房地产开发公司岗位职责

房地产开发公司岗位职责（精选7篇）

1.房地产开发公司岗位职责 篇一

总工程师岗位职责

1、由总经理提名，董事会任命。配合总经理工作。

2、负责制定公司各职能业务版块工作范围、岗位职责、业务成果审查确认工作。

3、负责公司各职能业务版块的技术指导、业务培训、职能管理工作。

4、负责工程相关图表、设计文件的内、外审核签发工作；

5、处理施工过程中的重大设计、施工质量问题、参加工程质量验收工作。

6、审查确认与工程相关的各种合同文本条款的合法性，可操性。

7、审查确认与工程相关的合同支付、合同结算的合法性、准确性。

工程部岗位职责

1、负责按公司批准的《项目总进度计划》编制工程技术部门相关的文件、管理工作。

2、负责核算竣工结算资料中竣工图纸、设计变更、现场签证的真实性、完整性。

3、负责工程验收的资料准备、工程项目竣工验收移交的具体实施工作。

4、协助项目施工范围内的项目报批、报建工作。

5、负责编写项目施工招投标文件、图纸资料准备工作，协助组织招投标相关工作。

6、编制审核项目预决算及相关工作。

7、负责工程施工、竣工验收准备协调工作，督促验收不合格的整改。

8、协助并指导采购部对材料、设备进行验证，移交施工单位。

总工办管理职责

一、认真学习党的路线、方针、政策，国家法律法规，工程建设技术规范、标准和技术经济管理知识，不断提高政治理论水平和业务素质；

二、及时收集和掌握工程建设相关的信息和动态；

三、组织公司内部人员关于专业技术的学习和培训；

四、根据公司开发总计划，协助开发部编制项目开发计划；

五、配合开发部报建等相关手续工作；

六、承担公司对工程项目的质量、进度及造价管理；

七、负责施工图设计、审核；

八、协助制订公司工程建设项目的招投标管理办法及程序；

九、负责需招投标项目（设计、施工、监理、材料设备采供）的单位、方案的技术评审；

十、负责工程（设计、施工、监理、材料设备采供）合同中关于技术部分的审核、鉴定；

工程部经理岗位职责

1． 主持工程部的日常行政和项目目标管理工作；保证工程部工作顺利开展，保证项目按目标实施；

2． 参与项目可行性研究、项目前期规划方案论证，组织技术人员参与设计方案论证，参与

施工图会审；协助前期工作的开展，确保工程按时开工； 3． 组织施工总包、分包、监理及大型设备招标、评标工作，主持合同洽谈、起草及签订；

4． 审批监理单位编写报批的监理规划；审批施工单位施工组织设计和专项方案；

5． 对所有工程建设进度、质量、成本、安全负责。协调各方主体及内外部工作关系，负责 对各项目提供服务和控制；

6． 组织并主持工程验收，与物业公司进行交接。7． 完成公司领导交办的其他任务；

总工程师岗位职责

1.审查各施工单位的施工组织设计及施工方案，并督促在施工过程中严格按其执行；认真

阅读图纸、组织参与设计技术交底，图纸会审工作，审查图纸会审纪要。

2.参与对投标单位及投标人员的资质考察和确认，参与对工程设备和材料的考察和认证。

3.深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查，确保结构安全和使用 功能；

4.组织工程质量检查；组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题；配合抓好工程进

度，安全和成本控制，以及各施工单位的协调工作。

5.全面负责解决设计及施工中出现的重大技术问题；对设计变更进行技术评审，并签署变更意见；

6.指导物业管理对建筑物进行合理的维护管理，做好交房后客户装修咨询和管理指导工作，确保房屋结构安全水电气使用合理。

7.考核和培养所属工程技术人员的工作责任心和处理技术问题的能力。

土建工程师岗位职责

1． 负责专业范围内的设计管理、技术分析工作，配合公司对工程的规划、设计进行论证，确保设计进度达到整体进度要求，设计质量满足设计规范、标准；确保设计经济、合理；

2． 参与各设计阶段图纸审定及施工图纸会审，审查设计是否符合该项工程的要求及设计是 否合理；

3． 负责土建专业范围内的施工管理工作，确保工程进度达到整体进度要求、工程质量符合

国家规范、行业标准及企业内部标准；

4． 参与审查施工单位的施工组织设计及施工方案，审查施工单位施工人员的技术素质及施

工力量，能否满足该项工程的技术及进度要求。

5． 协助项目经理组织专业范围内材料、设备招标、评标、议标工作，并协助合同洽谈及签

订，选择施工队伍等，确保招标进度达到整体进度要求，成本满足项目成本控制要求；

6． 严把各项施工材料进场关，控制不合格及未经复试的建筑材料在工程中使用，不允许不

合格的试验报告出现。随时了解建筑材料市场行情，对于新型材料要有所了解，紧随建筑市 场的变化；

7． 协调专业施工单位与有关方的关系，作好与其他专业的配合工作，确保工程整体目标。

8． 及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部分

项工程验收，并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上 报上级领导。

9． 配合物业、售房工作，做好服务，作好对客户技术问题的解释工作。

10．完成领导交办的其他工作；

2.房地产开发公司岗位职责 篇二

[1]黄桔.浅析在设计行业中设计管理的强化——以珠三角地区设计行业为例[J].艺术科技, 2012, 10 (03) :233-224.

[2]毛兴芳, 章朝旭.关于房地产项目设计管理工作的几点思考[J].中华民居 (下旬刊) , 2014, 11 (05) :203-204.

[3]胡琮哲.谈谈业主在项目建设过程中的设计管理[J].中国房地产业, 2011, 10 (02) :1202-1204.

3.房地产开发公司企业成本控制研究 篇三

内容摘要：企业存在的终极目的是利润最大化，当前房地产利润空间不断的缩小，面临着这样的大的社会经济背景，房地产公司要想提升利润空间，就必须缩减公司的成本费用，通过成本的降低来提高公司的效益。本文是在研究项目成本管理理论的基础上，结合房地产项目开发实例来说明如何加强企业的项目成本管理，促使企业尽快转向成本管理的精细化。

关键词：房地产企业 项目管理 成本控制

为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，以及市场竞争的加剧、购房者的不断成熟等因素的出现，造成了现在房产企业的暴利时代已面临终结，房地产企业除了找准自身市场定位和开发出质量优良定价合理的产品外，强化成本控制是其保持市场竞争力的一个重要途径。

一、房地产企业控制成本的重要性

为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，市场规范化使得暴利时代逐渐远去，这种情境下，成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码，成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到成为影响企业生存与持续发展，影响房地产企业竞争力的关键因素之一。

土地与资金的控制，使房地产开发商遭遇了几年来最严峻的考验。各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张与土地的失控。房地产开发企业面临淘汰，行业洗牌成为必然。未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化、集团化方向发展。

二、房地产开发公司企业成本与控制现状

1、房地产开发主要阶段的成本控制的几个重要阶段。

项目决策阶段的成本控制决策的准确与否极大的关系着房地产企业的成本；规划设计阶段的成本控制，规划设计对工程造价的影响程度达75%以上。因此，规划设计阶段工程造价的控制是关键；施工阶段的工程造价控制。施工阶段所投入的资金量最大；竣工结算阶段的工程造价控制等。

2、房地产开发企业成本控制现状

房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象，企业一般都未树立系统全面的成本管理理念，存在着管控模式和组织架构设计不合理、未建立健全合理的成本控制管理体系、成本控制流于形式，未能得到有效的执行等问题，致使成本越来越高，严重影响着资金流动，挤压了房地产企业的利润，也严重制约着房地产企业发展。

三、房地产企业项目成本管理体系的优化对策研究

1、 树立公司全员成本控制的意识

成本的系统控制观念应在房地产企业中树立全方位分析研究企业成本控制的对象、内容与方法，对整体与全局进行强调，把房地产企业成本控制工作视为一项系统工程。随着市场经济的发展，成本控制不能局限于产品的生产过程，其内涵要由物质产品成本扩展到资本成本、人力资源成本、产权成本、环境成本、服务成本等非物质产品成本，在市场上才能使企业产品具有很强的竞争力，在激烈的市场竞争中企业能立于不败之地。

广大职工对成本控制的认识应提高成本观念应增强，结合经济与技术，管理与生产并重的原则应贯彻。成本意识的宣传教育面向全体职工进行，全员的成本意识得到培养，全员参与控制企业成本。采取各种措施，各种类型的成本培训班积极举办，成本专业人才的培养和使用在企业中高度关注。成本方面的专业知识得到提高，降低成本的途径从技术经济领域得到开辟。

2 地产管控模式选择及组织架构设计

房地产公司管控模式的变化意味着开发流程的变化，企业内部工作流程和权责也随着变化，这些因素的变化就要求企业必须对组织架构进行重新设计和适时调整，将各部门重新进行职能设计和职责分工，重新界定工作接口关系。

郭凯（2012年）在文章《阳光花园房地产项目成本管理研究》中认为在房地产项目中，必须要成立专门的成本管理部门，要设置专门的人员对这一部门进行管理。项目成本管理包括 6 大部分，成本管理部门要熟知这 6 部分的功能和作用，而且他们在进行成本定为时，要考虑一个全面的范围，成本管理不仅仅是某一个部门的问题，更重要的是一个整体的问题，项目的成本管理要涉及到很多方面，而且公司的每一层都会涉及到，所以，项目成本管理部门在设计成本管理时就要做到，保证每一层级都有成本管理的任务，尤其是整个项目的总经理，他的任务是要对整个项目的成本管理有一个大的概念，同时，要完成自身的成本管理任务，而下一层级，比如建设管理中心、项目财务部、营销部、综合管理部也要设定相应的目标，而在下一级也是如此，以此类推。

3 责任成本的体系构建

责任成本管理体系的确定包含企业的多个部门，因为我们在制定成本管理计划时，已经将成本管理的的目标细分到各个部门，甚至是细分到个人，这样做的目的是为了提高企业成本管理的效率，并且使每个人都参与到项目的成本管理之中，那么在这样的前提下，不仅仅要建立成本管理的奖惩制度，还有明确成本管理的责任，首先，在项目成本管理计划之时，项目成本管理部门就要与其他部门，比如财务部，营销部等等进行共同协商，制定出企业的责任成本管理办法，并且每一阶段都有每一阶段的目标，甚至将这种责任体系落实到个人，制定阶段性的目标，而且要定期进行考核。责任成本管理的目标一定要进行细化，尽可能的将成本管理的责任落实到每一个人身上，要定期进项考核，根据最初制定的责任成本管理办法来确定该员工的目标成本是否已经完成，并编制责任成本报告，将这一结果进行公布。

四、总结：

企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”，要求房地产开发企业对现有资源通过整合，发挥其最大效益；“节流”即降低、控制成本费用。對房地产开发企业而言，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值：“节流”就是对项目成本费用进行控制。工程项目的“项目立项决策、规划设计阶段、施工项目管理阶段、项目结算评估阶段”全过程管理应对措施，以提高房地产行业成本精细化管理理念，控制房地产企业成本。

参考文献：

[1]任国强，黄建瓯. 建设项目成本管理理论研究综述[J]. 西安建筑科技大学学报（社会科学版），2008，（7403）：64-69.

[2]祝雪锋. 项目成本管理及挣值法成本监控研究[D].重庆：重庆大学，2005.

[3]张克威. 房地产项目成本管理及控制分析[D].河北工业大学，2007.

4.房地产开发公司岗位职责 篇四

2011-10-3）

工程管理部工作程序：

一、对外协作单位审批程序

1、工程直接责任单位（设计单位、各施工单位、材料设备供应单位）按合同、本行业固有程序提交报批文件。

2、各相关专业咨询单位（施工监理、测量事务所等）对文件进行专业的评估、审核。

3、工程管理部各专业工程师根据实际情况及专业咨询单位意见提出建议。本阶段专业工程师的工作有：

a、对专业咨询单位的评估意见进行审核。如不同意专业咨询单位意见，必须有充分理由；

b、综合专业咨询单位意见和现场实际情况，提出处理意见，并上报工程管理部部长。

4、工程管理部部长审核。其中一般技术性文件由工程管理部部长签发，重要技术性文件由工程管理部审核后报送总裁和总经理审批后签发，抄报相关部门；涉及计量内容须由预算、审计部负责审核，报总裁和总经理审批后签发。

二、内部工作报告程序

1、工程管理部员工在工作中遇到困难，或事件本身超过了员工的职权范围，员工应向工程管理部部长请示，重大问题须书面报告。

2、请示单必须按照一定的格式内容填写，工程管理部部长应当提出明确的意见，并安排执行，且对执行情况进行检查，以保证请示事件能得到圆满解决。当工程管理部部长认为不能解决，或事件本身超过了自己职权范围时，可以以相似格式请示总裁。

3、工程管理部定期召开工程例会并作好会议纪要；同时针对工程具体问题不定期召开专题协调会。工程管理部会议记要抄报总裁和总经理及相关部门。

4、工程管理部对外协作单位事宜的联系采用书面形式时，其中关于技术性的事宜经商议后工程管理部部长签发后抄报总裁和总经理；所联系事宜为商务性或公函或非技术性事宜时，工程管理部起草后由总裁签发并抄送总经理。对于重要的技术经济问题、选材、方案技术，须专题研究，并由总裁审查，批准后实施。

三、具体工作程序

1、开工：

（1）为了加快承包单位的施工准备，当公司完成施工合同约定开工前之所有甲方义务，应及时向总经理提交开工报告。由总裁向承包单位签发开工令。此开工令的下达，即为整个工程的开工日期，除非承包单位有正当理由认为业主未完成开工前甲方义务。

（2）承包单位在完成开工前的准备后应及时向施工监理单位总监和业主申报开工，经审查具备条件后组织现场施工。

2、文件资料管理程序

（1）工程管理部专业工程师对自己编制、复核、汇总的文件的真实

性向工程管理部部长负责；工程管理部部长对向外提供的所有资料的真实性准确性负责；工程管理部所有的资料由专人负责整理存档并建立目录。

（2）其他单位要求借阅工程管理部的文件资料，必须经工程管理部部长签字批准。

（3）工程管理部向公司领导、其他部门提供的正式图纸、文件必须由工程管理部部长签发，以保证文件的准确性。

（4）未经工程管理部部长许可，严禁向外单位泄露公司各类文件、图纸。文档管理员应严格做好文件资料的保密工作，尤其是招标文件、投标单位的投标意向、合同文件等不得向非相关人员透露。（5）建立收发文登记制度、借阅登记制度，做到重要文件的可追溯性。工程管理部所有收发资料、文件均须在收文的当天交文档管理人员登记；原则上对外文件的收、发都归于文档管理员。

（6）工程管理部收文文件处理流程：

a.文档管理员收文附文件处理单，交工程管理部部长。b.工程管理部部长签署处理意见，并批示相关人员执行相应的内容。

c.专业工程师按要求处理并填写处理结果。

d.专业工程师按工程管理部部长的批示处理完后交文档管理员存档，工程管理部部长应检查各专业工程师执行情况。（7）建立良好的图纸管理制度。文档管理员收到图纸或设计变更后应进行清理确认并登记；根据专业需要发给有关专业工程师或有关单

位、部门；发送时做到及时准确，记录清楚，追查方便；所有经工程部认可下发的图纸必须盖工程管理部章；工程管理部必须有一套完整的图纸存档备查；如有修改图纸代替原图纸，文档管理员应及时发文通知并明确作废图纸的编号和新图纸的编号；文档管理员应当将作废图纸收回或盖图纸作废章，实在无法收回的，记录未收回图纸编号、份数、原收图人姓名等信息存档。

（8）文档管理员应熟悉工程备案制度。在完成工程管理部资料归档要求的前提下，定期对监理单位、施工单位的工程资料进行核查，提出整改意见，保证竣工资料的完整性。

3、质量控制程序：

（1）质量控制基本思想：强调预防，重视施工准备期的环节监控；加强施工过程的跟踪检查和工序的验收签认；建立工程质量缺陷、事故处理和应急措施；重视检测、用数据说话。强调预防，重视施工准备期的环节监控为质量控制的核心，主要包括：认真进行资格预审，谨慎选择承包单位、分包单位、材料供应单位；严格审查施工组织设计；要求施工单位完善内部质量管理体系；严格审查监理规划、细则；在第一次工地例会中明确工程质量管理程序等。

（2）质量控制基本手段：不合格工序不准进入下道工序施工、不合格工程不作计量、不作支付凭证。

（3）工程管理部对工地的日常检查验收：工程管理部各专业工程师应经常巡视工地，每日填写工地巡视报告单，该报告作为付款时的参考依据。参加本专业相关的材料验收，隐蔽工程验收，分部工程验收，抽验检验批、分项工程，并对各专业工程的施工质量负责。当施工质量出现问题时，各专业工程师应当及时向工程管理部部长汇报。工程管理部部长应当参加各分部工程的验收，并经常巡视工地了解工地实际质量情况。

（4）分部工程报监程序：土建工程师负责按分部工程向质检站报监并经工程管理部部长同意。

a.包单位完成分部工程自检，施工资料齐全后向监理和专业工程师提交分部分项验收报告。

b.监理通过对承包单位的验收并做监理评估报告。

c.工程管理部各专业工程师通过对承包单位验收，工程资料齐全，填写正式的报监报告。

d.验收由工程管理部部长负责组织，各相关专业工程师参加。质检站、总监、设计负责人、勘察单位（必要时）参加验收。

e.对验收过程中质检站提出的整改意见，工程管理部应当指令监理整理出书面整改意见，下发承包单位，要求承包单位在限定时间内整改，并书面回复落实情况和申请复验。（5）材料的报验程序: a.承包单位提交材料采购计划,说明要采购的材料的名称、型号、产地等.b.材料到场后承包单位通知监理现场验收,并附材料的相关资料;材料的报审要求按监理的表式要求。

c对于主材和装饰材料、机械设备等，在监理验收时专业工程师

应参加。

d.材料的复验取样专业工程师要参与并登记.4、投资控制程序：

工程管理部主要控制量，协助确认价，控制进度及返工。（1）投资控制基本思想：以施工承包合同中的工程量清单、综合单价、总承包价为依据，通过工程计量审核，实行有控制的支付凭证签发；对施工期间的工程变更进行严格审查，控制好变更的计价等手段，力促工程在总承包价内完成。将总投资按费用类别进行规划、切块，形成工程量清单；以批准的工程量清单为依据，进行工程计量和支付；因工程变更或其它原因超出合同工程量清单范围的支付，工程管理部将严予审核，慎签支付凭证；做好工程计量台账，及时对照合同检查费用支付的增加或减少，分析其原因；若发现因工程变更、合同外工程或工程量清单中数量与实计工程数量相差颇大，应及时会同预、决算部调整投资计划。在投资控制中尽量做到施工前单价、工作量明确，避免事后索赔。

（2）索赔一般工作程序为：

a.施工单位提出索赔要求，附书面估算，报工程监理审核。b.工程管理部接到监理审核后的索赔报告后，做简单判断。如非常明确为不能索赔，马上回复；如认为有可能索赔的则与预、决算部共同审核。

c.工程管理部协助预、决算部审核索赔报告，并提供相关的资料。d.工程管理部与预、决算部对索赔报告审核报经审计部审核后，报总裁审核、审批。

5、进度控制程序：

以规划——执行——检查分析——组织协调——规划（计划）调整——再执行——……，构成动态循环，工程管理部督促承包单位在计划的执行和调整中保证总进度计划的完成，最终达到控制目标的实现。

（1）计划包含编制和审批。

a.编制：按提前完成的原则编制，为计划完成留有余地；还应编制与进度计划相配合的设备采购、进场计划、原材料进场计划、劳动力计划等。

b.审批：主要审查计划的合理性和可实施性

合理性：总进度计划应在合同限定的工期内；月进度计划应保证季进度计划，季进度计划必须保证年进度计划；设备采购、进场计划、原材料进场计划必须保证进度计划执行中对该材料、设备的使用需求。

可实施性：审查施工方案、技术措施的合理性和可实施性；审查所投入的人力、设备、管理措施能否保证施工方案的实施，进度计划的顺利执行；是否超过施工单位的实际能力；审查进度计划中对天气、气温、外界条件的考虑和应对措施。

（2）执行：承包单位按批准的进度计划组织施工。（3）检查与分析进度完成表，对计划执行情况做出评价。（4）协调：排除各种造成进度延误的障碍。

（5）计划的调整：周计划可随时调整，月进度计划力争完成，节点进度计划必须保证。（6）工程延期及处理程序：

a.承包单位提交工程延期意向书。附合同依据，充分的资料和证明

b.监理审批。审批原则：是否属承包单位责任或有经验的承包商可以预见的风险。

c.工程管理部专业工程师审核。d.工程管理部部长审查。e.总裁审查、审批。

6、设计单位管理，协调：

（1）按合同和现场需要制定每一阶段设计进度计划。根据制定的出图计划，各专业工程师负责督促设计单位按计划出图。

（2）对每一阶段的设计图纸、文件，各专业工程师提出评估意见（审图）并汇总经工程管理部部长确认后，报总裁批准后在设计交底会议上向设计单位提出。

（3）对于施工图中局部错、漏、碰、缺的问题亦可以通过技术核定单形式修改。对工期、质量产生的影响及时提出评估报告交工程管理部部长处理。（4）图纸相关责任：

a.方案、扩初图纸由专业工程师负责。

b.在方案、扩初图纸的评估过程中，专业工程师应与销售部密切

配合提供非常详尽的专业评估报告。

c.在施工图评估过程中，专业工程师应听取分析承包单位、监理单位的审图意见，综合后撰写评估（审图）报告。

d.方案、扩初设计阶段，设计协调工作由建筑专业工程师负责，施工图设计阶段设计协调工作由土建工程师负责，机电工程师负责各阶段的机电设计配合与进度。

e.工程管理部部长对设计工作总体协调。（5）方案设计修改指令下达程序：

a.由专业工程师起草。

b.销售部门审核变更的合理性和对销售方面的影响。

c.工程管理部审核其技术可行性，预算、审计部审核其投资合理性。

d.涉及建筑立面效果、外形、规划、环境等影响到小区品质及重大技术造价、材料变更时报总裁审批。

e.向设计单位下达方案设计修改通知书。（6）施工图设计变更处理程序：

a.接到设计院变更图纸、文件，专业工程师对变更部分按图纸评估（审图）程序评估。

b.专业工程师判断修改原因并要求设计单位说明变更原因。原因一般分：设计错误、设计不合理、专业不协调、按业主要求修改等。

c.专业工程师安排监理统计已施工数量，未施工数量，并提出技术意见。

d.配合预、决算部根据设计修改原因、已施工数量、专业工程师意见等提出是否向设计单位索赔，须增加投资金额数量等投资估算意见。

e.工程管理部部长提出综合意见。

f.专业工程师按工程管理部部长要求，通知设计、监理、施工执行。

j.重大变更，涉及建筑立面效果、外形、规划、环境等影响到小区品质及重大技术造价、材料变更的报总裁审核、审批。

7、工程设计变更处理单

（1）由施工单位上报并附技术核定。

（2）施工监理、工程管理部专业工程师审核。总监理工程师和专业监理工程师须根据实际情况、核定内容和其他有关资料，按施工合同的有关条款，对核定部分的工期和费用作出评估。

（3）施工图设计院审核确认是否同意；同意后应签章予于确认。（4）工程管理部部长审核并抄报总裁及相关部门。工期很紧时，工程管理部部长向总裁报告后并经同意后有权安排组织施工。（5）技术核定单与费用有关部分由预、决算部审核出具核定报告。并报总裁、总经理最后确认。

8、工程管理部安全和廉洁管理

（1）工程管理部人员应注意安全保护，并带头遵守安全规定，加强自身的安全意识。

（2）工程管理部对现场的施工安全问题应随时检查，对发现的安全

隐患应及时提出并进行监督整改。

（3）工程管理部所有人员应廉洁自律，与相关单位签署廉洁协议；防止索贿受贿。

（4）工程管理部、招标小组的成员参加外单位的宴请须报公司批准。（5）客观反映情况，否则做违纪处理。

9、对承包单位的管理：

（1）对承包单位的现场管理，主要通过监理公司。工程管理部主要管理任务是：制定工作流程，进行决策，处理重要事件、协调各方关系等。

（2）承包单位向工程管理部报送的任何文件资料的真实性，必须得到监理单位的确认。

（3）工程管理部对承包单位的管理过程中，应当重视以下环节：施工单位内部管理体系检查、项目经理选择、开工准备检查、测量放线、施工图设计交底、设计变更、索赔、隐蔽工程验收、分部工程验收、竣工验收等。在这些环节中工程管理部专业工程师必须全过程参加，并领导监理单位一同贯彻落实工程部的意图。工程管理部部长监控各环节过程，并及时对偏差进行干预、调整。

10、对监理单位管理：

（1）开工前由工程管理部组织召开第一次工地会议，在会上工程管理部部长正式向总监授权并发委托授权书；明确监理责任权限；明确工程中各种表式、工作流程；工地会议由总监理工程师主持召开。工程管理部在会上检查监理单位对上周会议落实情况，并对下周监理工

作提出要求；解决总、分包单位、监理单位提出的有关工程的问题。会议纪要由监理单位负责进行整理后签发；针对施工现场的具体问题监理单位应组织专题例会。会议纪要抄报总裁、总经理和财务经理。（2）监理合同签订后，工程管理部要求监理单位提供监理规划，分阶段提供监理实施细则，并对其进行仔细审查。监理规划和细则要有针对性明确项目监理机构的工作目标，确定具体的监理工作制度、程序、方法和措施，并具有可操作性。

（3）监理单位每月应提供监理月报，由土建工程师负责对监理月报的内容进行审核，重点审核工程质量评述、进度对比、本月监理工作总结、下月监理工作打算等内容。

（4）每一分部工程结束后总监理工程师要提出评估报告。总监理工程师评估报告应以实测数据作为评估依据，专业监理工程师参与工程实测项目。

（5）监理单位应对施工单位的行为进行控制并监督承包单位质量保证体系和技术保证体系的正常运行。专业工程师应经常检查监理单位对承包单位的控制状态，并及时向工程管理部部长汇报。

5.房地产开发公司职责及流程,制度 篇五

一、总工办部门职能

（一）负责项目勘察、设计的技术、进度与质量管理，主要包括：

1、审查设计单位的工作大纲及各专业技术要求，审查设计进度计划及各专业设计进度计划，审查设计方案，向设计单位提出设计修改建议。

2、根据设计进度计划负责督促、审查设计单位及时完成所承担的设计及设计修改任务，提交相关设计图纸。

3、组织设计过程中的监督、检查，组织各阶段设计成果的汇报，负责组织重大设计方案或复杂技术问题的的专题讨论。

4、负责审查、复核设计文件、补充设计文件、修正设计中的错误和偏差，组织对工程设计文件的核对、验证与评审验收工作。

5、负责组织向监理单位、承包单位进行设计交底并协调设计勘察部门解答设计施工图中存在的问题。

6、完成为完善设计而进行的修改设计方案。

7、负责设计文件及变更设计文件的管理，对施工过程中动态设计的验证与协调工作。

8、参与组织项目竣工图纸的编制和审查。

9、负责对设计咨询公司的协调管理，使咨询工作按合同要求及时有效工作。

（二）参与工程的控制管理工作，经常巡视工地，解决施工中遇到的设计问题。检查工程施工质量，及时发现并制止违背设计的施工行为，并尽快通报监理单位和工程部按规定的程序予以处置。

（三）参与工程变更的审议，组织工程部、经济部、监理单位、承包单位、设计院讨论确定变更方案，审议设计变更后新的设计方案，会同相关部门办理设计变更手续，负责督促编制变更工程施工图。

（四）参与施工管理过程中的技术问题和重大施工方案的审议，配合设计院解决技术难点和重点，如地基处理、基础处理、异常地质情况处理等。

（五）配合前期部进行工程的报建相关技术服务。

（六）配合前期部、工程部进行工程竣工验收。

（七）负责交工后的工程缺陷调查及缺陷原因分析，审查工程缺陷修复方案。

二、总工办岗位职责

（一）总工办主任岗位职责

1、参加项目前期市场定位、规划设计及设计方案的研讨，为领导决策提供合理建议。

2、配合前期部进行项目报批的相关技术性工作，及配套外网的深化设计和施工验收工作。

3、配合销售部解决销售过程中提出相关的技术问题。

4、负责编制设计任务书，对设计院下达设计任务并与其建立工作关系，在设计过程中提出合理建议。并对设计进度、质量进行监督检查和协调。

5、认真审阅设计图纸，对违背设计任务书的事项进行纠正，避免浪费，发现问题及时协调解决。

6、参加图纸会审、技术交底会议及现场临时性技术工作会议，并提出所发现的问题及处理意见。

7、对项目进行过程中的决策性变化，及时提出合理化的技术性支持，并积极落实解决设计变更等方面的技术性问题。

8、审核施工单位的施工技术方案，对方案中涉及增加工程费用的技术措施要严格把关。

9、参加施工单位、监理单位组织的相关技术工作会议，听取各方提出的技术问题及解决办法，并提出意见和建议。

10、根据工程进展情况，及时落实相关技术问题。

11、参与工程及甲方采购的材料，设备招标过程中的技术工作，并提出技术要求和参数。

12、对工程所需要的新技术、新材料、新工艺应及时组织相关人员参观、考查、学习，并做总结或考察报告。

13、协调做好工程验收工作，总结已完成项目的经验。

14、完成领导安排的其他工作。

（二）各专业工程师岗位职责

1、组织设计单位选择和评审。

2、编制各阶段的设计任务书。

3、组织进行各阶段设计沟通，审查各阶段的设计图纸。

4、参与施工图会审。

5、管理设计进度和设计图纸。

6、跟进和审查设计变更。

7、配合经济部制定材料、设备采购的技术标准，对材料、设备设计指标进行审查。

8、配合销售部解决销售过程中提出相关的技术问题。

9、审查承包单位的施工组织设计、重大施工方案。

10、解决项目施工现场的重大技术问题。

三、总工办工作流程

（一）勘察设计阶段

对勘察设计单位勘察设计文件审核。

（二）规划设计阶段

对规划设计单位规划设计文件审核。

（三）前期手续阶段

1、协助前期办理用地规划批文、办理工程规划许可证。

2、协助前期办理工程外网配套相关手续。

（四）施工图设计阶段

1、完成施工图设计。

2、与前期部配合办理施工图设计与审查。

（五）施工阶段

1、在施工阶段配合经济部进行工程材料、设备等招标采购工作技术标准的提供。

2、配合工程部解决设计中存在的各种问题。

（六）竣工验收阶段

配合前期部、工程部进行竣工验收各种有关技术文件的提供。

第二部分 前期部工作制度

一、前期部部门职能

（一）负责与当地政府、上级主管部门及相关业务单位的关系协调及处理。

协助市有关部门搞好工程标底的编制工作，搞好工程项目的招投标工作。遵守工作流程及管理制度。及时准备掌握市场动态和政府政策，为公司发展建立良好、长期的沟通平台。

（二）办理公司房地产开发与经营中的一切证照。其中包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等。

（三）负责项目开发建设报批报建，组织项目消防竣工、规划竣工、综合竣工验收及手续办理。向发改委、规划局、环保局、建委、公安交通管理局、环卫局、人防办等政府部门申办的其他报建事项。

（四）协调各有关部门，负责组织编制公司工程项目建设计划及投资计划。研究并提出公司重大工程项目及拟列入市政府每年实事项目的安排意见，组织向相关工程项目指挥部进行工程项目前期工作交底工作，对各工程项目指挥部进行相关业务指导，并督促检查相关工作的落实情况，要做到高度重视、加强管理、严格把关。

（五）根据工程进展情况，及时配合工程部及相关市政配套部门进行现场配套工程施工，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线、道路和雨污水工程，确保协调到位、配套工程现场有序且与正常施工合理交叉。

（六）负责总体规划方案设计，分析研究，项目开发产品的市场分析、定位及产品的方案设计，办理勘察、设计、监理、监督和施工合同的鉴定及审查，协助工程部对项目进行验收工作，确保协调顺畅、验收工作及时、顺利完成。

（七）负责组织人员对项目的所有批文及相关材料档案进行归集、整理、移交及保存，确保资料归档及时、齐全，分类清晰，查取方便。

（八）完成领导交办的其他工作，并做好与其他部门的协调配合工作。

二、前期部岗位职责

（一）前期部经理岗位职责

1、根据公司项目总体开发的要求,负责承办公司所开发项目的可行性研究,并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。

2、负责向市计委、建设局申办项目投资计划（立项）、开工报告，并做好公司与政府各专业部门的协调工作。

3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用,并办理取证工作。向市建设局申办施工图审查。办理招投标手续。申报建筑面积核查及办理各项规费的缴纳手续。

4、协调各专业的设计工作,提供设计单位所需的项目开发相关资料。

5、根据公司的要求，负责向人防办申请新建、扩建、改建项目的建筑设计方案、初步设计、施工图设计。

6、负责向环保局报审新建项目建筑设计方案、办理环评手续。

7、向民政局报审新建、扩建、改建项目的设计方案，办理项目名称的使用、冠名、变更等手续。

8、向交警支队申办新建、扩建、改建项目的立项，报审项目总设计方案。

9、向市规划局、消防支队、人防办、环保局、计委、建设局、交警支队、民政局等政府部门申办的其他报建事项。

10、协助相关职能部门向公司提供、推荐相关合格供方（设计、监理勘察、施工等合作单位）。

11、负责（牵头）进行项目报批、报建所需的公关活动，对参与公关协调的领导负责。

12、负责及时促进或优化政府合作关系，为公司建立良好、长期的沟通平台。

13、办理工程开工前的各种手续,保证工程的顺利开工。

14、工程竣工后,会同有关部门及时办理物业移交手续。

15、为公司提供新项目调研等方面的新支持，及时向公司主管领导汇报工作进展，提出合理化建议。

16、负责本部门于公司其他部门之间的工作协调,对前期部的所有工作全权负责,严格管理本部门员工,建立良好的工作秩序。

17、积极完成公司及主管领导交办的其他事宜。

（二）报建员岗位职责

1、负责协调房地产开发前期主管部门，完善各种具体手续，保证开发计划

顺利实施。

2、负责协调与市政府有关部门关系，确保市政配套设施符合公司开发项目的需要，组织有关部门完成市政配套设计，完善小区的各种市政配套设施。

3、完善房屋入住所需的各种手续，证件等。

4、参与各有关单位及部门经济合同的谈判，并及时整理已完成的合同。

5、处理公司交于的其它事宜。

三、前期部工作流程

（一）《土地使用证》申领

1、土地登记申请书。

2、单位法定代表人证明（委托代理人申请土地登记的，应提交授权委托书和代理人资格身份证明）。

3、土地权属来源证明（历年来有权部门批准文件）。

4、地籍调查表。

5、缴纳的土地款及契税材料。

6、其他有关资料。

（二）设计方案评选（规划编研中心）

1、设计任务书。

2、三家备选设计单位的资质证书。

3、每家单位的方案文本各8本及电子文件。

4、费用。

（三）总平、单体方案报审（召开外审会）

1、详规设计审查申请表。

2、申请函。

3、规划设计要点。

4、符合设计深度要求的总平图（1/500）、规划设计方案文本（每份四套）和电子文件。

5、场地现势地形图原件（1/500）一份。

6、设计单位建筑设计资质许可文件。

（四）立项(发改委)

1、申请报告。

2、土地出让合同。

3、规划设计要点。

4、批准总平图和方案审查意见。

5、开发公司营业执照复印件。

6、开发资质证书。

7、总投资额30%的资金证明或保函。

（五）地名注册

1、建设用地规划许可证。

2、立项批文。

3、总平图。

4、地名申请单(各2份)。

（六）楼宇公安编号审批

1、申请。

2、规划局批准总平图。

3、地名使用批复。

（七）环评审批

1、建设项目环境影响申报（登记）表。

2、项目建议书报批件。

3、项目所在的区域位置图（包括水系图、周围的环境敏感目标和居住的人群）对于污染较重或难以治理的建设项目，须提交初步环境影响分析或治理方案（根据申报审批结果，委托有资质单位编制环评书或表再报环保局审批）。

（八）《建设用地规划许可证》

1、填具的建设用地规划许可证申请表。

2、项目批准文件。

3、建设单位申请函。

4、场地现势地形图及其电子数据。

5、总平批准文件及批准的总平规划图、历次建设项目规划设计要点（现用控规批准文件及一图一表）。

（九）人防立项

1、规划批准总平图1份。

2、地面项目核准通知1份。3、10层以上高层建筑的地面一层建筑平面图1份。

4、上部有建筑物的普通地下室建筑平面及剖面图各一份。

5、人防工程方案设计（平时、战时平面图）各1份。

6、项目审批申报表（一式三份）。

（十）初步设计抗震审查

1、立项批文。

2、初步设计文件。

3、地质勘察报告。

4、初步设计抗震审查申请表。

5、结构计算书。

6、勘察、设计单位资质证书。

（十一）初步设计审查（召开扩初会）

1、申请报告。

2、初步设计方案文本8套。（1）文字说明。

（2）图纸部分：规划总平图（反映周边建筑用途、间距）、管线综合图、道 路、绿化平面图、单体设计图。（3）项目概算2份。

（4）附件：计委立项批文、规划设计要点、规划局详规批复、规划批准总平、规划局设计方案审查意见、抗震专项技术审查意见、环评审批意见。

（十二）施工图政策性预审

1、施工图报审表。

2、一套建筑图。

3、初步设计批文。

4、批准总平。

5、设计合同（如是外地设计单位，需另办入市备案手续）。

（十三）施工图审查

（包括施工图、抗震、气象、人防、消防五个专项审查，各项审图过程中，审查意见设计院都必须及时回复、沟通）。

1、施工图审查（审查工作分岩土报告审查和施工图审查两阶段）（1）岩土勘察报告审查。

①岩土勘察报告审查报审表。

②岩土勘察报告。

③工程勘察合同。

④建设用地规划许可证。

⑤规划批准总平面图。（2）施工图审查。

①施工图审查申请表。

②立项批文和初步设计批文。

③节能报审表（建筑、电气、暖通）。

④全套施工图4套。

⑤专项设计审查意见。（抗震、消防、环保、人防）。

⑥结构计算书。

⑦经备案的勘察和设计合同。

⑧外省市勘察、设计单位进市许可证。

2、气象专项审查

（1）建设项目防雷装置设计审核申请表。（2）计委建设项目批文。（3）建设项目施工设计图纸一套。

3、人防专项审查(审查工作分技术性和政策性两阶段)（1）技术性审查。

①《人民防空工程施工图设计文件报审表》一式三份。

②初步设计批准文件及人防立项批文。③工程勘测成果报告1份。④施工图设计文件2套（全）。

⑤人防结构计算书1份。建设单位组织设计单位回复修改并送本处复审，缴纳审查费用。

（2）政策性审查。技术性审查通过后送人防办进行政策性审查，通过后颁发人防工程审查批准书。

4、消防专项审查

（1）《建筑工程消防设计审核申报表》。

（2）项目批文和初步设计批复，规划意见和红线图，总平面布置图，易燃易爆火灾危险性分析报告以及工程简要说明等。

（3）建筑施工图（包括建筑平、立、剖面图，暖通空调，防排烟图，电气图，工艺流程设计）。

（4）图纸须盖出图单位出图章和防火设计自审章。

5、抗震专项审查（1）初步设计批文。

（2）初步设计抗震专项审查意见及修改回复审查结果。（3）建筑及结构施工图设计图纸。（4）结构计算书。（5）岩土勘察报告。

（6）勘察、设计单位资质证书。（7）抗震审查报审表。

（十四）《建设工程规划许可证》

1、填具的建设工程规划许可证申请表。

2、申请函。

3、有效的项目批准文件。

4、《国有土地使用权证》（含附图）。

5、《建设用地规划许可证》及红线附图。

6、已取得的建设详规设计批准文件。

7、已取得的签盖规划审查同意的总平规划图。

8、已取得的建筑设计方案审查意见。

9、初步设计批准文件。

10、相关职能部门审批材料：消防、环保及其它相关部门（需在申请表上盖 章）。

11、通过政策性审查的施工图原件（含电子文件）。

12、反映现状地形的建设工程平面定位图原件（1/500）二份。

13、含拟选地点外50米范围建统一坐标系的场地现势地形图原件（1/500）一份。

14、竣工测量合同。

15、建设工程建筑面积核验表（建设单位、设计单位盖章确认）（缴纳相关 规费）。

（十五）建设工程验线

1、建设工程验灰线

（1）填具的市建设工程验线申请表3-1。（2）建设用地范围内应当拆除房屋的情况说明。

（3）具有城市规划测绘资质的测绘单位提供的放样成果图一份。

2、建设工程复验（+0、00）

（1）填具的市建设工程验线及复验申请表3-2。（2）建设工程验线合格通知单（复印件）。

3、建设工程复验（结构封顶）

（1）填具的市建设工程验线及复验申请表3-3。（2）建设工程定位复验合格通知单（复印件）。（3）原批准立面图及说明（外立面施工完成）。

（十六）工程中标通知书

1、财政局或银行提供的资金证明。

2、市工程建设项目发包方案登记表。

3、委托招标的要提供招标代理合同和招标单位法人委托书。

4、市工程建设项目招标人自行办理招标事宜备案表。

注：招标公告发布时间不少于5个工作日，招标文件发出之日起至招标人提交招标文件截止之日止，不少于20天。

（十七）质量监督通知书

1、《建设工程质量监督申报表》。

2、施工中标通知书及合同。

3、监理中标通知书及合同。

4、施工图审查合格证书。

5、规划许可证。

（十八）安全监督通知书

1、《建筑工程安全报监书》。

2、建筑业企业信用管理手册。

3、安全施工组织设计。

4、拟进入施工现场使用的起重机械的型号、数量。

5、项目经理、安全员及特种作业人员花名册、资格证书及上岗证。

（十九）施工合同备案

1、与中标合同一致的施工合同四份。

2、中标通知书。

（二十）墙改验收

主体结构验收时介入，通过验收，达到节能设计要求，留下记录，作为竣工验收后办理专项基金退返手续的依据。

（二十一）《建设工程施工许可证》

1、《建设用地规划许可证》。

2、《建设工程规划许可证》。

3、中标通知书或直接发包通知书和依法签订的建设工程发承包合同，依法 签订的建设工程监理合同和建设单位技术人员组成情况。

4、建设工程施工图设计审查合格书。

5、经监理审批的施工组织设计。

6、建设工程质量监督通知书、安全监督通知书。

7、资金到位证明或支付担保。

8、网上申报。

（二十二）委托面积预测 待施工图审查结束后,进行面积预测。

1、审查完毕的施工图及相关变更（相关电子文件）。

2、建设工程规划许可证。

（二十三）《商品房预售许可证》

1、建设项目批文。

2、《国有土地使用证》。

3、《建设工程规划许可证》。

4、《建设工程施工许可证》。

5、已完成基本工程并施工至主体结构二层以上施工进度和竣工验收日期已 确定。

6、开发企业营业执照和资质等级证书。

7、工程施工合同（经备案）。

8、预售商品房总平面图。

9、公安编号（图）。

10、核准地名批文。

11、物业管理审核意见书（1、要通过招投标落实物管单位

2、物业合同经物管处审核通过）。

12、网上数据备案申请（委托市产权监理处进行面积预测，凭预测结果完成网上逐户申报）。

（二十四）竣工验收

建设单位组织各相关部门进行规划、环保、消防、绿化、人防、城建档案、防雷、环境检测、安防等验收及检测，最后进行综合竣工验收备案。

1、规划验收：

（1）市建设工程规划验收申请表。

（2）建设工程规划许可证副本及附图附件(复印件)。

（3）建设工程验线合格通知单、两次复验合格通知单（复印件）。（4）具有相应测绘资质等级的测绘单位编制的《建设工程竣工测量成果报告

书》及电子文件。

（5）建设工程竣工图及相关资料。（6）竣工地形图两份。

2、环保验收：（1）规划批准总平。

（2）管网图（入管证明、市政设施处盖章）。（3）环卫协议。

（4）环评批复意见要求的其它材料。

3、消防验收：

至行政审批中心消防支队窗口提交验收资料，其中包括 ：（1）《建筑工程消防验收申报表》。

（2）建筑消防设施技术检测合格的报告，即《建筑消防设施检测报告》（无 自动消防设施工程除外）。

（3）《建筑工程消防设计审核意见书》及相关批复文件。（4）竣工图。

（5）消防工程施工安装单位资格证书及施工安装、调试记录，消防产品相关 证书、出厂合格证，隐蔽工程记录，设计施工变更内容记录等资料。（6）各项消防安全管理制度和防火安全管理组织机构以及消防系统操作管 理人员名单。

（7）建筑工程消防验收汇报材料。申报单位在填写表格时应用碳素笔填写，字迹工整，不得涂沫。（8）消防支队至现场验收。（9）制作验收意见书。

（10）消防支队内部审批，领取验收意见书。

4、绿化验收：至建设局绿化管理领取申报表格，并准备以下资料：（1）初步设计批复（复印件）及经批复认可的总平面图（复印件）。（2）国有土地使用证（复印件）。

（3）以国有土地使用证及附图为依据的绿化勘测报告。（4）绿化设计或竣工图纸。

（5）建设项目配套绿化竣工验收备案申报表。（6）绿化管理处工作人员至现场验收。（7）绿化管理处内部评审。（8）领取备案意见。

5、人防工程专项验收提供资料：（1）平战转换设计预案。（2）监理资料。（3）整套施工图。

（4）施工图技术性审查意见及修改资料。

资料齐全后送人防办审查，审查合格且施工现场具备验收条件后，约定初验时间。验收后提出整改，整改完成约定时间进行复验。

6、城建档案验收（由建设单位、施工单位、监理单位三方提供资料，详见附件）。

（1）立项批复及申请。

（2）建设用地规划许可证及附件（红线图）。（3）国有土地使用证。

（4）施工、监理招投标文件、中标通知书及合同。（5）勘察、设计合同。（6）初步设计批复及申请。（7）建设工程规划许可证及附件。（8）建设工程施工许可证。

（9）工程质量监督手续(通知书、申报表、方案)。（10）工程地质勘察报告。

（11）抗震设防审查意见书(登记表、证书)。

（12）人防、环保、消防、白蚁、卫生、绿化、规划等批文或有关协议（审核意见书、验收证明）。

（13）施工图设计文件的审查(报审表、报告、复审单批准书或合格证)。（14）监理文件。

①监理规划、实施细则。

②监理月报、会议纪要。

③监理工作总结（工程竣工总结、质量评价意见报告）。

④监理工程师指令、通知、签证单。

⑤工程预验收质量评估报告。

⑥工程竣工决算审核意见书。

（15）工程竣工图（建筑、结构、水、电、暖通、煤气、消防等）。（16）竣工测绘图（包括技术报告）。

（17）室外综合管线图（道路、给排水、供电、电信、有线电视、煤气、宽带、路灯等）。

（18）工程概况表（单位工程质量评定表、质量保证资料核查表、单位工程观感质量评定表）。

（19）工程竣工总结（建设单位）。（20）竣工验收证明书及竣工验收报告。（21）工程照片。（22）室内环境检测报告。

料齐全后联系建档案馆相关人员前来检查，检查后提出意见，进行整改，直至符合要求后最后将资料送至档案馆。

7、防雷验收提交材料：

（1）建设项目防雷装置竣工验收申请表。

（2）各阶段检测报告、竣工检测报告（具有防雷检测资质的单位出具）。

（二十五）竣工验收备案

1、工程竣工验收备案表2份。

2、工程施工许可证。

3、《施工图审查合格书》。

4、工程竣工验收报告。

5、监理单位的工程质量评估。

6、工程竣工测绘图（规划局盖章）。

7、规划、环保、城建档案、人防部门的竣工认可文件。

8、公安消防、绿化部门的竣工认可文件。

9、水、电、气、路灯、绿化等配套工程竣工图。

10、档案预验收单。

（二十六）面积实测

1、竣工面积测绘。

（1）测绘委托书。

（2）建筑工程规划许可证。

（3）土地使用证。

（4）公安编号。

（5）工程竣工验收证明材料。

（6）房屋各层竣工平面图。

2、面积审核。

（1）面积申报表。

（2）立项批复。

（3）商品房销售许可证。

（4）建筑工程规划许可证（正本，附规划总平图）。

（5）土地使用证。

（6）建设用地规划许可证。

（7）公安编号及地名批复。

（8）工程竣工验收备案表。

（9）房屋各层竣工平面图（原件）。

（10）房屋竣工测量图（附竣工地形图电子版）。

注：2－8收复印件，核对原件。

（二十七）公共维修基金缴纳

1、物业查验、移交记录。

2、物业合同。

3、监理处核发的房屋建筑面积的批复。

4、根据市专项维修基金标准缴纳。

注：另有各竣工工程各项退费手续的办理、公司各项外协工作。

第三部分 工程部工作制度

一、工程部部门职能

（一）实行工程部经理负责制，在项目建设过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针、政策和法令，特别是关于质量的方针、政策和法令，确保建设规划部署的各项施工任务全面完成。

（二）应由具有开拓务实精神、有现场施工组织管理经验、懂技术的人员组成精干的专业配套班子，在建设全过程中应起组织、指挥的核心作用。

（三）以小区建设为纽带，组织设计、施工、公共建设、园林绿化建设等各参建单位有关人员，为创建优质小区密切配合，团结协作。

（四）部门职责明确，岗位责任落实到人，人员稳定，作风务实，能及时解决现场问题。

（五）有较强管理、服务意识，本着对用户负责的精神，正确处理经济效益、社会效益、环境效益三者的关系。

（六）坚持管理标准，以质量管理为核心，对创建优质工程，降低工程成本、缩短工期，提高企业经济效益起到积极作用。

（七）认真执行建筑施工总包合同，将合同中明确的工程质量、进度落到实处。配合销售做好施工现场文明施工管理工作。

（八）对工程质量、进度及合同管理负直接责任。严格执行工程签证、设计变更、工程洽商管理制度，做好工程成本控制工作。

（九）工程管理监督过程有不可预见的风险，严格执行国家及地方政府对工程管理的有关规定，避免各种风险的发生。

（十）提前做好质量通病控制点的培训和要求，严格按照黑龙江质量管理办

法和《质量通病防治标准》进行逐一控制和防治。

（十一）与办公室做好接口工作，全面配合前期进行项目报批报建工作。

（十二）负责组织竣工验收、配合业主入住验收等工作。未交付使用方的由工程部跟踪，交付使用方的进入正常维保程序。

二、工程部岗位职责

（一）工程部经理岗位职责

1、根据集团的战略思想，公司指令，开发公司、销售部、总工办、前期部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。

2、负责组织工程的招投标工作：

（1）对承包商、监理单位进行考察、评价。由经济部牵头，工程部配合工作。

（2）组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。（3）组织投标单位进行现场踏勘和答疑。（4）组织评标和开标工作，确定中标单位。

（5）参与合同谈判与合同签定。先确定临时评标委员会，再投票确定。

3、负责项目管理：

（1）负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。（2）项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。

（3）对项目的施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。

（4）对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。（5）负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。

（6）负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。（7）对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。

（8）在施工组织设计中编制整体进度计划。

（9）对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。（10）组织竣工验收及移交。

（11）监督检查工程和项目文件资料的管理。

（12）负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、各单位进行沟通平衡。

4、负责工程监理的管理：

（1）对监理单位提交的《项目监理规划》等进行审核。（2）根据监理合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。

（3）对监理单位提出的工作实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。（4）负责监理费用控制与结算。

5、负责整个施工过程中各相关单位的协调。

（二）土建工程管理岗位职责

1、协助工程部经理做好工程项目的前期运作，及工程开工前的准备工作。

2、参与土建工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投票邀请书的编制。

3、参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理化建议。

4、负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。

5、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

6、由工程部负责人组织工程部、技术部、施工单位、监理单位确定标高，经济部做现场实测结算。

7、审查《土建施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、配合总工办对《土建施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。

9、配合总工办对《土建施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、负责审查土建工程相关各单位提出的土建工程变更要求。

11、根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范、规章对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

12、根据《项目规划》和工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

13、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目土建施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

14、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

15、负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

16、严格按合同约定标准及认质认价标准进行总结验收，达到满足约定的标 准为原则。

17、负责1万元以内的工程鉴证，1万元以上由集团领导以及相关部门确定。工程部各专业工程师配合经济部确认现场鉴证工程量。

18、对土建工程中出现的质量问题检查，并提出处理意见。

19、负责项目甲指材料的进场检查及记录。20、配合各部门对土建工程的竣工验收。

（三）水暖管理岗位职责

1、协助工程部经理做好工程项目的前期运作。

2、协助工程部经理做好工程开工的准备工作。

3、参与水暖工作招投标工作，配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。

4、参与水暖工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

5、配合总工办对投标单位进行水暖方面的现场答疑。

6、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办整理交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、审查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、配合总工办对《水暖施工组织设计/方案》中重大技术措施和方案进行审查，提出审查意见。

9、配合总工办对《水暖施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、监督检查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

11、负责审查水暖工程相关各单位提出的水暖工程变更要求。

12、根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范规章标准对水暖施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

13、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目水暖施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

14、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

15、负责对水暖施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

16、对水暖工程中出现的质量问题进行检查，并提出处理意见。

17、负责项目甲指材料的进场检查及记录。

18、配合各部门对水暖工程的竣工验收。

（四）电气管理岗位职责

1、协助工程部做好工程项目的前期运作。

2、协助工程部经理做好工程开工的准备工作。

3、参与电气工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投票邀请书的编制。

4、参与电气工作投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

5、配合总工办对投标单位进行电气方面的现场答疑。

6、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办整理交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、审查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、配合总工办对《电气施工组织设计/方案》中重大技术措施和方案进行审查，提出审查意见。

9、配合总工办对《电气施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、监督检查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

11、负责审查工程相关各单位提出的电气工程变更要求。

12、根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范规章标准对电气施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

13、根据《项目规划》和工程施工计划对电气工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

14、参加工程协调会与监理例会，提出和了解电气工程项目施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

15、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

16、负责对电气施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

17、对电气工程中出现的质量问题进行检查，并提出处理意见。

18、负责项目甲指材料的进场检查及记录。

19、配合各部门对电气工程的竣工验收。

（五）园林管理岗位职责

1、全面监管有关园林绿化工程方面的工程管理工作，并根据施工过程中的具体情况，及时进行各方面的专业协调工作并及时予以反馈。

2、处理工程进行过程所发生的相关专业方面的变更事宜，协调设计和施工及监理方面的关系，有效控制其对项目进度的影响。

3、配合工程监理单位，对相关专业的施工质量、施工进度进行监控，跟进项目的节点进度。

4、参与相关专业各分部分项工程的质量验收评定工作。

5、负责园林的施工与设计、监理的协调，审核土建、装饰施工工程量，协助审核工程款。

6、协调项目总包、分包与监理的关系，协调在项目进程中土建同其它专业工程师的关系。

7、审核相关专业有关甲供材料和设备的报价、数量及质量，并负责对其的清点、验收及保管工作。

8、监控工程实施阶段，有关施工、设计、监理及配套等单位的合同执行情况，并及时反馈。

9、做好整个项目运作过程中相关专业各类文件资料的收集工作，并交由有关档案保管人员统一管理。

10、参加每周的现场工程例会，提出相关专业存在的问题并落实解决方案。

11、完成部门经理交办其他工作。

（六）内业管理岗位职责

1、负责工程项目资料、图纸等档案的收集、管理。

（1）负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作。在收到工程图纸并进行登记以后，按规定向有关单位和人员签发，由收件方签字确认。负责收存全部工程项目图纸，按资料目录的顺序，对工程图纸进行分类管理。

（2）收集整理施工过程中所有技术变更、通知单、现场签证、监理通知单、会议纪要等资料并归档：负责对每日收到的管理文件、技术文件进行分类、登录、归档。负责项目文件资料的登记、受控、分办、催办、签收、用印、传递、立卷、归档和销毁等工作。负责做好各类资料积累、整

理、处理、保管和归档立卷等工作，注意保密的原则。来往文件资料收发应及时登记台帐，视文件资料的内容和性质准确及时递交项目经理批阅，并及时送有关部门办理。确保设计变更的完整性，要求各方严格执行接收手续，所接收到的设计变更、洽商，须经各方签字确认，并加盖公章。设计变更（包括图纸会审纪要）原件存档。所收存的技术资料须为原件，无法取得原件的，详细背书，并加盖公章。作好信息收集、汇编工作，确保管理目标的全面实现。

2、参加分部分项工程的验收工作。

（1）负责备案资料的填写、会签、整理、归档。负责工程备案管理，实现对竣工验收相关指标(包括质量资料审查记录、单位工程综合验收记录)作备案处理。严格遵守资料整编要求，符合分类方案、编码规则，资料份数应满足资料存档的需要。

（2）监督检查施工单位施工资料的编制、管理，做到完整、及时，与工程进度同步。对施工单位形成的管理资料、技术资料、物资资料及验收资料，按施工顺序进行全程督查，保证施工资料的真实性、完整性、有效性。

3、负责工程项目的内业管理工作。

（1）协助项目经理做好对外协调、接待工作：协助项目经理对内协调公司、部门间，对外协调施工单位间的工作。做好与有关部门及外来人员的联络接待工作，树立企业形象。

（2）负责公司文字及有关表格等打印。保管工程印章，对工程盖章登记，并留存备案。

三、工程部工作流程

根据公司发展要求，应规范现场施工管理，保证施工各阶段的有机结合，从施工各阶段节点工期的角度入手，土建、安装、装饰、消防、景观、绿化及各专业配合工作，形成切实可靠的管理机制，促进公司的发展。

（一）桩基础施工阶段

1、落实地质勘察单位、原材料检测单位、监理单位及施工队伍，包括桩基

施工单位、土建施工单位、土方施工单位（含各类土方价格）。

2、现场三通一平。

3、落实甲供材料，包括钢筋、商品砼、管桩、水泥等。

4、组织图纸会审。

5、桩基检测。

（二）±0、00以下土建施工阶段

1、组织图纸会审。

2、土方开挖。

3、井点降水。

4、深基础围护，包括锚喷、深搅、支护。

5、防水方案，包括防水材料及价格。

6、落实甲供材料，包括钢筋、商品砼、水电、消防、人防等。

（三）主体施工阶段

1、甲供材料的跟进，包括钢筋、商品砼、砌块、屋面瓦、烟道、水电、消防等。

2、确定室内墙体砌筑位置。

3、沉降观测点的设置。

4、查看主体验收资料及现场准备情况。

（四）装饰施工阶段

1、外墙保温施工，包括保温材料、厚度、部位及施工单位等。

2、外墙面砖、涂料、干挂石材施工，包括颜色、部位、分界线及施工单位等。

3、铝合金门窗、栏杆、进户门、单元门、防火门、燃气管、电梯、智能等安装。

4、厨卫间防水方案，包括防水材料及价格。

5、公共部位装饰，包括涂料、墙砖、地砖、吊顶、电梯门套。

6、车库交通设施施工。

7、甲供材料及送检，包括保温砂浆、保温板、外墙面砖、外墙粘结剂、石材、墙地砖、消防箱、送风井、桥架等。

8、一房一验。

9、四方初验。

10、竣工验收。

11、质监证明。

12、资料归档。

（五）室外工程施工阶段

1、组织图纸会审。

2、落实甲供材料，包括钢筋、商品砼、水泥、铺装材料、雨水管、污水管、电缆管、井盖、路牙等。

3、雨水管道、污水管道、电缆管道、化粪池等。

4、供电、供水、消防、天燃气、通讯、智能等。

5、小区市政道路。

6、景观、绿化。

7、路灯、垃圾箱。

8、物业移交。

（六）综合验收阶段

1、消防验收。

2、小区环卫配套设施验收。

3、小区路灯验收。

4、小区市政验收。

5、小区排水验收。

6、小区安全防范验收。

7、小区交通设施验收。

8、物业接收证明。

9、综合验收。

第四部分 经济部工作制度

一、经济部部门职能

经济部是房地产开发公司项目开发成本控制、工程合同管理、预（结）算管理、材料设备采购及供应管理的职能部门。具体职责是：

（一）参与公司中、长期发展和项目开发计划的制订，参与公司、季度、月度计划的编制。

（二）负责审定工程进度款，负责工程的预（结）算及工程款的拨付工作。

（三）负责项目开发过程中的成本控制与管理，参与房屋销售价格的拟定。

（四）负责甲供材料设备采购招标工作，草拟材料设备供应合同及签订工作。

（五）负责甲供材料设备的供应和结算工作。

（六）负责工程中认质认价的确认工作。

（七）负责工程合同管理，建立分类台帐，负责定期检查工程合同执行情况。

（八）负责统计管理工作，建立统计台帐，及时报送统计报表。

（九）主持建设工程的招投标工作，负责组织工程招标的标底编制和审定，草拟工程合同及商务谈判并完成合同的签订。

（十）参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核工作。

（十一）参与隐蔽工程、分部分项工程和配套设施项目的验收。

（十二）完成经济部的其它工作。

二、经济部岗位职责

（一）经济部长岗位职责

1、参与项目方案的制定、项目成本的预测及销售价格的拟定。

2、负责审定工程进度结算及进度款的拨付。

3、负责审定工程竣工结算及工程款的拨付。

4、负责项目开发过程中的成本控制与管理，定期编制资金使用计划，控制资金使用情况。

5、负责审定材料设备的认质认价及甲供材料的招标、采购、供应工作。

6、牵头组织工程招标、评标及定标工作，起草合同草稿，完成审批流程最 终签订合同。

7、合同执行情况跟踪，深入施工现场掌握现场实际情况和施工进度，组织

办理工程施工过程中出现的各种现场签证。

8、密切与工程相关部门配合，沟通与协调配套及供应商，满足现场施工进

度需要。

9、负责制定本部门各项工作流程及统一规范的审批表格。

10、负责与集团监审中心的经济方面工作的联络和交流。

11、组织项目完成后的成本总结与分析。

12、负责经济部与集团其他单位部门的有关工作。

（二）经济部预算员岗位职责

1、参与建设工程的招投标工作，负责组织工程招（议）标的标底编制和审定，参与草拟工程合同及商务谈判。

2、参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核和确认。

3、深入施工现场密切跟踪施工进度，掌握现场第一手资料，为工程结算做好基础。

4、参与隐蔽工程、分部分项工程和配套设施项目的验收。

5、掌握国家及工程所在地的工程造价政策、文件和定额标准。及时了解掌握工程造价变化情况信息，收集掌握与工程造价、工程预决算有关的技术资料和文件资料，实施工程预算动态管理，审核并编制工程进度结算书。

6、根据合同约定，组织编制工程施工图竣工结算，对工程预算总体投资、总体成本进行全方位整体把控审核。

7、对审核完成后的竣工结算全部资料上报集团监审中心进行复核后，形成最终版的竣工结算书。

（三）经济部内业员岗位职责

1、开发公司合同签署后的发放及整理造册存档。

2、在建工程进度结算书、已完工程的竣工结算书的发放及整理造册存档。

3、工程《认质认价单》的发放及整理造册存档。

4、接收开发公司总工办发放的施工图、设计变更和工程部发放的图纸会审纪要。

5、报送监审资料的传送。

6、经济部固定资产的管理及办公用品的领用。

7、招标评标会及其他会议的记录整理。

（四）经济部专职物资采购员岗位职责

1、健全各专业供应商库并进行等级评定。

2、组织对物资市场信息的搜集和分析。

3、招标采购的专业工程，负责对投标人的资质情况、生产实力、市场信誉、工程实例等全面考察并评判。

4、编制物资采购计划并组织具体的实施，保证项目建设过程中的物资供应。

5、编制认质认价工作计划，按计划材料设备认质认价的询价、比价、认价工作，做到既要价格合理又要保证质量。

6、处理与协调和供应商直接的关系。

三、经济部工作流程

（一）、项目测算工作流程

1、资料、依据提供：由总工办提供规划初步方案、测算依据，前期部提供测算初始资料，财务部门和销售部门提供财务数据、预测销售价格。

2、具体测算：由经济部进行具体测算工作。

3、结果审批：经济部将测算结果上报集团主管副总裁、董事长审批。

（二）、项目的招标/合同工作流程

1、招标阶段：经济部、总工办共同编制《招标文件》（应含有主要合同条款）并由经济部负责发出通知，选择符合要求的三家以上投标单位报价。

2、评标阶段：由经济部、总工办、工程部及相关主管领导 组成评标委员会，分别审核投标文件的技术标及商务标，并作出评价。

3、商务洽谈阶段：由评标委员会通过交叉谈判在保证质量的前提下将价格降至合理低价。

4、开标阶段：评标委员会全面综合各方面因素排出先后顺序，排名第一的中标，由经济部对中标单位发中标通知。

5、签署合同或协议：由经济部起草合同，并经合同双方洽谈认可后，经总工办、工程部、法务部、监审部、财务部对合同内容审核会签，报经集团主管副总裁、董事长批准，由经济部与中标单位签订施工（供货安装）合同。

6、存档及转发：经济部内业员对合同进行存档编号，并转发集团财务中心、行政中心原件备档（同时复印一份转交集团监审中心），转发工程部复印件实施。

（三）、项目建设工程进度结算的工作流程

1、进度结算的申报：施工单位依据合同约定的进度结算期限，编制《××工程形象进度验收单》报监理及建设单位工程部门签批；依据合同约定的结算方式编制《××工程进度结算书》并会同《××工程形象进度验收单》一并上报建设单位经济部审核。

2、审核阶段：经济部在合同约定的期限内，依据合同相关约定审核《进度验收单》《进度结算书》的真实性、准确性。

3、确认阶段：经济部审核后的《××工程进度结算书》由施工单位预算员、项目负责人签字并盖公章，经济部审核预算员及经济部经理签字后生效，一式两份，双方各一份。

4、整理存档：经济部内业员对进度结算资料进行编册存档（同时复印一份转交集团监审中心）。

（四）、材料认质认价的工作流程

配置专职物资采购员，根据出图计划及施工进度计划编制认质认价工作计划，按计划时间提前书面要求所有涉及到的施工单位限期申报认质认价申请单，认质认价工作原则是时间上提前，认价材料尽可能集中，认价内容要详细明确并与所有使用的施工单位达成一致后共同确认，如超过期限则甲方直接出具认质认价单要求施工单位执行。

1、甲方提出认质认价要求：由专职物资采购员根据认质认价工作计划出具书面材料要求使用单位在限期申报认质认价申请（提供三家以上供货单位）。

2、认质认价申请单及确认：施工单位依据合同约定的认质认价的品种范围及施工图纸的技术要求填写《认质认价申请单》，并得到工程部专业工程师对规格品牌等的确认。

3、认质认价单的确认：专职物资采购员经过市场调研、市场询价、比价、定价工作最终确定品牌、价格（部分材料需提供样品封样）并填写《认质认价确认单》。

4、认质认价单的审批：经经济部部门经理及开发公司经理核准，报监审部审核通过（同时经所有施工单位共同签字盖章后确认）。

5、认质认价单的存档及发放：由专职物资采购员进行编册存档，并转发工程部发放实施（同时复印一份转交集团监审中心）。

6、认质认价材料的封样：专职物资采购员对需封样的小样进行标注标示，转工

程部现场项目部连同认质认价单一并作为进场材料验收的实物标准。

（五）、甲供材料设备的工作流程

1、甲供材料设备招标计划：专职物质采购员结合设计出图计划及施工进度编制甲购材料设备计划。

2、甲供材料设备采购协议：经招标评标商务谈判定标最后签署采购协议，同其他合同一样进行合同管理。

3、甲供材料设备采购：由使用甲供材的施工单位编制《 工程甲供材料设备采购计划申请》并经经济部审核后批准后由专职物质采购员具体实施，如采购清单中涉及采购协议中没有的规格及品种应事先签署认质认价单予以确认。

4、甲供材料设备的验收与保管：由专职物质采购员通知施工单位接收，领用的施工单位及工程部工程师共同负责验收数量、规格、质量等，施工单位专业分包签字确认，总承包盖章签字确认及工程部经办工程师签字确认，作为甲供材料发承包双方结算依据。

5、甲供材料的封样：由专职物资采购员对需封样的小样进行标注标示，转工程部现场项目部作为进场甲供材料验收的实物标准。

6、甲供材料设备的结算：经济部凭签字盖章手续齐全的采购清单及认质认价单，与甲供材料设备供货单位进行结算，同时采购清单也作为与总承包单位进行结算的依据。

（六）、现场签证的工作流程

1、现场签证现场复核及审批：接到工程部的通知及时出现场二日内复核确认实际做法与图纸或签证单工程做法是否相符。

2、现场签证的费用计算并存档：接到施工单位上报的手续齐备的签证单后依据合同关于现场签证的结算方法计算费用，由经济部内业员进行存档进入竣工结算。

3、临时抢修的签证工程：不执行以上流程，特事特办。

（七）、项目建设竣工结算的工作流程

1、竣工结算的申报：施工单位上报齐全的竣工结算资料：《单位（分项）工程竣工验收单》、《××工程竣工结算书》、施工组织设计、专项施工方案、设计变更、图纸会审记录、现场签证单、材料认质认价单、隐蔽施工记录等。

2、竣工结算的审核：经济部全面审核全部竣工结算资料的全面性、真实性、准确性，现场查看工程施工情况是否与图纸相符，并与施工单位预算员进行工程量的核对，各项费用的取定，人工费材料费的调差等竣工结算的审核，一般配套工程15日之内完成，单项建筑工程三个月内完成（特殊情况除外）。

3、竣工结算的确认：经济部审核后的《××工程结算书》由施工单位预算员、项目负责人签字并盖施工单位公章，经济部审核预算员及经济部经理签字。

4、竣工结算的内部审计：经济部填写《审计申请表》与甲乙双方签署的《××工程结算书》、竣工结算资料一并上报至集团监审部，监审部审核后与经济部达成一致（如遇特殊情况可邀请施工单位参加三方协商解决问题），返回经济部。

注：竣工结算资料：施工单位上报给经济部的广联达图形和钢筋软件，与原件相符的复印件。

5、竣工结算的完成：经济部重新出版审计后的终版《××工程结算书》（1）施工单位预算员和项目负责人签字并加盖公章；

（2）经济部预算员和经理签字（如遇到离职人员遗留的结算工作，审计部与乙方达成共识，由乙方签字确认后将该结果发至经济部，由经济部负责人在结算书上签字并履行结算手续）；（3）监审部预算员和总监签字；（4）集团副总裁签署意见；（5）董事长签署意见；

（6）集团行政中心签盖开发公司公章；

完成以上程序后形成一份完整的工程竣工结算书，彩色复印四份共计五份，6、竣工结算的发放及存档：由经济部内业员留存一份编册存档，转发集团财务中心、行政中心各一份备档（同时复印一份转交集团监审中心），发放施工单位两份。

（八）、工程付款的工作流程

1、合同预付款的拨付：依据合同协议付款方式的约定经济部经理开具《××工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。付款审批单按照项目、总承包工程、配套工程及年份分别编号。

2、进度结算款的拨付：凭审批后的进度结算书，依据合同付款方式的约定、以物抵款的约定经济部经理开具《××工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

3、甲供材料设备的拨付：凭签字盖章手续齐全的采购清单及认质认价单，依据合同付款方式的约定、以物抵款的约定经济部经理开具《××工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

4、竣工结算款的拨付：凭审核及审批后的竣工结算书，依据合同付款方式的约定（除质保金外）、以物抵款的约定、总包服务费的约定、配套费的约定、各种代扣代缴的约定、水电费的约定（施工电费由工程部项目部出具手续财务部门直接扣除不在拨款审批单上体现）、工程罚款（由具体罚款部门出具手续财务部门直接扣除不在拨款审批单上体现）并与财务部核对无误后经济部经理通过计算后开具《××付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

5、质保金的拨付：凭管理项目的物业公司或现使用单位出具质保期质量及服务合格的凭证，依据合同付款方式的约定并与财务部核对无误后经济部经理开具《××付款审批单》，经工程部、物业公司（或使用单位）、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

九、集团其他单位涉及工程的工作流程（如参与）

经济部接受委托单位的书面申请，安排专业预算员现场了解情况，根据不同委托事项不同处理，经济部只对委托单位负责，并出具签章的委托工作联系单。

第五部分 策划部工作制度

一、策划部部门职能

（一）市场调研、策划：宏观调查。区域内外市场供需调查，竞争楼盘调查。相关市场调查报告编写。相关项目各种文案策划推广素材积累。及时掌握了解客户需求，积累收集相关资料，并对产品定位随时调整。编写项目可行性报告及论证。

（二）项目营销策划：项目用地周边环境分析。地块区域发展现状及趋势判断。土地swot分析。项目定位，项目投入产出分析。项目定价模拟，开发进度计划拟定。

（三）项目建筑规划营销策划：项目规划地块分析，物业形态定位，建筑风格，立面风格，色彩定位，户型配比定位，户型结构定位，建筑工艺定位，小区

未来生活方式定位。

（四）各种资源整合：适应公司发展及项目开发、推广需要的各种优势资源的有效整合。广告、园林景观公司、模型、印刷、展览设计相关单位甄选，合作单位的管理。

（五）项目形象展示策划：项目模型、效果图、3d动画设计;楼书、海报、宣传册、纸袋。项目视觉系统核心部分。延展及应用部分。工地环境包装设计。售楼处包装设计。物业管理包装设计。

（六）项目营销推广策划：客户定位分析。价格定位及策略。入市时机策划。物业强势、弱势提示与处置方法、主卖点广告语荟萃、储备。分阶段广告策略及主题制定。媒介策略及组合。阶段性广告策划，现场包装，组织实施，推广预算。

（七）其它工作：销售部架构及组件工作。市场信息收集整理反馈。公司品牌建设策划，企业内刊编辑工作，公司网站建设工作。

二、策划部岗位职责

策划部经理主要工作职责

（一）组织部门员工开展工作

1、制定销售管理制度、工作程序，并监督贯彻实施。

2、收集有关房地产的信息，掌握市场动态，分析销售和市场发展状况，提出书面报告及针对性意见。

3、负责收集、整理、归纳客户资料，对客户群进行分析。

4、负责制定营销策划方案和销售计划，负责营销活动策划、组织、实施。

5、负责销售代理公司比选及代理合同的签定，审核销售组织方案，监督销售代理公司工作，监督销售进度及回款情况。

6、负责公司及产品品牌形象策划与品牌管理。

7、负责营销队伍的组织、培训与考核。

（二）全面负责内部管理

1、参与公司高层战略策划的研究与定位，为营销方案提供市场依据。

2、参与公司新项目拓展的可研工作，主持完成项目市场定位及策划报告。独 立撰写项目前、中、后期策划方案以及撰写广告宣传所需各类文案，并独立提报。

3、参与新项目获取后的规划方案评审，提出产品组合、户型配比、交房标准 的相关建议。

4、依照项目营销总体规划,进行楼盘品牌推广分析、策划、指导项目定位并 拟定出策划方案，负责组织实施。

5、收集并整理规划方案及产品数据库，参与集团产品标准化工作。

6、监督所辖范围内的市场营销活动，广告策划、宣传设计和制作等。

7、培训指导项目公司营销部对口工作。

8、组织建立健全部门内部制度，改进内部管理流程，提高部门工作效率。

9、组织制定部门日常工作计划并组织计划的实施、协调、检查及评价。

10、加强部门内部员工培训及队伍建设。

11、协调下属员工之间、本部门与其他部门之间的工作关系。

12、整合并筛选顾问公司，开展专项策划及顾问工作。

（三）完成领导交办的其他工作任务。

三、策划部工作流程

（一）策划活动类工作

1、确定活动主题。

2、与代理召开专项讨论会，确定活动策划方案，不断完善并修改，其中包括活动的具体流程与预算费用。

3、提报给领导批示。

4、选择场馆，丈量现场展示物料的尺寸，制作展示效果图。

5、提报给领导批示。

6、不断调整设计画面的同时，寻找物料制作的供应商（3家），根据现场画面的需要三家报价，报价单要统一格式，统一物料名称与顺序，以便于对比价格差异。（价格不得高于以往活动费用）。

7、确定物料供应商后，设计部与供应商沟通活动现场效果的注意事项等。

8、与活动场馆多次沟通，掌握场馆特性与提供的资源服务。

9、拟定出一套完整的活动流程与人员分工详表。

10、活动前的热场工作，发新闻通稿、短信等针对目标客户群的工作。

11、活动前的预热，走场、串词、物料准备情况盘点。

12、活动前一至两天，场馆进行布展施工。

13、活动当天的彩排。

14、活动开始，现场拍摄照片与录影，并邀请记者现场感受。

15、活动结束。

16、安排工作人员收拾场馆，协助会展公司撤展。

17、活动当天发新闻通稿，图文并茂。

18、制作活动的PPT展示材料。

19、收集活动的照片与视频资料。

20、记录活动中的媒体报道数量与具体发布的方案。

21、重新整理活动费用与明细，更新到“项目合作大表”中。

22、写活动总结。

（二）图文设计类工作

1、首先明确设计目的，几方面做有效沟通。

2、现场实地考察，明确其功能，有必要时做好市场调研。

3、与代理方沟通设计理念与元素。

4、代理方给出策划报告。

5、提交领导审批策划报告。

6、下工作任务单，代理方转给设计公司制作。

7、反复修订设计画面，做到我方、代理、设计公司都认可。

8、提交画面给领导审核。

（三）媒体选择类工作

1、首先要总结市场媒体分类，收集各媒体的资源与报价。

2、与多家媒体公司沟通，横向对比每家媒体的利弊。

3、与多家媒体沟通，了解第三方媒体的折扣报价。

4、到公共区域寻找适合媒体，并电话与其沟通。

5、与代理公司共同研究哈尔滨市场的媒体，选出可投放的有价值媒体。

6、寻求多方报价，横向对比，货比三家。

7、选定媒体后，索要该媒体的合同样本。

（四）每日、周、月的报告

1、每日登陆各网站查看我们项目的留言情况。

2、每日检索与房产、工程质量、高新区规划等有关的报刊新闻。

3、每日更新项目合作大表，录入新签订的合同明细。

4、每日提交当天的工作日志。

5、每周提交来电来访客户的数量及信息。

6、每周检查广告（包括户外）的发布情况。

7、半月提交一次工程进度。

8、每月底提交月底总结与下月计划。

第六部分 销售部工作制度

一、销售部部门职能

（一）负责营销计划的制定工作。

（二）负责公司开发物业的销售、租赁、招商、应收款回收工作。

（三）负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。

（四）负责公司新项目的前期调研工作。

（五）负责向公司传递市场动向，市场信息。

（六）负责公司开发产品的功能修正工作。

（七）负责协助物业公司、工程项目部(公司)处理客户纠纷。

（八）负责协助办理产权证测绘、按揭贷款工作。

（九）负责与公司各部门配合、协调完成公司销售承诺。

（十）负责销售现场及销售道具的维护管理。

（十一）协助举办公司的大型促销活动及各种庆典活动。

（十二）负责销售现场的日常保洁工作

二、销售部岗位职责

（一）销售部经理岗位职责

1、负责楼盘及与销售有关的管理、协调和监督工作。

2、根据楼市情况，制定完善的销售计划（、月度销售计划）。

3、参与制作调整销售策划报告，及时收集反馈与报告有关的信息。

4、随时掌握销售进展情况。

5、负责制定价格体系，并根据销售计划及销售进展情况，及时调整楼盘价格，付款方式和优惠方式。

6、负责销售回款的监督和管理。

7、组织销售推广例会（周会，月会及阶段性会议），为营销策略的调整提供依据。

8、制定培训计划，定期组织销售人员的业务培训和考核，不断提高销售人员的业务素质。

9、在带领销售人员努力完成销售任务的情况下，广泛收集房地产的有关信息，敏锐分析市场，定期向公司汇报。

10、搞好销售部的管理，调动员工积极性，突出团队的协作精神。

11、处理好客户投诉。

12、负责与公司其他部门的沟通与协调，以便对项目的销售作出及时的调整。

13、随时完成公司下达的临时性任务。

（二）销售内业岗位职责

1、认真做好客户档案资料的数据库的建立和管理工作。

2、负责对客户的缴款情况进行统计并上报经理。

3、负责项目工作中各种表格的建表和管理工作。

4、协助销售人员作好客户的定房工作。

5、负责与置业顾问对每天销售单位的核对工作。

6、对更名及更、换房的执行进行监督。

（三）置业顾问岗位职责

1、在销售经理的带领下，积极完成销售任务。

2、随时作好现场来电、来访的客户接待和讲解工作。

3、严格遵守公司的各项规章制度，时刻体现出集团公司优秀的企业文化。

4、认真作好现场的各种信息的记录和统计工作，并提交销售经理。

5、作好客户的回访和跟踪工作。

6、熟知楼盘的销售策略，随时向上级反馈市场信息。

7、广泛结交客缘，运用销售技巧，从不同角度开展工作，力求效益最大化。

8、加强自身业务学习，不断完善置业素养。

9、接待客户热情周到，以让顾客满意为服务宗旨。

10、保护客户隐私不受侵犯，机智化解销售中的各种矛盾，有礼有节地对待每一位业内人士。

11、与客户签署《认购协议》、《购房合同》，并负责对客户的房款催缴工作。

12、随时完成上级交办的临时性任务。

三、销售部工作流程

（一）前台置业顾问工作流程

1、前台人员按签到顺序轮流负责引导台接待任务。

2、客户进门前台人员应做到：看到客户走至门口时，应立即站起，待客户进门后应马上上前问：您好，看房吗？得到客户肯定答复，应进一步问：“以前有没有来过？”若没有来过，则立即将客户引导至沙盘方向，并称麻烦你到这边，我们先看一下小区的整体规划好吗？到沙盘前先递给客户名片，并向客户点头微笑说一声“您好”并报上我叫xxx叫我小X就行，先后按照统一说词讲解沙盘。

3、老客户回访应做到：

客户进门后，前台人员得到客户肯定答复曾来过，应问清第一次接待的置业顾问是那位，得到答复后，按轮接方式执行。若客户记不起第一次接待的置业顾问是哪位，则由前台人员来负责接待。

（二）普通置业顾问

1、负责对客户的接待，下定、成交及日常电话接听。

2、负责每日各自卫生责任区。

3、负责每日查看销控表，对每天的销售情况准确把握。

4、负责按公司要求对贷款客户及时整理好贷款资料转入办公室，对一次性 付款客户资料及时转入财务部。

5、负责与未成交客户保持联系、追踪。

6、负责填写每日的销售日报表、已购客户情况表。

7、负责对已成交客户做好售后服务，客户反馈的问题及时向公司各部门反 映并与客户保持友好关系。

8、负责提醒应付款客户及时回款。负责对公司下发的新任务按时完成。

（三）销售内业员的工作流程

1、客户资料建立。

2、负责每日来访客户资料收集及数据库录入工作。

3、负责每日成交客户资料收集及数据库录入工作。

4、负责成交客户后续办证工作相关资料的准备及存档工作。

5、协助策划部进行月度来访客户以及成交客户资源分析工作。

6、定期客户回访（电访/走访）。

7、协助策划部推广活动中客户资源整理。

8、负责客户资源的日常管理及维护工作。

9、客户关系维护工作。

第七部分 各项规章制度

一、道德制度

（一）认真学习邓小平理论，学习法律、法规和专业知识，不循私舞弊，不奢侈浪费，发扬艰苦奋斗，勤俭节约的优良传统。

（二）一切从实际出发，实事求是地反映情况和处理问题，维护公司信誉和形象，树立以公司兴为荣，公司衰为耻的公司主人翁思想，坚持以质量求发展的宗旨。

（三）密切联系群众，客户至上，服务为荣，热情接待各级部门领导，工作人员检查，指导工作和客户来访。

（四）保证房屋的开发质量，做到精心设计、精心施工，质量第一，安全为重，信誉至上的原则，工程按设计要求竣工验收，房屋做到窗明地净，工完场地清洁，保证道路畅通。

（五）在商品房出售业务中，加强监查工作，增强工作透明度。

二、工作制度

（一）凡本公司职工均应严格遵守劳动纪律，服从组织分配，严格作息制度，如有下列违纪行为视其情节轻重给予经济处罚、下岗和辞退等处理。

1、不按规定按时到岗、脱岗和中途不请假离岗者。

2、不认真履行工作职责，开展无组织的娱乐活动。

3、损害公司利益者。

4、败坏公司声誉者。

5、私拿公物和索贿受贿者。

6、上班时间打架斗殴和酗酒闹事者。

7、挑拨是非，有意制造事端，影响团结者。

8、顶撞领导，抵触工作者。

9、不服从工作分配，违反公司规章制度者。

（二）考勤管理统一遵守集团要求。

（三）凡公司职工在工作中应勤勤恳恳，任劳任怨，凡是上级交给的各项工作任务均实行“三做到”（热情主动、认真负责、有始有终），“三保证”（时间保证、数量保证、质量保证）。

（四）职工应安心本职工作，努力掌握业务知识，并使之精益求精。工作上服从统一指挥，不允许在外兼职或利用工作时间做与工作无关的事情，凡有违反者均按集团要求处理。

（五）凡公司职工必须保证完成自己的本职工作，不能以任何借口消极怠工。如：出勤不出工，出工不出力，使工作延误者，均按集团要求处理。

（六）凡属工作变动，公物及资料应随工作变动及时办理移交手续，公物或资料在移交时发现丢失损坏，按其责任和损失大小扣除赔偿损失费，并扣除当月奖励薪资的40%，严重者处理待岗或下岗。

三、请示报告制度

（一）在公司业务和日常工作中，凡涉及到重大问题，应提交部门负责人、由部门负责人提交公司总经理，公司总经理向董事长汇报并研究决定。

（二）凡属公司董事会、总经理、部门经理交办的工作调查或解决处理的问题，若重要的应提交书面报告，一般性问题作口头汇报，汇报时，应提出本人的处理意见和政策依据。

（三）公司职工要善于发现新问题，善于处理问题，在实际工作中，对工作

的改进提出合理化建议，共同参与公司经营管理，发挥公司全体职工的主观能动性和工作积极性。

（四）各部、室工作职责范围内的工作应依据国家政策、法律、法规办事，力争做到正确处理，凡报告（表）经理（主任）和经办要签字，分管经理审核，公司总经理审批后按时上报。

（五）上报的请示、报告（表）应交上级负责人初审，总经理批准后交由部、室或具体人员承办。

（六）上报的请示、报告（表）处理完毕后，交办公室归档备案，若因不负责造成丢失，应追究承办人的责任。

（七）经管人事档案、文件、资料的人员不得任意泄露公司内部商业机密和个人秘密，因泄露造成的经济损失和后果，应视其情节轻重给予处理，轻者给予教育、罚款处理，重者给予待岗、下岗处理。

（八）公司各部、室人员不得越权处理事务和问题，在对外洽谈业务中，不得随意表态和做出决定，在未受法人委托处理问题时，一律在职权范围内动作各项事务工作。

四、请销假制度

凡公司职工，均以集团为领导，享受与集团相同待遇，具体休假时间由各部、室负责人在不影响公司工作的前提下进行调剂安排，事假、病假、婚、丧、产假等均应按集团要求执行，由请假人向上级领导请示，上级领导同意并签字后交由行政部门管理，做为薪资及奖金之依据。

五、会议学习制度

（一）根据工作实际情况，每周进行例会一次，时间、地点另行通知。

（二）坚持由集体组织学习的制度，会上传达贯彻上级有关文件精神，组织学习本公司规章制度讨论研究公司工作，交换工作意见有关事宜，会议要有准备，讲实效。

（三）各参会人员必须按要求准时到会，认真作好笔记，领会会议精神，结

合自身实际贯彻执行，会议期间不得擅自离会场。

（四）会议期间故意扰乱会场秩序者视其影响大小，责任轻重，分别给予批评教育和待岗、下岗处理。

六、奖惩制度

（一）凡公司员工在岗期间有违反公司规章按集团奖惩制度进行惩处。

（二）凡公司员工在服务期限内有突出表现和贡献者按集团奖励制度进行奖励。

（三）有下列情况之一者，应予嘉奖：

1、品德良好，足为同仁表率，有具体事迹的。

2、有利于本公司信誉或公司利益行为，且有事证者。

（四）有下列情况之一者，视情节轻重应予记功或记大功：

1、维护公司财物及设备，节省费用有显著成效者。

2、及时制止了重大意外事件或事故的发生者。

（五）有下列情况之一者，应发给奖金：

1、对业务维护或管理有重大改善，因而提高质量或降低成本者。

2、对公司设备维护得宜或临时工作提前完成，因而增加效益者。

3、对业务维修或管理之方法作重大改革建议或发明，经采纳施行而成效显著者。

（六）对天灾、人祸或有害于公司利益之事件能奋勇救护或预先防止，使公司免受损失，有事实为证者。

（七）有下列情况之一者可予调薪或晋级：

1、一年内记功二次以上者。

2、对本身主管业务表现出卓越的才能、品德优良，服务成绩特优秀且有具体事迹足资为证者。

3、工作上有特殊功绩，使公司增加收益或减少损失者。

（八）晋级可视实际情况，经集团审批，晋升级别或调整薪金。

（九）从业人员之惩戒：分为警告、记过、记大过、降级或免职五种。

（十）有下列情况之一且有具体事证者，应予警告：

1、未经许可擅自串岗者。

2、拒绝考勤人员检查纪律者。

（十一）有下列情况之一者，视情节轻重应予记过或记大过处分：

1、未经准假而擅离工作岗位者。

2、无正当理由延误公事致公司发生损失者。

3、对上级主管之正当安排有不同意见，未予宛转说明或虽经陈述，未被采纳而擅自违抗指挥者。

4、行为不俭，有损公司声誉者。

5、指挥不当或监督下岗，致部属发生重大错误，使公司发生损失者。

6、在工作场所喧哗口角者。

7、故意涂改、丢失合同、资料者。

8、对同事有胁迫、恫吓及欺骗行为者。

9、在工作时间瞌睡者。

（十二）有下列情况之一者，应予降级或降薪：

1、在公司内酗酒、闹事，妨害秩序者。

2、在外泄露公司业务机密者。

3、在工作时间内偷懒睡觉者。

4、对上级主管不满，不通过正当渠道陈述意见或提供建议而任意谩骂者。

5、对本身职务不能胜任者。

6、一年内记过二次者。

（十三）警告处分扣奖金50元/次，记过和记大过扣奖金200元以上，视实际损失大小可作增大处罚。降级或降薪，应视条款实际情况而定，无等级可降者，应予改任或降薪。

（十四）有下列情况之一者，应予免职或下岗：

1、无故旷工，一月内旷工累计不超过一次，半年不超过两次者。

2、未经许可，擅自在外兼职或参加经营与公司业务有关之事者。

3、胁迫上级主管或蓄意违抗合理指挥或打骂侮辱主管行为情节严重者。

4、利用公司名义在外招遥撞骗者。

5、利用职权营私舞弊和违反现金管理制度者。

6、未按照规定或批示，擅自改变工作方法，致使发生错误，使公司蒙受损失者。

7、故意损坏公司财物者。

8、有偷窃行为，经查明属实者。

9、上班时间，在公司内赌博者。

10、携带武器、凶器或违禁品前来公司者。

11、在公司内打人或互相打骂者。

12、散播有损本公司之谣言，妨害工作秩序者。

13、因故意或过失之行为，而引起灾害者。

14、有煽动怠工或罢工之具体事实者。

15、触犯刑律，经判有期徒刑确定者。

16、一年内记过二次者。

（十五）从业人员之奖惩事项，由各部门主管列举事实，逐级核定，总经理办公会审批，报集团通过。

七、员工工作目标考核制度

严格按照集团的精神及要求，进行开发公司各部门绩效考核。由员工填报，交由上级初核，总经理核准，再统一上报集团办公室。

八、业务用餐管理制度

（一）凡因业务需要用餐时，应经公司总经理同意后，方能业务用餐，总经理因工外出电话请示批准同意，办公室经办。

（二）业务用餐，一般情况下由各部、室负责人接待，需要公司总经理出面的，尽量减少陪餐人员，结算费用由主办部、室结算索据，经办人签字，并说明事由，经公司总经理、董事长等部门审批后报销。

（三）所有的业务用餐，均应遵循节约的原则，反对铺张浪费。

6.房地产开发公司岗位职责 篇六

一、公司领导组成：

董事长、总经理、副总经理及总经理助理；

二、部门设置与职责： １、行政部：

⑴、负责行政人事：制订规章制度、人员岗位职责，企业文化形象建设、聘任（免）、培训、考核考评与奖惩（对损害公司利益有惩处，对有利公司建设行为和提高效益、节约和减少支出的建设和行为有奖励）。

⑵、物业管理：公司实物形态资产管理，值班、治安、保卫保安、安全管理；

⑶、后勤：生活、车辆、一般公共物品采购保障； ⑷、文书、档案、会议组织、通信网络管理；

⑸、对外公共关系协调、接待，对内部门协商，协调处理有关法律事务；

2、开发部：

⑴、负责收集整理有关政策、法规与前期调研、调查，进行资料分折，提出建设；

⑵、负责政府部门协调、项目配套与报建报批、协调项目验收，报建资料的档案管理，交纳相关规费；

⑶、参与项目规划、设计、招标、预算与成本控制管理和工

程建设管理；

⑷、配合其它部门工作； ３、工程部：

⑴、负责项目规划设计（勘察）与审定、招标（询价）、设备（材料）先型与设备运行管理；

⑵、工程技术、质量、档案管理（土建、水暖电等设备工程）； ⑶、预（决）算及成本造价管理与控制； ⑷、工程合同管理；

⑸、配合前期运作、项目报建报批与招商销售，协调承包商、设计单位、监理单位、政府管理部门等；

４、营销部：

⑴、项目调研、策划、推广宣传； ⑵、招商、销售； ⑶、运营管理； ５、财务部：

１、负责资金管理、资产管理、融（筹）资信贷、成本管理、审计（人员离职审计、项目管理审计）。２、参与工程项目预（决）算、招标； ３、了解掌握有关政策、税收；

7.房地产开发公司岗位职责 篇七

股票市场作为我国金融市场中的重要组成部分, 对国家经济水平的发展影响越来越大。股票投资作为一种收益较高的直接融资手段也受到各类机构和人们的青睐。然而, 我国股票市场自2008年遭受重创后, 仅在2009年年初小幅反弹之后就一蹶不振, 我国证券市场总市值也从2007年的6.23万亿美元大幅缩水到2008年的2.79万亿美元, 上证指数也从2007年的6 000点坠入2012年年底的1 949点, 股价变动可谓跌宕起伏。

Fama (1970) 提出有效市场理论, 认为资本市场的个性业务活动就像毫无规律可循的布朗运动, 市场对投资者是公平的, 任何人都不可能窃取超额收益。但是, 大量的实证数据表明, 资本市场不是完全有效的, 我国的股票市场属于弱有效的资本市场。国外多位学者认为, 价格没有反映所有公开信息, 股价的波动前后也是有关系的, 股票价格的分布经常表现出偏峰厚尾的特征, 收益率不再符合随机游动规律。从这一角度看, 能够找寻一种描述股票市场变动规律特征的模型, 建立相应的预测方法在遵循规律的基础上进行预测是关键所在。

学者们对国内外股价预测方法的研究也先后涌现, 最初是多元线性回归模型等传统的模型方法, 还有一些常见的方法如时间序列分析法, 包括传统的移动平均与分解模型、指数平滑模型。近几年出现的比较现代的模型有ARIMA模型、随机波动模型 (SV) 等。人工神经网络最早可追溯到1943年Mc Culloch和Walter Pitts发表的论文, 1987年Lapedes等人最先把神经网络用于预测领域。20世纪90年代初, Matsuba提出人工神经网络可以用于预测股票价格。我国应用神经网络是从廖晓昕 (1994) 的研究开始取得新的进展。

近几年来, 我国学者在神经网络进行股价预测方面也有一些研究。如张立军、苑迪 (2008) 基于遗传算法, 提出一种GA-Elman动态回归神经网络的股价预测模型。李婷婷 (2008) 为了提高金融股票价格预测的准确性, 采用一种改进的BP神经网络建立时间序列预测模型。许兴军 (2011) 采用BP神经网络进行股价趋势分析并且深入分析股价涨幅情况。

综合来看, 以前学者研究选取的初始变量大多集中在历史价格和成交量这两个因素上, 同时影响股价的诸多因素中, 过于倾向技术层面的指标分析, 难以反映影响股价变化的其他重要因素, 因而在预测准确性上仍然有上升空间。

我国的大多数散户投资者偏爱跟风炒作, 盲目炒题材股、概念股, 关注政策层面多于技术层面, 更加忽视对上市公司微观财务状况的分析。他们在预测方法上采用简单的市盈率法分析股价的实际价值。市盈率是根据当前股价与每股收益的比值计算得到, 再与行业市盈率进行对比, 看是否低于行业市盈率, 如果低则代表被低估, 反之则被高估。但是, 考虑到行业标准市盈率不具有代表性, 因此采用市盈率法判断股票的价值是不科学的。

本文提出一种BP神经网络的预测方法对次日股价进行预测, 以帮助投资者判断该股票是否被低估。同时, 在数据变量预处理时采用主成分分析找出各个财务指标的主成分, 避免变量之间的非独立性影响预测结果。同时, 本文将BP神经网络和传统的回归分析进行精度对比, 以突出神经网络的精确性。

二、BP神经网络模型

人工神经网络 (ANN) 是运用到生物界中人脑的神经元传递信号, 具有学习记忆功能, 以此来模拟人脑处理大量信息, 实现多输入多输出的数据并行处理优点。前向反馈 (BP) 网络和径向基 (RBF) 网络是神经网络中最为成熟的两种技术。通常, BP神经网络是利用梯度学习法的RBF网络的特殊形式。本文拟通过利用BP神经网络对一定时间内影响某上市公司股价变动因素的变量进行预处理后的主成分作为输入变量, 对次日股价进行预测。

BP神经网络是一种具有至少三层的神经网络, 输入层、中间层、输出层上都有不同数量的神经元, 两层之间的神经元通过网络权值进行连接。中间层和输出层上的神经元还会通过加上阀值的形式对前一层神经元传递过来的信息进行整合。神经元之间学习会朝误差减小的方向传递, 从而修正了各自的权值, 这种算法即为误差反向传播算法, 也称为BP算法。误差减小的方法采用的是负梯度下降法, 即误差沿着下降的方向总是朝下降最快的方向进行。

BP神经网络最为重要的是网络拓扑结构的搭建和学习速率的取值大小。网络层一般为三层, 较复杂的学习样本为四层, 本文实证研究采用三层BP网络, 并且采用“隐节点合成”的方法。BP算法的步骤如下: (1) 初始化:确定输入输出层为三层, 确定隐含层节点数、随即初始权值、学习系数、动量系数, 合成时刻误差ε1, 目标误差ε2, 阀值θ1、θ2, 令当前的学习次数为k=1。 (2) BP学习:用BP算法规则对神经网络的误差进行修正, 同时计算当前训练的误差值和对所有模式的隐节点输出序列。 (3) 合成、终止判断:如果当前的训练误差值E>ε1, k=k+1, 转到步骤2;ε2θ1, 且则对隐节点进行合成。 (6) 偏移节点合成, 如果某隐节点满足则对该隐节点同偏移点进行合并, k=k+1, 转到步骤2。s2i s2j s2i

三、输入量的预处理

1. 指标的建立。

股票市场行情波动极大, 首先受到国内外政治、经济、军事等各种宏观因素的影响, 同时也受到市场外财政政策和货币政策 (诸如经济周期、汇率、利率、通货膨胀率、货币供应量、政策倾向热点) 等因素影响。其次, 市场内部各种投资机构的交易资金变动、供求关系与市场需求、证监会、银监会等监管部门的政策指向性以及市场发展规律, 这些因素同样会引发股票市场的震荡。再次, 上市公司内部财务和非财务因素 (如经营业务的现金流营运能力、盈利能力、偿债能力、发展能力、股东变动、产权变动、利润分配等因素) 同样会对股价产生影响。

在众多影响股价的因素中, 除去宏观市场内外因素等系统性风险之外, 最能够得到控制和调整的是公司因素。如果企业能够提升公司的盈利水平、偿债水平、营运能力、发展能力, 平衡好投资融资的资本结构, 制衡好股东之间的利益分成等问题, 公司因素完全可以正面积极影响股价的波动。因此, 公司财务和非财务的因素是影响股价上涨的重要部分, 投资者在分析某只股票的投资价值时也要把分析公司因素放在首要位置。

在指标体系的构建中本文选择能反映房地产开发行业上市公司的反映其财务偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力的16大指标, 具体说明见表2。利用SPSS19.0对指标进行主成分分析, 从所选财务指标中提取主成分, 并且对股价进行多元回归分析, 将提取的主成分作为输入变量对股价进行预测。

2. 多元线性回归分析过程。

主成分分析是通过降维将多个变量变成少数几个综合变量或主成分的数据预处理方法。本文通过对影响房地产业上市公司股价变动的16个财务指标进行降维, 提取与之相关的几大主成分, 并且对这几大主成分拟合成回归方程进行解释。本文选取上证指数房地产开发业50家上市公司2011年年报的数据计算的指标体系进行主成分分析, 得到的结构如下:

我们在将指标标准化之后, 对标准化的指标进行主成分分析, 得到各主成分的特征值和贡献率。我们取累积贡献率为81.252%, 特征值大于1的成分为主成分, 即取前六个成分Z1、Z2、Z3、Z4、Z5、Z6代替16个指标作为输入指标变量。由表2可以看出, X1、X9、X10、X11、X12、X13、X15与Z1之间负相关, 且载荷量较大, X5、X6、X8、X14皆为周转率的指标, 因此Z1主要是反映企业的运营能力;Z2中载荷量较大, X9、X10体现企业的盈利能力, 因此Z2反映企业的盈利能力。同理, Z3反映企业股东权益创造财富的能力;Z4反映企业现金流动能力;Z5反映企业的投资回报能力;Z6反映企业偿债能力。我们选取这六大主成分作为BP神经网络的输入变量值。

选取主成分Z1、Z2、Z3、Z4、Z5、Z6与F进行多元回归, 结果如下:

F=0.876+0.054 4Z1+0.059 63Z2+0.612 8Z3-0.070 57Z4+0.048 21Z5+0.0196 1Z6

方程整体显著性水平均低于0.05, 拟合度较高。

四、BP神经网络分析过程

1. 样本数据来源。

本文的因变量Y以2012年4月30日的收盘价为基准, 自变量以2011年年末财务报表为基准计算。选取上交所房地产开发行业50只股票的2011年年报进行自变量计算, 数据主要来自国泰安数据库、巨潮资讯网和同花顺股票软件。将50个样本数据中前40个作为网络训练样本, 将后10个样本数据作为检验样本集。

2. 参数确定。

如前文所述, 输入变量通过主成分分析法的优化处理确定了六大因子Z1、Z2、Z3、Z4、Z5、Z6作为输入变量, 本文的BP神经网络初始参数采用6-2-1的三层拓扑结构, 较小的学习系数为0.1, 较大的动量系数为0.9。通过确定好的初始参数, 我们可以输入数据对网络进行训练, 按照顺序优选实验中需要的三个主要参数:隐含层节点数、动量系数α、学习系数η。

隐含层节点数目太少会降低网络的分类能力, 太多则造成无用学习。在η=0.1, α=0.9的初始参数下, 我们将隐含层节点数的选取范围定为1~6进行实验。通过反复实验发现:当隐含层节点数为2时, 训练和预测的平均误差均较大, 说明隐含层节点数过少, 网络不能很好地进行信息归类;当隐含层节点数逐步增加至5时, 从实验中可以看到网络训练的时间延长, 训练和预测的误差也明显增加;而当隐含层节点数为4时, 网络训练的平均误差和预测平均误差都是最小的, 迭代次数也在合理的范围, 因而实验中将隐层节点数确定为4个。在隐含层节点数为4、学习系数为0.1的前提下, 取不同的α进行实验。实验中发现, 当α取0.5或0.6时, 迭代次数比较理想, 训练误差和预测误差均比较小, 因而追加α取0.55的实验。从上表中可知, 虽然迭代次数增加, 但更重要的是网络的训练误差和预测误差均比较小, 因而当α为0.55时, 网络的性能达到最佳。最后, 令隐含层节点数为4, α为0.55, 取不同的η进行实验。实验发现η为0.25时, 训练误差和预测误差均比较小, 网络性能达到最佳。

通过上述的参数确定, 最终我们选择6-4-1的拓扑结构进行测算。同时, 选择训练误差和预测误差均最小时的学习效率η=0.25, 动量因子α=0.55。本文设定的最大训练次数为5 000次, 目标精度为0.005, 选取2012年4月30日作为交易日记录实验数据, 随机选取40组数据进行BP网络训练, 剩下的10组交易数据作为测试检验。

3. 神经网络的预测结果。

将训练好的BP神经网络保存并将预处理好的Z1、Z2、Z3、Z4、Z5、Z6作为输入变量进行预测, 以5次实验预测结果的平均值作为最终预测结果。通过Matlab对随机选取的40组交易数据进行682次训练后, 训练误差降到了0.009 87, 将10组测试检验数据输入进行预测检验, 预测样本的迭代误差为0.000 936, 达到了误差要求。

通过预测检验, 发现BP神经网络的预测精度远远高于线性回归模型。

五、结论

诸多实证研究表明, 我国股票市场的有效性较弱, 所以在我国股票市场上进行股价的分析和预测在一定程度上是可行的。影响股价变动的因素很多, 宏观政策层面、微观企业层面以及市场的技术层面都会影响股价变动, 投资者的行为及投资心理也会影响股价变动。本文同以往经常出现的采用BP神经网络进行股价预测的研究不同, 以往选取的输入指标大多是技术层面的指标, 不够全面, 不能综合反映影响股票市场变动的因素。同时, 本文还分别采取人工神经网络和回归分析对我国房地产开发业50家上市公司股价进行预测, 通过误差分析比较, 发现BP神经网络预测的准确性更高。

但是, 本文选取的输入指标仅仅是对反映微观层面的上市公司财务情况的指标进行训练和预测, 对于影响因素众多、复杂多变的股票价格来说显然不足。在今后的研究过程中, 将选取综合反映估计变动的指标, 如宏观变量、外盘股市行情等指标作为输入变量来进行更加准确的预测。同时, 股票市场系统是非常复杂的, 其中广泛存在着非线性、时变性和不确定性。神经网络不一定是最为适用的预测模型, 因此, 未来还将在模型适用性方面进行研究, 并且和多种预测方法结合起来, 以寻找最优模型进行预测。

参考文献

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