个人如何贷款买房

2024-06-29

个人如何贷款买房（共12篇）

1.个人如何贷款买房篇一

一、商业贷款基础要求有哪些?

1)贷款人年龄在16-65周岁;

2)必备贷款备件：

3)贷款人必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明：

①收入证明由借款人所在的工作单位出具，加盖公司公章(或人事章)，和营业执照复印件;

②个体户、私营企业、民营借款人可提供近3个月税票或审计过的财报和营业执照复印件;

③若流水与收入不匹配，即流水不足以覆盖月供的两倍，可提供其他有价资产证明，如房产、存款、理财、股票、基金等;

4)具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录(原则上5年内连3累6进入，具体以各家银行贷款中的征信要求为准);

5)与业主签订有效的购房合同或购房协议;

6)支付了购房比例的首付款。

二、商业贷款的贷款年限如何计算?

1)与房龄有关：一般要求房龄在30年内;

最长贷款年限计算：贷款年限+房龄<70年

(注：各银行间有差异，如：工商银行的最长贷款年限计算方式为“70-房龄”(孰低原则)，建设银行最长贷款年限计算为“55-房龄”;)

2)与借款人年龄有关：一般可到65周岁;

最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄<70周岁;

3)最长不超过30年(商业用房最长贷款年限)

以上三点需同时满足，以贷款年限短的为准。

三、办理商业贷款，卖方需要提供哪些备件?

注：

如果是售后公房，需提供售后公房表1，表2;

若有同住人，需开具同住人同意出售声明;

以上仅针对银行授权资料时的情况，故多数证件为“复印件”，实际操作过程中建议让业主将原件同时带上以备不时之需。

四、办理商业贷款时，买方需要提供哪些备件?

五、银行审批贷款是如何认定主贷人套数的?

1)借款人家庭名下在沪无房的，且全国范围内无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，本次购房申请贷款按照首套房贷款政策执行，首付比例不低于35%;

2)对在沪已拥有1套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的(不论是否结清)，为改善居住条件再次申请个人住房贷款购非普通自住房的，其首付比例不低于70%。

六、如何进行贷款的房屋认定?

1)首套认定：

2)二套认定：

七、贷款认定的标准是什么样的?

凡有过住房贷款(含外地住房，包含商业贷款、公积金贷款、组合贷款)，即使已经结清，依然计入套数认定。

已经备案过的动迁协议，拉过网签的合同计入套数认定。

八、提前还款流程是什么样的?

预约还款——在指定扣款日前将款项存入——银行扣款——出结清证明——取注销资料——到交易中心注销抵押

2.个人如何贷款买房篇二

3月28日, 该项目开发商高层在媒体上承认了项目违法事实并介绍了拟采用的解决办法:一是引入一家民营房企作为新合作方, 计划将该项目的使用证和许可证的土地用途统一变更, 再申请《建筑工程开工许可证》, 待四证齐全后申请商品房预售证, 重新运作项目, 项目定位也将变更为企业办公楼。二是将加快和业主商谈退款的进度。该项目开发商从2013年9月开始和客户商谈退款后, 约有90名客户签署了退房协议, 还有300多名客户未能谈妥。

笔者认为, 上述文中所称的《建设工程规划许可证》名称有误, 其应为《建设用地规划许可证》。其次也让笔者产生了三个法律疑问。

问题一:300多名买房人与该项目开发商签订的商品房预售合同的效力应如何认定?

笔者认为, 锦上国际项目开发商与300多的买房人签订的商品房预售合同依法应当认定无效。具体理由如下。

其一, 根据我国《城市房地产管理法》第四十五条第一款第 (四) 项规定:“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记, 取得商品房预售许可证明。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定:“已办理预售登记, 取得商品房预售许可证明。”以及《城市商品房预售管理办法》第六条规定:“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售, 应当向房地产管理部门申请预售许可, 取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的, 不得进行商品房预售。”开发商要预售商品房必须依法取得《商品房预售许可证》, 如果没有取得该证便擅自预售, 根据《最高人民法院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明, 与买受人订立的商品房预售合同, 应当认定无效, 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的, 可以认定有效。”双方签订的商品房预售合同依法应认定无效, 除非买房人在起诉开发商之前开发商取得了《商品房预售许可证》。

其二, 该项目没有取得《建设工程规划许可证》且擅自改变了土地用途, 依法应认定为违法建筑, 开发商因预售违法建筑而签订的商品房预售合同依法应认定无效。根据我国《城乡规划法》第四十条第一款规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的, 建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”开发商显然违反了该法律规定。笔者认为, 《城乡规划法》第四十条第一款属于效力性强制性规定, 根据《合同法》第五十二条第五项规定:“有下列情形之一的, 合同无效: (五) 违反法律、行政法规的强制性规定。”该商品房预售合同依法应认定无效。此外, 参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋, 与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的, 人民法院应当认定有效。”开发商预售未取得《建设工程规划许可证》的房屋, 其与买房人签订的商品房预售合同依法也应认定无效, 除非其在诉讼过程中取得了《建设工程规划许可证》。

法律界当前主要有两种观点:一种观点认为合同无效, 因为其违反了以及《合同法》的相关规定。另一种观点认为合同有效, 因为根据我国《物权法》的立法精神, 物权变动与否不影响债权的法律效力, 即该违法建筑买卖合同不因预售标的是违法建筑而无效。但如果该合同不能继续履行, 当事人只能解除合同, 买房人可以追究开发商的违约责任。

笔者赞同第一种观点, 除赞成该类观点阐述的理由之外, 笔者还认为:根据上述《最高人民法院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定, 既然司法解释规定开发商因没有取得《商品房预售许可证》就可认定其与买房人签订的商品房预售合同无效, 那么从法律地位和重要性来看, 《建设工程规划许可证》明显高于《商品房预售许可证》, 并且是开发商取得后者的必备前提条件之一。正常情况下, 如果开发商依法取得了《建设工程规划许可证》, 意味着其此前已取得了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》, 根据《物权法》第三十条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的, 自事实行为成就时发生效力。”当开发商依法取得上述“四证”时, 其建筑工程应属于合法建筑, 开发商因此取得该工程的所有权。可见, 《建设工程规划许可证》的法律效力和重要性显然比《商品房预售许可证》更大和更重要。

问题二:买房人的合法权益应如何保障?

如果开发商与买房人签订的商品房预售合同依法被认定无效, 那么买房人应如何追究开发商的民事责任呢?根据《合同法》第五十八条的规定:“合同无效或者被撤销后, 因该合同取得的财产, 应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的, 应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失, 双方都有过错的, 应当各自承担相应的责任。”买房人可以要求开发商承担缔约过失责任, 索要已支付的全部购房款及利息等相关经济损失。

但需要注意的是, 本案买房人也存在一定的过错。因为根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第一款规定:“房地产开发企业预售商品房时, 应当向预购人出示商品房预售许可证明。”买房人一般应具备要求查验开发商“五证”尤其是《商品房预售许可证》的购房常识。根据新闻报道, 许多买房人当时知道锦上国际项目“五证”不全且不能按揭买房, 但仍冒着风险签订买房合同。可见, 导致该合同无效的法律责任依法不应由开发商一方全部承担, 买房人依法也应承担一部分不利后果。

问题三:开发商拟变更统一该项目的土地用途的意愿是否应该被政府相关部门支持?

笔者认为, 从法律角度来看, 开发商拟变更统一该项目的土地用途的意愿依法可以实现。因为根据《城乡规划法》第四十三条第一款规定:“建设单位应当按照规划条件进行建设;确需变更的, 必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的, 城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”

《城市房地产管理法》第十八条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的, 必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意, 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同, 相应调整土地使用权出让金。”以及《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的, 应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准, 依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同, 调整土地使用权出让金, 并办理登记。”开发商可以依据上述法律的规定, 分别经土地出让方和政府规划部门同意后, 申请变更原土地用途。

3.个人如何贷款买房篇三

从半年报看，四大国有银行是个人按揭贷款市场上的绝对主力，工、农、中、建四大行今年上半年就合计新增了13774.63亿元的个人住房贷款，占同期新增贷款的55.66%。

换句话说，四大行今年上半年已经完成了去年全年约八成的房贷投放规模。2015年，四大行新增的个人住房贷款合计才17263.34亿元（工行4783.97亿、建行5200.80亿、农行3763.45亿、中行3515.12亿）。

从今年上半年看，不管是房贷余额、还是新增规模，建设银行都是业内老大。半年报显示，今年上半年建行新增个人住房贷款超过4000亿元（4093.56亿元），“我们给买房的贷款，已经是给卖房的贷款的6倍了。”建设银行董秘陈彩虹在中期业绩发布会上如是说。

要知道，今年上半年建行总共新增的贷款为6527.37亿元，个人住房贷款的占比已经超过六成。同时，工行、农行和中行半年投放的个人按揭贷款均超过3000亿，分别达到了3453.62亿、3110.34亿和3132.85亿，分别占其上半年新增贷款的46.43%、64.01%和52.89%。

在经济下行的当下，不仅是国有大行，股份制银行们也将安全性较高的个人住房贷款视作香饽饽。其中，以零售业务见长的招商银行，相比去年年末，上半年新增住房按揭贷款1154.16 亿元，余额达到6148.71亿元。

这一数字，不仅占到招行上半年新增贷款的一半还多，更是已经逼近去年全年的新增房贷规模。此外，不少原本对个人房贷业务涉及不多的银行，也在今年上半年调整了策略。

比如，中信银行就在半年报中表示，该行进一步提高个人信贷业务战略地位及业务占比，不断优化个人信贷产品结构，以房产抵押类业务作为新发放个人信贷业务的核心，提高个人消费类贷款占比，提高个人住房按揭贷款占比。

不仅如此，各家银行还在业绩发布会上纷纷表示，下半年将继续这一势头。建行董事长王洪章在中期业绩说明会上就表示，下半年建行按揭贷全国第一的趋势还会持续，除力推住房按揭贷以外，还要推进住房公积金贷款。

中信银行行长孙德顺在半年报业绩说明会上表示，下半年将加大对住房按揭贷款的投放力度，总体原则是大力发展住房按揭，同时确保风险可控。相比对公贷款，在银行眼中，个人住房贷款的风险并不大。

“房贷个体风险是不大的，中国银行业房贷的整体违约率、不良率都比较低。但如果经济持续下行，出现房地产市场的崩盘，那就是系统性风险。”招商银行副行长刘建军在8月22日举行的2016 年中期业绩专题投资者交流活动上如是说。

不过，尽管在大力支持个人住房贷款，但几乎同时，各家银行都对房地产开发贷表现得非常谨慎，并按照白名单制管理，

4.银行拒签个人贷款买房的原因篇四

一：个人方面的原因

个人原因主要是由于借款人有严重的不良信用记录、月收入及还款能力无法满足贷款条件、隐瞒事实提供虚假申请材料等。对于个人申请二套房贷，银行也要核查其是否有贷款未缴纳完毕。

二：开发商方面的原因

一般情况下，如果开发商存在不具备开发条件、开发商的开发手续不完备或者开发商有严重的信用问题等情形，也会被银行拒绝申请贷款，因为此时开发商不具备保证担保的能力。

三：政策方面的原因

政策方面的原因可能是由于金融管理部门出台新的政策规定，使贷款人出现满足不了贷款申请条件，最终被银行拒绝贷款的情况。

5.个人如何贷款买房篇五

[摘要]10月23日上午，人民银行长沙中心支行发布了2013年三季度湖南省金融运行基本情况。前三季度，全省金融机构各项贷款余额新增2061.4亿元，同比多增208.3亿元。

10月23日上午，人民银行长沙中心支行发布了2013年三季度湖南省金融运行基本情况。前三季度，全省金融机构各项贷款余额新增2061.4亿元，同比多增208.3亿元。其中，一季度新增较多，为818亿元，二季度以来逐步趋稳，各季度新增额均保持在600亿元左右，“这意味着，从今年一季度到三季度，贷款增速呈现出放缓趋势。”

个人消费贷款80%用于买房

人民银行长沙中心支行相关负责人分析说，虽然从前三季度房地产行业新增贷款、全省新增个人消费贷款、房价等数据来看，楼市乐观，但从人民银行的调查来看，长沙楼市的“金九银十”并不明显。

人民银行长沙中心支行的发布数据显示，人民银行重点支持投资增长，前三季度，房地产行业新增贷款85.7亿元，同比多增39.6亿元，据人民银行长沙中心支行货币信贷处副处长罗雪飞介绍，房地产行业新增贷款主要是对房地产企业项目的贷款。

数据同时显示，前三季度，全省新增个人消费贷款469.2亿元，同比多增193.9亿元，增长27.6%，且增速连续五个月保持在27%以上，其中，个人消费贷款80%用于个人住房按揭贷款。

年底个人房贷增速将放缓

今年一季度以来，市场不断发出房贷放款紧缩的信号。人民银行长沙中心支行货币信贷处副处长罗雪飞说，央行从未出台个人房贷停贷政策，湖南目前也没有明确的停贷现象，“市场感觉房贷放款收紧，这首先与整个货币政策有关系，经济下行前期的一系列举措，导致投放节奏放缓。”

其次，前三季度全省新增个人消费贷款增速连续五个月保持在27%以上，“前期的刚性释放占用了太多贷款额度，后期增速可能会弱一些，后两个月增速约在20%左右。” 人民银行长沙中心支行一名分析人士认为，一方面前三季度的房地产行业新增贷款多，到了年末供房的楼盘多，加上主要用于个人房贷按揭的个人消费贷款增速减弱，这会对冬季楼市产生影响，“从9月初开始，观望的人就越来越多”。

6.贷款买房工资证明篇六

1、一次性付款及分期付款所需费用： ① 房款 ② 契税 ③ 印花税

④ 公共维修基金 ⑤ 交易费 ⑥ 测绘费 ⑦ 工本费 ⑧ 其他

2、按揭贷款所需费用在上述的8项的基础上还增加如下几项： ① 公证费 ② 保险费 ③ 律师费 ④ 抵押费

⑤ 借款合同印花税 ⑥ 银行代收其他

这些都不是一定的。最好去哪里买房，让哪里帮你提供这些东西。银行贷款收入证明范本深发

职业、收入证明

兹有同志，性别，身份证号码(军官证、护照)号码：，自年月日至今一直在我单位工作，与我单位签订了劳动合同，合同期限为。目前在部门担任职务，税后月工资、薪金所得为人民币(大写)元，月住房公积金的单位缴存部分为人民币(大写)元，月住房补贴为人民币(大写)元。特持证明。

单位公章(或人事劳资章)年月日

1、单位名称：

2、单位地址：

3、联系电话：邮政编码：

4、人事(劳资)部门负责人姓名：收入证明兹证明____身份证号()为本公司职员，在本公司____岗位工作，并已经在本公司任职____年____月，年收入为______元;此证明只作为员工申办信用卡专用，不做其他用途。特此证明。附注：单位全称：公司电话总机：地址：公司签章: 年月日

贷款工资证明范本格式：我单位正式职工XX在我单位已工作年，现从事工作，学历，职称，职务，平均月收入人民币(大写)元，配偶姓名，此证明真实可靠，并对真实性承担法律责任。特此证明单位名称(公章)：日期：收入证明

兹证明____身份证号()为本公司职员，在本公司____岗位工作，并已经在本公司任职____年____月，年收入为______元;此证明只作为员工申办信用卡专用，不做其他用途。特此证明。附注：单位全称：公司电话总机：地址：公司签章: 年月日中国银行

中国银行**市***支行：

兹证明先生(女士)是我单位职工，工作年限年，在我单位工作年限年，职务为，岗位为，职称为。

其身份证号码为：。

其平均月收入为人民币(大写)元。此证明仅供该职工申请贷款或该职工为其他个人申请贷款作第三方保证时使用。单位(盖章)：年月日

银行贷款收入证明范本二中国建设银行

中国建设银行股份有限公司北京支行调查内容：

(一)申请人职务职称文化程度;(二)申请人在贵单位工作年限：年，连续工龄年;(三)申请人实际月综合收入(税后)元(大写);(四)申请人代发工资帐户的账号(建行代发);(五)申请人身份证号码;(六)申请人单位电话家庭电话手机电话;(七)申请人家庭地址;(八)申请人人事劳资关系

□长期 □合同制签订的合同期限年(九)申请人是否有违规违纪行为处分(十)贵单位性质

□国家机关 □事业单位 □全民企业 □集体企业 □私营企业 □合资企业 □独资企业 □其他类型(十一)单位人事劳资部门联系电话：单位经办人员签字：

单位公章或人事劳资部门盖章年月日

特别提示：该资信调查函加盖单位公章或单位人事劳资部门印章后生效，出具单位对资信调查函信息的完整性、准确性负责银行贷款收入证明范本三深发

职业、收入证明

单位公章(或人事劳资章)年月日

1、单位名称：

2、单位地址：

3、联系电话：邮政编码：

4、人事(劳资)部门负责人姓名：银行贷款收入证明范本四北京农村商业银行

兹因先生/女士(证件种类：证件号：)为我单位正式员工，现任职务(学历：、职称：)。该同志办公联系电话：，家庭电话：，移动电话：。

该同志自年月日至今在我单位工作，在我单位工作年限为年，现固定收入为(大写)人民币元，其他年收入为(大写)人民币元。现婚姻状况为：(以婚、未婚、离婚、丧偶)。

经核实上述情况真实无误，我单位已完全知此证明所产生的法律效力，并对此证明的真实性承担相应的法律责任。

单位(或人力资源、劳资管理部门)公章：负责人：年月日备注：

单位法人地址：邮政编码：

人力资源或劳资管理部门联系人：邮政编码：银行贷款收入证明范本五农业银行证明

兹有同志,身份证号码: 自年月日至今在我单位工作,任职务。其本人月收入为人民币(大写)元,特此证明。上述内容真实无误，我单位对此承担相应的法律责任。单位公章年月日备注：

1、单位全称：

2、法定地址：

3、单位人事(劳资)部门负责人姓名：

4、联系电话：

5、传真号码：

6、邮政编码：

银行贷款收入证明范本六光大银行收入证明

兹有同志，性别，身份证(军官证、护照)号码：，自年月至今一直在我单位工作，目前在部门担任职务，税后月工资、薪金所得为人民币(大写)元，月住房公积金的单位缴存部分为人民币(大写)元，月住房补贴为人民币(大写)元。特此证明!我单位对本收入证明内容的真实性负全部法律责任。单位人事(劳资)部门盖章年月日

1、单位全称：

2、单位地址：

3、联系电话：，邮政编码：

4、人事(劳资)部门负责人姓名：(签字)银行贷款收入证明范本七工商银行

职业及收入证明兹有同志，身份证号：，系我单位工作人员，在我单位工作年，任职务，其年收入为万元。特此证明。

上述证明真实无误，我单位对此承担相应的法律责任。人事(劳资)部门公章年月日备注：

1、单位全称：

2、法定地址：

3、人事(劳资)部门负责人姓名：

4、联系电话：邮政编码：银行贷款收入证明范本八上海浦东发展银行上海浦东发展银行：

兹有我单位部门职工先生(女士)向贵

行申请个人贷款，应贵行的要求，特证明：先生(女士)目前在我单位任职务，并且已实际

7.个人住房按揭贷款的风险防范篇七

在银行固有的认识中, 住房按揭贷款几乎是零风险, 但这一良好愿望离不开所处的宏观和微观环境。房地产行业有很强的发展周期性, 当前我国的房地产业在宏观调控下已从前两年的高涨期逐渐下滑, 但按揭贷款业务从1995年在全社会推广至今, 各大商业银行对它的认识只是“拿来主义”, 未认识到其核心和风险, 也一直未进行过制度上的改良, 一旦经济环境发生变化, 在特定条件下, 这一业务存在的违约风险会很高, 也会给银行带来较严重的损失。

个人住房按揭业务存在的风险

1. 来自购房人的风险

(1) 被迫违约。这是指因经济问题而导致购房人不能按时还款或不能按时全部还款。从各大商业银行统计的数据看, 这类违约占大多数。我国当前通货膨胀水平较高, 2008年实行的是紧缩的货币政策, 所以人们的家庭收入实际是在缩减, 被迫违约时有发生。

(2) 理性违约。这是指借款人觉得放弃继续还款可带来更大利益时的违约行为。目前我国房地产领域总体上正进行强有力的宏观调控, 房价正逐渐回落, 但贷款利率却不断提高, 所以这类违约有所增加。

(3) 提前还贷。这是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。提前偿付发生后, 银行将因此遭受利息损失、服务成本损失和管理成本损失三方面的风险。个人住房按揭贷款提前偿还, 将使银行的可用资金增加。目前银行系统内居民存款余额连年居高不下, 各银行都有大量闲置资金急于寻找出路, 在这种情况下, 客户提前偿还贷款只会增加银行的闲置资金量, 加大了银行的投资压力和风险。即使银行把这部分提前偿还的资金重新贷出去, 实际上仍挤占了银行原有闲置资金的投资机会, 导致银行原本可以贷放出去的原有闲置资金继续闲置。另外, 客户提前偿还贷款时, 银行往往无法运用计算机处理千差万别的情况, 只能使用人工来完成, 人力成本很高, 在按正常情况收回贷款时不会产生这种费用。当然, 在银行把提前偿还的资金重新贷出的情况下, 银行在贷出的过程中又会产生更多的服务成本。管理成本主要指银行因闲置资金增加而增加的资金管理成本。

目前, 提前还贷好像还未与风险联系起来, 出于维护自身美誉度的考虑, 银行一般都默认了这种行为的合法性。但随着国内银行面临的竞争越来越激烈, 加强风险管理势在必行, 所以必须充分认识提前还贷所产生的影响, 从各个层面上制定对策。

2. 来自开发商的风险

(1) 假按揭。这一欺诈行为通常发生在中小型开发商身上。当其资金链出现问题时, 有些开发商可能会串通银行内部人员, 自己垫付首付款, 制造虚构的购房合同, 里应外合, 达到骗取信贷资金的目的。以后遇到真正的买家, 开发商即付完剩余款项, 解除抵押, 再高价卖出。情节严重的是, 有的开发商在一开始拿到贷款资金后就携款逃跑。这种现象已在各大商业银行出现过多次, 给银行带来了不可估量的损失。

(2) 抵押物的变故。房地产开发经营的过程长、环节多, 且环环相扣。如果稍不注意, 开发商的资金链就容易断裂, 负债累累只会导致所抵押的住房出现质量不过关甚至是烂尾楼, 或拿不到产权证和土地证。为此引发两种结果:一是购房人以此拒付贷款;二是作为按揭业务风险防范的第二还款源, 明显因质量问题使其在将来的拍卖中造成资不抵债。

(3) 强制指定。一般情况下, 开发商会将房地产开发贷款与房地产按揭贷款捆绑销售, 利用住房抵押贷款做诱饵, 让银行被动接受高风险的开发贷款条件, 放松对开发商的贷款审查和风险防范, 而购房人也只能听从开发商的安排。住宅小区入住的人数多, 若都被迫集中到一家银行办理按揭贷款, 一旦出现由开发商引起的房屋质量或拿不到权证等问题, 购房人容易迁怒于银行以至拒付贷款, 这给银行造成的损失将特别严重。

3.来自银行内部的风险

(1) 员工素质。银行内部信贷部的员工一般都有贷款任务。有些员工出于眼前利益, 与开发商合谋, 对贷前审查敷衍了事, 贷后放弃追踪管理, 以至让银行潜在的风险加大。没有银行内部的配合, 假按揭是不可能发生的。

(2) 制度安排。银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作自行评估或委托外面中介机构评估。目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中都简单地采用市场比较法, 对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值, 而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本、未来可能发生的风险和损失, 高估按揭房产价。大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估, 而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋, 或采取各种方式推高房价, 促成高价房交易合同, 以获取高额按揭贷款。另外, 由于抵押在银行手中的房产严重偏离其真实价值, 一旦购房者故意违约, 那么银行或支付较高的变现成本, 或面临难以变现的可能, 甚至在市场发生逆转时, 将承受房价下跌所造成的巨大损失。

防范个人住房按揭风险的对策

1.设立专业机构

要解决按揭贷款服务的质量问题, 靠传统的渠道已明显不适应新的发展, 需要增加机构。设立专业的按揭银行已是大势所趋。在国外, 专业按揭机构非常普遍, 如美国有住房按揭贷款的专业银行近1000家, 占银行总数的11%, 占美国银行体系总资产的15%左右。在我国, 目前围绕二手房按揭已出现三种专业机构:地产中介行、按揭公司和银行按揭中心。三者之间的关系是:房地产中介促成房屋交易——按揭公司办理按揭贷款——银行按揭中心发放贷款。

专业按揭机构能为客户核实房屋产权关系, 为他们提供有关贷款的法律、房地产专业意见, 确保交易过程的合法性、安全性, 可让他们免却手续繁琐之苦。一些规模较大的按揭公司还担当着银行的产品研发合作伙伴和客户的担保人的角色。

鉴于住房按揭贷款产品是一个复杂的体系, 需要有专门的部门来开发、规划和发展, 光靠传统银行的一个部门不行。这种金融创新应让专业机构进行集中的产品开发、专业的客户服务和积极的营销。可以把目前的按揭公司的业务经验与银行的优势资源相融合, 让某些在这方面做得好的传统商业银行独立出来, 或从各商业银行的信贷部抽调优秀相关人才重新组成专业按揭银行。要完成这一重组并使其高效运转, 还需要各利益主体的团结和努力。

2. 加强监管和服务力度

(1) 对开发商的监管。很多风险都是由开发商引起的, 它们既是源头, 同时也对贷款的偿还起连带保证作用, 因此对开发商进行严格的管理有利于问题的解决。银行目前的控制是, 把过去只针对企业的追踪管理缩小到对项目的追踪管理, 经常了解项目的进展情况和销售情况, 防止出现贷款还未到期而项目已销售完, 开发商把应还银行的开发贷款以及收到购房人的预付款和按揭贷款继续投放到下一个项目, 进行滚动式开发的现象。当开发商的经营被严格透明后, 抵押房产出现故障的机率将大幅度下降, 即使有购房人违约的情况发生, 开发商作为连带保证人的责任才能更好地落实。

(2) 对购房人的监管和服务。由于建立完善的借款人信用评价体系在目前来说较困难, 银行只能在贷前和贷后加强审查和管理, 通过借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三者进行调查, 了解审核贷款申请人各方面情况来综合考核借款人的偿贷能力, 而不是仅凭一张随意的收入证明敷衍了事。因疾病和家庭收入减少而导致的被迫违约, 需要银行进行金融产品创新。目前这类新产品的出现还是接连不断。早期民生银行的移动按揭, 现在深圳发展银行推出的针对二手房的“固定利率气球贷”、“双周供”、“循环贷”等, 都显示出银行在这方面的尝试, 为的是减轻购房人的月还贷负担, 争取更多的业务。对于理性违约的增加, 可通过公开借款人的信用状况来督促其遵守承诺, 如建立个人信用档案。由于我国个人信用体系的建立只处于初步阶段, 所以采取这一方法需周密地考虑。

3. 改变评估基础

由于以销售价格作为贷款的依据使得风险过分集中到银行身上, 所以需要重新评价这一依据的合理性。以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础, 即以成本法来确定的按揭贷款价值, 能挤出房价虚高造成的泡沫。在成本法中, 房地产的成本很多, 组成部分较容易测算。如果银行以成本法来确定按揭贷款价值, 需要政府联合其它相关部门定期发布当地房地产的平均成本和合理的社会平均利润水平。项目实际成本由评估机构和信贷员按开发商提供的数据进行测算, 并与平均水平相比, 以考察其真实性, 利润则按公布的数据为依据。由于有政府的参与, 这种测算结果使评估机构和信贷人员在对外说明时有更高的公信力。当然这种方法确定的贷款额度与具体项目的销售价格相比有一定程度的降低, 所以会影响银行的眼前利益, 但这将使银行的贷款风险趋于零, 也将彻底扭转银行与房地产商共同推高房价的现象, 有助于抑制投机, 平抑超高的房价。

4. 罚金制度

国外银行大多采取征收“贷款手续费”或违约金的办法来防范提前偿付贷款的风险。目前我国只有少数银行采取了象征性的收取很小比例的违约金或罚款的措施, 远未形成健全的风险防范机制。当然这与现行法规在这方面的空白和矛盾有关。

5. 贷款证券化

8.贷款买房方案三类人群各不同篇八

首次置业者

贷款方式：商业贷款

还款方式：等额本金

◎ 案例再现：

小张是外省人士，在成都一家外企任职，工作时间超过8年，月薪10000元左右，收入较稳定，享有公积金福利，名下尚无房产。现准备在成都市内购置一套房产，住房面积不要求太大，足够个人居住。小张现看中一套房源，房屋面积70㎡，房价为75万元，小张父母愿意赞助小张20万元购房款，减轻儿子的购房压力。目前，小张比较迟疑的是，对于剩下的这50多万元购房款该使用何种贷款方式。另外，小张有提前还款的打算，同时希望自己在购房总支出上不要有太大的超额。

◎ 专家分析：

对于小张这类房产首次置业者来说，选择商业贷款为首选。对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无太大差别，只是还款利率上有略微的差别。但是商业贷款可以贷款的额度比较高，能够满足小张所需的贷款额度，因此建议小张选择商业贷款，并且部分银行针对首套房的借款人政策相对实惠，在个人资质良好的情况下，仍可申请到下浮15%的优惠利率。

◎ 置业妙招

建议小张选择商业贷款，还款方式选择等额本金还款法。一方面，小张有提前还款的打算。另一方面，虽然等额本金前期还款压力较大，但是比较等额本息还款法来看，等额本金能够节省部分贷款利息，在购房总支出上能有所缩减。所以，综合两方面因素来看，等额本金还款法更加适合像小张这类需求的购房人。

再次置业者

贷款方式：公积金贷款

还款方式：自由还款

◎ 案例再现：

李女士是成都当地人，月薪15000元左右，收入稳定，享有公积金福利，名下有一套房产，于10年前商业贷款购买，现已还清贷款。李女士希望改善父母的居住条件，为父母买套小户型的房产，能让自己的父母也能住上好点的房子。在空闲时间，李女士陪父母看房，一处住房面积为65㎡，房价60万元的房源令老两口特别动心。李女士自己手头上有近20万元的存款，父母手上也有近5万元的存款。这是李女士购买的第二套房产，由于对二套房的贷款政策不是很了解，对于选择何种贷款方式上有点犯难。虽然剩下的贷款额度为30万元，不是太高，但是李女士不希望自己的前期还款压力太大。另外，李女士有提前还款的意愿。

◎ 专家分析：

对于李女士这类购买二套房的借款人来说，选择公积金贷款为首选。专家分析，一方面，在李女士保留名下房产的前提下，无论使用商业贷款或是公积金贷款购买二套房，首付都是60%。但是从还款利率上来比较的话，商业贷款基准利率6.55%，二套房基准利率上浮10%，而公积金贷款利率4.9%相对较低，尽管同样上浮10%，但相对还款压力较小。另一方面，公积金贷款恰好能满足李女士的贷款额度。所以，综合两方面因素来看，公积金贷款购买二套房更加适合李女士这类人群的需求。

◎ 置业妙招：

建议李女士选择公积金贷款购买二套房，还款方式选择自由还款。由于自由还款能够设定每月最低还款额，所以前期还款压力较小。另外，自由还款另一个最大的优点就是“随时有钱随时还”，更加方便李女士提前还款的本意。所以，综合分析认为，自由还款更加适合李女士这类需求的借款人。

中小企业主

贷款方式：商业贷款

还款方式：等额本息

◎ 案例再现：

戴先生是成都的一位私营企业主，客户群体也比较稳定。在成都城区已有两套小户型的房产。一处位于东三环外，房屋面积为55㎡，目前房价为40万元。另一处位于建设路，房屋面积50㎡，房价65万元，且名下两套房产均无贷款。由于店面的生意越来越红火，戴先生也有扩张店面的打算，重新装修加上扩张人力以及填充库存，总体的预算下来已经接近50万元了。戴先生目前手头上有10万元的存款，但是凭他多年的经商经验来看，这部分存款暂时不能挪用，以备不时之需。所以，他目前不知道有没有其它的途径来解决他的融资问题，另外不希望自己前期的还款压力太大。

◎ 专家分析：

像戴先生这类中小企业主可以选择房产抵押消费贷款来解决他的融资需求。戴先生名下的两套房产可以向银行抵押申请个人抵押消费贷款用于店面扩张的资金。贷款额为房产评估值的七成左右，也就是说戴先生能向银行申请到70万元左右的贷款，用于店面装修事宜，费用上绰绰有余。

◎ 融资妙招：

建议戴先生向银行抵押名下的两套房产，申请个人抵押消费贷款用于小企业经营费用，目前抵押消费贷款也是一些中小企业主的首选。贷款利率上浮15%—30%左右，贷款年限1-5年，还款方式选择等额本息还款法。等额本息的还款优势在于，在前期的还款压力小，适合收入稳定的借款人，故较适用于戴先生这类贷款人群的需求。

《投资客》提醒借款人，对具体购买哪类房产，采用何种方式置业省钱务必要做到心中有数，这样才能在真正的实践过程中省去实实在在的“真金白银”。

9.买房贷款收入证明篇九

收入证明，是我国公民在日常生产生活经营活动中，所需要的对经济收入的一种证明。一般在办理签证、银行贷款，信用卡等会被要求由当事人单位出具的对经济收入的证明。

二、买房贷款收入证明

1.有工作单位的：

1)开收入证明要注意格式，必要的内容不能少。

2)开收入证明必须要盖单位公章或人事章，复印的.收入证明是无效的。

3)填写所在公司人力部的座机。

收入证明怎么开

单位开设的个人收入证明应该包含：月均(或年均)收入、单位公章以及个人基本信息等内容。

4)年收入应为一年内的包括基本工资、奖金、福利等总和，并扣除个人所得税、保险金等。如果开具的是税前收入的话，则需要减除个人所得税后再计为月均收入，减除后的收入必须满足月供加负债的两倍以上。银行一般会要求借款人提供的月收入是其月还款与其他负债之和的两倍以上。如果您有债券、银行存款、车辆购置凭证、个人所得税证明等额外的资产证明，可以向银行提供，这样可以增加你的贷款资质，对批贷有帮助。

2.没有工作单位的：

1)私营业主：收入证明要正常开，只是需要客户同时提供公司资料(营业执照正副本、组织机构代码证、税务登记证、对公账户近半年流水等)

2)自由职业者，如果有存款，可以提供存款证明;如果没有，要前往有收入进账的银行办理流水单，流水单可以证明你有持续收入。

10.按揭贷款买房流程篇十

1、先与开发商签定房屋买卖合同；

2、根据开发商要求提供的资料：户籍证明、身份证、婚姻证明复印件，由自己所在单位开具盖有公司鲜章的收入证明（开发商所签银行的收入证明格式）交由开发商办理；

3、经过银行审批后通知和银行签定，就完成了。

按揭贷款mortgage loan

按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：

1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。

2、购房协议书正本。

3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。

4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

5、开发商的收款帐号1份。

其贷款手续及程序是这样的。

首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。

然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。

接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。

最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识，并且了解了办理贷款的相关事宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。

购房者如何办理按揭贷款？

楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内，按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。购房者办理

楼宇按揭的具体程序如下：

（1）选择房产

购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

（2）办理按揭贷款申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

（3）签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（4）签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

（5）办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

（6）开立专门还款账户

购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款

买房付全款还是办按揭？

选好了房子，接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款买房，或叫按揭买房，花明天的钱圆今天的梦。

付全款的三大优点

1.付全款省钱

虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。

2.无债一身轻

付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。

3.转手容易

从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。

付全款的两项缺点

1.资金压力大

如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。

2.投资风险大

除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。

办按揭的三大优点

1.花明天的钱圆今天的梦

按揭就是贷款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。

2.把有限的资金用于多项投资

从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。

3.银行替你把关

办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。

办按揭的缺点

1.背负债务

说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。

2.不易迅速变现

11.个人如何贷款买房篇十一

答：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第39条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

根据上述规定，我们可以得出：一、房屋的归属由双方协商;二、协商不成的，法院原则上判决归房屋登记一方所有，但该方应按《婚姻法》的相关规定对另一方补偿。根据《婚姻法》第39条第一款，“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”

所以如双方协商不成，房屋应归陈某所有，但婚后四年共同还贷部分以及对应财产增值部分，应由陈某对魏某进行补偿。具体补偿多少，需看对应的财产增值部分，如双方对财产增值数额存在争议，可共同委托评估部门进行评估。法院将根据该部分财产的具体情况，本着照顾子女和女方权益的原则进行判决。

律师姚孟开

12.个人贷款非恶意拖欠成因及应对篇十二

一、个人贷款非恶意拖欠成因

个人贷款非恶意拖欠成因主要有五种情况：贷款利率变动;新发现贷款未及时通知还贷;偿债能力出现问题;经济纠纷;无法或不便还款。

（一）贷款利率变动

笔者催收过程中发现有一类客户，每月总是拖欠几元、几十元，并且这种拖欠呈现出一种连续的状态，连续几个月都是如此。通过大量对拖欠一期客户进行电话催收、问访等方式，发现客户并不了解：每年的元月一号，银行会按照当日的央行贷款利率，计算客户一年的还款额，在一年内不变动———这是大多数银行的做法，为的是规避利率风险。存在这种可能性，由于上一年度央行加息，造成客户第二年每月的还款额会增加几元，几十元，或者是几百元，客户还是按上年的月供金额还贷，结果造成了每月存的金额不够。

（二）新发放贷款未及时通知还贷

催收中发现，有部分新发放的贷款总是拖欠一期，打印出客户的还款计划，比如：银行放款是07年的10月19日，而客户第一次存房贷是在12月份，这样客户总是拖欠一期。究其原因是客户并不知道，贷款应该是在什么时间开始还。

（三）出现无法还款的事由

无法还款的事由大体包括两种，一种是约定还贷账户出现问题，第二种是客户出差在外地，不便存款。

目前，个人贷款的还款方式一般采用委托扣款的方式，即客户开一个存折或卡，将该折(卡)与自己的贷款账户建立一个对应的还款关系，即委托扣款方式。催收中发现有的客户存折丢了，不知道该怎么还了;有的存错折子了;有的存折丢了之后，自己开了一个新存折，月月存在新折上，却没有签订委托扣款账号变更协议。催收过程中发现，部分客户外地工作，一般都是回到贷款地后再还款，但是有时他几个月还不回来一次。

（四）偿债能力出现问题

偿债能力出现问题一般有以下的原因：家人有重大疾病;经营不善;投资失败 (如股市、基金深度被套) 等。出现这些问题的非恶意拖欠客户，房贷也还，但是每次还的不够。一旦出现这些问题，很容易形成不良，因为客户无钱可还，越欠越多。

（五）经济纠纷

催收中发现有部分拖欠客户，因为正在办理离婚手续;或者是已办理离婚手续，但是财产分割不明确。离异财产分割不明的，客户不愿意存款，担心还了房贷，法院不判给自己。

还有一种情况，贷款客户将房子卖了，由买家按月还房贷，一定时间之后，再办理过户手续。卖房但未办理过户手续这种情况，类似于转按揭，很容易产生纠纷。举个例子：房价涨了，贷款客户后悔了，不想卖了，纠纷就产生了。

实务中还有一些其他的由于经济纠纷，造成了客户不愿意还款，客户并非出于恶意，而是担心还了款，得不到相应的利益。

二、如何应对

（一）多渠道让贷款客户“清清楚楚”还贷

银行可以通过多种渠道让客户清楚还款额并及时提醒还款时间。短信通知：每年的元月一号告知其月供;扣款日未还款提醒，逾期提醒。对账单，账单日将对账单寄至客户的住处或通过电子邮件的形式发至客户信箱。银行还可以开发程序，使得客户通过ATM机、网上银行、电话银行等渠道很容易获得关于贷款情况的信息。

（二）落实回访服务

银行大都规定，首次放款之后的几日内，必须进行电话回访，确认信息，并告知一些注意事项等等。实际上，重贷前，轻贷后，在各银行都较为普遍。回访服务并没有得到很好的落实，笔者发现有一客户的信用记录上有十几个一 (即拖欠一期十几次) ，就是因为不知道第一次还款时间造成的，究其原因是回访服务没有做到位。

（三）贷后服务人员要熟练掌握--储蓄、个人贷款业务应知应会知识