商业广场招商方案

商业广场招商方案（共8篇）

1.商业广场招商方案 篇一

发展单位：dg市**汽车客运站有限公司

支持单位：dg市**镇人民政府

协助单位：dg市xx投资实业有限公司

**汽车站物流广场座落于有着“穗莞深重要交通枢纽、虎门港配套产业基地、岭南水乡生态特色镇”美誉之称的dg市**镇迎宾路，地理位置得天独厚。**镇毗邻珠江口，地处粤港经济走廊腹地，正在筹建的穗莞深城际轨道途经**，**不但是莞惠城际轨道的起点，还是惠州至佛山城轨和广深城际轨交汇点，将打造成为珠三角城际轨道的交通枢纽站。同时在dg市人民政府新战略的规划

下，**镇作为年轻的新型发展城镇，将成为dg市经济腾飞的增长点，未来发展异常迅猛而美好，是广大投资者掘金创富、寻求发

展的理想乐园。

**汽车站物流广场紧邻文化广场、**新医院和行政中心，是该镇的中心地带和黄金路段。**汽车站占地面积44.2亩，总建筑面积

3万多平方，按国家二级车站标准投建，设计日可发送旅客5000---10000人次，是dg西部最大的汽车站，而在此基础规划的**汽

车物流广场规模宏大、配套设施齐全、市场货源充足。广场内的水电、电话、网络、有线电视、风味餐厅、休闲娱乐等相关设施的配备，融汇了现代商业模式所倡导的“一站式”经营理念，为淘金者们提供了一个精彩的演绎舞台和可持续发展的庞大的发展

空间，也为投资加盟者提供了一个和谐、安全、舒适的工作氛围和生活环境。

配套招商项目：**至全国各地汽车客运线路、特色餐饮（如湘菜馆、海鲜酒楼、西餐厅等）、旅业、酒店、沐足、网吧、卡拉ok

娱乐场所、溜冰场、美容美发、大型人才市场、写字楼等。

核心时尚物流广场，升值潜力无可估量！

八大鼎力优势 为您保驾护航

一、市场优势：**镇及周边数镇，暂无一个大型的专业物流广场，而这一区域内厂家众多，货源十分充足，特别是位于该镇即将

启动的珠三角最大的钢材交易市场----华南国际钢铁物流园，将进驻近千家企业，年销售额将达300亿以上，极大地带动了周边

数镇经济的飞越和物流业的蓬勃发展。而专业的运输和物流严重匮乏，急需现代化的物流基地作为天然的保障。**汽车站物流广

场横空出世、闪亮登场，强劲地填补了这一物流市场的空白，为投资者们提供了千载难逢的巨大商机和广阔的升值空间。

二、交通优势：位于镇中心最为繁华的黄金口岸，多路公交车必经之地，交通四通八达，并紧接于穗莞深城际轨道等交通网络路

线。

三、规模优势：**及周边数镇首家物流专业市场，上万平方米的宏大规模，商机无限、“钱”途无量！

四、租金优势：租金1000元左右，免租期长达六个月之久。低成本投资、零风险入驻、高收入回报；

五、政府优势：物流广场作为**镇政府重点扶持的项目，政府将在工商、税收、治安等各方面进行全力支持和鼎力打造，积极为

投资者们营造一个良性和谐的经营场所。

六、管理优势：实施现代化、科学化、升值化的物业管理模式，秉承“专业化、文明化、人性化”的服务宗旨，引用和借鉴国内

外先进的物流管理方式和经验，力创一个优越安全的物流园区。

七、配套优势：物流广场内拥有宾馆、餐饮、娱乐、休闲为“一站式”的配套设施，为您的加盟提供了舒爽便利的工作和生活环

境。

八、增值优势：成立市场服务中心，加强广告宣传和市场推广力度，依照科学的管理模式，应用先进的营运手段，推动商户利润

增值最大化。

招商程序：商家现场看铺登记～～确定招商名额～～签订意向书并交付定金～～在规定的期限内签订正式合同～～入场进行铺位

装修～～正式开业经营。

巨大商机黄金胜地 错过再等一百年

**汽车站物流广场

诚邀您的加盟！

2.商业广场招商方案 篇二

1 设计难题

1.1 规划部门严格的许可条件限制

⑴本场地用地性质为集体经济用地, 同意兴建商业广场;

⑵容积率1.01, 密度30%, 绿地率30%, 建筑物高度15.0m;

⑶建筑红线退让沙和路规划路边线20m, 建筑退缩用地红线0.5H, 距相邻现有建筑物间距不少于该建筑物楼高的0.7倍;

⑷场地内道路宽不小于7m, 可在沙和路设机动车出入口各一处;

⑸场地内集中绿地位于地下室上方时覆土大于1.5m, 用于敷设管线覆土大于0.8m;

⑹机动车停车库面积不少于19850m2, 非机动车库900m2。

由于场地在历史上为冲沟, 后改作农田水塘, 南北两侧为沟边高地;西端为沟地上游, 现为部队营地, 筑坝截水, 平塘填地作操场;而东端已平整为沙和路, 地下接涵管把场地水排往沙河涌。如此复杂的地形地貌, 令本工程设计之初, 就遇到很多难点。为满足规划部门退缩要求, 本工程设计建筑物退让北侧、南侧距离用地红线均大于8.1m;距离用地红线外的旧建筑均大于自旧建筑本身楼高的0.7H;东侧距60m规划路边线大于40m;并因地制宜, 按其地形特点, 设计出东西长约500m, 南北宽仅约60m, 只有东面临城市规划路, 其余三面均为自东向西逐步升起的高坡邻地, 呈封闭状沟壑、现代感十足的建筑主体。

1.2 现场场地的局限

由于场地现状为平地, 略显西高东低, 南北相邻地块均高于本场址2~6m, 历史上为排洪冲沟。场地东面为60m宽沙和路, 上有广园东路的跨线桥连接广州大道, 高架路桥高约12m, 对建筑物有视觉和噪音影响。北面为部队用地, 虽然规划部门留有一条8m宽道路通入营地, 但这一出路仅作预留之用。南面地势较高, 为住宅小区。按规划要求, 本场址覆土后地面标高应低于邻地, 且雨水不能冲入邻地。西面原为上游山塘和冲沟, 现已被部队营区填平作操场。场地历史上为冲沟, 后改作农田水塘, 南北两侧为沟边高地。场地西端为沟地上游, 现为部队营地, 筑坝截水, 平塘填地作操场。

为利用此地形, 本工程将原有泄洪沟改为埋在地下的管沟通过本场址排向沙和路以东的沙河涌。负一层东半部外露地面西半部覆土埋地, 并按业主要求起坡建造地下层, 现仅需开挖负三层和负二层局部, 而负一层就座落在场地现地面, 后半部堆土覆盖后, 既可做到减少土方运出, 又解决现场地低洼, 大雨水淹的窘状。考虑到商业广场的货流和人流大的特点, 兼顾消防需要, 现场地设单向环场行驶的一条7m宽道路, 路边可方便停车。在建筑物负一层中部开通一条4m宽消防车道形成过街楼, 令房屋分段长均不超过150m。为解决场地内涝问题, 将东面临路绿化带按2%坡升起1m, 从沙和路进环场路经过负一层东半部外露商场后用5%~8%的平缓坡道上至首层, 既可遵照规划要求将退缩路边20m的地段做成斜坡绿化增加城市景观, 免除了水淹之苦, 又可节省开挖土方和基坑支护的费用, 将挖方作填方, 减少外运, 可谓一举两得。

本场地相邻住宅区, 遵照规划要求, 保证日照和通风采光条件, 将建筑物放在东边沙和路边, 既可便利商业, 又将西边留出大片绿地有益于街坊。中部消防车道形成风廊, 令邻居得益。南北退缩均大于规划要求, 可令场地空间余量大。在保证南面有足够退缩空间的同时, 有意识留大北面办公和商业出入口的空间, 以缓和人流车流的压迫。同时考虑本建筑物体量较大, 为减少对周围环境的视觉冲击, 在临沙和路和向白云山一侧做成圆弧形, 楼高仅建15m, 均低于相邻建筑物。

场地东西两端均为大片绿地, 可做成很漂亮的斜坡绿化和庭园景观。南北绿地虽较狭窄, 但仍可用高大乔木与两侧邻地分隔, 用灌木与道路区分出宽整的绿化带来。场内道路、负一层和首层主要出入口均有无障碍设施。

1.3 竖向设计难度较大

根据业主提供的原规划竖向批复资料, 在原来设计的总体规划上再细化完善:于场地东面沙和路取18.75和19.30两点作为环场路进出的标高, 以2%缓坡上升到负一层商场门口, 然后用8%坡度升起至场地填土面24.35首层标高处, 再向西以0.3%纵坡做环场路, 并且整个场地均按1%向西边填土升起约平均5m。路面横坡雨水口收集雨水至暗管排放。路边至用地红线回填土作斜坡绿地。为此, 本工程需挖土140000m3 (按地下室平均宽度45m计算, 局部加两边工作基坑宽1m) , 填土50000m3 (按1.5m深顶板覆土和用地红线到地下室之间外围填土平均深度5m计算) , 90000m3运出。

2 设计特色

消费观念的变革改变了人们对商场要求, 物美价廉的购物场所已不能满足人们的生活需要。现代人的生活、事业压力过大, 心理负担过重, 在仅有的休息时间内完成商场购物活动时, 就迫切希望商场能够提供一个优雅、清新、舒适的购物环境, 来达到放松自己心情、调节紧张情绪的目的, 丰富个人的精神层面需求。所以, 要想满足消费者的多样化需求, 就必须在商场设计上注入现代化的设计理念, 运用高科技与工业的密切联系, 时尚与自然的吸引力, 把商场打造成一个集购物、休闲、娱乐、享受的综合性场所。

2.1 交通组织流畅有序

本项目在东面临沙和路边的两个出入口实行人车分流。机动车自东向西从北面7m宽环场路进入本工程的负一层室外路面后, 可从南北向的过街楼下的4m宽消防车道折回南面7m宽的环场路再向东从出口离开。也可往斜坡上升至首层的室外路面后绕过大楼西面到南面环场路再折向东行驶离开沙和路的出口。机动车在负一层中段和西面首层地面均有7m宽的出入口进出地下车库。过街楼下的消防车道上还有一个5m宽的地下车库出口。负一、二、三层均布置有地下停车车场, 容纳965辆停车。行人在沙和路边各有一条5m宽的出入道路与负一层商场东入口路宽15m的广场相连, 以利人流集散。

2.2 立面设计现代完美结合的建筑精品

立面造型是建筑设计的重点之一, 同时也是内部功能合理性的外在体现。

按业主要求, 各层临外墙的用户采用分体空调机, 故外墙面按规划要求做室外机的装饰百页。考虑节能和消防排烟要求, 外立面除布置足够自然排烟的可开启外窗后, 就是实墙。按以上功能要求作水平和竖向区分, 用线条表达或用钢铝合金构架加弧形玻璃和百页装饰。建筑物只有三层15m高, 外墙采用了灰色调为主的玻璃, 花岗石和铝合金板等材料, 加之用地红线周边和建筑物边的绿化带, 道路两旁大片集中绿地均种植有高大的阔叶乔木, 能较好地与白云山周边环境相协调。既美化了场地, 又能与周边不够美观的建筑物相分隔, 以及遮挡了高架桥上的噪音, 两全其美。

2.3 绿化系统以点、线、面构成地上天面和斜坡的立体绿化空间

点:商场东门与沙和路高架桥之间的绿化休闲广场是绿化重点, 这是一个斜坡面的绿化图案公园, 以精彩的四时花卉拼图及多花灌木丛带围合, 再点缀些棕榈树, 以突显门前广场的开阔和地方风格。

线:沿场地内道路外侧到用地红线边的绿地种植2~4排如白兰、黄槐、紫荆和桂花等有色有香的行道树, 令四时有景观, 季季有花香, 既可分隔用地不雅民居, 又能遮荫、降噪惠及四邻。

面:天面和场地西边大片空地均按中西园林不同风格作精细设计, 力求从空中及周边高处可看到与白云山的环境协调的绿化场所。同时大楼使用者及邻居也享受到优美的庭园景观。

3.尴尬的地下商业广场 篇三

与建设的热闹相比，地下商业街的经营状况却有喜有忧。一些定位准确，占据天时、地利、人和的地下商业街生意红火，而有些地下商业街因受到资源限制，经营惨淡。

到底该如何合理利用城市地下空间，发展地下商业街呢？业内普遍认为，盲目跟风显然不可取，长远规划和因地制宜地进行开发，或许才能取得意想不到的成效。

失落的金满地

周涛在湖南长沙有一家专营数码产品的公司，积累了一定资本。他一直寻思做点数码之外的投资，也在朋友的介绍下考查了数十个项目，但都因种种原因未能投入。

直到2007年年底，湖南宁乡的一名老乡给周涛介绍了一个项目。“这个项目绝对能成功，现在很抢手，很多有资本的人都想来投资。”

周涛回忆起老乡对他介绍这个项目的热情时，仍显得有些兴奋。“那个项目在宁乡步行街，政府也大力支持，是宁乡首个地下商业广场。”在周涛看来，湖南宁乡毗邻长沙，发展迅猛，有多个大型商场相继进入宁乡。“那个地下商业广场位于宁乡县城的黄金地段，上面就是宁乡最大的步行街，人流量大。”

“更重要的是，很多朋友都建议我投资商业地产，觉得商业地产项目肯定能成功。”经过多次考察调研后，周涛决定介入这个名为“金满地”的地下商业广场，并投入了自己的多年积蓄，在这个地下商业广场购置了多个铺面。

多年以后，周涛还清楚地记得金满地开业初期的热闹情形，“铺面早早就租出去了，人流量很大。”周涛告知《新财经》记者，金满地开业初期，由于地下商业广场集服装、数码产品、娱乐、儿童用品、电游、电玩、超市、餐饮于一体，业态比较丰富，并且又是宁乡第一家地下商业广场，再加上地上是宁乡已经成熟的步行街，确实吸引了不少客流。

但这样的好光景只持续了不到两年。现在的周涛很苦恼。“随着宁乡的发展，新城区建设了多家大型购物商城，原来的老步行街人流日渐稀少，更别说地下商业街了。”周涛现在的好几个铺面都没人租了，全部空置在那里，“卖也没人要”。

2013年国庆期间，《新财经》记者实地走访了这个地下商业街，稀稀落落的铺面夹杂在空置的铺面之间，仅有的几户商家看到有客人来，并不兴奋，仍在埋头玩手机或电脑。一家做童装生意的商家对记者直言不讳，“我在这里做了两年，生意一直不好，来这里逛商场的人太少了。”

周涛认为，这个地下商业广场投资失败的原因有多方面：“定位不准，管理不善，宣传不足。”在他看来，在宁乡这样一个小县城，地下商业广场更适应于“中低端消费者”，可以做批发市场之类的，“不应该企图与那些地上商场抢人流”。

事实上，金满地这个湖南宁乡的地下商城经营惨淡并非孤例，在全国各地的二、三线城市，有着众多类似的地下商场。即使是位于湖南省会长沙的地下商业街，近年经营情况也不理想，长沙金满地商业街、东塘大都市地下商业街、五一广场地下商业街等的经营情况都不乐观。

据记者了解，河北石家庄市火车站地下商业街作为人防工程商业街，刚建成初期，曾热闹了一阵子，但后来萧条下来。联邦明珠大厦地下商业街，几万平方米的营业面积，从2008年建成后一直在招商，目前尚未形成经营业态。

在青岛，地下商业街同样闹着“空心病”。山东路、香港中路等多处地下商业街人气欠佳、店面闲置；火车站的益群地下商业街以及香港中路的华夏丽有地下商业街都经营不佳。“即使没有到关张歇业的境地，收入也只够勉强付房租。”许多商家这样感叹。

新奥购物中心之殇

二、三线城市的地下商业广场生意不好做，那么在人流充足的一线城市，地下商场是否红火呢？

随着城市经济的发展，人口的增长和居民消费需求的提升，北上广这些大城市都开发了各种类型的商业街。

这些大都市有着丰富的地铁资源，这一方便、快捷的交通工具，将巨大的人流强制性地带入到众多地铁周边的地下商业广场，地铁站成为这些城市地下商业开发必不可少的依托物。在北京，无论是老一代的西单文化广场、复兴地下商业城等，还是新一代的新奥购物中心、中关村购物广场，不是直接和地铁站相通，就是和地铁近在咫尺；在上海，著名的徐家汇地铁商城、人民广场迪美购物中心、五角场等地下商业中心也无不与地铁相连。

即便如此，在开掘地铁所带来的商机方面，人们的消费升级和需求多元化还是让地下商业逐步演绎出两条截然不同的路线。一类是面积有限，以满足往来乘客消费的地铁站厅商业，主打经营便利性的普通商品和服务以及流行性商品。在这里，消费者会看到中低档品牌混杂、化妆品店与特色小吃店毗邻的景观。这样的商业形态大多为地铁运营商自己经营或出租给连锁商家经营。

另一类的形态则彻底摆脱了小商品聚集地的印象，从购物和休闲环境的营造，到中高端品牌产品的提供，无不在向大型高端业态靠拢，目标消费人群直指白领和中产阶层。位于奥林匹克公园的新奥购物广场就是这类典型。

位于奥林匹克公园地下的新奥购物中心于2010年开业，是一家专业地下商业设计的全业态地下购物中心。新奥购物中心拥有自己的主力百货——天虹百货和天虹超市，购物中心业态包含儿童、餐饮、影院，是一个“家庭欢乐生活中心”。

然而，尽管这里装修豪华、业态丰富且独占奥林匹克公园资源，又位于地铁出口，但其经营状况却并不如意。

《新财经》记者多次在新奥购物中心实地调研发现，偌大的购物中心里，除美食街和超市在用餐高峰期人气旺盛外，其他商品区域人气冷清。

在购物中心女装区，记者发现位于入口区的几个大铺面已经空置，零散地摆放着其他商家的展架。地下儿童娱乐区域，寥寥无几的几个家长带着孩子嬉戏。

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一位女鞋销售员在与记者交谈时表示，来这里的人真正消费的在少数，“很多都只是看看，或者试一下就走了”。在她看来，“来这里逛的不是来奥林匹克公园旅游，就是在附近上班，中午休息随便逛逛。像这样的顾客一般都是只看不买”。这位销售员表示，她在这里工作近一年，生意一直都不好。

“Hermann中国零售微博”在接受《新财经》记者专访时表示，事实上，新奥购物中心在目前来说，无论是购物环境还是业态构成，还有地铁优势，都是开发得比较好的地下商业广场。实际上，不仅仅是新奥购物中心，位于北京西单的“77街”地下购物广场，自开业以来也是几经转变，挣扎求生。

在“Hermann中国零售微博”看来，随着大环境恶化以及电子商务等因素的挤压，即使是地上商业广场也困难重重，地下商业广场的开发更是举步维艰。

地下商业的出路

尽管地下商场经营情况不温不火，但全国各大城市的地下商业广场建设却如火如荼。在青岛、天津、哈尔滨、乌鲁木齐、福州等地，各种类型的地下商业广场层出不穷。中国步行商业街工作委员会的一个工作人员在接受记者采访时表示，中国的地下商业街这几年逐步出现了变热的发展趋势，其主要原因一是人防工程的需要，平战结合地使用设施；二是地面上资源短缺，地下成为必然无奈的选择；三是很多城市交通恶化，需要从地上商业街过渡到地下商业街。

事实上，虽然地下商业广场未来发展趋热，但要想运作成功，并非易事。

周涛对记者表示，一方面，地下商业广场的开发成本高于地上的两三倍，再加上一些设施，风、水、汽、耗能要按照不低于地上的标准来计算，因而成本要比地上高许多；另一方面，由于各地地下商业广场开发都处于摸索阶段，缺乏成熟的管理模式，使得许多地下商业广场成为了死街，甚至成了藏污纳垢的地方。

到底如何才能合理地利用地下资源？

“Hermann中国零售微博”认为，综合国内外地下商业广场的发展来看，一个成功的地下商业广场往往需要“天时、地利、人和”。“地下商业广场一定要定位明确，要和交通枢纽连接在一起或融为一体，如深圳地铁、香港地铁周围的地下商业就比较发达；还有一种是地上商圈发展比较发达，能很好地带动地下商业街，如北京中关村购物中心。”

“地下商业广场不能盲目开发，要在因地制宜的基础上，做好长远规划。”上述中国步行商业街工作委员会的工作人员也表示，地下商业街要与地下交通设施、地下停车场、商圈内成熟的大型商业设施有机结合在一起，注意与公益性的设施结合起来。“地下商业街要注意综合性规划，一般来说，地下商业街都要具备有商业中心、交通枢纽和旅游景观多种功能。”

近年来，一些城市综合体兴起，或许是地下商业广场经营的更佳生态。城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上要素进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互受益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

中国香港的城市格局底层是车站、中间是花园、四周是高层建筑。香港的地下空间非常发达，每个地铁站都与周边建筑群在地下连通，建筑群之间也有廊道连接，甚至可以不用走上地面，即可到达车站附近的建筑里，真正实现了“室内零换乘”。如香港的太古广场、地铁九龙站、将军澳车辆段等，均是将城市中商业、办公、酒店、交通等其中多项功能的建筑组织在一起，并在各建筑之间建立地下或地上互通廊道，从而形成高效、统一的建筑群体。

从布局来看，香港的每个地铁站都与周边的商业和居住区紧密联系，还有很多居住区与地铁站结合成一个综合建筑体，它们的特征相似：底层是公交车站或地铁站，上面二至三层是商业建筑，再上面是呈围合布局的高层居住建筑，中间是居住区的中心花园。作为世界大型城市综合体的典范，日本东京是依靠轨道交通发展的典型城市。在东京，轨道站点周边都是商业开发利用度最高的区域，东京站周边聚集了商务、商业、酒店以及许多大公司总部。人们在东京地铁站点周边可以办许多事，不光是办公、购物，还有电影院等休闲、娱乐设施，甚至包括一些政府服务，例如在车站里可以办护照。

4.商业广场招商方案 篇四

首先，非常欢迎在座的从事各类生意的各位朋友，百忙之中抽出时间莅临春晓商业广场招商推介会。我的春晓商业广场招商中心的负责人张东，代表春晓欢迎各位的到来。此次会议的目的有两个：

第一，共赢财富。

春晓商业广场定于2013年元月6号开业，是春晓路目前唯一一家商业广场。商场共4层，地面三层，地下一层，共26000平米。我们定于11月1号正式招商，招商范围：主要是服装、鞋类、各类品牌，以春晓路的实际经营而定位，既要满足顾客的需求，又要有很好的利润性经营。那么这次召开春晓商业广场推介会，主要是为促进经营户在春晓经营的意愿，同时对我们的招商提前做一次宣传，借助大家的力量把项目推介给客户，让未来的经营户的投资有信心得到回报，分享共赢财富的乐趣。

第二，练兵，即做一个模式上的探讨。

今推介会天的春晓商业广场，跟各位探讨商场的招商、装修、经营、功能布局等等问题，希望各位把自己的看法经验提出来。此次推介会，我们主要探讨江华做生意的好的模式、方法，分析过去江华一些商家和店铺经营的不足之处以及商谈商户和春晓之间的合作方案等。我们以增加沟通的方式，听取意见，尊重建议，逐步形成自己的经营模式。

另外，我们春晓商业广场也存在大量商户招商登记的数量，我们在4月份做了一次摸底，大概有1200多个客户登记，目前累计登记的客户超过2000名。预计在11月份推出的招商活动，会得到客户们的欢迎的，我们也会努力帮助实现客户投资价值。这次推介会上，请大家各抒己见，我们一定会悉心接受。春晓商业广场在朝着好品牌、好口碑的方向不懈努力，也希望在市场上与诸位互惠互利；同时我们也为可以选择到好的合作伙伴而倍感荣幸。之前我们只对服装和鞋类选择了初步洽谈，而这一次我们希望可以和在场的所有客户直接洽谈，已

达到更好的效果。目前春晓商业广场主要在电视台的开机广告、飞播、短信、DM、金点子、流动LED电视广告投放广告，目前我们每天商户洽谈的客户在15-20个客户之间。接下来11月特别是12月份会是我们招商的高峰，我们是全装修，客户只要室内装饰和商品陈列就OK了，我们希望大家一起努力，在招商高峰来临前，可以增速以有效提高春晓商业广场的出租率。这需要大家的支持，商户们做的好，我们春晓的未来肯定就好，如果商户们不赚钱，那春晓肯定没钱赚。所以，我们春晓和商户们的关系是鱼与水的关系。

5.商业广场招商方案 篇五

目 录

编制说明：

一、项目概况

二、招商背景

三、商业形态定位

四、招商运营目标

五、招商机构的组建及职责

六、招商策略

七、前期准备工作及实施计划

八、广告策略及文案

九、品牌拓展策略

羚锐假日广场招商方案及品牌推广计划

一、项目概况

羚锐假日广场是河南羚锐房地产有限公司开发建设的以购物为主的综合性商业设施。倾力打造潢川县功能齐全、配套设施完备、规模较大、建筑风格独特的多功能商业区。

正在实施中的羚锐假日购物广场位于潢川中心地带，航空南路与环城东路交叉口，沿航空南路长133㎡，沿环城东路长62㎡。未改造前，过往车辆络绎不绝，整条街道灰尘弥漫，航空南路沿路多是八十年代建造的旧房，市政设施相当陈旧，公共配套也不完善，没有绿化和靓化，是潢川县急需重点改造的区域。新一届政府上任后，加快了312国道和106国道的改造工程，对小潢河的沿岸治理工程已见成效。河南羚锐房地产有限公司正是看准了这届政府对城区改造的决心和行动及政策环境的优势，决定立足潢川配合政府实施对该地段的改造工程。

羚锐假日广场需拆迁房屋约6500平方米，规划新建建筑面积25000平方米，与黄国商贸城、华英商贸城连成一片，建成后的假日广场将成为潢川县最高档、时尚、繁华代表潢川新形象的商业区。

二、招商背景

随着潢川城市经济发展，潢川商业形态由传统商业向现代商业转型，面对这一利好时期，我们应提前进行项目运作，迅速利用招商手段，促进项目整体销售，做活做强整个项目，加快资金流的运用功效。到目前为止，羚锐假日广场工程进展相对顺利，根据推进时间，预计2005年12月20日以前可完工交付使用。与假日广场形成竞争关系的几个项目，已经进入推广阶段，对手采用各种方式来分流客户，这将给我们的销售工作带来一定压力。因此，现阶段应加大市场的招商力度，尽最大可能发掘潜在客户群，培育并促进市场的成熟，形成先发制人的竞争优势。充分利用商业景气的机会和商户信心提升的有利时机，迅速进入强势宣传推广阶段。

三、招商运营目标

利用假日广场所处潢川中心地带的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的潢川特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为潢川白领社会生活的活动中心。

通过羚锐假日广场树立羚锐品牌，带动春申名苑项目的发展，实现企业可持续发展战略目标。

四、商业形态定位

根据潢川商业市场对门面房需求量大的状况，结合项目羚锐假日广场的规划特点，发挥内外街和沿街招牌店优势，凸显规划优势和商业前景价值，形成项目独有的项目竞争优势。

1、商业理念定位 在我们认真研究了传统商业中心后发现，传统商业中心所满足的还是人们的基本需求，然而消费者早已不再是简单满足于温饱的消费者，新的生活方式催生了了大量新的消费需求。因此，将其定位为超前商业理念的主题商业街，既：“女人街和男人街”。

◆主题商业街——女人街，男人街，“尽展女人魅力，更显男人至尊”

◆规划定位：间间沿街铺，户户招牌店

2、经营理念定位 羚锐假日广场打破传统商业概念，倡导购物就是休闲的全新理念，率先实施主题商业街和功能整合模式，最大程度地方便顾客，满足购物、休闲的需求，其强大的聚客能力无疑对经商人士极具吸引力，形成新的消费中心。

◆经营理念定位——“新生活、新消费、新商圈”

3、个性市场定位 通过对潢川商业的深入调研分析，发现潢川缺少个性现代商业，突出“男人街，女人街”个性经营，摒弃大而全、小而全的传统商业模式，引领消费时尚，演绎品牌魅力，塑造经营特色，从而为羚锐假日广场的销售和招商打下坚实的市场需求基础。

◆个性市场定位——“引领消费时尚，演绎品牌魅力”

4、营运管理定位 抛弃大市场作坊式的经营管理模式，以创新经营理念和一流人才配备开展全程运营管理，形成形象、宣传、促销、质量、价格、服务、招商等统一管理，从而对假日广场经营形成强有力的调控，给投资业主以充分的信心保障。

◆营运管理定位——“全程运营管理，投资安全保障”

五、招商机构的组建及职责

1、成立招商工作小组的必要性

鉴于目前潢川市场的激烈竞争，仅仅依赖我方进行市场招商和经 营，人力资源和精力稍显不足。因此，必须采取突破性的思路，整体运作市场。通过联合亚兴集团和政府各职能部门组建招商小组，展开市场招商和政策执行。第一，可以提升商户对市场的信心；第二，可以充分协调各职能部门，促进政策的执行力度；第三，利用职能部门对市场合理的监管政策，促进商户进驻羚锐假日广场；利用亚兴集团在信阳地区商界的良好信誉和丰富的客户资源，扩大羚锐假日广场的知名度。

2、招商小组的构成和分工

整个招商小组有多个职能部门指派专人组成，负责制定详细可行的经营和招商政策，对经营和招商方案进行审核，并展开操作和执行； 招商小组设组长一名，副组长两名，执行主任一名。组长、副组长负责招商小组的管理、工作协调和政策制定，执行主任负责招商工作的具体组织和执行； 组长： 副组长： 执行主任： 小组成员：

3、招商小组职能 根据职能分工，招商小组组成多个项目班子，负责具体的工作执行； ◆项目拓展中心：

由经贸委、工商局等单位成员组成，对项目进行充分调研、分析和规划，提供完整的项目解决方案，和实际应用方案，开展项目实施工作。◆政策支持中心：

由建设局、工商局、税务局等单位成员组成，给予进驻商户减免税费等方面的支持；拟订科学的招商计划，制定招商培训计划和招商策划方案，负责监督招商计划的实施。管理市场资源，建立招商及客户档案。◆项目企划中心：

充分研究项目的实质与性质，建立项目宣传推广体系，为客户提供品牌战略规划，提升客户委托项目的资讯形象和资讯价值。制定项目整体推广方案。◆经营管理中心：

制定经营管理方案，和组织设计方案，保障项目的良性运转。负责项目的营运和项目的后期管理。建立项目管理体系和管理制度。

4、招商小组具体运作

给予假日广场进驻商户减免税费的支持，并将羚锐假日广场定位为潢川商业示范街和旅游购物一条街，授予荣誉称号，由政策支持班子给予相应的政策支持；

5、招商小组筹备和工作计划

—— 月 日前，确定招商方案，上报相关政府和相关职能部门； —— 月 日前，有政府职能部门联合羚锐公司及亚兴集团召开招商小组和招商方案制定研讨会议，确定招商小组的构成、领导班子、工作职能和执行计划；

—— 月 日前，招商小组制定出完整的招商政策方案，并依据工作要求安排到各工作班子展开执行；

—— 月 日，招商小组召开招商发布会，邀请媒体和商户代表参加，公开招商小组工作职能和羚锐假日广场的招商政策和计划； —— 月 日起，由招商小组各职能部门组成的联合班子，展开具体工作；

六、招商策略

1、招商原则

采取“划行归市、先大户、后小户；先品牌商户、后一般商户”的原则。

（1）符合整个假日广场战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、旅游四大功能于一体，经营商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；

（2）经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；

（3）关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如娱乐和休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一条街或同一功能区经营；

（4）大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；

（5）充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；

（6）方便顾客消费的原则，在假日广场商品布局及业态分布方面，体现了两个原则，其一是充分享受一站式消费的乐趣，其二是突出主题商业街购物潮流，符合大众消费的习惯；

（7）视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商铺外观形象的视觉冲击力和形象统一；

2、招商区域

羚锐假日广场1#、2#、3#、4#楼未销售的剩余商铺和已销售反租商铺，已销售自营商铺不在招商范围；

3、商业功能布局

◆3#、4#楼楼沿街商铺商业功能定位为“女人街” 经营商品：女士用品，时装、首饰、黄金珠宝、化妆品、袜

子和内衣、美容美发、数码通讯、精品配饰等。

商品档次：中档、中高档

◆1#、2#沿街商铺商业功能定位为“男人街”

经营商品：男士饰品、小型电器、玩具、打火机、高级男

士服装及领带、行李箱、钟表、仿古董艺术品及手工艺品，鞋帽等

商品档次：中档、高挡

◆环城路商铺

经营商品：日用百货、小商品、针纺织品、床上用品、布

料、民族商品

商品档次：中档、高档

位于广场中心，既“女人街”和“男人街”之间区域，人气带动效应明显，建议引进品牌大户进驻，利用这些品牌大户的品牌促进广场的快速成熟；

4、招商政策

根据假日广场经营范围整体规划，采取先租后售的方式进行招商。这样既保证了招商工作顺利进行又为商铺销售工作打下坚实的基础。即提高了商铺的销售速度，又能体现资金流的运用功效。

1、租赁价格及年限

◆租赁年限：分5年期和10年期二种。

◆租赁价格： A>、5年租：以购房总款的6%计算代租价格；

b>、10年租：以购房总款的7%计算代租价格。◆付款方法：可提前签订租赁协议，租金从房屋交付使用时开始支付，每半支付租金一次。

◆保证条款：每户业主须交纳5000元保证金，保证中途不得退租、毁约，否则保证金不予退回；代租期满后，保证金原数退回。

◆物业管理费用按每月每平方米0.5元标准收取。

2、优惠方案

方案A ◆大户

一次性签约3套商铺以上，签订五年租赁合同时，带动假日广场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的，可免租金15000元；

◆品牌户

一次性签约2套商铺，对散户进驻具有较强感召力的，签订10年租赁合同时，可免租金10000元；

方案B

◆在品牌拓展会上签约入住的商户，房租优惠10％。

◆一次付清3年房租，优惠10％。

◆持有中央电视台上榜品牌证书的商户在品牌拓展会上签约入住，一次性给予5000元品牌拓展费支持，从房租中减免。

◆在品牌拓展会上签约入住的商户可免交1年物业管理费。

◆以上四项可累计。

5、商户登记和初选 ——制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）； ——所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案； ——对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域； ——对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；

6、商户资格审查

——审查经营类型； ——审查经济实力； ——审查经营能力； ——审查品牌优势；

——优先商户和淘汰商户确定； ——确定首批进驻商户；

——其余商户视招商情况决定是否入场；

7、与商户签定合同

——交纳租金和保证金； ——签定正式合同。

8、招商方法

◆大户、品牌户招商主要采用直复式营销模式：

目标客户收集——准客户确定——销售顾问拜访——进行项目推介——现场看房——招商洽谈——达成签约意向——签定租赁合同书；

◆散户招商采用常规推广模式：

目标客户确定——派发招商手册和宣传页——确定准客户——准客户回访——达成签约意向——进行商户资格审查——签定租赁合同；

七、前期准备工作及实施计划

1、招商准备工作（1）宣传及合同资料 ◆海报（对开双面彩页），作为项目销售推广的主要宣传资料，用于现场推介和派发、张贴；

◆宣传单（4开双面彩页），与海报配合使用，在售楼现场和各宣传点派发；

◆招商说明书，为项目招商的主要宣传物料，用于市场招商；

◆楼书（长16开），作为整个项目的宣传资料，用于销售推广；

（2）户外广告

◆对项目现已经投放的户外广告牌统一进行设计，更换喷绘布面；

◆沿航空路，在1、2、3#楼顶制作大型广告牌，用于商业街形

象推广；

◆沿环城路，在4#楼面悬挂巨副布标，用于商业街促销推广；

（3）项目包装

◆统一规划设计假日广场内外街户外广告位和商业招牌，突出

商业气氛，保证商业街形象统一；

◆依据假日广场业态和功能分区，制作功能牌、导视牌、门头等；

◆沿假日广场中心广场，设置T型旗，渲染商业气氛；

◆在广场中心广场悬挂彩带、布标、设置空飘等渲染商业气氛； ◆沿工地外围设置工地围墙广告，渲染工地气氛，扩大宣传效果；

2、实施计划（1）营销筹备阶段（8.20——8.25）◆现场包装，包括售楼部、功能牌、导视牌、形象识别等；

◆销售人员工作分工和潜在客户摸底；

◆制订详细的广告和促销计划；

◆销售物料到位，包括海报、楼书、招商手册、销售手册；

◆广告创意、设计；

◆售楼员现场接待；

（2）前期招商阶段（8.25——10.30）◆市场招商，采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略；

◆市场营销，针对招商商户展开广告、推广和促销；

◆市场管理，做好商户管理工作和市场规划工作。

◆开业筹备，完成开业活动策划和筹备工作，做好开业准备；（3）市场开业筹备阶段（11.1——12.30）◆做好市场开业前的活动策划、宣传、组织工作；

◆配合市场开业，进一步针对大户进行热势宣传工作；

◆利用开业机会，对等待、观望人群进行引势诱导工作；

◆做好聚集市场人气、完善市场管理和经营的其它工作；

◆在开业前，使市场招商率达到50%，入住率（招商和销售）达到70%。（4）市场开业和销售阶段（1.1——2.15）◆借助大户、品牌户进驻形成的感召力，充分利用开业期间良好的市场经营氛围，扩大招商范围；

◆计划在2006年元旦开业，做好开业期间的广告和促销，形成旺盛的人气和良好的经营氛围；

◆做好开业后的市场管理、广告促销和活动推广，保证市场旺盛人气的持续；

◆在市场开业以后，每天策划、组织促销和群众性文化活动；

◆完成工作重点由招商向销售的转移，加大销售力度，扩大销售成果；

◆充分利用大户进驻、市场开业等有利点，进行营销推广，促进销售；

◆市场招商率达到90%；

◆市场按计划顺利开业，市场经营管理步入良性循环；

八、广告策略

1、广告形式

以硬广告传播为主，充分告之招商信息，期间配合新闻造势；

2、诉求内容

以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求；

3、广告媒体及投放规格

◆报纸广告，以《信阳日报》投放为主； 投放规格以1/4版为宜；

◆影视广告，以潢川电视台投放为主，信阳电视台投放为辅；

投放规格以30秒招商广告、配合15秒形象广告投放，并依据

招商进度，随时投播字幕广告；

◆印刷品广告，建议印制2000份招商手册，规格为16开，主要

向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；

印制2000份海报，用于夹报、派送和针对中小商户推介使用； 制作招商政策说明书100份，主要用于对准客户或大客户推介和谈判；

◆户外广告，以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告为主；

广告牌以利用现阶段发布广告的广告牌为主，招商期间更换为招商广告即可；

布标、巨副、展板主要在促销期间加以应用，以扩大传播效果； 彩旗、POP挂旗等主要应用于商业街现场，用来烘托现场气氛；

九、品牌推广策略

1、公关活动

2、开业庆典 时间：2006年1月1日上午。地点：羚锐假日广场中心广场。人员：工作人员、客户、礼仪、演员等。

拟邀政府贵宾：县政府有关主管领导、建设局、工商局、税务局领导、客户代表。

拟邀媒体：信阳电视台、信阳经济电视台、潢川电视台、信阳日报。

预定目标：对外传达羚锐假日个广场开业典礼的信息、显示企业实力扩大羚锐房地产的社会知名度和美誉度，体现羚锐假日广场的美好前景促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立羚锐房地产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。

会场布置：会场布置以实际效果为准，但会按照不同区域的不同划分。

主席台区：主席台区也就是剪彩区设在羚锐假日广场中心，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化。

签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配有我们的礼仪小姐。

礼品发放区：即时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。来宾休息区：可放在假日广场客户服务中心现场。

创意表现：在工地现场布置大型气拱门和热气球，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。室内外表现（建议）：

1、户外路牌

路牌是一种版面最大的媒体，按传播原理来说，面积是和效果成正比的，面积越大，效果越好。而对于楼宇这种特殊的商品来说，路牌是最直观、最动人、最有气势的媒体应用元素。因此在售楼处及工地附近必须果断采用。

2、彩旗（T型旗）

在售楼处大门外道路两旁悬挂，也可挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。旗上印有楼盘标志及广告标语。

3、盆景花卉

在假日广场门前，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。

媒体策略：

根据此类活动的特点，我们知道再大的活动现场，其容纳量也是有限的，故仅仅依靠现场人流传达楼盘信息还远远不够，而请媒体为本案做广告的方式太过常规且投入大。本次活动采用突破常规的方式，选择“制造新闻”，让新闻媒体主动关注世家华庭的开盘，为本项目做免费广告，从而在最大程度上达到新闻信息的轰动性、楼盘信息的扩散性、公众认知的深入性，实现投入与产出效益的最大化！

仪式流程： 09：00－09：30 所有工作人员进场。包括公司主要负责人及礼仪公司项目负责人、各类工作人员以及表演人员。

09：30－10：00 来宾陆续进场。在现场设有签到处并同时发放礼品。贵宾、嘉宾、客户可凭请柬内附礼品券领取礼品。嘉宾进入会场休息；管乐队奏迎宾曲。

10：00－10：08 仪式开始主持人开场白介绍贵宾。10：08－10：13公司总经理致欢迎词。10：14－10：30政府领导致词。

10：30－10：35主持人邀请剪彩嘉宾为羚锐假日广场开业揭幕剪彩，吉庆礼花、升空小气球、礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮。

10：35 节目演出开始

本次活动的关键点：“借力造势”是本活动成功完成预期目标的关键点。因此我们首先需要“借”的是政府部门的“力”，这样整个活动就显得更有权威性、更有说服力，且对于新闻媒体而言也就更有可执行性和扩散性。所以在活动之初，与相关政府部门的衔接是本活动的重点。鉴于本次活动的社会性与公益性，所以请县政府及有关职能部门领导到会并发表讲话是切实可行的！

配合道具：

楼盘模型；

大型规划平面图；

指示牌（会场指示、签到指示、貴宾休息厅指示）； 签到桌；

停车区域；

停车区域指示牌，安排保安现场管理。

现场气氛营造：通过礼仪小姐的着装，乐队的支撑、造型气球的陪衬、彩带、礼花、等来突显。

前期筹备工作：拟定与会人员。于12月23之向与会领导贵发出请柬。

主持：可考虑女主持一名或男女主持搭档。

其他准备工作：

提前印刷好请柬，非潢川来宾请柬要在开业典礼前10天寄出，并确认来否回执。

提前5天向常州气象局获取当日的天气情况资料。

落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。

提前6天落实指挥和负责秩序工作。

做好活动现场的礼品、礼品袋 活动执行要点说明：

来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐按不同来宾身份为来宾佩带胸花。如贵宾配带洋滿天星制作的胸花，嘉宾则佩带玫瑰、滿天星制作的胸花，贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区，嘉宾由礼仪小姐引往会场。

人员安排：

礼仪小姐10名： 预设礼仪小姐10名，入口处4名，签到处3名，贵宾休息室1名，机动2名，礼仪小姐要求统一着礼服。

6.商业地产招商方案 篇六

温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。

二.产品定位优势：

温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。

三.交通概况：

本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。

四.SWOT分析：

1、S——优势

(1)地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。

(2)交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。

(3)口碑——项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。

(4)物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。

(5)配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。

(6)品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。

2、W——劣势

(1)由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。

(2)句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。

(3)项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。

(4)项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。

3、O——机会

(1)经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄;与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。

(2)政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。

(3)市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。

(4)区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。

(5)现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。

4、T——威胁

(1)国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。

(2)工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。

(3)国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。

(4)招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。

(6)商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。

五.岗位职责：

招商部职责

一、部门本职：

1、组织及负责整个商城的招商工作：市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动;

2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。

二、主要职能：

1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划;

2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展;

3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度;

4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核;

5、资料管理：对本部资料进行管理;

6、工作协调：协调与公司各部门的关系;

7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作;

8、工作报告：向总经理提交部门工作报告;

三、管理范围：

部门本职所管理业务范围。

四、工作要求：

1、本咳嗽币细褡袷毓镜母飨规章制度;

2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略;

3、将以顾客服务为中心作为工作原则，高质量完成好本职工作，促进公司整体管理服务水平的提高;

4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复;

5、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作。

招商部经理：

一、岗位职责：

1、履行领导所指派的工作;

2、负责制定招商工作计划及目标;

3、根据招商计划及目标，制定相关招商工作方案，落实及实施各项招商方案，统筹本部人员联系客户，并洽谈招商细节;

4、建立及健全招商各项管理制度及实施细则;

5、评估部门下属各人员的工作业绩;

6、评估各项招商方案的工作效果;

7、定时向上级汇报招商工作情况;

8、定时开展市场调查工作并及时汇总上报;

9、建立完整的一套招商资料库。

二、领导责任：

1、对部门工作目标的完成负责;

2、对下属人员的工作质量、服务水平负责;

3、对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。

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7.某大型商业广场改造工程消防设计 篇七

关键词：大型商业广场,火灾,安全疏散,消防设计

近年来, 随着城市商业模式的转变, 造型独特、功能复杂、体量庞大的商业综合体快速发展, 在为城市经济发展注入新活力的同时, 也为消防设计审核及消防安全管理带来了一定的挑战。大型商业广场的建筑特点和使用性质决定了其火势发展蔓延的规律性, 以及对人员疏散和灭火作战行动带来的不利影响。国内外大型商场火灾教训表明, 大型商业综合体火灾具有易形成大面积火灾、易形成立体火灾、易造成人员伤亡及灭火作战难度大等特点。笔者以某大型商业广场改造工程为例, 对其存在的消防问题进行探讨, 评估其消防设计可行性。

1 工程概况及消防设计难点

1.1 工程概况

工程属于大型商业广场改造工程, 原建筑层数为9层, 裙楼3层, 建筑高度约34.3m, 属一类高层, 按一级耐火等级设计。建筑自1996年建成后, 裙房部分一直未投入使用, 现拟装修裙房做商业及餐饮使用, 总装修面积76 276m2。由于地形有较大的高差, 裙楼1~3层均有部分出口可直通室外, 裙楼住宅平台的楼梯均在裙楼外墙范围以外, 并设有专门消防车通道直达住宅平台。建筑与周围其他建筑之间的间距均大于13m, 设有环形消防车道, 消防控制中心设在首层原消防控制室, 有直接对外的安全出口。

该建筑一、二层为商场, 三层为联营商场 (包括商场和餐饮功能) 。首层建筑面积为22 511m2, 设置6个防火分区;二层建筑面积为35 786m2, 设置9个防火分区;三层建筑面积为17 979m2, 设置4个防火分区。原有消防系统只有消火栓系统及喷淋系统, 改造后新增高空水炮灭火系统。原有地下消防水池储水量为480m3, 塔楼天面设有消防水池, 储水量18m3。

1.2 消防设计难点

(1) 防火分区。建筑中部沿西北至东南方向依次有6个中庭, 由于商业氛围和空气调节的需要, 各中庭顶部均设有封闭采光天棚, 形成了一条室内街。内街1~3层连通为一个防火分区, 建筑面积为9 738 m2, 超过GB50045-95 (2005年) 《高层民用建筑设计防火规范》限定的4 000m2。图1、图2分别为内街首层和顶棚示意图。

(2) 安全疏散。改造工程共3层, 局部2层, 屋顶标高9.0~17.5m, 但改造工程的上部有32栋7~8层的住宅, 若计算住宅的高度, 整个建筑群的高度约为34.3m。改造区域与住宅区已完全进行防火分隔, 住宅区域人员从三层平台疏散。原工程建设之初, 按商场进行防火设计, 但当前的商业模式已发生变化, 相关防火规范也进行了相应的修订, 原方案中设计的疏散楼梯宽度不能满足规范要求。

2 消防设计目标及调整方案

针对工程建筑物的使用功能和结构形式、建筑高度等, 拟采用性能化消防设计对存在的防火分区面积过大、安全疏散不能完全满足相关规范的问题进行分析。

2.1 消防设计目标

(1) 防火分区设计目标。划分防火分区的目的在于减少因火灾大规模蔓延造成的直接财产损失及商业营运中断过长而引起的间接财产损失。为将火灾的危害控制在可接受的范围内, 建筑内采取的防火分隔措施 (实体墙、防火卷帘或净空等) 应具有足够的防火分隔作用, 所采取的灭火和排烟措施应能有效控制火灾蔓延, 减少火灾烟气危害。

建筑内火灾蔓延的主要方式有延烧、热辐射、对流、飞火等, 由于工程内街顶部距离周边住宅建筑的距离大于13m, 且处于室外空间, 故可不考虑飞火的作用。因此, 防火分区设计的目标为:一是防止火灾因延烧蔓延至步行街另一侧;二是防止火灾产生的热辐射引燃步行街另一侧的物品;三是防止火灾产生的烟羽流温度过高蔓延至相邻楼层或步行街另一侧。

(2) 安全疏散设计目标。火灾的发生不可避免, 而人体的生理特征决定人在火灾环境下不能长时间停留, 建筑设计必须考虑如何将人员疏散至安全区域。事实证明, 即使建筑内设计有足够完善的消防设施, 但由于消防系统故障、管理不善或人员个体差异等原因, 仍有可能出现建筑内的人员不能按预期疏散到安全区域的情况, 需要外部救援。同时, 外部救援人员也可能需要进入建筑内进行灭火救援。因此, 建筑设计还应考虑必要的救援通道, 并具有足够的安全疏散设施。

安全疏散设计的功能目标为:安全疏散设施应确保在火灾发生时, 建筑内的人员在规定的时间内能够安全疏散至安全地点。建筑物的疏散通道、出口及安全地带的结构、布置和数量应与行走距离、占用者人数、占用者特征、建筑物高度以及安全系统和功能相适应。疏散通道应畅通无阻, 疏散指示标志应清晰, 并能提供必需的应急照明照度和持续供电时间。对于本工程项目, 人员安全疏散的设计目标如下:一是每个房间均应有与该房间使用人数相适应的疏散出口;二是安全出口宽度应与建筑内使用人数相适应, 并考虑疏散人流的宽度和疏散速度, 避免人员疏散过程中在安全出口处发生拥挤、堵塞;三是安全出口形式应和建筑的类别相适应;四是建筑的疏散指示标志和应急照明设施应能保证人员顺畅到达室内外安全区域;五是安全疏散距离应与建筑空间大小、火灾危险性、人员行动能力相适应, 确保人员疏散所用时间满足安全疏散允许的限度。

2.2 消防设计调整方案

针对该改造工程存在的消防设计问题, 立足工程具体情况, 参考国内外相关规范及工程案例, 拟采取的消防设计调整方案如下。

(1) 防火分区调整方案。一是对内街公共区域采取防火分隔措施, 分析能否在30min内维持安全的疏散环境, 是否能满足火灾初期人员安全疏散需要;二是步行街两侧采用1.00h的耐火构件进行分隔, 并采用持续作用时间3.00h的自动喷水灭火系统保护, 分析其能否为外部扑救创造有利条件。

(2) 安全疏散调整方案。增设10部疏散楼梯, 并向相邻防火分区或室内步行街公共区开设甲级防火门作为辅助疏散出口, 运用消防工程学基本原理评估其能否保证建筑内的人员安全地疏散到室外安全区域。

3 消防设计安全性分析

3.1 火灾场景设置

设定火灾场景的原则为场景可能导致的火灾风险最大, 如火灾发生在疏散出口附近并令该疏散出口不可利用、自动灭火系统或排烟系统由于某种原因而失效等。在确定设定火灾场景时, 主要需要考虑火源位置、火灾发展速率和火灾的可能最大热释放速率、消防系统的可靠性等要素。

共设置4个火源位置。火源位置A:火源位于首层主入口门厅毗邻消防走道的商铺内, 主要考虑火灾对人员疏散的影响及中庭烟控措施的有效性;火源位置B:火源位于首层消防走道中央位置, 主要考虑中庭烟控措施的有效性;火源位置C:火源位于二层东南角中庭疏散通道毗邻的商铺内, 主要考虑火灾对人员疏散的影响以及中庭烟控措施的有效性;火源位置D:火源位于三层中央位置中庭疏散通道毗邻的商铺内, 主要考虑沿疏散通道的商铺着火对中庭的影响及中庭烟控措施的有效性。图3为火源位置A、B示意图。

3.2 火灾模拟结果及TASET的确定

通过分析预测烟气的流动状态并获得有关火灾的热动力学参数, 可以验证建筑内的消防设施能否阻止火灾烟气达到影响人员疏散安全的极限值。综合分析, 共设置了12个火灾场景。针对设定的火灾场景, 运用FDS对建筑内烟气运动情况进行模拟, 模拟时采用如下假设。火源位置:设定火源位置A、B、C、D;建筑净高:建筑实际高度;温度:室内温度为27℃;火源:火灾初期按t2快速火的火灾增长规律设定;燃料类型:木材及复合材料;模拟时间:1 800s;物体表面:绝热惰性。

模拟计算分析得到, 当面向中庭的商铺发生火灾时, 火灾烟气蔓延到步行街后, 对步行街另一侧商铺的热辐射强度最高为0.75kW/m2, 小于易燃物品被引燃的临界值10kW/m2。因此, 可以判断火灾不会通过热辐射的方式蔓延到步行街对面商铺。

由于建筑内人员会向远离火源的方向疏散, 因此在确定人员可用疏散时间时, 以远离火源的各个安全出口附近区域的各项参数为依据。通过对设定火灾场景下火灾烟气运动的模拟分析, 可得到各火灾场景危险来临时间, 即TASET, 见表3所示。

3.3 疏散场景设置及TRSET的确定

根据设定的火灾场景, 遵循最不利原则, 相应设置3个疏散场景, 见表1所示。

对各疏散场景下人员疏散的行动时间进行模拟计算, 并对人员行动时间考虑了1.5倍的安全系数, 同时综合考虑报警时间及响应时间, 最后可得到各场景的疏散时间TRSET, 见表2所示。

3.4 人员疏散安全性分析

将TRSET与TASET进行比较以判断各区域内人员疏散的安全性, 其中将判定结果为不安全的场景列于表3。

从表3可以看出, 对于设定工况, 自动喷水灭火系统有效的情况下均能保证建筑内的人员安全疏散;自动喷水灭火系统失效而机械排烟系统有效的情况下, 可能导致建筑内的人员无法安全疏散;自动喷水灭火系统与机械排烟系统均失效的情况下, 无法保证建筑内的人员安全疏散。

4 结论及建议

(1) 采取防火分隔措施后, 内街公共区域可在30min内维持安全的疏散环境, 能满足火灾初期人员安全疏散需要;步行街两侧采用1.00h的耐火构件进行分隔, 并采用持续作用时间3.00h的自动喷水灭火系统保护, 能为外部扑救创造有利条件;在内街各层的装修材料和固定设施的制作材料的燃烧性能为A级, 内街不设固定商业设施的条件下, 商铺发生火灾时不会通过热辐射和延烧的方式在步行街两侧蔓延。因此, 内街首层与二层、三层环廊连通为一个建筑面积为9 738m2的防火分区可行, 且内街可作为人员疏散的“临时安全区”。

(2) 增设10部疏散楼梯, 并通过向相邻防火分区或室内步行街公共区开设甲级防火门作为辅助疏散出口, 能保证每个防火分区的疏散出口宽度达到规范的要求。对模拟计算结果分析可知, 调整后的设计方案能保证建筑内的人员安全疏散。

(3) 为确保火灾初期的灭火用水可靠性和有效性, 建议在屋顶设置不少于30min自动喷水灭火系统消防用水量的屋顶消防水箱。为保证机械排烟系统的有效运行, 排烟风机应具备巡检功能, 并能将故障信号反馈至消防控制室内。此外, 使用单位应确实加强对消防系统的维护保养, 以保证火灾时消防设施能有效启动。

参考文献

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[8]公安部天津消防研究所.火灾增长分析的原则和方法[R].国家十五重点科技攻关项目专题四研究报告, 2004.

8.北京东方广场已成商业旺地 篇八

长和系主办投资的东方广场,全面引进港式管理,旗下商场东方新天地在假期每天人流量达到25万人次,成为北京人最“潮”的“蒲点”之一。大部分国际名牌都在这里开店,北京的潮流青年男女都爱到这里采购最时髦的产品;陈奕迅、古巨基等香港明星身影频现,为商品作首发式形象大使;东方广场的酒店和写字楼,更吸引了思科、朗讯等跨国企业进驻和美国前总统老布什等名人入住。

一站式服务是卖点所在

北京东方广场副总经理兼首席公司事务官王琦表示,拥有甲级办公楼、豪华服务式公寓、国际级购物商场、五星级商务酒店以及商务中心、培训中心、银行、速递和邮局等配套设施,这些一站式的服务、一条龙的设施是广场的卖点所在。

东方广场是北京的“潮地”,亦是城中名人“聚脚点”。不少来往京港两地的政经娱界名流,都爱落脚东方君悦大酒店,有些人则长期租住东方豪庭公寓,在北京“安居落户”。

东方新天地既是国际级购物商场,也是城中年轻人的潮流“蒲点”。很多公司亦爱租用东方新天地的场地举行产品首发式或商品展销推广活动,香港明星古巨基、陈奕迅等人都曾在东方广场举办签名会;一些“大片”在上映前,也会专门选择在这里的戏院作首映,令东方新天地成为“追星”必到之处。

商场以主题式设计,娱乐、消闲、艺术、餐饮,内容丰富。东方新天地总经理林源洲表示,开业几年来,商场人流持续取得至少双位数增长,目前商场人流每日达15万到20万人次,假期更可达到25万人次。商场出租率亦相当理想,“每天都有两三个新客户申请”。

“不说商场,就连酒店的表现也很不俗,全年入住率逾八成”。王琦表示,东方君悦大酒店已经成为北京高级商务人士的聚集地,有许多商界知名人士、政府官员、演艺人士以及各界名流在此下榻并举办各种活动。据透露,港客在酒店客源中占重要比例,当中超过80%都是商务人士。全国“两会”期间,有不少港澳区全国政协委员都选择居住在东方君悦酒店,令这里成为继北京饭店、贵宾楼之外,另一个“捕捉”港澳政经名人的热点。

据透露,东方君悦的总统套房一宿价格高达4800美元,但仍问津者众,平均出租率约五成,入住者非富则贵,当中包括美国前总统老布什、影星成龙。东方豪庭公寓则有来自港、澳、台,日本、欧美等28个国家及地区的客人,住户中以跨国公司高层管理人员居多,而外国政府机构重要官员、使馆人员和娱乐界名流也不在少数。

拥有8幢甲级智慧办公楼的东方经贸城,目前已有租户近500家,出租率达95%,当中不乏跨国龙头企业,如思科、朗讯、摩根史丹利、渣打银行、索尼、保诚保险、汇丰银行、安永华明会计师楼等。这些企业派驻北京的管理人员,则多租住东方豪庭公寓。东方经贸城及公寓总经理蒋领峰表示,“租客本身已经是稳定的客户来源,他们在这里开店、办公、休闲、消费、娱乐,有商务客户来了,也能直接入住酒店,这便是一站式综合服务的优势所在,也是其它购物中心无法取代东方广场的地方”。他透露:“写字楼方面不断有租客扩租,有人3年多来扩租了8次,扩租1至3次的更是不乏人在。”

东方广场的发展得益于北京经济的腾飞

东方广场副总经理兼首席公司事务官王琦认为,营商大环境的不断改善,城市规划的完善,生活条件的提升,都增强了外商投资的信心,亦令北京经济增长迅速,消费力不断上扬。未来几年的北京经济在奥运因素的带动下,必然是一片向好。

在2008年北京奥运效应带动下,抢占奥运先机的烽火已点燃。王琦称:“各行各业无不磨拳擦掌,只为早占先机,这由很多企业提前到京,租用我们的写字楼及商场,到处寻找合作伙伴便可以看出。”“由奥运带动的蓬勃经济,也将令消费市场更加兴旺”。他分析,北京居民的需求正由“量”走向“质”,因此服务水平及相关设施的提供,将是谁能在竞争中取胜的关键所在。

王琦说,由东方广场5年经营策略上的变化,可窥见北京近年来经济急速腾飞面貌的一隅。“经济发展需要一个稳步成熟的过程,经营这类综合性商业群也需要逐步成长。5年前,同样在王府井大街上,放眼看满街的北京女孩都穿着素淡,而那时的上海,已经追上了国际的潮流步伐。”他仅以“衣着打扮”为例指出,短短5年时间,北京经济以每年双位数的速度增长,造就出一大批高薪时髦的中产阶层。新潮“白领”族已成为京城一道亮丽的风景线,“单就衣着品味,北京女孩和香港女孩已是相差不远”。

北京人的紧贴潮流,换句话说便是消费能力的提高。东方新天地总经理林源洲表示:“5年来,北京打工一族的收入增长很快,消费力也自然大大提升,对高质产品的需求也随之增加,这由不少国际、香港名牌纷纷在东方广场开设专门店,或者扩张营业可见一斑。”他解释,前几年有不少国际名牌虽然都想开拓内地的庞大市场,但开专门店做零售则多是“只闻楼梯响”,“很多牌子还没摸清内地的情况,不敢贸然进来。那时,我们最大的挑战是怎么把所有铺位租出去,至于谁租,租来做什么,老实说选择空间不大,因此当年租客更多侧重于本地牌子”。

几年间,东方广场辖下的商场发展成国际潮流汇聚之地,林源洲认为“得益于北京经济的发展,消费市场不断扩张,东方广场的零售内涵也更加丰富,不少国际名牌都拿着零售牌在这里开设专门店”。如何看出消费力的转变?林源洲笑说:“一个20岁的青年人,眼睛眨也不眨地买一件500多块钱的牛仔裤,一条2000多块钱的水晶链,这都是现在很正常的消费水平。而由商铺愿意扩张营业,亦可看出他们对前景有信心。”

了解国情才能掌握市场

东方广场位于北京历史最悠久的商业街——“金街”王府井与“银街”东单北大街之间,紧邻人民大会堂、天安门广场、故宫、商务部和北京市政府等国家机关及重要建筑物,享尽“地利”,被誉为“城中之城”,成为京城人气汇集之地。这个繁华商业区中的“小社区”,衣食住行样样齐备,既能自给自足,又吸引四方来客,更是在京香港人流连之处。有在京港人笑称:“这是北京的小太古!”而包罗万象的全方位商务核心区的发展模式,正是东方广场最吸引人之处。

虽然由于北京消费市场的急剧扩张,越来越多相类似的大型购物中心令竞争加剧,但深谙经营之道的东方广场依然能够领先同业。以记者在整个访问中所得,除了其尽得地利之外,在管理层的四点认识和策略也是致胜所在:其一:北京居民的需求正由“量”走向“质”,因此服务水平及相关设施的提供,是竞争中取胜的关键所在。其二:北京市民2005年上半年人均可支配收入已超过8800元人民币,对高质产品需求也随之增加,因此商场经营要由初期的以“租出”为目标转向严格挑选租客,讲求租客组合。其三:香港管理层都曾在内地工作多时,可融合两地文化,取长补短。其四:因时制宜,与时俱进,随机应变。

东方广场是北京最大的港商投资项目,从规划、兴建到落成营运都惹人关注。除了资金来源,东方广场与香港的“缘份”殊深:大批港商或租用新天地的店铺开设专门店,或租下东方经贸城的办公室设北京办事处,或租住豪庭公寓……一个东方广场,是香港中环的缩影。

据了解,东方广场部门主管全是香港人,他们把香港早与世界接轨的管理模式带到北京,并不断结合当地的实际情况作出调整。王琦强调,无论香港模式多么理想,到了北京,都必须要本地化,对当地的认识程度才是决胜关键:“我们的主管都在内地工作过多年,他们对国情的了解,对内地市场的掌握,有助于公司在决策时比其他人领先一点。”