立法的还给立法、司法的还给司法河北省政法委文件的评论

立法的还给立法、司法的还给司法河北省政法委文件的评论（共4篇）

1.立法的还给立法、司法的还给司法河北省政法委文件的评论 篇一

论公司法与证券法的立法协调

公司法是规定公司的设立、组织、运营、解散以及其他对内对外关系的法律规范的总和，[1]证券法是调整因证券的发行、交易和管理而产生的社会关系的法律规范的总和。在市场经济法律体系中，恐怕没有哪两个法律象公司法与证券法那样，相互之间存在着密切的联系，在《公司法》中存在着证券法律规范，在《证券法》中存在着公司法律规范，已经是一个令人习以为常的法律现象。造成这种现象的原因，首先公司法和证券法的调整对象具有密切联系，即公司的经营活动与投资者的投资活动之间存在着天然的经济联系，以致事实上不能把公司经营活动和证券市场活动截然分开，由此决定了公司法与证券法的调整范围之间也没有截然的分界线。(1)公司法与证券法在规制对象上的交叉性。股票、公司债券、新股认购权证等，既是公司法的规制对象，也是证券法的规制对象。股票发行使公司得以筹资增加资本，信息公开与公司的财务管理有关，上市公司收购引起公司资本结构、组织结构的变化，在这些活动的不同阶段或者不同方面，分别要受公司法和证券法的的规制。作为证券市场主体的证券公司、上市公司及其股东等，既要受公司法的规制，也要受证券法的规制。(2)公司法与证券法在调整范围上的结合性。证券法与公司法各自有不同的调整范围，然而其调整范围的结合性是非常密切的。公司法所调整的公司与其股东之间的关系，证券法则作为证券发行人与投资者之间的关系来调整。股票发行如果不公开进行，由公司法调整;如果是股票公开发行，则该活动还要由证券法调整。对于股票或公司债券发行，有关证券发行事项的公司内部议决的内容与程序，由公司法调整;而证券发行中公司向投资者公开信息所产生的关系，则由证券法调整。(3)公司法与证券法在调整目的上的互补性。公司法之宗旨，是为了适应建立现代企业制度的需要，规范公司的组织和行为，保护公司股东和债权人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义市场经济的发展。[2]证券法之宗旨，是为了规范证券发行和交易行为，保护投资者的合法权益，维护社会经济秩序和社会公共利益，促进社会主义市场经济的发展。[3]因公司法与证券法宗旨的密切联系，两法的调整目的之间具有密切的互补性。公司法所要实现的公司组织与公司行为的规范性，是证券市场公平性与秩序性的基础;证券法所要实现的证券市场公平性与秩序性，则能够进一步促进公司组织与公司行为的合理性与合序性。

另一方面，在立法技术上的必要处理，也会使得规范公司活动的`法律规范和规范证券市场活动的法律规范，在某种程度上交叉存在于同一法律之中，这在我国公司法中表现的尤为明显。我国证券市场的发展与公司制度的完善处于一个互动的历史阶段，因而我国有关证券和公司的法律制度曾经出现过相互交叠、分野不明的状态。在公司法制定颁布的1993年，我国的证券市场已经有了很大的发展，急需以较高层次的法律规范规制证券市场活动，因当时制定证券法的时机尚未成熟，所以在制定公司法时，在其中包括了许多性质上本应属于证券法的法律规范，例如股票发行审查制度、公司债券发行审查制度、上市公司制度、股票或公司债券发行时的信息公开制度、以及上市公司的信息持续公开制度等等。在证券法于颁布之后，公司法中的证券法律规范继续有效，与证券法中的法律规范相结合而构成我国现行证券法律体系的核心部分。

然而，证券法与公司法毕竟是两个相对独立的法域，各自具有不同的质的规定性。公司法是规范公司组织和公司行为的法律，公司资本的募集、股份的移转，原本是公司法规制的领域，但随着市场经济的发展，公司资本的运行方式发生了变化，为了维护证券市场的秩序和保护公众投资者的权益，

[1][2]

2.司法解释“立法化”现象探微 篇二

</script>    袁明圣（江西财经大学法学院副教授 江西 南昌 330013）

 

[摘 要] 由于立法技术、历史传统、价值观念、法官思维能力以及司法体制等方面因素的综合影响，近年来的司法解释日益呈现出“泛立法化”的趋势并成为司法解释的基本模式。解释程序的主动性、解释内容的创制性与解释方式的专断性等是司法解释立法化的主要特征。司法解释的“立法化”虽然能够在一定程度上弥补现行法律之不足，但却无法证成其正当性与合理性，并且没有实现其完善法制、维护法制统一、指导法律实施以及增进社会正义的预期目标。

[关键词] 司法解释 立法化 成因 实效评析

20世纪80年代以来，司法解释在我国得到了空前的发展，其地位和作用甚至已经成为法官审理和裁判案件最基本的依据。最高人民法院也由原来单纯地、就事论事式地解释某一具体的法律条文，向越来越经常性地对法律文本进行系统性甚至是整体性解释的方向拓展。其性质已不再属于对法律条款的文字含义和文字表达的技术性阐释，而是逐步扩大到整个法律文本，最后演变成脱离原有的法律文本甚至文件系统所指向的法律调整框架和调整范围的“准立法行为”，形成了最高人民法院这样“一个权力相对薄弱的法院却拥有世界上最为广泛的法律解释权”的奇异景观，[1]最高人民法院也因此而成为除全国人大及其常委会和国务院以外的“第三立法部门”。无论是从数量、涉及的范围还是从在司法审判中的地位看，最高人民法院的司法解释都可以被视为除法律、法规和规章以外的最重要的“法源”。它不但可以规定源法律所未规定之事项，而且还可以改变源法律的规定。司法解释的“立法化”或“泛立法化”现象已经成为我国司法解释的一个基本特征和普遍趋势。然而，这种现象本身并非不证自成地具有其天然的合理性与正当性，它理应引起学界的关注并予以适当的回应。

一、司法解释“立法化”的表现

司法解释是我国特有的一个法律概念。通说认为，司法解释是指国家最高司法机关在适用法律解决具体案件时，对如何应用法律所做出的具有法律约束力的阐释和说明，包括“检察解释”和“审判解释”。[2]按照通常的理解，所谓立法是指国家立法机关依照法定的程序制订、修改、废止法律的活动。[3]立法的基本特征可概括为：（1）立法是立法权行使的结果，属于立法机关的职责；（2）立法是一种创制法律规则的活动；（3）立法所创制的规则具有普遍的拘束力；（4）立法在原则上不得溯及既往。一般认为，判断某一行为是立法活动还是行政活动或司法活动并不在于行为的主体，而在于行为的内容。因此，如果我们不是过分拘泥于“立法”的概念，而是着眼于内容，那么，只要某一行为是为了一般性地确定抽象的行为规则，不管采取该行动的是立法机关还是行政机关、司法机关或其他的组织，都可以视为是在行使立法权，属于立法的范畴。[4]

当我们使用“立法化”、“泛立法化”或类似的语词描述司法解释运作的实际状况时，这就意味着司法机关在行使这种由审判权派生的“适用、解释法律的权力”，进而对法律文本进行阐释、说明甚至上升到创立法律未曾明确的事实范畴和行为规则时，已经超越了司法权本身，具备了立法活动的实质内容和立法活动的外观结构，而演变为一种实实在在的立法行为或“准立法”行为，其权力基础也不再是司法权，而是立法权。以“解释”、“规定”的形式出现的司法解释自不例外，即使是应下级法院或相关机构之请示，针对个案所为的以“批复”、“函”等形式出现的解释，在标题中也往往是以问题、性质命名而加以“类型化的处理”，[5]因而与立法文件无异。

司法解释的“立法化”还意味着趋同于立法行为的现象已经日益成为司法解释发展的一个基本趋势。我国从建国初期到1978年以前，无论是刑事立法还是民事立法基本上都未展开，法院审判工作的主要依据是国家的政策。这一时期司法解释的基本特点是以政策性的解释为主。“在很多方面无基本法律和基本无法律可供适用，因而这一时期司法解释在内容上的特点表现为以解释政策为主和解释政策与创制法律并行。”[6]随着1978年《宪法》的颁行，国家立法进入了一个新的时期。1979年，全国人大制定了《刑法》、《刑事诉讼法》等10部法律。此后，《婚姻法》、《经济合同法》等一大批重要法律相继出台。特别是1986年《民法通则》、《企业破产法（试行）》等法律的颁行，标志着我国已基本告别无法可依的时代。也正是在这一背景下，司法解释也变得越来越活跃，除了大量以“批复”、“函”等形式出现的个案解释外，司法机关越来越经常性地脱离具体个案进行全面、系统而抽象的解释。1984年最高人民法院与最高人民检察院联合发布的《关于当前办理经济犯罪案件中具体应用法律的若干问题的解答（试行）》则可视为这种变化的一个初步体现。同年最高人民法院还发布了《关于贯彻执行<民事诉讼法（试行）>若干问题的意见》，分管辖、诉讼参加人、调解、证据、强制措施、起诉与受理、普通程序、简易程序、特别程序等13部分，计82条。在1991年《民事诉讼法》修订后，最高人民法院随即颁发了长达320条的《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》，条文数量比源法律的270条多出50条。更为突出的是，在《合同法》颁布以后，最高人民法院不惜用12条共17款的篇幅对该法第73条有关代位权的规定进行解释。[7]类似的情况非常普遍，基本上形成了一个惯例，只要与法院的审判工作有关，最高人民法院都会颁布一个与之“配套”的司法解释。尤其是以“规定”命名的司法文件，大多是对诉讼程序、证据、法庭规则等做出的规定，并不以解释相关法律文件为目的，甚至是没有可供“解释”的相关立法。

此外，形式的规范化与效力的准法律化则是司法解释“立法化”的又一重要表现。为了更加系统、规范地进行司法解释，最高人民法院甚至在专门就此发布了《关于司法解释工作的若干规定》。该规定共分17条，分别就其制定依据、司法解释权的行使主体、制定程序、各类解释文件及其适用范围、司法解释的效力及适用方式等做了具体规定。在名称上，依其性质与内容分“解释”、“规定”和“批复”三类，在形式上则采用法律、行政法规的编排体例（除了不设“编”、“章”、“节”外）。同时，该规定还对解释的生效、冲突的处理等做了详尽的规定。据此，最高人民法院3月发布的《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》（以下简称《解释》）明确规定：“本解释自发布之日起施行，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的意见（试行）》同时废止；最高人民法院以前所作的司法解释以及与有关机关联合发布的规范性文件，凡与本解释不一致的，按本解释执行。”最高人民法院不但明确将自己所作的司法解释定位为“规范性文件”，而且将自己所作的司法解释置于检察解释之上，在事实上获得了对法律文本的最终解释权，并使这种解释获得与国家立法类似的法律效力，不但对各级法院司法裁判具有直接的法律约束力，而且成为法院裁判案件时必须优先考虑和适用的依据。

由上可见，在日益增多、日趋庞大的司法解释中，其内容之全面、系统、涉及范围之广泛、条文数量之多、形式之规范、效力之优先性，均非“法律解释”所能涵盖，除了“立法”之外，实在是无以名之。

二、司法解释“立法化”的特征

作为我国的一种特殊法源，司法解释除了表现出明显的立法化倾向外，又有其自身的特点。这些特点的存在，使之既不同于某些大陆法系国家和地区的司法解释制度，亦不完全类同于立法行为。这主要体现在：

1．解释程序的主动性。被动性是司法权的重要特征之一。它一方面体现为法官在审理案件时坚持严格的不告不理原则，另一方面则体现为法官在进行司法审查、司法解释时所持的自我克制态度。而我国各级法院及法官一方面在司法裁判中采取严格而近乎机械的规范主义立场，另一方面在进行司法解释和司法答复时奉行的却是一种无节制的、积极干预的司法政策。最高人民法院的司法解释，除了应下级法院的请求所为的“批复”以外，大多是在没有请求的情况下主动进行的：[8]或者是积极地通过总结审判实践中的“经验”形成系统的、立法化的司法解释；或者是直接行使其想象中的“立法权”，直接制定与法律配套的类似于“实施条例”、“实施细则”之类的“意见”、“解释”等系统性的规范性文件，如最高人民法院发布的有关适用《继承法》、《合同法》、《婚姻法》等法律的“意见”或“解释”等，即属此类性质。

2．解释内容的创制性。解释内容的创制性是指法院在实施司法解释或通过制作裁判文书适用法律规则时，偏离法律文本本身固有的.范围或边界随意进行解释，或对立法未决事项或法外空间随意予以添、减。严格说来，对法律文本所作的任何解释，都必然是一种法律规则的创制。从这一意义上说，司法解释具有创制法律规则的功能本无可厚非，也是司法机关能动地填补法律漏洞、发展法律的重要方式，但是司法权的性质决定了法官在创制法律规则时，必须在尊重现行法律的前提下进行，[9]而不能离开现有法律的规定，离开个案裁判的需要。然而在事实上，大多数的司法解释恰恰是在违背这一基本前提下进行的。例如，1979年《刑法》第126条将“挪用公款（物）”罪明确界定为“挪用国家救灾、抢险、防汛、优抚、救济款物，情节严重，致使国家和人民群众利益遭受重大损害的”，其内涵与外延都十分清晰，但最高人民法院和最高人民检察院却在其解释中明确规定：关于挪用公款归个人使用的问题，“如果归还了，则性质是挪用，除刑法第126条规定应判刑的外，一般属于违反财经纪律，应由主管部门给予行政处分。如果不归还，在性质上则是将国家和集体所有的公共财产变为私人所有，可以视为贪污。”并明确规定：“挪用公款归个人使用，超过六个月不还的，或者挪用公款进行非法活动的，以贪污论处。”[10]在这一解释中，最高人民法院和最高人民检察院至少在三个方面改变了源法律的规定：将挪用非“救灾、抢险、优抚、救济”款物的行为入罪，此其一；将部分挪用款物的行为类推为贪污，此其二；将该罪限定为“挪用公款”，而将挪用公物排除在本罪之外，则为其三。而所有这些内容都是无法从原有的刑法条文本身推导出来的，属于一种典型的补充“立法”。

3．解释方式的专断性。专断，意味着专横、武断以及恣意和无需根据、理由的作为。为了防止权力的专断，要求权力主体在行使权力时必须说明行为的理由，这成为所有有关权力制约的制度安排的重要内容。无论是行政权的行使还是司法决定，说明行为的理由都是其获得正当性的重要基础。如果说行政机关的行政行为必须说明理由，[11]法官所做的裁判应当有充分的理由，[12]那么，作为一般性地创制法律规则决定着此前或此后所有相关案件处理结果的司法解释，就更需要说明理由；否则，我们也就无法了解此解释是否符合立法原意或立法之目的，司法擅断也就难以避免。遗憾的是，在最高人民法院发布的司法解释中，除了针对个案、回复下级法院的请示所做的批复中有勉强可称之为“理由”的、非常简短的说明性文字外，对各种法律文本所进行的系统、抽象的解释则大都没有说明具体的理由。

三、司法解释“立法化”的成因

对于司法解释“立法化”现象产生的原因，我国学者并未展开详细的讨论，大多数学者多是从法律漏洞填补或成文法的局限性等方面对司法解释的客观基础进行探讨。但是，这些探讨至多只能说明司法解释的必要性，而并没有也不可能说明我国为什么会出现司法解释“泛立法化”的现象。出现这种现象的原因是多方面的，概括起来，主要有以下几个方面：第一，长期以来法制的不健全与立法的粗陋、缺乏预见性，是导致司法解释泛立法化的客观基础。在我国漫长的文明史上，虽然曾经出现过如《唐律》等世界法律文明史上的经典之作，民国时期也曾制定过具有较高水准的“民法典”，[13]但共和国的法制建设却几乎是从零开始的。1949年2月，中共中央发布了《废除国民党的六法全书与确立解放区的司法原则的指示》，要求以蔑视和批判的精神废除国民党的“六法全书”，1949年的《中国人民政治协商会议共同纲领》第17条也明确要求：“废除国民党反动政府一切压迫人民的法律、法令和司法制度，制定保护人民的法律、法令，建立人民司法制度。”但是，旧法已去，新法却未随之而立。除建国初期有限的立法外，此后的20余年里基本上未进行任何有效的立法。然而实际社会生活中的各种法律纠纷却并不因此而不发生或自然而然地得到解决，为了因应审判工作之需要，最高人民法院不得不通过发布一些具有规范性文件性质的司法解释来填补立法上的欠缺与不足。尽管这些文件严格地说可能不属于司法解释的范畴，而是属于“政策性”解释――以司法机关文件的形式表述的国家的民事、刑事政策。[14]经年之下，逐步形成了以司法解释替代立法机关代行立法权的习惯性做法。在当时特定的历史条件下，这也是一种不得已而为之的“权宜之计”。1978年以后，国家对立法的重视及立法所取得的巨大成就，本应使这种“权宜之计”逐步消失，然而事实却并非如此。由于长期以来法制建设“欠账”太多，也由于政治经济体制正处于转型期的剧烈变动之中，立法机关为了回应各个领域内立法的要求，不得不采取“宜粗不宜细”、“先制定、后修改”的策略，使得大量立法从其制定时起就具有粗陋、滞后于社会发展等不足之处，法律规范不能适应社会生活变化需要的情况大量存在。在这种情形下，系统性的、“立法化”的司法解释自然也就成为弥补法律漏洞以因应一时之需的便宜工具。因此，如果说立法机构长期的虚位导致法律的空白进而滋生大量法律解释的诉求是司法解释“立法化”产生的客观根源的话，那么，当前仍然普遍存在的立法内容的简单化、立法技术的粗劣则是导致在法制相对完备的情况下，司法解释立法化现象不断强化的重要原因。

第二，转型期非持续性社会政策的影响。20世纪70年代末开始的政治经济体制改革，从根本上冲击和改变着建国数十年来一成不变的计划经济体制和高度集权化的政治体制，社会开始进入了剧烈变动的转型时期。在这一时期里，国家的政治、经济、教育等各项计划经济体制模式下形成的社会制度安排，都需要重新审视、重新构建。问题的复杂性与经验的不足，决定了新体制的建立是一个漫长而艰难的过程，其间必然有失误、有反复。法律的稳定性与严格的立法过程使得本不完善的法律无法适应剧烈变动的社会生活的需要，在这种情况下，政策也就成为推进这一进程的最好手段。为了顺应政策的需要，法律随政策剧烈变动也就日益彰显，本来就没有真正确立的国家立法的稳定性、权威性明显减弱。“由于政策具有灵活性，而法律具有稳定性，在政策变动时，很多法律条文不可能得到及时的修改。这种现象使人们产生一种心理，即法律在一定时间和程度上是可能被忽视甚至被突破的”，[15]认为“国家机关的一些举措虽然违背当时宪法的个别条文，但却是有利于发展社会生产力，有利于维护国家和民族的根本利益，有利于社会的行为”，属于“良性违宪”，[16]因而是可以接受的。相对于忽视或突破现有法律而言，通过司法解释也就不失为一种较为稳妥而又具有一定“合法性”的权宜之计，并得到理论界的普遍认同。

第三，司法体制的影响。司法裁判本身是一种亲历性的活动，只有亲自参加全案的审判工作，才有可能对各种证据，特别是对证人证言做出准确、合理的判断，[17]而个案的特殊性与复杂性、解释方法的多样性以及事物本身属性的多样性决定了对法律文本做出不同解释的可能性。审判委员会、个案监督、错案追究等制度的不合理性就在于它无视司法裁判的特点，抑制了法官在审判活动中所理应发挥的主动性和创造性，从主观上斩断了法官解释法律的努力，法官独立解释法律文本既不被认同和允许，更不被提倡。恰如英国著名法官丹宁所言，假如法官在裁判案件时，“一边用颤抖的手指翻动法书，一边自问，‘假如我这样做，我要负赔偿损害的责任吗？’”[18]在这种情况下，法官在遇有疑难法律问题时除了不得不等待“指示”外，也就难有作为，就如同山东省高级人民法院在被誉为中国“宪法司法化第一案”的“齐玉苓诉陈晓琪案”中所能做的那样，尽管法官完全可以基于自身对宪法文本（甚至不需要借助对宪法文本的解释）[19]的理解而得出大体相同的结论，却仍不得不寻求最高人民法院的指示―――“司法解释”。[20]

第四，司法职业平民化的影响。司法职业的平民化严重削弱了法官解释和运用法律的能力，不得不将法律的解释权进行高度的集中，以试图维护法律在全国范围内的“统一性”和“一致性”。建国初期，在全面废除国民党“六法全书”的同时，旧司法机构中的一大批专门法律人才也在自1952年开始的“司法改革”运动中被逐出司法队伍，代之以大批既无法律专门知识又缺乏法律职业训练的“国家法律工作者”。本来应当加强的法学教育也一直处于低迷状态，法学知识的传播与法律技能的训练也被政治运动所取代。在20世纪70年代末重建法制及司法机关时“无将可用”，不得不从其他机关或事业单位抽调大批非法律专业的人才充实司法队伍。另一方面，由于过分强调法律的阶级性与工具性，法律并不被视为一种专门的职业，而是解决失业问题、安置复转军人乃至精简政府机构的分流人员等的途径之一，[21]平民化、泛政治化因而成为我国当前并将在今后相当长时期内继续成为法官、检察官人员结构的基本特征。[22]司法职业的平民化不但是日益严重的司法腐败问题的重要根源，也严重削弱了法官解释法律、正确适用法律的能力，从而在相当程度上增长了法官希望权威机构对法律进行系统解释的需求。即使法官偶尔在个案处理中对法律文本进行解释也常出现这样或那样的问题，甚至出现荒谬的结论，[23]而这又反过来导致决策层对法官解释法律文本能力的不信任，并成为不断强化司法解释的作用与地位的心理基础与理论依据。

此外，不可否认的是，理论上对司法解释的肯定和认同，也是司法解释日益扩张、越来越“立法化”的重要原因之一。综观近年来关于司法解释的讨论，大多数学者都倾向于赞同。例如，孙笑侠先生将我国的司法解释分为三类：（1）最高人民法院按规范性形式所进行的普遍性司法解释，创造性地解释了法律；（2）地方人民法院针对地方特点对法律、法规进行规范性解释，在一定程度上也创造性地解释了法律、法规；（3）法官个人依主观意志针对具体案件所做的个别性司法解释。孙先生认为：“前两种情况应当认为是可行的。后一种情况就不属于法官造法的范围，应予否定。”孙先生还明确指出：“最高人民法院的司法解释权力在今天并没有产生什么副作用……问题的关键不在于法院是否应当享有较自由的解释权，而是在于如何促使司法解释的理性化。”[24]再如有的学者认为，新刑法中的许多条文仅属“引申性解释”而没有刑罚规定，因而理应在相关条文中“以适当文字概括进去”或者“以司法解释处理”。[25]郑戈在评论我国的司法解释体制时曾非常明确地指出：“我们的法理学教科书上所称的‘法律解释’，都是一种创制法或试图创制新规则的活动，在这种活动中，法律规则或者说人的理性不断扩大其疆域，将其原先所未及的与法律有关的事实纳入其中。”[26]理论上的这种局限性不可避免地会对实务上的操作产生或多或少的影响，尤其是当理论上的“研究成果”迎合了有关当局的需要时，它就不可避免地成为有关当局积极行动的根据，强化其业已存在的某种操作习惯或做法。

四、司法解释“立法化”的实效评析

如前所述，司法解释在完善法制、指导司法审判活动方面的作用，是导致司法解释“立法化”的重要原因之一。理论界虽然对司法解释有不少非议，但仍然对司法解释在实现正义、完善法制以及维护法律的统一性等方面抱有许多不切实际的幻想，司法解释也因之承载了更多的负荷。通过考察司法解释在实现其预期功能方面的实际状况，也许有助于更好地对现行司法解释制度的必要性与合理性做出恰当的评价。

1．司法解释与完善法制。建国以后到20世纪80年代以前，政治与法律环境的特殊性决定了在当时条件下，司法解释在一定程度上被赋予了宣示国家的刑事、民事政策的功能。虽然自20世纪80年代开始，国家立法得到迅速发展，但司法解释仍然成为国家立法的左膀右臂。在不少学者看来，司法解释在完善法制方面的作用可概括为两个方面：一是为国家立法进行必要的实践探索和准备，积累必要的经验；二是弥补法律漏洞。就前一方面而言，立法者试图在条件尚不成熟、经验不足的情况下，通过制定原则性或纲要性、框架式的法律文件，既可应一时之急需，又可通过实践积累必要的经验、发现问题，为将来制定更加完善的法律做准备，推动国家立法的发展和立法技术的提高。周道鸾先生曾明确指出，司法解释“为立法的发展提供了有利条件。我国立法机关制定或者修改的现行刑法……等许多重要法律的一些主要条款，都是长期司法实践经验的科学总结和大量司法解释的结晶”。[27]在当时的条件下，这一做法本无可厚非。那么，司法解释是否实现了这一目标呢？司法解释的实践清楚地告诉我们：正是司法权的过分热心，助长了立法者的依赖性和惰性，导致“立法懈怠”[28]现象更加突出。综观近年来立法与司法解释的互动过程可以看到，立法的增加非但未能有效地减少司法解释的数量，相反却增加了司法解释的数量；立法机关的立法不是越来越具体、完善，而是越来越经常性地将法律的完备化任务留给国务院、最高人民法院等非立法部门加以处理，而这些非立法部门往往是乐此不疲。从这一意义上说，司法解释并未能如人们所预期的那样有力地促进国家立法技术的提高，其中比较典型的立法例是《婚姻法》的修改。20年丰富的司法实践经验和理论研究成果似乎并未对之产生实质性的影响，修改后的《婚姻法》仍不免需要通过司法解释加以具体化。[29]对此，恐怕很难以“条件不成熟”加以搪塞。

2．司法解释与法制的统一。如何在一个泱泱大国，维系全国法律的统一，是司法解释关切的目标之一。遗憾的是，司法解释难以而且事实上也没有实现这一预期目标。首先，多部门、多层级的立法体制必然导致立法的部门化或地方化。由于司法与立法有着不同的职能分工，试图通过司法解释来完成法制统一的任务是不可能的。其次，任何解释，包括司法解释，都不可能是终极意义上的解释。“法律解释最浅显的功用在于使法律规定更显明白，使人们能够更好地、更准确地理解之……法律解释即使不是最高的法律，但也应是最后的法律。所谓最后的法律，不是指在时间上的先后，而是指能否再继续解释。”[30]但经验表明这只是人们的一厢情愿。“在日常生活中，我们通常认为一个词的含义就是其定义。法律术语的法律定义在简单的案件中会是有用的。然而，通过定义进行解释，常常使对规则的解释问题变成一个解释其语词定义的问题，进而又使后者变成解释定义的定义问题，如此等等。而等到找到最后的可资利用的定义，也可能还存在模糊性或歧义性。”[31]再次，司法解释本身并没有消除反而在一定程度上承认了地方性标准，而且这种地方性标准恰恰出现在最不应当出现的刑事法领域。在涉及立案标准、责任承担之类问题上，最高人民法院常常在相关的解释中规定由地方高级人民法院在其管辖的范围内依据最高人民法院确定的幅度范围确定具体的数额，如财产性犯罪的立案、定罪、量刑标准，侵权损害的赔偿标准等。甚至连某些地方的中级人民法院也在争夺“司法解释”权，试图进行系统的“司法解释”，这不但有违最高人民法院关于地方各极人民法院不得制定具有司法解释性质的文件的规定，[32]而且也是对法制统一等宪法原则的违反。

3．司法解释与指导法律的实施。阐释法律文本的涵义、指导审判机关适用法律解决具体案件，是司法解释最基本的目标，也是其得以存在的正当性基础。在司法实践中，确实有不少司法解释（尤其是针对下级法院的请示所作的批复）对于及时解决审判中所遇到的法律适用上的困惑发挥了重要的作用，但我们仍不得不承认，在相当多的情况下，司法解释在指导法律适用上所发挥的作用是有限的，也并不都是正面的、积极的。

首先，不少司法解释非但未能明确需要解释的法律条文，使之更少歧义、更好理解，从而更便于实施，而是恰恰相反，使本已明确、清晰的法律文本更加复杂化、更多歧义，从而导致更多的“司法解释”。例如，《行政诉讼法》第48条规定：“经人民法院两次合法传唤，原告无正当理由拒不到庭的，视为申请撤诉；被告无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。”而《解释》第49条第1款规定：“原告或者上诉人经合法传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理。”这一解释除扩大了“按撤诉处理”的适用范围外，起码还存在如下两点疑问：（1）原条文规定的条件为“经两次合法传唤”，《解释》却规定为“经合法传唤”，依此规定，我们可以理解为只要经“一次合法传唤”拒不到庭就可“按撤诉处理”，也可理解为须经两次、三次或多次合法传唤拒不到庭才“按撤诉处理”。（2）原条文规定为“视为申请撤诉”，换言之，只要原告经两次合法传唤而拒不到庭，就依“申请撤诉”处理并导致法院将自动适用《行政诉讼法》第51条关于申请撤诉的规定，而“可以按撤诉处理”则意味着法院有按或不按“撤诉”处理的裁量权，而且一旦决定按“撤诉”处理，则意味着法院对当事人处分其诉权的认可，意味着案件已被撤销而不复存在。

其次，如同行政立法与地方立法中普遍存在的资源浪费一样，司法解释中的资源浪费现象也相当严重。它或者表现为简单地重复解释对象的内容，或者表现为对意义自明而根本无需界定的文本进行画蛇添足式的说明。例如，《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家安全部、司法部、全国人大常委会法制工作委员会关于刑事诉讼法实施中若干问题的规定》（1月19日）第5条规定：“修改后的刑事诉讼法删除了原来关于‘上级人民法院在必要的时候，可以把自己管辖的第一审刑事案件交由下级人民法院审判’的内容。根据这一修改，对于第一审刑事案件，依法应当由上级人民法院管辖的，不能再指定下级人民法院管辖。”“上级人民法院在必要的时候，可以把自己管辖的第一审刑事案件交由下级人民法院审判”，这是一条授权性规范，既然被新的《刑事诉讼法》所废除，显而易见，原规定之权力亦不得再享有，因此，这一解释纯属多此一举的说明。

4．司法解释与“正义”。在所有使司法解释正当化的努力中，“正义”也许是最能打动人、也最能够使现行司法解释制度具备正当化的论据。从某种程度上讲，对法官主动地填补法律漏洞的合理性与正当性的论述，都可以在不同程度上成为论证司法解释正当化的基本立论。在许多人看来，如果法官不去主动弥补这种缺陷或漏洞，也就无法实现“正义”。为了实现所谓的伦理价值，完全可以践踏法律；为了实现政治的价值，完全可以牺牲法律。[33]有人甚至主张，如果法院不积极、主动地去填补法律（刑法）所存在的漏洞，“你就没有法律，你就没有秩序，你的智慧决不会超过违法者的智慧，就没有了正义。”[34]固然，正义是法律的基本价值，也是法官行为的基本取向。然而，人民主权原则决定了非民选的、终身或者长期任职而且不对选民直接负责的法官，原则上无权创制要求人民普遍遵守的法律规则或者增删、改变立法机关的立法，即令立法机关的立法存在普遍的非正义（只要它是符合宪法的）。与立法机关的立法相较，通过司法解释创制新的法律规则或改变国家立法，既不具有理论上的正当性，也不必然更具正义性。从实际情况看，无论是将绝大多数计划生育案件排除在行政诉讼受案范围之外，[35]还是暂不受理股民要求内幕交易者、操纵股票价格者赔偿损失而提起的诉讼，抑或是将“挪用公款不还”以贪污论处和将挪用公物行为排除在“挪用……款物”之外，我们都很难认为它们增进了正义。我们也许无法判断将试图钻法律空子的、偶然的“张网捕鱼”者比照“垂钓者”施以处罚实现了正义，还是将明目张胆的、普遍性的“挪用公物”行为排除在“挪用公款”之外更加正义。但是，如果在形式、效力等方面都类同于立法行为的司法解释在法理上缺乏正当性与合法性，即使它能在某些情况下给我们带来实质的“正义”，那么这种“正义”对我们建立法治的努力还有什么价值？

五、结 语

司法造法是各国司法实务中的一个普遍现象，是成文法本身所存在的局限性与社会发展的需要之间张力作用的结果。一定条件下的造法职能的存在，也是我国司法裁判的必然要求，但这并不意味着司法机关就可以不断地扩张其造法职能，侵入立法领域。司法权的性质决定了其基本的职责是裁判案件、解决法律纠纷，造法不过是特殊情况下的一种权宜之计而已。正如美国著名学者博登海默所指出的那样，司法机关主要不是为制定法律而设的机构，它的主要职能是根据先已存在的法律来解决争端。“既然立法机关存在的真正理由就是制定新法律，可见制定新法绝不是法院的分内事；只有当现有的、实在的或非实在的法律渊源不起指导作用，或者废除已陈腐的判例已成了绝对的必要时，法官才诉诸制定新法，因而，制定新法对法官来说仅仅是ultimaratio（最后手段）。”[36]如果我们承认国家权力的适当分工或分立是必要的，那么，不论是通过判例的方式形成新的法律规则，还是以司法解释或其他的方式对现行立法进行必要的补充、细化，它都不应当是无节制的，而是有限度的，必须受制于个案因应、尊重法律等基本规则。[37]“如果在法律解释过程中解释者对所要解释的法律以是恶法的名义而任意地篡改，那么，法律解释就纯粹是一种解释者的主观活动，从而丧失了基本的客观标准。特别是在奉行成文法的国家，更应强调解释者对法典的尊重，否则，法律解释的结果只能增加法律的模糊和混乱，而无法达致法律的清晰和透明。”[38]

从逻辑上说，司法解释赖以存在的现实合理性与必要性并不能成为证成其“立法化”的正当性与合法性的论据。如果司法机关可以随意地改变国家立法或者是取代国家立法，那么法律的权威也就无从树立，法治也就只能徒具其形而失其实，司法机关也就异化为另一个立法部门。当立法机关的立法存有违宪或违法的疑问时，我们可以建立宪法法院或宪法委员会，或者通过司法审查制度来加以控制，但当司法机关行使立法权时，又如何对可能出现的违法现象加以控制呢？这是司法解释立法化现象给我们留下的疑问。如何回答这一问题，如何解决司法解释的立法化现象，是我们在建设法治国家的过程中必须面对的重要课题之一。

注释：

[1]参见方流芳：《罗伊判例中的法律解释问题》，载梁治平编：《法律解释问题》，法律出版社19版，第269-314页。

[2][3]参见张文显主编：《法理学》，高等教育出版社版，第328页，第270-271页。

[4]如我国行政法学界所普遍认同的“行政立法”即属行政机关行使立法权的体现。

[5]参见张志铭：《中国的法律解释体制》，载梁治平编：《法律解释问题》，法律出版社年版，第165-197页。

[6]参见董白皋：《司法解释论》，中国政法大学出版社19版，第140页。

[7]参见最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第11-22条。

[8]除下级法院的请求外，当事人的请求既不能在法律上成为最高人民法院进行司法解释的动因，也不可能实际启动司法解释程序。

[9]参见胡玉鸿、吴萍：《法律解释与“尊重法律”》，《东吴法学》专号。

[10]参见最高人民法院、最高人民检察院《关于当前办理经济犯罪案件中具体应用法律的若干问题的解答（试行）》（1985年7月18日）。

[11]参见章剑生：《论行政行为说明理由制度》，《法学研究》1998年第5期。

[12]《人民法院五年改革纲要》（年10月20日）明确要求：“加快裁判文书的改革步伐，提高裁判文书的质量。改革的重点是加强对质证中有争议证据的分析、认证，增强判决的说理性；通过裁判文书，不仅记载裁判过程，而且公开裁判理由，使裁判文书成为向社会公众展示司法公正形象的载体，进行法制教育的生动教材。”

[13]这部法典于1929年5月23日公布，该法典“不仅国民党政府引为骄傲，以政绩相标榜，也受到中外法学界知名学者的一致好评”。参见纪坡民：《史尚宽：中国民法第一人》，《南方周末》5月12日，第22版。

[14]王晨光：《从“错案追究制”谈法律运行中的不确定性》，载梁治平编：《法律解释问题》，法律出版社1998年版，第247-268页。

[15]参见郝铁川：《论良性违宪》，《法学研究》第2期。

[16]参见陈瑞华：《司法权的性质》，《法学研究》20第5期。

[17][英]丹宁：《法律的正当程序》，李克强等译，群众出版社1984年版，第56页。

[18]该案完全可以根据《中华人民共和国民法通则》的有关规定来处理。

[19]最高人民法院于年7月24日做出《关于以侵犯姓名权的手段侵犯宪法保护的公民受教育的基本权利是否应承担民事责任的批复》。

[20] 参见蔡定剑：《历史与变革―――新中国法制建设的历程》，中国政法大学出版社1999年版，第32-35页。

[21]尽管修改后的《中华人民共和国法官法》要求担任初任法官的人选必须具有本科以上学历并通过严格的司法考试，但是，由于我国现行人事制度的制约，在可以预见的相当长一段时间内，不可能有大批高素质的法律人才充实到法官队伍之中，法官队伍的整体状况也不可能在短期内得到根本的改善。

[22]例如，在1999年北京市海淀区人民法院审理的刘燕文诉北京大学、北京大学学位评定委员会一案中，法官为了支持其判决结论，不惜将《中华人民共和国学位条例》第10条第2款“学位评定委员会……做出是否批准的决定。决定以不记名投票方式，经全体成员过半数通过……”中的“过半数”解释为无论是批准还是不批准，都必须“过半数”。显然，一审法院采取了近乎机械的字面意义的解释，不但违背了生活常理，而且也可能导致与会成员只能在“赞成”与“反对”二者之间选择而不得弃权这一荒谬的结论。参见沈岿：《制度变迁与法官的规则选择》，《北大法律评论》第3卷第2辑，北京大学出版社20版，第159-203页。

[23]孙笑侠：《法的现象与观念》，山东人民出版社2001年版，第236页。

[25]参见范忠信：《刑法典应力求垂范久远―――论修订后的〈刑法〉的局限与缺陷》，《法学》19第10期。

[26]郑戈：《法律解释的社会构造》，载梁治平编：《法律解释问题》，法律出版社1998年版，第65-68页。

[27]周道鸾主编：《中华人民共和国司法解释全集》，人民法院出版社1994年版，第10-11页。

[28]“立法懈怠”通常是指“该立的不立或未及时立（这是积极的立法懈怠），而该废止或修改的不废止或不及时修改（这是消极的立法懈怠）”。参见郭道晖：《论立法的社会控制限度》，《南京大学法律评论》年春季卷。应当说，本可以在立法中加以解决的问题却留待司法机关或其他机关通过发布司法解释或制定实施细则的方法加以处理，也是一种“立法懈怠”。

[29]全国人大常委会《关于修改〈中华人民共和国婚姻法〉的决定》通过后，最高人民法院于2001年12月25日发布了长达34条的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》。

[30][38]谢晖：《解释法律与法律解释》，《法学研究》年第5期。

[31][美]史蒂文・J・伯顿：《法律和法律推理导论》，张志铭、解兴权译，中国政法大学出版社1998年版，第62-63页。

[32]参见最高人民法院《关于地方各级人民法院不应制定司法解释性文件的批复》（1987年3月31日）。

[33]参见陈兴良主编：《法治的使命》，法律出版社2001年版，第278页。

[34]最高人民法院法官张军在北京大学第七次“刑事法论坛”的评论。有意思的是，张军法官一方面强烈主张将“禁止垂钓”扩张解释为包括“张网捕鱼”，但同时又以“法不责众”为由拒绝将挪用公物的行为解释为“挪用公款”―――同样是在“正义”的名义下!参见陈兴良主编：《法治的使命》，法律出版社2001年版，第285-287页。

[35]参见最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的意见》（1991年7月11日）第3条第3款。该条规定将可以受理的计划生育主管部门做出的行政行为仅限于“征收超生费、罚款的行政处罚”，从而将实践中大量的其他严重侵犯当事人合法权益的行为排除在受案范围之外。

[36][美]埃德加・博登海默：《法理学―法律哲学和方法》，张智仁译，上海人民出版社1992年版，第372页。

[37]“个案因应”规则主要包括两个方面的要求：一是司法解释必须基于当事人或相关机构之请求而为；二是须严格限于当前个案之需要，不能脱离具体案件而为。

（原载《法商研究》第2期 责任编辑 汪再祥）

3.司法解释“立法化”现象探微论文 篇三

[摘 要] 由于立法技术、历史传统、价值观念、法官思维能力以及司法体制等方面因素的综合影响，近年来的司法解释日益呈现出“泛立法化”的趋势并成为司法解释的基本模式。解释程序的主动性、解释内容的创制性与解释方式的专断性等是司法解释立法化的主要特征。司法解释的“立法化”虽然能够在一定程度上弥补现行法律之不足，但却无法证成其正当性与合理性，并且没有实现其完善法制、维护法制统一、指导法律实施以及增进社会正义的预期目标。

[关键词] 司法解释 立法化 成因 实效评析

20世纪80年代以来，司法解释在我国得到了空前的发展，其地位和作用甚至已经成为法官审理和裁判案件最基本的依据。最高人民法院也由原来单纯地、就事论事式地解释某一具体的法律条文，向越来越经常性地对法律文本进行系统性甚至是整体性解释的方向拓展。其性质已不再属于对法律条款的文字含义和文字表达的技术性阐释，而是逐步扩大到整个法律文本，最后演变成脱离原有的法律文本甚至文件系统所指向的法律调整框架和调整范围的“准立法行为”，形成了最高人民法院这样“一个权力相对薄弱的法院却拥有世界上最为广泛的法律解释权”的奇异景观，[1]最高人民法院也因此而成为除全国人大及其常委会和国务院以外的“第三立法部门”。无论是从数量、涉及的范围还是从在司法审判中的地位看，最高人民法院的司法解释都可以被视为除法律、法规和规章以外的最重要的“法源”。它不但可以规定源法律所未规定之事项，而且还可以改变源法律的规定。司法解释的“立法化”或“泛立法化”现象已经成为我国司法解释的一个基本特征和普遍趋势。然而，这种现象本身并非不证自成地具有其天然的合理性与正当性，它理应引起学界的关注并予以适当的回应。

一、司法解释“立法化”的表现

司法解释是我国特有的一个法律概念。通说认为，司法解释是指国家最高司法机关在适用法律解决具体案件时，对如何应用法律所做出的具有法律约束力的阐释和说明，包括“检察解释”和“审判解释”。[2]按照通常的理解，所谓立法是指国家立法机关依照法定的程序制订、修改、废止法律的活动。[3]立法的基本特征可概括为：（1）立法是立法权行使的结果，属于立法机关的职责；（2）立法是一种创制法律规则的活动；（3）立法所创制的规则具有普遍的拘束力；（4）立法在原则上不得溯及既往。一般认为，判断某一行为是立法活动还是行政活动或司法活动并不在于行为的主体，而在于行为的.内容。因此，如果我们不是过分拘泥于“立法”的概念，而是着眼于内容，那么，只要某一行为是为了一般性地确定抽象的行为规则，不管采取该行动的是立法机关还是行政机关、司法机关或其他的组织，都可以视为是在行使立法权，属于立法的范畴。[4]

当我们使用“立法化”、“泛立法化”或类似的语词描述司法解释运作的实际状况时，这就意味着司法机关在行使这种由审判权派生的“适用、解释法律的权力”，进而对法律文本进行阐释、说明甚至上升到创立法律未曾明确的事实范畴和行为规则时，已经超越了司法权本身，具备了立法活动的实质内容和立法活动的外观结构，而演变为一种实实在在的立法行为或“准立法”行为，其权力基础也不再是司法权，而是立法权。以“解释”、“规定”的形式出现的司法解释自不例外，即使是应下级法院或相关机构之请示，针对个案所为的以“批复”、“函”等形式出现的解释，在标题中也往往是以问题、性质命名而加以“类型化的处理”，[5]因而与立法文件无异。

司法解释的“立法化”还意味着趋同于立法行为的现象已经日益成为司法解释发展的一个基本趋势。我国从建国初期到1978年以前，无论是刑事立法还是民事立法基本上都未展开，法院审判工作的主要依据是国家的政策。这一时期司法解释的基本特点是以政策性的解释为主。“在很多方面无基本法律和基本无法律可供

4.立法的还给立法、司法的还给司法河北省政法委文件的评论 篇四

中国政法大学

教授

上传时间:2009-12-14

关键词: 物权/物权法/ 交易安全/平等保护

内容提要: 从规范层面上看, 物权法规定了许多新的制度, 它的实施将使国家财产、集体财产和个人财产得到更好的保护, 使市场经济得到更加健康的发展。物权法的制度规范承载着物权法的立法精神, 这主要包括: 物权的平等保护原则、保护交易安全的原则、明晰所有权范围与加强保护的原则、物权主利益协调原则与重点保护城市居民和农民利益的原则。这些立法精神充分体现在物权法的具体规范中, 是客观与实证的。

一、导言

任何法律都是社会文明及经济发展需求的反映与折射, 物权法也是如此。虽然我们不能说, 在物权法出台之前, 我国不存在实质意义上的物权法, 如《民法通则》、《担保法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》、《城市房地产管理法》等都在不同层面上实质地调整着物权关系, 但是这些法律之间缺乏系统性与协调性, 相互之间甚至存在矛盾与冲突, 给司法实践中的法律适用带来困难。同时, 随着改革开放和经济发展, 现存的物权种类已经不能满足新的形势及建设和谐社会的需要。另外, 我国多年来改革开放的成果也需要通过物权法固定下来, 以保护多种经济成分主体的财产。王兆国副委员长在《关于中华人民共和国物权法（草案）的说明》（以下简称《说明》）中指出了制定物权法的“三个需要”, 即“制定物权法是坚持社会主义基本经济制度的需要； 制定物权法是规范社会主义市场经济秩序的需要； 制定物权法是维护广大人民群众切身利益的需要”。

关于第一个需要, 即“坚持社会主义基本经济制度的需要”, 《说明》作了这样的诠释: “坚持以公有制为主体、多种所有制经济共同发展是国家在社会主义初级阶段的基本经济制度。通过制定物权法, 明确国有财产和集体财产的范围、国家所有权和集体所有权的行使、加强对国有财产和集体财产的保护, 有利于巩固和发展公有制经济； 明确私有财产的范围、依法对私有财产给予保护, 有利于鼓励、支持和引导非公有制经济的发展”。

关于第二个需要, 即“规范社会主义市场经济秩序的需要”, 《说明》作了这样的诠释: “产权明晰、公平竞争是发展社会主义市场经济的基本要求。通过制定物权法, 确认物的归属, 明确所有权和用益物权、担保物权的内容, 保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利, 依法保护权利人的物权, 对于发展社会主义市场经济具有重要作用”。

关于第三个需要, 即“维护广大人民群众切身利益的需要”, 《说明》作了这样的诠释: “随着改革开放、经济发展, 人民群众生活普遍改善, 迫切要求切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法财产、保护依法享有的土地承包经营权等合法权益。通过制定物权法, 明确并保护私人所有权、业主的建筑物区分所有权、土地承包经营权、宅基地使用权, 以维护人民群众的切身利益, 激发人们创造财富的活力, 促进社会和谐”。

上述必要性与物权法的目的功能, 决定了物权法的基本精神与原则。但是, 物权法的这些基 1 本精神必须通过具体的规范表达出来, 而且这种通过规范表达出来的基本精神必须具有客观性与实证性。因此, 本文所说的物权法的基本精神是以规范作为载体的。

在我看来, 物权法的立法精神可以用原则表示,大致如下:（1）物权的平等保护原则；（2）保护交易安全的原则；（3）明晰所有权范围与加强保护的原则；（4）物权主利益协调原则；（5）重点保护城市居民和农民利益的原则。下面我们将分述这些原则以及物权法的表达规范。

二、物权的平等保护原则

（一）物权的平等保护原则之法律含义

所谓物权的平等保护原则是指所有物权不论权利人为何人,平等受法律保护。尽管这条原则是各国宪法及民法典所确认的基本原则与法律的基本精神, 但是在我国的物权法起草过程中却引起了极大的争议。因为, 从我国自上世纪60 年代开始到80年代中期的历史进程看, 基本上就是一个消灭私人财产权的过程, 直到改革开放后, 我们才允许多种经济成分的并存, 由此, 所有制结构从单一变为多元。因此, 社会政策上的这种从消灭私人财产权到承认私人财产权的转变, 反映到法律和意识上需要一个过程。所以说, 无论是2004 年的宪法, 还是2007 年的物权法, 承认对所有主体的物权之平等保护原则,是一个伟大的进步。

（二）平等保护原则在物权法上的规范体现

我国物权法第1 条规定: “为了维护国家基本经济制度, 维护社会主义市场经济秩序, 明确物的归属, 发挥物的效用, 保护权利人的物权, 根据宪法, 制定本法。”第3 条规定: “国家在社会主义初级阶段, 坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济, 鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济, 保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”第4 条规定: “国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。”

应该说, 从伦理价值上看, 对所有物权的主体实行平等保护是由民法的性质所决定的, 也是市场交易的需要。试想, 如果物权分为不同的等级, 那么物权之间的流转将变得困难, 甚至是不可能的。这样一来, 就违背了市场经济的法则, 市场经济就建立不起来。再从立法技术上看,平等保护也是物权法的规范制度构建的基础, 没有主体平等作为基础, 物权法将变为行政协调法, 而不再是私法意义上的物权法。

三、保护交易安全的原则

（一）交易安全的重要性

无论是从国家经济秩序之需求上看, 还是从个人交易之愿望上看, 都需要交易安全。因为, 如果没有交易安全制度的保障, 善意交易对方（第三人）从交易中所获得的标的物就难以持有, 其目的就难以达到, 社会分工所带来的相互协同的需要就难以满足, 正常的经济秩序就建立不起来。因此, 任何国家的物权法对物权的变动都规定了安全规范制度, 以保障交易安全。在物权法上, 这些交易安全的制度主要是通过“物权法定”、“公示公信（登记与交 2 付等）”、“区分原则”等制度表现出来的。

（二）物权法定主义原则

1.物权法定主义原则的含义及物权法规范。

物权法定主义原则的基本含义是: 物权的种类和内容由民法和其他法律统一规定, 不允许当事人依自己的意思自由创设或者变更。这一原则为19 世纪大陆法系各国民法典运动后确立的一项关于物权法的基本原则, 其具体内容有两个:（1）民法上所有的物权种类必须在法律中明确固定下来, 当事人不得创设法律所不认可的新类型权利, 此所谓“类型法定”；（2）任何一项物权的内容由法律强制性地予以规定, 当事人不得创设与法律规定的物权内容不同的物权。我国物权法第5 条规定: “物权的种类和内容, 由法律规定。”这是我国第一次以法律的形式规定之。

2.物权法定主义原则的意义。

物权法定主义原则不仅是交易便捷的需要, 也是公示及交易安全的需要。物权具有绝对效力, 任何人对物权都负有尊重的义务。而要实现这一要求, 物权的内容要为第三人所认识。如果物权的内容不统一, 第三人将无法知道其行为是否构成对物权的不尊重。只有通过内容固定, 才能引导人们的行为, 实现对物权的尊重和对第三人的保护。与债权不同, 债权为对特定人请求为特定行为的权利, 具有相对性。债权不能实现的原因主要在于债务人不履行债务的行为, 因此, 债权的侵犯者一般只能是债务人。而物权为支配支配物的权利, 具有绝对性, 物权的不能实现, 可因任何第三人的行为, 亦即任何人均得成为物权的侵犯者。为使物权不致无端遭受他人侵犯, 权利的公示便有其必要, 而公示手段的有限, 则决定物权的种类和内容必须明确, 否则物权人之外的第三人将在千奇百怪的“物权”面前无所适从, 而第三人对物权的尊重便无从谈起。所以, 物权是一种必须经由权利人之外的一切人加以尊重才能实现的权利, 而物权之获得他人尊重, 须以他人知晓物权的存在及物权的内容为条件。

（三）公示公信原则

所谓物权的公示原则, 是指物权的享有或者变动以一种可以从外部察知的方式向社会公开, 从而使第三人知道的原则。简单地说, 公示原则就是物权享有或者变动的外部象征或者标志。例如, 你拥有房屋所有权, 你必须进行登记, 登记就是你拥有的标志； 你要将你拥有的房屋出卖给他人, 也必须办理转让登记, 以表明所有权人已经发生的变化。

所谓物权的公信原则, 是指物权的享有或者变动一旦公示, 那么即使这种公示的方式与权利的真实状况不相符合（如虚假登记）, 但对于信赖该公示方式而与之从事交易的善意第三人不生影响, 即法律仍然承认第三人可以取得如同公示与权利相符合时可以取得的结果, 以保护交易安全。

公示公信原则在《物权法》中有集中体现。物权法第6 条规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让, 应当依照法律规定交付。”物权法第9 条规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力； 未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。”

法律规定公示公信原则的原因在于: 一是权利推定（享有权利的外观）。符合公示方式要求的, 就推定其为权利人。但不可否认的是, 这种权利享有的外观可能与真实权利有时是不符合的, 登记符合的情况比较多, 而动产的占有, 不符合的情况可能就比较多。因此, 必须辅助于善意才能符合伦理要求。从推定的意义上说, 这是交易的基础。否则, 任何交易将无法完成或者说成本很高。权利推定实践中的意义是确权之诉。这里, “推定”的意思恰恰就是可以依证据推翻之。二是权利转让。物权的转让必须公示, 否则第三人将无从知道。因此, 公示在权利变更时意义重大。三是善意取得。从法律上说, 任何一个转让权利的人, 首先必须具有对权利的合法有效的处分权。但是, 如何在交易中去证明交易对方对于交易的标的具有合法有效的处分权呢？ 如果没有公示方式的话, 那么, 买卖的买受人就要花费大量的时间去调查出卖人对出卖物的合法处分权。而具有了公示方式后, 只要相信公示手段, 则相信这种外部占有或者登记, 就当然相信其为合法处分权人。即使存在不符合, 也不影响善意信赖权利外观的人的利益。为了完善不动产登记制度, 物权法还规定了预告登记与异议登记制度。

预告登记是指为保全对不动产物权的请求权而将此权利为对象进行的登记, 该登记具有物权的排他性效力。德国法、日本法、瑞士法都规定了这种登记制度。我国物权法第20 条规定: “当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。”

异议登记在立法中也有体现。我国物权法第19条规定: “权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的, 可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的, 登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的, 申请人在异议登记之日起十五日内不起诉, 异议登记失效。异议登记不当, 造成权利人损害的, 权利人可以向申请人请求损害赔偿。”

由此可见, 在我国法上, 如果更正得不到现实权利人的同意, 应采取异议登记的方式, 以防止现实权利人恶意处分不动产, 而损害请求人。

（四）区分原则

区分原则就是指法律区分物权变动的原因与结果的原则。物权法第15 条规定: “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效； 未办理物权登记的, 不影响合同效力。”[2-4]区分原则在保护交易安全方面的意义是: 从逻辑上说, 只有房屋买卖合同生效后, 出卖人才负有转移所有权的义务, 如果合同都没有生效, 出卖人就没有必要转移所有权的义务。因此, “一房二卖”就会成为必然的事实。区分原则就解决了这一问题: 房屋买卖合同的效力适用《合同法》的规定, 只要符合合同法的规定条件, 房屋买卖合同就生效。合同生效后,出卖人就负担交付房屋并转移房屋所有权与买受人的义务。如果出卖人不交付房屋, 就属于违约行为。买受人可以请求法院强制出卖人交付房屋； 如果出卖人“一房二卖”, 就要承担违约责任。这一制度再配合“预告登记”制度, 能够很好地保护交易安全。

四、明晰所有权范围与加强保护的原则

（一）关于国家所有权

关于国家所有权, 物权法的规定主要体现在三个方面: 一是明确国家所有权的范围； 二是明确国家所有权的行使主体； 三是加强对国家所有权的保护。关于国家所有权的范围, 物权法第46 条至52条明确规定: “矿藏、水流、海域属于国家所有； 城市的土地, 属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地, 属于国家所有； 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源, 属于国家所有, 但法律规定属于集体所有的除外； 法律规定属于国家所有的野生动植物资源, 属于国家所有； 无线电频谱资源属于国家所有； 法律规定属于国家所有的文物, 属于国家所有； 国防资产属于国家所有； 铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施, 依照法律规定为国家所有的, 属于国家所有。”

关于国家所有权的行使主体, 物权法第45 条规定: “法律规定属于国家所有的财产, 属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权； 法律另有规定的, 依照其规定。”

关于加强对国家所有权的保护问题, 物权法第56 条规定: “国家所有的财产受法律保护, 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”第57条规定: “履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员, 应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值, 防止国有财产损失； 滥用职权, 玩忽职守, 造成国有财产损失的, 应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定, 在企业改制、合并分立、关联交易等过程中, 低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的, 应当依法承担法律责任。”

（二）关于集体所有权

物权法关于集体所有权的主要贡献在于: 一方面明确了其范围, 另一方面明确了其行使与保护。关于集体所有权的范围, 物权法第58 条规定:

“集体所有的不动产和动产包括:（1）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（2）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（3）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（4）集体所有的其他不动产和动产。”

关于集体所有权的行使, 物权法作出了比较详细的规定, 以避免实践中少数人利用职权来侵害集体利益。物权法第59 条规定: “下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:（1）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（2）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（3）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（4）集体出资的企业的所有权变动等事项；（5）法律规定的其他事项。”第60 条规定: “对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等, 依照下列规定行使所有权:（1）属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（2）分别属于村内两个以上农民集体所有的, 由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（3）属于乡镇农民集体所有的, 由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”

关于对集体所有权的保护, 物权法第63 条规定:“集体所有的财产受法律保护, 禁止任何单 5 位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的, 受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”

（三）关于个人所有权

关于个人所有权的范围与保护, 物权法第64 条至66 条规定: “私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权；私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护； 国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益； 私人的合法财产受法律保护, 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”

五、物权主利益协调原则

无论是私人所有权之间、私人与集体所有权之间, 还是国家所有权之间, 在权利行使方面因为各种原因会存在矛盾与冲突。物权法为协调这些矛盾与冲突, 使资源得到最大化利用, 专门规定了业主的建筑物区分所有权、相邻关系、征收制度等, 以保证不同利益主体在法律框架内得到合理的协调, 以利于建设和谐社会的目标。

（一）业主的建筑物区分所有权

由于商品住宅的大力推广, 业主与业主之间、业主与开发商之间、业主与物业公司之间的矛盾比较突出, 可以说已经成为重要的社会问题。在这一问题上, 物权法主要规定了下列协调利益的措施。

1.明确业主之间的权利义务。

物权法第70 条至72 条、第77 条规定: “（1）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权, 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（2）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全, 不得损害其他业主的合法权益。（3）业主对建筑物专有部分以外的共有部分, 享有权利, 承担义务； 不得以放弃权利不履行义务。（4）业主不得违反法律、法规以及管理规约, 将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的, 除遵守法律、法规以及管理规约外, 应当经有利害关系的业主同意。”

2.明确物业小区的组织管理机构。

物权法第75 条规定: “业主可以设立业主大会, 选举业主委员会。”第76 条规定: “下列事项由业主共同决定:（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”决定前款第五项和第六项规定的事项, 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项, 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第78 条规定: “业主大会或者业主委员会的决定, 对业主具有约束力。”3.明确建筑区划内设施的归属。

物权法第73 条规定: “建筑区划内的道路, 属于业主共有, 但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地, 属于业主共有, 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房, 属于业主共有。”第74 条规定: “建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”

（二）相邻关系

相邻关系是由法律规定的因相邻不动产的利用而发生的权利义务关系。因相邻不动产在不动产的利用方面, 多发生纠纷, 因此, 为协调与平衡利益关系, 物权法特别规定了相邻关系, 为建设和谐社会坚定了法律基础。具体来说, 物权法对相邻关系的规定主要是: “不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则, 正确处理相邻关系； 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用, 应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放, 应当尊重自然流向； 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的, 应当提供必要的便利； 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的, 该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利；建造建筑物, 不得违反国家有关工程建设标准, 妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照； 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物, 排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质； 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等, 不得危及相邻不动产的安全； 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的, 应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害； 造成损害的, 应当给予赔偿。”

（三）征收制度

所谓征收, 是指国家依强制力将非国有财产转移于自己的行为。在我国因拆迁引起了许多社会问题和矛盾, 有些地方的矛盾还比较尖锐。实事求是地说, 这种行为涉及对各种所有权的平衡问题, 因此, 必须慎重对待。物权法对此作了比较明确的规定: “为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地, 应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用, 安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活, 维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产, 应当依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益； 征收个人住宅的, 还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”这样就明确了征收的条件与程序: 一是必须是“为了公共利益的需要”； 二是依照法律程序和权限； 三是必须给予合理的补偿。

六、重点保护城市居民和农民利益的原则

除了上面讲的合法的收入、生活用品、生产工具、原材料、私人合法的储蓄、投资等以外, 对于城市居民来说, 最重要的利益是其房屋, 而对于农村居民来说, 最重要的利益是其承包的土地及其收益。物权法为了保护他们的合法权益, 对于他们关心的问题,特别作了规定。

（一）对于城市居民房屋所占建设用地使用权的保护在物权法的起草过程中, 许多人非常关心一个关乎自己切身利益的问题: 城市住宅的土地使用权70 年, 期满后如何处理？ 对此, 物权法第149条规定: “住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期。”这一规定, 使许多人对安居乐业有了充足的信心。

（二）对于农村居民利益的特别保护

1.土地承包权期限长且不必登记。

物权法第126 条规定: “耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年； 特殊林木的林地承包期, 经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满, 由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”物权法第127 条规定: “土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证, 并登记造册, 确认土地承包经营权。”

2.土地承包权可以自由流转。

物权法第128 条规定: “土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”

出处:《中共中央党校学报》2007 年第3 期

【我想发表评论】

【将文本推荐给好友】

【关闭窗口】

李永军

从物权法规范看物权法的立法精神

李永军

物权与债权的二元划分对民法内在与外在体系的影响（下）

李永军

物权与债权的二元划分对民法内在与外在体系的影响（上）

李永军

法治视野下的物权法

李永军

非财产性损害的契约性救济及其正当性（下）

李永军

非财产性损害的契约性救济及其正当性（上）

李永军

论我国人格权的立法模式

(http:///article/default.asp?id=47166,2009-12-14)

《物权法》最新司法解释三人谈 ——民商法前沿论坛第340期实录

上传时间:2009-12-14

内容提要: 伴随着城市化的发展，“小区”业已成为现代生活中的主要居住、生活场所。与传统独门独院的生活方式不同，小区生活在拉近人们物理距离的同时，也引发了一系列非传统的纠纷。其中典型的有二：一是房屋租赁合同纠纷；二是建筑物区分所有权纠纷；三是物业服务纠纷。我国《物权法》对前述问题做了较为原则性的规定。针对前述三个问题，最高人民法院分别于2009年3月、6月先后出台三部司法解释，即 1．《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》； 2．《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》； 3．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。日前，三部司法解释均已正式施行。10月10日晚，著名法学家、中国最大的专业住宅开发企业首席律师、司法解释的亲历制定法官将同台演讲，结合理论、实务和司法解释的制定背景，解读三个司法解释。

主讲人：

杨立新

中国人民大学法学院教授、博士研究生导师

中国法学会民法学研究会副会长

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任

颜雪明

万科集团首席律师

中国房地产业协会法律委员会副主任

辛正郁

最高人民法院民一庭法官

评议人：

陈界融

四川大学法学院教授

主持人：熊丙万

中国人民大学法学院民商法博士研究生

时

间：10月10日（周六）18：30

地

点：中国人民大学明德法学楼601国际学术报告厅

主

办：中国人民大学民商事法律科学研究中心

协

办：德恒律师事务所

主持人熊丙万：各位老师，各位同学：大家晚上好！

欢迎大家参加今天的民商法前沿论坛。我们都知道，“衣、食、住、行”是伴随我们 一生的几大难题：衣服我们要穿的时尚，饮食我们追求健康，居住我们希望环境舒适，开车我们还关注品牌。

今天我们就主要讨论“住”的问题。

今天在座的大多数听众是学生，主要以宿舍为居住场所，按照学校的《公寓管理规章制度》进行模式化的居住和生活，既不考虑房租，又不考虑产权，更不考虑物业费。

一旦毕业之后，我们的情况就会发生重大变化。

对多数人来说，在房价高得咬人的情况下，我们总得先租个小房子吧。在房屋租赁过程中，关于房屋租金、房屋装修费用、房屋维修费用、优先购买权等一系列问题接踵而来，成为烦恼出租人和承租人的主要问题。

等我们辛辛苦苦攒够了钱，我们就可以买个房子。不过，这还没完，我们都希望“我的地盘我做主”，但事实上并非都能如愿，因为在今天，我们大多数人都要居住在区分所有的建筑物当中，“我的地盘”通常要和“别人的地盘”发生千丝万缕的联系。这时候，在区分所有建筑物中，业主专有权的享有，共有权的行使，共同管理权的配置都是小区生活中的热门话题，也是极易引发矛盾、影响社区和谐的问题。

买了房子，办了登记，等我们把房产的权属搞清楚之后，我们还得忙于自己的日常工作，没有时间亲自打扫过道、整理草皮，维修电梯。怎么办呢？就得聘请专业的物业管理公司代为管理，随之而来的就是物业管理合同、物业管理费用等等一系列新的问题。

刚才说了那么多的问题，不过大家不用愁。之所以说不用愁，我想主要有三大理由：第一个，我们都是学法律的，都会用法律武器维护自己的合法权益；第二个，《物权法》为我们提供了重要的法律依据，并且最高人民法院还针对这些问题出台了三个司法解释，它们分别：

1．《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；

2．《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；

3．《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

第三个，也是最重要的一个，我们民商法前沿论坛特别邀请了三位专家学者，一起对法律、法律的解释做一个解释。

第一位是我们大家非常熟悉和敬仰的，著名民法学家杨立新教授；

第二位是万科集团首席律师、中国房地产业协会法律委员会副主任颜雪明先生；第三位是来自最高人民法院民一庭得辛正郁法官。三位嘉宾将从不同的角度对这三个司法解释进行解读。请大家以掌声表示热烈欢迎。（掌声）

根据论坛的安排，先由三位嘉宾根据自己的研究和经历对三个司法解释逐一解读，然后由三位嘉宾相互讨论，最后也欢迎各位听众参与讨论。

好了，请大家以热烈掌声欢迎颜雪明律师发表演讲。这里，我做一个补充介绍，颜律师是万科集团的首席律师，而万科集团是我国最大的专业住宅开发企业，我们相信，颜律师的丰富经验一定能给我们带来很多启发。

颜雪明：谢谢大家！非常荣幸能有机会到人大，特别是跟杨老师和辛正郁法官同台演讲，这是一件很荣幸的事情。我对房屋租赁的司法解释不是很熟悉，但对区分所有权的司法解释和物业纠纷的司法解释，从最高人民法院开始制定司法解释的时候，我们就和杨老师一起做了一些调研和做过一些研讨活动，在这个过程当中我也向杨老师和最高法院的辛法官学到了很多东西，从实务当中我们也提出了一些建议，有些建议也得到了采纳。两个司法解释公布以后，以我的看法就是从企业的角度和行业的角度来看，认为两个司法解释都写的非常好，和一些以往的司法解释相比的话更加切合实际，可以看出在起草过程中起草人非常重视各方面的意见和建议，吸收了大量的学理上的观点和实务当中的经验；但是从另一个方面，10 由于我们国家的区分所有权的制度也好、物业管理也好都是新事物，现在不过十几二十几年的时间，很多问题在认识上需要一个过程，包括学者研究也是不够的，法院积累的审判经验也是不够的，所以现在再回过头来看的话仍然有一些可以讨论的问题，所以今天在这个场合因为时间有限，我想就这个物业纠纷的司法解释谈三个问题。第一个问题就是物业管理和物业服务；第二个问题就是物业企业的代位诉权，司法解释的第四条有一个规定了物业企业的诉讼权利，我认为这是一个代位的诉权；那么第三个问题就是物业费的问题。

第一关于物业管理和物业服务的问题。在《物权法》公布之前的时候我们国家基本上没有出现过物业服务这个概念，1981年深圳成立一个企业叫“深圳物业管理公司”，就是现在的深圳物业管理集团，也就是深圳著名的国贸大厦的发展商，当时叫“深圳物业管理公司”，那么这个公司的成立把物业管理这个概念引入到中国，在之前中国大陆是没有物业管理这个概念的，同时也把有专业公司提供的不动产管理服务带进了中国，当时就称作物业管理，后来这个概念一直是通用，到2003年国务院制定《物业管理条例》的时候，仍然把这种专业公司提供的不动产管理服务称之为物业管理，那么在《物业管理条例》里边使用的法律概念有物业管理、物业管理区域、物业管理用房，然后还有物业服务企业、物业服务费用，《物业管理条例》第四章的名称叫“物业管理与服务”，看起来是两个东西，但是并没有作清楚的区分和界定，而且在这个《物业管理条例》有一个条文叫一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，又是物业管理又是物业服务，到底这两个东西是不是一回事，那么《物权法》公布以后，《物权法》里边没有出现物业管理这个概念，只是说业主有权利去管理自己的不动产，但没有提到物业管理这个概念。《物权法》里边有物业管理用房和物业服务企业这两个概念，所以说《物权法》公布以后大部分物业公司都把名称由物业管理公司改为物业服务公司，小区里边的管理处改为服务处，但是究竟物业管理和物业服务有什么区别，是不是一回事这个在法规上没有明确的定义，也没有看到有专人去研究。对这个问题我有一些看法跟大家来交流一下。什么是物业管理？我的看法是物业管理是业主管理自己不动产的民事活动，这是业主的一个活动，他的权利来源是建筑物区分所有权。《物权法》第七十条规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以为的共有部分享有共有和共同管理的权利。这个条文就是对区分所有权的描述，里边提到了三个权利专有权、共有权和共同管理的权利。我有一个权利来源的路线图就是物业管理来源于业主共同管理的权利，那么业主共同管理的权利来源于建筑物区分所有权，建筑物区分所有权是物权的一个部分，那物权是排它的绝对的权利，所以说业主管理自己的不动产是行使物权的行为，也是一种排它的绝对的权，利任何人都不能妨碍和干涉，我们现在一理解对物权的保护往往是对业主房子的保护，但是对业主管理权利的保护和尊重是不够的，主要表现在基层政府过多的干涉，这个问题在现实中非常突出，当然我们同学都比较年轻不太关注家里的事情，有生活经验的人都会有这种感觉。我的观点是物业管理的主体只能是业主，物业管理的核心是业主自治。但是现在在现实当中，甚至在法规当中比如《物业管理条例》有很大的篇幅提到了物业服务企业，实际上我们对照台湾的《公寓大厦管理条例》在这里边讲到的都是管理委员会和管理人，基本上没有什么物业服务企业或什么物业服务人的什么地位，所以这是物业管理。物业管理最上边是物权，物权是由四个部分组成，按照我们《物权法》的体例所有权、用益物权、担保物权、占有，在所有权里边有一个建筑物区分所有权，建筑物区分所有权有三部分组成，专有权、共有权和共同管理的权利，那么共同管理的权利下面又派生出三种方式，一种是业主自行管理；第二种方式是委托物业企业管理；第三种方式委托其他管理人管理。基本上逻辑是这样一个逻辑。那么什么是物业服务？《物权法》第八十一条规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他人管理。那么这里边就涉及到了物业服务企业所起的作用。那么物业服务企业实质上是专业的公司或者是管理人受业主的委托或雇佣为业主的不动产进行管理和维护的一种有偿服务。这个物业服务和物业管理 11 的关系，我认为物业服务是物业管理活动的一部分，这个业主可以自己干也可以委托别人干，委托别人来服务就产生了物业服务。打一个比方物业服务和物业管理的关系，就像家里的保姆和家里的女主人的关系，看起来做的活差不多，洗碗、拖地、洗衣服，但是女主人是有实体权利的，这个保姆是没有的，女主人说这个碗不喜欢了我可以把它摔碎再买一个，保姆就不可以。虽然很多小区都是物业公司在干这干那，但是他的地位就是一个服务者的地位，实体权利是没有的。那么物业管理到底有个什么内容，这也是个非常重要的基础性的问题。我们现在发生很多纠纷，就会涉及到这个纠纷到底是不是物业服务企业应该管的内容或者说是业主委员会应当管的内容。《物权法》第八十二条规定物业服务企业或其他管理人根据业主的委托管理建筑物区划内的建筑及其附属设施并接受业主的监督。这个条文非常的简练只有一句话。《物业管理条例》第二条说本条例所称的物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及其配套的设施、设备和相关场地进行维护、维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。那么《物业管理条例》和《物权法》在这个问题上有两个差异，第一个差异是这个物业管理是不是必须通过物业服务企业，按照《物业管理条例》的界定，本条例所称的物业管理是指业主通过选聘物业服务企业来实施的，但《物权法》是没有这个说法的。第二个差异在于有没有维护相关秩序的内容，这个《物业管理条例》里边突出强调了维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，这个《物权法》也是没有的。到底是哪个规定是更加合理的。我觉得《物业管理条例》是从实际出发，现实当中确实存在小区的事业主不管要靠物业公司来管，但从法理上来讲物业公司有没有权利来管。我们从生活常识来看的话这个维护相关秩序是什么含义，财产本身是没有秩序的，说秩序是指人的行为的一种次序，那么包括业主在内的物业管理本质是一种对不动产的管理那么能不能延伸到对人的行为的管理，我认为这个相关秩序超过了对财产管理的范围，而且从《物权法》来看也是没有这样的规定。你像这个小区里的相关秩序，包括乱倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全，甚至侵犯人身和财产这样的一些事情实际上都属于相关秩序的范围。《物业管理条例》第四十七条也明确规定保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时应当履行职责不得侵害公民的合法权益。那么法规也知道保安所做的事是维护公共秩序。我认为这个公共秩序应当属于公法管制的内容，应当是行政机关管理的职责，而且这个物业服务企业它要是维护公共止秩序的，他有什么资源有什么手段，应当怎么做,《物业管理条例》规定的是应当制止、报告和协助就这三个措施，遇到违法行为先是制止，然后向有关机关报告并且协助有关机关来处理，但是这几条措施对物业企业来说对它要维护公共秩序的职责来说显然是不够的。那么这次从最高院制定的司法解释里面，我认为对这个维护相关秩序的职责是持了肯定的态度，从这个第四条物业服务企业这样的诉讼权利来看，体现了一个肯定的态度。在现实当中如果不是物业服务企业去出头可能就没有人管，但是这个问题应当是引起我们思考的，那么小结一下这个问题，我认为区分物业管理纠纷和物业服务纠纷是一个非常重要的基础性的问题，物业管理纠纷是业主实体权利的纠纷，它的本质是区分所有权的纠纷，属于物权争议，比如说有业主危害建筑物的安全违章搭建占有共有部分以及业主的选举权和表决权的争议，这些纠纷我们通常会把它叫物业管理纠纷，因为是发生在小区里边实际上这个应该是业主实体权利上的纠纷，从司法解释上也没有规定在物业服务的解释里边而是规定在区分所有权的解释里边，这个是物业管理纠纷。那么物业服务纠纷是物业服务企业或者是其他管理人他们作为一方然后与业主之间因为履行物业服务合同而产生的一种债权纠纷，主要是合同效力、合同履行是不是符合约定这样一些纠纷。那么最高院的这个物业服务纠纷解释的定位是非常准确的，从名称上看叫做《审理物业服务纠纷案件具体应用法律有关问题的解释》而没有说物业管理纠纷，这个我认为是有讲究的，不是随便说的，而且从内容上来看的话大量的物业管理纠纷也都是放在了区分所有权的解释里边这个也是非常严谨的，但是有两点我觉得是值得探讨的，一个 12 就是在这个解释的第四条里边规定了物业企业的代位诉讼，那么这个使物业企业不得不介入到物业管理的纠纷中去；另一个问题就是把物业费的纠纷列入到了物业服务纠纷这个解释当中去，物业费的纠纷是放在物业服务解释里边，这个也是值得讨论的。现在从实务当中看，主要的问题是混淆物业管理和物业服务，严格的区分物业管理和物业服务的纠纷可以使很多疑难问题迎刃而解，比如说这个物业欠费的问题，如果说它是一个物业服务纠纷，就意味着是业主和物业企业的纠纷，但是我们从实质上看一个业主欠费他首先侵害的是全体业主的利益，这等于大家AA制。我们都出钱你凭什么不出钱，物业服务企业只是提供劳务，物业企业的劳务报酬在物业费里边占到的比例通常不超过10%，所以应把它看成是业主实体权利的纠纷，看成是物业管理的纠纷，这样的话才能更有利于这个问题的解决。

第二个问题就是物业企业的代位诉讼的问题。物业服务的解释的第4条，“业主违反物业服务合同或法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务和管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任人民法院应予支持”。这个规定应当来说是从实际出发的，在这个规定之前我们企业也遇到这样的问题，一个业主违章搭建，其他业主要求物业企业去制止，说你不制止我就不缴费，说你不履行职责。那物业企业去制止的时候他根本不理，文明的企业又不能给他来一些其它的手段，只能向法院起诉，这就会出现两种情况，一种是不受理，广东的法院通常是不受理的，认为你没有权利起诉，不关你的事，其他业主为什么不起诉啊。北京的法院受理。所以有两种情况。这次的司法解释明确是应当受理的，而且如果说这个诉讼是有道理的话，法院应当支持，这个对解决现实问题是有利的。我们看到配合这个司法解释的公布，最高院民一厅负责人有一个答记者问，在解释这个条文的时候讲了三点理由，说物业服务企业和业主之间的委托关系具有一定的特殊性，其中一个很重要的方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给了物业服务企业，这是第一个理由。我觉得这个理由有一点值得讨论的地方就是说全体业主本身是不是有维护秩序的管理权还是一个问题，你说再把它交给物业服务企业。就拿乱搭建来讲这个是违反规划法的行为应当由行政机关来处理，那么业主也好物业服务企业也好实际上只有举报的权利，我们说物业服务企业的权利来自于业主的授权，但是业主本身有没有这个权利都是值得怀疑的。那么第二个理由谈到该权利的行使主要途径是对业主实施人的管理，业主实施妨害物业管理与服务的行为，既有可能是违反物业服务合同的违约行为，有时可能是一种侵权行为，赋予物业服务企业相应诉权并为超出其对人管理权的行使边界，而且可以及时有效的制止不法行为，这等于是第二条理由。那么这条理由我们刚才谈到物业管理权既然是基于建筑物区分所有权的不动产的财产权利，那么它有没有对人的管理的效力这个也是值得考虑的。那么第三条理由实际上是最真实的理由就是在实践中其他业主往往都是要求物业服务企业去制止侵害行为，而不愿自己亲力亲为。业主自己不愿意自己出面都是邻居，甚至好朋友，或者是那个人比较凶他得罪不起，这时怎么办呢？就给物业企业施加压力，这个确实是一个现实的因素，但是物业管理既然是业主的一项权利，既然物业管理的核心是业主自治，那么业主就应当挺身而出来做这个事。你不能说家庭成员闹纠纷让保姆出面，这个是没有道理的。保姆搞成家长了，然后你又反对说你怎么成家长了呢？我们家的事怎么你管呢？这是你们自己造成的，你们都不愿意出面，让保姆出面，最后保姆就变成家长了。对这个条文我的评价是在法理上有可商榷之处，但是在实务中是无可奈何之举，没有办法。一方面业主自治很难实施；另一方面行政机关管理缺位，该政府管的事政府往往不管。我前几天接到我们小区业主委员会主任打的电话，他们想把一个小区里面一个空闲的地方利用起来做一个展厅来给业主办各种展览，后来墙砌了一半就被一个业主推到了，那个业主的理由是你这个东西是非法的，没有经过三分之二以上业主表决，后来我说这个事是无稽之谈，本来这个地方就是闲置的，全体业主共有的，现在把它利用起来很好嘛，后来我说你报警啊，这是损害财产。他说报警了警察不管，警察不管找社区，社区也不管。我说实在没办法你就告诉包工头，你墙砌 13 不起来我就不给你付钱，让包工头对付他，只有这样。现在主要的问题是一方面业主不能自治；一方面行政机关缺位，所以才有这个没有办法的办法，就是赋予物业服务企业一个权利。这个实体权利本身不是物业服务企业的，业主欠费也好，当然欠费和物业服务企业有关系；乱搭建和物业服务企业有关系吗？没关系。实体权利并不是它的。我认为这个诉讼的权利是一个代位诉讼的权利。那么这样产生一个问题，就是这个诉讼的结果和负担由谁来承担。前不久深圳媒体报道了一件事，深圳有一个非常高档的小区叫东海花园，香港人建的，然后请了香港的一个物业公司来管理，最近成立业主委员会后查账，发现有几百万是有疑点的，去向不明或者说开支可疑，其中有一部分就是诉讼费，然后业主和媒体都表示万分惊讶，说你这个物业公司和我们业主打官司竟然让我们业主出钱，这是什么道理？我认为物业公司只要不是说打他的名誉权官司，或者说打他的侵权官司，比如说打欠费官司就是应当业主来付钱，你不出钱凭什么人家给你白干，本来就是你的事，你又不出钱，不利的后果又让他承担。谁这么傻干这事呢？这就涉及到这种诉讼的负担它的风险，都是应当由业主来承担的。那么再一个问题就是区分所有权的解释和物业纠纷的解释，这两个解释在物业企业代位诉讼的问题上其实有一个衔接，我们注意看在这个区分所有权解释的第十四条里边提到建设单位或其他行为人有一些侵权的行为的时候，权利人请求排除妨碍、恢复原状确认处分行为无效或赔偿损失的，人民法院应予支持。第二款也出现一个权利人。开始的时候我们不太理解，说这个应当是业主啊，为什么叫权利人呢？后来看到物业纠纷的解释后明白了，有可能使物业企业来起诉，那么如果写成是业主，那么物业服务企业的这个权利就被排除了。所以这个就体现了两个解释在这个问题上的一个衔接。但是在区分所有权解释第十五条这个条文我觉得和物业纠纷解释第四条的衔接上出了问题。这个解释里边说，业主或其他行为人违反法律、法规国家强制性的标准或管理规约，或违反业主大会或业主委员会依法作出的决定实施下列行为的可以认为违反《物权法》第八十三条第二款所称的损害他人合法权益的行为。下面有四项，这四项是危害房屋安全、违章搭建、损害建筑物的外观、违章装修、占用场地和通道这样一些行为。那么这样的一些行为在实务当中是最需要有人出头来干涉的，也就是最需要物业服务企业来代位诉讼的，但是物业服务纠纷的解释第四条它归结到业主违反物业合同或者法律、法规、管理规约实施物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的人民法院应予支持。那么也就是说物业服务纠纷的解释把物业服务企业代位诉讼的这个范围界定在业主实施妨害物业服务与管理的行为，但是区分所有权第十五条里边说的都是损害他人合法权益的行为，这个就有点对不上。那么既然是损害他人合法权益的行为，那损害的谁的权益谁来起诉啊，那物业服务企业是没有权利起诉的，所以我担心在实务当中有些法院可能会以这个理由不受理。最经我们天津的公司报了一个信息，天津我们一个项目业主大面积的欠费，然后物业公司起诉到法院，法院干脆就是不受理，起诉书不收，后来我们采取邮寄的方式，邮寄以后他们感到很被动就大发雷霆说你们敢这样干，你们以后所有案件都不受理。所以在基层法院在受理案件的时候有很多的考虑，那么如果在司法解释上有这么一个不是很一致的地方，将来在实务当中可能会有问题。在这可以借鉴台湾地区的法律规定，台湾的《公寓大厦管理条例》第八条规定了公寓、大厦周围上下、外墙面、楼顶平台及不属于专有部分、防空避难设备其变更构造、颜色、设置广告物、铁铝窗及其它类似之行为，除应法律规定办理外，该公寓大厦规约另有规约或区分所有权人会议已有决议，经向直辖市、县市主管机关完成报备有案者应受该规约规约或区分所有权人会议决议的限制，住户违反前项规定管理负责人或管理委员会应予制止。大家注意是管理委员会或管理负责人出面制止，这个就相当于我们的业主委员会或者是业主委员会主任。经制止而不遵从者报请主管机关依第四十九条第1项的规定处理。那么这个规定是什么呢？主管机关处4万元新台币以上20万元以下的罚款，并令其限期改善或履行义务。届期不履行或不改善得连续处罚。住户并应在一个月内恢复原状届期未恢复原状者得由管理负责人或管理委员 14 会恢复原状，其费用由该住户负担。那么这个规定和我们的规定相比给我们两点启示，第一，对这种业主违反公共利益的行为，他制止的权利人和义务人都是业主的自治组织；第二他是以行政处罚为后盾，如果制止不听行政机关的处罚就跟上去，而其非常重。

第三个问题是物业费的问题。究竟是物业管理费还是物业服务费。这个和我们刚才谈到的物业管理和物业服务两个概念是有关的。《物业管理条例》称之为物业服务费用；《物权法》称之为物业费；物业纠纷解释里边也称之为物业费。我认为这是对的，是和《物权法》保持了一致。那么区分所有权解释没有提到这个问题，没有提到物业费的问题。究竟是物业管理费还是物业服务费关系到财产的不同属性。物业管理费顾名思义应当是业主为管理共同部分而支付的费用；而物业服务费应当是物业服务企业取得的酬金、劳务报酬。从这个法理上以及实际情况上来考察物业费的性质是什么呢？就是业主AA制，大家出资筹集一笔经费用于共同事务的管理，它属于业主的共同财产。物业服务企业的劳务报酬只是其中的很小的一部分所以把它称为物业费是准确的，称为物业服务费是不准确的。称作物业服务费就意味着整个这笔钱都是物业服务企业的劳务对价，这显然是不对的。那么这个物业费的第二个问题就是业主能不能行使合同法上的抗辩权来拒交物业费，这个和我们前面谈的这个物业费的性质是直接相关的。在物业纠纷第六条里边规定，经书面催缴业主无正当理由拒绝缴纳或在催缴的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主缴纳物业费的人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。那么这里边产生了两个问题，第一个问题是什么是正当理由，业主吴正当理由物业企业请求业主付费法院支持。那么业主往往认为他是有正当理由的，什么是欠费的正当理由？第二如果业主仅以未享受作为抗辩理由法院不支持，那么业主以其它抗辩理由的法院支不支持。在现实当中业主很少仅以这个为理由来不缴费的，业主有什么理由呢？通常我们看到的质量有瑕疵、维修不及时、管理不到位、服务态度差、没有及时处理相邻人的侵权等等，这样一些理由才是业主不缴费的理由，甚至汽车被人放了气也不缴费、地没有扫干净也不缴费。那么这些理由能不能得到法院的支持、能不能成为不缴费的抗辩理由？我在百度上搜索了一下出现了很多案例，一个是重庆有一个高层住宅有半数业主没有交电梯费和物管费，然后电力公司就停了电，500户居民受影响，然后有一个业主说我们不是不愿意交电梯费，这都是被迫的，我们看看他的理由是什么，他说楼上住户的空调水总是飘进他家，他找物管好几次却没有解决，因此他拒交物管费和电梯费有好几个月；另一个业主说他家楼下的烧烤店油烟及噪声极重楼道排气管也坏了几个月，物管没有解决，这个是他不缴费的理由。另外一个案例是沈阳一个小区也是大家不缴费电梯停了，感应灯、对讲机都停了，居民每天要摸黑爬楼梯，然后一个王先生就说为什么不缴费呢？是因为电梯连续4年没有年检，他担心会有安全隐患所以从去年6月起就没有再交物业费。这个电梯没有年检，业主可以去申请年检，这本来就是业主自己的事。还有南京的一个项目也是因为欠费停了电梯，那么业主就认为这是物业管理公司的责任，说物业管理公司具有不可推卸的责任。物业公司怎么办？我看到另外一个案例也是重庆的，有一天早上起来六部电梯全部停电，然后物业管理办公室里面空无一人，墙上贴出一个告示说由于部分业主累计欠费10万余元本公司难以继续经营。关门走人了。最后的烂摊子对业主是有损害。我认为业主没有任何理由拒交物业费，首先物业费不等于物业服务企业的劳务对价，其中百分之九十以上是用作保洁、保安、物业养护维修和支付其它公共开支，物业企业所得的酬金只占很小一部分，所以这个不存在《合同法》上的抗辩权的问题，它不是对等的。另外叫物业费是业主承担区分所有权人管理责任的一种方式，也是他的义务，那么拒交物业费就意味着拒绝履行业主的法定义务。另外我们极端一点讲这个物业公司不称职我们可以把它炒掉、辞退，辞退后我们业主自己管，那么在这种情况下你也要交费，就是你交不交费和有没有物业企业没有关系。如果物业企业没有按照合同约定履行他的职责这是一个违约行为，那么《物业管理条例》第36 15 条有明确规定可以要求他履行职责，甚至是赔偿损失，但是这个不是欠费的理由。再有一点业主交物业费最大的受益人是谁，其实是业主；业主欠费最大的受害人也是业主。欠费在短期内会导致业主生活质量下降，长期会导致房屋价值贬损，大面积欠费会导致新的商品房变成贫民窟，对业主没有任何好处。物业企业的收费标准和政府的指导价是个什么关系？我们这次物业服务纠纷解释的第五条里边提到物业服务企业提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩人民法院应予支持。这样就提出一个问题，事实上物业服务企业不可能说合同约定收1.2元，我就收你1.5元，这样收业主也不会交。你收1.2可以，我交了两年突然发现，我们本地政府的物业费指导价是1元，你为什么收1.2元呢？这个时候就提出来你是违规收费，甚至要求你退还。这种情况下就存在问题了，法院是不是要支持业主的这种请求。这个涉及到合同约定的物业费的标准超过政府指导价怎么看待这个问题。我有这么几个观点，第一物业费实行政府指导价本身就是错的。因为这本身就不符合价格法的规定。《价格法》规定大多数商品和服务价格施行市场调节，极少数商品和服务价格施行政府指导价或政府定价。那么极少数商品是哪些商品呢？《价格法》第十八条规定了五项，五项里边涉及到服务价格的只有两种，三种是商品价格。两种服务价格一种是重要的公用事业价格；一种是重要的公益性服务价格。显然这两种价格和物业服务价格是没有什么关系的，物业服务既不是公用事业，也不是公益性的服务，所以政府制定指导价本身就没有什么道理。首先物业费的水平关系到物业企业员工的收入，业主是在城市人口不到10%的富裕阶层。我们看商品房虽然建的很多，但实际上商品房的业主在城市里边不到10%，那么物业企业的员工绝大多数是农村进城的务工人员，那么指导价格的制定者是公务员，这等于是政府的公务员运用公权力来为自己享受的服务制定价格，这个是有问题的，而且政府的指导价的制定没有任何的科学依据，我了解到一些城市10年这个指导价是没有变化的。那么政府定价的本质是政府和物业企业双方在市场上博弈的过程中以公权力去援助业主，这是违反社会正义的。在这种情况下我认为业主不能以违反政府指导价为理由请求物业费条款无效，这个也可以借鉴台湾的《公寓大厦管理条例》，它规定区分所有权人和住户积欠费用达到两期或相当金额，管理负责人和管理委员会诉请法院让其给付，这是一款。如果经过强制执行后再度积欠，这个金额达到区分所有权总价1%的时候，经过促请其改善在3个月内没有改善的，可以请求法院强制其迁离。如果迁离之后这个人是所有权人的话，他的房子可以拍卖，由这个管理负责人或管理委员会申请法院拍卖。这个给我们的启示有三点，第一是由业主组织来主张权利而不是物业服务企业；第二欠费的法律后果非常严重，可以导致你丧失居住权，甚至所有权；第三对物业费的保护居于各种债务之首。这些规定可以看出来并不是为了保护物业服务企业的利益，而是为了保护业主的利益，保护不动产所有人的利益，也是保护社会正当的经济秩序。我就谈这么多谢谢大家！

主持人熊丙万：感谢颜律师的精彩解读。在论坛正式开始之前，我跟颜律师做了一个简短的交流。颜律师向我介绍了他的一个特殊的思维习惯，也就是“反主流”思维。他说，他的观点经常和主流观点不一样。在刚才的演讲中，我确实发现颜律师的很多思考和相反与多数人的想法不太一致。这里可以举两个例子，一是颜律师认为物业服务企业请求业主支付物业服务费用是一个物权关系而不是一个债权关系，不是一个合同关系。另一个是在建筑区分所有权内小区里面如果有人私自搭建了违章建筑，这个时候业主不能自己请求法院责令排除这种行为，而只能向有关部门举报，请政府有关部门来拆除。我想，这也反映了颜律师独特的观察视角。对于这些观点，回头大家可以一起讨论，我想能够激起更多的思考。

在讲座的过程中辛正郁法官也来到了我们的现场。这里我特别介绍一下，我们今天所讨论的三个司法解释都是由最高人民法院民一厅的法官来起草的，尤其是是辛正郁法官是三个司法解释的起草者、亲历者，我想辛正郁法官的演讲一定能给我们讲述很多关于司法解 16 释背后的一些经历和故事，好大家掌声欢迎！

辛正郁：我先纠正一个问题，这三个司法解释由两个是由我参与起草的，房屋租赁这个介入的很少。我们在这两个司法解释的制定过程中已经做过很充分的交流，有些观点很难达成一致，但是今天就不在去做一个争论，但是会有所涉及。我给大家介绍三个问题，第一从我个人的角度搞这样两个司法解释，我们解释的法源主要是《物权法》第六章，那么我们应当怎么来看待第六章的规定，这是我们在起草这个司法解释的时候需要首先考虑的问题。我个人觉得《物权法》的第六章相对于其它章节的内容它是一个比较新的内容，尽管建筑物区分所有权在物权法理当中已经有了相当长的时间，但是在我们国家制定法当中是一个比较新的内容。正是由于这个内容较新实际上我们更可以比较其它国家或地区的立法例，当然最重要的就是区分所有权的法理，我们能够更好的去看待区分所有权的这一章，就是第六章它存在哪些问题。存在的问题不在于我们去批判去否定，当然我们需要去保持这样一个思维。我们一定要把这个问题搞清楚之后才可以把这个司法解释的制定成为一个有目的有针对性这样的一个作业过程。首先我同意颜律师刚才的一个观点就是我们的这个第六章在公权力的介入上过于的让步，这十几个条文当中没有看到应当由公权力来出面去解决的区分所有权的纠纷，这个例子很多。这会带来什么问题呢？我们在面对区分所有权法律制度的时候，我们基本上能达成的一个共识就是这个法律一个独特的领域实际上是一个带有着很强的团体组织立法的一个色彩。那么从一元论到现在的三元论，我们可以看出来每增加一个元，实际上对这个理论当中对共同关系的关注就会增加一部分，建筑物区分所有权法实际上一个团体主义的立法。团体主义的立法一定要解决两个问题，第一是对个体权利应当尊重、应当保护；第二就是对团体秩序、团体利益要给予更为充分、详尽周到的关注。因为这两者你偏废了那一个方面，都会使得这个法律制度当中的比较典型的问题你解决不好。那么在这个过程当中没有哪一个立法例完全交由私权主体自己去协调、自己去衡量的，这个的确是有问题。第六章第二个问题就是对一些基础的制度可能会由于我们采取了这样的一个立法技术，也就是说我们把它放在《物权法》其中的一章，它要和其它的章节保持一个比例关系不能过于庞大，不能过于庞大的话我们就要考虑是不是能够把一些更为重要的东西涵盖进来，比如说一些基础的名词解释，我觉得在建筑物区分所有权法律当中啊，基础的名词解释往往是更为重要的一个组成部分。还有一些通过其它立法例的比较来看一些行之有效的做法，比如说积欠物业费用褫夺它的业主资格等等。我个人觉得第三个问题是和我们实际生活当中的很多难以解决的纠纷，它的规定操作性比较难。我们在起草这个司法解释的时候首先要看《物权法》的第六章也包括总则当中的一些条文，哪些问题我们可以带着它到司法实践当中，司法实践当中存在这些问题，我们需要通过司法解释把它的操作性和针对性去增强。我还想和大家谈一个问题就是实际上《物权法》的第六章我们觉得用司法解释这种方式与其说是对章节中条文进行解释，不如说是以司法解释的方式对章节当中的未尽之处进行阐明，这样的一个特征是非常明显的。有一点是可以肯定的就是司法解释的条文的确是严格的遵循了《物权法》的立法目的。在这里边我想和大家交流一下我现在的一些想法，我个人觉得这两个司法解释的某些条文是存在商榷之处，或者说本来可以做的更好，那么从这个角度起草这个司法解释实际上也是一个遗憾的过程，举个例子，比如说关于业主身份的界定问题，很早的时候的行文是依法取得专有部分所有权的人，那么对我们职业法律人来讲这个依法取得的内涵式非常的丰富的，不仅仅是大家现在看到的这个第一条所规定的，至少还包括这样一些情形《物权法》的第九条是不是要包括但法律另有规定的除外，夫妻共同财产制这个都是由法律作出规定的。如果在行文上能保持住依法取得的话可能会更好一些，它的涵盖范围要比现在的这种表述要更好一些、更全面一些。这是一种遗憾，在其它的条文当中也有，但是可以肯定的是这个不是器质性的。因为我们在实践当中去界定业主身份的时没有哪个人会认为辛正郁的夫人不是 17 辛正郁的这栋房子的登记所有权人，而否定他夫人的业主身份，但是作为一个法律规范的作业过程来看确实存在进一步或是更需完美的空间。这是我想说的第一个方面。

第二我想以一个比较具体的法律问题去探讨一下。区分所有权这个法律制度其最为核心的就是我刚才谈到的两个，除了这两个没有太多的问题。一个是个人权利。这个个人权利叫业主也好，叫区分所有人也好，那么他成为这个团体的一员，那么他的个体权利怎么来保护、怎么来行使这是第一个问题。第二个问题我们共同形成了这样的一个共同体，那么我们就会有共同利益，就会有共同的生活秩序，那么这个共同利益和共同的生活利益应当怎么样来维护。我觉得把这个问题搞清楚我可以讲，尽管我不是法学家，但是站在一般的法律职业者的角度来看的话，建筑物区分所有权的法律精髓对于我们而言就已经把它搞清楚了。在实践当中我们遇到了一个很典型的问题就是如何来看待业主共同决议的权利边界。有个案子很简单，有个商厦有一千多个商户通过业主大会的形式决定将商厦出租，但有部分业主要求自己经营。这部分业主提出你们做出的这个决定是无效的，没有约束力。那么就这个问题本身而言，现在我们也有了我们的倾向性意见，但是我是想今天把这个问题提出来，是希望大家能思考一下，就是我们不论拿出一个什么样的意见，你到底是基于一个什么样的考虑。对于建筑物区分所有权案件而言，我觉得摆在法官面前的纠纷有相当一部分不是黑与白，是与非的纠纷，它往往需要你进行利益的衡量，两方的利益在某个角度来看可能都具有正当性，都具有保护的必要性，但是它们之间的确是产生了冲突，这个时候应当把天平倾斜到哪一方，这是我们法官最难解决的一类问题，我刚才举得这个例子就是这样。我们说否定业主大会作出的这个决定，能不能以《物业管理条例》第十九条的规定作为法律依据；第二如果看待《物权法》第七十六条规定的规范性质，它是不是一个强制性的规定，要否定业主大会的决议就要有法律依据，这是问题的一个方面；问题的另一个方面是如果说业主的这个权利，他应当作出对团体利益某种退让，或者说作出某种容忍，那么法律依据又是什么？我们在讨论这个案件的时候也是综合各位法律专家的意见，我们也产生了一个很激烈的争论。这个案子在合议笔录的时候，我自己的意见就写了大概有7千字，这个问题就是建筑物区分所有权当中非常具有代表性的一个问题。我简单的把两种观点尤其是第一种观点的考虑路径给大家做一个介绍。首先这个业主大会的决定它应不应当被认定无效，我们能不能以《物业管理条例》第十九条的规定作为一个法律依据，我觉得是不可以的，因为《物业管理条例》作为一个行政法规它产生的时间要早于《物权法》这一点确实有它的特殊性，一般来讲应当是先有建筑物区分所有权法律，然后再有下面的一个子制度，在我们国家是相反的。这也就说明《物业管理条例》的制定者不可能站在建筑物区分所有权这样的一个平台去考虑业主大会究竟对哪些事项有权利作出决定这样一个非常重大的问题，当然也可能他并没有去考虑这个问题。这一点从《物业管理条例》第十九条也好、第二条也好、第一条也好，大家都可以看到什么是物业管理，因为十九条规定了业主大会不得作出与物业管理物管的决定，那么什么是物业管理呢?按照第二条的解释就是本条例所称物业管理是指业主与物业服务企业通过签订物业服务合同，然后让双方当事人按照物业服务合同的约定对房屋及附属的设施设备以及相关场地进行维修、养护、管理，这是这个条例所讲的物业管理，能否对商户业主自己经营还是委托他人整体出租来经营这么一个事项我们看是不是属于物业管理的范围呢？我个人觉得很明显不属于，但是不能够以此来得出业主大会所做的这个决定属于无效，我们要看到《物业管理条例》的立法目的，它的立法目的仅仅存在于规范物业管理，这是整个条例的出发点和落脚点，仅仅以这样的一个条文来否定业主大会所作的这个决定，我觉得在法律依据上是欠缺的，简而言之这个条例本身并不解决这个问题。我们在看《物权法》的第七十六条，这个规定我觉得是一个非常好的条文，至少在立法技术上立法者是做了很有勇气的一种尝试，我们看大多数的建筑物区分所有权的立法例并没有一个这样一个抽象性的条文对业主议决事项作出规定，一般上是没有的只是列举，比方说什么情况应当满足议决比例，但是向我们国家这样 18 这样的专门的抽象的一般性的条款放在里面我觉得是非常好的做法，但是硬币的两面它是天然会存在的，我们这么做当然会有一个好处，这个好处就是告诉我们业主共同决定的权利边界是什么，从第一款的第1项到第6项我们都不看，我们看第7项，应当来讲我们对法律规范的文义解释，这1到6项都是有关共有、共同管理的重大事项，那么业主议决的权利边界的事项范围应该是什么呢，是有关共有和共同管理的重大事项。我们再回过头来看我们所举的这个例子当中，业主大会所做的这个商厦要整体出租的决定和共有、共同管理的权利有没有关系呢？似乎关系不大。这个时候我们要否定这个决定的效力的话，这个《物权法》第七十六条到底是不是一个强制性的效力性规定，如果是当然我们可以把它作为法律依据；如果不是就意味着《物权法》第七十六条规定的这些事项，当然通过司法解释对《物权法》第七十六条的第7项也做了一个解释。这些事项时必须要经过共同决定的，那么能不能作出反对解释。如果共同决定的事项超出了这个范围它就是无效。我们能不能这么来看。我们看其它的立法例当中一般来讲没有这样一个抽象性的条文，但是它会有一个好处就是给业主共同决议留有一个非常有弹性和广泛的空间。我们从法理上来讲什么事情需要业主共同决定呢？是我们大家的事情，共同事务需要我们共同来决定，至于说通过的比例是高是低都可以，但是只要是我们大家的事情就需要我们来共同决定。那么在其它的立法例当中，他们的立法者没有做出一个闭锁性的规定，那么它的列举并不意味着我没有列举你就不能做，而我们的七十六条有这样一个好处但是也带来了在适用上会限缩业主议决的功能的有效发挥。在区分所有权的法律制度当中在实践中的确是存在着这个事项与共同事务是有关系的，但是它不在七十六条规定的范围之内。我们看七十六条下边这个条文就是住改商，这个问题我一会再给大家详细的阐述。七十七条规定的住改商应当具备的条件是什么呢？你不能违反法律、法规、管理规约并经有利害关系的业主同意。我们把管理规约拿出来，那么这个管理规约是放在第七十六条第1款的第2项，也就是它是业主共同决议的产物。当然这里边确实存在一个问题就是我们这个管理规约前面只是建筑物及其附属设施，实际上我们知道管理规约它的内容通常不限于物和财产的问题。那么放在这个里边实际上讲管理规约它的表现形式是作为一个自治法，但是其实质也是一个业主的共同决定而已。那么按照第七十七条的这样的一个文义解释的话，我们能够得出的结论是管理规约可以对住改商的问题做出规定，应该没有问题。如果管理规约规定这个事情的话无非是禁止、允许或者是重复七十七条的规定，而住改商这个问题它仅仅和共同管理的权利会靠一点边，但是在一些情况下也不一定有关系。我的意思是这个《物权法》第七十六条我现在觉得还不能够可以成为认定共同决议无效的法律依据，这一点我建议大家再看一下第七十八条的第2款。我提出一个问题大家可以思考，第七十八条第2款所说的业主大会的决定和第七十六条里面规定的业主所共同作出的决定的范围是不是一致的，如果是一致的那我可以讲议事规则也好，管理规约也好、选聘物业服务企业也好、维修资金的管理办法等，因为这些决议业主认为损害自己合法权益提起的诉讼，我们在司法实践中遇到的是很少的，有可能七十八条第二款所讲的业主大会的决定它的外涵和内延是大于第七十六的。

第三个问题是住改商的问题，这个问题现在已经成为社会的一个热点，司法解释用了两个条文去解决了应当作出解释性的问题，但是今天我想和大家谈的是我们怎么去看待《物权法》的第七十七条。首先这个条文是业主住改商合法性的前提条件还是我们把它留给法官裁判性的规范。如果是前者的话那么它在操作上会有很大很大的问题，应当经有利害关系业主的同意。在我们的物业小区中一栋楼，现在很多业主把房屋都出租出去了，如果有业主想住改商的话实践中就要去工商局去办执照，工商局会要居委会该的章，居委会会说你要征得所有业主的同意，这是很多承租人会说我不是业主，这个就是在实践中的操作性是非常低的，我们认为第七十七条更应该成为一个裁判性的规范。我给大家举一个例子，债权转让应当通知债务人，如果没有通知的话，这个债权转让是不是一定无效呢？不一定。债务人不主张或 19 事后他知道了也不反对。实际上这个七十七条把这个权利交给这个有利害关系的业主，这个异议可以在全程中提出但是应当主要是在住改商行为成就之后，它实际上是一个司法裁判规范。如果不做这种解释的话住改商的合法性想具备就太难了。我们也会对另外一个问题感到疑惑，我们这个七十七条法律、法规、管理规约应当说这三项加在一起已经超出了或者说在范围上涵盖了其它立法例当中就相关问题所作的规定的立场，这个法规的范围就很广了。由此来看立法者所传达的是不提倡或者是禁止，再加上一个有利害关系业主的同意。也就是说立法者在住改商成就合法性需要满足这么苛刻条件的之外又加上这么一个条件，这就意味着这个目的是不允许，但是问题的关键就是后面的那个判断标准主观性太大。这个主观性实际上在司法解释的制定过程之中也是引起了很大的争论，两个问题怎么确定利害关系业主的范围这是一个非常大的问题；第二个什么叫有利害关系。谢谢大家，由于时间关系我就讲这么多。

主持人熊丙万：感谢辛法官对两个司法解释所作的深入的解读。下面由杨老师对房屋租赁这个司法解释做一个解读。

杨立新：我们这三个司法解释，我觉得是非常重要的。我们是不是可以这样看，第一个方面最高人民法院在《物权法》实施之后就马上着手开始做司法解释，对《物权法》的司法解释是千头万绪的很多需要解释的，最高人民法院首先抓住建筑物区分所有权来做司法解释，我觉得最高人民法院在司法解释的指导思想是非常正确的，关注老百姓最关注的问题，拿出解决办法。还有一点就是关于商品房这一系列的司法解释现在是作了五个了，已经构成了一个体系。最高人民法院在这个问题上设计了一个很严密的司法解释是特别值得称道的。我们现在这个三个司法解释当中我觉得是各有千秋，在这些司法解释当中都是针对具体的问题去做司法解释都是恰好在要害上。如果真正从法理的意义上来讲我觉得那个租赁解释可能解决的问题更多，更具有法理上的意义。当然这三个司法解释都非常的重要。下面我谈七个问题：

第一我们在建筑物区分所有权的司法解释里头提到事实业主这个概念，我认为这是一个非常重要的解释。买了房交了房没去登记的，如果说他就不是业主的话，他的权利怎么保护？现实生活当中这种情况大量的存在，这个时候他就不是业主，就不是权利人，如果完全按照登记才转移所有权的话，那可能对他们是一个伤害，所以用事实求是的态度可以认定是《物权法》上所说的业主，要说的更准的话应该是事实的业主。在理论上一个值得反思的问题就是在民事法律关系当中其实很多是事实上的法律关系，或者是还没有具有那些生效的法律要件的时候可能就是事实的法律关系。我觉得最重要的就是那个事实婚姻，最高法院对事实婚姻采取的是一个完全矛盾的态度，《刑法》事实婚姻是重婚罪，“民法”就不承认它的效力，这些问题我觉得应该是一个同一的标准。同样都是事实法律关系为什么有的承认有的就不承认，事实业主就是事实法律关系问题，他是一个事实的权利人，但不是一个登记的权利人。我觉得这个司法就是在这个问题上采取了事实求是的态度应该是充分肯定的。

第二点我想说是个遗憾就是没能解决业主大会和业主委员会的法律地位问题。因为《物权法》本身没有解决这个问题，还有一个态度问题，要想现在通过司法解释来解决这个问题也是勉为其难。刚才颜律师提到的第三个意见，我觉得他说的是有道理的，问题在哪里？问题就是不承认业主大会和业主委员会的地位。物业管理当中确实是90%的费用是业主自己用的，10%是付给物业服务企业的报酬。如果我们承认业主大会和业主委员会是一个主体的话，业主将钱交给业主大会或业主委员会，业主大会和业主委员会自己就可以向物业服务企业付费了，但是我们现在不承认其是一个团体就出现了一个矛盾的问题就是业主委员会或业主大会跟物业服务企业签订合同当事人是业主，所以我们物业服务纠纷的司法解释当中很多说法都是源于这一点出现的，所以根本的问题不解决，现在说的问题就没法解决。台湾的 20 《公寓大厦管理条例》讲的东西是对的，他们的那个管理人就是那个业主委员会和业主大会，设定他有那样的权利所以业主对应的是它，它代表的是团体，就是共有的团体。我们现在这样规定就没有办法，所以是一个遗憾的问题。

第三点我觉得车位首先满足业主需要这个也是处理的比较好的问题。《物权法》规定了车位、车库首先满足业主需要的规则，一个最大的问题就是什么是首先满足这个问题，这个是谁都说不明白的事情。有人提出是优先购买权，大家都否定说不是优先购买权。后来说用时间概念来界定，在一段时间内只能卖给业主不能卖给别人，用这个办法。最后提出了按照车库规划的比例和业主数之间的配置比例来看是不是首先满足。这样我们感到原来在草案的讨论当中也是用的这个思路，但是它操作性很强就是没有满足的时候怎么办说的清清楚楚，但是我们现在公布的这个司法解释就把这些统统拿掉了，只是说没这样的话就不是首先满足，没满足怎么办没有规定。在这方面应当首先肯定这个说法，但是遗憾的是我们可以确定没有首先满足，但没有首先满足应该怎么办呢？不知道了。司法解释跟我们的立法有同样的一个问题就是尽可能的简单，宜粗不宜细，这样操作性就不行了。

第四点就是住改商的问题。刚才辛法官提到了那个规范是一个裁判性的规范还是一个行为规范。我看它既是一个行为规范也是一个裁判规范。在住改商的时候就应当征求人家的意见，没有征求意见就去做了，大家有意见就成了一个裁判性的规范了，我觉得它既是一个行为规范也是一个裁判规范。这个立法的目的我和辛法官的意见是一样的就是要限制住改商，其实在《物权法》之前的很多地方性法规都是严禁住改商的，但是《物权法》放开了一点，又作了非常严格的限制，即法律、法规、管理规约还有利害业主的同意，这些都是要限制这个住改商的，这是一个一般性的理解。我觉得现在的司法解释对利害关系人的解释体现了这样的一个精神，仍然是严格限制。那现在的司法解释就是整栋楼都是有利害关系的业主，有100户你得通过99户来同意。这都是贯彻了《物权法》严格的限制住改商这个做法是对的。这个司法解释我完全赞同。住宅就是住宅应当保持一个安静的环境。同样商也不能改成住啊。设置这样的一些限制我是完全赞同的。

第五个问题我想说关于房屋租赁的司法解释。这个司法解释当中说了很多好的问题，我就以最主要的几个问题说。一个就是双重租赁。双重租赁在现实生活中是存在的，就跟双重买卖是一样的。现在商品房的那个司法解释给房屋的双重买卖给了一个很严厉的制裁就是惩罚性赔偿金，等于是制裁开发商的行为。我觉得这个双重租赁应当是与这个双重买卖一样的规则，我们现在司法解释确定的这个双重租赁的规则大体上对，解决的问题也对，就是一旦构成了双重租赁的时候它采取了三个顺序，第一个顺序就是已经交付房屋的。已经交付房屋其实就是在履行合同了，这就要首先确定它的效力；第二个就是没有交付房屋但登记备案的优先这个也是有道理的；现在有一个问题就是最后那个第三顺序就是合同生效在先的，那么签订双重租赁的时候永远不会是同时签订的。双重租赁没有交付的没有备案登记的你永远要保证那个前手合同的效力，这样的一个做法其实是比较违反那个债权平等的原则。现在规定那个效力在先就优先履行，那这就把债权平等就破坏了，这是一个遗憾。这个问题是值得考虑的。

第六个问题我是特别赞成添附这部分。大家都知道我们《物权法》没有写添附这是一个非常大的缺点。没有规定不能说生活当中没有添附，特别是在租赁当中这个添附太多了。在租赁这个司法解释中对添附做了一个非常详细的规则我觉得这部分规定做的非常好。

第七个问题就是优先购买权的问题。承租人的优先购买权这个司法解释也做了好几条的规定，规定的也非常的详细，总的原则是对的。承租人的优先购买权最重要的是解决了救济方法。出租人一旦要把房子卖了但不尊重承租人的优先购买权的时候到底要承担什么责任。原来在司法实践中没有这个规则的时候五花八门，通常的做法是宣告前手买卖合同无效，有的法院判的是既然是同等条件前手合同无效就直接卖给承租人，法院判决将所有权转移给 21 承租人，还有的是直接判决无效就不管了。这次在侵害承租人的优先购买权采取赔偿的方法，我觉得这个是挺好的。承租人的优先购买权和共有人的优先购买权是不一样的，一个是基于物权产生的优先购买权，一个是基于债权产生的优先购买权。还有一点设置这两个优先购买权的目的也不一样。共有人的那个优先购买权更多的是考虑发挥财产的价值，维持共有的现状，比方说3个人共有一个人要卖，另外两个人买了之后可以仍然维持共有的现状。承租人的优先购买权不是这个，承租人通常是穷人嘛，有点弱势，没房住才租房啊，卖房的时候卖个他不是更好嘛，所以这两个目的不一样。这两个目的有轻有重。区分侵害共有人的优先购买权和承租人的优先购买权的后果我觉得是有道理的。当然这还需要在理论上去进一步的论证。还要讲一下当优先购买权和其它优先购买权竞合的时候是怎么样的一个效果。这个也规定了四个方面的问题，第一个共有人优先。共有人的优先购买权优先；第二个父母、子女、近亲属；第三个是放弃优先购买权的；第四个善意取得的。我觉得这些规定都很对，但是在承租人优先购买权里边还存在两个问题需要研究，第一个就是现在那个第二款，出租人把房屋出卖给近亲属包括父母、配偶、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外甥子女的。它就比那个承租人的优先购买权还优先，那么现在是不是又新创造出了一个优先购买权？过去我们讲的不动产的优先购买权当中一般不会提到近亲属还有优先购买权，现在都优先于承租人的优先购买权，这是不是等于创造出来一个新的优先购买权，这是一个值得研究的问题。现在从民意上来讲有这么一个优先大家比较容易接受，比较赞成这个规定。共有人的优先是基于物权，承租人的优先购买权是基于债权。那么近亲属的优先购买权是基于什么呢？这还需要进一步的研究。还有一个问题好像还是没有完全解决的问题，如果侵害了承租人的优先购买权以后不是有个损害赔偿嘛，这个赔偿怎么赔？有一个办法是不是可以确定一个违约金，就是按照违约金的办法来估算一个损失。这部分需要好好研究让它有操作性。好我就简单说这么多，谢谢！

主持人熊丙万：谢谢杨老师！刚才杨老师讲了7个问题，每一个问题杨老师都做了一个评价，要么是好要么是遗憾。我做了一个统计是四好三遗憾。我刚才发现杨老师和辛法官都关注了住改商的问题，我自己听后也感觉收获颇丰。我发现杨老师和辛法官在观点上也不太一致，尤其是规范的效力问题，关于这一点我更同意杨老师的看法。刚才辛法官谈了一个问题就是有两个推定，推定本栋建筑物内的都是厉害关系业主，本栋建筑物以外的要加以证明。我有这么一个看法，就是对于本栋建筑物内的业主都是利害关系业主的推定，是一个事实推定，是一个可以反驳的推定。如果拟从事住改商的业主能够证明，其经营性活动不会给本栋建筑物其他业主带来负面的影响，是可以推翻这个推定的。实践中也存在这样的一个情况，业主在家里通过网络和电话和外界进行经济活动，没有任何人员的进入，我想这种情况是存在的，这是我的一些不成熟的看法。关于这个问题，我曾经在《政治与法律》2009年第8期上发表过一片文章，有兴趣的同学可以参考。

现在请四川大学法学院陈界融教授进行点评。

陈界融：大家晚上好！我是四川大学法学院的陈界融。点评我谈不上，但是我想谈谈我个人的观点。我最近正好写了一篇文章就是对房屋租赁这个司法解释有非常多的不同意见。我的这篇文章的题目是《法释<2009>11号司法解释的学理批判》副标题是《以承租人优先购买权为中心》。我主要是以承租人的优先购买权为中心就是司法解释的21条到24条，我有不同的看法。承租人为什么有优先购买权在之前我也查到了很多文献，从经济学的角度来看这个房子的价值相当一部分是由这个承租人来贡献的。从不动产经营的角度来说，承租人给你贡献了价值使你的不动产有了人气和聚了财气，所以你才能有这样的价值。如果你的房屋10年、20年没人住你能有这样的价钱吗？这是不可能的。法律就应当给承租人赋予优先购买权，这是赋予承租人优先购买权的最重要的一个理由。司法解释的角度结合答记者问 22 可以推出在最高法院看来对承租人优先购买权的性质可能要界定成形成权。形成权就是权利人单方意思表示就可以对另外的法律关系进行影响的权利，而且这种形成权又是一个附停止条件的形成权。这个停止条件就是这个出租人和这个第三人签订买卖合同之前，你的优先购买权是处于停止状态的。因为他签了这个合同之后你这个权利才开始行使，也就是说你以出租人和第三人签订的房屋买卖合同为条件，就是把这个合同的主体变更一下，就是把这个第三人的主体变更成你，你这个合同优先他那个实现，就是这么一个权利。这个权利显然是一个债权，这就改变了之前的那个司法解释的物权的定性。这个司法解释的第21条存在三个问题，第一前后两句之间不应当用句号，应该用逗号。如果用句号就是两层意思了，就是但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的人民法院不予支持，这个意思用句号前面是出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知出租人或者存在其它侵害承租人优先购买权情形的可以提起损害赔偿法院支持，如果用句号意思就不连贯。第二就是第二层意思不符合优先购买权的法理。就是这个承租人和第三人签订了房屋买卖合同我知道了，你出租人依法应当有一个通知义务。这种情形下是违约损害赔偿。第一项规定未在合理期限内通知的只能是违约损害赔偿，但是你就不能在这个未在合理期限内通知为由主张人家那个合同无效。如果要主张合同无效只能依据《合同法》第52条，那这有恶意串通损害第三人的利益。如果存在恶意串通当然可以请求法院宣告前面那个合同无效；如果没有恶意串通的这个合同就是有效的。那么合同有效你自己的那个优先购买权的合同也是有效的，这两个合同都有效。以前的法律规定是宣布那个合同无效，现在两个都有效了，那这个房子买给谁？那就看房子登记给谁了，登记给谁了就是善意取得制度。第三就是这个第22条的法理不相适用。第22条的法理就是或者存在侵害优先购买权的其它情形你就不能请求这个无效，到第23条又可以请求无效。这前后两条就有不一致的地方。第22条有两个漏项，第一个就是代物清偿也好、折价也好、变价也好卖租赁物偿还债务没有通知这么办？第二就是一般债务到期了，我把房子以房抵债，这种情形下是不是要通知，承租人是不是有优先购买权。第23条规定的本身非常好，但是令人遗憾的是还有一个漏项。我要拍卖没有通知你结果房子被拍卖出去了，你说我侵犯你的优先购买权了，是不是有这种情况。司法解释就把这个给漏了。关于第24条杨老师的意见我完全同意。在第3项也有一些问题就是我通知你这个承租人我这个房子要卖，希望你在1月内给我答复，我们的法律规定是15天，这种情况怎么办？我认为应当是先当事人的意思自治，再法定。第4项的问题可能比较大。这项实际上是善意取得制度的落实，但是这个司法解释只有两个要件，也就是以司法解释的形式对我们《物权法》进行修正，《物权法》的善意取得制度第一个是善意；第二是支付合理对价；第三个是产权过户。如果按照这个第4项只有两项一个是善意，一个是过户登记。没有要求合理对价。由于时间关系我就说这么多，谢谢！

主持人：感谢陈界融教授。好，现在进入交流互动环节，各位同学可以就与主题相关的问题开始提问。

同学：我想问杨老师一个问题，就是如果承租人本来没有要买房子，但知道出租人没有通知他，他要是去主张赔偿的话怎么办？

杨立新：赔啊，只要没通知就赔啊，你怎么能证明我不想买啊，可能会有这种情况出现。

同学：在实践中业主以种种理由拒交物业费，那法院在认定当中是怎么样的？

辛正郁：物业服务的司法解释的第6条的正当理由啊确实是值得大家研究的一个问题，由于时间的关系我简单的谈一下我个人的一个看法，第一这个正当理由我是同意颜律师的理解，但是可能比他要保守一点不是都不行，因为物业费和物业服务费用的区别的背后是触及的是我们区分所有权立法和条例的冲突的问题，这个是一个比较大的问题。那么就物业服务费用而言我们认为正当理由应当是物业服务企业的合同不履行或履行有重大缺陷的行 23 为。这个范围不能太宽，不能让业主去轻易的启动这个抗辩权。还有一个问题就是这个物业费的标准问题，物业服务合同的约定和行政机关的规定，通过我们的调研主要指的是普通住宅每平方米物业服务费用它的价格不得高于多少，一般是从这个角度，当然也会存在颜律师说的这个问题。这还是要理解这个规定的性质是什么？我们法官在评价它的效力的时候，不仅仅是看是由谁来做的，还要看他为什么要做这个，你做的这个东西又属于什么性质。

主持人：好的，由于时间关系，今天的论坛到此结束。感谢大家杨立新教授、辛正郁法官、颜雪明律师的出席和精彩演讲，感谢广大老师和同学的积极参与，也感谢德恒律师事务所对本论坛的一贯大力支持。本次论坛到此结束。再见。