中国房地产业与房地产市场营销发展历程

中国房地产业与房地产市场营销发展历程（共10篇）

1.中国房地产业与房地产市场营销发展历程 篇一

房

地

产

市

场

发

展

历

程

班级：08城建建筑一班 姓名：何非学号：08290020112

我国房地产市场发展历程

我国房地产业发展的一个基本特色是：与住房制度改革齐头并进，相辅相成。住房制度改革是中国房地产市场经济复苏和发展的重要契机与强大推动力。而房地产业的迅速发展又有力地支持了住房制度改革。这也可以说是中国特式的房地产业发展道路。我国改革开放的总设计师邓小平同志在1980年就系统地提出了住房制度改革的一整套改革思路，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计。从而拉开了我国住房制度改革和房地产业发展的大幕。回顾我国房地产业30年的发展历程，大致可以划分为以下四个阶段.......第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

另一方面，回顾改革开放30年来，我国房地产发展经历了一下五个时期：

第一，初步形成时期

也就是1978年到1991年。我不知道在座的朋友是否了解，在1978年之前的20多年当中，其实我国是没有房地产业的，也没有房地产，有的只是建筑业。当时城镇住房是由国家统一建设，建好了之后不出售，而是由职工所在单位按照工龄、学历和职务进行排队分配。分配之后的房子，国家只是象征性的收取比较低的租金，近乎无偿使用。在这种住房的体制下爆发了一个问题，那就是政府的投资是有去无回的，而且收的比较低的租金是不足以支付房屋日常使用和修缮的。在1980年的时候，中央政府和国务院提出了住房改革制度，也就是准许私人建房、买房、售房，不但是已经新建的商品房可以出售，已有的房子也可以出售。

也就是说从1978年到1991年期间，是房地产逐步形成的阶段。

第二，房地产过热时期

大家可以看到只有一年的时间，1992年到1993年，发生了什么？我不知道大家现在对于我们现在的地产大腕有没有了解，比如潘石屹就是在1992年到1993年一年的时间掘了第一桶金，在海南和北海，那个地方是房地产热持续高涨的地方。随后在1993年底的时候，由于国家的一系列的宏观政策调控，把这个泡沫挤破了

第三，市场调整时期

经过了1993年，到我们整个市场的调整时间，就是1994年到1997年，1994年继续了1993年的宏观调控政策，在1995年到1997年之间，国家继续执行的是从紧的货币政策和财政政策。在1996年的时候，从我们的经济相对的短缺，已经发展到了经济相对过剩，职工下岗、企业倒闭的情况频繁的出现。在1997年的时候大家应该知道，1997年我们经历了亚洲金融风暴。

第四，市场萧条期

1994年到1997年是波动比较频繁的，应该说是房地产市场的箫条期。从1998年到2002年，我们出现了培育新的经济增长点的时期，在这期间，国家把房地产业作为新的经济增长点，出台了一系列房地产优惠的房贷政策和税收政策。

第五，宏观调控时期

2003年到2007年这四年，我们进入到了宏观调控时期，这几年我们清晰的感觉到土地政策的调整、税收政策的条件，廉租房和经济适用房的大力投入和建设。在2008年到2009年这段时间，我们先遭遇了经济危机，从2008年上半年开始房价急剧回落，到2009年又上涨到了一个高点，2010年又频繁出台了很多的政策，尤其是从年初到4月底。

我们可以看一下从1990年到2008年整个利率变化的过程，大家就会看清整个房价的变化。1990年的时候，我们是历史上最高的利率水平，是年利率9.72%，这可能是我们想象不到的。我们现在可能还觉得5.94%已经很高了，1990年最高是9.72%，中间有一次回落是2002年的5.04%，5.04%是我们目前最低点的利率。大家可以看到，2008年12月23号5.94%是我们延续到五年以上的基准利率。在去年的时候，为了刺激房地产市场，针对5.94%利率贷款打七折，利率基本上接近于公积金的贷款利率。所以目前我们享受到的利率应该说是历史追低值，现在是七折利率。但是目前很多银行首套房已经取消了这个折扣，我们再次申请的时候普遍变到了8.5折。那么8.5折的利率，5.94%的8.5折应该是5.049%，也是2002年的最低点。这是从1990年到2008年的利率变化水平。我们看一下北京商品房均价的走势，从2000年到2007年：2000年的4771一直上涨到2007年的14411，2008年我们的房地产均价在2万以上，今年接近3万。所以大家从这个房价的走势可以看出来，现在即使房价陷入了低谷，但再降也不可能降到1.4万均价的水平了。我先给大家简单的介绍了一下，从2003年到2007年这四年的时间，我们的房价上涨的幅度是223%。

总的来说：中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起

来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着人们所要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”--凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

2.中国房地产业与房地产市场营销发展历程 篇二

关键词：房地产金融业,美国,历程,启示

0 前言

作为起步较晚的新兴产业, 房地产业的发展经过几十年的风雨兼程, 现已呈现出爆炸式的发展景象。房地产业因其对内需的拉动作用和对相关产业链联动的牵引作用, 已成为不少国家的支柱产业及其经济增长的重要驱动力。在房地产业蓬勃发展的过程中, 金融业的介入是一个值得关注的倾向。它不仅改变了传统房地产业的投、融资模式, 加速了房地产业的发展壮大, 更使其对国民经济的影响变得更为微妙。当下, 房地产金融市场已经成为现代金融体系中的重要组成部分。一个开放、稳定、高效的房地产金融市场, 是该国金融安全的重要前提。作为分散金融风险, 确保金融安全的重要措施, 一、二级市场的存在又是至关重要的。本文梳理了美国房地产金融一、二级市场从无到有, 从平静到喧嚣的历史进程, 总结了其中的一些有益规律。

1 政府主导一级市场时期

20世纪20年代末到30年代初的世界经济危机, 给美国经济造成了巨大的负面影响, 也给美国带来了诸多的社会问题, 而民众住房条件的持续恶化便是其中之一。在凯恩斯政府干预理论的影响下, 为逆转民众住房条件持续下降的趋势, 同时提振国民经济, 美国联邦政府决定开始对房地产市场进行干预。

联邦政府涉足房地产市场伊始, 对房地产业的干预大致是以“非市场”机制和“市场”机制两头并进的方式展开的。一方面, 它首次推动了公共住房项目 (The Public Housing Project) 的实施, 打开了政府出资提供住房、在非市场框架内解决民众住房问题的先例。另一方面, 它着手构建了一个统一、完善、有序的一级市场金融体系。正是由于政府对房地产市场进行的这些引导和调整, 在20世纪30年代到70年代的几十年时间里, 美国房地产业表现为政府主导下的平稳、快速发展。

房地产业的蓬勃发展使得美国长期存在的住房供需绝对失衡状况得到了根本性扭转。20世纪70年代, 美国住房市场上的总供给在绝对量上已经超过了总需求, 市场的主要矛盾已由过去供不应求的总量失衡性矛盾转变为了中低收入阶层购房压力过大的消费结构性矛盾。而公共住房政策的长期推行也使政府负担大为增加。所有这些新矛盾的出现, 都意味着依靠传统的政府主导的方式提高民众住房条件, 作用已变得相当有限。

2 政府构建房地产金融二级市场时期

鉴于上述新矛盾和新困境的出现, 在房地产金融一级市场初具规模之后, 美国联邦政府开始启动了房地产金融二级市场的建设。

首先, 联邦政府发起和组建了新的联邦国民抵押协会、政府全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司三个实体, 从而构建了一个完整的二级市场框架。之后, 联邦政府授予“房利美”和“房地美”购买经联邦保险的抵押贷款和一般按揭贷款的权力, 以拓展普通贷款二级抵押市场并促成该领域内的良性竞争格局。

在房地产金融二级抵押市场的框架成型之后, 美国政府开始通过业务授权的方式引导市场行为主体朝着政府拟定的政策目标展开活动。这种逐步深入的业务授权, 使上述机构源源不断地在房地产金融市场中创造出流动性, 它们的良性运作疏导了一、二级市场, 金融创新继而得到鼓励。这一系列的良性连锁反应, 引导着整个房地产金融市场朝着健康、蓬勃、稳定的方向发展。 (表1显示了美国两大住房贷款抵押融资公司“房利美”和“房地美”在政府授权下业务逐步拓展的历程) 。

二级市场的逐渐成熟和完善使美国房地产业收获了十余年的繁荣。十余年间, 住房贷款二级抵押市场的成功运作辅之以联邦政府推行的各类住房援助计划 (Housing Assistant Plan) , 使美国社会成功抵御住了两次石油危机诱发的经济萧条的负面影响, 同时经受住了战后“婴儿潮”时期新生儿成人高峰的冲击, 民众的住房条件得以持续、稳步地提升, 美国家庭住房保有率不降反升, 由1969年的不及64%上升到1981年的逾65.5%。

资料来源:根据《认识美国住房金融体系》中相关资料整理而得。

资料来源:美国联邦普查局。

20世纪80年代, 在刚刚经历两次石油危机之后, 美国又遭遇了储贷协会 (S&Ls, Saving and Loan Associations) 危机, 它影响了房地产市场的流动性, 增加了民众购房的压力, 也加剧了美国房地产价格的波动, 使美国住房贷款抵押二级市场的系统性风险陡然增加。正是这些困境的产生, 让美国政府决心通过改革金融系统, 深化住房抵押贷款证券化, 以此来分散房价剧烈波动可能给整个金融体系造成的风险, 进而保证整个金融体系健康、高效、快速地发展。

3 政府引导金融创新时期

住房抵押贷款证券化的深入, 是经由金融监管的放松和业务授权范围的扩大来完成的。宽松的监管加上持续拓展的业务范围, 必然使美国房地产抵押贷款二级市场上金融业务类型逐步呈现多元化, 金融创新活动也必将随之扩张。这种思路的一个可以预见的结果是, 随着金融创新活动的日益频繁, 住房抵押贷款的证券化将渗透到美国金融行业的方方面面, 并最终通过全球经济一体化与世界经济体系相关联。这样一来, 美国低收入民众的住房承受能力便能够大大增加, 购房也将更加便捷、轻松, 联邦政府在住房建设投资上的支出能够得到有效控制。而最后, 通过在全球范围内出售这些证券, 美国穷人的住房难问题将为全世界范围内的富裕阶层所承担。

进入20世纪90年代, 当美国房地产证券化随着金融创新浪潮的到来而深入发展后, 住房抵押贷款 (Residential Mortgage loan) 成了美国家庭购房时最为常见的方式。自1994年至2002年的八年间, 美国住房贷款在各类房地产贷款中所占的比例始终维持在80%以上。与此同时, 美国家庭住房保有率也同步迅猛上升, 从1994年的64%上升到了2004年的69%。这充分说明, 二级市场上的金融创新将房地产证券化深入之后, 对民众住房条件改善所起到的正面作用是巨大的。

住房抵押贷款证券化的深入, 还使美国房地产价格频繁波动的局面得到了改观。据统计, 自1890年以来, 美国房地产价格从未走出过以3到5年为周期的短期剧烈波动状态, 但由于房地产证券化带来的住房需求的爆炸式增长, 从1995年第四季度到2006年第二季度“次贷危机”爆发前夕的十年间, 美国房地产价格保持了连续十年持续上升的势头, 而没有发生之前的短周期剧烈波动的情形, 这在美国经济史上是绝无仅有的, 在世界各国经济史上也是极为罕见的。这一现象的出现, 足见房地产证券化在化解房地产市场价格波动上的显著功效。

资料来源:http://mysite.verizon.net。

4 过渡活跃的后果和市场的重归冷静

任何完善的制度设计都只能是相对的, 即便美国住房抵押贷款证券化在制度设计上已经相当完备和精巧, 也依然有其致命的缺陷。随着市场的日渐火爆, 这些缺陷逐渐显露了出来。

首先, 强烈的逐利心理驱使住房贷款抵押市场供需双方都陷入疯狂的境地。包括“两房”在内的供给方不断地提供次贷证券, 而高额的利润又吸引了大量需求方蜂拥而至。在供求双方的作用下, 泡沫被堆积得越来越高。据统计, 在民众的追捧和各色资本的炒作下, 美国的名义房价指数从1987年的61暴涨至2006年的189.94, 短短九年间上涨了3倍多。2002年底, “房利美”、“房地美”和政府全国抵押协会 (GNMA) 三家机构的按揭支持证券余额分别高达18850亿美元, 15564亿美元和6412亿美元。

其次, 刺激住房抵押贷款证券化深入发展的力量, 很大程度上来源于政府金融监管的逐步放松。管制的放松成就了金融创新的蓬勃发展, 但也使得许多重要领域出现了监管漏洞。特别是《现代金融服务法案》实施后, 金融系统内的混业经营模式大量出现, 而相应的监管却依旧停留在过去分业监管的模式上, 监管模式落后于市场发展, 必然导致监管中出现盲区。

再次, 经济的周期性波动是任何人为制度所无法改变的客观规律。虽然证券化的深入使市场保持了长期的繁荣, 也使美国房地产价格连续十年走高, 但经济的周期性波动是自然规律, 它是不以人的意志为转移的。一种好的制度设计能够缓和经济周期性波动的程度或者延迟波动的到来, 但却无法消解波动本身。因此, 当房地产价格在2006年第一季度出现下挫之后, 金融市场中的一系列的连锁反应便一发不可收拾, 新一轮的全球经济危机也由此发端。

为应对“次贷危机”带来的负面影响, 重塑民众对金融市场的信心。在前总统布什签署了3000多亿美金的救市计划《住宅经济复兴法案》 (Housing and Economic Recovery Act, 2009) 之后, 财政部又在2009年6月出台了《金融监管改革提案》 (Financial Regulatory Reform:A New Foundation, 2009) , 以期通过完善现有金融监管体系, 使金融市场在走出低迷后能够朝向健康的方向发展。美国房地产金融业在经历了近十年的繁荣之后, 似乎又趋向于理性和保守。

5 结论

纵观美国70余年来的房地产发展历程, 不难发现美国政府在解决国内民众住房问题的时, 总是通过适度干预, 主导并整合出一个与政府利益关切相一致的市场模式, 而后借由市场力量自发地化解这一社会问题的。由于制度本身的片面性, 新开发的市场模式往往又会带来新的社会问题, 这时又需要政府的二度干预, 在已有的市场模式基础上做出新的制度安排, 以解决新出现的问题。就这样, 在市场经济条件下, 政府依靠市场力量解决社会问题的模式产生出来, 这种“政府干预——市场调节——政府干预”的循环模式, 在贯彻政府政策目标的同时, 充分地尊重和倚重于市场自身的力量, 因而往往能够收到一石多鸟的效果。这种兼顾了政府政策目标和市场发展要求的新模式, 或将成为市场经济条件下政府解决社会问题的最佳选择。

参考文献

[1]Charles.J.Orlebeke:The evolution of low-income housing policy, 1949to1999, Housing Policy Debate, Volume11, Issue2, P489.

[2]张宇, 刘洪玉.美国住房金融体系及其经验借鉴——兼谈美国次贷危机[J].国际金融研究, 2008, (4) .

[3]刘霞.美国住房金融体系的特点及其对我国的启示[J].中国房地产信息, 2002, (7) .

[4]王强, 薛晋艳.认识美国住房金融体系[J].中国房地产金融, 2005, (2) :47.

[5]宋博通.美国低等级住房补贴情况概况[J].中外房地产导报, 2002, (16) :30.

3.房地产经济与市场经济发展的协调 篇三

【关键词】房地产；市场经济；协调发展

在当前我国的市场经济中，房地产经济占据着极为重要的位置，但是由于目前竞争形势极为激烈的市场环境，我国的房地产经济正在以一种非正常的生长规律进行着突飞猛进的发展，从而使我国的社会由于贫富之间的差异逐步形成了两级分化的现象，严重影响了我国社会经济的稳定发展。因此，为了使我国的社会经济体系得以良好的稳固与发展，房地产经济应当适当减慢自身的非正常发展速度，使其自身与市场经济得以互相协调的发展，最终以一种健康的成长规律使其自身得以进行平稳的发展与进步。

一、关于房地产与市场经济二者之间的关系

首先，房地产行业的经济发展能够使我国的市场需求得以有效的带动，通常情况下下，房地产行对于我国的民众基础建筑设施的投资与建设，可以使广大消费者群体的消费取向得以有效的指引与转变，从而使市场内需得以有效的带动，从而使我国由于经济原因而出现的两级分化现象得以有效的缓解，使广大人民的生活质量与我国的城市化发展进度都得以有效的提升与加速。

其次，房地产行业的经济发展可以使与其相关的周边行业的经济发展得以有效的带动，由于房地产行业综合性较强以及所涉及涵盖的方面较为广泛与具体的特性，使其与许多相关行业之间始终保持着密切的业务往来，其中包括建筑材料行业、钢筋金属行业以及水力资源行业等。因此在房地产行业得以飞速发展的同时，与其相关的周边行业也受到了其发展所带来的显著正面影响，从而使周边行业的经济效益得以显著的增加，有效的促进周边行业的经济发展。

此外，房地产行业的经济发展可以使市场经济增长的稳定性得以有效的确保，房地产经济健康合理的发展可以使我国的市场需求得以有效的带动，使我国市场经济的发展得以有效的促进，而且这种良好的正面影响作用在市场经济面对世界范围大型金融危机风暴时便显得尤为重要与可贵，在经济危机风暴的来临往往会对金融行业造成严重的负面影响与惨重的动荡，此时房地产行业的稳定性经济发展则成为了维持市场经济正常运行与发展的主要支撑力。

二、房地产与市场经济协调发展过程中所存在的不足之处

1.从节能角度考虑，其发展缺乏相应的战略部署

随着现今社会对于环保观念的不断强调与宣传，广大人民群众的环保意识已经逐渐得以有效的培养。与此同时，各行各业对其自身的环保方面控制与管理也日益严格。然而，由于房地产行业的运营与发展离不开我们所生存的生态环境，因此其对于环保节能方面的长久性战略部署将对我国的市场经济发展造成直接的影响。众所周知在对房地产建筑进行建造的过程中，对于土地资源与木质材料以及砂石类材料的运用是大量的，因此相关环保建材在建筑施工过程中的使用情况是使房地产经济得以与市场经济协调发展的重要因素之一，然而着眼于我国当前房地产建筑中对于低碳环保建筑材料的运用情况，其实际现状仍然不算理想，因此当我我国的市场经济与房地产经济尚不能够得以同步发展。

2.房地产的实际价值与交易价格严重不统一现象的出现

商品的交易价格在商品实际价值上下进行一定范围内的波动是市场经济发展所遵循的相关规律之一。然而，就目前我國的房地产市场而言，其交易价格的逐年攀升已经远远脱离了其实际价值上下的波动范围，其价格的非理性迅速增长已经对相关的市场发展规则进行了违背。因此，房地产行业长久的非正常经济发展将使我国市场经济出现通货膨胀的严重后果。

三、对房地产经济与市场经济进行协调的有效措施

1.对房地产经济进行合理转型

要想使房地产和市场经济进行协调发展，就需要快速推进房地场经济的转型。为此，我国各级政府应该对房地产行业的发展情况进行深入了解，明确其发展中存在的问题和方向，然后针对性采取相应的措施，通过宏观调控来促进房地产经济的快速转型，向着环保、低碳的绿色行业发展，从根本上我国传统的房地产经济发展模式。除此之外，国家也应该做出表率，积极出台相关政策和措施，引导和估计房地产行业向绿色低碳模式进行转变，对于模范性企业，还可以给予相应的扶持政策，进而实现快速促进我国房地产经济的合理、快速转型。

2.对房地产行业进行监控

除了在宏观上对房地产经济发展进行调控，引导和促进行业进行合理转型之外，我国政府还应该对房地产行业的市场监控。在此过程中，我国政府应该明确房地产经济的转型和发展方向，深入到市场中对行业内各企业的经营和管理情况进行监管，使我国房地产市场能够拥有良好的市场秩序，避免行业在转型和发展过程中出现问题，进而更好的实现与市场经济的协调发展。

四、结束语

总而言之，由于目前竞争形势极为激烈的市场环境，我国的房地产经济正在以一种非正常的生长规律进行着突飞猛进的发展，并且其长久的非正常经济发展将使我国市场经济出现通货膨胀的严重后果。因此，为了使我国的社会经济体系得以良好的稳固与发展，房地产经济应当对自身进行合理的转型，并适当减慢自身的非正常发展速度，使其自身与市场经济得以互相协调的发展，进而更好地实现与市场经济的协调发展。

参考文献：

[1]闫新红，艾燕.论房地产经济与市场经济发展的协调[J].现代商业，2011（8）：11-12.

4.中国房地产业与房地产市场营销发展历程 篇四

暨第三届中国房地产业营销协会年会将在京召开

全房网 通讯员 董海涛

以“创新、融合、领先”为主题的“2016年度中国房地产创新发展论坛暨第三届中国房地产业营销协会年会”将于12月17至18日在北京民航国际会议中心举办。本届年会将有500个免费参会名额对业界开放，年会盛典拟邀全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任、中国房地产业营销协会终身荣誉会长顾云昌教授，交通银行首席经济学家连平教授，国际著名建筑大师、英国皇家建筑师、新加坡特许建筑师总裁蔡家声，韩国首尔国际交流院院长李正炯，中企资本联盟主席、北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛，汤加太平洋国际商业银行董事长、中国侨商投资企业协会副监事长、中国房地产业营销协会荣誉会长、中国振乾坤投资集团董事会主席胡建华，中国物业管理协会常务理事、广州市物业管理协会会长李卓章，中国房地产业营销协会会长、瑞尔特控股集团董事长朱曙东，中国房地产业营销协会高级顾问、世联地产集团首席技术官、广州分公司董事长黎振伟，中国房地产业营销协会专家委员会主任、中国策划研究院院长陈国庆，北京大学建筑设计研究院院长王宏昌教授，加拿大中国商会副会长、信和信集团总裁黄海浪，天山集团董事长吴振岭，广州云星集团董事长潘超文，旺财电商总裁、原鸿坤地产集团副总经理任海军，以及房地产业界著名专家、全国典型城市企业代表等约500人出席。

本届年会将邀请业界大咖围绕“创新、融合、领先”主题，对国家十三五规划中房地产业发展和新常态下房地产业未来走势预判发表重要演讲。安排“新常态下房地产转型突破、跨界融合、领先发展”为主旨的风云对话，分享知名房地产企业最新“突破、融合”的案例解读，涉及战略、模式、产业、运营等方面，包括PPP模式、都市地产、商业地产、城市综合体、文化旅游地产、养老养生地产、产业园区、社区运营、互联网金融创新、海外投资、新型建材、部品创新、成本优化等。举办零距离与专家面对面的交流晚宴，学习知识，分享经验，增进感情。特别安排中国房地产企业跨界融合下企业发展战略“20+10”高端闭门会议。举办2017返乡置业“房地产去库存” 免费公益课。颁发国内房地产业真正市场化运作、最具影响力的第三届中国房地产“华创奖”。

年会联合CCTV、新华网、新浪、搜狐、金融界、央广、全房网等全国相关媒体多家主流媒体进行全程跟踪报道，广泛宣传，吸引业界人士关注和参与。深入探讨当前国家政策及市场环境下房地产“创新、融合、领先”之道。这是一场见证中国房地产行业创新发展的盛会！一场了解房地产发展趋势，学习房地产创新融合策略的盛会！欢迎各位房地产精英莅临“2016年度中国房地产创新发展高峰论坛暨第三届中国房地产业营销协会年会”，参与交流，展现您的风采！

5.中国第三产业发展的历程 篇五

二、改革开放以来中国第三产业的发展特征

1．第三产业在国民经济中的比重（当年价）大幅度提高，但可比价比重升幅很小

2．第三产业迅速增长，增长速度呈现前期峰谷交替、后期平缓的态势

3．第三产业绝对发展水平迅速提高，与世界的差距正在缩小

4．第三产业内部结构演变，呈现明显的升级趋势

5．第三产业成为劳动力增长最快的产业

6．第三产业对GDP增长的贡献率在曲折中上升，成为国民经济的第二推动力

7．现代服务业劳动生产率增长速度明显高于传统服务业

6.中国房地产业与房地产市场营销发展历程 篇六

展概况考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、拍卖的基本原则中不包括__原则。A．公开 B．公平C．客观

D．诚实信用

2、下列说法中错误的是。

A：在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法 B：在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法 C：假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法

D：在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的 E：工业用地的监测点评估价格

3、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价值为3 000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250 ㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】 A：1．67％ B：2．33％ C：2．75％ D：3．33％

E：工业用地的监测点评估价格

4、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之13起个月内向人民法院起诉。A：1 B：2 C：3 D：6 E：执行层的组织协调

5、《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起__个月内未申请登记的，预告登记失效。A．3 B．5 C．6 D．8

6、某居住区住宅用地面积17．8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为层。(2006年试题)A：7．9 B：11．9 C：12．1 D：19．0 E：执行层的组织协调

7、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。A．15 B．30 C．60 D．90

8、王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税万元。A： B：4 C：24 D：25 E：执行层的组织协调

9、强度相对指标的计算公式为。

A：总体內某部分或组的数值／总体总数值 B：某一总体总量／另一有联系的总体总量

C：某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值 D：总体某一指标值/同一总体另一指标值 E：执行层的组织协调

10、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。A．净经营收入=有效毛收入-经营费用

B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

11、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。A．14140元/m2 B．42421元/m2 C．56561元/m2 D．60000元/m2

12、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是。

A：市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 B：可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C：房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性

D：金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 E：借款合同

13、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过年。A：30 B：20 C：10 D：5 E：执行层的组织协调

14、下列不属于优先股股东享有权利的是。A：分配股息的优先权 B：股票转让权 C：有限的表决权 D：要求赎回权

E：执行层的组织协调

15、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。A：更强的适时的更新改造投资性 B：更易受政策影响性 C：更长的经济寿命 D：更专业的物业管理 E：借款合同

16、随着自然周期运动通过__，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

17、下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票 B．购买土地使用权 C．购买新建商品住房 D．购买存量商品住房

18、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。A．五年 B．三年 C．两年 D．一年

19、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法

E：工业用地的监测点评估价格

20、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A．租金收入 B．土地出让收入 C．长期抵押贷款 D．净经营收入

21、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。A．砖木结构 B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构 D．框架剪力墙结构

22、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。A：10.0％ B：11.1％ C：11.9％ D：12.5％

E：工业用地的监测点评估价格

23、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。A．市场价值 B．理论价值 C．市场价格 D．理论价格

24、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。A：挂牌底价 B：正常市场价格

C：竞买人可承受的最高价 D：最可能的成交价

E：工业用地的监测点评估价格

25、职工以成本价购买公有住房，房屋权属登记时产别为。A：房改售房 B：公产 C：私产

D：私产(部分产权)E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过__来实现。A．充公权 B．管制权 C．征税权 D．征收权 E．出让权

2、下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。A．税前现金流=有效毛收入一经营费用 B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息 C．税后现金流=税前现金流一所得税

D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税

3、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。

A：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标

B：招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作

C：拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金 D：招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳

E：是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志

4、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。截至2009年12月31 日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。A：必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准

B：必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同

C：转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家 D：相应调整土地使用权出让金 E：销售净利率

5、下列税种中，采用比例税率的有。A：契税 B：房产税

C：耕地占用税 D：土地增值税 E：城镇土地使用税

6、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。A：建设用地使用权期间届满而收回 B：因公共利益的需要而提前收回

C：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 D：因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回 E：司法机关决定收回建设用地使用权

7、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现__原则对历史成本原则的修正。A．权责发生制 B．谨慎 C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出

8、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（）元/m2。A．1000 B．1100 C．1200 D．1300

9、下列属于普通股股东权利的有__。A．有限的表决权 B．股票的转让权

C．对公司剩余财产的分配权 D．对公司事务的质询权 E．要求赎回权

10、下列属于建筑物折旧的是__。A．物质折旧 B．功能折旧 C．经济折旧 D．结构折旧 E．性质折旧

11、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。A．估价的依据有可能不同 B．估价的方法有可能不同 C．估价对象的范围有可能不同 D．不影响估价结果的公正性 E．不影响估价报告的用途

12、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。A：行政调解制度 B：报告制度

C：集体决策制度

D：不服行政裁决的救济制度 E：拆迁听证制度

13、以下能够引起利率上升的因素有__。A．借贷资金的供给大于需求 B．预期通货膨胀率上升

C．中央银行采用货币紧缩政策 D．某国国际收支出现大量顺差 E．中央银行采用货币扩张政策

14、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。A．造船业 B．服务业 C．建筑业 D．航空业

15、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。A．随机型竞争者 B．凶猛型竞争者 C．选择型竞争者 D．从容不迫型竞争者 E．软弱型竞争者

16、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格__。A．卖方和买方掌握必要的市场信息

B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D．卖方和买方追求各自利益的最大化 E．卖方和买方急于完成交易

17、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工 B：城镇个体 C：城镇工商户

D：城镇自由职业人员 E：农民

18、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。A．强迫出售或强迫购买的交易

B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解 C．急于出售或急于购买的交易 D．受债权债务关系影响的交易

19、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值

20、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。A．所有权 B．土地使用权 C．地役权 D．典权 E．租赁权

21、防水材料包括三大类。A：防水卷材 B：防水涂料

C：防水物理材料 D：防水化学材料 E：建筑密封材料

22、房产分户图表示的内容有。A：控制点

B：房屋产权界线

C：所在层次、户号、室号 D：房屋建筑面积 E：房屋边长

23、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于。A：试探性调查 B：描述性调查 C：因果性调查 D：假设性调查 E：借款合同

24、在市场趋势分析中，时间序列分析法包括。A：市场因子推演法 B：简单平均法 C：移动平均法

D：加权移动平均法 E：指数平滑法

7.中国房地产业与房地产市场营销发展历程 篇七

关键词 历程 股份制 经济体制

一、中国金融市场发展历程

纵观中国金融市场发展的历史长河，这一市场日新月异的高速发展无疑属于近代改革开放以来这一历史阶段，这一阶段金融市场资产和金融机构的规模、种类和质量都取得了长足的进步。但是这段历史并非一帆风顺波澜不惊，其间出现过局部性的挫折和失误：1992年的8.10事件、1995年的“327国债期货”事件等等。“以镜为鉴可以正衣冠，以史为鉴可以知兴衰”，对于这一段金融市场改革的历史总结，对于下一步的金融体制改革无疑具有非常直接重大的意义。

二、改革开放以来中国金融市场的发展历程

改革开放以来中国金融市场的发展历程可以按照不同的分类方法划分为若干阶段，以制度建设为依据，将其划分为如下四个阶段。

（一）中国现代金融市场萌生阶段（1980年1月至1992年2月）。

这一时期，中国的金融市场犹如经过十年浩劫的中国大地一样，金融运行体系在之前遭到严重破坏：金融运行环境相当贫瘠，无论金融机构、产品还是金融法律法规都非常少，融资渠道仅有复合制中央银行制度下的带有浓厚财政色彩的贷款这种方式，直接融资几乎是一片空白。这一时期金融体系伴随经济体制改革发生了深刻巨大的变化，这集中体现在两个方面：融资体制改革；当代证券市场的出现。

1.融资体制的转变。改革开放之前中国几乎谈不上存在完整的“融资体系”，这时期企业的资金管理是单纯的计划经济下的统收统支，利润全部上缴。到了80年代中期企业的资金管理作了重大的改革，由企业直接对口国家财政的利润的全额上缴变为企业对口商业银行的“拨改贷”，但这个时候企业、国家、银行三者之间的所有权关系并没有改变。产权的不清晰直接导致“信贷软约束”，出现普遍的“投资饥渴”和大量坏账现象。

2.证券市场出现，直接融资出现并快速发展。改革开放以来东部的大城市开始出现早期证券市场的萌芽。1981年1月16日国务院通过了《中华人民共和国国库券条例》，开始了国库券的发行，之后，金融债券和企业债券也开始出现。而中国股票市场的出现是与当时人们意识形态的斗争形影相随， 1980年中国人民银行抚顺支行代理企业发行股票211万元；1983年，第一家股份制企业——深圳宝安联合投资公司成立，并向社会公开发行的第一张股票；1984年，全国第一家股份有限公司——北京天桥百货股份有限公司成立……就这样，中国金融市场的诸多第一就出现在这一时期。1992年1月18日至2月23日，邓小平视察南方发表重要讲话后，金融市场尤其是证券市场的发展速度又上了一个新台阶。

（二）中国现代金融市场积极探索前进阶段（1992年2月至1998年12月）。

在这一时期中国金融业的制度环境、法治体系逐步形成，市场架构逐步成型。金融领域的一些重要的基础性的法律均在这一时期颁布，如《中华人民共和国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国证券法》、《中华人民共和国公司法》以及《证券投资基金管理暂行办法》。这一时期中国金融市场的法制体系由不完整和缺失的状态向架构基本完整转变。同时，1997年年底，我国确立了银行、证券、保险分业经营、分业管理的原则。1998年4月，国务院证券委取消，证监会成为全国证券期货市场的监管部门，集中统一的证券期货监管体制形成。当然这一时期尤其是前期由于法治体系的不健全、人们认识水平的局限性以及金融市场结构和功能的缺失都使得这一时期的金融市场波动很大，甚至出现了极端事件。例如1992年的8.10事件，1995年的327国债风波等。但这些事件的出现也强烈刺激了作为中国金融市场制度供给主体的中央政府，使金融制度和组织形式在这些事件之后出现了飞跃。

（三）中国现代金融市场规范法治，固本清源阶段（1998年2月至2006年10月）。

在这一阶段，中国金融市场在已有的法制框架下积极地践行法制，规范金融机构的经营，加强金融各领域的风险控制水平，积极推进金融业产品、制度、经营模式的创新，整个金融业中的银行、证券、保险、信托都全面展开，金融市场结构得到优化。这一阶段商业银行的改革成为一大亮点，为迎接入世后国际金融业的挑战，中国银行业按照《巴塞尔协议》的要求，通过引入战略投资者、剥离不良资产、发行次级债等一系列手段积极优化资本结构。尤其是国有五大银行中的四大银行都通过上市这个平台进一步扩大了规模，充足了自己的资本金、而且极大地提高了自身的国际声誉、国际竞争力和抗风险能力。

这一阶段也是基金业快速发展的时期，2001年，我国第一只开放式证券投资基金 — 华安创新获准发行。从此开放式证券投资基金迅速起步并发展壮大并很快超过了封闭式基金，成为重要的机构投资者和风险水平适中的重要投资产品。2004年1月31日，国务院出台《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，即“国九条”，这一条法案是我国资本市场建设的纲领性文件，为未来一段时期中国金融的发展指明了方向。而2005年4月正式破冰启动的股权分置改革是中国股票市场发展历程中具有里程碑式意义的大事 —— 股权分置改革的成功为中国资本市场的持续健康发展打下了良好的基础。

（四）中国现代金融市场开拓创新阶段（2006年10月至今）。

这一阶段中国金融市场积极创新和结构优化的脚步继续前进，金融市场的产品、层次、风险控制机制都进一步丰富。2006年9月8日，经国务院同意，中国证监会批准，由上海期货交易所、郑州商品交易所、大连商品交易所、上海证券交易所和深圳证券交易所共同发起设立中国金融期货交易所，有力推进中国金融衍生产品的发展。2009年1 0月23日，筹备达1 0年之久的创业板才终于开板，201 0年4月1 6日，中国股指期货正式推出，这些都进一步夯实了中国金融市场的功能，中国金融市场已经开始了由金融和资本的大国向金融和资本的强国转变。此时中国的证券市场历经近20年的积淀在这一时刻终于爆发出了惊人的能量：2007年10月16日，中国股市终于告别长达5年的熊市格局，上证由千点起步冲上了史无前例令人难以置信的6124点！中国资本市场的市值上升了一个很大的台阶，由新兴市场的第三位上升到第一位。

三、改革开放以来中国金融市场发展路径的特征

成长于新中国尤其是改革开放后的中国经济环境中的中国金融市场有其鲜明的成长路径特征。美国发达的金融市场来自于上百年的历史积累，现如今NYSE典型的做市商与竞价交易相结合的混合交易制度是美国漫长的自由经济积淀和现代发达信息技术相结合的产物，德国的混业金融模式的形成也与其政治经济体制的演进历史有关。中国金融体制的演进同样与中国的经济政治改革存在千丝万缕的联系，中国金融市场发展路径存在如下三点显著特征。

（一）政府成为制度供给的主导力量。

中国的金融体制改革存在着诺斯国家制度变迁理论中所阐述的矛盾，中国上世纪八十年代后的金融体制改革的制度供给路径是由上至下的强制性制度变迁与由下至上诱致性（引致性）制度变迁相互博弈的结果，是国家意志与民间意志相互博弈的结果。显然，对于脱胎于社会主义计划经济的有中国特色的社会主义市场经济而言，政府在博弈中处于绝对主导的地位，国家结合各个时期社会与经济发展的需要对证券市场的制度进行调整，使之满足国家整体战略的需要，同时，参与市场的其他分利集团，在国家框定的制度下，寻求自身短期利益的最大化，发行制度的改革和股权分置是强制性制度变迁的集中体现，银行体系的体制转变也是一种强制性的制度变迁。

（二）金融市场成长的过程是市场结构趋于均衡的过程。

改革开放之初的中国金融市场相当贫瘠，在这种情形下进行金融市场建设由于受到资金、人才等条件的束缚不可能平均用力全面展开，因此，有些金融领域发展较早，规模增长较快有些领域较为滞后。这就使得中国金融市场结构相当不均衡，并且这种不均衡伴随着改革开放的整个过程中。换言之，金融体制的改革就是不均衡的金融结构逐步趋于均衡的过程。例如这一过程伴随着由间接金融占绝对优势向间接金融占优势的转变；伴随着由证券市场中股票市场占绝对优势向股债平衡的转化；伴随着由资本市场和货币市场的失衡向趋于短期的货币市场与长期的资本市场相互均衡转化；伴随着单纯的较为封闭的国内金融市场向开放的国内金融市场与国际金融市场均衡的转化；伴随着一级发行市场与二级流通市场的不平衡向平衡转化；伴随着国债与企业债券的不平衡向趋于均衡转化。

（三）金融市场的发展与经济体制改革息息相关。

在改革开放之初的经济体制改革中存在改革路径的争论，一种是以经济学家厉以宁为代表的对市场主体产权的改革，具体措施是推行股份制，另一种是以经济学家吴敬琏为代表的价格市场化论。两种方式都得到了实施，尤其是第一种方式的改革思维和战略对于中国今天改革开放能取得如此的成就更是起到了基础性的作用。正是股份制的出现并在中国特色的社会主义市场经济中生根发芽推动了中国当代金融市场的出现和快速发展。

作者简介：

郝宏展，男，教师，在职博士生/讲师.研究方向：金融机构与金融市场、金融史。

8.中国房地产业与房地产市场营销发展历程 篇八

来源：原创 发布时间：2016-09-12 作者：李

2016年9月6日上午，由中国房地产业营销协会和贵阳市房地产商会联合主办的“中国（贵阳）房地产营销创新策略研讨会”在贵阳花果园金融中心7号楼2号会议室成功举行。中国房地产业营销协会会长朱曙东，中国房地产业营销协会副会长、信和信集团有限公司总裁黄海浪，中国房地产业营销协会秘书长张安以及来自北京、山东、湖南、广西、重庆等全国各地的房地产营销策划专家齐聚贵阳，与贵阳市房地产商会会员企业宏立城集团、中天城投集团、中国铁建、金龙地产、凯宏地产等负责人及营销策划精英一起，就“房地产营销创新与销售管理策略”这一主题展开互动交流。

贵阳市房地产商会副会长兼秘书长欧筑秋主持会议。她首先向大家介绍参会嘉宾，并代表贵阳市房地产商会对“2016中国房地产业营销协会贵阳优秀楼盘观摩考察团”一行嘉宾的到来表示热烈欢迎，同时对宏立城集团和中铁集团给予的热情接待和大力支持表示衷心的感谢！

与会嘉宾围绕研讨会主题积极发言，分别阐述各自在房地产营销创新策略方面的真知灼见。

贵州宏立城集团人事行政部总监张宁以自己的亲身经历，回顾了花果园项目的发展历程，详细分析了项目营销策略。她指出，宏立城集团已基本完成花果园项目的开发建设，工作重心转移到城市管理与服务，企业成为城市运营商。张总的描述使与会嘉宾深切感触到1830万方的 “中国第一神盘”花果园的昨天、今天与明天。

宏立城集团副总裁张荣刚高屋建瓴地分析了花果园的成功要素与发展战略，他指出，宏立城集团历经十年锤炼，正朝着多元化的方向发展，依托地产平台积累的资源和资金优势，走城市化运营商之路，实现了从由最初单纯的房地产开发商向智慧城市运营者的华丽转身，力争把花果园项目建设成为全国智慧城市的标杆。

信和信集团总裁黄海浪对考察团观摩的贵阳楼盘给于高度评价。他评价道，中铁生态城项目多样化的业态非常值得学习和借鉴。花果园棚户区改造项目在全国创造了单盘销售奇迹，我们会员企业一定要向宏立城人学习“亮剑精神”，把每个项目当成一场硬仗来打，形成狼性团队，实现销售目标。他指出，只有确立公司的长远发展纲领，才能在新形势下跟上时代变化的节奏和步伐。

贵州中天城投集团营销副总经理张敏分享了项目精品化、定制化产品经验。中国铁建地产贵州公司营销副总经理陈静杰介绍了中铁国际城致力于高端社区的建设，赢得开盘售罄的销售业绩。金龙地产营销总监陈永健认为，本土企业应在瞬息万变的市场中主动创新，立于不败之地。凯宏地产策划部经理石星君分析了腾龙湾项目准确定位区域市场，在大盘的 “围追堵截”中锁定目标客户群，独辟一方市场。贵州凯里常驰地产总经理王希达与大家分享了山与城项目的营销历程与经验。

北京瑞尔特控股集团房地产事业部总经理袁立俊强调花果园和中铁生态城项目是顶层设计的成功典范。

瑞尔特重庆公司总经理李志强剖析了项目开发过程中地产粉丝的重要性和营销拓客之道。

中国房地产业营销协会会长、瑞尔特控股集团董事长朱曙东结合贵阳项目观摩感受做了精彩演讲。朱会长回顾了中国房地产的发展历程，并对国内房地产现状进行分析。他指出，房地产市场已由黄金时代转化为白银时代，呈现了“城市分化、企业分化、产品分化”的现象。朱会长剖析了贵阳楼市的现状与发展趋势。他分析道，近几年来，随着城区面积、人口、交通的快速发展以及国家产业和金融政策的扶持，贵阳的房地产企业抓住了发展契机，大盘频出，供求两旺，贵阳房地产进入爆发期。市场差异化特征非常明显，不同的市场定位和发展战略，会给企业带来不同的机遇。贵阳已由过去的三线城市发展成为具备二线城市市场态势的潜力巨大的省会城市。在房地产营销策略上，贵阳企业应注重提高产品竞争力，适时转型升级，营销策略与技术手段应当相匹配，并结合产品竞争力、服务体系、企业知名度和品牌效应及时调整市场定位。朱会长提出未来房地产营销趋势的“四化”：营销全程化、营销科技化、营销金融化、营销国际化。朱曙东会长用幽默、生动的语言，深入浅出地分析了房地产市场营销创新策略，现场不时爆发出欢笑声和阵阵掌声，气氛热烈而真诚。

贵阳市房地产商会会员企业代表纷纷表示，商会组织的此次房地产营销创新策略研讨会非常成功，这不仅是一次难得的联谊和学习交流活动，更是资源拓展的良机，面对面的与国内顶尖策划大师和来自全国的地产精英进行交流联谊，受益匪浅，希望商会今后多组织交流活动，加强与全国各个城市的互动交流。

9.中国房地产过度市场化的反思 篇九

中国房地产的市场化程度,是一个至今令很多人沾沾自喜的话题。追求市场化也成了许多城市考评工作的重要指标。

但是否会有人反问:追求房地产市场化是否适合中国国情?提出这样一个反问,是针对当下房地产市场出现的那些已引起相当关注的问题,房价过高,个人购房负担沉重,以及连带引发的金融风险。

房地产是个折腾不得的行业

有人认为,房价高是因为中国缺乏充分的投资渠道,或是因为需求过高,以及土地和原材料价格上涨等等因素。但这些说法都是游离在核心问题之上的,都只是房地产高度市场化后的产物。

此前,包括社科院金融研究所所长李扬、著名房产学者尹中立在内的多位国内专家都已发出警告,称房地产高度市场化未必是好事,有的甚至进一步认为,这将造成中国内需的紧张。

住房市场是典型的不完全竞争市场。首先，住房商品的产出周期长、所需资金大等特点决定了房产商数量有限,可以影响和控制市场价格,自由出入市场相对困难。第二,房产商生产的住房不同质,房产商可以利用消费者对其产品的特殊偏好抬高价格。第三,住房交易的过程复杂,供求的双方信息不对称,交易成本高。目前,这种不完全竞争性,正在导致全球性的房地产价格上涨。

虽然市场化本身无可厚非,但房地产却是一个折腾不得的行业。因为房子是基本生活保障,是不可或缺的，它的动荡起伏将直接影响到老百姓的根本利益。同样是关乎老百姓最根本利益的醫疗和教育的产业化改革,已逐渐引起了一系列社会问题。这和房地产的道理是一样的。

中国问题有特殊性

房地产充分市场化,是老百姓和开发商直接博弈,势单力孤的老百姓怎能对抗拥有丰富资源的开发商?此前深圳市民发起的不买房运动是老百姓在无力抗争房价上涨后的极端表现。

再者,中国房地产与国外不同。比如:土地供应紧张,农村土地城里人碰不得,所以城市土地市场的放开,必然导致土地价格急速上涨;居民基本住房保障体系还没有完备,很多人离不开政府的福利性供给;国外游资大军压境,国内金融市场的抗风险能力却很薄弱;以及种种税收问题和老百姓极高的需求欲望等等。这些问题在市场化的背景下,直接演化为房地产市场的投资急剧增长和房价的持续升高。

反思市场化

房地产的市场化,应该是建立在满足了居民基本生活需求的基础上,再进行的。像中国香港所采取的廉价出租的体制,规定面积最多不能超过50平方米,总量达到30%左右。而新加坡非市场化的比例更高达80%,以组屋等模式供应住房,以致虽然新加坡的人均可支配收入远高于上海,但市中心房价却还不及上海同类地区,而且大量中低收入人群的住房都可以被保障。

这些限制房地产市场化政策的出台,正是由于住房市场是不完全竞争的市场,无法自动实现帕雷托最优状态。即使是美国这样高度市场化的国家,政府也要以行政法规和财政金融等手段对住房市场的运行加以控制和调节。再如德国,它的住宅市场化率也只有42%。

相比较美国,中国和新加坡、中国香港的情况更类似。因为中国的农村、城市存在不同的管理方式,边界分明,所以中国的广袤土地对解决住宅用地的供应紧张同样处于无能为力的境地。中国的城市就如同一个个新加坡、中国香港,人多地少的矛盾极容易暴露。所以它们的廉租房模式对中国非常有借鉴性。

而反观中国,一方面大刀阔斧进行市场化,但在完善公共住房保障制度上的努力与探索还有一段路程。在此情况下,目前的市场不仅需要有“看不见的手”,也要在适当的场合出现“看得见的手”。比如在土地市场,政府在先期规划中,就必须将相当比例的土地设定为经济适用房和廉租房的预备用地,让它们退出惨烈的土地竞拍市场。由土地出让和房屋买卖获取的高额税金,应补助到中低收入者的住房中。当然,这些只是一个笼统的策略,关键在于,当中国房地产已经成为众矢之的,那么对它的思考,也应该像医疗和教育一样,进入对市场化的反思了。

消费萎缩，罪在房价?

中国经济在逐年增长,然而消费率却反而在下降,1985年,全国的最终消费率还是66.36%,到2005年反而只有52.1%,其中居民消费率1981年是53.1%,到2005年只有38.2%。尤其是“十五”时期以来下降幅度最大。2005年降到改革开放20多年来的最低点。

38.2%是个什么概念?据世界银行数据,1990年代以来世界平均消费率基本稳定在77%～79%,在所统计的36个国家中,只有8个国家低于70%。而居民消费率和最终消费率基本相当。中国居民消费率远低于最终消费率是因为政府消费支出增长过快,所占比重偏大。

是什么导致了居民消费率急剧下降?消费率=最终消费/国内生产总值×100%。可见若消费总量趋于静止,而GDP高速增长时,消费率也会下降,所以可以得出结论,我国最终消费的增长远不及GDP增长快。

近几年,中国固定资产投资量急剧攀升,导致GDP水涨船高,但这种攀升并没有同步反映到居民的消费中。且居民的消费量增长始终徘徊不前。有专家认为这是收入不平衡所致,但也有人认为是居民不敢轻易消费,最直接的证明是中国城乡居民储蓄存款每年增长速度远远高于经济增长速度,从1993年的15204亿元到2005年的141051亿元,中国城乡居民储蓄存款余额增长了近十倍。其间,央行企图通过降低利息刺激消费,但收效甚微。

那么真正的原因是什么?有专家指出是计划性消费预期过高导致,比如医疗、住房、教育,其中尤以住房——因为所需支出最大——最突出。

据国家发改委最新的信息显示:2006年1—4月房屋施工面积同比再度增长了20%强,如深圳等城市的房地产投资比例占到总固定资产投资比例的40%以上。而受这种投资影响的过快增长的房价又导致最终消费的低迷,居民为存钱买房不敢轻易消费。此消彼长,我国最终消费率自然持续萎靡不振。

据来自《半岛晨报》2006年的调查表明,由于超高的房价,在大连有四成购房者感到生活质量明显下降,3%的购房者感到生活质量严重下降。此外,显示上海经济发达程度和结构合理性的第三产业比重最近几年更是持续下降,2002年为51%,是历史最高,此后伴随着房价上升。这一比例开始下滑,2003年为48.4%,2004年为47.3%,2005更低至45.6%。由此不难发现,房价对居民消费热情的降低正在影响总体的国民经济水平。

10.中国房地产发展历史 篇十

中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。

1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。

1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”——凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。

2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。

2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。

中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。

中国股票市场和房地产市场相生相克的辩证关系，因为两者分别是虚拟经济和实体经济的代表行业，每当

中国房地产市场低谷时资金就会涌入股票市场，反之亦然。目前中国股市沉寂了多年，而房市价格却节节上涨成为社会矛盾的焦点，政府、企业和民众必须在彼此利益博弈中寻求平衡，否则就会引发泡沫破裂崩盘的危机。不过作为一个以资源换发展的农业国家，在世界竞争中没有高端优势行业支持的情况下，必然选择持续大规模的城市化道路不断激化内部市场需求，以拉动经济增长。所以长远看来中国的房地产市场仍然会是经济的支柱行业之一，只是经常会有间歇式的调整以期平衡矛盾化解社会危机。

后金融危机过中国的房地场市场发展状况:

国内房价下跌的路线图：

2007.9.28日国务院调控房地产的新政出台，收紧信贷，二套房以上贷款提高首付、提高贷款利率；---》2007年底开始购房者持币观望，造成开发商资金紧张，开发商开始降价---》2008年初次贷危机波及国内，出口型企业订单迅速下降，国有四大银行出现次贷坏账，使国内资金链条紧张；百姓持币观望情绪严重，房价进一步下跌---》2008年中次贷危机进一步恶化，演变成为金融危机，对国内的影响加大，银行收紧借贷，造成中小企业资金链断裂，开发商资金链岌岌可危，市场上开始出现5折房价---》2008年下半年开始由于出口订单剧减加上资金链断裂，私营企业开始倒闭，进而引发倒闭潮，失业率迅速上升，此时百姓人人自保，更无心买房，发展商除了降价已无计可施，地方政府无奈开始出面救市---》2008年底国务院提出2年投资4万亿的目标，同时迅速降低存贷款利率，加速放贷，防止金融危机演变成为经济危机，并力图尽快复苏经济，至此房地产行业已经不重要，重振经济信心才是最关键的。

次贷危机起源于美国银行业对不良信用客户放贷过多，又通过投资银行的杠杆作用放大危险，并将这些不良资产打包卖给了众多知名的欧洲银行，当经济增速放缓时，购房者入不敷出，因此断供，产生不良资产，被杠杆放大后造成欧洲银行巨额亏损，形成了金融危机。

银行对不良信用客户放贷过多，源于美元的流动性过剩（也就是银行的钱太多了），这又源于美联储2000年之后采取的刺激经济的财政政策（即过多的发行货币），货币过多又源于美联储对2000年发生的互联网危机的拯救政策。

总的来讲，本次的经济危机，根源在于美国没有处理好2000年的互联网危机，好比是美国用过多的货币把互联网之火压了下去，但并没有扑灭，现在死灰复燃了，而且引燃了上面的美元，所以烧得更旺了。这一轮危机，对中国也许是塞翁失马，挺过危机，中国会更加强大。

国际市场变化对中国房地产市场的影响:、租房：

1、优点：租房适合购房资金不足、工作尚不稳定、生活区域需要经常迁移的人群。租房的好处首先是初期投入少，不必象购房一样负担大额的首付款。而且租房在居住区域选择上要优于购房，基本上可以想住在那里就住在哪里。如果工作地点的变化较为频繁，租房居住的优势将更加明显。在目前的房价调整期内，暂时租房居住观望房价也不失为一种比较合理的做法。

2、缺点：无论我们缴纳了多少房租对租住的房产也不会拥有产权，因为房子永远是别人的。租房居住最大的缺点实际上来源于我们主观上的感觉。即：缺少归属感。我曾经有3年的时间租房自用，虽然房子的条件相当不错但始终对租来的房子缺少一种“家的感觉”。在客观上，近期的房租存在着明显的上涨态势，这也使租房者的成本开始大幅提高。另外，租房居住也有一定的不稳定性，当房东遇到拆迁、自用以及其他的一些问题时会随时将房子收回。虽然在合约期内会对租房者进行一定的赔偿，但是还是会给租房方带来相当的不便。实际上，频繁的搬家是令租房者最头痛的一个问题。

二、买房：

1、优点：很多朋友都有这样的想法：有了自己的房子生活才算是真正的稳定下来。事实上也正是如此。回想私家车刚刚开始进入家庭的那个时期，当时也是在争论是打车值还是买车值这个问题。现在回头看看，打车的成本当然远远低于买车、养车的成本。而为什么高车本的私家车却反而越来越多了呢？其实原因很简单：拥有私家车会大大提高自己的生活品质。买房也一样，实际上买房买的是一种生活品质、一种实实在在的安全感和归属感。

2、缺点：买房最大的缺点实际上还是来源于较高的房价。现在的房价已经高到一般的工薪阶层无法承受的地步。所以说当下租房市场的火热并不能说明租房就一定优于买房，实际上在很多的情况下租房居住是一种无奈之举。除此之外，当发生房产价格大幅下跌的情况时，我们的家庭资产也会受到损失。而对于普通家庭来讲，这种损失还是比较严重的。

三、租房居住与买房自住如何选择：

按照当下的情况，在条件允许的前提下，买房自住还是一个比较好的选择。

首先，因为租房价格的大幅上涨，我们在有能力缴纳购房首付款后，每月供房的钱并不比租房高多少甚至会更低一些。而在还款期结束后我们将得到一所完全产权的房产。

其次，对于一些不善理财的朋友来说，购房还贷可以养成一种定期储蓄的好习惯，哪怕是被强迫的。而拥有了一套随时可变现的房产也会使家庭抵御意外、疾病等风险的能力大大提高。

办理流程

申请：借款人持以下证明文件到贷款经办网点填写申请表：

* 有效身份证件；

* 婚姻状况证明；

* 质押、抵押证明文件，以保证人提供担保的，须有担保证明文件。

审贷：银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。签约：借款人的申请获得批准后，办理以下手续：

* 与银行签订借款合同和相应的担保合同；

* 办理公证、保险、抵（质）押登记等手续。

贷款发放：招行在借款人办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。

“个人住房循环授信”申办条件

具有完全民事行为能力的自然人，具有合法有效的身份证明（境内居民须提供居民身份证、户口本、护照等身份证明），具有稳定的职业和收入来源，具有按期偿还贷款本息的能力。

申请人年龄加授信额度有效期限不得超过法定离退休年龄加5年，楼宇已使用年限加授信额度有效期限不得超过30年。申请人无不良资信记录和行为记录，且在我行有1年以上的正常还款记录。

已经签订住房买卖合同或预售合同，有能力支付规定的首付款或已办好所购住房房地产权证。

个人购房按揭贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部份

一、楼盘审查

在借款人提出申请之前，信用社（部）需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。

房地产公司提出申请，信用社（部）要求房地产公司（以下简称“开发商”）提交以下资料：

1、书面申请；

2、公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等；

3、项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等。

4、农村信用社认为需要提供其他资料。

项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。

二、发放贷款操作流程

具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

（一）借款人申请

借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；

3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。

4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

（二）受理和调查

信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；

2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；

3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；

4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

（三）贷款审查、审批

审贷部门重点审查：

1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;

2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；

4、借款人偿还贷款本息的能力；

审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。

房地产对中国经济贡献卓著文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。

未来10年发展趋势和特点

文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。

可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

当前调控应关注两个层面文章认为，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。