楼市调控政策对房地产企业影响情况调查问卷 企业

楼市调控政策对房地产企业影响情况调查问卷 企业（精选2篇）

1.楼市调控政策对房地产企业影响情况调查问卷 企业 篇一

2010楼市调控年——房地产调控政策回眸

来源：中国新闻网作者：刘圆圆2011年01月02日08:33

2010年的楼市注定是不平静的楼市，宏观调控一轮接着一轮。在此，本刊特别对2010年出台的房地产政策进行了梳理。

二套房贷首付不得低于40%

出台时间：1月10日

政策：1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

《通知》明确二套房贷首付不得低于40%；同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。

点评：将申请购买第二套房的家庭贷款首付比例提高到40%，表明国家要抑制投资性购房，加大房地产贷款监管的力度。这与2009年12月14日国务院常务会议提出的政策思路是一致的。该会议曾提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

住宅用地必须符合“70%标准”

出台时间：1月21日

政策：1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

点评：此次国土部发布的通知对地方政府建设保障性住房增加了硬性规定，以确保保障性住房、自住性中小套型商品房建房用地。换言之就是要严格控制大套型住房建设用地。

开发商竞买保证金最少两成，一个月内付清地价50%

出台时间：3月8日

政策：3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

点评：该《通知》的出台主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。

收紧首次购房契税优惠范围

出台时间：3月9日

政策：3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

点评：从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。

取得预售许可后10日内需公开房源及售价

出台时间：4月13日

政策：住房和城乡建设部于2010年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

点评：房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

二套房贷首付不低于50%

出台时间：4月14日

政策：国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

点评：距离1月份出台的“国十一条”仅3个月时间,中央再次开启新一轮调控,针对楼市存在的问题,祭出重剑,显示出政府遏制房价上涨的决心。

房价过高地区可暂停发放第三套房贷

出台时间：4月17日

政策：4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

点评：仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。

经适房只能自住违规5年内不得再次申购

出台时间：4月27日

政策：4月27日消息，住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。《通知》规定，经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

点评：住建部出台的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，进一步加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度,减少经适房上市的获利空间，强化使用过程的监督。

加强对廉租住房管理强化租赁管理和服务

出台时间：5月5日

政策：住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》。《通知》针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

点评：《通知》出台加强廉租房租户的动态监测,严查骗取廉租房保障等行为。

土地增值税清算措施出台

出台时间：5月26日

政策：5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。

点评：土地增值税的征收属于一项长期政策，若能从严征收，将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏，捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。

地增值税预征从严楼市调控加码

出台时间：6月3日

政策：6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。

点评：这是国税总局一周以来第二次出台有关土地增值税的政策措施。在此《通知》中，国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中，划定土地增值税预征最低限，要求地方政府6月底前上报清算工作计划，以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。国家在短时间内再念紧箍咒无非是希望能进一步达到合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用。

二套房认定标准出台认房又认贷

出台时间：6月4日

政策：6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。

点评：与房贷政策密切相关的第二套房认定标准终于有了统一的说法，相较之前，新的“二套房”认定的范围和情况都将发生变化。与国十条“认房不认贷”相比，新二套房政策更加严厉和精准。

“夹心层”住房之困有望破冰

出台时间：6月12日

政策：6月12日，住建部、发改委、财政部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。《意见》对发展公共租赁住房提出了保障土地供应等相关政策支持。

点评：由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位，是解决“夹心层”住房困难的有力举措。

土地闲置一年的将禁止竞买资格

出台时间：9月27日

政策：9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。

点评：从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。首套住房契税下调普通住宅减半征收契税

出台时间：9月29日

政策：9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

点评：显然，新的契税规定已与相关部门的“二套房”认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是“二套房”。

暂停发放第三套房贷

出台时间：9月29日

政策：9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。《通知》规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。

点评：新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是“暂停发放”，相比“国十条”更加强硬，这意味着全国范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。

银行上调存贷款基准利率

时间：10月19日

政策：10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

点评：利率的上升尤其是贷款利率的上调肯定会增加已贷款市民的消费支出，同时也会对即将准备购房消费者的心理预期增加变数。不断走高的通胀压力和通胀水平对于央行适时调整货币政策造成一定的压力。此时出台加息政策的一个显著目标就是管理通胀预期。

上调个人住房公积金存贷款利率

出台时间：10月20日

政策：住建部称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。与此同时，个人住房公积金贷款利率同时上调。其中，五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

点评：本次公积金利率上调应属央行存贷款利率上调的配套政策，目的是为了使公积金贷款利率与商贷保持同向调整，对购房者实际影响不大。

房贷七折优惠利率取消

出台时间：11月1日

政策：10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。

点评：此次优惠利率调整对首次置业的刚性需求和改善性需求购房者影响较大。未来买房，他们将承受来自首付比例和贷款利率上浮双重压力。

全面叫停第三套住房公积金贷款

出台时间：11月3日

政策：住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

点评：随着四部委发出通知，推出全面叫停第三套住房公积金贷款等措施，房地产调控正持续加码。不少业内人士分析认为，此次上浮公积金贷款购二套房利率及设置门槛，有助于抑制投资性和投机性的公积金购房贷款。

中国人民银行二度加息

出台时间：12月25日

政策：中国人民银行宣布，自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。其中，对房地产市场影响最大的5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调至6.40%。

点评：随着“通胀”预期的日益增加，央行在年内二次加息，业内人士预测，此轮加息预示着加息通道已开启。

个人住房公积金贷款利率再次上调

出台时间：12月26日

政策：在央行宣布加息的第二天，住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

点评：这是今年内住房公积金利率第二次上调。这意味着从明年1月1日起，10月20日加息前公积金贷款的客户将累计接受两次加息的影响。其中影响面最大的五年期以上公积金贷款利率累计上调0.43个百分点。此外，与以往住房公积金调息不同，在今年的两次住房公积金调息中，一个明显的变化就是“住房公积金支持保障性住房建设项目贷款利率也相应调整”。最终来源：贵阳日报（编辑：毕悦力）

2.楼市调控政策对房地产企业影响情况调查问卷 企业 篇二

为摸清上述情况, 江苏省审计厅于2009年2月中旬至3月中旬组织无锡、徐州、常州、南通、盐城、扬州等6个市审计局进行了专项审计调查, 调查范围涉及6个市的300户规模以上中小企业以及省市财政、金融等相关部门。以下对调查情况做一简要分析。

一、300户中小企业受国际金融危机影响状况

此次审计调查300户中小企业发现, 自2008年下半年特别是第四季度以来, 国际金融危机对江苏中小企业的负面影响逐步显现, 主要表现在:

一是市场需求萎缩, 企业订单尤其是外贸订单明显下降。2008年第四季度及2009年1至2月, 300户企业中外贸订单金额小、期限短、数量少, 金额分别为35亿元、18亿元, 与上年同比分别下降了41%、42%。

二是企业成本负担过重, 运营难度加大。2008年上半年, 国内燃料和原材料的价格上涨过猛, 而大部分企业的产品价格同期涨幅不大;10月份以后虽然原辅材料价格大幅回落, 但部分企业生产必需的能源、动力等价格仍在高位运行, 产品价格受市场需求改变等因素影响相应下跌, 企业成本控制的难度加大。此外, 新劳动合同法的实施也增加了企业的用工成本。2008年新劳动合同法实施后, 常州、盐城、扬州3市调查的企业人工成本分别增加了25%、

15%、17.94%。

三是企业开工不足, 存在“隐性失业”。2007年10月至2008年2月, 300户企业劳动用工人数由15.8万人上升至16.7万人;2008年10至2009年2月, 又由16.7万人下降到16.2万人, 用工人数没有明显变化。企业能在市场需求萎缩、成本负担加重的前提下不进行大规模裁员, 实属不易。但纺织、服装、轻工、机械等企业产能过剩, “开三停四”、“隐性失业”等问题较突出。

四是企业融资难、融资成本高的问题仍未解决。2008年10月至2009年2月, 300户企业融资规模基本维持在174亿元左右。与上年同比, 贷款增量由21亿元降至8亿元, 可以看出融资仍很困难。与此同时, 部分金融机构上浮贷款利率、要求企业贷款后保留一定比例存款, 一些担保公司收取高额担保费用, 均导致企业融资成本居高不下。

上述情况最终造成企业盈利能力下降。从300户企业利润总额看, 2008年第四季度及2009年1至2月分别为6亿元、1亿元, 与上年同比分别下降了49%、67%。其中电子信息、装备制造行业影响较大。2008年第四季度及2009年1至2月, 12户电子信息企业利润分别为5275万元、10万元, 与上年同比分别下降了3153万元和893万元, 67户装备制造企业利润分别为25669万元、107万元, 分别同比下降了5832万元和13953万元。从300户企业亏损面看, 2008年9月末亏损企业户数为32户, 到2009年2月末已上升至93户, 占抽查企业总数的31%。

总的看来, 多数中小企业受金融危机冲击较大, 经营困难增多, 除不得不采取各项措施全力“自救”外, 对政府扶持政策的依赖性日渐增加。

二、中央及江苏扶持中小企业政策的实施情况

面对国际金融危机, 江苏省委、省政府积极应对, 全面落实中央出台的促进中小企业平稳较快发展各项政策, 采取有效措施促内需、保增长、促就业、保稳定。2008年省财政安排20亿元用于完善担保体系、支持企业自主创新、产业升级等, 安排省级中小企业发展专项引导资金6.88亿元, 安排金融机构中小企业贷款风险补偿资金3700万元。此外, 还清理了123项行政事业性收费项目, 减轻企业负担近40亿元。省税务部门积极落实税收优惠政策, 创新税收管理方式, 优化税收服务举措, 努力增强企业发展后劲。省金融管理部门及时研究制定6项指导意见, 建立中小企业贷款风险补偿机制, 开展农村小额贷款组织试点, 加强中小企业担保机构建设, 鼓励开展金融服务创新, 努力为企业营造良好的融资环境。省劳动保障部门加强社会就业扶持, 要求企业裁减人员不得超过20人以上, 或裁减不足20人但占企业职工总数10%以上的, 应事前向当地劳动保障部门报告, 促进了全省就业形势的总体平稳。

从审计调查反馈的6个市情况看, 中央和省有关扶持中小企业政策措施迅速得到落实。如中央及省财政安排6个市的中小企业专项资金共42587万元基本拨付到位, 没有发生挪用、滞留现象。不仅如此, 6个市还相应出台了42项财税、金融及就业等方面政策和配套措施, 在一定程度上疏解了中小企业的经营困难。

三、中央及江苏扶持中小企业政策实施中存在的问题及建议

审计调查发现, 在落实扶持中小企业政策中仍存在一些亟需解决的问题:

一是财政资金扶持规模偏小, 资金投向较分散。2008年江苏仅规模以上中小工业企业上交税金达1478亿元, 但省、市财政对中小企业安排的扶持资金相对偏少, 且投向较分散, 实际使用效果不很明显。2008年省财政安排省级中小企业发展专项引导资金6.88亿元, 涉及项目 (单位) 1195个、平均每个项目57万元;2008年省财政安排拉动内需资金中用于支持外贸企业的补贴资金涉及企业9164户, 平均每户5.45万元。

对此, 建议扩大省级财政扶持资金规模, 要求各市、县尽快划出专门财力建立市、县中小企业专项发展基金, 有重点地将扶持资金用于符合产业发展方向、有竞争优势的中小企业, 同时加强扶持资金使用效益的管理和监督。

二是部分税收政策与国际金融危机背景下中小企业经营状况不相适应, 税收优惠政策受益面较小。一方面, 专门针对中小企业的税收优惠政策出台较少, 且减免条件过严, 导致受惠企业数量少, 减免金额有限。在300户受调查企业中, 只有8户符合小型微利企业减按20%征收所得税的条件, 仅少缴所得税11.24万元。另一方面, 一些税收政策不合理造成企业税负仍较重。如纺织行业存在棉花采购加工增值税“高征低扣”的问题。销项税率按产品销售额的17%计算, 而购买棉花的进项税抵扣税率则按13%计算, 企业在生存困难的情况下仍要额外承担4%的税收, 增加了生产成本。今年2月1日, 国家将纺织品出口退税率提高到15%, 尽管这已是从去年8月1日起第三次提高纺织品出口退税率, 但调整幅度小且未到位, 企业税负仍较重。

对此, 建议政府根据当前中小企业的实际状况修订完善税收政策, 加大结构性减税政策的税收优惠力度, 适当降低企业税负。

三是金融政策指引性较多、可操作性较少, 金融监管力度较弱, “融资难”问题仍较难解决。调查表明, 尽管当前政府和金融管理部门联合出台了许多化解企业“融资难”的政策, 但这些政策仍以指导性内容居多。如银监会明确提出对小企业信贷投放增速不低于全部贷款增速、增量不低于上年和建立小企业金融服务专营机构两项措施, 但由于商业银行贷款给小企业存在较高风险而难以推行。调查发现, 2008年6个市小企业新增贷款50.31亿元, 贷款增速为5.21%, 明显低于全部贷款17.77%的增速。调查还表明, 金融监管的力度较小。如政策规定银行在贷款时可以在基准利率基础上实行上下浮动, 但银行在对中小企业贷款时基本上都实行向上浮动的利率, 最高的上浮30%。有的银行贷款利息虽按基准利率计算, 但企业需支付占所付利息20%至30%的相关费用, 同时还要留有20%的贷款保证金。担保公司尤其是民营担保公司资本金偏小, 运作不够规范, 存在担保收费过高、将财政增资补助款用于投资等非担保业务等问题。

对此, 建议迅速制定可操作性的金融扶持政策, 引导金融机构在确保金融安全的前提下敢于向符合条件的困难中小企业放贷, 将债务展期、减免或下浮利息等优惠政策真正落到实处;加快建设中小企业金融服务体系, 大力发展专门针对中小企业的科技银行、社区银行、村镇银行、小额贷款组织等中小金融机构, 降低中小企业对大银行的依赖度;拓宽融资渠道, 发挥市场配置资源的基础性作用, 引导、规范各种社会资金流入中小企业;加强对银行贷款资金数额、流向、贷款利率及担保公司担保收费、补贴资金使用等重要事项的监督检查, 切实降低中小企业融资成本。

四是扶持就业政策执行效果还不明显。调查表明, 中小企业为江苏吸纳了80%的就业岗位, 承担了养老、医疗等诸多社会责任。但目前政府为应对国际金融危机造成的严峻就业形势而出台的部分就业扶持政策优惠幅度较小, 优惠期限较短, 对企业扶持力度不大。所调查300户企业中仅少数能享受到政策优惠, 其中享受缓缴社会保险费的有15户, 享受降低“四险”费率的有8户, 享受下岗失业人员再就业税收优惠的有13户, 享受免费就业服务和职业培训补贴的只有1户。

对此, 建议加大就业扶持力度, 尽快出台特殊时期的劳动用工政策, 如设立稳定就业基金, 对金融危机影响下不减员、不减薪的企业给予奖励。落实到位已出台的缓征减免企业社会保险费、就业及在岗培训补贴等政策, 以支持中小企业保就业、促发展。