房地产经纪企业管理实训---资料

2024-08-18

房地产经纪企业管理实训---资料（共9篇）

1.房地产经纪企业管理实训---资料篇一

房地产经纪机构办理备案所需资料

（二）房地产经纪机构办理备案应符合下列条件：

1、依法取得工商营业执照；

2、有3名以上（含3名）持有房地产经纪人资格证人员（含国家注册房地产经纪人、经省建设行政主管部门考核认定的房地产经纪人协理或房地产经纪人），其中房地产经纪人员不得少于1人；从事咨询业务的，须有占机构总人数50%以上的具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员；

3、企业主要人员有合法身份证明；

4、机构名称及服务场所与工商营业执照的记载一致。

(三)房地产经纪机构设立分支机构，应当自取得营业执照之日起30日内，到当地县级以上房地产行政主管部门办理备案手续，领取《泉州市房地产经纪机构（分支机构）备案证书》（以下简称《分支机构备案证书》）。对符合备案条件的，自受理之日起5个工作日内完成备案工作及颁发《分支机构备案证书》。

(四)房地产经纪机构的分支机构办理备案时，有2名以上（含2名）持有房地产经纪人资格证人员（含国家注册房地产经纪人、经省建设行政主管部门考核认定的房地产经纪人协理或房地产经纪人），其中房地产经纪人员不得少于1人；从事咨询业务的，须有占分支机构总人数50%以上的具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员；

(五)房地产经纪机构在申请办理备案时，应提交下列材料（原件核对后返还）：

（1）《泉州市房地产经纪机构备案申请表》一式两份；

（2）企业营业执照副本原件及复印件；

（3）企业章程（或合伙协议，个人独资企业可不提供）原件及复印件；

（4）验资报告；

（5）执业房地产经纪人资格证书及经有关部门签订的劳动合同原件及复印件；

（6）企业主要人员身份证复印件；

（7）办公场所产权证明或已登记备案的租赁合同原件及复印件。

房地产经纪机构设立分支机构备案时，应提交下列文件（原件核对后返还）：

（1）房地产经纪机构备案申请表一式两份；

（2）房地产经纪机构营业执照副本原件及复印件；

（3）房地产经纪机构备案证书原件及复印件；

（4）验资报告；

（5）分支机构营业执照副本原件及复印件；

（6）执业房地产经纪人资格证书及劳动合同原件及复印件；

（7）分支机构负责人及执业房地产经纪人身份证件复印件；

（8）办公场所产权证明或已登记备案的租赁合同原件及复印件。

(六)房地产经纪机构或分支机构的名称、住所、法定代表人及注册资本等发生变更的，应自取得营业执照之日起30日内办理《备案证书》变更手续。

2.房地产经纪企业管理实训---资料篇二

本期文章重点讨论市场的维护者应该如何引导经纪人和经纪行业, 或者说如何对房地产经纪行业实施监管, 重点在于对监管思路和原则的探讨。

我们经常会提到法治和德治这两种监管思路, 在房地产经纪行业的监管上, 同样应该是法治和德治兼备。

先说德治, 德治的主要方式是教化, 即通过道德教育提高人的道德水平, 从而自觉地约束自己的行为。而德治的施行往往需要长期的文化积淀, 特别是需要以信仰为基础, 因为没有信仰的人往往是“无所畏惧”的。缺乏起码的敬畏之心, 必然胆大妄为。在这种情况下, 即使对其苦口婆心地教育, 往往也收效甚微。也就是说, 德治需要以监管对象自身具有一定的道德水准为前提。

从我国房地产经纪人的现行职业环境所造成的职业特点来看, 作为房地产经纪人往往需要具有非常强的进取精神 (在这里, 进取是一个中性词, 或者说, 当进取心过强的时候, 可能就会做出违反职业道德乃至违法的事情) , 因为房地产属于高额大宗商品, 成交往往是不连续的, 在这种情况下, 损失一单业务就意味着可能丧失了一个月的收入, 而且目前房地产经纪人往往只有很低的底薪甚至完全没有, 当一个人的全部生活都在两只手上 (或者一张嘴上) 的时候, 如果缺乏道德约束, 又没有严格监管, 铤而走险是顺理成章的事。

在这种情况下, 法治就显得必不可少了。

法治的方式又可以区分为准入限制和行为监管两类。我国于2004年7月1日开始实施的《行政许可法》, 对设立市场准入的行政许可行为作了比较严格的规定, 笔者认为, 这是对长期以来我国政府对市场行为干预过多的一种矫正, 无疑是正确的。但我们也应该认识到, 即使在发达的市场经济国家, 市场准入在许多行业里面也是存在的, 比如在很多国家, 酒类是不能随便在一般商店出售的, 卖酒必须有专门的执照。而房地产经纪人的执业资格, 在很多国家 (以及地区) 也都是实行准入制的。比如美国, 每个州都设置了专门的经纪人执照制度, 必须获得本州的执照才能在本州执业;我国香港地区也有专门的地产代理监管局, 负责发放和管理经纪人牌照。本专栏后面几期将集中介绍国外 (地区) 的房地产经纪人管理制度。

但在中国大陆, 为适应《行政许可法》的要求, 建设部于2004年6月29日颁布了《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》 (建办住房[2004]43号, 下称《通知》) , 决定将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估价师学会 (学会随后更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会, 以下简称学会) , 这实际上表明在国家层面上已经放弃了房地产经纪人的准入制度, 或者说经纪人执业已经不需要经过行政许可。

当然, 《通知》也详细具体地规定了学会及地方行业组织在房地产经纪人注册管理等方面的任务, 即:中国房地产估价师学会要通过房地产经纪人执业资格注册工作, 将房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业自律管理结合起来;大力推动房地产经纪行业诚信建设, 建立房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案;开展房地产经纪机构资信评价, 建立房地产交易信息共享系统, 促使房地产经纪人和房地产经纪机构为居民提供行为规范、诚实信用、信息准确、高效便捷的服务;制定房地产经纪执业规则, 探索房地产经纪损害赔偿和执业风险防范制度。

《通知》还规定:各级房地产行政主管部门要充分发挥房地产经纪行业组织的作用, 已经成立房地产经纪行业组织的地区, 要按照《行政许可法》等法律法规和国发[2004]16号文件的有关规定, 将房地产经纪人执业资格注册工作转交房地产经纪行业组织, 确保房地产经纪人执业资格注册工作平稳过渡。尚未成立房地产经纪行业组织的地区, 各级房地产行政主管部门要按照原有方式继续做好房地产经纪人执业资格注册的有关工作, 确保房地产经纪人执业资格注册工作的正常进行, 并积极组建房地产经纪行业组织, 尽快形成政府监管、行业自律和社会监督相结合的房地产经纪行业管理机制。

前面说过, 市场准入管理只是监管的手段之一, 监管的另一重要手段是对市场行为的监管, 这也是《行政许可法》的另一个核心要旨, 即政府要加强对市场违法行为的查处。针对房地产经纪行业的监管, 《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》同时规定:各级房地产行政主管部门要按照国家的有关规定, 加强对房地产经纪行业的监督检查, 规范房地产经纪行为, 不得因房地产经纪人执业资格注册管理方式的改变, 影响房地产经纪人执业资格考试和注册等工作的正常进行, 确保房地产经纪人执业资格制度的深入推进。

按照这个文件的规定, 房地产估价师与房地产经纪人学会主要负责经纪人的注册管理工作, 并以这个工作为依托, 通过建立信用档案——推动诚信建设———加强行业自律, 来实现对行业的管理。同时, 各级房地产行政主管部门仍然要加强对房地产经纪行业的监督检查, 规范经纪行为。

3.房地产经纪企业管理实训---资料篇三

第一章总则

第一条、为规范本市房地产经纪行业，提高房地产经纪服务质量，维护房地产市场秩序，根据住建部等部委《房地产经纪管理办法》和南京市《加强房地产经纪市场管理实施意见》的规定，制定我市房地产经纪机构及房地产经纪人员管理的细则。

第二条、南京市房地产市场管理处负责全市房地产经纪机构备案、执业人员注册和继续教育的实施工作。区县住建管理部门负责本辖区房地产经纪机构备案初审及日常监督检查工作。

第三条、凡在本市从事房地产经纪业务的机构，注册登记经营范围包括“房地产经纪”项目的，在取得营业执照之日起30日内，申请办理房地产经纪机构备案，领取《南京市房地产经纪企业备案证明》（以下简称《备案证明》）。

第四条、凡在本市从事房地产经纪业务的经纪人员按照国家规定实行职业资格制度。房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。从事房地产经纪活动的人员，应当取得职业资格证书并经注册后方可从业。

第二章房地产经纪机构备案

第五条、房地产经纪机构办理备案时，应当配备4人以上取得职业资格的人员，其中房地产经纪人不得少于1名；设立房地产经纪分支机构，应配备房地产经纪人1名或经纪人协理2名。

第六条、房地产经纪机构(含分支机构)在申请备案时，为规范自身的经纪活动，保障经纪活动当事人的合法权益以及确保存量房交易资金不被恶意挪用，应根据经纪机构的注册资本和机构类型提供不动产担保或信用担保执业承诺。经纪机构办理执业承诺时应经过公证。

第七条、经纪机构提供不低于备案机构注册资本价值的房产作为不动产担保执业承诺。具体条件如下：无注册资本或者注册资本低于50万元的，应按公司目前的经营规模作相应的执业承诺；个体工商户30万元（江宁、浦口、六合区个体工商户20万元）；小型有限责任公司50万元（无分支机构，经纪人员10人以内）；较大型有限责任公司200万元（有分支机构不超过5家，经纪人员20人内）；大型有限责任公司500万元（分支机构5家以上，经纪人员20人以上）。房地产登记管理部门对担保期间的房产进行限制交易。

第八条、经纪机构办理不动产担保公证应提交：（1）《房地产经纪机构执业承诺书》（一式四份）；（2）经纪机构《营业执照》；（3）担保房屋《房屋所有权证书》；（4）房屋所有权人身份证明。

第九条、经纪机构由注册资本高于2000万元的企业为其提供信用担保执业承诺，并且所保证期间应在其营业期限之内。

第十条、经纪机构办理信用担保公证应提交:（1）《房地产经纪机构执业承诺书》（一式四份）；（2）担保机构《营业执照》；（3）担保机构法定代表人身份证明。

第十一条、房地产经纪机构或分支机构申请备案应提交： ⑴《南京市房地产经纪机构备案申请表》；⑵房地产经纪机构或分支机构的《营业执照》副本；⑶营业场所证明（《房屋所有权证》或《房屋租赁备案证》）； ⑷房地产经纪人或经纪人协理证书及注册证书；⑸经劳动管理部门备案的经纪人和经纪人协理的劳动合同； ⑹《房地产经纪机构执业承诺书》；⑺其他相关材料。

第十二条申请机构首先携带上述申报材料前往注册地所属区县住建管理部门申请备案初审，由区县住建管理部门审核申报材料、查验办公现场并签署审核意见。区县住建管理部门审核后，将申报材料移交市房地产市场管理处复审并核发《备案证明》。

第十三条《备案证明》有效期为4年，市房地产市场管理处每年3－6月份进行检查，期满后换证。《备案证明》检查应提交的材料：（1）《备案证明》（原件）；（2）机构《营业执照》副本（原件、复印件）；（3）房地产经纪人或经纪人协理证书或注册证书（原件、复印件）；（4）房地产经纪机构营业场所证明（原件、复印件）；（5）《房地产经纪机构执业承诺书》（原件）；（6）网上交易成交纪录。

第十四条经纪机构备案后若有登记备案事项发生变更或机构注销，应当在《营业执照》变更、注销后10日内前往《备案证明》发证机构办理相应变更、注销手续。

第十五条市房地产市场管理处应当将备案的经纪机构的相关信息向社会公示。

第三章房地产经纪人员注册

第十六条从事房地产经纪活动的执业人员应当持有房地产经纪人或经纪人协理证书。应当由其从业的房地产经纪机构到市房地产市场管理处办理注册后方可从业。

第十七条房地产经纪人协理在房地产经纪人的指导下开展经纪活动。房地产经纪人和经纪人协理注册单位发生变更的，应在30日内到注册管理机构办理变更手续。未经注册或应变更未变更的房地产经纪人和房地产经纪人协理，不得从事房地产经纪活动。

第十八条申请房地产经纪人协理从业资格注册的人员必须同时具备以下条件：（1）取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》；（2）具有完全民事行为能力；（3）所从业的房地产经纪机构已取得《备案证明》；（4）未曾出现因严重违法违规行为被注销注册或被限制从业3年以内情形。

第十九条市房地产市场管理处自收到房地产经纪人协理从业资格注册申请之日起3个工作日内，对符合条件准予注册的，核发《南京市房地产经纪人员注册证书》，对不符合条件不予注册的，退回申请材料。

第二十条《南京市房地产经纪人员注册证书》有效期为4年，期间应每年随同所属经纪机构办理检查手续，并提供网上成交纪录。期满后房地产经纪人协理继续从业的，应办理续期注册手续。申请续期注册或取得资格4年后申请初始注册的，应至少接受1次继续教育。继续教育由市房地产市场管理处具体组织实施。

第二十一条房地产经纪人协理在注册有效期内变更从业机构的，应由新从业的机构自变更之日起5日内到房地产市场管理处办理注册变更。

第二十二条房地产市场管理处将本市房地产经纪人员的注册、变更、注销情况以及违法违规行为向社会公示。

第四章行为规范

第二十三条房地产经纪机构在取得房地产经纪企业备案证明后，应向房地产市场管理处申请办理网上用户注册手续，取得网上操作权限。经注册认证，房地产经纪人员获得密钥和用户密码后，可以开展存量房网上交易业务，并对自己使用的用户代码负全部责任。房地产市场管理处应当公布取得存量房网上交易注册的房地产经纪机构和经纪人员名单。第二十四条房地产经纪机构网上交易注册用户有效期应和《备案证明》有效期一致。房地产经纪人员的密钥使用期限与《备案证明》年限一致，每年与《备案证明》一并年检续期后方可正常使用。经注册的用户信息产生变化的，经纪机构应当及时到房地产市场管理处变更注册用户信息。

第二十五条房地产经纪机构应严格遵守《房地产经纪管理办法》的相关规定，守法经营，诚信经营，遵守职业道德，自觉接受管理部门的监督指导，按时上报业务实绩报表。违反上述规定的将记入信用档案并向社会公示。

第二十六条房地产经纪机构和经纪执业人员在经纪活动中，应当坚持公开、公平、公正的原则，恪守职业道德。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用，经纪执业人员不得同时在其他经纪机构兼职。

第二十七条房地产经纪机构应积极配合房地产市场管理处处理各类涉及中介服务的客户投诉问题。在接到房地产市场管理处协助调查函三日内，应将调查情况及处理意见以书面形式上报。逾期不报的，视同投诉内容属实，房地产市场管理处将按《房地产经纪管理办法》进行处理，取消其网上操作权限，并记入该经纪机构和经纪人员的信用档案。

第二十八条各房地产经纪机构和经纪人员在接到房地产市场管理处的限期整改通知单后，未按时间和要求进行整改的，按相关规定予以通报并移交相关部门进行处罚。

第五章监督管理

第二十九条经注册的房地产经纪人员有下列情况之一的，由市房地产市场管理处注销其《南京市房地产经纪人员注册证书》：（1）不具有完全民事行为能力；（2）房地产经纪人员因在从事房地产经纪活动中受到刑事处罚；（3）所从业的机构备案已撤销；（4）严重违反职业道德和经纪行业管理规定，经查实被网上诚信平台曝光三次以上（含三次）的；（5）未按时办理续期注册。

第三十条经纪机构和经纪人员违反《存量房网上交易管理细则》，逃避网上交易监督管理一经查实的，市房地产市场管理处将根据相关规定予以处罚并在诚信系统予以公示。

4.美国房地产经纪管理经验总结篇四

经纪机构管理主体：

1、政府管理机构

州政府房地产局或房地产委员会。

州房地产委员会是房地产经纪业的管理机构，负责经纪人与销售员的执照颁发与管理，房地产交易客户的投诉，以及对执业房地产经纪机构、房地产经纪人及房地产销售员有关经纪活动的行政管理等等。在经纪人和销售员执业资格考试中，它负责审批培训的学校和相关的课程，并审查执业资格考试的内容等等。

美国的房地产经纪人协会都是以私人发起的独立机构组织，可分为三级协会，既有全国性组织，又有地区性组织，即全美房地产经纪人协会、州房地产经纪人协会和市房地产经纪人协会。三级协会之间是贯通上下的网络性关系，不是领导和被领导的关系。三级协会之间因各自发挥的作用不同，而相互关联、相互依存。协会内实行董事制，董事分两种，一种是出资人董事，一种会员董事。一般来讲，出资人董事在董事会中占的比重不高，会员董事所占的数量较多。不论是全国性协会还是州市协会，会员董事的人数都是根据地方会员所占的数量多少来确定的。

美国有两个著名的全国性行业组织，一个是全国房地产师协会(National Association of Realtors，NAR)，成立于1908年，其会员为有执照的房地产经纪人—房地产师。只有会员才能用“房地产师”的头衔作为从业的“注册商标”。同时房地产师也必须遵守协会的守则，参加该会的附属机构举办的各种学习培训;另一个协会是全国房地产经纪人协会(Nationa lAssociation of Real Estate Brokers，NAREB)，成立于1947年，最初主要从事黑人房地产经纪业务，其会员是有执照的销售员—房地产士(相当于我国房地产经纪人员制度中的“房地产经纪人协理”)。

各州协会54个(其中包括本土50个州，4个特区或自治区)。地区(地、市)协会1600个，仅参加NAR的会员人数就达250万人。每个个人会员或企业均可成为这三级协会的会员。美国的房地产经纪人协会纯粹是为房地产经纪人服务的机构，既不依附于政府，也不享有任何政府管理职能。

房地产经纪也的政府管理机构是州政府房地产局或房地产委员会，房地产经纪人协会分为三级，全国、州和市，三级协会之间是贯通上下的网络性关系，不是领导和被领导的关系。

2、房地产经纪人协会

管理职责：

州房地产委员会是房地产经纪业的管理机构，负责经纪人与销售员的执照颁发与管理，房地产交易客户的投诉，以及对执业房地产经纪机构、房地产经纪人及房地产销售员有关经纪活动的行政管理等等。

房地产经纪人协会分为三级，全国、州和市，三级协会之间是贯通上下的网络性关系，不是领导和被领导的关系。美国有两个著名的全国性行业组织，个是全国房地产师协会(National Association of Realtors，NAR)，另一个协会是全国房地产经纪人协会(Nationa lAssociation of Real Estate Brokers，NAREB)，会员分别为有执照的房地产经纪人—房地产师和有执照的销售员—房地产士(相当于我国房地产经纪人员制度中的“房地产经纪人协理”)经纪人协会纯粹是为房地产经纪人服务的机构，既不依附于政府，也不享有任何政府管理职能。

美国有两个著名的全国性行业组织，一个是全国房地产师协会(National Association of

Realtors，NAR)，其会员为有执照的房地产经纪人—房地产师。只有会员才能用“房地产师”的头衔作为从业的“注册商标”。同时房地产师也必须遵守协会的守则，参加该会的附属机构举办的各种学习培训，另一个协会是全国房地产经纪人协会(Nationa lAssociation of Real Estate Brokers，NAREB)，成立于1947年，最初主要从事黑人房地产经纪业务，其会员是有执照的销售员—房地产士(相当于我国房地产经纪人员制度中的“房地产经纪人协理”)。

管理内容：

政府主管部门

1、对房地产经纪人的考试管理。由州政府主管部门直接管理，具体事务由主管部门以订立

合同方式委托给专业公司或学校去实施。有的州是委托给考试公司，有的州是向州政府申请聘请学校来培训房地产经纪人。后这需经州政府主管部门审查，如果具备所有要求条件，就会批准其招生培训资格，并订立合同，作为政府指定的定点培训学校，教材和试题由州政府的主管部门定夺。这种方式政府主管部门既能依法行政，又不会事务缠身。

2、对经纪人的日常管理

（1）调查经纪人的诚信行为：:①执业前。房地产经纪人通过考试后，在发证书前，为了判断其是否符合执业资格，由州政府主管部门负责调查其诚实行为的记录。

这种调查一般是委托专业公司对申请人进行调查，如发现申请人有不诚实行为，即取消发证资格。②执业后。在经纪人从事房地产经纪活动过程中，若发现其

有欺诈当事人或其他不诚实行为时，主管部门也委托专业公司进行调查，查实

有不诚实行为，便取消被投诉的房地产经纪人证书，并报州政府取消其执照。

（2）对申请从事房地产经纪人活动，以及已经参与房地产经纪活动中的当事人，在其面对申请培训、考试以及日常的房地产经纪活动中遇到的各类问题，给予指

导和咨询。

此外各州房地产委员会一般都有一个调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查他的业务记录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检查部门负责处理此类案件。他们接到买主或卖主的控告后，立即去调查，问题严重的将暂停或吊销执照。

诚信管理

在给经纪人发证书前，由州政府主管部门委托专业公司负责调查其诚实行为的记录。如发现申请人有不诚实行为，即取消发证资格。当经纪人执业后，若发现其有欺诈当事人或其他不诚实行为时，主管部门也委托专业公司进行调查，查实有不诚实行为，便取消被投诉的房地产经纪人证书，并报州政府取消其执照。

行业准入：

政府规定了资质准入制度。即对房地产经纪人实行资质审查制度，政府有关部门对申请从事房地产代理和销售的企业和个人实行资质认证制度。尽管各州的规定有所不同，但对于达到法定年龄、学历、无不良记录、通过经纪人专业考试都有所规定。

美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员:一类是销售员(Salesperson)，另一类是经纪人(Broker)，他们必须通过房地产经纪人执照考试，方可取得执照开业。

在美国，房地产经纪人执照要通过考试获取，因此房地产经纪人考试制度是执业执照管理的核心所在。

在美国，房地产经纪机构和房地产经纪人是同一个单词“broker”，这主要是由于在美国一个房地产经纪机构的拥有者(owner)必须是一个持有房地产经纪人牌照的人，但不一定

每个持房地产经纪人牌照的人都会发起设立自己的机构，他可以受雇于别的房地产经纪人申办的房地产经纪机构。从这个意义上讲，持有房地产经纪牌照是发起房地产经纪机构的一种先决条件。

房地产经纪人在发起设立房地产经纪机构时只要能提供一个房地产经纪人牌照，即可向政府企业登记部门申请，一般来说，美国各州房地产委员会或者其它类似的政府职能机构是执行受理这类申请的权利主体。登记部门通过政府之间的计算机管理系统，对其牌照的真实性进行确认后，便可获准登记，不需要任何注册资本，企业存续期间发生的一切责任都由发起设立房地产经纪机构的房地产经纪人(Broker)承担。因此房地产经纪人以机构名义签订的任何一份合同都须经过机构的所有者或其授权的人进行确认。当机构所有者在牌照存续期间注册或重新考试未通过时，该机构不是选择倒闭就是更换所有者。美国法律规定一个经纪机构可允许有几个投资者即执业经纪人，但目前基本上都是一个经纪人拥有一家或多家经纪机构。

州房地产委员会有权发给执照，执行房地产业执照法及提供领有执照业者有关不动产方面的资料。该委员会通常通过以下三种方式来执法:拒发牌照、扣留牌照、吊销牌照。同时也可视案情的严重程度，向法院提起诉讼。

在美国一个房地产经纪机构的拥有者(owner)必须是一个持有房地产经纪人牌照的人，房地产经纪人在发起设立房地产经纪机构时只要能提供一个房地产经纪人牌照，即可向政府企业登记部门申请，登记部门通过政府之间的计算机管理系统，对其牌照的真实性进行确认后，便可获准登记，不需要任何注册资本，企业存续期间发生的一切责任都由发起设立房地产经纪机构的房地产经纪人(Broker)承担。

服务收费管理：

经纪人在日常业务中必须详细记录所有来往账目，一定时期要妥善保存所有登记的委托业务、成交记录的文件资料，以备有关管理部门检查。为了防止公私款不分，每位房地产经纪人必须开立特别信用账户，用来专门存放委托人的款项，禁止将委托人的钱款混入私人账户中。

根据美国反托拉斯法，任何房地产经纪交易机构都不可强迫订立最小佣金比率，若房地产经纪人为其提供的服务不是通过公开市场部分，而是擅自订立销售佣金，则违反了反托拉斯法的规定，将受到严厉的处罚。

美国房地产经纪佣金一般为房屋成交价的6%，不过其标准随所销售的房地产种类而有所不同，各个州也不太一样，由市场调节决定。单栋独立住宅的佣金率通常为3%-8%，大型商业用房地产收取的佣金费率则较低，为3%-6%，但未开发的土地，佣金则高达6%-10%。房地产经纪人完成经纪业务后，由房地产机构收取佣金，经纪人可以得到佣金的50%-90%，具体比例由房地产经纪机构的拥有者或其授权者确定。如果是两个经纪人通过经纪人协会联手做，即经纪人A开发房源，由经纪人B销售掉，A大约分配到40%-50%的佣金，B大约分配到50%-60%的佣金，另外5%-10%的佣金由中介机构获取。

纠纷投诉受理：

在美国，房地产经纪人只要犯了错，无论大小都要被记录在案，次数多了牌照会被吊销。美国还确立了回顾检讨制度，每隔一定时期由所有同行对一些业务行为进行回顾和评判，如果大家都认为有异议的，可以对其进行处罚。

州的政府主管部门一般还设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务记录，发现问题及时向该主管部门报告，由主管部门讨论决定是否做出处罚，严重的要向法院控告，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。消费者还可以通过两个渠道对房地产经纪人进行投诉:一是房地产经纪人协会，二是房地产仲裁会。房地产仲裁会经政府授权，可以作出吊销牌照的处罚决定，经纪人或销售员只要有一次违反职业道德的行为发生并被暂停或吊销牌照，就会被刊登在经纪人的广告刊物上，从此很难再从事这一职业。经纪人协会虽无权吊销牌照，但可对会员进行罚款或劝其退会，由于协会在行业中的影响作用，受其处罚的人也很难再在经纪行业中从业。

法规

美国有关规范房地产经纪人的法规大致有如下几种:①一般代理法规(Conunon-law Agency);②契约法规(Contract PrincipleS);③各州的执照法(State Licensing Laws);④各州相关法律(Qther state Laws);⑤联邦法(Federal Laws);⑥专业伦理法则(Professional Codes of Ethies)。以房地产执照法为规范中介业者最严密的法令。立该法主要目的是为了规定发给经纪人员执照所需符合的标准和具备的资格，并以此来保证房地产经纪业的一定专业水平，进而保证消费者免受不称职经纪人员的损害，同时也保证领有执照的经纪人员免受不公平对待或不公平竞争。

信息系统：

美国房地产经纪行业从业人员的协作关系主要体现在对房屋买卖信息的共享上面，这就不能不提到美国房地产经纪行业内已形成的成熟和稳定的信息共享机制——MLS(Multiple Listing Service)房源共享系统。MLS是20世纪二、三十年代生于美国的一种房地产交易方式。它是由许多房地产经纪人联合起来，共同建立信息系统，共享系统的信息资源，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间完成。参加系统的每位成员均采用独家销售方式和客户签订委托合同，然后将此信息输入系统。该系统建立初期采用了信息汇编形式，定期将这些汇编发给系统成员。到了20世纪八十年代，由于计算机网络的发展，系统成员开始按规定将自己独家销售的委托信息交由网络中心输入，所有的成员在家或办公室随时都可以查看到发生在全市乃至全国的房地产交易的委托情况。房地产经纪人协会负责传送所有的卖房信息。经纪人得知开发商或业主卖房的信息后便汇集到经纪人协会，通过这个渠道各种信息源源不断地传送给经纪人协会，由协会汇总，实行信息共享。在美国，几乎90%的NAR会员加入了MLS，系统存储了约130条房源信息，囊括了全美国81%的住宅业务。

房地产经纪行业的主要经营资源是市场房屋的供求信息，如果每一个经纪人对自己所得到的信息进行垄断，那么整个行业的经营效率就不可能提高。因此，房地产经纪行业的信息管理是非常重要的一项管理内容。

在美国，一般由房地产经纪人协会对房地产经纪行业信息进行管理。当人们有出售房屋的意念时，一般都会先找经纪人。这样，信息通过经纪人源源不断地传送给经纪人协会，协会汇总后进行公布，详细介绍所有房屋出售的信息，并定期更新。

为了防止经纪人垄断信息，美国房地产经纪人协会规定，凡是加入协会的经纪人，不得将信息私有，必须报给协会;如果将信息垄断，一旦查出，协会就会将该经纪人开除。同样经纪人也总是先从协会的信息汇编或该网站上获得卖房信息。协会规定，凡采用协会信息，不论以何种方式成交，均要向协会交纳信息费，从佣金中扣除。经纪人不断地输送或从协会那里获取房屋信息，从而不间断地开展中介业务，市场效率大大提高。

房屋屋出售人将房源信息告知经纪人，信息通过经纪人源源不断地输送到该系统看，在美国，一般由房地产经纪人协会对房地产经纪行业信息进行管理。房传送给经纪人协会，协会汇总后进行公布，详细介绍所有房屋出售的信息，并定期更新。凡是加入协会的经纪人，不得将信息私有，必须报给协会;如果将信息垄断，一旦查出，协会就会将该经纪人开除。

5.房地产经纪企业管理实训---资料篇五

随着改革开放的逐渐深入，中国房地产行业经历了从无到有，从小到大，从赢弱到强势的发展过程。从1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，标志着中国房地产综合开发序幕的拉开，到如今中国房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%，房地产行业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上。我们不难看出，房地产企业正在我国的国民经济中扮演着不可或缺的角色。伴随着行业的飞速发展，我国的房地产企业从业人数也成倍增长：从1996年到2005年的十年间，中国房地产行业从业人数增长了115％，从7万人猛增至151万人；在此十年间，个别区域如天津，江西，湖南，云南和西藏等地的从业人数更是猛增了260％-477％。

很显然，飞速的行业增长带来的是大量的从业人数的增长。尤其在过去的5年中，房地产行业的薪酬优势吸引着社会各界不同阶层、不同年龄、不同学历背景人才的涌入，而在房地产经纪企业中这种现象更为突出。在庞大的房地产经纪人队伍中，我们可以看到中专生、专科生、本科生、研究生、海归派，有时甚至是已过不惑之年的长者。而伴随从业人数的增长，从业人员的管理问题也逐渐凸显，很多企业都受困于如何组建、培育、管理如此庞大的人员队伍。

目前中国房地产经纪企业的员工管理主要存在如下问题：

1.招聘门槛低，直接导致从业人员素质参差不齐。

首先，学历要求不高。这里我们做一个很简单的试验：打开百度或Google输入“房地产经纪学历”关键字，我们不难发现在所有搜索结果中内容为招聘广告的，其中90％以上均可以找到“学历不限”的字眼。可见目前大多数房地产经纪企业在招聘过程中并没有设定明确的学历要求，对员工的知识水平及专业能力把关不严。而这会直接导致员工素质不一，学历状况好的员工不易保留的问题。其次，面试中并不注重行业经验及专业知识。很多中国房地产经纪企业在面试过程中过于注重考察候选人的适应能力、压力管理能力及快速学习能力，而忽视了行业经验及专业知识的考核。大部分企业甚至认为招聘没有经验的员工会比有经验的更便于管理，减少薪资支出和跳槽的风险。而这种短视的做法既在短期内增加了企业的培训成本，从长远来讲又不利于吸收有着不同理念的行业优秀人才，给企业朝多元化发展带来障碍。

2.培训机制问题多多。

很多企业并没有开发设计完善的新员工入职培训计划

取而代之的是有着1-2年从业经验的“老员工”言传身教，以自己的经验给新员工做“榜样”，好一些的企业会用1周左右的时间传授一些简单的行业形势和销售技巧。加之前述招聘门槛低，更加重了员工素质不一的问题。而正规的新员工培训计划至少应该包含企业文化培训、技术类培训、行业培训、职业道德培训及各种管理技巧培训。有了这些系统化的培训

机制，才能更大限度地降低招聘门槛低带来的问题。

几乎没有企业为员工打造个人职业生涯发展计划（IDP）。

也就是说，培训对于房地产经纪企业来讲基本上是一次性的，在员工入职后培训根本就和他们无关了。这样导致很多从业人员（尤其是优秀从业者）单纯靠自己的打拼和努力，在无数次失败和挫折中总结出自己认为可以通向成功的经验，并一直沿用下去，更可能传授给他将要培训的新员工。而不成功的从业人员还会继续沿用并传授他们认为正确的方法，从而形成了一个恶性循环，不利于行业整体的发展。

由于企业不愿为员工在从业资格上投入培训资金，导致具有执业资格的从业人员少。

到年底为止，通过全部中国房地产经纪人考试的人数共有27，305人，注册从业的只有16，466人。但根据10月31日召开的全国房地产经纪峰会公布的数字，全国房地产经纪从业人员超过百万。也就是说，目前的房地产经纪人注册从业人员占全部从业人员的比例还不到2%，这其中的主要原因就在于全国的注册房地产经纪人数量实在太少。而国家规定经纪企业的从业人员应有一定比例的人员取得房地产经纪人员证书，部分省市还规定房地产经纪企业应有房地产经济师专业人员一至二名。第四，没有职业道德培训。房地产经纪行业的不规范性使得目前国内没有企业为员工进行职业道德的培训，这直接导致从业人员频频出现诚信和违法问题。诚信问题主要表现为吃差价、私单、跑单等现象；而违法问题更为复杂，主要有向客户提供虚假或不实介绍以期达成交易、越权签订合同、收取超过国家标准的佣金、泄露客户隐私或公司机密、超范围经营吞吐业务、收受贿赂等等。

3.在对待员工和使用员工问题上过于急功近利。

在这里，我们可以先从中美两国的经纪人与经纪企业间的关系作对比而入手分析。美国的经纪企业是为经纪人服务的，经纪企业的利润率低，而经纪人的利润率较高；中国房地产经纪人与经纪企业的关系式独立合同制关系，经纪人不是公司的雇员，而是掌握房源信息的独立主体，经纪企业对信息资源无法有效控制。这促使经纪企业必须用最优惠的待遇和最贴心的员工服务方设法方法来留住经纪人。而这在中国恰恰相反，在工作时间上，国内企业几乎100％超出了国家规定的标准工时，节假日无补偿加班更是家常便饭，这无形中削减了经纪人的人均单位产能，而却并不会过多增加经纪企业的经营成本，最终损害的还是经纪人的利益。另外，很多企业也不与经纪人签署劳动合同，对于员工的劳动利益没有保障。

4.企业文化缺失。

出于前述功利目的，国内大多数房地产经纪企业并不注重发展企业文化，而更多地将注意力集中在如何获取更多客户及如何拓展更多潜在市场进而获得更大利润上。但企业文化的缺失就好像釜底抽薪，当企业经历过最初的资本积累准备进入到平稳发展期时，没有企业文化的保障就往往会使企业陷入进退两难的困境。而对于员工而言没有企业文化就很少有归属感，自然成就感也会很低，很多人只是把中房地产经纪人这一职业作为职业生涯的一种过渡和经验积累，很少有人将其视作终身职业。

由此可见，中国房地产经纪企业在这个特殊的发展时期还是有着很明显的特征的，而人员管理问题的凸显也是这一特殊时期的必然。事实上，如果行业内企业在经历了疯狂扩张之

后能真正冷静思考企业的用人问题，把企业的人员管理真正上升到人力资源管理的高度，将会使整个行业爆发出更大的内驱力。因此国内房地产经纪企业可在选、育、用、留、裁——企业人力资源管理实践五要素方面尝试改进：

优选。根据企业自身需求，详尽分析每个岗位职责内容和相应知识技能及经验要求，制定出适合本企业本岗位的职位描述，以此为招聘依据展开招聘。避免门槛过低导致的人员综合素质差，及新员工从业经验少等问题。

广育。即投入充足的资金下大力度广泛开展企业内训。将新员工入职培训作为一个持久的（通常为2－3年），层层递进的项目展开，为新员工在入司的前2年内提供多种多样的培训机会，搭好成长的平台；同时针对每个员工的自身特点为其设计个人职业生涯发展计划，并逐步跟踪实施；推行持证上岗制，鼓励员工在获得从事中国房地产经纪人从业许可证的前提下尽可能多的学习和获得各类资格认证，丰富其知识面；加强职业道德培训，使每个员工明确职业操守，恪守行业规范。

善用。妥善处理员工与企业之间的关系，给员工更多关心，增强其归属感；保证劳动合同的签署；实施弹性工作制，减少加班给员工带来的损失；设计合理薪酬及奖励机制，提高人员稳定性。

自留。即通过制定、完善、发展自身特有企业文化，并使之根植于每位员工的心，从而实现员工自我管理，自我激励，最终能在众多外部机遇诱惑下自己主动留在公司发展，希望和公司共同成长。

6.房地产经纪企业管理实训---资料篇六

一、房地产经纪行业目前存在的问题持证人员少, 经纪从业人员素质不高

从国际有关经验看, 在美国等发达国家, 房地产经纪人员都要通过考试、取得牌照才能执业, 因为美国大量的房地产转让、抵押、租赁都要通过房地产经纪人才能实现。美国在2005年底, 房地产经纪人协会的会员已经达到了120万人, 而且高学历高素质的人员占了很大比重, 专业化程度相当高。在我国台湾地区房地产经纪业的初期, 因从业人员素质参差不齐交易环境较差, 且客户认同度不高, 连带影响房地产经纪业的社会形象低下。但自从台湾各大品牌经纪机构积极培养高学历经纪人员, 同时当地房地产经纪业相关管理条例实施后, 专业资格认证和从业执照时代来临, 市场逐步规范。许多拥有大学或硕士以上高学历的新人, 纷纷投入房地产经纪行业。买卖双方对房地产经纪机构的认同度提高, 大大改善了房地产经纪机构和经纪人的社会形象。目前房地产经纪行业已成为台湾大学毕业生求职的热门行业之一。按照我国建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》第八条, 房地产经纪人员必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员, 不得从事房地产经纪业务。而现在一些房地产经纪公司的从业人员一无证书二无从业经验, 甚至缺乏相应的基本知识, 造成现有从业人员良莠不齐, 严重危害了中介行业的健康发展, 造成消费者对中介机构的信任危机, 因此房地产中介机构如何健康的发展下去成了目前亟待解决的问题。

经纪机构市场准入机制不健全, 门槛准入低, 监管不到位

按照有关法律规定, 设立房地产经纪服务机构, 仅需向工商行政管理部门申请设立登记, 领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度, 对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用, 但由于专业化管理环节的缺失, 也在一定程度上导致了许多问题。根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第11条, 规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。尽管这些条件比较低, 但是有些房地产经纪机构也无法达到条件或租借别人的《经纪人资格证书》蒙混检查。目前从事房地产经纪的人员, 尤其是一些小型经纪机构的从业人员, 有的不仅无证从业, 甚至根本没有系统地参加过相关知识的学习培训。目前中国共有房地产经纪机构3万多家, 3.5万人取得全国房地产经纪人执业资格。3.5万证相对于现在蓬勃发展的房地产经纪市场几乎是杯水车薪, 在此基础上, 北京、上海等大城市根据现状积极开展房地产经纪人协理从业资格考试弥补持证不足现象, 但这并不能从根本上改善从业人员整体素质这一硬伤。

经纪机构经营行为不规范, 业务范围窄, 业务内容同质化日趋严重

经营不规范是当前我国房地产经纪市场的一个突出和普遍的问题, 这不仅损害了委托人的利益, 而且严重影响了房地产经纪行业的整体形象。具体表现有:虚假广告、合同不规范、收费不合理、吃差价, 甚至诈骗客户交易款的事件也时有发生, 例如在交易中大肆超标收费和赚取差价等。有关报纸曾报道, 一位陆女士在经过经纪机构购买一幢价值仅7.5万元的房价却被房屋经纪机构收取了1.5万元的手续费。而根据《城市房地产中介服务管理规定》第14条的规定, 房地产经纪机构必须按规定收费, 目前最高只能收取3%的佣金。因此这个房地产经纪机构的收费已经大大超过了国家规定的标准, 严重侵犯了购房人的利益, 涉嫌合同诈骗。近几年, 房地产经纪公司“一夜之间人间蒸发”的报道屡见报端, 群众投诉多信用指数低。由于我国房地产经纪行业处于发展的初级阶段, 房地产经纪机构经营不规范问题还很严重, 一些老百姓一提到房屋中介就想到暗箱操作、黑中介等, 以致社会对于房地产经纪行业不信任, 投诉率一直居高不下。

应当看到, 上述违法现象有些只是个别房地产经纪机构所为, 但这些问题的存在使得消费者对房地产中介机构产生了信任包机, 甚至对中介机构望而却步。这不仅严重损害消费者的利益, 而且对房地产销售和流转造成不利的影响, 最终损害房地产经纪机构和经纪人本身的利益, 可谓两败俱伤。如何消除消费者的信任危机, 让他们放心的走进房地产经纪机构, 引导房地产经纪机构的健康发展成为目前亟待解决的问题。

二、房地产经纪行业生存发展对策

大力推行房地产经纪从业人员的资格认证制度, 严格机构备案制度

严格执行《房地产经纪执业规则》等法规, 要求从业人员必须持证上岗。整顿房地产经纪行业队伍, 严格检查各经纪机构从业人员资格, 经纪机构从业人员务必做到“先考证, 后上岗”。建立从业人员和经纪机构信用档案, 定期检查、清理和公布, 不良记录要公开曝光, 限期整改, 屡教不改的要予以清除。对违法、违规者要严肃依法处罚, 或者是警告、罚款, 直至吊销执照, 从而加大失信、违规的风险和成本, 以此来保护和支持诚信和守法的经纪队伍, 净化经纪市场环境。为了规范房地产经纪机构和从业人员的行为, 应大力推行房地产经纪从业人员的认证管理。现阶段的重点应放在坚决取缔一切非法从业人员, 严格管理注册人员的经纪行为, 建立健全奖惩和退出机制。要求持证上岗, 设立房地产经纪机构的法定代表人及设立分支机构的负责人一定要取得全国房地产经纪人执业资格, 从业人员要尽快取得房地产经纪人协理从业资格。通过持证率保证从业人员强迫受教育, 提高职业素养和水准。鼓励从业人员参加全国房地产经纪人执业资格考试, 提高房地产经纪人的社会地位, 增加执业资格证书的含金量, 产生职业自豪感。严格机构备案制度, 要求只有在房地产管理部门备案的房地产经纪机构, 才能从事房地产经纪活动;只有取得房地产经纪人执业资格或者房地产经纪人协理从业资格并经注册的人员, 才能从事房地产经纪活动。房地产经纪机构取得营业执照后应到房地产管理部门备案, 房地产管理部门应采取措施, 使得没有备案的房地产经纪机构做不了房地产经纪业务。

树立诚信教育, 施行网上办公备案, 把不合格信用公之于众

各地要自发地成立房地产经纪人协会或专门自律组织, 接受社会和消费者的监督, 实施不良信息记录制度。管理部门应将房地产经纪机构及其执业人员的不良信息录入经纪人管理系统, 并限制有不良记录的房地产经纪机构及其执业人员从事房地产经纪活动。北京市率先在全国成立了企业信用网, 只要输入企业名称就能搜索到相关的诚信记录, 这样消费者就能有针对性的选择企业信誉好的房地产经纪机构办理业务, 让一些违规操作有不良信用记录的经纪公司无法立足。大浪淘沙始见金, 优胜劣汰, 在竞争中让经纪机构加强自律, 让行业整体水平得到大幅提高。

经纪机构应实施品牌发展战略, 发挥行业协会在行业管理中的作用

房地产经纪机构只有在阳光下经营, 通过塑造自己的服务品牌, 建立起自己独特的企业形象, 才能在今后的大浪淘沙中独领风骚。一要走专业化经营的道路, 根据自己的特点, 选取细分市场, 不断探索独特的商业运作模式, 做足专业化的文章;二要向客户提供可行的、周到的、贴心的服务, 做足服务的文章。做到对待客户真诚, 放低自己, 突出客户的需求, 真心实意地为客户着想, 与客户成为朋友, 这样才能创造良好的口碑与品牌。房地产经纪行业管理模式目前是行政管理为主, 辅之以行业自律的形式。政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能, 管理以行政手段为主, 各类职能都集中在行政部门。目前行业协会承担的职能主要是传达、反映和沟通, 并承担了一些资质、资格管理工作, 如反映协会会员的意见建议、开展“金桥奖”评选等, 并承担了一部分经纪公司的备案工作。此外, 行业协会还在人员培训、信息提供、内外交流, 以及行业发展调查咨询等方面为政府和企业提供了服务。

7.房地产经纪企业管理实训---资料篇七

方“房地产经纪”频道。

二、点击“房地产经纪”频道中“登录业务系统”窗口(页面左侧)中的“新用户

三、在“新用户注册”向导页面中，选择“用户类型”为“经纪机构”，点击“下一

步”按钮，进入“经纪机构基本资料”填写页面(带*号部分为必须填写信息，其余部分为选填信息，下同)，开始填写经纪机构的基本资料

四、完成“经纪机构基本资料”资料的填写工作后，点击“下一步”按钮，在弹出

的“经纪机构注册”窗口中继续填写股东、执业经纪人和其他从业人员信息

五、通过点击“经纪机构注册”窗口左部的“注册流程”菜单可以查看经纪机构注

册的帮助信息或下载注册帮助文件

六、通过点击“经纪机构注册”窗口左部的“企业资料”菜单可以修改已填写的“经

纪机构基本资料”

七、点击“经纪机构注册”窗口左部的“股东资料”菜单，开始填写股东资料;一

次只填写一个股东资料，每填写完成一条记录后需要点击“添加”按钮菜单来完成操作;也可点击窗口上方的.“列表”菜单来浏览已经填写完成的股东资料，当然，也可以进行修改或删除操作。

八、点击“经纪机构注册”窗口左部的“经纪人”菜单，开始填写在本经纪机构执

业的经纪人执业信息

(1) 选择“经纪人”：点击“经纪人执业情况”信息填写窗口中的选择按钮;

在弹出的“经纪人选择条件”窗口中输入经纪人的完整姓名与身份证号码;点击“查找按钮”，在“经纪人选择结果”窗口中找到所需要的经纪人记录，点击对应的“选择”图标(为手型图标)即可

(2) 填写“经纪人”执业资料：在“经纪人执业情况”信息填写窗口继续填写

该经纪人的“执业日期”、“劳动合同到期日”等信息，填写完成点击“添加”按钮

(3) 可以点击窗口上方“列表”菜单浏览已经填写的经纪人执业记录，也可以

进行修改或删除操作

九、点击“经纪机构注册”窗口左部的“其他从业人员”菜单，开始填写其他从业

人员资料，具体操作与“股东资料”的填写类似

十、点击“经纪机构注册”窗口左部的“打印表格”菜单，对办理经纪机构备案所

需要的各种表格进行打印，持下列表格及相关材料到区县建委办理备案。

十一、点击“经纪机构注册”窗口左部的“完成注册”菜单，完成用户注册工作

十二、在领取《北京市房地产经纪机构备案证书》的同时，由管理部门发给登录账

号及密码。企业可凭该账号密码登录管理系统。

十三、在注册填写过程中因特殊原因中止的，可再进入注册页面并输入单位名称、

营业执照号及法定代表人姓北京市房地产交易管理网房地产经纪机构用户注册指南名，点击“找回注册窗口”：

8.房地产经纪企业管理实训---资料篇八

江苏省物价局

苏价服„2011‟225号

关于转发《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》的通知

各市、县（市）建设局（委）、房产局，物价局：

为规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会联合下发了《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》（建房„2011‟68号）。现将文件转发给你们，并结合我省实际，提出以下意见，请一并遵照执行。

一、切实加强房地产经纪机构备案管理

对房地产经纪机构实施备案管理，是相关主管部门掌握房地产经纪机构情况，有效实施监管的重要措施。房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县（市）房地产主管部门办理备案手续，取得备案资格证明。已备案企业跨行政区域异地承接业务时，还需按照有关管理规定到项目所在地房地产主管部门办理备案手续，并取得当地房地产主管部门的备案资格证明。

各地房地产主管部门应及时将已备案的房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人或者负责人、注册资本、注册房地产经纪人及房地产经纪人协理等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择，并通过搭建信息平台、发布风险提示等方式，引导当事人委托已备案的房地产经纪机构办理相关业务，并将机构备案相关情况及时通知所在地房屋登记机构。对未经备案的机构和未注册的房地产经纪人员代理的业务申请，房地产交易与登记、租赁、抵押等业务部门应不予受理。

二、强化房地产经纪人员管理

实行房地产经纪人和经纪人协理持证上岗和全省统一标牌并挂牌执业制度。房地产经纪机构及从业人员要严格遵守法律、行政法规、行业管理规定和职业道德规范。房地产经纪机构要推广使用当地房地产主管部门或者房地产经纪行业组织制定的房地产经纪服务合同和存量房买卖合同或房屋租赁合同示范文本。房地产经纪机构要严格执行交易资金监管制度，与商业银行签订的协议，要明确专用账户的性质、管理要求、双方的权利义务等相关内容，开立客户交易结算资金专用存款账户，并报住房保障和房地产主管部门备案后方可开展代收代付交易资金业务。房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。房地产经纪机构不得向买卖（交易）双方收取交易资金监管费等名目的费用。

三、积极推行存量房交易网上签约备案制度

各地房地产主管部门和房屋登记机构要大力推行，全面组织实施存量房经纪合同和交易合同网上备案的相关工作。房地产经纪机构取得备案资格证明后方可办理网上用户认证手续；未取得备案证书的，不予办理网上用户认证手续。要加强对存量房经纪合同和交易合同网上备案的监管，发现房地产经纪机构有虚拟经纪委托合同、交易合同，虚报委托价格或虚拟成交价格等违规行为的，应当责令整改，整改期间可暂停该房地产经纪机构的网上签约。

四、加强对房地产经纪服务收费管理

房地产经纪机构应严格按照规定收费，提供质价相符的服务，并实行明码标价。严禁肢解收费项目、巧立名目或变相提高收费标准等违法违规行为。

五、完善信用档案，推进经纪行业诚信建设

各省辖市房地产主管部门要建立健全房地产经纪信用档案，并结合实际情况和专项整治工作，建立本地区经纪机构信用档案，于11月底前报省住房城乡建设厅备案。

六、完善工作机制，形成行业监管合力

各地房地产、价格主管部门及房屋登记机构要各司其职、协同管理，共同做好房地产经纪活动监督和管理工作。要建立房地产经纪机构和经纪人员信息共享制度。对房地产经纪机构活动情况及时通报，房地产经纪服务收费中的违法违规问题及时协调处理。

七、开展房地产经纪行业专项整治

按照国家统一部署，我省定于今年7月至11月开展全省房地产经纪行业专项整治活动。各省辖市房地产主管部门要会同价格等主管部门按照《全省房地产经纪行业专项整治工作方案》（详见附件1），制定本地区整治工作实施方案，及时布置所辖县（市）开展专项整治工作，并加强指导和检查；各级房屋登记机构要积极配合、主动作为开展整治工作。要重点查处并曝光一批经纪机构发布不实信息、违反调控政策、违规收费、赚取差价、不正当竞争、挪用交易资金等违法违规典型案例。7月底前，各省辖市房地产主管部门、价格主管部门要将本地区整治工作布置情况及整治工作实施方案分别向省住房和城乡建设厅、物价局上报。

附件：

1、全省房地产经纪行业专项整治工作方案；

2、住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》（建房„2011‟68号）。

二○一一年七月七日附件1：

全省房地产经纪行业专项整治工作方案

为加强房地产经纪行业管理，规范房地产经纪行为，建立公平竞争、诚实信用、运作规范的市场秩序，进一步促进我省房地产市场平稳健康发展，根据《房地产经纪管理办法》、《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(建房„2011‟68号)等相关文件要求，定于今年7月至11月对全省房地产经纪行业集中开展一次专项整治。现就专项整治制定如下工作方案。

一、工作目标任务

通过专项整治，落实房地产经纪行业的各项管理制度和措施。依法重点查处房地产经纪过程中的违法违规行为以及群众投诉和媒体曝光的典型案例，切实解决群众反映强烈的突出问题，使违法违规行为得到有效遏制，进一步规范房地产经纪服务行为，完善房地产经纪市场信用体系，创造公平竞争的市场秩序和规范诚信的市场环境。

二、专项整治主要内容

（一）机构备案及经纪人员管理方面

房地产经纪机构或分支机构是否在规定时间内到所在地房地产主管部门备案，并在经营场所醒目位置公示。从业人员是否为注册有效期内的房地产经纪人或经纪人协理；从事辅助工作的人员，是否建立实名登记和工作卡制度，挂牌上岗。

（二）从业行为方面

是否提供或者代办虚假证明材料、协助当事人签订“阴阳合同”、不履行必要告知义务；是否建立业务记录制度，如实记录业务情况，保存房地产经纪服务合同；房地产经纪服务合同是否由房地产经纪人员签名，并加盖房地产经纪机构印章；未取得房地产经纪人员职业资格的是否在房地产经纪合同上签字；是否在经营场所醒目位置公示房地产经纪服务项目、收费标准、明码标价、举报电话；是否违规分解收费项目、巧立名目或变相提高收费标准；是否使用工商和建设部门联合制定的存量房委托合同、买卖合同等合同示范文本；是否违法违规提供房屋租赁经纪服务；是否按规定办理网上签约备案。

三、工作步骤

（一）动员部署阶段（7月）。各市、县（市）房地产、价格主管部门研究制定整治工作实施方案，进行动员部署。7月底前，各省辖市房地产、价格主管部门应分别向省住房城乡建设厅、物价局报送全市整治工作实施方案；各县（市）房地产、价格主管部门应分别向省辖市房地产、价格主管部门报送整治工作实施方案；

（二）自查自纠阶段（8月）。各市、县（市）房地产、价格主管部门要按照要求，认真组织开展自查自纠工作。各房地产经纪机构和从业人员要对照整治工作内容要求进行自查自纠，对自查中发现的问题要及时进行整改。

（三）检查督查阶段（9月-11月）。各地要按照专项整治工作要求，突出重点，点面结合，采取重点检查与随机抽查相结合的方法，加强对房地产经纪机构巡查，对存在违法违规行为、群众举报投诉的经纪机构和从业人员要进行重点检查。省住房城乡建设厅、物价局将于11月上旬对各地专项治理开展情况进行督查，各省辖市要于10月下旬对所属县（市）专项治理开展情况进行督查。

各设区市房地产、价格主管部门应于10月底前将本地区开展专项整治工作总结分别报送省住房城乡建设厅、物价局。

四、工作要求

（一）加强组织领导。开展房地产经纪行业专项整治，是深入贯彻落实国家房地产市场调控政策的具体措施，对整顿和规范房地产市场秩序、加强房地产市场监管、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义。各地要加强领导，精心组织，确保工作落实到位。

（二）加强协调配合。各地房地产、价格主管部门要分工协作，统一部署，明确分工，密切配合，建立完善信息互通、联动的执法机制，形成整治合力。

9.房地产经纪企业管理实训---资料篇九

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、根据《物权法》的规定，关于不动产登记原则的叙述中，错误的是。A：统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定

B：不动产登记费按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取，不得按件收取 C：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理 D：国家对不动产实行统一登记制度 E：权利型房地产投资信托

2、城市房屋拆迁补偿中，货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产确定。A：重置价格结合成新 B：市场评估价格 C：重置价格 D：最新价格

E：权利型房地产投资信托

3、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。A：2 B：3 C：4 D：5 E：客户资金代收代付风险

4、下列情况中，可以发布房地产广告的是。A：取得预售许可证后的商品房 B：权属有争议的

C：违反国家有关规定建设的房屋 D：经验收不合格的房屋 E：权利型房地产投资信托

5、一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，人数为名的单数。A：1～5 B：3～7 C：5～11 D：7～13 E：权利型房地产投资信托

6、一般采用这个指标来测度城市化水平，这一指标又被称为城市化率或城镇化率。

A：农村人口占总人口比重 B：农村人口占城镇人口比重 C：城镇人口占总人口比重 D：非农业人口占总人口比重

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

7、房源信息的非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。A：周期性 B：可靠性 C：时效性 D：互动性

E：工厂的生产设备

8、下列选项中，是可以立即见效的一种开拓房源的渠道。A：路牌广告

B：派发DM宣传单 C：电话访问 D：互联网

E：工厂的生产设备

9、房地产转让最主要的特征是。A：使用权发生转移 B：发生权属变化 C：房地产买卖 D：房地产租赁

E：客户资金代收代付风险

10、大型购物中心采用较多的一种营销策略模式是。A：分散出租策略

B：分层或分片出租策略 C：分割式销售策略

D：分层(或片)与分散出租结合策略 E：工厂的生产设备

11、通过这种形式，让承租人对拟购买的房屋建立“安全缓冲地带”，以便有较充裕的时间和使用过程对商品房质量加以了解。A：先租后售 B：预租代理 C：先售后租 D：指定代理

E：工厂的生产设备

12、下列不属于商业地产项目特征的是。A：收益多样性 B：赢利模式多元化 C：经营活动的有限性 D：权益复杂与利益平衡 E：工厂的生产设备

13、营销人员应通过等方式尽量避免与消费者发生冲突。A：提高思想修养，增强自我控制能力 B：增加学识，尽量接近消费者

C：时刻为消费者着想，维护消费者利益 D：学会处理消费者不同意见的方法 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

14、下列选项中，将成为推动中国房地产经纪业发展的两大支柱。A：信息化和规范化 B：资本和规范化 C：规范化和专业化 D：资本和信息化

E：客户资金代收代付风险

15、关于房地产经纪人注册证书注销的说法，错误的是。

A：以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产经纪人注册证书的注销注册 B：连续2年以上(含2年)脱离房地产经纪工作岗位的注销注册 C：严重违反房地产经纪职业道德的注销注册

D：被注销注册的人员，达到规定的注册条件的，不能重新申请注册 E：客户资金代收代付风险

16、企业在动态的环境中，通过满足消费者的需要促进交换，最终实现企业的目标是。

A：市场营销活动的目标 B：市场营销的本质 C：市场营销的核心思想 D：市场营销的基本原理 E：工厂的生产设备

17、房地产经纪行业管理的侧重点在于。A：提供实体性产品

B：提供具有使用价值的动态过程 C：保证服务过程的规范性

D：加强房地产经纪信息的目的性 E：客户资金代收代付风险

18、由省级税务机关确定用地是否免税的不包括。A：集体所有的居住房屋及院落的用地

B：房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地 C：民政部门举办的安置残疾人员占一定比例的福利工厂用地 D：集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地 E：权利型房地产投资信托

19、下列法律中，具有最高法律效力的是。A：《宪法》 B：《物权法》 C：《合同法》 D：《民法通则》

E：权利型房地产投资信托

20、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。A：使用面积 B：套内建筑面积 C：共有面积 D：建筑面积

E：权利型房地产投资信托

21、建筑策划内部条件调查的关键是。A：对使用者的分类和特性进行研究 B：对建设项目的功能要求进行研究

C：对建设者的设计要求和管理条件进行研究 D：对建筑的使用方式进行研究 E：工厂的生产设备

22、下列关于预期投资收益率的表述，错误的是。

A：预期收益率就是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率，是一个预期指标

B：预期收益率通常包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率 C：预期投资收益率目标一般用于房地产短期投资项目 D：预投资收益率可以通过总投资回收年限计算． E：工厂的生产设备

23、在房地产法律体系中，是指开发商依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系。A：房地产开发关系 B：房地产交易关系 C：房地产行政管理关系 D：物业管理关系

E：权利型房地产投资信托

24、在境外市场经济发达的国家和地区，行业规范对行业都具有很好的行业管理作用。A：专业性 B：竞争性 C：管理性 D：市场性

E：客户资金代收代付风险

25、测定长期趋势的方法不包括。A：扩大时距法 B：移动平均法 C：平均增长速度 D：最小二乘法

E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在房地产规划设计阶段，房地产经纪人可参与的工作主要有。A：土地规划 B：项目定位建议 C：开发建议 D：图纸设计 E：投资决策

2、根据《城市房屋拆迁单位管理规定》的规定，关于违反城市房屋拆迁管理规定行为的处罚标准，说法正确的是。

A：对无证承担委托拆迁业务的，房屋拆迁管理部门可以给予警告、通报批评、责令停止拆迁、没收违法所得、吊销证书、罚款等处罚

B：对伪造、涂改、转让《房屋拆迁资格证书》的，房屋拆迁管理部门可以给予警告、通报批评、责令停止拆迁、吊销证书、没收违法所得、罚款等处罚 C：对以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1％以上3％以下的罚款

D：对未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金10％以下的罚款

E：对拆迁管理部门不依法履行职责或弄虚作假、以权谋私的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分

3、房地产经纪机构在接受房地产出售或出租委托时，应当由房地产经纪人向委托人书面告知与委托业务相关的事项包括。A：委托房屋的实际销售价格

B：房屋交易的一般程序及可能存在的风险 C：经纪服务的内容及完成标准 D：经纪服务收费标准和支付时间 E：其他需要告知的事项

4、未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务达到房地产经纪服务合同约定标准的，房地产经纪机构。A：不得收取佣金 B：可酌情收取佣金

C：可根据完成情况按比例收取佣金 D：可与委托人协商确定是否收取佣金 E：客户资金代收代付风险

5、个人住房公积金存款利率政策有。

A：当年缴存的公积金按当年1月1日的活期存款利率计息

B：上年结转的公积金按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息 C：每年的6月30日为结息日

D：上年结转的公积金按结息日挂牌公告的一年整存整取存款利率计息 E：公积金自存人个人公积金账户之日起计息，按月结息，本息逐月结转

6、从银行买卖外汇的角度来划分，汇率分为。A：中间汇率 B：买人汇率 C：浮动汇率 D：卖出汇率 E：现钞汇率

7、下列指标中，属于控制性详细规划的指标有。A：各类工程管线的走向与用地界线 B：交通出入口的方位与停车泊位 C：建筑后退红线距离 D：各级道路的红线位置 E：建筑总平面布置

8、经预告登记的预购商品房，在房屋所有权初始登记后申请转移登记的，申请人为预告登记的预购人。申请人申请预购商品房转移登记一般应当向登记机构提交的文件不包括。A：房地产登记申请书(原件)B：预购商品房预告登记的登记证明(原件)C：房屋平面图(原件两份)D：预购商品房转让合同(原件)E：客户资金代收代付风险

9、一般可通过下列等方式发现商机。A：激励企业员工在企业內部寻找 B：请消费者寻找

C：通过经纪机构协助寻找 D：雇专业机构寻找 E：从竞争对手中寻找

10、对房屋本身尽量创造有利成交的条件，主要是弱化房屋缺陷，强化房屋优点，具体做法有。

A：建议业主修复缺陷

B：通知业主准备好土地使用证、室内家具清单及客户违约责任 C：留意通风采光，空屋应常开窗通风，避免客户看房时呼吸不适 D：建议业主清理家具，破败的杂物全部抛弃，体现家的温馨

E：建议业主花费适当的成本加以整修，甚至装潢，提升房屋的格调

11、房屋承租独家代理在经纪业务中的目标是寻找一处合适的物业，该物业的标准符合承租方的需求。A：结构 B：质量 C：特点 D：租金 E：标准

12、写字楼项目现场展示要点包括。A：外围包装 B：售楼处展示 C：样板层层示 D：看楼动线包装 E：活动营销

13、负责监督该工程的工程质量监督机构应当对等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。A：工程竣工验收的组织形式 B：工程竣工验收的验收程序 C：工程竣工验收的验收意见 D：执行验收标准

E：工程竣工验收的验收地点

14、从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用。A：砖混结构 B：钢结构

C：钢筋混凝土结构 D：砖木结构 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信