工业地产行业现状

工业地产行业现状（精选8篇）

1.工业地产行业现状 篇一

西安房地产行业现状 “十一五”期间，伴随着国民经济的快速发展和人民生活的持续改善，西安市房地产业得到了长足的发展，在中央和地方一系列促进房地产市场健康发展政策措施的推动下，西安市房地产业进入快速发展阶段，呈现出开发规模持续扩张、开发实力明显增强，开发结构逐步优化、商品住房购销两旺的良好局面。2010年西安市商品房销售量达1428.75万平方米，同比上涨9.30%。

2011年，由于在国家政策的持续调控下，当年西安商品房销售量为1088.04万平方米，同比下滑23.85%，其中，普通住宅销售面积920.33万平方米，同比下滑26.2%。

2012年上半年，西安商品住房新增供应量为200.31万平方米、成交量达170.72万平方米，上半年西安市区楼市供需比约1:0.85，显示西安楼市供需关系基本平衡。受全国楼市的影响，西安年初楼市氛围也呈现低迷，进入3月后，楼市回暖迹象明显，之后的四月市场经过调整后，又迎来了“红五”，6月份成交量更是创了近一年多来的新高。

西安虽然是二线城市，一方面具有二线城市发展的共有优势，另一方面西安的发展特有优势在于它是一个相对的中心城市。西安的房地产市场本身就比北京、广州、深圳等地起步晚，中国房地产这几年竞争比较激烈，像北京、上海、深圳地产业的发展已经达到一个高度，空间受限，而西安的城市化进程也远没有达到完善的程度。房地产对拉动西安市经济、促进经济平稳快速发展具有重要意义，在当前经济形势下，房地产业在确保经济快速增长中，有着更为重要的作用。所以作为二线城市的西安市房地产行业还有巨大的发展空间。中投顾问发布的《2013-2017年西安房地产市场投资分析及前景预测报告》共十八章。首先介绍了房地产的定义、分类、市场特点等，接着分析了中国房地产行业的发展概况、西安房地产业的发展环境以及西安房地产业的运行情况。然后分别介绍了西安房地产市场的调查情况及西安土地市场、住宅市场、别墅市场、商业地产市场、写字楼市场、二手房市场的发展。随后，报告对西安房地产市场做了区域及板块分析、市场营销分析、投融资分析和政策背景分析；最后对西安房地产市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。

本研究报告数据主要来自于国家统计局、城市统计局、房产管理局、住建部、发改委、财政部、中投顾问产业研究中心、中投顾问市场调查中心、房地产行业协会以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对西安房地产市场有个系统深入的了解、或者想投资西安房地产，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。

2.工业地产行业现状 篇二

对于中国国内的大多数房地产消费者而言, 房地产产品尤其是商品房消费可谓是终生性的一次消费。购房者大都是用一生的积蓄来购买住房, 对大多数客户来说, 买房是第一次, 也是最后一次。因此, 很多房地产公司往往没有太大兴趣向这位“只存在一次”的客户提供完美的服务, 而是依靠苛刻的合同条款留住客户。 因为他们认为, 即使提供的服务再好, 客户也不太可能再买一次房了, 所以进行客户关系管理不仅带不来收益, 反而会增加成本。

事实上, 房地产企业的老客户并不是毫无价值, 他们的价值更多地表现在通过私人传播渠道为企业带来新的客源上。万科在北京、上海、天津开发过的项目都曾有过统计, 老客户带来的新客源大约占3成左右。根据国外的经验统计, 开发一个新客户的成本是保留一个老客户成本的5-10倍。同样, 得罪一个客户, 也就意味着失去了他身边的一大批客户。房地产企业新老客户的成本价值比很难精确计算, 但仍然可以做出一个定性的判断:做好老客户的工作有较大的经济效益。因此在不惜重金招揽新客户的同时, 开发商们应该加强客户关系管理, 以服务拉动销售。

房地产未来的竞争终究是服务的竞争, 善于了解客户价值的产生过程, 在此基础上向他们提供能够满足其价值生成过程的一整套服务, 并依据客户关系管理建立客户服务体系, 整合及创造与其他企业构成差异的一组或一系列服务来击败竞争对手, 无疑会有效提升企业核心竞争力。但作为一种新的管理理论, CRM在山东房地产企业实施应用中还存在诸多的问题。

2 山东房地产业客户关系管理的现状

2.1 大型房地产企业都开始重视客户服务

随着竞争形势的加剧, 山东大型的房地产企业都开始重视客户服务, 大部分企业都有针对自己楼盘的定期客户恳谈会等, 但规模和服务水平差次不齐, 其中一些服务水平较好的企业, 已经成立了客户俱乐部并经常推出一系列活动。

2.2 房地产企业仍旧维系以产品为导向的业务流程体系

山东房地产企业虽然已经开始重视客户服务, 但由于还没有改变以产品为导向来设计业务流程, 因此在其传统的管理架构中, 开发商的资源配置不可避免地还在向着设计、生产和销售倾斜, 即使开发商再强调客户服务工作的重要性, 也常常是有心无力, 从根本上改变不了什么。

2.3 服务内容不断丰富和深化

山东房地产企业在服务内容上与前些年相比有很大起色。很多开发企业开始成立自己的客户俱乐部, 创立内刊, 邀请客户参与公司举办的各种活动等, 但总体来说, 与全国尤其是北京、深圳、上海等大城市的房地产行业服务相比还较为落后, 客服水平仍处在初级阶段, 个别企业正在向高级阶段迈进。

2.4 信息化步伐滞后

同山东其它行业相比, 房地产企业的信息化步伐较为滞后。目前, 房地产企业各个业务部门收集和存储了大量成交客户的资料数据、销售历史信息数据等, 但大量潜在客户的背景信息、活动过程信息、客户服务与投诉信息等没有真正得到保留。

2.5 客户投诉和客户关怀都主要依靠客服人员的手工作业

客户投诉手工作业为主, 投诉处理所经部门太多, 职责不明确, 处理时间长, 缺少规范的管理。由于没有软件平台的支持, 无法建立统一的投诉受理渠道, 容易出现踢皮球的现象和工作量重复, 进而造成人力的浪费。投诉处理质量依靠员工的自觉性而没有行政管理制度的保证。没有有效的智能化监督体系, 投诉解决的质量没有保证, 久而久之容易造成恶性循环。

2.6 售中、售后服务普遍薄弱

在山东房地产行业中, 售中、售后服务普遍薄弱是一个不争的事实。签合同之前, 客户就是上帝, 置业顾问的服务殷勤周到, 客户拆墙打洞的种种要求都能答应。签约付款后, 态度就发生了微妙的变化, 已失去了往日的热忱, 对客户的承诺早已忘得一干二净。

3 山东房地产业客户关系管理面临的主要问题

(1) 没有潜在客户和既成客户的消费行为过程的数据库, 使得对于营销活动的效果和广告推广的效果没有科学的评估手段, 而楼盘的市场定位主要根据策划人员的经验和委托调研公司进行阶段性的问卷调查, 缺乏市场策略和竞争对手的知识数据库, 结果导致营销活动因为缺乏科学的评估手段, 而对下一轮广告投放量、投放媒体等或其营销活动的形式、促销方式等缺乏强有力的借鉴意义。

(2) 目前很多发展商所使用的售楼软件基本上都属于集中管理, 也就是对既成客户的信息管理和财务付款信息管理。而很多潜在客户, 包括既成客户的销售行为过程的信息都记录在销售人员的私人笔记本上。对于销售人员的提成也是依靠最终结果, 影响了销售人员的积极性。同时销售人员的变动也产生了大量潜在客户信息的流失。

(3) 客户信息的不完整和信息统计平台的缺乏, 很容易造成客户成交以后, 在提供售后服务方面, 当出现问题时, 因不了解客户的背景资料, 致使处理方式很难起到针对性的效果, 作到有的放矢, 甚至适得其反。

(4) 各部门的分离造成资源浪费。山东房地产企业内部分工逐渐专业化, 但由于业务类型不同, 客户资料不能很好共享。客户就房屋问题找到售楼处, 售楼处把客户推到物业管理部门, 物业管理部门又推脱责任, 客户在部门间被推脱, 找不到可以最终解决问题的部门。购房客户往往交涉多次才能找到问题产生的根源。 各部门信息共享程度低, 交流不畅, 回复不统一, 再加上售房人员的文化素质层次的局限, 极大的影响了服务效果。

(5) 以产品为导向的业务流程体系和传统的管理架构使得现有的客户服务部门始终处在被动状态中。客户投诉的问题大多是在其他部门产生的, 但客户服务人员只能接受既成事实, 苦口婆心地劝导客户, 费尽心机地解决客户提出的问题, 尽量压住客户别闹事, 实在扛不住了, 要求领导批款, 花钱买平安。可是“生产客户投诉”的部门仍然在源源不断地生产着, 因为他们不需要为自己产生的投诉承担责任。将客户服务仅仅看成是客户服务人员的事情, 造成了客户投诉的问题边解决、边产生的怪圈。

4 山东房地产业客户关系管理的对策

(1) 以全面的客户体验作为公司的核心流程, 并以此为基础, 再造公司的所有流程。客户之所以对购买、使用商品房有这么多的负面体验, 是因为开发商仍然维系着以产品为中心的业务流程体系, 客户体验到的是这个流程的产出。在这个前提下, 开发商创建客户理念、改善服务态度、提高服务质量的一切努力都会受到影响。再造客户导向型的业务流程, 有可能使开发商丧失部分效率, 这是企业必须付出的成本。比起大量不切实际的营销费用, 这种付出会带来更大的效益。毕竟客户不是根据广告买房的, 惟一能使他们做出决策的, 是对购房过程的种种体验。因此彻底抛弃以产品为中心的业务流程体系, 打造以全面的客户体验为核心的业务流程体系是首当其冲的。

(2) 改变传统的管理架构, 将管理重心和资源配置向客户服务上倾斜。管理架构决定着企业的资源配置, 由于开发商将管理重心放在设计、生产和销售上, 企业的资源配置也必然向这些方面倾斜, 客户服务可利用的资源常常捉襟见肘。客户服务人员的工资是偏低的, 在客户投诉不激烈的时候, 常常是被人忘掉的, 在解决遗留问题时, 受指责的不是责任部门, 而常常是客户服务人员, 一些开发商又想解决问题, 又不愿意对错误负责, 夹在客户与领导中间的仍然是客户服务人员。因此, 如果不能改变这种资源配置方式, 客户服务水平肯定也无法提高。

(3) 导入CRM信息化系统, 提高客户服务水准。

①通过数据分析模块, 使得客户资料数据得以迅速有效的分析和归类, 某种人 (年龄、学历、收入) 对应某种房 (建筑形态、面积、价格) 。这样, 最大限度上避免了人工分析主观判断而带来的不确定性, 从而有利于后期项目的策划和定位, 降低了投资风险。

②在 CRM 系统的客户服务中心设立统一的标准问题集, 利用问题分组及话务分配随时让客户找到适合回答问题的专业服务人员, 同时自动调用后台的客户资料和相关问题解答信息供客服人员使用, 使客户能迅速得到满意答复。

③置业顾问、客服人员可通过CRM 系统的电话、传真、网络综合服务平台, 扩充咨询者的沟通渠道。建立适合本企业的 CRM, 不求大而全。

(4) 依托企业文化的重塑, 培育“以客户为中心”的管理理念。创新“以客户为中心”的管理理念的重要内容, 就是让所有的员工参与, 并明确每个人都是客户服务人员, 每个人的工作都是客户服务工作。“以客户为中心”管理理念的培育和形成, 只有在企业文化重塑过程中才能实现。成功的 CRM 实施所关注的不仅是 CRM 系统的安装、调试、培训等工作本身, 而是要把更多的精力放在理念贯彻、思想融合上, 即企业文化体系的重塑及贯彻上。

(5) 实施客户代表制度。实施客户代表制度是“一对一营销”策略在房地产行业中的应用。“一对一营销”的核心思想是通过与每个客户的互动对话, 与客户一一建立起持续长久的信任和双向学习关系。企业通过这种沟通渠道了解每个客户的需求, 客户也可以通过这处渠道加深对企业的了解。持续的交流不仅增进了企业与客户的相互理解, 也为日后提供有效服务和矛盾的处理建立了一个信任的平台。将客户代表制度引入开发商的日常运作, 将售前、售中、售后的客户服务统一起来, 将客户代表一一了解的客户信息随时输送到设计部、工程部和销售部, 这些部门的职责、功能、岗位的设置将会发生较大的变化, 结果则是为客户提供了更实用的产品和更优质的服务。

3.工业地产行业现状 篇三

关键词：房地产行业;人力资源管理;对策

知识经济时代， 资源的开发重心已由物质资本的开发和利用转移到以知识、信息积累为基础的人力资源的开发和利用上来。房地产业是一个资金密集型、技术密集型和人才密集型的行业。房地产市场的竞争，归跟结底是房地产人才的竞争。谁拥有人才， 谁就拥有市场的主动权; 谁建立科学的人力资源管理机制，谁就可以吸引、留驻人才， 创造适应需要的产品来引导和占据市场。对于飞速发展的房地产行业来说， 人才流动频繁， 高素质复合人才紧缺， 人力资源管理体系不够完善等现实问题将在一定程度上制约着企业的高速、健康发展， 本文将结合房地产市场发展背景，分析房地产企业人力资源现状， 为处于高度竞争中的房地产企业探讨有益的人力资源管理对策。

一、房地产企业人力资源管理工作现状

近年来，房地产企业人力资源管理呈现出了积极的态势。诸多房地产企业在人员招聘、战略规划、工作分析、薪酬管理、绩效考核、培训开发等方面，进行了有益的实践，但在具体的实施过程中，也存在着制约房地产企业发展的很多深层次问题。

（一）从业人员知识层次和专业素质整体较差。现阶段房地产企业普遍规模较小，许多房地产企业并不具备建筑施工、物业管理等相关员工队伍，从业人员主要由管理人员、工程技术人员和业务人员构成。员工的知识层次和专业素质总体偏低，缺少高层次的项目策划、融资、管理人员和营销人员。即便是战略多元型房地产企业，大部分员工并不是出身于房地产相关专业，缺乏足够的专业知识。即使是作为中国房地产企业的领军队伍———深圳万科集团，其从业人员出身于房地产专业的仅占员工总数的30%左右。在工作中，从业者普遍存在业务素质不高，缺少政策和理论学习，有一定的盲目性，人与人之间存在戒备心理，缺少民主气氛和凝聚力，缺乏对人才的培养和选拔。

（二）人才测评技术和绩效考评应用不到位。在实施人力资源开发管理的房地产企业中，人才测评常常有四种比较实际的用途： 招聘时用人才测评技术评价应聘者对于未来岗位合适程度; 晋升时用评价技术来预测候选人在目标职位上成功的可能性; 进行员工培训之前用人才测评技术了解培训对象的发展和培训需求; 规划人力资源时用人才测评评价和诊断企业的人力资源状况。人才测评所关心的主要是人的心理素质和能力，比如思维能力、责任心、灵活性、全局观等比较稳定的特性。绩效考核也关心诸如责任心方面的东西，但它强调人才在一定时间段里有关责任心方面的实际行为表现。虽然人才测评可以用来客观评价人才的能力和动力以及个性，但是，人才测评和绩效考核所关注的点是非常不同的。绩效考核指的是一种行为方面的表现，能够从外在的言行或者数据指标来观察表现。因此，不能将人才测评简单地替代绩效考核，应采取人才测评与绩效考核相结合的方法，建立房地产企业完善有效的人力资源管理机制，激励企业人才更好地为企业服务。

（三）缺乏有效适宜的利益驱动机制。员工流失各有不同，利益动力机制是实现公司发展战略目标的核心问题之一，利益动力机制主要包括两方面内容： 一是薪酬模式，二是绩效激励体系的设定。战略专业型房地产公司的利益动力机制比较完善，员工满意度较好。这类公司的一般员工以及专业员工的薪酬水平较高，流动率很低，而小部分员工流失的主要原因是基于对个人工作以及生活稳定性的考虑。中层管理人员薪酬水平相对较低，加之他们丰富的专业水平和经验令一些小型的房地产公司青睐，此类中层人员流动性较高。专业项目型房地产公司的员工满意度相对较低，流动性大。虽然薪酬制度灵活，能够很好地激励员工，但是他们忽略了员工在追求货币收入的同时对于个人发展空间稳定性的追求。这类公司的利益动力机制没有长期性，结构性也不好，因此员工一般在积累了一定的工作经验后逐渐向大型房地产公司过渡。

（四）缺乏企业文化。企业文化是企业的灵魂，是企业在长期发展过程中逐步积累、形成的一种无形的竞争力。品牌形象是企业文化的外在体现。房地产市场由于同质化严重，竞争主要表现在品牌优势和附加值上，因此，优秀的房地产企业文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。但我国一些房地产企业的人事部门未把企业文化纳入企业人力资源管理工作中。企业文化在一个企业中所具有的动力功能、导向功能、凝聚功能、融合功能、约束功能都没有被挖掘出来，没有被作为经济发展本身的一种科学规律加以总结和应用，职工的责任感成了一句空话。职工个人的价值趋向与企业的管理理念、发展战略不易形成一致。这种情况下，必然使房地产企业的奋斗目标经营理念难以达成全员共识，企业精神缺乏鲜明特色，凝聚力明显不足。

二、人力资源管理对策和建议

（一）对员工进行职业生涯设计，留住人才。目前，房地产从业人员呈现出年轻化趋势，他们正处于一个强烈需要自我发展与提升的阶段。房地产行业是以薪资高而著称，可是优厚的薪水、福利可能在一段时间促进员工的工作热情，但随着工作时间的推移，个人的发展与自我提升的要求就会变得越来越强烈。要依据组织的战略，在与员工全面沟通的基础上，为员工设计富有弹性的职业生涯，尽力为员工创造适合其自身特点的发展空间，包括升迁、培训的机会。这样可以帮助员工清楚地认识到其未来的发展空间、自己在企业实现战略的过程中的责任与重要性，不断发挥员工的知识以及技能，使员工切实地成为企业的长期合作者，谋求共同发展。

（二）建立动态、公平的绩效管理与薪酬体系。房地产行业要根据本企业的发展战略与运营特点，建立符合自身特点的动态的绩效管理体系与薪酬体系，增强体系的公平性与合理性。在设计绩效管理体系时，应注意以下问题： 第一，要考虑绩效考核的机会成本，要避免为了考核的全面而增加考核的难度或者增加考核的投入，使考核缺乏可操作性。第二，考核方式不必完全一致，针对不同岗位设置不同的绩效考核方式。第三，避免完全量化状况的出现。第四，绩效考核要服从企业现阶段的发展状况和企业发展战略的要求。绩效考核不是一成不变的，要随着企业的发展、随着企业战略要求进行不断地调整。在对员工进行绩效评估的过程中，必须注意准确地识别和明确客体，并在此基础上注意薪酬设计的多样化。面对房地产企业经营管理中的复杂工作环节，管理者必须仔细推敲企业某些业务之间的关系。比如在房地产企业营销过程中策划与销售之间的关系。成功的项目策划会使销售工作仅限于形式，销售工作量大幅度减少，资金回笼速度加快。反之，不具有顾客导向的项目策划则会使销售工作困难重重，销售人员必须在销售过程中根据消费者的需求对项目进行二次策划、重整。策划与销售之间的因果关系在房地产企业会因项目的不同而不同，是动态变化的，这与其他性质的企业策划决定销售之静态关系截然不同，这就要求房地产企业的管理者不能只根据销售结果这一表面现象轻易下结论，而必须分清和识别其结果是策划人员的成绩呢，还是销售人员的功劳大。根据房地产企业经营管理的特点，在其业务中具有这种动态关系的还有销售进度和施工工期之间互为条件的关系，物业管理对销售的促进关系等。另外，房地产企业各经营业务性质相异、经营复杂的特点也要求其薪酬设计的多样化。如，为体现公平、公正原则，管理者应在房地产企业建筑施工环节根据员工的劳动量来分配薪酬，在房地产集团公司可以根据出资额或所占股份进行利益分配，对销售人员可以按其销售业绩发放薪酬，对策划类人员可以根据其策划方案所产生的实际效果进行薪酬的分配，对高级管理人员可以根据其对公司的贡献进行薪酬的分配，必要时还可以附以期权激励，最大限度的发挥每个员工的潜能。

（三）企业文化是房地产企业进行人力资源管理的基础。房地产行业应该真正的从本企业的实际入手，要对公司发展历程进行提炼，培育适合自身运营特点的企业文化。房地产行业的企业文化建设应着重从以下几个方面入手： 培育建立在企业核心价值观基础上的员工归属感，这需要领导者与员工充分沟通，共同寻找企业的价值观，有效帮助员工产生对企业的战略以及企业的领导的认同感和归属感; 努力培养员工的成就感，当然忠诚度是建立在员工自身价值观的基础上的，企业的共同价值观可以影响并引导员工的价值观，调动员工的工作积极性，更好地向着为组织发展战略服务的价值观方向靠拢。另外，这种在企业文化氛围下的沟通，还可以很好地促进企业领导者的领导风格的完善，形成更适合员工的领导方式。

（四）吸纳人才。吸纳人才提高房地产企业竞争力，将是新市场形势下房地产业竞争的焦点之一。就我国目前房地产企业的情况来看，可从三方面入手，一是在企业内部应用人才测评技术选拔和挖掘本企业员工中具有培养潜力的人才，通过内部培训与外部学习相结合的方法将人力资源转化为人力资本。二是吸纳企业外部的人力资本，外部的人力资本的吸纳方式，应灵活掌握，如针对高端人才可以实行长期激励措施，分享企业业绩增长的增值价值。三是职业发展通道的设计，不要让人才顶着“天花板”工作，要给人才一个充分发挥个人能力的舞台。

三、结论

在我国，房地产业人力资源管理工作还没有受到应有的重视。许多房地产企业缺乏充分开发培养人才、合理使用人才、有效激励人才的观念。因此，作为人力资源的管理者，必须要未雨绸缪，随时根据企业内外部环境的变化，不断调整人力资源管理策略和方法，为企业迎接未来的挑战做好准备。房地产企业要生存、搞活和发展，首先必须尽快转变观念，树立“以人为本”的管理思想，重视人力资源管理工作，才能使企业兴旺发达、基业常青。

参考文献：

[1] 彭翔. 网络时代的房地产人力资源管理[J].中国房地信息，2002 （ 5） ： 14.

[2] 陈睿. 房地产开发企业人力资源管理中存在的主要问题与解决方案[J].甘肃广播电视大学学报，2006 （ 2） ： 62.

4.房地产行业薪酬结构现状及特点 篇四

我国房地产企业现有薪酬结构模式：（1）岗位工资制（2）项目工资制（3）绩效工资制。

以下为房地产行业薪酬结构范例：

（一）公司高管人员的薪酬

一般包括“基础年薪+激励+长期激励+其他”，其中基础年薪属于纯刚性收入，是用于补偿高管人员，保障他们的基本生活所需，以使他们按照所期望的经验及资历水平进行工作。激励（风险收入）是一种短期激励，用于奖励那些为公司的持续发展及实现公司重要战略目标、财务目标及经营目标做出贡献的高管人员或团队。这是基于个人或团队绩效的可变薪酬。发放依据是公司整体经营业绩的完成情况，包括总资产报酬率、净资产收益率、全员劳动生产率、成本费用利润率、流动比率、速动比率、技术创新投入率、市场份额增长率等业绩指标。长期激励的设计即通过采取股票期权或其他权益分享的形式，允许高管人员合理分享公司的未来收益，进一步加大了薪酬杠杆的激励力度，使他们的经济利益与股东利益保持一致，有助于他们行为的长期化，降低代理成本，并同时达到稳定队伍的目的。其他收入包括福利、退休及在职消费等。

（二）总公司或集团公司的薪酬结构

包括基本工资、岗位工资、绩效工资、津贴与补贴四部分，其中“基本工资＋岗位工资”称作“基薪”。薪酬结构设计要点：

1、绩效工资与基薪的比例一般设置比例是4：6－9：1，岗位级别越高，其薪酬中浮动部分与本人绩效考核结果及公司整体绩效相关度越大。比如，岗位等级1～4级的基薪与绩效工资的比例可设为4：6，岗位等级15～16级的基薪与绩效工资的比例可设为9：1。

2、基本工资

基本工资的本义是基本生活的基本保障。因此，基本工资不应有高低贵贱差异，也就是说上到董事长下到前台接待的基本工资应该是相同的。设计水平一般是当地最低生活保障费的2－3倍，如600元/月。

3、岗位工资

岗位工资是依据员工被聘任的职务或岗位，由岗位的复杂程度、繁重程度、责任大小和履行岗位职责、完成工作任务所需的技能水平、熟练程度、劳动条件等因素决定，应遵循“以岗定薪、薪随岗变”的原则。

确定岗位工资的基础是岗位评价。为了便于对工作性质不同的岗位进行岗位评价，公司按照岗位职能的相近性、任职资格的同质性和对公司贡献方式的相似性将所有岗位划分为管理职系、工程职系、专业职系和行政职系。运用房地产业专用的岗位价值评估系统，对各岗位的相对价值进行评价后，就可测算出不同岗位的薪酬等级（房企的薪酬等级设为16级较合适）。然后再进行工资级差设置和每一级的薪档（为了体现在同一薪酬等级中不同人员的贡献大小，同时也便于在岗位等级不发生变动的情况下对员工的薪酬进行调整。每一个薪酬等级可分为5档），就可绘制出《工资标准表》。

4、绩效工资

绩效工资与公司整体绩效、岗位价值大小、绩效考核结果相关。根据绩效工资与基薪的比例设置和公司的绩效考核制度可以计算出每一个岗位的绩效工资。

5、津贴与补贴

包括职称津贴、交通补贴、通讯补贴、膳食补贴等。

6、福利

公司员工的福利包括国家规定的各种社会统筹保险及住房公积金，以及公司提供的其他福利，如每逢重要节假日给员工发放过节费，公司提供的培训、文化、旅游等福利。

一套完整的薪酬管理制度还应包括加班工资的规定、岗位工资的套入方法和调整细则、薪酬管理的职权（包括董事会及其薪酬委员会、公司薪酬与考核小组、总经理、人力资源部的职权）、薪酬的计算与支付等。另外，随着企业内职业经理人的增多，建立适宜企业自身实际的“谈判工资制”更需要进行个案研究，也是薪酬体系设计的重要内容。

（三）项目部和项目公司的薪酬结构

与总公司不同，薪酬结构包括基薪、绩效工资、津贴与补贴、项目超额奖励四部分：

1、基薪

包括基本工资和岗位工资。其中基本工资应与总公司或集团公司员工的基本工资保持一致。如，统一规定为600元/月。需要特别说明的是，因为项目部或项目公司的管理层级比总公司少，因此岗位工资等级设定10级左右即可（视项目等级，等级越高，层级越多），每一薪酬层级可设三个薪档。

2、绩效工资

项目经理作为项目开发经营的负责人，公司不仅考核其阶段绩效，还要考核项目的整体绩效，所以项目经理的绩效工资应包括绩效工资和项目终结绩效工资。项目其他人员在项目经理的聘用和领导下，工作具有局部性、阶段性，所以绩效工资应只包括阶段绩效工资。根据不同层级人员基薪与绩效工资的比例、项目绩效考核制度，可以测算出每一岗位的绩效工资。

3、津贴与补贴

津贴与补贴包括职称津贴、交通补贴、通讯补贴、餐费补贴等。项目不同，项目人员所享受的津贴与补贴的数量可能不同。如郊区项目可以比市区项目的交通补贴高，异地项目可以享受驻外补助。

4、项目超额利润奖金 是指项目结束后，如果项目的实际利润超过目标利润，总公司将提取利润差额的一定比例作为对项目人员的奖励。即项目超额利润奖金＝（实际利润－目标利润）×f。需要特别注意的是，因为房地产市场的不确定因素和项目前期的权变因素较多，许多项目的实际利润与目标利润偏差较大。如果在项目启动初期就签订的《项目开发经营责任书》内签订超额利润的分享比例，当两、三年后项目结束时，项目人员可能根本得不到超额利润奖金（目标利润过高），将起不到激励作用；或者是公司不得不支付可观的超额利润奖金，即实际利润远远超过目标利润（在销售价格跳跃上扬时，这种情况极易出现）。兰德公司建议，在项目启动初期公司和项目经理可初步约定一个比例，到项目中期时再确定具体的分享比例。同时，项目超额利润分享比例可实行阶段递减制，即超额越多，提取比例越低，但奖金越多。另外，超额利润奖金不应在项目结束后一次性即期发放，而应在项目后评价（项目结束后多项目的综合评价活动）后分1－3年递延发放，以规避潜在的风险。如在项目后评价后发放40%，满一年后再发放40％，满两年后发放剩余的20％。

二、行业薪酬结构特点

据美世对2008年京、沪、深、穗、蓉、津的房地产市场薪酬调研显示，在这个房地产行业的调整期内，整个房地产市场甚至是房企自身的转型，均能从企业员工薪酬结构及水平的变化中获取信号。

（一）从业人员的薪酬期望值较高

从事房地产行业的员工年龄一般在26岁—45岁间学历高的人员希望去大型房地产公司发展。因为在那里可以获得规范的培训和丰富阅历为自己长远的职业发展奠定资本，他们对长期薪酬的期望值较高:而年龄低、学历低，特别是大专以下水平的员工。凭从业经验即可取得业绩大多选择了小型房地产公司希望短期内获得可观的佣金和奖金收入。

（二）薪酬因地区、企业、职业不同而差异较大 房地产行业的薪酬水平根据所属地域经济水平及各地政策的不同而不同经济发达地区、大城市、大型企业薪酬水平较高，其它随地区企业规模而递减。在房地产公司内部不同职位员工的薪酬水平差异很大，薪酬结构的层次性比较突 出。特别是由于大多数小型房地产公司的高级管理人员一般需要有丰富经验的专业人才来担当因此大型房地产公司的中层管理人员成了这类公司锁定的对象，它们通常通过诱人的薪酬来吸引这些人才这样专业项目型房地产公司的高级管理人员的薪酬水平居于大型房地产公司中层管理人员和高级管理人员中间导致大中型房地产公司的中层管理人员与技术人才大量流失。所以对于大中型房地产公司而言，如何留住中层骨干人才是一个值得重视的问题。

（三）发展战略不同导致薪酬结构不同

在薪酬调查中发现，房地产行业全体员工的薪酬总额平均占销售额0.63%，但各企业因经营战略不同薪酬结构存在很大差异。以经营品牌多样化为主的多元化大型的房地产公司因同时经营多种业务，因此他们在制定奖金模式时必须考虑不同业务单元之间的协调性，普遍采用高基本工资低奖金高福利的策略其中奖金部分80%采用相对保守软封顶型奖金模式。而以经营专业化为主的大型房地产公司由于具有清晰的产业发展战略，大多采用中等基本工资、直线型奖金、中等福利的政策，其中奖金部分采用激励性与稳定性较平衡的直线性奖金模式，74%采用直线型奖金制。小型房地产公司目的很明确—在每一个短期项目中赢利因此普遍采用低基本工资、加速型奖金、低福利/佣金的政策95%采用激励效果很高的加速型奖金模式并且给予销售人员一定比例的佣金。可见大型多元化房地产公司发展眼光长远对员工的稳定性以及潜力的开发很重视。因此他们的薪酬水平相对稳定又因为这类公司普遍重视基于职位分析的岗位工资制和基于能力的技能工资制，因此他们的薪酬等级很明显，中层、基层员工收入偏低甚至低于市场的平均水平导致这些员工源源流向小型企业。对于小型房地产公司。由于重视的是员工短期的实际经营成果，因此薪酬制度非常灵活薪酬的差距也相对大型公司的岗位责任制较小，但是薪酬水平的不稳定性导致了平均年薪水平较低使员工为追求短期薪酬而在各企业间频繁跳槽。

（四）浮动薪酬渐成主流

在房地产行业，企业的薪酬体系普遍都采取“固定工资+浮动薪酬”的组成结构，只是浮动的比例因企业管理理念和企业性质的不同有所差异。传统的地产业中销售体系薪酬浮动的比例比较大，常常高达70%。

但根据美世对2008年房企薪酬的调研显示，在我国房地产企业当中，除了销售薪酬体系外，人力、财务、行政等中高层管理员工的浮动薪酬比例也正逐渐提高，在广州和深圳等房地产市场竞争比较激烈的城市，部分岗位员工的浮动薪酬甚至超过了基本薪酬。

从高管员工的薪酬整体水平来看，京、沪、深、穗这4个一类城市当中，深圳高层管理者的薪酬水平最高，平均年薪可以达到近百万元。从薪酬的组成结构来看，薪酬水平越高的公司，浮动薪酬所占比例也越大，最高可达55%。

（五）本土房企薪酬更具优势

据美世调研显示，内资民营、外资和国有地产企业在薪酬结构上表现各异。

外资地产公司沿用外资公司的传统，薪酬结构普遍为“高底薪+低奖金+丰厚福利”；国有地产公司因为受国资委的管控以及一些历史原因限定，薪酬结构普遍比较平均，只是在福利部分相对于其他类型房企会有比较强的竞争力；内资民营地产公司则倾向采用“底薪+高奖金+福利”的薪酬结构。

在不同组织类型的地产公司当中，员工也会因为组织类型的差异呈现不同的薪酬水平。在固定薪酬部分，合资公司的竞争优势比较明显。但在加入浮动工资后的总现金收入当中，内资民营地产公司的竞争优势随即显现，尤其在经理级以上的员工层级中，平均收入高于位居第二的国有地产公司23.2%。

据美世出具的调研报告分析指出，本土地产开发商凭借独有的资源仍能在市场运营上显示出天然优势，例如资金和土地。各种类型企业通过绩效制度、绩效考核、项目利润分享等措施，直接将企业各层级员工的现金收入与公司业绩整体相关联，因为在个人薪酬总量上依然占据优势。

美世咨询顾问金芳认为，外资地产公司员工的浮动薪酬更多地是参考个人所处的职位级别以及基本薪酬，同时对员工的长期发展更为注重，因此在对员工个人或者职业生涯的关注度方面要比本土地产公司更具竞争力。

（六）职能部门转型升级

同为房地产企业结构中的各个部门，其薪酬也会因各自部门所承担的工作职责不同而有所差异，例如，规划设计部门整体薪酬水平高于项目开发部门、成本管理、施工等其他业务部门。

在职能部门当中，随着房地产市场环境的日趋复杂，法务部门以基本薪酬领先于其他部门。

值得注意的是，在美世出示的调研报告当中，人力资源部门在现金总收入部分的表现尤为突出，现金总收入相比基本薪酬平均增长率近60%。

5.工业地产行业现状 篇五

近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，我市房地产行业得以蓬勃发展，《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入（企业所得税）从2000年的22万元增加到2009年的10796万元，十年增幅高达490.73%。现结合我区房地产税收管理现状，谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考：

一、房地产企业经营特点

房地产企业项目运作特点 ：一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段： 第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：

1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。

2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于10％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。

二、房地产企业税收征管中存在的主要问题

（一）税务部门在征管中存在漏洞

1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售房合同数据基础上的，而当前部分房地产业纳税人与购房户为逃避纳税私下协定减少面积，致使税务部门在此方面的工作比较被动。

2、税收征管力度和深度跟不上房地产行业发展，征管漏洞较为明显。一方面企业申报敷衍，单纯依赖税务机关去检查辅导；另一方面税务机关征管力量薄弱，管理面不够。由于房地产企业核算复杂，从开发到项目投资时间跨度很长，而税收管理员只就当年情况进行纳税辅导，因此对房地产企业的核算没有连续性，无法正确计算其开发成本和销售成本，不利于对房地产行业的管理。

（二）房地产企业自身存在的问题

1、企业财务核算不规范。一些企业未按照房地产会计的核算要求进行会计处理，账务登记不及时，按照收付实现制即实际发生的收入和支出数进行登账，而不是按照权责发生制进行账务处理，不符合收入与费用配比原则。另外，记账凭证不规范，原始凭证中存在不合法的凭证较为普遍，提取的各项预提费用随意性较大。这些现象加大了房地产企业的征管难度，影响了税收的及时足额入库。

2、房地产企业财务内部控制缺乏制约机制，造成税基难以核实。同时由于开发项目时间长，占压资金额巨大，房地产企业往往通过调节税收入库时间以补充开发资金的不足。

3、房地产企业的税务违法行为分析

（一）隐匿收入

1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或 “其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成企业所得税申报纳税滞后。

2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。

3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。

4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。

（二）虚增成本方面

1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。

2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。

3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。

4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。

（三）超标准列支费用

1、利息支出问题。

（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。

（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。

2、销售费用列支问题

（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。

（2）虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一

些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转帐，挤占税前利润。

（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。

二、加强房地产企业税收征管的对策建议

（一）建立健全征管辅助制度。一是建立健全房地产销售房明细申报制度；二是建立健全房地产评估制度。加强与财政、建设、房管、国土、计划等部门的协作，加强对房户数据信息的管理，防止房地产业中存在的开发企业及购房户单方面或是合作虚报数据，保障税收收入及时、足额入库。

（二）加强房地产企业日常监管。在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。

（三）对税源科学管理，提高征管质量。一是对税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整的纳税资料，可以采取核定征收管理方法，包括定额征收和核定征收。主要是指挂靠房、承包户，应采取按照同行业同规模水平从高核定征收。在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额，按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法；二是加强对房地产行业纳税户的税法宣传、辅导以及审核评税工作，发挥税收预警，提高申报率、入库率、申报准确率、税务登记率等指标。

（四）加强依法诚信纳税宣传，提高企业的税法遵从度。在广泛宣传各种税法和税收政策的同时，有侧重地开展与房地产行业有关的税法宣传，并采取多种形式，开展纳税咨询服务，既要使纳税人进一步明确依法纳税是应尽的义务，又要使纳税人充分了解和掌握如何正确履行纳税义务，让纳税人充分了解税收在为社会管理、公共服务等提供财力保障和调节分配、调节经济等方面发挥的重要作用，从而进一步增强依法纳税的荣誉感和积极性。

（五）建立部门协作机制，通过对房地产业涉及的各职能管理部门的管理职责划分，在各环节有针对性地寻求各相关管理部门的支持与配合，发挥职能部门的最大管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞。

一是取得国土资源部门的支持配合。根据国土资源部门及时传递的存量地和非存量地的用地信息，地税机关对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现土地税收的监控管理。

6.工业地产行业现状 篇六

（二）3未来工业锅炉的需求态势

中国工业锅炉产品市场主要在国内(出口很少，2000-2002 三年总共出口锅炉687 台，但进口多达7383 台)。影响工业锅炉市场的主要因素以往是国民经济的发展速度和投资规模、北方地区采暖需要和住宅建设、第三产业和民营企业的发展、效率低污染重的落后锅炉淘汰改造以及正常的更新改造等。未来工业锅炉产品市场发展除了受上述因素影响外，越来越受到能源政策和节能、环保要求的制约。在国家倡导并推行热电联产和集中供热的形势下，大中城市的小容量燃煤锅炉的比重将会显著下降；循环流化床锅炉等采用清洁燃烧技术的锅炉将得到较快的发展；燃油燃气锅炉特别是燃气锅炉将会有长足的进步，小型燃机热电(冷)联产系统、燃气—蒸汽联合循环热电(冷)联产系统的开发应用会有较大进展；蓄热式电热锅炉系统随着电力工业改革和发展其市场将进一步拓宽；燃生物质和生活垃圾的锅炉市场潜力较大。

3.1能源供应结构及供热方式多样化的影响

(1)能源供应结构的影响

我国总的能源特征是“富煤、少油、有气”。我国拥有丰富的煤炭资源，2000 年探明储量达1145 亿t，储采比为116 年。与此同时，如前文所述，随着西部气田的开发和西气东输的实现及国际化能源合作项目的开展，天然气在我国能源结构中的比例将有大幅度的提高。煤炭因其储量大和价格相对稳定，在本世纪前50 年内，煤炭在我国一次能源构成中仍将占主导地位。但预计煤炭占一次能源比例将由1999 年67.8 %、2000 年63.8 %下降到2005 年50 %左右。由此可见，在未来相当长的一段时期内，燃煤工业锅炉仍将是我国工业锅炉的主导产品，且以中大容量(单台容量≥10t/ h)居多(比例> 50 %)，但中小型的生产和生活用燃煤锅炉在一、二十年内不可能很快退减，只是其应用将退出中心城区。未来市场对工业锅炉的需求将是高效燃煤工业锅炉，尤其是采用洁净燃烧技术的高效工业锅炉。对于层状燃烧的工业锅炉，将更多燃用洁净的洗选块煤、型煤及动力配煤。除此之外，为了适应环保要求提高的需要，燃用天然气、液化气、煤层气、电或其它清洁能源的高效工业锅炉的需求将显著提高。另外，利用诸如秸杆、木屑、生活垃圾等生物质燃料和再生能源的锅炉市场将进一步拓宽。从燃料结构上看，在中小型锅炉中，燃煤锅炉约占80 %，油气锅炉占15 %以上，电热锅炉占1 %以上，少数锅炉则以黑液、甘蔗渣、生物质等为燃料。

①层燃锅炉

作为我国燃煤锅炉主要炉型的层燃链条炉排锅炉(占工业锅炉总台数的47 %、总容量的58 %)在对原煤进行洗选筛分并进一步改进燃烧设备的基础上将有更大的发展空间。对于目前大量的采用传统的手工加煤、间歇燃烧方式的小型固定炉排锅炉，必将被淘汰，取而代之以新开发的新型锅炉。至于抛煤机锅炉随着供煤条件的改变会有新的发展。据报道，到“十五”期末，煤炭入洗率将达到50 %，动力煤入洗率将达到40 %。如果这样的话，我国燃煤工业锅炉的节能环保性能将会大大提高。

②循环流化床锅炉

循环流化床燃烧技术具有强化燃烧和传热、燃烧效率高、燃料适应性广和排放污染物少等特点可在≥10t/ h 燃煤工业锅炉中积极发展应用，将会产生十分明显的经济和社会效益。我国循环流化床锅炉的市场需求，主要来自对煤种适应性要求高、环保标准日益严格和中小电站技术升级、热电联产集中供热的需要。关于2003 年底前基本关停≤50MW 常规小火电机组的规定，加之目前的供电紧张状况将促进我国中小型循环流化床锅炉的市场发展，在供电的同时用于供热，以及矿区劣质煤利用。预计中小型循环流化床锅炉将以大于5 %的速度发展。

③燃气锅炉

随着国家环保力度的加大，加之西气东输工程等的实施，大多数城市开始推广应用清洁能源，大量的燃气锅炉将替代原有的燃煤锅炉，燃气锅炉的市场前景相当广阔。为配合集中供热和燃气热电联产的需要，大容量的燃气锅炉市场看好。预计今后燃气锅炉将占年产量的15 %20 %。

④电加热锅炉

电加热锅炉具有清洁、可靠等优点，但电能是一种清洁的二次能源，电价较高，其运行成本约为燃煤锅炉的6 倍，燃油燃气的2 倍，因此长期以来电加热锅炉在我国未能得到很好发展。但随着经济的发展和电力建设的加快以及对环保要求的严格，特别是实行峰谷电分开计价后，电加热锅炉得到了较快发展且大多采用分散蓄热式电锅炉供热系统。虽然目前全国很多地区出现不同程度的供电紧张状况，一方面给热电联产带来机遇，另一方面也不会影响电热锅炉的发展。其理由如下：

a.目前的供电紧张状况没有改变峰谷差；

b.地区间用电不平衡的状况依然存在；随着电力体制改革和电力负荷的迅速增长，电力负荷的峰

谷差也不断增大并呈逐年上升趋势。基于以上判断，电加热锅炉的市场将会扩大且产品仍以

蓄热式电锅炉为主，三北地区使用量会增加。预计电加热锅炉年产量从容量上讲将以超过2

%的速度发展。

(2)供热方式多样化的影响

①集中供热

发展热电联产和集中供热是国家支持的优先发展的供热方式，今后将逐步替代众多分散的中小型燃煤锅炉。热电联产具有节约能源、改善环境、提高供热质量、增加电力供应等综合效益。热电厂的建设是城市治理大气污染和提高能源利用的重要措施，是集中供热的重要组成部分。热电联产和集中供热的锅炉容量大(单台容量35t/ h 以上)、热效率高(一般链条炉排锅炉约为80 %，煤粉炉为88 %90 %)，适宜采用性价比合适的除尘脱硫设备来满足环保要求。因此热电联产能有效地节约能源，保护环境。前不久，建设部下发了《关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见》，对三北地区采暖停止福利供热，改为由居民家庭(用热户)直接向供热单位缴费采暖。这一制度的推行一方面有助于促进供热单位内部改革，提高经济效益；另一方面促进热电联产和集中供热的发展，当然对集中供热锅炉的质量可靠性和运行控制技术水平提出了更高的要求；同时也为锅炉企业拓展经营领域提供了契机。

②分散供热

随着国家能源结构的调整，环保力度的加大，人居面积的扩大，以及私人独立住宅的增多，供采暖和洗浴用的小型生活锅炉的需求量将会大幅增长。随着西气东输工程的实施，我国将形成多种的能源供给、集中和分散相结合的多样化供热格局。小型生活锅炉种类繁多(包括燃煤、燃油、燃气、电热等各式锅炉)，其发展尚处于初级阶段，将有广阔的发展空间。过去分散式家用采暖及各单位的小锅炉大多燃用煤炭，今后将被多样化能源结构和多样化供热方式所打破。新型燃煤家用锅炉、燃气和电热锅炉及相关供热设备已经或即将成为分散供热的主流产品。

3.2需求预测

通过对工业锅炉近三十年年产量的样本数据研究，工业锅炉年产量总的呈波浪式发展，平均年增长率为6.6 %。中国工业锅炉半数以上用于各主要工业部门，而且仍是未来的主要市场。国民经济各部门工业锅炉需求量年增长率预计保持在3 %～5 %，但需求结构将会变化，较大容量和较高参数的工业锅炉产品比例将会增加。另外根据国家发改委能源研究所《中国可持续能源发展暨碳排放分析》课题组对2020 年中国可持续发展能源前景分析，在20 年年均GDP 增长率7 %条件下，民用热力消费年均增长率为5.2 %。因此，根据工业锅炉的装机容量预测，每年将新增装机约4.6 万蒸吨；在2000 年2010 年每年将有

5万蒸吨的工业锅炉需要更，2010 年后，每年将有7.2 万蒸吨的工业锅炉需要更新。从需求上讲，到2010 年每年工业锅炉需求量约为1011 万蒸吨。

4行业和企业应重点关注并发展的产品

近十年来，工业锅炉行业的广大科技人员除了对普遍使用的层燃炉排燃煤技术进行进一步完善提高并向大型化发展之外，已经在流化床燃烧、水煤浆燃烧、生物质资源利用和秸秆气化燃烧等方面取得了一定的成果，但尚需进一步完善和发展，因此行业和企业应重点关注并发展这方面的产品同时争取国家的重点支持。

4.1循环流化床锅炉

循环流化床锅炉是从鼓泡床沸腾炉发展而来的一种新型燃煤锅炉技术。循环流化床锅炉的运行特点是燃料随床料在炉内多次循环，这为燃料提供了足够的燃尽时间，使飞灰含碳量下降。循环流化床锅炉具有良好的燃料适应性，一般燃烧方式难以正常燃烧的石煤、煤矸石、泥煤、油页岩、低热值无烟煤以及各种工农垃圾等劣质燃料都可在循环流化床锅炉中有效燃烧。由于其物料循环量是可调节的，所以循环流化床锅炉具有良好的负荷调节性能和低负荷运行性能、能适应调峰机组的要求。在环保性能方面，因其是低温燃烧(燃烧温度850-900 ℃)，且有较大的二次风率(40 %-50 %)，所以对降低NOX 的排放非常有利，NOX 排放降低到250mg/ Nm3 以下是完全可能的。同时，可向炉内加入石灰石脱硫。在Ca/ S 比为1.8-1.5 时，脱硫效率可达90 %以上。因此，循环流化床锅炉技术是一种有发展前途的洁净燃烧技术，应该重点发展并向大型化努力。目前国产循环流化床锅炉75t/ h 等级及以下在技术上已过关，占领了国内市场，并已完全取代了在这个等级的进口锅炉，已在运行的75t/ h 循环流化床锅炉达500 多台。另外在国家的安排下130t/ h、220t/ h、410t/ h 流化床锅炉已相继投运。通过研发、推广和应用循环流化床锅炉可以推动我国量大面广的劣质煤、煤矸石综合利用，实现热电联产、节约能源、保护环境。

4.2垃圾焚烧锅炉

我国是一个发展中国家，随着城市化进程加快和居民生活水平提高，城市生活垃圾的数量将随之增加，近几年中国城市生活垃圾每年以8 %的速度在递增，城市生活垃圾的增长已成为制约中国可持续发展的一个潜在因素。由于传统的垃圾填埋方式所支付的经济与社会成本太大，所以垃圾焚烧技术在我国将成为极具发展潜力的新兴产业。目前在经济发达地区已相继投运了一些垃圾焚烧锅炉，有的正在建设或立项之中。据报道，浙江省已建成并投运了8 座垃圾焚烧热电厂，既解决了垃圾污染问题，又缓解了当地用电紧张的状况，取得了较好的经济和社会效益。根据对国外11个发达国家1998 年生活垃圾处理方式的统计(年焚烧量从35 万t3086 万t，焚烧所占比例从11 %80 %)和我国经济的发展趋势及环保要求的严格，可以预计我国垃圾锅炉的市场前景非常广阔。因此行业企业应加快适合我国国情的垃圾焚烧锅炉的开发和研究，尤其是针对中小城镇的垃圾焚烧技术及产品，并实现自主知识产权。

4.3水煤浆锅炉

水煤浆是一种由35 %左右的水、65 %左右的煤以及1 %2 %的添加剂混合制备而成的新型煤基流体洁净环保燃料。水煤浆既保留了煤的燃烧特性，又具备了类似重油的液态燃烧特性。其外观像油，流动性好，储存稳定(一般36 个月不沉淀)，运输方便，燃烧效率高，污染物排放低(在12001250 ℃燃烧火焰温度下最大脱硫率可达50 %)。国内燃用水煤浆实践证明：约1.82.1t 水煤浆可替代1t 燃油，可节约成本约为600 元。目前水煤浆锅炉已在中石化集团的9 个燃油电站实施油改煤工程中取得成功，每年减少重油消耗233 万t。因此它在量大面广的工业锅炉中替代油、气燃料有很好的前景。

(1)我国水煤浆厂数量和总设计能力均已居世界第一位。我国现有水煤浆厂9 座，年产水煤浆275 万t。

(2)“十五”期间，我国水煤浆应用将得到较快发展，2005 年水煤浆产量将达到1000 万t 左右，形成年代油400500 万t 的能力，成为主要的代油燃烧技术之一。

(3)原国家经贸委于2003 年1 月27 日印发了第三批“双高一优”项目导向计划，该计划专题内容中明确指出：鼓励资源和市场条件好的企业，发展水煤浆等洁净煤技术。

基于此，工业锅炉行业企业应该抓住这一契机，开发、推广适合这种燃料的可靠的系列工业锅炉产品及相对经济的环保除尘设备。虽然少数厂已开发了相关产品，但技术上还有待改进和完善，可以肯定地说这种产品在石化、电力、油田、煤矿等领域将会有很好的市场，在沿海经济发达地区可以取代在用的燃油锅炉

4.4冷凝式锅炉和生活用小型锅炉

2001 年全世界供暖、供热水的生活锅炉的销售总量已达860 万台、61 亿美元，其中韩国、日本、英国、德国、意大利等经济发达国家都是销售大国。我国虽然刚在起步阶段，但从趋势看必将有广阔的发展空间。近年来，国外利用烟气中水蒸气冷凝放热的冷凝式锅炉的产量迅速增长，冷凝式锅炉的热效率高，燃天然气时，η> 100 %(按常规的燃料低位发热量计)，排入大气的有害物质少，具有节能与环保双重优点。1999 年欧洲冷凝式锅炉的产量为15.6 万台。德国销售台数最多，为4.59 万台，铸铁和钢制式冷凝锅炉占96 %，但不锈钢、合金铝和铜制冷凝式锅炉份额增长很快。根据预测到2004 年全世界冷凝式锅炉的销售量将超过100 万台，其中90 %的世界市场将由荷兰、英国、德国和意大利4 个国家占领。因此我国应加大开发研究力度，特别是开发燃天然气的冷凝锅炉(包括家用)，抓住机遇去占领国内和国际市场。

4.5生物质资源利用和秸秆气化技术

我国是一个农业大国，生物质种类多，数量巨大，较常见的有薪材、豆箕、稻草、秸秆、玉米芯、稻壳、锯末、甘蔗渣等。据统计，我国农作物秸秆可收集量每年约为4.5 亿t，折合标准煤1.8 亿t ；稻壳5000 万t，折合标准煤2000 万t ；林业加工过程中产生的木质废弃物约2400 万m3，折合标准煤150 万t ；各种天然薪材的合理提供量为1.4 亿t，折合标准煤0.74 亿t。但与我国一次能源中的化石燃料的消费量相比，生物质能所占份额并不大，生物质能占1998 年一次能源比重约16 %，而在商业用能结构中却不到1 %。显然如此巨量的资源应该加以利用以满足人们的能源需求。因此应对这些生物质资源的利用投入必要的财力和物力，研究开发燃烧生物质燃料的锅炉(如燃木屑锅炉、燃酒糟锅炉、燃造纸黑液锅炉等)，并形成系列化。另外可将数量众多的干柴草、稻草、秸秆、谷糠、刨花、杂草、茶梗、玉米芯、藤条等生物料输送到气化炉使其气化变成优质、高效的气体燃料，然后加以利用，或工业用或民用。当务之急是开发性能良好的气化炉及相关锅炉产品，并使上述利用形成产业化。美国1979 年就开始采用直接燃烧生物质燃料供热和发电，近几年大力研制采用循环流化床技术的生物质利用路线；瑞典生物质能的利用已占全国总能耗的16.1 %，达到55 亿kW。同时，瑞典利用生物质能的一个主要方式是采用联合循环，即将生物质送入循环流化床气化炉中进行气化，产生的燃气再通过燃汽轮机发电。这些经验值得我们借鉴。

4.6天然气综合利用系统和燃气空调

(1)小型分散热电(冷)联产系统

随着西气东输的实现和进口液化天然气(LN G)的增多，许多地方特别是管道沿线和热、电负荷有落实的地方可以用天然气作为燃料建设小型分散热电联产系统。专家们认为燃气热电联产是天然气供热的最佳方式。2000 年8 月22 日原国家计委、国家经贸委、建设部、国家环保总局联合发出《关于发展热电联产的规定》，其中第十四条“积极支持发展燃气-蒸汽联合循环热电联产”并提出“以小型燃气发电机组和余热锅炉等设备组成小型热电联产系统，适用于厂矿企业、写字楼、宾馆、商场、医院、银行、学校等较为分散的公用建筑。它具有效率高、占地小、保护环境、减少供电线损和应急突发事件等综合功能，有条件地区应逐步推广。”为此，工业锅炉行业应该予以关注。小型分散热电(冷)联产系统一般单机容量小(燃机0.520MW，汽机< 50MW，电站容量小于100MW)，属小型机组，小型电站。它具有高效、分散、清洁、经济、可靠的特点。

小型分散热电联产的主要型式：

①小型燃机热电(冷)联产

小型燃机热电(冷)联产其主要设备为一套燃气轮机发电装置，燃机排气利用余热锅炉供热(制冷)组成“CHP”(Combine Heat &Power)，这种型式的燃机一般较小(< 13MW)，适合于较小电热负荷的企业单位使用。

②燃气-蒸汽联合循环热电(冷)联产

其主要设备为一套燃气—蒸汽联合循环发电装置，而汽轮发电机组是热电(冷)机组。也就是汽轮发电机组热电联产前置一套燃气轮机发电机组，其排气入余热锅炉，余热锅炉代替了原蒸汽锅炉。这种型式一般燃机功率较大些，属于中小型机组(1350 MW)，其供电、热(冷)负荷较大，适用于中型、大型企业和小区连片供热(冷)。

(2)燃气空调

7.工业地产行业现状 篇七

在涉及到房地产行业的发展时, 很多文章会区分一线二线、三线四线城市房地产的发展, 但是事实上, 在经济发展如此迅速的今天已经无法准确分析这个城市是一线还是二线, 是三线还是四线, 而且, 很多县市级城市不符合三线四线城市的定位, 应该划归为三线四线之外, 因此, 本文在论述时直接以县级城市作为参考对象。20世纪90年代初期的经济改革造就了一大批房地产企业, 而且这些企业依然是诸城市房地产行业的标杆, 这20年左右的发展历程和问题纠葛可以说汇总了县级城市房地产企业的发展之路, 可供借鉴。2013全国百强县排名诸城排名第五十, 在2013个国家排在前100位的国家中最具竞争力的排名五分之四十, 比较具有代表性, 在城镇化方面无论从理论还是到实践都走在全国的前列, 很有研究价值。

1 中国房地产行业的发展历程及现状

中国的房地产行业发展道路跟中国经济的发展历程几乎是一致的, 20世纪50年代至改革开放之前, 中国的房地产收归国有, 没有房地产市场也就无从谈起房地产行业。伴随着改革开放以来, 中国的房地产开始复苏并慢慢发展, 这些发展也是伴随着改革开放的步调进行的, 由沿海向内陆推进。20世纪90年代以来, 中国的房地产市场开始形成, 多数县市的房地产企业也是在这个时期成立发展起来的, 这一时期, 企业的福利分房、集资建房成了一种风尚, 众多小的施工队也正是在这种带动下走进了城市;另一方面, 在经济利益的驱动下, 众多改制企业开始慢慢朝着房地产业的方向发展。诸城市当年也成立了众多这样的房地产企业, 如诸城市红星建筑集团公司、诸城市华东房地产开发有限公司, 诸城市大源建设集团等等。20世纪90年代中后期, 南方尤其是海南地产泡沫的出现, 国家开始对房地产行业的调整, 众多小的建筑公司开始合并、解体或者直接垮掉。但是随之而来的是国家政策对房地产业的鼓励和引导, 中国的房地产业开始步入快车道, 房地产业也由单纯的拿地盖房向综合性多元化发展。接下来的这十几年, 几乎每年都出台国家的调控政策, 但是外资、合资、本土企业对房地产的热情一直不减, 伴随着宏观经济发展势头的良好, 房地产业也开始在国民经济中占据举足轻重的地位, 但是地产泡沫也伴随着国家政策的变化而在不同地区开始出现。

2014年十八大的召开, 新一届政府的新一轮房地产政策开始显现, 在经历了一轮又一轮的疯长和冷清之后, 更多的买房者趋向于理性, 但是买房者的理性并不能代表房地产业的停滞不前, 在全国媒体一片唱衰的论调中, 县级城市的房地产业依然红红火火, 信息的不对称性导致目前的县级城市的房地产市场依然是卖方市场!

2 房地产行业发展热的原因

当前, 中国的房地产市场已经趋向甚至过于饱和, 但是中国的房地产热依然不减, 尤其是县市级的房价不仅仅是雷打不动、一动不动, 更是时不时提价、抢购, 为了买套房子, 托关系, 找熟人, 彻夜排队抢号。这种热根源在哪里, 本文从以下几个原因分析:

2.1 房地产业有其劣根性

中国的大多数房地产企业多是在经济利益的驱使下进入这一行业的, 多是为发财而来, 无论多少大都存在着挣钱就做、不赚就转的思想。更何况县级相对规模较小的房地产企业, 大多是转型而来甚至农村的石匠、木匠、瓦匠或者小包工头借着政策的东风所发展起来的, 赚钱的路子门清, 但是管理的理念滞后, 更何况家族式管理, 押宝暴发户式的思维, 远远没有脱离小农经济, 拍脑袋决策的他们也就不会像大中城市的房地产企业那样受国家调控政策那么大的影响。

2.2 中国社会的传统思维和当下的主流价值观决定人们的思维方式和价值取向, 必须要有一套自己的房子

儒家思想对中国一直有着超乎一般的影响, 尤其是儒家思想对孝亲理念影响至深的两个方面———婚姻关系和血缘关系, 也就是所谓的成家、立业, 无怪乎人们搞笑地称房地产业为丈母娘经济和亲娘经济, 这“两大经济”也形成了众多的所谓刚性需求!

2.3 投资渠道少, 准确的说是可靠的投机渠道少

中国经济不断的发展, 人民群众的生活逐渐富裕, 手头的钱宽裕了, 就开始考虑怎么让手头的钱活起来, 多挣点。但在中国无论是金融业, 还是证券业, 在同等风险下所带来的价值收益要远远低于投资房地产。而且房地产这种看得见摸得着的实体对于中国百姓的心理冲击要远远高于手里紧攥着的一张票据, 这也正是所谓的刚性需求之外的投资需求, 中国百姓都能明白的道理, 更何况专业的投机集团, 无论是国内的, 还是国外的, 进一步炒热了房地产行业, 从开始所谓的一线二线城市, 现在又来到了更小的县级城市。

2.4 政策性影响, 或者说是政治性影响

中国是一个农业大国, 农民是国家的主体, 而农民最大的愿望不仅仅是风调雨顺, 他们最终想的是像城里人一样的生活, 楼上楼下, 电灯电话, 这也正是国家一直致力于推动的城镇化。但是好的政策更需要好的执行者, 地方政府在一切唯GDP为目标的前提下, 城镇化就有些走样, 为了维持好土地财政、建设好形象工程, 各地的暴力拆迁案件也就不足为怪了。城镇化运动在一些地方确实存在一些问题, 但是城镇化毕竟是大众百姓幸福的必由之路, 是现在或者将来必须要走更要走好的, 无论是美国、欧洲、日本, 都走过这段路, 中国只是走的快了一些, 但是城镇化必须推进。前些年诸城市在全国开始试点城镇化的新思路, 结果被扣上了“农民被上楼”的大帽子, 轰轰烈烈的撤村建社区的运动被众多媒体所棒杀。虽然诸城市依然在走着这条路子, 但是已经没有了当年的规模和气势, 现在看来依然说不清利大于弊还是弊大于利!

备注:拆迁户多以回迁为主, 部分楼盘边拆边建, 边建边卖.

2.5 信息不对称性让居民对房价的“预期”导致购房热

针对房地产的国家政策每年都出台, 可是居民眼中的房价却每年都在涨, 而且只有涨得快慢两种情况。他们不相信国家统计部门的环比、同比的各种数据, 他们相信眼见为实, 拿到手里的才是自己的。信息的不对称性主要体现在开发商和购房者两方面, 开发商通过分批申请预售许可证的方式来造成一种房源紧俏的表象, 通过夸大或者虚假宣传自抬价格;媒体也存在众多不负责任的宣传和误导, 当地政府部门不作为等等情况, 小县城的人们不关心离自己很遥远的北京、上海、深圳的房价, 他们只关心自己手中的一万块钱再过几年到底还能不能再买到一平方米。

3 县级城市房地产行业的走向和解决思路

经济基础决定上层建筑, 政治与经济不能孤立的来看。房地产行业的持续性高增长, 带动房价、地价的节节攀升, 使其本应作为满足人们日常生活的基本产业, 而逐步演变成为拉动中国GDP数字的火车头, 甚至已衍生成政治性问题。国内外众多专业人士认为, 中国的房地产业已经绑架了中国经济, 并逐步影响到政治当中。因此, 国家出台了一系列的房地产调控政策, 以使其沿着健康、良性的轨道发展。但当房地产行业确已从单一的经济性问题升级成集政治、经济、文化于一体的社会性综合性问题的时候, 已经不是一次会议、一项法规所能改变的了。我们不仅需要着眼于房地产行业本身, 更需要众多手段共同作用, 以期达到让房地产业的热降下来, 让国家的经济更健康, 让百姓的生活更美好。

房地产市场进入拐点已渐成专业人士的主流判断, 摩根大通近日预计, 今年中国整体房价下降2%, 但是这2%的数字仅仅是一个整体, 对政策和价格敏感度相对较低的县级城市来说, 今年降价的可能性不会很大, 价格可能会在基本稳定的主流下略有上涨, 而且未来几年县级城市也基本不会出现悬崖式的价格下跌。拐点的出现不代表房地产业从此会走上下坡路, 相反, 会更规范、更综合性地发展。总书记, 总理说, 今后十年经济成长的主要动力是一个持续的城市化, 而不是简单的城市土地, 建筑, 一个城市的地区, 除了一个住宅区, 还要有配套区、绿化区、相关的交通、道路、绿地、管网等基础设施建设, 这些都离不开房地产行业, 都需要在人们的城镇化思路上做文章, 都需要对目前轰轰烈烈的房地产业进行更有效的规范, 这都需要国家、社会、房地产企业自身的努力。国家控制好货币的发行量, 掌握好信贷政策, 推行更有效的住房政策, 改变经济的增长方式, 社会媒体本着实事求是的原则, 不要盲目的唱衰或者虚夸房地产业, 房地产企业要在发展思路上有转变, 做良心企业, 有文化内涵的企业。针对县级城市的房地产企业, 在把握好国家大政方针的同时, 融入当地实情。

诸城这几年的发展类似于西方大城市卫星城的思路, 在市区城市发展整体规划为东移北扩, 大企业开始外迁到周边的乡镇, 既解决了市区拥堵, 又解决了周边村民的就业问题, 而且让本地的年轻人留在了当地。与此同时, 各个乡镇结合当地的情况撤村建社区, 融合聚居, 着力建设聚居地的相关配套工作, 腾空乡村走规模化发展的道路, 老人在土地里劳作了大半辈子, 最终过上了城市里的生活, 年轻人愿意留在农村走规模化发展道路的可以留下, 不愿意的可以到周边的企业工作。而实现这一切的都是在房地产企业的支持下完成的, 与此同时, 房地产企业也受益颇多, 应该来说这是一条各方都有利的发展道路。中国社会科学院近日发布的2013年《城市蓝皮书》认为, 中国真实的完全城镇化率仅为42.2%, 与西方发达国家相比还有很长的路要走, 中国的房地产业在面临诸多泡沫的同时也面临这新的更大的机遇。

4 总结

中国房地产行业走过的道路, 经过高调、迅猛发展了多年之后, 中国的房地产业终归要走上健康的发展之路, 摒弃过去旧的发展思路, 坚持以人为本的, 注重质量品质的理念才是真正的长久大计。中国的房地产业存在局部泡沫, 但是这种泡沫是不合理的发展思路造成的, 中国的房地产业存在着诸多问题, 但这种问题会在新的发展面前逐个解决, 从长远看, 中国的房地产行业不仅不会衰落, 而且会有更新的更大的发展机遇。

参考文献

[1]李美丹.中国房地产价格地区差异的实证研究[D].浙江工商大学, 2008, 1, 1.

[2]吴敬琏.不担心房价降下去更担心楼市崩盘[N].第一财经日报, 2014-5-28.

8.上海工业地产投资指引 篇八

不同类型工业物业发展趋势

工业地产涵盖了多种产品和物业类型，包括重工业厂房、轻工业厂房、仓库、研究与发展用房等。而对于不同类型的物业，今后的发展趋势也有差异，对于投资者来说，尤其应该引起重视。要明确的是，在工业用地上建造商品房属于违法用地，得不到法律保护，因此在工业用地上建造的写字楼、酒店、商铺在此不作讨论。

第一类是重工业厂房。从1990年代中后期开始，上海的工业发展重心开始以重工业为主，而也正是由于重工业的发展，才使得上海经济腾飞得以实现。上海所在的长三角目前处于由工业化中期向后期过渡的阶段，重点发展的6大行业中有5个属于重工业范畴，分别是石油化工、精细化工、精品钢材汽车和成套设备制造业，并且，这个转型期可能持续较长的时间。这表明，为这些产业提供配套服务的企业仍有较大的发展空间，但是，投资者应注意重工业在未来的规划布局，避免由于污染等原因而进行的规划调整。

第二类是轻工业厂房。目前市场上大量的标准厂房就是轻工业厂房，建筑标准较低，而且在行业上具有更强的通用性。上海的发展目标是成为全国轻工行业的物流中心、研发中心、检测中心、信息中心，成为运用新技术、新能源、新材料发展高技术轻工产业的新龙头，这也就意味着，传统的生产加工型厂房需求可能面临逐步缩减，而满足物流、研发性的厂房需求将逐步增长。

第三类是仓储设施。与仓储设施需求休戚相关的行业是物流和零售业。由于上海具有港口、机场等区位优势，加之政府将物流业作为优先发展的产业，促使物流设施在未来的供求增加， 而近年来零售业的快速发展，也对仓储设施的需求不断提升。

从工业和服务业的发展趋势上看，上海未来的仓储需求将逐步转向以大型企业为主，仓储业面临向专业化、标准化发展的转型。那些靠近大型企业、规划合理、运作良好的仓储设施，将在未来的发展中占到优势。

第四类是带有研发性质的用房。这类物业在建筑形态上兼有写字楼和简单生产厂房的特点，其行业通用性更高，几乎所有的创意产业和部分的小型生产、测试企业都可能成为用户。上海的创意产业发展近年来已经成为热点，增长率连续几年超过10%，与此同时，市中心写字楼租金的快速攀升也使得一部分租户走向工业园区内的写字楼。未来的竞争将偏向于产品的独特性和入住企业的服务。不过，我们要再次提示投资者，纯写字楼项目属于违法用地，在购买时必须注意。

大开发企业的投资要领

目前，物流园区建设是全国的热点，全球最大物流配送设施网络的开发商和提供商美国普洛斯于2003年进军中国，陆续在苏州、上海、广州、大连、深圳、北京、天津等重要城市建设物流园，并且均受到好评。以大连普洛斯-集发大窑湾物流园为例，在选址上，大连拥有著名的天然良港，是我国北方重要的对外贸易港和东北地区最大的货物转运枢纽，区位优势明显。东北地区工业基础雄厚，重要资源对港口物流需求很大，过去由于物流设施的制约，大量的转运在韩国完成，于是普罗斯看到了巨大的物流需求潜力；并且，保税港区享有优惠政策，保税港是目前我国开放度最高的经济监管区，是我国目前港口与陆地区域相融合的，保税物流层次最高、政策最优惠、功能最齐全的监管区域；其次，普洛斯提供高标准的物流设施及开发和定制服务；此外，它能够运用本地与全球的资源，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间和地点提供合适的设施。

另一个以综合性园区开发管理见长的企业是新加坡腾飞，先后在苏州、天津、沈阳、杭州等城市打造先进工业园区。他们的成功之道在于利用腾飞园区和房地产管理系统，结合不同地区的特点，对规划予以严格管理和执行。比如苏州工业园以分等级商业中心取代商业街，城市秩序和交通因此相对稳定；园区内规划了“研究生城”，加强人才引入。而在杭州的新加坡杭州科技园，则利用杭州的人才和产业优势，打造班加罗尔式的软件外包基地。其工业园区的规划建设时间有些长达8年，在严格执行正确的规划思想的同时，也给调整预留了很大的空间。

对于企业或者工业地产的投资者而言，选址是一个复杂的过程，要考虑的问题包括确立物业的承租者或购买者的行业类别、判断某一地区的区位条件、交通是否能够满足这一产业的要求、在更大的区域内未来的产业发展将如何、是否有新的机遇出现、政府对于该区域的规划和扶持的产业类型及扶持的方式等。尤其对于投资者来说，好的工业物业归根结底是要有较高的回报率，一些物业看似非常优秀，但由于售价高昂等其他因素，使得回报率并不令人满意，那么对于投资品而言，这并不是好的选择。

工业物业的投资风险提示