合同法第二百四十二条)承租人有义务并在向法院申明的同时妥善保管租赁物，并及时通知出租人。

承租人应承担占有使用租赁物而负担的义务。如关税、增值税、营业税、所得税等，除非国家法律法规或当事人另有约定的除外。

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2.房屋租赁违约合同范本 篇二

( 一) 网络购物概念及特征

随着经济的发展和电子信息技术的兴起, 网络购物的形式已经逐渐深入到我们日常生活之间。虽然网络购物与我们生活息息相关, 但是它的法律内涵是什么, 目前法学界尚未有一个统一的定论。故个人认为, 网络购物指的是网络交易的买卖双方通过电子信息技术在第三方交易平台上进行对货物和服务的买卖活动。从从以上对网上购物的定义, 我们可以看到网络购物具有以下几点特征。一是网络购物具有虚拟性。相比于现场交易而言, 网络购物的主体以及网络购物的交易方式等方式存在虚拟性。网络购物的主体双方是看不到, 摸不着的, 网络购物交易的对象以及交易的产品不具有现场性。二是交易成本低。网络购物可以节省买卖双方很多的成本。如场地费用、购物的时间成本等现场交易必要性的支出, 这些成可以节省买卖很多不必要的开支, 从而在网络购物中存在物美价廉的商品。三是网络购物的品种繁多。从品种形态来看, 有实物商品, 而且该类商品种类繁多, 有无形商品, 如提供智力服务, 如提供技术服务等商品。

( 二) 网络购物合同违约责任的具体表现

网络购物合同的违约责任主要表现在以下三个方面。第一个方面是在网络购物中违反先合同义务。从其原因看, 由于网络购物的虚拟性, 对商品的属性以及其使用价值不能够直接的了解, 若经营者一方违背诚信原则, 通过对商品的虚假宣传, 或者虚构商品的适用价值, 夸大其使用功能, 隐瞒商品存在的重大缺陷, 从而导致消费者做出缔约的决定。经营者的此种行为, 明显违背了先合同的义务。第二个方面是在网络购物中违反合同履行义务。网络购物中违反合同履行义务, 主要表现在对履行时间、履行方式、履行地点等方面存在违约行为, 具体表现在如网络购物合同中, 经营者一方卖方迟延发货的行为就是合同履行过程中对履行时间的违约。第三个方面是在网络购物中违反后合同义务。对于该类违约行为, 指的是在网络购物成立而且生效的前提下, 对于合同约定应当履行的义务存在违约的行为, 如保密、协助等义务。违反所产生的后合同义务, 其责任形式是继续履行义务或者损害赔偿。这一规定也适用于网络购物后合同义务的形式。

二、网络购物合同违约责任存在的问题

( 一) 网络购物违约责任追究的立法存在瑕疵

网络购物违约责任追究的立法存在瑕疵主要表现在以下几个方面。一是网络购物立法不够完善。由于网络购物的迅速发展, 我国关于网络购物方面的立法, 主要体现在合同法、消费者权益保护法以及相关的法律法规的修订和司法解释的规定。但是, 网络购物在实践中的纷繁复杂以及在实践中不断面临新的情况和问题, 在法律适用和维权的过程中, 缺乏相应的法律法规的适用, 导致对网络购物中违约方的追责比较难的问题。二是网络购物相关的法律法规的操作性不强。尽管我国对网络购物的纠纷比较重视, 对消费者权益保护法进行修订与完善, 但是从其法律条文中看, 尚存在诸多问题。如修订的消费者权益保护法中关于争议解决条款第二款的规定较为模糊, 只是规定了有关机关, 但是当消费者权益受到侵犯的时候, 以及在网络购物中出现一方违约的情况下, 消费者在寻求救济的时候, 难以找到相应的行政机关, 对自身权益进行保护, 导致法律法规的适用性不强, 存在操作难的问题。

( 二) 网络购物违约责任追究存在举证难的问题

对于网络购物的买卖行为, 应当遵循民事诉讼法的举证规则。当消费者在网络购物中出现纠纷的时候, 对于举证责任的问题, 具体表现为以下几个方面。一是证据意识不强。对于普通的消费者, 在网络购物过程中关键性的证据, 由于自身对证据的保留意识, 以及对证据的重要性等方面认识不足, 导致在维权过程中对于自己所主张的事实难以提供相应的证据予以证实, 从而导致自身的利益受损。如在收到商品时候, 发现商品质量存在问题的时候, 应当对商品的质量问题进行证据保存。如由于网络购物的虚拟性, 在网络购物中, 往往双方是通过电子数据的形式达成一致的意思表示, 对于该类意思表示的载体是电子数据, 聊天记录等形式。因此, 要对该类证据要妥善保持, 避免出现丢失等情况。三是证据制度有待完善。其具体表现为该类规责原则主要由事实提出方, 承担举证责任, 但是由于网络交易的特殊性以及网络交易中商品的特殊性, 导致消费者举证难的问题。因此, 有必要对网络交易的商品的规则原则上进行细化以及明确, 严格对不同类别的商品进行规则制度的完善。

( 三) 网络购物违约行为行政救济不到位

网络购物违约行为非诉处理机制不到位表现在以下几个方面。一是行政救济难的问题。尽管我国合同法明确规定了有关行政部门对合同违法行为具有监督管理职能。从这条可以看出, 明确了合同违约行为的机构, 明确了行政机关对违约行为的职权。故对于网络购物的违约行为也可以参照此条的规定进行处理, 但是在实践过程中由于网络购物交易双方的虚拟性, 对于卖方所在地的确认存在困难, 卖方对自己所在地存在虚构的情况以及对于有关的行政部门而言, 对于网络违约行为的管理难度较大。因此, 对于网络购物违约行为存在行政救济不到位的情况。二是行政救济不到位的问题。网络交易的迅速发展, 我国相继出台了法律法规对网络购物行为进行了相应的规制, 也明确了对于网络购物违约行为行政救济的途径, 但是存其争议解决条款看仍然存在一定的问题。如新修订的消法中的争议解决条款不能够明确的指引网络购物合同中的双方如何寻求行政救济, 对于行政救济没有细化, 导致对于网络购物违约行为的行政救济不到位的问题。

三、完善网络购物合同违约责任的具体对策

( 一) 网络购物违约责任的立法完善

网络购物违约责任追究的立法完善, 有利于规范网络购物双方的网络购物行为, 有利于促进网络购物行为的进一步发展, 有利于保护消费者的权益。网络购物违约责任追究的立法完善主要从以下几个方面进行。一是加强网络购物立法。对于网络购物在实践中出现的新情况和新的问题, 应当通过立法的形式, 对具体的网络购物的法律问题进行规制, 通过对网络购物的进一步立法完善, 能够对网络购物中违约方的追责有法可依。二是加强网络购物相关的法律法规的操作性。对我国网络购物的纠纷, 通过在实践中发现的操作难的问题, 应当制定更加细致的措施, 细化网络购物的立法规范的流程及其适用归则, 避免出现立法模糊的情况, 对网络购物的违约责任救济主体应当明确, 进一步加强网络购物平台的秩序性, 保护网络购物中的交易主体。

( 二) 健全网络购物违约责任的取证机制

在诉讼程序中证据是认定案件事实的主要依据, 是当事人权利能否得到维护的关键所在, 是诉争案件能否得到法院支持的重要准则。健全网络购物违约责任的取证机制, 需要从以下几个方面进行。一是加强证据意识。对于网络交易过程中的双方, 在网络购物过程中对于关键性的证据需要保留。如确定交易内容的依据, 如交易时间、地点以及履行方式, 以及确定交易成立与生效的证据。如确认收货、付款时间等证据, 也需要特别注意, 由于在维权过程中, 对于自己所主张的事实, 需要提供相应的证据予以证实, 从而能够维护自身的利益。对证据的保留意识, 以及对证据的重要性等方面需要时刻注意。如在收到商品时候, 发现商品质量存在问题的时候, 应当对商品的质量问题进行证据保存。因此, 要对该类证据要妥善保持, 避免出现丢失等情况。二是加强证据制度的完善。针对网络交易过程中的特效性以及商品特殊性的原因。由于网络交易过程中, 存在信息不对称的情况, 往往经营者对商品的属性以及使用价值更为具有优势。在网络交易达成之初, 由于消费者对该商品的知情权由于网络交易的形式而导致对该商品认识不足, 处于不利的地位。因此, 有必要针对网络交易的商品因商品得的种类以及属性进行归类划分举证责任。对不同的商品适用不同的举证规则, 从而进一步保护消费者的权益。

( 三) 加强网络购物违约责任的行政管理力度

加强网络购物违约责任的行政管理力度极为重要, 由于提供网络交易的平台作为商事主体, 不具有行政职能。对于网络交易双方的争议由于其自身职权有限, 不具有处罚权, 以及缺乏相应行政机关的法定职权, 故对于网络购物违约责任, 需要行政机关有所作为。加强网络购物违约责任的行政管理力度从以下几个方面进行。一是加大行政审查力度, 提高网络交易的经营方的门槛。由于当前网络交易中, 很多经营者是三无人员。无固定的地址, 无固定的经营场所, 无固定的职业。因此, 当出现网络购物争议的时候, 即使有相关的职能部门出面进行协调解决, 但是由于经营者的不确定性, 导致很难找到经营者进行协商沟通解决纠纷。因此, 对于三无人员的经营者, 应当加大审核力度, 对于该类经营者出台相关的政策措施予以限制经营或者不允许其进入到网络交易平台中。二是明确行政救济主体。由于网络交易的迅速发展我国修订的消法中明确了该类交易纠纷的行政救济主体, 但是对于行政救济措施没有细化, 应当对具体的行政救济的职能部门加以明确规定。如明确规定由网络交易的一方所在地的工商管理行政部门予以管辖该类争议。同时, 对该部门如出现行政部作为的行为加以明确相关责任条款, 避免出现行政救济不到位的问题。

四、结论

本文从合同法以及消费者权益保护法等相关理论出发, 结合网络购物纠纷的现实情况进行相关的研究, 认为加大网络购物的违约责任的追究需要从网络购物违约责任立法、司法, 行政等方面入手, 从而实现协调网络购物买卖双方利益存在的矛盾, 实现在网购购物纠纷过程中兼顾与取舍的平衡。

摘要：当前我国网络购物的行为极为普遍, 已经融入到我们的日常生活之中, 而在网络购物中, 存在大量的网络购物合同争议。这些争议存在以下几个方面的问题, 如网络购物合同违约责任的行政管理力度不够、网络购物合同违约责任的立法存在瑕疵、网络购物合同违约责任的取证难的问题。因此, 加大对网络购物合同违约责任的研究, 具有重要的指导作用。

关键词：网络购物,违约责任,研究

参考文献

[1]穆随心.网络购物合同问题研究[J].河北法学, 2009 (2) .

[2]梁俊, 杜春海.网络购物合同的法律规制[J].四川职业技术学院学报, 2013 (4) .

[3]黄中庸, 周建民, 马俊.网络购物合同的生效要件[J].辽宁教育研究, 2012 (7) .

[4]徐智华.网络购物合同违约责任探究[J].法学评论, 2013 (6) .

3.合同解除与违约责任 篇三

关键词：合同解除；违约责任；损害赔偿；违约金

中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）02-0115-03

一、合同解除制度与违约责任制度的体系分析

（一）合同解除与违约责任的法律特征。

根据我国合同法的规定，合同生效后，双方当事人应严格按照合同的约定履行自己的义务，但由于某些特定的因素，从而导致合同目的不能实现时，法律将授予当事人合同解除的权利。合同解除的法律特征主要体现在以下几点：

1.合同解除源于有效成立的合同。合同一经成立生效，当事人不能随意解除合同，当合同履行发生障碍，从而使得合同不能实现其目的时，当事人可以通过解除合同来终止双方的权利义务。行使合同解除权的前提必须是合同己经有效成立，合同成立尚未生效阶段能否产生解除权，学术界有不同的观点。韩世远教授认为，“己经成立尚未生效的合同对当事人没有发生效力，通常不发生违约等问题，因此无从提出解除。”崔建远教授认为，“己经成立尚未生效的合同可以作为解除的对象。”笔者认为，在违约解除中一个关键的前提是有严重的违约行为，违约行为是对具有法律约束力的合同的违反，而只有在合同成立并生效时才产生对合同双方的法律约束。依此逻辑最终得出的结论就是，合同解除须以有效成立的合同为标的。这与合同成立未生效不产生违约责任后果是一致。

2.合同解除必须符合法律规定的限制性条件。这种法律强制性的限制，有助于保障正常的经济活动秩序，避免滥用解除对合同效力稳定性的破坏。对合同解除的限制可以分为法定解除的和协议解除两类。

3.合同解除必须有解除行为。当具备合同解除的条件时，是否解除合同交由享有解除权的一方当事人选择，如果选择解除合同，须以通知合同相对方的方式而作出。这种法律行为的作出使合同解除的时间节点是自通知到达对方时。

4.合同解除后合同中约定的权利义务当然终止。合同权利义务终止是否意味着合同关系的消灭，学说上对解除合同后合同关系的存废问题上存在争议。“在当事人有约定的情况下，只要这种约定没有损害国家利益和社会公共利益，就应尊重当事人的这种约定；

违约责任在合同法领域处于核心地位，在英美法中通常被称为违约的补救。在保障守约方的利益方面，违约责任主要通过诉讼，强制违约方被动地负担义务来弥补守约方的损失。违约责任的法律特征主要为以有效成立的合同为存在基础，未生效或违反法律规定无效的合同不存在违约责任；以对约定义务的违反为启动前提，包括拒绝履行或履行不合乎约定；承担方式具有可约定性，如赔偿金数额、违约金条款； 从合同解除与违约责任的特征来看，二者均是以有效成立的合同为基础。合同解除是一种补救权利的行使，违约责任是一种合同责任的承担。违约行为可以产生违约责任，但不必然产生合同解除。

（二）合同解除与违约责任的产生形态。

1.意定解除。

这种方式能充分体现合同当事人的订约自由原则，主要可分为协议解除和约定解除。合同双方当事人通过协商的方式解除合同为协议解除。这种解除方式相当于合同双方通过订立一个新的合同来解除原来的合同，合意一经达成则合同立即解除。此种解除方式充分体现了合同自由的原则，在妥善处理双方权利义务、节约资源、减少不必要的损失、提高经济效率上都有着积极的作用。“协议解除也可能在违约的情况下发生，但它完全是双方协商的结果，在性质上是对双方当事人的权利义务关系的重新安排、调整和分配，并不是针对违约而寻求补救措施。”对协议解除归入合同解除体系中是否合理的问题，蔡立东教授认为，“应限缩合同解除制度的涵摄范围，将协议解除从合同解除制度分离。合同订立的规則完全可以有效规制合同的协议解除。”

2.不可抗力的解除。

是当事人在订立合同时所要希望获得的合同利益在遇到不可抗力的阻却无法实现时，任何一方均有权据此解除合同。例如在买卖合同的履行过程中遇到不可抗力导致标的物毁灭，合同的存续对双方己经没有任何意义时可以解除合同。由于我国法律并不承认自动解除，所以此为不可抗力解除方式存在的必要。韩世远教授提出：“既然合同目的己经不能实现，这时让当事人享有解除权，从反面讲是赋予其权利保持合同效力（即不行使解除权），但这样做实际上己经没有意义了，而通过自动解除的方式结束合同关系，或许更好。”笔者认为即便是产生不可抗力不能实现合同目的，合同权利义务是否就此终止还应交由合同当事人决定，法律不宜进行强制性干涉，因为这有可能违背合同自由原则，当事人双方也许希望继续履行合同，只是在不可抗力阻却合同履行的阶段不承担责任而己。

3.违约解除中的违约形态为一种严重的违约，理论界称之为根本违约。我国《合同法》第94条规定“不履行主要债务”、“其他违约行为致使不能实现合同目的”等因素可以看出，只有当事人的行为构成根本违约时，才能发生合同的解除。违约解除的法律规定中没有加入违约方的过失、故意等主观方面的归责因素，而是以根本违约行为的存在或违约足以产生不能实现合同目的的后果为要件。

违约责任的产生形态大致可分为：不履行、迟延履行、不适当履行，这三种违约形态还可以根据具体情况再作细分。根据当事人的主观态度，不履行可分为履行不能和拒绝履行，若发生在合同履行期限届满前则构成预期违约。违约方以言辞或行为的方式明确表示将不履行合同义务时，为明示预期违约或称为明示毁约，这种违约形态可以成立合同解除的条件。迟延履行是当事人不按约定的期限履行合同，在当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除其违约责任。如果经守约方催告并给予合理的宽限期，而违约方仍不付绪行动时，或迟延履行己经不能实现合同目的，守约方有权解除合同。不适当履行包括瑕疵履行和加害给付，在加害给付中有可能产生侵权责任与违约责任的竞合。这种违约形态虽然并未纳入法定解除条件，但只要使合同目的不能实现也有合同解除权产生的可能性。

（三）合同解除的法律效果与违约责任形式。

《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；己經履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”该条的立法本意是区分尚未履行与己经履行的合同解除的法律效果，在对合同解除如何消灭合同关系方面未作明确规定，这也是理论界在此展开争论的原因所在。在恢复原状的操作上是否准用同时履行抗辩权的规定，尽管《合同法》未作规定，但我国合同法起草中的第一稿第105条有类似的规定，学理上也认为存在该效力。

恢复原状是使当事人回复到订约前的状态，在实践中多用于有体物的返还。就己为的给付以替代物返还或做对等的补偿是否属于恢复原状的范畴，笔者持否定观点，因为这显然不符合《合同法》将“恢复原状”、“采取其他补救措施”、“赔偿损失”并列规定的立法本意。由于并非所有合同标的都体现为有体物的交付，例如委托合同、劳务合同的履行标的为无形的劳动付出，采取赔偿的方式更有利于保护受害人利益。恢复原状与合同解除的溯及力是否存在关联性，被理论界部分学者所接受的观点认为，合同解除后不宜恢复原状的，解除的效果仅向将来发生效力。

损害赔偿是使当事人达到未受损失的状态。与合同解除能否并用，各国立法上持两种截然不同的态度：不可并用（如德国民法典）、可以并用（如英美合同法）。我国立法上对损害赔偿与合同解除采用的是并存主义。理论界对合同解除的溯及问题争论不止，归根到底还是纠结在损害赔偿问题上。法国立法体例上认为，非连续性合同具有溯及力，连续性合同不具有溯及力。在美国是由法官秉着客观公正的态度，对合同解除有无溯及力予以裁断。如果抛开溯及力问题的困扰，仅就损害发生的客观存在性为出发点，无论如何违约方都对此是有责任的，令其作出赔偿以填补守约方的损失并不违反公平原则。违约责任的承担方式可分为法定的承担方式和约定的承担方式。法定的承担方式主要表现为“继续履行”、“采取补救措施”、“赔偿损失”。约定的承担方式主要表现为“违约金”、“定金”。继续履行虽然是在法律的强制下实施的，但前提必须是履行具有实际的可行性，这也是法官在裁判中是否支持继续履行所考量的因素，否则裁判文书将成为不具有执行性的一纸空文。补救措施多用于瑕疵履行中，守约方可以合理选择要求对方修理、更换、退货、减少价款等方式使履行标的达到约定的要求。有学者提出，继续履行、采取补救措施性质上属于当事人的义务，体现的是合同的公平原则，置于违约责任中并不妥当。笔者认为，违约方从违背合同义务到被动地在法律的强制下继续履行、采取补救措施时，尽管貌似在履行原有义务，但该行为的实施在意义上己经转变为一种责任了。赔偿损失可以由双方当事人在订立合同时事先进行约定，无约定时依照《合同法》第113条的规定确定损害赔偿数额。虽然预期利益为《合同法》所保护，但在实践认定上仍有一定的技术困难。违约金是指一方当事人因违约而向另一方支付的金钱或代表一定价值的其他财产。对于法律应否支持惩罚性违约金，各国立法对此看法不同。我国法律精神以支持赔偿性违约金为主，对于轻微的惩罚性也并不反对。

从对合同解除与违约责任的体系分析可以看出，两者在对守约方利益保护的适用上各自独立，都有一套完整的规则体系。在根本违约的情况下，守约方享有在解除合同与径直要求违约方承担违约责任之间进行选择的权利。守约方须以通知的方式表明解除合同，通知到达对方时合同双方权利义务终止，守约方的利益损失可以通过恢复原状、要求赔偿损失得到弥补。赔偿损失是违约责任的一种承担方式，在违约解除合同时，被归入合同解除制度中的“赔偿损失”是否是违约责任的承担？如果是违约责任的承担，那么合同解除与以有效存在的合同为基础的违约责任并存是否存在逻辑上的矛盾呢？鉴于此，有必要对合同解除与违约责任的关系进行深入研究。

二、合同解除与违约责任的关系

（一）合同解除与违约责任交错的司法实践。

合同解除的法律价值取向在于如何充分合理地保护合同当事人的合法权益。在迅速发展的经济社会中所出现的合同纠纷案件，涉猎合同解除的相关问题开始显现并有所增加，多数涉及到违约方责任性质的确定，违约方承担的是违约责任还是民事赔偿责任。以下为笔者在工作实践中遇到的涉及合同解除的两则案例。

在涉及合同解除案件中，违约方应否承担违约责任的问题上，即使在最人民法院刊出的具有指导性的案例中，法院的观点也并不一致。《最高人民法院公报》（总第165期）刊载的“广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案”，法院将合同解除的法律后果理解为是包括不当得利返还和损害赔偿在内的一种民事责任的承担，认为合同关系因合同解除而归于消灭，所以合同解除的法律效果不表现为违约责任的承担，进而推导出违约方也不承担支付违约金的违约责任，没有支持守约方的违约金支付请求。

该案否定了合同解除与违约责任的并存，虽然支持了损害赔偿的诉请，但认为此为一种民事责任的承担并不表现为违约责任的承担。《最高人民法院公报》（总第166期）刊载的“枣庄矿业（集团）有限公司柴里煤矿与华夏银行股份有限公司青岛分行、青岛保税区华东国际贸易有限公司联营合同纠纷案”，法院认为华东公司没有按协议约定使用资金，不履行进口木材义务，构成根本违约，支持了柴里煤矿主张解除合同、退还出资款、华东公司承担违约金责任的诉讼请求。该判决肯定了合同解除与违约金的并用，合同解除并不影响违约金责任的承担。

综合以上案例可以看出，司法实践中对合同解除与违约责任的交错以及能否并存的观点存在分歧，因此对合同解除与违约责任能否并存、如何适用，从现有法律规定及理论上的深入研究，对司法裁判合同案件中有关合同解除事项的处理上有着更现实更重要的意义。

（二）合同解除与违约责任是并列的救济方式。

合同解除是守约方对违约行为的一种自我保护，解除合同本身并不是违约责任的形式，在违约救济方面与违约责任是两种并列的救济的方式，在违约场合二者都表现为守约方救济自身利益所可以采取的措施。“就其本来的功能而言，在于非违约方合同义务的解放，由此而派生的功能尚包括非违约交易自由的回复及违约方合同利益的剥夺。”合同解除并不限于对违约的救济，还有对非违约状态下的不可抗力的救济。违约解除侧重保护守约方的利益，而非违约解除在于平等地保护合同各方的利益，将不可归责于各方的因素所造成损失减少到最低点。此外在约定解除中，如果约定的解除条件为“违反合同某项义务”，这种解除的发生也是对违约的救济方式。

从《合同法》第94条的规定来看，法定的合同解除大多是在违约场合下产生，因此有观点认为合同解除可视为违约责任的形式之一，應置于违约责任的范畴下进行研究。这种观点忽视了权利的赋予与责任的承担上的差别。虽然合同解除常常与损害赔偿、违约金责任相对应，但它们分属不同的领域，违约责任对应主体是违约方，合同解除对应主体是解除权人。在合同因严重违约解除时，对应的是守约方的权利，守约方通过行使解除权可以免除自己的对待给付的义务。合同解除是合同一方通过行使形成权（解除权）而产生，违约责任是通过行使请求权而实现的。由于合同解除与违约责任对守约方利益保护处于不同的层面上，因此合同解除不宜归属在违约责任体系中。

合同解除是在合同未履行或履行阶段发生重大违约事件时的救济方式。只有当违约的严重程度达到使合同目的失去了实现的可期待性时，守约方才有权解除合同，单方面使合同权利义务终止，以防止损害的扩大，迅速终止自己的对待履行义务。为防止当事人滥用合同解除的方式，免除自身合同义务，损害对方利益，各国立法均给予了必要的限制。英国法认为，只有当“实质性地违反合同”时，才能导致合同的解除。美国合同法对合同解除的限制使用的是“重大违约”或“实质不履行”。法国学理认为，解除合同须是违约方有过错并且相对方不履行义务的性质严重。德国民法典中，可以解除合同的标准是合同的履行对于守约方无利益可言时。联合国《国际货物销售合同公约》规定解除情形的根本违约的构成要件为，一方当事人丧失了期待的利益并且违约方应当预知发生这种结果。

我国《合同法》对合同违约解除方式的行使条件的规定体现为，只要违约方的行为构成根本违约，另一方就有权行使解除权。对于其它违约行为则是以使合同目的落空为兜底性限制的核心内容。由此可见在不同的违约形态中都有可能产生合同解除的救济方式，结合各种违约形态与合同解除的联系，可以对合同违约解除救济方式的适用规则概括为故意规则、宽限期规则、补救穷尽规则，这样可以使分辨合同解除与违约责任的救济方式变得更加清晰。

主观故意规则主要体现在不履行的违约形态中。不履行是一种非常严重的违约形态，违约方具有明显完全不履行合同的故意，且没有正当理由，合同的存在对守约方而言己经没有任何利益可期待，守约方有权选择解除合同，且无需证明是否存在严重的损害结果。如果只是违反合同的非主要义务且不足以达到不能实现合同目的的严重程度时，不产生守约方的解除权。

宽限期规则主要体现在迟延履行的违约形态中。迟延履行是否严重威肋、到合同目的的实现，期限因素非常重要。对于期限要求严格的合同来说，违反约定的期限会直接导致合同目的的落空，守约方有权解除合同。

补救穷尽规则主要体现在不适当履行的违约形态中。不适当履行主要指违约方对合同的履行不符合约定。学说上普遍认为，如果这种履行中的瑕疵对合同的影响不严重，一般可以采取补救措施，并不当然产生合同的解除权。如果不能通过补救措施消除瑕疵，以致不能实现合同目的时，守约方可以解除合同。

综合以上违约的形态来看，其中最根本的核心判断标准仍然是对合同权利义务的根本违反，合同目的的不能达成。从维护经济社会交易的安全性考虑，对合同违约解除的条件以法律规定的形式加以限定是非常有必要的。

（三）合同解除与违约责任可以并存。

合同以诚信为基础，任何诚信守约方受有损失，违约方须对守约方所受损失进行利益填补。通常的理解，合同一经解除双方当事人的合同关系就消灭了，守约方选择解除合同便失去主张违约责任的机会，因为违约责任须以受害方与责任方之间存在有效的合同关系为追责基础。由此而产生的疑问是，在我国民事法律体系中规定合同解除后当事人损害赔偿请求权行使的依据是什么？是否符合法律逻辑？解决该问题的核心还需从合同解除对合同关系的影响程度分析。

1.合同解除与违约责任并存具有合理性。

我国对合同解除的法律效果大致以直接效果说与折衷说为主要代表学说。相对于“合同因解除而溯及地归于消灭”的直接效果说，在实践中折衷说作为对合同解除后相关问题处理的依据更有普适性。“无论是德国新债法改革、法国债法改革提案，还是欧洲私法统一进程中的一系列统一立法及草案，都己经摈弃了‘解除溯及消灭合同关系的直接效果说。”但我国《合同法》第97条并未采取直接效果说或折衷说的表述方式，而是对合同解除的效果表述为“恢复原状”、“采取其他补救措施”、“赔偿损失”。王泽鉴先生对债的论述为：“债之关系，有狭义及广义之别。狭义债之关系，系指个别之给付关系。债权人基于债之关系得向债务人请求给付，系指狭义债之关系。台湾民法典第309条所谓依债务本旨，向债权人或其他有受领权人为清偿，经其受领者，债之关系消灭，即狭义债之消灭。买受人依债之本质支付价金时，其债之关系（狭义）虽归于消灭，但买卖契约（广义债之关系）仍继续存在，须侯各当事人均己履行基于买卖契约而生之一切义务时，此种广义债之关系，始归于消灭。”笔者赞同合同解除不消广义的合同关系的观点。因为在合同违约解除的情形中，合同解除不能消灭因违约而未履行或履行不利的事实，至少存在一方当事人未履行合同义务，或负有填补受害方损失的责任，双方当事人之间的这种关联仍离不开合同，此为广义的合同关系之所在。在实务中，合同解除后这种广义的合同关系的存在性是被默认的。例如在一方己经通知另一方解除合同后，由于损害赔偿的问题将违约方诉讼至法院，立案的案由仍体现为“XX合同纠纷”而非“损害赔偿纠纷”。在薛孝东认为，“合同的内容包括原始性权利义务和救济性权利义务。合同解除的是合同中的原始性权利义务，不涉及救济性权利义务。另外，合同一经生效，除有特定原因，将永续存在，成为权利义变动之法律依据；合同解除后，合同依然有效存在，作为违约救济的依据。”此种关于广义合同关系的永续存在性的说法显得过于抽象和宽泛。在合同违约解除后因合同未履行或未完全如约履行所产生的债权债务纠纷，有待在广义的合同关系下分清责任，对债权债务作以了结。在合同违约解除所启动的违约救济履行完毕后，合同关系才彻底归于消灭，永续存在性意味着当事人永远摆脱不了合同，这显然是不合情理的，伤口都可在治疗中愈合，为何合同关系却要永续存在呢？

另外，从违约行为这个法律事实来看也可以尋找到合理性依据。在违约解除中损害赔偿关系的法律事实是违约行为，基于保护解除权人所失利益的考量，违约责任不应因解除而消亡。

2.合同解除与违约责任并存具有局限性。

由于产生合同解除的原因有多种，不是每种解除都可以附以违约责任。不可抗力的解除是法定的免责事由，不涉及违约责任，发生损失的风险需自行承担。因迟延履行发生的不可抗力解除，有观点认为根据《合同法》第117条的规定，当事人仍应承担责任。笔者认为，这类的不可抗力解除应归入因迟延履行致合同目的不能实现的违约解除中讨论或许更合适。协议解除中在不发生基于某一方的违约行为，或双方当事人在协议解除时己经就损失进行了清算的情况下，也不会产生违约责任。通过恢复原状能够弥补守约方的一切损失，也无需再承担违约责任。如果说只要存在违约行为造成的损害，违约方就应当承担违约责任的话，而无论合同关系的现状如何，那么一切合同解除的情形中只要存在违约行为与损害结果，并且二者存在因果关系，就有违约责任存在的空间。即便协议解除合同，只要双方没有就违约行为引发的损失达成一致的处理意见，受害方并不失去要求违约方承担违约责任的权利。如果违约方以双方协议解除时受害方并未提出赔偿事由，彼此不应有任何责任向对方承担进行抗辩时，该理由不能得到支持的依据是因为权利的放弃须由当事人以明示的方式作出。

合同解除后违约责任的承担方式可以是损害赔偿、违约金、定金，不包括继续履行。继续履行是守约方希望得到履行标的物，认为合同的履行对其有利而选持的一种违约责任承担方式。合同解除则原合同权利义务终止，选择行使合同解除权就意味着放弃了要求继续履行的权利。定金是合同一方预先向对方支付的一定数额的金钱用以担保合同的履行，《担保法》中对定金有详细的规定。由于定金条款与违约金条款在形式、性质、功能上有相似之处，所以本文仅就损害赔偿、违约金与合同解除的相关问题展开论述。

参考文献：

[1]赵旭东编：《合同法学》M，中央广播电视大学出版社20002年12月第1版.

[2]崔建远主编：《合同法》修订本M，法律出版社2000年4月第2版.

[3]徐杰，赵景文主编：《合同法教程》M 法律出版社2000年1月版.

4.租赁合同的违约责任 篇四

违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。

一、租房合同未约定违约金的怎么办

租房双方签订房屋租赁合同，有了租房约定，需要严格实行约定。对于租金的支付也是需要执行合同的约定的，没有约定的可以协商补充约定，另外对方退租的是属于违约的，可以要求对方承担违约金以及实际损失赔偿，与对方协商不成的情况下可以到法院起诉。

二、租房违约如何赔付

法律规定，租房超过3个月以上的，应当签订合同。合同签订后，如当事人一方违约，该如何追求对方违约责任呢?律师365为您解答。

1、发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。房屋租赁违约金也是如此。

2、租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算，定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后，各种违约金的计算又因情况的不同二不同。

三、房屋租赁合同违约金的确定

(1)违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。

(2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

四、违约金

1、依不同标准，违约金可分为：

(1)法定违约金和约定违约金;

(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，中国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。

2、根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：

(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);

(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);

(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。

总之，因房租租赁违约后，违约责任的承担首先依合同约定执行(合同约定不违反法律强制性规定)，如合同未约定违约责任的，则以合同法规定为准。小编特别提示，当事人签订房屋租赁合同时，一定要仔细约定合同违约责任部分，如因房屋租赁纠纷而涉诉，建议及时向专业的律师咨询，以维护自身利益。

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5.房屋租赁违约合同范本 篇五

【推荐下载】房屋买卖合同买方违约如何撤销备案

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能够按照房屋买卖合同达成交易是每个买房、卖房者的心愿，但事实并非尽如人意，当双方达成了房屋买卖合同并至房管局备案后买方单方面违约，对于并不熟知此类法律的您如何在买卖纠纷中维护自己的合法权益，既达到撤销备案的目的，又有效回避由此可能产生的法律问题，在本文中将为您解答房屋买卖合同买方违约如何撤销备案这个问题。

一、购房合同备案后可以撤销吗？

1、并非合同生效的法律要件，备案程序是行政行为，是否备案不影响购房合同的效力

2、购房合同签订之后，合同双方可以协商一致解除合同，也可以根据合同法的相关规定，认定合同无效或者申请撤销合同，合同约定的解除条件出现后，也可以依合同约定解除合同。

3、购房合同被认定无效、撤销或者被解除后，对于已经进行的备案可以撤销。

二、买方违约，卖方如何撤销登记备案(一)违约责任

签了房屋买卖合同后，买方违约，就必须承担相应的违约责任。违约责任以可参阅《合同法》的如下规定处理：

本文极具参考价值，如若有用请打赏支持我们！不胜感激！

第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国合同法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。(二)如何撤销

在备案后，如果合同需注销或变更，则买卖双方当事人需携相关资料至行政服务中心房管窗口进行申请办理(如在中介机构进行签约备案，则中介机构工作人员需共同到场)。在办理时，可先至房产信息网的“政务指南”频道中的“表格下载”中，下载相应的表格(二手房买卖合同备案变更登记申请表、二手房买卖合同备案注销登记申请表)，将申请表内信息填写完毕后，买卖双方携本人身份证明原件、原经过备案的买卖合同、申请表等资料至房管窗口办理。要提醒大家的是，如二手房买卖合同非中介机构签约备案(是在房管窗口工作人员备案的)，则由买卖双方共同提出申请，如合同是中介机构签约备案操作，则需买卖双方、中介机构工作人员三方一起至行政服务中心房管窗口进行申请办理。在填表过程中，需要注意：

1、表格内的经纪机构意见一栏，请在至行政服务中心房管窗口申请前，提前填好，并加盖经纪机构公章;

2、表格内的申请人签章栏一栏内的转让人和接收人的签章，必须由当事人在行政服务中心房管窗口工作人员签证下，当面签字;

6.房屋租赁违约合同范本 篇六

【要点提示】

合同解除后，违约方已支付违约金的情况下，根据公平原则，非违约方应当返还违约方的支付的价款及其利息。

【案例索引】

一审：北京市第二中级人民法院[2004]二中民初字第00014号（2004年6月18日）

二审：北京市高级人民法院[2004]高民终字第1073号（2004年10月15日）

【案情】

原告北京强佑房地产开发公司。

被告邱淦青。

2002年12月30日，北京强佑房地产开发公司（以下简称强佑公司）与邱淦青签订了两份《商品房买卖合同》。合同约定：邱淦青购买强佑公司开发建设的和平新城2号楼A座一层、二层商品房各l套，总价款为8 587 569元；买受人逾期付款超过30日，则出卖人有权解除合同，买受人应按累计付款的2％向出卖人支付违约金；出卖人应在2003年5月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，则买受人有权解除合同；该合同自生效之日起30日内由出卖人申请预售登记备案。双方在两份合同附件中约定买受人应于2002年12月30日缴付首期房款3 447 569元，余款514万元，在出卖人登记完毕本《商品房买卖合同》后7日内，买受人须提供并办理完毕按揭所需要的相关手续。如买受人以按揭付款或公积金方式缴付房款，而出卖人在规定期限内未收到买受人全部相关手续及款项时，则依照本买卖合同买受人逾期付款的违约责任办理。双方同时约定，买受人

所购房屋需全款付到出卖人账户后方可办理入住手续。

自2002年10月25日至2003年1月7日，邱淦青分3次支付给强佑公司购房款3 435 027．50元。此后邱淦青未再向强佑公司支付购房款，亦未办理贷款的相关手续。2003年1月14日，强佑公司按照双方约定对两套房屋进行了预售登记备案。强佑公司未向邱淦青交付上述房屋。

2003年12月，强佑公司以邱淦青逾期支付购房款为由起诉至一审法院，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求邱淦青支付违约金。

另查，强佑公司在一审诉讼中，已将双方诉争的标的物另卖他人。

【审判】

一审法院经审理认为，强佑公司与邱淦青签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。此案中，强佑公司已依约进行了商品房预售登记工作，履行了应尽的义务，邱淦青逾期支付购房款的行为已构成违约。诉讼中双方均同意解除合同，法院对此不持异议。合同解除后，强佑公司应返还邱淦青已付购房款；邱淦青因未依约履行付款义务，其应自行承担购房款的利息损失，同时承担合同约定的违约责任。据此判决：

一、解除北京强佑公司与邱淦青签订的两份《商品房买卖合同》；

二、北京强佑公司返还邱淦青已付购房款；

三、邱淦青向北京强佑公司支付违约金。

邱淦青不服一审判决提起上诉，请求二审法院依法驳回强佑公司的违约金请求，同时要求强佑公司继续履行合同，如合同不能继续履行，要求强佑公司返还购房款并支付利息。

二审法院经审理认为，强佑公司与邱淦青签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。在强佑公司依约履行合同义务的情形下，邱淦青未能及时支付剩余购房款，其应对此承担违约责任。因此，对邱淦青拒绝支付强佑公司违约金的上诉请求，法院不予支持。邱淦青违约后，强佑公司依约享有合同解除权，邱淦青在一审过程中也表示愿意解除合同，因此一审法院作出的解除合同的判决并无不当。鉴于此，并考虑双方的诉争标的已卖与他人的客观情况，对邱淦青提出的要求继续履行合同的请求，法院亦不予支持。鉴于一审判决已判令邱淦青支付违约金，且双方所签两份合同均无若解除合同已付购房款利息不予返还的约定，根据公平原则，强佑公司对邱淦青已付购房款的利息应当一并予以返还。邱淦青的该项上诉请求合理，应当予以支持。据此判决：

一、维持一审判决第一项、第三项。

二、变更一审判决第二项为：强佑公司返还邱淦青已付购房款并支付利息。

三、驳回邱淦青其他上诉请求。

【评析】

本案的争议焦点在于在邱淦青违约导致购房合同解除的情况下，强佑公司在返还邱淦青购房款的同时是否应当返还购房款的利息。对此，有两种截然相反的意见。

一种意见认为，在本案当中，邱淦青是合同的违约方，其应当承担因其违约所造成的一切不利后果。如果没有邱淦青的违约行为，购房款所产生的利息是应当归属于强佑公司的，而在邱淦青违约导致合同解除的情况下，反而令强佑公司承担利息返还的不利后果是不合理的。这与一审判决的意见是基本一致的。

另一种意见认为，合同解除的后果虽然是由邱淦青的违约行为引起的，但双方对此约定了违约金，违约方承担的不利后果就应当体现为违约金的支付，不应再令其承担利息损失的不利后果。这也是二审判决的意见。

我们同意后一种意见，违约方应当承担因其违约行为所导致的法律后果，但这并不意味着违约发生后，违约方的正当利益也不予保护。就本案而言，应当明确以下两个问题。

1．支付违约金是违约的法律后果，返还购房款是合同解除的法律后果

本案中，合同双方对违约金作了明确规定，因此在违约行为发生后，违约方就应当依据合同约定承担支付违约金的责任，这是其违约行为导致的法律后果。违约金是双方当事人对违约导致的损失金额的预测，违约方支付了违约金就应当认为其已承担了相应的违约责任，这也是对当事人意思自治的尊重。与此不同的是，强佑公司对邱淦青购房款的返还是合同解除所产生的法律后果，而非违约行为的直接后果，也就是说，判令强佑公司返还邱淦青购房款，不是从考察违约的法律后果出发，而是从考察合同解除的法律后果出发的，对这二者应当作明确的区分。

2．购房款的利息应当与购房款适用同一法律规则

购房款的利息与购房款之间是孳息与原物的关系，根据孳息随原物的原则，在当事人没有特别约定的情况下，购房款利息应当与购房款适用同一法律规则。如上所述，购房款的返还是合同解除的法律后果，合同解除后，购房款被视为自始归属于邱淦青所有，强佑公司应当予以返还。同时，利息归属又取决于货币本身的归属。因此，本案中购房款所产生的利息也应与购房款适用同一法律规则，由强佑公司予以返还，即邱淦青的违约行为并不导致其丧失利息返还请求权的法律后果。

第一种意见以“因违约导致的不利后果应当由违约方承担”为理由而强调强佑公司不应向违约方返还购房款利息的观点是将违约关系与合同解除关系相混淆的结果。本案当中，购房款利息是购房人的合法利益，应当予以保护。

综上所述，二审法院的判决是正确的。

（编写人：北京市高级人民法院 乔新生 许雪梅

责任编辑：袁春湘）

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7.房屋租赁违约合同范本 篇七

装备合同违约是指军方或承制单位没有按照有关装备合同法定、合同约定履行合同义务或者履行义务不符合装备合同法定、约定条件的行为。

构成装备合同违约须具备以下两个条件:

一是特定的违约行为主体。依据合同相对性理论, 只有合同当事人才能成为违约行为的主体, 因此其他任何第三人不承担合同义务, 不可能成为违约行为的主体[1]。对于装备合同来说, 违约行为的主体包括承制单位和军方。

二是构成装备合同违约是军方或承制单位违反了法定或约定的合同义务。装备合同义务主要包括以下内容: (1) 主合同义务。第一, 交付义务。主要指合同标的的给付, 即原理样机、初样机、正样机或模型样机、初步工程样机、试验工程样机、论证资料、工程资料、操作使用规程、技术成果、系统以及各类装备等。第二, 服务保障。主要指装备维护、修理、技术指导和培训等。 (2) 附随义务。附随义务是法律无明文规定、当事人无明确约定, 但依诚实信用原则所应负担的义务[1]。装备合同附随义务主要包括:第一, 通知的义务。在合同的履行过程中, 一方当事人应当把重要的情事及时通知另一方。第二, 告知的义务。在履行合同的过程中, 承制单位应当如实告知军方有关装备的使用性能、操作方法、保养方法、注意事项等情况。第三, 保护的义务。承制单位必须尽到保护装备使用方的人身、财产安全不受侵害的义务。第四, 照顾的义务。在合同履行过程中应当尽可能地照顾相对方的利益。如在选择履行时间时, 应尽可能在工作时间。第五, 保密的义务。保密主要是指保守军事秘密和商业秘密。如承制单位有关人员不得向他人透露、泄露或转让涉密的装备合同项目信息。第六, 协作的义务。双方在履行合同过程中, 应当相互协作。如承制单位履行合同义务时, 军方应尽可能地提供帮助和及时接受履行。

二、装备合同违约的表现形式[2]

(一) 承制单位违约表现形式

1. 未按期履行合同。

装备合同不但规定了标的的交付期限, 而且对履行的进度节点也作出了明确规定。如装备科研合同中对原理样机、工程初样、工程正样的完成期限都有明确的期限要求;装备购置合同中对首件装备和首批装备交付日期也都有明确规定。由于制定装备科研计划时预计不周, 技术风险难以预测, 以及承制单位资源投入、管理不善等问题, 致使大部分装备科研合同未能按照规定期限完成, 尤其是大型装备研制拖进度现象较为严重, 这属于违反合同约定的问题。

2. 未交付合格标的。

承制单位未按法定标准和合同数量、质量、技术标准、期限约定交付合格标的也是实践中常见的一种违约行为。此类违约行为主要表现为:交付的装备不符合定型图纸、技术文件和国家、军队相关标准要求;装备科研技术达不到战技指标要求, “指标一降再降”;维修的装备质量不符合规定要求;装备合同标的本身存在质量缺陷等。

3. 擅自转包合同。

未经军方同意, 承制单位不得擅自转包装备合同, 但某些承制单位往往不顾自己技术不够、人员短缺、任务饱和等现实情况争项目, 一旦签订装备合同后, 就将项目擅自转包给其他单位, 这不仅违反了法定要求和合同约定, 也给装备质量和进度留下了重大隐患。

承制单位违约转包合同的现象主要包括:承制单位作为装备合同项目的“中转手”, 将所有科研、生产或维修任务转包给其他承制单位;将主要项目任务转包给其他承制单位;未经军方同意或批准, 将配套件、分系统科研、生产和维修任务转包给其他承制单位, 或未从规定渠道采购原材料、元器件等情形。

4. 未履行附随义务。

在装备科研、生产和维修工作中, 承制单位应依诚实信用原则承担通知、协作、协助等附随义务。承制单位不按法定和约定履行附随义务的行为主要包括:不履行通知义务, 即承制单位未将重要情势的变更及时通知军方, 或未如实告知军方有关装备的使用性能、操作方法、保养方法、注意事项等信息;不履行协作义务, 即承制单位不配合军方的质量监督、检验验收等工作, 不提供真实的装备成本资料、装备使用说明等资料;不履行协助义务, 在军方进行质量监督、试验、检验验收、保管、发运、交接等过程中, 承制单位不向军方提供必要的帮助和支持。

5. 未保守秘密。

承制单位未按照相关规定履行保守秘密的义务, 向他人透露、泄露涉密装备合同信息的, 或者非法使用或转让装备技术、装备图样、装备成品等行为。泄密行为不仅仅是违约行为, 还触犯了保密法等法规, 情节严重的将承担刑事责任。

(二) 军方违约表现形式

1. 违规行使变更权和解除权。

在装备合同履行过程中, 军方可以基于国防利益和公共利益而单方面变更合同内容或解除合同, 但需满足法定条件、严格履行相关程序, 即当装备采购计划变更、原定合同继续履行将严重损害国家利益和公共利益等情形发生时, 装备部门可以按照规定的程序要求进行报告、审批和办理合同的变更、解除事宜。如果军方未按照规定的条件和程序办理变更、解除事项, 或滥用此类行政优益权, 都将会给承制单位造成相应的损失, 都应承担相应的法律后果。

2. 未按规定付款。

按规定支付装备合同价款, 是促进承制单位按计划完成装备科研、生产和维修任务的重要保障, 全付、多付以及过早支付合同价款会给军方带来很大风险, 而未付、少付以及晚付价款又会给承制单位, 尤其是承担高科技项目或生产周期较长项目的承制单位, 带来巨大的资金压力。实践中, 军方往往由于种种原因未按照合同规定或者质量、进度的要求支付合同价款, 不付、少付或迟延支付价款, 如驻厂军事代表机构已经确认装备研制、生产和维修项目质量和进度符合要求或者装备检验验收合格后, 承制单位却迟迟拿不到合同款, 属于军方违约行为。

3. 未按合同规定履行附随义务。

承制单位在完成装备科研、生产和维修任务的过程中, 军方应依照诚实信用原则积极履行协助、告知等附随义务。

4. 未按合同规定保守商业秘密。

军方未按照合同约定保守承制单位具有商业价值的技术、配方、管理方法等商业秘密的现象。对商业秘密的泄漏、透露、非法使用、同意他人非法使用或转让等行为都属于合同违约行为。

三、装备合同违约处理

(一) 开通多种途径, 提供可选择处理制度

装备工作实践中, 装备合同违约问题只能通过双方协商和行政调解来解决, 而协商和调解自身存在较多局限性, 导致部分装备合同纠纷问题难以及时、有效解决, 不仅影响到装备合同双方合法权益的保护, 还影响到承制单位参与装备科研、生产和维修工作的积极性和创造性[3]。

因此, 当前及今后一段时间, 应尽快建立协商、调解、仲裁、质疑、投诉、诉讼和举报等多种违约处理途径, 构建专门的管理机构, 建立顺畅的运行机制, 规范违约处理程序, 制定完善的法规制度, 逐步形成协商、调解、质疑、投诉和举报相结合、可替代的高效的装备合同违约处理制度。

协商、调解、仲裁均建立在当事人自愿的基础上, 容易达成和解协议, 但是只要有一方不愿意选择上述方式解决纠纷, 处理制度就无法进行。对于诉讼来讲, 只要原告符合诉讼法规定的起诉条件, 无论相对方是否愿意, 诉讼均会发生, 同时法院的裁决书具有强制执行效力, 装备合同双方应当自觉履行法院的生效判决, 否则相对方可以申请人民法院强制执行。总之, 每一种违约处理途径都有各自的优点和局限性, 因此, 根据装备合同纠纷的性质、难易程度、期限限制等条件, 优先适用最适当的救济途径, 注重多种违约处理制度的配合使用。

(二) 落实责任制度, 提高违约机会成本

装备合同纠纷往往导致相对方经济利益等合法权益的损失, 因此追究违约当事人的相关责任, 从而威慑违约行为, 并使受损害方的合法权益得到恢复或补偿。

军方或承制单位不履行合同规定的义务或者履行合同义务不符合合同约定, 应当向对方承担继续履行、支付违约金、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。“给军队造成经济损失的, 总部分管有关装备的部门、军兵种装备部应当按照合同约定或者有关法律规定向承制单位提出索赔要求;因装备采购方的原因变更或者解除合同, 给承制单位造成经济损失的, 总部分管有关装备的部门、军兵种装备部应当在报总装备部批准后, 向承制单位支付合理的补偿费用。”

(三) 完善法规制度, 保证违约的规范处理

近年来, 尽管军队颁布了一系列的法规规章, 但对于装备合同违约处理的法律规定比较少, 对于违约的界定不明确、对违约处理机构设定不清晰、对违约处理程序和违约责任的追究也没有明确规定。因此, 尽快起草《装备合同质疑处理办法》、《装备合同投诉处理办法》和《装备合同仲裁条例》等, 为违约处理提供法律依据。

(四) 加强人员培训, 提供人才保障支持

建设复合型、专业化人才队伍, 可以有效提高装备合同管理的水平, 避免装备合同违约的发生, 提高违约纠纷的处理效率。从装备合同救济工作存在问题和发展需要出发, 从相关人员应具备的知识、能力、素质结构出发, 打破学科内容体系, 科学设置交叉融合和应用性的培训内容, 如管理、法律、审计、信息技术及实务等, 使培训内容实现由单一型向综合兼通型转变, 使相关人员具备合同文本、法律实务等知识结构, 适应违约处理工作的迫切需求。

参考文献

[1]崔建远.合同法[M].北京:法律出版社, 2001:235-314.

[2]李红军, 王春光, 等.美军装备合同纠纷处理制度研究及启示[J].装备指挥技术学院学报, 2008, (3) :36-37.

8.商事合同违约金的承担 篇八

关键词：商事合同；违约金；效率违约；意思自治

案例：河南仁地和矿业发展有限公司与方城富润矿业有限公司买卖合同违约金纠纷案，由河南省南阳市进行了一审判决，在本案中，仁地有限公司与富润矿业公司签订的合同书中约定，一方违约时，应支付未違约方500万元的违约金，法院依此判富润公司支付仁地有限公司违约金500万元。值得一提的是，在本案中，仁地有限公司举证自己因富润公司的违约行为造成的损失为1000万元，而法院按照双方的合同支持了仁地公司的请求。

我国《合同法》一百一十四条对违约金做出了规定，并且《合同法解释（二）》第二十九条规定了当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

但在本案中，很明显，法官严格依据当事人的意思自治作出了判决。

民法基于公平的原则做出的对于违约金超过损害百分之三十为“过分高于造成的损失”这一规定，是否适用与商事交往中，这一问题值得我们思考。

由此，引发人深思的是，在审理商事合同时，法院或者仲裁机构应否以超过损害为由对其予以限制。

就此而言，笔者的思路是，从商事合同与民事合同的不同，商行为的特征以及商法调整商事关系的特点等角度出发，说明法院在审判商事合同违约金纠纷时，对其数额，不应以超过损失为由予以限制。

一、商法与民法的立法价值取向不同①

法律的立法价值取向有两层含义，一是指各国的立法机关在立法时想要法律实施后达到的法律效果，二是指当法律追求的各个价值发生冲突矛盾时如何予以取舍。因为商法与民法调整对象、调整方式的不同，二者的价值取向也不同。民商法作为私法，二者都以诚实信用、公平、平等、效率等作为价值追求。但是，民法是以公平作为最基本的价值取向，而商法是以效率为价值最求。当公平与民法的其他原则发生冲突时，民法追求公平，如上述提到的《合同法解释（二）》，笔者认为，该条是在公平与意思自治发生冲突时，民法对公平追求的体现。而商法则不同，在效率与其他商法原则发生冲突时，商法首要追求的是效率。比如短期时效、定型化交易规则都体现了商法对于这一价值的追求。

而违约金制度的价值迎合的是商法的价值追求。

韩世远教授认为，违约金的意义在于两点，一是压力手段。②通过违约金，债权人掌握有一种压力手段，债务人为了避免支付违约金，便会竭力履行其债务。二是简单易行。可以免除债权人就自己遭受的损害逐个举证的义务，还可以将非财产损害纳入其中。

违约金由双方当事人约定，可以就履行金额、赔偿标准、计算方式予以提前确定，在违约行为发生时，可以快速有效地对非违约方进行救济，这一特点完全反应了交易双方对效率的追求。

法院对商事合同违约金予以限制，这种行为在一定条件下会引起当事人的反诉，不仅浪费了司法资源，也没有起到促进商事纠纷迅速解决的目的。并且《合同法解释（二）》的法条中可以看出，根据举证责任而言，需要当事人进行举证，这一系列的行为会造成商事交易的拖延以及纠纷的延长解决，这一行为与商法所追求的效率明显不符。

二、商事责任的特殊性

商法的规定不是为了赋予商主体权利，相反，是为了给予其义务。范键教授曾提到，“商法主要针对的是那些需要承担更多的责任，并较常人更少地需要保护的主体”。③商法上认为商主体是拥有完全能力的、理性的主体，因而其强化了商主体的谨慎义务，即高度的注意义务。相比民法而言，商法更加重主体的责任，所以许多国家规定了商主体的严格责任。

严格责任主要表现在两个方面，一个是实行无过错责任，即债务人无论是否有过错，均对债权人负责；另一个是连带责任，主要也是为了加重责任。④严格责任既适用于商主体，也适用于商行为。在商事合同中，商主体应充分意识到自己的行为的后果以及行为所产生的影响，从而正确的估计自己行为的可能性以及自己行为的价值。所以应对自己做出的违约金的行为负责。

比如，《德国民法典》规定：民事主体违约时，法院可将其支付的违约金，减至“合理的数额”（第三百四十三条）。而商事主体就没有这样的待遇，《德国商法典》规定：商人对其承诺支付的违约金，无论数额多大都必须支付（第三百五十条）。⑤在违约金上，德国法明显使商主体承担更为严格的义务，严格要求商主体对自己的行为负责。这是基于商主体获得更大的利益就应当承担更多的风险，且可以限制商主体的任意营业行为等因素的考虑，但对于我们国家的审判中，对商事合同违约金的规定，有借鉴意义。

另外，商事救济的目的与民事也不同，民事救济的目的在于降低损害，恢复原状。而商事救济在此基础上，还有维护交易秩序的目的。自发自主的维护交易秩序，这是最节省社会资源和交易成本的方式。

对于商事合同中的违约金，法律以超过损害为由予以限制，一来不符合商法对于商主体严格责任的立法模式，二来干预交易秩序的建立，不利于实现商行为追求效益的目的。同时，对于其在审判时予以更改，不利于商人之间交易秩序地自主建立。

三、商法制度的建立旨在推动社会信用观念的形成

在商事活动中，信用占据着重要的地位，商家以获得信用为契机，获得更多的交易机会。信用的缺失不仅影响交易活动本身，还影响社会消费，最终会妨碍社会交易总量，制约经济繁荣。商法的原则种种原则以及制度都体现了其对信用的追求。而违约金作为对非违约方的救济手段，同时也是约定双方对自己信用的一种担保，法院对于商事合同中，以超出损害为由将违约金予以降低，不仅不利于保护相对人的信赖利益，且不利于信用社会体系的建立。商法对信用的注重，也体现在它所追求的契约自由上，尊重当事人的意思自治，维护契约自由。

综上，是从商法的角度出发谈论，在商事合同中，法院以及仲裁机构对于双方约定的违约金，不应以超出损失为由进行限制。下面从违约金自身而言进行思考。

学界中有一种观点认为，违约金是当事人约定的违约价格，这种价格同商品的价格具有相同的意思，它的形成受到市场竞争等条件的影响。双方当事人就违约金的价格在合同中予以事先约定，同事先约定商品、服务的价格具有相同目的。当事人之间签订合同的目的在于增强合同的稳定性，并且分配利益和风险，为了实现这种目的，约定合同价款就成为了主要方式。作为分配利益和风险的一种方式，违约价格也体现出这样的目的。

这也说明违约金可以理解为双方在合同中约定一种选择权，这种选择权在于一方选择履行合同或者支付违约价款，如果当事人選择违约就要支付这种对价。⑥在合同中，买方对自己履行合同的行为进行评估，卖方了解自己的履行成本，合同价格是双方博弈的结果。在这里，就可以引入一个另一个学术概念——效率违约。

对于效率违约的定义，我国国内存在着不同的定义，如成本—利益比较说，是指“当履行的成本超过各方所得了利益时，违约比履约更有效益”；额外利益说，即认为效率违约是指“违约方从违约中获得的利益大于他向守约方作出履行的期待利益”；收获超额利益说及避免损失说以及包含社会价值的成本—利益比较说。⑦

总之，效率违约是指如果违约方在依法赔偿对方损失后，尚能从另一项生意中获取比原合同可获取的更大收益或者能避免比赔偿对方损失更大的损失时而采取的违约行为。在效率违约这个过程中，由于事先已经确定了违约损害赔偿的数额，即非违约方对违约方违约时造成损失的估价等于违约金。而违约方对履约的估价却高于违约金，如果双方按照违约金条款进行合作，则会产生出合作剩余，当然更符合效率原则这种情况下，当事人当然会选择违反合同约定。这种选择除了节省成本外，还可以提高交易效率。但基于当事人的故意违约行为，这种行为不应被推崇，所以此时，即便双方约定的违约金高于造成的损失，也应当由违约方负担，一来是对非违约方的救济，二来以这种违约金的效率救济更有利于救济非违约方，同时这完全是当事人在理性选择下的结果，这种行此时，即便违约金高于非违约方所遭受的损失，法院也不应当判其减损。

当然，对于效率违约和违约金关系的讨论，仍然是在填补损失的基础上，这就引出学界对违约金的分类，即惩罚性违约金与赔偿行违约金。梁慧星教授认为，惩罚性违约金是指合同规定在不履行或者不适当履行时，支付给相对人的作为惩罚的一笔金额，赔偿性违约金则是指双方预先估计的损害赔偿的总额。崔建远教授则认为，区分二者的标准在于违约金的赔偿能否排除强制履行和损害赔偿请求权。但还有另一种见解，认为惩罚性赔偿与赔偿行违约金的区别在于数额，当违约金的数额明显高于非违约方所受到的损失时，就是惩罚性赔偿。

但在《合同法》上，我国并没有直接规定惩罚性违约金，就《合同法》第一百一十四条第三款，笔者也认为不算惩罚性赔偿，一来，按照这种价格理论而言，这时，违约方支付的违约金意义在于时间价值，或者也可以说是当事人的一种风险安排。⑧是对迟延履行风险的反映。韩世远教授也认为，此时迟延履行的违约金与继续履行同时适用，不过是对于迟延赔偿的赔偿额预定，仍属于赔偿形违约金。⑨我国法律没有明确地排斥惩罚性违约金，那么当事人之间可以就惩罚性违约金进行约定。但是如果基于第二种分类标准，那么我国《合同法解释（二）》却是对惩罚性违约金的高额限制。基于对违约金是违约价格的定义，《合同法》是对违约价格设置了价格上限，形成了价格管制。如同其他商品或服务的价格管制一样，这种价格上的调整会影响它的供求，即约定与否，如果惩罚性违约金是有效率的，那么对其的调整必将减损社会福利。⑩

在合同的履行中必伴随着风险，这种风险包括履行条件的改变，合同的约定也是出于分配风险的考虑。在商事合同中，双方承担、对抗风险的能力不同。对于违约金的确定，是当事人对于自己履行合同或违背合同的一种风险的评估，也可以说是当事人对于这种风险在合同当事人之间进行分配的结果。在商事合同中，对于风险的发生以及相关赔偿，法院是不予以干涉的，基于这种理由，对于商事合同，法院也不应以其超过实际损失为由对其进行限制，因为这种风险的分配是理性主体做出的合理选择。

当事人之间约定高违约金，除了为了违约金所一般具有的节约违约责任追究时成本的功能，也是当事人出于预防违约，降低合同风险的目的的体现。在商事合同中，合同标的数额巨大，对于高风险的预防，商事合同显的更加需要这种机制，也更加可能发生这种机制，所以，对于商事合同的违约金，法院以及仲裁机构不应以其过分高于所造成的损失为由予以减少。

所以，综上所述，根据商事合同本身特有的特征，在商事合同中，商主体对于违约金应承担严格责任。

注释：

①《商法的价值、源流及本体》范键王建文，中国人民大学出版社，2004年，第60页.

②《合同法总论》第二版，韩世远，法律出版社，2008年，第588页.

③《商法的价值、源流及本体》范键王建文，中国人民大学出版社，2004年，第50页.

④《商事责任与追诉机制研究》樊涛王延川，法律出版社，2008年，第83页.

⑤《商事责任与追诉机制研究》樊涛王延川，法律出版社，2008年，第89页.

⑥《惩罚性违约金的经济分析》杨志利，《北大法律评论》，2010年02期.

⑦《效率违约理论研究》，王艳丽著，法律出版社，2012版.

⑧《违约金的性质研究》杨志利，《北大法律评论》，2010年02期.

⑨《合同法总论》韩世远，法律出版社，2008年版，第590页.

⑩《惩罚性违约金的经济分析》杨志利，《北大法律评论》，2010年02期.

参考文献：

[1]范键王建文，《商法的价值、源流及本体》，中国人民大学出版社，2004年.

[2]韩世远，《合同法总论》第二版，韩世远，法律出版社，2008年.

[3]樊涛王延川，《商事责任与追诉机制研究》，法律出版社，2008年.

[4]郭明瑞房绍坤，《民法》，高等教育出版社，2011年，第354页.

[5]杨志利，《惩罚性违约金的经济分析》，《北大法律评论》2010年02期.

[6]王艳丽著，《效率违约理论研究》，法律出版社，2012版.

[7]张彦，《论商事关系之界定》，《商法年刊》，2007年.

[8]丁丁海俊，《违约金的性质与功能新论》，《西南民族大学》2005年3月.

[9]孙良国于忠春，《有意违约的研究》，《法制与社会发展》，2009年第6期.

[10]雷芳，《小议民事合同与商事合同的区别》，《法学之窗》，2008年第5期.

[11]叶林，《外观主义的商法意义_从内在体系的视角出发》，《中国商法年刊》，2007年.

[12]陈淑华，《论我国商法的基本理念》，《中国商法年刊》.

[13]刘素霞《论我国司法调整合同违约金_的异化及其消解》，《民主与法治》，2012年8月.

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