办公楼物业管理制度

办公楼物业管理制度（共11篇）

1.办公楼物业管理制度 篇一

青海物产工业投资有限公司办公楼管理制度

第一章 总 则

第一条 公司办公楼是公司各部门履行公务活动的场所，为保障办公楼的正常运行，维护文明、舒适、宁静的工作环境，实现优质、高效、规范和安全的工作要求，特制定本制度。

第二条

本制度适用于公司员工和到办公楼联系工作的临时往来人员。

第三条

办公楼由公司综合管理部统一管理，具体履行对办公大楼的管理和服务职能。

第四条 办公楼内任何单位和进入本大楼内的个人均应严格遵守制度，努力创建精神文明。

第二章 文明办公

第五条 进入办公楼人员应保持仪表整洁，不准穿拖鞋、背心、裤衩等上班；不准在办公大楼内大声喧哗；不得串岗闲聊，不得在办公大楼进行与公务无关的活动。

第六条 楼内办公人员言行举止要文明，态度热情和蔼，礼貌待人，公正处事，办公物品应摆放有序。第七条 不准在公共通道、楼梯间、走廊、墙面、柱子等地方随意张贴通知、海报、广告等标识物。不准在墙面、柱子等地方乱画、乱刻。

第八条 禁用办公电话闲谈，严格执行公司电话管理规定。

第九条 未经允许一般不得启用他人电脑，更不得擅自拷贝他人电脑资料。

第十条 搞好个人办公区卫生，做到物品摆放有序，保持整洁、干净。保持个人使用办公设备卫生，下班及时整理桌面物品、文件。人走关好门、窗，将座椅摆放整齐，抽屉和资料柜须锁好。

第三章 人员与物品管理

第十一条 临时往来联系业务的外单位人员须在一楼履行登记手续，填写来客登记单，经确认后，方可入内。私人会客一般不得在办公场所。非工作时间，外单位人员一般不得进入大楼，本单位工作人员也不得带他人进入办公楼。

第十二条 办公室实行定置式布局，不得私自移动。移动较重的办公用具要轻抬轻放，不得磨损地面。

第十三条 认真执行8小时前台值班规定，办公大楼内不得留宿。

第十四条 车辆要停放整齐，车头向外，服从管理。

第四章 安全管理

第十五条 办公大楼白天的安全保卫工作由公司保卫部和综合管理部负责，夜间安全保卫由公司保卫部负责，各部门积极配合。

第十六条 各楼层所在部门负责人为各自责任区（本部门办公室）的责任人，公司领导办公室由综合管理部负责。

第十七条 楼内各部门要加强职工安全教育，增强安全意识，采取有效措施，做好各自责任区的安全保卫工作，内外结合，全方位设防，确保楼内安全。

第十八条 办公楼实行封闭式管理，非工作时间如有公务活动的，活动承办单位(或承办人)应事先向综合管理部报告，承办单位(或承办人)负责活动期间办公楼安全工作。

第十九条 工作人员离开办公室，应随手锁门；下班前各办公室要进行安全检查，切断电源，关锁好门窗（含卫生间、消防通道以及步行梯楼层的门、窗），防雨、防盗。

第二十条 加强现金和物资管理。财务室要认真执行现金和物资管理制度，备用金按规定数额存放。各科室使用的贵重物品、精密仪器要有专人负责，并存放在安全地方。

第二十一条 严格执行保密制度，做好涉密图纸、文件、资料管理工作，防止失、泄密事件发生。

第二十二条 认真执行消防法规，机关结合内部安全开展防火宣传教育，提高防火意识。办公楼内不得存放汽油、火药、液化石油气等易燃易爆物品，并配备一定数量的消防器材。工作人员要人人爱护消防设备，使器材处于良好状态。

第五章 水电管理

第二十三条 全体员工要树立安全用电意识，不准乱拉乱接电线；确因工作需要安装、使用大功率(300W以上)电器的，事先必须向综合管理部申报，综合管理部根据负荷承受情况确定是否可以安装使用；未经同意擅自安装的，一经发现要立即拆除。在此期内发生的一切后果，由安装及使用部门的领导负责。

第二十四条 加强对用电设备的检修。综合管理部要不定期对办公楼用电设备等进行检查，发现问题及时维修。

第二十五条 综合管理部要根据办公楼用电实际情况，有必要时请电工进行一次维护和检修，以便及时排除用电故障。

第二十六条 全体职工要坚持节约用电、用水的原则；注意随手关灯、关水，严禁出现长流水、长明灯现象，保证办公楼的正常办公用电。

第六章 楼内卫生

第二十七条 全体职工都要树立文明意识，要讲究卫生，净化环境，爱护公物；不准随地吐痰，乱丢杂物。第二十八条 个人垃圾要及时处理，放到指定的垃圾桶内。任何人不得在走廊内乱堆乱放物品，否则将作为废品处理。禁止向窗外抛扔杂物。雨具不得摆放在公共区域。

第二十九条 禁止在办公区域内吸烟。

第三十条 保持卫生间的清洁。不准在卫生间内乱扔乱倒杂物，茶叶倒入厕所便池内，使用卫生间后应及时冲洗。

第三十一条 办公楼内公共区域卫生由专职清洁员负责，每个员工负有保洁责任。

第三十二条 全体人员应自觉爱护办公区一草一木，不得采摘和毁坏绿化树木。

第七章 保养与修缮

第三十三条 办公楼内各种公用设施，如消防与报警设备，电源插座等，不准私自拆装或挪用，如确实需要，必须经综合管理部安排统一处理。

第三十四条 办公室装饰和设备，各使用部门应保持原样，不准自行新增、移动或拆除；不准在墙壁和楼板上凿洞或剔槽，不准自行改造和装潢。

第三十五条 严禁使用非正常配置的高功率电器，严禁私自接拉电线。

第八章 附 则

第三十七条 本制度由公司综合管理部负责解释。第三十八条 本制度自公布之日起生效。

2.办公楼物业管理制度 篇二

办公室业务领域宽, 综合性强, 工作精细化要求高。深入研究各专业规律和特点, 使大量周期性、基础性、事务性工作实现制度化、程序化、标准化, 就要以制度标准建设为抓手, 着力提升工作规范性。在集团制度框架下, 行政办公制度标准体系建设在整个集团的管理实践中, 以“制度先行、标准跟进、分步实施、动态维护”为原则, 构建基于层级关系的“金字塔四级制度标准体系”, 确保人人职责清晰, 事事有章可循。

一、“金字塔四级制度标准体系”的提出

集团企业各级单位办公室工作标准高低不一, 水平参差不齐。办公室系统的集约化管理亟待进一步加强, 促进资源优化配置的空间还很大。为了消除“自转”, 强化“公转”, 理清管理界面与责任, 将标准化建设拓展至办公室所有业务领域, 围绕办文、办会、办事三大核心业务而开展“标准化办公”, 提出构建基于层级关系的“金字塔四级制度标准体系”这一理念。制度标准体系建设包括软硬件的标准化和宏微观标准化等两个方面, 互为补充和协调。

1. 软硬件标准化

硬件标准化就是按照“实战、实用、实效、实际”的要求, 坚持高标准、严要求, 从标准化、人性化、科技化三方面着手, 落实到每一个细节, 甚至办公室桌面上摆放的物品, 都要统一摆放、统一位置甚至统一朝向, 哪间办公室、哪张桌子摆放不规范, 要一眼就能看出来。

软件标准化是指重视企业行政办公功能的全面性, 流程的可控性, 技术的先进性, 更要注重系统的易用性, 注重每个细节, 甚至员工日常工作所提交的计划、总结、方案等, 所有文件都要统一格式, 甚至统一字体, 做到符合要求。

2. 宏微观标准化

宏观标准化是框架性标准, 就是确立一定的等级和程序, 有步骤地去实施。细化标准就是进一步明确标准的可操作性和适宜性, 加强监督, 确保标准的制度化。

笔者在办公室从事行政办公工作, 总结个人工作实践经验, 尝试提出基于层级关系而构建“金字塔四级制度标准体系”, 从依靠摸索和模仿形式的产生变为有意识地制定, 并且实现综合理论指导。概而言之, 即以“一个中心、两个层面、三个统一、四级体系”为目标, 以制度标准和职责一体化建设为重点, 构建基于层级关系的四级金字塔制度标准体系。

二、“金字塔四级制度标准体系”目标实现的具体分解

1.“一个中心”的明确——简化原理

办公室工作要紧紧围绕集团改革发展中心, 以集团化、标准化为目标, 健全工作体系, 创新管理模式, 规范业务流程, 强化协调高效运转, 保障行政办公信息在集团中各部门、各单位实现纵向贯通、横向集成、高度共享。对标准化对象的结构、型式、规格或其他性能进行筛选提炼, 剔除其中多余的、低效能的、可替换的环节, 精炼并确定出满足需要所必要的高效能的环节, 保持整体构成精简合理, 使之功能效率最高。只有通过行政办公制度标准体系建设, 强化风险管控, 降低管理成本, 提升工作效率, 才能为集团改革发展提供坚强支撑服务。

2.“两个层面”的互动——协调原理

“两个层面”的互动是为了使行政办公制度标准体系的整体功能达到最佳, 并产生实际效果。必须通过有效的方式协调好办公室系统内外相关因素之间的关系, 确定为建立和保持相互一致, 适应或平衡关系所必须具备的条件。具体而言:一是集团办公室抓好统筹规划、顶层设计, 科学制定制度标准, 以制度保障标准的执行。用标准作为制度的补充和完善, 对下属单位进行总体监督和指导, 引领基层单位贯彻执行, 注重区分轻重缓急, 以重点带动一般, 实现行政办公资源的集中统一管理, 提高办公室系统整体管理水平;二是基层单位结合自身状况, 做好制度标准体系的实践, 探索, 完善方式、方法, 集团办公室总结、提炼成功经验, 上升为集团标准, 在集团范围内推广, 实现各类行政办公资源共同建设、共享同有、共同完善。

3.“三个统一”的坚持——组织原理

行政办公制度标准体系的构建, 就是基于办文、办会、办事三大核心业务实现组织协调、齐头并进。一是统一办公体系, 建设一体化、横向协调、上下联动的办公室系统。办公室统筹规划行政办公一体化办公体系建设, 下属单位办公室在业务上接受集团办公室的指导和安排, 确保行政办公制度标准体系建设的落实和管理流程畅通;二是统一支撑平台, 建立以协同办公系统为核心, 以行政办公资源管理为对象, 以标准化、程序化、模板化为手段, 覆盖集团本部和下属单位的一体化综合办公平台。实现应急值班、信息报送、督察督办、公文流转、会议接待、档案管理、公务车辆等业务的标准化管理;三是统一考核评价, 突出办文、办会、办事三大核心业务, 设计评价指标, 建立覆盖集团行政办公各环节的量化考核评价机制, 促进工作水平持续提升。

4.“四级体系”的构建——最优化原理

按照特定的目标, 在一定的限制条件下, 对标准系统的构成因素及其关系进行选择、设计或调整, 使之达到最理想的效果, 称为“最优化原理”。就行政办公制度标准体系建设而言, “金字塔四级制度标准体系”的构建分为四级:第一级为纲领性制度, 面向办公室全业务领域, 明确工作总方向、总要求、总原则, 以责任制为核心, 建立顶层制度;第二级为专项业务规定, 在顶层文件指导下, 建立覆盖督办、调研、值班、公文、档案、保密、接待、信息、信访等所有业务的规章制度体系, 做到凡事有章可循、有据可依;第三级为各项业务标准, 明确每个业务、每类任务的工作质量标准, 形成对一、二级制度的补充和完善, 确保业务精细管理、规范运行;第四级为内部管理制度和作业指导书, 将标准规范逐个固化于各专业岗位、业务流程和工作环节, 形成多项内部管理制度和作业指导书。通过“金字塔四级制度标准体系”的构建, 办公室各项业务基本实现标准化操作, 工作标准化程度显著增强。

三、“金字塔四级制度标准体系”的实施

1. 顶层设计、自上而下

“金字塔四级制度标准体系”的顶层设计是一种自上而下的设计。集团办公室统筹规划, 以科学的方法制订各级行政办公制度标准体系的规范, 引领并指导各单位贯彻执行;下属单位参照执行集团各项规章制度, 做好行政办公制度标准体系建设的实践。

制度标准的制定可以从操作性和可监督性两方面入手。可操作性就是制订标准时必须有明确的目的、范围和权限职责, 要易于理解, 易于操作。一项行政办公制度的标准或流程自开始制订之时, 一定要把握好视角, 这个视角最好能从基础操作实施的层面出发。以可操作性为前提, 以规范流程为目标, 一定要重视行政办公制度标准体系建设试用环节的信息和意见反馈, 针对试用意见的收集和分析, 是提高标准适宜性最有效的手段。随着企业集团的发展和时代的变化, 标准的适宜性也会发生变化, 这就要求行政办公制度标准体系建设的管理人员要有一定的前瞻性, 紧跟企业集团的发展现状, 对标准做及时更新。可监督性就是注重评价反馈, 把收集的资料与现行标准进行对比, 可根据管理层次不同, 建立不同的评价重点。作为基层单位, 尤其要坚持评价, 通过评价反馈可以发现好的经验, 总结上升到理论高度, 形成好的管理制度, 加以推广。

2. 任务明确、逐层分解

“金字塔四级制度标准体系”的实施必须明确任务, 并进行逐层分解。需要经过六大环节来落实:一是确立整合企业集团部门所有行政办公制度标准体系建设工作的整体思路;二是将所有工作细化为分步落实的具体环节;三是将各环节进行可行性组合排序, 做出综合流程分析;四是对比之后, 选择理论上最为可行、最为高效的流程, 就是“可操作性”;五是进入实施并监管、监督;六是不断加以修改、补充、改进, 直至最终完善。

3. 制度先行、标准跟进

“金字塔四级制度标准体系”的构建, 存在标准和制度的互动, 二者相辅相成。制度是行政办公管理的行为准则, 标准是行政办公业务工作的行为结果。标准是依靠企业长期积累起来的周密、细致的制度。制度建设要从大处着眼, 小处着手, 认真对待每一个细节。企业应根据经营管理实际, 分别制定科学的、细化的、量化的标准, 并能按标准坚决执行。标准化管理是制度管理层面中的最高阶段, 没有健全的制度, 就没有严格意义上的标准。行政办公制度标准体系建设是一个长期坚持、循序渐进的过程, 不可能在短期内一蹴而就。

4. 人文主导、全盘战略

“金字塔四级制度标准体系”能否得到真正的贯彻执行, 企业文化是一个重要的影响因素。要做到使企业从上到下, 从领导到员工, 统一思想、统一观念、统一制度、统一标准。通过印发手册、专题培训、座谈交流等方式, 加强制度标准宣贯, 改变“自立规矩、以我为主”的工作习惯, 固化工作标准, 加强周期督促和定期检查, 着力抓好制度执行, 切实把制度标准转化为行为准则。

3.论高校办公室制度建设 篇三

【摘要】 在分析办公室制度建设现状的基础上,提出在办公室正式制度的背后,潜藏着一种不以物质形式存在,对办公室又具有潜移默化作用的非正式制度。二者都对办公室的工作效能和管理科学化水平均产生了一定影响。

【关键词】 高校办公室;制度建设;正式制度;非正式制度

一、高校办公室制度建设现状

制度是“一系列被制定出来的规则,守法程序和行为的道德规范”。高校办公室制度建设作为高校制度建设的一个重要组成部分,是高校贯彻落实依法治教、依法治校方略的必然要求和具体体现,是高校办公室提高工作效能、实现管理科学化的基本保障。

高校办公室制度建设包括管理体制的设计和运行机制的选择。高校办公室管理体制的设计普遍参照政府机关、企事业单位等社会组织的管理模式,并与总体的社会运行制度相一致,具有一定程度上的稳固性和持续性,进行调整的只是内设机构的增减和组织结构的修正。高校办公室制度建设主要指的是高校办公室的运行机制建设。

经过长期的历史实践,高校办公室在运行机制建设上已经积累了相当多的经验,并形成了一系列的管理制度。这些管理制度以其文字外化的形式和正式发布的途径为人们所熟知,并成为了高校办公室工作人员认真遵守和积极执行的管理规定,它们主要以高校办公室的主要职能和基本任务为参照,大致包括物品管理、出差管理、印信管理、会议管理、文书档案管理、调查研究、安全保卫、保密管理、车辆管理等方面的制度。近年来,随着管理科学的发展,高校办公室又相继建立和完善了岗位责任制度、服务承诺制度、限时办结制度、首问责任制度、AB岗工作制度、否定报备制度等以提高工作效率为主要目的的管理制度。

对高校办公室的各个方面、各个环节进行建章立制,实行规范化管理是当前高校办公室制度建设的基本手段和普遍做法。这些制度从不同角度明确了高校办公室的工作目标、工作思路和工作流程,对于促进办公室工作人员做到有章可循、照章办事,职责明确、提高效率,增强责任心、提高自觉性,保证工作质量、减少工作差错等方面具有极其重要的意义和作用。就目前高校办公室的制度建设而言,普遍重视和主要着力的往往是以文字形式存在的正式制度。

现实经验不断告诉我们,虽然高校办公室的正式制度建设可能比较完善,不存在无章可循的局面,但是却也存在一定程度的有章不循或者执行不力的情况,这是高校办公室制度建设面临的另一种问题。如何使办公室人员在工作中尽量减少以上问题,使办公室的管理规章制度真正落到实处、取得实效,这其中涉及的,便是办公室正式制度执行的外在环境,以及这一外在环境对作为制度执行者的办公室工作人员的具体影响等问题。

二、易被忽视的非正式制度

非正式制度主要是“内在的传统和历史沉淀”,指由伦理道德、传统文化、风俗习惯等人们在长期交往中自发形成并被无意识接受的行为规范。高校作为一种主要从事文化生产和文化传承的组织,其自身历史生成和现实延续的某些文化、传统和习惯的作用会比一般的社会组织更加强大。其中最为典型的便是作为传统和惯例存在的对学术权力的尊重,这种非正式制度已经内化为大学的精神气质之一,成为平衡大学行政权力、维护大学尊严的重要因素。高校办公室作为高校的重要组成部分之一,不可避免地需要更加注重非正式制度的建设。

作为与高校办公室正式制度相对应的一种制度形式,非正式制度具有表面潜隐、内在活跃,难以形成和不易变化,零碎而非系统等特点。它通过办公室及其工作人员长时期在管理模式、行为准则、道德规范、工作方法、生活方式、风气习惯等方面累积而成的一些习以为常和不自觉的认识和行为之中得以体现。如计划管理、分类管理、方案管理等工作模式是高校办公室长期磨合和探索出来的对有关事务的行之有效的处理形式和方法,一般没有通过文字等形式进行正式规定和再次确认,就是一种非正式制度。在处理一些经常性工作或者很久没有出现的工作情况时,人们普遍喜欢沿用过去的做法,当这一做法被反复运用并一直延续时,便容易成为一种工作习惯或者传统,这也成为了办公室的一种非正式制度。

非正式制度是与办公室工作相伴而生的一种行为规范,一经产生便会反过来对办公室工作产生全面而持久的影响。它们往往以语言的、非语言的、象喻的、隐喻的等办公室工作人员耳濡目染的潜在形式,对他们产生一种经常性的、潜移默化的作用,使他们时刻处于一种强烈的氛围感染之中,并在不知不觉中接受陶冶和感化。与正式制度相比,非正式制度在办公室中形成了一种隐性的气场,营造了一种彼此默契的氛围,成为办公室成员之间一种不成文的心理契约和心理暗示,并通过时间的累积不断得到强化。在这个过程中,由于非正式制度鲜活的现实和对于办公室工作人员持续的影响,使得非正式制度在某种程度上比正式制度更具影响力,更加容易塑造办公室工作人员的性格,影响他们的精神面貌和工作状态,成为他们直观认识办公室、如何具体执行办公室正式制度的重要原因。

三、构建更趋完善、有效的办公室制度

对于高校办公室来说,制度建设并非只是正式制度的建设,还包括非正式制度的建设。高校办公室应在坚持合法性、科学性、全局性、系统性等制度建设的基本原则的基础上,对正式制度和非正式制度一并予以重视,通过对两种制度形式仔细梳理,全局规划,精心培育,积极创新,实现正式制度、非正式制度相辅相成、互相促进,以制度建设推动管理创新,提高工作效能和管理科学化水平。构建更趋完善、有效的办公室制度,还应该注意以下几个方面的问题:

(1)解决好制度建设与人本管理的问题。制度设计应坚持以人为本的理念,以制度建设促进人本管理。人本管理包括了解工作人员的内在需求,主动改善工作人员的工作生活条件,激发工作人员的高层次需求,努力使每个工作人员达到自我管理和自我实现等内容。就是要通过制度建设营造民主、自由、平等的工作氛围,不断提高办公室工作人员的政治素质、思想素质和业务水平,充分发挥工作人员的主动性、积极性和创造性,增强办公室工作人员对办公室的认同感和归属感,对参与的各项工作充满责任感和使命感,提高办公室工作人员的凝聚力和战斗力。

(2)解决好制度建设与文化建设的问题。应将制度建设纳入更为宽广和深厚的办公室文化建设之中进行思考,使办公室制度建设融入办公室文化建设,成为办公室文化建设包含的物质文化、制度文化、精神文化三种文化形态中的一种,并从其他两种办公室文化形态中获得支持和配合。高校办公室要充分利用自身的文化优势,积极发挥文化对人的塑造功能,营造优秀的办公室文化,对外树立创新、高效、和谐的办公室形象,对内创造一种分工明确、团结协作、集思广益、奋发向上的工作氛围。

(3)解决好制度建设与制度执行的问题。制度建设的目的就是为了制度能够得到切实执行,取得实效。正式制度制定以后,高校办公室除了应该让办公室工作人员熟悉制度、掌握制度规定的工作流程和工作方法以外,还应该从非正式制度、办公室文化等方面入手,以领导以身作则、率先垂范,工作人员耳濡目染、潜移默化等手段,使制度逐渐内化为办公室及其工作人员共同的理想信念、价值观念和行为准则,真正解决办公室有章可循,有章必循,照章办事,稳步运行等问题,实现办公室制度化建设的目的。

参考文献

[1]李松玉.制度权威研究——制度规范与社会秩序[M].北京:社会科学文献出版社,2005

4.办公楼安全管理制度 篇四

为加强办公楼管理，营造办公楼文明、整洁、安全、舒适的工作环境，公司特制订如下规定。

一、全体员工要以主人翁的精神爱护办公楼的所有设施设备，若因使用不当损坏物品的，除按价赔偿外，应给予相应的罚款和通报批评。

二、全体员工应爱护公司的一草一木。禁止践踏花草，损坏树木。

三、不得擅自在大楼墙壁上乱贴乱画、乱钉乱挂。

四、不得将易燃、易爆、危险品和污染物品带入办公楼内。

五、爱护公共卫生，不得将杂物从窗口向外扔；不得将燃烧的烟头及废纸等随手扔进垃圾篓、垃圾桶；禁止乱丢垃圾及茶叶渣；禁止随地吐痰、乱扔赃物果皮等。

六、经常保持办公楼的卫生清洁，各部门卫生由该部门人员自行打扫，各部门必须做好每日办公室的清洁工作，并做到办公用具摆放整齐，创造整洁、舒适的工作环境。

七、各部门员工应增强安全责任意识，下班时各部门最后离开的人员要关闭好空调以及电脑设备，拉掉电源开关，关锁好门窗，做好防火、防盗工作，严禁出现长明灯、长流水现象，自觉养成节约用水、用电的良好品行。非因工作特殊需要，晚上留置办公场所一律不得超过十点半。

八、上班要衣着整齐，禁止赤膊、着短裤、穿拖鞋进入楼内。

九、严格遵守工作制度，不准迟到早退，工作时间不得窜岗或在上班的场所高声喧哗、谈天说笑、打牌下棋；上班时间严禁在电脑上做与工作无关的事；工作时要保持安静，养成良好道德素养。

5.办公楼卫生管理制度 篇五

一、卫生责任区划分到明确的责任人。楼内各办公室、走廊、窗户、东西楼梯和扶手、绿植养护及室外环境卫生由专人负责。

二、室内卫生要求：

1、地面干净清洁、无污物、污水、浮土，无死角。

2、门窗干净、无尘，玻璃清洁、透明。

3、墙壁清洁，表面无灰尘、污迹。

4、饮水机、液晶电视等物品无灰尘污渍。

5、室内办公物品摆放整齐、有序，桌面及文件柜上无杂物。

6、办公桌、沙发、茶几、书柜、文件夹、电话、空调遥控、电脑、电线等易落灰尘的物品经常擦拭；保持房门、开关无污渍。

7、清洗烟灰缸、垃圾桶，使之光亮如新。

8、定期给植物浇水、擦拭叶片，细心养护。

9、办公室内卫生做到每日清扫，每周一次彻底大扫除。

10、负责三个楼层的工作人员要特别注意会前、会后的清扫、整理工作。

三、卫生间卫生要求：

1、室内空气清新，无异味。

2、卫生间门窗干净、无尘，玻璃清洁、透明。

3、开关无污渍、无积尘。

4、洗手池内及台面均无皂迹、无污点、无污垢，表面光亮、整洁；毛巾放在固定的地方。

5、私门、隔板间，无污渍、无积尘。

6、便池等设施，巡回清洗、无尿垢、无污渍。

7、便池地台、地面，做到干净、无水渍、无污渍。

8、卫生桶及时清理，垃圾量不超过桶2/3。

9、坐便的坐圈要每日冲洗，每周消毒一次。

10、每月至少对卫生洁具、洗手池、门窗等彻底消毒一次；

11、保持卫生工具用后及时清洁整理，摆放整齐。

12、管道、便池如有堵塞、水管不能关闭、阀门损坏等问题可先自行尝试解决，如不奏效，需向领导汇报，申请维修。

13、特别注意重要会议前、后的卫生间清洁工作；会议前确定毛巾、洗手液、手纸等物品数量足够。

四、走廊卫生要求

1、地面干净清洁，无污物、污水、浮土，无死角。

2、墙壁清洁，表面无灰尘、污迹。

3、挂件、画框及其他装饰品表面干净整洁。

4、定期给植物浇水，擦拭叶片，细心养护。

5、垃圾箱每日上下午各清空一次，保持其表面干净如新。

6、注意节约用电，关闭不用的照明灯。

7、照明设备如有损坏，及时向领导汇报，以便更换。

五、检查与考核

1、每天领导巡查卫生状况，检查结果和保洁员的绩效考核挂钩。

6.1.办公楼日常管理制度 篇六

办公楼日常管理制度

为保障办公楼的正常运行，营造文明、舒适、优质、高效和安全的工作环境，特制订本制度。

一、办公楼由综合部实行统一管理，具体履行对办公

楼的管理职能和服务职能。

二、进入办公楼办公的人员应保持仪表整洁，不准穿

拖鞋、背心、短裤等上班；不准在办公楼内大声喧哗；不准在办公楼进行与公务无关的活动。

三、办公楼内日办公人员应举止大方、语言文明、态

度和蔼、礼貌待人、公正处事。

四、不转在走廊、楼梯间、茶水间、等公共场所乱花、乱刻，随意张贴通知、海报、广告等标识物。

五、未经允许一般不得启用他人电脑，不得擅自拷贝

他人电脑资料。

六、全公司各部门要加强安全教育，增强安全意识，采取有效措施，全方位设防，确保企业内部安全。

七、工作人员离开办公室应随手关门，加强财务管理，各部门使用的贵重物品、精密仪器要有专人负责，并存放在安全的地方。

八、严格执行保密制度，做好专利图纸、文件、资料

7.办公楼物业管理制度 篇七

“树立一个企业的灵魂和风格关键在人, 灵魂人物的思想和见识。企业文化相当于一个人的精神风格一样, 是务实还是小聪明, 是精于还是软弱。当家人一定要带好路, 这是一种文化。”

这是网络上关于企业文化的两种对立观点。长期在办公室工作的自己不禁要问, 那么在事业性单位的办公室文化建设中, 人和制度又是孰重孰轻呢?

一、什么是办公室文化建设

为了回答“办公室文化建设是什么”这个问题, 本文主观认定“办公室”意指综合类行政办公室, 与部门其它专业科室相对。熟知办公室工作的人都知道, 从外部对办公室工作的现实期待与要求看, “办公室文化建设”是不可能“务虚”的;它必须是一种实实在在的效能体现, 否则部门领导和平行的专业科室都会无法满意的。因此, 办公室文化建设应是指在办公室内部, 从服务对象、岗位职责、个体竞争、团队协作等因素入手, 以办公室全体达成工作共识为低层次目标, 以彼此形成工作默契为高层次目标, 先统一行为, 后规范行为, 确实提高服务的质量与效率。

办公室文化建设可以分为精神文化建设和制度文化建设两块, 涉及“人”与“制度”这两个关键因素。“人”在本文专指办公室领导者, 在特别说明之处亦可指称办公室全体人员。“制度”是指在办公室权限范围内制订的要求全体人员共同遵守的办事规程或行动准则。

需要说明的是, 在现行体制下, 办公室是有行政级别区分的, 越往下 (如最低的科级办公室) , 其职权越低。作为一种公正的态度, 应承认其在“办公室文化建设”中目标实现的难度越大, 或者说, 需要付出的更多。

二、领导者在办公室文化建设中的作用

领导者在办公室文化建设中的作用, 更多的体现为规划阶段的引领。

办公室文化建设首先需要一种环境氛围, 这种氛围在建设初期有赖于领导者的营造与推进, 其目的在于让办公室全体人员产生变革认同感。

办公室文化建设从无到有, 类似一场变革;要变革成功, 需要一种气氛烘托;要营造环境氛围, 领导者必须思路清晰。这样的变革氛围, 除了明确的发展战略, 清晰的工作思路, 良好的工作机制之外, 就是富有成效的鼓动, 在办公室内部形成小气候的信仰和向心力。只要领导者品行感染和思想引领双管齐下, “对工作有信心、对未来报希望”的良好氛围是可以形成的。对于办公室文化建设而言, 这是“为什么建设”的问题。

办公室文化作为一种相当精神性的东西, 在建设初期其理念需要领导者借助一定方式不断灌输和强化, 其目的在于让办公室全体人员产生方向认同感。

办公室文化必然也必须是在社会主流文化的主导下方可生存与发展。它所建设和倡导的、用以指导和约束办公室全体人员的主要内容, 除了行为要求外, 许多都是期待大家认同和遵守的基本信念、价值标准以及从中体现出来的群体意识、精神风貌等。这是一种相当精神性的东西。无论是从政治要求, 亦或是部门要求的角度看, 它都需要办公室领导者以高屋建瓴的态势, 以简洁明了的方式, 抓住每一个可能的机会, 从现实出发, 立足实际, 着眼长远, 广泛宣传正确的思想观念和管理策略, 以期待获取办公室全体人员的理解, 培养大家共同的目标信念, 推动大家的积极参与。只有大家形成了合力, 建设事业才能有发展。对于办公室文化建设来说, 这是“往哪里建设”的问题。

办公室文化建设需要办公室全体人员的参与, 在建设初期领导者的又一个重要职责就是要培养大家的使命感和自豪感, 其目的在于让办公室全体人员产生价值认同感。

办公室是由一个不同风格、不同学历、不同教育程度和不同背景的人组合而成的小世界, 每个人的外在行为与内在思想各不相同。在这样的差别面前, 办公室文化建设仅靠利益驱动是不行的, 因为现代社会分配形式的多样化决定了只要想、并且去做, 获取报酬的途径是多方面的。办公室文化建设仅靠个人 (即使是领导者本人) 单打独斗也是不行的, 因为现代管理讲的是团队协作。此时, 培养办公室全体人员的使命感与自豪感, 建立起大家共同的价值取向就显得非常重要了。思想是一种重要的精神力量, 一个人有了思想, 就会焕发出巨大的生机和活力;一个集体有了思想, 就会激发团结协作的动力和激情。对于办公室文化建设来说, 这是“靠什么建设”的问题。

三、制度在办公室文化建设中的作用

制度在办公室文化建设中的作用, 既体现在过程中, 又体现为一种结果。

(一) 制度的行为管理作用, 保证了办公室文化建设的约束程度适当

办公室文化建设的核心就是制度文化建设。办公室文化建设的过程, 是办公室制度健全、规范、落实的过程;反过来, 办公室制度落实的过程, 也是办公室文化建设的过程。这个过程是由办公室全体人员的分拆行为组合而成的。为了不偏离轨道, 这些行为需要指导与约束。制度在此发挥的就是这种作用。办公室全体人员可以做些什么、怎样做什么和不得做什么, 以及违背了会受到什么样的惩罚等都是由制度决定的。不过, 办公室文化的建内容既有制度文化, 也有精神文化, 如果全部依赖于制度也会产生问题。所以, 这种约束应保持在恰当程度上。最理想的管理是办公室全体人员既有价值观的导向, 又有制度化的规范。

(二) 制度的流程监管作用, 支撑了办公室文化建设的程序合法规范

制度重规范, 强调的是岗位责任的法规化与管理方法的科学化, 从一定意义上说, 是对人的约束与伤害, 因此其执行必将遇到阻挠与抗拒。每一个人都是有惰性的, 当人遇到约束, 面对自我感觉与外在要求不匹配的时候, 就需要一股外力来促使其一定要按照工作流程来执行。做不到这点, 在文化建设中, 办公室话费很大精力制订出来管理制度和工作标准就会因各种原因而得不到有效的执行, 导致工作效果甚微。要做到这点, 则必须做到执法程序合规。制度本身具有程序性, 则人的工作和活动有章可循;流程不因人而异, 特别是领导者的因素而随意更改, 则办公室文化建设的最终目标达成才有保障。这都需要发挥制度的流程监管作用。

(三) 制度的绩效管理作用, 决定了办公室文化建设的考核公平合理

目前事业性单位正在开始施行绩效工资, 其部门内部人员的工作考核往往是一言堂, 考核成果掌握在一人或几人手中, 制度规定流于形式, 最后的考核结果也很难达到单位考核目标和工作人员满意的双赢局面。海尔集团有一句名言:“员工最需要什么就激励什么, 员工最怕失去什么就惩罚什么”。在这句话中, “什么”一词的涵义应该是由“制度”来决定的。制度在办公室文化建设中的效能管理作用, 就是要调动人的积极性, 引导大家的行为, 提高大家的素质, 鞭策与激励并重, 考核公开而公正, 实现办公室文化建设的总体目标。

四、执行力是办公室文化建设中人与制度因素的结合点

在办公室文化建设中, 从现象来看, 领导者的规划与推动是主观的;制度的制订与执行是客观的。两者之间有区别、似对立。但从实践看, 两者之间并不是不可以共存, 甚至是相互提携的。

8.办公自动化管理研究 篇八

随着计算机、信息技术的迅猛发展，办公方式和办公条件发生巨大的变化，越来越多的企事业单位需要高效、节约型的现代化自动办公系统。信息化管理系统推动了社会的快速发展，办公自动化管理系统在整个信号化管理系统中举足轻重。通过计算机网络技术与现代办公有机结合，更好地规范企业管理、提高工作效率、降低劳动强度、节约成本，实现企业信息管理自动化，做到企业内部信息交互与资源共享。

办公自动化系统主要由计算机设备、信息平台、网络资源、办公设备等元素组成，其内涵和外延都随着信息技术行业的发展而不断丰富，其基本内容包括：电子邮件、文件处理、数据处理、信息管理、资源共享、申报考核和网络会议等。办公自动化已经逐步演化成一门新兴的学科，许多高校已经开设相关课程，涉及计算机多媒体、电子信息化、行政管理、人机工程等领域，为企事业单位现代化自动办公系统的建设提供优质的解决方案。

二、办公自动化系统的发展

办公自动化的概念最早是在20世纪50年代提出的，随着计算机新技术、新结构的发展，办公自动化系统目前已经发展成集信息技术、系统基础、通讯技术、科学技术等于一体的综合性系统。70年代中期，为了应对办公量急剧增加对企业生产率产生影响的问题，结合当时已经迅猛发展的计算机技术，办公自动化逐步得到广泛应用。

办公自动化发展至今，大致可以分为三个阶段：

1.第一阶段主要以单体计算机、打字机、传真机、复印机等办公套件为核心的办公自动化，通过在个人PC上安装办公软件（OFFICE系列），实现文字、数据的处理。此阶段的自动化办公缺乏相应的通信平台，资源信息无法共享，无法实现远程协同办公。

2.第二阶段是以网络信息化管理为核心的办公自动化，随着网络化技术的快速发展，办公自动化发展为以非结构化数据的工作流为存储和处理对象，以E-mail、文档上传、复制下载、群组协同工作等技术手段为支撑，实现数据、文档处理的网络化、自动化、无纸化，降低工作强度，提高工作效率。此阶段的办公自动化系统建立和完善了各部门间的协同工作和信息共享机制。

3.第三阶段是以知识为核心的决策支持型办公自动系统，建立在网络信息管理级基础上，细化到工作流中每一个单元运用知识的过程。决策支持型办公系统通过网络通信系统和数据库，针对办公中需要决策的问题，构建决策数字模型，由计算机做出并执行相应的决策程序。此阶段的办公自动化系统以新的知识管理技术为基础，实现实时通信、知识的学习与共享，员工可以随时随地地与专家进行网上实时交流，提高员工在办公自动化系统中的主动性和创新能力。

三、办公自动化系统建设的必要性

节约型社会是现今科学发展观的内在要求，是构建和谐社会的重要组成部分，因此，办公自动化管理成为当今企事业单位发展的必然要求。办公自动化对我国的经济发展，提高管理和决策水平，促进社会进步和“四化”建设都将起到重要的作用。

1.节约资源、提高工作效率。办公自动化系统模块含日常管理、信息发布、文件与档案管理、远程交流等，通过信息转换使各部门间资源得到共享，避免在人工操作过程中造成信息的丢失或混淆，节约成本，实现部分无纸化办公，提高工作效率。目前我院日常工作安排和最新通知文件都是通过OA办公系统公示，病人病历和相关治疗方案在计算机内录入并进行网络上传，方便各个科室及病人了解病情发展情况，提高各部门办公效率和管理水平，促进医院日常业务工作的规范化、电子化、科学化，最终实现网络“无纸化”办公。

2.建立电子文档，实现网络查询。利用办公自动化系统做好文件管理工作，实现文件管理全程电子化，包括文件的起草、审核、签发等电子化工作，通过相关查询模块根据需要制定跨数据库跨服务器的查询功能，使各部门间信息得到共享，便于领导或者病人随时查询相关信息。近年来，我院已经实现网上预约、网上查询、网上支付等功能，进一步提升医院管理水平，提高医疗服务质量。

四、现阶段办公自动化存在的问题

我国自动化办公系统发展大致经历40多年，已经建成多种办公自动化系统，特别是以知识为核心的决策支持型办公自动系统正在逐步建成。但从办公自动化系统的发展现状和未来需求来看，OA系统仍然存在以下一些困扰和问题；

1.办公人员思想需要转变，业务素质需要提高。办公自动化、智能化是社会发展的必然趋势，是时代发展的必然要求，是单位提高自身竞争力的必然途径。许多企事业单位管理人员和工作人员由于习惯、年龄差异等原因，不愿接受新事物、不愿改变旧的习惯，始终抱着传统办公理念不放，甚至不能熟练的操作电脑，在一定程度上限制办公自动化的发展。

2.重硬轻软，对办公自动化系统内涵理解不透。随着办公自动化系统建设的推进，许多企事业单位重视硬件设备的投资而忽视软件平台的建设，没有协调好硬件与软件的关系，对信息化办公自动化系统内涵理解不清，麻木地加大硬件投入力度，批量采购电脑、服务器、路由器、交换机等，但相对应的EPR、CRM、系统办公等软件配套不足，软件的应用得不到推广，导致许多设备闲置，使得办公自动化系统的存在成為摆设。

3.自动化办公系统安全性不高。自动化办公中的信息安全体系建设较重要，其中包括系统信息安全、权限控制、文件保密等。由于办公自动化系统是基于网络环境建设的，有的单位上外网的计算机甚至多人合用一台，权限、责任不明，自动化办公安全规章制度不健全，因此办公系统很容易遭到外部或者内部的非法入侵和破坏。

五、对策和建议

根据办公自动化系统建设中出现的问题，现提出以下对策：

1.办公自动化系统建设要以人为核心，对办公人员的业务素质要求越来越高，因此要定期组织工作人员进行自动化办公技术培训和指导，及时交流工作经验。所有人员不仅要学习并熟练操作电脑，而且要加强信息化办公管理系统的学习，转变工作作风，提高业务素质和工作效率。我院要成立专门的办公自动化管理机构，培养专业的技术团队，建立健全管理制度，使全院的医生、护士都能利用OA系统，提高医院的办公效率。

2.办公自动化建设投入要做到软硬统筹安排、合理分配。办公自动化系统建设必须在投入适量的服务器、电脑等硬件设施的基础上，将“软件”的开发与应用摆在建设的突出位置。办公软件的开发、调试周期比硬件的论证、采购周期要长几倍，因此一般单位都实行“先软后硬”。比如我们单位根据各个科室的特殊需求，研发具有相应病情录入、查询功等能的软件，在软件基本调试完成后，再配备相应的硬件设备。在办公自动化建设中做到软硬件的合理投入，才能有效、合理地建设好整个系统工程。

3.随着办公自动化系统内涵不断丰富、开放性不断提高，日常工作对办公自动化越发依赖，办公自动化的信息安全变得十分重要。在办公自动化建设中，通过信息加密、身份验证保证文件信息的机密性和完成性；通过权限控制防止非法用户的侵入；通过防火墙技术防止信息资源的泄露。通过上述技术手段保证办公自动化系统的安全和正常运行。

办公自动化经过长期发展已经逐步规范，并且越来越成熟。在市场经济条件下，办公自动化可以有效提高单位的工作效率，保证决策的科学性。

参考文献：

[1]王振.办公自动化研究综述[J].论坛专论，2010（11）：4-7.

[2]杜龙.办公自动化的国内外发展状况及未来的发展方向[J].电脑知识与技术，2009（3）：2457-2458.

9.办公楼环境卫生管理制度 篇九

为创造一个舒适、优美、整洁的工作环境，树立信访大楼良好办公形象，特制定此办法。

一、办公管理

1、办公楼工作人员进入大楼时需从正门进入，南门下班时间方可通行。

2、上访人员来访统一在一楼大厅接待，需由领导接访的，向接待室登记后由工作人员带领前往，个人不得自行前往。

3、所有人员机动车辆停入白线停车位，不得院内随意停放，办公大楼门前平台严禁停车。

4.不得在办公大楼内大声喧哗。

5、保险、销售推销员、闲杂人士不得入内。

二、卫生管理

1、严禁在大楼楼梯过道堆放杂物，阻碍通行，影响美观。

2、严禁在楼内吸烟、吐痰及乱丢烟头、果皮、纸屑等。

3、不得随意向卫生间、洗手池内丢弃杂物，以免堵塞管道；不得向卫生间、茶水间地面倒水。

4、杜绝在墙体乱张贴、打钉、打洞等现象，保证墙面整洁。

5、各楼层各部门室内垃圾溢满，应及时把垃圾统一倒入院内垃圾筐内。

6、各楼层厕所、洗刷间及其他公共卫生设施，必须特别保持清洁，尽可能做到无异味、无污秽。

7、严禁使用非正常配置的高功率电器，严禁私自接拉电线。

8、楼内各部门和个人有责任和义务协助做好此项工作。

三、用餐管理

1、按规定时间去食堂就餐，做到文明有序用餐，严禁浪费。

2、信访大楼干部职工需在食堂就餐的，需提前1小时向食堂报餐。

3、就餐费用实行月记计算制度，由干部职工自行负责。

4、机关食堂原则上不允许外来人员就餐。

用餐时间

早餐时间：7：30

午餐时间：12：00-13：00

晚餐时间：6：30-7：30

四、安全要求

1.杜绝易燃易爆物品进入办公大楼；严禁在大楼内焚烧物品；严禁将未熄灭的烟头扔进垃圾桶或可能引起火灾的角落。

2.不得随意动用、安装电器设备，乱拉电源线路、电话线路。遵守安全用电管理规定，严禁使用明火，严禁超负荷使用电器。

3.下班后要切断电源，关锁好门窗，非值班人员不得在办公楼内留宿。

10.办公楼物业管理制度 篇十

第一章 总则

第一条、为进一步加强市林业局机关办公楼消防安全管理，切实消除火险隐患，保障机关办公楼和生命财产安全，根据《中华人民共和国消防法》等有关法律、法规和市委、市政府、安委会相关管理规定的要求，结合我局实际，特制定本制度。

第二条、成立消防安全工作领导小组，统一领导、部署全局的消防安全工作，研究解决消防安全工作中存在的相关问题，并接受消防部门的指导和监督。

第三条、坚持“安全第一、预防为主”的方针。本着谁主管谁负责的原则，各处室站所负责人为本部门、本单位消防安全责任人，对本单位的消防安全工作全面负责。

第二章 消防宣传、培训

第四条、开展经常性的消防安全宣传教育与培训工作，通过张贴消防图画、设置消防宣传专栏、消防宣传公益广告牌等形式向全体职工宣传防火、报警、灭火和应急逃生等常识。

第五条、每年至少组织一次对单位职工的集中消防培训。消防培训主要有下列内容：有关消防知识、法规、安全管理制度，消防安全的操作规程等。消防设施、灭火器材的性能、使用方法和操作规程。会报警、扑救初期火灾、自救逃生知识，组织人员安全疏散等常识。灭火和应急疏散预案的内容、操作程序。

培训的主要人员：消防安全责任人、消防安全管理人；消防控制室的值班、操作人员；易燃易爆危险物品的使用、储存等岗位人员。

第三章 消防安全职责

第六条、各处室站所主要负责人是本单位的消防安全责任人，全面负责本部门、本单位的消防安全工作。各办公室、各岗位、库房、车库使用人就是本办公室、本岗位的消防安全责任人。

第七条、消防安全责任人职责：贯彻执行消防法规，保障消防安全符合规定，掌握本单位的消防安全情况；确定逐级消防安全责任，实施消防安全管理制度和保障消防安全的操作规程的监督；组织防火检查，督促整改火灾隐患，及时处理涉及消防安全的重大问题。针对本单位的实际情况组织制定灭火和应急疏散预案，并组织演练。

管理人职责：拟订消防安全工作计划，组织实施日常消防安全管理工作；组织制订消防安全管理制度和保障消防安全的操作规程，并检查督促落实；组织实施防火检查和火灾隐患整改；组织实施对本单位消防设施、灭火器材和消防安全标志的维护保养，确保其完好有效和处于正常运行状态，确保疏散通道和安全出口畅通；组织从业人员开展消防知识、技能的教育和培训，组织灭火和应急疏散预案的实施和

演练。及时报告涉及消防安全的重大问题。消防安全责任人委托的其他消防安全管理工作。

消防控制室值班员及消防设施操作维护人员应当履行下列职责：熟悉和掌握消防设施、控制室设备的功能及操作规程，按照规定测试自动消防设施的功能，保障消防设施的正常运行；对火警信号应立即确认，确认后应立即向消防主管人员报告，随即启动灭火和应急疏散预案；对故障报警信号应及时确认，消防设施故障应及时排除，不能排除的应立即向主管人员或消防安全管理人报告；值守岗位，做好火警、故障和值班记录；对消防设施进行检查、维护和保养，保证消防设施和消防电源处于正常运行状态，确保有关阀门处于正确位置。

第四章 实行责任追究

第八条、机关消防安全管理工作实行工作责任制和责任追究制，各处室站所负责人为直接责任人。如出现消防安全事故，按照有关规定，严肃追究责任人和当事人责任。

11.办公楼物业管理制度 篇十一

关键词:一体化物业管理要点

中图分类号:C939文献标识码:A文章编号:1674-098x(2011)05(c)-0220-02

1 目前企业一体化物业管理存在的问题和难点

当前大部分企业一体化办公的物业管理服务仅停留在对守岗保安、绿化保洁、设备维护等表面上,没有真正按照等级管理标准实施物业管理。在实施物业管理方面,虽然制定了一系列管理规章制度,但是真正能够按照章程去做、去管的却不多,造成各个环节管理有盲点。有些地方没人管,有的事没人抓,出现了经济效益有流失的现象,服务质量也随之下降。例如:有个单位灯管不亮,报修后很长时间没有反应;外来人员随便进入企业,门岗值勤人员不闻不问;客户室内的维修现场完工后不清理,也没有人过问;重要设备如电梯的维修保养安排不合理,该保养的没有安排上,影响到客户使用等等。

企业一体化办公物业管理普遍还缺乏一个有效的管理系统,服务内容单一,没有针对企业一体化办公客户的要求提供相应的服务。服务工作水平不高,经常发生与业主或客户争执等现象。服务态度简单、粗暴,缺乏耐心和文明用语,工作起来求快不求好,求量不求质,企业的服务和管理得不到业主认可。在企业管理方面,采取粗放管理,不计成本,部门之间相互扯皮掣肘,惰性强,开拓性差,有章不循,有令不止,带来了巨大的内部消耗。企业办公住宿一体化,是由于企业性质或者硬件条件形成的,是以营利性为目的的。在对物业的使用上,是将其作为生产、经营、商务场所,对物业服务的需求不同于一般的写字楼和宾馆,具有不同的层次并逐步升级。只有把握服务对象的需求,按照企业运作的正确规律进行经营管理,才能够实现服务对象的满意,实现物业服务的最大价值。

2 企业办公住宿一体化物业管理的关键点

2.1 物业管理应具有预见性

预见性管理是以大量物业管理技术、知识与实践经验为资源的共享为基础,将管理过程中的各个运行操作、维护保养、服务改进、风险应急等环节以事先制订预案的形式并付诸实施的管理组合系统,目的是最大程度地满足物业管理工作全过程、各环节的运行工作和突发处置,并在其中实现指令、督导、考核、反馈、纠偏等控制功能。预见性物业管理体系的建立是从实践中来,到实践中去的过程。首先管理者基于对物业状况的深入了解,洞悉业主核心业务特点,根据使用者的需要对物业管理提供的服务进行定制,将服务结合技术、知识和经验通过与管理措施的相互对应,制定适应单一物业需要的具有可操作性的过程控制方案,确保物业运行自

如并最大程度地发挥物业使用功能,提供以人为本的服务,最终实现物业保值增值。

2.2 预见管理的三个要点

2.2.1 要点一

预见性体系必须成为系统化管理的组成部分。要求掌握丰富知识和宝贵经验,具备系统化的管理观念。系统化管理是指导我们工作的基础。预见性体系的建立,要依靠全体员工最大程度在科学的经验指导下发挥想象,以质量体系为载体,实现过程的良好控制。

2.2.2 要点二

服务是要重视顾客的“存在”;服务并在意顾客的“感受”;服务更重视顾客的“抱怨”并予以改进。没有一成不变服务,也不存在一成不变的管理。服务是一种艺术,它唯一不变的是—它永远在变。服务总随着使用者不断提出的新的更高的要求而不断提升和完善,因此预见性体系也将根据服务的需要而不断进行调整、完善和提高。

2.2.3 要点三

预见性管理要通过大量知识、经验和案例积累为基础,就必然要求在尽可能广泛的管理领域,甚至跨领域实现管理信息和资源的共享。管理系统是否科学合理,是否具有可操作性与管理者拥有多大的信息资源量有关系重大。这就要求我们突破自身束缚,从更广泛的领域获取养料。企业间需要培养和谐的合作关系,闭关自守将无法获得发展所需要的信息资源。

3 物业管理必须加强成本控制

成本临界点控制:临界点控制,是一种动态的控制方式,既要满足企业办公住宿一体化服务需求高峰期顾客对较高服务能力的需要,又要保证在低谷期不闲置服务能力。同时,对内部各部门进行成本预算和定额的控制。临界点控制使企业的服务供应和顾客需求在刚好匹配的临界点上运作,实现顾客高满意度下的有效成本控制管理。

3.1 控制公共能源成本

能源成本控制是一项长期的涉及到组织内全体员工的工作。因此,企业应组成能源控制小组。相对于人力成本而言,公共能源成本的刚性较大。因为企业办公住宿一体化的基本照明和设备设施用电是必不可少的,在一定程度上,照明的布局和亮度标志着企业办公住宿一体化的品牌形象。所以,其控制还应该着眼于细微处,把握从小处见大的原则。

现无空白点确理无空白点物业管理要点进行分析,对在企业办公住宿办能源成本的精益控制:在满足顾客对能源需求(照明和设备设施的需要)的同时,控制能源成本。能源成本精益控制的具体措施有:计量无遗漏、管理无空白、电价核算准、实现临界点运行。

3.1.1 计量无遗漏,从以下五个方面进行

①为顾客安装电表。总表扣除顾客使用的电费即为企业办公一体化应该承担的费用,包括:公共设备设施运行的电费、公共照明电费、以及企业办公一体化自己的办公用电三部分。配合国家或地区的电力优惠政策,安装电表可节约能源费。②为了分析、控制设备设施用电,除了设备设施的总表外,为大型的设备设施安装专项计量电表。③为了分析、控制公共照明用电,以每层楼为单位安装电表。④为物管企业自用房安装电表。计量无遗漏是能源成本精益控制的前提和基础。

3.1.2 管理无空白做到只要使用能源方,都要能被计量。有相应的能源使用规定,派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象,如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。可以通过能源小组定期对企业办公一体化进行全面的巡查来杜绝能源管理的空白点。能源小组寻找可能的空白点,制订管理控制的措施改进,达到不断修正、完善的目的。

3.1.3 电价核算准

因为电力部门根据枯水季节和丰水季节分别实行两种平均价格,而且每天按照峰、平、谷三个用电时段分三个不同的标准计量电价,所以实际电费单价需要从总电费和使用小时两个指标反算得到。

3.1.4 实现临界点运行

理想的临界点运行是不存在的,临界点运行是企业办公一体化能源控制不懈追求的目标。能源控制的临界点运行是指凡是使用电力能源的系统,如企业办公一体化的设备设施用电、照明系统用电等,其开启、关闭和运作的时间和方式,刚好能满足企业办公一体化顾客正常的需要,能源管理在没有多余浪费的需求和供应的平衡点上运行。为此,企业不仅要从管理规定上,而且要从人员操作上进行长期细致的努力工作。比如,不仅有设备的运作规程,还应制定设备的能源控制操作规程;在照明管理上,除了正式的规定,还可以将企业办公一体化划分成不同的责任区域,要求员工根据实际情况自行调整操作规定。员工根据顾客的使用情况进行及时的开、关调整,使之既能满足顾客的需要,又能最大限度地节约用电。

3.2 物业管理中人力成本的精益控制

一般企业办公一体化物管企业都是以较大服务需求来设计服务能力,并采用定岗定员的制度。这样虽然能够满足服务高峰期的需求,但是在服务低谷期会出现明显的服务能力闲置,造成总体服务成本高居不下。人力成本的精益控制以服务能力的柔性规划和实施为主。柔性服务能力从两个方面实现。一方面,培养一专多能的高素质的员工;另一方面,在满足需求的情况下,打破人员安排刚性化,根据服务需要及时调整服务能力。改变企业目前通常采用的定岗定员制,详细分析服务需求,采取定岗定员和综合值班结合的人员排班方式,科学合理地安排服务运作时间和在岗人员。

3.3 提高企业办公一体化物业管理的保障措施

社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性直接导致了业主需求的复杂化和差异化。随着城市居民生活水平的提高,业主对物业管理消费意识的逐渐增强,业主对物业管理的依赖思想将不断滋长,需求面不断加宽,需求量不断增多,多元化的服务需求对物业管理提出了更高的要求。而实际上,物业公司自身服务能力是极其有限的,企业可能成为“百事晓”但不可能成为“万事通”,靠企业本身所生产的服务产品不可能全面满足业主的要求,也无力去挖掘业主服务需求,既使挖掘出来,也无法提供相应的服务,这种矛盾在目前的服务方式下不可能得到解决,也不利于促进物业管理向經营型企业转变,很好的发展思路就是成为服务集成商,组织和利用社会服务资源为业主提供全方位的、及时、专业化的服务。

参考文献

[1]叶天泉,终岗.出租型高层企业办公一体化物业管理初探[J].中国房地产,2008年第5期.