房地产开发项目后评价

房地产开发项目后评价（精选7篇）

1.房地产开发项目后评价 篇一

关键词：商业房地产,后评价,评价内容

0 引言

项目后评价起始于上世纪30年代的美国,而真正系统全面地进行后评价工作是从70年代初开始,其主要目的是总结项目建设管理中的经验,吸取项目建设过程中的教训,提高项目投资决策的科学化水平,并检查项目操作过程中的规范程度及其合法性。我国的项目后评价工作起始于80年代中后期,由以国家部门为主体逐渐扩展到以企业为主体,这标志着我国的项目后评价工作进入大规模推广执行的新阶段。

商业地产是以全面融合地产业与商业为特色的地产形式,已悄然成为房地产市场的新宠。因此,在商业房地产业中推行项目后评价以提高其开发商的开发建设与经营管理水平,增强其国际竞争力是非常有必要的。本文结合商业房地产的特点,介绍其项目后评价的内容,并针对目前商业房地产项目后评价中存在的一些问题,为其全面开展后评价工作提出几点建议。

1 商业房地产的特点

商业房地产是指通过经营可以获取可持续增长的回报或者可以持续升值的物业,如宾馆、酒店、超市、写字楼、各类商铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、批发市场等用途的房地产。

和其它形式房地产相比,商业房地产具有以下特点[1]:

(1)开发赢利模式多种多样,以租赁为主;

(2)客户需求差异性大;

(3)投资回收期长,不确定性大,风险高;

(4)经营管理难度大,要求高;

(5)经营内容具有多样性;

(6)可促进城市功能提升,产生良好的社会效益。

2 商业房地产项目后评价内容

商业房地产项目后评价是在项目建设完成并到达一定设计能力后,对项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究,从而判断项目的实施结果与计划目标的差距,以确定项目策划和判断的正确性,找出产生偏差的原因,总结经验教训,并通过及时有效的信息反馈,对项目现状制定切实可行的对策及措施,为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件,提高投资效益[2]。

从商业房地产特有的角度出发,其后评价内容主要有[3]:

(1)项目目标后评价。主要是商业房地产项目建成后所提供的产品或服务是否实现了项目决策时所预期的各种目标。

(2)项目决策后评价。主要包括项目可行性研究报告内容与形式是否符合国家有关批复文件、选部门的规定,项目决策程序是否符合基本建设程序等。

(3)规划设计后评价。主要是设计单位选择;规划布局与交通的组织。

(4)项目施工后评价。主要包括施工准备工作评价和施工管理工作的评价。

(5)项目营销推广及招商情况后评价。

(6)项目商业运营后评价。指商业建设项目完成后实际运营情况和预测情况或其他同类经营项目的经营状况相比较,分析和研究偏离程度及其原因,系统地总结经验教训。

(7)项目效益后评价。包含项目经济效益后评价,社会效益后评价及环境效益后评价。

(8)项目融资后评价。内容应包括:商业房地产项目的融资过程总体描述和评价;商业房地产项目资金需求计划及融资计划的编写是否科学;在商业房地产项目开发初期,其启动资金为多少,其资本金构成比例情况。

3 存在问题

虽然房地产项目后评价对于总结项目管理经验,强化项目管理工作,提高项目决策科学化水平有着重要的意义,但是在我国现阶段仍然没有引起人们的高度重视,据有关调查了解到,目前大多数房地产企业没有开展项目后评价工作。开展后评价的企业,也往往不够系统和全面,目标不明确,过程简单,使许多来源于开发建设第一线的宝贵数据资料得不到及时的整理和利用,更谈不上通过后评价提供的信息资料成果指导投资决策。

现阶段在我国商业房地产实践中项目后评价主要存在着以下几个问题[4,5,6,7]:

3.1 主体缺失

目前实施项目后评价的主体主要是商业银行或者国家有关部门,房地产建设企业却不太重视。通常是贷款方的商业银行自己组织项目后评价,其目的是从自身的投资收益的角度出发,通过对投资项目的评定,以判断投资贷款决策合理与否,为后续贷款决策的执行提供经验。

3.2 后评价人员匮乏

后评价专业人才数量少,没有培训计划,更无完整的考核、认证制度。由于项目后评价人员水平低,工作方法简单,造成我国项目后评价内容很有限,多限于财务方面的评价。指标体系也不健全,一般房地产企业多关注企业自身的效益,没有国民经济评价,尤其是没有影响评价和可持续性评价,很难掌握项目对整个社会和环境的影响,也无法掌握项目今后是否可持续发展。

3.3 信息反馈不够

项目后评价信息反馈和信息扩散,是根据项目系统的反馈控制理论而建立的。信息反馈的作用,是为经济政策制定者和项目管理者提供加强政策制定的有效性和调整有关项目管理的目标,以获得更大的经济效益。然而,目前的房地产企业在实践中通常强调的是项目后评价总结报告的形成,并随着评价报告的归档而宣告结束,常常忽视评价结果的使用。

3.4 目的不明确

大多数房地产开发企业进行后评价只是为了核算开发项目的赢利状况,对于在建或其他新建项目根本起不到指导作用,失去了后评价的意义。

3.5 后评价没有立法保障

建立独立的、有权威的项目后评价管理机构必须有立法保障和支持,使项目后评价成为统一化、制度化的项目管理手段。

4 几点建议

针对我国现阶段商业房地产项目后评价存在的问题,提出以下几点建议[8]:

4.1 强化对后评价的作用和重要性的认识

有很多房地产企业认为,投入很多的精力和经费进行项目后评价是一种不必要的浪费,这种片面认识的存在,严重影响了后评价的顺利开展,使后评价得不到应有的重视。国外项目后评价的实践表明,通过项目后评价,提高投资决策科学化水平所带来的投资效益往往是项目后评价资金投入的几十倍、几百倍,甚至更高。

因此,房地产企业首先要改变对后评价的认识观念,积极主动开展后评价工作,消除片面认识,提供真实准确的资料,保障后评价工作的顺利进行。

4.2 合理选择后评价时机

正确选择商业房地产后评价的时机,对后评价的结果具有决定性的作用。若时间选得过早,项目效益和目标难以达到,项目所产生的影响不清晰;若时间选得过晚,熟悉项目的人员难免有所变动,项目的经验和教训不能及时总结和推广,这都不利于项目后评价工作的进行和后评价效果的发挥。合理的时机选择应根据项目客观情况来定,一般商业房地产项目后评价应选择在竣工项目达到设计生产能力后的1~2年内进行。此时项目已经过竣工验收,投资决策已明确,并经历了几年的生产经营活动,初步取得了经营效益和社会、环境影响,基本具备了后评价的条件。在这个时期开展后评价,评价的结果不仅能客观反映项目的实际情况,还能及时总结经验教训,指导在建和未来新建项目的顺利进行。

4.3 建立和健全项目后评价指标体系

要进行项目后评价,必须根据商业房地产项目后评价内容,设置一套科学的全面反映项目从准备、决策、实施到投产经营全过程的实际情况以及实际情况与预测情况的偏离程度的后评价指标休系。既要有微观投资效果指标,又要有宏观投资效果指标,既要有综合指标又要有单项指标,既要有静态指标又要有动态指标。总的来讲,设置的指标与前评估的指标要有可比性,这样才便于比较,确定差距,分析原因,采取对策。

4.4 建立项目后评价的法律保障

商业房地产后评价问题是经济问题,也是社会影响问题,政府和开发商都对此负有社会责任。在市场经济条件下,建设项目后评价是对投资管理和约束的一种手段,是投资项目管理必不可少的一项内容。《投资法》中应规定项目后评价的程序、内容和方法,而后评价经费应包括在项目概算中,不得挪用,日常管理费用应纳入财政支出。

4.5 注重项目后评价人员的培训

项目后评价是一项十分复杂的工作,后评价人员的素质,将决定后评价工作能否取得预期成果。所以在后评价人员的配置上,要求他们既要懂投资、经营,又要懂技术经济。只有加强后评价人才的培训工作,形成比较完善的培训体系,培养出大批的优秀人才,才能更好的为后评价工作奠定坚实的基础。

4.6 建立后评价结果的学习和使用机制

后评价的主要目的是检验前期决策的正确性、总结经验教训并反馈信息,全面指导在建或新建项目的开发工作,减少房地产运作过程中的不确定性因素,降低风险,增强项目获利能力。所以评价结果的学习和使用是至关重要的。建立后评价结果的学习和使用机制,提供和传送已完成项目的执行记录,增强项目管理的责任制和透明度,使评价结果得到广泛的运用,在其他在建或新建项目中,发挥重要的指导作用。

5 结论

随着我国投资体制的改革,后评价在我国投资项目中的作用越来越突出。在商业房地产中应用项目后评价,对于全面总结投资项目的决策、实施和运营情况,分析项目的技术、经济、社会和环境效益和影响,为投资决策和项目管理提供经验教训,改进并完善建成项目,提高其可持续性具有重要的意义。

参考文献

[1]王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京:清华大学出版社,2004.

[2]黄恺.积极开展商业房地产项目后评价[J].城市开发,2004,(16):76-79.

[3]曲琳莉.正确进行商业房地产项目后评价研究[J].特区经济,2007,(10):299-300.

[4]陈煜红.对比法在商业地产项目后评价中的应用[J].中国住宅设施,2006(01):26-32.

[5]倪嵘.投资项目后评价方法[J].技术与市场.2005,(11):49-51.

[6]王瑞玲,邓晓璘,王瑞芳.商业房地产也需要引入后评价体系[J].重庆建筑,2006(,Z1):126-129.

[7]庞晓明,陈青华.房地产项目后评价亟待加强[J].建筑技术开发,2005,32(7):145-146.

2.支招房地产开发项目月报 篇二

了解变化 把握填报口径

统计口径是统计数据所采用的标准和要求，只有把握正确的填报口径，在填报报表时才能不走弯路、少出错误。根据国家统计局要求，2011年北京市统计局对房地产开发项目月报进行了修订，除去指标增减有细微变化之外，对投资指标的填报口径也做了调整：

一是土地购置费填报口径的变化：自2011年定报起，房地产开发项目从永久性工程开始施工起填报投资完成额，只购买土地、尚未开工建设时，不能填报土地购置费；待项目开工后，一次性填报与本项目有关的、已经支付的全部土地购置费用。

二是一二级联动项目投资的填报方法：如果企业开发的项目属于一二级联动的，即由同一家企业进行土地的“七通一平”和后续二级开发建设的，由于其“七通一平”投资额属于前期费用，应待项目开工后，再将已完成的“七通一平”投资一次性计入“自年初累计完成投资”和其中项“建筑工程投资”中。

多方取数 精确核心指标

X202表中的“自年初累计完成投资”是该表的核心指标，由“其中项”、“按构成分”、“按房屋用途及面积分”构成，由于涉及多个不同层面的分组信息，所以准确性至关重要。其含义是指从本年1月1日起至报告期末完成的全部用于房屋建设工程和土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。它主要包括：“建筑工程”、“安装工程”、“设备工器具购置”和“其他费用”，以上四项之和即为“自年初累计完成投资”（见图1）。

这里有几点需要注意：1.“建筑工程”是项目兴工动料发生施工活动时才会产生的投资，而且必须以反映工程实际的形象进度为准。所以在填报时应该以监理月报上认定的工作量为准，但统计人员在填报时往往按照财务实际支付的工程款填报，这是错误的。主要原因在于，财务实际支付的工程款与工程形象进度一般不一致，会出现多报或漏报投资的情况。2.“安装工程”和“设备工器具购置”是配套指标，只有达到固定资产标准的设备和工器具在进场开始安装时才填报这两个指标，安装费用计入“安装工程”，设备价款计入“设备工器具购置”。3.“其他费用”指标应区别于财务上的“其他费用”，它是指项目在开发过程中发生的土地购置费、大市政费、四源费（煤热自来水污水）、贷款利息、勘察设计费等一系列费用，源于财务部门的开发成本明细账，为财务实际支付价款。注意要根据制度中指标解释逐笔分析成本账科目是否应计入“其他费用”，不要出现漏填的情况。

由此可以看出，“自年初累计完成投资”数据源于实际工程进度及项目全过程的财务实际费用支出，涉及到企业的工程、前期（成本核算）和财务等多个部门，所以在填报时统计人员不仅要理解指标含义，还要与内部各部门协调沟通、多方取数，才能保证填报口径正确、数出有据（见图2）。

不重不漏 巧填配套指标

X202及续表分别体现的是投资完成情况和施竣工销售面积情况，二者看似独立，其中有很多指标是需要成对甚至成套填报的，掌握了这些指标的填报方法，不仅能减轻统计人员一部分工作量，也能减少报表指标漏填的情况。

第一组指标是X202表中的“自年初累计完成投资”与续表中的“房屋施工面积”要同时填报。根据房地产开发制度要求，一般情况下，项目实际开工建设才视为有投资发生，所以：

“房屋施工面积”>0，则“自年初累计完成投资”>0。

只有单纯拆迁和土地一级开发项目或者房屋已于以前年度竣工，目前只进行预算内的后期装修工程时，“房屋施工面积”=0。

另一组是X202表“本年新增固定资产”与续表“房屋竣工面积”、“房屋竣工价值”要成套填报。当建设项目取得四方验收单或《竣工验收备案表》时，需要在续表中填报“房屋竣工面积”和“房屋竣工价值”及其中项，这时还要在X202表中填报“本年新增固定资产”指标。需要注意的是：1.“本年新增固定资产” 是指为社会提供的固定资产，不反映企业本身固定资产的增加；2. 要与“房屋竣工价值”相区别，“本年新增固定资产”指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值，包括建安工程投资、交付使用后的设备、工器具购置以及扣除土地出让金的其他费用。而“房屋竣工价值”仅为竣工房屋本身的建造价值，不包括购地等费用。所以：

“房屋竣工面积”>0，则“本年新增固定资产”≥“房屋竣工价值”>0。

加强沟通 关注易漏指标

通过月报审核，笔者发现X202及续表中有一些指标相对比较独立，通过平台上的逻辑审核公式很难发现其是否错误。所以在填报这些指标时统计人员需要格外注意，多与相关部门沟通，关注数据变动情况，以免出现错误或漏填的情况。

比如X202续表中“批准预售面积”和“批准预售套数”这组指标，它是指报告期内该项目新增的批准预售面积和住宅套数，以当年住建委颁发的商品房预售许可证为准，其中“批准预售面积”不仅包括住宅还包括商业、写字楼、车库等其他类型房屋面积。在填报这组指标时，统计人员应与销售部门核对项目当年获得批准预售的情况，或者直接登录“北京市房地产交易管理网”查看“预售项目公示”，本市所有房地产预售信息均会在此网站进行公示，后根据实际批准预售量进行填报（见图3）。

3.房地产开发项目简介 篇三

住宅小区“尚鸿花苑”项目简历

“尚鸿花苑”住宅小区项目位于呼图壁县乌伊公路美化小区，由新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁分公司开发。按照呼图壁总体规划，以环境为主要出发点，着眼于居住区的总体和谐关系，结合城市的地理位置，建造一个新型的居住小区，来迎合现代人生活发展的需要。

“尚鸿花苑”住宅小区开发占地面积为2800㎡，建筑面积为10000㎡。由两栋多层商住楼。主体建筑为全框架、全现浇结构，可抗高等级地震；外墙由三段式不同色彩的高档面砖装饰。住宅建筑南北朝向，楼房间距达到或超过国家标准，多层建筑楼间距宽达22.4米，户户采光，日照充足，南北通风，冬暖夏凉；户型设计方正实用、动静分区、厨卫分离，客卧互不干扰。曾荣获近年度最佳户型奖，并在《楚天都市报》等权威及专业媒体刊登。小区绿化率35%，由草地、灌木、常绿乔木组成，形成低中高三层次绿化，达到春夏秋冬不同季节有绿色、有花香的效果。小区安全防卫智能化：配备楼宇可视对讲系统，IC卡门禁系统，红外线电子监控系统，小区背景音乐系统。

建成后的汉鼎•阳光佳园住宅小区外观时尚、大方，物业管理服务到位，配套设施齐全，安防智能设备让业主生活在小区既舒适又放心。

第一章 项目的基本情况

新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁分公司在呼图壁县美化小区开发建设“尚鸿花苑”该小区位于呼图壁县城乌伊公路旁美化小区。总占地面积8400平方米。总建筑面积:35000㎡，项目总投资2800万元，项目计划分三期开发完成。2010年开发“尚鸿花苑”第一期工程，开发面积10000㎡，投资1800万元，本地拆迁14户，2100平方米2011年8月竣工。二期工程，开发面积5855㎡，投资600万，2011年6月开工至2011年12月底竣工。

三、自然条件

项目区属于典型的中温带大陆型干旱气候，冬季寒冷，夏季炎热，降水量稀少，蒸发量大，日照充足，空气干燥，春夏季多风，日温差大，主要气象要素如下：

气温：年平均气温5.4度，最高年均8.3度，最低5.1度，极端最高气温42.1度，极端最低气温-40.2度，昼夜温差大，平均日差11.2度；地温：土壤地表年平均温度10.3度，5cm地温9.2度，15cm地温8.5度，土壤最早解冻日4月8日，最大冻土层140cm。降水：年平均降水量为177.4mm，最多年降水240mm；霜期：年均无霜期147天，最长无霜期210天，最短无霜期150天；日照：年平均日照为2621小时，最多为2975.2小时，最少为1995.2小时，日照率63%；降雪：年均初雪日10月10日，终雪日4月20日；湿度：年均相对湿度62%，4-9月平均相对湿度43%；蒸发：年均蒸发量2221mm，年最大蒸发量2500mm，年最小蒸发量1648.9mm；风向风速：最多风向东南风，年均风速3米/秒，最大风速20米/秒；

三、现状分析

呼图壁县美化小区用地现状为平房住宅区，房屋大部分是砖混和土坯结构。重新合理规划该地块，拆除平房后新建新的住宅小区，不仅可以改善原有居民的居住环境，同时也迎合了呼图壁整体规划的需求，对改善呼图壁城区面貌也是势在必行的举措。

第二章 项目总体规划

一、设计理念

居住环境是人类最为重要的生存空间。在倡导“以人为本”的做法上，充分注意与周边环境的协调，在内部环境中强调生活、文化、景观间的连接，以达到美化环境、方便生活之目的。因此，处理好

4、要强调布局的统一性。居住区规划的总体布局要强调统一，做到整体统一、布局协调，同时注意艺术表现效果，使居住区富有韵律。

三、总体布局

通过布局将各种建筑用地、道路用地、绿化用地和公共设施等居住区的组成要素，有机的组合成一个和谐的整体。

四、规划结构及功能分区

我们本着方便生活、促进流通、优化环境的基本思想进行布局，根据用地的特点，小区总体划分为左中右三个大区域，通过道路将区域分隔开来，形成相对独立的区域，每个区域建筑单体有机的结合，形成较大的室外共享空间。各区域间通过分布于小区的道路、景观进行连接，小区的中心广场和集中运动场地位位于小区的主要道路、绿化系统交汇处，处于小区人流的主流线上，方便居民，小型健身器材散布于各小组团绿化间。

五、住宅规划

人是居住区的主体,“设计必须为人”。对居住者的关怀始终应成为居住环境建设的宗旨与原则，物质实体的开发，居住区硬环境的建设，其目的都是为居民提供一个舒适、方便、安全、安静的居住空间，也就是提供一个可居的场所。在整个小区中住宅之间采用大间距，保证良好的采光效果。

住宅建筑平面布置：住宅建筑按一定的朝向和合理的间距布置成行列，所有建筑全部采用南北朝向，这种形式能使大多数居室获得良好的日照和通风，具有很强的规律性，而且，我们在规划中我们

室外设置地下式消火栓,随消防管网环绕小区布置。

第三章 项目配套及后期管理

一、住宅景观

住区景观对于住户而言，就是一处美观适用的公共场所，这是住户生活于小区的基本要求。值得注意的是，他们既需要开放的绿地，也需要有属于个人的私密空间。住宅区内良好的景观，不仅可就近为用户提供面积充足，设施齐备的硬质及软质场地，以吸引用户走出房屋，加入公共活动，以增进用户间交往，创造和谐融合的社会气氛。同时，还通过对植物、围墙和小品设施的配置和景观处理，不仅能够增进视觉舒适度，也可满足居民对安全感和私密性的要求，同时还要注意“动态”娱乐和“静态”休憩的结合，居住区不仅是人们的休息场所，他还要满足不同年龄、不同兴趣爱好的居民的多种需要。在住宅区中适当的辅以娱乐活动设施有其特定的意义。对于较为小型的活动设施我们可分散布置，并使其景观化，规模较大的娱乐项目适于集中建设，在设置景观缓冲带加以隐蔽，对于公共活动空间的景观设计，既要保证有适量的硬质场地和美观适用的室外家具，也需要保留有一定私密感的安静场所。

我们需要将自己置于住户的位置，在满足日照、通风等条件下，最大可能的为争取良好的视角，或在用户无景可观时，适时适地造景或组景，此外，还要善于利用场外之景，将小区西侧的自然绿化景观借入小区中。我们作为小区的设计者，首先应为居住小区创建一个安全舒适的居住环境，其中，很重要的一点就是使其具有可识别性，拥有自己的个性和特色，使居民产生家园的归属感。而作为家园核心的住宅，其本身是一个为人们提供舒适的场所，但人们不

督来提高物业管理人员的管理质量。

根据小区的特点，我们又对它的物业管理赋予了一些新的方法，克服了现行的物业管理中管理人员职责单一，缺乏统筹安排的不足，使小区内某些问题不能得到及时解决的迅速解决，象路灯损坏、草坪干枯等等，一般需要专门维修人员发现后才能有所反应，在我们所设计的物业管理中，将发现这些问题的责任交给了二十四小时在小区内巡逻的保安人员，保安人员发现问题，只需随时将信息代码输入随身携带的巡逻手持机中，这些信息既会迅速进入小区计算机中心的服务器，并立即被相应部门及人员所接收，从而等到迅速解决。

第四章

项目利润分析及资金筹措计划

一、结算依据

1、建筑工程按昌吉州建筑工程单位估计汇总表,在总体规划设计的基础上,参考同类工程项目实际造价并考虑到建材成本浮动水平而编制。

2、设备价格按市场参考价格进行结算。

3、土地费用,按照呼图壁县土地管理办法的有关规定和呼图壁旧城改造优惠政策,以及签订的安置补偿协议进行估算。

4、配套设施和安装费根据有关行业部门规定,并按小区配套、绿化高标准综合测算。

5、前期及各项费用,按呼图壁县旧城改造优惠政策的有关规定估算。

6、项目整体规划的设计方案。

二、项目资金筹措计划

1、项目总投资3900万元，项目计划分五期开发完成。一期2010年5月至2011年8月竣工。二期2011年6月开工至2012年12月底竣工。

新疆中天银投房地产开发有限公司呼图壁县分公司“尚鸿花苑”小区

项

4.房地产项目开发流程 篇四

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作

取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大

幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。

（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法

工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步

为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。

（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步

房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。

（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

5.房地产开发政府收费项目 篇五

序号 2 3 4 5 6 7 8 9 土地管理费 征地不可预见费 土地规划配套费 土地交易服务费 土地出让保证金 土地使用证(工本)《土地使用权证》交易费 《土地使用权证》登记费

征地补偿费 元/m2 元/m2 元/m2 100平米 元/本 元/宗（协议）名称

工程项目招投标收费

亩

计费单位/基础

按面积M2 土地出让金 按面积M2

按不同地段定价 4300 0.5 0.20% 按规定 按规定 20 500~2000 按文件规定执行 2.8%-3% 5~10 20

单价/常规 部门

征管办 征管办 征管办 国土局 国土局 国土局 国土局 国土局 国土局 国土局 国土局 国土局 国土局 国土局 城管局 城管局 城管局 城管局 城管局 城管局 建设局代 建设局代 建设局 建设局 建设局 建设局 建设局 建设局 建设局 建设局 建设局 建设局 建设局 建设局 建设局代 建设局代 建设局代 建设局代 建设局代 建设局代 建设局代 规划局 规划局 规划局 规划局 规划局 10 征地管理费 11 土地闲置费 13 耕地开垦费 15 卫生费 12 新增建设用地有偿使用费 14 产权面积测绘费 16 户外广告占道费 18 城市绿化补偿费 20 建筑垃圾排放费 21 劳保费 22 劳动强制险

14元/平方米 40元 按规定 按规定 按规定 按规定 按规定 17 城市道路占道费、19 城市道路挖掘修复费

元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 按面积M2 按面积M2 按面积M2 工程造价 按面积M2

33.54 2.28 2.04 1.47 2 0.04% 0.16 按规定 按规定 23 工程施工图纸审查费 24 防震技术审查费 25 散装水泥基金 27 地形图工本费 26 《开工许可证》办证费 28 建筑工程质量监督费 29 工程定额测定费 30 规划设计费

市政公用设施配套费 32 建设工程质量监督费 33 施工行业管理费 34 工程定额测定费 35 室外配套工程费 36 拆迁补偿安置费 37 建安工程施工费 38 招标场地使用费 39 验收面积核算费 40 人工保障金 41 公示牌制作费 42 规划技术服务 43 选址意见 44 《规划许可证》 45 复核设计图1 46 复核设计图2 按面积M2 按面积M2 总造价 总造价 总造价 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 中标价 塔楼(元/个)工人工资(元/个)按面积M2

1.8‰(住房)3.5‰(非住房)300元/户 5‰,直接费的1‰ 按规定 按规定 按规定 450元 0.05% 2.00% 0.8

住房1.4‰,非住房2‰

1310元 按规定 按规定

按面积M2 按面积M2

0.15 2

第 1 页，共 3 页

房地产开发政府收费项目

复核设计图3 48 地图土地测算 49 预售房产测算 50 竣工房产测算 51 规划设计费 52 规划定界费 53 日照复核费 54 防雷检验费 55 地勘费 56 设计费 按面积M2 按面积M2 按面积M2 按面积M2 按面积M2 按面积M2 按面积M2 元/㎡ 元/㎡ 建筑面积(元/M2)每套 按面积M2 按面积M2 总价格 按面积M2 按面积M2 元/m

20.18 按规定 按规定 按规定 按规定 0.5 4 0.5 按规定 按规定 13元 1.6 1.87 3% 0.2 3 2 1.2-1.8元

规划局 规划局 规划局 规划局 规划局 规划局 规划局 规划局 规划局代 规划局代 规划局代 规划局代 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局 房管局

257 施工图纸审查费 58 地籍调查费 59 房产使用预测算 60 房产使用实测算 61 商品房预售监证评估费 62 物业维修专项基金 63 《预售许可证》登记费 64 《预售许可证》交易费 65 白蚁防治费 66 67 69 70 71 72

房屋产权证 住房、元/套 非住房、元/套 住房每件

280

房屋权属登记费

房产交易手续费 房屋安全鉴定费

100-200 3 6

拆迁管理费

房屋拆迁许可证及公告审批 75 房屋安全鉴定费 76 电梯安全鉴定费 77 报监督站收费 78 材料检测费 79 工程质检费

元/m（新建商品房）元/m2（二手房）住宅 非住宅 拆迁补偿费 80、550、一本证书加收10元

150m2下100元/次；150m2上0.3-0.9元/m2

0.42% 按规定

150m 下130元/次；150m 上0.6-1.2元/m

房管局 房管局 房管局 房管局 质量管理局 质量管理局 报监督站 质监局 质监局 人防办 人防办 图书档案馆 图书档案馆 图书档案馆 环保局 环保局 环保局 环保局 环保局 环保局 经贸（墙革办）经贸委 经贸委 工程造价 元/㎡ 元/㎡ 按面积M 按面积M

0.30% 3

战时人防工程审查费 81 人防易地建设费 82 城建档案整理寄存费 83 城建档案整理装订费 84 城建档案整理工本费 85 环境影响保告书收费 87 环境影响咨询费 88 环境噪音污染费 89 排污费 90 环评费 86 评估环境影响保告书收费

7.5 28 2.06 0.15 0.05 0.001 按地下面积M3

2按面积M2 按面积M2 投资额 投资额

按面积M 4 按面积M 按面积M

0.00035 2 1 1 1.2 按规定 10 91 新型墙体材料专项基金 92 新墙体材料专项基金 93 散装水泥专项资金 元/㎡ 元/m2(建筑面积)元/吨

4元

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房地产开发政府收费项目

余泥排放费 95 水土流失防治费 96 防洪保安资金 98 价格认证费 97 水土保持设施补偿费 99 副食品价格调节基金 土方量(元/方)销售价 元/㎡ 房屋总造价 经营总收入 经营总收入 元/本 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡

3元 按规定 5‰ 1

经贸委 水务局 水务局 水务局 物价局 物价局

物价局 财政局 气象局 消防队 消防队 地震局 公安局 监督机构 公路局 卫生局 市政部门 路灯所 测试单位 勘测单位 防雷办 林业局 园林局 教育局 评估事务所 监理公司 燃气公司 供电公司 评估公司 供水公司 电力电信公司 审图公司 村委会

0.03%~0.5% 1‰ 1‰ 7 1 2 按规定 2 按规定 按规定 按规定 按规定 105 按规定 100 房产售价审批收费 101 契证工本费 103 消防配套费 105 抗震安评费 106 治安收费 102 防雷接地检测费 104 消防验收收费

工程评价收费 108 道路开口费 109 建筑垃圾管理费 111 公共设施费 110 市政工程配套建设基金 112 定容标准测定费 113 勘测定界技术费 114 防雷费 115 森林植被恢复费 116 环境绿化申报费 117 地方教育附加费 118 地价评估费 119 监理费 按面积M2 工程造价 亩 按面积M2

元/m2（占用林地面积）基建项目投资总额 土地出让金 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 设计费+地勘费 征地费

0.04% 385 15 0.55 按规定 5% 0.05% 按规定 按规定 按规定 按规定 按规定 按规定 10% 2.80% 120 热力入网管理费 121 供电入网费 122 土地评估费

公共入网供水接入费 124 公共设施拆迁费 125 工程图纸审图费 126 青苗补偿费

备注 ：具体将根据涉及到的政府部门的办事指南实时调整。

6.房地产开发项目后评价 篇六

房地产业是国民经济中的支柱产业之一, 已成为我国固定资产投资中比例很大的一部分, 仅次于制造业。2013年房地产业的投资更是超过了全国固定资产投资的25%。[1]在如此大的投资基数下, 加强房地产业的管理就显得更为重要。然而, 与房地产业息息相关的建筑业的管理仍然存在精细化程度不高, 管理效益不明显等问题, 使得房地产投资效益发挥不够, 没有充分实现投资价值。供应链管理是现代企业集成化管理的模式之一, 其内涵是企业加强科学管理, 实现增值。BIM是建筑业一次技术进步, 是建筑业信息化与科学管理的必然发展趋势。如何提升BIM应用价值, 将BIM的应用范围拓展至更多的领域, 还在研究当中。许俊青、许杰峰等人先后开展了基于BIM的建筑信息流模型的应用研究、基于BIM的建筑供应链管理研究。[2,3]供应链管理与BIM的思想存在共同点, 也有其互补之处。因此发挥BIM在集成化管理中的数字化方法, 将它应用到房地产开发公司的供应链管理, 特别是后评价中, 对实现房地产项目的精细化管理, 提升投资效率, 保障房地产开发公司所获得的建筑产品的质量具有积极的作用。

1 房地产项目供应链管理

1.1 房地产项目供应链供应链是从采购原材料开

始, 制成中间产品以及最终产品, 由销售网络把产品送到消费者手中等过程的一个整体的功能网链结构。供应链中涉及供应商、制造商、分销商、零售商以及最终用户, 它们的地位和作用不是完全对等的, 根据其地位和作用对等性的不同, 供应链可分为盟主型供应链和非盟主型供应链。盟主型供应链是指某一企业在整个供应链中占据主导地位, 对其他成员具有很强的辐射能力和吸引能力的供应链, 通常称该企业为核心企业或主导企业, 它负责供应链中对信息流、物流、资金流的控制。非盟主型供应链是指企业的地位和作用彼此相差不大, 对供应链的重要程度基本相同的供应链。

房地产项目供应链是一种典型的盟主型供应链, 在该供应链中, 房地产开发公司作为制造商是其中的核心企业, 其它参与方如勘察公司、建筑公司等, 是供应链上的重要企业。房地产项目供应链中合作方关系如图1所示。

在物流方面, 物流的整体流动方向是从材料、机械供应公司出发, 在房地产项目完成后, 房地产作为产品经过营销商最终到消费者手中。

在资金流方面, 在房地产开发项目供应链中资金流的整体流动方向与物流的流动方向相反, 在房地产项目实施中和完成后, 资金从消费者最终流向材料、机械供应公司。产品的最终接受者, 即消费者的资金来自存款或者银行方面的贷款。

在信息流方面, 信息传递相对复杂, 一是过程的复杂性:在整条供应链的每一步的进行过程中, 在各参与方之间, 都存在信息的交换;二是数量的庞大性:房地产项目的项目持续周期长、参与方众多的特点决定了信息量的巨大。参与方之间都存在直接或间接的信息交换。图1中双向箭头代表信息的流动。

供应链上的物流、资金流、信息流的流动的相关活动在政府相关部门的监管之下进行;银行为房地产项目供应链提供资金支持。政府相关部门与银行都与房地产开发供应链相关, 属于房地产开发供应链的外部环境。银行提供资金支持的行为也在政府相关部门的监管之下进行的。

1.2 房地产项目供应链管理与评价

供应链管理作为一种现代企业集成化管理模式在房地产领域应用较少, 尤其是结合房地产企业现状进行的房地产项目供应链管理和评价的研究尚缺乏系统、完整的研究成果。房地产项目供应链管理的核心理念, 就是从消费者的角度, 通过房地产项目供应链上合作方间的协作, 谋求供应链整体最佳化。房地产项目供应链管理模式下的管理实现了企业对内外部资源的整合与优化利用, 而且能够促进企业培育和完善自身的核心竞争能力。成功的房地产项目供应链管理能够对供应链中各个参与方之间所有的活动讲行协调整合, 最终实现无缝连接的一体化过程, 使供应链上的各个参与方在供应链内部互相合作, 实现企业自身发展, 对外形成一个共同利益体, 谋求共同发展。在房地产管理工作要求不断提高、不断优化的状况下, 运用供应链思想管理房地产项目的管理理念成为房地产行业管理的重要理念之一。

传统管理的特点是凭经验进行管理, 事故发生后再进行处理是一种常态, 而科学管理的一个显著特点, 就是加强全过程管理, 加强预测在管理中的作用, 所以评价至关重要。评价是房地产项目供应链管理的重要组成部分, 评价分为预评价、过程评价和后评价, 它们在房地产项目全过程管理中发挥着重要作用。就后评价而言, 对每一阶段的后评价是下一阶段制定计划的主要依据之一, 也是实现对房地产项目供应链在项目执行过程中的控制与纠偏的主要依据之一。加强房地产供应链的管理, 需要通过对供应链的后评价及时进行检查总结, 对后面工作中可能存在的问题进行预判断, 从而实现科学管理的要求。目前在交通、水利、电力等建设项目开展后评价的工作在试点的基础上已经形成了相关制度, 而房地产项目后评价的工作还没有得到重视。[4]

2 BIM与房地产项目供应链管理关系分析

2.1 全过程管理目标的一致性

BIM的数字化技术在项目全寿命周期管理的各个阶段的技术应用和管理应用中发挥着显著的作用, 而项目全寿命周期管理的实质是项目全过程的管理。项目全过程管理包括了项目前期管理、项目建设期管理、项目使用期管理和项目使用期结束后的管理等。项目全过程管理是指从一个项目的建议开始, 经过项目的可行性研究、项目的决策、项目的设计建造、项目的使用和维护的全过程管理, 也包括项目寿命完结后的改造和处理等环节。[5]虽然项目全过程管理中各阶段任务有所不同, 但是它们的总体目标是一致的, 即通过有效地管理实现投资、质量、进度、安全、环保的五大项目管理目标。BIM在项目全过程管理中, 不仅提供了数字化、信息化支持, 而且对项目全程管理中的各个阶段的管理提供了具体的技术指导, 同时全过程管理也为BIM在更大的空间和时间上的应用提供了平台。所以说, BIM与供应链管理之间有着内在联系, 存在着一致的目标。

2.2 动态联盟管理需求的一致性

动态联盟管理指在项目的执行过程中对同类单位进行筛选以达到供应链长期合作方稳定的管理, 它是供应链管理的重要内容, 也是供应链管理实施手段之一。从房地产项目供应链横向来看, 合作方为同一个产品形成了专业化的分工;从房地产项目供应链纵向来看, 某一部分的工作往往需要一个以上单位的介入。因此为实现供应链动态管理需要在开发子节点上实行纵向动态联盟管理。[6]BIM作为结合特定工程信息数据库的模型技术, 需要项目的各个参与方在各自执行项目的责任期间, 就其拥有的信息, 对建筑信息模型进行增添和参考。[7]因此BIM的使用依赖于动态联盟管理, 同时BIM也是动态联盟管理的基础。BIM作为一种有效的信息交流中介与平台, 在对合作方进行协调的同时, 也反映出了这种需求一致性的联盟关系。所以供应链管理与BIM都需要动态联盟管理, 它们有着需求的一致性。

2.3 BIM与评价和后评价

BIM与管理的基本要求之一是将评价贯穿于项目的全过程项目建设和使用的各参与方中。评价建立在数据的基础上, 针对房地产项目供应链而言, 由于项目本身的复杂性和供应链上的参与方多, BIM强大的数据库和丰富的资料是各类评价的基础和依据。除了BIM提供的建筑信息和数据外, 还有其他相关领域的信息需要应用于评价中。目前, BIM的应用是从设计阶段到运营阶段, 从全过程管理的角度来看, 还没有涉及到项目后评价这个方面。但是后评价是在整个项目管理中的重要一环, 是项目评价的组成部分。发挥BIM建立的数据库和其它相关数据库的作用, 以及采用的数字化技术方法, 将BIM的应用拓展到后评价环节, 在此基础上实现房地产项目供应链管理与后评价的有效衔接, 实现房地产项目的科学管理是必要的。

3 基于BIM实现房地产项目供应链管理的后评价

3.1 供应链动态管理与后评价

3.1.1 供应链管理的运转体系分析

房地产开发公司可以通过BIM实现房地产项目供应链管理体系的动态运转。在整个供应链管理体系的动态运转中的处理阶段是一个重要阶段, 其实质是后评价。

在项目策划完成之后, 房地产开发公司就可以开始拟定与其它参与方之间的合作计划, 选定合作方后经过协商, 以合同的方式确定下来。在计划阶段, 房地产开发公司可以通过BIM来实现项目的模拟, 这使合同和合作计划的拟定更为全面, 便于实现方案优化。合同上传于数据库中, 也为以后的项目建设和管理提供依据。

在项目实施阶段, 通过BIM形成的数据库可以提醒各参与方自己的权利与义务, 并且通过信息共享, 实时了解项目动态。通过使用BIM数字化的技术方法对项目的管理, 可以预先发现项目存在的问题, 更好地实现各方的协调, 为项目的正常运作提供保障。此外, 借助于BIM在项目的实施阶段进一步建立的过程数据库也为检查与责任的划分提供了资料。

在项目后评价中, 检查和总结对实现供应链管理的整体螺旋式上升有着非常重要的作用。对参与方提供的服务或产品进行阶段性检查, 通过将BIM所得出的可视化模拟结果与供应链上项目的实际完成情况比较, 找出偏差, 并分析原因, 为采取相应的措施进行偏差纠正做准备。

在对项目上的偏差进行纠正时, 要明确责任方, 对供应链进行调整, 使整个供应链不断优化, 并将处理结果存入模型中, 为以后的项目提供依据, 作为项目开展后评价的资料, 也为后期选择合作伙伴, 完成下一阶段的计划提供依据。

3.1.2 房地产项目管理的后评价分析

项目后评价是针对项目各阶段、全过程、全方位的决策、实施、结果等做出的全面评价, 是对已完成建设并投入使用的项目的目的、目标、建设过程、所发挥的效益和作用、所产生的各种影响等进行系统、客观的分析, 并针对具体情况, 提出有效改进措施的综合评价。[8]后评价是一种通过总结经验和教训, 以改善项目管理、指导未来决策的活动。

依据项目周期对项目后评价的范围进行划分, 包括项目前期决策、勘察设计、建设施工、竣工运营、维护管理等几个方面。对房地产项目供应链进行后评价时, 评价的角度应是多样化的。

在对合作方综合表现的后评价过程中, 通过各个方面来考察供应链上各参与方的表现。房地产项目后评价的内容包括项目技术后评价、项目财务后评价、项目经济后评价、项目的环境影响评价和项目的社会影响评价。简单来说后评价的主要内容为技术、经济、外部影响, 所以房地产项目供应链管理的后评价中, 要在这三个主要内容下, 进一步开展分析评价。

3.2 供应链后评价

一个房地产项目确定之后, 在供应链上形成合作关系。每一方在项目中都有自己的职责, 同时相互间又有必要的合作关系, 所以对各方的综合表现在项目中进行评价就显得尤为必要。在后评价的过程中, 房地产开发公司使用BIM所收集到的信息来通过各个方面评价供应链上各合作伙伴在一个项目中的表现, 从而更好地实现全过程项目管理, 并决定在以后的项目中是否与之建立稳定的合作关系。

合作方综合表现的后评价程序如图2。要对合作方综合表现进行后评价, 需要建立相应的后评价指标体系, 通过BIM建立的数据库中的角色定义, 根据各合作方的作用确定不同合作方的每一个后评价指标的权重。在确定后评价规则后, 借助于BIM建立的数据库中的项目数据资料来对合作方综合表现进行评分, 形成相应的评价矩阵, 最后通过BIM数据库输出评分等极, 得到合作方综合表现后评价的结论。

3.2.1 供应链后评价指标体系[9,10]

因为供应链上的核心企业是房地产开发公司, 因此这种合作方综合表现的后评价主要是房地产开发公司面对供应链上的其它参与方, 用来形成房地产开发公司对合作方的评价与衡量, 通过这种评价来权衡是否要在日后与该参与方形成较为稳定的合作关系。从技术、经济、外部影响三个层面出发, 建立如表1所示的综合表现后评价指标体系。

技术指标是从供应链上的合作方所提供的服务或实物产品是否合格的角度出发, 来衡量其技术能力, 包括: (1) 产品生产技术可靠性是指合作方在其对项目提供服务或实物产品的过程中所采用的技术和相关措施的可靠性; (2) 产品质量保证程度是指合作方提供的服务或实物产品的质量保证措施以及产品质量与初始计划中质量的偏差程度; (3) 纠偏控制能力是指合作方在项目的执行过程中所表现的对偏差的预防、纠正能力; (4) 服务质量控制能力是指合作方在其对项目提供服务或实物产品的过程中围绕产品质量表现出来的服务质量及其控制能力。

经济指标是从成本的角度出发, 对合作方提供的服务或实物产品对房地产开发公司的开发成本造成的影响进行评价, 包括: (5) 产品的价格是指通过对合作方最终提供的服务或实物产品的价格与市场上平均价格的做比得到相对价格; (6) 费用节约率是指从全寿命周期的角度来看, 合作方所提供产品使房地产开发公司所支付的相关费用与市场上其余产品使房地产开发公司所支付的相关费用的节约比率; (7) 产品的价值系数是指合作方所提供产品的功能系数与成本系数之比。

外部影响指标是评估合作方在项目的执行过程中对除它自身外的环境造成的影响, 包括: (8) 产品对其它参与方的影响是指待评估的合作方在其产品的形成过程中对供应链上其他合作伙伴的影响程度; (9) 产品对环境的影响是指合作方所提供的服务或实物产品在形成过程和使用过程中对自然环境的影响程度, 即产生污染的情况和对自然环境的破坏程度; (10) 产品对社会造成的影响是指合作方所提供的服务或实物产品在形成过程和使用过程中对社会环境的影响程度。

3.2.2 供应链后评价方法[8]

建立了合作方综合表现后评价指标体系的递阶层次结构后, 房地产开发公司可以借助BIM, 采用模糊的综合评价方法来整体评价某一合作方在某一房地产项目的建设过程中的表现。基本方法的要点如下:

(1) 权重的确定。请一定数量的与该项目和合作方业务相关的专家对合作伙伴综合表现后评价指标体系中的一、二级指标进行相对重要度的打分, 由得出的相对重要度组成的判断矩阵运用层次分析法计算出各指标的相对重要度权重。将最终结果存在BIM中的数据库中。应当注意的是, 由于各合作方的性质不同, 造成各合作方对房地产开发这一供应链的参与方式不同。因此在对它们进行评价时, 应参考BIM中的数据库, 根据它们在房地产项目供应链在项目执行过程中所承担的任务和作用, 使技术、经济、外部影响三个一级因素的权重有所差异。除此之外, 由于专家个体的差异, 每位专家所给出的个体权重向量也不一定相同。因此, 需要对在层次分析法所计算出的个体权重向量的基础上采用聚类分析, 根据聚类结果, 通过计算对每位专家分别赋权, 然后将个体权重与专家权重加权平均求得指标相对重要度权重。对BIM进行开发, 将聚类分析的功能加进BIM的数字化技术功能中, 直接得出加权平均后的指标相对重要度权重。

(2) 评价矩阵的确定。评价矩阵的建立依赖于详实的数据资料, 因此要借助BIM在项目全过程管理中建立起来的数据库, 参考其所提供的建筑信息、数据和其他领域的信息。由于在建立的评价体系中, 定量指标与定性指标共存, 且定量指标的单位也不尽相同。因此对于定量指标要进行无量纲化处理, 对定性指标则需预先建立具体的评价准则, 并将评价准则预存在BIM中的数据库中。在项目完成前, 评价准则中相应的事件发生后, 由BIM系统得出评价分。处理完这些数据, 就可以建立相应的评价矩阵, 并根据二级指标评价矩阵得出最终评价结果。

4 结语

4.1 提出了将BIM用于房地产项目供应链管理的思路, 论述了运用BIM强大的数据化系统和数字化方法可以实现房地产项目的集成化、高效化管理;

4.2 论述了BIM在项目全过程动态管理中应用的重要性, 分析了发挥BIM在项目评价中的重要作用, 特别是将BIM的应用拓展到房地产项目的后评价环节, 可以使房地产项目在全寿命周期中发挥好动态管理的作用, 使全过程管理具有可靠的基础;

4.3 分析了对房地产项目供应链进行后评价的必要性, 建立了合作方综合表现后评价指标体系, 并结合综合评价方法提出了基于BIM的房地产项目供应链后评价的方法要点。

参考文献

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[2]许俊青, 陆惠民.基于BIM的建筑供应链信息流模型的应用研究[J].工程管理学报, 2011, 25 (2) :138-142.

[3]许杰峰, 雷星晖.基于BIM的建筑供应链管理研究[J].建筑科学, 2014, 30 (5) :85-89.

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[5]董小林.公路建设项目全过程管理[M].北京:人民交通出版社, 2003.

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[9]刘书庆, 韩亚辉.项目施工战略合作伙伴评价与选择方案研究[J].中国管理科学, 2008, 16:88-97.

7.房地产开发项目的成本控制 篇七

本文重点从决策阶段、设计阶段、招投标阶段、合同阶段、施工管理阶段、竣工结算管理等关键环节提出成本控制的措施，以提高企业的投资收益。

关键词：开发项目项目成本成本控制

0 引言

房地产业在经历几年的狂热后，在国家政策及国内外大环境的影响下，正在经历着政策调控和市场调节的磨砺。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。因此房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变，向管理要效益，其中成本控制工作作为管理工作中关键环节必须引起企业的高度重视，它是企业能否站稳于市场和持续发展的基础。

1 正确的投资决策是成本控制的前提

房地产开发决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，决策工作是成本控制的关键，因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。

1.1 正确的投资决策来源于高水平的项目可行性研究 在房地产开发项目投资决策前进行可行性研究，是保证开发项目以最少的投资耗费取得最佳经济效益的科学手段。

1.2 投资决策成本控制的关键是建立成本控制目标 决策阶段的成本控制是事前控制，由于决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算，投资估算的准确与否，是决定决策阶段成本控制的关键。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。

2 强化设计阶段成本控制，提高项目经济效益

控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70%——90%。设计阶段工作水平的标低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计的考虑，要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比例要合理，容积率高，设计平面组合好，将会使产品销售好，从而经济效益也高。因而要保证设计的质量，尽量减少施工期间的洽商变更，就必须采取有力措施，切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施，主要是以下几个方面:

2.1 加强设计阶段的经济论证 设计阶段是工程建设的重要环节，它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合效益。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工程是分析产品功能和成本的关系，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法，以获得最佳综合效益。

2.2 实行限额设计 所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。

2.3 实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法 改革开放以来，建筑行业引进了竞争机制，实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平，促进良吐竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，可以促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋，而且要在如何降低工程造价上下功夫。一个优秀的设计方案。既要建筑造型美观，又要造价合理，从而保证建设单位的经济利益。

2.4 要加强设计出图前的审核工作 加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，减少不必要的浪费。

3 引进市场竞争机制，实行招投标管理是成本控制的重点

积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是实现成本控制工作的重点。把竞争机制引入全过程投资控制，在相对平等的条件下进行招标承包，择优挑选工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明:引进市场机制，实行工程招投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价，缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时，还是实现优胜劣汰，选择理想的建筑企业作为合作伙伴，杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。通过设计招投标优选设计方案，为工程造价控制创造了良好的开端，同样，施工招投标，可以选择报价合理，施工方案先进，技术力量强，工期短的施工企业，为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。另外通过公平竞争，可达到优化施工组织设计，使人员、机械和材料的安排更加合理;提高了工程质量，加快工程进度，缩短了工期，促进了销售，加了建设资金的回笼，从而达到降低工程造价的目的。

4 加强合同管理是施工阶段项目成本控制的重要手段

房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节，大部分是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。如何让这些费用支出得到有效的控制，一个重要的途径就是合同管理。

作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在拨款时完全按照合同内容进行支付。具体措施有如下两点:

4.1 实施合同监督制度 合同责任是通过具体的合同实施工作完成的。合同监督可以保证合同实施按合同和合同分析的结果进行。

4.2 实施合同跟踪管理 在工程实施过程中，工程中会出现各种实际情况。合同实施过程中往往会与预定的计划目标产生偏离，如果不采取措施这种偏差常常由小到大逐渐积累，合同跟踪的目的就是不断地找出偏离，不断地调整合同实施，使之与总目标一致。

5 施工管理是有效控制项目成本的重要环节

工程施工阶段，由于工程设计已经完成，工程量已完全具体化，并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。据统计，这一阶段影响工程造价(即工程投资)的可能性只有5%-10%，节约投资的可能性已经很小，但是，工程投资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性却很大。施工阶段的成本控制如下：

5.1 严格执行合同

5.1.1 按合同规定的进度要求付款 为保证承包商的积极性，必须按照合同规定的进度要求付款。

5.1.2 设计变更、工程量签证的控制 项目施工阶段成本费用的变化，经常是由设计变更造成的。设计变更的投资控制，主要是通过合同条款来实施的。在项目承包合同中应明确规定，进行设计变更或更改作为项目投标基础的其他合同条款，由此而导致的经济支出和承包方损失，由发包方承担。发包方应当视具体情况，会同承包方合理协商变更价格。

5.2 设计变更、工程量签证管理原则 在施工阶段，主要的工作是落实已确定的造价控制目标与控制计划，严格执行工程量清单计价的原则与内容，特别是注意增减工程量的签证工作。在工程量签证前，应区分哪些该签，哪些不该签；哪些项目是合同内，哪些项目是合同外；哪些工作内容已在投标单价中包含，哪些没有包含；如果要签应该签多少等等。

设计变更是指设计做法或设计图纸的修改和完善，必须有设计单位以及监理工程的签字；现场签证是指对施工管理中的零星事件的确认。如:地下障碍物的清除迁移，设计变更造成的施工费用增减，临时用工及各种技术措施处理等。

5.3 控制工程索赔 索赔是工程承包中经常发生的正常现象，由于施工现场条件、气候条件的变化，施工进度、物价的变化，以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更、差异、延误等因素的影响，使得工程承包中不可避免的出现索赔。

反索赔的目的是维护业主方的经济利益。为了实现这一目的，需要进行两方面的工作。首先，要对承包商的索赔报告进行评论和反驳，或者否定其索赔要求，或大刀阔斧地削减索赔款额。其次，对承包商的违约之处，提出进一步的经济反索赔要求，以抗衡承包商的索赔要求。这两方面的工作，就是广义上的反索赔工作内容，是业主或其聘用的监理工程师应该非常熟悉的工作范围。

6 严格竣工结算管理，把好审核关

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以原始资料为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

6.1 严格控制工程竣工验收 竣工验收是项目开发全过程的最后一个程序，对保证工程质量，发挥投资效益，总结经验教训都有重要意义。在竣工阶段，竣工图纸和文件的移交是一项十分重要的工作。竣工图不仅是工程实施状况的最终工程技术系统状况的证明文件，而且是一份重要的历史文件，对工程以后的使用、修理、改建、加固都有重要作用。

6.2 严格工程计量工作 工程计量是指根据设计文件及承包合同中关于工程计量的规定，项目监理机构对承包商申报的已完成工程的工程量进行的核验。合同条件中明确规定工程量列表中开列的工程量是该工程的估算工程量，不能作为承包商应予完成的实际和确切的工程量。因为工程量表中的工程量是在编制招标文件时，在图纸和规范的基础上估算的工作量，不能作为结算工程价款的依据，而必须通过项目监理机构对己完的工程进行计量，对于不合格的工作和工程，工程师可以拒绝计量。

工程计量是控制项目投资支出的关键环节，是约束承包商履行合同义务的手段。

6.3 审核工程竣工报告，办理竣工结算 这一阶段投资控制的重点是:核算实际完成工程量，核实各分项工程使用的综合单价是否与投标时或合同签订时的综合单价一一对应，审核竣工结算汇总金额。由于工程量清单计价中的工程数量未包死，我们按竣工图纸、设计变更等竣工资料重新准确计算工程量。设计变更增加的分项工程在招标时的工程量清单中无相应项目单价的，重点核实增加的项目的综合单价是否按招标文件及施工合同进行编制，编制是否合理等。在这一阶段里，可能会遇到施工单位追加工程造价的索赔，这在工程量清单计价模式里，是很正常的现象。作为造价控制，可以实施反索赔，这也是我们工程造价控制工作需要努力加强的。

参考文献：

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