区域房地产市场分析

区域房地产市场分析（8篇）

1.区域房地产市场分析 篇一

区域经理

1、制定所辖区域的目标任务并带领团队完成区域业绩目标；

2、制定公司的销售与客户服务管理制度，报上级部门审核；

3、熟悉二手房交易流程及相关交易政策，预测和把握区域二手

房运营竞争走势，提出相应的营销策略；

4、拟定区域销售计划、社会活动和广告宣传促销方案，报上级

部门审核；

5、组织开展员工队伍培训，拟定考核评定制度，强化人才梯队

建设工作，满足公司业务拓展需要；

6、提出对所辖区域内店面经理及主管等直接下级的选拔及任免

意见；

7、直接对经纪人的人事任免；

8、主动、积极的与其他部门配合，发扬团队协作精神；

9、总结分析客户需求，对公司运营提出意见；

10、配合并监督权证部门做好各项客户服务工作；

11、确保店面管理与客户服务管理制度在所辖区域的贯彻和执行；

12、及时、准确向上级领导提供销售信息及各类报表，资料和信息处理须按照公司要求及时准确完成；

13、负责审核区域的提成比例，负责审定缩小区域人员薪酬的发放；

14、负责与财务部核对销售佣金账款；

15、及时发现所辖区域店面的可以行为，做出正确的判断及处理措施，必要时及时向上级主管领导汇报；

16、店面的扩张与管理，提出店面装修设计意见；

17、完成领导安排的其他临时性工作；

2.区域房地产市场分析 篇二

根据济南市城市规划及发展特征，并结合济南市房地产市场发展状况，传统意义上将济南市的房地产市场分为北部、南部、西部、东部、中部五部分。据《2010年济南统计年鉴》数据显示，2009年济南第三产业生产总值1720.33亿元，房地产产业总值为172.63亿元，超过了第三产业生产总值的10%。2010年济南市土地市场中，商业用地成为主角，外来开发商成为开发的主要动力。普通住房市场则以新开盘项目为主，新盘项目多追求低价，其走量成为主基调。从均价来看，济南市普通商品房的万元房时代已经来临，精装豪宅成为普通商品房的首选[1]。公寓市场成交均价大幅上扬，更多的高端品质公寓拉升整体市场价格，供应量与成交量虽有下降，但供需基本平衡，写字楼市场均价走势较平稳，涨幅较小。

2 区域特色分析

2.1 土地市场

本文从土地市场的供应、成交及价格三方面进行分析。

2010年，东部地区成为土地的最大供应区，全年供应面积为179.3万平方米;其次为西部地区，全年供应量为141.1万平方米;中部和北部供应量在其之后，成交量最少的则是南部地区。由此可以看出，土地的供应量存在着区域差异，东部地区是土地供应的主力地区。

济南市土地市场成交区域与供应区域较一致，供应量最大的东部区域同时也是成交量最大的区域，成交面积136.5万平方米，其次为西部，成交面积为101.5万平方米，中部和北部分别位于第三、第四位，南部地区成交量最少。

成交土地最高单价为1, 082万元/亩，位于东部区域，而东部区域土地成交均价为472.4万元/亩，土地成交均价以中部地区最高，为578.6万元/亩，成交均价位于第三的是北部区域，均价为441.3万元/亩。有以上数据不难看出，土地的成交均价在各个区域是不同的，切差距较大。

2.2 普通商品房市场

与土地市场一样，普通商品房市场的研究也是从供应量、成交量及均价三个方面。2010年济南市住宅市场的区域供应发生明显的变化，东部地区继续处于领先地位，西部地区紧随其后，全面供应面积为68.97万平方米，其他区域供应量相当。从在售楼盘数量来看，东部地区共19个，数量在五大区域中是最多的，数量最少的是北部仅有4个在售楼盘。从成交情况上来看，东部与西部成交量较大，这跟这两个区域新楼盘的热销密不可分。而从成交均价上来看，南部则为均价最高的区域，12月份均价为12, 350元/平方米，其次为中部地区，中部年末均价为12, 140元/平方米。

2.3 公寓市场

从2010年济南市公寓市场的供应情况来看，东部占首位，占总供应量的57.2%;中部地区位居第二，占总供应量的19%;西部位居第三，北部与南部地区公寓数量较少。公寓市场与普通商品房市场一样，供应量较大的区域同时也是成交量较大的区域，东部成交量最大，高达总成交量的五成以上;其次为中部，其成交量占总成交量的两成以上;其它区域成交量较少。在价格层面上，中部地区公寓均价最高，达16, 000元/平方米，西部地区均价居第二，北部地区目前均价相对较低，有很大的发展空间。

2.4 写字楼市场

2010年济南市写字楼均价每平方米在万元以上，但整体变化幅度平稳，写字楼市场向高品质方向迈进。全年写字楼市场总供应量为40.75万平方米，总体上供应量充足，但各个板块的供应量有所差异。奥体板块是写字楼市场供应的主力军，供应量高达11.18万平方米;纬二路板块居第二，供应量为7.24万平方米;除高新区外，还有一些零星分布的写字楼供应。但从成交量上看，纬二路则处于领先地位，成交量为7.24万平方米，占总量的26.2%，成交量居第二位的是高新区板块，占总成交量的18%。其他的一些零星分布的写字楼虽供应量及成交量都很小，但其均价却是最高的，年末其均价为17, 000元/平方米，奥体板块上半年整体均价较高，下半年则成下降趋势，高新区均价最低，全年均价9000/平方米，且走势平稳。

3 区域差异成因分析

通过以上对济南市五大区域的土地市场、普通住宅市场、商品房市场及写字楼市场进行分析可以看出，济南市东部地区土地供应量充足，且土地均价高，其普通住宅、商品房及写字楼市场供应量和成交量都较大，房地产市场前景广阔。西部地区目前不管是土地市场方面还是住宅市场方面，情况都不能与东部地区相提并论，还有很大的发展空间，哪些原因造成了这种差异呢?

3.1 位置因素

济南市的中部和东部，在土地市场及住宅市场上都占有重要地位，这跟其所在的位置有很大关系。东部与中部，地形平坦，山地较少，可开发利用的土地面积大，因此，这两个区域土地的供应量及成交量是很大的。南部地区多山地，在土地供应方面存在一定困难，因此，该区土地相对稀缺。西部地区如长清，发展较晚，房地产市场还不是很成熟，虽大学城的建立带动了房地产市场的发展，与东部相比，其发展还有较大的空间。东部与中部地区交通便利，交通要道经十路即在此区，快速公交更是提高了本区的区域竞争力。千佛山、大明湖、趵突泉等景点都分布在本区，给本区的环境增添不少色彩，使得本区成为追求高品质生活的人的首选之地。本区公共设施健全，济南火车站，长途汽车站都位于本区，大学林立，山东省的许多著名学府如山大，山师大都位于本区。学区房也是本区的一个卖点，这在无形中也活跃了本区的房地产市场，尤其是租赁市场。全运会的举行更是为本区的房地产市场带来生机，后全运时代的房地产市场异常繁荣，全运村是海尔地产成功营销的一个案例。济南市首个城市综合体--万达广场亦位于本区，随着万达广场的建成及热卖，本区必将掀起新一轮的房地产热潮。

3.2 经济因素

目前，济南房地产市场较繁荣的区域集中在东部与中部，即老城区部分。该区域经济发展较早，经济实力雄厚，山东省的许多龙头企业亦位于本区，如佳宝乳业、普里斯矿泉水、中国重汽等。本区在区域投资环境，不管是投资软环境还是硬环境，都有优势，易吸引外来投资。市场竞争的激烈是会有力地促进房地产品质的提升的[2]，东部与中部地区，房地产开发商多，市场竞争激烈，这种局面在一定程度上促进了改区域房地产品质的提升。西部地区如长清区，由于开发时间较晚，各方面还不是很成熟，但前景广阔。目前，已有开发商对西部进行了开发，如鲁商·长春藤，其价格较东部低。南部由于地形原因，开发度还不高，但其独特的地形适于开发别墅，目前东部地区已经有别墅建成，品质高，价格也高。

4 调节措施

济南市的北部、南部与西部地区，由于地形与经济因素，目前房地产市场开发力度还不够。这些区域应根据区域优势来开发独居特色的房地产市场，加大对这些区域的房地产开发，以满足城市化的需要。政府在制定城市规划的时候要有意识的向这些地区倾斜，如改善本区的交通状况、改善基础设施以改善这些区域的投资环境。另外，要扩大融资渠道，增加房地产开发资金的来源，使本区的房地产市场更具竞争力。要实行“梯度推进”和“中心城市辐射”战略，逐步把房地产业发展向深度和广度推进[3]，逐步完善本区的房地产市场。对于较繁荣的东部与中部，则要继续保持优势，并要在此基础上开发出更高质量，更高水平的房地产市场，目前，此区域的天泰太阳树即是一个高科技的住宅。东部地区地价高，这是抬升区域房价的重要因素，并使得新房售价持续高涨[4]，因此，东部及中部地区要控制好土地价格，这样才可能使房价控制在一个合理的范围内。

参考文献

[1]2010年济南房地产市场月报.

[2]顾文昌.房地产市场的区域差异性分析[J].城市开发, 2004 (03) :60-62.

[3]陈浮, 王良建.中国房地产市场化区域差异与发展战略研究[J].经济管理, 2000 (105) :104-107.

[4]龙莹, 张世银.基于区域差异的房地产价格波动成因分析[J].北京工商大学学报 (社会科学版) , 2010 (25) :35-39.

3.区域房地产市场分析 篇三

关键词：房地产投资 经济发展 适应性

引言

房地产业关联度高，拉动效果显著，且与人民生活息息相关。①近年来，随着中国市场经济的稳步快速发展，经济增长方式进一步改变，房地产业成为新的经济增长点，已经成为国民经济的支柱性产业，为中国经济的腾飞做出了贡献。其投资活动日益活跃，已成为当前投资领域的一个焦点，住房又是人们生产生活必备的空间，事关民生，故房地产业的发展备受关注。②2000年以来，房地产市场保持着稳定、快速的发展势头，房地产投资不断增长，商品房价格稳中有升，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交易量活跃。然而房地产市场也有起伏，近几年的房地产市场，跟随着大环境的起伏也有很大的变化，从2007年的猛涨到2008年的回归，再到2009年的逐渐回暖，2011年各级政府严控房价，每一个房产现象都与购房者的利益息息相关。同时由于我国房市目前正在面临着一轮新的调整，因而其走势和发展也越来越引起各界的关注。③

一、房地产投资与区域经济发展适应性的内涵

房地产投资对有效改善人们住房条件和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间的使用效率等，均能做出重要的贡献。合理的房地产投资能够促进区域经济的增长，推动经济和社会的快速发展。但如果房地产业盲目地加速发展，投资结构不合理，与经济发展不相适应，就会制约经济的发展。所谓房地产投资与经济发展适应性的含义就是两者之间相互促进，共同发展，房地产投资的速度和规模应与经济发展速度相适应，房地产市场供给和需求趋于均衡，与同类城市对比优势能得到充分发挥，同时还要使城市居民住房幸福指数提高。

二、房地产投资与经济发展适应性分析的方法

房地产投资与经济发展适应性分析主要从如下四个方面：

（一）房地产投资对区域经济发展的贡献的分析

根据区域房地产开发投资和国民经济相关历史数据，采用生产函数（C－D函数）进行分析，运用双对数线性模型的形式，应用统计分析软件包Eviews3.1进行定量分析，看对区域经济和社会发展贡献是否显著，房地产投资与区域经济发展水平是否相适应。模型的基本形式如下：④

LnY＝C＋∑λiLnXi＋e

上式中，Y表示反映区域经济发展状况的指标；Xi表示各影响因素；C表示常数项；λi表示要估的参数；e表示误差项。模型可采用的数据是某年或一定年限（具有一定代表性）被研究区域统计年鉴或相关报告中的社会经济统计数据。通过对上述被选变量进行筛选和计算，确定模型的最终形式如下：

LnY＝C+λ1LnXF+λ2LnXC+λ3LnXG

+λ4LnXR+λ5LnXFI+λ6LnXI+λ7LnXE

+λ8LnXT

上式中，Y表示区域生产总值；XF表示国家财政性收入；XC表示金融机构信贷投入；XG表示粮食产量；XR表示房地产投资额；XF表示当年实际利用外资金额；XI表示工业总产值；XE表示出口总额；XT表示社会消费品零售总额。

（二）区域房地产供需对比分析

房地产是一种商品，它必然具备商品的一般特性。某种商品的价格上涨一般是两个原因所致，其一是成本的上涨，其二是商家欲谋取暴利，但归根结底其价格是受供求关系影响的。分析房地产投资是否与社会需求相适应，可通过对研究区域房地产市场供需分析来判断。房地产供给和需求均衡不是绝对均衡，而是趋于均衡。在对研究区域房地产市场供需分析的基础上，对该区域房地产的需求量则需要进行预测。如以住宅为例进行分析，对住宅潜在需求进行预测可根据历史数据，对人均居住面积与时间t进行简单的线性回归，找到两个指标之间的随时间变化而变化的函数方程，来获取未来几年的预测值。

设回归方程：■

其中 ■

■

通过代入某区域人均居住面积计算，可得出一元回归方程。运用 ■公式对方程进行检验，当|r|＞0.7时，为高度线性相关，即拟合度相当高，可以进行预测。

在预测中还考虑到人口增长、居住条件改善、拆迁改造、居民可支配收入和物价指数等因素，对预测结果进行修正。通过分析，目的在于厘清所研究区域房地产市场与经济发展的适应性。

（三）区域房地产与同类地区横向比较分析

从全国同类地区中甄选出具有代表意义的典型区域与所研究区域进行对比分析，判断区域优势是否得到充分发挥，并可以通过名次对比说明被研究区域在全国同等区域中所处的地位，看其是否与经济发展相适应。

影响房地产市场的因素是众多的，大的分类有经济因素、社会因素、政治因素、政策因素、技术因素、金融因素、国际因素等。再细化又可分为人口因素、经济增长速度、城市化进程等因素。这些因素的变化都会使房地产市场产生波动。分析中可以将衡量全国70个大中城市的部分经济指标作为比照标准，分析所研究区域在全国典型区域中的经济位置以及对于房地产市场发展的影响。主要从三个方面进行分析：（1）宏观经济环境对比分析；（2）房地产开发与销售市场对比分析；（3）购买市场对比分析。

（四）城市居民对区域房地产业发展的满意度分析

以人为本，不仅主张人是发展的根本目的，回答了为什么发展、发展“为了谁”的问题，而且主张人是发展的根本动力，回答了怎样发展、发展“依靠谁”的问题。房地产业与人们生产生活息息相关，是生产生活的主要场所。城市居民对区域房地产业发展的满意度以及从中获取的幸福感是“以人为本”思想贯彻落实好坏的重要体现。房地产业是政府的形象工程，“安居才能安民”。房地产的快速、持续、健康发展不能仅仅看到对区域经济的贡献，不能“见物不见人”而忽视人的幸福感。正如胡锦涛总书记所说的那样，坚持以人为本就是要以实现人的全面发展为目标，从人民群众的根本利益出发谋发展、促发展，不断满足人民群众日益增长的物质文化需要，切实保障人民群众的经济、政治和文化权益，让发展的成果惠及全体人民。分析可以通过设计调查问卷，走进社区，贴近群众，广泛地展开调研工作，收集一手资料，调查城市居民对区域房地产业发展的满意度。通过调研也可为政府进一步合理有效的宏观调控提供有力支持。⑤

三、结束语

合理的房地产投资能够促进区域经济的增长，推动经济和社会的快速发展。伴随着经济的持续增长，人们收入水平提高，购买力增强，房子又是人赖以生存的基础和生活提升的重要标志，人们对住房的有效需求势必也会加大，这是一种良性循环。但如果房地产业盲目地加速发展，投资结构不合理，与经济发展不相适应，超出了人们的购买能力，供给大于需求，投资者得不到及时有效回报，对市场失去信心，就会制约经济的发展，进入恶性循环。综上所述，区域房地产投资与经济发展相适应应体现出房地产投资对区域经济发展贡献突出，与区域经济发展水平相适应；房地产供给和需求趋于均衡，房地产投资与社会需求相适应；同类城市横向比较优势能得到充分利用；同时在提倡“以人为本” 的今天，城市居民对区域房地产业发展的满意度要高。分析要从区域房地产投资历史和当前状况出发，综合运用统计学、经济学、房地产投资学、区域经济学、计量经济学等理论和方法，采用定量分析和定性分析相结合的方法，从宏观和微观两个角度，系统对区域房地产投资与经济发展的适应性进行分析评价。

参考文献：

①兰峰，房地产开发与经营[M]．北京：中国建筑工业出版社，2004年

②张巧云，我国房地产投资结构分析[D]．东北财经大学，2004年

③西安市统计局，国家统计局西安调查队编，西安市统计年鉴2008

④商碧元，田涛．深圳市房地产投资与经济增长关系的实证研究[J]．《商场现代化》，2008年2月中旬刊

⑤胡锦涛，高举中国特色社会主义伟大旗帜 为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗．中国共产党第十七次全国代表大会报告．2003年7月28日

（陕西省高校哲学社会科学特色学科建设专项资金资助项目）

（郑成华，1982年生，陕西汉中人，西安建筑科技大学管理学院讲师。研究方向：城市建设与房地产投资）

4.区域房地产市场分析 篇四

农学与生物科技学院09级农村区域发展1班

姓名：朱智丹学号：2220093260320

41市场营销活动与产品在一定空间范围的运动有关，市场营销理论对营销的空间因素也要进行分析，所以不同的区域所需要的营销策略也不尽相同。这就使得市场营销与区域发展有着千丝万缕的密切联系。

中国是一个地区经济发展不平衡的大国，是一个13亿人口构成的大市场，其由许多区域市场构成，自身具有很大的复杂性和差异性。因而，在市场营销中，对市场的把握，实际上存在着“整体性”与“局部性”两个方面。“整体性”是指企业在拓展市场的过程中需准确把握市场容量、产品特性、技术发展趋势、竞争状况等全局性问题，以便于制定整体营销方案；“局部性”是指企业在把握全局的同时需进一步了解不同区域市场的总量差异、需求差异、产品差异、竞争差异等局部性问题，以便于企业有针对性地制定区域市场扩展方案。“整体性”与“局部性”在企业的市场开发活动中呈高效的统一关系，“局部性”充分体现着企业的整体战略方向，区域市场目标的实现与否将直接影响到企业整体目标的达成情况。从这种意义上说，企业的“市场开发”本质上就是“区域市场开发”，而市场营销的展开与区域发展也就密不可分。

企业市场的开发都始于区域市场的开发，区域之间在地理、文化、政治、语言、风俗、宗教等方面可能存在着很大的差异，相应的，市场需求也可能会表现出很大的差异。为此企业必须正视各区域的差异性，实事求是、因地制宜、有针对性地制定出符合区域特点的营销战略和战术。

从市场营销的角度来看，一个区域就是一个“区域市场”，而从区域发展的角度来看，每一个区域市场都是一个“单位区域”，两者相辅相成，研究好区域发展对制定更完美的市场营销策略有着举足轻重的地位。

现阶段，我国区域经济发展不平衡的特征十分突出。但在我国转变经济增长方式的过程中，区域经济将在互动中促进协调，在各区域主体功能强化基础上，大幅度提高整体发展水平。在经济全球化迅速、深刻改变着世界经济发展基调的背景下，区域经济成为在世界市场竞争中博弈的主角，同时又是我国经济发展的风向标。

在国家发展战略已确定的情况下，虽然我国四大区域板块（东部板块包括北部沿海、东部沿海、南部沿海三个综合经济区；中部板块为黄河中游、长江中游两个综合经济区；西部板块包括大西南、大西北两个综合经济区；东北板块即东北综合经济区）的主体功能、发展梯度、速度以及其他情况存在很大差异，但是在落实国家发展战略，大力度进行增长方式转型进程中，各区域从政府到企业都在寻找一条高效、可行的从资源依赖以及对国外技术的依赖向自主创新型转变的路径。区域发展也将在未来的发展中，成为主流趋势，主导我国经济未来的发展走向。

国家战略突出，企业在开发市场、制定营销方案时更应注重区域市场开发，认清市场结构，尽快取得市场成效。市场经济的实质是竞争经济，作为市场主体的企业，要想在强手如林的市场上稳健发展，必须建立明确而稳定的区域市场。企业可以在有限的空间内创造局部优势，赢得较大市场份额，从而有效抵御竞争攻势，保存并壮大自己，这是企业竞争取胜的一把利器。与其在整体市场上与竞争强手短兵相接，不如在区域市场上创造优势；与其在广大市场范围上占有极小的市场份额，不如在某几个区域市场内提高市场占有率——对大企业如此，对中小企业尤为如此。

企业要建立起赖以生存的根据地市场也就是明确而稳定的区域市场，就必须要制定明确而又针对性的区域市场营销方案，在开拓市场之前必须要做充分的调研，了解市场环境，进行市场背景分析。

市场背景分析是一项重要的营销工具，也是开发区域市场需要开展的第一项工作。周密的调研和分析有助于企业发现市场机会、市场威胁及自身的优劣势，从而为企业的战略定位及营销策略提供决策依据。市场背景分析的内容主要涉及营销环境、顾客、竞争者、行业及企业自身等五个方面。

完成了市场背景分析，便对整个市场有了比较全面、宏观的认识和把握，在此基础上，营销人员可以对未来的目标细分市场进行战略定位。

企业在进行区域市场开发时不但要选择正确的目标区域市场和市场定位方向，把握进入区域市场的最佳时机和方式也是十分重要的。企业应当密切注意该区域的各种境况，从而选择符合该区域的最佳出击机会和出击方式。

5.区域市场分析报告 篇五

一、情况分析

1、基本情况

根据三个月时间学习公司销售实际情况及产品的基本知识，了解到：2010年我公司产品在民品市场中，凭借老客户关系，在青海，内蒙两个地方达成合作关系，中标金额仅为一千多万元，在全国无委市场的份额微乎其微。当然公司在2011年初就下了大功夫，在技术和市场布局方面做了全盘的规划，到现在技术方面新的产品已经完成到检测测试阶段，已经算是初见成效。市场方面，5月逐渐组建成现在以XXX为带头人的六人组—非常团结的市场部。现在我们需要的是继续坚持和努力，从技术和营销两方面双管齐下，不断完善自身的条件。

2、实际情况

三个月里，分两个阶段：

①学习阶段在这一个月里学习了公司管理制度、产品的基本知识、市场部人员工作职责等

②出差拜访客户从6月7日到7月8日，分别到内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江认识客户，了解了五省基本情况及现在的工作动向。

3、市场分析

全国无委大多省份目前都已建立好自己的大站，从与五省领导交谈中了解到以后的需求重点在小型站、移动车、手持设备及压制设备。我们公司主推的小型站竞争非常激烈，要能在这样的市场中打响自己的名声，我们做销售的应该更多的了解一些技术方面的信

息，了解竞争对手的一些情况，把我们的优势介绍给客户，以此吸引客户对我们更多的关注。同时从技术上下很多的功夫，期望能做到不仅满足客户的需求指标，还能超越其他厂商。通过两方面的努力，相信以后能将我们的主推产品推入市场。

二、市场策略

1、任务：

①对青海、内蒙、四川已建立的客户关系，做好售后及日常联络，多拜访，稳固好双方关系。以此为点，对已建立初步关系的陕西、甘肃、宁夏、重庆、贵州做更多的努力，希望能打入一些市场份额。山东、浙江两省曾使用过我们的产品，在这两个省，我们也需要投入精力，以售后为由，重新做好双方关系。将以上各省纳入市场突破的重点，同时向全国其他省份介绍我们的新技术，新产品，逐步让更多的客户了解公司，认同公司。

②抓住今年下旬的几个月，利用好十二五规划的第一年，大力开

发市场，了解各省市情况，提前做好关系工作，主动积极投入各省市主办的各种活动，定时拜访客户、定时打电话关心领导、过节小礼物寄送等，把我们的产品作一些有力的宣传、把我们的服务态度驻进每一个领导的内心深处。

2、战略方法：

①可以先重点提升主打产品的性能和各项指标，主推我们的主打产品，打出自己第一张王牌，以此吸引更多的客户关注和了解我们公司及其他产品。打响公司的品牌。让越来越多的客户接受公司、相信公司。

②转变观念，把向客户推销产品转换为和客户合作推出产品，由客户提出具体要求，公司和客户共同合作开发出需要的产品。把这种新的思维方式介绍出去，对认可和感兴趣的地方重点下功夫。争取能达成合作。

三、收集到信息及采取的行动

①内蒙古：6月3日在网上搜到内蒙在6月17日有招两套压制设备情况后，即定6月7日随同技术人员前赴内蒙无委以做培训为名，了解此次招标情况。次此招标为综合办自用设备，在前期已经由综合办主任选定了供货单位。

②山西：十二五规划具体计划还没出来，拜访当日有嵘兴公司在做培训，初次见面未能深入交流。

③6月22日—7月8日，分别拜访东三省客户，了解到吉林长春有九辆车最期会升级改造。辽宁沈阳无委对10年11月份的投标表示强烈不满，据高工杜立新介绍前期我们公司没做工作，就突然跑去投标，搞得他们工作很为难。

四、意见和建议

1、无委市场不是一个能够立竿见影的市场，要对市场部人员树立起

坚持不懈的信心，制定一些合理的激励制度，提供一些职业生涯、职业规划和励志方面的培训，稳定市场部人员架构。

2、无委市场看似简单，但要做好工作却需要人力、资金、精力多方面的投入，而且是长期性的。不管客户是多么难交流必须想尽一切办法解除他的防备心里，让他们信任我们，这对市场部人员完全是一种考验，竟然选择了这份工作，就一定要把它做好，这不光需要我们努

力学习其它方面的知道，还需要提供一些平台让市场部能向其它各部门人员进行交流学习技术方面的知识，比如：了解公司新产品的研发进程，了解公司未完成项目和客户未汇款项目情况。

3、建议公司培养一批能从技术方面转向做销售经理的人员，在前期可以让现有市场人员随时联系客户，重要出差最好能与实际懂技术方面的人员一起，避免技术方面讲解的不足，又能及时让市场部了解到技术部工作方面的新信息。

4、给客户做培训的人员，希望能经过专业的培训，他们也是公司里的一张名片，出去时也需要接物待人的礼仪，有时也需要应酬，培训人员不光要求他们具备较强的技术能力，同时还必须具备演讲能力、培训资料规范等等。

5、现在市场部人员出差没有后备力量支持，比如需要什么资料不能

及时有人查找，希望公司合理支持人员的能力，能让所有人都把自己长处发挥出来，扬长避短！使市场部这个团队更加具有凝聚力，战斗力，才能在全国无委面前展现我们最优秀的一面。

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6.白酒区域市场规划 篇六

王斐于2003年11月被调到河南南阳办事处任办事处经理。南阳办事处所辖3个地级市、26个县，2600万人口，曾经是A酒在河南的实力区域市场之一，年销售额在2000年一度高达2300万元，之后年年下滑,2003年更是从2002年的1000万下降到797万。未盛而先衰，这是白酒销售人员最怕碰见的市场之一，但王斐知道抱怨没有任何意义，公司让他来的目的就是调整这个市场，恢复、提升这个市场的销售额，公司需要的是结果。

此时已近2004年春节，2004春节销售如何对完成办事处全年的销售目标有重大意义，时间不等人，王斐很快制定了自己的工作、时间计划并按计划进行了落实：

1、利用10天时间调查市场；

2、利用2天时间制定营销策略和工作计划；

3、利用1天时间召开办事处全员会议，统一团队思想，讲述制定的营销策略；

4、利用1天时间针对调查中发现的问题对办事处全员进行培训。

5、分布骤落实营销策略和工作计划；

一、充分调查、发现问题

经过10天左右的调查，平均每天走访二个县，每县走访不下于十家超市和便民店，王斐对南阳办事处所辖区域的市场有了一个全面认识，发现南阳办事处前期市场操作主要存在以下问题：

1、市场定位重点不突出。

中小型白酒厂目前一般采用集中资源攻打某几个区域市场的“小区域，高占有”的营销策略，而在我国中小白酒厂家多达3万多家，基本上每个地级市和县级市场都有这样的竞争对手。A酒虽然实力雄厚，但由于其市场定位全国，所以分到每个办事处的费用也是有限的，南阳办事处前期在这三个地区的营销策略是全面开发，在每个地级市和县级市场发展经销商，然后按销售额计划分配费用，这样具体到某个县市，投入的费用和主要竞争对手没有办法相比。2003年，南阳办事处对A酒来说已经属于薄弱市场，A酒在该区域的大部分市场处于启动或者重新启动阶段，而薄弱市场缺少费用支持其结果是显而意见的。这样，南阳办事处销售人员在2002年和2003年虽然发展了一些县市的经销商，但大部分经销商都因看不见希望最后弃A酒而去。

2、主推产品线不明确。

A酒新品开发速度很快，产品系列较多，而南阳办事处前期没有明确主推产品，公司出来一个新品就引进一个，没有进行主推产品细致、长期的规划，推广决心不够，推展一段时间一看进展不大，A公司又开发出新产品，马上又换。其中N市2003年销售额仅130万，而经销商经销的单品就有25个，库存一度高达100万，曾经销售较好的一个老产品因为维护不力，销量也已经有限，其余单品基本不能销售。

3、终端细节工作不到位。

南阳办事处销售人员前期操作主要强调网点分销和品种分销，没有真正意识到终端陈列、广告宣传、促销等细节工作的重要性。A公司出来一个新产品，就要求经销商进行一轮铺货，对铺货后如何启动和维护终端重视不够。由于市场品牌基础比较薄弱，A酒的指名购买率较低，高铺货率并没有带来高销量。

4、销售人员缺乏经销商关系管理的技巧。

经销商关系管理至少要达到两个目的：一是经销商认同公司的营销理念和营销策略，二是经销商将公司的促销费用真正用于市场开发和建设，不截留。而前期南阳办事处部分销售人员自己由于思路不清晰，对市场运作一知半解，不能有效指导经销商。也申请了不少促销活动，但部分销售人员为了完成自己的销售任务，使本来应该用于市场开发和建设的促销费用，被经销商截留变成了自己的利润，导致市场缺乏后劲。

二、制定营销策略

南阳办事处已经连续几年市场下滑，没有完成过任务，整个销售队伍士气低落，上级也迫切希望王斐的到来能使该办事处有所改观，能否在春节打一个漂亮的“短、平、快”，其实某种意义上来说对南阳办事处具有战略意义，但王斐知道一个优秀的销售经理必须能够平衡短期业绩指标的压力和市场长期发展的矛盾，如果只顾眼前，以后的市场问题会越来越大。针对市场存在的问题，兼顾短期上量和长期发展，王斐制定了以下营销策略：

1、春节前集中力量突破商超渠道

白酒终端主要指酒店、商超、便民店。三个渠道中酒店的竞争是最激烈的，进店费、买断促销费、开瓶费等各种名目的费用层出不穷，投入大但收益没有保证。便民店渠道主要销售那些品牌影响力较大，有一定指名购买率的产品。在薄弱市场，这两个渠道的投入产出期都较长。而在商超渠道，受消费环境影响，消费者冲动购买的概率较大，如成功运作，能够快速上量。

经过调查，王斐发现南阳办事处所辖三个地区商超的白酒销量虽然没有发达城市那么大，但仍然有一定的规模和销量，春节前后销量更大。且由于当时大部分白酒厂家都缺乏做商超的经验，不重视商超，所以竞争也不太激烈。

通过上述分析，王斐决定引进二个产品只在商超销售，采用高定价高促销的营销策略，在春节重点突破商超渠道。

2、春节后对市场进行重新定位，突破重点市场。

南阳办事处前期采取的是全面开发的市场策略，这种策略并不适合A酒薄弱区域市场。春节后，王斐将所辖区域市场进行了重新定位，划分为重点市场和自由发展市场，集中资源突破重点市场，对重点市场制订合理的产品线和重点产品推广计划，力争在重点市场突破重点产品、突破重点渠道，带动全系列、全渠道发展。而在自由发展市场只根据经销商的优势渠道，制定好产品线和价格体系，指导经销商利用利差自行促销，不压货，不进行大的投入，不在全渠道投入，伺机发展。

3、重新规划产品线，制定主推产品推广计划。

一个白酒品牌要想成功启动薄弱市场，都会经历“产品——品牌——产品线”的过程。开始启动市场时，集中资源推广一个产品，消费者接受了这个新品，也就接受了这个品牌，然后再增加产品线，扩大销售。

基于这个思路，王斐对产品线重新进行了规划，将产品线分为三类：办事处主推产品、区域主销产品、策略性产品，并将办事处的主推产品确定为三个，对其做了详细的推广指导方案。要求各区域市场的销售人员在维护好目前主销产品销售的同时，必须引进办事处确定的三个重点产品，但可以根据经销商的渠道特点和市场实际情况，前期只集中资源主推其中一个产品。策略性产品作为补充，采用高定价策略，依靠产品本身价差进行促销，不要求经销商大量进货，不投入任何费用支持。

三、培训队伍，统一思想

制定好营销策略后，王斐召开了为期两天的办事处全员会议，会上王斐详细讲述了自己下一步的计划和营销策略，并针对南阳办事处部分销售人员思路不清晰、终端管理技巧和经销商关系管理技巧缺乏的现状，进行了相关培训。培训的主要内容为：销售人员应有的正确的思维方式和工作态度；如何做区域市场销售规划；不同渠道的营销策略；如何管理好经销商关系；如何指导经销商业务员进行终端管理；沟通技巧简介；自我时间管理技巧简介等。

通过这次会议和培训，扭转了部分销售人员一些错误的观念，南阳办事处销售全员基本统一了思想，对下一步如何工作有了清楚的认识，为下一步工作的开展打下了很好的基础。

四、强调执行，注重细节

再好的营销策略，没有良好的执行力也只是纸上谈兵。为了加强执行力，王斐加强了细节和过程管理。王斐要求办事处全员加强对各渠道的细节管理，譬如针对超市渠道，就制定了产品线规范、货架陈列规范，堆头端架陈列规范、堆

头端架谈判规范、超市旺季备货规范、促销活动规范、赠品管理规范、POP张贴规范、促销人员管理规范等一系列办事处细节管理规范，并在日常工作中进行指导和监督。

为了加强过程控制，及早发现问题，王斐制定了旬工作行程回顾与计划和月工作回顾与计划统一文本。要求南阳办事处全员每旬10号、20号、30号发旬工作行程回顾与计划的邮件或传真到办事处，对上旬工作和行程进行回顾，对下旬工作和行程进行计划。在每月固定时间召开的办事处例会上办事处全员要提交月工作回顾与计划并自己进行汇报，月工作回顾与计划主要内容为：上月销售任务回顾和本月计划；经销商上月库存分析；经销商本月进货计划；上月促销回顾和本月促销计划；上月重点工作回顾和本月重点工作计划；经销商开发回顾；重点产品推广回顾；市场问题及需要支持等。

由于策略对路，执行到位，A酒南阳办事处在2004年元月就靠商超的销售增长打了一个漂亮的翻身仗：元月实际销售为去年同期的232%，一个月完成了第一季度销售任务，为使市场2004年进入良性发展赢得了调整的时间。截止2004年12月底，经过一年的调整，A酒南阳办事处全年实际完成销售额1295万，比2003年同期增长了62.5%,在A酒全国45个办事处中位居第三。在销售额增长的同时，产品线清晰，经销商库存合理，市场进入了一种较为良性的循环。

7.区域房地产市场分析 篇七

房地产的区域分类定应该以什么为标准?这个问题是进行房地产宏微观研究的根本基础。只有在对房地产区域进行了合理的细分, 才能针对各个市场的各个物业市场进行进一步的探讨, 才有可能正确解释和预测各个区域内宏观环境变化和微观机制运作给市场带来的影响。我国是一个面积广阔的国家, 合理地进行区域的细分更显重要。因此, 对我国房地产区域进行合理的范围细分是十分必要的。

二、房地产市场区域细分方法

房地产的区域划分实际上就是房地产的空间聚合问题。简单而言, 也就是如何对地理观念上的整个房地产市场进行分割, 使其成为多个独立的小区域。再通过对各个小区域的指标变量进行深入分析, 得出各个独立区域的内在关联性。根据其间内在关联程度将独立区域重新聚合, 进一步形成新的, 独立性更强的, 面积范围更大的市场区间。

房地产区域细分问题的关键和难点在于各个独立小区域的重新整合。整合工具变量的选取直接决定了区域重新整合的结果。在这一点上, 国内外专家学者提出了不同的看法。各个国家的具体实行措施也截然不同。

美国人口普查局进行市场调查是以大都市统计区 (MSAs) 为依据的。这是一个基于数据的联邦划分标准, 它通常包括一个人口在50000以上的建制县和至少一个的外围县。它的基本划分依据是区域内的流动性。这种方法最重要的特点是, 在每一个区域单位内部, 劳动力在地理位置上可以自由流通迁徙, 而不受工作单位地理位置的影响。

我国现阶段房地产市场的划分是以地理位置和行政区域单位为标准的。根据中国统计年鉴, 以直辖市, 省, 自治区为单位将全国房地产统计单位分成31个区域单位。这种方法是延续了行政建制的特点, 显然在经济领域有严重的弱点。中国地域广大, 生产力发展不平衡。经济改革遵循循序渐进的方法步步推进, 没有在全国范围一次性铺开。这就导致中国各个行政区域经济发展的不平衡性。即使是相邻的省份, 经济状况也有相当的差距。以此为基础对房地产市场进行区域分割显然是不能合理体现市场发展特点的。

但是, 中国传统的定居观念使得中国居民不具有西方人的流动传统, 在购买固定居所后, 居民很难进行大范围的工作迁徙。这就使得中国居民流动性大大弱于美国。其次, 中国人口众, 人口密度大, 交通相对落后, 迁徙的成本要大大高于西方国家。另外, 中国特有的户籍制度也大大限制了人员的流动。在缺少流动性的前提条件下, 中国显然不能实行大都市统计区的区域划分方法。

在本文, 笔者提出了中国房地产市场区域划分的新思路。简单而言, 就是将多元数理统计方法运用到实际操作中。选取反映房地产市场发展状况的重要指标, 在31个行政区划分的基础上, 采用聚类分析方法对31个地区进行深入分析, 进一步整合区域划分范围, 以便能更好地分析区域的房地产微观市场行为, 更有针对性地对不同区域进行宏观调控。

三、聚类分析方法原理和方法

聚类分析是一种多元数理统计方法。它并没有事先设定样本分类的标准, 而是通过对样本和变量数据的不同特征指标值进行差异程度计算, 根据变量或样本间不同的差异程度大小重新结合分类, 产生一个更有效的类族。在这个类族中, 每一个新类别中的原样本或变量在一定程度上更为接近。它的关键在于计算个体之间的“亲疏程度”, 也就是个体之间的差异程度, 这可以通过计算个体间的距离来实现。分析个体间的“亲疏程度”就是通过各种方法计算个体间的距离。得出的距离越小, 意味着个体越“亲密”, 反之, 则越“疏远”。根据个体“亲疏程度”, 可以对所有样本进行重新整合, 越“亲密”的个体越有条件合为一类, 越“疏远”的个体则容易被归为不同类别。

中国房地产市场区域聚类分析中国地缘辽阔, 生产力和生活水平地域性差距大, 房地产市场也由此呈现明显的区域特点, 而这种区域特点又和单纯地理位置或行政区域导致的地域差异明显不一致。

根据中国统计年鉴2006年发布的2005年全国31个直辖市、省、自治区房地产数据, 本文选取房地产开发企业基本情况、房地产开发经营情况、商品房销售情况、房地产开发建设投资总规模及完成投资、房地产开发企业资金来源、房地产开发建设房屋建筑面积和造价、房地产开发企业土地开发及购置七个大类的26个指标进行数据分析, 分别是开发公司个数、职工人数、经营总收入、土地转让收入、商品房屋销售收入、房屋出租收入、营业收入、实际销售商品房屋面积、住宅销售面积、商品房屋销售额、住宅销售额、商品房屋平均销售价格、住宅销售平均价格、实际需要总投资、本年完成投资额、本年资金来源小计、国内贷款、利用外资、自筹资金、施工房屋面积、竣工房屋面积、竣工房屋面积、本年新开工房屋面积、竣工房屋造价、本年完成开发土地面积、土地购置费用、本年购置土地面积。由于指标较多, 地区划分单位相对较细, 我们很难从提供数据中直观地看出各地区房地产市场发展规模的区别, 更谈不上很有效地对各地区市场进行针对性的政策调控。为了更好地对特定地区进行房地产市场监控和市场研究, 有针对性地制定宏观政策进行指导和调控, 就很有必要对全国市场进行重新整合分类。

聚类分析中距离的计算按照计算参加对象分为两种:个体间距离的计算和个体与小类、小类与小类间距离的计算。近年来, 学者们针对这两种距离计算提出了众多方法。本文采用平方欧式距离 (Squared Euclidean distance) 计算个体间距离, 用组间平均链锁 (Beteween-groups linkages) 距离计算个体与小类, 小类之间距离。

平方欧式距离是两个个体 (x, y) 间所有指标变量之差的平方和, 数学定义为:

其中, xi代表个体x第i个变量的值;yi代表个体y第i个变量的值;k代表所有的变量数目。

组间平均链锁距离是指该个体与小类中各个个体距离的平均值, 数学定义为:

其中, x是小类外的个体;Y代表小类, 其中包含k个个体;代表小类中第i个个体。

经过聚类分析计算, SPSS软件生成了聚类分析凝聚状态表, 聚类分析冰挂图和树形图。通过观察这三个表格, 我们就可以从不同的层次聚类过程得到全国房地产市场区域分类整合的多解。

结果显示, 全国房地产市场聚类分析可以得到多个分类结果。例如, 当分成6类时, 北京单独一类;上海, 广东一类;江苏, 浙江一类;天津, 四川和福建一类;山东, 辽宁一类, 剩余地区归为一类。当分为5类时, 可将辽宁, 山东, 天津, 四川和福建合并一起。分为4类时, 可进一步将北京与上海, 广东合为一类。考虑到最大类别包含了18个个体, 个体数目偏多, 不容易区分该类省市间差异, 因此对该类别继续进行相同方法的聚类分析, 得到相应结果 (见附表1) 。

通过两个阶段的聚类分析, 我们最终确定全国房地产市场区域分类为7个小类。

A类:上海、广东、北京

B类:浙江、江苏

C类:辽宁、山东、福建、四川、天津

D类:安徽、湖北、河北、河南, 湖南、重庆

E类:广西、云南, 江西, 陕西, 黑龙江

F类:山西、贵州、内蒙古、吉林

G类:海南、宁夏、甘肃、新疆、青海、西藏

进一步分析各个类的统计特征 (见附表2) :

可以发现, 各组的指标均值大多由A类到G类依次递减。

A类为房地产市场最为发达的区域, 该地区总面积远小于其他地区, 但除本年完成投资额, 竣工房屋面积, 本年购置土地面积三个指标略不及B类地区外, 其他均保持领先地位。这说明A类地区房地产市场活跃, 盈利能力强。B类地区在各项指标都高于C类地区, 表明该地区市场总体表现强于C类地区, 亦属于全国房地产市场的指标地区, 需要重点关注。F类区域和G类区域各个指标明显弱于其他区域, 无论是市场规模还是盈利能力都需要大力提升。这两个地区都需要政府给于特殊政策加以扶持, 保证房地产市场的顺利发展。而D类地区和E类区域较为接近, 各项指标都处于中游地位。

四、结论

本文用聚类方法根据房地产行业的各项指标进行距离计算, 更为合理地对全国房地产市场重新整合分类。但是这种区域分类方法不是一劳永逸的。如果在若干年限间隔 (比如三年) 就进行一次系统的聚类分析, 还能使得我们对全国各地市场的发展变化有更直观的了解。需要提出的是, 目前聚类分析只能对单个时点的若干指标或单个指标的时间序列进行分析, 显然具有一定的片面性。关于多个指标的时间序列聚类分析问题, 仍然需要进一步的探索和研究。

参考文献

[1]Denise.Dipasquale and William C.Wheaton, 龙奋杰译:城市经济学与房地产市场.2002年:经济科学出版社

[2]Ramsay J.O.and Silverman B.W.Functional Data Analysis[M].New York:Springer-Verlag New York, Inc, 1997, 11～83

8.区域房地产市场分析 篇八

【关键词】房地产投资；区域；可持续发展；对策；

前言

经济增长作为经济外部与内部条件下共同作用下的活动，在社会环境、资源与人口发生变化的同时，对国家经济也构成了很大的影响。近几年，房地产作为支柱性产业，为国民经济发展带来丰厚的投资利润，最后成为投资焦点。为了进一步提高房地产投资效益，必须结合它对区域可持续发展的影响，从实际出发，改善解决对策。

1.基于房地产投资的可持续发展

从字面意思来看：可持续发展是让某事物一直延续并发展，不会由于某个事业的影响让后代子孙使用该资源。从整体来看：可持续发展既能满足当代人要求，同时也不损害后代人利益，对该区域以及其他区域的生态、经济、社会稳定性构成不利影响。可持续发展具体展现在经济、环境与社会系统等领域。

1.1对生态的影响

生态环境作为人类正常生活的条件，生态可持续则是区域可持续的保障，要想房地产有更好的发展，必须充分整合空间与土地资源。在这期间，土地有很多用途，并且它属于不可再生资源，如果使用很难有新土地，很多行业也迫切需要新土地，具体如：牧业、农业等，所以做好资源整合对现代化发展具有重要影响。

从国内房地产事业发展过程来看：其发展历程相对较快，但是在电力与水资源利用上一直使用的是粗放的形式，在严重影响资源的同时，让土地资源的空间利用严重受损，让很多业主表示不喜欢不必要的设计。鉴于此，必须高度注重做好监管工作，这样才能落实区域可持续发展。

1.2对经济的影响

区域性持续发展更多的体现为经济可持续发展，只有地区经济得到发展，社会才能有更好的发展，因此很多人都将地区经济作为社会发展的条件。国家对房地产业的影响较大，所以国家在宏观调控与发展中具有决定性的作用，宏观经济对房地产投资形式与方向也有很大影响。另外，房地产对国家宏观发展也有反作用，它能带动宏观经济建设，让经济更加繁荣。为了实现房地产行业和区域经济协同发展。笔者对房地产投资有以下几个领域的要求：区域经济要求合理、科学的进行投资开发；区域经济要求房地产投资拥有良好的环保意识；区域经济要求和房地产业有良好的融资方式；区域经济要求为房地产业提供有效的居住环境。

另外，一个地区的发展水平与经济特征都会影响房地产投资力度与方向，如：发展形式较好的上海，以高楼大厦为主；以旅游业为主的城市，会建成各种有特色的房屋，通常为楼梯房。因此，一个区域的经济建设与区位对房地产投资的影响很大。在相同的定位与发展中，发展过程不同对房地产的比例要求也会不一样，所以必须整合实际情况，通过确立房地产投资框架，这样才能与宏观经济达到协同发展的目的。

1.3对社会的影响

社会作为整个区域能否可持续建设的主体，人是消费与生产的统一，同时也是该主体系统的核心部分，它对该系统的影响最为激烈，在宏观经济迅速发展期间，它对整个社会构成了很大的影响。很多拥有民族特色与文化底蕴的城市在现代化建设期间，却忽略了人文环境，同时拆毁了很多拥有乡土特色与历史价值的房地产建筑，在文化特色与民族特色逐渐消退的过程中，相关产品和社会环境表现出很多出入，这也是城市规划短期性的根本原因。在物业管理期间，使用封闭的管理，由于太重视个人隐私，所以忽略了开放性，这样很容易影响情感交流与邻里关系。

2.房地产投资对促进可持续发展的策略

房地产对区域可持续发展的本质影响在资源配置上，不止要求合理配置与利用自然资源，还必须注重资源配置与应用。生态可持续要求做好环境与系统生产的更新与保护能力，在可承载区间内，以最佳的姿态与形式，保障该系统的多样性与完整性，这样才能实现持续发展。在分析房地产投资对环境可持续发展时，环境保护与资源承载作为首要因素，必须努力推进房地产向资源集中与应用上转变，特别是空间资源与土地利用。

研究房地产投资对区域可持续发展的影响在于：怎样高效分配资源，以实现自然环境、生态建设、人文结构的充分利用与保护，将危害减到最小，最后达到可持续建设与发展的目的。

因此，在现实工作中，我们必须注重生态环境与投资保护，这样才能实现土地资源的高效利用。在选择房地产投资走向前，先考虑生产因素和利用，然后再结合环境保护要求，这样才能为其夯实基础，促进社会持续发展。必须要做好房地产投资监管，促进房地产行业转变投资观念，切实提高空间与土地资源的应用率。

在经济发展期间，自然与环境质量作为保障，它对现代化发展具有重要影响。因此，在建设期间，要最大程度的保障房地产投资的持续建设，在保障服务质量与自然效益的同时，最大程度的改善经济效益。因为我国金融体系正处在计划经济往市场经济转变的过程中，所以针对各种不足与缺陷，必须做好完善与改进工作。在融资渠道与形式上，必须为其提供可靠的工具，健全融资体系，扩充民间投资空间，减少不必要的环节与投资风险，这样才能使民间资本充分发挥作用，促房地产投资高效发展。

另外，在开发房地产时，还必须整合规划要求与现实情况，确保收益，避免盲目投资，做好投入的控制工作。近几年，很多城市都出现了房地产开发过快增长的现象，在成为混凝土城市后，绿化得不到重视，让城市的自净能力逐渐减小，城市噪声、氧气、热岛效应与日俱增，在房地产与土地资源的大势开发中，由于不注重土地资源，直接影响了环境质量，从而对人类心理与身体也构成了很大的威胁。这种牺牲得到的效益必然会影响居民生活水平，影响资源应用，最终影响可持续建设与发展。对此，在房地产投资发展中，必须注重城市运转效率，整合投资结构与现实情况，保障环境质量与开发过程。

3.结束语

以人为本，促进现代化经济可持续发展，对改善生活质量具有重要影响。因此，在现实工作中，我们必须整合实际情况，从提高生活质量、自身素养出发，帮助相关人员改善生活与生存空间，让环境与资源达到持续保护与利用的要求。房地产投资更要从社会与人文环境着手，结合发展要求，促进房地产投资的可持续发展。

参考文献：

[1]郭秀平.房地产投资对区域可持续发展的影响及对策[J].中国市场，2014，16：103-104.

[2]李玉杰.中国房地产业与国民经济关联关系及协调发展研究[D].东北财经大学，2011.

[3]王新军.山东省房地产业可持续发展研究[D].山东师范大学，2014.