大数据在我国房地产中的应用

大数据在我国房地产中的应用（6篇）

1.大数据在我国房地产中的应用 篇一

大数据时代的到来必将为一些掌握大数据资源并能充分挖掘其价值的产业带来更为广阔的发展空间。这种情况下，如何应用大数据做好开发运营是我国房地产企业提高自身竞争力的关键。大数据纷繁复杂的特点使得无论是房地产开发企业还是房地产中介服务企业或者是物业管理企业，其业务范围都趋向于多样化和综合性，开发运营、中介服务和物业管理往往密不可分。本文主要从房地产开发和营销两方面分析大数据在我国房地产企业中的应用现状。

2.1 大数据在房地产开发中的应用分析

大数据为房地产企业理性开发提供了有力的数据支持;通过对现有数据潜在价值的挖掘，房地产企业还可以进行多元化投资;个人信息的数据化以及房地产业的思维变革，使得大数据条件下的创新性投资成为房地产企业新的利润增长点。

2.1.1 理性投资，多元化开发

我国不同地区房价不同，投资热度迥异。虽然近年来房地产业总体呈现或升或稳的良好势头，但也同样出现了“鬼城”、“空城”等背离开发商预期的情况。我国房地产业的兴起与繁荣已有相当长的时期，在开发投资方面拥有大量历史数据，包括城市地理位置，经济发展情况，城市规划和政策导向，投资在建和供地情况等。房地产企业可以定量分析这些大数据，预测未来的供需情况，评估项目投资价值，合理开发。Google公司就曾通过分析海量的搜索词，低成本高效率地预测了美国住房市场供需和价格等相关指数。

土地资源对房地产企业尤为重要，大数据的出现为土地市场的准确预测提供了可能。房地产企业要重视大数据背景下的土地市场，敏锐洞察土地资源市场走向。万科集团土地资源数据基本来自第三方，面对不断攀升的地价，万科集团借助于大数据分析，通过二手市场交易和“三旧”改造土地以及保障性住房用地来应对。

除了利用大数据进行住房供求分析、理性拿地之外，房地产企业在业务范围内的多样化投资也提高了盈利能力。万达和绿地等房地产企业已开始利用大数据先机，大力拓展旅游和酒店项目等多元化投资，发掘出住房市场以外的盈利空间。正如维克托所言，数据的再利用不会使数据的价值量折损，反而数据的价值就体现在潜在的收益中，大数据可以挖掘出计划外的收益空间。

2.1.2创新性投资

对以往的投资和销售数据进行挖掘有利于企业合理开发，多元化投资;然而房地产企业所拥有的数据远不止这些，尤其是大型企业，他们所掌握的信息不再局限于户主姓名、家庭结构、收入情况以及购房意向等，计算机技术的发展和互联网的普及使得越来越多购房者的个人信息变得更易捕捉和存取。这些大数据经过专业分析，便可以从中发掘出一些看似与房地产企业不相关的信息，比如购房者的日常消费习惯或者是他们偏爱的出行路线等。多数情况下这些数据的结构性较差，但其潜在价值却很大，是房地产业开发投资的新机遇，是盈利的新突破点。

万科和花样年在应用大数据进行创新性投资方面的经验值得分析。上千万的购房者数据使得花样年具备充分的优势，从居民需求出发，以手机APP的形式将商户与居民联系起来，构建“社区电子商务”平台，在方便快捷的基础上实现精准营销。除了社区电商，花样年控股集团有限公司还构建了金融服务、酒店服务以及文化旅游等八大领域基于移动互联网的大数据业务布局，远远超越了传统意义上的房企业务范围。

同样，万科集团日臻完善的大数据处理技术也为之带来了商机。通过对其所掌握的480万业主数据进行挖掘，将社区商业、社区物流、社区医疗和养老等与业主的大数据信息相结合，万科集团提出构建“城市配套服务商”的理念，应用大数据避免了危机。

相比较万科和花样年，世茂集团在投资方面的创新更值得关注。其经营理念认为，“未来购房者买的不仅是一幢房子，更是一种生活体验”;据此推出了向业主提供健康监控和咨询服务的“健康云”管理业务。通过手机、手表等一些移动设备，适时监控业主健康状况相关数据，并进行分析处理，构建健康方案，为业主做好疾病预防、保持身心健康提供咨询建议，或者为其直接链接实体医疗。其他一些房地产企业比如金地和绿地也开始利用大数据开拓新的业务，相继推出了“智慧城市”、“云服务”等概念;不再单纯为购房者提供一个遮风挡雨的地方，更侧重服务于消费者的心理需求和精神需求。

国外房地产企业运用自身数据优势进行业务创新的案例同样屡见不鲜。常被用来作为美国大学教学案例的Windermere房地产就是其中的经典之一。该公司通过分析近1亿名驾驶员行车GPS导航信息，为潜在购房者在不同时间段上下班行车线路和时间进行了缜密的规划，切实满足顾客需求，提升服务质量。表1呈现了相关企业利用大数据技术辅助房地产投资与开发决策情况。

2.2 大数据在房地产营销中的应用分析

近年来，在我国某些中小城市，俨然出现了房地产过度开发投资的情况。房屋本来是一种消费品，但是行业看似稳定而高昂的收益率使得大量投资者趋之若鹜。实际上这些城市的吸引力远不如一二线城市，大量开发的结果只能是空置。因此，对这些地方来说，房地产企业如何利用手中的数据促进库存消化才是关键。另外，由于电子商务的普及，人们消费方式的转变使得对商业地产的传统营销模式难以发挥作用。

要解决上述问题，关键是在大数据时代如何做好房地产营销。数据资源是房地产企业提升竞争力的关键之一，庞大的数据来源保证了精准的客户定位，为房地产企业成功营销提供了可能。首先房地产企业可以通过信息系统实现精确营销。凭借房地产商自身的数据优势，建立客户信息系统，将客户进行分类，通过挖掘大数据，提炼出客户信息，有针对性地实现精确营销(见图1)。

此外，也有些大型房企主动转向了电商，对营销模式进行变革。新峰地产规划了五个大数据应用系统，其中房谱网可以根据需求为客户筛选出中意的房产;自动评估系统通过大数据处理技术实现了对房产价格自动评估的功能，用户只需将房产相关数据输入系统，系统会自动评估出房价，并为用户提供相应的贷款和税费等信息。类似于万达集团的电商运营模式，新峰地产也同样采取线上线下相结合的方式，线下的营销部也会根据客户的线上信息与客户取得联系。这种营销方式需要企业自身既是大数据拥有者又是数据处理技术的领先者，对房地产企业的数据搜集、存储和数据挖掘能力要求很高。

上述营销方式，都是房地产商将原本的业务范围主动拓宽的做法，基本不需要第三方平台(见表2)。而维克托认为，如果房地产商共享数据资源，还可以通过与第三方合作的方式将开发商、家居服务等市场参与方与消费者联系起来，使得大数据的优势更加明显。比如CNFS房地产大数据系统中就包含了从政府到房地产开发商再到二手房交易市场覆盖中国289个城市的房地产数据，有些城市甚至记录了长达十年的庞大数据量。美国著名的众筹公司RealtyMogul也属于这样的第三方平台。Realty Mogul通过互联网众筹的方式搭建起房地产商和投资者之间的桥梁，为那些小规模投资者提供了机会;而它所提供给投资者的充分的房产信息和分析结果则来自于其掌握的大量数据。宜居中国是轻资产运营的典型代表，它最早提出中国的房地产流通服务商这一理念。借助先进的IT技术，易居推出了独立的“克而瑞房价分析系统”,为超过100万置业用户提供服务。好屋中国通过大量吸收个人购房者信息，整合建立起大数据资源库，通过一定的算法找到购房者需求与房产项目之间的匹配，进而提高房地产交易成交量。凤凰房产网拥有超过160万的访问量，通过对海量数据的有效分析，这些网站可以更好地了解到客户的需求，为房地产商的营销准确定位，以大数据的思维推动房地产业更好发展。自腾讯公司推出即时聊天工具以来，其用户数据量相当可观。去年3月份，腾讯大粤房产与碧桂园山河城的合作就是大数据时代房地产业成功营销的范例。而在此之前，依托于腾讯社交平台和大数据平台，碧桂园十里银滩成功营销，开盘当日即创下了3300套房源的奇迹。在营销方面类似的第三方平台还有很多，他们拥有先进的互联网和数据处理技术，为更好地利用大数据提供了保证。表2呈现了相关企业利用大数据技术来改变或发展营销的模式。

2.谈国房地产开发 篇二

【摘 要】我国房地产行业发展作为国民经济支柱行业的地位已经确立,开始向品牌竞争时代迈进。由于竞争的加剧与市场的不成熟,地产项目的定位还存在着产品设计雷同、概念过度传播、传播主题单一等诸多问题。一、定位分析(一)房地产市场定位的价值分析 第一,进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位,后期楼盘推广才能有的放矢,我们才能够针对目标顾客群,制定相应的营销策略。第二,比如说上述小户型单身公寓,目标客户十分明确,它的对象就是都市单身白领,他们对生活要求较高,是新生活的倡导者,所以单身公寓在户型设计、配套设施、物业管理、智能化设计、装修标准、房屋总价款等方面就要紧紧围绕目标客户的切实需求,满足他们的需求,(二)房地产市场定位的概念分析 房地产企业的市场定位,通常它包括市场细分、市场调研、品牌形象培育和卖点打造三方面的内容,其中市场细分是前提与基础,市场调研是核心,品牌形象培育和卖点打造则是市场定位的关键内容。 体现在档次上、情感上、个性上、文化上、与竞争对手的比较上、或以上几种集中的混合上等等。它是项目充分张扬的起点和基础,让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提,市场定位是为目标市场服务,起一个点睛的作用,二、市场定位的策略 (一)战略定位目前的地产开发企业已不可能做到在所有层面上满足消费需求,因而必须预先在经营目标选择上进行“舍弃”,进行差异化或集中化市场开发。如地产大鳄万科,其定位遵循“先做减法再做加法”的思路,通过对细分市场的认识与对自身能力的评价,定位于专注做大众住宅地产开发,不涉及商业地产等其他物业类型。由于其定位清晰执行到位,因此,在业界万科被喻为“三流的地块,二流的项目,一流的品牌,一流的企业”。 (二)产品定位重必须在消费群体或买方市场中树立起楼盘的特殊形象。产品定位是将具体产品定位在消费者心中,如消费者产生类似需求,就会联想起这种品牌的产品。它是品牌与公司定位的物质基础,因为消费者必须通过产品为媒介才可能在头脑中建立起鲜明形象。具体到房地产产品定位,就是在选择和确立目标客户基础上,通过前期营销策略的调整和深化过程,在相应固定目标客户中对楼盘的亮点子以全面发掘,并将最为突显的亮点予以全力推广或宣传。楼盘产品定位的需求面完全是因项目的档次、价格、区域、品质等综合性价比因素而异。房地产定位的關键,就在于抓住主要目标消费群体的主要利益需求,针对性地进行产品开发。三、市场定位要点纵观国内房地产项目开发的市场定位存在着不注意维护品牌的核心价值、定位不准、定位不足等误区,企业往往未进行有效目标市场调研与客户细分,主观按照自己的认识进行产品的设计与开发,结果与期望大相径庭。(一)市场定位要根据目标顾客群的需求做出细分有的可以从消费者的心理上反映出来,有的表现为价格水平,有的是质量水准等等,所以,开发商在进行市场定位时,一方面要了解竞争对手楼盘有何特色,另一方面要研究目标顾客群对该楼盘的各种属性的重视程度,了解目标顾客群的实际需求情况,将两方面结合起来进行分析,才能确定楼盘的特色或独特的形象。 (二)市场定位语言要精炼,切中要害市场定位语言应该言简意赅,而不要罗嗦,让人感觉恰到好处,这样才能引起市场的共鸣,达到促销的目的。否则,在铺天盖地的房地产广告中也不会引起消费者的注意。与此同时,有效的广告要坚持下去。一个广告经理通常会对一个定位战略感到厌烦,希望进行一些改变,但广告的个性和形象就如同一个人一样,是许多年发展起来的,时间的持续价值不能被忽略。(三)品牌定位策略品牌定位包括概念定位和形象定位。概念定位和形象定位均从产品的使用价值出发,但又不局限于其使用价值,不仅仅停留在实惠、多功能、耐用上,更讲究品位,要求产品既有实用功能、艺术功能,又要有情感功能,从而给消费者以美感和遐想。这就要求房地产企业在定位时,要有新思想、新内涵和新概念,赋予房子灵魂。同时,在传播时由于消费者接收信息的渠道繁多及多样化的人群生活方式,必须进行差异化传播,才能使项目脱颖而出。 在业界,广州“美林海岸花园”通过对市场的精准把握,以“休闲”为主题,协助消费者挣脱了城市的牢笼、喧闹的气氛,将业主带到了一个充满阳光、沙滩、清新空气和绿色的大型园林社区;而珠江地产的“旭景70年代家园”,则真切把握到日标消费群体内心深处的需求,既而以70年代人的心理文化特质为主题进行品牌推广活动,以获得年轻消费群体的身份认同,使其成为广州炙手可热的楼盘。参考文献:龚宇澜.论房地产开发项目的市场定位[J].企业家天地(下半月),2005戴朝红.我国房地产企业市场定位策略研究[J].建筑管理现代化,2005周大研.论房地产开发项目的市场定位[J].经济问题探索,2003,.

3.2010年中国房地产十大腐败案 篇三

1深圳市长许宗衡鲸吞20亿元腐败大案

2010年8月18日，经中纪委、监察部报请中共中央、国务院批准，深圳市前市长许宗衡被开除党籍、开除公职。移送司法机关处理。

8月，恰逢深圳改革开放三十年，就在这普天同庆的日子里，就在这普天同唱“一九七九年，那是一个春天，有一位老人，在中国的南海边画了一个圈。神话般地崛起座座城，奇迹般聚起座座金山……”《春天的故事》的日子里：

许宗衡案浮出水面。这位享有“地铁市长”美誉的许宗衡，贪腐如狼，饕餮如虎。他几乎染指深圳所有的大型工程，贪污的总金额高达20多亿元。

这桩惊天大案让全世界为之瞩目，贪污数字之巨，改写了中国贪官之最，让此前所有的中国贪官黯然失色，自叹弗如，后生可畏。真不知道，当我们作此感慨的时候，心中是什么滋味。

许宗衡贪婪的程度让人不禁脱口而问：要这么多钱干吗?

我们还想问：许宗衡是2005年出任深圳市市长的。一个贪婪如此的贪官，怎么会作恶如此之久，都没被发现?而20亿元如此巨大的现金流，流入这样一位天天生活在新闻灯下的，地位显赫的公众人物囊中，怎么会不被发现?我们的金融监管怎么了?我们的廉政监察怎么了?我们的监管权力的眼睛，怎么会如此弱视?

许宗衡案让我们反省反思的内容太多太多。权力应当与监管成正比，可我们的权力与监管为什么会偏偏成反比?而权力与监管成反比又会给中国政治带来什么?

在这件事上，既显示了中国反腐败的决心之大，也显示了中国在反腐败制度设置上的严重缺陷。

这件事上，信息量巨大。深圳是中国改革开放的地标型都市，是中国改革开放的一面猎猎大纛，深圳市市长是中国改革开放的标志型人物呀。许宗衡的轰然倒下，让我们如何评说?

在许宗衡落网之前，2009年10月14日，深圳市龙岗区区委书记余伟良，区政协主席啪生兴，先后因贪污受贿被“双规”。该区是2011年深圳大运会主要工程项目所在地，直接投资达20亿美元以上。许宗衡与余、陈二人“落马”，均与大运会工程中的腐败问题有关。

2010年8月19日，深圳市纪委通报说龙岗区区委常委、常务副区长钟新明涉嫌严重违纪问题接受组织调查，成为许宗衡案带出的政坛第4人。

2黄山市园林管理局原局长耿晓军贪污大案

2010年5月19日，安徽省黄山市中级法院对黄山市园林管理局原局长耿晓军犯罪案件进行一审公开宣判，认定耿晓军犯贪污、受贿、挪用公款和巨额财产来源不明罪，数罪并罚，判处其无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。

法院审理查明，2000年至2008年3月，耿晓军利用职务之便挪用公款，伙同他人套取并侵吞工程款差价，贪污广告位租赁费，收受贿赂并为他人谋利。

2004年至2007年间，耿晓军在合肥以其本人或家人名义购买1套住宅及37间商铺，购房总价款达2216.1926万元。旧案后，耿晓军主动退出赃款538.3万元；供述了司法机关尚未掌握的挪用公款犯罪事实，并检举他人犯罪，经查证属实。

法院认为，被告人耿晓军的行为分别构成贪污罪、受贿罪、挪用公款罪和巨额财产来源不明罪，依法应当数罪并罚，故作出如上判决。

耿晓军在网上被称作“商铺局长”。

3地产富豪谢根荣涉嫌骗贷10亿元

2010年9月，地产商谢根荣上诉案在北京市高级人民法院审理。

被媒体称为“北京第一烂尾楼”的东华金座，是排名中国富豪榜第163位的谢根荣的标志性建筑。涉案10亿元的谢根荣，因犯贷款诈骗罪，被一审法院判处无期徒刑。

2000年9月，谢根荣召集华尔森集团高管开会，宣布用虚假个人住房按揭贷款进行融资。此后，华尔森集团公司假冒购房人与华尔森集团下属的北京中鼎房地产开发公司等3家子公司签订虚假购房协议，并提供虚假证明文件，与中国建设银行北京分行所属的经济技术开发区、丰台、朝阳、房山、西单5家支行共签订了虚假《个人住房贷款借款合同》555份，从银行获得总额6.6亿元的资金。

谢根荣就此进入中国亿万富豪榜，并排名第163位。

2008年2月，国家审计署在审计建设银行北京开发区支行核销9亿多元的呆坏账贷款时，发现其中大量资金与北京华尔森集团有关。

2008年2月26日，审计人员进驻建设银行北京开发区支行，作进一步调查。很快查清20多家单位的100多个账号和巨额资金的流向，从中发现华尔森集团下属单位办理虚假个人按揭贷款共555笔，金额为6.6亿多元。另外，开发区支行还发放银行承兑汇票给华尔森提供资金，46次滚动开出票面价值共计人民币4.56亿元的承兑汇票。

仅从账面上，两项相加的涉案金额高达10.18亿元。由于涉案数额巨大，审计署将审计结果上报国务院。公安部证券犯罪侦查局北京分局成立了专案组，专门查办此案。

2008年3月22日至24日，北京华尔森集团董事局主席谢根荣、建设银行北京开发区支行行长颜林壮等人相继被逮捕。随后，位于广安门内大街上，盖了将近10年的烂尾楼东华金座，被揭开了内外勾结骗取国家资产的腐败脓疮。

4江西省国土厅三名副厅长因受贿同时落马

2010年4月16日，江西省新余市中级人民法院开庭因收受他人贿赂财物共计人民币574万余元，一审以受贿罪，判处江西省国土资源厅原副厅长李江华无期徒刑。

新余市中级人民法院认定，2003年至2009年，李江华在担任江西省国土资源厅副厅长期间，利用职务便利，为他人谋取不正当利益，共计收受他人财物合计人民币574.4149万元。

2009年11月20日，江西省赣州市中级人民法院经审理查明：被告人江西省国土资源厅副厅长许建斌先后索取或非法收受他人财物共计人民币221.59万元。该院作出一审判决，以受贿罪判处被告人许建斌有期徒刑十五年，并处没收财产人民币50万元。

2010年6月13日，江西省金溪县人民法院以受贿罪判处江西省国土资源厅原副厅长陈爱民有期徒刑15年。至此，江西省国土资源厅3名原副厅长同时入狱领刑。

而江西国土系统掀起反腐风暴并未就此停息，一年来已有13名县处级以上官员落马。

2010年4月，已调任鹰潭市国土局的原贵溪市国土局长陈福仁因受贿获刑5年半；2010年5月13日，江西省贵溪市主管国土、城建的原市委副书记李长华因工程招标受贿及对200多万财产无法说清来源，

一审被判13年。

5山东东营原副市长贪污受贿2千余万元被判死刑

2010年5月30日，山东省日照市中级人民法院对山东省东营市原副市长陈兴銮受贿、贪污、挪用公款一案，作出一审判决，被依法判处死刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。

判决认定，陈兴銮利用担任东营市副市长等职务便利，为他人在承揽工程、规划审批、职务升迁等方面谋取利益，索取或收受他人所送财物折合人民币共计2186万余元；被告人陈兴銮以虚构事实骗取或侵吞的手段，将东营市东营区国土资源局管理的公款98万余元占为己有；被告人陈兴銮利用职务之便，为谋取个人利益，挪用公款1650万元，供其个人持有股份的公司使用，构成贪污罪、受贿罪和挪用公款罪，被依法判处死刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。

6大理白族自治州副州长黄永华帮开发商拿地受贿百万元

2010年8月12日，云南省昆明市中级人民法院对大理白族自治州原副州长黄永华贪污受贿案作出判决，法院以受贿罪、贪污罪判处黄永华有期徒刑10年，并处没收个人财产25万元。而大理白族自治州大理市原市长段力，被弥渡哥去院以受贿罪判处有期徒刑11年。

经查，2002年至2009年，黄永华在任大理白族自治州委常委、州委宣似部部长、副州长期间，利用职务便利，为他人谋取利益，先后收受贿赂人民币223万元；贪污公款共计人民币8.25万元；收受他人礼金48万元、美元4000元、港币9000元。

黄永华案发缘起大理一重大招商项目“洱海天域”，为帮开发商拿地，他利用职务便利打招呼收受大笔贿赂。

媒体称从2005年开始，洱海公园内的“情人湖”就开始被逐步填埋，建造别墅区。素因“苍山雪、黼”闻名的大理洱海，被指责正在变成富人的后花园。

面对质疑，大理市规划局称“洱海天域”是大理市的一个重大招商项目，该项目的修建详细规划和每一次局部变更，都经过大理市规划委员会严格审核通过后，方予审批实施。但许多大理市民却表示，从未听说过“洱海天域”的听证会，也不知道这块土地是何时从公园剥离并出售给开发商的，更没有听说对这块土地进行过招、拍、挂程序。

2010年4月15目，大理市政府表示，在洱海填湖建设豪华别墅群的“洱海天域”项目在开发建设过程中存在违规行为。

包括黄永华贪污受贿案在内的被称为“6·23”专案，涉及领域广、涉案人数多、涉案金额大、案情复杂，共涉及违纪违法党政干部17人，其中厅级干部1人、处级干部10人、科级干部6人。目前，全案已移送司法机关处理12人，挽回经济损失5000余万元。

利用国企改制贪污千万元北京华阳房产老总受审

2010年5月26日。北京华阳房地产发展有限责任公司原法人黄明来涉嫌利用国企改制、伙同他人贪污公款1100余万元案，在北京市第二中级法院开庭审理。

北京市检察院第二分院指控，2001年2月至2002年4月间，在华阳房产由全民所有制公司改制为有限责任公司的过程中，被告人黄明来利用担任公司总经理、全面负责公司改制工作的职务便利，采取向改制审核部门隐瞒财务账证手段，将华阳房产经营部拥有的净资产1131万余元非法占有。

公诉人认为，黄明来、牛景云利用职务便利，非法占有公共财物，数额特别巨大，应分别以贪污罪追究刑事责任；黄明来利用职务便利，索取他人财物，数额巨大，应以受贿罪追究其刑事责任。

据悉，北京华阳房产，是朝阳区房地产行业第一家由国企转变为股份制的改制试点企业。

上海原房管局副局长陶校兴腐败大案

陶校兴，原上海房管局党组成员、第一副局长。经上海市纪委立案调查，陶校兴在任职期间，涉嫌利用土地审批等职务权力，为他人谋取利益，进行权钱交易，非法收受他人现金、房产等财物，数额巨大。

2010年11月3日，公安机关对陶校兴以涉嫌受贿罪立案侦查，并刑事拘留。11月17日，经上海市人民检察院审查决定，对陶校兴执行逮捕。

在他被批捕后，前松江区区长助理钱智春也因涉嫌向其行贿而被控制。

陶校兴案发后，钱智春曾经避走新加坡。后觉得无事，于是回国。据媒体报道钱智春被指向陶校行贿“环岛翡翠湾”一套千万元左右的别墅，陶校兴除了这套别墅外，手中还握有29套房屋，受贿600万元。陶校兴私产已接近亿元。

徐家汇中心商圈的帝景苑项目自台商蔡青峰接手后，曾多次修改土地合同，增加建筑面积，减少土地出让金。该项目仅此一项至少获利2亿元。陶校兴都是上述合同签署人。

2009年2月，帝景苑项目股东方之一的黄进益因利益纠纷，起诉合伙股东蔡青峰。该案第一次开庭后，黄进益方面又提交了一份追加被告的起诉状，追加八位在买房时获得较大折扣的干部或其家属为被告，由此揭开了上海涉嫌腐败的多位在职官员，在帝景苑低价买房的内幕。

陶校兴案实为2006年上海社保基金腐败窝案余波未平，他的上司殷国元、下属朱文锦被双双判刑入狱。

原商务部巡视员郭京毅受贿845万元一审被判死缓

2010年5月20日，原商务部条约法律司巡视员郭京毅受贿案一审宣判。北京市第二中级人民法院认定郭京毅受贿数额总计价值人民币845万余元，以受贿罪判处其死刑，缓期两年执行，并处没收个人全部财产。

2008年8月13日，郭京毅被宣布“双规”。北京思峰律所主任张玉栋以及律所原合伙人刘阳也被带走，由此曝出了商务部第一大案。

郭京毅成为商务部2003年设立以来，落马的最高级别官员。北京市第二中级法院认定，郭京毅收受人民币441万余元、美元25万余元、港币22万余元，以明显低于市场价格购买房产获利人民币165万余元；受贿数额总计价值人民币845万余元。据此，法院以受贿罪判处郭京毅死刑，缓期两年执行，并处没收个人全部财产。

郑州原副市长插手土地开发受贿近2000万元

2010年5月20日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，由监察部副部长郝明金介绍工程建设领域突出问题专项治理工作进展及查办案件情况，并回答记者提问。郝明金重点通报在专项治理工作中查处的20起典型案件，其中，就有郑州市原副市长王庆海一案。

王庆海利用职务便利，在土地出让、规划审批、征地拆迁等方面为请托人谋取利益，收受贿赂人民币1936万余元、港币20万元。

其中，帮助某汽车销售公司取得土地使用权，为其情妇谋利400万元，帮助该公司将取得的土地部分变更为商业住宅用地并提高容积率，收受人民币300万元；帮助某房地产公司取得27余亩土地，收受商品房15套(价值人民币415万余元)。

2009年11月，王庆海被开除党籍、开除公职，移送司法机关依法处理。

中国房地产历来是腐败高发行业，不仅在中国如此，全世界概莫能外。这是因为房地产是资金流流量最大的行业，自然会成为权钱交易中滋生腐败的肥田沃土。

4.我国房地产市场营销管理 篇四

当前加强房地产市场营销管理的理论研究，具有重要的意义。房地产企业可以更好的从消费者的角度出发，及时了解市场的需求，开发出满足顾客需要的产品；运用营销管理，可以进行市场的划分和目标市场的选择；可以更好的选择营销策略和方式；可以使企业更加规范，有利于企业的长远发展。总之，房地产营销理论的研究和运用，可以使房地产企业从开发到销售以及后期工作有续的进行，推动了整个房地产产业的发展，有利于使我国房地产市场的发展在一个正确的宽松的环境中成长。

2.房地产市场营销管理发展与现状

房地产市场营销是市场营销的一个重要分支，房地产市场营销与其他市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和价值，以实现其经营目的一种社会过程.可见，房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅，办公楼，商业楼盘，厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活，物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动，与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等，因此，房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中，涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科，在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟，在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用[1]。

3.我国房地产市场营销管理方法研究

3.1不同类型住房的营销策略

根据中华人民共和国国家统计局的数据统计，现在对于2012年七月到八月我国房地产的开发以及销售的情况进行表述。

图4-2-5和图4-2-6是利用SPSS软件对于，影响房地产销售的因素进行的分析，由相关性分析图可以看出，住房的用途对商品房的销售具有显著的相关性，住房的用途包括的主要内容有，住宅用房，办公楼用房，商业营业用房，因此给我们房地产开发商的启示是，应该突出房地产市场营销的差异化研究，即加强对于不同住宅的不同销售方法，针对不同性质的用房，采用不同的营销方法，对于现在的主流，并不应该只看重的是普通的商品房的销售，因为现阶段居高不下的房地产市场，许多能买得起房子的已经有房子了，买不起房子的仍然买不起，房地产商更应该注意的是一些更有价值的开发类型，扩宽房地产的房屋类型，加大对商品营业用房的开发力度，找准落脚点，看准时机，科学利用房地产市场营销管理研究成果。

如SPSS的分析图中可以看出，住房的类型对于房地产的销售具有显著的影响，住房类型主要包括有：住宅、办公楼、商业营业用房，针对不同的用房应该采用不同的营销策略。住宅的主要用途是进行居住，因此对于这类的消费者应该抓住他们的购买心理，购买“住宅”类型的消费者，最注重的是房子的价格、质量、交通情况、周边的环境情况、包括基础设施的建立，因此，对于用于住宅的用户开发商应该根据这些要求来完善房地产的开发。对于用途是“办公楼”应该考虑的是交通位置的情况，办公楼主要有政府办公，各个机关的办公等，针对这些情况应该把这些用于办公的地方设立在一些并不太喧哗的地方但是又不能远离商业中心，开发商应该注意不同用房的选址问题。“商业营业用房”应该在商业繁华地带，当然，交通的便利是必不可少的条件，未来商业用房也会是一个发展的趋势，开发商应该加大对商业用房升值空间的宣传力度，开发初期充分利用“认筹”的手段，加大“认筹”力度，大力宣传，合理地把住宅用房和商业用房结合在一起，商业用房还要注意通过招商引资，管理经营，保障销售质量等多个环节来制定不同的销售策略。

总之，要使得开发商最终利润最大需要了解这个市场，在对不同的用户人群进行分析之后，根据分析结果，对所开发的房子进行专业化的定位，合理的设计，针对不同的类型采用新颖的，个性化的设计，采用专业的资本运作，控制成本，合理利用资源，促进房地产产业和谐发展。

综合上面的分析图，从开始对数据的变化趋势的分析，到利用SPSS软件进行的影响因素分析，可以看出不同类型的住宅需要采用不同的营销策略，这些不同的策略应该结合实际的房地产开发情况来进行详细的研究，这些问题的产生进一步说明了进行房地产市场营销管理研究的必要性。因此，为了使房地产的发展在一个健康的环境中成长，需要开发商找准落脚点，结合自己的情况，实事求是，在赢取利润的同时能够真正的以消费者的利益为导向。

3.2 有机概念引领未来房地产市场的发展

随着社会的不断进步，科技的迅猛发展，房地产这样的传统企业更应该顺应时代的潮流，把先进的技术，充分地应用到房地产行业的发展中。往往概念的销售要比实体的销售更能深入人心，因此，应该打造全新的概念，以概念来吸引消费者，引导消费者，因此可以引入“有机”这一概念。

“有机”这一个概念最早来源于有机蔬菜，随着有机产业的推广，我们应该推行的理念是有机的生活方式，房子的外部材料使用有机材料，内部的房间里面设计智能有机的概念，通过对房间内部人员的出入情况进行分析，智能调节房间内部的用电，温度，通风等各种情况，节约能耗，把节能减排的概念渗透到日常生活中，努力实现环境友好型和能源节约型社会。

有机概念的推广是时代发展的必然经过，房地产行业的发展更应该顺应时代发展的潮流，把完美的生活理念和人们的居住结合在一起，提倡环保，以概念打动人，“环保风”和现代人返璞归真的内心需求相结合，让有机房子来引领未来房地产发展的新潮流。

3.3 培养高质的管理团队打造专业化的房地产市场

房地产企业进行市场营销的成功与否，除了企业自身的优势和楼盘的品质、定位外，最重要的是人才问题。如何培养一支高素质的营销管理队伍，是每个开 发公司必须面对的课题。高素质的营销管理队伍首先要有优秀的决策人才，决策 者在市场营销管理中扮演至关重要的角色。培养优秀的决策人才，应从以下几方 面着手：首先，要提高营销决策者的分析能力，营销决策者要善于分析问题；善于抓住主要矛盾，善于辨別分析。其次，要提高营销决策者的决断能力，决策者要具备多谋善断的能力。最后，要提高风险意识和控制风险的能力，要敢于承担风险，善于化解风险。高素质的营销管理队伍还需要培养优秀的销售人才，能否拥有一支优秀的销售队伍，可以说是关乎企业的成败。培养优秀的销售人才，应从以下几方面着手：完善个人形象；提升职业素质；增强技术能力[9]。

建立一支高素质的管理团队，合理的运用管理学的有关知识，科学管理人、财、物，合理利用各种资源，彻底贯彻我国“建立能源节约型的和谐社会”的方针。通过打造一个高质量的黄金战队，进行专业的培训，保证一流的服务，一流的质量，必然能使企业在这个竞争异常激烈的环境中脱颖而出，在房地产市场中占有一席之地。

结束语

从本文可以看出，房地产开发从土地取得，到建筑规划、发包兴建、市政配 套、房屋销售，每一个环节都需要投人大量资金，资金小、实力弱的小企业难以 胜任。在这个大鱼吃小鱼的时代，房地产企业要想在市场上占据一席之地，必须要找到一个合适的营销策略和方式。这就需要加强营销管理。房地产企业应通过兼并、联合等形式，扩大企业规模，降低企业成本，提高企业规模效应。深化企业间的分工和协作，提高企业的专业化水平、整体运作效率和抗风险能力。房地产行业的发展需要有更科学的方法，现在已经不是一块儿地添砖加瓦就能盖成房的年代了，房地产市场的发展需要的是科学化、人性化的管理，做好这方面的工作，会让房地产整个行业真正上升到一个新的高度，因此更应该注重房地产市场营销管理的研究。房地产市场营销管理涉及到管理学、市场营销学、经济学、统计学、消费者行为学等诸多学科。因此需要从不同角度对房地产营销管理进行研究，以便对我国房地产市场营销管理全面理解。（作者单位：洛阳师范学院）

参考文献：

报纸报刊书籍类：

[1] 于颖、周宇.房地产市场营销[M].东北财经大学出版社.2005

网址类：

5.对我国房地产税存在问题的检视 篇五

【关键词】:房地产税 物业税 问题

中图分类号:F812.42 文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)06-0152-01

从2003年中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提到“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”开始,至今年国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出逐步推进房地产税改革,物业税和房地产税一度成为热点。本文拟通过对我国现行房地产税制所存在主要问题的探讨,以期为房地产税制改革明确方向。

在此,有必要先厘清物业税和房地产税的概念。物业税一词来源于我国香港地区,原指对不动产出租收入征收的一种所得税,^[1]引入后被一些学者解释为针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的财产税。^[2]我国正空运转的物业税也是指对土地、房屋等不动产要求承租人或所有人缴纳的财产税。而本文所讨论的房地产税是指与房地产相关的各税种的总称。它并非单一税种,而是一系列与房屋及其所占用的土地在经营流转保有过程中有关的税赋的集合。

我国目前的房地产税共有10个税种,包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、营业税(包括其附加税城市维护建设税、教育费附加)、企业所得税、个人所得税和印花税。下面具体分析我国目前房地产税存在的主要问题:

一、租、税、费混淆错位

租是物的所有权人向对方当事人有偿让渡物的占有权和使用权所获得的对价。税是政府依据法律规定,凭借国家机器,强制无偿征收的货币或实物。费是物的所有权人或行为人向对方有偿让渡物的所有权或有偿提供服务而获得的对价。在我国房地产税制中三者的关系相互混淆和错位。比如,《城市房地产管理法》中规定的“土地闲置费”作为一种惩罚性的收费,并不具有费所具有的有偿性特征,相反符合税所具有的强制性、无偿性和固定性的特征,应当属于税的范畴。而且与我国土地闲置费相类似的我国台湾的空地税和法国的非建筑地税都以税的方式开征。^[3]

二、税种设置不合理

我国目前的房地产税绝大多数集中在房地产的流通交易环节,包括土地增值税、契税、营业税、企业所得税、个人所得税和印花税,其中契税、土地增值税、营业税和所得税的税负都较高。对于房地产保有期间的税收则仅有城镇土地使用税、房产税、城市房产税和耕地占用税四种,其中城镇土地使用税和耕地占用税采用从量计征的方式,每平方米的税费在0.3元到50元之间,税负较低。我国重流转、轻保有的房地产税制设计导致了以下不良的后果:第一,房地产流转环节的高税负可以被转嫁,导致房地产价格的增长。第二,交易环节的税负过高抑制了房地产市场的交易和流通,不利于资源的有效利用。

三、税基狭窄

我国房地产税开征的税种征税对象范围狭小,很多税种还规定了大量减免税项目。比如,土地增值税的征税范围限定在转让国有土地使用权及其附着物(房产)所有权所取得的增值收益上。对于众多仅转移房地产占有或使用权,或者仅在房地产上设立担保物权的抵押行为的收益,却依法免征土地增值税。集体所有的土地也不属于土地增值税的征税范围。^[4]城镇土地使用税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地,大量的位于农村的非农业建设用地不在征税范围之内。房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋,但对个人所有的非营业性用房产免征房产税。税基的狭窄导致了我国房地产税收入偏低,仅占全部税收收入的2.36%,占地方财政收入的比重也仅为8.12%;而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成部分,占基层政府财政收入比重甚至达71%。^[5]

四、存在重复征税

我国房地产税制叠床架屋的设计,导致了重复征税。例如,现行税制对房屋租金收人既征收营业税,又征收房产税,还要缴纳个人所得税或企业所得税;对房地产转让既要按转让的纯收人征收个人所得税或企业所得税,又要按转让房地产取得的土地增值率依规定税率征收土地增值税,同时还要征收营业税。^[6]重复征税有违税收中性原则,不利于税源的涵养和经济的发展。

五、两套税制,内外有别

目前,我国的房地产税方面实行内外两套税制,主要体现在以下三个方面:第一,房产税与城市房产税作为同一税种,内资企业适用房产税而外资企业则适用城市房产税;第二,现行房地产税法对内资房地产企业开征城建税和教育费附加,而对外资房地产企业则不征收此项税收;第三,对内资企业占用耕地征收耕地占用税,而外资企业却不征收。^[7]内、外资分别适用不同的房地产税收,不仅有违税法的公平原则,不利于内外资企业的平等竞争,而且还容易给外资企业利用两种政策的差异偷逃税款制造可乘之机。

笔者以为,房地产税的改革并不是单纯的开征物业税或改革现行房产税就能一劳永逸的。制度是一条锁链体系,因此房地产税的改革应当针对上述问题对房地产税收体系进行全面变革,才能事半功倍。

参考文献:

[1]谢伏瞻:《中国不动产税制设计》,中国发展出版社2006年版,第2页。

[2]北京大学中国经济研究中心宏观组著:《中国物业税研究:理论、政策与可行性》,北京大学出版社2007年版,第1页。

[3]沈晖:《改革我国房地产税制的法律思考》,载《政治与法律》2002年第3期。

[4]杨大春著:《中国房地产税收法制的变迁与改革》,江苏大学出版社2007年版,第104页。

[5]翟继光:《财税法原论——和谐社会背景下的税收法治建设》,立信会计出版社2008年版,第461页。

[6]陈小安:《国内税收的重复征税问题及改革路径》,载《统计与决策》2007年第20期。

[7]杨大春著:《中国房地产税收法制的变迁与改革》,江苏大学出版社2007年版,第117-118页。

作者简介:

6.大数据在我国房地产中的应用 篇六

关键词：房地产全过程营销 促销组合

随着国家对房地产市场的调控，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场。早些年许多房地产商一夜暴富的现象已成为过眼烟云。现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。

一、 我国房地产营销主要存在的问题

市场调查缺乏真实性。一些企业在市场营销方案制订时，往往以见报的信息为依据，其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询，也很少进行实地调研，从目前可见的营销报告中，对房地产消费者的调查，包括购买类型调查及购买者心理，对竞争者的调查，包括销售动态、优势、借鉴经验等分析不足，这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高，直接影响了到房地产企业经济效益和社会效益。

价格策略单一陈旧。从定价角度看，大多是以低价开盘，逐步提高，缺少有机的调节和合理的升降。从价格策略看，如折扣价格策略、变动价格策略等都基本类同，虽然普遍懂得时间变动的价格策略，有些楼盘也推出个案变动策略，但大多停留在实际操作过程，缺少先期的理论定位。

促销策略单一。从表面上看，房地产营销气氛比较浓烈，但深入分析便不难发现问题不少。从广告策略方面看，仅仅局限于一般的信息发布广告，最多在编排形式上作些处理，至于广告目标、针对性、物业命名及形象、媒体运作、文案处理等方面都远远滞后于行业对房地产营销的要求。

营销近视症。急于求成的“营销近视症”，左右了房地产营销的发展。营销的过程是一个产品推销、引导过程，是一种提炼。急于求成的心理追求，使发展商常常把营销和热销等同。这是一种十分明显的误区，或者说是“营销近视症”！跟踪一些项目的销售过程，不难发现大多数企业都存在着深浅不一的营销近视症：价格近视症，为了得到利润最大化，忽略了房地产的增值空间；节奏近视症，整个楼盘同时上市，结果剩下的“死角房”无人问津；效应近视症，片面地运用营销技巧来产生效应，项目面市无计划，前后矛盾。

二、 解决问题的对策

1、注重市场调研，实施全过程营销。房地产全过程营销就是市场营销贯彻房地产从选址、设计、施工到竣工销售及物业管理的全过程。可以说房地产营销的目的主要在于深度的前期市场调研和策划，实行全过程营销。轰动上海楼市的“沙田花园”，曾以两个月完成了整个小区4万多平方米商品住宅的主体销售，原因是其在上海市中心率先建造了多层电梯房。这种物业的出现是在选址、开发前期营销介入，在建房前就明确了如何卖，卖给谁的营销思路，所以成为上海比较成功地完成全过程营销的第一个案例。

2、实行动态价格策略。在营销组合中，价格调整是最为便捷，最为有效的手段。房地产同样也不例外，特别是在尚未成熟的市场上，各种营销手段的80%--90%是在价格上做文章。因此，房地产销售要根据市场的现实情况，择机调整房价，以提高楼盘的销售速度，实现效益的最大化。

调价的时机：在市场上，最有竞争力的手段是降价。对于竞争者的降价，有两个标准，一是销售期，二是销售率，二者必须同时考虑。一般来说，一般楼盘的销售期通常为4-8个月，销售期两个月左右有调价的必要。同时调价的时机还要结合销售率来确定，当销售率达到三成时即可调价。比如当销售期仅三四周即达到30%的销售率时，就有了调价的必要。若三成的销售率经过了很长的时间才达到，此时调价危险性较高。应分析消费者的接受程度，如果销售缓慢的原因在于价格，则维持价格是较优选择。除非希望制造热销的假象，引发消费者的逆反心理。

例如：1998年深圳好景豪园即成功地运行了此策略。当时是在1997年深圳房地产热过后的调整期，市场价格齐跌，多数开发商都在寻思如何体面地降价或多送几份大礼以吸引人气。好景豪园在充足的市场调查后，确认聘请国外著名景观设计专家精心营造的小区环境和其永无遮挡的海景对目标客户有着极大的吸引力，于是决定逆市而动，调高价格3%并调动所有媒体强势传播“逆市飘红”这一惊人的“好景豪园现象”，结果一举创出了屡高屡旺、价格愈高销售愈旺的奇迹！当然，这种方法开发商要承担相对较大的营销风险。

调价的模式：目前，市场上有两种控制“低开高走”的基本模式：工程进度模式和销售推动模式。工程进度模式指项目价格调整主要依据工程进展。按工程进度进行价格调整要把握以下几点：项目开工未久。项目形象尚无法展示，价格也最低。此时，采取内部认购方式，其主要目的是试探市场、检验项目定位是否正确。项目开始公开发售。项目形象包装、卖场包装准备就绪，主力客户即将到来，为确保利润，价格自然要比内部认购期高出一筹；至实景样板间开放（或其他工程进展中标志性时间），工程形象日臻完善，销售高潮已经形成，略调整价格，客户抗拒心理一般不大。项目封顶。标志着项目主体完工，购买风险大大降低，项目的大部分优势、卖点大多都能成分展示，至项目完全竣工，项目好坏优劣一览无遗，客户资金垫付时间短，适当调高价格，消费者也能理解，对于分多期开发的大盘或超大盘来说，随着工程不断展开，生活气氛、居家配套设施的日益完善，一期比一期价高更是常见策略。销售推动模式指主要依据销售進展机动灵活地调整价格。一般来说是在项目聚集了十足人气后，为进一步制造销售热潮，以调高价格的方式来对犹豫中客户形成压迫性氛围：项目极为畅销，如不尽快行动，将不得不高价购买甚至错失良机！

不同销售状况下的价格调整策略：旺销状况下的价格调整。旺销是指商品房推出后，客户踊跃购买，市场反映很好，在很短的时间内首出推出单位的大部分，且潜在购买的客户很多。在旺销状况下，开发商可以适当提高售价，但幅度不宜太高，一般为5%左右，太高则减少客户群，具体比例多少，主要根据初始定价和潜在客户群而定。如北京国际友谊花园刚推出时，一周即售出50多套，且客户购买势头不减，于是该项目的开发商随即全面提升6%，取得销售业绩与收入同步增长的良好局面。

滞销状况下的价格调整。滞销主要指商品房推出销售以后，市场反映一般，顾客购买并不积极，没有达到预期销售目标。这时，开发商不能简单地降低售价，在分析滞销的原因后，可保持售价不变或价格略微上调，但同时采取一些促销手段，如在保持售价的基础上，适当给予客户一些折扣，或赠送车位（包括优惠车位），或其他方式。总之，要给予客户其他方面的补偿，增加“人气”以扩大自己的客户群。

3、有机的促销组合策略。房地产促销组合是指企业将人员推销、广告、公共关系、销售促进四种方式有效地组合在一起，以求达到最佳的促销效果。

房地产促销组合的特点。促销组合是一个动态组合。有的时候，一种效果好的促销手段在环境发生变化后，可能会成为一种效果差的促销手段。由于房地产建设周期较长，企业所面临的内外环境可能发生变化，那么企业所选取的促销组合策略也应随着调整。促销组合的不同促销方式具有相互推动作用。不同的促销方式互相配合，能相互弥补彼此的缺点，正向叠加其优点，互相推动，产生良好的促销效果。促销组合是一种多层次组合。每种促销方式都有许多种促销手段可供选用，进行促销组合就是适当地选择各种促销方式。因此，房地产促销组合是一种多层次的策略。

选择促销组合应考虑的因素。房地产产品特性。不同的房地产产品特性，其面对的目标顾客不同，所采用的促销组合不同。如别墅就要针对高收入讲究舒适、享受的目标顾客，主要采用人员推销策略；而普通住宅就要采取广告、公关、销售促进等为主要促销手段。

市场竞争状况。开发商在制定营销方案时，不仅要考虑市场状况，而且要考虑竞争者的促销策略，这样才能出奇制胜，达到良好的促销效果。

房地产建设的不同周期。房地产产品建设从选址直到完工，一般需要2-3年的时间，在次期间宏观环境与微观环境都会有较大变化。在建设不同时期，所采取的促销手段也就不同，如建设初期，主要采用广告形式，树立楼盘形象；而在楼盘开盘前，取得了销售许可证后，这是产品的强销期，就要强化促销效果，各种促销手段齐用，形成一种立体性的攻占市场的霸势，以取得较好的销售业绩。

企业的促销费用。促销费用制约着促销方式的选择， 企业应根据促销预算，合理地选择促销方式，达到投入少收入大的效果。

4、处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的关系。导入区域包括了广告、包装等对外宣传手段，积聚人气的导入是重要的第一步；较好的包装、广告等吸引了众多的购房者，如何培育有效购房队伍以及拿出怎样的售房方案，这应该是营销方案的核心；运作区域人员素质是关键，营销操作人员的水准直接影响到成交量，因此，要强化营销人员的培训，确保营销方案的执行。

作者单位：石家庄信息工程职业学院

（编辑 雨露）

参考文献：

[1]董藩.房地产市场营销. 大连：东北财经大学出版社.2005.219-267.