商业贷款操作流程

商业贷款操作流程（精选8篇）

1.商业贷款操作流程 篇一

商业贷款流程

1、客户提供贷款资料（包含基础资料）

2、审核全部贷款资料

3、带客户至银行信贷部核实原件后签字（借据签字）

4、提前录入台账、调查报告、法律意见书

5、盖“与原件一致”的章

6、录入查询征信客户信息同时打印征信记录

7、完善全部贷款资料（重点：承诺函不填。包含日期，日期与征信记录日期一致、资料空白处）

8、刘主任签字审核——杨主任签字审核——石主任签字审核——张行长签字审核

9、上报省行、走流程（扫描所有资料报至省行，主任做）

10、完善借款合同内容（封皮最上方编号内容杨主任提供后填写，其它合同里面内容可以提前填写）

11、取另外一份资料至房管局做抵押贷款（借款合同一本、一手个人住房谈话笔录、借据、房地产抵押审核表、夫妻双方身份证、户口本、结婚证、首付款收据、个人收入证明复印件各一份、承诺书原件一份、抵押费用80元）

12、将抵押登记证明送至银行存档，完成贷款流程

13、个人住房贷款审批下来后，信贷部提供两份回单，两份交至财务、其中一份客户可以领取。

14、置业顾问提醒客户交纳400元贷款保险费用（3年保50万）。

15、记录并整理贷款后的客户信息、录入存档。

2.商业贷款操作流程 篇二

案例分析

从该按揭贷款申请材料中我们大致可以得到如下关键信息:该房屋按揭贷款人, MK一家为JL省人, 丈夫MK1992年参加工作, 去SZ之前在JL省纺织品进出口公司任业务员。2002年妻子THY赴HZ工作, MK则赴SZ工作, 两人处于两地分居状态, 并且从THY三个月的信用卡消费记录来看, 她的消费水平与自己的收入水平相当。这里就引出一个疑问:MK的年收入是THY年收入的5倍多, 那么是否存在MK对THY的经济资助, 如果MK对THY没有经济资助, 那么在常年夫妻分居的条件下, 夫妻双方的感情如何, 将二人作为共同还款义务人是否有意义?

虽然贷款流程将夫妻双方作为共同还款人的要求可以避免因一人财务状况恶化所导致的无力还款的风险, 但是夫妻双方的感情是这一预防措施能够实际起到作用的重要条件。尽管在签署共同还款协议后, 从法律的角度来说, 不论夫妻感情如何, 两人都有义务偿还贷款。但是夫妻双方的感情直接影响到还款意愿, 而还款意愿又会影响到贷款能否按时得到偿还, 还应当对双方的还款义务做进一步的界定。

从MK的过往经历来看, 他之前应该说没有多少工程技术背景和生产管理经验, 但是2002年MK被一家台湾公司聘为其SZ电子产品生产基地的副总经理, 2007年他的年收入达65万元。不过并没有任何纳税记录以佐证他的收入水平, 台湾母公司的损益表证实该公司大陆分部的薪资支出折合人民币共约225万元。另一令人疑惑的地方是:档案材料中MK的笔迹类似于小学生的书写风格, 每个字都是一笔一划勾勒出来的, 这样的书写速度会非常慢, 不像是具有大学本科文化程度, 有必要通过多种方式对他的收入做进一步的核实。

从档案材料中还得知MK夫妇2001年购买HZ一处117平米的房产, 贷款至少57万;2003年又购买HZ一处150平米的房产, 贷款额不详;2007年则同时购买HZ三处房产, 首付款就达600万人民币。他们的购房行为显然已不再是为满足实际生活需要, 而是一种投资行为, 那么除了在HZ, MK夫妇很可能在SZ、或者北京、上海等城市也购置了房产。即便不考虑在其他地方购置的房产, MK夫妇的投资也已经超过了其声明的收入总额。考虑到中国居民未纳税收入的规模非常庞大, MK夫妇也许真有能力凭自己的收入进行如此大规模的投资。但是从贷款安全性和银行所承担的社会义务的角度来说, 银行方面还必须考虑如下的几种可能性:第一, MK夫妇也许采用了非正规的融资手段, 希图在房地产方面进行投机, 这样的话对MK夫妇的贷款就是高风险的。第二, MK夫妇有大量的灰色收入, 他们通过投资于房地产的方法将收入洗白。在这种情况下, 一方面法律要求银行承担反洗钱的责任;另一方面即便从银行自身利益的角度考虑, 对这样的贷款也应该非常小心, 因为一旦该夫妇的大量灰色收入被政府发现并受到严厉惩处, 那么对他们的贷款很可能成为坏账。第三种情况是国外热钱假借本国居民的名义进入了中国的房地产市场, 在这种情况下, 银行有义务对此进行核实并向政府监管机关报告以维护中国的金融安全。

这些被贷款审批流程所忽视、未能得到解决的疑问, 为我们反思、改进流程, 提高效率提供了契机。但是如果简单根据以上分析得出现有贷款流程仍有漏洞的结论, 并且要求在贷款流程中进一步增加对客户收入真实性核实、客户收入来源调查、明确共同还款人分别的还款责任、以及反洗钱和金融监管等方面的要求, 表面上看这样能使贷款流程更加严密、减少了银行所面临的风险, 但是却可能离正确的方向越来越远。现实中的情形纷繁复杂, 不论制度设计者如何深思熟虑也难免挂一漏万, 如果循着这种思路, 每当人们发现一点漏洞便为流程打上一块补丁, 为了可能的万一而为所有的一万多加一把锁, 那么我们的贷款流程将会变得越来越繁冗而不堪重负, 结果是同时加重了银行和客户双方的成本, 而当相应增加的收益或减少的损失不能弥补增加的成本时, 最终银行的零售贷款产品将会失去竞争力。

由于银行不能在营销阶段有效甄别客户, 就无法实行细分战略, 只能订立统一的信贷条件;同样是由于银行过于依赖开发商来接近客户, 而实质上并不了解自己所服务的对象, 所以只能大费周折地设计繁琐的贷款流程、订立苛刻的放贷条件, 通过种种形式的合约来保护自己免遭欺诈;但是如果真的遇到恶意骗贷行为, 现有的贷款流程实际上很可能起不到防范作用。

从现有数据来看, 在ZJ省分行零售贷款团队的3000余笔贷款中, 不良贷款的发生率非常低, 其中贷款人财务状况恶化的还占了绝大部分, 恶意骗贷行为极少;目前, 零售贷款仍然是一种风险极低而又利润丰厚的金融产品。但这主要是政府保护的结果, 而不是银行经营能力的体现。比如政府统一规定了个人住房按揭贷款的利率以保证银行的利差收入, 而且按揭贷款的首付比例至少为20%, 大面积住房贷款 (也即大额贷款) 的首付比例为30%或者更高, 同时银行放贷还必须取得房产的抵押权利。在房地产市场价格快速上涨的条件下, 抵押的房产价值即便扣除必要的清算费用也远大于贷款余额。所以理论上说, 无论客户是否能及时足额还款, 银行的贷款都是安全的;除非客户与开发商串通恶意骗贷。

按揭贷款是单一抵押贷款类型, 低抵押率、高利率的特点使银行几乎避免了所有风险, 同时还利润丰厚;但是低风险、高回报的金融产品本质上违背了市场规律, 若没有政府保护, 在市场竞争的条件下是不可能长期存在的。这是因为相对个人客户而言, 银行的经济实力远为雄厚, 承受风险的能力更强;而且银行还可以藉由大量异质客户来分散个体的财务风险。换个角度来理解, 如果有保险公司能针对个人所面临的财务风险而推出一项保险产品, 那么这样的保险产品是会有需求的;而银行要做的就是在零售贷款这种产品中同时满足这个需求, 也就是说银行可以也应当通过适当增加在单笔贷款上的风险暴露来获得合理回报。

银行在按揭贷款产品上暴露出的不了解客户、风险定价能力薄弱、贷款条件过于保守而缺乏进取性等问题有其更深层次原因:它们是银行本位的经营管理理念, 以及在这种理念指导下所形成的组织架构、业务流程、企业文化等一系列企业生命体的有机元素, 和长期缺乏竞争的历史传统互相作用的结果。传统上大型国有银行部分行使着政府职能, 内部采用科层式行政管理架构, 银行各级人员根据职能组织起来并且向上负责;而且这些国有银行的业务互不交叉, 占据着国内市场近乎垄断的主导性地位, 这样的制度背景下, 自然就形成了银行本位的经营管理理念。而当制度环境开始转变, 银行经营要逐渐面临越来越强竞争的时候, 对于解决同样的问题是采用依赖非人格化的流程还是采用依赖前线员工的智识这两种选择, 无论是思维习惯还是现实中有限的人力资本积累、薄弱的后台支持系统, 都使得银行倾向于选择前者。

风险定价能力薄弱, 是因为一直以来中国的存贷款利率都受到政府的严格管制, 货币市场、资本市场又极不发达, 这就使得银行的资金成本和收益的核算缺乏合理参照;在贷款投向方面, 由于存在行政干预, 银行又无需对自己的经营成果负责;再加上落后的会计制度, 这些都造成了银行从来就没有依据风险进行合理定价的概念, 更缺乏相应的技术积累。

正是由于银行普遍缺乏风险分析、风险控制和风险定价能力, 导致风险承担能力极其薄弱, 所以政府规定了统一的信贷条件以抑制银行间竞争, 保证银行能够获得稳定、丰厚的利润。但是这同时也使银行对客户的了解成为多余, 对银行建立了解客户的能力是一个反向的激励, 而这又进一步削弱了银行进行风险定价的基础。

流程再造建议

1.贷款审批过程前移, 变申请后审批为申请前审批

对于按揭贷款客户来说, 他们最为关心的是贷款申请能否得到批准, 以及银行放款的速度, 其核心还是在于银行核验、审批申请材料的速度如何;可以想象当客户耗费大量时间精力备妥申请材料, 并且等待很长时间才被告知申请被拒绝时的心情是多么沮丧。如果银行能够将审批程序前移, 在客户提交申请材料之前就告知客户申请材料是否充分、是否会被批准, 这就相当于为客户创造了额外的价值。

在具体操作上, 首先由客户自己将非正式的贷款申请资料通过网络提交到银行的电脑系统中, 随后银行的自动审批系统对客户资料进行初步核批, 如果审批系统通过了客户的申请, 客户再到银行柜面提交正式的书面资料, 书面资料的真实性由银行临柜柜员检验, 同时还要比对自动化系统据以审批的客户事先提交的非正式资料与书面资料以进一步核实。至于银行与客户签署的大量合同、单据, 可以通过简并银行单据、统一纸张规格、网上填制、柜面打印、签署的方法实现。

这种变化的核心在于:建立较少人工干预的自动化的贷款审批系统, 而它又要求银行要有比较完备、可靠的信用评分和违约概率模型。如果银行能够成功建立这样的系统和模型, 由于其不易被竞争对手复制、模仿, 就能够为银行赢得持久的竞争优势。

除了审批过程前移创造价值, 由银行临柜柜员接受、审核正式资料还使得客户可以就近选择银行网点以获得便利性的好处。同时客户经理也能从繁琐的资料、文档处理中解放出来, 客户经理的工作变成了一方面是营销开发商, 维护系统中开发商的资质、账户信息和楼盘资料;另一方面, 对于自动审批系统不能通过但是仍然提交正式申请的客户和有特殊要求的客户, 进行人工处理;同时还要寻找机会对大客户进行交叉销售。

除此之外, 事前审批的变化还能使银行不再依赖开发商来与客户接触, 扩大了潜在的客户群, 也使得银行在与开发商的关系上更具优势地位;同时, 由于客户不论审批是否通过都要向银行提供大量电子化的个人信息, 银行因此也可以积累拥有详尽资料的庞大的客户数据库, 这些信息既是以后进行交叉销售的有力资源, 又为银行进一步完善系统和模型准备了基础。

当然为客之信息保密是银行的职责, 如果泄秘银行脱不了干系。

2.竞争手段丰富化

在政府对按揭贷款的首付比例、利率、期限等要素做出规定之后, 银行可用的竞争手段不多。因此除了在关键贷款条件上利用好政府允许的浮动范围, 银行还可以将服务的外延扩大化, 利用自身的信息、信用和客户群体广泛、多样的优势, 为客户提供购房、家装咨询, 以及为投资购房的客户提供房屋租、售的一条龙金融服务;而服务的方式也可以采取从高度介入的银行直接提供服务到低度介入的银行仅作为提供相关平台的媒介, 由客户相互间、客户与经销商之间或者经销商与经销商自行匹配、服务或交易;总之服务的种类和方式是多种多样的, 只要客户有需求, 并且银行在满足这种需求上有资金的、信息的、信用的或者客户网络的优势, 就可以灵活地进行创新。但是这种创新要形成机制并且将这种不断创新的机制转变为银行的竞争优势, 创新就必须由业务链条的最前端发起, 而这又要求最前端的营销人员有足够的市场敏感度、足够称职, 除此之外, 还要有相应的激励机制去鼓励他们进行创新和相应的资源去支持他们的创新取得成功。

3.贷后管理服务提高效率

前台营销人员的主要任务是发掘、满足客户需求, 所以他们工作的特点必然是非模式化、非程序化的。而对于占贷后管理主要部分的欠款催收任务来说, 由于大部分客户的欠款是由于遗忘还款或对还款金额记忆不准确等善意原因造成的, 对这些客户的催收主要以通知、告诉为主, 任务比较简单, 所以提高效率、控制成本是持续改进的主要目标。根据这一特点进行流程设计时, 应该将一般通知性的催收工作从营销人员的任务中分离出来, 交由专门的规范化的客户服务中心来完成;同时还应将催收中获知的客户欠款原因、联络方式变更、客户补缴款项承诺等信息记录下来并进行分析, 避免因为同样的事由反复通知客户、浪费资源, 而这无疑还需要开发一个有针对性的客户信息数据库系统, 并且这个系统还应与催收或自动催收系统连接起来使用。

匹配贷款催收系统的是建立一个事前提醒, 或者一般的低成本定向信息发布系统, 比如短信息平台;这样在有关任何特定客户的政策、程序有所变化时, 系统都能自动通知到客户本人。这种系统的必要性是在实践中发现的:往往客户由于不清楚比如利率、还款程序的变化, 造成欠款, 银行就必须事后电话通知客户, 结果不仅浪费了大量通讯费用, 占用了银行员工和客户的时间, 因为罚息还大大降低了客户满意度。

清收手段单一、法务人员不足是银行经营零售贷款产品的一大隐患。在目前房地产价格迅速上涨、人均收入水平不断上升这样比较有利的宏观经济条件下, 零售贷款的不良率非常低, 银行以电话催缴为主的清收手段和由客户经理承担催收任务的人员配备尚能勉强应付;但是一旦市场条件发生变化, 银行现有的清收能力将无法应对可能出现的大面积不良贷款。银行完全有必要在系统上、流程程序上未雨绸缪:比如对于因客户无力或不愿还款而长期拖欠成为不良的贷款, 应该有一定的程序通过与客户协商对贷款进行展期、调整贷款条件, 使得客户能够继续还款;或者将不良贷款转入资产保全部门, 由专门的法务人员启动司法诉讼程序来保护银行利益, 尽量减小损失。

贷后管理服务中另一个非常重要的方面是要对贷后管理信息加以合理组织, 充分利用, 这既是保全银行资产的重要环节, 更是对放贷前审批系统和流程运行有效性的后验检查, 是对贷款审批流程进行持续改进的重要反馈。

3.如何防范贷款的操作风险 篇三

一是要所有经办贷款业务的人员（包括管理人员、信贷主管、客户经理、临柜操作人员），要端正思想，大胆负责，对每笔贷款要分层次、分岗位的仔细审查（客户信息、家庭状况、本人信誉、资信状况、偿还能力），对不符合条件的，每一个环节都可以提出异议，待审核落实后，方可办理。同时上级联社要制定出一套各环节操作人员的管理和处罚办法，用于约束贷款操作不履职的行为。

二是建立农户信用档案信息核查系统，杜绝农户超能力借款。信用社每名客户经理管理上千的农户，其分布广，加上现在的农户千恣百态：在家从事农业生产、多种经营、外出打工、劳务输出、户在人不在等现象普遍存在。对他们的实际信息很难掌握。一线工作的信贷工作人员（社主任、信贷主管、客户经理）要和村队干部建立良好的社队关系，让其协助建立起村民的信贷信息档案，内容包括：家庭收入、家庭支出状况、人口情况、收入来源、信誉度、是否有不良行为、是否有技术特长、是否有外出务工收入、充分估计借款人的偿还能力。根据贷款资料档案，在实际业务发生时，可以做为重要的参考资料，进而再做细致的调查，能够极大的减少贷款操作的风险。

三是借款合同要有夫妻双方共同签订，保证借款合同的完整性。由于有关法律规定婚后夫妻双方财产的权力、债务是共同拥有的，在合同签订时一定要求夫妻双方亲自签字，千万不可代签，防止代签行为引起的欺诈行为，造成合同的无效，带来不可弥补的损失。同时也防止夫妻双方的任何一方，不经对方同意，贷款借于他人，造成违规的“贷款垒大户（顶名）、借款人随意改变贷款用途”现象的发生。培养农户贷款属家庭贷款，不属于单单个人行为，贷款交易一旦形成，就标志着借款人的家庭，需要承担全部偿还义务，培养农户有借有还，再借不难的良好信用环境。

四是利用身份证核查系统，核查客户的真实信息，杜绝骗贷。对客户的身份信息，要通过身份证件核查（结合户口薄的索引）系统，逐个进行核对，以确定客户是否本人、身份证信息的真实、是否有违法的不良行为；通过个人征信系统，打印个人的征信报告，掌握客户的资信状况、是否有贷款不良记录、现有贷款情况、根据以往的资信记录来判断客户的信誉情况，为给客户评级，核定贷款金额，提供第一手资料。同时将核查结果打印，做为贷款合同的附件，装订保管，从而杜绝骗贷（顶名贷款）、内外勾结贷款。

五是严密流程操作，防范风险。根据贷款操作的流程，一定要执行集体审批制度，严禁一人说了算，对有异议的贷款，一定要重新审核，在最后的贷款发放的环节，临柜人员要认真审核客户的有关资料，和客户信息认真核对，对有异议的客户，可通过客户经理或者信贷主管对客户进行核对，核对结果可由客户经理或者信贷主管签字确认，以示责任分明，确保贷款资金的安全。

4.个人贷款操作流程 篇四

一、要求客户提供资料：

1、个人客户所需资料：（1）房地产所有权证（按照房地产相关法规规定从事抵押、买卖、转让、继承及赠与的房产均须办理房产及土地证的两证合一）原件及复印件两份；（2）夫妻双方身份证原件及复印件两份；（3）户口簿原件及复印件两份；（4）结婚证原件及复印件两份；如离异，需提供法院判决书、财产分割书和离婚证书；如该房产人后续办理相关贷款事宜须提供个人征信记录。

二、检查核对材料：检查材料是否齐全；检查三证是否一致；核对身份材料是否真实。抵押的房产仅限于具有完全所有权的房产，不包括按揭房产。在建房产、集资房产和集体土地房产等不予办理，划拨土地的应从严控制风险（建议控制该房产的折贷率为六成以下）。上述资料核实工程中，须风控部门指定风控员参与核实。

三、实地勘察：双人（客户经理及风控员各一人）去实地查看房产（抵押物）真实性（房产包括：地名、新旧、朝向、布局、装修情况、周围环境、房产照片等，车辆包括：出厂日期、车况、发动机状况、有无事故痕迹、公里数、车辆照片等），填写相关的《房产实地查勘鉴定表》或《机动车查验表》并设法了解资金用途及计划还款来源。

四、估价：房产的估价应按照相对应的同期成交价格及相关评估机构提供的参考价格为依据，房改房等房产可根据市场价格双方协商确定估价。

五、审批流程：完成上述工作后，客户经理须按照实际了解情况及估价情况如实填写《个人贷款调查表》及《个人贷款审批表》（此表须后附：个人贷款资料、《房产实地查勘鉴定表》、抵押物照片等）；风控员须如实填写《风控意见表》，两表及资料完整后，须有业务部门经理及风控部门经理签字审批，如需评审会评议，有风控部门经理发起，并在会前准备《评审会意见表》会后无论通过与否，与会人员如实签署意见（如未通过，也签署相关意见，以留备档）。并在相应的《个人贷款审批表》上签署意见。

六、确定贷款金额、费率及期限：（1）依据估价值并参考业务自身风险水平及客户需求等因素确定抵押金额，房产的抵押折扣率应控制在评估值的50%—65%之间，但形式上单笔金额不得超过相关规定。（2）费率控制在 %内，并在付贷款时一次性扣清；（3）合同期限一次不超过3个月。与客户所约定利率、金额、打、还款卡号及期限必须在《个人贷款调查表》中注明，并在后续签署的借款合同（借条）中注明。

七、签约：双人（客户经理及风控员）与客户签订《房产抵押申请表》《借款合同》《抵押合同》、《授权委托书》、《无暇承诺书》、《去向房承诺函》。必要时应对签订的各类文本（房产委托拍卖合同、委托书及强制执行公证等）进行公证。签约地点：如无特殊情况下，签约地点应在我公司设立的签约室（建议安装视屏及音频采集设备，以备不时之需）。《个人贷款审批表》应注明具体签约时间，以备查阅视屏资料。

八、办理他项权证：填写《房屋抵押登记申请表》，到房产登记部门办理他项权利登记（如单位房屋凭房管部门征询异议函先到土管部门进行土地抵押审核），取得他项权利证书。办理手续完成后他项权利证、房地产所有权证及必要质押的证件（如身份证、个人印鉴等）及相关资料、合同、审批表等须交由内勤档案部门保管，交接时，必须填写《档案交接表》双方（客户经理及内勤人员）签字。

九、发放贷款：客户经理须填写《用款单》并由相关人员（包括：客户经理、风控员、内勤人员及财务审批人）签字，由财务出纳根据《审批表》及《用款单》等支付贷款款项并收取相应的利息及相关费用。

十、材料存档：发放贷款后，该客户所贷款资料、流程文件、相关证件以及审批表等均由内勤人员建档并加以保管，并将业务客户的基本情况及业务操作流程录入《业务台账》中。如须调阅，须填写《资料查阅单》并由内勤人员予以统一登记。

十一、抵押到期通知:对即将到期的客户，在还款到期日前三天应给予通知。

十二、办理展期：对符合展期条件的客户给予办理展期手续。办理展期客户须提前3天向客户经理提出合理展期请求，并由客户经理填写《业务展期审批表》，必要时客户经理或业务部门经理须与展期客户面谈或再次下户调查，务必将真实情况在《业务展期审批表》中阐明，此工作可申请风控部门同时介入。

十三、回赎、归还贷款、办理抵押注销：客户如期归还贷款并付清所有费用，客户经理经由财务确认后。协助填写房地产注销登记申请审批表并盖章，到房产登记部门办理抵押注销，归还房产三证及其它材料。

十四、逾期处理：对逾期五天后既不回赎也不办理展期的客户进行发函或电话催讨，超过十五天的立即上报公司法务讨论制定处理办法，进行逾期处理的，对抵押的房地产进行变卖/拍卖后，以变卖/拍卖款偿还当金本息及有关费用，多余部分归还客户，不够部分再向客户追索债权。

5.个人住房贷款操作流程 篇五

一、操作流程图

提供咨询 —>受理申请 —>贷前调查 —>贷款审批 —>贷款发放 —>贷款回收 —>贷款管理

二、流程中各环节简要说明

1、提供咨询、受理申请、贷前调查

（1）提供咨询经办人向客户提供咨询服务，咨询内容包括：已开办的个人信房贷款种类，对象、条件、额度、期限、利率，还款方式等情况。

（2）受理申请借款人在向建设银行咨询后，根据要求填写《中国建设银行浙江省分行个人住房贷款申请书》提出贷款申请，并提供以下资料：身份证，抵押人夫妻关系证明（单身需提供有效证明，借款人收入证明，购房合同，首付款凭证，保证人同意担保的书面证明及建设银行要求提供的其他有关资料。

（3）贷前调查经办人受理借款申请后，对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性和合法性进行调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件，准备报批。

2、贷款审批

（1）经办行审批权限内经办行信贷人员——信贷部门负责人——经办行负责人

（2）经办行审批权限以外经办行审批同意——报上级行信贷审批机构审批经办人员经调查后，在《中国建设银行个人住房贷款审批表》写明情况并写出审查意见，并将贷款审批表及审批材料交信贷部门负责人，信贷部门负责人在审批表上签署审批意见并交支行分管行长在审批表上鉴署审批意见。超过支行审批权限的，经支行签署审批意见后交上级行信贷审批机构审批。

3、贷款发放

签订合同——办理抵（质）押登记、保险、公证等手续——合同生效后填各类凭证——借款人开立存款帐户——办理贷款划付手续。

（1）签订合同贷款审批后，经办人员按不同的借款用途和贷款担保方式要求分别填与合同、借款人当事人（借款人、抵（质）押人、保证人）与建设银行有权签字人签订有关合同。

（2）办理抵（质）押登记、保险公证、开立借款人存款帐户等有关手续，签订抵（质）押合同及收妥抵（质）押物后，信贷部门应按抵（质）押物逐项登记“抵（质）押物及权证登记簿”同时根据抵（质）押价值填制“中国建设银行抵（质）押物收妥通知书”加盖经办人名章、业务部门公章及借款人或抵（质）押人名章后，连同抵（质）押权证、质物及权证交保管部门和会计部门。

（3）合同生效后填制各类会计凭证。

（4）办理贷款划付手续会计部门收到信贷部门的发放款通知并审核无误后，按有关规定和程序办理贷款划付手续、划款采用直按款或专项划款中的一种方式划款

4、贷款回收

（1）委托扣款方式：借款人应与贷款行签订委托扣款协议。

（2）柜台还款方式：借款人将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。

5、贷后管理

（1）日常管理：对所发入个人住房贷款进行跟踪管理、查询分析、具体包括贷款台帐、贷款日常通知、逾期催收、贷后检查、查询统计、抵（质）押物日常保管，直至贷款结清。

（2）清户撤押：当借款人按期还清全部借款本息后，信贷部门应销记“抵（质）押物及权证登记簿”同时填制“中国建设银行抵押物、质押物转出通知书”通知会计部门和抵（质）

押物保管部门。会计部门、保管部门、保管部门审核无误后据此办理清户撤押手续。

6.农信社质押贷款操作流程 篇六

关于存单质押贷款操作规程（试行）

为进一步规范和提高工作效率，有效防范和控制信贷风险，确保信贷资金安全，根据省联社信贷管理制度有关规定，制定本操作规程：

第一条 本操作规程所指的存单质押贷款是指客户以本社范围内未到期的定期存单为质押担保，而发放的一种担保贷款。

第二条 质押贷款权限

信用社负责审批80万元（含）以下本社存单质押贷款，超过80万元以上，上报联社审批。

第三条 质押贷款用途、额度、期限、利率及还款方式

（一）对公客户

1、借款用途：用于借款人日常经营流动资金需求或固定资产购建。

2、贷款额度：经确认后的单位定期存单用于贷款质押时，其质押的贷款数额一年期以内的不超过确认数额的90%，一年以上的不超过确认数额的80%，存单金额能覆盖贷款本息。

3、贷款期限：办理定期存单质押贷款时，贷款期限一般不超过一年（但最长不得超过质物到期日），多张存单在一个《质押合同》中质押，并签署一个借款合同的，以距离到期日时间最近者确定贷款期限。

4、贷款利率：根据《武安市农村信用社贷款利率定价管理办法（试行）》中有关规定，质押贷款利率在基准利率基础上上浮30%。15、还款方式：可采取按季（月）结息、到期还本或按季（月）结息、分次还本方式。

（二）自然人客户

1、贷款用途：借款人用于生产经营和日常消费等用途。

2、贷款额度：期限在一年内贷款金额不超过质物价值的90%。期限在一年以上的贷款额度不超过质押凭证面额的80%。

3、贷款期限：贷款期限一般为1年，最长不超过3年（含）。不能超过质押单证的到期日。

4、贷款利率：根据《武安市农村信用社贷款利率定价管理办法（试行）》中有关规定，质押贷款利率在基准利率基础上上浮30%。

5、还款方式：可采取按季结息、到期还本或按季结息、分次还本方式。

第四条 质押贷款操作流程

（一）客户申请条件及申请资料

1、对公客户申请条件：

（1）在工商行政管理部门或主管部门登记、注册的企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他经济组织，且合法存续；

（2）从事符合国家政策和发展规划要求的经营活动；

（3）信用状况良好，无不良记录；

（4）产权关系明晰，具有持续经营能力，有合法的还款来源；

（5）持有有效的贷款卡；

（6）在信用社开立基本存款账户或一般存款账户；

2、自然人客户的申请条件：

（1）信用社服务辖区内，具有完全民事行为能力自然人；

（2）无不良信用记录，具备偿还贷款本息的能力；

（3）在农村信用社开立个人结算账户；

（4）信用社规定的其他条件。

3、申请借款时需要提交的资料

（1）对公客户提出借款申请，信用社或客户部门同意受理的，提交以下材料：

①营业执照、组织机构代码证、税务登记证、贷款卡等原件及复印件；

②法定代表人、财务主管的身份证原件及复印件；

③开户证实书原件及复印件；

④借款申请书；

⑤出质人同意质押承诺书（见附件一），承诺书上必须承诺若借款人到期不能还本付息，经出质人同意，扣划存单归还贷款本息；

⑥借款人属于有限责任公司和股份有限公司的需提供董事会（股东）同意借款决议书；

⑦出质人属于有限责任公司和股份有限公司的还需提供董事会（股东会）同意质押意见书；

⑧出质人为自然人的需提供财产共有人出具的的同意出质的文件；

（2）、自然人客户提出借款申请，信用社或客户部门同意受理的，提交以下材料：

①借款人身份证明原件及复印件；

②拟质押的存单原件及复印件；

③以第三人质物质押的，提供第三人有效身份证明原件及复印件；

④出质人同意质押承诺书，承诺书上必须承诺借款人到期不能还本付息，出质人同意扣除存单本息归还贷款本息；

⑤财产共有人出具的同意出质文件。

（二）受理申请与调查

1、信用社受理借款申请后，主办客户经理核实借款人资料是否齐全和真实有效，由借款人填写借款申请书。

2、主办客户经理核实借款人身份，现场调查存单凭证是否真实，现场办理冻结止付手续。

3、根据省联社的调查指引，由两名客户经理对借款人的资信状况、财务状况、生产经营状况、交易情况、担保情况等内容进行现场和非现场调查。

4、调查完成后，按规定撰写调查报告形成调查结论，调查人签署调查意见，同时收集整理客户及担保人资料，完成后交委派会计进行审查。

（三）贷款审查与审批

1．贷款审查

（1）．委派会计负责审查贷款资料的完整性、有效性；

（2）．委派会计审查并核实质押存单是否真实有效，有无进行止付。

2．贷款审批

信用社主任按信贷管理制度的有关规定在权限内审批质押贷 款。

（四）签订合同

1、信用社与借款人面签借款合同，与出质人面签质押合同，对质物进行止付。

2、信用社与借款人面签借款借据。

（五）贷款发放与支付

1、前台柜员根据信用社或客户部提供的合同、借款借据、审批文件、质物止付证明和权力凭证发放贷款，将质物纳入表外科目核算。

2、前台柜员将贷款资金转入合同约定的账户，借款人按合同约定使用贷款。

（六）质押存单的保管

1、委派会计负责质押存单的保管。

2、质押存单按照省联社有价单证管理办法中有关规定，视同现 金保管，并建立《有价单证登记簿》。

3、对于质押存单的保管，委派会计必须保证做到手续严密，帐 实相符。

第五条 贷款责任

（一）调查责任

负责调查的两名客户经理共同承担调查责任。

（二）审查和审批责任

1、各信用社和委派会计分别承担贷款审查和贷款审批责任，并签订承诺书（见附件三和附件四）。

2、承诺书内容包括但不限于以下内容：

（1）承诺贷款严格按照《河北省农村信用社担保业务管理办法》等信贷管理制度操作；

（2）承诺严格按照有关规定保管质押物；

（3）承诺贷款到期，借款人未能按期偿还，在贷款到期日必须对存单及时进行扣划，归还贷款本息；

（4）承诺若由于存单止付和保管环节出现问题，造成该笔贷款到期，而无法扣划存单归还贷款本息的，按贷款本息的50%从信用社主任和委派会计工资中分别扣除，并按规定进行其他处罚。

第六条 各信用社要严格按照此操作规程办理质押贷款。风险监控部将定期对质押贷款进行检查。一经发现有违规操作现象，将按照《河北省农村信用社员工违规行为处理暂行办法》进行处罚，必要时将追究相关责任人法律责任。

第七条 本操作规程由武安市农村信用合作联社解释和修订。

7.商业银行贷款定价体系研究 篇七

一、贷款定价的基本理论

贷款利率是银行让渡资金使用权所收取的相应报酬，产生于借贷活动，来源于借款者的利润（收入）。贷款定价就是商业银行根据自身的资金成本、贷款费用、贷款风险和赢利目标，结合借贷市场资金供求状况和客户合作关系等因素，综合确定贷款利率。

古典利率理论、流动性偏好利率理论、可贷资金利率理论是贷款定价的基本依据，其核心观点是：在借贷市场上，利率的高低由资金供给方和需求方共同决定，供给曲线和需求曲线的交点决定了均衡利率。J·E·Stingltz、A·Weiss关于信贷配给现象的解释提出，信息不对称导致的逆向选择使银行的预期收益并不是单调曲线，当利率达到一定水平以后，银行的预期收益将下降。这一理论向我们揭示，贷款风险也是影响贷款利率的根本因素之一。

从宏观角度分析，除借贷资金供求外，影响利率水平的还有以下因素：一国一定时期的平均利润率决定了利率水平的上限；通货膨胀会给借贷资金带来损失，需要根据预期通货膨胀率相应提高利率水平；实施扩张性货币政策会导致利率下降，反之亦然；国际利率水平及其变动趋势对本国利率水平具有较强的“示范效应”；利率具有历史继承性，在调整利率时，历史利率水平是一个重要的参考依据。

从微观角度分析，贷款利率(P)由资金成本(C1)、风险成本(C2)、交易成本(贷款费用C3)、机会成本(无风险利率C4)、银行贷款的目标收益率(R1)、借款人拟投资项目的预期收益率(R2)等多因素决定，建立如下贷款定价与决策的基本模型：

（1）P≥C1+C2+C3

（2）P≥R1

（3）P≥C4

（4）P≤R2

贷款利率(P)在满足上述四个不等式的条件下，根据贷款的供求状况和借贷双方的地位，最终通过谈判决定。贷款定价满足了以上条件，信用风险和经营费用才能得到充分的补偿，预期的赢利目标才能得到保障。

二、西方商业银行贷款定价的主要模式

西方商业银行经过长期的经营实践和探索，先后推出了很多贷款定价方法和模型，主要有以下三种。

（一）成本加成贷款定价法（Cost-Plus Loan Pricing）：认为任何贷款的利率都应包括以下四部分：筹集可放贷资金的成本、非资金性经营成本、贷款的风险溢价和银行预期利润水平，即：贷款利率=资金成本+非资金性经营成本+风险成本+目标利润。采用这种定价方法的基本条件：一是商业银行能够精确测算经营成本并分配到每一项业务、每一个客户；二是能充分估计出贷款的违约风险、期限风险及其他相关风险，以确定每一笔贷款的风险成本。成本加成定价法的优点在于使银行清楚办理贷款的各项成本，有利于确保其目标利润的实现。其缺点在于仅从银行自身角度出发给贷款定价，忽略了客户需求、同业竞争、市场利率水平变化等因素，且没有考虑不同客户给银行带来的不同贡献，可能因价格偏高而在信贷市场上失去竞争力。

（二）价格先导定价方法（Price Leadership Loan Pricing）：首先选择某种基准利率，然后针对贷款风险程度的不同确定风险溢价，根据基准利率和风险溢价来确定该笔贷款的实际利率，即：贷款利率=基准利率+风险溢价点数。采用这种定价方法的基本条件：一是有可供商业银行选择的基准利率，一般认为是银行对最值得信赖的客户发放短期流动资金贷款时所能给予的最低利率（也称优惠利率）。随着货币市场的发展，同业拆借利率（如LIOBR）、CD利率、国库券利率等成为基准利率的选择对象；二是银行要准确测算出贷款的违约风险，以确定在基准利率之上的加点数。价格先导定价法的优点在于，一是具有较强的可操作性，只需选择合适的基准利率，即可根据风险溢价计算贷款定价；二是以市场利率水平为出发点，结合贷款风险程度来制定贷款价格，具有一定的市场竞争力。其缺点在于，一是没有考虑商业银行贷款的实际成本，若一家银行的贷款成本超过了基准利率，则通过该方法制定的贷款价格会使银行不能获得目标利润甚至亏损；二是没有考虑客户与银行的全面关系和综合贡献，制定的价格对一些存款、结算量较大的客户和需竞争的客户而言没有竞争力，为此西方商业银行又推出了对价格先导定价的修正方法——低于基准利率定价（below-prime pricing）。

（三）客户赢利分析模式（Customer Profitability Analysis Loan Pricing）：商业银行在贷款定价时综合考虑客户与本行的整体关系，首先设定一个目标利润，然后比较银行为该客户提供服务的总成本、总收入及银行的目标利润，以此来衡量定价水平，即：贷款利率＝银行的目标利润率＋（为该客户提供的所有服务的总成本-为该客户提供所有服务中除贷款利息以外的其他收入）÷贷款额。客户赢利分析法的优点在于，一是它不是仅就一笔贷款本身来确定其价格，而是从银行与客户的全部往来关系中寻找最优贷款价格，体现了“以客户为中心”的经营理念；二是通过差别定价，既可吸引和保留为银行带来较高利润的优质客户，又能识别对银行贡献较低的客户，通过提高贷款定价来保证银行的整体赢利水平。采用这种定价方法，要能够准确测算为每个客户提供服务的总成本和总收入，这对商业银行的成本和收益核算提出了很高的要求。

西方商业银行贷款定价方法是建立在以下条件基础之上的：一是高度成熟、发达的金融市场。具有统一的金融市场体系和完备的市场工具，广泛的市场参与和充分竞争，自由的市场机制，发达的交易手段，完善的金融数据服务和先进的信息系统支持，形成了权威的市场基准利率（无风险利率），为银行贷款定价提供了重要的参照系。二是弹性的、灵活的利率管理政策。中央银行通过市场手段引导利率，利率市场化程度很高，商业银行具有充分的贷款定价自主权。三西方商业银行经过长期发展和技术、经验的积累，建立了比较成熟的成本核算、财务管理、风险计量方法和完善的管理信息系统，具备了贷款定价的内部条件。

三、我国商业银行贷款定价的内外部条件分析

从西方商业银行贷款定价的实践看，采用何种定价方法取决于银行在贷款定价时的约束条件，包括所在国家金融市场的发展状况和各商业银行自身的财务、资金、风险等内部管理体制。

（一）外部环境

1、利率市场化稳步推进。

近年来，我国利率市场化改革稳步推进。先后放开了银行间拆借市场利率、债券市场利率和银行间市场国债和政策性金融债的发行利率；放开境内外币贷款和大额外币存款利率；逐步扩大人民币贷款利率的浮动区间。“十一五”期间，将“进一步推进贷款利率的市场化，逐步放开城乡信用社贷款利率浮动上限，简化贷款基准利率档次；引导金融机构提高贷款定价和风险管理能力。”（周小川，2005）

2、《巴塞尔新资本协议》的实施为信用风险计量提供了全新的方法，对贷款定价产生重要影响。

随着巴塞尔新资本协议的逐步实施，内部评级法(IRB)将成为银行风险管理的主流模式。在内部评级法下，贷款的风险特征主要有四个构成因素：借款人违约概率(PD)、债项特定违约损失率(LGD)、债项的违约敞口(EAD)、债项的期限(M)。这些因素组合在一起，可以衡量特定债项的预期损失(EL)，并据此确定信用风险的价差补偿，为银行科学计量风险成本，合理确定贷款价格提供支持。

3、我国金融市场目前尚难以为商业银行提供权威性的基准利率。

基准利率是银行贷款定价的重要参考依据之一。基准利率应能够充分反映市场资金供求关系，在整个利率体系中处于支配地位，具备较强的传导性和广泛的影响力。从目前我国金融市场的情况看，国债利率、一年期存款利率、再贴现利率等尚不能完全发挥基准利率的功能。2007年，中央银行推出了上海银行间同业拆放利率（Shanghai Interbank Offered Rate，简称Shibor），Shibor能否成为真正意义上的基准利率，还需要经受市场的检验，取决于金融市场的发展程度和市场参与者的态度。

（二）内部条件

近年来，随着我国商业银行的改革发展，成本核算和财务管理体系逐步完善，风险管理水平不断提高，逐步建立起集中统一的管理信息系统平台，初步具备了贷款定价的基础条件。但仍存在以下问题：一是系统内资金统一市场尚未完全形成，不能提供权威性的内部资金价格；二是财务管理尚不能将成本费用细分，难以归集不同客户、不同信贷产品的经营成本；三是风险量化技术欠缺，没有建立起对违约风险的定量测算系统，难以提供准确的风险成本数据。四是信息支持体系有待完善。如仍没有达到实时提供全行的资产负债结构、金融产品价格等经营信息，缺乏对贷款违约数据的长期收集和分析。五是缺少熟悉金融产品定价的专业人才和实际操作经验。

四、构建我国商业银行的贷款定价体系

（一）选择适合我国商业银行的贷款定价方法

借鉴西方商业银行贷款定价理论和实践，结合我国金融市场的发展状况和商业银行资金、财务、风险等内部管理体制，现阶段我国商业银行的贷款定价可采用成本加收益法。基本公式为：

贷款价格＝基本贷款利率＋调整值

＝（资金成本+经营成本+风险成本+预期收益）＋（综合贡献调整值＋市场竞争调整值）

资金成本可用银行资金营运的平均收益率计算获得，代表本行资金运用的机会成本，资金成本率=∑（相应期限各种资金交易额×交易利率）/∑相应期限各种资金交易额；经营成本是银行办理贷款所支付的成本费用，将经营成本按贷款利息收入占经营收入的比例分摊至公司客户贷款，然后以公司客户贷款余额进行分摊，得到每单位贷款的经营成本，即：公司客户单位贷款的经营成本＝（公司客户贷款利息收入÷收入合计）×经营成本÷公司客户贷款余额；风险成本是指贷款违约后给银行带来的损失，在内部评级法实施后，使用对应行业、信用等级客户的违约率（PD）、对应贷款产品、贷款方式的违约损失率（LGD）和风险敞口（EAD）计算预期损失（风险成本），即预期损失（EL）=违约率（PD）×违约损失率（LGD）×风险敞口（EAD）；预期收益是指银行经营管理单位贷款应取得的目标利润，可以根据既定的最低资本回报率和贷款的资本金支持率来确定：预期收益＝贷款的资本金支持率×最低资本回报率，其中资本金支持率＝资本÷总资产，最低资本回报率通常由银行董事会决定；客户综合贡献调整值是在考虑客户对银行历史综合贡献的基础上对贷款定价进行修正，在计算客户对银行的存款、贷款、中间业务等贡献的基础上确定；市场竞争调整值在对市场利率和同业报价进行分析的基础上确定，以保证贷款定价具有市场竞争力。

（二）完善贷款定价的支持体系

贷款定价是涵盖全面成本测量、信用风险评价、客户综合贡献评价及银行发展战略实施等内容的系统工程，应重点完善以下工作：一是建立内部资金转移定价系统，合理确定内部资金转移价格。通过核算部门间资金成本，对各种资金来源进行分析，根据资金的边际成本率在银行各部门之间分配资金，有效地引导银行资金的流量和流向。二是建立以内部评价法为核心的信用风险评价体系。积累风险计量所需历史数据，包括客户评级基础数据、评级历史及级别迁移、违约数据及违约清偿记录等一系列数据；建立两维的信贷风险评级体系，即以违约概率(PD)为核心的客户评级和以违约损失率(LGD)为核心的债项评级；实现风险级别细分，在贷款定价中更准确地反映出风险差别。三是建立“四分一体”的财务核算体系，通过推行全面成本管理，科学、合理地将银行营运成本分摊到机构、部门、产品和客户，真实评价客户综合贡献和产品赢利能力。四是加大科技投入，建立、完善信息系统。整合现有信息资源，建设成本核算、风险管理、客户关系管理等信息高度集成的管理信息系统和决策支持系统，为贷款定价提供科学、高效的系统平台。五是建立科学、有效的激励机制。通过建立以赢利性为核心的信贷业务考核体系，完善激励机制，引导信贷营销、管理人员重视贷款定价和客户的综合贡献，充分发挥贷款定价体系的功能，实现信贷业务赢利最大化目标。

8.抵押和质押贷款业务操作流程 篇八

第一、基本分类

一、抵押贷款

1、抵押物：借款人本人或第三人自有产权房屋，已具备“房产证”。

2、抵押流程：

（1）持房产证到产权房屋所在区县房管局询问该房产是否可以办理房产抵押登记；（2）如得到可以办理的确切答复，持“房产证”及有关个人资料到银行个人综合消费贷款经办机构办理抵押贷款申请；

（3）银行指定房产评估机构对申请人提供有自有房产进行评估，并提交房产评估报告，按评估价值的5‰ 收取评估费；

（4）银行协助申请人办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，贷款额度最高 不超过评估价值的70%，并与审批同意发放贷款合同及抵押合同；

（5）借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房管局办理抵押登记手续，相关费用由借款人承担；

（6）抵押登记办妥后，银行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中。

二、质押贷款

1、质押财产：借款人本人或第三人合法持有的权利凭证，包括：

（1）有价证券。包括银行代理发行的金融债券、AAA级企业债券、政府债券（法律法规规定不能质押的除外）；

（2）银行代理发行的凭证式国库券（1999年以后发行的）；（3）银行签发的个人本、外币定期储蓄存单和定期一本通存折；（4）银行认可的其它合法、有效的权力凭证。

2、质押流程：

（1）持权利凭证到银行个人综合消费贷款经办机构申请质押的贷款；（2）审核质押权利凭证，并对符合条件的进行质押登记；

（3）银行收妥质押权利凭证，进行贷款审批手续，贷款额度最高不超过质押权利凭证面额的90%，并与审批同意发放贷款的申请人签订借款合同及质押合同；（4）银行发放贷款至借款人个人储蓄帐户中。

三、组合贷款

借款人可以抵押或质押权利凭证申请同一笔个人综合消费贷款，贷款额度按两种担保方式允许发放的贷款额度累计，贷款流程同上。

四、年利率计算：按照人行利率同步执行！以下仅供参考之用！

第二、各式贷款

（一）房地产开发贷款

商品房开发项目贷款面向经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业发放的为了满足商品房开发资金不足时的短期、中期、长期项目融资需求提供的贷款服务。申请条件:

1.取得有权部门批准的项目立项批复。

2.项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复。

3.项目开发取得合法、有效批件。项目建设用地为出让性质的，应根据该项目国有土地出让合同约定，缴齐全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。对已开始销预售的项目，合法、有效的《商品房销售(预售)许可证》。

4.已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。5.企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力。

6.在贷款银行开立基本结算账户或一般结算账户，并办理结算业务。

7.贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求。

8、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。9.将财产抵（质）押给银行或落实银行可接受的还本付息连带责任保证。需提交如下资料： 1．借款人营业执照。

2．借款人验资报告和公司章程及有关合同。

3．房地产开发主管部门颁发并通过年检的借款人资质等级证书。4．借款人贷款证（卡）和资信证明材料。

5．借款人董事会或相应决策机构关于同意借款的决议。

6.借款书面申请报告（需较详细的介绍公司目前的经营状况，财务状况，项目情况及贷款需求，资金使用明细）

7．借款人法定代表人证明书或法人授权委托书（需经过法定程序）。

8．经会计师（审计）事务所或有权部门核准的借款人近三年财务报告及最近一个月的财务报表。

9．经有权部门批准的项目立项批文和项目可行性研究报告。

10．贷款项目国有土地出让（转让）合同、土地出让金缴纳凭证及《国有土地使用证》，和项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。优质客户申请项目贷款时上述“四证”暂时不全（含批准开发面积不全）的，优质客户应提供“四证”落实计划，保证贷款发放前取得齐全的项目开发批件；其他非优质客户申请项目贷款时，应提供齐全的“四证”。项目已开始销预售的，还需提供合法、完整的《商品房销售(预售)许可证》 11．项目所在地总平面图、规划设计方案、投资概（预）算书、施工进度和资金运用表、七通一平的落实资料。

12．项目资本金来源及落实的资料。

13．采取担保贷款方式的，应根据有关规定，提供保证人、抵押物有关资料。以房地产设定抵押权的，应提供抵押物保险单或同意投保的承诺函。以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，还要提供土地管理部门批准设定抵押的证明。14．项目监理单位资质证明和以往工作业绩材料。15．联合开发合同、协议。

16．银行及操作公司要求提供的其他证明文件和材料。

（二）经营性物业贷款

经营性物业贷款是指银行向经营性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以其经营收入进行还本付息的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。申请条件:

借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企（事）业单位法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有或购置的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有或购置的商业房产有独立的处置权。需提交如下资料：

1、借款书面申请报告（需较详细的介绍公司目前的经营状况，财务状况，项目情况及贷款需求，资金使用明细）。

2、企业法人营业执照并已办理年检手续；国内注册企业需提供组织机构代码证法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况正常，预期经营收益良好。

3、具有贷款证（卡），并在银行开立专用账户，信用等级符合银行贷款要求，无不良信用记录。

4、关于借款的有效的董事会决议/办公会决议，出具董事会同意将其拥有或购置的经营性物业作为贷款的抵押担保物的决议。

5、签订项目资金监管协议，承诺有关项目物业的所有资金结算、代收代付等中间业务在贷款行办理，接受银行对物业营运收入、支出款项的封闭式监管。

6、企业章程复印件及国地税登记证正、副本复印件。

7、法定代表人身份证明书及身份证。

8、企业贷款卡卡号、密码。

9、企业公章清样和法定代表人签章清样。

10、经营物业的租约、租户清单及租金入账证明。

11、企业最近3年的财务报告。

12、银行及操作公司要求的其他资料。

（三）个人资产抵押贷款 七天可放款

1、贷款对象：年满十八周岁至六十周岁的具有完全民事行为能力的自然人。

2、贷款额度：借款人提供银行认可的质押、抵押、第三方保证或具有一定信用资格后，银行核定借款人相应的质押额度、抵押额度、保证额度或信用额度。质押额度不超过借款人提供的质押权利凭证票面价值的90％；抵押额度不超过抵押物评估价值的70％；信用额度和保证额度根据借款人的信用等级确定。

3、贷款期限：抵押额度的有效期最长为20年；质押额度的有效期届满日不超过质押权利到期日，最长不超过5年；信用额度和保证额度的有效期为2年。额度有效期自借款合同生效之日起计算。借款人同时申请质押额度、抵押额度、保证额度或信用额度中两种以上额度的，银行按照期限最短的额度核定借款人个人消费额度贷款的额度有效期。额度有效期截止后不允许继续支用剩余额度。

4、贷款利率：按照银行的贷款利率上浮10-15%执行。

5、担保方式：以银行认可的抵押、质押、第三方保证或信用的方式。

6、需要提供的申请材料明细：

房产证复印件 借款人身份证原件 借款人身份证复印件 借款人户口本原件 借款人户口本复印件 借款人结婚证原件 借款人结婚证复印件 借款人照片一张 借款人配偶身份证原件 借款人配偶身份证复印件 借款人配偶户口本原件 借款人配偶户口本复印件 借款人配偶照片一张 借款人收入证明 借款人配偶收入证明 借款用纸及其它资料 借款人收入流水帐单

（四）二手房贷款 五天放贷

借款人（买方）

1．身份证复印件（正反面）2．户口本复印件（全印）

3．外地户口提供工作居留证或暂住证复印件

4．婚姻证明：结婚证、离婚证或离婚协议书、法院判决书等 5．学历证明复印件

6．收入证明原件（固定格式）7．工作单位营业执照复印件加盖公章 8．银行存款流水复印件（半年以上）卖方：

1．身份证复印件（正反面）2．户口本复印件（全印）

3．外地户口提供工作居留证或暂住证复印件

4．婚姻证明：结婚证、离婚证或离婚协议书、法院判决书等 5．《房屋所有权证》复印件 6．原贷款借款合同原件（如有）

7．委托他人代售房屋的，应提供受委托人身份证件和经公证的授权委托书，若售房款由受委托人代收的，授权委托书中要明示由受委托人代收房款并将售房款划往受委托人帐户。注：买方卖方如为已婚，配偶需要提供身份证明材料同上。

（五）个人汽车贷款

需要提供的申请材料

1．个人有效身份证件，借款人已婚的要提供配偶的身份证明； 2．户籍证明；

3．个人收入证明及单位营业执照复印件并加盖公章，必要时须提供家属收入或财产证明； 4．婚姻证明；

5．由汽车经销商出具的购车意向证明； 6．购车首期付款证明；

7．以所购车辆以外抵押的方式进行担保的，提供担保的有关证明材料，包括质押的权利凭证，抵押房地产权属证明和评估证明，第三方保证的意向书等；

8．如借款所购车辆为商用车，还需提供所购车辆可合法用于营运的证明，如车辆挂靠运输车队的挂靠协义、租赁协议等。

办理渠道及办理流程

1.办理渠道：通过银行开办个人汽车贷款业务的分支机构办理个人汽车贷款业务，在部分大中城市，银行设立的汽车金融服务中心专业办理个人汽车贷款业务，个人贷款中心也是汽车贷款的专业受理机构。2.办理流程：

①受理。经办人员向客户介绍银行个人消费额度贷款的申请条件、期限、利率、担保、还款方式、办理程序、违约处理及需要借款人承担的各项费用等情况，对借款人的借款条件、资格和申请材料进行初审。

②调查。调查人员根据有关规定，采取合理的手段对客户提交材料的内容真实性进行调查，评价申请人的还款能力和还款意愿。③审批。由有权审批人根据客户的信用等级、抵押情况、质押情况和保证情况，最终审批确定客户的综合授信额度和额度有效期。

④发放。在落实了放款条件后。客户根据用款需求，随时向银行申请支用额度。⑤贷后管理。贷款行应按照贷款管理的有关规定对借款人及保证人的收入状况、贷款的使用情况、抵（质）押物价值变化及性能状况等进行监督检查，检查结果要有书面记录，并归档保存。实行保证或信用方式的应对保证人或借款人的信用和代偿能力进行监督，并要求借款人和保证人提供协助。