物业年度项目总结

物业年度项目总结（通用6篇）

1.物业年度项目总结 篇一

****物业管理有限公司

2012年度工作汇报

2012年度项目部在总公司正确领导和大力支持下，按照公司的各项工作要求，克服困难，努力工作，较好地完成了全年各项工作任务。在此，对2012年度工作情况进行总结，找出不足，为2013年度工作打好坚实基础。

一、物业费及其他费用指标完成情况

物业费总收缴为： 137.2 万元，旧欠08年物业费共 4户（其中2户未办理入住），已收缴户数 2 户；收费金额 1.4万元；旧欠09年物业费共 8 户，已收缴户数 2 户，其中4户未办理入住，收费金额 5.1万元；旧欠10年物业费共计 14 户，已收缴 6 户；收费金额 9.8 万元；收缴11年物业费 21户，收费金额 25.1万元，12年物业费收费金额 73.1 万元。收缴13年物业费 26 户，收费金额 22.7万元。全年来总收缴旧欠物业费41.2万元。复印费47元，出入证工本费3970元，装修管理服务费13967.2元，有线入网费9000元。

2012年物业费收缴任务指标128万元，实际收缴物业费137.2 万元。2012年水费收缴任务指标 2 万元，实际完成水费收缴 4.4 万元。2012年全年共计收缴费用144.1万元。

二、客户服务工作

2012年全年来，从一月份开始，重点是加强物业费的收缴工作，有计划、有针对性的对物业费进行催缴，努力完成收费指标。按期统计能源消耗情况及费用报表，工程全年入户维修654件、维修工时457小时；公区维修405件，维修工时410小时，装修检查工时730小时，公区巡查工时203小时，设备巡查工时230小时。满意度回访及走访业主138次，回访满意率95%。协助保洁、绿化打药消杀。绿化消杀24次，保洁消杀48次。全年向施工单位及业主发放、告知函2次、通知14次、温馨提示4次，安全提示通知 7次，帮助业主收发信件、报纸202件，向业主发放满意度调查问卷共计49份，平均满意率93%。帮助业主：86、87、53#共计11户业主搬家具2次；协调帮助65、73#等12户业主种树2次。每季度对工程档案及业主档案进行整理分类，每周对各部门工作质量记录进行抽检，保障了记录的完整性。协助派出所民警调节民事纠纷3起。12月15日集中向业主发放温馨提示及冬季防冻告知函，提醒业主做好户内设备防冻措施。协调-1

焊机、钢筋，三合板，木方，对大门进行安全封堵加固，防止外界施工人员瞭望进入，威胁园区安全。西围墙夜间太黑，在西侧围墙处安装6米高的大灯，方便了保安夜间巡查，保障了园区安全。

10月份中旬，业主共用污水管道地面塌陷变形，严重影响12户业主污水外排，及时安排人员进行开挖，排查污水管道，找到问题后及时与相关户业主进行沟通，业主同意负责对此段地埋污水管道自行更换，10月20日将此段污水管道更换完毕，保障了住户污水外排。

11月份，朝阳区卫生防疫站检查水泵房设施及卫生许可证，开发单位未办理卫生许可证，项目部及公司领导多次向开发领导书面汇报反映，恳请贵公司协助办理卫生许可证。12月份，西区围墙长约20米左右，地基下沉裂缝，影响整体园区安全，及时汇报公司领导，购买砖、沙子、水泥在原基础进行加固，防止围墙倒塌，工程人员配合水箱清洗厂家对水箱进行清洗。

冬季来临前，给各户业主室外的水表井、管道做了保温。向住户发放冬季设备防冻安全提示2次，重点提醒业主户内消防栓泄水、热水器、地暖及管道防冻事宜。节日布置工作。对水箱、配电室、泵房、提升井、污水处理、化粪池、污水管道、雨篦子等公共设备设施进行检查，对管井杂物进行清掏。对弱电井及其他管井积水清抽，保障弱电设备通讯良好、检修方便。对78#-80#、78#-35#东侧大灯线路检查，更换镇流器和电源线。雨季组织工程及保安对园区周围总污水外排管道沉淀污泥进行清掏，保障了污水外排管道正常使用。组织工程人员对11#、12#、15#、16#、等共计12户业主污水管道及化粪池井，人工下井疏通、杂物清理，基本保障了业主正常使用。特别是夏季工程人员加班加点主动抢着干，取得业主满意。2012年工程维修人员共收到业主表扬信8封（孙树华4封，刘天华4封），表扬工作热情主动，认真负责的态度。

四、保安服务工作

全年来项目部严格保安队伍管理，从保安队长开始入手，加强保安人员岗姿纠正及上岗要求，落实好车辆出入登记制度。自2010年本项目对施工人员实行双证管理制度以来，管理成效明显，掌握当天施工人数，杜绝施工人员夜间在园区留宿。业主管家及保姆，通知业主到物业办理工作人员出入证。每季度组织保安人员进行一次消防演练，主要对消防水带、水泵接合器、灭火器使用方法进行培训。对新入伍保安员，组织保安队-3

场拍照存档。对业主家门前信报箱、台阶、车库门每周六日定期进行了擦拭。劳动节，项目组织保洁义务帮助业主庭院卫生清洁及擦洗采光井，取得了业主满意。同时为物业费的收缴工作打好基础。2012年项目部创办了玉林山水花园物业简报第一期，在小区公示栏表扬和宣传了保洁人员的好人好事。2012年保洁共收到业主表扬信4封。

七、抓好基础资料档案管理，规范服务工作流程

项目部加强了各部门基础档案资料管理，定期对各部门工作质量记录进行检查，对需要完善的记录进一步完善，落实好公司质量管理体系，10月底接到朝阳区房管局通知后，参加了朝阳区物业服务企业三优评选活动，项目部在公司领导的协助下于11月2日顺利通过检查，获得优秀管理小区荣誉称号。2012年项目部共收到业主赠送锦旗2面，表扬信共17份。

八、2012年工作中存在不足

1、综合业务技能欠缺，继续加强自身业务技能学习，提高业务综合能力。

2、团队内部建设抓的的不够好，继续抓好团队内部管理，统一思想，提高团队凝聚力。

3、细节工作考虑不周，继续做好安全生产日常培训工作，重点是安防、消防等工作。

4、严格要求自己，总结自己，向有管理经验的老领导，项目经理学习，总结经验，提高业务水平。

2012年已经过去，2013年继续加强业务学习，做好表率，抓好团队建设，抓好各项细节服务，逐步提升物业服务品质，提高服务满意度。

在新的一年里，加强各部门及外委单位有效地培训与沟通，提高服务质量，确保完成公司下达的各项指标，主要包括收费指标、成本控制、材料费用、能源费用、安防、消防指标等，加强设备设施的维护和维修工作，提高维修技能，确保小区水、电设备正常运行；加强团结、为完成各项指标而努力。

2013年1月28日

2.物业年度项目总结 篇二

大型项目物业管理一体化制定了物业管理标准, 对物业管理流程进行规范, 并推动了一卡通智能卡系统的建设工作, 实现了统一支付, 并对资源进行优化配置, 在一定程度上可以盘活闲置资源, 提高资源的利用效率, 实现资源的按需分配;大型项目物业管理一体化并制定了统一的管理服务标准, 并按照相关的标准对物业服务工作进行统一的考核评价, 提高了绩效考核工作的公平性和公正性, 有利于激励员工, 提高工作效率和质量。

笔者就职于淮海商业集团置业发展有限公司, 对物业管理工作有较多的了解, 并对新都会项目的课题调研工作有一定的了解, 因此将根据自身的经验和认识来对物业管理工作中存在的问题进行分析, 并提出相应的解决措施。

一、大型项目物业管理工作中存在的问题

( 一) 物业管理工作难以根据一体化模式的要求进行及时调整

大型项目物业管理工作模式与原先的物业管理工作模式是不同的, 物业管理工作的重点内容和物业管理思维方式发生了改变。物业管理工作为适应变化的要求而不得不从组织上或者人员结构上进行调整。但是, 由于存在惯性效应, 再加上物业管理部门对一体化模式的认识不够全面, 公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式, 公司管理人员中的部分同志对物业管理一体化模式产生了消极观望的态度, 对物业管理业务的广度和专业化程度不够了解, 物业管理工作一体化模式的实施存在较大的时滞效应。

比如新都会项目置业公司原先管理的物业基本都在淮海路或沿线区域, 且房屋产权相当一部分属于淮海集团公司, 置业受集团委托直接管理这些物业, 因此公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式, 在走出现有区域, 改变现有管理模式, 直接管理极富市场经济韵味的新都会物业方面, 工作人员面临一系列困难, 物业管理工作模式无法进行及时的调整。

( 二) 大型项目物业管理工作面临的风险较大

大型项目物业管理工作中最大的风险之一就是效益风险, 同时由于物业管理收费标准设置工作和库存管理工作难度较大, 大型项目物业管理工作需要大量的资金支持, 导致物业管理工作的财务风险和经营风险系数较高。

比如新都会项目的最大风险在于效益风险, 由于该项目的初定物业管理费标准低廉, 且地下车库管理初期的成本费用须有置业公司先行垫付, 这使得新都会项目面临的风险增大。

( 三) 缺乏相应的人才, 管理工作混乱

大型项目物业管理一体化模式的实施需要相应的管理人才和工作人员来执行, 但是由于物业管理模式变更后相关调整工作存在一定时滞, 相关的人员的思维方式难以及时转换, 因此一体化模式工作的实施缺乏相应的人才, 管理工作比较混乱。由于管理方式的改变, 管理方式未能得到及时转变, 管理工作定位不正确, 导致物业管理工作效率较低。

比如新都会管理工作的主要矛盾体现在管理人才缺乏和管理方式难以及时转变两个方面, 尤其是专业门类补缺, 正式管理项目的范围和数量, 设备设施, 管理的对象都发生了变化;再有管理方式的转变, 难以很好的处理好与开发商和招商公司以及各家商户、各位业主和政府相关部门的关系。

二、构建大型项目物业管理一体化模式的措施

( 一) 健全物业管理体系, 营造良好的物业管理一体化氛围

构建大型项目物业管理一体化模式, 首先就要健全物业管理体系, 要优化物业人员配置, 严格落实物业成本预算预审制度, 统一执行物业缴费标准和成本预算, 并要严格执行物业服务考核标准和细则, 明确保障服务提升的方向, 以便营造良好的物业管理一体化工作氛围, 提高一体化工作质量。

例如, 新都会管理处在走进市场经济运行过程中, 认识到其外界的协作关系发生了很大变化, 努力理顺同开发商、招租坊、商铺客户、各位业主与政府相关部门之间的关系, 营造良好的工作氛围, 并与其保持经常性的工作交往沟通, 分清各相关分管线条。并且新都会管理处严格按照成本预算制度和财务管理程序行事, 明确物业服务考核标准, 做到公平公正。

( 二) 完善物业管理制度, 做好物业风险管理工作

完善物业管理制度可以对物业一体化工作提供制度保障, 可以在较大程度上防范物业管理经营风险, 明确财务管理制度, 可以降低财务风险和资金流动风险, 提高物业工作的经济效益。

例如新都会物业管理部门健全了有效的管理制度和先进质量体系, 完善了客服中心制度和各工种岗位制度等, 提高管理质量, 公司还派出了有丰富管理工作经验的老同志协助新都会管理上的持续改进工作, 直接对制度、规划出谋划策。

( 三) 重视物业基础管理, 构建多层次服务平台

物业管理工作的重要内容就是提供物业服务, 物业管理人员要做好后勤保障工作, 要积极构建多层次服务平台, 保持物业管理活动和经营活动的顺利开展, 提高企业的公司形象。

例如新都会业务管理工作首先启动的就是形象识别系统, 追求品质更高、维修及时、质量优良、服务全方位、服务创意新颖实用的品牌形象, 从而实现形象塑造与服务品牌的完美统一。

( 四) 重视市场调研和人才管理工作

新都会项目初期, 为了全面论证新都会项目的可行性, 公司领导会同各职能部门按项目标的反复修改测算, 公司组织相关人员到大型物业项目中进行实地考察, 完善了新都会项目的初步框架和实施设想。其次, 公司领导提出了“合适的就是最好的, 合适并胜任岗位就是人才”, 极大鼓舞了公司内部现有丰富管理经验的老同志和年轻人, 培养出了一些具有责任心、管理能力、专业技能的新生代管理者, 新都会物业管理部门不断调整管理人员的工作内容, 轮岗轮训管理者, 不断输送新人进入新都会。

( 五) 要不断积极探索, 重新定位企业形象, 打造高端项目品质

公司从沪东商业中心的模式中吸取教训, 总结经验, 积极探索。公司在之后的承接物业项目时, 抛弃了薄弱的招商服务, 重新着力于物业项目的物业管控上, 坚持“高起点、高标准、高品质”的发展理念, 推行“规范化、标准化、个性化”的服务模式, 以“持续发展、追求卓越”为管理目标, 努力实现“客户满意、业主放心”, 提升管理品质, 打造精品项目, 走高端优质路线。公司根据市场需要, 并积极探索发展出路, 及时调整企业发展方针, 根据周边情况对公司项目形象进行重新定位, 将沪东商业中心将其定位于满足身边居民生活, 零接触、接地气的生活服务商业中心;将原来的零售、娱乐行业终止租赁转型为教育培训、生活超市、面馆小吃等综合性居民服务类商业中心, 满足市场发展的需要, 使得公司获得了进一步的发展。

( 六) 要明确了解企业优势, 并根据业务性质健全企业管理制度建设

公司对自身的优势进行了详细的分析, 并根据市场情况建立了严格规范管理制度。在为业主、客户提供物业服务的同时, 还对业主、客户在商业经营中出现的各类突发事件及后台保障机制等均在制度上加以确立和严格落实。公司还专门制定了一套商业、办公管理制度, 如《品牌商业街维护服务规范》、《重大商业活动保障管理规定》等;针对酒类经营类、烟草专卖类、餐饮服务类、钟表珠宝类等不同专业门店, 分别制定了《专业门店督导规范》, 并同时建立《商业治安管理突发事件处置应急预案》等规章制度, 公司把运行成熟的管理制度运用于园区商业物业中, 从而为提供优质的商业运行奠定扎实的基础。其次, 公司重视诚信管理制度的建设, 以诚信承诺的服务理念为指引, 重视企业与业务和客户三者之间的关系, 比如在业主、客户入驻后, 公司及时与租赁方签订《诚信服务及公共场所治安责任书》, 并建立诚信经营档案, 要求入驻业主、客户提供品牌授权书、企业营业执照等相关证照, 保证引进品牌真牌真品;同时, 公司要求商家建立售后服务制度, 要求商家在处理投诉事件时, 做到“首问责任制”, 并保持投诉处理时间和处理结果的记录, 使工作始终处于良好状态。

( 七) 要建立健全监督控制机制, 提高管理工作水平

公司在日常经营过程中十分重视监督控制机制的作用, 不断建立健全监控制度, 并将监控制度落实到实处, 明确各个部门和员工的职责, 建立了完善的问责追偿制度。比如公司以专业转向的检查督导为保障, 每天园区物业处管理人员将对业主、客户进行消防安全巡查;每周管理处经理将进行安全巡视;每年定期组织园区业主、客户开展消防安全应急预案演习。每逢节日或防汛防台期间, 公司还将做好各类安全检查及应急物资的准备, 严格检查餐饮企业的相关证照, 而且还将对园区内的餐饮企业在食用油的采购记录、供应商进货验收记录、索证, 以便确保公司安全处于可控状态。

三、对大型项目物业管理一体化模式的展望

( 一) 要做好资源配置工作, 重视市场的作用

市场经济具有较好的资源配置作用, 大型项目物业管理工作要实现一体化, 提高工作效率, 降低成本, 就要重视市场的作用, 提高企业全体的竞争意识。

例如新都会参加上海市物业管理协会, 设立公司奖励机制并积极参与其组织的各类竞赛, 积极参加市场经济竞争, 力争获奖项, 从而提高企业的知名度, 新都会项目告诉我们:虽然一个企业的资源是有限的, 但只要能把这些有限的资源进行巧妙的重新组合, 形成最优状态, 就能实现降低成本, 提高资源使用效率的目标。

( 二) 关注品牌建设, 重视人才资源的更新

新都会项目告诉我们, 要形成特色服务品牌, 至少应该做好服务制度、管理方式和服务创意这三大建设, 要在服务制度上真正显示出优质服务, 超越客户期望。要对客户资料档案到服务项目的设立改进、反馈、维修记录程序, 还要不断推出具有创意的新型活动。

同时, 新都会项目告诉我们要重视人才资源的更新, 要积极搭建人才培训平台, 形成模块输出。新都会项目的管理实践揭示了, 人才问题已成为我们公司进一步做优做精的一大瓶颈, 因此形成人才的引进、选拔、培养、使用、留才的良性循环机制对公司未来的发展具有重要作用。

( 三) 规范物业管理工作程序, 设立财务代表

构建物业管理一体化模式, 就要对物业管理工作程序进行科学规划, 可以借助法律专家的专业知识, 服务于物业管理中出现的矛盾, 维护公司自身利益, 使管理制度更趋完善。新都会为便于与开发商、招租方进行财务沟通, 可建立财务代表属地化, 即可使日常管理更趋于合乎财务管理制度的要求, 又可及时与总公司反映沟通项目的财务现状, 进而防范财务风险, 促进物业管理工作稳定发展。

参考文献

[1]张军.用心服务是物业管理企业发展的基石[N].中华建筑报, 2011.

3.【推荐】物业年度总结 篇三

总结是把一定阶段内的有关情况分析研究，做出有指导性的经验方法以及结论的书面材料，它可以提升我们发现问题的能力，不妨让我们认真地完成总结吧。那么总结要注意有什么内容呢？以下是小编为大家收集的物业年度总结3篇，仅供参考，希望能够帮助到大家。

物业年度总结 篇1

20xx年我司深入贯彻上级单位和主管部门关于消防安全工作的各项文件、精神要求。落实消防安全主体责任，并对火灾隐患排查治理工作进行全面检查。跟踪，真正达到“预防为主，防消结合”的目的，在此基础上，我司还建立健全长效消防安全管理机制在公司范围内逐步形成良好的消防安全管理环境提高全体员工的消防安全意识，为公司各项经营管理活动，提供了有效的安全保证。现就我司消防安全工作总结如下：

一、年度工作目标

本年度我司消防安全工作的目标是不断提升员工消防安全素质，加大消防宣传力度，普及消防知识，落实消防安全管理制度，力争做到全年无消防安全事故。

二、主要工作措施

(1)加强组织领导，提高消防安全意识

为全面贯彻落实：“预防为主，防消结合”的方针，我司在政

府统一领导、行业部门依法监督、单位全面负责。员工集体参与的消防工作原则，进一步提高本单位消防安全管理水平，公司把消防安全作为各项工作的重中之重来抓，成立了消防应急领导小组，由总经理亲自挂帅，督促消防安全工作的落实。并将消防安全工作责任分解，专人负责，统一协调，健全奖惩激励机制，激发员工参与消防安全工作的热情，切实抓好消防安全工作管理，为提高员工消防安全意识，领导小组多次召开消防安全工作的专题会议，不断深化公司管理层对消防安全工作的认识，确保小区安全稳定，为推动各项消防活动开展起到了良好的推动作用。

(2)强化消防管理，落实消防工作安全责任制

在消防安全管理中，我司坚持不断推动消防安全管理制度的落实，查漏补缺消除人为因素带来的安全隐患，为此，我们主要从以下几个方面入手：

(一)是以身作则，当好榜样

检查落实过程中要求检察人员必须先以身作则，熟悉各项安全管理制度，并在工作中主动带头，落到实处营照出一种人人讲安全的氛围，促进公司员工自觉遵守各项安全管理制度

(二)落实制度，完善机制

建立了消防隐患检查机制、落实消防安全责任制，继续强化电气焊动火现场的监管力度，落实每日巡查制度，通过专人管理的方法对巡查过程中发现的问题和隐患及时跟踪、整改、不符合要求决不准施工、安全措施不到位不准开工，有效避免老问题不改，新问题不断的现象;在此基础上，公司完善火灾隐患月排查制度。通过定期对小区现状进行分析总结，排摸火灾隐患，采取针对性的火灾预防应急措施，加强预防控制。同时，公司定期组织相关岗位工作人员对近年来各类火灾案例进行学习、总结。明确消防安全管理制度落实的重要性，不断提高相关人员的安全责任意识，加强落实消防安全管理的主动性。

三、主动联系政府部门，引进科学管理理念

公司在消防安全管理中，拒绝“闭门造车”，主动与相关部门、企业联系，学习先进的消防安全理念。我司于今年7月29日会同福田区保安服务公司进行20xx年度消防安全大型实操演练，我司主要领导、管理处全体员工和保安服务公司主要人员针对消防现场救护、安全疏散人员、人员现场部署做了详细的分工和演练。

四、加大宣传力度，营造浓厚的消防安全氛围

我司物业管理项目多为建筑施工企业办公、生产、生活基地，近年来在市政府的关怀下，南山建工村保障性住房改造项目也在如火如荼的进行，现场施工范围大、点多、面广、复杂性高，临时建筑生产施工安全工作一直以来都是我司各项工作的重中之重。每年定期进行消防演练、定期对驻村各建筑企业进行安全检查、普及消防安全常识是我司的常抓不懈的工作，今年9月20日我司全体人员和福田保安公司进行消防灭火安全演练。

通过学习、演练我们深深理解消防安全工作的重要性，在上级主管部门和公司领导的大力支持下，在公司各职能部门的积极配合下，在每一名员工的思想意识里牢牢树立消防安全的工作责任心，才能促进公司又好又快的发展。

物业年度总结 篇2

20xx年，我们又站在新的起点，迈向新的征程，在过去的一年，虽然过程艰辛，但最终赢得了广大业主和领导的支持与赞誉，现将20xx年度的工作情况向领导和家人们总结汇报如下：

一、专项服务管理

1.专项服务管理-客服管理

1-1 员工培训

客服部是区域、项目运转的调度中心。为了不影响工作，我们利用晚间时间，对全体客服人员进行了服务礼仪、流程表格、岗位职责等开展有针对性的突击性培训。全年共开展培训36场，参加人数576人·次。

通过培训，客服人员素质不断提升、服务意识增强，服务形象改善。

1-2 统一着装

工服是代表企业文化的重要内容和标志。统一员工工服、工牌、丝巾、头花、衬衣等着装形象。

1-3 微笑服务

每个物业服务中心都配置一面妆容镜，实行定置管理;

引导员工树立微笑服务理念，要求员工进出都要面对镜子笑一笑，进行妆容装饰整理;暗示自己要有个愉悦的心情来面对工作、面对客户。

你用微笑面对世界，世界也会以微笑对你。

1-4 管理看板

每个园区物业服务中心客服部都按照新时代统一标准和样式，制作安装了管理看板、微笑服务看板、三级品控看板等。

1-5 访客接待

为了凸显和园小区的尊贵，把有限的物业用房合理、充分的规划、利用起来，打造出一间访客接待区。

访客接待区域用来接待小区外来参观人员或业主接待访客的地方。

我们在访客接待区制作了文化墙，摆放了沙发、茶几、水柜，并进行了简单的装饰美化。

1-6 精品地垫

设计制作了体现XX·XX特色的精品地垫。

放置在每个园区物业服务中心门口，让业主感受到无处不在的企业文化和服务品质。

1-7 办公环境

为了塑造高品质物业服务品牌，对和园物业服务中心二楼进行了简单装修设计，购置了组合式办公桌椅，最终打造出简单大方、宽敞明亮的办公和会议环境。

1-8 日常接待

日常接待来访、来电每月约750余人次，全年超过9000人次，接待报修事项每月约500余件，全年达6100件，交办率96.32%，重点事项回访率91.42%。

1-9 一标三实

配合派出所开展“一标三实”工作，为社区平安提供了信息保障，同时完善了业主信息资料。

1-10 入户走访

物业人员定期进行入户走访、拜访，全年入户率90%以上;并半年组织一次服务满意率测评，入户调查占比60%以上。

1-11 交房验房

20xx年全年交房验房490户。

1-12 承接查验

20xx年积极协助开发公司项目部、施工单位，开展了全面、系统的承接查验工作，截止目前，共提出整改事项1420项，赢得了甲方、施工单位在专业水平方面的赞誉。

2.专项服务管理-秩序管理

2-1 岗前培训，采用帮教培训、轮岗等方式，提高秩序维护员的综合素质。

2-2 坚持每天利用上班前10分钟，对秩序维护人员进行综合素质培训。

2-3 形象岗

为XX·XX、XX·新秀城两个售楼处保安形象岗配置了冬季礼仪棉服，改善了服务品质和形象。

2-4 情满家园

秩序维护员主动帮助行动不便的老人，护送老人回家，为其开门，细节服务，情满家园。

2-5 清理车辆

XXXX嘉园项目由于园区前期没有建设配套非机动车停放区。

秩序维护员每天都会清理不按规范停放影响园区道路秩序的非机动车辆。

2-6 清理沿街违章广告牌及过期的庆祝彩旗

2-7防汛抢险

制作了专用的防汛沙袋，秩序维护员自己动手进行沙袋填充，做好防汛准备工作。

2-8 机械挪车

为项目购置一台液压移车器，按规定流程清理违规停放的车辆。

2-9 检查娱乐设施

定期检查健身、娱乐设施，防止意外事故的发生，为小区老人、儿童提供了一个安全的娱乐场所。

2-10 钥匙管理：

为规范公共钥匙管理，确保应急所需，每个园区配置了钥匙箱。

实行钥匙专人管理和借用登记制度，实现了公共应急钥匙管理规范化，保障公共应急钥匙不丢失。

2-11 消防防冻

为室外消防栓购置了防冻罩，确保消防设施冬季防冻安全。

3.专项服务管理-保洁管理

3-1 机械化保洁

20xx年，新购置了2台扫地车，1台高压冲洗车，1台强风机，极大改善了项目保洁的工作条件，部分实现了保洁服务机械化。

3-2 全员扫雪

20xx年12月11日，迎来入冬以来的第一场雪，各园区都组织了全员参与的清扫积雪活动，为清晨出门上班的业主清扫出安全出行的道路。

3-3 高处保洁

高处保洁的重点：玻璃、墙角、蜘蛛网等。

3-4 开荒保洁

前期开荒是个费时费力费钱的活，但真把开荒做好了，起到事半功倍的效果。

4.专项服务管理-工程管理

4-1 定期启动、维护发电机，为突发性停电提供临时用电做常规性、保障性维护保养。

4-2 对垃圾桶、非机动车停放区、道闸坡道、主要路口等部位进行规范画线。

4-3 因市场购买的水下吸尘器，在吸尘时会排出大量的水，且售价高，我们自制一台水下吸尘器，使用效果不错。

4-4 自制可移动建筑垃圾箱，解决园区建筑垃圾存放难、环境污染重的难题。

4-5 对润园，嘉园公共照明进行了节能改造，将原用25w白炽灯改为LED5W声光控一体灯，共计改造1714处，年节约能耗200195.2度，能耗下降80℅。

5.专项服务管理-绿化管理

5-1 清理景观水系，改善水质，把和园打造成为地方的旅游社区。

5-2 强风机吹树叶，保持冬季园区绿化环境整洁;保安配合保洁对

园区绿化景观道路进行机械保洁，维护绿化景观外围环境。

二、社区文化活动

1.新春茶话会

利用新春茶话会召开的契机，新时代物业以独特方式的亮相安丘物业市场，赢得了社会广泛关注。

2.早送晚迎

从20xx年2月1日始，正式启动早送晚迎亲情化服务，拉近与业主距离，真情服务温暖人心。

3.节日氛围

桃花，樱花绑枝，霓虹灯、亮化灯等营造温馨节日氛围，社区环境喜庆暖人。

4.环保小卫士(5月12日)

通过社区举办“心贴心共建绿色社区 手拉手共享环保家园”捡垃圾活动，告诉小业主们要爱护家园，保护环境，从而带动身边的大人们也自觉爱护环境。

5.母亲节送花贴祝福(5月13日)

小小的康乃馨，带去的是爱的祝福。物业服务中心特设祝福墙，让业主们写下对母亲的祝福，并送给业主一支康乃馨，让其转送给母亲。

6.端午节遇见了父亲节(6月17日)

XX·XX物业服务中心在20xx.6.17日父亲节当天举办双节同庆 端午“亲”享活动，活动主要邀请了热心业主参加包粽子比赛活动，另外邀请了武术学校的师生，热心业主和我们的一线员工上台表演节目。

7.庆祝建党97年

8.便民活动日

物业服务中心每季度组织一次便民服务活动，形式多样，赢得业主交口称赞。

9.高温慰问

10.重阳敬老

九九重阳节，浓浓敬老情，XX中·央城物业服务中心联合安丘市阳光家政为小区孤寡老人献爱心、送关怀活动。

11.消防演练

12.业主恳谈会

20xx年9月21日，XXXX物业服务中心在和园会议室召开了一场关于“感恩华夏 喜迎中秋”的业主茶话会，旨在加强与业主间的沟通，增进与业主间的感情，促进相互理解。并形成制度，以后每季度召开一次。

13.品质检查

每周一次的联合品质检查，督促各项目的品质提升，起到很关键的作用。

三、项目亮点工作呈献

1、感恩树

为加强员工的感恩之心，各园区都设计制作了感恩树，每个员工把平时最想感恩的人、事写下来贴到感恩树上。

2.快递柜

和速易递合作，在3个园区共安装了4组快递柜。既增加了物业创收，也解决了业主投放、寄送快递的难题。

3.标识完善

4.充电桩

解决的业主电动车充电问题，也解决了楼道内充电的安全隐患。

5.车库亮化

高端、大气、上档次的地下车库指示灯箱标识牌设计安装到位。

四、20xx年所获荣誉展示

潍坊市优秀住宅小区

2.潍坊市物业标准化建设示范项目

3.感谢新时代物业的锦旗和感谢信

4.20xx年员工所获锦旗

成绩都代表过去，前进的脚步不能停息。在此，全体物业人员郑重向尊敬的家人、领导承诺，新的一年，我们将一如既往，脚踏实地的与家人们携手并进，共同维护和打造XX·XX的优质服务品牌，愿我们在领导们的关怀和指导下，在广大业主的支持和配合下，在广阔的物业发展前景下越走越高，越走越好。

物业年度总结 篇3

一年复始，万象更新，转眼间xxXX物业在新的历程中匆忙而紧张的跨过了20xx年，回顾自己9个多月来的工作历程，收获及感悟颇多，从20xx年3月进入公司以来，在公司各级领导的带领和关怀以及各位同事的积极协助下，凭着自己认真负责的工作态度，圆满的完成了公司领导赋予的各项工作。现将20xx年工作汇报

如下：

一、本人于20xx年3月正式加入海门XX物业管理有限公司，担任客服领班一职，入职之初，在客服主管的带领下，完成以下工作：

1．针对客服人员专业知识不足，在严格按照客服部年度培训计划进行培训的同时，加强现场培训，通过真实案例实操实练，通过理论与实践让客服人员更深刻的认知专业知识的重要性，在五月份客服部安排人员参加南通总公司组织的客服专业技能的培训与考核时，荣获全公司第二名的好成绩。

2.梳理现有管理费的收费进度，对未收户数、面积、金额及原因作统计并制定催收管理费计划，针对收费率低、业主不愿缴纳管理费，客服部制定各楼栋助理根据各自区域按时上门、电话催缴的催缴计划。五、六月份根据制定的催缴计划进行管理费催缴工作，并对业主不愿缴纳管理费原因进行统计，根据业主提出的各类问题，找出问题的根源并处理，已取得良好效果。五月份上门收缴管理费197109元，六月份上门收缴管理费71409元。七月份对管理费一年以上未交的业主发催缴函，对已交付区域未收房的业主发催收函，共发出催收信件246封，至月底已有30户交纳物管费44138元。

3.完成20xx年6月的1.7期及8月的1.6期交收楼活动，入伙600多户。针对交房期间的遗留问题积极与地产工程、施工单位沟通跟进，及时的完成遗留问题的处理，极大程度上避免因施工遗留问题导致的业主投诉及满意度下降。

4.对客服部台账进行梳理，针对现有台账混乱及部分台账空白现象，从四月份起建立健全的`部门台账，对ERP数据录入的真实性、准确性等数据进行整改，加强ERP录入人员的培训工作，ERP录入步入常态化。

5．由于小区管理面积较大，针对部分标识标牌的统一制作需要大量的时间的问题，客服部制定张贴临时标识标牌，对现有不统一的标示进行休整，完善各类标示工作。

6.根据“精致塔”要求制定客服部关于“馨风采”、“馨服务”、“馨家园”的提升计划并落实执行，五月份组织开展“温馨五月情感恩母亲节”活动，通过社区活动加深物业与业主的关系，让业主更深层次的了解并接受理解物业。九月份开展的中秋社区活动，培养业主“家是最温馨的港湾，社区是家的构成”内心认同。取得业主一致好评，并要求以后多举办此类活动。

二、20xx年9月XX世纪锦城盛大开盘，在公司领导各方面权衡之下，我于20xx年10月被调任到世纪锦城任客服主管，在此期间完成以下工作：

1.针对销售大厅各项工作与小区存在一定的差异性，员工对新的工作环境及工作任务不太明确，做好员工之间的动员工作的同时，制定并实施会所服务标准以及各部门详细工作流程，对安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成必须当天完成，不能完成的要查出原因、制定计划，按规定的期限完成，改变懒、散、慢的不良工作习惯，对提高服务意识、有效开展工作起到至关重要的作用。

2．十月份样板间正式对外开放，在此期间完成样板间的全面开荒工作以及销售中心的细致卫生清洁。

3.根据验收标准完成对销售中心、样板间以及配套设施的验收，并对存在的遗留问题要求整改并跟进结果，对维修后的遗漏工程进行复检。

4.针对案场工作要求，对南部会所人员加强员工礼仪礼节及专业技能培训，通过使用玻璃杯、咖啡杯，服务区域摆放香薰，保洁人员使用统一工具盒，秩维规范交通指示，客服提供问茶、续茶服务以及一些小的细节来提升服务质量，体现物业服务亮点。

5.配合房地产销售推广、开盘工作，以销售中心、样板房的使用、业主接待及环境保洁等物业服务工作方面为重心开展服务工作，顺利完成世纪锦城2-8#楼的开盘、“魅力锦城、华彩篇章”业主联谊等活动。

回顾20xx年以来的工作，诸多方面值得分享和肯定，在工作中也存在在很大的不足：

1.在物业服务工作上理论知识稍有欠缺，对于客服部以外的其他部门理论知识掌握不大熟练，运用不到位，需要加强学习，积极进取，以求进一步提高物业管理水平，提高自身综合素质。

2.对于管理方面的素养，还需要提升，需加强管理知识理论的学习和实际经验的积累。

3.日常的工作标准虽然达标，但是与“精细美”的服务理念存在一定差距，需要在服务工作中的细致部分下功夫。

为了在新的一年里更好的扬长避短，克服之前工作中的不足，树立良好的服务口碑，20xx年南部会所将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行。以提高管理服务效能，营造和谐生活环境，配合营销工作为中心计划开展工作。

一、加强员工培训，完善内部管理机制。

1.在现有工作手册的基础上，根据工作需要不断完善工作手册，落实执行公司下发的ISO质量管理体系文件，使每一位员工了解工作规程，达到规范自我、服务业户的目的。

2.根据年度培训计划对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高会所员工水平，尽快带领出一支业务过硬、服务意识强的员工队伍。

3.对会所员工自身特点、专长、结合日常工作表现，进行合理评估，合理安排岗位，明确发展方向和目标，对不称职员工坚决撤换。

二、积极配合营销及客服工作的开展。

通过推出更贴心的服务，展示物业服务水准，做到人人都是称职的“形象销售员”，令客户对公司及楼盘增强信心。

1.根据销售中心的装修以及布局提出合理化建议，做好服务软包装。

2.服务礼仪不漏掉每一个需要注重的细节。

3.服务用语文明、礼貌，统一说词，规范用语。

4.通过销售中心以及样板房的服务，展示后期物业服务的水准。重点在于提升物业公司的形象，发掘并展示公司服务的优势和亮点。

5.对物业的营销推广提供物业管理的卖点，充分介绍物业优势而又避免随意许诺，对客户提出的物业管理问题进行咨询答疑。

三、开展业主需求调查。

4.物业经理年度总结 篇四

一、健全制度、科学管理

1、完善管理制度

****物业借改革的风气，一鼓作气改变了原来“有事一起上，有问题一些担”的不良现象，从现实情况着手，对各部门及员工进行了细化分工，使之责任到人，制订了《****物业岗位职责》、《****物业管理规定》等制度从而大大提高了****物业的工作效率。并要求员工们统一着装上岗，为全力打造****物业品牌形象做出很大努力。

2、细化财务管理

物业管理很细，细到物业管理费的几毛钱、水费的几块钱、电费的几十块钱，为了从根本节省开支，我们从财务着手，一改往日财务管理制度，将财务管理细化、规范化，并制定了每月查账等工作程序。

3、加强员工培训

为了全面提高公司员工们的素质和物业管理知识，我们对新来员工，包括物业保安等都通过老员工的帮、带，看资料片等进行了集中培训。

二、内部沟通、外部协调

1、积极配合星光工作

****物业在立足自己本部门工作基础上，全力配合了公司销售部交房验房等工作，加强****物业同星光房产之间的交流与沟通。

2、全力进行外部协调

①配合**路多层新业主委员会工作，对前期业主委员会的一些不法行为进行了揭露和制止，稳定了小区秩序，得到了广大业主们和新业主委员会的认可，并全力协助社区做好有关小区内计划生育等工作。

②加强与房管局与物价局等行政主管部门的交流与沟通，全力协助好政府、协助好主管社区做好****市的创城工作，制定了专门的创城资料档案，并按规定对各小区进行了布置和检查。

三、扎实基础、刻苦攻关

1、交接工作

为了能让业主们开心入住，我们全物业总动员，进行了房子交接工作，编制了新的《****物业业主手册》、《业主公约》、《业主告知书》、《装修协议书》等，提前介入验房工作，并把遗留问题上报公司，以期得到更快解决。交接过程中，实现了经验丰富的老员工和素质高的员工的有效结合，并在小区设置24小时保安巡逻，以保证在交接房和装修期间业主们人身及财产的安全性。

2、供暖工作

****家园、****花都、****A、B等小区都是第一次供暖，而且是地暖，并且因****家园CD座前两个采暖期没有供上，供暖管道内很多都已经锈化或被泥土堵塞，再加许多阀门的损坏，都给供暖工作带来了很大的不便，更困难的是，有许多漏点找不到，为了找到漏点，我们必须把业主的地砖破坏掉，这给住户们带来了很大的不便，为了全力完成这项工作，我们全力配合昌润供电公司、热电公司和明星集团以及公司工程人员昼夜不停的工作，采取现场办公(收取采暖费等)，耐心说服住户，尽可能的缩短维修时间，节省时间，使供暖工作趋于正常。

3、维修工作

维修的及时与否，是事关物业形象与声誉一个重要问题，为了打造良好的物业形象，为业主的排忧解难，雨季来临之前，我们对顶层住户逐户调查，查看漏点，及时维修，并对因漏雨污染的涂料进行维修粉刷，保证了维修人员即使是在夜里也要保证随叫随到，得到了广大业主们的认可。

4、绿化工作

及时完成了小区绿化的补苗、施肥、修剪等工作，使小区绿化生机盎然。

5.物业年度总结 篇五

一、治理处的日常治理工作。

自公司进行“三定”和分治理处，形成各施其职，各负其责后，对我处来说是一个全新的工作范畴。___治理处是公司住宅小区物业办事形象的一个紧张窗口部门，是总司理室领导下的一个日常维护、治理、办事机构，推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。治理处的工作主要有日常投诉处置惩罚、收费租赁、根基设施设备维修维护、情况卫生、绿化养护、水电维护、平安守卫。有文稿处置惩罚、档案治理、文稿报批转、会议支配、学习培训、上级部门反省及外来单位参不雅、指导的迎来送往等。面对庞杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，进步工作效率，岑寂解决各项事务，力争周全、精确、适度，避免疏漏和毛病，至今基础做到了事事有着落。

二、日常投诉处置惩罚维护工作

1、处置惩罚投诉方面。全年共款待处置惩罚投诉1432起，已处置惩罚完成1420起，正在处置惩罚12起，处置惩罚率达99%。此中水电投诉报修647起，房屋维修491起，防盗门及单元门报修130起，投诉164起。

全年投诉主要集中在1、2、10、16#楼顶层住户房屋漏水，2、7#楼业主对3#楼工地施工噪音扰民的投诉，14#楼业主对酒店客房晚上的麻将和屋面没有屋顶花园的投诉。16、17#楼业主对酒店的油烟、噪音，18#楼对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。此中大多已处置惩罚好，但18#楼的业主反应幼儿园的油烟、噪音依然存在，颠末与幼儿园负责人和谐后，将厨房改移位后，已获得明显的改良。

2、收费工作工作。全年收费工作完成得较好，除了小部分业主有原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成，能最大限度地应用资源，尽量盘活资金，为公司创收。

3、日常维护。今年依照公司年初公司订定的，顺利地完成___、新兴苑、翠竹苑、香洲苑、大本营等根基设备设施的维护颐养和情况卫生、绿化养护工作。

4、情况卫生。在维护园林绿化、洁净卫生方面，赓续地完善、转变治理措施，尽量地做到园林绿化完好、洁净卫生整洁，全年辖区内未呈现绿化虫害、花草树木未呈现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。～年，我处为公司得到了鹤城区爱卫先进单位称号。

5、水电维护。主要对辖区内的___、香洲苑、新兴苑、翠竹苑、团体公司总部、湖天花园、生资仓库等35栋房屋的水电维护及日常治理工作;全年水电月均匀损耗率分手在2.2---2.8%，严格节制在允许范围内;辖区的4个配电房，5台电梯，两台高层加压泵及消防一体的配套设施运作正常，无平安事故发生。

6、装修治理。依照年初的工作安排和计划，今年装修治理工作已逐步进入正规轨道，实施了公司统一编制新的装修办事协议及治理规定，合理的堵住以前未完善的装修治理漏洞，并实行每日必须到装修户现场巡视挂号制，做到发明问题实时实时处置惩罚，违规装修现象已明显削减、降低，未呈现因违规而引起的平安事故和大的投诉。

7、平安治理。今年平安工作总体较好，辖区未发生消防、抢劫事故。但在下半年___发生一起小轿车被盗变乱，所幸已获得破案，追回被盗车辆。故在平安工作方面不得有半点忽略、麻痹和侥幸思想，应在对外来人员、车辆的收支治理多下功夫，避免相似或更为严重的事故发生。

三、增强学习，进步业务程度

由于认为本部门的担子分量，而处室部分员工的学识、才能和经历与各任职有必然的间隔，所以总不敢失落以轻心，要求各员工增强在专业知识方面，多向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来明显感到到今年有了必然的提高。颠末人人的赓续学习、赓续积累经验、知识，均已具备了必然的工作根基，各自可以或许地处置惩罚日常工作中呈现的各种问题，在组织治理才能、综合阐发才能、和谐做事才能和翰墨言语表达才能等方面，颠末一年的熬炼都有了较大的进步，包管了各岗位各项工作的正常运行，可以或许以正确的态度对待各项工作任务，酷爱本职工作，认真尽力贯彻到实际工作中去。积极进步自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，尽力进步工作效率和工作质量。

四、存在的问题和往后尽力偏向

一年来，我处员工能爱岗敬业、创造性地开展工作，取得了一些造诣，但也存在一些问题和不够，主要表现在：第一，治理处多半员工非物业专业人员，很多工作都是边干边摸索，以致有时工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步进步;第二，有些工作还不敷细致，一些工作和谐不是十分到位;第三，相关的专业理论程度还不太适应公司工作的要求;第四，___车辆赓续增多，小区路面都停满了车辆，给行人、车辆通行存在很大的平安隐患，主要是中心地下停车场渗漏水严重，共有125个车位，此中有53个车位漏水，故车主不愿将车停放进去;第五，大本营、新兴苑、翠竹苑水电吃亏严重，主要原因是管线表老化、锈蚀、日常盘查、巡视治理不严谨，造成偷、漏、跑、冒、滴现象严重;第六，现阶段，我处所辖物业根基设备设施已有许多快过保质保修期，所发生的费用现均为物业、房产、工程公司所承担;第七，目前，我处所辖的翠竹苑、新兴苑物业治理本钱较高，存在吃亏，主要是物业规模小，投入人力、物力相对较大。此类物业也是公司面临的一个效益增长在的障碍，晦气于公司成长。

在新的一年里，应把进步物业专业治理、办事知识、工作程度作为培训、学习重点，为公司成长壮大，供献应该供献的力量。应尽力做到：第一，增强学习，拓宽知识面。尽力学习物业专业知识和相关司法常识。增强对物业成长脉络、走向的了解，增强周围情况、同行业

成长的了解、学习，要对公司的兼顾筹划、当前环境做到心中有数;第二，注重本部门的工作风格扶植，增强治理，连合一致，勤奋工作，形成优越的部门工作气氛。赓续改进处室对业主、其他部门的办事程度及支持、共同才能;第三，与房产、旺德福超市连接___中心地下停车场漏水维修，7#楼地下停车层启用和牡丹苑架空层超市配送中心迁移，合理应用起来，把停放在小区途径上的车辆规范停放入车库位，改良小区车辆停放秩序凌乱场所场面;第四，增强对辖区内的水电日常盘查、巡视，树立一个长效治理机制，从源头上堵住偷、漏、跑、冒、滴近况，尽量将水电吃亏降到最低限度;第五，为转变物业、房产、工程公司无尽头承担辖区根基设备设施维修费用状况，必须启用房屋维护资金，而我司目前所接收的物业大多属前期物业治理，要顺利地启用维护资金，故急需成立业主委员会，好与业主委员会重商物业治理合同续签和动用维修资金事宜。第六，在小规模物业小区，尽快成立业主委员会，与业主委员会协商调剂进步物业办事费或者由业主实行自治治理，使业主、物业治理企业均受益，避免我司耐久吃亏。

6.物业年度项目总结 篇六

关键词：项目管理方法,物业管理,应用

1 关于人力资源相关的管控活动

1.1 设置精准一致的目标

工程团队的组员是从很多区域之中组合而来的, 其进到团队之前的时候所有的人都有自身的发展规划, 都要形成一致的明确目的, 经由综合的价值思想来对其维系, 要不然的话就会使得组员的关系很是混乱, 存在严重的内耗现象, 进而发生了虽说是一个群体但是没有总体实力的问题。所以, 工作者在平时的活动时期要积极的协调, 要生成团队思想, 要落实人本思想, 在组织自身生成非常高的凝聚性。

要想确保工作者能够生成一种彼此相互信赖的关系, 就要其激发出彼此的活动热情。在打造团队气氛的前提下, 要形成有序的团队思想, 经由书面条例或是其他的一些约定的规定, 为团队成员提供一种认同感。

1.2 积极分工

将目标分成若干个子目标、分目标、以岗位职责的形式明确每个项目成员在组织中的作用, 做到“千斤重担大家挑, 人人肩上有指标”。具体分工的时候, 要协调工作者的年纪以及活动水平和特性等, 设置合理的岗位, 把最为合适的人放到最为合理的职位中。

1.3 生成有序的信息沟通网

在平时的活动期间, 工作者要打破之前的那种各自关注各自事项的现象, 要关注总体力量。确保信息高度共享, 其不但能够减弱管控工作者的活动压力, 切实的激发出工作者的热情和创新意义, 进而提升活动的功效, 同时也使工作者生成一种强烈的归属意义。

1.4 积极展开学习活动

在平时的活动时期要将培训和考核放到同等的地位来分析。培训是管控的基础, 是提升工作者的素养, 保证品质的重要要素。要以“点-线-面-全局、操作-运行-指挥-策划”的梯级培训体系为主导, 强化观念性、人际性、专业性、整体性的培训, 积极协调培训事项, 而且做好考核, 确保工作者在服务思想以及基础知识等层次中具有非常稳定的根基。

2 关于品质管控工作

2.1 将客户当成是关键人

所有的物业内容都是结合业主的规定而开展的, 业主不仅仅是结局的需要人, 同时还是活动的费用供应人, 是明确项目成就的关键的决定人。其是不是可以获取预先设定的规定, 关键就是要看供应的服务是不是合乎业主的规定, 是不是实现了合约的要求。所以, 组织以及管控工作者在平时的活动时期要切实的形成以业主为关键的思想, 要积极的分析业主的需要, 而且在项目的总的步骤中和业主积极的交流, 分析其是不是满意, 而且持续的改进, 保证其所有的目标都能体现业主的规定。

2.2 实现领导的意义

领导的意义是非常关键的, 坚持一把手抓质量是保证项目质量管理成败的关键。项目负责人要事先确定管理项目的质量目标, 并负责建立一个有效的和高效的质量管理体系, 从体系的文件化到体系的有效运行, 项目负责人都要做到务实和以身作则, 不单单要确保人以及财力和物资等有效的分配, 同时还要强化品质管控力度, 通过相关的思想来积极的指引活动开展, 切实的结合规定来开展工作, 而且对项目的工作者开展积极的考核工作, 要明确彼此的权责, 要保证品质目的有效的落实。

2.3 积极管控, 保证服务品质优秀

2.3.1 工程的品质管控不单单要有合理的领导, 同时还要靠全

体工作者积极的参与。项目的服务品质, 是所有的机构和工作者以及活动步骤等的精准体现, 所以, 要积极的关注服务品质, 要切实的意识到它是组织有序前进的基础要素。

2.3.2 过程措施是分辨品质管控的重要步骤, 经由对所有的明

确的步骤, 尤其是重要事项开展综合的管控, 进而切实的提升该项控制的功效, 进而实现管控的目的。该项管控活动涵盖很多要素, 早期介入、承接查验、前期管理中的入伙交房、装饰装修管理、搬家居住和日常管理等阶段, 所有时期的时限是不一样的, 而且活动的要素以及具体事项也是不一样的, 品质检测要素也不一样, 不过服务的品质活动要存在于总体的步骤之中。

2.3.3 品质管控是综合化的活动, 其关键是借助于品质规划以

及品质管控等生成的质保体系来获取的, 而且品质管控自身是该管控体系中的一个分支, 它的体系活动品质也会干扰到总的品质, 因此要通过体系的措施, 对项目开展综合化的审定, 使用合理的方法, 进而切实的提升活动的成就, 经由综合的管控, 切实的提升管控的功效特点。

3 项目成本管理

3.1 人力成本控制———“使用更少更好的人”

物业公司成本主要包括了工资福利、社会保险、服装费、保洁耗材费、保安工具费、工程工具费等。其中人员工资在物业费用支出的比例最大, 大概在80%左右, 是成本控制的重点。

物业入住时编制的工作方案都是以较大服务需求来设计服务能力, 并采用定岗定员的制度。这样虽然能够满足服务高峰期的需求, 但是在服务低谷期会出现明显的服务能力闲置, 造成总体服务成本高居不下。所以在实际人员岗位控制应以服务能力的柔性规划和实施为主。柔性服务能力从两个方面实现。一方面, 培养一专多能的高素质的员工;另一方面, 在满足需求的情况下, 打破人员安排刚性化, 根据服务需要及时调整服务能力。

3.2 采购成本控制———“货比三家, 物美价廉”

工具、耗材是物业成本的另一重要支出, 因此要牢把采购关。在项目管理中必须建立健全一套采购透明机制, 实行必要的招标采购, 以公正、公开的原则来选择供应商, 在保证质量的前提下, 使采购价格降到最低;在方法上可以采用定向采购的方式, 按质量、技术、服务和价格几方面的竞争能力来选择供应商, 并与之建立长期的、互惠互利的战略伙伴关系, 实现供应渠道的稳定和低成本;实施适时采购, 缩短提前期、减少物料库存, 从而实现采购成本最低的成本管理目标。

3.3 库存控制———“按需采购, 实进实出的零库存管理”

“零库存”并不是指没有库存, 而是指组织所追求的最理想的最小库存状态。减少库存, 可以增加资金的周转速度, 需要从源头即采购工作抓起, 一般而言, 在采购之前首先要做采购计划, 以决定是否要采购、怎样采购、采购什么、采购多少以及何时采购等。所有物品的购买, 都采用计划采购, 提前报批, 由材料采购人员申请、项目负责人批准后方可购买。

3.4 工具材料使用控制———“一人一卡, 帐卡结合”

项目组织应建立严格的材料、工具领用制度, 编制专项账卡, 详细记录工具材料使用情况。在固定资产及工具管理上, 采用责任到人, 专人负责, 若出现丢失、损坏, 由责任人负责赔偿;在低值易耗品和办公用品的领用上采用定量控制, 并进行同期纵向、横向比较。工具材料的使用要与项目成员的绩效工资挂钩, 促进相关费用的降低。

物管本身的利润并不大, 要想尽量的争取利润, 就要将强化成本思想当成是该项管控活动的关键点来对待。所有的人都要将该项管控活动积极的分析, 还要掌控好成本, 要克服成本控制只是项目经理和财务人员的错误思想, 对工作者开展积极的培训活动, 切实的将一些优秀的思想推广, 对于优秀的工作者积极的鼓励。