百瑞信托风险研究（精选9篇）
1.百瑞信托风险研究 篇一
保障房是指政府根据国家政策以及法律的规定, 由政府统一规划、统筹为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房, 一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。保障房是政府社会保障性职能的具体体现, 其覆盖面宽窄和保障程度高低意义重大, 有利于解决中低收入人群的住房刚性需求, 保障其基本需求, 促进社会健康稳定。
长期以来, 保障房的建造和供给既是各级地方政府的工作重点, 又是工作难点, 一方面政府必须将保障房的供给列为工作的重中之重, 通过增加土地供应、免征土地出让金以及相关税收优惠等政策措施, 力争在质量和数量上显著提高, 努力实现供给与需求的平衡;另一方面保障房存在诸多限制发展的主客观因素, 政府面临多重困难, 工作难度较大。
2014年, 全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上 (其中各类棚户区470万套以上) , 基本建成480万套。截至9月底, 以开工720万套, 基本建成470万套。在城镇保障性安居工程中, 各类棚户区改造所占比重较大, 而棚户区改造并未有效增加可供中低收入住房困难家庭使用的保障房数量, 有效供应量严重不足, 严重制约社会经济的健康快速发展。
保障房建设资金的筹集一般包括政府自筹, 外部融资和民间资本。其中, 政府筹资主要为公共预算, 地方政府土地出让金净收益不少于10%的部分, 住房公积金的增值收益。外部融资包括地方政府发行的债券、地方融资平台融资和银行贷款三个方面等。民间资本包括房地产企业垫付资金、保险资金、全国社会保障基金、信托资金和其他资金。相对于政府自筹和外部融资, 民间资本参与严重不足。房地产企业垫付资金有限, 且形式上多为银行贷款转嫁。同时, 房地产开发公司自主参与能力不足, 多为完成既定的行政指标或旨在树立良好的企业形象。保险资金、全国社会保障基金由于其特殊的使用性质, 较少参与房地产这样收益风险较大的行业, 多以银行存款等风险较低的形式避免资本的亏损, 仅为保障其持久运营。
基于以上分析, 保障房建设融资方式较为单一, 融资结构并未达到最优状态。在当前社会经济形势发展势头良好, 人民收入普遍大幅提高的前提下, 如何充分利用好社会闲散资金, 使其既能实现资金的保值增值, 又能为中低收入人群乃至整个社会提供较为优质的公共产品, 是解决多项公共服务融资困难的新思路。
二、信托参与保障房融资的可行性
保障房建设资金的充实依赖融资结构的多元化和融资规模的扩大。当前来看, 政府财政拨款和银行贷款、已经满载, 提升空间较小。而民间资本参与严重不足, 缺乏直接有效的手段吸引社会闲散资金投入到保障房的建设, 房地产信托资金作为新生融资模式, 无论从发展潜力和可达融资规模都极具优势。房地产信托始于2003年, 当年央行121号文件明令限制房地产企业的银行融资, 房地产企业融资渠道受限, 房地产信托脱颖而出成为了企业追逐的热点, 发行规模和发行范围一路攀升。随着房地产信托业务范围的扩大, 保障性住房信托应运而生, 但当前仍处于探索前进阶段。2014年1~5月, 共有21款保障性住房集合信托项目, 总涉及资金65亿元, 占整个房地产信托的比重仅为2.74%, 多以棚户区改造为主, 辅以安居工程。
保障房信托尽管存在诸多问题, 但其不失为一种有效筹集民间资本用于保障房建设的融资渠道, 但是规范保障房信托健康发展必须经过系统、科学的研究。由此探析出规范保证保障房信托健康发展的方法和途径, 在此基础上预测保障房信托未来发展方向, 判断其能否持久发展, 是否具备真实有效的可行性, 能否推动保障房这一关系民生, 关系社会稳定的保障机制发挥更大的作用。
三、规避保障房信托风险的公共政策研究
经过对前期研究成果的研究分析, 规范和保证保障房信托健康运行的方式主要包括完善法律制度、提高投资利润、增强激励措施和运营与监管分离、提高效率等四个方面。
(一) 完善法律制度。
当前, 我国有关信托行业的法律体系构成为“一法两规”, 即《信托法》、《信托公司管理法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》。尚未制定专门针对保障房信托的高层次法律, 无法顾及保障房信托的特殊性, 保障房的准公共物品特性, 使其运营和发展不能完全参照商业地产管理, 切需出台针对性的法律法规激励和保障其健康稳定的运行。在立法内容上, 应着重规范保障房建设申请程序, 保障房信托企业所需资质, 保障房审批权限和程序, 以及政策优惠、税收减免等内容, 旨在促进保障房信托合理科学运营, 创造良好的社会价值。同时, 现行法律存在限制保障房信托发展的因素, 急需改善。《信托法》明确规定, 信托投资公司发行的信托产品不能超过200份, 每份不得低于5万元。房地产是高投资额项目, 200份的份额限制使得单份份额所需资金多达百万元, 直接限定了投资主体, 不利于民间小额资本投入保障房建设。
(二) 提高投资利润。
保障房是国家针对中低收入住房困难家庭的保障措施, 通常要求不以盈利为目的, 采取限定标准或者价格、租金的形式来保障中低收入人群。单纯的保障房信托, 因其相对较低的投资回报率使得以盈利为目的的投资者动力不足, 想要扩大民间资本参与保障房的建设, 必须采取多种措施适当提高保障房信托的综合利率。
(三) 增加财政补贴力度。
保障房信托可以有效减少政府对于保障房建设的直接投入, 缓解政府财政压力, 在财政相对宽松的条件下政府有能力适当提高保障房的补贴力度, 更好更快地扩大保障房覆盖范围, 切实满足低收入人群的住房刚性需求。探索集合型信托模式, 可以探索以保障房为主体, 辅以利润率较高的商业地产或基建类项目进行集合, 提升综合利润率。但是在运营中, 要规避打着建设保障房的名义, 进行商品地产的开发, 严格理清两者区别, 限定保障房的性质转变, 实行差别化对待, 分别进行审批, 从根本上杜绝保障房的流失。同时, 通过保障房相对稳定的收益, 较低的风险来提高整个项目的可靠性和认知度, 最终实现利润的提高。
(四) 增强激励措施。
税负的高低直接影响整个行业的生产经营, 房地产信托行业存在着多重征税的问题, 对于利润率相对较低的保障房信托影响更大, 在规范合理整个行业的税收制度的基础上, 保障房信托的保障性质使得政府有义务制定相关法律法规给予适当减免税优惠, 激励行业发展。
美国类似保障房信托享有低收入住房返利政策, 在此政策的影响下, 即使保障房信托中收益率最低的廉租房信托基金的收益率能达到7.5%~8%。这样的收益率足以吸引绝大多数的投资者。从中国的实际情况来看, 对于保障房信托, 政府可以在土地上优先供应, 保证保障房对土地的需求;采取财政贴息等方式提高开发企业的投资热情;通过简化审批手续, 提高准入机制等途径活跃保障房信托市场;提供系统全面的房地产行业和经济形势的预测分析, 科学规范、合理引导, 减少企业隐形风险。通过系统科学的规范性措施最终达到激励作用。
(五) 运营与监管分离, 提高效率。
保障房一直以来是政府主导的领域, 政府主导有其制度优势, 可以更好地为中低收入住房困难家庭服务, 实现社会资源的再分配。但当前政府既是保障房建设的投资者又是保障房运营的管理者, 这样的现状使得保障房建设资金利用效率不高, 资源集约程度和服务质量水平明显不足, 地方政府挪用、占用保障房建设资金的现象时有发生, 严重影响保障房的供应。在金融市场日益健全, 市场化程度普遍提升的当代, 我们完全可以将保障房的建造和供应交由符合政策规定、具备相关资质的企业来运行, 政府仅作为监管者来保证保障房的合理合法运行, 切实发挥保障房的制度优势。通过实行运营和监管两者分离的制度, 依靠专业机构、技术人员对项目进行投资和运作, 充分发挥其在资产管理、项目运营等方面的专业优势, 使保障房资金更加高效合理的利用, 提高生产效率。同时, 政府应当设立统一的监管机构, 克服目前央行、银监会、证监会多头管理的弊端, 确保保障房信托相关政策前后统一、协调, 防止令出多门、规范不统一等影响保障房信托发展的限制性因素。对保障房信托项目进行事前、事中和事后监督, 在充分认识当前房地产宏观调控政策和市场环境的前提下, 针对可能存在风险通过窗口指导等方式予以规避, 切实发挥监管部门的作用。总之, 采取运营和监管相分离的制度形式, 充分提高资金利用效率, 减少潜在风险, 保证保障房健康发展, 切实满足中低收入人群的住房刚性需求。
参考文献
[1]路君平, 糜云.我国保障房的发展现状和融资渠道探析[J].中国社会科学院研究生院学报, 2011.11.
[2]张勇.我国保障房融资难问题分析与对策研究[J].财政与金融, 2014.4.
[3]吴章达.REITS在公共租赁房中的应用——以上海为例[J].上海经济研究, 2013.9.
[4]孙哲峰.保障房建设融资创新路径研究[J].中国市场, 713.
2.房地产信托风险水平评价方法研究 篇二
关键词：房地产信托；层次分析法；模糊综合评价法
房地产信托项目风险受多方面因素综合影响很难将定性的指标定量化，导致评价标准和因素影响程度存在一定模糊性和不确定性。运用层次分析法与模糊综合评价法，可以做到定性和定量因素相结合，使评估结果更加科学合理。
一、房地产信托风险水平评价基本原理
层次分析法，简称AHP法，是美国匹兹堡大学的教授、著名运筹学家T.L.Seaty于20世纪的70年代中期提出的一种系统分析方法。是将与决策是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。此方法不但弥补了专家打分法太过笼统的缺陷，还可以以专家打分为基础定量分析得出相应的权重向量。模糊综合评价法是根据模糊数学的隶属度理论，把定性评价转化为定量评价，对受到多种因素制约的对象做出一个总体的评价。它具有结果清晰、系统性强的特点，能较好地解决模糊的、难以量化的问题，适合各种非确定性问题的解决。
二、房地产信托风险水平评价基本步骤
（一）建立层次结构模型
结合实际问题深入分析研究后，将各个因素按不同属性由上往下分层。通常分为三个层次，最上面一层为目标层，通常只有1个因素；中间层通常为准则或指标层，可以有一层或几层。当准则层风险因素过多时需要进一步分解出子准则层，最下一层通常为方案或对象层。同一层的各个因素从属于上一层的因素或对上层因素有影响，同时又支配下一层的因素或受到下层因素的作用。
在分析房地产投资风险影响因素的基础上，根据指标体系构建的原则，构建房地产投资风险的评价指标层次体系，包括：目标层、准则层和指标层。结合众多学者在房地产投资风险评价指标体系方面的研究，以房地产投资风险影响因素为主要依据，建立房地产信托风险层次结构模型，如图1所示。
（二）构造成对比较阵
从层次结构模型的第2层开始，对于同一层的各个因素，用成对比较法和1-9比较尺度构造成对比较矩阵。两两因素相比较，产生量化数值。比较情况如表1所示。
（三）计算权向量并做一致性检验
对于每一个成对比较阵，运用几何平均法计算最大特征根及对应特征向量。首先将成对比较阵同一行的各个数值相乘，然后将其开n次方，n为矩阵的阶数。然后求和所得向量，进行归一化处理的权向量.利用一致性指标、随机一致性指标和一致性比率做一致性检验。若检验通过，特征向量（归一化后）即为权向量；若不通过，需重新构建成对比较阵。
参考文献
[1]杜德权，袁良赞.基于模糊综合评价的投资风险决策.商业研究，2003，11： 4～7.
[2]尹中晓，韩彦峰.房地产投资风险指标体系及模糊综合评价模型.西安建筑科技大学学报，2004，23：42～46.
3.浅谈房地产信托的风险控制 篇三
一、房地产信托存在的主要风险
1、道德风险
道德风险是指房地产信托参与方 (主要指受托方、使用方等) 不履行契约承诺而造成经济损失的风险。在我国, 由于房地产信托尚未形成完善的运作与监管模式, 没有有效的对开发商的约束机制。对开发商的约束主要依靠投资者与开发商间的契约, 往往因为信息的不对称而缺乏对于项目资金运用的有效监督, 容易产生过度依赖开发商的道德风险。因为房地产信托的各参与方既有共同的目标, 也有不同的利益要求, 虽然《信托投资公司资金信托管理暂行办法》中规定房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人, 且相互间不得存在关联关系, 但是由于缺乏成熟的监督机制, 信托公司为使自己利益最大化, 仍有可能违背投资者的投资要求, 主观投资于和自己有关联的房地产企业, 违反投资收益最大化的要求原则, 增加了投资者发生重大损失的风险。潜在的道德风险不但对保护房地产信托投资者的利益不利, 更对我国房地产信托行业健康地发展不利。
2、房地产行业风险
在我国, 房地产行业是公认的高风险行业, 受经济发展影响, 房地产行业的发展有着周期性的波动, 在房地产行业进入萧条期时, 通常会出现较长时间的开发建设规模缩小、房地产价格下降和交易量锐减等情况。同时, 由于房地产泡沫的存在, 房地产销售量和价格也会出现较大的波动。我国目前的房地产信托主要形式是资金信托, 无论是借贷型还是股权型, 都与房地产产品本身的收益状况息息相关。上述因素造成房地产行业的波动将直接影响到房地产产品的收益, 使房地产项目陷入困境, 进而影响房地产信托的资金兑付, 这样的行业风险将通过信托机构转嫁到投资者身上, 最终使投资者受到损失。
3、房地产项目自身风险
房地产信托一般投资于房地产开发阶段, 房地产开发行业是一个技术含量极高的资源整合过程, 涉及到从土地选择、产品规划、产品销售、直到运营管理等一系列专业性极强的过程, 开发商的管理水平直接影响项目的经营成败, 因此信托公司对房地产开发行业管理的经验极其重要。首先, 信托公司要做好对房地产开发项目的选择工作, 一旦信托公司将资金投资到有先天缺陷的项目 (如项目本身存在市场销售前景不佳、建设资金短缺问题等) , 都无法弥补项目存在的风险。其次, 如果信托公司没有对项目的土地房产抵押、质押等担保措施进行具体的核实, 在项目动作过程中对资金的监控不严, 就无法将房地产项目的风险控制在一定范围内, 也就无法保证信托资金的安全, 使委托人和受益人的权益有受到侵害的风险。
二、房地产信托的风险应对措施
1、建立房地产信托的监管机制, 防止道德风险发生
鉴于房地产信托的庞大的市场占用份额, 根据房地产业发展的特点以及信托投资的运作特点, 政府主管部门可以专门建立一套针对房地产信托的监管机制, 严格控制房地产信托实施过程中出现的控制权集中、资金投向和利益分配信息不明等, 防范潜在的道德风险。作为房地产信受托人的信托机构, 在信托业务实施过程中, 必须主动接受信托业务监管部门中国银监会的监督与管理, 并严格按照《中华人民共和国信托法》和《信托投资公司管理办法》的规定开展业务, 内部管理上, 信托机构应建立健全内部管理制度和风险控制流程, 保证技术人员的专业素质, 通过专业化管理和多元投资组合, 有效的进行道德风险控制。
2、提高信托机构对项目的风险控制
对于房地产信托投资项目, 由于专业性较强, 信托机构往往对房地产行业了解不够, 因此, 一定要有风险管理的意识和手段。信托机构在项目选择时应通过对房地产商的经验、实力、资信状况等进行全面的调查了解来评估项目投资的可行性, 项目实施期间也需要重点关注项目进度情况、销售情况、企业财务状况和投融资计划, 加强对信托资金使用及回收进行全程监控, 保证专款专用, 项目销售收入能够划入信托专户, 确保信托计划的还本付息, 通过一系列手段提高资金管理水平, 确保信托资金安全, 从而保护各方利益不受损害。
3、完善信托法规, 加强信息登记备案
在我国信托业的发展过程中, 已逐步建立和完善了一整套的法规系统, 对信托业务进行了规范, 但到目前为止仍没有专门针对房地产信托业的法规, 由于房地产项目的专业性与独特性, 在房地产信托业的准入标准、项目房地产信托标准选择、规范要求等方面应该存在较大差别, 因此政府主管部门可以借鉴经济发达国家的做法, 建立对房地产信托的严格管理, 制定并完善统一的专门针对房地产信托业的法律法规, 建立房地产信托的行业准入机制, 对开展房地产信托业务的信托投资公司进行资质认证, 以促进房地产信托业的规范发展和风险防范。此外, 应从法规层面进一步完善房地产信托登记制度, 由专门的行政主管部门负责对房地产信托的各方参与人、信托期限、信托权限等内容进行登记备案, 以提高房地产项目信托投资的公开化和透明度。
摘要：近年来, 房地产信托逐渐成为了房地产行业融资的重要途径, 作为一种新的融资方式房地产信托的发展也存在许多潜在的风险, 本文通过对房地产信托存在各方面风险的分析, 提出了规避风险的几个措施。
关键词：房地产信托,风险,应对措施
参考文献
[1]郑旋.我国发展房地产投资信托基金 (REITs) 的路径选择[J].商情, 2009;30
[2]邓念, 郑明高.房地产信托业务的风险防范[J].中国国情国力, 2011;01
4.房地产信托风险加剧 篇四
是什么风险能让相对弱小的信托与庞大的银行相提并论？答案是房地产风险。自去年房地产调控以来，这个行业犹如一个“坏孩子”，谁与其有瓜葛，谁家“家长”就担心不已。
金融机构中受牵连最重的当属银行和信托。不言而喻，房地产要从银行贷款，也要借助信托发行房地产信托计划融资。当下房地产业的风险被讨论得沸沸扬扬，银行与信托在房地产方面的风险自然是关注的焦点，因此银行不断被监管层要求进行房价压力测试，而信托也不断受到逐渐升级的监管压力，除了上报风险监测表，还要对房地产项目逐单报备。
既然有风险，那么两者谁更严重？郭田勇态度很明显，他的言论主要是基于三点理由：第一，房地产信托客户比银行客户质量差，通常是达不到银行融资条件转投信托的；第二，信托产品收益率畸高，客户还本付息压力大；第三，银行对风险更为重视，频频通过压力测试、拨备计提等手段以防控风险。
灯不挑不亮，理不辩不明。此言论一出，立即引起相关人群的关注和热议。从《投资者报》记者采访的专家、第三方机构以及信托业内人士的结果来看，他们认为银行和信托目前所承受的风险不相上下。“从金融风险来看，二者没有实质性差别。”中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成告诉记者。
客户质量资质弱
在各种融资渠道中，除了从股市圈钱，银行贷款成本最低，因此但凡资质好的房企，在过去通常首选银行贷款，而去找信托发行产品融资的房企资质相对弱。这也是郭田勇的第一条理由。
对此，国民信托资产管理部负责人刘习勇并不否认，但他强调：“弱一点并不代表资质差。”
“我们信托也不是所有房地产项目都做，对资质等都有选择，我们有个‘4-3-2’资质审核要求。”刘习勇表示。
其中“4”表示房地产开发商要具备4证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；“3”表示房地产开发商自有资本金投资比例达30%；“2”表示房地产开发商具备二级开发资质。
“通过这些标准，实际就把很多风险性大的企业筛选掉了。这些被银行和信托筛选掉的房企往往都去找民间资本，民间资本的客户风险才最大。”刘习勇说。
中粮信托业务总部副总经理谢捷认为，房企从银行融资转投信托，是因为牌照、监管均不同，与客户质量无直接关联。
“自从银行收紧银根后，信托房地产客户资质也有了很大转变。”邢成认为。随着咄咄逼人的房贷新政不断出台，不少具有央企、上市公司背景的一线大房企被逼出银行，转向信托。“供求关系发生了很大变化，这个市场已经是卖方市场，信托对房企也更加挑剔，所以客户质量并不差。”邢成说。
承诺收益畸高
从银行公布的贷款利率水平和现存房地产信托产品收益率水平比较看，房地产信托产品成本远比银行贷款成本高。房地产信托通常是一到两年期产品，给客户的产品收益率在10%左右。“总的成本水平在20%左右。”刘习勇表示。而一到三年期贷款利率为6.65%。乍一看，房地产信托成本较银行贷款高出十几个百分点，真的属于畸高吗？
“不属于畸高，是市场化行为。”格上理财副总经理石端义表示。既然现在都说房地产行业积聚了风险，风险和收益是对等的，自然收益率会定得高。
“银根收紧后，融资成本都在上升，即便开发商能在银行贷到款，除了贷款基本利息，还会有其他顾问费等方式，将综合成本拉到15%左右，甚至以上，并不比信托低多少。”邢成表示。
邢成认为由于监管的原因，银行贷款成本往往是隐性地加到15%左右，而信托工具灵活多样，资金成本可以直接定到相对高的水平，不用绕弯添加成本。
“同时我认为绝大多数信托公司的资金成本定价都在可接受的范围内，是按照市场供求规律和企业可接受能力定的。”邢成说。
谢捷认为“畸”字用的不太负责任，信托定价更贴近利率市场化。“在某行业资金趋紧整体风险加大的情况下择机为委托人谋取高利润，才体现专业机构风险定价水平。”谢捷表示。
风险控制之辨
从去年起，银监会就开始加大对银行房贷风险的提示，要求银行定期进行房贷压力测试，同时各银行也加大了拨备计提等手段来防范风险。而信托对风险的管控情况，外界并不甚了然。
但是在采访中，无论是专家、第三方机构，还是信托行业，对房地产信托的风险管控能力都比较有信心。
“信托风险没有市场想象的那么大。”刘习勇说。
据刘习勇介绍，对于风险大的房地产项目，信托通常会选择以股权形式介入，会选派董事、财务进入房企，而银行主要是债权融资。“银行没有我们介入的项目深。”刘习勇说。
同时，无论是贷款融资还是股权融资，信托都会要求房企进行实物资产抵押，楼盘通常以4~5折的水平抵押给信托公司。
“这能够完全覆盖给客户的收益成本，在发生兑付风险时，就不会产生损失。”石端义说。
石端义认为不能简单将银行与信托的风险相提并论，因为信托是银行的补充，有着不同的运营机制和方式。比如银行发生开发贷违约，可能会展期或直接补到坏账；而信托则不然，房地产信托到期不能兑付，通常不会展期，因为展期需要召开“收益人大会”，需要收益人同意才可，流程很繁杂，此外，也不可能直接剥离为坏账处理掉，通常处理方式为信托找资金，或是先用自有资金垫付上，再慢慢自己处理抵押物，最近几年信托与四大資产管理公司合作也比较多，有些不能兑付的项目就转手给资产管理公司处理。
“信托公司是市场化的金融机构，是一个要为股东负责、保持盈利的企业，对风险不可能放松。”邢成认为银行在这方面反而还有漏洞，比如按揭贷款，不少银行客户经理还为资质达不到的客户出主意如何开证明等。
“在商言商，作为市场化的金融机构，捕捉热点、机会，抓住银行被迫紧缩的有利时机，扩大自己的地盘和市场份额，都很容易理解。同时房地产信托在信托产品中的占比也比较合理，并不会构成大的风险。”邢成表示。
根据中国信托业协会发布的信托公司主要业务数据，三季度末，房地产信托余额为6798亿元，在所有信托产品中占比为17.24%，在8类投向方式中排名第4。
5.房地产信托风险在哪? 篇五
房地产商资金告急！很多房产商愿意以高达20%-30%的融资成本向信托公司“求助”，但万一提供的抵押或担保不足，就可能在高收益之后埋下隐患。作为投资者的你，务必了解房地产信托背后的风险。
贷款收得紧，信托更强势
“因为银行贷款利率提高，并且银行资金流动紧缩，以前我们没有想到的大牌地产商也会主动找上门来要求融资，给我们信托公司得以选择更优质房地产企业的机会”，某信托公司房地产信托负责人向记者透露。用益信托总经理李论论说，今年2月发行的房地产信托计划是在1月底之前就审批通过了，现在银行利率对房地产信托收益率的影响还不是很明显，但包括收益率等变化肯定是有的，只不过贷款利率上调的影响会反映比较滞后而已。
房地产信托收益将浮动增长
去年下半年来，通胀率高企，央行数次加息，致使信托发行成本提高，对投资者来说，对预期收益率的要求也相应提高。而对于今年信托产品的变化，上述某信托公司房地产信托负责人介绍，“考虑到投资者对未来一段时间加息预期较强，我们设计的信托计划中都包含对预期收益率的补充说明，采用浮动利率增长，收益率随银行一年期贷款基准利率同时同幅度调整。”这将是今年信托产品中最大的变化。另外，该房地产信托负责人还表示，房地产信托融资方的“可提前还款条款”和以往相比也会有所不同 ，以往很多的信托计划都会提前结束，但结合现在政策来看，限购令是史上最严格和最有影响力的房产政策，融资方可能行使提前还款权的机率较低，毕竟对房产商来说，目前流动资金确实紧张。
房地产信托风险解析
选择房地产商的规则可以简单总结为业内通行的“432”融资条件，即房产项目必须四证齐全，融资必须有至少30%自有资金投资比例，住建部认可的二级房产资质。这些条件符合，一般来言，房地产信托计划运行的风险度较低。上述某信托公司房地产信托负责人介绍，“银监会之前曾对大型信托公司放松执行‘２’，即放宽了对房地产企业二级资质的要求，但在2010年11月之后银监会重新收紧政策，要求所有信托公司严格执行‘432’融资条件”。当然，信托公司对融资方的筛选主要依据房产公司的资产规模与经营业绩，同时，也会统筹考虑融资方的发展战略与经营策略、信誉度和公司治理等方面来衡量房地产公司的到期还款能力，以及房地产信托发行地区及房产市场等因素。
6.百瑞信托风险研究 篇六
近日, 银监会召开的2014年全国银行业监管工作会议明确了2014年的银行业监管工作重点。在谈到切实防范和化解金融风险隐患时, 会议提出, 对于理财业务, 要建立单独的机构组织体系和业务管理体系, 不购买本行贷款, 不开展资金池业务, 资金来源与运用一一对应。
而对于信托业务, 会议强调, 要回归信托主业, 运用净资本管理约束信贷类业务, 不开展非标资金池业务, 及时披露产品信息。
会议还强调, 要规范开发风险可控、投资者乐于接受的贵金属、债权收益和理财、信托等产品, 充分揭示产品风险, 准确划分投资人群, 坚持把合适的产品卖给适合的对象, 在强调买者自负的前提下, 切实承担售卖责任。
业内人士认为, 对于理财业务和信托业务的管理思路, 都在此前的预期之中, 而且从去年开始, 很多业务已经照此在规范运作了, 所以并不会对理财和信托产生太大的影响。
在谈到小额贷款公司时, 会议表示, 银监会将会同有关部门制定全国统一的监管制度和经营管理规则, 落实监管责任。对于融资性担保公司, 银监会将明确界定担保责任余额与净资产比例上限, 防止违规放大杠杆倍数, 建立风险“防火墙”。
据一位在小贷公司工作的人士介绍说, 虽然小额贷款公司和融资性担保公司的监管办法是银监会起草的, 但实际的监管部门大多是各地方政府的金融办, 所以其监管工作一直是个难点。在银监会重新设定严格的监管规则之后, 这两个行业可能会引发新一轮的洗牌。但他认为这是必要的, 将有助于防范风险的传递。
市场预计, 2013年全年的贷款约为8.9万亿元, 2014年的新增贷款仍将保持在这一水平。不过, 银监会对于贷款投向的要求仍坚持严控平台、房地产、产能过剩三行业。
会议要求, 银行业金融机构要缓释平台贷款风险, 坚持“总量控制、分类管理、区别对待、逐步化解”, 审慎稳妥地缓释平台贷款风险。对于房地产贷款风险仍要严控, 同时高度关注重点企业, 继续强化“名单制”管理, 防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。此外, 要防范产能过剩风险, 通过产能整合重组、技术改造, 促进生产资源有效利用, 盘活沉淀在过剩产能上的信贷资产, 减少风险总量。
7.百瑞信托风险研究 篇七
关键词：信托,银信责任,法律风险
一、矿产能源类信托概述
自2011 年房地产信托业务遭到遏制以来, 矿产能源类信托于短短的两年多时间内经历了过山车式的体验, 基于法律风险、估值风险、经营风险以及市场风险等的综合作用, 加之兑付期限将至, 很多矿产信托产品的兑付危机频发, 引发了信托乃至金融市场的一片恐慌。①其中, 以中诚信托“诚至金开1 号”集合信托计划引发的热议尤甚, 风险控制逐步受到信托公司的重视。中诚信托“诚至金开1 号”集合信托计划作为矿产能源类信托产品的典型, 将其作为案例, 以法律风险分析与防控为着眼点, 并试图深入分析隐藏在信托业中的银信合作之一大重要问题———银信责任之厘定, 或将对于推动矿产能源类信托产品的健康成长起到几分作用。
二、中诚信托“诚至金开1 号”集合信托计划简介
(一) 项目基本信息②
(二) 交易结构
( 三) 各方法律关系分析
中诚信托“诚至金开1 号”集合信托计划致力于通过股权投资方式将信托资金用于振富能源公司的煤炭整合, 对参与各方进行法律关系分析, 有助于厘清各方权利义务, 落实各方法律责任, 分析如下:
1. 信托内部法律关系
信托以信托委托人与信托受益人是否一致为标准, 可以分为自益信托与他益信托两部分。③本信托计划属于自益信托, 委托人分别为作为优先级受益权人的社会投资者与作为劣后级受益权人的王平彦父子, 受托人为中诚信托有限责任公司, 资金保管人为中国工商银行山西省分行, 受益人即为委托人。
2. 信托外部法律关系
作为风险防控措施, 振富能源公司、山西紫鑫矿业集团有限公司、柳林县振富煤焦有限责任公司以及振富能源公司下属内蒙煤矿为振富能源公司进行股权质押, 由此与中诚信托形成股权质押关系; 而中诚信托通过信托财产的管理运用认购振富能源公司49% 的股权, 与振富能源公司形成股权投资关系, 同时王平彦父子作为实际控制人, 作出了在信托计划到期前3 个月, 以在优先级受益资金基础上形成的17% 的溢价回购股权的承诺。
( 四) 法律风险分析
早在该信托项目成立之前, 振幅能源公司的经营状况便已呈现出恶化趋势, 并且隐患重重, 有关报道称, 此一项目的最终形成从某种意义上来说是中国工商银行山西省分行促成的, 而且在接下来的产品代销中, 工商银行以4% 的手续费获利颇丰。而中诚信托凭借着工商银行的强大后盾, 尽职调查的不到位、风险控制的疏忽以及对于矿产专业性管理知识的匮乏等最终导致了分崩离析的局面。从法律层面分析其风险, 有助于对于目前存续的矿产类信托的风险防控以及到期处置等起到一定的警示与借鉴作用。④
1. 采矿权瑕疵分析
采矿权瑕疵可从两方面进行考虑, 一方面即为采矿权流转提供法律依据的相关法律法规之冲突或空白; 另一方面即为基于采矿权权属所引发的外部纠纷。
在该信托计划中, 并未涉及当事方所采取的采矿权流转方式存在相关法律法规的冲突或者利用法律空白进行非法流转等方面的活动, 因此对于第一方面不做详析。另一方面, 由振富集团控股、下属山西三兴煤焦有限公司运作的白家峁煤矿与白家峁村委会存在长期的采矿权纠纷, 而这一纠纷并未在中诚信托已经解密的系列文件中有所提及, 作为优质煤矿, 白家峁煤矿的产量非常可观, 其权属明晰与否, 将在一定程度上影响该信托的兑付情况。
2. 增信措施瑕疵分析
传统的矿产能源类信托大部分都是通过采矿权质押、股权质押以及实际控制人提供无限连带责任保证, 作为增信措施保证该信托计划的顺利进行。⑤但是在实践中, 因传统的增信措施涉及的固定资产抵押较少, 变现能力不强, 相比于矿产企业巨大的融资缺口, 形成的融资杠杆非常巨大, 隐藏了重大风险, 一旦爆发, 将引起行业的震荡。首先, 采矿权的价值取决于矿产质量与储量, 其受外部影响十分大, 加之人为的评估机构作假等行为不断, 时常造成采矿权价值的扭曲, 同时关于采矿权流转的法律法规并不完善, 更加大了此权利变现的困难, 股权质押一般为关联方企业提供, 但是一旦融资企业自身出现经营困难, 将会对关联方企业造成极大的影响, 甚至面临破产, 由此可见, 股权质押也并不是有效举措。最后, 谈及实际控制人提供无限连带责任保证, 这一措施发挥的有效性取决于尽职调查的全面、科学与准确性。
以该信托计划为例, 通过现有的资料来看, 王平彦父子虽然未对该信托计划提供无限连带责任, 但是此信托计划的兑付困境从很大程度上是源于王平彦所涉及的高利贷纠纷所致, 帐外涉贷金额高达20 亿之多, 王平彦以及振富集团的资产都通过法律手段予以保全, 无法用于兑付信托收益, 以至于造成了最后的局面。
三、总结
无论之于采矿权瑕疵, 亦或是增信措施瑕疵, 以上两者所诱发的风险之规避, 都有赖于信托公司全面、科学而又精确的尽职调查。如果信托公司在一开始能够对该计划进行详细地尽职调查, 制定有效的风控措施, 如及早发现采矿权纠纷、要求振幅能源公司引入独立第三方的担保、对实际控制人的资信状况进行科学评估等, 或将很大程度减少该项目的风险。而现实是信托公司自以为能够依靠工商银行的强大支持, 通过银行的兜底减轻自身责任, 因此, 将尽职调查流于形式, 不进行有效地风险控制, 最后不得不自食恶果。从最后的处置结果而言, 虽然部分收益并未完全兑现, 但是投资者仍以年平均7% 的收益率得到了兑付。信托业的刚性兑付神话仍然没有被打破, 但也着实让人胆战心惊。仔细回顾这一计划, 不难发现, 在此信托计划中, 有一方不但获利颇丰, 而且所承担的风险很小, 这一方当事人便是银行, 由此便引发银信合作法律责任之厘定的思考。
四、对于银信合作法律责任之厘定的几点思考
该信托计划从某种程度上来说蕴含了银行与信托机构之间的利益博弈, 不少的新闻报道指出, 在兑付大限到来之时, 无论是银行还是信托机构都声称不会对此信托计划进行兜底, 虽然最后以神秘接盘方的到来而化解了银信之争, 但其所引发的对于银信合作法律责任之厘定的思考, 意义非凡。纵观此信托计划, 中诚信托有限公司作为此次信托计划的发行方理应为此计划的主导者, 但是作为产品代销方的工商银行凭借其强大的高净值客户资源, 不但在计划的发起中起到了重要作用, 而且在产品销售过程中获取了丰厚的手续费, 本应作为代销渠道的银行凭借其固有的优势, 反客为主, 借用信托公司的牌照, 以创新方式突破其贷款限制, 帮助融资企业获得巨额融资, 如果未出现兑付困难, 除手续费外还能从融资企业获得丰厚的收益, 从而成为了最大的受益者。仅从利益格局这一层面来看, 信托公司在发行信托计划过程中, 必须与银行达成协议, 使得银行承担必要的责任, 以平衡各方利益。
从另一个层面来讲, 信托公司因没有尽到审慎调查与勤勉义务而导致投资者的利益受到损害, 应承担相应的责任, 这在《信托法》中有明确的规定; 而作为代销方的银行在法律责任的规制方面虽然没有相关法律的明确规定, 但是应在销售信托产品的过程中, 如实地向销售者披露信托产品的风险, 并说明该产品的性质并非银行的理财产品, 而非为追求利润与业绩而隐瞒真相, 成为风险转嫁与扩大的罪魁祸首。如果银行违反上述规定, 则应承担相应的责任。同时, 为了避免在具体追究银行责任的过程中缺乏证据等情况, 应采取产品代销一对一录音与录像等措施, 做好相关的记录, 并由银行监督管理机构予以监督。
注释
11王连洲, 王巍主编.金融信托与资产管理[M].北京:经济管理出版社, 2013.5.
22[EB/OL].http://www.cctic.com.cn/cpgg/index_40.jhtml, 2015-10-30.
33 周小明.信托制度:信托法理与实务[M].北京:中国法制出版社, 2012.7.
44 文杰.信托法专题研究[M].北京:中国社会科学出版社, 2012.6.
8.房地产信托的风险问题探究 篇八
关键词：房地产信托 兑付 风险
一、房地产信托发展现状
房地产资金信托，即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并进行管理和处分的行为。近几年，房地产发展较快，有更多的融资需求，由于房地产行业时间周期比较长，资金占用量大，利润回报高的特点，所以需要多种融资渠道，以满足其对资金的需求，而房地产的调控政策使得其从银行贷款愈加困难，从而使房地产信托有了发展的空间，并在其中占据了越来越重要的地位。
中国信托业协会公布的数据显示，截至2012年6月末，房地产信托余额为6751.49亿元，占全行业受托资产总规模的12.81%。2012年上半年，房地产信托发行规模为883亿元，房地产信托成立规模为716亿元。可见，房地产信托的发展非常迅速。
二、房地产信托存在的风险
在房地产业快速发展的同时，房地产信托存在的风险也越来越明显，2012年其兑付风险逐步受到关注，其存在的风险主要表现为以下几个方面。
（一）政策风险
房地产信托受政策性的影响较为严重，由于房价上涨过快及泡沫的出现，2011年中央政府对房地产行业实施宏观调控政策，包括房产税政策，限购政策等的一系列政策的出台，都对房地产的需求和发展起到了一定的影响，而后银监会对房地产监管力度的一再加强，房地产信托项目实行逐笔“事前报备”，再逐个监测的措施，都在一定程度上对房地产信托的快速发展起到了限制作用。
（二）市场风险
房地产信托的市场风险也称系统性风险，是指市场价格的变动如利率风险、汇率风险、通货膨胀等造成信托财产损失的风险，作为先行行业，其受经济环境的影响较为敏感；同时，对于房地产行业，土地供应情况、建筑所用材料的价格变动以及消费者的需求等因素都会影响该行业，从而引发房地产信托业务的风险。
（三）信用风险
信用风险也称为道德风险，是指交易对手（主要是借款人、担保人等）不履行合约承诺而造成的经济损失的风险，主要是由各方的信息不对称导致，由于信托各参与者有不同的利益要求，这样就可能造成损害其他投资者以使自己利益最大化的行为，同时其约束机制不够完善，从而导致兑付风险的发生。
（四）流动性风险
流动性风险，也称兑付风险，是房地产信托面临的重要风险，其主要指抵押物变现风险，信托财产多为土地、房产、股权等，抵押担保物主要是土地、房产等固定资产，如果出现融资方无法偿付的现象，由于信托公司无法吸收存款，且本身自有资金有限，所以就需要转让信托产品或处置抵押物，首先，《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体宣传，造成其二级市场不活跃，转让的成本很高；其次，抵押物是固定资产，处置流程复杂而且时间相对较长，容易造成资金链断裂，加剧流动性风险。
三、房地产信托风险控制建议
房地产信托融资还是有一定的发展空间，因此如何防范其面临的风险就至关重要。
（一）控制风险，严格内部审查
由于房地产项目涉及的资金量比较多，在项目初期就应做好项目的审核工作，首先通过对融资人及担保人的信用评级和尽职调查进行严格的事前控制，通过设定较严格的抵押担保措施、设定各指标底线并适当引入风险转移措施规避或减少风险，最大限度地做到風险可控。其次，对其后期管理要进行持续的追踪，包括其评级情况，建设进度，财务状况等。信托公司应保证风险管理部门和合规部门对项目出具独立意见。再次，信托公司应聘请评估团队对项目抵押物等进行合理估价，并聘外部律师为项目的法律风险做出评估。
（二）自主创新，加强人才培养
房地产信托的发展限制引发创新的需求，从资金的募集到项目的选择多个环节都可实现创新，设计多渠道、多类型的房地产信托产品，以适应市场多元化的需求。为此，信托公司应加大人才培养，针对其产品的多样性和复杂性，应注重对产品设计人员、风险审核人员、交易人员的培养。设计人员应加强对市场的敏感度，熟知企业运作及经济环境的变化，通过产品的创新增强竞争力，为投资人提供更广泛的投资方式，有效的风险审核人员最好是经过专业训练，具有律所或会计师事务所的从业经验，并能独立公正出具风险意见，而交易人员要有快速的反应能力，快速应对交易中出现的变化。
（三）其他措施
房地产信托作为融资类项目，可以多借鉴商业银行的信贷管理经验，加强管理，同时，信托公司应加强对净资本的管理，加大风险资本的计提标准。同时，加强现金流量的控制等。关注政府政策的变化及对市场行情保持高度的灵敏性，以应对系统性风险，降低其风险程度。
参考文献：
[1]于月超.我国房地产企业风险管理与控制研究[J].会计之友.2010(8)
[2]曾刚.加强房地产信托业务风险监管[J].中国金融家, 2011(2):131-132
9.辨识房地产信托中的风险 篇九
其实，高收益未必一定意味着高风险。投资理财的关键点之一是在圈定目标收益的同时，有效识别和合理规避存在的风险。房地产信托同样如此，如果将此类产品的资产重组原理、风险隔离原理和信用增级原理进行梳理，对产品蕴含的风险进行充分认知和识别，风险可控而收益较优的好产品便不难脱颖而出了。
首看投资标的
房地产自身的发展历程中伴随着泡沫，但作为一种资产证券化产品，房地产信托利用产品设计形成了有益的风险隔离机制。通过建立防火墙，将证券化的交易风险与资产原始所有者（房地产商）隔开，因此，基础资产原始所有人的其他资产风险、破产风险等都会和信托计划泾渭分明，由此提高了资产运营的效率和信托产品的安全性。
通常而言，标的项目的风险等级是投资价值的首要考虑因素，且项目的投资标的直接决定了产品设计结构时采取的风险控制措施。
根据房地产信托的设计目的，可以分为多种类型，比如财产保管、项目融资、项目建设完成、项目出租经营、项目出售等。其中最常见的是项目融资类，它也成为了市场上房地产信托的狭义代名词。
按融资的常见种类划分，房地产信托的投资标的通常有房地产开发贷款、土地储备贷款和商业用房贷款。其中“开发贷”被公认为贷款风险最高的种类，因为这种贷款发生在开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目启动之前，生蛋的“鸡”尚没有诞生，“蛋”的产量也就很难保证了。因此，对相关增信手段的要求需要极为严格才能平抑相关风险。为此银监会出台了“212号文件”（《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》），要求信托公司对房地产的贷款必须满足房地产公司35%资本金到位、“四证”齐全和开发商“二级资质”等条件。投资者务顺审核其以上3条先决条件。
然而，贷款品种只是初步判断风险的标准，无论贷款类型如何，投资者都需要尽量了解项目的真实有效情况并对项目未来的盈利能力做尽可能的评估，如尽可能了解成本、销售价格、销售面积等多重因素，以评估信托项目的盈亏概率。
二看产品结构
信托项目的具体运作模式决定了信托产品的设计结构，每一种模式又与信托产品的还款执行密切相关。
贷款型
信托投资公司发行信托计划，作为受托人接受市场中委托人（投资者）的委托，以信托合同的形式募集资金，然后通过信托贷款的方式贷给开发商使用。开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
股权型
信托投资公司以发行信托产品的方式从投资者手中募集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向房地产项目公司注入资金，同时房地产项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限后溢价回购信托投资公司持有的股权。然而，屡见有信托计划以股权投资为名，行满足212号文中“房地产公司35%资本金到位”之实的暗度陈仓之举。为此，投资者务必擦亮眼睛，甄别股权型投资房地产信托模式是真投资还是投资附加回购，以免从产品设计之时就被转嫁了违规操作的风险。
如果某信托计划与目标房地产公司签订增资扩股协议，持有该目标公司股权，则有资格参与目标公司的日常经营管理，根据持有的股权比例向该房地产公司驻派董事及财务总监，全面管理该公司治理，参与经营决策，该类模式或不失为一类值得投资的好产品。
财产受益型
商业性房地产的价值实现一般采取“房地产开发——商业价值培植／房产出租——房产增值——房产出售——新的房地产项目开发”的运作模式。房地产的价值实现周期一般很长，利用信托的财产所有权和受益权相分离的特点，财产受益型信托产生了。这类信托很好地化解了房地产商的资金困境。
按所有权是否可以转移，财产受益信托可以分为抵押型和交易型两大类。前者不转移房地产的所有权，仅仅将物业租赁的收益权信托给信托公司设立自益信托，然后再将信托受益权转让给投资者，同时承诺到期回购受益权，并将该物业抵押给信托公司。这种模式在操作时往往分成优先受益权和劣后受益权，并委托信托公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，到期后如果优先级没有得到足额清偿，则信托公司有权处置抵押物补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
在交易型模式下，房地产商将所持有的物业出售给信托公司，由信托公司发行受益证券出售给投资者。例如，信托公司发行集合运用信托计划资金，购买某建筑物的物业产权。之后，信托公司按照信托合同约定，将房地产出租给一家大型超市做经营，并签订了租赁合同，以物业的租金扣除必要的管理费和其他税费后向投资者支付投资收益。投资人除享受约定信托投资收益，还可以享受该物业升值所带来的潜在利益。但也有开发商需要中短期融资，同时希望长期持有物业以获得稳定收入，因此出现了约定在一定时期内溢价回购该物业产权的做法。
财产受益型的房地产信托，为房地产商缓解了资金压力，通过信托方式实现了未来房产租金的资本化，用低于银行贷款等方式的成本实现了房产变现的过程。对投资者而言，此类产品的风险收益指标很好，还款来源妥当且保证充分，是值得投资的好选择。不过需要警惕尚未完工或者存在其他问题而影响未来现金流的受益型房地产项目。
三看外部信用增级机制
被称为第一例诉诸法院的金融借款合同纠纷的华澳信托起诉大连实德一案引起投资者对信托产品维权的关注。根据信托相关法律法规规定，信托公司在管理、运用或处分信托财产过程中可能面临多种风险，信托公司不保证信托计划的收益率，也不保证信托计划没有亏损风险。因此，当项目无法保证投资者收益回收的风险一般由投资者自行承担。
然而，信托公司在《集合信托计划信托合同》及《集合信托计划说明书》一般会承诺：管理信托财产将恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。同时，信托相关文件中一般会事先为投资者构建风险防火墙，以应对因房地产信托交易对方因违约等原因而导致的偿还不能的法律风险。
当房地产商违反承诺函任一约定或违反任何法定义务，信托公司可书面其纠正违约行为。如果第一还款来源失效或者不能完全偿付时，可以根据信托合同的约定向相关担保方求偿，常用的担保手段包括但不限于股权质押、不动产抵押等。
不是有了这些担保措施便万事大吉，拿股权质押来说，投资者需考察质押的股权究竟是上市公司流通股、上市公司限售股抑或非上市公司股权。上市公司流通股拥有公开的价格，安全保障程度更高。另外，由于股票的价值波动大，不能100%平抑风险，因此需要质押率来兑现。总体而言，流通股的质押率一般在50%，即个股质押融得的资金应低于当前该股票市场价的5折；若是限售股，质押率会更低。但具体价格要视股票自身质地和限售期长短相应浮动，比如蓝筹股质押率一般要高于中小型上市公司的股票等。需要注意的是，即便是50%的质押率设置，也不排除质押的股票在信托产品存续期内遭遇极端情况从而跌破其安全边际的可能。