公司房屋租赁管理制度

公司房屋租赁管理制度（精选8篇）

1.公司房屋租赁管理制度 篇一

物业公司房屋与设备管理制度

房屋维修管理制度

以下是XX公司的房屋维修管理制度，供读者参考。

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第1条 目的为加强物业辖区内房屋的修缮管理工作，保障房屋的安全使用以及业主利益，特制定本制度。

第2条 适用范围

本制度中的房屋维修工作是指房屋过了保修期后的物业修缮工作，保修期内的质量缺陷由开发商负责，人为损坏由业主承担。

第3条 “安全、经济、合理、实用”原则

1.安全是指通过维修，是房屋结构牢固，保证居住和工作人员的安全。

2.经济是指在维修过程中，节约和合理使用人力、物力、财力。

3.合理是指维修计划与方案合理，不扩大维修计划。

4.实用是指以实际出发，因地制宜、因房制宜进行维修，以适应业主或住/用户在使用功能与质量上的需求。

第4条定义

1.专用部分，是指房屋户门以内的部分，包括水电等分户表内的管线（含计量表以及表前的第一个 阀门或开关），以及自用阳台、门、窗，室内自用分隔，维护墙、共用分隔墙的内面，排水管分户支路部分。

2.公用部分，是指房屋的承重结构部分（基础、屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（构造柱、梁、墙等），外墙面、分户门以外部分、水电分户表以外部分、排水管房屋总管路部分。

第5条 细则

1.专用部分由业主负责修缮，物业公司可提供有偿服务，按所花实际材料的人工计算费用，由业主承担。

2.公用部分的物业正常损坏的修缮工作，由物业公司负责，费用从物业管理费和本房屋的维修基金中支出。

3.多户业主房屋毗连部分（公用管道、平台等）的正常损坏修缮，物业公司有义务负责协调维修责任的分担，并协助业主联系维修，费用由毗连户按分享份额分摊；如属毗连业主中某一户在使用或装修改造过程中人为损坏的，由该业主单独承担责任。

4.人为造成公共设施损坏的，其修缮费用应由损坏者承担。

5.凡房屋及其附属设施有影响房屋外观或者可能危及公共安全的，物业公司有权要求该业主整改或修缮，业主应及时进行整改和修缮，拒不进行整改和修缮的，有物业公司进行，其费用和由此产生的法律责任由该业主承担。

6.房屋本体的修缮（如棚面、承重结构部分等），由该幢房屋的本体维修基金开支，如果费用不够，通过管理委员会审定后，由该房屋的全体业主或使用人按房屋所占份额分摊。

3.2.2用户装修管理办法

以下是XX公司的用户装修管理办法，供读者参考。

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第1章

第1条目的为规范用户装修行为的管理工作，保证用户装修的顺利、有效实施，特制定本办法。

第2条适用范围

本办法适用于本公司物业管理处辖区的小区（或大厦）用户实施室内装修过程的管理。

第2章 管理职责与分工

第3条物业管理处客户服务中心

物业管理处客户服务中心的职责如下。

1.负责受理用户装修申请。

2.检查用户的装修资格及装修申报材料。

3.填写用户室内装修批准书，通知用户缴纳装修费用。

4.批准用户装修加班申请；批准用户大件物品放行等。

5.负责处理因用户室内装修引致的各种投诉，保证装修不滋扰其他住户。

第4条物业管理处工程部

物业管理处工程部的职责如下。

1.负责对用户房间装修前的检查。

2.负责审批装修图纸及较大工程改动的装修项目。

3.负责定期巡检装修单位，确保装修按图纸施工，并符合安全要求；巡检期间，如果发现严重的违

规装修，应及时向物业管理处主任报告，并提出处理意见。

4.审批施工单位的临时用电申请，并核定收费。

5.装修完毕后，负责对装修单位进行验收或二次验收，直到验收合格。

6.验收合格后，在用户室内装修工程竣工验收表上签批意见，交财务部安排，并于规定时间内退还

装修保证金。

第5条物业管理处保安部

物业管理处保安部的职责如下。

1.负责检查装修单位的灭火器配备和使用情况。

2.负责定期巡检装修单位，巡检期间如发现严重的违规装修，及时向物业管理处主任报告，并提出

处理意见。

3.与工程部共同审批装修单位动火申请。

第6条 物业管理处财务部

物业管理处财务部的职责如下。

1.根据用户室内装修申请书向用户收取装修保证金等费用。

2.根据用户室内装修工程竣工验收单于装修验收合格后的一个月后，为用户办理装修保证金退款手

续。

总则

第3章 装修申请

第7条由客户服务中心受理用户室内装修申请，审核用户装修资格（包括验证用户身份），经确认为 本小区（或大厦）的用户，其物业管理费已按规定缴付，承租资料齐备后，根据用户室内装修申请书给用户。

第8条用户按要求填写室内装修申请书，连同装修图纸一起交物业管理处，并做出遵守装修规定的承诺。

第9条 受理人向用户简述室内装修的程序及规定，将用户室内装修规定发给用户。

第10条 装修审批

1.装修受理人将申请书、装修图纸交工程部审查。

2.检查符合规定的，工程部上报装修受理人，装修受理人通知用户缴纳有关装修费用。

第11条 装修收费及有关手续

1.财务部向用户收取装修保证金、施工人员出入证押金、用户室内装修批准书押金、装修垃圾清运

费等。

2.交费后，用户为施工人员办理出入证，并将用户室内装修批准书与用户室内装修违约记录以书面

形式上交给用户。装修期间，用户须将用户室内装修批准书悬挂于门外正上方，以便物业管理处核检。

3.客户服务中心经理填写装修通知，交保安派发给装修单位相邻房间。

4.施工现场需配备一定数量的灭火器。施工单位可以自行购买或向物业管理处租借。

第4章 装修过程的监督

第12条工程部负责监督用户按图施工，保证装修单位在装修过程中不违反用户室内装修规定，如发

现违规装修，及时将其记录在表上，交用户签名确认后存档。

第13条物业管理处的相关负责人每天对装修单位进行巡检，确保装修不影响其他用户正常办公，不损坏和污染公共设施和环境，并将日常检查情况记录在用户室内装修巡检记录表上。

第14条 保安部负责检查用户室内灭火器的配备和使用情况、施工人员佩戴施工证情况、装修施工是

否违反消防安全条例等。

第15条 工程部和保安部在巡查期间应注意以下几点。

1.若发现装修单位初次违反用户室内装修规定，应及时加以制止并口头警告要求其纠正，同时记录

第一次口头警告的时间、巡查人，要求装修负责人签名确认。

2.装修单位若屡次不听劝告，物业管理处将向用户发出室内装修为违约单，情节严重者，将会发给

用户关于贵单位违反装修规定的最后警告书。

3.如违规现象仍然存在，其他用户投述不断，物业管理处将安排保安部对装修单位停电或清场，直

至装修单位承认错误，保证遵守装修规定，方可让其重新进场施工。

第16条 装修过程中须动火作业的，应到物业管理处申请，动火时须接受工程部、保安部的监督指导。

装修施工单位需有动火负责人在现场监管。

第17条装修过程中用户需临时用电的，应到物业管理处申请，经工程部审核定价、财务部收费后，由工程部提供临时用电。

第5章完工检验

第18条用户室内装修完毕后，口头或电话申请验收。

第19条客户服务中心将验收单交工程部，工程部于两个工作日内到用户室内验收，将验收结果填

写在记录表内。

1.若验收不合格，物业管理处发室内装修整改通知书给用户，要求在限期内整改。

2.如验收合格，财务部凭验收表于一个月后把装修保证金退还用户。用户到物业管理处的客户服务

中心办理施工出入证的退款、退证手续。

第6章附则

第20条本办法由物业管理处负责制定、修订补充和解释工作。

第21条本办法自颁布之日起执行。

2.公司房屋租赁管理制度 篇二

关键词：证券公司,房屋租赁,法律,实务

房屋租赁合同是最常见的合同之一, 但房屋租赁合同稍有不慎, 极易引发纠纷。笔者从证券公司营业部 (以下简称“营业部”) 作为承租人的角色出发, 从房屋租赁合同中的每一个条款中来分析可能遇到的法律障碍和实务中的解决方案, 以达到尽最大可能排除其中存在的法律障碍, 具体分析如下:

一、出租人的主体资格

在营业部签署房屋租赁合同前, 应当首先重点审查房屋出租人的主体资格。出租人是否具备出租房屋的主体资格, 直接关系到合同的法律效力问题, 所以必需予以高度重视。同时, 出租人主体资格, 主要从以下三方面来审查:

(一) 出租人的主体身份

1. 出租人为自然人的, 营业部应当审查其是否具备完全民事行为能力, 可查看其居民身份证或户口簿;

2. 出租人系法人或其他组织的, 审查其营业执照, 看其是否年检并进行必要的工商查询, 营业部所审查的原件应当复印留存。

(二) 出租人是否享有出租房屋的实体权利

1. 出租人为房屋的所有权人:营业部应查看出租人是否与承租房屋产权证上的名称一致, 必要时到房屋登记机关查询。

2. 房屋产权证有两人以上的, 营业部应确认房屋产权证上的其他人是否同意出租房屋, 并应当在签署合同前取得其他房屋产权人同意出租的书面材料。

3. 委托第三方出租的:房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致, 是否经所有权人同意或授权, 是否有所有权人同意或授权出租的书面材料。

4. 房屋转租的:是否经出租人同意, 是否有出租人同意转租的书面证明等材料。

(三) 出租人的主体名称

出租人系法人或其他组织的, 合同中出租人的主体的名称必须完整, 并且和营业执照上的名称完全一致, 否则很有可能因为主体的不合格而在发生纠纷时遇到起诉不能的尴尬局面。

二、房屋状况

(一) 房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致

这点主要是看房屋的产权证, 营业部看其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致, 须报规划部门批准。特别注意如果房屋用途在房产证上标注是住宅用房时, 对于此类住宅用途的房屋建议营业部尽可能不要租赁, 原因在于:其一, 将住宅用房转为经营用房的审批程序相当麻烦。其二, 一旦没有将住宅用途转为经营用房而使用的, 公司将会面临法律风险, 情节严重的会被相关行政部门处以整改、罚款等行政处罚。根据《物权法》第77条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约, 将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的, 除遵守法律、法规以及管理规约外, 应当经有利害关系的业主同意。”该法律条款中虽然没有明确违法该条的后果, 但是实务中法院在审理承租住宅用途的房屋作为商用的通常被法院认定为违法, 并判令解除房屋租赁合同。

如果由于特殊原因营业部确实需要租赁住宅用房用作经营用房的, 根据国家工商行政管理总局关于住所 (经营场所) 登记有关问题的通知 (工商企字[2007]236号) 中规定“企业 (公司) 、个体工商户在设立 (开业) 或住所 (经营场所) 变更登记时, 将住宅改变为经营性用房的, 除提交住所使用证明外, 还应当提交下列材料:一是《住所 (经营场所) 登记表》;二是住所 (经营场所) 所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。”

此外, 对于承租境外机构、个人购买的房屋作为经营用地的, 根据建设部等部门制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》, 该境外机构、个人应当按照外商投资房地产的有关规定, 设立外商投资企业, 通过外商投资企业开展出租等相关业务。因此营业部在租赁境外机构和个人购买的房屋时要特别审核对方是否具备相应的资质。

(二) 房屋的基本情况

营业部在承租房屋时不仅仅是形式上对房产证进行审核, 而且尽可能的要实地去考察租赁房屋的情况, 核对房屋地址、面积、房屋内的装饰和配套的设施。时间中, 由于历史原因等情况会出现有房产证但没有实际的房屋地址、或者有实际地址, 但与房产证上的内容有出入、或者房屋结构与房产证有差别等情况, 因此有必要在租赁前实地考察房屋的基本情况, 避免合同签约后的纠纷。

(三) 房屋是否存在禁止出租的情形

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定:“住宅用房的租赁, 应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的, 由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”以及《商品房屋租赁管理办法》第六条:“有下列情形之一的房屋不得出租: (一) 属于违法建筑的; (二) 不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的; (三) 违反规定改变房屋使用性质的; (四) 法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

为了避免上述情形的发生, 营业部应当在租赁合同中约定, 出租人应当保证租赁的房屋不存在法律禁止出租的情形, 否则因为以上条款而产生的一切责任由出租人承担。

(四) 营业部承租的房屋存在抵押

租赁的房屋存在抵押要分两种情况进行法律分析, 营业部房屋租赁期间房屋出现抵押的情况或者租赁合同签订前租赁的房屋已经存在抵押情况。

1. 营业部承租期间出租人抵押房屋的情况。

根据《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的, 原租赁关系不受该抵押权的影响。”以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条对此作了明确规定:“抵押人将已出租的财产抵押的, 抵押权实现后, 租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”因此, 营业部在租赁房屋期间即使出租人将房屋抵押给债权人且房屋被法院强制拍卖, 也不影响营业部继续在合同租赁期间的租赁使用权。

2. 营业部在合同签订前出租人已经设定抵押权的情况。

根据《物权法》第190条“抵押权设立后抵押财产出租的, 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条规定, “抵押人将已抵押的财产出租的, 抵押权实现后, 租赁合同对受让人不具有约束力。”由此可知, 营业部要承租已经抵押的房屋时, 若出租人的房屋被法院拍卖则营业部将面临无法继续承租的尴尬局面, 因此, 建议营业部慎重考虑承租已经设定抵押的房屋。同时, 在房屋租赁合同签署前营业部也应当做尽职调查, 如通过去当地的房产交易中心查询房屋的抵押情况。

三、租赁期限条款

(一) 最长期限

根据《合同法》第21条规定:“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的, 超过部分无效。”

(二) 转租

如果出租人为转租人 (俗称二房东) 且有权利转租房屋, 则租赁期限不得超过房屋产权人与转租人之间剩余的合同租赁期限, 超过部分的租赁期限无效。

(三) 免租期

营业部应严格仔细审查合同的起租日, 同时注意有无在一定期限内免租的约定以及是否有表明装修期内免租的约定。特别是很多营业部由于新设原因, 在租赁房屋后必然会有一段时间的装修, 可以主动与出租人协商装修期间的免租期, 如果没有协商的话默认没有免租期, 建议对于租赁期限较长的营业部可以考虑与出租人协商一定的装修免租期, 争取营业部的最大利益。

(四) 签订书面合同

《合同法》第215条规定:“租赁期限六个月以上的, 应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的, 视为不定期租赁”。由于营业部签署的房屋租赁合同都大于1年以上, 因此应当采取书面形式签订租赁合同。

四、租金与支付方式条款

租金与支付方式条款是房屋租赁合同的重点中的重点, 直接影响合同双方的经济利益, 因此需要在合同中尽可能的明确。应当关注以下内容:

一是租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等。

二是租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理 (合同中没有专门约定则营业部不需要支付保证金) 。

三是支付方式通常为转账支付, 因为根据《现金管理暂行条例实施细则》 (银发[1988]288号) 第6条的规定:“开户单位之间的经济往来, 必须通过银行进行转账结算。”

四是支付期限有月付、季付、年付等, 合同中应明确约定并确定支付的具体日期或最后日期。

五是如果租赁期限比较长, 一定要在租赁合同的支付价款中约定租金的总额, 或者约定每年固定涨幅, 切不可有租金开口现象的出现, 防止出租人肆意增加租金导致租赁合同无法履行下去, 对营业部的日常经营带来极大的困扰。

五、交付条款

出租人应当按照租赁合同约定的条件向营业部交付租赁房屋, 否则将影响营业部对租赁房屋的合理利用, 严重的有可能导致营业部无法对租赁房屋进行利用。因此如有条件, 证券公司可以成立专门的交房小组, 由工程、采购、法务、财务等专业人员组成。

特别提示一点, 在营业部新租房屋时, 应当查看承租的房屋是通过消防验收。根据我国《消防法》的规定, 消防未经验收或者验收不合格的, 不得使用。若租赁房屋在消防验收不合格的情形下签订租赁合同, 则违反《消防法》的强制性规定, 导致租赁合同无效。

因此建议营业部在租赁合同中可明确约定:出租人办理消防报批的义务。如果由营业部办理, 应当明确手续流程。由于过程比较繁琐, 审报难度大, 所需要资料多, 最好找一家消防报审公司。相关内容阐述如下:

(一) 消防办理一般流程

有资质的设计单位出图———报消防部门审批 (3~15天) ———出审核意见———按审核意见修改图纸———重新报审———出同意施工意见———把施工图原件及审校意见复印件报物管公司存档———施工———调试———专业单位检测———出检测报告 (2~7天) ———报原审核单位验收———现场验收———出合格意见———开业前消防检查———出同意开业意见———开业。

(二) 消防报审时应提供的资料

装修平面图及施工图;照明、用电平面图及施工图;装修材料清单, 防火材料合格证;装修单位资质证明书等。

六、权利与义务条款

营业部重点关注房屋租赁合同条款的权利、义务是否对等。通常, 营业部的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后, 营业部优先继租。营业部的义务按合同规定交付租金, 在租期届满时将原房完好返还出租人等。

出租人的权利是监督合理使用房屋, 按合同收取租金, 在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用, 并定期对房屋及设施进行检查、维修, 保证承租人使用。

七、保险条款

有些强势的出租人如城市中心的高端商务办公大厦, 会要求营业部购买保险, 在合同中应当明确具体的险种。通常会要求承保盗抢、火灾等, 影响到第三方财产和人身安全的险种。如果出租人在合同中未要求增加保险条款, 营业部也不必主动提出。

八、修缮条款

在房屋租赁合同中, 出租人的主要义务之一就是对租赁物进行维修, 在租赁合同中具有极其重要的意义。租赁合同的核心在于出租人提供租赁物的使用、收益权, 承租方提供租金, 一旦租赁物出现故障必将使得营业部不能正常使用、收益, 承租方的合同利益就不能实现。《合同法》第220条明确了将租赁物的维修责任交由出租人承担, 同时赋予合同当事人另行协商的权利。

实务中, 营业部与出租人协商维修责任时, 通常无特殊情况不需要约定由谁来承担维修, 法定维修责任由出租人承担。但要约定维修的具体时间, 即房屋出现问题后, 出租人必须在规定的日期内予以修复, 如果不在规定时间内修复的, 营业部有权利自行维修且费用由出租人承担。实践中, 不少营业部对外签订的租赁合同都缺少维修条款, 建议营业部应当在房屋租赁合同中体现出房屋修缮的责任, 最大程度减少因房屋维修问题而给经营造成影响的可能。

九、解除条款

房屋租赁合同通常都明确约定了租赁期限, 但由于各种原因而提前终止或者解除的屡见不鲜。出租人在签订房屋租赁合同时往往设定对自己有利的条件, 以便在出现对自己不利的情况时得以提前解除或者终止合同。常见的如租金上涨过快, 出租人按原合同履行将面对租金损失的事实时, 出租人会不惜代价寻找借口甚至宁愿通过支付违约金来达到解除合同的目的, 以便和第三方签订租金更可观的新合同。实务中作为营业部, 要想在租赁期间避免合同被随时解除或者终止, 除了要严格按照合同约定支付租金外, 在合同的签订上要尽可能细化解除或者终止合同的条款, 最大限度的限制出租人设定提前解除或者终止合同的条件, 并约定解除或者终止合同的程序性条款, 如设定必须经双方协商一致, 或者提前多少时间、以什么方式通知作为解除合同的前提条件等。只有这样, 才能更有效的保护自己的合法权益。

同时, 解除租赁合同后, 装修损失的认定也是合同解除当中的难点。营业部在合同中可以约定合同到期装修的残值如何处理, 比如可以约定能拆卸部分归营业部所有, 不能拆卸的部分协商一致折价给出租人 (实践中也有合同到期不能拆除部分约定归出租人的情况) ;遇到对方违约导致合同解除的情形时, 可以约定出租人赔偿剩余租赁期限装修残值损失, 至于装修残值损失的计算方法也可进一步约定。例如:可以约定营业部将装修合同及发票、收据等证明装修价值的文件复印件提供给出租人备份, 作为确定装修残值的依据 (在实践中双方也可要求请第三方进行评估确定) , 在合同提前终止的情况下, 除本合同其他条款另有约定外, 本合同项下装修损失的计算标准为, 装修损失=装修原值÷租赁期限总月份×剩余租赁期限 (按月计, 不足一个月按一个月计) 。

十、通知与送达条款

该条款常见于租赁、购销等常用的合同。通知的具体送达方式以合同中约定的为准。通知包括口头通知和书面通知, 如果约定的是口头通知, 那么在合同中就需要约定联系人、联系方式等。如果是书面通知, 则需要约定联系人、地址、电邮等。故建议营业部在合同中明确相关信息, 包括但不限于联系人、联系地址、邮编、电话、传真、电子邮件。一旦合同中存在“通知”义务, 则有利于义务方举证是否履行了合同项下通知义务, 以一个书面通知为例, 通知义务人只要举证其曾经通过某邮递公司向约定的地址寄送过此文件 (无论对方是否实际查收) , 那么其就已经尽到了通知的义务;反之, 如果其不能进行相应的举证, 则将承担一定的违约风险。所以, 应该在合同中约定相对方的相关信息, 加强合同的风险防范, 保证营业部的合法权益。

十一、违约条款

房屋租赁违约责任, 重点审核营业部的违约事项以及具体的违约责任包括缴纳滞纳金, 没收定金等, 双方的违约责任是否对等。违约责任通常包括: (1) 提前解除房屋租赁合同; (2) 不按时交纳房租; (3) 未经过出租人允许而转租的。

十二、免责条款

免责条款是指当事人约定的用以免除或限制其未来合同责任的条款。免责条款常被合同一方当事人写入合同或格式合同之中, 作为明确或隐含的意思要约, 以获得另一方当事人的承诺, 使其发生法律效力。

营业部应关注出租人的免责条款是否合理, 如遇不可抗力事件, 可适用法定解除, 双方当事人均不需承担违约责任。所谓不可抗力, 是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力和不可归责于承租人的原因导致租赁房屋部分毁损、灭失的, 根据《合同法》规定, 承租人可以请求减少租金;全部毁损、灭失的, 承租人可以请求不支付租金。对于不能实现合同目的的, 承租人可以解除合同。当然, 在不可抗力的适用上, 有以下问题值得注意:

一是合同中是否约定不可抗力条款, 不影响直接援用法律规定;

二是不可抗力条款是法定免责条款, 约定不可抗力条款如小于法定范围, 当事人仍可援用法律规定主张免责;如大于法定范围, 超出部分应视为另外成立了免责条款;

三是不可抗力作为免责条款具有强制性, 当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。

十三、争议解决方式条款

房屋租赁合同纠纷可以约定选择向有管辖权的人民法院起诉或选择仲裁机构进行仲裁。需要注意的是, 在约定以上两种争议解决方式时只能两者选其一, 不能既约定仲裁又约定诉讼的方式, 或者约定仲裁或诉讼方式。

选择诉讼的方式解决纠纷, 对管辖法院可以进行约定。根据《民事诉讼法》第34条的规定:“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖, 但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”以上是关于协议管辖的规定, 在实践中, 各地情况也有所差异, 有些地方实行的是房屋所在地法院专属管辖, 在此种情况下合同双方的约定的管辖法院就会被排除适用。

选择仲裁的方式解决纠纷, 应当双方自愿, 在合同中明确发生纠纷时采取仲裁的方式解决, 并且要选定具体的仲裁机构。根据《仲裁法》第4条规定:“没有仲裁协议, 一方申请仲裁的, 仲裁委员会不予受理。”以及第16条规定:“仲裁协议应当具有下列内容: (一) 请求仲裁的意思表示; (二) 仲裁事项; (三) 选定的仲裁委员会。”也就说, 在约定仲裁条款时, 必须选定一个仲裁机构, 不能同时选定两个仲裁机构, 而且要将仲裁机构的名称约定准确, 否则有可能因为不能确定具体的仲裁机构导致仲裁协议无效。

十四、租赁合同备案条款

根据《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《商品房租赁管理办法》等法律法规的规定, 房屋租赁合同需要到房地产主管部门办理登记备案手续。在租赁合同中, 备案的手续由谁办理以及税费由谁承担可以事先进行约定。

然而, 未办理备案登记并不影响合同的效力, 租赁合同仍然有效。房屋租赁行为是诺成性行为, 只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。对房屋租赁合同进行备案, 主要是便于行政机关的管理, 不是一个合同成立或生效的要件。现实中由于法律宣传及管理环节薄弱, 以及当事人嫌手续麻烦及规避一些税费, 但出于交易安全的必要, 建议租赁双方应进行登记备案, 以减少合同风险。

此外, 对营业部来说房屋租赁合同的备案登记可以防止“一房数租”。

根据最高人民法院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定, “出租人就同一房屋订立数份租赁合同, 在合同均有效的情况下, 承租人均主张履行合同的, 人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人: (一) 已经合法占有租赁房屋的; (二) 已经办理登记备案手续的; (三) 合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的, 依照合同法的有关规定处理。”

房屋备案登记的手续:

第一, 出租人与营业部签订书面租赁合同。

第二, 双方在合同签订后30日内, 到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交以下相关文件:书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件。

第三, 市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。

十五、合同签署部分

合同签署部分一般包括签约单位盖章及签约单位授权代表签字、签约时间、签约地点等。审查合同签署部分, 营业部应重点关注签名是否是签名人所签;签名人不是法定代表人或负责人的, 其授权书是否真实有效;盖章是否完整清晰, 印章与合同当事人名称是否一致;分页合同各页是否都有盖章签名, 在整个合同的结尾处是否签名盖章, 附件是否签名盖章;签约时间、签约地点是否填写完整。

十六、其他条款

如果合同使用不同语言文本拟定, 应确保每个当事人都能够取得不同语言文本的合同各一份, 同时应以中文文本为准。签约份数主要根据当事人的数量和报备需要决定, 至少能够保证每个当事人一份。

另外, 公司一些营业部的房屋租赁合同的内容可能不完备或者可能租赁的房屋有新情况、新变化。因此有必要增加一个补充条款, 当发生新情况、新变化时可以双方进行补充协商。笔者在此提供一个示范条款:其他约定事项可订立补充协议或在附件栏内填写, 补充协议、附件与本合同具有同等的法律效力。但当补充协议的内容与主合同的内容不一致的, 以补充协议为准。本合同生效后, 双方经协商一致, 可以对合同内容作书面变更。

十七、营业部的特殊条款

营业部租赁的房屋不同于普通企业的要求, 对卫星设备、广告牌的安装都有特别的要求, 因此建议营业部在合同中约定出租人同意营业部安装卫星设备、广告牌, 并协助营业部安装上述设备供使用。特别营业部在承租商住两用的房屋时必须要有出租人出具业主委员会同意安装卫星设备的书面证明, 否则容易引发法律风险。实践中曾发生过某营业部承租商住两用的房屋, 因卫星设备安装导致相邻权纠纷的诉讼案件。

若营业部因业务发展确需租赁商住两用的大楼作为办公用地, 而一时又不能取得业主委员会的许可, 则应当与出租人签订的房屋租赁协议里约定由出租人同意并负责营业部的卫星安装事宜, 这样即便发生纠纷, 营业部可以向出租人追责, 尽最大可能维护公司的合法权益。而营业部若租赁的是商业用途大厦, 顶楼的使用权通常归产权人所有, 只要物业公司或者大厦的所有权人同意营业部安装卫星设备即可规避法律风险。

参考文献

[1]向少山, 王兴兴.《论房屋承租人优先购买权的保护》[J].法制与社会, 2011 (22) .

3.公司房屋租赁管理制度 篇三

何为资产证券化

资产证券化是中国证监会监管下的结构性创新融资产品，具有表外融资、真实销售以及低融资成本的特性，可以盘活公司资产，进一步扩大公司业务规模。ABS的实质是把未来具有稳定收益的独立性资产作为支持发行证券的活动。原始权益人（卖方）将不流通的存量资产或者可预见的未来收入构造和转变成为资本市场可以销售和流通的金融产品的过程。理论上讲，可产生稳定且能可靠计量的未来收益的资产都能作为资产证券化的原始资产，拥有这些原始资产的原始权益人都能开展资产证券化活动，从而达到融资的目的。

资产证券化发源于20世纪60年代，进入21世纪，资产证券化在中国的发展渐入佳境。2005年，“中国联通CDMA网络租赁费收益计划”掀开了我国企业资产证券化试点工作的序幕，两年内，共有9支产品相继发行，基础资产涉及应收租金、高速公路收费、BT应收账款、电费收益权等，累计融资262.85亿元。

2006年4月，远东国际租赁有限公司的首期租赁资产支持收益专项资产管理计划获得中国证监会正式批准，这是国内首只租赁资产证券化产品。计划发行总规模4.86亿元，其中优先级受益凭证总规模4.76亿元，法定到期日2008年1月；次级受益凭证为910万元，法定到期日2008年12月。

试点期间，ABS的认购对象确定为有一定风险识别能力的机构投资者，包括大型企业集团、财务公司、社保基金、企业年金、信托公司和证券投资基金等。专项资产管理计划的受益凭证在沪、深证券交易所大宗交易系统挂牌交易。

2007年，监管部门对试点成果进行总结，暂时停止对相关产品的审批。2009年4月，证监会下发了《证券公司企业资产证券化业务试点指引》，重启企业资产证券化试点工作。

2011年8月，远东租赁“远东二期专项资产管理计划”成功设立，募集资金人民币12.79亿元。本项目发行优先级受益凭证总规模为人民币10.89亿元，发行次级受益凭证总规模为人民币1.90亿元。

2012年11月，工银金融租赁有限公司“工银租赁专项资产管理计划”已经获得中国证监会审批通过，成为国内金融租赁企业首支获批发行的资产证券化产品。计划总规模16.3亿元，优先级规模15.9亿元，次级0.4亿元。

近年来，中国融资租赁行业伴随整个经济的发展有了突破性的发展，但资金来源较为单一等问题也日渐突出，成为行业亟待解决的主要矛盾之一。经过前期的试点与总结，该产品将逐渐成为企业常规融资品种，监管机关与市场投资者对该产品有了较为清晰的认识。

资产证券化意义何在

中航租赁近年来努力在融资方式上追求创新突破，不断拓宽资金渠道，通过增资扩股、拓展境外融资、资本市场融资等方式，为飞机、船舶及设备等融资租赁业务开展提供了有力的资金支持。资产证券化作为当前深化金融改革重要的金融创新形式之一，将有效地为租赁公司开辟新的融资渠道，破解资金来源困局，进一步促进租赁资产流动性，为融资租赁业务发展打开更广阔的空间。

首先，实施资产证券化将有利于公司增强资产的流动性，迅速扩大业务规模，提升收益性。根据《商务部国家税务总局关于从事融资租赁业务有关问题的通知》（商建发[2004]560号）第九条的规定，融资租赁试点企业的风险资产（含担保余额）不得超过资本总额的10倍。以现有发展速度，融资租赁行业在不立即增资的前提下，公司发展普遍将受到限制。另外，大量应收租赁款的未来现金流目前只能体现在资产负债表里，无法立即产生价值。

资产证券化方案就是解决这些问题的创新性途径，简而言之，通过把这些应收账款未来现金流打包销售给市场上的投资者，以实现真实销售应收账款，应收账款提前下表以给后期业务发展提供空间。即使资金加速回笼，又有效地锁定了风险。公司可以利用这些资金，投入新一轮资产生息的业务当中，在做大自身收益的同时，为公司研发、生产和销售等领域提供更多的金融支持和增值服务。公司要想迅速扩大业务规模，提升收益，须统筹运用多方资源，其中重要的一项内容就是盘活这些数额巨大的未来现金流，让这只“金蛋”提前孵化。

其次，实施资产证券化将有力地拓展公司融资渠道、降低融资成本。目前，融资租赁公司运营资金主要依靠银行贷款，融资渠道较为单一。资产证券化方案，可以拓宽公司资金的来源渠道，提高公司资金的筹集能力，优化融资结构，使得资金更好地与租赁项目相匹配。目前该计划产品利率成本普遍低于市场利率，这大大降低了公司的融资成本。

再次，实施资产证券化将增强公司的知名度，提升公司在行业和客户中的地位。能在资本市场实现融资，表明了公司在治理结构、发展潜力、盈利能力等方面均达到了较高的水平，符合了一个优秀企业的标准。与银行保理、信托产品不同，资产证券化产品是一种直接融资产品，该产品向境内符合购买条件的机构投资者发行，发行后将在交易所挂牌上市。公开发行资产证券化产品可提升公司在资本市场知名度，扩大公司在行业内的影响力。

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如何实现资产证券化

融资租赁公司发行资产证券化产品的操作方式是通过专项资产管理计划，其资金流动方向是：租赁债权的拥有者租赁公司将其所持有的租赁债权卖给租赁债权证券化的机构，从SPV（Special Purpose Vehicle，是指接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体）那里取得销售租赁债权的资金。SPV以这些债权为基础发行租赁债券，由二级市场的中介机构把租赁债券销售给投资者，并从最终投资者那里取得销售租赁证券的资金。这种租赁债券可以通过证券发行市场公开发行或通过私募形式推销给投资者。中航租赁本次发行的ABS以券商通道设立SPV，为标准产品，按照规定和流程于2014上半年拿到正式批文，也是在证监会资产证券化产品改为备案制之前被批准的最后一批标准项目。

具体来说：假设原始权益人按5%（为商业银行5年期贷款基准利率6.4%的78%）的折现率将余额为5亿元（假设应收账款的支付频率为每月883万元，共60个月）的应收账款销售给资产管理计划，计划付给原始权益人44，159万元，具体计算过程参见下表：

公司5亿元应收融资租赁款实现真实销售，在产品销售完毕即可一次性获得全部募集款项44，159万元，同时需修改承租人支付的租金账户，通知承租人直接支付给约定的支付管理计划专项账户。

该方案顺利实施后将实现以下有利因素：

1、表外融资，降低财务风险，减轻发展规模受限压力。若利用银行贷款负债融资，会使公司资产负债率不断增加，财务风险渐大。资产证券化产品可使公司实现表外融资，在销售应收融资租赁款的同时可以继续新增租赁资产，即在不增加自身资产负债率的情况下实现大规模融资，有效降低财务风险，提高收益，以减轻注册资本对租赁资产规模的限制压力。

2、节约融资成本，降低融资难度。发行相关成本费用为：律师事务所出具法律意见书50万元左右；信用评级机构出具信用评级报告50万元左右；银行托管费约0.1%每年；计划管理费0.5%～0.9%每年。该产品取得的综合融资成本为6%左右，等于取得银行的五年期贷款利率下浮7%。

3、真实销售，违约风险转移。租赁公司在做每一笔业务时都经过审慎决策，但无法确保每笔业务都会按时足额地还款，公司面临着承租人的违约风险。本方案则是将租赁资产打包，通过资产管理计划出售给投资者，将公司面临的违约风险部分转移，达到真实销售。

4、增加资本充足率，为业务发展打开空间。因为将风险权重的“应收租赁款”转变为风险权重为0的“现金”，使得公司资本充足率有所增加，为公司未来业务打开更大的空间。

另一方面，我们也要看到方案所隐含的不利因素：

1、资产证券化提前实现收入的同时亦减小了公司租赁资产规模。资产证券化销售应收融资租赁款的同时减小了租赁公司租赁资产规模，虽然提前实现收入，但公司总租赁资产规模也有所降低。可能会对公司在社会中介评级或行业资产排名等方面有所影响。

2、产品发行失败带来的风险损失。由于方案设计、审批、销售等环节出现问题，可能导致产品最终不能成功发售。前期需支付证券公司、律所及信用评级机构相关费用，如不能成功发售将成为公司损失。

由此可见，资产证券化过程中蕴含一定风险，因此在必要的风险分析后还要对一定的资产组合进行风险结构重组，并通过额外的现金流对可预见的损失进行弥补，因此几乎所有公开发行的资产证券化交易都使用了某种形式的增信措施来提高信用等级。证监会也《关于通报证券公司企业资产证券化业务试点情况的函》指出资产证券化项目应有外部信用增级措施，切实保护投资者利益。选择高资信等级的关联企业为该产品提供担保，一方面有利于主管机关对本产品的顺利审批，提高发行成功率，另一方面能大幅提升本产品的信用等级。信用增级的手段有很多种，主要可以分为内部信用增级和外部信用增级。内部信用增级主要由资产证券化交易结构的自身设计来完成，外部信用增级主要由第三方提供信用支持。

其中，内部信用增级中最为广泛使用的是通过优先层和次级层投资者在本息支付的次序上实现的信用支持。每一层债券投资者在信用增级意义上受益于下一层的投资者。最具优先/次级证券结构信用支持特征的是近年来发展迅速的CDO产品和MBS/CMO产品，其优先/次级证券结构呈现相当的一致性，优先/次级证券结构是这些产品信用增级的主要方式。

第二种内部信用增级是收益差额（Excess Spread）。收益差额是SPV所获的现金流与管理费用和支付证券收益之间的差额。在正常情况下，收益差额归第一风险承担者，即发起人。然而，在SPV的信用状况恶化时，收益差额根据发行证券的优先等级，支付给优先证券的持有者。外部信用增级主要通过银行、担保公司或保险公司向投资者提供证券化交易、履行支付本金和利息等信用担保。

4.公司房屋租赁管理制度 篇四

租赁、承包安全管理制度

本制度依据

《中华人民共和国安全生产法》

《北京安全生产管理条例》

一、目的在租赁关系中明确双方的安全生产责任，避免推委、扯皮现象。

二、租赁关系安全生产主管部门、责任人

项目经理部

三、租赁、承包安全管理

1、租赁设施、设备的企业必须依据国家标准和行业标准具备相关资质。

2、项目部需租赁设施、设备的，应验证出租方安全生产许可证、营业执照，产品合格证及检验证明。

3、项目部与出租方签订租赁合同的同时，必须与其签订安全管理协议书，明确双方各自的安全生产责任，权利和义务。不能

“以租代管”“以包代管”

4、在设施、设备租赁使用之前，项目部应按照使用说明及时对使用人员做好安全及时交底，并要求其严格按照操作规程进行作业。

5、项目部应有专人对租赁的设施、设备进行巡查，发现隐患和问题及时处理，如一时难以解决的，马上停止使用通知出租方派人进行修理。

6、项目部应加强对分包单位（工程分包和劳务分包）的管理，分包单位必须服从总包、项目部的管理。

7、分包单位必须具备独立法人资格，并出具安全生产许可证、营业执照等有效证件。

8、分包单位必须按照国家标准和行业标准的要求，在总包或项目部的统筹安排之下，为作业人员配齐合格有效的劳动防护用品。

9、工程分包单位必须将人员名单、特种作业人员上岗证及接受安全教育资料报送项目部。同时，应按照市建委的的相关规定配备专兼职安全管理人员。

10、劳务分包单位必须建立安全生产责任制，明确职责，50人以上的队伍配备专职安全管理人员，协助项目部组织好工人入厂教育，并将接受教育的人员名单、分数进行登记、造册备查；认真做好班前讲话，依据安全技术交底的要求进行作业。

11、劳务分包单位要对施工范围内的作业场所进行自查自纠，排查安全生产事故隐患；自觉整改一般安全生产事故隐患，对发现的重大安全生产事故隐患及时汇报，配合项目部限期整改。

5.金融租赁公司管理办法 篇五

(一)变更公司名称;

(二)变更组织形式;

(三)调整业务范围;

(四)变更注册资本;

(五)变更股权或调整股权结构;

(六)修改公司章程;

(七)变更公司住所或营业场所;

(八)变更董事和高级管理人员;

(九)合并或分立;

(十)银监会规定的其他变更事项。

第二十条 金融租赁公司变更股权及调整股权结构，拟投资入股的出资人需符合本办法第八条至第十六条规定的新设金融租赁公司发起人条件。

第二十一条 金融租赁公司有以下情况之一的，经银监会批准可以解散：

(一)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现;

(二)股东决定或股东(大)会决议解散;

(三)因公司合并或者分立需要解散;

(四)依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销;

(五)其他法定事由。

第二十二条 金融租赁公司有以下情形之一的，经银监会批准，可以向法院申请破产：

(一)不能支付到期债务，自愿或债权人要求申请破产的;

(二)因解散或被撤销而清算，清算组发现财产不足以清偿债务，应当申请破产的。

第二十三条 金融租赁公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，银监会可以向人民法院提出对该金融租赁公司进行重整或者破产清算的申请。

第二十四条 金融租赁公司因解散、依法被撤销或被宣告破产而终止的，其清算事宜，按照国家有关法律法规办理。

第二十五条 金融租赁公司设立、变更、终止和董事及高管人员任职资格核准的行政许可程序，按照银监会相关规定执行。

第三章 业务范围

第二十六条 经银监会批准，金融租赁公司可以经营下列部分或全部本外币业务：

(一)融资租赁业务;

(二)转让和受让融资租赁资产;

(三)固定收益类证券投资业务;

(四)接受承租人的租赁保证金;

(五)吸收非银行股东3个月(含)以上定期存款;

(六)同业拆借;

(七)向金融机构借款;

(八)境外借款;

(九)租赁物变卖及处理业务;

(十)经济咨询。

第二十七条 经银监会批准，经营状况良好、符合条件的金融租赁公司可以开办下列部分或全部本外币业务：

(一)发行债券;

(二)在境内保税地区设立项目公司开展融资租赁业务;

(三)资产证券化;

(四)为控股子公司、项目公司对外融资提供担保;

(五)银监会批准的其他业务。

金融租赁公司开办前款所列业务的具体条件和程序，按照有关规定执行。

第二十八条 金融租赁公司业务经营中涉及外汇管理事项的，需遵守国家外汇管理有关规定。

第四章 经营规则

第二十九条 金融租赁公司应当建立以股东或股东(大)会、董事会、监事(会)、高级管理层等为主体的组织架构，明确职责划分，保证相互之间独立运行、有效制衡，形成科学高效的决策、激励和约束机制。

第三十条 金融租赁公司应当按照全面、审慎、有效、独立原则，建立健全内部控制制度，防范、控制和化解风险，保障公司安全稳健运行。

第三十一条 金融租赁公司应当根据其组织架构、业务规模和复杂程度建立全面的风险管理体系，对信用风险、流动性风险、市场风险、操作风险等各类风险进行有效的识别、计量、监测和控制，同时还应当及时识别和管理与融资租赁业务相关的特定风险。

第三十二条 金融租赁公司应当合法取得租赁物的所有权。

第三十三条 租赁物属于国家法律法规规定所有权转移必须到登记部门进行登记的财产类别，金融租赁公司应当进行相关登记。租赁物不属于需要登记的财产类别，金融租赁公司应当采取有效措施保障对租赁物的合法权益。

第三十四条 售后回租业务的租赁物必须由承租人真实拥有并有权处分。金融租赁公司不得接受已设置任何抵押、权属存在争议或已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为售后回租业务的租赁物。

第三十五条 金融租赁公司应当在签订融资租赁合同或明确融资租赁业务意向的前提下，按照承租人要求购置租赁物。特殊情况下需提前购置租赁物的，应当与自身现有业务领域或业务规划保持一致，且与自身风险管理能力和专业化经营水平相符。

第三十六条 金融租赁公司应当建立健全租赁物价值评估和定价体系，根据租赁物的价值、其他成本和合理利润等确定租金水平。

售后回租业务中，金融租赁公司对租赁物的买入价格应当有合理的、不违反会计准则的定价依据作为参考，不得低值高买。

第三十七条 金融租赁公司应当重视租赁物的风险缓释作用，密切监测租赁物价值对融资租赁债权的风险覆盖水平，制定有效的风险应对措施。

第三十八条 金融租赁公司应当加强租赁物未担保余值的估值管理，定期评估未担保余值，并开展减值测试。当租赁物未担保余值出现减值迹象时，应当按照会计准则要求计提减值准备。

第三十九条 金融租赁公司应当加强未担保余值风险的限额管理，根据业务规模、业务性质、复杂程度和市场状况，对未担保余值比例较高的融资租赁资产设定风险限额。

第四十条 金融租赁公司应当加强对租赁期限届满返还或因承租人违约而取回的租赁物的风险管理，建立完善的租赁物处置制度和程序，降低租赁物持有期风险。

第四十一条 金融租赁公司应当严格按照会计准则等相关规定，真实反映融资租赁资产转让和受让业务的实质和风险状况。

第四十二条 金融租赁公司应当建立健全集中度风险管理体系，有效防范和分散经营风险。

第四十三条 金融租赁公司应当建立严格的关联交易管理制度，其关联交易应当按照商业原则，以不优于非关联方同类交易的条件进行。

第四十四条 金融租赁公司与其设立的控股子公司、项目公司之间的交易，不适用本办法对关联交易的监管要求。

第四十五条 金融租赁公司的重大关联交易应当经董事会批准。

重大关联交易是指金融租赁公司与一个关联方之间单笔交易金额占金融租赁公司资本净额5%以上，或金融租赁公司与一个关联方发生交易后金融租赁公司与该关联方的交易余额占金融租赁公司资本净额10%以上的交易。

第四十六条 金融租赁公司所开展的固定收益类证券投资业务，不得超过资本净额的20%。

第四十七条 金融租赁公司开办资产证券化业务，可以参照信贷资产证券化相关规定。

第五章 监督管理

第四十八条 金融租赁公司应当遵守以下监管指标的规定：

(一)资本充足率。金融租赁公司资本净额与风险加权资产的比例不得低于银监会的最低监管要求。

(二)单一客户融资集中度。金融租赁公司对单一承租人的全部融资租赁业务余额不得超过资本净额的30%。

(三)单一集团客户融资集中度。金融租赁公司对单一集团的全部融资租赁业务余额不得超过资本净额的50%。

(四)单一客户关联度。金融租赁公司对一个关联方的全部融资租赁业务余额不得超过资本净额的30%。

(五)全部关联度。金融租赁公司对全部关联方的全部融资租赁业务余额不得超过资本净额的50%。

(六)单一股东关联度。对单一股东及其全部关联方的融资余额不得超过该股东在金融租赁公司的出资额，且应同时满足本办法对单一客户关联度的规定。

(七)同业拆借比例。金融租赁公司同业拆入资金余额不得超过资本净额的100%。

经银监会认可，特定行业的单一客户融资集中度和单一集团客户融资集中度要求可以适当调整。

银监会根据监管需要可以对上述指标做出适当调整。

第四十九条 金融租赁公司应当按照银监会的相关规定构建资本管理体系，合理评估资本充足状况，建立审慎、规范的资本补充、约束机制。

第五十条 金融租赁公司应当按照监管规定建立资产质量分类制度。

第五十一条 金融租赁公司应当按照相关规定建立准备金制度，在准确分类的基础上及时足额计提资产减值损失准备，增强风险抵御能力。未提足准备的，不得进行利润分配。

第五十二条 金融租赁公司应当建立健全内部审计制度，审查评价并改善经营活动、风险状况、内部控制和公司治理效果，促进合法经营和稳健发展。

第五十三条 金融租赁公司应当执行国家统一的会计准则和制度，真实记录并全面反映财务状况和经营成果等信息。

第五十四条 金融租赁公司应当按规定报送会计报表及银监会及其派出机构要求的其他报表，并对所报报表、资料的真实性、准确性和完整性负责。

第五十五条 金融租赁公司应当建立定期外部审计制度，并在每个会计年度结束后的4个月内，将经法定代表人签名确认的年度审计报告报送银监会或其派出机构。

第五十六条 金融租赁公司违反本办法有关规定的，银监会及其派出机构应当依法责令限期整改;逾期未整改的，或者其行为严重危及该金融租赁公司的稳健运行、损害客户合法权益的，可以区别情形，依照《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规，采取暂停业务、限制股东权利等监管措施。

第五十七条 金融租赁公司已经或者可能发生信用危机，严重影响客户合法权益的，银监会依法对其实行托管或者督促其重组，问题严重的，有权予以撤销。

第五十八条 凡违反本办法有关规定的,银监会及其派出机构依照《中华人民共和国银行业监督管理法》等有关法律法规进行处罚。金融租赁公司对处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

第六章 附 则

第五十九条 除特别说明外，本办法中各项财务指标要求均为合并会计报表口径。

第六十条 本办法由银监会负责解释。

第六十一条 本办法自公布之日起施行，原《金融租赁公司管理办法》(中国银行业监督管理委员会令第1号)同时废止。

6.公司房屋租赁管理制度 篇六

第一章 总 则

第一条 为促进我国融资租赁业的健康发展，加强对金融租赁公司的监督管理，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国公司法》等法律法规，制定本办法。

第二条 本办法所称金融租赁公司，是指经中国银行业监督管理委员会批准，以经营融资租赁业务为主的非银行金融机构。

金融租赁公司名称中标明“金融租赁”字样。未经中国银行业监督管理委员会批准，任何单位和个人不得经营融资租赁业务或在其名称中使用“金融租赁”字样，但法律法规另有规定的除外。

第三条 本办法所称融资租赁，是指出租人根据承租人对租赁物和供货人的选择或认可，将其从供货人处取得的租赁物按合同约定出租给承租人占有、使用，向承租人收取租金的交易活动。

适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。

第四条 本办法所称售后回租业务，是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签定融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。售后回租业务是承租人和供货人为同一人的融资租赁方式。

第五条 本办法所称关联方关系及关联交易，是指符合有关企业会计准则规定的关联方关系及关联交易。

第六条 中国银行业监督管理委员会及其派出机构依法对金融租赁公司实施监督管理。

第二章 机构设立、变更与终止

第七条 申请设立金融租赁公司应具备下列条件：

(一)具有符合本办法规定的出资人；

(二)具有符合本办法规定的最低限额注册资本；

(三)具有符合《中华人民共和国公司法》和本办法规定的章程；

(四)具有符合中国银行业监督管理委员会规定的任职资格条件的董事、高级管理人员和熟悉融资租赁业务的合格从业人员；

(五)具有完善的公司治理、内部控制、业务操作、风险防范等制度；

(六)具有合格的营业场所、安全防范措施和与业务有关的其他设施；

(七)中国银行业监督管理委员会规定的其他条件。

第八条 金融租赁公司的出资人分为主要出资人和一般出资人。主要出资人是指出资额占拟设金融租赁公司注册资本50%以上的出资人。一般出资人是指除主要出资人以外的其他出资人。

设立金融租赁公司，应由主要出资人作为申请人向中国银行业监督管理委员会提出申请。

第九条 金融租赁公司主要出资人应符合下列条件之一：

(一)中国境内外注册的具有独立法人资格的商业银行，还应具备以下条件：

1.资本充足率符合注册地金融监管机构要求且不低于8%；

2.最近1年年末资产不低于800亿元人民币或等值的自由兑换货币；

3.最近2年连续盈利；

4.遵守注册地法律法规，最近2年内未发生重大案件或重大违法违规行为；

5.具有良好的公司治理结构、内部控制机制和健全的风险管理制度；

6.中国银行业监督管理委员会规定的其他审慎性条件。

(二)中国境内外注册的租赁公司，还应具备以下条件：

1.最近1年年末资产不低于100亿元人民币或等值的自由兑换货币；

2.最近2年连续盈利；

3.遵守注册地法律法规，最近2年内未发生重大案件或重大违法违规行为。

(三)在中国境内注册的、主营业务为制造适合融资租赁交易产品的大型企业，还应具备以下条件：

1.最近1年的营业收入不低于50亿元人民币或等值的自由兑换货币；

2.最近2年连续盈利；

3.最近1年年末净资产率不低于30%；

4.主营业务销售收入占全部营业收入的80%以上；

5.信用记录良好；

6.遵守注册地法律法规，最近2年内未发生重大案件或重大违法违规行为。

(四)中国银行业监督管理委员会认可的可以担任主要出资人的其他金融机构。

第十条 金融租赁公司一般出资人应符合中国银行业监督管理委员会投资入股金融机构相关规定。符合本办法主要出资人条件的出资人可以担任金融租赁公司的一般出资人。

第十一条 金融租赁公司的最低注册资本为1亿元人民币或等值的自由兑换货币，注册资本为实缴货币资本。

中国银行业监督管理委员会根据融资租赁业发展的需要，可以调整金融租赁公司的最低注册资本限额。

第十二条 金融租赁公司的设立需经过筹建和开业两个阶段。申请人提交的申请筹建、申请开业的资料，以中文文本为准。资料受理及审批程序按照中国银行业监督管理委员会有关行政许可事项实施规定执行。

第十三条 申请筹建金融租赁公司，申请人应当提交下列文件：

(一)筹建申请书，内容包括拟设立金融租赁公司的名称、注册所在地、注册资本金、出资人及各自的出资额、业务范围等；

(二)可行性研究报告，内容包括对拟设公司的市场前景分析、未来业务发展规划、组织管理架构和风险控制能力分析、公司开业后3年的资产负债规模和盈利预测等内容；

(三)拟设立金融租赁公司的章程(草案)；

(四)出资人基本情况，包括出资人名称、法定代表人、注册地址、营业执照复印件及营业情况以及出资协议。出资人为境外金融机构的，应提供注册地金融监管机构出具的意见函；

(五)出资人最近2年经有资质的中介机构审计的审计报告；

(六)中国银行业监督管理委员会要求提交的其他文件。

第十四条金融租赁公司筹建工作完成后，应向中国银行业监督管理委员会提出开业申请，并提交下列文件：

(一)筹建工作报告和开业申请书；

(二)境内有资质的中介机构出具的验资证明、工商行政管理机关出具的对拟设金融租赁

公司名称的预核准登记书；

(三)股东名册及其出资额、出资比例；

(四)金融租赁公司章程。金融租赁公司章程至少包括以下内容：机构名称、营业地址、机构性质、注册资本金、业务范围、组织形式、经营管理和中止、清算等事项；

(五)拟任高级管理人员名单、详细履历及任职资格证明材料；

(六)拟办业务规章制度和风险控制制度；

(七)营业场所和其他与业务有关设施的资料；

(八)中国银行业监督管理委员会要求的其他文件。

第十五条 经中国银行业监督管理委员会批准，金融租赁公司可设立分支机构。设立分支机构的具体条件由中国银行业监督管理委员会另行规定。

第十六条 中国银行业监督管理委员会对金融租赁公司董事和高级管理人员实行任职资格核准制度。

第十七条 金融租赁公司有下列变更事项之一的，须报经中国银行业监督管理委员会批准。

(一)变更名称；

(二)改变组织形式；

(三)调整业务范围；

(四)变更注册资本；

(五)变更股权；

(六)修改章程；

(七)变更注册地或营业场所；

(八)变更董事及高级管理人员；

(九)合并与分立；

(十)中国银行业监督管理委员会规定的其他变更事项。

第十八条 金融租赁公司有以下情况之一的，经中国银行业监督管理委员会批准后可以解散：

(一)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现；

(二)股东(大)会决议解散；

(三)因公司合并或者分立需要解散；

(四)依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销；

(五)其他法定事由。

第十九条 金融租赁公司有以下情形之一的，经中国银行业监督管理委员会批准，可向法院申请破产：

(一)不能支付到期债务，自愿或其债权人要求申请破产的；

(二)因解散或被撤销而清算，清算组发现该金融租赁公司财产不足以清偿债务，应当申请破产的。

第二十条 金融租赁公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，中国银行业监督管理委员会可以向人民法院提出对该金融租赁公司进行重整或者破产清算的申请。

第二十一条 金融租赁公司因解散、依法被撤销或被宣告破产而终止的，其清算事宜，按照国家有关法律法规办理。

第三章 业务范围

第二十二条 经中国银行业监督管理委员会批准，金融租赁公司可经营下列部分或全部本外币业务：

(一)融资租赁业务；

(二)吸收股东1年期(含)以上定期存款；

(三)接受承租人的租赁保证金；

(四)向商业银行转让应收租赁款；

(五)经批准发行金融债券；

(六)同业拆借；

(七)向金融机构借款；

(八)境外外汇借款；

(九)租赁物品残值变卖及处理业务；

(十)经济咨询；

(十一)中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。

第二十三条 金融租赁公司不得吸收银行股东的存款。

第二十四条 金融租赁公司经营业务中涉及外汇管理事项的，需遵守国家外汇管理有关规定。

第四章 经营规则

第二十五条 金融租赁公司的公司治理应当建立以股东(大)会、董事会、监事会、高级管理层等为主体的组织架构，明确各自之间的职责划分，保证相互之间独立运行、有效制衡，形成科学、高效的决策、激励和约束机制。

第二十六条 金融租赁公司应当按照全面、审慎、有效、独立的原则，建立和健全内部控制制度，并报中国银行业监督管理委员会或其派出机构备案。

第二十七条 金融租赁公司的关联交易应当按照商业原则，以不优于对非关联方同类交易的条件进行。

第二十八条 金融租赁公司应当制定关联交易管理制度，具体内容应当包括：

(一)董事会或者经营决策机构对关联交易的监督管理；

(二)关联交易控制委员会的职责和人员组成；

(三)关联方的信息收集与管理；

(四)关联方的报告与承诺、识别与确认制度；

(五)关联交易的种类和定价政策、审批程序和标准；

(六)回避制度；

(七)内部审计监督；

(八)信息披露；

(九)处罚办法；

(十)银监会要求的其他内容。

第二十九条 金融租赁公司的重大关联交易应经董事会批准。重大关联交易是指金融租赁公司与一个关联方之间单笔交易金额占金融租赁公司资本净额5%以上，或金融租赁公司与一个关联方发生交易后金融租赁公司与该关联方的交易余额占金融租赁公司资本净额10%以上的交易。

第三十条 金融租赁公司董事会、未设立董事会的金融租赁公司经营决策机构及关联交易控制委员会对关联交易进行表决或决策时，与该关联交易有关联关系的人员应当回避。

第三十一条 售后回租业务必须有明确的标的物，标的物应当符合本办法的规定。

第三十二条 售后回租业务的标的物必须由承租人真实拥有并有权处分。金融租赁公司不得接受已设置任何抵押、权属存在争议或已被司法机关查封、扣押的财产或其所有权存在任何其他瑕疵的财产作为售后回租业务的标的物。

第三十三条 售后回租业务中，金融租赁公司对标的物的买入价格应有合理的、不违反会计准则的定价依据作为参考，不得低值高买。

第三十四条 从事售后回租业务的金融租赁公司应真实取得相应标的物的所有权。标的物属于国家法律法规规定其产权转移必须到登记部门进行登记的财产类别的，金融租赁公司应进行相关登记。

第五章 监督管理

第三十五条 金融租赁公司应遵守以下监管指标：

(一)资本充足率。金融租赁公司资本净额不得低于风险加权资产的8%；

(二)单一客户融资集中度。金融租赁公司对单一承租人的融资余额不得超过资本净额的30%。计算对客户融资余额时，可以扣除授信时承租人提供的保证金；

(三)单一客户关联度。金融租赁公司对一个关联方的融资余额不得超过金融租赁公司资本净额的30%；

(四)集团客户关联度。金融租赁公司对全部关联方的融资余额不得超过金融租赁公司资本净额的50%；

(五)同业拆借比例。金融租赁公司同业拆入资金余额不得超过金融租赁公司资本净额的100%。

中国银行业监督管理委员会视监管工作需要可对上述指标做出适当调整。

第三十六条 金融租赁公司应按照相关企业会计准则及中国银行业监督管理委员会有关规定进行信息披露。

第三十七条 金融租赁公司应实行风险资产五级分类制度。

第三十八条 金融租赁公司应当按照有关规定制定呆账准备制度，及时足额计提呆账准备。未提足呆账准备的，不得进行利润分配。

第三十九条 金融租赁公司应按规定编制并向中国银行业监督管理委员会报送资产负债表、损益表及中国银行业监督管理委员会要求的其他报表。金融租赁公司法定代表人及直接经办人员对所提供的报表的真实性承担法律责任。

第四十条 金融租赁公司应在每会计结束后4个月内向中国银行业监督管理委员会或有关派出机构报送前一会计的关联交易情况报告。报告内容应当包括：关联方、交易类型、交易金额及标的、交易价格及定价方式、交易收益与损失、关联方在交易中所占权益的性质及比重等。

第四十一条 金融租赁公司应建立定期外部审计制度，并在每个会计结束后的4个月内，将经法定代表人签名确认的审计报告报送中国银行业监督管理委员会及相应派出机构。

第四十二条 金融租赁公司违反本办法有关规定的，中国银行业监督管理委员会可责令限期整改；逾期未整改的，或者其行为严重危及该金融租赁公司的稳健运行、损害客户合法权益的，中国银行业监督管理委员会可以区别情形，依照《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规的规定，采取暂停业务、限制股东权利等监管措施。

第四十三条 金融租赁公司已经或者可能发生信用危机，严重影响客户合法权益的，中国银行业监督管理委员会依法对其实行托管或者督促其重组，问题严重的，有权予以撤销。

第四十四条 凡违反本办法有关规定的,中国银行业监督管理委员会按《中华人民共和国银行业监督管理法》等有关法律法规进行处罚。金融租赁公司对中国银行业监督管理委员会的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

第六章 附 则

第四十五条 本办法由中国银行业监督管理委员会解释。

第四十六条 本办法自2007年3月1日起施行。

商务部、国家税务总局关于加强内资融资租赁试点监管工作的通知

商务部、国家税务总局关于加强内资融资租赁试点监管工作的通知 商务部 国家税务总局

商务部、国家税务总局关于加强内资融资租赁试点监管工作的通知

商务部、国家税务总局关于加强内资融资租赁试点监管工作的通知

【发布单位】商务部

【发布文号】商建发[2006]160号

【发布日期】2006-04-12

商务部、国家税务总局联合下发《关于从事融资租赁业务有关问题的通知》（商建发[2004]560号）和《关于确认万向租赁有限公司等企业为融资租赁试点企业的通知》（商建发[2004]699号）后，各地商务、税务部门密切配合，积极做好试点企业的推荐和监管工作，试点工作已取得初步成效，但也存在监管不到位等问题。为加强内资融资租赁试点监管工作，防范社会和金融风险，现就有关事项通知如下：

一、建立健全监管机制

各省级商务、税务主管部门要高度重视内资融资租赁试点工作，加强组织领导，建立健全监管机制。要制定本地区试点企业管理办法，不断研究试点工作出现的新情况、新问题，及时帮助企业解决问题，确保试点工作顺利进行。要进一步完善信息统计制度。试点企业应定期向省级商务主管部门和地方税务局上报经营情况，并抄报商务部。具体要求是：每季度 15日前报送上一季度《内资融资租赁试点企业经营情况统计表》（见附件）和简要经营情况说明；每年1月31日前报送上一经营情况总结报告；每年3月10日前报送经会计师事务所审计的上一财务会计报告（原件）。有关省市商务、税务主管部门应于每年2月15日、7月31日前向商务部、国家税务总局上报试点工作总结，如发现重大问题应立即上报。

二、加强变更事项管理

各地商务主管部门要加强试点企业变更事项的管理。试点企业变更名称、异地迁址、增减注册资本金、改变组织形式、调整股权结构等，应事先通报省级商务主管部门和地方税务局，同时抄报商务部和国家税务总局，并在办理变更工商登记手续后5个工作日内报省级商务主管部门和地方税务局备案。

三、建立退出机制

各地商务、税务主管部门要建立和完善试点企业退出机制，实行经营业绩考核制。对融资租赁业务在会计内未有实质性进展，以及发生违规行为的试点企业，各地商务、税务主管部门应及时将有关情况上报。商务部、国家税务总局将据此研究决定是否取消其试点资格，并适时调整试点企业名单。对于以商建发[2004]699号确认的9家试点企业，首次经营业绩考核期为一年半，即2005年1月1日至2006年6月30日。

各地商务、税务主管部门要加强对试点企业的指导和监督。一方面要指导试点企业进一步加大融资租赁业务的开拓力度，尽快做大做强，真正起到示范带动作用。另一方面，也要督促试点企业严格遵守国家法律法规和本通知中的有关要求，强化内部风险管理，加强风险控制，促进试点工作健康发展。

附件：内资融资租赁试点经营情况报表

商务部

国家税务总局

7.公司房屋租赁管理制度 篇七

融资租赁作为一种新兴的销售模式为我国工程机械行业的发展起到很好的促进作用, 显得尤为必要。经过一段时间的发展, 融资租赁在该行业的现实状况如何?在此, 笔者以2012年中国工程机械工业协会机械租赁分会联合《建筑机械》杂志社的调查数据为样本, 系统归纳如下:

(一) 融资租赁公司类型

在此次调查中, 笔者发现我国融资租赁公司的类型呈现多样化、分散化的特点。现阶段, 我国从事工程机械设备的租赁公司种类主要有:专业工程租赁公司、隶属施工企业的租赁公司、隶属制造商的租赁公司、隶属代理商的租赁公司以及其他设计租赁业务的公司。具体结果如下图1.1。

根据调查结果, 专业工程机械租赁公司有66家, 占样本总数的53.7%;隶属施工企业的租赁公司有24家, 占样本总数的19.5%;隶属制造商的租赁公司有18家, 约占样本总数的14.6%;而仅约2.4%为隶属代理商的租赁公司。从中可以看出, 专业工程机械租赁公司则是我国工程机械行业的主要出租人, 表明由于融资租赁的技术条件要求高, 业务复杂化, 更需要专业的租赁公司吸收专业人才开展专门的、卓有成效的租赁业务。

另外, 隶属制造商的租赁公司也占有一定举足轻重的比例, 这就表明主要工程制造商, 发展租赁业务重要目标还是为了促进设备销售以及回收资金。如徐工、三一、中联、龙工、厦工、柳工等公司都开展了融资租赁业务。这类厂商一般都拥有强大的资金实力和过硬的设备维护能力, 对厂家来说, 融资租赁会扩大产品的市场占有率, 对用户来说, 厂商租赁最大的好处是设备维护能得到切实保障。

(二) 融资租赁业务规模

在融资租赁公司的业务规模方面, 主要呈现出规模参差不齐、以小规模为主流的趋势, 一定程度上说明当前我国工程机械的融资租赁实力稍显薄弱, 需要重点关注融资并有效监控租赁业务的若干风险。具体业务规模构成如图2所示。

从上图2可见, 企业注册资金方面, 1000万元以下的有57家, 占46.3%;1000万~5000万元的有30家, 占24.4%;5000万~1亿元的有18家, 占14.6%;1亿元以上的企业有18家, 占14.6%。结果显示, 2012年近70%企业的设备保有量在100台以下, 近50%受访企业注册资金不足1000万元, 而这两个比例在2011年调查中均接近90%, 注册资金过亿的大型企业, 2012年占14.6%, 而2011年仅占3.1%。这说明近年来我国工程机械的租赁公司规模呈现快速扩大的趋势, 但是, 现阶段仍反映为小型企业还是市场上的主力军, 由于企业的规模普遍偏小, 市场表现比较散乱, 中国的工程机械租赁业需要规模较大的企业来引领行业的健康发展。

(三) 融资租赁产品类型

在融资租赁的产品类型方面, 调查结果表现为现阶段我国以土方机械、路面机械、起重机械和混泥土机械为主要租赁标的物的现实需求, 而这与我国基础设施建设的大量投资趋势一致。

从图3可以看出, 租赁企业中经营业务涉及最多的是土方机械, 为51家, 占总数41.5%;经营路面机械业务的有42家, 占34.1%;经营工程起重机的有30家, 占24.4%;经营混凝土机械的为27家, 占22.0%;经营塔机的有21家, 占17.1%;经营高空作业平台的有15家, 占12.2%;经营压实机械的有9家, 占7.3%;经营桩工机械的有6家, 占4.9%;另外还有12家企业经营其他设备, 占9.8%。这一数据比较合理地佐证了2009年国家对交通运输及公共设施行业进行了重点投资的政策, 加之2009年房地产业的复苏升温, 这些都为土方机械、路面机械、起重设备、混凝土设备等提供了广阔的市场。

(四) 融资租赁客户类型

在融资租赁的客户类型方面, 调查问题将客户类型分为国有大型施工企业、民营大型施工企业、个体施工企业和其他客户等四类;与此同时, 问卷还搜集了融资租赁的营销方式, 分别为销售人员直接上门、原有关系维护、网络营销、广告销售、投标以及委托他人经营等六类, 具体结果如图4所示。

调研结果显示:绝大部分客户来自于施工企业, 其中对工程机械租赁需求量最大的还是国有大型施工企业, 这与前述的工程机械融资租赁的客户结构相当一致。但需要注意到, 涉及到个体施工企业的占到46.3%, 超过了涉及大型民营施工企业的43.9%, 也高于2011年涉及的个体施工企业所占的33.8%, 这说明个体施工企业虽然大多承接一些小型工程, 但随着全国各地投资建设如火如荼的开展, 个体施工企业通过量的积累已经发生了质的变化。

在营销方式上, 工程机械领域的融资租赁主要依靠业务人员直接销售以及原有关系的维护等方式, 即利用原有的面对面销售渠道, 仍然是主要的融资租赁市场来源, 同时网络及广告销售也起到一个不可忽视的因素。

(五) 融资租赁业务类型

在融资租赁的业务类型方面, 随着租赁公司的不断数量及规模扩张, 工程机械设备的融资租赁业务也不断创新拓展, 很多租赁公司均开展了各自特色的租赁服务, 特别是越来越多的出租人开始从事二手设备的租赁服务, 并且取得较大的进展。

从图5可以看出, 有84家企业表示已经或计划要从事二手机械业务, 占样本总数的68.3%;而另外39家则表示没有这样的计划, 占样本总数的31.7%, 而2008年这两者的调查数据分别为52.3%与47.7%。另外, 根据海关数据统计, 1998年全国进口二手挖掘机总量仅为几千台, 而2012全国每年入境的二手挖掘机就超过两万台, 相当于国内挖掘机销售总量的三分之一。这表明基于工程机械的通用性特点, 二手工程机械的租赁市场还将继续快速扩展。

二、工程机械行业实施融资租赁风险分析

现阶段众多的融资租赁公司, 特别是隶属制造商的租赁公司在实施融资租赁过程中面临一些风险问题。下面, 将分别从系统风险方面和非系统风险管理方面, 重点解析目前我国工程机械行业融资租赁业务的若干风险。

(一) 系统风险方面

具体如下: (1) 利率风险———融资租赁的资金来源过于单一, 过于依赖银行资金, 从而使得出租人受制于银行利率的波动。理论上, 融资租赁公司资金来源的多样性, 一定程度上可以分散投资风险, 有效锁定较低的经营风险。现阶段, 我国工程机械融资租赁公司的资金来源比较单一, 除了吸收股东投资必要的注册资本金外, 主要依赖于银行贷款解决资金短缺, 从而使得自身处于被动的局面。并且银行贷款审批手续较为繁琐, 审查较为严格, 融资成本较高, 放款时间具有不可控性因素, 从而给融资租赁公司的业务扩展带来资金瓶颈。 (2) 政治法律风险———融资租赁相关的政策和制度不够健全。我国工程机械租赁行业始于20世纪80年代, 虽然经过20多年的发展, 取得了一定的进步, 但是对比于国外融资租赁行业还处于发展的初期阶段, 仍停留在小型、分散、独立经营的传统原始状态。笔者认为, 其根本原因在于相关的政策和制度不够健全或滞后, 现阶段关于融资租赁的法律保护仅停留在合同法以及相关的管理办法等司法解释层面。按照惯例, 应该是法律法规指导业务发展, 而实际上, 融资租赁行业存在法律法规滞后于租赁实践发展的现象, 即出现了两者的“倒挂”。从而, 一定程度上使得出租人的合法权益保护不足或者出现“真空地带”。

(二) 非系统风险方面

具体有: (1) 信用风险———融资租赁的客户信用制度缺乏标准化。现阶段, 国内尚未建立具有指导性的、标准的客户信用制度。众多融资租赁公司往往根据自己制定的信用体系对客户进行信用评估, 而由于我国融资租赁公司成立时间不长, 难以积累充分的实践经验, 从而造成其信用评估体系不够科学全面, 会导致对客户过于乐观的信用评估而同意融资交易。即客户信用制度的合理化缺失, 将不可避免地给出租人带来由客户资信引发的信用风险。实践中, 国内工程机械的融资公司一般给予客户较为宽松的信用政策, 比如对于那些个体客户, 由于其收入来源不确定, 其信用实际上是难以保证的, 但是为了促成销售, 也同意为其办理融资租赁服务, 甚至是零首付, 从而无形中增加了租赁公司回收资金的不确定性。 (2) 操作风险———融资租赁实施过程中出租人缺乏系统的风险预警机制。融资租赁作为一种集融资、销售和信用为一体的经营活动, 其本质上就充满风险和挑战。租赁公司如何完善其风险监控机制, 保障融资收益的安全显得尤为重要。现阶段, 国内工程机械的租赁公司普遍规模较小, 连一般的客户信用评估体系都不尽完善, 更高层次的风险预警机制则严重缺位。很多国内租赁公司为了生存, 将工作重心放在融资业务的营销上, 出于节约成本的考虑, 往往无暇顾及融资租赁行为后续的风险监控, 更多时候只是被动地疲于应付客户违约的事后管理上。其实, 国内租赁公司的此种做法由于缺少事中监控, 无疑增加了融资租赁的诸多风险。而一旦风险预警缺失造成客户选择的失误, 必然导致企业高成本的补救措施。 (3) 经营风险———融资租赁的退出机制不够完善。由于租赁公司通常不匹配的资产与负债结构, 使其陷入流动性不足的困境。特别是我国租赁公司的资金主要来源于银行贷款, 一旦银行停止放款或房款不及时, 租赁公司资金周转不灵, 则会导致企业难以正常运营, 而且一部分潜在的租赁需求也难以满足, 使得租赁公司陷入双重困境。目前, 常规的融资租赁交易只有待租赁期满后才能将租赁公司现行垫付的资金完全回收, 才能再次用于新的租赁业务, 这其中往往期限较长, 而这也是现阶段我国租赁公司资金唯一的退出通道。如果租赁公司当前面临着资金不足的难题, 此种单一的退出渠道使得租赁公司要么积极需求银行的贷款支持, 要么等待先前融资租赁项目的资金回收, 始终处于一个被动融资的状态。即出租人在开展融资租赁过程中, 由于缺乏充分保障的退出机制, 将使企业陷入经营困境, 受困于融资租赁的经营风险。

与此同时, 虽然我国工程机械行业现阶段的融资租赁公司快速发展, 数量及规模均有所增长, 一定程度上也刺激并促进了工程机械设备的销售增长。但是, 目前国内各租赁公司相对于国外租赁公司而言, 其开展的融资租赁仍显得业务种类单一, 日常主要经营一手工程机械的租赁服务, 对于二手设备, 可能处于谨慎避险的战略考虑, 尚未大范围实施此租赁服务。而国外知名租赁公司通过多年的经验积累了较为成熟的二手机械设备租赁服务体系, 从中获取了较为丰厚的利润并优先占据了该类细分市场的份额。此外, 国内融资租赁公司主要提供实物租赁, 但无法提供成套式的整包租赁, 以及配套的维修力量不足, 一定程度上难以为客户租赁的设备提供全方位的日常保养服务。

三、工程机械行业实施融资租赁风险管理借鉴

我国工程机械行业实施融资租赁过程中存在的各种系统风险和非系统风险。如何在一个可以容忍的风险管理水平下, 充分发挥该业务在工程机械行业中特有的销售功效, 已经成为我国众多工程机械企业迫切需要突破的瓶颈。本文以卡特彼勒租赁公司为例, 系统阐述其在融资租赁风险管理方面的具体做法, 为我国工程机械企业提供风险管理借鉴。

(一) 卡特彼勒租赁基本情况

1997年, 卡特彼勒建立了“卡特彼勒租赁店”, 作为卡特彼勒的附属品牌, 通过卡特彼勒在全球的代理商, 为新老用户提供卡特彼勒的工程机械、发电机组以及其他联盟产品的出租服务。目前, 卡特彼勒在全球40个国家拥有大约1600家租赁店 (其中中国有50多家) , 构成了世界上最大的工程机械专业租赁网络。其租赁店主要致力于为顾客提供多种灵活的租赁形式, 构建了全面的一站式租赁服务模式, 同时还提供配件服务、设备故障诊断、设备修理和设备救援服务。

(二) 卡特彼勒融资租赁风险管理

具体有: (1) 卡特彼勒为租赁业务配备了高质量的工程机械设备, 并为租赁管理配备了高效率的服务团队。具体做法是, 出租前维修工程师需要对设备维护和检查, 在租赁协议中明确约定维护保养职责;租赁期间, 维修服务团队随时为用户提供技术咨询和检修、更换、置换等租赁服务。 (2) 卡特彼勒针还研发了客户管理系统, 对出租设备、合约、客户信息等进行详细登记。出租后, 记录设备的运转和维修保养情况, 并将设备记录与提供金融服务和二手设备的销售挂钩, 充分做到有效的及时记录和租赁跟踪。后续保障上, 卡特彼勒还创建全球金融网络的直达交易账户, 承租人可以使用一个账户在全球范围内及时获得租赁、配件和维修服务。 (3) 卡特彼勒拥有先进的再制造技术。通过租赁设备的回收、材料清洁和再制造技术, 能使再制造产品的质量和新品一样, 从而有效提高了租赁设备的附加值。并且, 卡特彼勒承诺, 再制造产品能享受和新品一样的保修服务。具体做法是, 卡特彼勒通过遍布全国的租赁店回收大量的二手设备, 然后通过再制造中心进行再制造, 随即输送至各租赁店, 以及时满足客户需求。

各节点运营说明:节点1:经再制造的设备转至经营租赁, 降低存货沉没成本, 增加再制造环节盈利;节点2:制造商回购的设备二次出售, 降低制造商风险, 购入价格存在盈利空间;节点3:再制造的设备经二手交易销售到终端用户, 盘活资产、实现二手交易盈利;节点4:为终端用户提供经营租赁, 实现经营租赁收益;节点5:经营租赁的设备可随时通过二手交易销售到终端用户, 实现设备更新和二手交易盈利;节点6:二手交易平台可供终端用户直接销售或置换, 化解终端用户经营风险, 置换实现二手交易盈利;节点7:为制造商或代理商提供融资租赁服务, 实现融资租赁盈利;节点8:为二手设备销售提供融资租赁服务, 为资产顺利变现提供资金支持, 并实现融资租赁盈利;节点9:为终端用户提供融资租赁服务, 实现融资租赁盈利。

总体上, 卡特彼勒租赁业务的大体框架为:通过融资租赁、以租代售、以旧换新的多种方式购买卡特或山工设备;租用卡特及其联盟产品;选择卡特认证的二手设备;获得快捷、专业的维修保养服务;为客户提供高技能的操作手, 他们经过专业的培训并已经获得卡特的认证, 使设备能得到及时的维修保养, 使客户得到最高的效能。

基于卡特彼勒的融资租赁业务, 可以看到, 卡特彼勒成功实现了“将融资租赁业务有序纳入公司运营的业务循环, 有效降低业务风险, 促进了市场的快速成长”。其设备维修和专业技术人员服务促使融资租赁业务稳定增长, 锁定了较低的经营风险;同时通过有效回收及再制造, 可以使得租赁标的物寿命延长, 一定程度上避免了客户的信用违约而造成较大的损失;操作层面上, 由于专业化的技术团队以及完善的客户管理跟踪系统, 融资租赁的操作风险也得以控制。基于以上三点, 卡特彼勒融资租赁的风险管理卓有成效, 使得租赁风险处于一个可接受的水平。

参考文献

[1]王东强、田书芹:《, 融资租赁风险分析和防范体系重构》, 《财务与金融》2008年第3期。

8.北新房屋有限公司总监魏晓梅访谈 篇八

魏晓梅：与集成建筑的最初接触要追溯到2002年底，当时还在经营一家广告公司的我，作为北新房屋有限公司的一个服务提供商，第一时间参与到了北新房屋的产品宣传工作。北新房屋提供的资料里有高高一摞的日本集成建筑资料，我被精美的照片深深吸引。细细读来，被建筑独具匠心的设计所折服，在仔细探究画册的思路才发现，集成建筑是这样一件有意思的事情，从房屋的设计理念、到房屋的设计细节、再到细节的优化与实现，无不透着设计者的巧思妙想，然而，这才仅仅是这件事情的开始，随后进行的工厂化的生产，标准化的现场安装，每个环节无不透出集成建筑现代工业化的优势。作为毕业于材料工程专业却又已经远离这个行业的我，随着对集成建筑的进一步了解，让我内心不时地有小小的想法，希望在事业上有一个新的启程。2007年，恰逢北新房屋公司招聘相关人员，我也凭借几年来对集成房屋粗浅的了解，有幸加入了北新房屋有限公司，开始亲身接触集成建筑并一直持续到现在。

《中国周刊》记者：作为拥有丰富集成建筑实战经验的一线工作者，请结合个人实践谈谈集成建筑在中国发展的关键节点以及相关的故事。

魏晓梅：对于集成建筑在中国的发展我认为应该有3个关键点。

第一个关键点是2008年“5·12汶川地震”。汶川地震的发生让大家意识到了房屋抗震性能的重要性，这也正是北新建造的集成房屋最突出的优势。2008年到2011年间，我们又经历舟曲泥石流、玉树地震一系列的地质灾害，每一次灾害，我们都为灾区人民带去北新的集成房屋。地震是悲惨的灾难，但不得不承认，由此掀起了集成建筑在国内市场的第一次市场小高峰。

2008年底，我们在受汶川地震影响的甘肃省陇南市武都区寺林山村、两水镇的清水坪村、舟曲的两当县建设了40000平方米的轻钢集成建筑。在建设过程中，也就是2010年8月，舟曲发生了泥石流，整个舟曲县城都被泥沙吞没，我们刚刚建好的房屋幸免于难。但是曾和我们共同工作的舟曲建设局的一个副局长全家都被泥石流带走，真是灾难无情，正于此，我更感觉到一种更现代更安全的建筑让大家认识和接受是多么的重要。

第二个关键点应该是城镇化政策的影响。城镇化政策作为我国发展的一项重要国策，在2010年取得重大成效，中国已达到47%的城镇化预期目标。根据城镇化规划进程，在基准情形下，在2010-2020年包括城市自然增长的人口在内，我国城镇人口总规模年均增长1650万人左右，到2020年，城镇化率将达到56%左右，城镇总人口将达到8亿左右，这意味着从2010年开始的10年内我国将进行大面积的新城镇建设和老城镇改造。2014年底，国家发改委等11部委在系统内部联合印发《国家新型城镇化综合试点方案》，江苏、安徽两省和宁波等62个城市（镇）被列为国家新型城镇化综合试点地区。这意味着新型城镇化综合试点正式启动。

2012年，北新房屋启动了北京第一个新农村改造试点——密云石城镇项目，大部分农民在入住我们的集成房屋后，都开办了农家乐，一年四季客人不断。新型集成房屋带给大家的，不仅是居住方式的改变，更是生活方式的一种变化。

随着人们对新型集成房屋认识的逐步加深以及国家对新型集成房屋的政策支持，棚户区改造、美丽乡村、绿色小镇等项目逐步有序开展，为集成房屋提供了广阔的市场，为高度集成的工业化制造房屋提供了可持续发展前景，市场发展空间巨大。

第三个关键点也就是去年刚刚开完的城市工作会议以及我国城乡与住房建设部以及地方政府相继出台的一系列支持集成房屋业务和集成住宅产业化发展的政策。2015年11月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署贯彻党的十八届五中全会精神，第一次在国务院会议层面提出：要结合棚改和抗震安居工程等，开展钢结构建筑试点，扩大绿色建材等的使用。2016年2月6日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出：发展新型建造方式。大力推广装配式建筑，减少建筑垃圾和扬尘污染，缩短建造工期，提升工程质量。制定装配式建筑设计、施工和验收规范。完善部品部件标准，实现建筑部品部件工厂化生产。鼓励建筑企业装配式施工，现场装配。建设国家级装配式建筑生产基地。加大政策支持力度，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。积极稳妥推广钢结构建筑。第一次在中共中央层面提出要发展绿色装配式建筑和钢结构建筑。2016年3月5日，李克强总理在全国两会上第一次在政府工作报告中提出：要推进绿色建筑和装配式建筑的发展。 “十三·五”发展规划纲要也明确提出要发展适用、经济、绿色、美观建筑，提高建筑技术水平、安全标准和工程质量，推广装配式建筑和钢结构建筑。因此也可以说集成建筑正迎来前所未有的黄金发展期。

《中国周刊》记者：从个人的专业角度，谈谈这个行业市场推广方面目前面临的问题、解决之道及行业和行政建议。

魏晓梅：我认为集成建筑行业目前面临的问题主要有四个：

第一，产业链不完整、集成度相对较低。集成房屋不仅仅是建筑主体本身，更是完整的一个系统产品，它需要多种部品、部件的专业厂家共同配合，因此，它需要一个全产业链的整合。这也就意味着在产业链上的每一个部品、部件厂家都要参与到设计、制造、安装的全过程，分工合作，精细配合。

第二，集成房屋单位造价仍高于传统建筑。目前集成房屋整体市场规模有限，导致生产规模还比较小，不能够实现标准化批量生产，工业化大生产的优势无法体现，房屋建筑本身的单位造价仍然高于传统砖混建筑，这是集成房屋产品在国内推广的重大制约因素。

第三，行业规范性差。由于目前集成建筑还属于新生事物，尚缺乏与之相应的一系列标准规范，导致市场推广受到一定的影响。

第四，传统观念影响。受制于传统观念影响，对使用新型轻质建材建造的集成房屋感觉不结实、不牢固，影响了集成房屋的市场推广。

市场化的道路是解决问题的关键。一定是市场化的行为才具有永久的生命力，应此，集成建筑首先需要市场对它的认可，我想，这可能需要从多方面来解决这个问题，那就是企业自身提升和政府适度的支持。企业自身一定是通过技术创新手段、对集成建筑精益求精的态度，通过提升自身的核心竞争力，做出真正适用、实用的满足用户需要的集成建筑，而不是为了盲目追求高技术含量而偏离了建筑性能本身的需求。另一方面，政府适度引导，规范市场，让大家真正认识、了解、接受集成建筑。

《中国周刊》记者：对于未来中国集成建筑全行业的发展，您有怎样的展望和期待。