小区物业收费项目公开

2024-09-21

小区物业收费项目公开（8篇）

1.小区物业收费项目公开篇一

小区物业收费规章制度3篇

一、物业管理收费项目

(一)物业管理服务费

物业管理服务内容包括：

1、房屋共用部位、共用设施、设备及其运行的维护和管理。

2、环境卫生：公共环境卫生(公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的清运)

3、小区公共秩序维护：协助公安部门维护本区域内的公共秩序、检查消防隐患和消防设施、搞好安全防范工作(小区安全监控、巡视、门岗执勤)和管理宣传工作。

4、物业管理费用不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不包括户内小修费用及路灯和楼道灯费用。

(二)代收公用事业费物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用。

物业公司接受委托按统一定价代收上述费用，不向业主收取手续费等额外费用。

(三)特约服务费物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，如：委托上门清洁服务、上门维修服务、上门保安服务、照看病人、老人、儿童服务、委托装潢监理服务等，收费由双方约定。

二、物业管理收费原则收费原则：公开、公平、公正。

按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

三、物业管理收费依据

1、合同的约定《物业服务合同》是一种有偿的劳务合同，物业管理企业收取费用的基础是其提供的管理服务所付出的成本和劳务。

2、法律的规定根据《中华人民共和国价格法》____年___月___日发改委和建设部制定的《物业服务收费管理办法》的规定，物业管理收费是一种服务收费，根据所提供的管理及服务的性质、内容等不同情况实行政府指导价。

小区物业收费规章制度篇21、物业服务收费必须遵守省市颁布的《物业服务收费管理办法》。

2、服务收费应当遵循六个原则：等价交换原则、谁受益，谁出钱的原则、差别原则、优质优价原则、取之于民，用之于民的原则、公开原则。

3、服务收费的标准依据：一是合同的约定;二是法律的规定。

4、服务收费项目包括：

(1)综合服务费，包括保洁费、保安费、绿化养护费、垃圾清运费、物业员工工资、福利、保险费、办公费、培训费、维修费固定资产折旧、社区活动费。

(2)公众代办性服务费，为业主代缴水、电、煤气等;

(3)专项服务费，对业主的房屋的自用部分及自用设备的维修和小区内停车管理服务等服务的费用;

(4)特约服务费，房屋装修、家电维修、家庭卫生、代购商品、搬运等。

5、服务费的收取标准：依据业主房产证标明的建筑面积收取。

6、服务费收取的方式：采取包干制。

7、服务费的收缴和追讨程序：

(1)发送收费通知单(按季度收缴);

(2)首次追缴，第二季度发送第一季度的催缴通知单;

(3)再次追缴，发催缴通知单，并上门收取;

(4)按法律程序处理。

小区物业收费规章制度篇3

一、公司在住宅小区物业管理范围内提供场地及停车管理服务，凡进出小区的车辆实行登记制度，并随卡发放车辆进出时间联系单，一车一卡，凭卡放行。

二、进入小区的车辆须服从当班保安人员指挥，驶停入不影响交通和业主正常使用的指定位置，禁止在小区停放___吨以上货车。

三、收费标准：

1、业主车辆收费标准：月票每辆每月___元，年票每辆每年___元。

2、外来车辆收费标准：月票每辆每月___元，年票每辆每年___元。

3、临时停车收费标准：累计时间在___小时以内不收费，___小时至___小时收费___元，___小时至___小时收费___元。超过___小时按此标准，每天(连续___小时)收费。

4、自行车停放，原则上不收取费用;摩托车、电动车、三轮车收费标准待小区内建好固定停车棚后另行制定。

5、本收费标准为____标准。

五、本通知解释权归物业管理公司。

2.小区物业收费项目公开篇二

1住宅小区物业失管问题的分析

住房制度改革, 使商品化住宅已成为我国城镇居民居住的主要形式。而随着城镇化进程的推进, 中、小城市规模迅速发展壮大, 城市化人口的增加, 对住房的需求也相应扩大, 住宅小区的开发建设日渐增多。伴随住房商品化而产生的物业服务行业是房地产改革发展到一定程度的必然产物, 是人们对居住环境、社会综合服务追求的需要, 它有利于提高整个城市的管理水平, 以充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能, 使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。实践证明要提高城市管理水平, 要推进城市管理机制改革, 不推行物业服务不行, 不提升物业服务行业整体服务品质不行。然而我市物业服务行业历经20载发展到今天, 物业服务企业如雨后春笋之势, 数量疾增到240多家 (壹级资质物业服务企业2家、贰级资质物业服务企业28家) , 物业服务理念逐步被企事业单位和广大业主认知、接受, 但仍然还存在诸多瓶颈问题有待突破、改善, 与全国其它省、市地方一样, 物业服务企业与业主纠纷不断, 甚至矛盾升级、激化, 时常出现物业服务企业弃管住宅小区的现象, 物业服务与日益发展的城市建设屡屡出现不和谐的声音。具体分析导致住宅小区失管最主要的原因大致有以下几点:

(1) 房地产开发“重建轻管”现象依然存在, 开发遗留问题没有从根本上消除, 仍然是物业服务工作中的热点问题。荣锦苑建成交付入住不到十年, 该住宅小区在开发建设初期, 开发商为了吸引客户注意, 寻求商品房销售卖点, 在前期物业服务期间补贴物业公共服务费, 物业服务企业对小区的绿化养护、环境保洁、安保维护等服务品质相对令人满意。此阶段小区处在边建设、边销售、边交付过程中, 房屋和设施设备处于开发商管养期内, 如出现问题, 通过物业服务企业中间协调基本能够得到解决, 物业服务企业也能尽职尽责做好住宅小区的物业服务工作。但是随着房屋销售、交付使用时间的推移, 许多问题、矛盾就逐渐暴露出来, 例如:房屋质量存在瑕疵、设施设备缺失或损坏、规划停车位需求不足等, 甚至某些隐蔽工程、配套设施设备存在瑕疵而“带病”交付运行现象。在物业服务行业发展的当前阶段, 不少物业服务企业是开发商派生企业或者是战略协作单位, 于是业主很容易将开发商应担的责任转嫁到物业服务企业, 因此时常因责任不清而引起纠纷, 业主抱怨物业服务不到位, 业主和物业服务企业之间产生芥蒂, 甚至矛盾逐渐升级、恶化, 给日后物业公共服务费的收缴埋下隐患。

(2) 物业公共服务费收缴困难, 物业服务难以为继, 物业服务陷入恶性循环, 是导致相当部分住宅小区出现弃管现象的直接原因。前期物业服务阶段, 业主收房时已全额预交部分物业公共服务费, 所以物业公共服务费的缴纳率接近百分之百, 加之开发企业的补贴, 此时物业服务企业的收入能够满足正常运行需要, 物业服务也能及时到位。但随着开发建设和销售结束, 入住运行时间的推移, 房屋、设施设备维修问题逐渐凸显, 诸如屋顶或墙体渗漏、墙面粉刷层或面砖脱落、可视对讲门系统的故障、监控系统故障、道路塌陷坑洼、主排污管道堵塞及住户家遭失窃、违章搭建和毁绿占地等问题接踵而来。

就荣锦苑而言, 我公司于2015年7月通过社会公开招投标方式接管五个月来, 项目部按照公司整体部署和要求, 认真履行物业服务合同, 为业主提供周到的服务;同时公司本着先服务后收费的原则, 先期垫资90多万元用于前任物业服务企业欠付的公共设备运行能耗费及物业服务运行期间所需的能耗费、共用设备设施维护费和人员工资等费用开支, 基本满足小区物业服务的正常运行和整体环境逐步改善。但是物业公共服务费收取却令人心寒, 仅收缴9万多元, 同期应缴率为4%。究其原因:一是业主将房屋质量不过关、配套不齐全、产权不明晰等开发遗留问题转嫁到物业服务企业, 与物业公共服务费缴纳挂钩;二是前任物业服务企业欠缴电梯年检费、公共水电费及拖欠人员工资, 同时将预收部分业主的物业公共服务费、停车费卷款逃逸, 使业主丧失对物业服务企业的信任;三是小区部分业主反映的问题涉及行政职能部门执法维权, 但合法权益得不到伸张, 故将怨气积于物业服务企业。

这些问题有些是开发商遗留的, 有些是属于社会管理范畴, 是物业服务企业所无力独立解决的问题。然而这些方方面面的问题却给物业服务带来诸多掣肘, 业主与物业服务企业之间产生芥蒂、纠纷, 矛盾积聚, 业主势必以拒交物业公共服务费维权。此外, 还有相当部分业主对物业服务这样一个新兴事物在观念上尚没有完全接受, 存在“只接受服务, 不愿支付费用”的观念, 还不太习惯物业服务有偿化, 不愿意缴纳物业公共服务费;即使缴费, 业主会对物业服务企业提出超合同服务范围要求或需求, 存在“少缴费多办事或不缴费也能享受服务”的思想;在缴费时也是极不情愿, 不想承担相应的义务, 甚至有业主长年拖欠物业公共服务费也不是个案。物业公共服务费收缴率很低, 造成物业服务经费严重短缺, 迫使物业服务也从起初的规范管理逐渐过渡到松散服务, 再到勉强维持, 最后物业服务企业难以支撑, 迫使部分企业选择了弃管, 物业服务陷入恶性循环。

(3) 物业管理法律法规宣传普及性不高, 业主对物业管理概念模糊不清, 认知度较低, 产生很多误区, 导致业主对物业服务要求过高, 期望值太大, 物业服务企业不堪重负。由于物业管理宣传力度不够, 其服务内容、政策法规未被大多数人所了解, 许多不是物业服务企业的义务被转嫁到物业服务企业, 屡屡替人受过, 被业主、新闻媒体误认为是物业服务企业不作为, 甚至受到莫名指责, 打击了从业人员的积极性, 形成业主和物业服务行业之间的微妙关系。并且极少部分业主法律意识淡漠, 自我管理、自我约束的意识较弱, 不愿意接受《业主公约》的约束, 只顾个人利益, 不顾集体权益, 实施违章搭建、占道堆放杂物、毁绿停放车等等不文明行为, 极大地损坏、牺牲了其他业主的合法利益和小区整体环境面貌[2]。物业管理是一个非常复杂的系统工程, 形成的法律关系比较多, 涉及到开发公司、物业服务企业、业主、使用人、业主委员会及向物业项目区域提供其他方面专业服务的有关单位、政府有关职能部门等等。目前, 物业管理法律法规尚待健全, 现执行法律依据是中华人民共和国《物业管理条例》和《物权法》。物权法明确物的归属, 保护权利人的物权, 它无法囊括城市住宅小区的事务性管理和纠纷。同时大多数房地产开发商对物业管理重视程度只停留在销售阶段, 物业管理矛盾没有依法依规严格管理, 业主违规现象没有及时遏制, 由此留下很多隐患, 致使物业管理后患无穷, 造成业主、开发企业、物业服务企业和整个社会的纠结。

(4) 物业服务企业简单粗暴化服务, 越权管理, 失去业主的信任, 使物业服务工作开展受到阻碍。

首先, “取之于小区, 用之于小区”的物业公共服务收费收支不透明, 业主容易产生疑虑。物业公共服务费是业主个人所缴纳的费用, 也是物业服务企业主要收入来源。按照理性思维角度, 消费者总是想要以最小的支出获得最大的效用, 既然物业公共服务费属于个人消费, 业主势必就想获取最大的服务效能。如果物业服务企业服务不能满足业主居住的合理需要, 对经费的使用还不透明, 简单化处理, 物业服务企业和业主之间再缺乏沟通和理解, 两者之间产生隔阂, 发生冲突, 业主就会产生抵触情绪, 不愿意交纳物业公共服务费。某些物业服务企业就会以威胁甚至实施停水、停电来催交费用, 简单粗暴的服务方式往往导致矛盾的加剧, 服务工作进一步受阻。

其次, 物业服务企业不是行政执法部门, 业主对其不理不睬, 违规现象屡屡发生。个别业主在进住小区后存在着破坏绿化、违章搭建、擅自安装防盗窗、封闭阳台等破坏小区整体面貌的行为, 从而引发邻里之间不和睦, 甚至冲突。业主直接面对的是物业服务企业, 寻求物业服务企业解决问题也就理所当然。物业服务企业虽无行政执法权对违章行为进行制约和处理, 但是如果不能及时理清责任关系, 深入的做好业主解释和宣传工作, 同时加强与行政执法部门的沟通, 而是简单的进行劝阻就不了了之, 甚至越权去强拆, 造成业主与物业服务企业直接对峙, 业主的权益得不到有效保护, 从而激化业主和物业服务企业间的矛盾, 甚至导致业主委员会炒物业服务企业的鱿鱼, 造成住宅小区失管。

(5) 物业服务行业发展还不成熟, 经营环境有待改善。目前, 多数物业服务企业综合素质、经营手段、抗风险能力较弱, 缺乏社会责任, 导致他们面对问题住宅小区“无心恋战”, 弃之而去。物业服务企业门槛相对较低, 从业人员年龄偏大, 综合素质偏低是普遍现象。政府相关职能部门以及全社会对物业服务工作的理解与支持不够, 缺管少爱。物业服务企业内部建设薄弱。从业人员业务素质偏低、职业道德水平参差不齐, 导致物业服务不到位、品质差。同时, 业主委员会的作用没有真正发挥, 法律赋予的职责也没有充分履行。由于业主委员会是业主选举出来的民间组织, 多数业主参与的积极性并不高, 大家对参加业主大会缺乏关注度, 态度漠然, 业主委员会缺乏坚实的业主基础。此外, 业主委员会中人员结构不合理、综合素质 (包括对物业相关法律知识、物业服务常识的掌握程度) 参差不齐、组织能力不强、公信力偏低, 甚至个别业主委员会的委员之间、与物业服务企业之间存在利益纷争等等因素, 常常导致物业服务活动中这样一个重要的法律主体功能缺位, 让业主不能完全信赖业主委员会。当业主在遇到物业服务方面的问题时, 多数业主不去找业主委员会解决, 而是自己解决或是忍耐, 业主委员会形同虚设, 徒有虚名, 不能发挥其应有的作用。对《物业管理条例》明确规定的“监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施”等职责也根本无法正确的履行。所以, 物业服务过程中诸多的法律关系、经济关系, 以及各方主体都存在着不清晰、不规范的弊端。

归纳上述物业服务企业与业主间关系不融洽的原因, 主要体现在两个方面:

一是业主对物业服务的认知度较低, 不能正确有效地依法维权, 容易混淆物业服务与行政管理的区别, 对物业服务误区较多, 易产生各种矛盾;

二是企业自身内部管理缺陷, 综合素质不高, 服务品质差, 时有侵犯业主权益, 损害行业声誉的现象发生, 从而降低了百姓对物业服务行业的信任。因此, 必须从“加强宣传、完善制度;强化培训、提升服务;多种经营、增效求存”入手, 不断提高物业服务企业的有效管理能力和优质服务水平, 增强企业市场竞争力, 使住宅小区的物业服务走上良性循环的发展之路, 减少住宅小区失管现象的发生。

2如何做好失管住宅小区的物业服务

(1) 加强宣传, 普及物业服务常识和法律法规知识, 提高业主的物业服务认识水平, 赢得业主的理解, 业主委员会的配合、全社会的支持, 这是做好失管小区再服务的保障。业主是物业管理中的第一主体, 失管小区之所以失管, 其中一个重要原因就是业主缺乏必要的物业管理常识和法律知识, 没有明白自己是物业服务的主人, 没有辨别物业管理中各方面法律关系的能力, 缺乏集体观念和公共意识, 遇到问题不能正确的依法维权, 而是简单的以拒交物业公共服务费为手段, 导致物业弃管, 最终受害的依然是业主。因此, 物业服务企业在接管失管小区后, 要通过宣传, 将小区失管的原因分析出来加以宣传, 引导业主要珍惜再管后所带来的舒适环境。当然, 物业服务企业的生存也离不开业主, 业主是衣食父母。在物业服务市场中, 物业服务企业和业主是目标一致、利益共享、相互依存的两大主体。因此, 物业服务企业要充分认识物业服务宣传工作对物业行业发展的重要性, 要积极推动物业行业主管部门, 借助主流媒体, 合力营造物业服务宣传工作的良好局面。物业服务企业要充分发挥住宅小区宣传栏、公示栏“两栏”的作用, “宣传栏”要大力宣传物业管理法律法规知识, 让业主真正了解自己的权利、义务和责任, 确立业主当家作主的观念, 提高业主的物业服务消费意识。帮助业主厘清物业管理中的法律关系, 引导业主依法正当维权。“公示栏”中要及时公布物业服务内容、物业公共服务费标准、小区内经营收支状况, 以及小区内出现的不良行为。方法上完善激励机制, 可以对遵法守约, 支持配合物业管理, 积极提出合理化建议, 且得到采用, 获的良好效果的业主, 给予减免物业公共服务费或其他形式的奖励。反之, 要通过法律手段及时追究违法违约业主的责任。鼓励业主主动监督物业服务品质, 树立“以支持物业为荣, 损害家园环境为耻”的观念。共同为小区物业管理创造良好的服务环境。

(2) 加强企业内部建设, 深化全员培训, 增强企业服务能力、管理能力、经营能力、生存能力, 这是做好失管小区再服务的基础。《物业管理条例》非常强调物业服务合同在物业服务活动中的重要作用, 要求物业服务企业按照物业服务合同的约定, 提供相应的服务, 这需要物业服务企业应当具备较强的服务意识和服务水平, 为业主提供保质保量的物业服务[3]。因此, 一要树立员工“以人为本”的服务理念。作为一名物业服务行业从业人员, 除了要具备一定的专业知识和专业技能外, 还要有很强的服务意识和热情服务态度, 并始终保持专业素养, 不带个人情绪。每一个员工都要清楚地意识到“业主是物业服务企业的衣食父母”, 为业主提供优质的服务是物业服务企业的终极目标。只有充分满足业主、使用人的服务需求, 才能使物业服务工作水准真正达标、受认可、上档次, 才能使物业服务企业在同行业中立于不败之地。二要物业服务企业应当坚守职责, 严格按照政策法规和物业服务合同保证服务。公开涉及业主的各项收费标准和收费依据, 公开服务标准、尽职尽责地为业主服务。物业服务企业与业主的关系应该定位于鱼水关系, 成为业主亲密的朋友。三要物业服务企业还要进一步提高自身综合素质, 加强对各层面员工的培训, 进一步提高员工与业主委员会和社区居委会间的协调能力。围绕促进“邻里交流, 加强邻里团结”开展走访工作。我们物业服务企业的每一名职工, 都是一个对外宣传的端口, 每个基层岗位上的员工时时刻刻都在展示自己, 所以业主对物业服务企业的第一印象都是从基层职工那里得来的。对自身素质和服务标准的提高是我们的当务之急, 对职工的培训需要从以下三个层面进行:

首先, 物业基础知识培训。对职工进行物业知识培训, 一方面是提高了职工自身素质, 增加职工的自律性;另一方面是让职工了解我们物业服务的详细内容, 并且能够熟练的运用到实际工作中来, 对业主问及一些小区基本情况时能够从容对答, 充分体现出物业服务企业良好的职业风貌。

其次, 对职工礼仪、礼貌的培训, 以及岗位服务细节的规范化。物业职工的言行举止都是物业服务企业形象的体现, 高品质的服务体现在一些细节上, 例如:保安员、保洁员见到业主面带微笑问候“您好”, 能够主动和业主进行良性的交流, 保安员主动的帮助业主做一些力所能及的事, 我们的维修人员在上门维修时用操作规范来要求自己, 项目经理改被动服务为主动服务, 主动的打电话和拜访业主等等。

再次, 培训员工沟通能力, 掌握服务技巧。物业服务企业与业主之间是委托与被委托的关系, 相互沟通是委托合同顺利实施的重要因素, 缺乏沟通将影响服务质量。企业除加强对员工物业服务常识和法律知识的培训, 同时还要加强员工的与业主沟通、接待业主来访、语言表达能力等方面的技巧培训。

最后, 编制物业服务宣传手册, 内容包括小区基本情况、物业服务的范围、物业服务的标准、业主维权指南、物业使用常识何维修程序、人性化的服务、特约服务项目等等, 能够让职工和业主都明确我们服务的内容, 介绍我们的物业服务企业像介绍我们的家一样熟悉。同时, 充分利用公司的网站与业主互动交流, 对每一个所管住宅小区专项开设宣传栏, 除了宣传法律法规知识和物业服务常识外, 也宣传公司在该小区的工作动态、工作图片、与业主、业主委员会互动的内容, 表扬业主的好人好事, 曝光个别业主的不良行为。开辟物业服务企业与业主论坛, 对于论坛上的问题, 由公司确定的部门, 在公司领导批准后进行回复。对于业主提出的好的建议, 立即落实, 对业主的一些误解或疑问, 给予正确的舆论导向。每个职工也可以以自为平台, 参与进来。

(3) 加强法制教育, 增强法制意识, 物业服务企业要做依法治业的推动者。目前, 物业管理中的各种矛盾纠纷呈上升趋势, 行业从业人员及业主、业主委员会成员不懂法、不依法办事是一个重要的原因。没有健康的法制环境, 物业服务企业的生存与发展就无从谈起。因此, 通过向行业从业人员及业主委员会成员加强法律知识培训和教育, 使其知法懂法, 才可以为依法治业奠定坚实的群众基础。自中央提出依法治国的大政方略以来, 从中央到地方各个层面我们都看到了很多积极的变化, 我们也看到了依法治国让我们的社会更加和谐。然而全面推进依法治国, 不仅仅只是行政部门和执法部门的事情, 还需要广泛的群众基础, 需要群众真正认识到法律与自己的生活息息相关。因此, 物业服务行业也应该积极响应, 通过加强普法推动依法治业, 促进行业的规范发展。物业服务行业协会要积极推动和配合物业服务行业主管部门加紧建章立制, 向行业从业人员及业主委员会成员免费发放《物业管理法律法规汇编》, 并加强对行业从业人员及业主委员会成员的法律知识培训。同时, 物业服务行业主管部门要加强与相关行政执法部门的协作, 强化小区执法力度。引进法院物业服务纠纷案件巡回法庭进社区, 起到“审理一起案件, 教育一片群众”的目的, 让业主通过耳闻目睹发生在自己身边的物业服务纠纷的审理过程, 使其对物业服务行业的法规有更深入的、直观的了解和体会, 让业主真正知法懂法。而且这种做法还有利于业主与物业服务企业自行协商处理类似的纠纷, 以节约司法资源。如果让物业服务各方主体都能依法办事, 可以减少很多物业服务方面的纠纷, 这对推进依法规范行业, 为物业服务行业健康发展保驾护航起到积极作用。

(4) 物业服务行业协会要充分发挥政府、企业、业主间的桥梁、纽带作用, 为物业服务企业开展服务创造良好的社会环境和舆论环境。一是宣传物业服务法律、法规、政策, 代表和维护企业合法权益。对行业关心的热点、难点问题开展调研, 特别是针对小区内执法难的问题, 要积极向政府和有关部门反映, 以诚恳和迫切的态度, 敦促和推动政府有关职能部门加强住宅小区执法力度, 帮助企业解决实际工作中遇到的执法难题。二是积极主动与各地物协和一、二线城市品质较高的物业服务企业加强交流学习, 采用请进来, 走出去的方法, 对本地物业服务企业经理进行培训, 开拓视野, 增长见识, 提升领导企业、谋划发展的能力。三是制定并监督执行本行业的自律措施, 采取物业服务企业联合发出行业自律倡议书等形式, 号召全市物业服务企业全面开展提高服务质量, 树立物业服务企业新形象, 以“住户至上, 服务第一”的宗旨, 坚持“为民、便民、利民”的服务原则, 开展创先争优活动, 提高服务质量、服务水平, 争取得到全社会的认可和支持。

(5) 积极推进地方物业公共服务费酬金制考核结算体系的建立、落实。目前镇江市住宅小区普遍实行物业公共服务费包干制, 物业公共服务费收缴受限于透明度、公开性及物业服务企业和业主之间权利、义务的分歧, 物业公共服务费收缴是普遍难点。《镇江市区物业服务收费管理实施办法》第三十二条明确提出:鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理, 地方物业服务行业主管部门积极推进物业公共服务费的收费改革。酬金制计费方式是物业服务收费中的另一种重要的计费方式, 它是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者预定数额提取酬金支付给物业服务企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支出, 结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。为保障业主对酬金制计费方式的有效监督, 既保证满足住宅小区物业服务正常运行经费的需求, 又能确保服务品质与物业服务合同要求相一致, 建议推行如下具体举措:

一是由政府出台关于推进物业公共服务收费和个人信用档案的联系机制, 制约恶意拖欠物业公共服务费的不诚信行为, 有效解决物业服务企业后顾之忧, 保障物业服务大环境健康可持续发展。二是由物业服务行政主管部门牵头将物业公共服务费朝着纳入银行专有账户代收代缴推进, 让物业服务企业将主要精力和人、财、物转移到如何提升服务品质方面。三是进一步健全物业服务企业诚信档案, 强化跟踪考核和资信管理, 推进住宅小区公开招投标与企业诚信记录联系机制, 促进物业服务企业服务品质的保持、提升和整个行业管理服务水平全面持续发展。四是由物业服务行政主管部门和行业协会牵头推动出台《物业公共服务收费与考核办法》, 将物业公共服务费收取与业主定期考核 (季度或半年) 结果挂钩, 业主委员会依据考核办法和标准, 根据业主考核公示结果履行相关审批流程, 从银行专有账户兑现相应比例物业服务酬金, 既有利于业主行使对物业服务的监督管理权利, 也有利于物业服务大环境的健康发展。

(6) 正确发挥业主委员会的作用, 对解决物业服务工作中不断增多的矛盾和纠纷, 构建和谐社区, 维护社会稳定具有十分重要的意义。业主委员会是连接业主与物业服务企业之间的纽带, 是物业服务活动中的重要载体, 在日常的物业服务工作中, 业主委员会应当好“四员”的角色:一是要当好宣传员, 业主委员会要积极配合物业服务企业做好小区物业服务的宣传工作, 提高广大主的消费意识, 更好地配合物业服务企业做好物业服务工作。二是要当好联络员, 成为物业服务企业的参谋和助手, 业主委员会是全体业主的代表, 当住宅小区物业服务中疑难问题、重大问题需要开发建设单位、社区居委会或政府有关部门解决的, 业主委员会要当好联络员, 及时做好沟通服务工作, 并为服务企业献计献策, 排忧解难。三是要当好监督员, 一方面业主委员会应充分发挥物业服务中的桥梁纽带作用, 认真听取业主对物业服务企业的意见和建议, 定期召开小区物业服务工作座谈会, 商讨做好物业服务工作的好办法、好措施, 监督物业服务企业做好物业服务工作。另一方面要督促业主及时缴纳物业公共服务费, 个别无理由拒交物业公共服务费的业主, 其行为是侵害了多数守法缴费业主的权益, 作为业主委员会应当坚决站出来维护多数业主的权益。同时要监督相关执法部门对小区执法不得力、不作为的行为, 切实维护小区业主利益。四是要当好协调员, 业主委员会成员与业主同在一个小区内生活, 情理相通, 经常地进行思想交流, 以利于增强开展工作有效性。因此业主委员会要发挥协调员作用, 及时掌握真情实情, 发现矛盾, 进行疏导和化解, 努力创造一个温馨和谐的环境。

总之, 一个住宅小区要想把物业服务工作搞好, 有一个让各方信得过的称职的业主委员会十分重要, 因此政府物业服务行业主管部门要加强对业主委员会工作的指导, 充分发挥好业主委员会的作用, 物业服务企业要加强与业主委员会的协作, 在目标、利益上要形成共识, 携手共管共建和谐住宅小区。

3结束语

物业服务呼唤业主、物业服务呼唤法治、物业服务呼唤全社会的支持, 曾就职于新加坡建屋发展局, 现任清华大学物业资产管理高级研修班顾问的柯木林先生说:物业服务需要法治的管理, 没有法治的观念再怎么严厉的规定也没有用。新加坡经验值得借鉴, 但要照搬是不可能的, 新加坡人的法治思维根深蒂固, 这点也是物业服务工作开展的基础保障。也可以说, 新加坡政府是以法制为基础介入物业服务。而现阶段我国太需要有适应国情民生, 适应地方发展, 同时关系物业行业并在物业服务实际操作中切实可依的法律法规出台, 越俎代庖、转移矛盾并不能从根本解决问题, 维护社区稳定、促进地方发展、为祖国和谐贡献是大家的共同责任。因此, 业主的参与、法制的保障、以及大力推行物业服务全覆盖, 是物业服务企业生存的基础, 是消除小区失管现象的关键所在。

参考文献

[1]谷晓宁.A物业管理企业物业服务创新研究[D].长春:吉林大学, 2014.

[2]庄玫, 武丽娜.践行质量控制升级物业服务——以清华大学图书馆为例[J].大学图书馆学报, 2014, (5) :46-50.

3.强化物业管理　建设和谐小区篇三

要解决好目前物业管理中存在的主要问题，今后应做好以下几方面的工作：

第一，进一步加强对物业管理工作的领导，认真贯彻省、市物业管理条例，提高全社会对物业管理的认同度。各级政府要像重视城市建设一样重视物业管理，在抓好社区建设的同时，给物业管理以客观合理的定位，防止重建设、轻管理，重社区建设、轻物业管理的倾向，切实加强对物业管理工作的领导。要加强对各级《物业管理办法》的学习和宣传，力求使其家喻户晓，人人皆知，引导业主明明白白消费，规范物业管理企业的经营行为，促进物业管理行业健康发展。要有计划、系统全面地开展物业管理的宣传工作，通过各种形式的宣传教育，建立正确的舆论导向，倡导“花钱买服务”的消费理念，引导全社会尽快形成物业管理商品化、社会化服务意识。

第二，强化政府职责，完善住宅物业管理体制。要严格开发建设项目的验收程序，妥善解决遗留问题。政府有关部门应按照以人为本的原则，结合物业管理的需要，完善住宅小区设计规划标准；严格审查小区建设配套设施，并明确其权属；加强对建设规划、水电配套的验收设施及建筑物在建过程的管理；建立政府职能部门和开发企业的责任追究制。要加强对物业公司监管，完善住宅小区物业服务和收费标准。要根据物业管理公司服务能力和既往服务水平，严格物业管理准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案，尽快出台物业企业的接、撤、管办法，规范新旧物业管理权的移交程序。要加强物业知识的宣传和正确的舆论导向，发挥媒体在建设和谐社会中的积极作用，对物业管理进行全面的报道。广播电视、报刊杂志等媒体应大力宣传普及物业知识，引导人们树立新的物业消费观念。媒体宣传不仅要揭露物业管理中存在的问题，更要客观报道物业管理给居民生活带来的益处。对物业管理的成功经验和案例要及时宣传报道，促进社会和谐稳定。此外，还要加大协调力度，强化对老旧小区的物业管理。

第三，积极扶持物业管理行业的发展。要尽快修改、完善和细化省、市有关物业管理办法，进一步明确细化各责任主体的权利与义务，切实理顺业主、业主委员会、物业管理企业以及社区委员会四者之间的关系，明确规范各方的行为，明确各自的职责，明确各档次住宅小区的收费级别和标准，确保物业管理活动能够依法顺利开展。要制定有关鼓励物业管理行业发展的优惠政策。客观上，物业管理从事的保洁、保修、保安、保绿等经营业务，在为市民创造良好居住环境的同时，也减轻了政府在城市管理中的压力。因此，各级政府应加大对物业管理工作的支持力度，把物业管理真正作为一个行业或产业加以培植与扶持。要从税收、劳动用工、价格控制等方面对物业管理予以重点扶持。在劳动用工方面，物业管理企业聘用下岗人员的，应按社区公益性岗位标准发放岗位津贴，同时按国家财政部、税务总局有关聘用下岗人员的减税政策给予相应的减免。同时，各有关物业管理部门要进一步转变职能，增强服务意识，工作要主动，服务要到位，履行职能要及时。尤其是一些公共职能的执法要到位，决不允许互相推诿、扯皮，更不能把问题推给物业公司。此外，物业管理维修基金对确保物业管理活动正常开展至关重要，要进一步完善管理和使用办法，确保正常使用，从而更好地规范物业管理活动，促进物业管理行业的健康、稳步发展。

4.小区物业智能收费系统的设计篇四

] 随着改革开放的不断深入，市场经济体制的日益完善，物业管理在我国由兴起到发展，已经成为现代居民生活中不可缺少的服务行业。因此，开发一套小区物业管理系统软件成为很有必要的事情。经过分析，我们使用Microsoft公司的Visual Basic等开发工具，利用其提供的各种面向对象的开发工具，尤其是数据窗口这一能方便而简洁操纵数据库的智能化对象；首先在短时间内建立系统应用原型，然后，对初始原型系统进行需求迭代，不断修正和改进直到形成用户满意的可行系统。本文通过用VB 6.0编写小区物业管理系统，利用软件工程原理实现了小区收费信息管理的查询和打印模块。在系统实施中，论述了程序编写的技术方案，包括设计的主要思想及技术，并提出系统的测试报告，找到新系统运行中出现的问题，并提出了改进意见。另外，本系统中还有许多不足之处，留待以后的学习中不断完善。[正文] 前言生活小区的物业管理是物业管理公司都必须切实面对的工作,但一直以来人们使用传统的人工方式管理,这种管理方式存在着许多缺点,如:效率低且较为烦琐,另外随着物业管理项目的增加,工作量也将大大增加,这必然增加物业管理者的工作量和劳动强度,这将给物业管理信息的查找、更新和维护都带来了很多困难。目前我国有相当一部分物业管理公司还停留在人工管理的基础上,这样的管理机制已经不能适应时代发展,其管理方法将浪费许多人力和物力。随着科学技术的不断提高,这种传统的手工管理方法必然被以计算机为基础的信息管理方法所取代。在软件技术的应用中,软件的开发技术,尤其是应用型软件产品的开发技术成了重中之重。不断开发适应用户需求、市场需要的新型软件产品,参与市场竞争,获取最大利润是全球信息企业追求的目标。《小区物业收费管理系统》正是一个非常实用的应用型软件产品,不谈它的经济利益,单说它的应用范围就是十分广泛的,每个小区都要涉及收费,尽可能的提高工作效率。计算机的作用就是辅助人们完成那些烦琐的体力劳动和脑力劳动,使人们从劳动中解脱出来, 物业管理系统作为计算机应用的一个分支,有着手工管理所无法比拟的优点,如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高物业管理的效率。因此,开发一套能够为用户提供规范化的事务管理、充足的信息和快捷的查询手段的小区物业管理系统成为很有必要的事情。本文所设计的《小区物业收费管理系统》就是可以有效地管理小区的物业收费。学习计算机知识的目的在于更加准确、快捷的解决现实生活中的各种问题。只有不断的更新和完善自己的知识、在实践中积累经验,才能做出好的软件为社会服务,为使用者提供便利。第一章绪论 1.1 系统的开发背景随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为人们安家置业的首选，几十万到几百万的小区住宅比比皆是。人们不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高，诸如对小区的维修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好，做的完善。这样要求小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为设计小区物业管理系统提供了市场需要。

5.小区物业收费项目公开篇五

软件开发实施方案

1.前言

对物业公司而言，高质量的物业管理能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。

2.项目概述

本公司住宅小区物业业务增多，对物业管理软件的需求呈上升趋势，公司股东会议决定投入资金开发一套小区物业项目管理软件，提供有关住宅小区物业管理用信息网，并能够尽可能采用各种计算机和通信技术，为住户提供快速、准确和渠道多样的服务。因此，开发这样一套小区物业项目管理系统软件成为很有必要的事情，为了完成该软件，本文制定出相应的详细计划。

3.功能需求

3.1.功能介绍

典型的小区物业管理系统主要应具有以下管理功能：

a)系统用户管理；管理使用该系统的用户信息，包括系统用户的添加、修改、删除；

b)楼盘信息管理：管理小区中楼盘的基本信息，包括楼盘信息的添加、修改、删除、查询；

c)住户信息管理：管理小区住户的各种信息，包括住户信息的添加、修改、删除、查询；

d)停车场管理：管理停车场的各种信息，包括停车场信息的添加、修改、删

除、查询；

e)物业收费管理：管理小区内的各种收费项目，比如水费、电费、物业费等，包括收费项目的添加、修改、删除、查询；

f)住户报修管理：管理住户报修信息，包括住户报修信息的添加、修改、删

除、查询；

g)住户投诉管理：管理住户投诉信息，包括住户投诉信息的添加、修改、删

除、查询。

3.2.开发过程

“小区物业管理系统”的开发过程是根据软件的生命周期的原理和方法进行的，包括以下几个阶段：

a)确定课题，根据需要制定相应的项目计划，并完成项目计划书； b)对软件进行可行性分析，并完成可行性分析报告；

c)对小区进行调研并了解软件的需求分析，完成需求分析说明书； d)软件的总体设计和详细设计，并完成相应文档； e)根据要实现的功能，完成软件的编码； f)对开发的软件进行测试； g)确认和评审； h)交付使用。

××物业公司小区物业项目管理系统WBS分解:

3.3.工作任务的分配及人员分工

软件开发过程中的工作任务的分配及人员的分工如下表所示：

3.4.开发和运行环境

小区物业管理系统开发和运行环境如下：

a)开发环境：windows XP b)开发工具：×××编程语言 c)数据库管理系统：×××数据库平台 d)运行环境：windows 98/XP/2000

3.5.项目进度

项目单代号网络图：

项目里程碑图：

计划

3.6.费用开支

软件开发过程中的费用开支如下：

4.项目关键问题

a)项目计划制定的不详细时，后期工作不好做；

b)需求分析做不到位的话，软件可能不能满足用户的需求；

c)系统各个小模块不能很好的融合到一起，使其成为一个有机的整体； d)数据流图和关系模型的建立。

5.总结分析

其实，任何一个项目在执行过程中都会碰到许多问题的，评价一个项目是否成功并不能以碰到问题的多少作为标准，其标准应是按时、保质实现预先确定的各项指标，比如说系统的功能、系统的性能等，完成合同要求内容，也要提供优质的服务，搞好与客户关系；同时也要规范管理，为公司今后的工作积累技术信息，市场信息，人才资源和管理经验，提升企业形象，保障事业的进一步发展。

6.小区物业收费项目公开篇六

一、审批依据：

1.《中华人民共和国价格法》

2.国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）3《山东省定价目录》

4.山东省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》（鲁价费发

[2004]205号）

5.济南市物价局、房管局《济南市物业服务收费管理实施办法（试行）》（济价房字[2004]168号）

二、申报材料：

1.物业服务收费标准申请报告（包括：物业公司概况、小区概况、达到服务等级、拟申请的收费标准）

2.工商、税务登记证复印件；

3.物业管理企业的资质证书复印件；

4.物业管理委托合同；

5.前期物业管理协议

6.小区规划图；

7.小区各个楼竣工验收报告；

8.物业管理运行成本测算；

三、办事程序：

1.物业管理企业在实施物业服务收费前或变更物业收费标准前，应向市物价局递交申请报告。

2.市物价局受理申请报告，对申报材料是否齐全进行审核。

3.市物价局在受理申请报告后，到实地按照《济南市住宅小区物业管理服务等级标准申报表》进行核查、评定、计分，并提出评定意见。

4.根据服务水平和成本测算情况确定该物业具体服务收费标准。

四、承诺时限：

1.在接到申请报告后，经审核在3个工作日内作出是否受理的答复。

7.小区物业收费项目公开篇七

花样年控股董事局主席潘军:

目前仅为意见, 并未形成社区建设审批标准、物业服务条例等一系列实施细则, 尚有待对意见的落地细则进行观察。对于社区公共区域的保洁、绿化等方面费用与责任承担, 将成为物业企业关注的重要问题。

我认为未来对于社区行业可能造成如下影响:

1、社区阵地不会消失, 对物管公司的依赖反而进一步加强

新政有望打破现有社区的片区化格局, 使大型社区被网格化分割, 社区的物理边界更加零散和模糊, 但这并不意味着社区功能和社区服务需求的消失, 反而使得社区管理的形式更加复杂化, 对社区管理的要求大大提高, 同时管理成本会相应增加。

2、物管行业面临重新洗牌

大型住宅社区被道路物理拆分成若干小单元甚至是分栋单体, 对管理成本的控制及安保的质量具备较大的挑战性, 物业管理行业面临行业重新洗牌, 传统物业管理机构面临升级换代的需求, 率先完成智能社区和智能安保建设的物业公司把握主动权, 在基础服务运营基础上, 寻找新的利润来源将是关键。

3、社区商业形态面临重构

原有封闭式的社区被开放的街区形式替代, 引入更多车流、人流, 街区制的推出将给社区商业带来大量的机会, 社区内原有规划的道路、社区公共场所及物业服务用房将会随着市场有效需求, 被重新估值, 部分社区资源甚至将被纳入分享经济。单一业务和独立作战的物业管理机构将会面临逐渐出局的危机。有多元化集团平台和背景的新型物业运营和服务机构, 将会优先享受社街区金矿的挖掘权。

4、社区入口价值更加凸显

就社区服务企业而言, 如意见细则落地, 原有的社区大门、停车道闸这两大社区线下入口并不会直接被取代, 而是由以往的“禁止进入”到“授权进入”。这里将加大社区的“流量经济”。不但自线下到线上的社区服务运营方式不会变化, 线上入口的价值将不断凸显。

5、社区服务场景更加丰富

就“彩生活社区+ 生态圈”而言, 本质是“入口+ 流量+ 基于地理半径的服务体验”。未来封闭式小区改变为开放式街区, 将增加社区生态圈的流量, 强化入口的价值, 也丰富了社区服务场景。对于社区而言, 其价值不但会削弱, 相反还会强化。举例来说:如业主对于社区公共区域服务关注的强化有利于彩生活彩富人生增值计划的推广;如一公里商圈服务内容的丰富和流量增加更加有利推广;如E维修在公共区域良好的维修品质更有利于在社区的推广。

6、优质物管公司占据先机

新政下, 物业管理公司面临更大压力的同时, 也将迎来更广阔的市场空间。街区制的推出, 预计将在未来几年完成全面铺开, 这是一个挑战, 更是机会。一些在业务收入多元化、社区管理智能化和社区网络电商化领域走在前列的行业龙头企业, 有望率先抓住政策机遇, 迅速抢占更多市场份额和先机。

7、其他的影响

意见细则落地将对智慧社区产生直接的需求, 彩生活已经对管理的大部分社区进行了智慧社区3.0 的服务改造, 在这一方面有先发优势, 对物业管理面积拓展、物业管理服务产品化有帮助。

中交物业有限公司南京分公司总经理何军:

2016 年2 月, 时隔37 年, 中央出台了关于加强城市规划的政策性文件。政策一出台, 街区制迅速成为了媒体和老百姓热议的第一话题, 各种论调都有, 但是也许由于媒体的不专业, 各路专家和社会人士对街区制的表达都不是太合适。

作为一直致力于物业管理研究的本人, 有几点想法供交流:

1、要弄懂街区制的实际概念

街区制本身就是一个城市规划的一种形式, 跟现在的封闭小区和主干道路互为兄弟的形式一样, 都是各个历史时期的实际产物。在当时的历史条件下, 是符合当时的现实需要, 但是至于哪种形式更为符合现代城市发展需要, 这与政策制定者的高度等都有关系。最原始的街区制应该是现在大家担心的马路边上盖房子的类型, 但是随着发达国家的实践, 街区制如何建设肯定也在演变, 比如现在在国外, 有许多国家意识到原始传统街区制的缺陷, 开始推广适度规模小区制 (边距不超过200 米, 总面积不超过50 亩) , 有利于兼顾公共交通和居住品质。因此街区制如果在大的角度, 是城市空间的再次布局, 对资源的再次配置。日后国内一线城市, 土地招标肯定是小地块出让, 也许几栋房子或者100 户就是一个“微小区”。微小区旁边, 按照中央这个政策, 旁边肯定是市民绿岛, 也未尝不是美事。现在实际有的小区已经形成贫富差别, 对社会发展实际是不利的。日后如果是大型地块出让、规划为封闭小区的, 肯定是高房价。

2、围墙到底如何拆比较好

现在媒体传统认为如果新政一实施, 小区就会变成大马路。实际这个是有误区的, 其他暂时不谈, 仅说说城市病交通堵塞, 城市支路等毛细血管不畅通, 这个毛细血管是能构成道路微循环的小区道路, 小区内对道路微循环价值不大的道路, 肯定也不会纳入到公共交通道路体系内。如果70 年内, 国家需要使用某个小区内某条道路, 需要进行补偿和小区再改造, 也就是所谓的产权再交易“用路给钱”, 跟现在国家的农村土地纳入到市场一样的道理。对广大业主来说, 也许最头疼的就是本来小区车位就不够, 再把小区部分道路拿出去, 以后车子到哪停, 是不是车位会越来越紧张, 小孩安全如何保障, 国家应该有相关应对措施, 去做好这样与百姓切身相关的民生事宜。比如有的道路仅仅通行小型汽车、限高多少, 有的道路是否只通行非机动车, 交通法是否可以更加细化, 交警是否更加具有公信力, 都是考验。

3、对物业管理的影响

这个政策出台后, 文件中所指的交通等城市病, 对从事已经建成的老小区的物业管理企业带来的挑战注定要大。初期能不能在业主和政府中间起到良好的协调作用, 车位紧张、安全隐患、卫生问题、人力缺乏、物业费不能满足运营等现实问题会给广大物业管理公司带来挑战。因为物业管理区域的划分要通过立法程序肯定要重新确定, 但是已经建成的小区重新划分可能性不大。适者生存, 就看每个物业公司的市场能力了。至于以后按照街区制进行规划的微小区, 影响的是业务范围、业主主体、智能化技术要求更高、物业企业市场空间扩大、物业企业组织再造等等, 也许仅仅需要一个保洁和维修就够了, 也有可能每个单元配备管家或者保安, 业主更容易成立自己的组织等等。另一方面, 微小区意味着属于市政和城市管理的管理范围会比现在要多得多, 单靠政府不可能实现城市公共空间的运营维护, 必然要社会化采购, 物业管理企业迎来了新的市场, 物业管理企业也可能承接城市公共空间的安全管理业务。

4、街区制的实行对城市公共服务经济的影响

比如现在的门面房价格高得离谱, 原因就是供应量太少, 每个小区就那么一点, 如果按照街区制规划设计, 门面房的量会翻番, 肯定对社区配套微型服务商是福音, 淘宝之所以红火, 其中一个原因就是门面房房租太贵, 严重挤压了实体服务商的生存空间。现在的物价上涨, 其中一部分就是房租隐形成本的上涨。

最后, 让我们鼓起手来欢迎街区制, 并正确现实地执行街区制, 只有这样, “城市让生活更美好”就不是梦。

知名业主意见领袖、新治道 (北京) 咨询有限公司执行董事陈凤山:

最近, 比春晚的“高收视率”更热的话题, 大约莫过于小区围墙的“拆墙通路”了。2 月21 日, 《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》 (以下简称《若干意见》) 通过媒体向社会发布后, 其中规定:“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开, 实现内部道路公共化, 解决交通路网布局问题, 促进土地节约利用。”这个内容, 立刻引发舆论热议。在所有的议论中, 物权法、公共利益、土地使用权、财产权利等等成为高频词, 这种情形显示出《若干意见》所引发的担忧, 与过去很多年来城市改造拆迁行为背后的逻辑如出一辙。2007 年通过的《物权法》明确规定:建筑区划内的道路, 属于业主共有, 但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房, 属于业主共有。人们担心的是, 政策会强行打开小区围墙, 就如有些地方政府以公共利益之名强拆一样。巧合的是, 就在该《若干意见》出台后的第三天, 最高人民法院发布对《物权法》的司法解释。在答记者问中, 最高人民法院新闻发言人称, 涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题, 还有一个通过立法实现法治化的过程。这在一定程度上, 可以将人们对政策的担忧拉回到对法治的信任上面。

法学家王利明在接受《财经》记者采访时, 指出对于已经建成的封闭小区, 如果业主不同意开放小区道路, 而政府部门以公共利益的需要为由, 要求打开小区内部的道路, 怎么办? 应依据《土地管理法》等有关法律法规, 走土地征收的程序, 依据有关的补偿标准给予业主一定的经济补偿。这种“补偿说”也在这些天的议论中, 广为流传。

可是, 对安全的信任感, 对生活环境的舒适感, 是用金钱能够补偿的吗?

在过去20 多年间, 城市里始终存在着“业主维权”这样的社会行动。实际上, 这是业主群体一直在与开发商、物业公司争取对私有财产的“治权”。其中之难, 惟有亲身经历者可以体会。但越来越多的业主开始觉醒, 克服阻力和困难, 为之努力, 或是出于对美好生活的向往, 或是出于对自身权利的珍惜。在业主维权过程中, 私有产权与共有治权的意识逐渐深入人心。

对于新建小区, 去大改小, 不建围墙, 无疑是可行的。但对于已建小区, 若要拆掉围墙、任意穿行, 笔者以为必须在法治的框架下进行。在这之间, 有两个角色至关重要, 一是全国人大, 一是各个小区的业主大会、业主委员会。

未来究竟如何?在政策与现实之间, 究竟还有多远?其实自有答案。

万科集团高级副总裁、物业事业部首席执行官朱保全:

物业公司又不是造墙的, 我们的职责是做好建筑物的打理!

物业公司现在普遍面临的现状就是成本结构不合理——利润基本都被人力成本消耗掉了, 没有多余的费用投入到对建筑物的打理上。一来二去, 业主对物业也会失去信任, 拖延或者不交物业费, 最终形成了不良的循环。所以面对开放式的小区, 物业公司面临的不是简单的安全问题, 而是如何调整物业的成本结构。

问题不在是否开放, 而是能否真正让大家感受到开放的好处、规避掉当年历史的教训。如何在开放的同时, 物业还能保证小区内居民通行的便利、公共设施的日常养护、安全和秩序的维护以及环境的整洁等等, 这些才是值得关注的点。

物业菁修堂联合创始人、物业管理实战性培训师汪英武:

在目前以物业企业为主导的物业管理市场里, 物业企业拥有大量的用户群体和低廉信任成本形成的高频互动服务模式, 以及传统管理体制与社区物理围墙造就的先天性入口优势, 导致物业企业做社区020具有天然的基础, 因此我曾经说过“离开物业的社区020必死无疑”。那么, 拆除围墙后的物业企业将丧失所谓的“最后一公里”的优势, 必然导致社区020交易链中物业公司所处价值进一步降低, 社区020将向基于人的链接转变, 资本市场支持下的垂直社区020将迎来前所未有的发展机遇。

彩生活CEO唐学斌:

拆围墙, 首先得拆掉数千年农耕文化安居乐业的心理围墙, 其次要拆掉千丝万缕利益的围墙。更难的是高耸入云的建筑形成的街区如何让老百姓生活得安全、幸福。且看且珍惜!

“中国打假第一人”王海:

正能量:市政接管小区卫生绿化、警察接管小区安保, 不仅大大降低物业费, 而且业委会改成一楼一会, 还大大降低业主的组织成本。

深圳市南天一花园业委会主任范国振:

8.小型小区物业管理软件的设计篇八

关键词：物业管理系统；住宅小区；现代化管理；数据库

中图分类号：TP311文献标识码：A 文章编号：1009-3044(2007)16-30921-02

The Design of Small Residential Quarters Property Management Software

LI Li1,GAO Feng2

(1.School of Information and Mechanical Electronics Engineering, Guangzhou University ,Guangzhou 510006,China；2.Work Office of Student Employment ,Taiyuan University of Science and Engineering, Taiyuan 030024,China)

Abstract:With the progress and development of scientific technology and the improvement of living standard, many residential quarters have emerged in the country. Residential quarters must have equitable management pattern. Property management has emerged in this condition. In a residential quarter, many things must be handled. If something is handled inequitably, the contradiction will produce. To solve this question, modernization management is used.A property management system is designed to satisfy the need. This system use computer to manage the residential quarter.

Key words:property management system; residential quarters; modernization management; Access database

1引言

随着科学技术的发展和人们生活水平的提高，目前在全国已有了很多的现代化住宅小区, 在这些住宅小区当中绝大部分都是商品房，消费者花很多的钱购买了商品房，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对小区的服务和管理提出了更高的要求，诸如对小区公共设施的配套和维修维护、水电的收费及停车场的收费等。作为一个现化化的住宅小区,就需要有与之相配套的管理模式，小区物业管理就是针对这一市场需要而应运而生的。由于小区管理所面临的事情很多，而且很杂，如果处理不好会造成业主与物管的对力，而且由于工作量大，如果依然使用传统人工的方式管理各种数据，由于其效率低、保密性差，而且时间一长，大量的文件和数据对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。因此为了更好地进行小区的物业管理，就需要引入现代化的管理方式，也就是用计算机来实现对小区物业的管理。[6]

如今随着科学技术的不断提高和计算机科学技术日渐成熟，计算机已进入了人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。如今利用计算机来实现小区物业管理系统在现代社会已成为最热门的行业，各种人性化的服务，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。当前已有很多大型的物业管理系统，但其内容多、操作复杂而且费用昂贵，这对于一些小型的小区来说并不适用，针对这一情况，设计了一个小型的小区物业管理系统。

2系统简介

为了采用现代化的管理模式来管理住宅小区，就要实现小区物业管理的自动化。由于该系统管理软件主要是为了使小区管理者更好更快地开展各项物业管理业务，所以根据小区的需求分析，主要实现以下几个功能。

（1）基本信息管理

为了更好地掌握本小区的各种信息（如业主的信息、楼房的信息等），就需要建立各种信息库，实现档案数据的计算机化管理，方便物业管理者对各种数据的查找。不过为了业主隐私安全，其中业主的信息内容应设置一定的查询权限，避免不法分子对业主造成不必要的人身和财产伤害。

（2）收费系统

为了更快更好地进行各项收费业务，对纳入小区收费管理的收费项目（如水费、电费、煤气费等）进行电子收费管理。另外也可实现停车场的收费功能、业主的设备维修费等。

（3）公共设施的管理

对小区内的公共设施进行登记、维修、管理。

（4）来客访问管理

对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，可查询。

3 编程环境的选择

在该系统软件的设计中，采用了微软公司的Visual Basic 6.0应用程序开发工具。它是目前最为广泛的、易学易用的面向对象的开发工具。Visual Basic提供了大量的控件，这些控件可用于设计界面和实现各种功能，减少了编程的工作量，也简化了界面设计过程，从而有效的提高了应用程序的运行效率和可靠性[1]。同时，在该系统中由于需要大量的录入数据，所以需要用到数据库,在众多数据库中选择了Access数据库。Microsoft Access是当前最流行的关系型数据库管理系统之一，其基本的核心是Microsoft Jet数据引擎。数据库的访问和编程与在Visual Basic中访问数据库基本一样。Access提供了VB编程接口，可以为用户提供各种各样的编程功能。[2]

4 系统的设计

4.1 系统体系结构设计

本系统的运行界面如图1。

点击“进入”按钮即可进入本系统的操作界面。点击“结束”按钮即可退出本系统。在进入系统后，系统采用了模块化的设计方法，从而使整个管理系统实现结构化，如图2所示。

在“运行系统模块”中，主要实现系统的登录，从而保证整个系统的安全。在系统初始时，有两个默认的用户，系统管理员用户为Admin,普通访问者为Users,由程序设计人员手动添加到数据库中，它们的默认密码是11111111。Admin用户可以创建所用的信息，修改所有的信息，普通访问者只能查询而无法修改信息，而且业主信息普通用户无权限查询。如果需要对普通访问者进行管理，如修改、填加等，则使用Admin用户登陆；否则就用Users用户或者其它已经注册的普通访问者登陆。

图1 运行界面

图2 系统结构图

在“系统管理模块”中，主要实现物业管理的各项管理功能，如基本信息的录入、修改、查询等；各种收费的管理等。

在“退出系统模块”中，主要实现整个系统的结束功能。由于其功能简单，不做详细介绍。

4.2 系统管理模块的设计

该模块是整个系统的重点，在该模块中主要实现物业管理的各项管理功能，如基本信息的录入、修改、查询以及各种收费的管理等。操作界面如图3所示。

图3 系统操作界面

1）基本信息管理子模块

在该子模块中主要完成各种信息数据的录入、修改及查询等功能。由于它处理的全是数据，所以需要有数据库来完成。在界面中采用VB提供的Data控件和ADO Data控件来显示和操纵来自被连接数据库的记录数据。ADO Data控件与Data控件的用法相似，同样需要经过连接数据库和“绑定”两步操作。任何具有“DataSource”属性的控件都可以和ADO控件“绑定”，此外还可以将DataList、DataCombo和DataGrid等ActiveX控件与ADO Data控件“绑定” [5]。以业主信息为例，首先增加业主的基本信息，之后才能进行物业收费等处理。基本信息包括楼房信息、业主信息等。业主信息包括楼房编号、用户姓名、联系电话、户型等。下表是业主信息登记表的字段结构。

接下来介绍一下具体的操作界面，该界面主要完成业主信息的录入、修改等操作。

表1 业主信息表ll04.tif

图4业主信息的操作界面

当业主的信息录入后可对其进行查询、修改等操作，上图就是业主信息修改操作的界面，在该界面中各个信息栏与先前建立的数据库字段一一对应。其中“重新查找”功能是为了实现下一个要修改的业主信息内容。 “重新查找”按钮的触发事件如下：[4]

Private Sub Command3_Click()

Dim S As String

S = InputBox("请输入要修改数据的楼房编号或户主姓名", "修改", "*")

Data1.RecordSource = "select * from yhxx where 楼房编号='" + S + "' or用户姓名 like '" + S + "'"

Data1.Refresh

........

End Sub

2）收费子模块

在物业管理中最繁琐的就属收费问题，在该子模块中主要是水电收费和停车收费。水电收费项目表的信息包括楼房编号、用户姓名、抄表项目、收费单价、抄表日期、读表数等信息；停车收费统计的信息包括车主姓名、楼房编号、收费年限、收费金额等。

在水电收费模块中可以针对不同的收费项目进行查看等操作，操作界面如图5所示。

图5 水电收费界面

点击“结算”可以将所有应交的水电费等全部金额计算出来，同时打印清单。

在停车收费模块中可以实现停车场信息的查询、订车位、车位统计以及收费管理等功能。在停车收费管理中分两种情况，一种是小区业主的长期停放收费，一种是暂时性收费，对于长期停放收费需要预订车位，收费时要登记车位编号、车主姓名以及联系电话等信息，然后根据收费期限以及收费价格进行收费，如果车位编号已经被他人登记过了，则不能进行再预订。同样，跟水电收费一样,必须先进行结算之后才能添加收费记录。[3]

收费界面如图6所示。

图6 停车收费界面

对于暂时性收费根据制定的收费标准由保安进行收费。

3）公共设施管理子模块

该模块主要实现对小区内的公共设施如电梯、绿地、水池、电线等进行登记、维修和管理。

4）来客访问管理子模块

为了加强小区的安全管理，对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，每天汇总一次，可进行查询。

5结束语

从以上的介绍及在某小区的实践可得出通过对小区物业实行计算机化管理，不仅克服了以前物业管理工作效率低，需要耗费大量人力、物力和财力的缺点，而且极大地方便了小区业主与物业管理者的沟通，促进了小区的和谐发展。不过由于经验有限，某些功能并不完善，希望在今后的实践中不断地加以完善。

参考文献:

[1]龚沛曾，等.Visual Basic程序设计简明教程[M]．北京：高等教育出版社,2003.

[2]张勇等．Visual Basic精彩编程百例[M]．北京：中国水利水电出版社,2002.