平房买卖合同范本

平房买卖合同范本（精选8篇）

1.平房买卖合同范本 篇一

甲方：身份证号：

乙方：身份证号：

甲方将其座落在一处平房出售给乙方。总价值为伍万壹仟元人民币(￥：51,000.00元)，交易方式为现金。为守信用，经双方协商特立此合同。

一、本合同履行之日起，此房屋的所有权和使用权即为乙方所有。

二、甲方搬家时，要保持屋内为现有结构不变，屋内附属设施，如已有的门窗、用电线路(包括电表、电话线路、有线电视线路、自来水、暖气等)完好无损。

三、甲方搬家之前，要结清原有的水电费、有线电视费、电话费等。

四、乙方负责办理转户手续，费用由乙方负责，甲方必须协助乙方办理转户手续。如甲方不协助乙方办理转户手续，甲方退回全额房款，另交违约金贰万元(￥20,000.00元)。

五、合同签订之日起，乙方一次性付清购房款。

六、此合同一式两份，甲乙双方各持一份，自双方付款、签字后生效。本合同未尽事宜，由双方共同协商解决。

甲方：

乙方：

年月日

2.平房买卖合同范本 篇二

关键词：买卖合同,风险负担,法律价值

买卖合同的风险, 是指在买卖合同成立后, 履行完毕之前, 标的物因不可归责于当事人的事由而发生了灭失的损失, 该损失由谁负担的问题。通常认为该损失属于价金损失, 即若由卖方承担标的物之风险, 则卖方无价金请求权;若由买方承担标的物之风险, 则买方需要履行价金给付义务。由于损失的发生具有不可归责于当事人的属性, 使得损失的承担问题直接关涉到当事人的合同利益及财产安全, 意味着损失要么由自己全部承担, 要么由对方全部承担, 对当事人意义重大, 这就需要立法者作出价值判断, 从而确定风险的移转时间, 确定损失的分配规则和相应的民事责任等诸多问题。

一、影响风险负担的价值因素

(一) 安全与效率对风险负担立法的影响

民商法调整的财产关系有静态和动态之分, 动态的财产关系即财产流转关系, 财产流转的交易安全问题是现代合同法予以关注的焦点之一。买卖合同双方当事人订立合同虽以合同利益为目的, 但任何合同的订立均附着对交易安全因素的考量, 通过预期对交易安全和风险的评估, 决定合同的订立与否, 若合同风险大于利益, 多数情况下, 当事人会选择放弃合同的订立;反之, 则会增加合同订立的机会。因此, 风险负担的规则制定, 将影响买卖合同的订立, 最终影响市场经济的发展方向。

在经济分析法学家眼中, 法律是为经济发展服务的, 效率是法追求的目标, 以财产流转关系为调整对象的合同法尤其如此。立法者要通过合理分配买卖合同的风险规则, 引导民事主体建立起“物尽其用”、“合理控制风险”的履行合同的准则, 以实现物的经济效益的最大化。

但不可否认的是, 安全与效率之间的博弈, 体现着立法者对不同法价值的判断与取舍, 如“所有权主义”的立法例, 认为买卖合同的标的物风险依附于所有权, 所有权移转时, 风险便随之移转。因买卖合同的目的是移转标的物的所有权, 所以, 对于买受人来讲, 在所有权获得之前不承担风险, 是财产安全的保障。该立法例在一定时期盛行, 如《法国民法典》第1583条规定:“当事人就标的物及其价金相互同意时, 即使标的物尚未交付, 价金尚未交付, 买卖即告成立, 而标的物的所有权即依法由卖方转移至买方。”第1138条第二款规定:“自该物应交付之日起, 即使尚未现实交付, 债权人即成为所有人, 并负担该物件受损的风险, 但如交付人迟延交付, 物件受损的风险由交付人负担。”可见, 法国立法表明的态度是:只要买卖双方就所有权移转的意思表示一致, 即使尚未交付, 也可以因“意思主义”而发生所有权的变动, 并同时发生风险的移转。这对于以移转所有权为根本目的的买卖合同双方当事人来说, 无疑是最为安全的方式。

但社会经济的发展, 交易形式的多样化, 法学理论的成熟都增加了人们对“所有权主义”立法例的拷问, 如合同的成立和生效的区分问题, 所有权保留制度的出现, 所有权移转时间的不确定性等。因此, 自由资本主义时期, 随着生产力的不断提高, 进入交易市场的商品大大增加, 人们在平等的市场竞争中, 不仅要求交易安全, 更要求交易迅捷、便利和富有效率, 主体对合同法价值追求的重心不再是安全, 而成了效率。如何减少合同纠纷降低成本, 实现快捷有效的交易, 成为更多国家以“效率”为优先考量的价值, 制定了“交付主义”的立法例。

交付主义, 是所有权的归属状态在所不问, 标的物风险依附于“交付”行为, 只要发生标的物的交付, 风险便随之转移于买受人。如《德国民法典》第446条第一款规定:“自交付买卖标的物之时, 意外灭失或意外毁损的风险责任转移与买受人……”如在分期付款而所有权保留之状态下, 只要发生了标的物的交付, 风险就转移于买受人, 对于买受人来讲, 在未获得所有权的情况下却要负担风险, 这是一种对自己极为不利的合同地位, 因此会促使买受人尽快完成付款义务或成就合同约定的其他条件, 从而保证双方合同目的的有效实现, 进而促进经济效率的提高。而且, 占有人在占有标的物的期间, 更具备保护该项财产免受风险损失的条件, 因此占有人更便于控制风险的发生, 这与法律经济学的理论相一致。

值得注意的是, 无论所有权主义还是交付主义的立法例其实都在尽量兼顾效率与安全的价值, 只是选择的侧重点不同而已。

(二) 公平与正义对风险负担立法的影响

公平与正义是法的终极追求目标, 买卖合同的风险负担规则也必须体现出法的公平与正义。作为买卖合同的双方当事人, 各有着自己的合同目的, 但当风险出现时, 作为均无过错的双方, 到底由谁承担损失, 是一个需要法律衡量评估的现实问题。

采纳“所有权主义”的立法例认为“无利益, 便无风险”, 所以风险应和所有权相对应, 这才是法之公平所在, 但他却忽略了一个问题, 即在所有权保留或在所有权先于交付完成时, 标的物的实际控制者与所有人是一种分离的状态, 即使发生风险, 实际控制人因不会受有损失, 而有可能放任风险的发生, 这会增加所有人的风险系数, 此时公平与正义很难得到有效回应。

采纳“交付主义”, 则能较好地解决这个问题, “……其主要理由在于, 假如没有协议或其他相反的控制情况, 风险责任应由能够最好地掌管货物的当事人承担。”即使所有权基于约定被保留 (如分期付款买卖合同, 常出现出卖人在获得全部款项前, 保留标的物所有权之情况) , 或所有权先于交付完成 (如不动产买卖一般先完成过户登记, 后进行房屋交接) , 也均由实际控制人承担风险, 风险发生时, 实际控制人会尽力救助, 以减少自己的损失, 而不会“袖手旁观”, 在保证物的价值最大化的同时, 对于双方的合同利益也实现最大化, 这才是法的公平、正义之所在。

二、对我国买卖合同风险负担规则的商榷

按照我国物权法的相关规定, 交付是动产移转所有权的标志。交付分为现实交付和观念交付。多数的交易行为, 都是通过现实交付完成的, 如直接交付、代办托运、送货到门、上门提货、邮寄等方式, 此时, 买卖合同的交付行为明显, 时间明确, 以此判断风险的移转时间也较为简单。但在观念交付情况下, 交付行为的隐蔽性, 使得风险移转的时间较难判定。

(一) 实际交付

在直接交付情况下, 交付时间明确易定, 只要标的物被买受人直接占有、实际控制, 风险就发生转移。动产随交付行为的完成而发生风险移转, 并无异议。但在房屋买卖过程中, 是否以“交付”作为风险移转的标志呢?最高人民法院的《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》, 对此给予了肯定, 即交付前由卖方承担, 交付后由买方承担。但笔者认为, 这种一刀切的做法不否符合我国现实状况。我国的实际情况是, 房屋是家庭财产的重要组成, 在传统的交易习惯中, 只要完成了房屋的合同订立、完成房屋的交付和价金的支付, 就完成了房屋的买卖, 尤其是在农村房屋买卖更是如此, 认为只要实际控制房屋的占有, 其财产就是安全的, 而对于《物权法》规定的“登记生效”的规定要么不了解, 要么不在意;还有些情况下是为了规避契税, 双方约定先行交付使用, 以后再登记过户。若适用最高法院的司法解释, 只要交付就发生风险移转, 则对买受方责任过苛。因风险的发生是不可归责于当事人的, 立法采“交付主义”的用意是希望让实际控制人能规避风险或减少损失的发生, 但事实上是风险多指地震、洪水等不可抗力或意外事件, 是当事人完全不可预见的, 也无法规避的, 或许买方能做的就是尽量减少损失的发生, 而减损义务又是不真正义务, 具有不可诉性, 立法不能为了防止买受方不承担减损义务, 而要求卖方承担房屋毁损的所有不利后果, 笔者认为在不动产买卖合同中, 风险是否随着“交付”移转的规定是值得商榷的。是否可以考虑对不动产交易的风险负担采“所有权主义”, 即风险附着于所有权人, 在未移转所有权而现实交付时, 对因在买方控制期间因未尽力减损的责任, 由买方承担, 对于其他风险损失, 由卖方承担。

对于动产的交付, 若采用代办托运, 则只要卖方办理完托运手续, 即视为交付, 在托运期间发生风险, 风险损失由买受人承担。若采用送货到门, 或上门提货方式, 则自买方验收签字后视为交付完成, 即使有些情况下买方没有及时运走货物, 并仍处于卖方场地或由卖方暂时代为保管的, 风险也仍由买方承担。

但在现今较为流行的网购合同中, 风险如何, 值得探讨。实践中网购均采用邮寄的方式, 由卖方交给物流公司以运交买方, 买方验收合格后予以付款。按照传统理论和现行合同法第145条规定, 邮寄手续办理完毕即视为卖方交付行为完成, 风险就移转, 但在近十几年网络交易形成、发展的过程中, 逐渐形成了运货途中风险由卖方承担的交易习惯, 只要买方未收到货物, 就有权不予付款。正是这种交易习惯的形成, 也减少了买方对网络交易安全的担忧, 促进了网络交易的活跃。因此, 这种新形势下形成的交易习惯需要《合同法》做出明确的司法解释, 消除法律的滞后性带来的法律与现实之间的矛盾。

(二) 观念交付

观念交付, 是为了提高经济效率, 减少交易环节, 法律将某种行为的发生视为交付的一种制度。分为简易交付、占有改定和指示交付三种形式。各种交付的形式不作区别待遇, 均能引起风险负担移转的效力。其中简易交付是买受人基于合法占有标的物之事实, 而欲购买, 则从买卖合同生效时视为交付时间, 风险也随之发生移转, 由买受人承担。而指示交付, 是出卖人将对第三人的给付请求权转移给买方, 自交付相关单据时起, 风险由买受人承担。对此, 笔者无异议。但占有改定情况下, 却有需要进一步说明之处。

占有改定, 是指买卖合同成立后, 双方当事人又通过借用合同或租赁合同, 使卖方继续占有标的物, 自借用合同或租赁合同生效之日起, 视为买卖合同的交付。占有改定的目的使出卖人继续占有标的物并发挥其效用, 此时标的物虽然由出卖人实际控制, 但由于交付行为的完成, 风险仍然由买受人承担。有人认为, 占有改定是基于两个合同关系, 实际需要有两个交付行为 (买卖合同的交付和急用合同的交付) , 因此, 若采用“交付主义”, 有时难以判断是基于哪个合同的交付行为, 当事人之间容易产生争议, 因此建议采用“所有人主义”。但笔者认为, 这并不是问题所在。因在以移转所有权为目的的买卖合同中, 采用“交付主义”, 而在非移转所有权的合同中, 采“所有人主义”, 立法规定明确。在买卖合同的中风险, 自交付时起由买方承担, 在借用或租赁合同中的标的物的风险, 则由所有人 (即买卖合同中的买受人) 承担。因此, 虽然实际应有两个交付行为发生, 但是基于不同的合同关系, 因此, 不应混为一谈。

参考文献

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[4]史尚宽.债法总论[M].台北:荣泰印书馆, 1978.

3.签订商铺买卖合同需注意 篇三

有这样一个案例：一家建材公司去年在某建材市场购买了一个铺位。签合同时，双方未约定市场性质。搬入后不久，因建材市场竞争激烈，发展商将市场改为灯具市场，造成建材公司难以继续经营。该公司与其他建材公司联合找发展商交涉，发展商以合同中对此并无约定为理由，让建材公司哑口无言。该案中，发展商的行为极大损害了业主的权益，令业主陷入了两难的境地——继续在灯具市场里经营建材，显然会蚀本；而出售铺位，又难免贬值。从该案中可以看出，购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同，对签约的要求更高，绝不能随意签约。以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题。

一要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30％～40％，有的甚至超过50％。对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使是允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。

要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。

二要注意返租承诺。返租是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。林先生购买了某在建大型商场的一个铺位，与发展商签订了购房合同与返租协议书。双方约定：林先生同意将物业租给发展商；发展商在三年内支付总房款22％的返租回报。然而一年后，发展商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给发展商，双方签订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。

除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。

三要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60％，贷款期限也只有1O年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。

4.平房供暖合同 篇四

甲方（供热人）： 乙方（用热人）：

第一条 供热地点、面积、热费价格及结算方式

1、用热地点：

2、供热建筑面积 ㎡，其中民用 ㎡，商用 ㎡，阁楼的采暖面积 ㎡，地下室、车库的采暖面积。

3、报停面积 ㎡。

4、房屋使用性质：一层、二层、三层、四层。注：阁楼、地下室、车库已经安装暖气的，必须向甲方申报，经核准单独核算建设费和暖费，阁楼面积按离地1.5米高度计算。小草房、车库为平房结构的禁止安装采暖设施。

5、热费价格:居住23元/㎡，非居住36元/㎡。

6、供热费：小写 元，大写 万 仟 佰 拾 元。

7、交费时间：2009年10月20日至11月15日。

8、交费地点：乙方到甲方指定地点交费。

第二条 供热时间及供热质量：

供热时间为2009年11月16日至2010年3月31日。供热期间，在室外温度不低于零下6℃时，供暖卧室、起居室、客厅等有暖气设施的房间，温度不低于16℃，其他房间温度不低于12℃。

第三条 供、用热设施的更新改造、运行维护管理

1、供、用热设施分界点按入网协议中的规定执行。分界点至用户室内的设施为用热设施，其余为供热设施。

2、供热设施由甲方负责更新改造、管理和维护，用热设施由乙方负责更新改造、管理和维护。

第四条 违规用热的规定及处理程序

1、违规用热的规定：用户未按《山东省供热管理办法》、《龙口市集中供热管理条例》等规定规范用热均属违规用热，如：未经供热企业同意在室内供热设施上安装水阀、排气阀、换热装置等，擅自改动供热管道或者改变用热性质；在供热管道上安装管道泵等改变供热运行方式；其他妨碍供热设施正常运行的行为等。

2、违规用热的处理程序：按《山东省供热管理办法》、《龙口市集中供热管理暂行条例》有关规定，用户违规用热的，对个人可处以200元及以下罚款，对单位处以5000元及以下罚款；造成损失的。依法承担赔偿责任。

为了有效控制用户安装非采暖换热器行为的发生，按照龙口市有关规定，在签订合同之前向用户收取200元/每个换热器，作为换热器使用费，单独出具收据。在供热期间，嘉元热电对用热情况进行1-3次检查验收，双方签订验收单。验收未发现违规用热行为，供暖结束后嘉元热电将使用费退回用户，并支付每日0.3‰利息。发现违规使用换热器，使用费等不予退回，情节严重的要承担法律责任。

第五条 测温方法及规定

1、测温由甲方负责。测温时间为每天的6：00-8：00、17：00-22：00，测温位置为房间中央离地1.5米高度。

2、乙方认为室内温度不达要求时，甲方应在15天内测温三次，首次测温应于24小时内完成。

3、测温时应填写工作记录单。记录单一式两联，上方签字后各执一联，乙方对测温情况有不同意见，可在记录单上注明。

4、乙方对测温结果有异议，可申请社会公证机构进行复测。异议成立时，费用由甲方承担，不成立时，由乙方承担。

第六条 甲方的权利和义务

（一）权利

1、有权对乙方的设施运行状况进行监督和检查，乙方用热设施未达甲方规定的技术标准或者安全管理存在隐患时有权要求乙方改正，拒不改正的有权对其中断供热。

2、凡地暖采暖系统接入暖气片采暖系统，均需由申请入网加装混水装置并经嘉元热电验收合格，否则因此造成地暖管寿命降低、泄漏、室温不达标等嘉元热点不承担责任。

3、有权监督乙方在合同约定的用热地点，范围内用热，对于超出合同约定范围用热的，甲方有权停暖。

4、甲方有权对乙方的供暖面积进行复核。

5、当乙方所住楼房单元用热率达不到该单元的70%，甲方有权不供热，甲方不承担违约责任，如乙方要求供暖，单元用热率低于70%、高于50%，甲方不保证供暖温度；单元用热率低于50%,甲方需向乙方加收暖费额20%的热量补偿费，并不保证供暖温度。

6、当乙方所住楼房非单户控制的供暖系统时，如果该楼（单元）的缴费达不到该楼（单元）的50%，甲方有权停止供热，亦不承担违约责任。

7、乙方办理了报停手续，又私接用暖，甲方有权停止供暖，直到问题解决。

8、甲方有权对未交纳热网建设费的用户或小区不供暖。

9、对于不配合甲方进行用热检查的用户，甲方有权拒绝为乙方提供供暖服务并终止供暖合同的执行。

10、甲方有权对违反《山东省供热管理办法》等规定的用户，依法处罚。

（二）义务

1、有义务按照合同约定的时间、质量和适用范围向用热人供热。

2、甲方的供热设施出现故障，不能正常供热或者停热8小时以上时，甲方应当立即通知乙方或乙方所在的小区物业公司。

3、因甲方的供热设施检修，需要中断供热时，甲方应提前8小时通知乙方或乙方所在的小区物业公司，供热期内的检修次数不得超过5次，每次停热时间最长不得超过24小时。

4、因不可抗拒原因中断供热时，甲方应在1小时内通知乙方所在小区物业公司，或电话问询，甲方应及时抢修管理权限内的供热设施，若是小区管理的用热设施，协调物业公司尽快抢修。

5、有义务对乙方的用热设施存在的问题提出整改意见。

6、建立24小时值班电话：8612399.第七条 乙方的权利和义务

（一）权利

1、有权监督甲方按照合同的约定的范围和质量向乙方提出热力。

2、有权要求甲方及时通报供热情况和设施检修计划。

3、因非自己的原因致使供热不正常时，有权要求甲方说明情况并及时恢复正常供热。

4、因甲方原因导致供热不达标时，有权按照规定要求减付热费。

（二）义务

1、有义务维护好用热设施，保证法门开关灵活。不得私自改造、拆卸用热设施。因改动用热设施所造成乙方或其他用户损失的，由乙方负责。

2、楼梯有阀门井的用户，要保护好阀门井内设施，严禁私自关开锁闭阀。楼梯内无阀门井的分户控制用户要将楼梯间管道保温好，避免热量损失。

3、甲方人员因工作需要进入乙方住宅对用热设施进行检查、验收或测温时，乙方应给予积极配合，不得无故阻挠。

4、当年暖气报停的用户，于4月1日——10月20日前到嘉元热电办理报停手续。

5、有义务严格遵守《山东省供热管理办法》、《龙口市集中供热管理暂行条例》，依法供热。

第八条 违约责任

（一）甲方的违约责任

1、因甲方的责任未按照合同约定的期限向乙方供热的，按照延误供热的时间折算标准热价，减收或者退还用热人热费。

2、因甲方责任给乙方造成损失的，按《山东省供热管理办法》、《龙口市集中供热管理暂行条例》相关条款处理。

3、因甲方供暖原因，测温结果三次不合格的，甲方应减收从乙方提出测温之日起至经整改达到温度标准期间的相关房间的热费。3次测温有一次不合格，按上述约定减收相关房间1/3的热费，有两次不合格，按上述约定减收相关房间2/3的热费。甲方逾期未完成测温，缺一次，视为温度不合格一次。

（二）乙方的违约责任

1、乙方因用热设施问题或擅自排放采暖用水，造成皮肤病、烫伤或其他损失，后果自负，因此造成的水费、热费及给其他用户造成损失等由乙方承担责任。

2、乙方在约定期内没有交纳热费的，从当年11月17日开始算起，每迟交1天，支付应付款项0.3‰的滞纳金。

3、乙方私自增设用热设施(增加暖气片数量和安装换热器等)，改变原设计和改变热用途（包括泄放供热管中的热水），甲方有权按实际发生情况，责成乙方整改并承担甲方的损失费用，对情节严重的，将依法处理。

4、乙方未按期支付暖费，甲方有权终止供热。

5、由于乙方管网原因，不能对用户实行分户控制，不主动签供热合同也不办理报停手续，造成事实用热的，甲方依法追缴暖费和滞纳金。

（三）免责条款

1、有下列情况之一，造成供热质量达不到供热的标准，甲方不承担违约责任：（1）用热人擅自改变居室结构和室内用热设施的；用热设施存在问题或违规安装换热器、水泵等造成温度不达标的；

（2）室内因装修和保温措施不当影响供热效果的；

（3）非甲方供暖设施问题，造成供热中断或温度不达标的；（4）单管串联供暖系统引起的部分用户温度不达标的；（5）系统有空气没有及时排除而引起温度不达标的；

（6）因入住率低于70%而引起的温度不达标的；或因供暖楼层和报停楼层隔离措施不当相互串热造成的温度不达标的；

（7）因地暖系统未采取有效的混水手段，造成地暖管使用寿命缩短或因此泄漏引起其他问题的，甲方不负责赔偿责任；

（8）第六条“甲方的权利和义务”中规定的检修次数 或停暖时间内不予退费；

2、有下列情况造成乙方违约，乙方不承担违约责任： 不可抗力导致用热设施出现事故而失水、失热或停止用热；

第九条 合同有效期

合同有效期限为一个采暖季，即从签订合同并交费之日起至当季供暖结束。

第十条 合同的变更

当事人如需要修改合同条款或者合同未尽事宜，须经双方协商一致，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第十一条 争议的解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成时，提交龙口市法律或相关仲裁部门解决。

供热人：龙口嘉元东盛热电有限公司 用热人：

委托代理人（签章）房主（或承租人）（签章）

电话8612399 电话：

5.平房出租简单合同 篇五

乙方(承租方)：

根据《中华人民共和国经济合同法》及有关法律规定，经双方协商一致达成以下条款：

一、甲方房屋座落。

二、出租时间暂定____年。到期后，承租方可依据房租市场行情，享有优先租赁权。

三、房屋价格：暂定____元/月，此价格至_________年____月____日起至_________年____月____日止。

四、房租付款方式：每(月、季、半年、年)提前缴纳。

五、租赁期间，由乙方缴纳物业管理费等费用。

六、房内设施：家具家电(包括空调、冰箱、洗衣机、电视机等)。乙方需保证不受损坏，如有损坏须予以赔偿。

七、合同生效后，乙方应交房屋押金____元。合同期满，押金无息退还。

八、租赁房屋不得用于从事违法犯罪等活动场所，所有安全事故均由乙方自行负责。

九、合同到期后，乙方如需续租，需双方共同协商。

十、如果乙方未按时缴纳房租，甲方有权终止合同。

十一、未尽事宜，共同协商解决。

本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。

甲方签字：乙方签字：

身份证号：身份证号：

联系电话：联系电话：

6.买卖合同范本：二手房买卖合同 篇六

买卖合同范本：二手房买卖合同

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《xx市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落为：____________【区（县）】 __________________________【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】_________单元 _________号（室）该房屋所在楼栋建筑总层数为：_______层，其中地上________层，地下_________层。该房屋所在楼层为 _________层，建筑面积共___________平方米。

（二）该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】：__________________.该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。

第二条 房屋权属情况

（一）该房屋所有权证证号为：________________________，共有权证证号为：_______________________，填发单位为：________________________.房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。

（二）土地使用状况

该房屋占用的国有土地使用权以【出让】【划拨】方式获得。土地使用权证号为：________________________，填发单位 为：_________________________.（三）该房屋性质为下列选项中第_______种情形。

1、商品房；

2、已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》表号：________________________）；

3、向社会公开销售的经济适用住房；

4、按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；

5、其他房屋。

（四）该房屋的抵押情况为：___________.1、该房屋未设定抵押；

2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_____________________________，抵押登记日期为：_________年 ______月______日，他项权利证证号为：___________________.该房屋已经设定抵押的，出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。

（五）该房屋的租赁情况为：___________.1、出卖人未将该房屋出租。

2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。

关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。

第三条 出卖人与买受人自行成交达成交易。（未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用）

第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式

（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元（小 写），________________________________元整（大写），该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。

（二）买受人采取下列第____________种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。

1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。

2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。

（1）买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币（小写），（大写，不高于成交价格的20%），定金支付方式为 【直接支付给出卖人】【存入专用账户划转】。

（2）买受人应将房价款人民币___________元（小写），____________________元整（大写）存入双方共同委托的 ___________________________（备案的房地产经纪机构或交易保证机构）在 ___________________________银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户（以下简称“专用账户”，定金约定直接支付给出卖人的除外），账号为___________________________.买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。

（三）关于贷款的约定

买受人向【_______________________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为民币___________元（小写），____________________元整（大写）买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_______种方式解决：

（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；

（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担；

（3）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。

第五条 房屋产权及具体状况的承诺

出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。

出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】：___________________________费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意将其缴纳的该 房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人。

第六条 房屋的交付

出卖人应当在（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第____、____、____、____、____、____项手续：

1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体

情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品；

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；

3、移交该房屋房门钥匙；

4、_____________________________________________________ ；

5、______________________________________________________ ；

6、_____________________________________________________.第七条 违约责任

（一）逾期交房责任

除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在______日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之 ______的违约金，并于该房屋实际交付之日起______日内向买受人支付违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过______日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 _____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。

2、_____________________________________________________.（二）逾期付款责任

买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在______日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 ______的违约金，并于实际支付应付款之日起______日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的______%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

2、_____________________________________________________.第八条 出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买

受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，按照__________利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。

第九条 税、费相关规定

本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及xx市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款_________%的违约金。

本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由【出卖人】【买受人】缴纳。

第十条 权属转移登记

（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起________日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

（二）买受人未能在____________（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。

1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__ __日内退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_______的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_______ 日内向买受人支付。

2、_____________________________________________________.（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_______日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付______________元的违约金；逾期超过_______日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖 人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。

______________________________________.第十一条 不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起_______日内向另一方当事人提供证明。

上述房屋风险责任自该房屋【所有权转移】【转移占有】之日起转移给买受人。

第十二条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决。

（一）依法向房屋所在地人民法院起诉；

（二）提交________________________仲裁委员会仲裁。

第十三条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十四条 本合同及附件共__页，一式___份，具有同等法律效力，其中出卖人__份；买受人__份；____份；双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交主 合同一份，附件

二、附件三有实际约定内容的，需一并提交。

出卖人（签章）买受人（签章）

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托代理人】（签章）【委托代理人】（签章）

签订时间：_____年____月____日 签订时间：_ ___年_____月____日

签订地点： 签订地点：

附件一 房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况

（一）房屋附属设施设备：

1、供水：【自来水】【矿泉水】【热水】【中水】：___________

2、供电：【220V】【380V】【可负荷_________KW】：____________

3、供燃气：【天燃气】【煤气】：_________________________________

4、外供暖气：【汽暖】【水暖】【供暖周期】：_________________

5、自备采暖：【电暖】【燃气采暖】【燃煤采暖】：_________________

6、空调：【中央空调】【自装柜机_______台】【自装挂机_______台】：_________________

7、电视馈线：【无线】【有线（数字、模拟）】：_________________

8、电话：【外线号码_________________】【内线号码 _________________】：_________________

9、互联网接入方式：【拨号】【宽带】【ADSL】：_________________

10、其他：

（二）房屋家具、电器、用品情况

1、双人床：

2、单人床：

3、床头柜：

4、梳妆台：

5、衣柜：

6、书柜：

7、写字台：

8、沙发：

9、茶几：

10、椅子：

11、餐桌：

12、电视柜：

13、电视：

14、冰箱：

15、洗衣机：

16、热水器：

17、空调：

18、燃气灶：

19、排油烟机：

20、饮水机：

21、电话机：

22、吸尘器：

23、其他：

（三）房屋配套物品

1、【房屋钥匙】【单元门钥匙（或磁卡）】【信箱钥匙】【水门钥匙】【电门钥匙】【暖门钥匙】【燃气门钥匙】；

2、【《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》 】、【《家装装修施工合同》及装修材料的发票】；

3、【水IC卡】【电IC卡】【气IC卡】；

4、【有线电视交费凭证】【电话交费凭证】【ADSL（上网）交费凭证】；

（四）装修装饰情况

（五）关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的具体约定

（六）该房屋所在楼栋【已完成节能改造】【未进行节能改造】

附件二 房屋共有权人对出售该房屋的意见

附件三 房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定

附件四 付款方式及期限的具体约定

附件五 《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》

附件六 买卖双方承担税费的具体约定

1、出卖人承担的税费为：【所得税】【营业税】【教育费附加】【城建税】【土地增值税】【印花税】【综合地价款】。

7.农村房屋买卖合同效力问题管窥 篇七

关键词：农村房屋,买卖,合同效力

我国随着当前市场经济的不断发展和进步, 城市化的不断进步使得农民都会选择迁往城市中, 而在这一搬迁的过程中会导致农村中的房屋出现空闲现象, 当进行这些空置房屋的转让过程时, 相应的就会出现一系列的问题。下面我们首先来看一下在农村买卖房屋时所存在的问题。

一、农村房屋买卖所存在的一系列问题

在目前农村进行房屋买卖的过程就是一方将房屋的所有权转交给另一方, 而另一方根据合同上的内容支付相应的价款, 这也是房屋买卖合同的定义。其中一方将房屋的所有权出售的叫做出卖人, 而支付相应房款的则叫做买受人。我们在当前的农村房屋的买卖过程中, 根据主体不同主要分为三种不同的种类。

(一) 法律主体不同的售卖过程

这种通过本村内部的买卖主体双方来完成相应房屋的售卖是目前国家和法律所认可的, 通过本村村民进行房屋售卖的过程本身就具备一定的申请宅基地的集体组织成员的身份, 因此在一定程度上来说并没有打破国家和相关法律规范所规定的使用权的分配原则等。因此基于此, 我国的政策对于这方面的房屋买卖是持赞成态度的, 而且在实际的双方买卖过程中, 只需要签订具有相关法律效益的合同, 并且具有有效条件即可。

这种本村与外村进行房屋的售卖过程, 在法律规范上来说, 是不被允许的, 因为我国的法律明确规定了在目前来说, 农村内部的宅基地使用权是禁止向本集体以外的组织成员进行售卖和转让的, 基于此, 如果本村与外村进行相关房屋的买卖过程所签订的一系列合同, 法律上也是不予以认可的, 并没有较全面的法律效益。

最后一种是目前来说法律上明确禁止的, 就是农村的房屋向城市中居民进行一定的售卖。我国在法律法规中以建议的形式对于城镇居民在农村中购买闲置房屋予以一定的严禁, 从长远上来看, 我国从政策上就禁止这种农村房屋向城镇居民进行售卖的问题。

上面这三种主要是以售卖主体不同来进行划分的房屋售卖, 对于不同主体的房屋买卖过程, 所签订的合同也不是不同的, 而且在进行相应的纠纷调解以及判断合同的法律效益的过程中也是不同的。但是我们在进行房屋买卖的效力认定上应当一视同仁的来看待。

(二) 房屋买卖政策制度上的矛盾

我国在目前的农村房屋买卖合同中的效力规定依然存在较大的问题。而国家和法律在这方面存在较大的问题很容易使的在实际的房屋买卖过程中产生一定的纠纷问题。而且法律规范的合同的效力往往具有一定的模糊和矛盾, 在很大程度上限制了房屋买卖的现状。我们可以看出在目前有关房屋买卖的法律中, 有很多内容都是互相矛盾的。在进行农村房屋的售卖过程中, 《土地管理法》中有相关的法律法规明确的禁止农村房屋进行随意买卖的, 而且如果要进行售卖一定要符合土地利用的总体规划的特点, 而且要获得法律上的许可。但是在《土地管理法》中的其他法律规范中, 又明确地表示农民可以进行农村房屋的买卖过程, 这种模糊矛盾的法律规范在很大程度上损害了合同的效力。我们可以看出, 在目前我国法律规范的农村房屋买卖的规范中, 还是存在较多矛盾问题的, 而且在合同上的法律效力的判断上, 不同的土地法又有不同的解释, 很容易在当前我国农村房屋售卖的民事纠纷中产生很多不必要的矛盾。

(三) 农村房屋买卖存在一定的市场现象

在当前的农村房屋售卖过程中, 我们可以看出不仅存在法律上的问题, 而且在当前的实际农村买卖过程中还存在有市场的客观现象。在当前的卖方市场中存在很大的必要性, 往往对于农村想要进行房屋的售卖大多都是向往城市的生活, 要到城市中进行发展, 而且还有许多是为了通过卖方子来进行筹款, 由于城镇房价的不断上升导致的农村人民无法在短时间内承担如此高的放假等现象。而且有很多企业家往往关注农村房屋的拆迁协议, 大多选择农村中即将要拆迁的房屋进行批量的购买, 等到拆迁后就能获得巨大的汇报, 通过这种拆迁来获得利益的方式在很大程度上使的农村房屋的售卖产生一系列的纠纷。

二、农村房屋买卖的合同效力分析

前面我们对当前农村买卖过程中所存在的一系列纠纷进行了简单的分析和讨论。下面我们就主要来看一下在实际的农村房屋的售卖过程中的合同效力的不同看法。

(一) 农村房屋买卖合同无效的看法

在实际的房屋买卖过程中, 无非就存在两种不同的合同效力的看法, 一种就是合同无效性, 另一种就是合同的有效性, 前面我们已经提到了在当前的农村之中国家政策是禁止进行农村中房屋的买卖的, 基于此, 我们再看相关农村房屋买卖合同的效力问题就非常简单了。既然国家已经明确规定的禁止农村房屋进行售卖那么合同的效力一定是无效的。在当前我国的政策来看, 国家认为农村宅基地的取得方式是国家所分配的, 具有一定的无偿性, 是国家分配给个人进行一定日常生活的根本, 而对农村房屋中进行一定的禁止政策在很大程度上能够确保农村人民的基本生活保证, 不至于由于没有生存的土地而流离失所。也就是说在无效性的这一种看法来看, 农村的土地和房屋在很大程度上是农民生活的根本, 是农民安身立命的根本所在, 有了土地有了房屋才能生活下去, 因此将国家分配给每一个农民的土地实际的予以了一个身份, 这样的看法在很大程度上能够保证农村中农民的基本生活的保障。假如说国家和政策允许农村房屋进行一定的售卖过程, 那么实际的房屋买卖就具有一定的法律效力, 往往在实际的生活过程中就会有许多流离失所的农民。通过这一看法来看, 农村房屋的买卖合同效力应当是无效的。

(二) 买卖合同的有效性看法

前面我们已经说了很多人都认为在实际的农村房屋买卖过程中合同是不具备一定的法律效力的。但是依然有一部分认为在实际的农村房屋买卖过程中, 所签订的合同具备一定的法律效力, 因为这一部分人看来, 国家和政策并没有明确的提出过农村房屋不允许进行买卖的效力, 即使法律中有所规范也仅仅只是通过意见和通知等不具备强制性的特点来要求农民的房屋买卖的。这一部分人认为这样的法律效益是不具备强制性的, 也就是说在实际的房屋买卖过程中, 所签订的合同具备较全面的法律效益。如果农村房屋的买卖关系和城镇房屋买卖关系进行一定的对比, 我们也可以看出农村在房屋售卖过程中如果不符合一定的法律效力是不公平的。在实际的买卖过程中, 农村和城镇的房屋售卖都具备相同的性质, 根据人人平等原则来看, 农村人民和城镇人民处分自己财产的过程中是相同的。但是在农村之中房屋的时买卖要通过一定的法律效益来规定的, 显然是不符合当前民主民法的公平理念的。而且在目前来看, 农村房屋买卖过程并不会产生严重的后果, 相反还能带动一定的城镇化发展, 让农村土地逐渐的转变为城镇土地, 基于此, 农村买卖合同的效力具备一定的有效性。

三、总结

综合上文所述, 农村中房屋买卖合同的效力判断还是存在一定的问题的。不仅仅从法律和国家层面上来看, 从各地政府上也存在一定的问题。因此如何建立起完善的房屋售卖制度是当前国家和政府所重视的。

参考文献

[1]李婷.农村房屋买卖合同效力问题研究[J].法制与社会, 2013 (4) :217-218.

[2]王艳.关于新形势下农村房屋买卖合同效力问题分析研究[J].农家致富顾问, 2015 (24) :116-117.

8.平房买卖合同范本 篇八

原告：吴先生，要求判争泰先生按合同约定履行过户手续、交付房屋并偿付逾期交房违约金。

被告：秦光生，先将房屋卖与吴先生，后称由于房屋买卖未经房屋共有人邢女士同意，故合同应为无效。

第三人：吴女士，泰妻，要求与秦先生分割夫妻共同财产，房地产交易中心申请办理房地产权利限制。

日前，上海市闵行区人民法院判决邢女士注销房地产权利限制登记秦先生将房屋的产权过户至吴先生名下，并将房屋交付吴先生；秦先生偿付逾期交房违约金。同时判决吴先生支付剩余房款57万元，并驳回第三人邢女士主张合同无效的诉讼请求。

买卖的房产权利被限制

秦先生与妻子在婚姻关系存续期间。共同购买了中春路上的一套房屋房屋产权仅登记在秦先生一人名下。之后，由于夫妻产生矛盾，妻子邢女士去了美国。今年6月13日，秦先生通过中介公司签订《上海市房地产买卖合同》，将房屋内的设施，设备及装修以共计155万元的价格卖给了吴先生。签约前后，吴先生共向秦先生支付了定金和房款98万元尚有未付房款57万元。秦先生由此向吴先生出具了收据艇《同意书》。《同意书》载明，本人出售房屋，此房屋于2007年7月3日交付。

正当吴先生享受着买房成真的喜悦时，却突然传来了一个震惊的消息：秦先生在美国的妻子邢女士在房地产交易中心申请办理了房屋权利限制手续，原来，秦先生夫妇关系多时不合，秦先生的妻子邢女士已于去年7月4日离家分居。今年7月5日，也就是吴先生迎接新房的日子里，邢女士在房地产交易中心申请办理房地产权利限制的手续，房地产部门以法院已受理离婚诉讼，要求分割夫妻共同财产为原因，于7月6日作出核准。

吴先生听到这个消息，一怒将秦先生告上法庭，要求判令寨先生按合同约定履行过户手续，交付房屋并偿付逾期交房违约金。诉讼期间，法院根据秦先生夫妻的具体情况，依法追加邢女士为第三人参加诉讼。

离婚中的夫妇“废约”态度一致

秦先生认为，在出售房屋时，已明确告知夫妻有矛盾，但吴先生仍然同意继续进行交易。由于邢女士对房屋在交易中心进行了限制并提出离婚诉讼，导致过户不成。正因房屋买卖未经房屋共有人邢女士同意，故合同应为无效。

邢女士称，秦先生在离婚诉讼期间试图将实属夫妻共同财产的房屋出售，发现这一情况后，就通知中介，要求他们不能进行居间。后来得知已签订买卖台同，正在进行交易，又至房产交易中心办理了限制该房屋交易的手续。秦先生擅自处分夫妻共同财产，而吴先生在购房时也明知这一情况，故诉请要求确认买卖台同无效。

针对邢女士的诉讼请求，吴先生称第三人所述事实并无证据证明。与秦先生间的房屋买卖为双方真实意思表示，并不存在双方恶意串通的事实，第三人的权利未在房产交易中心进行备案，直至2007年7月3日交易中心也没有任何异议登记情况。本人依照二手房买卖的正常交易过程进行履行履行过程并无过错，故不同意第三人的诉讼请求。

秦先生称，自己将房屋出售给吴先生是出于还贷的压力以及对法律的无知并非为了侵占共同财产。本人以为房屋在自己名下即可处分房屋，故对第三人的诉讼请求没有异议。

第三人对房屋无直接支配权

法院认为，第三人虽然基于婚姻关系的存续而依法享有对涉案房屋与秦先生共有的权利，但在第三人未就此提出主张且房屋产权未登记至其名下前，第三人实际并未取得对涉案房屋完全的直接支配和排他的权利，第三人对此法律后果应当有所判断。秦先生作为登记的产权人将涉案房屋出售的行为并不构成物权上的无权处分而吴先生亦是基于对物权登记的信赖而签订了《上海市房屋买卖合同》，双方签订的买卖台同应为有效。因此，秦先生及第三人的抗辩及诉讼理由不能成立不予采信。第三人要求确认台同无效的诉讼请求，不予支持。

鉴于双方问的买卖关系依法成立并有效，故吴先生有权要求秦先生继续履行台同。现吴先生要求秦先生办理过户手续及交付房屋的诉讼请求，于法有据。予以支持。根据秦先生出具的《同意书》，秦先生未能按此约定履行交房义务，应承担相应的违约责任。吴先生要求支付逾期交房违约金的诉请，符合约定予以支持。根据实际，该违约金暂计至判决生效之目，若判决生效后秦先生未交付房屋，吴先生可另行主张。

法官指出，第三人若认为秦先生的行为损害了其利益可通过其他途径提出赔偿。考虑到秦先生与第三人邢女士目前正在进行离婚诉讼，故吴先生支付剩余款项前，应注意通过台理途径通知第三人以有利于第三人行使权利及时保全，而第三人在秦先生交付房屋时，亦应予以配合及协助，以避免对其产生可能的不利后果。

律师说案

什么样的财产是夫妻共同财产?

按照《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产为夫妻共同财产。夫妻对共同财产有平等的处理权。

因此，我国夫妻共同财产制，是法定的婚后所得制，一般是始于婚姻登记机关的结婚登记之日，止于夫妻关系的解除或终止之日。对夫妻财产所得的正确理解，不局限于在夫妻关系存续期间实际取得财产，只要依据法律在夫妻关系存续期间可以享有相应财产权利的，就为已经取得财产应为夫妻共同财产。

此案中秦先生与妻子邢女士，虽然在闹离婚，但在没有正式解除婚姻关系之前，对登记在秦先生名下的，在婚姻关系存续期间共同购买的房屋按照《婚姻法》还是一种夫妻共同财产。

夫妻中一方擅自处分夫妻共同财产具有什么样的法律效力?

按照《物权法》规定一项财产可以由两个以上的权利主体共有共有人可以按照自己的份额或协议对共有财产行使管理的权利和义务。房产也可以由两个以上单位或个人共同所有对共有人的共同所有事实，—般以房产权利证书上登记记载的内容为准。按照《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产为夫妻共同财产。但在现实生活中，夫妻共同购买房屋时，大多登记在一方名下，另一方在房产登记部门无任何登记资料。像本案秦先生与邢女士夫妇二人购房就只登记在秦先生名下，就属于这样的情况。对这种本是夫妻共同财产只登记在一方名下的，如果另一方擅自处分共同财产，将出现许多的法律问题即所签订的房屋买卖台同的法律效力问题，这取决于购买者是否知悉所买房屋是否为夫妻共同财产，如知悉的，没有取得其他共有人是否出售的书面意见的，违反《城市私房管理条例》中的禁止性规定，—般应认定为无效合同。如购买者不知悉所买房屋还有其他共有人的，购买者购房时是出于善意的，没有过错；如所签订的房屋买卖合同具备可履行条件的，或购买者已经履行了主要义务的，一般应认定房屋买卖合同有效。当然，因这样的房屋买卖合同产生纠纷，起诉到法院，对购房者知悉还有其他共有权人的事实，按照《民事诉讼证据规定》谁主张，谁举证原理出发，这需要卖房者向法院提交完整的证据链条来证实的，否则，应承担举证不能的后果，最后要承担对其不利的败诉后果。

二手房买奏应注意那些问题?

二手房通常理解为再次上市交易的房屋。个人购买的商品房或经济适用房或自建房，办完产权证后，再攻上市去买卖，这样的房屋就是二手房，泰先生与吴先生之间的房屋买卖也是一种二手房买卖。