房屋权属信息查询

房屋权属信息查询（共8篇）

1.房屋权属信息查询 篇一

房屋权属登记信息查询规程（第四版样稿）

(2011年2月修订)

一、查询房屋权利记载信息、房屋原始登记凭证

① 工作程序

排队取号→查询登记→查验有关收件材料→查询→收费→出具查询结果证明

二、房屋权属登记查档

① 工作程序

查档登记→查验有关收件材料→查档→收费→出具查档结果证明

② 房屋权属登记查档收件材料

三、开具个人名下房屋登记信息证明

① 工作程序

查档登记→查验有关收件材料→查档→收费→出具查档结果证明

说明：

1、本规程根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《房屋登记簿管理试行办法》制定

2、房屋权利记载信息：包括房屋自然状况(坐落、面积等)和房屋权利状况(所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制)

3、房屋原始登记凭证：包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料

4、查询人须准确填写需要查询的房屋坐落以及需要查询的事项。

5、收费标准：房产档案查询服务费（南价费[2007]99号文），只查询房屋权属档案，不需出具证明材料的50元/档·次，查询且出具证明材料的60元/档·次。档案复印费用按复印张数收取。

2.房屋权属信息查询 篇二

房屋登记档案包括房屋登记簿和原始登记凭证,本文所称房屋登记档案信息特指房屋电子登记簿的记载信息。我们可以为房屋登记档案信息查询权限分级作如下定义:依据相关法律、法规、规章对房屋登记档案信息查询的不同主体,以查询范围从小到大划分为由低至高(初级、中级、高级)的三级查询权限通用等级,即对外现场查询权限分级、内部因公查询权限分级、网络实时查询权限分级三大类。后文所列三类查询权限表中各级别因查询主体及其查询范围具有的特殊性和不可替代性,除中级、高级权限均可兼有初级权限外,高级权限不能兼有中级权限。

二、对外现场查询权限分级一览表及补充说明

1. 对外现场查询权限分级一览表(见表1)

2.补充说明

①律师与基层法律服务工作者是常见的因代理诉讼案件的特殊查询主体,相关法律法规对其查询权限未有明确规定,各地房屋登记机构对其查询范围的大小限制不一,其权限级别应视其是受房屋权利人、继承人、受遗赠人的委托还是持法院签发的调查令而有所区分。

②利害关系人应指涉及房屋权利归属的仲裁和诉讼案件当事人、房屋法定继承人、与房屋有交易关系的当事人、房屋权利隐性共有人。另外,房屋拟交易人应与房屋所有权人共同查询核实。

③因建筑区划内依法属于全体业主共有的物业服务用房只登记不发证,故其在房屋登记簿的记载信息,全体业主共有权人均可查询。

④房屋自然状况信息除指坐落、建筑面积、规划用途、总层数、结构等,还应包括房屋的建成年份、测量数据、套内面积、分摊面积、电子平面示意图等。房屋查封信息应包括查封的机关、文号、期限、类型以及解除查封的文号和时间。

关于房屋抵押、异议登记信息的查询,应只告知“有”或“无”记录即可,因涉及个人可能不愿向社会公开的信息,故不应告知详细记载情况。

三、内部因公查询权限分级一览表及补充说明

1. 内部因公查询权限分级一览表(见表2)

2.补充说明

①住房保障管理部门因经济适用住房、保障性(限价)住房、公共租赁住房申请人资格审核工作需要,可拥有高级查询权限,但要指定专人负责,凭用户密码查询且要与房屋登记机构签订协议,明确仅能查询上述申请人名下有无房屋登记记录及其相关信息,不得滥用查询权限。房屋登记机构要保存其详细查询痕迹,便于追责。

②房屋登记机构上级机关因行政执法、历史遗留问题调查、私房改造落实政策等需要,可凭相关证明材料由房屋登记机构档案信息管理人员协助查询。房屋登记机构应做好查询台账记录、留存相关证明材料的原件或复制件备查。

③房屋征收部门因核实或获知征收房屋的权利人姓名或名称以及权利限制状况,可凭房屋征收公告、房屋征收范围红线图、征收房屋调查清单等,经房屋登记机构上级机关批准后,由房屋登记机构档案信息管理人员出具查询结果证明,并留存上述证明材料原件或复制件备查。

四、网络实时查询权限分级一览表及补充说明

1. 网络实时查询权限分级一览表(见表3)

2.补充说明

网络实时查询可分为以下三种模式。

①互联网查询

随着传统互联网向移动互联网转型时代的来临,房屋登记机构可建立门户网站以及通过微信的开发平台接口开通官方公众服务号,为传统互联网和移动互联网用户提供自助查询服务。

②数据库接口查询

为了规范有效执行国家相关政策,房屋登记机构可将房屋电子登记簿信息系统通过数据库接口与国土资源、住房保障、公安户籍、民政管理、地税征管、人民银行征信、住房公积金监管、工商管理、审计、统计、金融等部门连接,建立相关信息实时共享的网络,房屋登记机构可分别授予各共享部门初级或中级查询权限,同时必须签订信息查询安全保密协议。

③电子邮箱查询

3.房屋登记信息查询工作要求 篇三

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中心各科室：

为进一步规范我中心房屋登记信息的对内对外查询服务，更好地服务于本中心房屋登记工作和公众对房屋登记信息的需求，根据建设部《关于印发<房屋权属登记信息查询暂行办法>的通知》（建住房〔2006〕244号）、《关于印发<房屋登记薄管理试行办法>的通知》的相关规定，结合本中心实际，现对房屋登记信息查询工作通知如下：

一、信息查询的一般要求

本通知所指房屋登记信息查询是指已完成登记的房屋登记信息的查询，包括房屋原始登记凭证和我中心对房屋权利的记载信息。本中心对内对外的房屋登记信息查询由档案科负责，由指定的档案查询人员具体办理。档案查询人员应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国档案法》、《房屋权属登记信息查询暂行办法》、《房屋登记薄管理试行办法》和《江北房屋产权产籍监理所权属登记信息查询规定》，办理本中心房屋登记信息查询服务，并严格按照以下具体规定执行。

（一）查询人的身份确认

1、查询人为法人单位或其它经济组织的应开具单位介绍信或者授权人出具的授权委托书和查询事项办理者的本人身份证明；

2、查询人为自然人的应提供本人的身份证明；若系受他人委托代为查询的，提交委托人出具的授权委托书或者足以证明其受托权限的证明文件以及委托人的身份证明文件。

查询人未按照前述规定提交足以证明其身份的证明材料的，查询工作人员应告知其补充提供相关证明文件后，方可办理查询事项。

（二）查询的一般程序

查询工作人员应当按照《江北房屋产权产籍监理所权属登记信息查询规定》的程序处理查询事项，并严格执行以下规定：

1、查询工作人员应指导查询人正确填写《房屋登记信息查询申请表》，包括查询人及其身份证明、代理人及其身份证明、房屋座落、查询事由、利用目的等。

2、对非权利人查询房屋信息的，查询工作人员应询问其查询理由、作何用途等，根据具体情况要求其补充必要材料；除司法机关、纪检监察部门、证券监管部门外，查询房屋原始登记凭证的，其查询要求需经分管领导同意。

3、除司法机关、纪检监察部门、证券监管部门、行政执法机关和已立案的诉讼案件外，原则上只能按查询人提供的拟查询的房屋座落、房地产权证书号等进行查询。

4、查询工作人员需对查询人查询的档案、打复印的页码、查询时间等事项在《房屋登记信息查询申请表》上进行记载，并交由查询人签字确认。如属批量查询的，应当附具查询清册。

5、涉及司法查封的由档案查询工作人员受理后交司法查封员查询，查询结果由司法查封员出具，档案查询工作人员监章并按规定收费。

6、楼盘资料的查询由信息管理科负责接待和出具查询结果，档案查询工作人员可监章并按规定收费。

（三）查询资料的提供

查询资料的范围仅限于对房屋权属登记的原始凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。查询工作人员未经本中心领导同意不得向查询人提供查询资料以外的任何信息。

1、本中心在办理房屋权属登记中所形成的内部审批资料，包括但不限于审批表、现场查勘表、内部请示（批复）、会议纪要以及其他不宜对外提供的请示批复文件等不得向查询人提供。

2、本中心在办理房屋权属登记中形成的，涉及国家机密、权利人个人隐私或者商业秘密的资料，包括但不限于权利人个人的身份证明文件、婚姻状况资料（如身份证、户口、离婚、结婚以及权利人电话等），除司法机关、纪律检查机关和权利人本人外，不得向查询人提供。

3、原江北城范围内档案除局属拆迁办（公司）外，一般不对外查询。确需对外查询的，报经中心领导签字同意。

4、私改档案不属房屋权属登记档案，不对外提供查询，私改遗留问题由市场监管科接待和处理。本通知另有限制性规定的，按照本通知的其他规定执行。

（四）暂不提供查询的情况

1、权属登记机构正在整理、维护、修缮登记资料的；

2、房屋登记正在办理过程中。

（五）已受理登记但尚未归档的案卷由案卷所在科室接待查询、出具查询结果，档案查询工作人员监章并按规定收费。

二、具体查询事项的处理

对以下查询事项，除要求查询人按照本通知明确的一般要求提供证明文件外，还应按照下列规定办理。

（一）查询房屋原始登记凭证的

1、房屋继承人、受赠人和受遗赠人只能查询与继承房屋或受赠房屋或者受遗赠房屋相关的房屋原始登记凭证。在查询时，查询人应当提供：

（1）被继承人、赠与人和遗赠人对查询房屋享有权利的凭证：

（2）被继承人已经死亡的证明文件和有关继承人与被继承人关系的证明文件；

（3）赠与人与受赠人之间的协议或者合同，或者其他足以证明赠与人与受赠人存在赠与关系的证明材料；

（4）遗赠人已经死亡的证明文件和遗赠人同意将其财产赠与受遗赠人的证明文件。

2、司法机关、纪检监察部门、证券、银行监管部门只能查询与其调查案件、执行案件直接相关的房屋原始登记凭证。在查询时，查询人应当提交：

（1）证明其查询事项与调查案件相关的证明文件，如当事人的调查申请、司法机关、纪检监察部门和证券监管部门因调查案件需要查询房屋权属登记档案的调查令或专门介绍信或者裁判文书或者仲裁裁决书等；（2）查询人的工作证件

3、公证机关、仲裁机构只能查询与公证事项、仲裁事项有直接关联的房屋原始登记凭证。在查询时，查询人应当提交：

（1）公证申请人申请公证机关要求调查的，与申请人申办的公证事项有关的调查申请书，或者公证机关依照其职权，按照公证事项作出的调查决定（可由公证机关在调查介绍信中叙明调查事项）；（2）仲裁申请人或者被申请人请求仲裁机构调查的申请书，或者仲裁机构依照其职权，按照仲裁事项作出的调查决定（也可由仲裁机构在调查介绍信中叙明调查事项）。（3）查询人的工作证件。

4、律师如需查询与其承办的案件直接相关联的房屋原始登记凭证，应当出示或者提交：（1）出示律师事务所与当事人间已经订立的委托代理合同，委托事项与查询事项有直接联系；（2）提交足以证明其拟查询事项与其承办案件直接关联且已进入诉讼状态的证明文件，如法院的立案文书、判决书、裁定书或原告的起诉状、被告答辩状等。

5、业主或业主委员会出示或提交以下证明后，可以查询复制开发商新建档案中的测绘报告，但不得查询除此之外的其它资料。

（1）出示能证明其是所查询房屋业主的证明，如房地产权证或已登记的合同等；（2）业主委员会应出示业委会的介绍信。

6、已到我中心进行房屋登记的购买方如因办证或减免税费确需查询卖方上一手合同而卖方又无法到场的，出示以下证件后可查询复制卖方合同。

（1）房地产权证或我中心出具的受理单、税费缴款通知书等；（2）能够证明其买卖关系的合同等。

（二）查询、复制房屋权属记载信息的

1、查询房屋权属记载信息的，只需提供有效身份证明即可。

2、行政执法机关可以查询复制与其承办案件直接关联的房屋权属记载信息。在查询时，查询人应当提交：

（1）单位介绍信、行政执法机关立案文书和查询经办人的身份证件；

（2）提供证明行政执法机关享有拟查询事项的法定职权的法律、行政法规规定的文件（也可由行政执法机关在调查介绍信中叙明可依法调查依据及其条款。）

3、律师只能查询复制与其承办的案件直接相关联的房屋权属记载信息。在查询时，查询人应当出示或者提交：

（1）出示律师事务所与当事人间已经订立的委托代理合同；（2）委托事项必须与查询事项有直接联系。

4、拆迁（征地）单位只能查询复制其拆迁（征地）范围内房屋权属记载信息。查询时，查询人应提交：（1）拆迁人依法取得的《拆迁许可证》或者合法的征地批准文件；

（2）若系委托拆迁，由受托人进行查询的，应提交委托人出具给受托人的授权委托书或者双方订立的委托拆迁协议；

（3）拆迁范围内（征地范围内）的房屋基本情况表或者经批准的拆迁（征地）红线图。

5、单位可以核查本单位职工购买房屋（包括完全产权、集资房屋或者经济适用房屋）的房屋权属登记信息。查询时，应提交：（1）职工委托或同意其单位查询其房屋登记信息的委托书或其它形式的文书；（2）其它足以证明其查询目的、查询理由的证明文件。

6、房地产评估机构基于房地产价格的评估需要查询拟评估事项的房地产价格时，只能就其评估事项相关地段的房屋的层数、面积、价格和购房时间进行查询，不得超越评估事项任意查询他人的房屋权属登记信息。

（三）配合银行提供贷款申请人家庭住房总面积的

因向银行申请个人住房贷款，需查询家庭住房总面积的情况，应按《关于在商业性房地产信贷过程中依托房屋登记信息系统查询家庭住房总面积情况有关问题的通知》（建住房〔2007〕284号）办理。查询时，应提交：

1、经贷款银行审查确认的家庭成员名单及其有效身份证件等；

2、家庭成员委托借款人代为查询的，还应当提供书面委托书。

（四）免费提供房屋登记信息查询的

低保户、残疾人查询房屋登记信息的，只要其手续合符要求，并能提供其低保证或残疾证的，可提供免费查询。

三、查询纪律

（一）中心内工作人员因工作需要查询房屋查勘文书的，应到档案查询室填写查询申请表，由查询工作人员查询后提交给查询人。若因工作需要查询、复制其它房屋权属资料的，需填写查询申请表，并注明查询理由后，由其分管领导签字认可，方可查询复制。

（二）本中心房屋登记档案资料一律不外借。中心内工作人员因工作需要借出的，需填写档案借出申请，并报中心分管领导批准方可借出。若因更正档案内错误需借出档案的，借出人还须在档案备考表中对更正情况进行说明。

（三）查询人（包括本中心工作人员）一律不得接触房屋登记的原始登记凭证。查询原始登记凭证资料，只能由本中心查询工作人员专门负责。但查询人在本中心查询工作人员指定的专门场所对查询资料进行阅读的除外。

（四）本中心工作人员只能因工作需要查询和利用房屋登记资料，不得将查询中涉及的国家秘密、个人隐私和商业秘密泄露给他人，也不得不正当使用查询所获得的信息。

（五）查询工作人员应当对房屋登记档案的信息保密，对查询人所需查询事项严格按照本通知执行，不得擅自扩大登记查询的范围，严防泄露他人的个人隐私和商业秘密。

4.房屋权属登记宣传资料 篇四

一、房屋权属登记的申请材料 依据《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规规定，对国有土地及集体土地上的房屋登记原因及要件进行公示。

（一）国有土地上房屋新建登记

1、登记申请书；

2、申请人有效身份证明（原件和经比对的复印件）；

3、国有土地使用证（原件和经比对的复印件）；

4、建设工程规划许可证及盖有骑缝章的规划总平图；

5、建设工程规划验收合格证；

6、建设工程竣工验收备案表（或质监站质量等级通知单及消防验收（备案）文书）；

7、经审核归档的面积测绘成果报告；

8、公安机关出具的地址证明；

9、白蚁防治所出具的白蚁防治证明；

10、维修资金缴存证明（除不存在建筑物区分所有权外的，应提交）；

11、建筑工程施工许可证（除工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的，应提交）；

12、联建协议（联建项目应提交）；

13、公共设施配套建设是否移交的证明（有公共设施配套建设的项目应提交）；

14、有关部门批准建设政策性建设的批复（政策性住房应提交）；

15、消防验收（备案）文书（高层建筑应提交）；

16、国家安全事项安全意见书（涉外项目应提交）；

（二）集体土地上房屋新建登记

2010年10月，我市农村产权制度改革确权颁证工作已经结束。为切实做好农村产权制度改革确权颁证后续工作，按照崇州市统筹委的要求，我局建立了常态化的确权颁证工作机制，从2010年11月1日起，对前期已颁证需进行变更、更正登记的房屋，以及农村房屋未确权颁证的，分以下几种登记类型提交申请材料：

1、农村散居房屋、新型社区（统规自建）房屋申请材料：

（1）登记申请书（乡镇政府、村、组签署意见并加盖公章）；

（2）居民身份证、户口簿（原件和经比对的复印件）；（3）集体土地使用证（原件和经比对的复印件）；（4）申请登记房屋符合规划证明；（乡村建设规划许可证或按照规划部门的相关要求，提供符合规划的证明材料）；

（5）房屋测绘报告或村民住房平面图；

（6）房屋质量合格证明（房屋面积在300㎡以下提供乡镇政府出具的房屋质量检查记录表，房屋面积在300㎡以上提供房屋质量鉴定报告，鉴定报告上建设局需加注意见并加盖公章）；

（7）地址证明（房屋所在地派出所出具）；（8）拆迁安置协议（统规自建房屋需提交）；（9）会审表及花名册（乡镇政府统一集中办理需提供）。

2、统规统建的新居工程申请材料

（1）各安置小区，项目业主（建设单位）持所有报建手续（包括集体土地使用证、乡村建设规划许可证及总平面图、规划验收合格证、施工许可证、竣工验收备案表、消防验收（备案）文书、测绘报告、地址证明、维修资金缴存证明、白蚁防治证明）申请房屋初始登记，办理了总证后，才能申请办理小区业主的分户产权。

（2）分户确权登记的申请资料包括：

▲登记申请书（乡镇政府、村、组签署意见并加盖公章）▲居民身份证、户口簿（原件和经比对的复印件）； ▲拆迁安置协议；

▲统规统建户花名册（乡镇政府出具）； ▲房屋分户平面图。

（三）房屋变更登记申请材料：

1、登记申请书（集体土地上房屋需乡镇政府、村、组签署意见并加盖公章）；

2、居民身份证（原件和经比对的复印件）；

3、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证或集体土地使用证》（原件和经比对的复印件）；

4、证明发生变更的事实材料：（1）地址变更（房屋所在地派出所出具的地址证明）；（2）名称、面积变更（证明发生变更事实的材料）；（3）同一所有权人分割、合并房屋（房屋所在地派出所出具的地址证明）；（4）房屋用途变更（规划部门出具的用途变更证明）。

（四）房屋转移登记申请材料

（一）房屋转移登记原因包括：存量房买卖、购买商品房、赠与、继承、离婚分得、房屋分割出售、拆迁交换（拆迁购买）、共有份额变化、法院判决、调解、裁定、仲裁等。

（二）提交申请材料：

1、登记申请书；

2、居民身份证（原件和经比对的复印件）；

3、房屋所有权证；

4、契税完税证明或免税证明；

5、维修资金缴存证明(按规定应建但未建维修资金账户的应提交)；

6、集体土地使用证（集体土地上房屋转移登记应提交已变更后的集体土地使用证和集体经济组织同意转移证明材料；

7、证明发生转移的事实材料：（1）房屋买卖的应提供房屋买卖合同；（2）房屋赠与的应提供赠与合同；（3）继承房屋的应提供继承公证书；（4）离婚分得房屋的提供离婚协议；（5）房屋分割出售的提供房屋分割协议（含房屋平面图）；（6）拆迁交换（拆迁购买）的提供拆迁协议；（7）共有份额变化的应提供共有份额约定书；（8）法院判决、调解、裁定、仲裁的应提供生效法律文书。

（五）房屋抵押登记申请材料

1、登记申请书；

2、居民身份证（原件和经比对的复印件）；

3、房屋所有权证（原件和经比对的复印件）；

4、抵押合同；

5、主债权合同；

6、集体土地使用证（集体土地上的房屋应提交）；

7、承诺函、退还拨用宅基地及批准拨用集体建设用地申请、回复（集体土地上的房屋应提交）。

▲按照市统领办《关于深化全市农村房屋产权抵押融资工作有关问题的会议纪要》（2013年第一期），“在成都市确定的桤泉、隆兴、集贤三个生产要素自由流动试点区域和燎原、三江、白头、道明、公议、元通、怀远、街子等乡镇办理农村房屋产权融资抵押时，可以采取用农村房屋产权直接抵押融资的方式办理；在其他非试点区域，办理农村房屋产权抵押融资时，原则上由国有担保公司提供担保”。

（六）房屋注销登记申请材料

（1）登记申请书（集体土地上的房屋申请注销，乡镇政府、村、组应签署意见并加盖公章）（2）居民身份证；（3）房屋所有权证；（4）证明房屋所有权消灭的材料；

（七）房屋遗失补证

房管局办证大厅查询并打印房屋信息摘要→公开发行报纸刊登遗失声明（写清权利人、房屋地址、房屋权证号和监证号）→房管局凭遗失声明进行公告（公告期30天）→公告期满，公告无异议或异议不成立，社区加注证明意见→申请补证。

申请提交的资料：登记申请书、身份证、公告无异议证明、公开发行报纸刊登遗失声明。

二、房屋登记的流程

房屋登记按申请、受理、审核、载入登记簿、发证的程序进行。

其中，当有下列情况之一时，登记机构就申请的有关事项需进行公告。

1、集体土地上的房屋所有权初始登记；

2、房屋权属证书或登记证明遗失；

3、因遗失、灭失等原因，应补发集体土地上的房屋权属证书的；

4、以及按相关法规要求，登记机构认为应公告的其他情形；

房屋登记受理后，有下列情形之一时，登记机构会派工作人员进行实地查看： 一是申请房屋所有权初始登记；二是申请在建工程抵押权登记；三是因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记。

三、关于双方申请和单方申请、共有房屋申请、以及代理人代为申请的说明

1、可单方申请的情形只是下列12种类型，其他房屋登记应共同申请。

1、因合法建造房屋取得房屋权利；

2、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房地产权利；

3、因继承、受遗赠取得房地产权利；

4、因房屋所有权人的姓名或名称变更，申请变更登记；

5、因房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更，申请变更登记；

6、因房屋面积增加或减少，申请变更登记；

7、因同一所有权人分割、合并房屋，申请变更登记；

8、房屋灭失；

9、权利人放弃房地产权利；

10、权利人申请不涉及房地产权利归属和内容的更正登记；

11、申请异议登记；

12、预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按约定与预购人申请预告登记，预购人申请预告登记。

2、共有包括共同共有、按份共有。对共有的房屋，应由共有人共同申请登记。对按份共有的房屋，申请人还应提交各自房屋份额的约定书。

3、申请人委托他人代为申请登记时，应采取书面委托方式。未成年人的房屋应由其监护人代为申请登记。当监护人代为申请时，应提交监护关系证明。除父母和法院指定监护人外，其他监护人的监护权证明应经公证。

四、农村产权纠纷调处与仲裁

一是调解。按照崇统领办【2012】5号文件精神《关于切实做好全市农村产权制度改革信访及纠纷调处的通知》，采取“一单式”服务流程，按照“申请—受理—调查—座谈—回复—归档”程序进行调解。申请人向我局农村产权纠纷调处办公室申请，在房管职能范围内受理，向乡镇和当事人了解情况，在政策法规允许范围内进行协商和调解，然后根据调解情况作出回复。

二是仲裁。根据《关于推进农村产权仲裁工作有关事项的通知》（崇统领办【2012】6号）文件精神，崇州在2011年被列为仲裁工作试点区（市）县，在农村产权交易服务中心设立了“成都农村产权仲裁院崇州咨询联络处”，矛盾纠纷双方当时人首先达成仲裁协议，提交仲裁申请书申请仲裁，当事人凭裁决书以及相关资料申请房屋登记。

5.房屋权属信息查询 篇五

房屋权属登记薄是房屋权属档案的一个缩影,也是发放房屋权属证书的重要依据之一,它可以对外公开,向房屋权利人及厉害关系人提供查阅利用,也可为房屋权属登记提供历史依据,如此,不仅能够有效地保护房屋权属档案原始资料的安全性和保密性,而且,也能有效体现房屋权属登记信息的社会价值和经济价值。

依据《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第二十三条之规定,新疆维吾尔自治区房屋权属登记簿的统一式样也已由自治区建设厅以新建房[2006]10号文件形式下发给了各地(州)、市。下面我就本人在理论和实际工作中对自治区房屋权属登记簿的填制和对外利用规则谈谈个人的粗浅认识。

1 房屋权属登记簿填写的一般要求

(1)房屋权属登记机构应当按照行政区域建立统一的房屋权属登记簿,将房屋权属登记事项记载于房屋权属登记薄,为房屋权利人及其厉害关系人查阅、摘录、复制房屋权属登记信息提供公共服务。

(2)房屋权属登记实行计算机管理的,可采用非纸介方式建立房屋权属登记薄数据库,但是房屋权属登记查询内容和打印输出的式样,必须与自治区房屋权属登记薄统一式样相一致。

(3)房屋权属登记簿应按房屋座落编成,登记机构将其管辖的行政区划分成若干个房产区,每一个房产区划分成若干个房产分区,每一个房产分区再划分成若干个丘,以丘为基本单位编制房屋权属登记簿。

(4)对于利用手工填制房屋权属登记薄的县市,房屋权属登记簿应采用耐久性强的书写材料填写,如碳素墨水、蓝黑墨水。不得使用易褪色的书写材料填写,如纯蓝墨水、红墨水、圆珠笔、复写纸等。

(5)房屋权属登记薄分为“在建房屋登记”和“房屋权属登记”两张表格,有空格填写内容和选项填写内容两种,选项填写须将“□”涂黑,超出选项范围的,将“其他”项的“□”涂黑,并在空格处注明具体内容。

2 房屋权属登记薄的存放

房屋权属登记薄应由专门的登记薄管理人员负责保存和管理。

纸介质的登记薄应按照丘为单位订制成活页薄册或以卡片形式设置专门的柜子存放。例如一个房产区一组柜子、一个房产分区一节柜子、一个丘一个抽屉等。总之,存放的原则之一就是,不仅符合登记薄的编制要求,而且,要保证与房屋权属登记档案和房屋权属证书的有效衔接。对于电子制的登记簿也应做到定期备份,以免意外丢失。

3 房屋权属登记薄的填制

房屋权属登记簿各栏目指标填写,在新疆维吾尔自治区建设厅新建房[2006]10号文件中已解释的十分详尽,故在这里不再赘述。

房屋权属登记薄中的登记类型主要包括两大类:一类是在建房屋登记,主要有在建项目、项目转让以及针对所登记在建房屋的他项权登记、异议登记、限制登记、变更登记、更正登记、登记证明的补、换发等。

例如:建造人某房产开发公司在某坐落位置处建造了两幢住宅楼,并按幢办理了商品房预售许可登记领取了商品房预售许可证,现须办理在建房屋抵押登记手续,则可根据各登记资料记载填制一张“在建房屋登记卡”,并按登记薄卡内容发放在建房屋他项权登记证明,后续相关该在建房屋的异议、限制登记可在该登记薄卡中直接补填,而项目转让、变更、更正、补、换发登记等则须另续一张“在建房登记卡”,并填写相关内容。

第二类是房屋权属登记,主要包括已建成竣工房屋的初始、转移、变更、他项权、异议、限制、更正、补换发以及已办理商品房预售许可登记取得商品房预售许可证的在建房屋预购、预租的预告登记等。

例如:某人预购上例某开发公司建造的一套住宅房屋,需办理预告登记,则填制一张“房屋权属登记卡”,并依据该卡记载的内容发放“预告登记证明”,后续相关该预告登记房屋的抵押登记、异议登记、租赁登记等,可在该卡中相应栏目处补填,而转移、变更、更正等则必须续填一张“房屋权属登记卡”。

续填的纸介质形式的登记薄卡的存放,有两种方案:

(1)是插入式,即放在原登记卡的后面,登记卡号以原卡号为基础,用-1、-2、-3……等来区分。

(2)是连续式,即放在该登记薄的最后,登记卡号为流水号,可通过登记日期和注销日期相对应来检索。

但在实际工作中,笔者认为,第一种续填登记簿卡的存放方式更加条理清晰,也更便于查找和利用。

对于纸介质形式的登记薄,其内容可由专职工作人员负责打印,也可用手工进行填写。填制好的登记簿须经过审核合格后方可移交专人按规定存放保管,未经审核批准严禁涂改登记薄,破损或灭失的也必须按原登记薄和原产籍档案内容重新打印或手工填制。

4 登记薄的对外利用

登记薄的外部查阅利用包括两种情形:(1)是普通查阅;(2)是专门查阅。

(1)普通查阅:面向社会公众。查阅人凭相关证件(如有效身份证明或单位法人资格证明等)提出书面查阅申请(即填写《房屋权属登记信息查询申请表》),明确房屋座落或权属证书编号以及需要查询的事项等后,由登记薄管理人员调取相应的登记薄信息,查阅人必须在指定的场所,在登记薄管理人员的监督下查看登记薄记载的信息,查阅人自行摘录的登记薄信息,登记机构不予证明。

(2)专门查阅:面向有关当事人和公、检、法等。查阅人凭书面的查阅申请书及有效的合法凭证向登记机构提出查阅申请,经登记机构审核,对符合查阅规定的,准予查阅。登记机构对查阅人摘录、复制的房屋权属登记信息进行复核,加盖证明印章后方可交给查阅人。

严禁查阅人将登记薄带离指定场所。

以上仅是本人对登记簿的一些粗浅认识,若有不妥之处,还请各位专家学者批评指正。

摘要：就本人在理论和实际工作中对自治区房屋权属登记簿的填制和对外利用规则谈谈个人的粗浅认识。

6.昆明市房屋权属登记项目 篇六

一、非行政许可审批内容

二、设定非行政许可审批的法律依据

三、非行政许可审批数量及

方式昆明市市辖区（东川区除外）范围内房屋权属的登记。

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条；

（二）《昆明市城市房屋权属登记管理条例》第二条、第四条；

（三）《城市房屋权属登记管理办法》第四条。无数量限制，符合条件即予登记。

（一）初始登记

因合法建造房屋等实事行为取得房屋所有权的，当事人可以申请房屋所有

权初始登记。

（二）预登记

开发企业出售商品房，符合商品房销售条件，同时完成商品房规划及竣工

验收条件。

（三）转移登记

1.买卖；

2.互易；

3.赠与；

4.以房屋出资；

5.分割房屋共有房屋；

四、非行政许可审批条件6.法人或者其他组织分立、合并，涉及房地产权利转移的；

7.继承、遗赠。

（四）变更登记

1.房屋所有权人的姓名或者名称变更的；

2.房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更的；

3.房屋用途变更的；

4.房屋面积增加或者减少的；

5.同一所有权人对房屋登记单元进行分割、合并的。

（五）注销登记

1.房屋灭失的；

2.放弃所有权的。

法律依据：《昆明市城市房屋权属登记管理条例》第三条。

（一）初始登记（原房屋未进行过权属登记或新建的房屋）：

1.立项批准文件（复印件1份，验原件）；

2.《国有土地使用证》（复印件1份，验原件）；

3.建设工程规划许可证和建设工程规划验收或规划分期验收证明（原件各

1份）；

五、申请材料4.房屋工程竣工验收备案文件（原件1份）；

5.1：500房屋位置平面图及1：100或1：200房屋分层平面图（原件各1份）。

个人建造房屋申请房屋所有权初始登记的，免个人建造房屋申请房屋所有

权初始登记的，免交第1、4项文件。

（二）预登记（开发企业出售商品房）

1.投资立项批文和《国有土地使用证》（复印件各1份，验原件）；

2.建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和建设用地许可证（复印件

各1份，验原件）；

3.房屋工程竣工验收注明（竣工验收备案表）和规划验收合格证明（复印

件各1份，验原件）；

4.商品房预售许可证（复印件1份，验原件）；

5.商品房面积测量证明（复印件1份，验原件）；

6.企业营业执照和房地产开发资质证书（复印件各1份，验原件）；

7.1：500房屋位置平面图及1：100或1：200房屋分层平面图（原件各1份）。

购买预登记的商品房的，房屋权利人申请人可以持登记备案的房屋买卖

合同、购房发票、1：500房屋位置平面图及1：100或1：200房屋分层平面图、房屋权利人（代理人）的有效证件办理房屋所有权初始登记。

（三）转移登记（因房屋买卖、交换、赠与、继承、分割、合并、投资入

股、裁决等原因使房屋权属发生转移的）

1.买卖、交换、分割、合并、投资入股等以合同方式转移房屋所有权的，提交原房屋所有权证、合同（原件各1份）；

2.赠与、继承的，提交原房屋所有权证、公证书（原件各1份）；

3.依照法院、仲裁机构生效的法律文书裁决转移的，提交法院裁决书、调

解书、裁定书或者仲裁机构裁决书、调解书（原件各1份）；

4.拆迁赔还房屋的，提交被拆迁房屋所有权证明文件，拆迁协议、补充协

议；赔还房屋交接文件；1：500房屋位置平面图及1：100房屋分户平面图（原

件各1份）；

5.已购公房交易的，提交登记备案的已购公房买卖合同（赠与需提交公证

书）、原房屋所有权证、交清土地收益金清单、本人身份证（原件各1份）。

（四）变更登记（房屋权利人名称或姓名改变或房屋翻建、改建、拆建的）

1.原房屋所有权证（原件1份）；

2.房屋权利人姓名改变的，提交公安机关的证明；权利人名称改变的，提

交核准该单位设立的机关出具的证明文件（原件各1份）；

3.翻建、改建、拆建房屋的，提交建设工程规划许可证、竣工验收备案文

件和具有合法资质的房产测量机构出具的测绘报告书（原件各1份）。

（五）注销登记（因房屋灭失、他项权利终止等）

1.原房屋权属证书、他项权利证书（原件各1份）；

2.相关的合同、协议、证明等文件（原件各1份）。

法律依据：《昆明市城市房屋权属登记管理条例》第十六、十七、十八、十九、二十、二十一、二十三、二十四条。

申请人需填写《昆明市私有房屋所有权登记申请书》、《昆明市公有房屋所

有权登记申请书》（见附表）。申请表可在昆明市房产交易中心二楼服务大厅1

2六、申请表格及申请书 号窗口免费领取或在昆明市房产信息网（）下载。

下载《昆明市私有房屋所有权登记申请书》下载《昆明市公有房屋所有权登记申请书》

昆明市房产管理局。受理地点：

七、非行政许可审批申请受

理机关

（一）昆明市房产交易中心二楼服务大厅1号窗口（地址：护国路57号华尔贝大厦2楼，联系电话：3153858）。

（二）昆明市官渡区房产交易中心二楼服务大厅2号窗口（地址：春城路

日新立交桥西侧，联系电话：7010601、7010602）。

（三）昆明市西山区房产交易中心一楼服务大厅（地址：西二环路梁源小区城建大厦裙楼，联系电话：8331935、4637168）。

八、非行政许可审批决定机

关

九、非行政许可审批程序昆明市房产管理局。登记人递交登记申请材料－初审－审核－收费－批准－核发《中华人民共和国房屋所有权证》、《中华人民共和国房屋共有权证》。

经审查不符合登记条件的，作出不予登记的书面决定。

十、非行政许可审批办理时

限自受理之日起15个工作日内核准登记。

法律依据：《昆明市城市房屋权属登记管理条例》第十一条。

《中华人民共和国房屋所有权证》、《中华人民共和国房屋共有权证》，房

十一、非行政许可审批证件

及有效期限 屋存续期间有效。

法律依据：《昆明市城市房屋权属登记管理条例》第四条。

房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使

十二、非行政许可审批的法

律效力 用、收益和处分的合法凭证。

法律依据：《昆明市城市房屋权属登记管理条例》第四条。

房屋权属登记费住宅每套80元，其他房产每宗100元。

十三、非行政许可审批收费

法律依据：《关于转发<国家计委、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知>的通知》（云计价格〔2002〕672号）。

十四、非行政许可审批年审

7.房屋权属信息查询 篇七

——巴南区登记中心组织全体职工学习《房屋登记技术规程》

为进一步强化中心职工整体业务水平，提升职工综合素质，7月28日、29日，巴南区土地房屋权属登记中心组织全体职工来到重庆市文化宫大剧院参加市国土房管局组织的《房屋登记技术规程》业务专题培训会，对《规程》进行了全面系统学习。

《房屋登记技术规程》是全国首个房地产登记行业标准，一方面，对进一步促进房地产等级标准化、规范房地产登记行为、保障房地产交易安全将起到十分重要的作用；另一方面，对登记人员的业务素质也提出了新的要求，要求办件职工必须要更熟悉技术规程、更规范产权登记，实现房地产登记工作的法制化、标准化、规范化。

培训会上，登记中心职工从技术层面、法律角度、实务操作等方面对《规程》的内容、效力以及创新之处进行了全面的了解，充分认识到《规程》是对《房屋登记办法》的进一步细化，是房屋登记工作内容与要求的具体化、统一化，为规范房地产登记行为提供更为严谨、翔实的操作依据。

这次培训会是巴南区登记中心抓学习、强素质、提水平的重要活动之一。今年以来，巴南区登记中心建立ISO9001质量管理体系，提高登记管理规范化水平。开展“登记为民、服务发展”为主题的教育活动，不断提升干部职工思想素质，强化业务技能，提高窗口单位服务社会的能力和水平，受到社会和群众的普遍赞誉。

8.房屋权属信息查询 篇八

日照市法律援助中心

孙耀武

[裁判摘要]

夫妻之间达成的婚内财产分割协议是双方采取何种夫妻财产制所作的约定，是双协商一致对家庭财产进行内部分割的结果，在不涉及婚姻家庭以外第三人利益的情况下，应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照婚内财产约定履行，优先保护事实物权人，不宜以产权登记确认不动产权属。[一审判决]

原告：唐某。（死者与前妻之女）

被告：李某某。（死者之现妻）

被告：唐某乙。（死者与现妻之子）

法定代理人：李某某(唐某乙之母)，48岁。

原告唐某因与被告李某某、唐某乙发生法定继承纠纷，向北京市朝阳区人民法院提起诉讼。原告唐某诉称：唐某甲于2011年9月16日在外地出差期间猝死，未留下遗嘱。名下财产有位于北京市朝阳区东三环北路二十三号财富中心某房屋(以下简称财富中心房屋)等多处房产、银行存款、轿车等。唐某甲的继承人是配偶李某某及子女唐某、唐某乙。现诉至法院，请求判令：由唐某、唐某乙、李某某共同依法继承唐某甲的全部遗产。

被告李某某、唐某乙辩称：认可李某某、唐某、唐某乙作为唐某甲的继承人参与继承，但登记在唐某甲名下的财富中心房屋并非唐某甲的财产，不应作为其遗产予以继承。虽然该房屋是以唐某甲名义购买并向中国银行贷款，但根据唐某甲与李某某签订的《分居协议书》，财富中心房屋属于李某某的个人财产，之所以没有变更登记至李某某名下，是因为有贷款没有还清。这份协议书不以离婚为前提，属于双方对婚内共同财产的安排，在唐某甲去世前，双方均未对此协议反悔，因此该协议书是有效的，财富中心房屋是李某某的个人财产，不属于唐某甲的遗产。对于唐某甲名下的其他财产同意依法予以分割继承。

北京市朝阳区人民法院一审查明：

唐某甲与被告李某某系夫妻关系，二人生育一子唐某乙。唐某甲与前妻曾生育一女唐某，离婚后由其前妻抚养。唐某甲父母均早已去世。唐某甲于2011年9月16日在外地出差期间突发疾病死亡，未留下遗嘱。

2010年10月2日，唐某甲与被告李某某签订《分居协议书》，双方约定：“唐某甲、李某某的感情已经破裂。为了不给儿子心灵带来伤害，我们决定分居。双方财产作如下切割：财富中心和慧谷根园的房子归李某某拥有，李某某可以任何方式处置这些房产，唐某甲不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务；湖光中街和花家地的房产归唐某甲所有，唐某甲可以任何方式处置这些房产，李某某不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。儿子唐某乙归李某某所有，唐某甲承担监护、抚养、教育之责，李某某每月付生活费5000元。双方采取离异不离家的方式解决感情破裂的问题，为了更好地达到效果，双方均不得干涉对方的私生活和属于个人的事务。”2012年11月28日，北京民生物证司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为该《分居协议书》上唐某甲签名为其本人所签。

关于财富中心房屋，2002年12月16日唐某甲作为买受人与北京香江兴利房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：唐某甲购买北京香江兴利房地产开发有限公司开发的财富中心房屋，总金额为1579796元。庭审中，原告唐某、被告唐某乙、李某某均认可截止唐某甲去世时间点，该房屋仍登记在唐某甲名下，尚欠银行贷款877125.88元未偿还。此外，李某某与唐某甲名下还有其他两处房产、汽车及存款等财产。

本案一审的争议焦点是：如何确定唐某甲的遗产范围。

北京市朝阳区人民法院一审认为：

原告唐某、被告唐某乙作为被继承人唐某甲的子女，被告李某某作为被继承人唐某甲的配偶，均属于第一顺序继承人，三人对于唐某甲的遗产应予以均分。本案中，应对哪些财产属于唐某甲的遗产予以界定。关于财富中心房屋，唐某甲与李某某虽然在《分居协议书》中约定了该房屋归李某某拥有，但直至唐某甲去世，该房屋仍登记在唐某甲名下，故该协议书并未实际履行，因此应根据物权登记主义原则，确认该房屋属于唐某甲与李某某夫妻共同财产。该房屋价值应根据评估报告确定的数额减去唐某甲去世时该房屋尚未还清的贷款数额，该数额的一半为李某某夫妻共同财产，另一半为唐某甲遗产，属于唐某甲遗产的份额应均分为三份，由李某某、唐某乙和唐某均分。考虑到唐某乙尚未成年，而唐某要求获得折价款，故法院判决该房屋归李某某所有，由李某某向唐某支付折价款并偿还该房屋剩余未还贷款。关于唐某甲名下的其他房屋、车辆及银行存款等遗产，法院按照法定继承的相关规定予以分割。

综上，北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条之规定，于2014年4月8日判决：

一、被继承人唐某甲遗产车牌号为京KNxxxx号北京现代牌轿车由被告李某某继承，归被告李某某所有，被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付折价款一万六千六百六十六元六角七分。

二、被继承人唐某甲遗产位于北京市朝阳区湖光中街某房屋归被告李某某所有，被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付折价款一百八十万元。

三、被继承人唐某甲遗产位于北京市朝阳区东三环北路23号财富中心某房屋归被告李某某所有，并由李某某偿还剩余贷款，被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付折价款八十八万五千一百八十元六角九分。

四、被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付被继承人唐某甲遗产家属一次性抚恤金一万八千三百六十六元六角七分。

五、被告李某某于本判决生效后十日内向原告唐某支付被继承人唐某甲遗产工会发放的家属生活补助费五千三百六十六元六角七分。

六、驳回原告唐某其他诉讼请求。[二审判决]

李某某、唐某乙不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉称：唐某甲与李某某签订的《分居协议书》的性质应属婚内财产分割协议，财富中心房屋无论登记在何方名下，都应以唐某甲与李某某的有效婚内财产约定确定其归属，请求二审法院撤销原审判决，改判财富中心房屋为李某某个人所有，不属于唐某甲遗产范围。

被上诉人唐某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决。

北京市第三中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。

本案二审的争议焦点是：财富中心房屋的权属问题及其应否作为唐某甲的遗产予以继承。

北京市第三中级人民法院二审认为：

解决该争议焦点的关键在于厘清以下三个子问题：

第一，唐某甲与上诉人李某某于2010年10月2日签订的《分居协议书》的法律性质。

上诉人李某某、唐某乙认为该协议属于婚内财产分割协议，是唐某甲与李某某对其婚姻关系存续期间所得财产权属的约定，该约定合法有效，对双方均具有约束力。唐某认为该协议系以离婚为目的达成的离婚财产分割协议，在双方未离婚的情况下，该协议不发生法律效力。法院认为，本案中唐某甲与李某某签订的《分居协议书》是婚内财产分割协议，而非离婚财产分割协议。理由如下：首先，从《分居协议书》内容来看，唐某甲与上诉人李某某虽认为彼此感情已经破裂，但明确约定为不给儿子心灵带来伤害，采取“离异不离家”的方式解决感情破裂问题，双方是在婚姻关系存续的基础上选择以分居作为一种解决方式并对共同财产予以分割，并非以离婚为目的而达成财产分割协议。其次，从文义解释出发，二人所签《分居协议书》中只字未提“离婚”，显然不是为了离婚而对共同财产进行分割，相反，双方在协议书中明确提出“分居”、“离异不离家”，是以该协议书来规避离婚这一法律事实的出现。再次，婚姻法第十九条第一款对夫妻约定财产制作出明确规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”本案所涉及的《分居协议书》中，唐某甲与李某某一致表示“对财产作如下切割”，该约定系唐某甲与李某某不以离婚为目的对婚姻关系存续期间所得财产作出的分割，应认定为婚内财产分割协议，是双方通过订立契约对采取何种夫妻财产制所作的约定。

第二，本案应当优先适用物权法还是婚姻法的相关法律规定。

上诉人李某某、唐某乙认为，应适用婚姻法第十九条之规定，只要夫妻双方以书面形式对财产分割作出约定即发生法律效力，无需过户登记；被上诉人唐某主张，本案应适用物权法第九条之规定，不动产物权的权属变更未经登记不发生法律效力。法院认为，该问题首先要厘清物权法与婚姻法在调整婚姻家庭领域内财产关系时的衔接与适用问题，就本案而言，应以优先适用婚姻法的相关规定处理为宜。理由如下：物权领域，法律主体因物而产生联系，物权法作为调整平等主体之间因物之归属和利用而产生的财产关系的基础性法律，重点关注主体对物的关系，其立法旨在保护交易安全以促进资源的有效利用。而婚姻法作为身份法，旨在调整规制夫妻之间的人身关系和财产关系，其中财产关系则依附于人身关系而产生，仅限于异性之间或家庭成员之间因身份而产生的权利义务关系，不体现直接的经济目的，而是凸显亲属共同生活和家庭职能的要求。故婚姻法关于夫妻子女等特别人伦或财产关系的规定不是出于功利目的创设和存在，而是带有“公法”意味和社会保障、制度福利的色彩，将保护“弱者”和“利他”价值取向直接纳入权利义务关系的考量。因此，婚姻家庭的团体性特点决定了婚姻法不可能完全以个人为本位，必须考虑夫妻共同体、家庭共同体的利益，与物权法突出个人本位主义有所不同。在调整夫妻财产关系领域，物权法应当保持谦抑性，对婚姻法的适用空间和规制功能予以尊重，尤其是夫妻之间关于具体财产制度的约定不宜由物权法过度调整，应当由婚姻法去规范评价。本案中，唐某甲与上诉人李某某所签协议关于财富中心房屋的分割，属于夫妻内部对财产的约定，不涉及家庭外部关系，应当优先和主要适用婚姻法的相关规定，物权法等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定应作为补充。

第三，物权法上的不动产登记公示原则在夫妻财产领域中是否具有强制适用的效力。

上诉人李某某、唐某乙认为，婚内财产分割协议只涉及到财产在夫妻之间的归属问题，依双方约定即可确定，无须以公示作为物权变动要件；被上诉人唐某则主张财富中心房屋的产权人是唐某甲，即使唐某甲与李某某曾约定该房屋归李某某拥有，也因未办理产权变更登记而未发生物权变动效力，该房屋仍应纳入唐某甲的遗产范围。本院认为，唐某甲与李某某所签《分居协议书》已经确定财富中心房屋归李某某一人所有，虽仍登记在唐某甲名下，并不影响双方对上述房屋内部处分的效力。理由如下：物权法以登记作为不动产物权变动的法定公示要件，赋予登记以公信力，旨在明晰物权归属，保护交易安全和交易秩序，提高交易效率。但实践中，由于法律的例外规定、错误登记的存在、法律行为的效力变动、当事人的真实意思保留以及对交易习惯的遵从等原因，存在大量欠缺登记外观形式，但依法、依情、依理应当给予法律保护的事实物权。物权法第二十八条至第三十条对于非基于法律行为所引起的物权变动亦进行了例示性规定，列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形，当然，这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形，婚姻法及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内。在夫妻财产领域，存在大量夫妻婚后由一方签订买房合同，并将房屋产权登记在该方名下的情形，但实际上只要夫妻之间没有另行约定，双方对婚后所得的财产即享有共同所有权，这是基于婚姻法规定的法定财产制而非当事人之间的法律行为，因为结婚作为客观事实，已经具备了公示特征，无须另外再为公示。而夫妻之间的约定财产制，是夫妻双方通过书面形式，在平等、自愿、意思表示真实的前提下对婚后共有财产归属作出的明确约定。此种约定充分体现了夫妻真实意愿，系意思自治的结果，应当受到法律尊重和保护，故就法理而言，亦应纳入非依法律行为即可发生物权变动效力的范畴。因此，当夫妻婚后共同取得的不动产物权归属发生争议时，应当根据不动产物权变动的原因行为是否有效、有无涉及第三人利益等因素进行综合判断，不宜以产权登记作为确认不动产权属的唯一依据，只要有充分证据足以确定该不动产的权属状况，且不涉及第三人利益，就应当尊重夫妻之间的真实意思表示，按照双方达成的婚内财产分割协议履行，优先保护事实物权人。需要指出的是，此处的第三人主要是相对于婚姻家庭关系外部而言，如夫妻财产涉及向家庭以外的第三人处分物权，就应当适用物权法等调整一般主体之间财产关系的相关法律规定。而对于夫妻家庭关系内的财产问题，应当优先适用婚姻法的相关规定。本案中，《分居协议书》约定“财富中心房屋归李某某拥有，李某某可以任何方式处置这些房产，唐某甲不得阻挠和反对，并有义务协办相关事务。”该协议书系唐某甲与上诉人李某某基于夫妻关系作出的内部约定，是二人在平等自愿的前提下协商一致对家庭财产在彼此之间进行分配的结果，不涉及婚姻家庭以外的第三人利益，具有民事合同性质，对双方均具有约束力，财富中心房屋并未进入市场交易流转，其所有权归属的确定亦不涉及交易秩序与流转安全，故唐某虽在本案中对该约定的效力提出异议，但其作为唐某甲的子女并非《物权法》意义上的第三人。因此，虽然财富中心房屋登记在唐某甲名下，双方因房屋贷款之故没有办理产权过户登记手续，但物权法的不动产登记原则不应影响婚内财产分割协议关于房屋权属约定的效力，且结合唐某甲与李某某已依据《分居协议书》各自占有、使用、管理相应房产之情形，应当将财富中心房屋认定为李某某的个人财产，而非唐某甲之遗产予以法定继承。一审法院根据物权登记主义原则确认财富中心房屋为唐某甲与李某某夫妻共同财产实属不妥，应予调整。

据此，北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，于2014年8月25日判决：

一、维持北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第30975号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第30975号民事判决第六项；

三、变更北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第30975号民事判决主文第三项为：位于北京市朝阳区东三环北路二十三号财富中心某房屋归李某某所有，并由李某某偿还剩余贷款。

四、驳回唐某其他诉讼请求。本判决为终审判决。本人评析：

（1）关于唐甲与李某某协议的性质。双方争议的焦点是该协议属于离婚协议还是婚内财产归属约定。根据立法本意和文义解释，婚姻关系存续期间财产权归属形式约定以正常夫妻关系为前提，不包括以离婚为目的财产分割协议，但是我国的婚姻成立与终止以登记为始终，因此区分二者的关键看是否履行了离婚登记手续。本案中签订包括房屋所有权归属的协议目的是保留婚姻关系的形式—不办理离婚登记夫妻分居，分居的实质就是事实上的离婚，据此认定该协议未离婚协议有一定道理，同时一般情况下以离婚为目的的财产分割协议是附条件的法律行为，办理离婚登记后生效，而本案的特殊性在于协议没有将办理离婚登记作为财产分割协议生效的条件，而是即时生效，事实上双方签订协议后即分居，所涉房屋也交付履行，该协议已经生效并履行。我国婚姻法不承认事实婚姻，同样也不承认事实离婚，婚姻关系存在与否以登记为准，从未办理登记这个角度看该协议是婚内财产归属协议没有任何异议，二审判决对于协议性质的认定说理并不充分，说服力不强。

（2）关于权属登记公示与财产变动约定的冲突问题。婚姻法关于婚姻期间财产所有形式变动可以看作物权法的特别法，物权法对房屋所有权变动采取公示公信原则，房屋的所有权归属以登记为准，此为一般原则，婚姻法领域婚姻关系存续期间财产所有权变动的约定可以看作登记公示公信原则的例外，该案中房屋所有权变动应适用婚姻法的规定，而夫妻关系存续期间财产所有权的变动婚姻法采取的是债权意思主义，以约定为准毋须登记。社会实践中，婚姻家庭关系中房屋登记名义所有人与实际所有人不一致的情况非常多见，夫妻共有的房屋一般登记在一方名下，如果机械地以名义所有人确定房屋所有权归属与实践相违背，与权利主体的的真实意愿相违背，违背正义原则。民法的基本原则是意思自治，婚内财产所有变动在不涉及第三人利益的情况下应充分考虑夫妻双方的本意，采取债权意思主义，以夫妻双方的协议确定不动产的归属，排除物权法中不动产公示原则的适用。